Is wonen in Vlaanderen betaalbaar? Boek uitgegeven bij Garant Redactie: Sien Winters Auteurs: Sien Winters, Kristof Heylen, Marietta Haffner, Pascal De Decker, Frank Vastmans, Erik Buyst
Bo ek vo o rst elling Dinsdag 21 december 2010, van 13u tot 17u Provinciehuis Leuven, Provincie Vlaams-Brabant, Provincieplein 1, 3010 Leuven
Co nta ctp er so on Sien Winters Coördinator team wonen – Steunpunt Ruimte en Wonen Onderzoeksleider HIVA – KULeuven Parkstraat 47, 3000 Leuven 016/32.32.72 0472/51.05.64 Mich Rapaille Secretariaat Steunpunt Ruimte en Wonen Kasteelpark Arenberg 51 3001 Heverlee 016/32.23.36
Perstekst Het Steunpunt Ruimte en Wonen 2007-2011 is aangesteld door de Vlaamse overheid om beleidsrelevant onderzoek uit te voeren over wonen en ruimtelijke planning. De betaalbaarheid van het wonen is één van de centrale doelstellingen van het Vlaamse woonbeleid. Het Steunpunt heeft hier de afgelopen jaren meerdere studies aan gewijd. De onderzoekers bundelden dit werk nu in een boek dat op een wetenschappelijk verantwoorde manier objectieve gegevens aanbrengt en evoluties schetst en duidt. Het boek maakt duidelijk dat de discussie in Vlaanderen over de betaalbaarheid van het wonen te zeer in termen van alleen maar prijzen wordt gevoerd. Uit de scherpe stijging van de prijzen die de afgelopen decennia zichtbaar waren, wordt te snel de conclusie getrokken dat een eigen woning niet betaalbaar is. Internationaal aanvaarde definities van betaalbaarheid leggen steeds de relatie tussen prijzen en inkomens. Volgt men deze, dan komt men tot andere dan de gebruikelijke conclusies. Is wonen betaalbaar in Vlaanderen? De relatie tussen prijzen en inkomens kan op meerdere manieren worden gelegd. We hanteren twee methoden naast elkaar, die elk hun voor- en nadelen hebben. De ‘woonquote’ is de verhouding tussen de woonuitgaven (huur of afbetaling van de lening) en het beschikbaar inkomen. Deze kan worden vergeleken met een norm, vaak 30%. De methode heeft als nadeel dat de norm zwaarder weegt voor lage dan voor hoge inkomens en dat er geen theoretische basis voor bestaat. Daarom wordt in de internationale literatuur de methode van het resterende inkomen als alternatief gebruikt. Hierbij worden de woonuitgaven afgetrokken van het inkomen. Het resterende inkomen kan worden vergeleken met het minimumbudget dat voor het betreffende gezin noodzakelijk wordt geacht om menswaardig te kunnen leven. Het voordeel van deze methode is dat de norm onderbouwd is. Een nadeel is dat met deze methode een betaalbaarheidsprobleem voor wonen moeilijk te onderscheiden is van een inkomensprobleem. Zelfs zonder woonuitgaven kan men immers nog onder de norm terecht komen. Op basis van een grootschalige bevraging in 2005 (de Woonsurvey 2005) kon worden geraamd dat in Vlaanderen voor 330.000 gezinnen en alleenstaanden (13%) wonen niet betaalbaar is. Beide methodes voor het meten van betaalbaarheid leveren eenzelfde globaal cijfer. Als we kijken naar de deelgroepen, zijn er echter wel verschillen. Volgens de methode van de woonquote vinden we de meeste problemen op de private huurmarkt. Meer dan 1 op 3 huishoudens (39,2%) overschrijdt hier de norm. Voor de afbetalende eigenaars is dit 15,6% en voor de sociale huurders
12,2%. De budgetmethode ziet meer betaalbaarheidsproblemen bij sociale huurders: van hen haalt 38,6% de budgetnorm niet, tegenover 27,4% van de private huurders en 9,4% van de eigenaars. Wat hier echter vooral zichtbaar wordt, is dat de sociale huisvesting onderdak biedt aan gezinnen met een erg laag inkomen. Dat de budgetmethode in belangrijke mate een inkomensprobleem meet en niet noodzakelijk een woonprobleem, blijkt ook uit het aandeel eigenaars zonder afbetaling (6,5%) die volgens de budgetmethode toch betaalbaarheidsproblemen ondervinden. Hoewel er in Vlaanderen veel meer eigenaars zijn dan huurders (drie kwart is eigenaar), treffen we in absolute aantallen de meeste problemen met betaalbaarheid aan bij huurders. Op de private huurmarkt ramen we dat (afhankelijk van de methode) 130.000 tot 180.000 huishoudens problemen hebben met het betalen van hun woning. Het meest getroffen zijn de eenoudergezinnen en wie leeft van een vervangingsinkomen. Bij de sociale huurders hebben de koppels met kinderen en de relatief jongere gezinnen het het moeilijkst, waarschijnlijk omdat ze recentere en daardoor ook duurdere woningen betrekken. Met de aanpassing van het sociaal huurbesluit in 2007 zou dit effect vanaf dan minder moeten gaan spelen. Bij de private huurders zijn het vooral de ouderen die problemen hebben met betaalbaarheid. In België fungeert de eigen woning als een vorm van pensioen. Voor wie (omwille van een te laag inkomen) tijdens de beroepsloopbaan geen eigen woning heeft kunnen verwerven, betekent de huur een zware last. Dat prijzen op zich weinig zeggen, blijkt ook uit de vergelijking met Wallonië: volgens beide methodes is de betaalbaarheid van een eigen woning in Vlaanderen beter dan in Wallonië en dit ondanks de hogere woningprijzen in Vlaanderen. Het verschil in inkomen biedt de verklaring. Ook de vergelijking met andere Europese landen doorstaat Vlaanderen goed. Eurostat hanteert daarvoor een indicator1 die strenger is dan de voorgaande en die aangeeft dat in Vlaanderen 6,5% van de bevolking leeft in een gezin waarvoor wonen onbetaalbaar wordt geacht (4,1% van de afbetalende eigenaars, 28,9% van de private huurders en 4,6% van de sociale huurders). Hiermee ligt Vlaanderen in de buurt van Frankrijk, Spanje, Portugal en Italië, maar beneden het % voor Wallonië en ver beneden de Scandinavische landen en Nederland. Het EU-gemiddelde bedraagt 12,5%. Evolutie Tussen 1985 en 2005 is de evolutie op vlak van resterend inkomen gunstig voor eigenaars en ongunstig voor huurders. De gemiddelde afbetaling van de lening bij de eigenaars met hypotheek steeg meer dan de gemiddelde huur, maar dit 1
‘Housing cost overburden’: aandeel van de bevolking die leven in een huishouden waarvan de totale woonuitgaven (na aftrek van tegemoetkomingen voor wonen) meer dan 40% uitmaken van het totaal beschikbare inkomen (na aftrek van tegemoetkomingen voor wonen). Woonuitgaven bevatten ook bijkomende uitgaven voor verwarming, water, elektriciteit en andere. Gegevens op basis van EU‐SILC 2007.
verschil werd meer dan gecompenseerd door de gunstige inkomensevolutie van de eigenaars. De huurders zagen hun inkomen in deze periode dalen 2. Bovenstaande gegevens hebben betrekking op alle huishoudens en weerspiegelen dus maar gedeeltelijk de situatie van nieuwkomers op de markt. De vaak gehoorde stelling dat nieuwkomers het omwille van de hogere marktprijzen moeilijker hebben dan anderen, wordt echter niet bevestigd. De hogere woonuitgaven van starters worden meer dan gecompenseerd door hogere inkomens. Een vergelijking van de starters op de eigendomsmarkt in de periode 1995-2000 met de starters 2000-2005 toont ook geen verschillen in resterend inkomen. Wel zien we dat de latere starters kleinere woningen betrekken met minder comfort. De betaalbaarheid bleef dus wel gelijk, maar dit mede als gevolg van andere keuzes. De latere starters beschouwen hun eigen woning ook minder als definitief dan hun voorgangers. Over de betaalbaarheid van het wonen na 2005 hebben we weinig of geen gegevens. De cijfers van de EU-SILC 2006 en 2007 bevestigen de genoemde trends. Vanaf 2008 doken we de crisis in. De Belgische vastgoedmarkt heeft deze crisis veel beter dan andere Europese landen overleefd. Na een korte stabilisering hernam de stijging van de prijzen. De hypotheekmarkt bereikte vorig jaar zelfs een recordpeil. Een eigen woning lijkt dus nog steeds betaalbaar. Toch vermoeden we dat die betaalbaarheid meer onder druk komt of kan komen. Ze was de afgelopen jaren maar mee gegarandeerd door een verlenging van de looptijd van de leningen. Deze kan niet onbeperkt blijven stijgen. Enigszins verontrustend is ook het toegenomen aandeel leningen met variabele intrestvoet. Samen met minder sterk stijgende inkomens en een hoger risico op werkloosheid als gevolg van de crisis zou dit wel eens een grote groep jonge eigenaars in de problemen kunnen brengen. Over de private huurmarkt bestaat er weinig of geen informatie, maar zijn er geen tekens van verbetering. Uit het werkveld komen er signalen van toenemende problemen. Zo meldden de OCMW’s een stijgend aantal dreigingen tot uithuiszetting. We vermoeden dat de dualisering op de woningmarkt zich verder zet. Al wie het zich in Vlaanderen kan permitteren, wordt eigenaar van een woning. Daarmee huisvest de private huurmarkt in toenemende mate huishoudens met een laag inkomen. In het segment van de goedkope woningen betekent dit een beperkt rendement op verhuring en risico’s op het niet betalen van de huur. Met stijgende verkoopprijzen wordt verkoop van de woning aantrekkelijk, waardoor het aanbod aan goede betaalbare huurwoningen afneemt. Beleid De becijferde betaalbaarheidsproblemen alleen toeschrijven aan een gebrekkig woonbeleid zou onjuist zijn. Wat hier in de eerste plaats zichtbaar wordt, is een 2
Zowel de inkomens als de huur en afbetaling zijn equivalent gemaakt, zodat ze vergelijkbaar zijn tussen alle gezinstypes.
tekortschietend inkomen. Met minimale sociale uitkeringen die grotendeels onder de armoedegrens liggen, kan het weinig verwondering wekken dat een grote groep mensen niet in staat is om betaalbaar te wonen. Herverdeling van inkomens via belastingen en sociale zekerheid is dan ook de eerste beleidsaanbeveling. De eigen woning is in België tot een hoeksteen van de welvaartsstaat geworden. Het is een vorm van sparen, die maakt dat eigenaars ook na hun pensioen nog een redelijk inkomen overhouden. De overheid stimuleert dit sparen al meer dan een eeuw via de fiscaliteit, sociale leningen en allerhande premies. Ook nu nog blijft de grootste uitgavenpost van de overheid voor wonen de fiscale aftrek voor eigenaars. Maar wie over een te laag inkomen beschikt om een woning te verwerven, kan dit voordeel niet genieten. Een meer gelijke fiscale behandeling van huur en eigendomsverwerving is daarom een volgende beleidsaanbeveling. Nog andere landen hebben een hoog aandeel eigenaars. Maar voor nieteigenaars bestaat er dan meestal een uitgebreide sociale huisvesting en/of een huursubsidie. In België is historisch relatief weinig geïnvesteerd in sociale huisvesting en nooit een huursubsidie ingevoerd. Sedert de Vlaamse overheid de verantwoordelijkheid heeft gekregen voor het woonbeleid, zijn de subsidies voor sociale huur aanzienlijk gestegen. Van de Vlaamse begroting voor wonen is sociale huur de voornaamste post. Ook in het decreet grond- en pandenbeleid is voorzien dat er een uitbreiding komt van de sociale huur. Maar deze uitbreiding is ruim onvoldoende om tegemoet te komen aan alle behoeften. Ongeveer 40% van alle private huurders voldoet aan de voorwaarden voor toegang tot een sociale woning. Omdat er ook geen huursubsidie is, heeft dit tot gevolg dat wie niet terecht kan in de sociale huisvesting, niet door de overheid wordt geholpen om betaalbaar te wonen. De economische theorie toont dat subsidies leiden tot prijsverhogingen, vooral in markten waar het aanbod inelastisch is, zoals op de woningmarkt. In welke mate dit zo is, hangt af van de eigenheid van de markt, het gevoerde beleid en de omvang en de modaliteiten van de subsidies. Vermoedelijk vindt alvast een deel van de prijsstijgingen op de woningmarkt hier een verklaring. Hoe goedbedoeld bv de woonbonus en de verlaging van de registratierechten ook zijn, een deel van de subsidie vloeit weg via de markt. Ten slotte stellen we vast dat subsidies ongelijk zijn verdeeld over gezinnen, en wel zo dat voor vele tegemoetkomingen de voordelen groter zijn naargelang het inkomen hoger is. Dit zogenaamde Mattheus-effect bestaat voor de fisale voordelen en voor meerdere instrumenten van het woonbeleid. Het afbouwen van dit effect door aanpassing van de modaliteiten van de voordelen, is daarom een laatste aanbeveling die volgt uit dit onderzoek.
