BETAALBAARHEID VAN WONEN IN VLAANDEREN: DE BUDGETBENADERING

BETAALBAARHEID VAN WONEN IN VLAANDEREN: DE BUDGETBENADERING Kristof Heylen Sien Winters

Auteurs en info: Auteurs: o o

Kristof Heylen Sien Winters

Projectleiding: o

Sien Winters

Datum: November 2009

Verantwoordelijke uitgever: Steunpunt Ruimte en Wonen Kasteelpark Arenberg 51 bus 2429 - 3001 Heverlee Tel: +32 (0)16/32 13 36 Email: [email protected]

Verantwoordelijke uitgever: Dit rapport kwam tot stand met de steun van de Vlaamse Gemeenschap: Programma Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek. In deze tekst komt de mening van de auteur naar voor en niet die van de Vlaamse Gemeenschap. De Vlaamse Gemeenschap kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de meegedeelde gegevens.

This report has been realized with the support of the Flemish Community: Program for Policy Research Centers. The text contains the views of the author and not the views of the Flemish Community. The Flemish Community cannot be held accountable for the potential use of the communicated views and data.

Inhoudstafel Executive summary ................................................................................... 2 1 Situering ................................................................................................ 5 2 Methodologie .......................................................................................... 6 2.1 Indicatoren voor betaalbaarheid van wonen ..................................... 6 2.1.1 Algemeen .................................................................................... 6 2.1.2 Woonquote ................................................................................. 7 2.1.3 Resterend inkomen ..................................................................... 8 2.1.4 Het belang van woningstandaarden en ‘overhousing’ ................ 10 2.2 Operationalisering .......................................................................... 11 2.2.1 Nieuwe budgetnormen voor Vlaanderen .................................... 11 2.2.2 Normen voor het resterend inkomen ......................................... 12 3 Resultaten ............................................................................................ 16 3.1 De betaalbaarheid van wonen volgens de budgetmethode .............. 16 3.1.1 Analyse naar eigendomsstatuut en vergelijking woonquote budgetmethode ................................................................................. 16 3.1.2 Resultaten budgetmethode naar huishoudkenmerken ............... 21 3.2 De betaalbaarheid van een eigen woning voor huurders in Vlaanderen ............................................................................................................. 26 3.2.1 Algemeen .................................................................................. 26 3.2.2 Resultaten voor alle huurders ................................................... 28 3.2.3 Resultaten voor de groep huurders tot 30 jaar .......................... 29 4 Conclusies ............................................................................................ 31 5 Bibliografie ........................................................................................... 34 6 Bijlage .................................................................................................. 36

1

Executive summary De jongste jaren zijn er in Vlaanderen verschillende studies naar de betaalbaarheid van wonen verschenen. Door de stijgende prijzen van woningen en vooral bouwgronden tijdens het afgelopen decennium stond de betaalbaarheid van wonen immers hoog bovenaan de politieke agenda en bijgevolg de agenda van het beleidsgericht onderzoek. In de recente betaalbaarheidsstudies van het Steunpunt Ruimte en Wonen werd melding gemaakt van de tekortkomingen van de gebruikte methoden. Een analyse van het resterend inkomen a.d.h.v budgetnormen werd naar voor geschoven als de meest aangewezen methode om betaalbaarheid te analyseren. Omdat er geen standaarden voor het resterend inkomen voorhanden waren, konden we tot nog toe de budgetmethode niet toepassen. Dankzij een recente studie van Storms en Van den Bosch (2009), waarin werd berekend hoeveel een gezin minimaal nodig heeft om te kunnen deelnemen aan de samenleving, beschikken we nu in Vlaanderen over goed gedocumenteerde normen om het resterend inkomen aan af te toetsen. In onze studie werd berekend hoe groot de groep is die na betaling van de naakte woonuitgaven niet voldoende overhoudt om menswaardig te kunnen participeren in de samenleving. Voor huurders werd de huur in rekening gebracht; voor eigenaars de eventuele kapitaal- en interestaflossing bij de hypothecaire lening. De resultaten volgens de budgetmethode werden vergeleken met de resultaten van vroeger onderzoek waarbij gebruik werd gemaakt van de methode van de woonquote (of ratiomethode) en waarbij wonen als ‘niet betaalbaar’ wordt beschouwd indien de woonuitgaven meer dan 30% van het gezinsbudget innemen. Volgens de budgetmethode wordt het aantal Vlaamse huishoudens voor wie wonen niet betaalbaar is, in totaal even groot ingeschat als volgens de vroeger toegepaste ratiomethode. Het gaat over iets meer dan 300.000 Vlaamse huishoudens oftewel 13% van het totaal aantal huishoudens. Op basis van de budgetmethode verschilt dit aandeel aanzienlijk tussen de verschillende deelmarkten: bij de eigenaars met hypotheek is wonen niet betaalbaar voor 9% van de huishoudens, voor de private en sociale huurders bedraagt dit aandeel resp. 27% en 39%. De betaalbaarheidsproblemen situeren zich in de eerste plaats binnen de 20% laagste inkomens in Vlaanderen. Verder valt de belangrijke rol van tewerkstelling op. Voor de werkloze huurders bedraagt het aandeel dat onder de norm voor het resterend inkomen valt 71%; voor de werkloze eigenaars met hypotheek is dat 52%. Om methodologische redenen is de ‘probleemgroep’ bij werkenden wel enigszins onderschat. Wat het huishoudtype betreft blijken de eenoudergezinnen het meest kwetsbaar, vooral deze op de private huurmarkt. In de sociale huisvesting valt de ongunstige positie op van gezinnen met kinderen. Naar leeftijd zijn het vooral de 65-plus huishoudens die het zwakst scoren inzake betaalbaarheid, in het bijzonder degenen op de private huurmarkt. In de sociale huisvesting kennen jongere gezinnen dan weer relatief meer problemen. Hoewel voor alle Vlaamse huishoudens de omvang van de betaalbaarheidsproblemen ingeschat op basis van de budgetmethode even groot is als volgens de ratiomethode, leveren beide methoden erg verschillende resultaten voor de deelmarkten. Waar volgens de methode van de woonquote het aandeel huishoudens met betaalbaarheidsproblemen het grootst is op de private huurmarkt, is dit volgens de budgetmethode op de sociale huurmarkt. Ook de verschillen tussen gezinstypes komen niet overeen. Volgens de budgetmethode wordt de betaalbaarheidsproblematiek kleiner ingeschat voor alleenstaanden dan volgens de ratiomethode, terwijl het probleem groter blijkt voor gezinnen met kinderen. Op zoek naar een verklaring, stelden we vast dat de problemen volgens de budgetmethode veel meer geconcentreerd zijn bij lage inkomens dan volgens de ratiomethode. Dit verklaart bijvoorbeeld waarom een zo hoog aandeel betaalbaarheidsproblemen wordt vastgesteld bij sociale huurders, die gemiddeld over een erg laag inkomen beschikken (Winters e.a., 2007). De vraag

2

die dit oproept is dan ook of de budgetmethode niet eerder een algemeen armoedeprobleem meet dan problemen met de betaalbaarheid van het wonen. In het tweede deel van de studie werd berekend hoe groot de groep huurders is die een eigen woning kan verwerven zonder daarbij onder de norm voor het resterend inkomen te vallen. We maakten hiervoor gebruik van de ‘borrowing constraints’ methode, waarbij we berekenden hoeveel huurders in Vlaanderen een hypothecaire lening kunnen aangaan om een gemiddelde koopwoning te financieren, zonder de betaalbaarheidsdrempel te overschrijden. Hierbij werd er uitgegaan van een aantal veronderstellingen inzake looptijd van de lening, inbreng van eigen middelen en beschikbaarheid van een sociale lening. Volgens de budgetmethode is een eigen woning betaalbaar voor 55% van de jonge huurders (tot 30 jaar) indien zij een hypothecaire lening aangaan op 30 jaar en geen eigen middelen inbrengen. Wanneer er een eigen inbreng is van 16.500 euro, stijgt dit aandeel tot 60%. Indien elke huurder die in aanmerking komt voor een sociale lening bij de VMSW er ook effectief een zou verkrijgen, stijgt het aandeel dat zich een gemiddelde koopwoning kan permitteren in elk van de scenario’s met ongeveer tien procentpunt.

Beleidsconclusies De hier gepresenteerde resultaten over de betaalbaarheid van het wonen die zijn gebaseerd op de budgetmethode, bevestigen net zoals de vroegere onderzoeksresultaten dat deze problematiek in het Vlaamse woonbeleid aandacht verdient. Meer nog dan op basis van de vroegere analyses wordt met deze nieuwe analyses het pijnpunt gezien aan de zijde van de gezinsinkomens. Aan de onderkant van de verdeling volstaat het inkomen niet om menswaardig te participeren aan de samenleving, vaak zelfs als er geen woonuitgaven zouden zijn. De resultaten wijzen op het belang van het opleidings- en tewerkstellingsbeleid in Vlaanderen om zwakkere groepen meer kansen te bieden op een hoger inkomen. Binnen deze gegevenheid is het een taak van het woonbeleid om voor elke Vlaming het recht op betaalbaar en kwaliteitsvol wonen te realiseren. Waar moet het woonbeleid dan op focussen? De vaststelling dat de grootste problemen bij de laagste inkomens liggen, is een argument om deze groepen blijvend bijzondere aandacht te schenken in het woonbeleid, zoals de Vlaamse Wooncode stelt. De sociale huisvesting blijft hiervoor een belangrijk en goed instrument, maar zoals vroeger al aangegeven is het huidige aanbod aan sociale woningen veel te klein om alle problemen op te vangen (Winters e.a., 2007), op basis waarvan men er voor kan pleiten om aanvullend een substantiële huursubsidie in te voeren (Winters e.a., 2005). De vaststelling dat ondanks de lage huurprijzen in de sociale huisvesting hier toch een grote groep huishoudens beoordeeld wordt betaalbaarheidsproblemen te hebben, zou men kunnen aangrijpen om de sociale huurprijzen nog verder te verlagen. Dit zou ons inziens een foute conclusie zijn. Gegeven de beperkte middelen voor het woonbeleid moeten ook steeds alternatieve aanwendingen van de bijkomende middelen die dit zou vragen, bekeken worden. De omvang van de problemen op de private markt nopen er toe om bijkomende middelen eerder daar in te zetten. Een eigen woning verwerven blijft de droom van vele Vlamingen, maar het realiseren van deze droom is niet onmiddellijk weggelegd voor de laagste inkomensgroepen. De resultaten van het toepassen van de methode van de ‘borrowing constraint’ kunnen mede verklaren waarom in vroeger onderzoek werd vastgesteld dat het aandeel eigenaars alleen stijgt bij de 40% hoogste inkomens (Heylen e.a., 2007). Zelfs met een lening op 30 jaar, een spaarpotje en een sociale lening blijft een eigen woning voor velen te hoog gemikt. Dit neemt niet weg dat er een groep is voor wie dankzij de sociale lening de eigen woning wel in het bereik komt. Deze groep situeert zich echter niet aan de onderkant van de inkomensverdeling. Om de doelmatigheid van de overheidsmiddelen voor sociale leningen zo hoog mogelijk te maken, moet zeer zorgvuldig worden omgesprongen met de toekenningsvoorwaarden en gezocht naar manieren om hiermee niet alleen gemiddelde inkomens maar ook zwakke

3

inkomensgroepen te bereiken. Dit is te meer zo omdat de verhouding tussen het aantal gerechtigden en het aantal begunstigden zeer laag ligt. Op basis van de Woonsurvey blijkt dat anno 2005 71% van de huurders en gratis bewoners of ongeveer 427.500 gezinnen tegemoet komen aan de voorwaarden voor een sociale lening bij de VMSW, terwijl het Jaarverslag van de VMSW uitwijst dat in de periode 1999-2008 jaarlijks gemiddeld niet meer dan 1.218 sociale leningen werden afgesloten (Heylen et al, 2007; VMSW, 2009). Wat de sociale lening bij het Vlaams Woningfonds betreft kwam anno 2005 76% van de huurders en gratis bewoners met minstens één kind in aanmerking. In 2006 werden er 2.016 sociale leningen afgesloten bij het Vlaams Woningfonds; in 2008 waren er dat 2.536 (Vlaams Woningfonds, 2006 en 2008).

4

1 Situering De jongste jaren zijn er in Vlaanderen verschillende studies naar de betaalbaarheid van wonen verschenen. Door de stijgende prijzen van woningen en vooral bouwgronden tijdens het afgelopen decennium stond de betaalbaarheid van wonen immers hoog bovenaan de politieke agenda en bijgevolg de agenda van het beleidsgericht onderzoek. In de methodologische toelichting van de recente betaalbaarheidsstudies van het Steunpunt Ruimte en Wonen werd reeds melding gemaakt van de tekortkomingen van de gebruikte methoden en dat een analyse van het resterend inkomen a.d.h.v minimumbudgetten (exclusief woonuitgaven) de meest aangewezen methode is om de betaalbaarheid van wonen in kaart te brengen. In de studies die tot nog toe werden uitgevoerd, werd de betaalbaarheid van wonen geanalyseerd a.d.h.v de woonquote en het (equivalent) resterend inkomen. Omdat er geen standaarden voor het resterend inkomen voorhanden waren, konden we tot nog toe niet berekenen wat volgens deze methode de omvang is van de groep met betaalbaarheidsproblemen. In deze studie komen we hier aan tegemoet. Er wordt berekend hoe groot de groep is die na betaling van de woonuitgaven niet voldoende overhoudt om menswaardig te kunnen participeren in de samenleving. Dankzij een recente studie van Storms en Van den Bosch (2009), waarin werd berekend hoeveel een gezin minimaal nodig heeft om te kunnen deelnemen aan de samenleving, beschikken we nu in Vlaanderen over goed gedocumenteerde normen om het resterend inkomen aan af te toetsen. In een eerste deel van de studie wordt een methodologische toelichting gegeven bij het begrip ‘betaalbaarheid van wonen’ en worden de twee meest gangbare indicatoren voor betaalbaarheid tegen het licht gehouden. Er wordt hier wederom geargumenteerd waarom de budgetmethode een meer accuraat beeld geeft van de problematiek dan andere methoden. Vervolgens wordt de recente studie van Storms en Van den Bosch uitgebreid toegelicht en wordt uiteengezet hoe de normen voor het resterend inkomen uit deze studie werden afgeleid voor ons onderzoek. In het tweede deel komen de resultaten aan bod. Naast de berekening van de omvang van de groep met betaalbaarheidsproblemen volgens de budgetmethode wordt ook nagegaan hoe de betaalbaarheidsproblematiek varieert tussen de verschillende woningmarktsegmenten en de socioeconomische groepen in onze samenleving. Verder wordt de betaalbaarheid van een eigen woning voor de huurders in Vlaanderen geanalyseerd. Hierbij wordt beroep gedaan op de zogenaamde ‘borrowing constraints’ methode. Er wordt berekend hoeveel huurders in Vlaanderen een hypothecaire lening kunnen aangaan om een gemiddelde koopwoning te financieren, zonder de betaalbaarheidsdrempel te overschrijden. In vroeger onderzoek (Heylen & Winters, 2008) hanteerden we daarvoor een maximale woonquote. Nu passen we ook hiervoor de budgetnormen voor het resterend inkomen toe. Er wordt uitgegaan van een aantal hypothesen en verschillende scenario’s inzake looptijd van de lening, inbreng van eigen middelen en afsluiten van een sociale lening. Het besluit vat de voornaamste vaststellingen samen, voegt daar beleidsaanbevelingen aan toe alsook besluiten over de waarde van de budgetmethode in vergelijking met de internationaal meer toegepaste methode van de woonquote.

5

2 Methodologie 2.1 Indicatoren voor betaalbaarheid van wonen 2.1.1 Algemeen Het begrip ‘betaalbaarheid van wonen’ is wijd verspreid in woononderzoek, zonder dat er een algemeen aanvaarde definiëring voorhanden is. De meeste definities die we aantreffen in de internationale literatuur, houden echter één duidelijke gelijkenis in: steeds wordt een verwijzing gemaakt naar de relatie tussen woonuitgaven en huishoudinkomen. Stone (2006) drukt het als volgt uit: “Betaalbaarheid van wonen is de uitdaging waarmee elk huishouden wordt geconfronteerd bij het afwegen van de kosten van zijn huidige of potentiële huisvesting enerzijds en zijn niet aan wonen gerelateerde kosten anderzijds” De meting van betaalbaarheid houdt doorgaans twee duidelijk te onderscheiden elementen in: een maat voor de relatie tussen de woonuitgaven en het beschikbaar huishoudinkomen (de indicator) enerzijds en een norm om deze maat te beoordelen (de standaard) anderzijds (Stone, 2006). De woonuitgaven kunnen daarbij zowel betrekking hebben op huurders als eigenaars (huur of afbetaling van de lening), en kunnen zowel in ruime (inclusief uitgaven voor nutsvoorzieningen) als strikte zin (naakte huur of afbetaling) worden opgevat. In de volgende paragrafen schetsen we het ontstaan en enkele knelpunten van de twee meest gehanteerde en besproken indicatoren van betaalbaarheid: de woonquote en het resterend inkomen. Beide indicatoren gaan uit van een uitgavenbenadering op vlak van betaalbaarheid. De uitgaven op kasbasis staan centraal. Daar tegenover staat een kostenbenadering, zoals die wordt toegepast in de methode van de gebruikskosten. Hierbij wordt geanalyseerd welke kosten een bewoner maakt voor de consumptie van zijn woondiensten (Haffner, 1999). Wat de eigenaar-bewoner betreft worden onder meer de kosten voor het ingebrachte eigen en vreemd vermogen opgenomen, naast de (verwachte) waardevermeerdering van de woning en de onderhoudskosten. Hancock (1993) meent dat de gebruikskostenbenadering de ‘lange termijncapaciteit’ van huishoudens in beeld brengt om de woningconsumptie te financieren en stelt dat de woonuitgaven- of cash-flow benadering de ‘korte termijncapaciteit’ weergeeft inzake toegang tot de woningmarkt. In een recente studie van het Steunpunt Ruimte en Wonen wordt een uitgebreide analyse gemaakt van de gebruikskosten van wonen in Vlaanderen en Nederland (Haffner & Heylen, 2008). Eerder werd het gebruikskostenconcept voor Vlaanderen gebruikt in een studie van Doms et al (2001). Onder meer Hancock (1993) en Freeman et al (2000) wijzen er echter op dat de definiëring van betaalbaarheid idealiter niet beperkt blijft tot de relatie tussen inkomen en woonuitgaven, maar dat er ook minimumstandaarden dienen te worden opgesteld voor de woningen zelf (kwaliteit en grootte). Voor een deel van de gezinnen met een te kleine of kwalitatief ontoereikende woning is deze situatie immers geen vrije keuze maar een noodzaak. Een passende kwaliteitsvolle woning blijkt voor deze gezinnen ‘onbetaalbaar’. Een vaak aangehaalde definitie van Maclennan & Williams (1990) brengt dit kwaliteitselement in rekening: “Betaalbaarheid heeft betrekking op het verzekeren van één of meerdere gegeven woningstandaarden aan een prijs of huur die – in de ogen van een derde – geen onredelijke belasting vormt voor het huishoudinkomen”

6

Ondanks de aandacht die gevestigd wordt op het kwaliteitselement van betaalbaarheid, wordt dit in de meeste studies (vooralsnog) buiten beschouwing gelaten. Hierop wordt dieper ingegaan in paragraaf 2.1.4.

2.1.2 Woonquote De oudste en meest gekende indicator voor de betaalbaarheid van wonen is de woonquote, die de ratio uitdrukt van de woonuitgaven tegenover het besteedbaar huishoudinkomen. Doorgaans wordt er hierbij een norm, variërend van 20 tot 30%, gebruikt als ‘betaalbaarheidsgrens’. Indien huishoudens boven deze norm vallen, wordt er gesteld dat de woonuitgaven beslag leggen op een onredelijk deel van het inkomen. De woonsituatie is dan ‘onbetaalbaar’. Naast het gebruik in woononderzoek kent deze methode ook toepassingen in de bank- en huisvestingssector (Hulchanski, 1995). In onderzoek wordt de woonquote gebruikt om gemiddelden voor bepaalde groepen met elkaar te vergelijken (ook doorheen de tijd) of om aan te duiden voor welke groep wonen ‘niet betaalbaar’ is. In de banksector daarentegen wordt de ratio gebruikt om te toetsen of een klant kapitaalkrachtig genoeg is om een hypothecaire lening aan te gaan. In vele landen wordt de woonquote ook gebruikt in de sociale huisvesting als toelatingscriterium of bij de bepaling van de huur. Onder meer in de V.S. en Canada wordt de 30%-norm als maximumgrens gebruikt als één van de toelatingscriteria voor sociale huisvesting (De Decker, 2005). In Vlaanderen kan de huur van een sociale woning nooit meer bedragen dan 1/55ste van het netto belastbaar jaarinkomen of ongeveer 22% van het maandinkomen (Vlaamse Regering, 2008)1. Meerdere auteurs hebben echter scherpe kritiek geuit op de woonquote-methode om betaalbaarheid te analyseren. Een eerste kritiek is dat - gezien de woonquote een relatieve maatstaf is - ze niets zegt over het absolute consumptieniveau. De methode houdt geen rekening met wat huishoudens overhouden om te besteden aan andere goederen en diensten. Eenzelfde woonquote heeft ook niet dezelfde betekenis voor verschillende inkomensgroepen. Het hoeft geen betoog dat een woonquote van 30% een andere betekenis heeft in consumptietermen voor iemand die 1200 of 4000 euro per maand verdient. Algemeen gesteld is een hoge woonquote minder problematisch voor hogere dan voor lagere inkomens. Indien een vast percentage als standaard voor de woonquote wordt gehanteerd, zou dit bovendien inhouden dat hoe lager het inkomen is, des te minder geld men nodig heeft om de overige noodzakelijke goederen en diensten mee te financieren. Zulk een normatief uitgangspunt valt uiteraard niet te rechtvaardigen (Hancock, 1993; Freeman, Kiddle & Whitehead, 2000; Stone, 2006). Hiermee komen we terecht bij een andere terugkerende kritiek, namelijk dat de woonquote-methode geen theoretisch normatief fundament kent. De gehanteerde normen (tussen 20% en 30%) zijn gebaseerd op willekeur of afkomstig van niet-wetenschappelijke studies naar uitgavenpatronen uit eind 19de en begin vorige eeuw. Er heerste in deze periode een sterk geloof binnen de opkomende sociale wetenschappen dat onderzoeksmethoden uit de natuurwetenschappen eveneens toepasbaar waren op sociale fenomenen. Talloze studies rond huishouduitgaven uit die periode hadden dan ook als doel ‘wetmatigheden’ op te stellen over het consumptiegedrag van gezinnen (Hulchanski, 1995). Midden jaren ‘30 bestonden er reeds 36 verschillende wetten of theorieën over de relatie tussen inkomens en huishouduitgaven, waarvan acht specifiek gericht op huisvesting. Hulchanski (1995) meent echter dat deze studies op conceptueel en statistisch vlak te kort schoten en dat de gevonden ‘wetmatigheden’ met de nodige scepsis dienen bekeken te worden. Niettemin hadden deze studies tot gevolg dat in de huisvestingssector de zegswijze ‘een wekelijks loon voor een maandelijkse huur’ ontstond en dus een normatieve woonquote van ongeveer 25%. Het aandeel dat gemiddeld wordt

1

Merk op dat dit het ‘belastbaar inkomen’ betreft en niet het ‘besteedbaar inkomen’. Uitgedrukt t.o.v. het besteedbaar inkomen is dit percentage dus hoger en varieert het met het inkomen.

7

gespendeerd aan huisvesting groeide door de jaren heen dus uit tot de standaard voor wat een ‘redelijk aandeel’ is (Hancock, 1993, Stone, 2006). Een derde kritiek is dat de woonquote-methode – waarbij één enkele standaard wordt gehanteerd de verschillen inzake woonuitgaven en inkomens tussen verschillende huishoudtypes niet opvangt. Alleenstaanden spenderen relatief gezien doorgaans meer aan hun huisvesting dan koppels, zonder dat daar problematische situaties aan verbonden hoeven te zijn (Stone, 2006; Chaplin & Freeman, 1998). Deze tekortkomingen van de woonquote als indicator van betaalbaarheid nopen uiteraard tot voorzichtigheid. Het betekent echter niet dat de methode geen nut kan hebben. Zo argumenteert onder meer Hulchanski (1995) dat de methode geschikt is om gemiddelden te vergelijken tussen groepen en trends te analyseren, zolang er geen uitspraken worden gedaan over de ‘grootte’ van de groep voor wie wonen ‘niet betaalbaar’ is. De interpretatie van de evoluties en verschillen tussen groepen kunnen echter wel degelijk een meerwaarde hebben. In het rapport ‘Wonen in Vlaanderen’ van het Kenniscentrum Duurzaam Woonbeleid komt een analyse aan bod van de evolutie van de woonquote in Vlaanderen, voor verschillende segmenten van de woningmarkt (Heylen et al, 2007).

2.1.3 Resterend inkomen De methode van het resterend (of residueel) inkomen als indicator voor betaalbaarheid is in sterke mate bestand tegen de kritieken op de woonquote-methode. Het resterend inkomen wordt berekend door de woonuitgaven van het huishoudinkomen af te trekken. Deze indicator geeft bijgevolg de consumptiemogelijkheden weer in absolute termen, na betaling voor de huisvesting (Hancock, 1993). In het kader van betaalbaarheid betekent dit dat wonen ‘onbetaalbaar’ is indien het aandeel van de woonuitgaven in het inkomen zo groot is dat de consumptie van de andere noodzakelijke goederen in het gedrang komt (Stone, 2006). Deze argumentatie vindt zijn oorsprong in de stelling dat woonuitgaven van andere aard zijn dan uitgaven voor bijvoorbeeld voeding of kleding. Het is immers minder makkelijk – of op korte termijn zelfs geheel onmogelijk - om te snoeien in de vaste woonuitgaven dan in de meeste andere huishouduitgaven (voor kleding of luxeproducten). De woonuitgaven leggen de grootste en minst flexibele claim op het beschikbare inkomen, wat het logisch maakt om de inkomens na aftrek van deze uitgaven te analyseren. Daarenboven is ook de situatie van de eigenaars zonder afbetalingslast geheel verschillend van de huishoudens mét woonuitgaven (Freeman et al, 2000; De Decker & Van Dam, 2005). Belangrijk is dat er bij de analyse van resterend inkomen beroep kan gedaan worden op betekenisvolle standaarden, in tegenstelling tot bij de woonquote. Een eerste mogelijkheid zijn de normen die door de overheid worden gehanteerd bij het woon- of armoedebeleid. In Brits onderzoek wordt bijvoorbeeld gewerkt met de normen afkomstig uit het Income Support programma. Indien het resterend inkomen van een Brits gezin onder bepaalde grenzen valt en dat gezin voldoet aan een aantal andere eisen, kan het in aanmerking komen voor ‘income support’ voor de consumptie van noodzakelijke goederen en diensten. De woonuitgaven worden bij de bepaling van deze inkomenssteun niet meegerekend, aangezien lage inkomensgezinnen hiervoor kunnen terugvallen op ‘Housing Benefits’ of ‘Local Housing Allowances’ (Freeman, Kiddle & Whitehead, 2000; UK Government, 2009). In België worden de sociale bijstandsbedragen (Leefloon) opgesteld om alle noodzakelijke uitgaven – dus ook de woonuitgaven – mee te financieren. Ze zijn dus niet bruikbaar als norm voor het resterend inkomen. Daarenboven zijn de bedragen voor het Leefloon een gevolg van politieke beslissingen en niet van wetenschappelijk onderzoek naar de gezinsnoden. Omdat hierbij rekening gehouden wordt met de bestrijding van de werkloosheidsval, vallen deze bedragen lager uit dan de minimumlonen en de minimale sociale zekerheidsuitkeringen. De bedragen van het Leefloon

8

waren in 2001 zelfs 25 tot 38% (afhankelijk van leeftijd en gezinssituatie) lager dan de EUarmoedenorm2 en bedroegen ongeveer 45% van de minimumlonen (Cantillon et al, 2004). In de Verenigde Staten zijn er een aantal studies verschenen waarbij een percentage van de nationale (absolute) armoedegrenzen wordt gebruikt als norm voor het resterend inkomen, opgedeeld naar huishoudtype. Aangezien deze armoedegrenzen zijn opgesteld met de woonuitgaven inbegrepen, werden er percentages van deze grens gehanteerd om hiervoor te corrigeren. Het probleem met deze aanpak is dat het aandeel van de woonuitgaven in het budget dat tot de armoedegrens reikt, arbitrair (relatief) wordt bepaald (Stone, 2006). Een conceptueel sterker vertrekpunt voor de opstelling van standaarden voor het resterend inkomen is de minimumbudgetmethode, waarbij per huishoudtype vastgesteld wordt welke korf van goederen en diensten minimum noodzakelijk is om menswaardig te participeren in de samenleving en wat deze minimaal moet kosten (Stone, 2006; Hancock, 1993; Freeman, Kiddle & Whitehead, 2000). Deze oefening is uiteraard niet evident en vergt een aantal normatieve uitgangspunten, die wordt beïnvloed door de levensstandaard van de maatschappij waarin men leeft (Bourassa, 1996). Van den Bosch (1997) argumenteert in dit kader dat ‘zolang de gemaakte keuzes in de mate van het mogelijke verantwoord worden, en men zich ervan bewust is dat een budget alleen geldig is voor een bepaalde maatschappij en een bepaald tijdvak, budgetnormen nuttige informatie kunnen opleveren’. De minimumbudgetmethode kent zijn oorsprong in de jaren ’40 van de vorige eeuw. Reeds in 1942 hanteerde Beveridge budgetnormen uit onderzoek van Rowntree om de minimumbedragen voor de ‘national assistance’ te bepalen. In 1985 werd door een aantal prominente onderzoekers van de universiteit van York een breedschalige en invloedrijke studie uitgevoerd naar de methodiek van minimumbudgetten, die resulteerde in normen voor zes gezinstypes. Hierbij werd in een volgend stadium onderscheid gemaakt tussen een modale norm en een ‘low cost’ norm, die een levensstandaard inhoudt waaronder het steeds moeilijker wordt om rond te komen (Bradshaw & Yu, 1993). Van den Bosch (1997) van het Centrum voor Sociaal Beleid heeft deze ‘low cost’ methodiek toegepast voor België anno 1996, weliswaar met een aangepast en beperkter opzet. Er werden voor drie gezinstypes minimumbudgetten onderscheiden, inclusief en exclusief huuruitgaven. De minima exclusief woonuitgaven kunnen beschouwd worden als standaarden voor het resterend inkomen3. Deze bedragen dateren inmiddels al van meer dan tien jaar geleden, waardoor ze – zelfs geïndexeerd – de minimale levensstandaard niet meer correct weerspiegelen. Een maatschappij is voortdurend in ontwikkeling, waardoor nieuwe goederen of diensten toegevoegd dienen te worden tot het minimumpakket en anderen hier niet meer op hun plaats zijn. Recentelijk is er in Vlaanderen een uitgebreide studie uitgevoerd die tot doel had om budgetstandaarden op te stellen voor de Vlaamse samenleving. Deze studie verliep onder leiding van Berenice Storms, in samenwerking tussen de Katholieke Hogeschool Kempen en het Centrum voor Sociaal Beleid van de Universiteit Antwerpen. Op een wetenschappelijke en coherente manier werd in dit onderzoek een korf van goederen en diensten samengesteld die noodzakelijk is om menswaardig te kunnen in Vlaanderen vandaag de dag. In paragraaf 2.2.1 gaan we dieper in op de methodologie van deze studie.

2 De EU-armoedenorm bedraagt 60% van het mediaan beschikbare equivalent netto inkomen

3 Voor een alleenstaande bejaarde, een eenoudergezin met twee kinderen en een koppel met twee kinderen kwamen deze standaarden uit op respectievelijk 469, 897 en 1097 euro

9

2.1.4 Het belang van woningstandaarden en ‘overhousing’ Zoals vermeld wijzen verschillende auteurs op het belang van ‘woningstandaarden’ bij de analyse van betaalbaarheid (Hancock, 1993, Stone, 2006, Freeman et al, 2000). Gezinnen kunnen immers ‘betaalbaar wonen’ in een woning die niet voldoet aan bepaalde kwaliteitseisen. Daarnaast kan een woning ‘overbezet’ zijn indien teveel mensen samenwonen. In beide gevallen spreekt men in de literatuur van ‘underhousing’. Wanneer er algemeen aanvaarde standaarden voorhanden zijn, is de vraag nog hoe overbezetting of ‘wonen in een woning van onvoldoende kwaliteit’ beoordeeld dient te worden als we de groep willen afbakenen voor wie wonen ‘niet betaalbaar’ is. Hoe dient men de gezinnen te classificeren die genoeg overhouden na betaling van de woonuitgaven, maar die met teveel in één woning gehuisvest zijn of een woning betrekken van onvoldoende kwaliteit? Stone (2006) argumenteert dat voor deze gezinnen de woonuitgaven dienen berekend te worden voor een bevredigende woonsituatie. Wanneer deze (fictieve) woonuitgaven het resterend inkomen onder de norm zouden duwen, dienen deze gezinnen eveneens gerekend te worden tot de groep met een betaalbaarheidsprobleem. Alleen indien zulke gezinnen ook een geschikte woning kunnen permitteren, dient hun huidige inadequate woonsituatie als een vrije keuze beschouwd te worden. Een voorbeeld van ‘underhousing’ zien we bij de oudere eigenaar-bewoners. Uit survey-onderzoek voor Vlaanderen is bekend dat de woningkwaliteit voor deze groep vaak ondermaats is, terwijl deze eigenaars omwille van onder meer een laag inkomen de wenselijke herstellings- of renovatiewerken niet uitvoeren. De kost voor het uitvoeren van deze werken zou men kunnen toevoegen aan de woonuitgaven. Op deze manier zouden voor deze groep betaalbaarheidsproblemen tot uiting kunnen komen, die anders buiten beeld blijven. Het spiegelbeeld van bovenstaande redenering is echter ook van tel. Gezinnen kunnen immers een woning betrekken die te groot of te luxueus is en daardoor een resterend inkomen hebben dat onder de betaalbaarheidsnorm valt. Indien deze gezinnen een woning zouden betrekken die past bij hun gezinssamenstelling of minder luxueus is, is het mogelijk dat zij geen betaalbaarheidsprobleem kennen. Volgens een analoge redenering als in de vorige paragraaf kunnen deze gezinnen, die ‘overhoused’ zijn, gedetecteerd worden. Volgens Stone dient men te berekenen hoe hoog de woonuitgaven zouden zijn voor een geschikte woning, zonder te groot of te luxueus te zijn. De fictieve woonuitgaven hiervoor kunnen dan afgetrokken te worden van het besteedbaar inkomen. Indien het gezin dan boven de norm voor het RI valt, wordt het niet meer tot de groep met betaalbaarheidsproblemen gerekend. Als zulk een gezin zijn inkomen anders aanwendt, kan het zowel voldoende inkomen overhouden als een geschikte woning betrekken (Stone, 2006; Hancock, 1993; Thalmann, 2003). Het moge duidelijk zijn dat het niet eenvoudig is om de methode die door Stone wordt voorgesteld te operationaliseren. Wat het eerste punt betreft - de correctie voor gezinnen die betaalbaar wonen maar een woning betrekken die te klein is of waarvan de kwaliteit te wensen overlaat - dienen er vooreerst aanvaarde normen te bestaan voor de woningkwaliteit en de bezettingsgraad. Vervolgens dienen er fictieve woonuitgaven berekend te worden voor een woning die voldoet aan de normen en die gelegen is in dezelfde buurt. Ook bij de correctie voor ‘overhousing’ dienen deze normen en fictieve woonuitgaven voorhanden te zijn. In deze studie zal omwille van de methodologische moeilijkheden niet gecorrigeerd worden voor ‘underhousing’ en ‘overhousing’ bij de berekening van de groep met betaalbaarheidsproblemen. In toekomstig onderzoek van het Steunpunt Ruimte en Wonen naar betaalbaarheid komen deze aspecten mogelijk wel aan bod.

10

2.2 Operationalisering 2.2.1 Nieuwe budgetnormen voor Vlaanderen De studie naar budgetstandaarden voor Vlaanderen van Storms en Van den Bosch (2009) is relevant vanuit meerdere invalshoeken. Heel wat organisaties (vb. OCMW’s, ACW) in Vlaanderen waren vragende partij om in het kader van hun financiële hulpverlening een objectief normensysteem te hanteren. Ook arbeidsrechtbanken vragen om een algemene rechtlijn om bestreden OCMWbeslissingen objectiever te kunnen beoordelen. Momenteel ontbreekt het aan richtlijnen op dit vlak. Daarnaast is er uiteraard ook de wetenschappelijke relevantie van de studie. Naast de hoger vermelde studie van Van den Bosch is er op dit vlak in Vlaanderen nog niet veel beschikbaar. Deze nieuwe minimumbudgetten zullen niet alleen een grote meerwaarde hebben in het kader van armoedeonderzoek maar ook voor studies naar de betaalbaarheid van wonen. In meerdere publicaties van het Steunpunt Ruimte en Wonen werd reeds aangehaald dat een analyse van het resterend inkomen a.d.h.v minimumbudgetten (exclusief woonuitgaven) de meest opportune manier is om de betaalbaarheid van wonen in kaart te brengen. Bij de uitwerking van de minimumbudgetten voor Vlaanderen zijn Storms en Van den Bosch (2009) uitgegaan van de fundamentele behoeften die vervuld moeten zijn opdat men menswaardig kan participeren in de samenleving. Zij deden hiervoor beroep op ‘A theory of human need’ van Doyal en Gough (1991). Deze theorie laat toe om verschillende budgetkorven uniform en gedocumenteerd uit te werken en is volgens de literatuur één van de best uitgewerkte ‘behoeftetheorieën’. Het uitgangspunt van ‘A theory of human need’ is dat gezondheid en autonomie de twee belangrijkste universele menselijke behoeften zijn die vervuld moeten worden om minimaal te kunnen participeren in de samenleving. Deze universele behoeften worden geoperationaliseerd a.d.h.v. satisfactoren, oftewel producten en diensten die aan deze behoeften tegemoet komen. In tegenstelling tot de universele behoeften zijn de satisfactoren in grote mate historisch en cultureel bepaald. Deze satisfactoren worden – in navolging van Doyal en Gough - overkoepeld in een aantal intermediaire behoeften. Voor de universele behoefte ‘gezondheid’ zijn dit: voldoende en adequate voeding, huisvesting, gezondheidszorg, persoonlijke verzorging, kleding, rust en ontspanning. Wat betreft de algemene behoefte ‘autonomie’ zijn de intermediaire behoeften een veilige kindertijd, de mogelijkheden hebben om betekenisvolle sociale relaties te onderhouden, zich veilig voelen en voldoende mobiel zijn. Bij de uitwerking van de budgetstandaarden werd er gebruik gemaakt van typegezinnen omdat het onbegonnen werk is voor elke mogelijke huishoudsituatie een apart budget op te stellen. Er werd gekozen voor huishoudens met één of twee volwassenen, die één of twee kinderen ten laste hebben. Zo werden er in totaal 16 typegezinnen gedefinieerd: een alleenstaande, een koppel zonder kind, vier éénoudergezinnen en vier koppels met één kind (van verschillende leeftijd) en ten slotte vier eenoudergezinnen en vier koppels met twee kinderen (van verschillende leeftijden). Daarnaast werd er van uitgegaan dat geen van de gezinsleden tewerkgesteld is en dat de woning gelegen is in een (klein)stedelijke omgeving, die goed bereikbaar is met het openbaar vervoer en relatief goede voorzieningen kent. Een werkloosheidssituatie was het uitgangspunt omdat één van de doelstellingen van de studie was budgetten op te stellen die door de OCMW’s als richtnormen kunnen gehanteerd worden bij het beoordelen van de leefsituatie. De cliënten van een OCMW zijn immers doorgaans werkloos. Een gevolg van deze beslissing is wel dat de budgetstandaarden te laag uitvallen voor gezinnen met één of meer werkenden. Tewerkstelling zorgt immers voor bijkomende kosten (mobiliteit, kleding, …) die in deze studie niet zijn opgenomen. Tot slot werd er geopteerd voor een huursituatie op de private markt. Het bezit van een eigen woning wordt niet als een minimumstandaard beschouwd. En omwille van het aanzienlijke tekort aan sociale woningen wordt een sociale woning ook niet als een realistische optie beschouwd.

11

De aanpak van het project verliep in verschillende fasen. In de eerste fase was de bedoeling om een duidelijk inzicht te krijgen in de reële uitgavenpatronen van gezinnen met lage inkomens. De experts konden dan verder bouwen op deze inzichten bij het opmaken van de budgetten. In deze eerste fase kwamen verscheidene onderzoekstechnieken aan bod: een literatuurstudie, een secundaire analyse van de data van het huishoudbudgetonderzoek, een casestudy en focusgroepen. In de tweede fase van het onderzoek werden experts met de taak belast om budgetten op te stellen voor de verschillende korven. Voor elke korf werd beroep gedaan op een ‘domeinexpert’. Van bij de start werden een aantal belangrijke vuistregels afgesproken. Zo dienden de experts zo veel mogelijk rekening te houden met bestaande ‘normatieve standaarden’. Als er bepaalde wetten, officiële richtlijnen of aanbevelingen bestaan voor het opnemen van bepaalde goederen/diensten, dienden deze zo goed mogelijk gevolgd te worden, ook al kwamen deze niet overeen met het actuele bestedingspatroon van de Vlamingen. Wanneer er geen normen voorhanden waren, werd er door de experts niet gekeken naar de gemiddelde aankooppatronen van de lage inkomens, maar werd er afgewogen welke goederen/diensten noodzakelijk zijn met het oog op maatschappelijke participatie. De items waarvoor het onduidelijk was of ze al dan niet onmisbaar zijn voor het sociale functioneren, werden besproken in focusgroepen met lage inkomensgezinnen. De experts beluisterden nadien de opnamen van deze focusgroepen om de definitieve korf samen te stellen. Wanneer de korven definitief waren samengesteld, werd er een prijs gekleefd op de verschillende goederen en diensten. Hiervoor werd een ‘marketingexpert’ ingeschakeld. Per product werd er op zoek gegaan naar de laagste prijs, rekening houdend met de verschillende vormen/verpakkingen waarin het product aangeboden wordt. Bij de voedingskorf werd om verschillende redenen gekozen voor de prijzen van Colruyt. Zo kent Colruyt een ruim aanbod aan producten, ligt de prijs er dikwijls 10% lager dan bij andere retailers en is er een goede basiskwaliteit. Aangezien Vlamingen zonder auto niet altijd vlot een Colruyt-winkel kunnen bereiken en mogelijk enkel terecht kunnen in een duurdere winkel, werden de prijzen van alle goederen vermenigvuldigd met 10%. Voor doordeweekse kledij werden de prijzen van Zeeman en Wibra gehanteerd, aangezien men hier volgens de leden van de focusgroepen kwaliteitsvolle kleding kan kopen tegen betaalbare prijs. Voor jassen en uitgaanskledij werden de prijzen van C&A, H&M en JBC gebruikt, daar eerder genoemde winkelketens op dit vlak slechts een beperkt aanbod hebben. Wanneer het totale budget bekend was, werd dit een laatste keer voorgelegd aan de doelgroep met individuele interviews en groepsbevragingen (20 personen) en werd afgetoetst of het totale budget aanvaardbaar is binnen het kader van ‘minimale maatschappelijke participatie’.

2.2.2 Normen voor het resterend inkomen Het onderzoek van Storms en Van den Bosch levert ons de nodige input voor het opstellen van normen voor het resterend inkomen. Om deze normen te berekenen dienen we het minimumbudget voor huisvesting af te trekken van de budgetstandaarden uit deze studie. Het minimumbudget voor huisvesting werd samengesteld volgens de methode van Doyal & Gough in samenwerking met het Steunpunt Ruimte en Wonen. Het uitgangspunt was dat een woning moet voldoen aan drie universele criteria: een woning dient veiligheid en bescherming te bieden, moet dagelijkse hygiëne mogelijk maken en dient voldoende ruim te zijn. Deze algemene criteria werden vervolgens geoperationaliseerd naar Vlaamse maatstaven m.b.v. enkele indicatoren die door het Steunpunt Ruimte en Wonen werden voorgesteld. De minimale eisen voor een woning zijn de volgende: –

De woning heeft maximaal een klein herstel of kleine renovatie nodig. Hiervoor werd de indicator voor de uitwendige bouwtechnische kwaliteit gebruikt op basis van de Woningschouwing 2005. De woningen uit de steekproef van de Woningschouwing werden beoordeeld vanaf de straatzijde

12

–

–

– –

door inspecteurs van de Vlaamse administratie op de aard, omvang en intensiteit van de uitwendige gebreken. De eindscore werd opgedeeld in 5 klassen. De fysische staat van de woning is matig tot goed. Hiervoor werd de synthese-index van Vanneste et al (2004) gebruikt die de inwendige fysische staat van de woning beoordeelt op basis van zes onderdelen (elektrische installatie, binnen- en buitenmuren, ramen, dakgoot en dak). De constructie van deze indicator is gebaseerd op de criteria van de technische fiche waarin de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode zijn vastgelegd. De staat van deze onderdelen werd bevraagd in de Woonsurvey 2005. De score is dus het resultaat van de beoordeling van de bewoners zelf. Er is een toilet en badkamer aanwezig. Wanneer deze comfortaspecten aanwezig zijn – en er hoogstens drie grote herstellingen nodig zijn - kent de woning een ‘basiscomfort’ volgens de comfortindicator van Vanneste et al (2004). De maximale bezetting wordt niet overschreden. De norm is dat er minimum 1 slaapkamer is voor de ouder(s) en minimum 1 slaapkamer voor maximaal 2 kinderen. De woning is schimmel- , vocht- , en zwamvrij. Hiervoor werd gebruik gemaakt van vragen uit de Woonsurvey 2005.

Voor een uitgebreide toelichting bij de indicatoren verwijzen we naar het rapport ‘Wonen in Vlaanderen’ van Heylen et al (2007). Om het minimumbudget voor de woonuitgaven te bepalen werd eerst elk gezinstype (zie hoger) toegewezen aan een bepaald woningtype. Voor een alleenstaande en een koppel zonder kind werd een woning met 1 slaapkamer gebruikt. Een woning met 2 slaapkamers werd gebruikt voor een koppel met 1 of 2 kinderen (indien deze niet ouder zijn dan 12 jaar en van verschillend geslacht). Tot slot werden koppels met 2 kinderen die ouder zijn dan 12 jaar en van verschillend geslacht, toegewezen aan een woning met 3 slaapkamers. Voor deze woningtypen werd dan op basis van de Woonsurvey 2005 de mediaan huurprijs berekend van woningen die voldoen aan bovengenoemde criteria. De huurprijzen werden vervolgens geïndexeerd naar 2008. Naast de huurkosten werden ook de verbruikskosten, de kosten voor onderhoud van de woning, het uitvoeren van eventuele herstellingswerken en de brandverzekering in het minimumbudget opgenomen.4 Voor een gedetailleerde uitleg bij het uitwerken van de huisvestingskorf verwijzen we naar de publicatie van Storms en Van den Bosch (2009). Tabel 1 toont de budgetstandaarden anno 2008 voor de verschillende typegezinnen uit de studie van Storms en Van den Bosch (2009). De tweede tabel laat de budgetnormen exclusief naakte huur zien die uit de budgetstandaarden van tabel 1 zijn afgeleid. Deze normen zijn hier weergegeven in prijzen van 2005, aangezien ze in deze studie vergeleken worden met huishoudgegevens uit de Woonsurvey 2005. De genormeerde kosten voor nutsvoorzieningen, brandverzekering, onderhoud en herstellingen werden in de minimumbudgetten gelaten. De normen werden berekend voor verschillende huishoudtypes (alleenstaanden, koppels zonder kind, eenoudergezinnen en koppels met kinderen) en aangepast aan het aantal kinderen.

4

Deze kosten dienen zowel door huurders als eigenaars gemaakt te worden. Eigenaars dienen echter ook de grote herstellingswerken te financieren, in tegenstelling tot de huurders. Aangezien dit op maandbasis beperkte kosten zijn en er hiervoor geen norm voorhanden is, houden we hier in deze studie geen rekening mee. Indien men een vergelijking wil maken tussen huurders en eigenaars waarbij alle kostenposten inbegrepen zijn (registratierechten, onroerende voorheffing, kosten gerelateerd aan eigen en vreemd vermogen) dient men idealiter de gebruikskostenbenadering te hanteren. Deze benadering gaat echter aan het doel van deze studie voorbij. In deze studie wordt er gefocust op de cash-flow van de huishoudens inzake huisvesting oftewel de woonuitgaven van huurders en eigenaars. Voor een uitwerking van de gebruikskostenbenadering voor huurder en eigenaars in Vlaanderen verwijzen we naar Haffner & Heylen (2008).

13

Tabel 1 Budgetstandaarden inclusief huur, in euro per maand, naar typegezin, Vlaanderen, 2008 Alleenstaande man

976

Koppel

1296

Alleenstaande vrouw

979

Koppel + kind (j, 2 jaar)

1554

Vrouw + kind (j, 2 jaar)

1274

Koppel + kind (m, 4 jaar)

1588

Vrouw + kind (m, 4 jaar)

1302

Koppel + kind (j, 8 jaar)

1683

Vrouw + kind (j, 8 jaar)

1403

Koppel + kind (m, 15 jaar)

1823

Vrouw + kind (j, 15 jaar)

1540

Koppel + 2 kinderen (2 en 4 jaar)

1785

Vrouw + 2 kinderen (2 en 4 jaar)

1507

Koppel + 2 kinderen (4 en 8 jaar)

1906

Vrouw + 2 kinderen (4 en 8 jaar)

1637

Koppel + 2 kinderen (8 en 15 jaar)

2151

Vrouw + 2 kinderen (8 en 15 jaar)

1875

Bron: Storms & Van den Bosch (2009), afgeronde bedragen Tabel 2 Normen voor het resterend inkomen (=budgetstandaarden exclusief huur), in euro per maand, naar gezinstype, Vlaanderen, 2005 Aantal kinderen

Eenoudergezin

Koppel

Alleenstaande

0

-

837

1

838

1104

-

2

1059

1316

-

3

1280

1528

-

4

1501

1740

-

5

1722

1952

-

6

1943

2164

-

541 (man) 538 (vrouw)

Bron: Storms & Van den Bosch (2009), eigen berekeningen

Wat de alleenstaanden betreft, is er een aparte budgetstandaard voor man en vrouw, met respectievelijk 979 en 976 euro anno 2008. Zonder de naakte woonuitgaven wordt dat – in prijzen van 2005 – 541 en 538 euro. Voor de koppels zonder kind bedraagt de budgetstandaard 1296 euro. Exclusief huisvesting en met basisjaar 2005 wordt dit 837 euro. Voor de eenoudergezinnen voorziet de budgetstudie normen voor 7 gezinstypen, afhankelijk van het aantal en de leeftijd van de kinderen. Zoals tabel 1 laat zien, zijn er 3 normen voor de situatie met 1 kind en 3 in geval van twee kinderen, waarbij de kinderen verschillende leeftijden hebben. Voor beide situaties hebben we het gemiddelde berekend. Zo bedraagt de norm exclusief wonen 838 euro en 1059 euro voor eenoudergezinnen met respectievelijk één en twee kinderen. Het verschil tussen beide bedragen (221 euro) werd daarna gehanteerd voor de aanwezigheid van elk bijkomend kind. Voor de koppels met kinderen voorziet de budgetstudie eveneens 7 verschillende normen. Ook hier hebben we het gemiddelde berekend voor de koppels met één kind en met twee kinderen. De norm voor het resterend inkomen voor een koppel met 1 kind bedraagt op deze manier 1104 euro. Voor koppels met twee kinderen komt de norm uit op 1316 euro. Het verschil tussen beide (212 euro) werd vervolgens bij de norm bijgeteld voor elk bijkomend kind. Als we de bedragen van de minimumbudgetstudie van Van den Bosch (1997) indexeren, blijken deze min of meer van dezelfde grootteorde als in de recente studie. Van den Bosch berekende ‘low cost’ budgetten voor drie gezinstypen. Voor een alleenstaande bejaarde bedraagt het budget exclusief huur 553 euro; voor een eenoudergezin en een koppel met 2 kinderen (jongen van 10 en meisje van 4

14

jaar) ligt het budget resp. op 1020 en 1248 euro. Ondanks een verschillend theoretisch uitgangspunt – de ‘low-cost’ methode versus the ‘theory of human need’ - en een sterk evoluerende samenleving tussen 1997 en 2008 blijken de normbudgetten om menswaardig (of minimaal) te kunnen participeren in de samenleving dus niet sterk te verschillen voor beide studies. De normen uit tabel 2 worden in deze studie gebruikt om het ‘resterend inkomen’ af te toetsen en worden vanaf nu ‘RI-normen’ genoemd. Voor de huursector wordt het maandelijks resterend inkomen berekend door de netto woonuitgaven, oftewel de maandelijkse huur minus de huursubsidie, af te trekken van het besteedbaar inkomen. Ook voor de eigenaars met een lopende hypotheek worden de netto woonuitgaven afgetrokken van het besteedbaar inkomen om het resterend inkomen te bekomen. Deze netto woonuitgaven bestaan uit de maandelijkse kapitaal- en interestaflossing bij de hypothecaire lening, min het maandelijkse fiscale voordeel waar belastingplichtigen met een hypothecaire lening van kunnen genieten. Dit voordeel brengen we echter slechts in rekening voor de gezinnen die reeds meer dan twee jaar een eigen woning bezitten. Het fiscale voordeel laat zich immers pas (ongeveer) twee jaar na het aangaan van de lening voelen. Om een maandelijks bedrag te verkrijgen voor dit fiscale voordeel delen we het jaarlijkse bedrag door twaalf. Deze methode werd eveneens gehanteerd in vroeger onderzoek naar betaalbaarheid van wonen van het Steunpunt Ruimte en Wonen (Haffner & Heylen, 2008). Uit deze studie bleek dat het gemiddelde fiscale voordeel 84 euro per maand bedroeg voor de Vlaamse gezinnen in 2005. In deze analyse worden de ‘naakte’ woonuitgaven afgetrokken van het besteedbaar inkomen. De woonuitgaven zijn dus opgesteld exclusief uitgaven voor nutsvoorzieningen, brandverzekering, onderhoud en herstellingen. In 2005 bedroegen de verbruikskosten voor huurders gemiddeld 122 euro per maand en voor eigenaars 172 euro. Het resterend inkomen dient dus aangewend te worden om deze kosten mee te financieren. Zoals vermeld werden in de normen voor het resterend inkomen standaardkosten voor deze posten mee opgenomen. Voor grote renovatiewerken werden geen standaardkosten meegenomen in het normbudget, omdat er van een huursituatie wordt uitgegaan en deze kosten in principe aan de verhuurder toekomen. Indien een eigenaar-bewoner grote renovatiewerken uitgevoerd heeft (in 2005 of vroeger) en hiervoor geen lening aanging, worden deze kosten niet afgetrokken van het besteedbaar inkomen en worden er mogelijke problemen inzake betaalbaarheid verhuld (zie 2.1.4 ‘underhousing’). Als er wel een lening werd afgesloten voor de renovatie, worden de aflossingen hiervoor meegeteld bij de netto woonuitgaven. Ook de woonquote wordt berekend a.d.h.v. de ‘netto’ naakte woonuitgaven, dus door rekening te houden met de subsidiemechanismen. Om de woonquote te berekenen worden de netto woonuitgaven gedeeld door het besteedbaar inkomen, zowel voor de huurders als de eigenaars met hypotheek. In deze studie worden de woonuitgaven als ‘niet betaalbaar’ beschouwd indien het resterend inkomen onder de norm voor het betreffende gezinstype valt of als de woonquote hoger is dan 30%. Bij de resultaten ligt de nadruk op de – theoretisch superieur beschouwde – budgetmethode. Ter vergelijking worden ook resultaten volgens de woonquote-methode besproken, dit met als doel na te gaan in welke mate en op welke manier de resultaten volgens de budgetmethode afwijken van de resultaten volgens de ratiomethode.

15

3 Resultaten 3.1 De betaalbaarheid van wonen volgens de budgetmethode 3.1.1 Analyse naar eigendomsstatuut en vergelijking woonquote - budgetmethode Tabel 3 toont het aandeel en aantal gezinnen waarvoor de betaalbaarheid in het gedrang komt naar eigendomsstatuut, volgens zowel de budgetmethode als de woonquote-methode of ratiomethode. Wanneer we alle huishoudens samen beschouwen, blijkt er amper een verschil te bestaan tussen beide benaderingen. Volgens de budgetmethode is wonen niet betaalbaar voor 13,2% van de Vlaamse huishoudens tegenover 12,9% bij de ratiomethode. Als we deze cijfers extrapoleren naar alle Vlaamse huishoudens (cijfers van de FOD Economie) bekomen we resp. 330.222 en 322.717 huishoudens.5 Opgedeeld naar eigendomsstatuut blijken er wel duidelijke verschillen te bestaan tussen de methoden. Volgens de budgetmethode is de sociale huisvesting het meest problematische segment inzake betaalbaarheid. Ongeveer 39% van de sociale huurders valt immers onder de norm voor het resterend inkomen (RI-norm). In absolute termen zijn dat 54.061 gezinnen. Bij de ratiomethode is de sociale huisvesting daarentegen het minst problematische segment (12,2%). Aangezien de huur in de sociale huisvesting in relatie staat tot het inkomen en er anno 2005 een maximumhuur bestond a rato van 20% van het belastbaar inkomen, is het logisch dat er relatief weinig sociale huurders boven de 30%-norm vallen. Zoals reeds werd aangetoond in eerder onderzoek op basis van de Woonsurvey (Heylen et al, 2005) is de private huurmarkt het grootste probleemsegment volgens de woonquote-methode, met 39,2% onder de 30%-grens of 181.422 huishoudens. Het aandeel private huurders onder de budgetnorm ligt echter aanzienlijk lager (27,4% of 126.810). Hoe kunnen we de verschillen tussen de resultaten volgens beide methoden verklaren ? We kijken daarvoor eerst naar de inkomensverdeling van de huishoudens die volgens beide methoden een betaalbaarheidsprobleem hebben. Dit is opgenomen in tabel 4. In eerste instantie valt op dat de groep met een betaalbaarheidsprobleem volgens de budgetmethode veel sterker geconcentreerd zit bij de lagere inkomens dan de groep met een betaalbaarheidsprobleem volgens de woonquotebenadering. Kijken we naar de deelmarkten, dan laat tabel 4 zien dat 28% van de private huurders die boven de 30%-grens vallen, tot de drie hoogste inkomensquintielen behoort. Bij de budgetmethode daarentegen behoort slechts 4% van de groep onder de norm tot de hogere inkomens, terwijl 72,4% tot het eerste inkomensquintiel behoort (of 91.810 private huurders). Wat hier zichtbaar wordt, is dat de private huurmarkt grote interne verschillen vertoont. In eerder onderzoek van het Steunpunt Ruimte en Wonen (Le Roy et al, 2008) werden via clusteranalyse drie segmenten onderscheiden die elk ongeveer één derde vertegenwoordigen: een segment met oudere gezinnen in goede woningen, een segment lagere inkomensgezinnen in woningen van mindere 5

Omdat op basis van steekproefonderzoek ramingen gebeuren voor de totale populatie, moeten voor dit soort cijfers steeds betrouwbaarbaarheidsmarges in acht worden genomen. Ter illustratie: we kunnen met een zekerheid van 95% stellend dat het aandeel gezinnen met een betaalbaarheidsprobleem tussen x en y ligt. Ook voor de overige ramingen moet rekening gehouden worden met dergelijke marges.

16

kwaliteit en een segment met jonge gezinnen en hogere inkomens in een overgangsfase naar eigenaarschap. Een hypothese voor verder onderzoek zou kunnen zijn dat het vooral in dit laatste segment is dat de kritische woonquote wordt overschreden. Ook voor de eigenaars met afbetaling en de sociale huurders onderscheidt de RI-norm vooral gezinnen met een laag inkomen, terwijl de 30%-grens relatief meer hogere inkomens tot de groep met een betaalbaarheidsprobleem rekent. Bij de sociale huurders valt op dat de betaalbaarheidsproblemen volgens de budgetmethode nagenoeg volledig geconcentreerd zitten in het eerste inkomensquintiel. Wat de eigenaars zonder hypotheek betreft valt 6,5% onder de RI-norm. Dit is uiteraard een gevolg van de lage inkomens voor deze groep en niet van de vaste woonuitgaven, aangezien die er niet meer zijn. Het resultaat is dus toe te schrijven aan een armoedeprobleem. Tabel 4 laat zien dat alle eigenaars zonder afbetaling die onder de norm vallen, deel uitmaken van het eerste inkomensquintiel. Deze vaststelling hoeft niet te verbazen, aangezien de groep eigenaars zonder hypotheek relatief veel ouderen telt met een bescheiden pensioen. Tabel 3: Aandeel en aantal gezinnen met resterend inkomen onder de RI-norm en woonquote boven de 30%-woonquote, naar eigendomsstatuut, Vlaanderen, 2005 Budgetmethode

Ratiomethode

RI < RI-norm

Woonquote > 30%

%

Extrapolatie

%

Extrapolatie

Totaal

13,2

330.222

12,9

322.717

Alle eigenaars

7,8

145.178

6,8

126.565

Eigenaar met hypotheek

9,4

79.954

15,6

126.565

Eigenaar zonder hypotheek

6,5

65.224

0

0

Alle huurders

30,0

180.871

33,0

198.935

Private huurders

27,4

126.810

39,2

181.422

Sociale huurders

38,6

54.061

12,2

17.513

Test

***

***

N totaal

4.531

4.736

Bron: Woonsurvey 2005 FOD Economie, ADSEI: aantal Vlaamse huishoudens in 2005: 2.501.681 χ²-test: ***p< 0,01

17

Tabel 4: Verdeling naar inkomen van de gezinnen onder de RI-norm en boven de 30% woonquote, naar eigendomsstatuut (kolom %), Vlaanderen, 2005 Quintielen equivalent inkomen

Eigenaars zonder hypotheek

Eigenaars met hypotheek

Private huurders

Sociale huurders

Totaal

Budgetmethode: RI < Ri-norm 1

100

67,1

72,4

96,5

80,9

2

0

24,9

23,5

3,4

15,6

3

0

4,1

3,5

0

2,3

4

0

3,3

0,5

0

1,0

5

0

0,6

0

0

0,2

Test

***

***

***

***

***

Totaal

100

100

100

100

100

Ratiomethode: woonquote > 30% 1

0

21,5

39,6

80,5

34,6

2

0

19,3

32,1

10,3

25,9

3

0

18,7

17,3

1,6

17,0

4

0

24,2

8,2

7,6

14,5

5

0

16,3

2,6

0

7,9

***

***

***

***

100

100

100

100

Test Totaal

0

Bron: Woonsurvey 2005 1: berekend op basis van alle huishoudens χ²-test: ***p< 0,01

De vaststelling dat de RI-norm vooral de gezinnen onderscheidt met een laag inkomen, doet de vraag rijzen in hoeverre er een probleem met betaling van de woonuitgaven dan wel een armoedeprobleem in kaart wordt gebracht. Een tweede manier om een beter inzicht te krijgen in de verschillen tussen de twee benaderingen is na te gaan welke gezinnen door de woonuitgaven onder de RI-norm worden geduwd en welke reeds een besteedbaar inkomen hebben dat onder de norm uitkomt. Deze laatste groep kent in de eerste plaats een armoedeprobleem aangezien eender welke woonuitgaven voor hen ‘te hoog’ zijn. De resultaten zijn weergegeven in onderstaande tabel. De eerste kolom geeft – naar eigendomsstatuut – weer hoe groot de groep is die onder de RI-norm valt op basis van een laag inkomen. Dit zijn huishoudens wiens besteedbaar inkomen onder de norm valt van het resterend inkomen. De tweede kolom geeft het percentage huishoudens weer dat onder de RI-norm wordt geduwd door de woonuitgaven. Dit zijn huishoudens met een resterend inkomen onder de norm maar een besteedbaar inkomen boven de RI-norm. Voor 5% van alle huishoudens is wonen onbetaalbaar louter omwille van een laag inkomen. Zelfs indien hun huur volledig zou worden gesubsidieerd, blijven ze een inkomen overhouden dat hen niet toelaat de minimale uitgaven te doen. Het aandeel ligt het hoogste voor de sociale huurders maar het verschil met de private huurmarkt is beperkt (8% versus 6%). Ondanks de sociaal gecorrigeerde huur in de sociale huisvesting - die in Vlaanderen gemiddelde aanzienlijk lager uitvalt dan op de private huurmarkt (Heylen at al, 2007) – blijkt dat 31% van de sociale huurders onder de RI-norm valt door aftrek van de woonuitgaven. Onder de private huurders bedraagt dit aandeel 21%. Deze resultaten benadrukken nogmaals het zwakke inkomensprofiel van de sociale huurders in Vlaanderen. Anno 2005 behoort de helft van de sociale huurders tot de 20% laagste (equivalente) inkomens (Winters et al, 2007).

18

Tabel 5: Aandeel gezinnen met resterend inkomen onder de RI-norm en besteedbaar inkomen onder en boven de RI-norm, naar eigendomsstatuut (in %), Vlaanderen, 2005 Resterend inkomen < RI-norm Besteedbaar inkomen < RI-norm

Besteedbaar inkomen > RI-norm

Totaal

Totaal

5,0

8,2

13,2

Alle eigenaars

4,4

3,4

7,8

Eigenaar met hypotheek

1,9

7,5

9,4

Eigenaar zonder hypotheek

6,5

0

6,5

Alle huurders

6,6

23,4

30,0

Private huurders

6,2

21,2

27,4

Sociale huurders

8,0

30,6

38,6

Test

***

***

***

N

1.716

2.815

4.531

Bron: Woonsurvey 2005 χ²-test: ***p< 0,01

Een derde manier om de verschillen tussen beide benaderingen van betaalbaarheid te verhelderen, is te kijken naar de verschillen tussen de gezinstypes. Tabel 6 geeft het aandeel gezinnen weer onder de RI-norm en de 30%-norm opgedeeld naar huishoudtype en eigendomsstatuut. Hier valt vooral op dat volgens de budgetmethode de verschillen tussen alleenstaanden en eenoudergezinnen groter zijn dan volgens de ratiomethode. Wanneer alle huishoudens in rekening worden gebracht, blijkt er een opmerkelijk verschil tussen het aandeel alleenstaanden (14,6%) en het aandeel eenoudergezinnen (34,6%) onder de RI-norm, terwijl er volgens de 30%-norm geen verschil is tussen beide gezinstypen. Ook voor de eigenaars en huurders apart blijkt er een groot verschil tussen de twee benaderingen. Voor de huurders worden de verhoudingen tussen alleenstaanden en eenoudergezinnen zelfs omgekeerd: volgens de ratiomethode zijn er relatief de meeste problemen bij alleenstaanden, terwijl dit volgnes de budgetmethode bij de oudergezinnen is. Het betaalbaarheidsprobleem is in beide gevallen groter voor de eenoudergezinnen onder de budgetmethode dan onder de ratiomethode. Voor de alleenstaanden geldt het omgekeerde en wordt het probleem kleiner ingeschat volgens de budgetmethode. Bij de koppels met kind(eren) ligt het aandeel met een betaalbaarheidprobleem ook hoger volgens de budgetmethode, in de eerste plaats bij de huurders. Ook uit de studies van Stone (2006) bleek dat de betaalbaarheidsproblematiek beperkter is voor kleinere huishoudens wanneer een RI-norm wordt gehanteerd i.p.v. de woonquote-norm, terwijl het aandeel met een betaalbaarheidsprobleem hoger uitvalt voor grotere huishoudens. De resultaten voor Vlaanderen liggen hier dus in de lijn der verwachtingen. Tabel 6 brengt ten slotte ook onder de aandacht dat volgnes de budgetmethode de eenoudergezinnen van alle gezinstypes de meeste problemen ondervinden en dit voor zowel huurders als eigenaars.

19

Tabel 6: Aandeel gezinnen met resterend inkomen onder de RI-norm en woonquote boven de 30%-norm, naar eigendomsstatuut en huishoudtype, Vlaanderen, 2005 Alle huishoudens

Eigenaars

Huurders

RI < norm

Woonquote > 30%

RI < norm

Woonquote > 30%

RI < norm

Woonquote > 30%

Alleenstaand

14,6

24,4

3,9

9,2

31,3

49,8

Eenoudergezin

34,6

24,0

26,6

18,1

45,7

32,1

Koppel zonder kind

7,5

6,0

5,7

3,3

14,7

17,7

Koppel met kind(eren)

12,8

8,3

8,8

7,2

37,0

16,1

Totaal

13,2

12,9

7,8

6,8

30,0

32,9

Test

***

***

***

***

***

***

N

4.531

4,736

3.365

3.535

1.099

1.123

Bron: Woonsurvey 2005 χ²-test: ***p< 0,01; **p<0,05; *p<0,1

In tabel 7 zien we het aandeel onder de RI-norm en de 30%-norm volgens het type huurder. De grootste verschillen tussen de twee benaderingen zijn er bij de sociale huisvesting. Zo valt maar liefst 62% van de koppels met kind(eren) onder de RI-norm en slechts 5,6% boven de 30% norm. Ook voor de eenoudergezinnen in de sociale huisvesting loopt het aandeel waarvoor wonen ‘moeilijk of niet betaalbaar’ is aanzienlijk op bij de budgetmethode (44%). Gezinnen met kinderen blijken dus een kwetsbare groep in de sociale huisvesting. Op de private huurmarkt blijkt de groep van eenoudergezinnen relatief gezien het meeste problemen te kennen volgens de budgetmethode (47%), terwijl dit de alleenstaanden zijn bij de ratiomethode (58%).

20

Tabel 7: Aandeel gezinnen met resterend inkomen onder de RI-norm en boven de 30%woonquote, naar eigendomsstatuut en huishoudtype, Vlaanderen, 2005 Private huurders

Sociale huurders

RI < norm

Woonquote > 30%

RI < norm

Woonquote > 30%

Alleenstaand

30,3

57,9

34,6

21,7

Eenoudergezin

46,7

42,4

43,5

9,8

Koppel zonder kind

13,3

20,9

20,3

4,2

Koppel met kind(eren)

28,9

19,6

62,0

5,6

Totaal

27,4

39,2

38,6

12,2

Test

***

***

***

***

N

843

860

256

263

Bron: Woonsurvey 2005 χ²-test: ***p< 0,01

3.1.2 Resultaten budgetmethode naar huishoudkenmerken Tabel 8 laat het aandeel van de huishoudens onder de RI-standaard zien naar activiteitstatus van de referentiepersoon van het huishouden en naar het eigendomsstatuut. Opvallend is het hoge aandeel voor de gezinnen met werkloze referentiepersoon. Bij de werkloze eigenaars met hypotheek valt iets meer dan de helft onder de RI-norm; voor de huurders – ongeacht het type – loopt dit aandeel op tot 70%. Tewerkstelling blijkt dus een belangrijke voorwaarde om de woonuitgaven betaalbaar te houden. Toch kan dit resultaat voor een gedeelte verklaard worden door de methodologie. Eerder wezen we erop dat één van de uitgangspunten van de studie van Storms was om de budgetstandaarden voor een ‘werkloos gezin’ op te stellen. Als gevolg hiervan ligt de norm te laag voor de gezinnen met tewerkgestelde referentiepersoon. Indien de norm voor de werkenden ook extra uitgaven voor mobiliteit en kledij bevatte, zouden er meer werkenden onder de RI-norm vallen en zou de kloof tussen werkende en werklozen inzake betaalbaarheid kleiner zijn. Daarnaast ligt het aandeel onder de RI-norm ook relatief hoog voor gezinnen met een ziek/arbeidsongeschikte referentiepersoon. Zoals al eerder werd vastgesteld, wijst dit erop dat de vervangingsuitkeringen dikwijls niet voldoende zijn om wonen betaalbaar te houden/maken. Bij de gepensioneerden bestaat er tot slot een logische kloof tussen de eigenaars en de huurders.

21

Tabel 8: Aandeel gezinnen met resterend inkomen activiteitsstatus en eigendomsstatuut, Vlaanderen, 2005 Activiteitsstatus referentiepersoon

Alle huishoudens

Werkend

Eigenaars

onder

de

RI-norm,

naar

Huurders

Alle

Met hypotheek

Alle

Private

Sociale

7,7

5,7

6,8

14,7

12,1

31,9

(brug) pensioen

13,4

7,8

10,9

34,4

36,9

28,9

Werkloos

52,5

32,4

51,8

70,6

71,0

69,9

Ziek/arbeidsongeschikt

31,4

20,4

44,8

46,4

48,2

43,6

Totaal

13,2

7,8

9,4

30,0

27,4

38,6

Test

***

***

***

***

***

***

N

4.530

3.364

1.536

1.099

843

256

Bron: Woonsurvey 2005 χ²-test: ***p< 0,01

Tabel 9 geeft weer dat het opleidingsniveau een duidelijk rol speelt – uiteraard op een indirecte manier – bij de betaalbaarheidsproblematiek. Hoe hoger het behaalde diploma, hoe kleiner het aandeel dat onder de RI-standaard valt. Dit verband komt zeer sterk tot uiting op de private huurmarkt en is ook sterk significant voor de eigenaars met hypotheek. Voor de sociale huisvesting bestaat dit verband echter niet.

Tabel 9: Aandeel gezinnen met resterend inkomen opleidingsniveau en eigendomsstatuut, Vlaanderen, 2005

Opleidingsniveau

Alle huishoudens

Lager onderwijs

Eigenaars

onder

de

RI-norm,

naar

Huurders

Alle

Met hypotheek

Alle

Private

Sociale

20,5

11,7

24,5

41,8

45,7

36,9

Lager middelbaar

15,1

10,5

13,9

29,2

26,8

35,5

Hoger middelbaar

13,1

7,7

10,5

29,4

26,9

43,0

Hoger onderwijs

5,3

3,4

4,6

14,3

13,5

29,0

Totaal

13,2

7,8

9,4

30,0

27,4

38,6

Test

***

***

***

***

***

n.s.

N

4.530

3.364

1.536

1.099

843

256

Bron: Woonsurvey 2005 χ²-test: ***p< 0,01; N.s: niet significant

Het verband tussen betaalbaarheid van wonen en het inkomen blijkt logischerwijze zeer sterk, zo leert tabel 10. Het verschil met tabel 4 – die ook de verdeling naar inkomensquintielen weergeeft - ligt bij de interpretatie van de percentages. In onderstaande tabel wordt voor elke cel in de tabel weergegeven voor welk aandeel wonen ‘niet betaalbaar is’. Tabel 4 geeft daarentegen weer hoe de groepen met een betaalbaarheidsprobleem verdeeld zijn over de inkomensquintielen. Volgens tabel 10 situeren de betaalbaarheidsproblemen situeren zich in de eerste plaats in het eerste inkomensquintiel. Zo valt 85% van de huurders en 78% van de eigenaars met hypotheek onder de RI-norm. Voor de private huurders apart loopt dit aandeel zelfs op tot 92%. Ongeveer de helft van de

22

sociale huurders behoort tot het eerste inkomensquintiel anno 2005, tegenover 22% van de private huurders (Heylen et al, 2007). Sociale huurders die tot het tweede inkomensquintiel behoren, kennen over het algemeen geen betaalbaarheidsproblemen, terwijl resp. 28% en 22% van de private huurders en afbetalende eigenaars uit het tweede quintiel te weinig overhouden na betaling van de netto woonuitgaven. Vanaf het derde inkomensquintiel is de problematiek beperkt. Slechts 1,6% van de gezinnen in dit quintiel valt nog onder de RI-norm. Tabel 10: Aandeel gezinnen met resterend inkomen inkomensquintiel en eigendomsstatuut, Vlaanderen, 2005 Quintielen van equivalent inkomen1

Alle huishoudens

1

Eigenaars

onder

de

RI-norm,

naar

Huurders

Alle

Met hypotheek

Alle

Private

Sociale

54,8

38,9

77,6

85,5

92,3

75,8

2

9,9

5,4

21,9

21,9

28,3

4,7

3

1,6

1,0

2,1

3,5

4,2

0

4

0,7

0,6

1,0

0,8

0,8

0

5

0,1

0,1

0,2

0,0

0

0

Totaal

13,2

7,8

9,4

30,0

27,4

38,6

Test

***

***

***

***

***

***

N

4.530

3.364

1.536

1.099

843

256

Bron: Woonsurvey 2005 χ²-test: ***p< 0,01 1: berekend op basis van alle huishoudens

Tabel 11 laat zien dat het verband tussen de leeftijd van de referentiepersoon en de betaalbaarheid van wonen sterk verschilt naargelang het eigendomsstatuut. Bij de eigenaars met hypotheek en de private huurders ligt het aandeel onder de RI-norm het hoogst in de oudste leeftijdsgroep (65 en ouder). In de sociale huivesting daarentegen is de huur minder goed betaalbaar voor de jongere leeftijdsgroepen. Meer dan de helft in de klassen ’17-34 jaar’ en ’35-44 jaar’ kent een resterend inkomen onder de norm.

23

Tabel 11: Aandeel gezinnen met resterend inkomen onder de RI-norm, naar leeftijd en eigendomsstatuut, Vlaanderen, 2005 Leeftijd referentiepersoon

Alle huishoudens

17-34

Eigenaars

Huurders

Alle

Met hypotheek

Alle

Private

Sociale

14,5

5,6

5,9

24,9

21,9

56,0

35-44

13,6

9,4

9,5

29,2

22,5

60,4

45-64

11,2

7,0

10,9

28,2

25,7

33,0

65 en ouder

15,0

8,6

14,0

38,3

41,3

31,6

Totaal

13,2

7,8

9,4

30,0

27,4

38,6

Test

**

*

*

***

***

***

N

4.530

3.364

1.536

1.099

843

256

Bron: Woonsurvey 2005 χ²-test: ***p< 0,01; **p<0,05; *p<0,1

Tot slot bekijken we relatieve omvang van de probleemgroepen naar eigendomsstatuut. Waar we voorheen de percentages weergaven voor de gezinnen onder de norm per eigendomstatuut en huishoudsituatie, worden in tabel 12 de aandelen van de huurders en eigenaars binnen de ‘probleemgroep’ weergegeven voor verschillende huishoudsituaties. In de rechterkolommen worden ter vergelijking de verdelingen in de hele populatie gepresenteerd (op basis van de Woonsurvey). We zien dat de huurders meer dan de helft uitmaken van de gezinnen onder de RI-norm terwijl van alle gezinnen 24% een woning huurt. Van de alleenstaanden onder de RI-grens is maar liefst 84% huurder, terwijl 39% van álle alleenstaanden huurt. Het aandeel eigenaars binnen de ‘probleemgroep’ overstijgt het aandeel huurders duidelijk bij de werkenden, de twee hoogste inkomensquintielen en de koppels (met of zonder kinderen), wat in relatie staat tot de hogere aandelen eigenaars in de totale bevolking voor deze groepen.

24

Tabel 12: Aandeel gezinnen met resterend inkomen onder gezinskenmerken en eigendomsstatuut (rij %), Vlaanderen, 2005 Onder de RI-norm

de

RI-norm,

naar

Alle huishoudens

Eigenaars

Huurders

Totaal*

Eigenaars

Huurders

Totaal*

44,0

55,1

100

74,4

24,1

100

Alleenstaand

15,3

84,4

100

57,8

39,2

100

Eenoudergezin

43,7

56,3

100

57,7

41,9

100

Koppel zonder kind

61,1

38,5

100

80,1

19,1

100

Koppel met kind(eren)

59,0

38,6

100

85,8

13,1

100

Totaal Huishoudtype

Activiteitsstatus referentiepersoon Werkend

57,0

42,3

100

76,7

22,0

100

(brug) pensioen

44,8

53,3

100

77,2

21,1

100

Werkloos

28,7

71,3

100

45,7

53,7

100

Ziek/arbeidsongeschikt

35,3

64,7

100

56,7

41,1

100

Quintielen equivalent inkomen 1

44,6

54,3

100

63,1

34,5

100

2

38,3

61,7

100

69,8

28,8

100

3

41,9

58,1

100

71,9

27,0

100

4

79,4

20,6

100

80,9

18,3

100

5

100

0

100

85,1

13,6

100

Leeftijd referentiepersoon 17-34

19,6

80,4

100

51,4

46,1

100

35-44

54,1

45,9

100

78,0

21,0

100

45-64

49,8

48,0

100

80,0

18,8

100

65 en ouder

43,6

55,7

100

75,8

22,2

100

Bron: Woonsurvey 2005 *inclusief gratis bewoners

χ²-testen: elke samenhang is statistisch significant, p<0,05

25

3.2 De betaalbaarheid van een eigen woning voor huurders in Vlaanderen 3.2.1 Algemeen In dit tweede deel van de studie gaan we na in hoeverre een gemiddelde koopwoning in Vlaanderen betaalbaar is voor de Vlaamse huurders volgens de ‘borrowing constraints’ methode. Bij deze methode wordt berekend – gegeven een aantal hypothesen – hoe groot de groep niet-eigenaars is die een hypothecaire lening kan aangaan voor een bepaalde (meestal gemiddelde) woning zonder een betaalbaarheidsdrempel te overschrijden (Bourassa, 1996; Haurin et al, 1997). In deze studie zal de RI-norm als betaalbaarheidsdrempel worden gehanteerd en worden hypothesen opgesteld inzake looptijd van de lening, type lening, inbreng van eigen middelen en de aankoopprijs van de woning. In een recente studie van het Steunpunt ruimte en Wonen getiteld ‘Betaalbaarheid van het wonen voor starters op de woningmarkt’ (Heylen & Winters, 2008) werd deze oefening reeds uitgevoerd op basis van de Woonsurvey met de 30%-woonquote als grens voor betaalbaarheid. Één van de conclusies was dat – afhankelijk van het gehanteerde scenario en de daarmee samenhangende veronderstellingen - het aandeel huurders dat zich een koopwoning kan permitteren, sterk verschilt. Bij een lening op 20 jaar bleek een gemiddelde koopwoning betaalbaar voor 6% en 13% van de huurders in geval van resp. geen eigen inbreng en een inbreng van 16.500 euro6. Wanneer de lening over 30 jaar loopt, stijgt dit aandeel tot resp. 23% en 33%. Onder de veronderstelling dat elke huurder die voldoet aan de criteria voor een sociale lening bij de VMSW er ook effectief één aangaat, loopt het aandeel dat een eigen woning kan kopen nog verder op. Bij een looptijd van 30 jaar en een inbreng van 16.500 euro is een eigen woning dan betaalbaar voor 43% van de huurders. Voor een volledig overzicht van de resultaten, verwijzen we naar bijlage 1. Deze oefening wordt nu dus overgedaan met de RI-norm als betaalbaarheidsgrens i.p.v. de woonquote grens van 30%. We vertrekken daarom ook van dezelfde hypothesen en scenario’s als in bovengenoemde studie. Wat de woning betreft wordt er uitgegaan van de gemiddelde prijs van een ‘kleine of middelgrote woning’ anno 2005 volgens de statistieken van de FOD Economie (ADSEI). Dit gemiddelde bedraagt 139.215 euro, waarbij 10% registratierechten worden gerekend. Daarnaast kunnen we er niet van uitgaan dat deze woning geen renovatiebehoefte kent. De Woonsurvey 2005 wijst immers uit dat 70% van de starters op de eigendomsmarkt tussen 2000 en 2005 renovatiewerken hebben uitgevoerd, met een gemiddelde van 16.130 euro en een mediaan van 3.000 euro. Aangezien het gemiddelde sterk wordt beïnvloed door extreme waarden wordt er gekozen om de mediaankost van de renovatiewerken op te nemen in het totaalbedrag. De totaalprijs komt zo op 156.136 euro. De rentevoet die wordt gehanteerd bij de simulatie is de gemiddelde marktrentevoet van 2005 (4,1%). Een groot aandeel van de huurders komt in aanmerking voor een sociale lening bij de VMSW. Eerder onderzoek toonde aan het gaat om ongeveer drie vierde van de huurders. Een sociale lening bij de VMSW kan niet aangewend worden voor de aankoop van eender welke woning op de markt, maar alleen voor de aankoop van een sociale koopwoning of voor een private woning met de bedoeling deze te renoveren. Het merendeel van de sociale leningen werd in 2005 afgesloten om een sociale koopwoning mee te financieren (56%). De koop met renovatie was goed voor 35%. Bij de simulatie wordt er bijgevolg van uitgegaan dat de sociale lening wordt aangewend om een gemiddelde sociale koopwoning mee te verwerven, wat in 2005 neerkwam op 127.233 euro. Hierbij dienen geen renovatiekosten meer bijgeteld te worden, maar wel 10% registratierechten. Het totaalbedrag komt 6

De helft van de mediaan ‘eigen inbreng’ bij de aankoop van een woning in de periode 1995-2005 in Vlaanderen bedroeg 16.500 euro op basis van de Woonsurvey 2005.

26

zo op 139.956 euro. De rentevoet bij een sociale lening kent een sociale correctie afhankelijk van het belastbaar inkomen en de gezinssamenstelling. De gemiddelde hypothetische rentevoet van de gezinnen die in aanmerking komen voor een sociale lening bedraagt op basis van de Woonsurvey 2,44%. Een sociale lening kent normaliter een maximum looptijd van 20 jaar. Deze kan verlengd worden tot ten hoogste 30 jaar in geval de solvabiliteit niet gegarandeerd is (VHM, 2005a). Verder gaan we ervan uit dat de lening wordt afgelost met vaste maandelijkse afbetalingen (mensualiteiten). Voor de inbreng van eigen middelen, de looptijd van de lening en het al dan niet aangaan van een sociale lening worden meerdere scenario’s uitgewerkt, analoog met bovenvermelde studie. •

Voor de looptijd van de hypothecaire lening worden drie veronderstellingen gehanteerd, namelijk 20, 25 en 30 jaar. In de periode 1995-2005 werd 40% van de leningen voor een koopwoning afgesloten over 20 jaar, 10% over 25 jaar en 6% voor een periode langer dan 25 jaar (Heylen et al, 2007). De jongste jaren bestaat er echter een tendens om te lenen op 30 jaar (De Decker, 2007)

•

Voor de inbreng van eigen middelen zijn er twee veronderstellingen. Ofwel wordt er niets ingebracht ofwel de helft van de mediaan inbreng voor de gezinnen die een woning kochten in de periode 2000-2005, met name 16.500 euro.

•

Tot slot zijn er twee veronderstellingen wat de sociale lening betreft. Ofwel doet niemand beroep op een sociale lening, ofwel gaat elk gezin dat ervoor in aanmerking komt een sociale lening aan bij de VMSW.

Tabel 10 toont de maandelijkse aflossingsbedragen voor de verschillende scenario’s. De bedragen variëren sterk naargelang het scenario. Wanneer niemand van een sociale lening geniet, de lening over 20 jaar loopt en er geen eigen inbreng is, bedraagt de maandelijkse aflossing 966 euro. In geval iedereen een sociale lening afsluit die ervoor in aanmerking komt, er een lening wordt afgesloten over 30 jaar en er een inbreng is van 16.500 euro daalt de mensualiteit tot 461 euro.

27

Tabel 13: Mensualiteiten (in euro) voor de aankoop van een gemiddelde eigendomswoning* in Vlaanderen anno 2005, voor bepaalde waarden van de looptijd van de lening, de inbreng van eigen middelen en de mogelijkheid van een sociale lening, Vlaams Gewest 2005 Inbreng eigen middelen (incl. schenking) Looptijd lening

Geen

16.500 euro

Niemand geniet van sociale lening 20 jaar

966

864

25 jaar

842

753

30 jaar

762

681

Sociale lening voor iedereen die in aanmerking komt 20 jaar

791

701

25 jaar

674

597

30 jaar

598

529

* Prijs: 139.215 euro voor private koopwoning plus 3.000 euro renovatie; 127.233 voor sociale koopwoning; 10% registratierechten Bron: Woonsurvey 2005 en Stadim (2007); N=237

3.2.2 Resultaten voor alle huurders In tabel 14 zien we de resultaten voor alle huurders. Wanneer er geen eigen inbreng is en de lening loopt over 20 jaar, dan houdt 28% van de huishoudens die een wonen huren genoeg over na betaling van de hypotheek om menswaardig te kunnen participeren in de samenleving. Dit aandeel stijgt tot 43% indien er een eigen inbreng is van 16.500 euro en de hypothecaire lening wordt afgesloten over 30 jaar. Indien elke huurder die voldoet aan de criteria voor een sociale lening bij de VMSW er ook beroep op doet, liggen de percentages ongeveer 10 procentpunt hoger. Een andere belangrijke vaststelling is dat een eigen woning niet betaalbaar is voor ongeveer 45% van de huurders, zelfs als er een sociale lening wordt aangegaan met een looptijd van 30 jaar (wat reeds een uitzondering is op de regel) en een eigen inbreng van 16.500 euro.

28

Tabel 14: Betaalbaarheid van een gemiddelde eigendomswoning: aandeel van alle huurders dat een resterend inkomen kent hoger dan de RI-norm, voor verschillende veronderstellingen inzake looptijd lening en inbreng eigen middelen Inbreng eigen middelen Looptijd lening

Geen

16.500 euro

Niemand geniet van sociale lening 20 jaar

27,9

33,1

25 jaar

34,4

38,8

30 jaar

38,7

43,2

Sociale lening voor iedereen die in aanmerking komt 20 jaar

37,2

42,2

25 jaar

44,7

50,5

30 jaar

50,4

54,5

Bron: Woonsurvey 2005 , N=1.270

3.2.3 Resultaten voor de groep huurders tot 30 jaar In het eerder vermelde onderzoek betrof één van de onderzoeksvragen de positie van starters op de woningmarkt. Als starter werden de huishoudens in acht genomen waarvan de referentiepersoon maximaal 30 jaar is. Deze studie vertrok van de woonquote-methode voor het opstellen van een betaalbaarheidsnorm. Hieronder wordt de betaalbaarheid van een eigen woning voor de groep jonge huurders (maximaal 30 jaar) ingeschat op basis van de budgetmethode. Wordt tabel 15 vergeleken met tabel 14, dan blijkt dat de betaalbaarheid van een eigen woning voor jonge huurders gunstiger uitvalt dan voor de doorsnee huurder. Tabel 15 toont dat - zonder dat er beroep gedaan wordt op een sociale lening en zonder dat eigen middelen worden ingebracht – een gemiddelde koopwoning binnen het bereik ligt voor de helft van de jonge huurders in Vlaanderen, indien er geleend wordt op 25 jaar. Hetzelfde gaat op indien er geleend wordt op 20 jaar, maar er een inbreng is van 16.500 euro. Met eenzelfde eigen inbreng en een looptijd van 30 jaar loopt dit aandeel op tot 60%. Indien elke jonge huurder die in aanmerking komt voor een sociale lening bij de VMSW er ook effectief één afsloot, zou het aandeel waarvoor een eigen woning betaalbaar is, stijgen met ongeveer tien procentpunt. Zonder eigen inbreng en met een sociale lening op 20 jaar heeft 53% genoeg over na betaling van de hypotheek om menswaardig te kunnen participeren in de samenleving. Met een inbreng van 16.500 euro en een lening over 30 jaar, stijgt dit aandeel tot 68%. We herinneren eraan dat een looptijd van 30 jaar bij een sociale lening een uitzondering is op de regel. Zelfs indien een sociale lening wordt aangewend door elk gezin dat er recht op heeft, blijft een eigen woning dus onbetaalbaar voor meer dan 40% van de huurders. Deze vaststelling kan verklaren waarom het aandeel eigenaars in Vlaanderen tijdens de afgelopen 20 jaar alleen gestegen is bij de hogere inkomensgroepen (Heylen et al, 2007; Winters & De Decker, 2009). In vergelijking met de resultaten volgens de 30%-grens inzake woonquote (zie bijlage 1) liggen de aandelen huurders voor wie een eigen woning betaalbaar is bij de budgetmethode aanzienlijk hoger. Relatief meer jonge huurders kunnen dus een eigen woning verwerven volgens de budgetmethode. De verklaring hiervoor is dat bij de woonquote-methode ook de hogere inkomens op de private huurmarkt met relatief hoge woonuitgaven tot de groep behoren met een betaalbaarheidsprobleem. Dit is niet geval bij de budgetmethode, waar de problemen geconcentreerd zijn bij de laagste

29

inkomens. Om dezelfde reden ligt het aandeel private huurders met een betaalbaarheidprobleem hoger bij de woonquote-methode dan bij de budgetmethode (zie tabel 7). Tabel 15: Betaalbaarheid van een gemiddelde eigendomswoning: aandeel van de huurders met gezinshoofd maximum 30 jaar, dat een resterend inkomen kent hoger dan de RI-norm, voor verschillende veronderstellingen inzake looptijd lening en inbreng eigen middelen Inbreng eigen middelen Looptijd lening

Geen

16.500 euro

Niemand geniet van sociale lening 20 jaar

44,0

49,1

25 jaar

49,6

54,6

30 jaar

54,6

60,0

Sociale lening voor iedereen die in aanmerking komt 20 jaar

53,3

59,7

25 jaar

61,4

65,7

30 jaar

65,2

68,3

Bron: Woonsurvey 2005 , N=231

30

4 Conclusies In deze studie werd berekend voor hoeveel huishoudens in Vlaanderen wonen ‘niet betaalbaar’ is volgens de ‘minimumbudgetmethode’ (kortweg ‘budgetmethode) die in de onderzoeksliteratuur als de meest geschikte wordt bestempeld. Het inkomen van de gezinnen dat overblijft nadat de woonuitgaven zijn betaald, wordt hierbij afgetoetst aan het budget dat minimaal noodzakelijk wordt geacht om menswaardig te kunnen participeren in de Vlaamse samenleving van vandaag. Dergelijke budgetnormen zijn nu voor Vlaanderen beschikbaar dankzij een uitgebreid en diepgaand onderzoek van Storms & Van Den Bosche (2009). De resultaten volgens deze methode werden hier vergeleken met de resultaten van vroeger onderzoek waarbij gebruik werd gemaakt van de methode van de woonquote (of ratiomethode) en waarbij wonen als ‘niet betaalbaar’ wordt beschouwd indien de woonuitgaven meer dan 30% van het gezinsbudget innemen. Op basis van de budgetmethode wordt het aantal Vlaamse huishoudens voor wie wonen niet betaalbaar is, in totaal even groot ingeschat als volgens de vroeger toegepaste ratiomethode. Het gaat over meer dan 300.000 Vlaamse huishoudens, wat overeenkomt met 13% van het totaal aantal huishoudens. Volgens de budgetmethode verschilt dit aandeel aanzienlijk tussen de verschillende deelmarkten: bij de eigenaars met hypotheek wordt wonen niet beoordeeld als betaalbaar voor 9% van de huishoudens, voor de private en sociale huurders bedraagt dit aandeel resp. 27% en 39%. Bij deze raming werd alleen rekening gehouden met de naakte woonkosten (huur en afbetaling van de lening) en niet met de verbruikskosten (gas, water, elektriciteit, onderhoud…). De analyse naar socio-economische groepen verduidelijkt de sterke rol die het inkomen hierbij speelt. De problemen situeren zich in de eerste plaats binnen het laagste inkomensquintiel, oftewel de 20% laagste inkomens in Vlaanderen. Van de eigenaars met hypotheek binnen dit quintiel kent 78% een betaalbaarheidsprobleem; voor de private en sociale huurders is dit resp. 92% en 76%. In het tweede quintiel is dit nog resp. 22%, 28% en 5% van de huishoudens, terwijl vanaf het derde quintiel de probleemgroep erg klein wordt. Verder valt de belangrijke rol van tewerkstelling op. Bij de gezinnen met een werkloze referentiepersoon loopt het aandeel onder de budgetnorm op tot 53%. Bekijken we de huurders apart, dan bedraagt het aandeel 71%. Maar ook voor de werkloze eigenaars met hypotheek is wonen niet betaalbaar voor 52%. Om methodologische redenen kan de ‘probleemgroep’ bij werkenden wel enigszins zijn onderschat. Wat het huishoudtype betreft, blijken op vlak van betaalbaarheid de eenoudergezinnen het meest kwetsbaar, vooral deze op de private huurmarkt. In de sociale huisvesting valt de ongunstige positie op van gezinnen met kinderen. In de eigendomssector zijn het in de eerste plaats de eenoudergezinnen die te kampen hebben met betaalbaarheidsproblemen. Naar leeftijd tot slot zijn het vooral de 65-plus huishoudens die het zwakst scoren inzake betaalbaarheid, in het bijzonder degenen op de private huurmarkt. In de sociale huisvesting kennen jongere gezinnen dan weer relatief meer problemen. Hoewel voor alle Vlaamse huishoudens de omvang van de betaalbaarheidsproblemen ingeschat op basis van de budgetmethode even groot is als volgens de ratiomethode, leveren beide methoden erg verschillende resultaten voor de deelmarkten. Waar volgens de methode van de woonquote het aandeel huishoudens met betaalbaarheidsproblemen het grootst is op de private huurmarkt, is dit volgens de budgetmethode op de sociale huurmarkt. In absolute termen blijft echter de problematiek het grootst op de private huurmarkt. Geëxtrapoleerd naar het totaal aantal huishoudens zouden op de private huurmarkt 127.000 huishoudens een betaalbaarheidsprobleem hebben en op de sociale

31

huurmarkt 54.000 huishoudens. Ook de verschillen tussen gezinstypes komen niet overeen. Volgens de budgetmethode wordt de betaalbaarheidsproblematiek kleiner ingeschat voor alleenstaanden dan volgens de ratiomethode, terwijl het probleem groter blijkt voor gezinnen met kinderen. Deze laatste vaststelling is in lijn met buitenlands onderzoek (Stone, 2006). Om de verschillen tussen de resultaten volgens beide methoden te verklaren, bekeken we de inkomensverdeling van de huishoudens met betaalbaarheidsproblemen. Hierbij stelden we vast dat de problemen volgens de budgetmethode veel meer geconcentreerd zijn bij lage inkomens dan volgens de ratiomethode. Dit verklaart bijvoorbeeld waarom een zo hoog aandeel betaalbaarheidsproblemen wordt vastgesteld bij sociale huurders, die gemiddeld over een erg laag inkomen beschikken (Winters e.a., 2007). De vraag die dit oproept is dan ook of de budgetmethode niet eerder een algemeen armoedeprobleem meet dan problemen met de betaalbaarheid van het wonen. Deze vraag wordt versterkt door de vaststelling dat voor een groot deel van de huishoudens (5%) het inkomen zelfs zonder woonuitgaven onder de RI-norm blijft. Komen daar woonuitgaven bovenop, dan duikt nog eens bijkomend 8% onder de RI-norm. Vanuit de theoretische argumentatie blijven we de budgetmethode verdedigen als een betere methode dan deze van de woonquote. Toch lijkt het ons aangewezen in verder onderzoek beide methodes te blijven toepassen, dit omdat de resultaten complementair zijn en omdat het interessant zal blijven ook de bestaande indicatoren gebaseerd op woonquotes te zien evolueren. In het tweede deel van de studie werd berekend hoe groot de groep huurders is die een eigen woning kan verwerven zonder daarbij onder de norm voor het resterend inkomen te vallen. We maakten hiervoor gebruik van de ‘borrowing constraints’ methode, waarbij we berekenden hoeveel huurders in Vlaanderen een hypothecaire lening kunnen aangaan om een gemiddelde koopwoning te financieren, zonder de betaalbaarheidsdrempel te overschrijden. Hierbij werd er uitgegaan van een aantal veronderstellingen inzake looptijd van de lening, inbreng van eigen middelen en beschikbaarheid van een sociale lening. We stelden daarbij vast dat de groep voor wie een eigen woning niet betaalbaar is, kleiner wordt ingeschat op basis van de budgetmethode dan volgens de vroeger toegepaste ratiomethode waarbij een woonquote van 30% als maximum werd gehanteerd (Heylen & Winters, 2008). De verklaring voor de verschillen zijn terug te voeren tot de boven aangehaalde verschillen tussen beide benaderingen. Volgens de budgetmethode is een eigen woning betaalbaar voor 55% van de jonge huurders (tot 30 jaar) indien zij een hypothecaire lening aangaan op 30 jaar en geen eigen middelen inbrengen. Wanneer er een eigen inbreng is van 16.500 euro, stijgt dit aandeel tot 60%. Indien elke huurder die in aanmerking komt voor een sociale lening bij de VMSW er ook effectief een zou verkrijgen, stijgt het aandeel dat zich een gemiddelde koopwoning kan permitteren in elk van de scenario’s met ongeveer tien procentpunt.

Beleidsconclusies De hier gepresenteerde resultaten over de betaalbaarheid van het wonen die zijn gebaseerd op de budgetmethode, bevestigen net zoals de vroegere onderzoeksresultaten dat deze problematiek in het Vlaamse woonbeleid aandacht verdient. Meer nog dan op basis van de vroegere analyses wordt met deze nieuwe analyses het pijnpunt gezien aan de zijde van de gezinsinkomens. Aan de onderkant van de verdeling volstaat het inkomen niet om menswaardig te participeren in de samenleving, zelfs als er geen woonuitgaven zouden zijn. De resultaten wijzen op het belang van het opleidings- en tewerkstellingsbeleid in Vlaanderen, om zwakkere groepen meer kansen te bieden op een hoger inkomen. Binnen deze gegevenheid is het een taak van het woonbeleid om voor elke Vlaming het recht op betaalbaar en kwaliteitsvol wonen te realiseren. Waar moet het woonbeleid dan op focussen? De vaststelling dat de grootste problemen bij de laagste inkomens liggen, is een argument om deze groepen blijvend bijzondere aandacht te schenken in het woonbeleid, zoals artikel 4 van de Vlaamse

32

Wooncode stelt. De sociale huisvesting blijft hiervoor een belangrijk en goed instrument, maar zoals vroeger al aangegeven is het huidige aanbod aan sociale woningen veel te klein om alle problemen op te vangen (Winters e.a., 2007), op basis waarvan men er voor kan pleiten om aanvullend een substantiële huursubsidie in te voeren (Winters e.a., 2005). De vaststelling dat ondanks de lage huurprijzen in de sociale huisvesting hier toch een grote groep huishoudens beoordeeld wordt betaalbaarheidsproblemen te hebben, zou men kunnen aangrijpen om de sociale huurprijzen nog verder te verlagen. Dit zou ons inziens een foute conclusie zijn. Gegeven de beperkte middelen voor het woonbeleid moeten ook steeds alternatieve aanwendingen van de bijkomende middelen die dit zou vragen, bekeken worden. De omvang van de problemen op de private markt nopen er toe om bijkomende middelen eerder daar in te zetten. Een eigen woning verwerven blijft de droom van vele Vlamingen, maar het realiseren van deze droom is niet onmiddellijk weggelegd voor de laagste inkomensgroepen. De resultaten van het toepassen van de methode van de ‘borrowing constraint’ kunnen mede verklaren waarom in vroeger onderzoek werd vastgesteld dat het aandeel eigenaars alleen stijgt bij de 40% hoogste inkomens (Heylen e.a., 2007). Zelfs met een lening op 30 jaar, een spaarpotje en eens sociale lening blijft een eigen woning voor velen te hoog gemikt. Dit neemt niet weg dat er een groep is voor wie dankzij de sociale lening de eigen woning wel in het bereik komt. Deze groep situeert zich echter niet aan de onderkant van de inkomensverdeling. Om de doelmatigheid van de overheidsmiddelen voor sociale leningen zo hoog mogelijk te maken, moet zeer zorgvuldig worden omgesprongen met de toekenningsvoorwaarden en gezocht naar manieren om hiermee niet alleen gemiddelde inkomens maar ook zwakke inkomensgroepen te bereiken. Dit is te meer zo omdat de verhouding tussen het aantal gerechtigden en het aantal begunstigden zeer laag ligt. Op basis van de Woonsurvey blijkt dat anno 2005 71% van de huurders en gratis bewoners of ongeveer 427.500 gezinnen tegemoet komen aan de voorwaarden voor een sociale lening bij de VMSW, terwijl het Jaarverslag van de VMSW uitwijst dat in de periode 1999-2008 jaarlijks gemiddeld niet meer dan 1.218 sociale leningen werden afgesloten (Heylen et al, 2007; VMSW, 2009). Wat de sociale lening bij het Vlaams Woningfonds betreft kwam anno 2005 76% van de huurders en gratis bewoners met minstens één kind in aanmerking. In 2006 werden er 2.016 sociale leningen afgesloten bij het Vlaams Woningfonds; in 2008 waren er dat 2.536 (Vlaams Woningfonds, 2006 en 2008).

33

5 Bibliografie Bourassa, S.C. (1996), Measuring the Affordability of Home-ownership, Urban Studies, Vol. 33, No 10, pp. 1867-1877. Bradshaw, J. & Yu (1993), Budget standards for the United Kingdom. Aldershot: Avebury. Cantillon, B., Van Mechelen, N., Marx, I & K. Van den Bosch (2004), De evolutie van de bodembescherming in 15 Europese landen van 1992 tot 2001, CSB Bericht, Universiteit Antwerpen. Chaplin, R. & A. Freeman (1999), Towards an Accurate Description of Affordability, Urban Studies, Vol. 36, No. 11, pp. 1949-1957 De Decker, P. & Van Dam, R. (2005), De huisvestingsval, of wat huishoudens overhouden na het betalen van hun woonkosten, In: De Decker, P., Goossens, L. & I. Pannecoucke (ed.), Wonen aan de onderkant, Garant: Antwerpen – Apeldoorn, pp. 93-1112. De Decker, P. (2007), Is wonen niet altijd te duur?, Ruimte en Planning, Vol. 1, pp. 11-17. Doms, K., B. van Damme, S. Winters, V. Bilsen & E. Buyst (2001), Op zoek naar eigendom. Een onderzoek naar de overheidssteun voor eigenaars van woningen, K.U.Leuven, Hoger Instituut voor de Arbeid. Freeman, A., Kiddle, C. & C. Whitehead (2000), Defining affordability, In S. Monk & C. Whitehead (ed.), Restructuring housing systems: from social to affordable housing?, Joseph Rowntree Foundation, York, pp. 100-105. Haffner, M. & K. Heylen (2008), Betaalbaarheid van het wonen. Gebruikskosten in Vlaanderen en Nederland, Steunpunt Ruimte en Wonen, Leuven, 22 p. Hancock, K.E. (1993), ‘Can Pay? Won’t Pay?’ or Economic Principles of ‘Affordability’, Urban Studies, 30(1), pp. 127-145. Haurin, D.R., Hendershott, P.H. & S.M. Wachter (1997), Borrowing Constraints and the Tenure Choice of Young Households, Journal of Housing Research, Vol. 8(2), pp. 137-154. Heylen, K., Le Roy, M., Vanden Broucke, S., Vandekerckhove B. & S. Winters S. (2007), Wonen in Vlaanderen. De resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005. Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Brussel. Heylen, K. & Winters, S. (2008), Betaalbaarheid van wonen voor starters op de woningmarkt, Bijkomende gegevens op basis van de Woonsurvey 2005, Steunpunt Ruimte en Wonen, Leuven, 48 p. Hulchanski, D. J. (1995), The Concept of Housing Affordability: Six Contemporary Uses of the Housing Expenditure-to-Income Ratio, Housing Studies, 10 (4), pp. Le Roy M., Debusschere E., Heylen K., Vandorpe L. en Vandekerckhove B. (2008), Onderzoek naar woningmerktsegmenten, Steunpunt Ruimte en Wonen, 177 p. Maclennan, D. & Williams R. (Eds.) (1990), Affordable housing in Britain and the United States, York: Joseph Rowntree Foundation. Stone, M. (1998): Shelter poverty, in: Van Vliet, W. (ed.), The encyclopaedia of housing, Sage, Thousand Oaks/London, p. 534-535.

34

Stone, M. E. (2006), What Is Housing Affordability? The Case for the Residual Income Approach, Housing Policy Debate, 17 (1), pp. 151-184. Storms, B. & K. Van den Bosch (eds.) (2009), Wat heeft een gezin minimaal nodig? Een budgetstandaard voor Vlaanderen, Acco Leuven/Den Haag. Thalmann, P. (2003), ‘House poor’ or simply ‘poor’?, Journal of Housing Economics, vol. 12, pp. 291317. UK Government (2009), Income Support [http://www.direct.gov.uk]. Van Dam, R., Geurts, V. & I. Pannecoucke (2003), Housing tenure, housing costs and poverty in Flanders (Belgium), Journal of Housing and the Built Environment, Vol. 18 pp. 1-13. Van den Bosch, K. (1997), Wat heeft een gezin nodig om rond te komen? Budgetnormen voor drie typegezinnen, CSB Bericht, UFSIA. Vanneste D., Thomas I. & J. Laureyssen (2004), Fysische staat van de woning, Ruimte in Planning, Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen (2006), Activiteitenverslag 2006. Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen (2008), Activiteitenverslag 2008. Vlaamse Regering (2008), Besluit van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel er uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. VMSW, Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (2009), Jaarverslag 2008, Brussel. Whitehead C. (1991), From Need to Affordability: An Analysis of UK Housing Objectives, Urban

Studies, Vol. 28, No 6, pp. 871-887. Winters S. & De Decker P. (2009), Wonen in Vlaanderen: over kwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid, in Vanderleyden L, Callens M. & Noppe J. (red.), De sociale staat van Vlaanderen 2009, Studiedienst van de Vlaamse regering, Brussel, p. 199-234.

35

6 Bijlage Bijlage 1: Betaalbaarheid van een gemiddelde eigendomswoning: aandeel van de huurders met gezinshoofd maximum 30 jaar, dat een hypothetische woonquote kent lager dan 30%, voor verschillende scenario’s inzake looptijd lening en inbreng eigen middelen Inbreng eigen middelen Looptijd lening

Geen

16.500 euro

Niemand geniet van sociale lening 20 jaar

6,3

13,5

25 jaar

13,5

23,4

30 jaar

23,4

32,7

Sociale lening voor iedereen die in aanmerking komt 20 jaar

20,3

30,4

25 jaar

33,2

40,7

30 jaar

40,7

43,1

Bron: Woonsurvey 2005 , N=231

36