Grond voor betaalbaar wonen George de Kam Honorair hoogleraar Volkshuisvesting en grondmarkt Rijksuniversiteit Groningen g.r.w.de.kamrug.nl Presentatie op symposium Betaalbaarheid van het wonen 12 november 2014 Den Haag
Denkmodel grond voor sociale woningbouw • Laag rendement sociale huur rechtvaardigt grondprijsmatiging • Niet voorbij ondergrens kwaliteit (ligging, dichtheid, voorzieningen en inrichting openbare ruimte).. • Markt levert niet tenzij …. • Verschillende interventies
Interventies grondbeleid • • • •
Subsidie: nu even niet … Publieke voorziening (gemeente) Actief grond – en ontwikkelbeleid corporaties Via ruimtelijk beleid (inclusionary housing, kwalitatieve locatie-eisen)
• … de praktijk: enkele uitkomsten gepubliceerd in Bouwgrond voor de volkshuisvesting – 10 jaar corporatiepraktijk en een blik op de toekomst. (George de Kam, 2012. Almere: Nestas)
Wat heeft het grondbeleid opgeleverd (1995-2011)? • Substantiële omvang nieuwbouw door corporaties, bijdrage kwaliteit en differentiatie in wijken • Herstructurering: vernieuwing na-oorlogse wijken grotendeels op kosten van corporaties • Grondprijs matiging: (gebaseerd op 80 projecten 2009-2011) • 19 a 26.000 op uitleg- en functieverandering • 11 a 20.000 in herstructureringsgebieden • Koop met korting / koopgarant en dergelijke • Robin Hood effect woningen 6.500 euro mits… • Robin Hood effect grondexploitatie 13.000 euro mits…
Analyse: hoe komen corporaties aan grond? • • • • •
Drie deelmarkten: Bouwrijp Ruwe bouwgrond Potentiële bouwgrond Overzicht eigendom (2009): – 150 van de 359 corporaties > 600 vhe: geen grond – 209 wel, gemiddeld 22 HA, 1.500 euro per vhe, 26 m2, 2,1 miljard.
Deelmarkten voor grond Doel: woningen bouwen Productiemiddel: bouwrijpe kavel Make or Buy
Proceseigenaar derden
Deelmarkt: Bouwrijpe grond
Proceseigenaar corporatie
Deelmarkt: Ruwe bouwgrond
De markt voor ruwe bouwgrond Bestemmingswijziging
De markt voor potentiele bouwgrond
Analyse: hoe maken zij keuzes? • Bouwrijp, ruw of potentieel: drie deelmarkten • Welke factoren verklaren de keuze tussen deze drie deelmarkten • Context – Markt – Gemeente
• Interne competenties
Wat verkeerd kan gaan…. • Aankopen op verkeerde plaatsen – Te veel – Te hoog risico
• Te dure aankopen – Ruwe of potentiële bouwgrond – Turnkey levering
• Te hoge kosten in ontwikkelproces – Omzet per medewerker – Onvoldoende transparantie
Bouwpotentieel: • bouwpotentieel berekend, een eenvoudig kengetal dat laat • zien hoeveel jaren corporaties ‘vooruit kunnen’ met hun grondposities. Bij bijna • 40 procent van de corporaties is dat minder dan vijf jaar, maar bij 63 corporaties is • het bouwpotentieel meer dan 15 jaar
Bouwpotentieel in productiejaren
Hoe komt dat? • Marktfluctuaties • Ambitie < > Overmoed • Verhouding met gemeente te veel/te weinig vertrouwen • Druk om te investeren • Gebreken in toezicht • Financieringsruimte • Onkunde…. • …. En wat zijn de recente ontwikkelingen 2010-2012? (gebaseerd op CFV Corporaties in Perspectief 2013)
2010 2011 2012 aantal corporaties
376
376
376
percentage met grondposities waarde grondposities € per vhe (ongewogen gemiddelde) percentage met grond met bouwbestemming percentage met grond zonder bouwbestemming percentage grond zonder bouwbestemming in grondportefeuille
60%
64%
68%
1.438 1.322 1.098 47%
52%
58%
32%
35%
36%
71%
72%
76%
5000 4500 4000 3500 3000
x 10000
Grondbezit woningcorporaties totaal oppervlak grond zonder bouwbestemming
2500
2000 1500 1000 500 0
2010
2011
2012
totaal oppervlak grond met bouwbestemming
Nieuwbouw huur 2010-2012
nieuwbouw en grond totaal aantal corporaties nieuwbouw huur aantal corporaties met nieuwbouw huur grondkosten gemiddeld totaal nieuwbouw huur
2010 376
2011 376
2012 376
231 23.619 22.351
242 27.293 24.928
251 25.246 25.923
Nieuwbouw koop 2010-2012 nieuwbouw koop aantal corporaties met nieuwbouw koop aantal koopwoningen netto verkoopresultaat koop aantal corporaties met verkoop winst gemiddelde verkoopwinst aantal corporaties met verkoop verlies gemiddelde verkoopverlies resultaat koop voor sector totaal nieuwbouw aandeel koop
2010 140 5.626 7.369 71 31.600 57 -22.812 41.457.994 27.977 20%
2011 115 5.245 -5.562 52 16.161 58 -25.614 -29.172.690 30.173 17%
2012 125 4.356 1.488 71 23.495 50 -29.643 6.481.728 30.279 14%
Verliezen niet gerealiseerde projecten
verliezen niet gerealiseerde projecten 2010 2011 2012 aantal corporaties met verliezen niet gerealiseerde projecten 87 99 113 percentage corporaties met verliezen niet gerealiseerde proj. 23% 26% 30% gemiddeld verlies niet gerealiseerde projecten -506.000 -904.000 -823.000 totaal verlies niet gerealiseerde projecten -44.030.000 -89.500.000 -93.001.000
Balans grondbeleid 2010-2012
tentatieve balans grondbeleid corporaties resultaat koop voor sector totaal verlies niet gerealiseerde projecten saldo ontwikkeling koopwoningen sector saldo per corporatie die koopwoningen bouwt grondprijsmatiging huur tov commerciele grondprijs 37.500 pm: afwaardering grondposities
2010 41.457.994 -44.030.000 -2.572.006 -18.371 310.254.231
2011 2012 -29.172.690 6.481.728 -89.500.000 -93.001.000 -118.672.690 -86.519.272 -1.031.936 -692.154 254.440.096 317.660.442
Enkele recente trends • Terugval bouwproductie, maar tot 2012 beperkte effecten bij corporaties, wel meer turnkey omzettingen, minder koop • Maatregelen mbt grondportefeuille (op basis van cfv gegevens): afwaarderen grond tot meer reele waarde; gronden afstoten; beperking verwervingen ruwe bouwgrond; • Verder: risicomanagement, verkleinen ontwikkelingsafdelingen, opdoeken verbintenissen tbv ontwikkeling
En hoe verder? • Intern – – – –
Visie en bedrijfscultuur Lokaal verbonden Transparant Professioneel
• Extern – – – –
Novelle Omgevingswet Parlementaire enquête Markt /regionale verschillen
Parlementaire enquête (p179) • Verwerving uitsluitend in vastgesteld bestemmingsplan (met functie wonen voor de betreffende locatie) of op een in de gemeentelijke woonvisie betrokken woningbouwlocatie waarvoor de planvorming loopt. • Gewenst aandeel sociaal in woonvisie • Afdwingbaarheid via ruimtelijk beleid plus actief of faciliterend grondbeleid • Tk 2014-2015, 33 606 nr 4 p 179
Novelle • DAEB grond: bouwplan binnen 5 jaar, > 90% sociaal • Markttoets voor niet-DAEB
Omgevingswet • Omgevingsplan > omgevingsvergunning • Centraal: zorg voor de fysieke leefomgeving • Art 4.12 locatieontwikkelingsregels: functies naar locaties, regels bouwactiviteiten • Mogelijk beleidsregels door gemeente (bv welstand) • Mogelijk omgevingswaarden (kan ook Rijk of Provincie) • Exploitatieplan, en mogelijkheid regels voor woningbouwcategorieën blijft, komt in Omgevingsbesluit
