5
Inhoud
Betaalbaar wonen in Amsterdam
Colofon
1
Amsterdam bereikbaar en betaalbaar
Stadgenoot verhuurt
pagina 6
pagina 10
2
Stadgenoot beheert pagina 20
Vormgeving Milja Oortwijn Redactie Perry Hoetjes, Willy de Looper, Pim de Ruiter Fotografie Xander Remkes, Hans van der Vliet, Rufus de Vries, Fedde de Weerd (coverfoto: Hasselaerhof)
3
Stadgenoot vernieuwt pagina 26
4
Stadgenoot in het nieuws
Stadgenoot verkoopt
bijlage
pagina 32
Drukwerk Lecturis, Eindhoven Stadgenoot Postbus 700 1000 AS Amsterdam www.stadgenoot.nl Juni 2015
5
Stadgenoot in bedrijf pagina 36
6
Stadgenoot kijkt vooruit pagina 42
7
Ontwikkeling vastgoedportefeuille pagina 48
Stadgenoot
6
Amsterdam bereikbaar en betaalbaar Het was voor de volkshuisvesting een bijzonder jaar. De Parlementaire Enquête Woningcorporaties onderzocht wat er mis is gegaan in de corporatiesector en nog voor het eind van 2014 stelde de Tweede Kamer de nieuwe Woningwet vast. De boodschap van de enquête en de nieuwe wet zijn duidelijk. Corporaties moeten al hun middelen en aandacht richten op het goed huisvesten van mensen met een bescheiden inkomen. Dat betekent dat van corporaties minder wordt verwacht als het gaat om projectontwikkeling of leefbare buurten. Stadgenoot is al een paar jaar bezig om meer focus aan te brengen in de activiteiten. Door verkoop van ontwikkelposities spelen we het geld vrij om enerzijds schulden af te lossen en anderzijds de stedelijke vernieuwing af te maken. Door duidelijke keuzes te maken wat we wel en niet doen, hebben we de organisatie kunnen afslanken. Dat is nodig om de lastenverzwaring als gevolg van de verhuurdersheffing op te vangen. We hebben daarvoor ook de huren moeten verhogen. De gemiddelde huur van onze sociale huurwoningen is nu € 480 per maand. Wij vinden dat nog steeds een zeer redelijke prijs voor een woning in Amsterdam. We maken ons zorgen over het afnemende aantal betaalbare woningen in deze stad, de kernvoorraad.
Daarvan komt de grens in zicht. Het is de grote opgave voor de komende jaren: wonen in Amsterdam betaalbaar en bereikbaar houden voor huurders en woningzoekenden met een bescheiden inkomen. Amsterdam, juni 2015 Gerard Anderiesen en Marien de Langen bestuur Stadgenoot
7
Amsterdam bereikbaar en betaalbaar
Organogram en sturingsmodel Raad van Commissarissen
Bestuur Maatschappijraad
Bestuurssecretariaat
Huurgenoot
Personeelsmanagement & Ontwikkeling
Ondernemingsraad
Marien de Langen bestuursvoorzitter
Gerard Anderiesen bestuurder
Marketing & Communicatie
Marien de Langen en Gerard Anderiesen sturen vier directeuren aan en leggen verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De bestuurders vertegenwoordigen het bedrijf in de contacten met onze stakeholders: partijen binnen en buiten de sector, toezichthouders en de overheid.
Financiën & Bedrijfsvoering
Strategie & Portefeuille
Klant & Woning
Vastgoed & Ontwikkeling
Roger Doomen
Jacqueline van Ham
Franck Storm
Peter Kramer
Heeft de uitvoering van het financiële beleid en de interne bedrijfsvoering onder zijn hoede.
Het formuleren van ons volkshuisvestelijke beleid en assetmanagement zijn de speerpunten van deze bedrijfseenheid.
Verzorgt de verbinding tussen het vastgoed en de huurder. Centrale thema’s: klantgerichte houding en terugdringen van leegstand.
Zorgt voor functioneel en technisch goed bezit, door te (des)investeren, nieuwbouw te ontwikkelen, op te knappen en te transformeren. De verhuur van bedrijfsruimten en parkeerplaatsen is hier ook ondergebracht.
Financiële sturing
Volkshuisvestelijke sturing
Klantgerichte processen
Vastgoedgerichte projecten
Hofwijckstraat
Bos en Lommer
Mensen met een bescheiden inkomen prettig laten wonen. Dat is de kern van ons werk.
Stadgenoot
10
1 Stadgenoot verhuurt Amsterdam is een gewilde stad om te wonen. Hier een voet aan de grond krijgen is moeilijk, zeker als je niet veel te besteden hebt. Stadgenoot geeft een steuntje in de rug aan mensen die te weinig inkomen hebben om op de vrije markt een woning te vinden.
11
verhuurt
Onze focus
Verdeelsleutel
Stadgenoot is er in de eerste plaats voor huishoudens die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Volgens de nieuwe regels ligt de inkomensgrens voor zo’n woning bij € 38.000 bruto per jaar. De maximale huur van een sociale huurwoning is € 700 per maand.
Het overgrote deel, driekwart van onze woningen, verhuren we als sociale huurwoning. De rest is middeldure huur en (zeer beperkt) dure huur in de vrije sector. De dure vrijesectorwoningen verhuren we bij voorkeur aan jonge mensen die zo’n woning (via een Friends-contract) kunnen delen.
Verhuurd
En de middeninkomens? De politiek vindt dat huishoudens die meer dan die € 38.000 verdienen zichzelf moeten kunnen redden. Voor inkomens tot grofweg € 45.000 is dat in Amsterdam echter nauwelijks mogelijk. Voor gezinnen die aangewezen zijn op een grotere woning is zelfs een inkomen tot € 50.000 krap. In de vrije sector kost een woning namelijk al snel meer dan duizend euro per maand. De ‘markt’ moet in het gat tussen € 700 en € 1000 stappen, maar in de praktijk komt daar weinig van terecht. Woningcorporaties mogen de middengroep alleen nog bij hoge uitzondering bedienen. Stadgenoot ziet met lede ogen aan dat Amsterdam voor de middeninkomens onbereikbaar dreigt te worden.
Stadgenoot verhuurt woningen met de volgende verdeelsleutel: • 50% sociale huur tot € 600 1 • 25% sociale huur € 600 tot € 700 2 • 20% middensegment tot € 955 • 5% dure segment vanaf € 955 Omdat we afhankelijk zijn van het aantal woningen dat vrijkomt, is het onmogelijk deze sleutel exact toe te passen. We komen in 2014 dicht in de buurt. Er zijn zelfs iets meer sociale woningen verhuurd dan volgens het streefhuurbeleid was ingezet. De dure huurwoningen zijn voor 85% betaalbaar gemaakt door ze toe te wijzen aan Friends.
€ 596,75, hier afgerond op € 600. Dit is de ‘aftoppingsgrens’. Voor de huur boven deze grens wordt geen huurtoeslag verstrekt. 2 € 699,48, afgerond op € 700. 1
Streefhuur
6,1%
Dure segment vanaf € 955
5% 20%
15,3% Middensegment € 700 tot € 955
25,1%
25%
Sociaal € 600 tot € 700 2
53,5% Sociaal tot € 600 1
50%
Stadgenoot
12
Het aantal woningen dat we konden verhuren is verder afgenomen. Dat komt vooral omdat er weinig mensen verhuisden. Als je
naar een andere huurwoning verhuist, ben je al snel een stuk duurder uit. Wie dus een betaalbare huurwoning heeft, geeft die niet
13
verhuurt
zo snel op. Ook de veranderingen in de zorg leiden ertoe dat mensen langer vasthouden aan hun hun woning.
Verhuurde en verkochte woningen in de afgelopen jaren (in aantallen)
totaal koop
2.741
Verkochte woningen Verhuurde vrijesectorwoningen
2.266
Voor wie doen we het?
2.205 2.120
2.082
2.062
Sociale huurwoningen verhuurd buiten Woningnet (incl. studenten)
huur
Toenemend aantal verkopen
Sociale huurwoningen verhuurd aan voorrangskandidaten via Woningnet
Dalende trend verhuringen
huur: 1.718 Minder woningen naar voorrangskandidaten
Sociale huurwoningen verhuurd aan ‘gewone woningzoekenden’ via Woningnet
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Mensen kunnen om verschillende redenen moeite hebben om zichzelf op de woningmarkt te redden. Voor al deze groepen zet Stadgenoot zich in. Het gaat in de eerste
Grote gezinnen plaats om reguliere huishoudens met een laag inkomen, maar er zijn ook allerlei andere groepen die van Stadgenoot een steuntje in de rug krijgen.
Betaalbare grote woningen zijn schaars in Amsterdam. Als ze vrijkomen, verhuurt Stadgenoot ze bij voorkeur aan grote gezinnen. In de bestaande sociale huur werden in 2014 37 grote woningen met voorrang aangeboden aan grote gezinnen. In 2013 waren dat er nog 52. Daarnaast werden ook 37 grote nieuwbouwwoningen met voorrang aan gezinnen aangeboden, alle in het complex Eendrachtsparkbuurt. Dat we niet zo veel grote woningen kunnen aanbieden, komt met name doordat er in de praktijk maar weinig vrijkomen. Ook de stimuleringsregeling ‘Van Groot naar Beter’, voor kleine huishoudens die te groot wonen, brengt nog maar weinig beweging in onze woningvoorraad.
Stadgenoot
14
Jonge stedelingen Stadgenoot vindt het belangrijk dat jonge mensen een start kunnen maken in Amsterdam. Ze zijn van groot belang voor de stad, maar doordat ze geen (lange) inschrijfduur hebben is het lastig om ertussen te komen. In de meeste gevallen hebben ze een tijdelijk steuntje in de rug nodig en kunnen ze daarna zichzelf redden op de Amsterdamse woningmarkt. Stadgenoot geeft hen dat steuntje door verschillende contractvormen aan te bieden: het campuscontract voor studenten, het jongerencontract voor jongeren tot 26 jaar en het Friendscontract, dat jongeren toegang geeft tot de vrije sector door gezamenlijk een woning te huren. Stadgenoot heeft een intensieve lobby gevoerd om het vijfjarencontract mogelijk te maken. Dat contract moet de dynamiek op de
woningmarkt bevorderen en de beschikbaarheid van woonruimte voor jonge stedelingen vergroten. De lobby is succesvol. De wet wordt naar alle waarschijnlijkheid in 2015 ingevoerd. Onze langetermijndoelstelling is om 5000 woningen aan jonge stedelingen te verhuren. Om dat te bereiken, zijn er in 2014 extra woningen voor de doelgroep gelabeld. De intentie om in 2014 er al vijfhonderd op deze manier te verhuren, is niet gehaald. Het werden er 274. Dit kwam door vertraging in de oplevering van het project De Studio en doordat er in de bestaande bouw minder verhuizingen waren dan verwacht.
15
Bijzondere groepen
Wonen en zorg
Het blijft dringen op de sociale huurmarkt. Ook voor groepen met hoge urgentie is de wachttijd flink opgelopen. Dat geldt voor asielzoekers met verblijfsstatus, medisch en sociaal urgenten en mensen die uit een begeleidwonentraject stromen. In 2014 werden 342 woningen aan bijzondere doelgroepen verhuurd, bijna een kwart van het totaal van verhuringen in de sociale huur. Het aantal statushouders groeit intussen flink. In 2014 was de opgave voor Amsterdam negenhonderd mensen te huisvesten. Die ambitie is maar voor een kwart gerealiseerd. Stadgenoot heeft 34 woningen aan statushouders verhuurd. Dat hadden er 142 moeten zijn. De komende jaren moet dat beter. De corporaties zijn druk met de gemeente in gesprek om de achterstand die is ontstaan in te halen.
Stadgenoot is een flinke speler als het gaat om de huisvesting van mensen die zorg nodig hebben. We verhuren negentien (grote) gebouwen en 330 woningen aan instellingen die ze doorverhuren aan de doelgroep. Daarnaast zijn 2100 woningen ‘gelabeld’ voor ouderen. Ook verhuurt Stadgenoot diverse bedrijfsruimten aan maatschappelijke huurders zoals welzijnsinstellingen. Rondom het thema wonen, zorg en welzijn is veel in beweging. Het aantal plekken in zorginstellingen neemt af. Mensen zullen langer in een gewone woning blijven wonen. Stadgenoot heeft als eigenaar van zorgvastgoed hier direct mee te maken. In overleg met de betrokken zorgpartijen is een strategie uitgestippeld. Zo is besloten om twee complexen (Schippersin-
verhuurt
ternaat en Ruys de Beerenbrouck) in te zetten voor een andere doelgroep. De veranderingen in de zorg hebben ook gevolgen voor het beheer van reguliere woningen. De overlast door huurders met verslavingsof psychiatrische problematiek neemt toe. Ook hebben we vaker te maken met huurders die eigenlijk niet in staat zijn zonder begeleiding te wonen en hun woning bijvoorbeeld ernstig verwaarlozen. We kunnen deze problemen niet allemaal zelf oplossen. Goede samenwerking met de partners in de stad, zoals de wijkzorgteams en de Meldpunten Zorg en Overlast, is cruciaal.
Stadgenoot
16
Aantal verhuringen per doelgroep
17
verhuurt
Huurverhoging
Grote gezinnen
58
Jonge stedeling
443
Met voorrang in bestaande bouw
28
Met voorrang in nieuwbouw
30
Woningen met seniorenlabel sociale huur
179
Woningen met seniorenlabel vrijesectorhuur
10
Rolstoelgeschikte 6 woning
Wonen, zorg en dienstverlening
len. Dat mensen met een midden- of hoger inkomen meer huur voor hun In 2014 mochten de huren worden sociale huurwoning betalen, vinden verhoogd met 2,5%: de inflatiecor- we daarnaast logisch en rechtvaarrectie plus 1,5%. Daarbovenop was dig. Met de gemeente Amsterdam een inkomensafhankelijke huurver- werd afgesproken bepaalde huishoging toegestaan. Stadgenoot houdens te ontzien: gezinnen met heeft deze huurverhogingen doorge- kinderen in de laagste inkomenscavoerd, in de eerste plaats ten behoe- tegorie die al meer dan € 600 huur ve van de verhuurdersheffing die per maand betalen. Zij hebben in corporaties sinds 2013 moeten beta- 2014 geen huurverhoging gekregen.
Stadgenoot beseft dat de grenzen van betaalbaarheid voor sommige huurders in zicht of zelfs al overschreden zijn. Het onderwerp staat hoog op de agenda van het overleg met de huurdersvereniging en de gemeente.
196 Campuscontracten 194 sociale huur Jongerencontracten sociale huur
44
Friends-contracten vrijesectorhuur
117
Jonge stedeling vrijesectorhuur
Huurverhogingspercentages en gemiddelde huurprijs (exclusief vrijesectorhuur) 2010
Bijzondere doelgroepen
2011
2012
2013
2014
inkomen > € 43.600 € 34.085 - € 43.600 inkomen < € 34.085
6,5%
6,5%
4,5%
4,5%
4,0%
4,0%
342 Huurverhogingspercentage Stadsvernieuwings- 131 urgenten
88
Sociaal/medisch urgenten
96
Statushouders 34 Maatschappelijke 41 opvang Maatwerkregeling 40
Sociale huur Reguliere huishoudens
710
581
Vrijesectorhuur 129
1,2%
1,3%
Gemiddelde huurprijs
Commercieel bedrijfs- 151 onroerend goed Maatschappelijk bedrijfsonroerend goed
2,3%
25
Parkeerplaatsen 302 454 405
419
430
2011
2012
480
Bedrijfsonroerend goed
478
2010
2013
2014
Hasselaerhof
Geuzenveld
Grote woningen zijn schaars, dus die moeten zo veel mogelijk bij grote gezinnen terecht komen.
Stadgenoot
20
2 Stadgenoot beheert Het is belangrijk dat onze woningen en gebouwen er goed bij staan. Om dit te waarborgen, heeft Stadgenoot twee normen vastgesteld: de basiskwaliteit en de toekomstkwaliteit.
21
Basiskwaliteit De normen voor onze basiskwaliteit zijn minimumeisen op het gebied van ‘schoon, heel en veilig’. Die gelden voor alle woningen die we langer dan vijf jaar in exploitatie houden. Het is niet haalbaar om 100% van onze woningen aan de norm te laten voldoen. Er zijn woningen die we gaan slopen en we zijn altijd afhankelijk van de medewerking van onze huurders. De afgelopen jaren zijn bijna alle woningen gecontroleerd en waar nodig opgeknapt. Halverwege 2015 zal 95% van alle woningen aan de basiskwaliteitseis voldoen. Een belangrijk onderdeel van de basiskwaliteit is een veilige verwarming en warmwatervoorziening. Stadgenoot wil alle open verbrandingstoestellen vervangen door veilige installaties. Het risico op koolmonoxidevergiftiging wordt op die manier drastisch beperkt. Een grootscheepse actie werd op poten gezet die ertoe leidde dat van de circa 3500 verouderde toestellen er eind 2014 bijna 3000 (85%) waren vervangen. Een aantal bewoners weigert mee te werken. Zij zien op tegen de rompslomp of de huurverhoging die Stadgenoot vraagt. Met huisbezoeken en veel persoonlijke aandacht worden ze een voor een over de streep getrokken. Als mensen weigeren mee te werken, wordt soms de rechter om een oordeel gevraagd. Die gaf Stadgenoot in alle
beheert
gevallen gelijk. Ook in hoger beroep koos de rechter onze kant. Met veiligheid valt niet te marchanderen.
Toekomstkwaliteit Bovenop de basiskwaliteitseisen zijn extra eisen geformuleerd, met name op het gebied van duurzaamheid. De ingrijpendste en kostbaarste eis gaat over de verbetering van het energielabel. Het doel is om uiteindelijk gemiddeld op een C-label uit te komen en geen woningen meer met een F- of G-label te hebben. Het voornemen was in 2014 ten minste 1600 ‘labelstappen’ te maken. Het werden er bijna 5100, ruim drie keer zo veel. Dat lukte dankzij enkele grote renovatieprojecten, een subsidie uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting en het vervangen van open verbrandingstoestellen.
Samen met de bewoners In 2014 zijn stappen gezet om klantgerichter te gaan werken, ook in het onderhoud en beheer. Bij vier vastgoedprojecten heeft Stadgenoot huurders gevraagd aan welke zaken zij prioriteit willen geven. Hun wensen waren het startpunt voor de uiteindelijke aanpak. In 2015 zullen de resultaten blijken.
Werken aan de woonomgeving Wat hoort nu wel en niet tot de taken van een corporatie? Op allerlei plekken en op verschillende niveaus is daar discussie over. Vooral bij onze inzet ten behoeve van de leefbaarheid worden vraagtekens gezet. Voor Stadgenoot is het duidelijk. Onze huurders moeten niet alleen een dak boven hun hoofd hebben, maar ook in een veilige en prettige omgeving wonen. In buurten die er matig of slecht aan toe zijn, blijft Stadgenoot daarom investeren in leefbaarheid. Een speerpunt in 2014 was een grotere financiële dekking te krijgen voor de inzet van huismeesters, schoonmaak en tuinonderhoud. In principe vraagt Stadgenoot via de servicekosten een bijdrage voor deze diensten. Waar een buurt extra kwetsbaar is, neemt Stadgenoot extra kosten voor haar rekening.
Problemen voorkomen Grote betalingsachterstanden kunnen leiden tot een huisuitzetting. We doen er alles aan om dat te voorkomen. Stadgenoot zit er bovenop en werkt intensief samen met partijen als de Dienst Werk en Inkomen en schuldhulpinstanties. In 2014 bezochten we 502 huurders met een huurachterstand en organiseerden we geregeld inloop-
Stadgenoot
22
Reparatie en onderhoud in aantallen Kleine woningaanpassingen
739
Reparaties Voornamelijk douchezitjes en verhoogde toiletpotten
42.288 Verholpen schadegevallen
23
spreekuren om afspraken met huurders te maken over bijvoorbeeld een betalingsregeling. De huurachterstand werd teruggedrongen van 1,12% in 2013 naar 0,95% in 2014. De intensieve benadering leidde ook tot minder ontruimingen door huurschuld. Die daalden met 15 %, van 84 naar 71.
Woonfraude
3.524 Vervangen open verbrandingstoestellen
1.529
Servicebeurt (APK)
7.665 Dakwerkzaamheden Schilderwerk Woningverbeteringen
Voeg- en metselwerk
720
Contractonderhoud installaties
Nog te veel woningen van Stadgenoot worden onrechtmatig gebruikt. Denk hierbij aan onderhuur, prostitutie en hennepteelt. In 2014 kreeg Stadgenoot 420 meldingen binnen. Daarvan bleken er 140 loos alarm te zijn. In 280 gevallen was sprake van woonfraude, wat leidde tot 188 huuropzeggingen waarvan 9 met een ontruiming. In de overige gevallen kreeg de huurder een waarschuwing, was er onvoldoende bewijs, of kon er toch een oplossing worden gevonden waardoor de huurder kon blijven.
beheert
Huurachterstand 2010
2011
2012
2013
2014
1,00 %
1,12 %
0,95 %
95
84
71
2012
2013
2014
Huurachterstand zittende huurders
1,06 %
0,93 %
Aantal ontruimingen door huurachterstand
82
81
Woonfraudezaken 2010
2011
Afgesloten dossiers *
159
261
229
241
280
175
168
188
188
Huuropzegging in 2.005 woningen Planmatig onderhoud
Labelstappen
1.000
5.083 A B C D E F G
bouwblokken
Mutaties
2.397 woningen
2.169
228
bedrijfsruimten
Ook het terugdringen van Airbnbgebruik staat op de agenda. Stadgenoot ontvangt steeds meer klachten van mensen die last hebben van dit fenomeen. Je woning via Airbnb aan toeristen verhuren is niet toegestaan.
110 *
420 meldingen
280 woonfraudezaken 140 loze meldingen
4 bedrijfsmatig gebruik 22 hennepkwekerij 7 kraak 20 leegstand 215 onderhuur 12 overig
De Studio
Bos en Lommer
Jonge mensen die nog weinig verdienen en maar net ingeschreven staan bij Woningnet. Stadgenoot geeft ze de kans om een start te maken.
Stadgenoot
26
3 Stadgenoot vernieuwt Focus van Stadgenoot is het verhuren, beheren en onderhouden van woningen. De investeringsruimte die overblijft, wordt ingezet voor de herstructureringsopgave van de stad. Woningen worden gerenoveerd of gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw.
27
vernieuwt
Renovatie
Nieuwbouw
Een deel van onze sloop-nieuwbouwplannen moest worden herzien en veranderd in een renovatieaanpak. De uitdaging is dan een kwaliteitsslag in de bestaande bouw te maken. Dit lukt soms in be-
woonde staat, maar soms zijn de ingrepen zo ingrijpend dat bewoners tijdelijk moeten worden uitgeplaatst. Op de kaart (zie volgende pagina) zijn de grotere renovatieprojecten uit 2014 ingetekend.
Op het gebied van nieuwbouw was een duidelijk kentering zichtbaar. Voor het eerst sinds jaren werd er weer vanaf tekening verkocht. Een flink aantal nieuwbouwwoningen werd in 2014 opgeleverd, door Stadgenoot zelf en in samenwerkingsverbanden: zie kaart volgende pagina.
4 Louise Wenthuis
5 Holendrecht
6 Hasselaerhof
Vijftig jaar na de oplevering is dit complex met 171 woningen helemaal opgeknapt en ziet het er weer fris uit. De entree is vernieuwd en de gevel is opgeknapt. Ook werden de woningen en het gebouw verduurzaamd. Op het dak kwam een enorm zonnepanelenveld terecht, het grootste in Nederland op een collectief woongebouw. De bewoners kunnen tegen gereduceerd tarief stroom afnemen en ook de centrale voorzieningen (portieklichten, lift, enzovoort) werken deels op de zonnestroom.
Met de woningen zelf is hier weinig mis, maar wat beter kan zijn de veiligheid van de buurt, het beheer van de woonomgeving, de mix van koop en huur, en de uitstraling van de buurt. Fasegewijs wordt een deel van de algemene toegangen ingrijpend verbeterd. Entrees worden doorzichtig, licht en veilig gemaakt, voortuinen en openbare ruimte opgeknapt. Er komen nieuwe gevelpanelen ter vervanging van asbesthoudende platen. De trappenhuizen worden geschilderd, kozijnen tochtvrij gemaakt. De eerste 29 portieken zijn aangepakt. De rest, nog honderd, volgt snel.
Hasselaerhof Ligt in de Eendrachtsparkbuurt in Geuzenveld en is het laatste project in een grootschalig, succesvol vernieuwingstraject. Er zijn hier 114 sociale huurwoningen, 14 vrijesectorhuurwoningen en 45 koopwoningen opgeleverd, verhuurd en verkocht.
zie kaart volgende pagina >>
Stadgenoot
28
29
vernieuwt
Renovatie, nieuwbouw en verkopen
Renovatie Osdorp 1 Wildemanbuurt 266 woningen Slotermeer 2 Louis Couperusstraat 136 woningen Bos en Lommer 3 Bosleeuw Midden 179 woningen 1 bedrijfsruimte Oost 4 Louise Wenthuis (p 27) Zuidoost 5 Holendrecht (p 27)
Noord Papaverweg Verkocht
8 6 Hasselaerhof (zie p 27)
3 7 2 1
10 12 Oost Parooltoren en Trouwgebouw Verkocht
Nieuwbouw
Centrum Van Gendthallen Verkocht
9 Diemen Muiderstraatweg Verkocht
11
4 Louise Wenthuis (zie p 27)
5 Holendrecht (zie p 27)
Geuzenveld 6 Hasselaerhof (p 27) Kolenkit 7 Kolenkitbuurt in aanbouw: 76 sociale huurwoningen 28 koopwoningen Noord 8 Waterlandpleinbuurt in aanbouw: 40 koopwoningen 2 sociale huurwoningen Oost 9 Oostpoort i.s.m. Ymere en Bouwfonds 117 sociale huurwoningen 235 koopappartementen 16.000 m2 commerciële ruimte 874 parkeerplaatsen 10 Nieuw Argentinië in aanbouw: 93 sociale huurwoningen 66 vrijesectorhuurwoningen 400 m2 bedrijfsruimte t.b.v. broedplaatsen IJburg 11 Blok 50 in aanbouw: 60 eengezinswoningen West 12 De Studio/GAK-gebouw i.s.m. AM in aanbouw: 146 sociale huurwoningen 185 koopwoningen
Stadgenoot in het nieuws Dit boekje is geschreven vanuit het perspectief van Stadgenoot: wat hebben we in 2014 bereikt en hoe gaan wij met nieuwe ontwikkelingen om? De andere kant is minstens zo interessant. Hoe kijkt de buitenwereld tegen Stadgenoot aan? Hieronder het beeld dat in de pers van Stadgenoot werd geschetst. Nieuwbouw Het jaar begint goed. Bestuursvoorzitter Marien de Langen neemt de Gouden Bouwsteen 2013 in ontvangst, een prijs van vakblad Nul20 voor de ontwikkelaar die de meeste nieuwe woningen in Amsterdam heeft opgeleverd. Ook in 2014 produceert Stadgenoot veel nieuwbouw, maar de cijfers van het jaar daarvoor worden niet meer gehaald. Oostpoort krijgt relatief veel aandacht in de media. Dat is een nieuwbouwlocatie in Amsterdam-Oost, waar Stadgenoot medeontwikkelaar van is. ‘Van gasfabriek tot levendig stadscentrum’, ‘Oostpoort geeft heel Oost een zetje’ en ‘Lofzang van bewoners’ zijn de krantenkoppen die het enthousiasme voor het project karakteriseren. Ook de eerste palen voor ‘de Binnentuinen
van Noord’, nieuwbouw op IJburg, Costa Rica aan het IJ en de Kolenkit krijgen de nodige journalistieke belangstelling. De sloop van de ‘Piggelmeewoningen’ in Bos en Lommer, nodig om plaats te maken voor nieuwbouw, stuit op weerstand. De Raad van State hoort tegenstanders die de Piggelmees willen behouden. Vertraging is het gevolg. Ook de ontwikkeling van Oostenburg lijkt een spaak in het wiel gestoken te krijgen. Terwijl Stadgenoot in afwachting is van de uitkomst van een bestemmingsplanprocedure die wonen mogelijk moet maken, biedt Het Parool podium aan een lobby om de Langhouthallen tot monument uit te roepen. De ambtelijke molens draaien langzaam en geven in 2014 nog geen uitsluitsel of de beoogde monumentenstatus zal worden toegekend. Intussen verkoopt Stadgenoot de Van
Gendthallen op Oostenburg aan Bugaboo. De kinderwagenproducent, die internationaal furore heeft gemaakt, zal hier zijn hoofdkantoor vestigen. Zestienduizend vierkante meter bedrijfsruimte veranderd van eigenaar.
Westermoskee Veel aandacht voor de Westermoskee, een project waar Stadgenoot in de praktijk nauwelijks bemoeienis meer mee heeft. De ontwikkeling is in 2013 overgedragen aan een partij die in opdracht van de Turkse geloofsgemeenschap werkt. Stadgenoot heeft de omliggende woningen en bedrijfsruimten neergezet en een flinke parkeergarage gebouwd. De bouw van de moskee krijgt veel mediabelangstelling, waarbij steeds gerefereerd wordt aan de rol die Stadgenoot in het verleden heeft gespeeld. De oplevering komt in zicht. Dat is voor de pers aanleiding de financiering van het gebedshuis onder de loep te nemen en vermeende bemoeienis van de Turkse staat ter discussie te stellen. In september start een tiendelige documentaire op internet over de ontstaansgeschiedenis en de bouw van de moskee. Dat mediaproject komt tot stand met medewerking van Kemal Rijken die een boek over het onderwerp schrijft. Dagblad Trouw neemt groot het ‘nieuws’ uit deze publicatie over dat in het verleden een ‘schimmige deal’ zou hebben plaatsgevonden om iemand af te kopen die een procedure tegen de bouw dreigde te beginnen. Andere media laten het lopen, omdat de gesuggereerde wantoestand eind jaren negentig al breed in de pers werd uitgemeten, toen de bouw nog in handen was van Het Oosten, rechtsvoorganger van Stadgenoot. Met het eindbeeld in zicht karakteriseert architectuurcriticus Ronald Hooft het bouwwerk als ‘een knotsgekke combi van Amsterdamse School, Efteling en Ottomaanse architectuur’.
Transformatie: het voormalig GAK-gebouw De metamorfose van een enorm kantoorgebouw tot appartementencomplex krijgt veel belangstelling. Het voormalige GAK-gebouw is omgebouwd tot De Studio en is daarmee een wenkend perspectief voor andere leegstaande kantoorgebouwen. Bijzonder is de invulling met kleine (koop) studio´s, iets groter dan 20 m2, die gretig aftrek vinden. Minder dan een ton voor een koopwoning in Amsterdam! Voor mensen met een eerste baan in Amsterdam, ouders van kinderen die gaan studeren: Stadgenoot heeft samen met AM een concept neergezet dat in een behoefte voorziet. De pers schrijft er vanuit verschillende invalshoeken over. Betrokkenheid bij het gebouw van buurtbewoners blijkt op het moment dat een tijdelijk kunstwerk op het dak volgens planning moet verdwijnen. Omwonenden mobiliseren samen met de kunstenaar protest, maar kunnen geen geld bij elkaar krijgen om de tijdelijke materialen die voor het kunstwerk gebruikt zijn te vervangen door duurzamer alternatieven. Het verzet luwt.
Parlementaire enquête Misstanden en onverantwoordelijk gedrag worden aan de kaak gesteld door de parlementaire enquêtecommissie. De aanloop naar de openbare verhoren, de live verslaggeving op tv en de conclusies en aanbevelingen domineren het beeld van de sector in 2014. Stadgenoot komt slechts zijdelings aan bod. Er worden twee punten genoemd. Stadgenoot blijkt zaken gedaan te hebben met de partij die Vestia gebruikte om derivaten te kopen, financiële constructies die uiteindelijk tot miljardenverliezen leidden en de hele sector op zijn grondvesten deden schudden. Stadgenoot heeft op dat vlak zeer voorzichtig geopereerd. Het tweede punt voor Stadgenoot betreft Oibibio,
kantorencomplex c.q. esoterisch centrum aan de Prins Hendrikkade. Toenmalig staatssecretaris Remkes wordt gevraagd of het niet vreemd was dat hij Stadsgoed (toentertijd dochter van Het Oosten, een van de voorgangers van Stadgenoot) toestemming had verleend dit pand aan te kopen. Hij antwoordt ontkennend. ‘Het gebouw was anders in handen gevallen van verkeerde vastgoedjongens’, aldus Remkes.
Stadsgoed De volle dochter van Stadgenoot komt in het nieuws omdat het jaar 2013 met € 9 miljoen winst werd afgesloten. Goed nieuws! De ontwikkelingen om te komen tot 1012Inc, een nieuw vehikel om de leefbaarheid van het Wallengebied met vereende krachten te verbeteren, kunnen intussen rekenen op scepsis bij het journaille. Opzet is een fusie met de N.V. Zeedijk en het aantrekken van extern kapitaal om gezamenlijk allerlei vastgoed te transformeren tot bestemmingen die de leefbaarheid van de oude binnenstad verbeteren. Een oud-wethouder van Rotterdam wordt aangetrokken als kwartiermaker, burgemeester Van der Laan zit er bovenop, maar de geboorte van 1012Inc kan nog niet worden gevierd. De aandacht voor de financiële kant van de conceptie, in NRC-Handelsblad, Trouw en Het Parool, draagt daar zeker aan bij. De politieke wil is in 2014 nog niet rijp voor 1012Inc.
Onze huurders Dertigduizend woningen en tweeduizend bedrijfsruimtes verhuurt Stadgenoot. Daar wonen naar schatting 65.000 mensen, één op de twaalf Amsterdammers, en er werken enkele duizenden mensen. Daar gebeurt wel eens wat en dat komt
wel eens in het nieuws. Mohammed B. blijkt bij Stadgenoot gehuurd te hebben ten tijde van zijn moord op Theo van Gogh. Hij woonde in de Marianne Philipsstraat. De Volkskrant maakt tien jaar na dato een portret van de man. De journalist vraagt zich af of het goed was dat Stadgenoot de woning al een paar maanden na het drama gewoon weer heeft verhuurd. In de Veeteeltstraat wordt iemand gevonden die jarenlang dood op zijn badkamervloer heeft gelegen. Hoe kon het dat de buren niks hadden gemerkt? Had Stadgenoot dat niet moeten signaleren, ondanks de automatische huurincasso? Tal van nieuwsberichten spelen zich af tegen het decor van Stadgenootbezit, verhalen waar de corporatie zelf verder geen rol in speelt.
Veilige verwarming De media volgen het op de voet: de actie van Stadgenoot om koolmonoxidevergiftiging rigoureus aan te pakken. Zo’n 3500 huurders hebben nog een open verbrandingstoestel in hun woning, ondanks herhaaldelijk aandringen van Stadgenoot om tegen een huurverhoging een veel veiliger hr-ketel te laten installeren. Stadgenoot start een informatiecampagne, met als venijnig detail dat de rechter om een oordeel zal worden gevraagd als huurders volharden in hun weigering de geiser of gaskachel te laten vervangen. De operatie is succesvol. Eind 2014, na een beperkt aantal rechtszaken die alle door Stadgenoot worden gewonnen, is ruim tachtig procent van de opgave gerealiseerd en de kans op CO-vergiftiging bij de desbetreffende huurders gedecimeerd. Stadgenoot gaat in beroep tegen de uitspraak dat huurders met een onveilig toestel dat ze zelf bezitten niet hoeven mee te werken. Enkele huurders starten een bodemprocedure tegen het principe dat Stadgenoot hen dwingt mee te werken. Ze wor
den gesteund door huurdersorganisaties en financiële middelen uit het Emile Blaauwfonds. Uitspraak in beide zaken volgt in 2015.
Leefbaarheid Met niet aflatende interesse besteden de lokale media aandacht aan kleinschalige leefbaarheidsprojecten die door Stadgenoot worden gesteund, gefaciliteerd en geïnitieerd. Een greep uit het nieuws: nieuw buurthuis in de Diamantbuurt, schoonmaakactie en geveltuinendag in Holendrecht, tuin voor de buurt (Osdorp), diervriendelijke konijnenbestrijding (Borrendam), lessen voor senioren om zich te wapenen tegen oplichterstrucs, broedstraten (Noord), de Waterlandrun (Waterlandpleinbuurt), feest in de Suha (Van Suchtelen van de Haarebuurt), budgettraining tegen huurachterstand, de altijd gezellige kerstrommelmarkt in Geuzenveld.
Innovatie: nieuwe huurvarianten Een huurcontract is in principe voor altijd. Tijdelijke contracten mogen alleen bij hoge uitzondering worden verstrekt, bij sloopprojecten bijvoorbeeld. Gevolg: de wachttijd voor een sociale huurwoning is lang en als iemand er een heeft bemachtigd blijft hij daar zo lang mogelijk zitten. Tijdelijke contracten kunnen een deel van de Amsterdamse huurvoorraad permanent in beweging brengen en een uitkomst zijn voor mensen die tijdelijk een woning nodig hebben om hun draai in de stad te vinden, een beetje carrière te maken en dan door te stromen naar de vrije sector, een koopwoning of een plek buiten de stad. De ChristenUnie omarmt het uitgewerkte concept van Stadgenoot voor een vijfjarencontract en maakt er een wetsvoorstel van. Een andere huurvariant
die Stadgenoot in de etalage zet is het Friendscontract, dat het mogelijk maakt om vrijesectorhuurwoningen op een sociale manier in te zetten. Drie studenten die elk vierhonderd euro betalen kunnen gezamenlijk een ruime vrijesectorwoning huren, met gedeelde badkamer en keuken. Friends-contracten afsluiten was altijd al mogelijk, maar Stadgenoot is de eerste corporatie die ze actief aanbiedt. De pers vindt dat interessant.
De drecht
Zuidoost
De huisvesting van mensen die zorg nodig hebben, heeft onze speciale aandacht.
Stadgenoot
32
4 Stadgenoot verkoopt Als iemand verhuist, gaat die woning niet altijd opnieuw in de verhuur. Soms wordt hij verkocht, omdat er behoefte is aan betaalbare koopwoningen in Amsterdam en wij inkomsten nodig hebben voor nieuwbouw en herstructurering van buurten. Ook kunnen koopwoningen bijdragen aan de gewenste differentiatie van een buurt.
33
verkoopt
De verkoop trekt aan
Afstoten wat geen woning is
Door het verder aantrekken van de koopmarkt heeft Stadgenoot meer woningen kunnen verkopen dan was verwacht. In 2014 werden 371 voormalige sociale huurwoningen verkocht: 312 met name aan jonge starters, 59 aan zittende huurders.
Intussen hebben we onze gehele vastgoedportefeuille kritisch tegen het licht gehouden. Wat geen relatie heeft met de verhuur van goedkope woonruimte kan in principe worden verkocht. Dat geldt met name voor ontwikkelposities die in
het verleden zijn aangekocht en voor bedrijfsmatig onroerend goed. De belangrijkste verkopen in 2014 waren de Parooltoren en het Trouwgebouw, de Van Gendthallen en bedrijfsruimten aan de Muiderstraatweg en Papaverweg (zie kaart pagina 28).
Aantal verkochte woningen, bedrijfsruimten en parkeerplaatsen
59 371
woningen aan zittende huurder
312 woningen aan particulieren
44
11
woningen in 2 complexverkopen
72
bedrijfsruimten
nieuwbouwwoningen
222 nieuwbouwwoningen in samenwerkingsverband
19 parkeerplaatsen
Oostpoort
Oost Watergraafsmeer
Een kwart van alle sociale huurwoningen die vrijkomen gaat naar statushouders en andere mensen met een urgente woonvraag.
Stadgenoot
36
37
in bedrijf
5 Stadgenoot in bedrijf
De belangrijkste resultaten
Stadgenoot sluit 2014 af met positieve cijfers. Dat is te danken aan het herstel van de Amsterdamse woningmarkt, een strak financieel beleid en efficiëntieverbetering van onze werkprocessen.
• Stadgenoot wil zijn vastgoed rendabel exploiteren. De reguliere inkomsten (dus zonder verkoop) moeten voldoende zijn om het vastgoed goed te kunnen onderhouden, op te knappen en de rente te betalen. De mate waarin dat lukt drukken we uit in de Exploitatie Rente Verhouding (ERV). Bij een ERV van 100% wordt quitte gespeeld. In 2014 was de ERV 109%. • De solvabiliteit drukt de verhou-
ding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen uit. De ratio was 52,1%, 1,5 procentpunt beter dan was begroot. • Er werden meer leningen afgelost dan was begroot. De schuldenlast daalde met € 56,8 miljoen. • Het bedrijfsresultaat bedroeg + € 129 miljoen. Omdat de verhuurdersheffing in 2014 steeg tot € 24 miljoen (twee maanden huuropbrengst), was het bereiken van een positief resultaat
geen sinecure. De heffing maakte het onvermijdelijk om hogere huren te vragen. Daarnaast werden verschillende grote en kleine bedrijfspanden en grondposities afgestoten en werden meer woningen verkocht dan was begroot. Hoewel de financiële druk op corporaties voorlopig onverminderd groot blijft, hebben we vertrouwen in de financiële positie van Stadgenoot. Het intrekken van het verscherpt toezicht door het Centraal Fonds Volkshuisvesting onderstreept dat vertrouwen.
Financiële kengetallen ERV 120%
Winst, waarde, vermogen, schuld Een bedrijfsresultaat van € 129 miljoen klinkt alsof we aan het eind van het jaar een enorm bedrag overhouden om vrij te besteden. De werkelijkheid is anders: € 30 miljoen hiervan werd gebruikt om schulden af te lossen, € 99 miljoen is waardestijging van het bezit. Met die waardestijging kunnen we in de praktijk maar weinig. We zouden meer geld kunnen lenen, maar we willen onze schuldenlast juist verlagen. In 2012 hadden we € 1,9 miljard vreemd vermogen. Eind 2014 was dat € 1,7 miljard. In 2016 moet de schuld nog € 1,6 miljard zijn. Daling van de schuldpositie leidt tot lagere rentelasten en de noodzakelijke versteviging van onze financiële positie.
100%
Eigen vermogen x 1 miljoen
101%
102%
109%
Stijging door overgang bedrijfswaarde naar marktwaarde
Solvabiliteit € 2.009
€ 2.080
€ 1.960
€ 1.941
€ 699 27,7%
51,7%
€ 1.716
50,3%
48,7%
€ 1.771
€ 1.905
52,1%
€ 1.810
€ 1.752
Vreemd vermogen x 1 miljoen
Waardedaling vastgoed zorgde voor fors negatief bedrijfsresultaat
Bedrijfsresultaat x 1 miljoen
Waarvan 99 miljoen dankzij waardestijging vastgoed
€ 21
€ 26
€ -68,1
€ 19,2
€ 129
2010
2011
2012
2013
2014
38
Stadgenoot
Efficiënt en klantgericht Er zijn belangrijke stappen gezet in het efficiënter maken van de organisatie. We zijn teruggegaan van vijf naar vier bedrijfsonderdelen. Daarmee ontstond een heldere taakverdeling. Klant & Woning zorgt voor de standaardprocessen: verhuur, beheer en dagelijks onderhoud. Bij Vastgoed & Ontwikkeling is het projectmatige werk ondergebracht: planmatig onderhoud, renovatie, nieuwbouw en verkoop. Daarnaast zijn er twee bedrijfsonderdelen die zorgen voor de sturing en ondersteuning van de organisatie: Financiën & Bedrijfsvoering en Strategie & Portefeuille. Sinds de fusie in 2008 zijn we van zeven naar vier bedrijfseenheden gegaan. Het aantal fte is in gedaald tot 340.
Tevreden huurders en kopers Afslanking van de organisatie mag niet ten koste gaan van de kwaliteit van de dienstverlening en de tevredenheid van de klanten. Er wordt continu onderzoek gedaan naar de klanttevredenheid. Dat gebeurt steeds kort nadat de klant het proces heeft doorlopen. We willen dat onze klanten de dienstverlening met minimaal een 7 beoordelen. Dat is behoorlijk goed gelukt.
Aantal voltijdsbanen (fte’s inclusief dochters)
39
Holendrecht decor bewonersdag
2010
2011
2012
2013
2014
421
421
396
367
340
Rapportcijfers van onze klanten Verkoop bestaande bouw
Doelstelling beoordeling dienstverlening
Afhandelen reparatieverzoeken
7,7
7,0
7,0
Vastgoedverbetering
Planmatig onderhoud
6,7
7,5
Nieuwe verhuringen woningen
Nieuwe verhuringen bedrijfsmatig onroerend goed
Nieuwe verhuringen parkeerplaatsen
7,4
6,4
7,7
Stadgenoot deed mee aan de Aedes-benchmark. Hier scoren we een 7,0 op klanttevredenheid.
Wie bij Stadgenoot werkt, ook kantoorpersoneel, moet geregeld eens een huurder ontmoeten. En dan graag in het echt, niet per e-mail of via de telefoon. Als we onze buurten en bewoners beter kennen, kunnen we ons werk beter doen. Dat is het idee. In september staken we daarom een dag de handen uit de mouwen in Holendrecht, een buurt waar Stadgenoot veel woningen heeft. Samen met de bewoners werden er tuinen opgeknapt, rookmelders opgehangen, muren geschilderd en vierden we feest.
in bedrijf
Louise Wenthuis
Oost Watergraafsmeer
Het vijfjarencontract brengt dynamiek op de woningmarkt. Tijdelijke woonruimte is voor veel jonge mensen een uitkomst.
Stadgenoot
42
6 Stadgenoot kijkt vooruit In oktober 2014 presenteerde de parlementaire enquêtecommissie de conclusies van haar onderzoek naar de corporatiesector. Het stelsel moet overeind blijven, maar vraagt wel om groot onderhoud. Veel van de aanbevelingen zijn meegenomen in de nieuwe Woningwet, die op 1 juli 2015 in werking treedt.
43
kijkt vooruit
Van corporaties wordt in grote lijnen verwacht dat ze zich beperken tot het bouwen en verhuren van betaalbare woningen voor de lage inkomens. In hoog tempo moeten we in 2015 aan het werk met het overhevelen van vrijesectorhuurwoningen en bedrijfsruimten naar een aparte bedrijfstak, het passend toewijzen aan lage inkomens en het financieel doorrekenen van dit alles.
Focus op sociale huurwoningen Het verhuren van voldoende betaalbare woningen is de kern van onze inzet bij de nieuwe prestatieafspra-
ken die we moeten maken met onze huurders en de gemeente. Dat klinkt eenvoudiger dan het is. De financiële teugels zijn aangehaald en de verhuurdersheffing blijft onverminderd van kracht. Bovendien zijn er nog forse investeringen nodig om alle woningen op het toekomstkwaliteitsniveau te krijgen en moeten we een aantal vernieuwingsopgaven afmaken, zoals in Geuzenveld, de Waterlandpleinbuurt en Bos en Lommer.
ruimte om te verkopen, te liberaliseren, te slopen en nieuwe woningen te bouwen. De grenzen komen nu in zicht. De voorraad sociale huurwoningen kan niet veel verder krimpen. Rond 2020 moeten we een nieuw, financieel verantwoord evenwicht bereikt hebben, met voldoende betaalbare sociale huur én ruimte om te investeren.
In Amsterdam zijn er nog altijd meer sociale huurwoningen dan huishoudens met een laag inkomen. Die overmaat gaf in het verleden veel
Stadgenoot investeert in de betaalbaarheid van wonen door te bouwen en te renoveren, maar met name door woningen voor lagere
Passend en zo lang als nodig
Stadgenoot houdt de huren laag (getallen in miljoenen) Werkelijke huuropbrengst € 70 miljoen lager dan de maximale huuropbrengst van € 230 miljoen. Gemiddeld € 210 korting per woning per maand.
¤ 70 ¤ 230 ¤ 160
¤ 52
¤ 18
De korting op de maximale huur komt niet altijd terecht bij de mensen die het nodig hebben. Ongeveer 1 op de 4 huurders verdient eigenlijk te veel voor een sociale huurwoning.
Stadgenoot
tarieven te verhuren dan maximaal zou kunnen. De huuropbrengst die we in de sociale huur hadden kunnen boeken, was in 2014 rond de € 230 miljoen. De werkelijke huuropbrengst bedroeg € 160 miljoen. Dat betekent een maatschappelijke investering van € 70 miljoen, een korting van gemiddeld € 210 op iedere verhuurde woning. Die maatschappelijke investering moet uiteraard terecht komen bij mensen die dat nodig hebben. In de praktijk gebeurt dat lang niet altijd. Een kwart van alle sociale huurwoningen in Amsterdam wordt bewoond door huurders die eigenlijk te veel verdienen. Een kwart van onze maatschappelijke investering (circa € 18 miljoen per jaar) is dus niet effectief. Dat percentage moet de komende jaren omlaag. We willen er beter voor zorgen dat de juiste klant in de juiste woning woont: niet te duur en niet te goedkoop, niet te krap en niet te ruim. Bij toewijzing van de woning wordt daar al naar gekeken, maar we willen dat dit ook gebeurt bij zittende huurders. We roepen het rijk en de gemeente op het instrumentarium om dat te kunnen doen te verbeteren. Daarbij denken we aan een inkomenstoets die elke vijf jaar wordt afgenomen. De vraag is wat effectieve en kansrijke manieren zijn om te sturen op een beter passende situatie. Waar ligt de grens? Een alleenstaande in een vierkamer-
44
woning klinkt bijvoorbeeld erg ruim. Maar als diegene op korte termijn een gezin gaat stichten, is het misschien wel zo praktisch als hij blijft zitten waar hij zit.
Middeninkomens Politiek en samenleving zijn duidelijk in hun opvatting dat woningcorporaties er exclusief zijn voor mensen met een laag inkomen. De midden- en hoge inkomens moeten zichzelf op de vrije markt zien te redden. Het probleem is dat die middeninkomens zichzelf in Amsterdam niet kúnnen redden. In grote delen van de stad ligt de huur in de vrije sector op duizend euro en hoger. Zolang marktpartijen het gat tussen sociale huur en vrijesectorhuur niet dichten, vinden wij dat hier een corporatietaak ligt. Ook om gemengde wijken te creëren, blijft er –vooral bij stedelijke vernieuwing buiten de ring– behoefte aan woningen in het middensegment Marktpartijen nemen hierin bepaald niet het voortouw, waardoor de middeninkomens afhankelijk blijven van corporaties. In 2015 moet worden vastgesteld in hoeverre wij nog een bijdrage kunnen leveren aan een goed aanbod van middeldure woningen.
45
kijkt vooruit
Wat vinden onze belanghouders? Op 18 februari 2015 organiseerde Stadgenoot een conferentie met onze stakeholders: de huurders, de gemeente, collega corporaties, zorgen welzijnspartijen, marktpartijen, en andere partners uit de stad. Het onderwerp was de koers van Stadgenoot voor de komende vijf jaar. Aan de hand van vier vragen zijn we hierover het gesprek aangegaan: 1 Voor wie zijn de corporaties? Ook voor middeninkomens? 2 Op welke manieren kunnen we onze huurders meer zeggenschap geven en waar hebben ze behoefte aan? 3 Wat zijn de gevolgen van de veranderingen in wonen en zorg voor onze huurders en de buurten? 4 Is er op termijn nog een rol voor corporaties in de (ver)nieuwbouwopgave in Amsterdam? De belangrijkste conclusie van de avond is dat Stadgenoot nog meer nadruk moet leggen op de meest dringende corporatietaak. Stadgenoot neemt deze uitkomst serieus. We zullen onze focus verder aanscherpen. Het zal nog meer gaan om de kerntaak: een sociale woningvoorraad van voldoende kwaliteit in een goede woonomgeving. De uitkomsten van de avond worden verwerkt in een nieuw ondernemingsplan dat in de tweede helft van 2015 klaar zal zijn.
Het volledige verslag vindt u op stadgenoot.nl, onder de rubriek nieuws: ‘stakeholders vragen terughoudendheid van Stadgenoot’.
Holendrecht
Zuidoost
Het aantal plekken in zorginstellingen neemt af. Mensen blijven zo lang mogelijk thuis wonen.
Stadgenoot
48
7 Ontwikkeling vastgoedportefeuille De samenstelling van het bezit van Stadgenoot is niet constant. Veranderingen ontstaan door de uitvoering van ons huurbeleid, de verkoop van vastgoed, sloop-nieuwbouw en de aankoop van vastgoed. We verwachten dat de komende jaren met name het aantal bedrijfsruimten en parkeerplaatsen door verkoop verder zal afnemen.
49
in cijfers
Vastgoed exclusief dochters 2010
2011
2012
2013
2014
28.789
28.575
30.960
30.480
29.916
661
741
1.107
1.371
1.485
1.626
1.754
1.908
1.920
1.901
2.486
2.581
3.116
3.113
3.170
33.562
33.651
37.091
36.884
36.472
Sociale huurwoningen Vrijesector huurwoningen
Bedrijfsruimten
Parkeerplaatsen
Totaal
Portefeuilleontwikkeling (woningen) In 2014 zijn er 305 woningen bijgekomen: 1 aangekocht 202 nieuwbouw huur 102 nieuwbouw koop
Aangekocht Nieuwbouw huur
600
300
Nieuwbouw koop (niet in portefeuille opgenomen)
Verkoop aan particulieren
2010
2011
2012
2013
Verkoop aan marktpartijen
2014
-300
Sloop -600 Er gingen 573 woningen af: 371 verkocht aan particulieren 36 aan marktpartijen 8 aan corporaties 158 woningen werden gesloopt
-900
Dit boekje is de samenvatting van ons jaarverslag over 2014. Het volledige verslag vindt u op stadgenoot.nl
