Betaalbaar en duurzaam wonen in Bussum

Betaalbaar en duurzaam wonen in Bussum Prestatieafspraken Gemeente Bussum en woningcorporaties 2013-2016

DEFINITIEF CONCEPT

Maart 2012

Prestatieafspraken Bussum 2013-2016 – definitief concept

2 van 52

1 1.1

Vooraf Aanleiding

De gemeente Bussum en de in Bussum werkzame woningcorporaties (Dudok Wonen, De Alliantie en Het Gooi en Omstreken) werken samen, ieder vanuit een eigen rol en verantwoordelijkheid, aan het wonen in Bussum. Die samenwerking in de afgelopen jaren wordt door alle partijen als positief beoordeeld. Door de Bussumse gemeenteraad is het College opgedragen om te komen tot prestatieaf1 spraken tussen gemeente en corporaties . Gelet op de wens de goede samenwerkingsrelatie te behouden en te versterken, werken de corporaties hier graag aan mee. De vier partijen grijpen de prestatieovereenkomst aan om de huidige samenwerking te bestendigen en hier meer structuur aan te geven.

1.2

Doel: inhoud en vorm geven aan samenwerking

Deze prestatieovereenkomst geeft inhoud én structuur aan de bestaande samenwerking. De afspraken gemaakt in deze overeenkomst gaan dus niet alleen over relevante ontwikkelingen en opgaves in Bussum en de gezamenlijke visie hierop, maar ook over rolverdeling en samenwerking. De overeenkomst fungeert als kompas voor de toekomst. Daarom bevat de overeenkomst een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen en opgaven in Bussum. Met de afspraken in deze overeenkomst benutten we de kansen die er zijn in Bussum. De overeenkomst fungeert als kader en hernieuwde basis voor de dagelijkse samenwerking. Hij zorgt voor regelmatig ambtelijk en bestuurlijk contact en bevat heldere uitvoeringsafspraken. Dat contact staat ten dienste van afstemming van de uitvoering, maar ook van een gezamenlijke verantwoording. Veel vraagstukken kunnen niet alleen door de gemeente of door de corporatie worden opgelost. Om in het belang van betaalbaar en duurzaam wonen in Bussum optimaal te kunnen presteren, is afstemming nodig. Dat begint met informatie-uitwisseling, transparantie en met elkaar in gesprek blijven. Deze overeenkomst draagt juist hier aan bij. Omdat de wereld om ons heen soms sneller verandert dan we voor mogelijk houden, is dat cruciaal om te blijven presteren en samenwerken.

1

Als uitgesproken door de gemeenteraad d.d. 24 mei 2012.


3 van 52

De afspraken in deze overeenkomst hebben verschillende soorten doelen. De overeenkomst bestaat dan ook uit een mix van verschillende typen afspraken (zie hiervoor het werkprogramma in hoofdstuk 7).

1.3

Looptijd en tussentijdse aanpassingen

Deze prestatieovereenkomst heeft een looptijd van vier jaar en eindigt op 31 december 2016. De partijen kiezen bewust voor een overeenkomst met een looptijd van vier jaar. Dat geeft continuïteit, transparantie en zekerheid voor alle betrokkenen. De afgelopen jaren werden gekenmerkt door een veelheid aan opeenvolgende doorgevoerde en voorgestelde veranderingen in omstandigheden en context. Denk bijvoorbeeld aan de rijksmaatregelen voor de woningmarkt en huurbeleid, veranderingen in het corporatiebestel, de consequenties van de economische recessie enzovoort. Op dit moment gaan de partijen er van uit dat de financiële maatregelen in het regeerakkoord Rutte II werkelijkheid worden. De niet financiële kaders, zoals de directe aansturing van de corporaties door de gemeente en de beperking van de taken van de corporatie tot beheer en verhuur van woningen, zijn nog te ongewis om in deze prestatieafspraken op in te spelen. Het is niet uit te sluiten dat in de toekomst veranderingen in de context van deze prestatieovereenkomst zullen optreden. Het is niet zeker hoe het speelveld van corporaties en gemeenten zich in de nabije toekomst zal ontwikkelen en met welke (financiële) mogelijkheden en onmogelijkheden de partijen te maken krijgen. De afspraken in deze overeenkomst zorgen er dan ook vooral voor dat de partijen over dergelijke onderwerpen in gesprek blijven, kennis delen, samenwerken en transparantie betrachten. Kortom: dat partijen van elkaar weten wat er speelt en op welke onderwerpen eventueel aanvullend beleid nodig is. De afspraken in de overeenkomst zullen dan ook regelmatig worden gemonitord om te kijken of deze nog passend, haalbaar en wenselijk zijn. Samengevat: partijen zijn zich ervan bewust dat deze veranderde omstandigheden van invloed kunnen zijn op de (financiële) mogelijkheden van de corporaties en gemeente. En daarmee op de (reikwijdte van de) keuzes die zij maken. Dit kan consequenties hebben voor de inhoud van deze overeenkomst.

De consequenties van onvoorziene veranderingen in de context of het speelveld van deze overeenkomst, kunnen vanzelfsprekend aanleiding zijn om de overeenkomst, of onderdelen daarvan, tegen het licht te houden of te wijzigen. Partijen zullen hierover altijd in overleg treden met elkaar.

Ook een veranderende situatie binnen de looptijd van deze overeenkomst naar aanleiding van eventuele herindeling of een veranderend speelveld op basis van lokale, regionale of landelijke ontwikkelingen kan aanleiding zijn voor partijen om in overleg te treden over het bijstellen of herzien van (onderdelen van) de overeenkomst.

Indien het komt tot regionale prestatieafspraken, en deze bevatten strijdigheden met de inhoud van deze overeenkomst, dan treden partijen in overleg om deze prestatieovereenkomst (op onderdelen) bij te stellen of te herzien.


4 van 52

1.4

Leeswijzer

De prestatieovereenkomst is opgebouwd rondom vier hoofdthema’s: 1.

Spelregels voor de samenwerking (hoofdstuk 3)

2.

De woningvoorraad (hoofdstuk 4)

3.

Een duurzame voorraad (hoofdstuk 5)

4.

Sociale duurzaamheid (hoofdstuk 6)

Voorafgaand aan deze onderwerpen wordt in hoofdstuk 2 stilgestaan bij de visie op Betaalbaar en duurzaam wonen in Bussum en de belangrijkste opgaven in de gemeente.

1.5

Contractpartners en ondertekening

Partijen bij deze prestatieafspraken zijn:

de gemeente Bussum (hierna te noemen de gemeente), verantwoordelijk voor het lokale woonbeleid;

en de volgende in Bussum werkzame woningcorporaties:

De Alliantie, gevestigd te Hilversum (hierna te noemen De Alliantie);

Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken, gevestigd te Hilversum (hierna te noemen Het Gooi en Omstreken);

Stichting Dudok Wonen, gevestigd te Hilversum (hierna te noemen Dudok Wonen).

Bovengenoemde partijen sluiten deze overeenkomst vanuit het besef van een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van wonen in Bussum en zullen elkaar op die verantwoordelijkheid ook aanspreken. Getekend te Bussum op …………………………………. Gemeente Bussum, namens het College van B&W

De Alliantie

de heer P. Barneveld

mevrouw J.A.B.M. van der Burgt

wethouder

directeur

Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken

Stichting Dudok Wonen

de heer J. Flemminks Smid

de heer L. Bobbe

directeur-bestuurder

directeur-bestuurder


5 van 52

2

Visie op betaalbaar en duurzaam

wonen in Bussum 2.1

Strategische uitgangspunten

Het woonbeleid van de gemeente Bussum is vastgelegd in de Regionale Woonvisie Gooi en Vechtstreek uit 2008. Er zijn door de gemeente geen lokale aanvullingen gemaakt op deze visie. De uitgangspunten zoals geformuleerd in de regionale woonvisie en het Regionaal Actieprogramma Wonen uit 2011 vormen daarmee de basis voor deze prestatieovereenkomst. Het vertrekpunt en doelstelling zijn het wensbeeld voor het jaar 2020 uit de Regionale Woonvisie: De Gooi en Vechtstreek is een economisch en sociaal vitale, ongedeelde regio. Dat wil zeggen een regio met een heterogene bevolking in meerdere opzichten, zowel wat leeftijd als wat betreft inkomen en herkomst. Ondanks de beperkingen in woningbouw die het groene karakter van de regio met zich meebrengt, hebben ook jongeren en jonge gezinnen meer kansen dan nu op de woningmarkt. Dat komt door de gevarieerde opbouw van de voorraad en de variatie in woonmilieus, en door de nadruk op het lagere middensegment in de nieuwbouwprogramma’s en -productie. Ook is de woningmarkt in beweging, door de toepassing van allerlei instrumenten en de ontwikkeling van innovatieve ideeën en concepten. De kansen die nieuwbouw en herstructurering bieden worden ten volle benut.

U it dit wensbeeld vloeien vier kernambities voort die onverkort op de gemeente Bussum van toepassing zijn:

Een economisch en sociaal vitale regio, ook op de lange termijn.

Meer beweging en meer keuze op de woningmarkt in het algemeen, en meer kansen voor mensen die het lastig hebben op de woningmarkt, in concreto jongeren, jonge gezinnen en ouderen die zorg nodig hebben.

Diversiteit aan woonmilieus in de regio behouden en versterken met behoud van het groene karakter.


6 van 52

De Gooi en Vechtstreek onderscheidt zich als regio waar ruimte is voor het zoeken naar en uitvoeren van vernieuwende oplossingen op het gebied van wonen.

Om het wensbeeld en deze kernambities te realiseren worden drie strategieën ingezet:

Focus op mensen met minder kansen op de woningmarkt, met name jongeren, jonge gezinnen van 30-45 jaar, en mensen die wonen met zorg combineren.

Creëren van een gedifferentieerder woonaanbod door het stimuleren van dynamiek op de woningmarkt, zowel door innovatief bouwen en herstructureren, als door het optimaliseren van de mogelijkheden die de bestaande voorraad biedt.

Inzet van vernieuwende en creatieve instrumenten en ideeën.

De regio Gooi en Vechtstreek heeft de totstandkoming van het Regionaal Actieprogramma Wonen in 2011 aangegrepen om de Regionale Woonvisie uit 2008 – en dan in het bijzonder het bijbehorende actieprogramma – te actualiseren en aan te scherpen. Gebleken is dat de vier kernambities en de geformuleerde strategieën nog recht overeind staan en gezien de huidige marktontwikkelingen nog belangrijker zijn geworden (dynamiek, betaalbaarheid en (beperkte)mogelijkheden voor nieuwbouw).

Woonruimteverdeling Eind september 2011 is het nieuwe regionale woonruimteverdeelsysteem van kracht geworden. Door de introductie van zoekwaarde wordt beoogd de dynamiek in de sociale voorraad te vergroten. Jaarlijks mag een quotum aan jongerenwoningen (t/m 25 jaar) worden verloot. Daarnaast is een spoedzoekregeling geïntroduceerd waarin per kalenderjaar tussen de 5 en 10% van het aanbod mag worden verloot. Woningzoekenden moeten zich hier apart voor registreren. Voor nieuwbouwwoningen kunnen afwijkende toewijzingsregels gelden. Begin 2013 vindt een eerste evaluatie plaats, waarin wordt gekeken wat effecten van de belangrijkste wijzigingen zijn.

2.2

Opgaven in Bussum

Corporaties en gemeente hebben in het kader van deze prestatieafspraken vier opgaven geformuleerd: Allereerst de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen in de gemeente. De druk op de woningmarkt in de regio en de gemeente is nog steeds hoog. Dat uit zich in lange wachttijden in de sociale huursector en hoge koopprijzen in de koopsector. Voor de laagste inkomensgroepen en de doelgroepen uit de woonvisie betekent dit een extra zorg. In de tweede plaats het bevorderen van de dynamiek op de woningmarkt. De afgelopen jaren is de regionale dynamiek en dus ook in Bussum afgenomen, onder andere als gevolg van stagnerende nieuwbouw en een daling van de huizenprijzen. Alle groepen op de woningmarkt zijn gebaat bij een verbetering van de dynamiek. De derde opgave is gelegen in het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Die opgave is aan de orde vanuit het streven naar een duurzamere samenleving. Verbetering van de energieprestaties van bestaande woningen is een belangrijke stap, omdat hier veel winst te behalen valt. Ook zullen energielasten naar verwachting een steeds groter deel van de totale woonlasten uitmaken. Beperking van de energielasten door het verbeteren van de Prestatieafspraken Bussum 2013-2016 – definitief concept

7 van 52

energieprestaties van de woningen zal dus bijdragen aan het beperken van de woonlasten van de inwoners. Ook draagt verduurzaming bij aan de kwaliteit van de woningvoorraad. De laatste opgave heeft betrekking op de sociale duurzaamheid. In die gevallen waar de eigen kracht van mensen tekort schiet is het zaak dat gemeente, corporaties en andere betrokken partijen de eigen aanpak op elkaar afstemmen om zo effectieve ondersteuning te kunnen bieden. Naast afstemming van ondersteuning aan mensen die dat nodig hebben is ook het bieden van voldoende adequate en toegankelijke voorzieningen belangrijk. Dit alles in een veilige en aantrekkelijke woon- en leefomgeving.

2.3

Gedeelde visie, verschillende invulling

Bovenstaande is de gedeelde visie op de ontwikkeling van en opgaven voor het wonen in Bussum. Vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid willen partijen hieraan een bijdrage leveren. Tegelijkertijd willen zij recht doen aan de verschillen tussen de partijen en dan in het bijzonder de corporaties. Corporaties kunnen verschillende accenten leggen, keuzes maken of producten aanbieden; uiteindelijk zijn deze complementair. De visie van de partijen is in hoofdlijnen de volgende: Gemeente Bussum In het coalitieprogramma 2011-2014 zijn de volgende uitgangspunten rond het thema volkshuisvesting geformuleerd: •

Een woningvoorraad die is afgestemd op de behoeften van jongeren.

•

Jongeren en starters krijgen extra kansen op de koopwoningmarkt.

•

Het woningaanbod is geschikt en aanpasbaar voor uiteenlopende behoeften en levensfase (levensloopbestendig).

•

Bestaande woningbouwcomplexen van zowel corporaties als beleggers worden zoveel als mogelijk geschikt gemaakt voor de beoogde doelgroepen.

•

We dringen er bij corporaties op aan hun aanbod in het goedkoopste huursegment op zijn minst te behouden.

•

Bij nieuwbouw blijft de verdeling goedkoop (1/3), middelduur (1/3) en duur (1/3) gehandhaafd.

•

Er wordt alert gestuurd op jongeren- en ouderenhuisvesting.

•

De Starterslening, mits gekoppeld aan de rijksregeling, wordt gehandhaafd.

De Alliantie

2

De missie De Alliantie zet zich breed in voor kwalitatief goede en betaalbare huisvesting in wijken waar het plezierig wonen is. Dat doen we in principe voor iedereen die daarvoor een beroep op ons doet, maar uiteraard hebben we in het bijzonder aandacht voor huishoudens met een lager inkomen en huishoudens die om andere redenen moeite hebben om zelf goede huisvesting te vinden. Ook de middeninkomens behoren tot de doelgroepen van ons beleid.

2

Bron: “Koers op 10” (2009): de strategische hoofdlijnen van de Alliantie; Alliantie vastgoedstrategie en regionale uitwerking vastgoedstrategie (2012); Nieuw huurbeleid: het inkomensafhankelijke huurbeleid (januari 2013).


8 van 52

Onze aandacht gaat niet alleen uit naar ‘de woning’, maar is veel breder: het gaat om een duurzaam en leefbaar woonmilieu waar het plezierig wonen is. De energetische kwaliteit van onze woningen willen we sterk verbeteren, niet alleen vanuit het algemeen maatschappelijke belang van energiebesparing en beperking van CO-2 uitstoot, maar ook omdat dit belangrijk is voor het zoveel mogelijk beperken van de woonlasten voor onze huurders.U iteraard kunnen we dat alles nooit alleen tot stand brengen, maar werken we daarin samen met bewoners en allerlei organisaties en overheidsinstellingen die vanuit hun eigen verantwoordelijkheid hun bijdrage leveren. In onze missie zijn de vier maatschappelijke doelen verwoord waar al onze aandacht op gericht is: 1. een toegankelijke woningmarkt voor lagere en middeninkomens. De Alliantie wil voor mensen met de laagste inkomens (tot €34.085, prijspeil 2012) en middeninkomens (€34.085- €44.413 prijspeil 2012) de woningmarkt toegankelijk(er) maken. Dit doen we met verschillende producten in ons huur-, verkoop- en nieuwbouwbeleid. Bij verkoop in de bestaande voorraad en in nieuwbouw bieden wij een deel van de woningen met de Starterslening of Koopgarant aan. In de loop van 2013 krijgt De Alliantie een nieuw, inkomensafhankelijk, huurbeleid. En zal 20% van de huurportefeuille regionaal worden bestemd voor vrije sector huur ten behoeve van de middeninkomens. 2. maatschappelijke huisvesting. De Alliantie zet zich in voor betaalbare huisvesting van de meest kwetsbaren in onze samenleving: mensen die daar door een beperking of door sociale problematiek zelf niet toe in staat zijn. 3. vitale wijken. De Alliantie blijft investeren in de leefbaarheid van onze wijken – in samenspraak met lokale partijen. Onze inbreng hangt af van de plaatselijke omstandigheden: soms zijn we regievoerder, soms partner. 4. energie en duurzaamheid. De Alliantie wil de woningportefeuille” waardevoller” en beter op de toekomst voorbereid maken door te investeren in energetische maatregelen. Zie een uitgebreidere beschrijving van het vierde maatschappelijk doel van De Alliantie: energie en duurzaamheid, hoofdstuk 5 van deze overeenkomst.

Het Gooi en Omstreken

3

De visie van Het Gooi en Omstreken is beschreven in het Beleidsplan 2013-2018. De kern van dit beleidsplan is hieronder weergeven. Gewoon goed wonen voor iedereen De kerntaak van Het Gooi en Omstreken is verwoord in haar missie: “Ook mensen met een bescheiden inkomen of in een kwetsbare positie willen wonen in het Gooi, de Vechtstreek en Eemland. Vooral voor hen levert Het Gooi en Omstreken goede en betaalbare huisvesting in een prettige buurt”. Voorzien in betaalbaar wonen is en blijft de drijvende kracht achter Het Gooi en Omstreken. Vergroening is een actueel thema, zowel globaal, nationaal als lokaal. Daar wil Het Gooi en Omstreken van harte aan bijdragen. Investeren in groen en investeren in betaalbaar wonen zijn complementair aan elkaar. Immers door te investeren in energiebesparing worden woonlasten beheerst, het milieu bevorderd, werkgelegenheid in standgehouden en in woonruimte voorzien. De komende vijf jaar investeert Het Gooi en Omstreken circa € 150 miljoen in de regionale volkshuisvesting. Betaalbaar wonen •

Van de huurvoorraad is 95% sociaal, waarvan 70% bereikbaar voor de laagste inkomens;

•

De resterende 5% vrije sector woningen zijn beschikbaar voor hogere inkomens;

•

De 10% toewijzingsruimte binnen het sociale segment wordt gebruikt om lagere middeninkomens te huisvesten.

3

Bron: Beleidsplan 2013-2018.


9 van 52

Comfortabel wonen •

In 2018 hebben de woningen van Het Gooi en Omstreken gemiddeld energielabel B.

Nieuwbouw •

Een nieuwbouwproductie van 350 woningen.

Solide bedrijfsvoering •

Gezonde solvabiliteit en structureel positieve kasstromen.

Dudok Wonen

4

Dudok Wonen is een private maatschappelijke onderneming op het domein van de zorg voor het wonen. Wij laten ons leiden door het geloof in de kracht van mensen. Dudok Wonen vergroot de onafhankelijkheid van mensen op de woningmarkt. We bieden mensen kansen om een volgende stap te zetten in hun wooncarrière. Onze ondersteuning in betaalbaarheid krijgt voor steeds meer klanten een tijdelijk karakter. Op een verantwoorde manier verleggen we onze hulp steeds naar de huishoudens waarvoor deze het meest betekenis heeft. Wooncarrières faciliteren Om wooncarrières mogelijk te maken, wil Dudok Wonen haar klanten zo optimaal mogelijk bedienen met verschillende huur- en koopproducten. Dudok Wonen biedt meerdere woonproducten aan om mensen kansen te bieden in hun wooncarrière. De verhouding waarin we die producten aanbieden passen we aan zodra verandering in de markt (klantvraag), regelgeving en financiële mogelijkheden daartoe aanleiding geven. Ook verkennen we steeds de verbetering van bestaande of ontwikkeling van nieuwe producten. Op lange termijn is de door ons gewenste verhouding de volgende: 45% sociale huur, 22% Koop Goedkoop, 11% Kopen naar Wens, 22% vrije sector huur. Met de genoemde verhouding van de productgroepen vindt Dudok Wonen een balans tussen enerzijds het realiseren van de doelstelling om mensen kansen te bieden op een wooncarrière en anderzijds de financiële continuïteit van de organisatie.

4

Bron: Strategienota 2013-2016.


10 van 52

3

Spelregels

3.1

Overleg

1.

Partijen voeren één keer per jaar bestuurlijk overleg, met als doel de voortgang en afhankelijkheden van de afspraken in deze overeenkomst te bespreken.

2.

Partijen voeren twee keer per jaar ambtelijk overleg, waarvan één overleg voorbereidend is op het bestuurlijk overleg.

3.

Onderwerpen van zowel het bestuurlijk als het ambtelijk overleg zijn in ieder geval: a.

de afspraken in deze overeenkomst en de voortgang ervan;

b.

op hoofdlijnen de voortgang van voorgenomen en lopende projecten (indien van toepassing); bilateraal overleg over die projecten vindt ongehinderd door deze spelregels, doorgang;

c.

eventuele beleidsvoornemens en planontwikkelingen die relevant zijn voor het lokale woonbeleid, waaronder ten minste woon- en grondbeleid van de gemeente, huur- en verkoopbeleid van de corporaties en strategische koerswijzigingen van een der partijen;

d.

de jaarverslagen van de woningcorporaties en de gemeente;

e.

de rapportages over de regionale woonruimteverdeling;

f.

stand van zaken rond maatschappelijke opvang en huisvesting van bijzondere doelgroepen;

g.

de toegankelijkheid van de woningvoorraad;

h.

eventuele wijzigingen in de context en het speelveld van de betrokken partijen, zoals de uitwerking en effecten van de financiële maatregelen en nietfinanciële maatregelen uit het regeerakkoord van het kabinet.

3.2

Informatie, monitoring en evaluatie 4.

Ter ondersteuning van het overleg genoemd onder prestatieafspraken 1 en 2, stellen partijen jaarlijks een monitor op als basis voor het bestuurlijk overleg. Deze monitor bevat: a.

informatie over de status en voortgang per afspraak;

b.

het ingevulde format zoals beschreven in prestatieafspraak 7;


11 van 52

c.

aantal huisuitzetting en redenen hiervoor (zie ook afspraak 26);

d.

de voortgang van de verduurzaming van de voorraad (zie ook afspraak 17).

5.

Halfjaarlijks bespreken partijen in het ambtelijk overleg (dat niet voorbereidend op het bestuurlijk overleg is) de status en voortgang per afspraak. Hiervoor wordt niet de monitor als genoemd in afspraak 4 opgesteld, maar wordt gebruik gemaakt van op dat moment beschikbare gegevens, zoals de Woningnet-rapportages.

6.

Partijen verschaffen elkaar de benodigde informatie voor zover relevant voor de uitvoering en monitoring van de afspraken in deze overeenkomst.


12 van 52

4

De woningvoorraad

Partijen stellen met deze prestatieovereenkomst het bereiken van de regionaal geformuleerde volkshuisvestelijke doelen en de lokale opgaven centraal. Dat betekent dat er voldoende bereikbare en betaalbare woningen voor de doelgroepen uit de regionale woonvisie beschikbaar moeten zijn in Bussum. Het betekent ook dat partijen ernaar streven de voldoende kansen te creëren voor de lage én middeninkomens. Idealiter hebben alle doelgroepen een eerlijke kans wooncarrière te maken in Bussum; uiteindelijk zijn alle woningzoekenden daarbij gebaat. De corporaties die partij zijn in de overeenkomst zijn niet de enige woningeigenaren in Bussum. Gezamenlijk bezitten de woningcorporaties in Bussum zo’n 3.800 woningen op een totale voorraad van bijna 15.000 woningen. Ongeveer twee derde van de totale woningvoorraad in Bussum bestaat uit dure koop- en huurwoningen. Deze woningen zijn samen met nog zo’n 1.300 sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen in bezit van particulieren en 5 andere (markt)partijen. Het is zaak ook andere partijen aan te spreken op hun bijdrage aan regionale en lokale opgaven. De gemeente geeft hier onder andere vorm aan door zich te richten op het verbeteren van de kansen van jongeren en starters op de koopwoningmarkt, en door de focus te leggen op de bouw van goedkope woningen door marktpartijen.

4.1

Doelgroepen en de sociale voorraad

Niet alle groepen woningzoekenden kunnen, gelet op hun inkomen, terecht in alle delen van de woningmarkt in Bussum. Zeker voor de laagste inkomensgroepen geldt dat zij extra aandacht verdienen waar het gaat om het beschikbare aanbod. De doelgroep met een inkomen tot €22.000 is eigenlijk in zijn geheel aangewezen op huurwoningen met een huurprijs tot €563. Voor de inkomensgroepen daarboven geldt dat zij in de huidige markt maar beperkt terecht kunnen. Bovendien geldt dat het bedienen van deze inkomensgroepen de doorstroming en dynamiek wordt bevorderd, wat ook ten goede komt aan de laagste inkomensgroepen. Daarom onderscheiden de corporaties en gemeente in deze afspraken de volgende doelgroepen (prijspeil 2012): Huishoudens met een inkomen tot €22.000; Huishoudens met een inkomen tussen €22.000 en €34.058; Huishoudens met een inkomen tussen €34.058 en €43.000. Deze doelgroepen kunnen met diverse producten worden bediend. Het aanbieden van verschillende producten draagt bij aan de dynamiek binnen de woningvoorraad en dus aan de 5

Zie ook bijlage 2: De woningvoorraad in cijfers.


13 van 52

gewenste doorstroming en betere benutting van die voorraad. Het draagt er bovendien aan bij dat (meer) mensen kansen krijgen een stap te zetten in hun wooncarrière. Die stappen kunnen binnen de sociale huurvoorraad zijn, maar ook gemaakt worden tussen de verschillende segmenten in de woningvoorraad. Zo kunnen de doelgroepen worden bediend door verkoop tegen vergelijkbare woonlasten als in de huur en zo een stap in hun wooncarrière maken. Voor partijen is het dus van belang een gevarieerd aanbod in Bussum te creëren. Bij de bovenstaande visie van gemeente en corporaties past een brede definitie van de sociale voorraad. Naast de ‘traditionele’ sociale huurwoningen behoren ook huurwoningen in het middeldure segment en woningen die bereikbaar zijn voor de beoogde inkomensgroepen in deze overeenkomst of woningen die zijn gekocht met behulp van koopvarianten of een starterslening tot de sociale voorraad (zie hieronder voor precieze definitie). Het zijn immers allemaal producten die woningen betaalbaar maken voor de doelgroepen van beleid.

De sociale voorraad in Bussum bestaat dus uit (prijspeil 2012): i.

Alle woningen die door de partijen in deze overeenkomst worden verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van €665.

ii.

Alle woningen die door de partijen in deze overeenkomst worden verhuurd met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens (€665) en €850.

iii.

Alle woningen die door partijen, al dan niet in een koopvariant, worden ver6 kocht met een koopprijs tot €210.000 . De koopwoningen verkocht in een koopvariant, met een koopprijs tot 7 €210.000 , behoren tot de sociale voorraad zolang er een relatie bestaat tussen de eigenaar en de corporatie. De overige verkochte woningen tellen alleen in het jaar van verkoop mee in de sociale voorraad.

iv.

Alle woningen die partijen door middel van een Starterslening, bereikbaar maken, zolang de Starterslening op de woning rust.

Samenvattend betekent dit dat partijen de volgende uitgangspunten hanteren met betrekking tot de bereikbaarheid en betaalbaarheid van het woningaanbod, de –voorraad en de inkomensgroepen in Bussum (prijspeil 2012): Huur:

6

7

Huishoudens met een inkomen < €22.000

Tot tweede aftoppingsgrens (€563).

Huishoudens met een inkomen tus-

Tussen tweede aftoppingsgrens (€563) en liberalisatiegrens (€665).

Koop:

Geen. Dit noemen we bereikbaar. Woningen behorend tot sociale

Deze grens is afgeleid van de Regionale Woonvisie. Het gaat hier om het te financieren bedrag. In het geval van Kopen naar Wens en Koopgarant dus om de transactieprijs, bij Koop Goedkoop betreft het de opstalwaarde. De woning kan gerekend worden tot de sociale voorraad zolang in het geval van Koopgarant / Kopen naar wens nog niet de gehele koopsom voldaan is of zolang bij Koop goedkoop nog niet 100% van de grond is bijgekocht. Zie bijlage 1 voor een omschrijving van de verschillende koopvarianten. Idem.


14 van 52

sen €22.000 en €34.058

Dit noemen we betaalbaar.

Huishoudens met een inkomen tussen €34.058 en €43.000,-

Tussen liberalisatiegrens (€665) en €850.

voorraad: (ver)koop al dan niet met koopvariant of starterslening.

Dit noemen we de vrije sector.


15 van 52

Veranderingen in de omvang en samenstelling van de sociale voorraad kunnen op een aantal verschillende manieren plaatsvinden, zoals is te zien is in onderstaande tabel: De sociale voorraad kan toenemen door:

De sociale voorraad kan afnemen door:

Nieuwbouw

Sloop of structurele leegstand

Aankopen van woningen ten behoeve van koopvarianten

Verstrekken van startersleningen

Verkoop (van huurwoningen tot €850 of in koopvarianten met 8 koopprijs boven €210.000)

Huurwoningen boven €850 na mutatie onder €850 brengen

Aflossing van starterslening

Aflossing van restschuld (Kopen naar wens) of bijkopen van grond (Kopen Goedkoop) (indien sprake is van een verkoopprijs boven €210.000).

Huurverhoging tot boven €850 (bij mutatie of jaarlijkse huurverhoging)

Naast bovenstaande veranderingen in de sociale voorraad kan ook de samenstelling van de woningvoorraad wijzigen zonder dat direct sprake is van een afname of toename van de sociale voorraad. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin een huurwoning met een huurprijs onder de €850 via een koopvariant aan de huidige huurder wordt verkocht.

4.2

De sociale voorraad

Partijen willen in deze overeenkomst de nadruk leggen op het aanbod: de woningen die daadwerkelijk beschikbaar komen in de gemeente. Op het aantal vrijkomende woningen valt echter door partijen niet eenvoudig te sturen; hierover kwantitatieve afspraken maken is dus niet zinvol. Corporaties kunnen wel sturen op prijs en samenstelling van hun voorraad (de woningen die zij in portefeuille hebben) – en daarmee indirect op het aanbod, al zijn zij daarbij afhankelijk van welke woningen daadwerkelijk vrijkomen. Dit doen zij door middel van het huur- en verkoopbeleid. Ook achten partijen het niet zinvol kwantitatieve afspraken te maken over de omvang van de sociale voorraad als geheel of segmenten daarbinnen. Gezien de onzekerheden die het huidige regeerakkoord meebrengt voor de corporaties is de toekomstige positie en het speelveld onduidelijk en veranderlijk. Op dit moment gaan de partijen er van uit dat de financiële maatregelen in het regeerakkoord werkelijkheid worden. Dit beperkt naar alle waarschijnlijkheid de financiële ruimte van de corporaties en zal invloed hebben op de ontwikkelingen van vraag en aanbod / de woningmarkt als geheel. Wat wel zin heeft– en wat partijen ook willen – is gezamenlijk monitoren en inzichtelijk maken hoe aanbod en voorraad in Bussum zich ontwikkelen:

8

Zie voorgaande voetnoot.


16 van 52

Partijen streven ernaar het beleid zodanig vorm te geven dat beleid en daadwerkelijk beschikbaar komende woningen in de gemeente zo veel mogelijk aansluiten bij de inkomensverdeling in de gemeente.

Hierbij gaat de aandacht in het bijzonder uit naar de laagste inkomensgroep (tot €22.000) die is aangewezen op bereikbare woningen met een huurprijs tot de tweede aftoppingsgrens (€563).

In tabel 1 is de situatie anno eind 2012 met betrekking tot de inkomensverdeling, de voorraad, de beschikbare woningen en beleid samengevat. Zie bijlage 3 (C) voor de achterliggende cijfers. Een aantal opmerkingen ter toelichting op de tabel:

De kolom inkomensverdeling geeft de verdeling weer van alle huishoudens in Bussum naar inkomen in 2012. Te zien is dat 52% van de huishoudens tot de laagste inkomensgroep behoort.

De kolom voorraad geeft de verdeling weer van de sociale voorraad van de partijen in deze overeenkomst, met inachtneming van de uitgangspunten zoals eerder geformuleerd. Te zien is dat in 2012 81% van de voorraad van de partijen bereikbaar is voor de laagste inkomensgroep 9. 12% van de huidige voorraad is betaalbaar voor de groep tussen €22.000 en €34.058 10.

De kolom beschikbare woningen geeft de woningen weer die daadwerkelijk beschikbaar zijn gekomen in 2012 voor de doelgroepen. Dit zijn dus de woningen die vallen onder de definitie van de sociale voorraad die in 2012 zijn verhuurd of verkocht. Te zien is dat 50% van de beschikbare woningen in 2012 bereikbaar was voor de laagste inkomensgroep.

De kolommen voorraad volgens vigerend beleid geven de verdeling van de woningvoorraad van de partijen in deze overeenkomst weer volgens het beleid van die partijen. In de eerste kolom wordt een voorspelling gedaan van de situatie bij het eind van de looptijd van deze prestatieafspraken (dus in 2016). De meest rechter geeft een beeld van de hypothetische situatie dat alle woningen in één keer zouden vrijkomen (over circa 20 jaar). Te zien is dat in 2016 naar verwachting 74% van de voorraad van de corporaties bereikbaar is voor de laagste inkomensgroep. In het hypothetische geval dat alle woningen vrijkomen is een beweging zichtbaar dat 53% van de sociale voorraad van partijen bereikbaar zal zijn voor de laagste inkomensgroep.

Bij het lezen en interpreteren van de tabel zijn de volgende aandachtspunten van belang:

De inkomensverdeling is anno 2012. Die kan en zal in de toekomst veranderen, maar hoe is onbekend. Het betreft bestaande huishoudens in Bussum. Er is dus niet gekeken naar woningzoekenden of verhuisbewegingen in de regio.

9 10

Dit zijn dus woningen met een huurprijs tot de tweede aftoppingsgrens. Het gaat hier dus om woningen met een huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens én koopwoningen behorend tot de sociale voorraad.


17 van 52

Er bestaat geen één op één relatie tussen de omvang van de sociale voorraad en de omvang van de inkomensgroepen. Een deel van de lage inkomens heeft een koopwoning en de sociale voorraad wordt deels bewoond door huishoudens met een hoger inkomen.

De tabel beperkt zich tot de inkomensgroepen uit deze overeenkomst, dus tot €43.000.

De kolommen met de voorraad volgens vigerend beleid geven een doorkijk naar de toekomst. De cijfers in deze kolommen zijn onzeker en weerspiegelen niet de eindsituatie, daar beleid tussentijds wordt aangepast aan veranderende omstandigheden en de mutatiegraad de laatste jaren laag was. Het is de richting die met het beleid wordt ingezet.

11

Tabel 1 Inkomensverdeling , voorraad, beschikbare woningen en beleid

Inkomensverdeling in Bussum (ultimo 2012)

Voorraad voor de doelgroepen (1 juli 2012)

Beschikbare woningen voor de 12 doelgroepen (2012)

Woningvoorraad corporaties volgens vigerend beleid (eind 2016)

Woningvoorraad corporaties volgens vigerend beleid (over 20 jaar)

Huishoudens met een inkomen onder €22.000

52% (5.856)

82% (3.085)

50% (109)

74% (2.722)

53% (1.826)

Huishoudens met een inkomen tussen €22.000 €34.058

30% (3.442)

12% (438)

40% (90)

16% (600)

28% (981)

Huishoudens met een inkomen tussen €34.058 €43.000

18% (2.012)

6% (225)

10% (23)

10% (350)

19% (659)

Totaal

100% (11.310)

100% (3.748)

100% (222)

100% (3.672)

100% (3.466)

Naar aanleiding van de cijfers in tabel 1 constateren partijen het volgende:

11 12

De positie van de laagste inkomensgroep is goed in Bussum. Er zijn verhoudingsgewijs meer dan voldoende woningen in de voorraad bereikbaar voor deze groep. Van de woningen die daadwerkelijk beschikbaar kwamen in 2012 zijn verhoudingsgewijs voldoende woningen bereikbaar voor de laagste inkomensgroep. Het beleid van de corporaties biedt verhoudingsgewijs voldoende mogelijkheden voor de laagste inkomensgroep.

De constatering dat de laagste inkomensgroep verhoudingsgewijs voldoende mogelijkheden heeft en dat de positie van deze groep goed is in Bussum, wordt ondersteund door het feit dat 69% van de geadverteerde woningen tot de liberalisatie-

Het betreft hier de inkomensverdeling van de doelgroep in deze prestatieafspraken, dus tot €43.000. Verhuringen, koopvarianten, verkopen en startersleningen.


18 van 52

grens in 2012 verhuurd is aan de laagste inkomensgroep (niet in tabel 1, zie bijlage 3(A)).

Al met al concluderen partijen dat op dit moment voorraad, beschikbare woningen en beleid in voldoende mate aansluiten bij de inkomensverdeling in Bussum.

Partijen spreken af om halfjaarlijks de ontwikkelingen te monitoren en transparantie te bieden in het verhuur- en verkoopbeleid en de daadwerkelijk beschikbare woningen. Dit maakt het mogelijk in te spelen op veranderende omstandigheden en binnen de dan geldende mogelijkheden, bij te sturen. De corporaties zijn alle drie aanspreekbaar op het beschikbaar hebben van bereikbare woningen voor de laagste inkomensgroep. Omdat die groep op dit moment niet in het gedrang komt, is een afspraak over evenredigheid op dit moment niet nodig. Op het moment dat die situatie verandert, kan een afspraak over evenredigheid aan de orde zijn.

Afspraken: 7.

Partijen brengen jaarlijks de ontwikkelingen van de doelgroepen, voorraad, beschikbare woningen en voorraad volgens vigerend beleid in beeld volgens tabel 1 (en tabel in bijlage 3 en 4).

8.

In de halfjaarlijkse overleg geven partijen inzicht in de achterliggende ontwikkelingen in de samenstelling en omvang van hun portefeuille.

9.

Op het moment dat het totale aandeel beschikbare woningen voor de laagste inkomensgroep lager is dan het aandeel lage inkomens , treden partijen met elkaar in overleg en maken aanvullende afspraken, bijvoorbeeld over evenredigheid of de absolute omvang van een deel van de voorraad.

10. Het is aan de afzonderlijke partijen om te bepalen welke producten zij inzetten om de verschillende doelgroepen te bedienen; de corporaties zijn hierin complementair.

In Bussum kennen sommige woningen verkoop beperkende bepalingen (een kettingbeding) van de gemeente Bussum. Deze bepaling vormt een beperking voor corporaties om uitvoering te geven aan het beleid en de afspraken in deze overeenkomst. 11. Separaat aan de prestatieafspraken zijn tussen de gemeente en Dudok Wonen afspraken gemaakt over de verkoopbeperkende bepalingen. Als start van het monitoren van de ontwikkelingen wordt in bijlage 3 (B) een beeld van het portefeuillebeleid van de drie corporaties geschetst. Daarnaast is in bijlage 3 (C) een overzicht van de cijfers rond inkomensverdeling, voorraad, beschikbare woningen en beleid per partij opgenomen. Een vergelijkbare tabel is opgenomen in bijlage 4 als format voor monitoring in de toekomst.

4.3

Nieuwbouw

In bijlage 5 is het totale woningbouwprogramma 2012-2018 van de Gemeente Bussum opgenomen. Prestatieafspraken Bussum 2013-2016 – definitief concept

19 van 52

12. Op nieuwbouwlocaties in Bussum is de bouw van zo’n 500 woningen mogelijk. Bij de planvorming rond deze nieuwbouwlocaties worden de afspraken in deze overeenkomst in acht genomen. 13. Bij de programmering van nieuwbouwlocaties sluit de gemeente Bussum aan bij de afspraken zoals vastgelegd in de regionale woonvisie en in het regionaal actiepro13 gramma: 1/3 sociaal-, 1/3 middelduur- en 1/3 duur-segment . Op projectniveau kan hiervan worden afgeweken.

Om een gedifferentieerd woningaanbod van passende kwaliteit te realiseren en de dynamiek te bevorderen, is het van belang dat de corporaties de mogelijkheid hebben nieuwbouw te realiseren voor alle doelgroepen in deze overeenkomst. Bovendien is nieuwbouw van huurwoningen in het goedkopere segment, met name in prijsklasse i, overwegend onrendabel. Voor de financiële continuïteit van corporaties is het creëren van een potentieel terugverdieneffect van belang. Daarom maken partijen de volgende afspraak met betrekking tot de voorkeurspositie voor nieuwbouw: 14. De corporaties die partij zijn in deze overeenkomst hebben een voorkeurspositie bij de realisatie van nieuwe projecten waarbij de sociale huurvoorraad (prijsklassen i en ii in tabel op pagina 13) deel uitmaakt van het woningbouwprogramma. De voorkeurpositie in deze projecten geldt voor de huur- en koopwoningen die onderdeel uitmaken van de sociale voorraad, zoals gedefinieerd in de tabel op pagina 13. Pas indien de corporaties afzien van participatie in een project of indien hierover geen overeenstemming wordt bereikt, kan de gemeente hierover in overleg treden met derden. Partijen maken in de initiatieffase van het project afspraken over de betrokkenheid van corporaties in de planontwikkeling. 15. Bij de toewijzing van nieuwbouw sociale huurwoningen kunnen partijen de mogelijkheden benutten die het regionale woonruimteverdeelsysteem biedt ten behoeve van jongeren, bijzondere beroepsgroepen (zoals onderwijs, zorg en politie) en woningzoekenden met een lokale binding. Per nieuwbouwproject maken partijen hierover afspraken.

13

Te weten: 1/3 sociaal (betaalbaar): huur < €520, koop WOZ-waarde < €200.000,- / 1/3 middelduur: huur €520 - €615, koop WOZ-waarde €200.000-€350.000 / 1/3 duur: huur €615-€800, koop WOZ-waarde €350.000€500.000 (prijspeil 01-01-2007).


20 van 52

5

Een duurzame voorraad

Duurzaam vastgoed heeft de toekomst De partijen in deze overeenkomst willen actief werken aan duurzaam vastgoed in de gemeente Bussum. Dit om bij te dragen aan een duurzame samenleving die de huidige generatie de mogelijkheid biedt om te voorzien in haar behoeften zonder de mogelijkheden hiertoe van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Daarnaast is een investering in duurzaamheid gewenst vanuit het oogpunt van het terugdringen van de woonlastenstijging van de huidige generatie klanten en het streven naar een kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad. De corporatiesector heeft in het Convenant Energiebesparing Huursector (12 juni 2012) afgesproken om in 2020 ten minste een gemiddelde Energie-Index van 1,25 (gemiddeld energielabel B) te bereiken voor de totale huurwoningvoorraad. Dat is een fors statement. De Alliantie, Dudok Wonen en Het Gooi en Omstreken onderschrijven dit convenant en streven ernaar deze doelstelling te behalen. Omdat de label-eis van gemiddeld label B per woningcorporatie geldt en de corporaties op regionaal of zelfs bovenregionaal werkzaam zijn betekent dit niet automatisch dat ook de gehele corporatievoorraad in Bussum in 2020 gemiddeld aan het energielabel B voldoet. De gemeente, op basis van de visie “Bussum bewust de toekomst in” (2009) en het Regionale Actieprogramma (RAP) en de woningcorporaties op basis van het Convenant Energiebesparing en het RAP hebben beiden wel de ambitie om een nog nader te bepalen deel van de door de corporaties voorgenomen verduurzaming in Bussum te laten plaatsvinden (bestaande bouw). Energiebesparing door isolerende maatregelen in bestaande woningen draagt bij aan het verduurzamen van de portefeuille, maar kent een uitdaging in het rendabel maken van de investering. Elke partij zet in op het verbeteren van het gemiddelde energielabel in de gemeente, en elke partij zoekt naar een alternatief voor het investeringsvraagstuk dat dit met zich meebrengt, zoals de inzet op bewustwording onder bewoners over duurzaamheid of de inzet op alternatieve energieopwekking. Bovenstaande vormt het gedeelde doel van de vier partijen, bij een verschillende aanpak:

Gemeente Bussum

14

14

Bron: “Bussum bewust de toekomst in” (2009), Nota Duurzaam Bouwen (2010), Regionaal Actie Programma Wonen (2012).


21 van 52

In de visie “Bussum bewust de toekomst in” (2009) is het toekomstbeeld van een duurzaam Bussum als volgt geschetst: •

Bussum is klimaatbewust: met een sterk verminderde uitstoot van CO2 door brede inzet op energiebesparing en door het gebruik van – deels zelf opgewekte - duurzame energie. De inrichting van de stad is ingesteld op warmere zomers, en wateroverlast in natte periodes kunnen we verwerken.

•

Bussum heeft een vitale samenleving: waar mensen uit alle bevolkingsgroepen en inkomensklassen graag wonen en werken. Er zijn ontwikkelingskansen voor iedereen en we zijn solidair met anderen, ook elders. Er is een levendige interactie tussen verschillende mensen, groepen en organisaties en ieder draagt op eigen wijze bij aan duurzame ontwikkeling van de stad.

•

Bussum heeft een gezonde leefomgeving: een aantrekkelijke, veilige en schone woonplaats, met goede kwaliteit van water, bodem en lucht. De fietsers en recreanten hebben ruim baan en het is veilig op straat. Bussum zorgt actief voor behoud van ruimte, landschap en biodiversiteit en dat zie je.

•

Bussum heeft duurzame bedrijvigheid: er zijn duurzaam functionerende organisaties en bedrijven, die de aarde zo min mogelijk belasten. Z ij voegen daadwerkelijk waarde en betekenis toe aan hun omgeving, aan aandeelhouders, werknemers en klanten.

De Nota Duurzaam Bouwen (2010) geeft aan het bovenstaande de volgende invulling: •

Bij nieuwbouwinitiatieven wordt actief geïnformeerd over het geldende beleid. Initiatiefnemers worden in de procedure begeleid en er wordt geadviseerd op de keuzes tussen verschillende maatregelen op de genoemde DuBo-menukaart die tot het ambitieniveau zilver leiden.

•

Voor woningen van particulieren is de voorlichting op dit moment nog passief. De gemeente laat wél elk jaar een infrarood-foto opstellen t.b.v. een zogenaamde warmtekaart van de gehele oppervlak van Bussum. Dit maakt het warmteverlies van woningen inzichtelijk en wordt gebruikt als instrument om energiemaatregelen te stimuleren.

•

De gemeente Bussum gebruikt in haar gemeentelijke gebouwen, bij zowel nieuwbouw als renovatie, naast standaard bewegingsmelders op verlichting en koeling altijd FSC-hout en verf met zo min mogelijk oplosmiddel. (Nota Duurzaam Bouwen 2010)

In het kader van het Regionaal Actie Programma Wonen is het project ‘Energiebesparing particuliere woningvoorraad’. De primaire doelgroep is de eigenaar-bewoner, maar corporaties zijn ook als kansrijke partner benoemd. De nevendoelstelling van het project is het bevorderen van het milieubewustzijn en het tegengaan van energieverspilling, die samenhangt met gedrag. In de communicatiecampagne zal op dit aspect samenwerking worden gezocht met de corporaties. Vanaf eind 2013 zullen eigenaren van koopwoningen en huurders van corporatiewoningen hierover actief benaderd worden. (Regionaal Actie Programma Wonen, 2012)

De Alliantie

15

Eén van de vier maatschappelijke doelstellingen van de Alliantie is het duurzamer maken van haar woningen en woonwijken. Het terugdringen van het energieverbruik in de woningen en daarmee het verkleinen van de CO2-uitstoot levert daaraan een belangrijke bijdrage. Ook vanuit woonlasten gezien is er alle aanleiding voor om meer aandacht aan verduurzaming te besteden, want door de stijgende energieprijzen maken de kosten van energie een steeds groter deel uit van de totale woonlasten van onze huurders. De Alliantie investeert in energetische maatregelen en maakt de woning daarmee “waardevoller” en beter op de toekomst voorbereid.

15

Bron: “Koers op 10” (2009): de strategische hoofdlijnen van de Alliantie; Alliantie vastgoedstrategie en regionale uitwerking vastgoedstrategie (2012); Nieuw huurbeleid: het inkomensafhankelijke huurbeleid (januari 2013).


22 van 52

In Bussum wil de Alliantie het aandeel woningen met een EPA-label B in de periode 2013-2016 verhogen middels energiebesparende investeringen en heeft hiervoor 144 woningen in haar woningvoorraad geselecteerd. Het beleid van de Alliantie houdt in dat tegenover een deel van de energiebesparende investeringen een huurverhoging staat. De huurder komt voor iets hogere huurlasten te staan, maar door de energiebesparende investeringen wordt de huurder gefaciliteerd in lagere energielasten en krijgt meer wooncomfort. Voorwaarde voor realisatie van het kunnen doen van de energiebesparende investeringen is wel het verkrijgen van toestemming/medewerking van de huurders. Een andere mogelijkheid in de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad, ligt in de sfeer van de opwekking van duurzame energie. Daken van flats en woningen kunnen op diverse wijzen worden ingezet voor het opwekken van duurzame energie. Als uitwerking van die mogelijkheid heeft de Alliantie deelgenomen aan het project “Zonnig Huren” (samenwerking met 31 corporaties, Aedes en adviesbureau Atrivé) en daarin onder andere onderzoek gedaan of grootschalige toepassing van zonnepanelen op huurwoningen voordeel oplevert voor huurders. Mede op basis van de uitkomsten van dat onderzoek wordt verder beleid over zonnepanelen ontwikkeld.


16

Het Gooi en Omstreken investeert in de kwaliteit van haar woningbezit. Het leveren van modern wooncomfort wordt gezien als een van de basisopgaven. Vanzelfsprekend staat duurzaamheid daarbij hoog in het vaandel. Naast de aandacht voor het gebruik van duurzame bouwmaterialen (zoals het gebruik van FSC hout bij nieuwbouwwoningen) is het doel niet alleen om de woningen te moderniseren maar ook de energieprestatie te verbeteren. Een energiezuinige woning levert een positieve bijdrage aan het milieu door het terugdringen van de CO2 uitstoot. Daarnaast beperkt het de energiekosten voor de bewoner. De doelstelling is dat woningen van Het Gooi en Omstreken in 2018 gemiddeld een energielabel B hebben. Om dit te realiseren investeert Het Gooi en Omstreken de komende jaren extra en in versneld tempo in energiebesparende maatregelen. De komende vijf jaren investeert Het Gooi en Omstreken circa € 150 miljoen in de regionale volkshuisvesting. In 2013 wordt het broederhuis St. V itus opgeleverd, hier wordt de energetische kwaliteit van de woningen verbeterd naar een label B. Nog eens 89 woningen in drie complexen worden in 2013 projectmatig verbeterd. In de loop van 2013 wordt een besluit genomen over de programmering voor de periode 2014-2020 en wordt het duidelijk welke projecten er in de gemeente Bussum worden uitgevoerd. De huidige inschatting is dat er circa 500 woningen voor energieverbetering in aanmerking komen. Afhankelijk van de financieringsbehoefte, de toekomstige planvorming en externe ontwikkelingen (lastenverzwaringen) kan er worden besloten om de investeringen in energiebesparende maatregelen te matigen.

Dudok Wonen

17

Duurzaam vastgoed heeft de toekomst Het wereldwijde besef van het belang van een verduurzaming van onze manier van wonen en leven omarmen wij. Vanuit dit besef streven wij duurzaam handelen na in onze activiteiten. Dudok Wonen investeert met waardebehoud of waardecreatie als doel. Wij zien dat een investering in duurzaamheid, bijvoorbeeld energiebesparing en energieopwekking, niet alleen noodzakelijk is, maar tevens potentie biedt voor een toekomstbestendig verdienmodel. Dudok Wonen blijft investeren in energiebesparing en opwekking. Energiebesparing

16 17

Bron: Beleidsplan 2013-2018. Bron: Strategienota 2013-2016.


23 van 52

Isolerende maatregelen in bestaande woningen dragen bij aan CO2-reductie en het beperken van klimaatverandering. Veel van deze investeringen zijn vooralsnog onrendabel; hiervoor zetten we middelen in. Op langere termijn verwachten we dat energiezuinige woningen ook steeds belangrijker worden voor een duurzaam verdienmodel. De bewoner van de toekomst weegt de energieprestaties van de woning steeds meer mee in wat hij bereid is te betalen. Dudok Wonen heeft relatief oud woningbezit. Wij streven ernaar in 2020 een woningbezit te hebben met minimaal een gemiddeld energielabel C.

Energie opwekken Energieopwekking door bijvoorbeeld WKO’s en zonnecellen verdient minstens evenveel aandacht in het duurzame verdienmodel dan energiebesparing. Bij geïsoleerde woningen wordt duurzaam opgewekte energie relatief steeds belangrijker als bijdrage aan CO2-reductie. Daarom: •

Blijven we alle huurders de dienst WoonEnergie aanbieden, waarmee zij tegen een laag tarief groene energie afnemen;

•

Blijven we waar mogelijk Warmte-Koude-Opslag (WKO’s) toepassen in projecten.

•

Starten we met de toepassing van zonnecellen.

T ijdloos bouwen Duurzaam vastgoed gaat voor een deel over CO2-reductie. Maar duurzaam vastgoed gaat ook over ontwerpen met het oog op de toekomst; over ‘tijdloze’ architectuur en over de flexibiliteit van gebouwen wat betreft hun functie en gebruik. We (ver)bouwen zo veel mogelijk met oog voor de lange termijn. Het goede voorbeeld geven Omdat we zelf het goede voorbeeld willen geven, is onze bedrijfsvoering elk jaar duurzamer. Dat varieert van duurzaam en maatschappelijk verantwoord inkopen tot een duurzaam wagenpark en een biologische bedrijfskantine. Daarin willen we steeds verder gaan. Een voorbeeld is de verhuizing naar De Melkfabriek in 2013. Ook werken wij uitsluitend met FSC-gecertificeerde aannemers.

De corporaties werken op regionaal niveau aan energiebesparing en verduurzaming van hun bezit. Er zijn in Bussum mogelijkheden om samen te werken op dit gebied. Gedacht kan worden aan de aanpak van complexen die gedeeld bezit zijn van de corporaties. 16. Partijen maken jaarlijks de voortgang van de verduurzaming van de sociale voorraad in Bussum inzichtelijk. Hiertoe brengen zij de voorgenomen en gerealiseerde prestaties in beeld, aan de hand van bestaande en gewenste energielabels (en bijbehorende energie-index) en de tijdsfasering. Op basis hiervan bezien partijen waar zij kunnen samenwerken op dit gebied. In bijlage 4 is een format voor de monitoring van de verduurzaming van het bezit opgenomen. Energetische normen voor nieuwbouw In het gemeentelijke Duurzaam Bouwen beleid (DuBo) is bij nieuwbouw voor het ambitieniveau zilver in de DuBo-menukaarten van het Servicepunt Duurzame Energie van de provincie Noord-Holland gekozen. Eind 2013 wordt door de gemeente geëvalueerd of dit ambitieniveau realistisch en wenselijk blijft.


24 van 52

De ervaring van de partijen in deze overeenkomst is dat door aan de verplichting van het Bouwbesluit te voldoen en de eigen ambities waar te maken in de meeste gevallen wordt voldaan aan het ambitieniveau zilver. 17. Corporaties maken inzichtelijk hoe zij bij nieuwbouwprojecten scoren op de DuBomenukaarten.

Projectbijdragen Corporaties kijken reeds samen met hun huurders naar mogelijkheden voor verduurzaming en ontplooien allerlei activiteiten en projecten op dit gebied. De gemeente heeft financiële middelen beschikbaar, welke ingezet kunnen worden ter verduurzaming van de woningvoorraad. Het gaat hier om de Reserve Volkshuisvesting, de Algemene Reserve Grondbedrijf (bij nieuwbouw) en, tot en met 2014, het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing. 18. Partijen hebben de intentie daar waar mogelijk gezamenlijk op te trekken en te verkennen welke bijdrage aan de verduurzaming van de sociale huurvoorraad uit de gemeentelijke middelen mogelijk zijn. Naast een bijdrage in financiële zin kan de ondersteuning van de gemeente ook bestaan uit een garantstelling of het afdekken van risico’s. Zonnepanelen In de vergadering van de Bussumse gemeenteraad van 11 december 2012 is nieuw beleid voor de plaatsing van zonnepanelen vastgesteld. Het plaatsen van panelen is sindsdien buiten het beschermd dorpsgezicht vergunningsvrij. Binnen het beschermd dorpsgezicht is een toets door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit vereist. Deze toets geldt enkel voor het dakoppervlak dat zichtbaar is vanaf de openbare weg en treft zo´n 50 corporatiewoningen in Bussum. 19. De partijen verkennen in 2013 de mogelijkheden voor het opzetten van een project waarin de huurders van de drie corporaties zonnepanelen kunnen laten plaatsen en de investering gedeeld wordt tussen corporatie, gemeente en huurder. Het is de intentie van de gemeente een financiële bijdrage te leveren aan dit project.


25 van 52

6

Sociale duurzaamheid

In die gevallen waar de eigen kracht van mensen tekort schiet, is het zaak dat gemeente, corporaties en andere betrokken partijen de eigen aanpak op elkaar afstemmen om zo effectieve ondersteuning te kunnen bieden op het gebied van wonen, welzijn en zorg, voorzieningen op basis van Wet maatschappelijke ondersteuning, schuldhulpverlening en opvang van statushouders. Daarnaast is het bieden van voldoende adequate en toegankelijke voorzieningen en woningen belangrijk. Dit alles in een veilige en aantrekkelijke woon- en leefomgeving. Voor dit laatste richten wij ons op de aanpak van woonfraude en overlast en behoud van de leefbaarheid. Partijen constateren dat er in beperkte mate sprake is van problemen rond deze thema’s. Partijen zien wel een zorgelijke ontwikkeling hierin, het is zaak de samenwerking op deze gebieden te versterken zodat partijen elkaar weten te vinden wanneer problemen ontstaan.

6.1

Wonen, Welzijn en Zorg, Wmo-beleid

Het ‘Loket Wijzer’ in Bussum is opgericht ten behoeve van een goede informatievoorziening richting bewoners van de gemeenten Naarden, Bussum en Muiden over het aanbod van wonen, welzijn, zorg en Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) . Om het woongenot te bevorderen en de overlast te beperken is een heldere structuur nodig waar corporaties en gemeente in samenwerking met de ketenpartners elkaar gemakkelijk kunnen vinden en kunnen werken aan een oplossing. Vaak zijn het de corporaties die als eerste signalen ontvangen dat er een probleemsituatie is of ontstaat. Door snel (woon)begeleiding te bieden kan vaak erger voorkomen worden. Gemeente en de ketenpartners overleggen periodiek over de uitvoering van de Wmo en andere thema’s rond wonen, welzijn en zorg op strategisch- en beleidsmatig niveau; dit is het zogenaamde ketenoverleg. Binnen de samenwerking in Loket Wijzer en het gemeentelijk Wmo-beleid wordt in 2013 een vierjaarlijks casusoverleg ingesteld tussen gemeente en ketenpartners om individuele gevallen te kunnen bespreken. Per casus wordt gezamenlijk gekeken welke hulpverlening wenselijk dan wel mogelijk is, denk aan inzet schuldhulpverlening en afstemming van de inzet van de verschillende partijen. 20. ‘Loket Wijzer’ vraagt bij de corporaties informatie voor woningzoekenden op, zodat de gemeente haar informatievoorziening richting haar inwoners adequaat vorm kan geven. 21. De corporaties verwijzen hun klanten door naar het ‘Loket Wijzer’. Prestatieafspraken Bussum 2013-2016 – definitief concept

26 van 52

22. De corporaties haken aan bij het ketenoverleg. De gemeente nodigt de corporaties uit bij deze overleggen. Waar relevant, kiezen de corporaties ervoor aan te schuiven bij dit overleg. 23. De gemeente nodigt de corporaties uit bij het casusoverleg. Waar relevant, kiezen de corporaties ervoor aan te schuiven bij dit overleg. Op individuele basis zijn de partijen vrij om het initiatief te nemen in het bespreken van een concrete casus. Toegankelijkheid De woningvoorraad in Bussum bevat op dit moment voldoende toegankelijke woningen voor bijzondere doelgroepen op basis van het sterrensysteem. Ook bij verwachte groei van zorgvraag in de toekomst zullen voldoende toegankelijke woningen beschikbaar zijn. Partijen zullen de ontwikkelingen op dit gebied volgen. Wel vraagt het proces van (grootschalige) woningaanpassing en de toewijzing van reeds grootschalig aangepaste woningen op basis van de Wmo aandacht. In enkele gevallen (3 á 4 maal per jaar) is er na een mutatie geen directe vraag naar corporatiewoningen waaraan grootschalige woningaanpassingen zijn gedaan. In deze gevallen zijn de corporaties na verloop van tijd soms genoodzaakt de aanpassing ongedaan te maken om de woning aan een andere gegadigde te verhuren. Partijen vinden dit zonde van de gedane investeringen door de gemeente en kosten die hier voor de corporaties aan verbonden zijn. De gemeente moet goedkeuring geven aan een verzoek voor een (grootschalige) woningaanpassing op basis van de Wmo en dient hierbij een reactietermijn in acht te nemen. Voor verdere behandeling van een aanvraag is ook toestemming van de woningeigenaar nodig (de corporaties). 24. Partijen verkennen in 2013 de aard en omvang van bovenstaande problematiek en zoeken gezamenlijk naar oplossingen.

Schuldhulpverlening en huisuitzettingen De corporaties hebben allen beleid gericht op het voorkomen van huisuitzettingen en treden indien nodig in overleg met de gemeente rond schuldhulpverlening. 25. Partijen monitoren het aantal huisuitzettingen (en de redenen hiervoor).

6.2

Statushouders

Sinds 1 oktober 2012 is de toewijzing van woningen aan statushouders gewijzigd. Statushouders worden gekoppeld aan de gemeente en vervolgens aan een potentiële woning. De vraag om een statushouder te plaatsen wordt dus maar in één gemeente uitgezet en verplicht de gemeente een koppeling te maken van de statushouder met een woning. De gemeente heeft 10 weken de tijd om in overleg met de corporaties een geschikte woning te vinden, nadat de statushouder is ingeschreven in de Bussumse Gemeentelijke Basisregistratie Personen (GBA). 26. Partijen treden in de eerste helft van 2013 in overleg om naar aanleiding van de gewijzigde toewijzing van woningen aan statushouders nieuwe werkafspraken te maken.


27 van 52

27. De verdeling van de ter beschikking te stellen woningen over de corporaties zal niet veranderen. De huidig afspraak blijft van kracht en is als volgt:

Verhouding:

6.3

Dudok Wonen 50%

De Alliantie 25%

Het Gooi en Omstreken 25%

Leefbaarheid

Partijen constateren dat er momenteel in de gemeente Bussum nauwelijks sprake is van problemen rond de leefbaarheid of meer in het bijzonder woonoverlast. Indien zich incidenteel problemen voordoen treden partijen in overleg en vinden een gepaste oplossing. Meestal gaat het om individuele problemen die goed op te lossen zouden zijn via een instantie als Buurtbemiddeling. In de gemeenten Baarn, Hilversum en Wijdemeren zijn hier reeds positieve ervaringen mee opgedaan. In deze gemeenten verzorgt een welzijnsinstelling buurtbemiddeling gefinancierd door de gemeenten en corporaties gezamenlijk.

28. Partijen besluiten in 2013 of buurtbemiddeling ook in Bussum wordt opgezet. Wanneer dit het geval is worden nadere afspraken over onder andere de kostenverdeling gemaakt.

Recent is door de gemeente Hilversum in samenwerking met GGD Gooi & Vechtstreek en Vangnet & Advies een Protocol Hygiënische Woonproblemen opgesteld. Hierin wordt omschreven hoe omgegaan moet worden met ‘hygiënische woonproblemen’, denk aan ernstig vervuilde woningen. Afspraken zijn gemaakt over de te volgen werkwijzen, het verkrijgen van toegang tot de woning, de (eventueel juridische) vervolgstappen en de nazorg.

29. Partijen besluiten, na vaststelling van het protocol in Hilversum, of het Protocol Hygiënische Woonproblemen ook in de gemeente Bussum ingevoerd wordt en geven hier verdere uitwerking aan. Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) De corporaties vinden het belangrijk dat hun woningen veilig zijn. In de meeste gevallen passen de corporaties het Politie Keurmerk Veilig Wonen bij nieuwbouw toe. V ia het beleid voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) kunnen huurders van woningen in de bestaande voorraad zonder Politie Keurmerk Veilig Wonen ervoor kiezen hun woning naar het veiligheidsniveau van het PKVW te brengen.

6.4

Aanpak van woonfraude

Gemeente en corporaties willen woonfraude opsporen en aanpakken door gezamenlijk op te trekken en een snelle en pragmatische aanpak te ontwikkelen. Dit vraagt een brede inzet van capaciteiten en bevoegdheden binnen de gemeente en corporaties, al dan niet aangevuld met andere ketenpartners als politie en netbeheerders. Door de aanpak van woonfraude dragen de partijen tevens bij aan de bevordering van de doorstroming op de woningmarkt door te voorkomen dat mensen die geen recht hebben op een woning als gevolg van woonfraude, een woning in de sociale voorraad bewonen.


28 van 52

30. Partijen werken de woonfraudeaanpak in 2013 verder uit en sluiten een convenant dat de juridische basis vormt voor de aanpak van woonfraude en die de uitwisseling van informatie (in ieder geval gegevens uit de Gemeentelijke Basisregistratie Personen (GBA)) tussen gemeente en corporaties mogelijk maakt ter bestrijding van woonfraude.


29 van 52

7 Afspraak

Werkprogramma

Type

Trekker

Planning

Hoofdstuk 3: Spelregels / § 3.1: Overleg


30 van 52

1.

Bestuurlijk overleg

Proces

Gemeente

Jaarlijks

2.

Ambtelijk overleg

Proces

Gemeente

Tweejaarlijks

3.

Onderwerpen

Proces

Gemeente

Tweejaarlijks

Hoofdstuk 3: Spelregels / § 3.2: Informatie, monitoring en evaluatie 4.

Jaarlijkse monitoring

Proces

Gemeente

Jaarlijks

5.

Halfjaarlijks ambtelijk overleg

Proces

Gemeente

Jaarlijks

6.

Informatie-uitwisseling

Proces

Gemeente en corporaties

Continu

Hoofdstuk 4: De Woningvoorraad / § 4.2: De sociale voorraad

7.

Ontwikkelingen in beeld

Handeling


Jaarlijks

8.

Overleg over samenstelling en omvang van de portefeuille

Proces

Gemeente

Jaarlijks

9.

Overleg en afspraken maken bij onvoldoende bedienen doelgroep

Proces

Gemeente

Indien nodig

10. Complementariteit in bedienen doelgroepen

U itspraak

Corporaties

Continu

11. Beëindiging verkoopbeperkende bepalingen

Handeling

Gemeente en Dudok Wonen

Bij ondertekening prestatieafspraken


31 van 52

Hoofdstuk 4: De Woningvoorraad / § 4.3: Nieuwbouw 12. Prestatieafspraken in acht nemen bij nieuwbouw

Garantie


Continu

13. Afspraken in regionale woonvisie en RAP in acht nemen bij nieuwbouw + afwijken op projectniveau

Garantie

Gemeente

Continu

14. Voorkeurspositie corporaties

Garantie

Gemeente

Continu

15. Afspraken over betrokkenheid corporaties bij planontwikkeling

Proces

Gemeente

Continu

16. Afspraken over woningtoewijzing bij nieuwbouw

Handeling

Corporaties

Continu

Hoofdstuk 5: Een duurzame sociale voorraad 17. Inzichtelijk maken verduurzaming sociale voorraad

Handeling

Corporaties

Jaarlijks

18. Toepassing DuBo-menukaarten bij nieuwbouw

Handeling

Corporaties

Continu

19. Gezamenlijk optrekken, financiele bijdrage aan verduurzaming

Intentie

Gemeente

2013

20. Project plaatsing zonnepanelen

Intentie

Corporaties

2013

Hoofdstuk 6: Sociale duurzaamheid / § 6.1: Wonen, Welzijn en Zorg, Wmo-beleid 21. Informatie uitvraag ‘Loket Wijzer’

Handeling

Gemeente

Jaarlijks

22. Doorverwijzen klanten naar ‘Loket Wijzer’

Handeling

Corporaties

Continu

23. Corporaties aanhaken bij ketenoverleg

Handeling

Gemeente

Continu

24. Corporaties aanhaken bij casusoverleg

Handeling

Gemeente

Continu

25. Verkennen problematiek rond toegankelijkheid woningen

Handeling

Gemeente

2013

26. Monitoring aantal huisuitzettingen

Handeling

Corporaties

Continu

Hoofdstuk 6: Sociale duurzaamheid / § 6.2: Statushouders 27. Werkafspraken maken huisvesting statushouders

Handeling

Gemeente

Eerste helft 2013

28. Verdeelsleutel huisvesting sta-

Garantie

Gemeente

Continu


32 van 52

tushouders Hoofdstuk 6: Sociale duurzaamheid / § 6.3: Leefbaarheid 29. Besluit al dan niet opzetten buurtbemiddeling

Intentie

Corporaties

2013

30. Besluit al dan niet invoeren Protocol Hygiënische Woonproblemen.

Intentie

Corporaties

2013-2014

Hoofdstuk 6: Sociale duurzaamheid / § 6.4: Aanpak van woonfraude 31. U itwerken woonfraudeaanpak en convenant voor gegevensuitwisseling.

Handeling


Corporaties

2013

33 van 52


34 van 52

Bijlage 1 Koopvarianten Kopen naar Wens Bij deze regeling kan men tegen betaling van een instapbedrag eigenaar worden van de woning. Dit instapbedrag bedraagt minimaal 50% van de waarde van de opstal. De resterende koopsom hoeft pas aan de woningcorporatie te worden betaald als de woning wordt doorverkocht. Daar is een voorwaarde aan verbonden, de hoogte van de resterende koopsom groeit mee met de gemiddelde woningprijzen van verkochte woningen in de regio. Hiervoor wordt een onafhankelijke index, de Woningwaarde Index toegepast. Gebaseerd op objectieve verkoopcijfers ontleend aan het Kadaster. Als de prijzen stijgen moet meer terugbetaald worden, maar als de prijzen dalen hoeft men minder te betalen. Tussentijds kan men als dit financieel uitkomt bij kopen. Zo kan men stap voor stap een groter financieel belang in de eigen woning verwerven. Men wordt volledig eigenaar ondanks dat men niet de volledige koopsom heeft betaald. Men moet daarom rekening houden met het totale woonlastenplaatje. Ook de OZB, waterschapsbelasting, opstalverzekering, rioolrecht en onderhoudskosten komen voor rekening van de eigenaar. Indien men de woning op termijn wenst te verkopen dient de woning als eerste aan de woningcorporatie te worden aangeboden. De corporatie heeft een terugkooprecht, maar geen terugkoopplicht. Zij dient indien ze tot aankoop overgaat de reële marktprijs te betalen. Wanneer de corporatie geen gebruik wenst te maken van haar recht, kan de woning op de vrije markt ter verkoop worden aangeboden. Als de markt zich gunstig ontwikkeld heeft, profiteert de verkoper van de waardeontwikkeling. Van de opbrengst betaalt de verkoper het gedeelte dat hij nog verschuldigd is, terug aan de corporatie.

Koop Goedkoop Bij deze regeling koopt men alleen het huis (de opstal), de grond blijft in het bezit van de woningcorporatie. Als koper heeft men het voordeel dat alleen voor de koop van het huis een hypotheek afgesloten hoeft te worden. Men kan dus volstaan met een lager hypotheek bedrag en dus ook met lagere woonlasten. Voor het gebruik van de grond betaalt men maandelijks grondhuur. Hierop is een ingroeiregeling van toepassing. De eerste tien jaar betaalt men niet de volledige huur van de grond. In het eerste jaar betaalt men niets, in het tweede jaar 10%, het derde jaar 20% en zo groeit de grondhuur jaarlijks met 10% tot na 10 jaar het volledige bedrag aan grondhuur wordt betaald. Hiermee kan een financieel voordeel van 20 tot 30% worden behaald. Naast de hypotheek rente is ook de betaalde grondhuur fiscaal aftrekbaar. Als men de woning op termijn wil verkopen heeft de woningcorporatie het eerste recht op terugkoop van de woning. Dit is geen verplichting. De woningcorporatie betaalt bij terugkoop gewoon de marktprijs. De eventuele waardestijging komt in handen van de verkoper, deze profiteert optimaal van de waardeontwikkeling van de woning. Omdat de grond in eigendom van de woningcorporatie blijft, kan bij doorverkoop weer een korting op de grondhuur worden toegekend. Daarmee komt de woning opnieuw beschikbaar voor een huishouden uit de beoogde inkomensgroep.


35 van 52

Koopgarant Met Koopgarant is het mogelijk de woning met korting (op de getaxeerde waarde) te kopen. Deze korting kan het verschil maken of iemand een woning kan kopen of niet. In andere gevallen maakt Koopgarant het mogelijk met dezelfde maandlasten een grotere woning te kopen. De korting kan per woning variëren. De koper wordt volledig eigenaar van de woning. Dit maakt hypotheekrenteaftrek mogelijk. De grond van een Koopgarantwoning wordt uitgegeven in eeuwigdurende erfpacht. De afkoop van de erfpacht is een onderdeel van de verkoopprijs. Bij Koopgarant moet de woning door de eigenaar worden terug verkocht aan de corporatie. Bij de terugkoop wordt de terugkoopprijs berekend aan de hand van een nieuwe taxatie. De betaalde koopprijs is de basis voor de terugkoopprijs. Van een eventuele waardestijging ontvangt de verkoper minimaal de helft. Hoeveel men precies ontvangt, hangt af van het kortingspercentage bij aankoop. Mocht de waarde gedaald zijn, wordt het verlies tussen eigenaar en corporatie gedeeld. Ook hier is de verdeling afhankelijk van het kortingspercentage bij aankoop. 90% Kosten Koper Voor de zittende huurder geldt dat deze de woning koopt met 10% korting op de getaxeerde waarde. Verkoopvoorwaarden: 1.

De koper woont al minstens twee jaar als huurder in de woning

2.

De koper woont de eerstkomende vijf jaar zelf in de woning

3.

Wil men de woning binnen vijf jaar verkopen? Dan betaalt men de korting terug aan de corporatie.

Starterslening Corporatie Starterslening De Starterslening kan uitkomst bieden wanneer de aankoopprijs van de beoogde woning hoger is dan het maximale bedrag dat geleend kan worden. Starters die anders niet zouden kunnen kopen, kunnen door deze lening toch de woning van de corporatie kopen. De Star18 terslening bedraagt maximaal 20% van de totale financiering. Over de Starterslening wordt de eerste drie jaar geen rente of aflossing in rekening gebracht. Na drie jaar gaat men in principe rente en aflossing over de lening betalen, behalve wanneer het inkomen op dat moment nog ontoereikend is. De (eerste) hypotheek voor de aankoop van de woning kan worden afgesloten bij een bank naar keuze, maar moet een rentevaste periode hebben van minimaal 10 jaar en afgesloten worden met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De startersleningen worden afgesloten bij het Stimuleringsfonds

18

De Alliantie verstrekt de Starterslening aan starters met leeftijd tot 35 jaar en een inkomen tot € 43.800 die een woning van maximaal € 243.000 kopen.


36 van 52

Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). De deelnemende corporaties zetten hier geld weg voor het verstrekken van starterslening.

Gemeentelijke starterslening De gemeente Bussum stelt in 2013 €400.000 ter beschikking voor een leenfonds voor starters. Bussumers tot 35 jaar oud, die voor het eerst een woning kopen – waarvan de verwervingskosten (koopprijs + alle bijkomende kosten volgens de NHG-normen) niet meer dan €225.000 bedragen – kunnen uit dit budget een Starterslening aanvragen. Deze lening overbrugt het verschil tussen de koopsom van de woning en het maximale bedrag dat de aanvrager op basis van het (gezins)inkomen bij de bank kan lenen, tot een maximum van €40.000,-. Op deze wijze draagt de gemeente bij aan de bevordering van doorstroming op de woningmarkt. Doordat de rijksoverheid ook €400.000 bijdraagt kunnen in totaal zo’n 25 startersleningen in 2013 verstrekt worden.


37 van 52

Bijlage 2 De woningvoorraad in cijfers In de gemeente Bussum heeft zo’n 32.400 inwoners (eind 2012). De totale woningvoorraad omvat ongeveer 15.000 woningen, waarvan 10.000 eengezinswoningen. In onderstaande tabel zijn de kenmerken van de woningvoorraad weergegeven:

Omvang en samenstelling huidige woningvoorraad 19 WOZ-waardes (per 01-01-2011, geldig voor belastingjaar 2012): WOZ-waarde < € 200.000

Absoluut 5.107

% 34,3

>= € 200.000 - < 350.000 >= € 350.000 - < 500.000

5.072 1.688

34,0 11,3

>= € 500.000 Totaal

3.033 14.900

20,4 100,0

Opbouw woningvoorraad Huur: Sociale huurwoningen (corporaties): woningen met een huurprijs tot € 653 (prijspeil 01-01-2011) Sociale huurwoningen (overig): woningen met een huurprijs tot € 653 (prijspeil 01-01-2011) Duurdere huurwoningen: woningen met een huurprijs vanaf € 653 (prijspeil 01-01-2011) Subtotaal huur:

19

Aantal woningen 3.700 800 900 5.400

Koop: Sociale koopwoningen (corporaties): aantal verkochte + in verkoop staande corporatiewoningen begin 2011 Betaalbare koopwoningen (vrije markt): woningen met een maximale koopprijs tot € 200.000 (definitie Woonvisie 2011, niet geïndexeerd) Duurdere koopwoningen: woningen met een koopprijs hoger dan € 200.000 Subtotaal koop

9.600

Totaal

15.000

300 500 8.800

Bron: Gemeente Bussum, Stand van zaken eind 2011.


38 van 52

Bijlage 3 Tabellen inkomensverdeling, voorraad, beschikbare woningen en beleid A) Verhuringen Bussum 2012 (geadverteerd in 2012), excl. vrije sector Inkomensgroep < €22.000 <= €34.085 €34.086 t/m €44.414* totaal < €22.000 <= €34.085 €34.086 t/m €44.414*

De Alliantie

Dudok Wonen


totaal

27 9

48 19 1 68 71% 28% 1%

20 12 1 33 61% 36% 3%

95 40 2 137 69% 29% 1%

36 75% 25% 0%

* dit is geïndexeerde € 43.000-grens zoals die gold in de huur-inkomenstabel 2012; beide woningen zitten onder de € 43.000,-

B) Portefeuillebeleid Corporaties De Alliantie

20

Het huurbeleid van de Alliantie gaat uit van: 100% tenzij. De Alliantie vraagt 100% van de maximaal redelijke huur (volgens het WWS-puntensysteem), tenzij er redenen zijn om de huur af te toppen. Bijvoorbeeld in het kader van de betaalbaarheid voor de doelgroep. In Bussum heeft De Alliantie veel woningen afgetopt. In de loop van 2013 gaat de Alliantie over op een nieuw huurbeleid, het inkomensafhankelijke huurbeleid. In het huidige huurbeleid toppen we vooraf af. In het nieuwe huurbeleid geven we korting als blijkt dat het huishouden een inkomen heeft dat niet hoger is dan de grens die hebben bepaald. Hierdoor komt de korting die wij geven op een woning terecht bi de mensen die het echt nodig hebben. En zorgen ervoor dat 60% van de sociale huurwoningen bereikbaar is voor huishoudens die zijn aangewezen op een huurprijs tot de aftoppingsgrens hoog (€ 561). Van de regionale huurportefeuille is 20% gelabeld om bij mutatie te verhuren als vrije sectorwoning ten behoeve van de middeninkomens. De in de prestatieovereenkomst gepresenteerde cijfers van de Alliantie berusten nog op het huidige huurbeleid. De effecten van het nieuwe huurbeleid worden zichtbaar in de komende monitoring. In Bussum heeft De Alliantie 190 woningen gelabeld voor verkoop. Bij mutatie worden deze woningen te koop aangeboden. Het betreft 75 appartementen en 114 eengezinswoningen. Inzet Koopgarant bij verkoop van eengezinswoningen. Inzet van de Starterslening bij woningen met een prijs onder de € 243.000 en startende kopers tot 35 jaar. Met koopproducten bedient De Alliantie ook de doelgroepen: •

40% van is bereikbaar voor de lagere inkomens tot € 33.614;

•

60% is bereikbaar voor middeninkomens tussen € 33.614 - € 43.000.

20

Gebaseerd op: “Koers op 10” (2009): de strategische hoofdlijnen van de Alliantie; Alliantie vastgoedstrategie en regionale uitwerking vastgoedstrategie (2012); Nieuw huurbeleid: het inkomensafhankelijke huurbeleid (januari 2013).


39 van 52


21

Het Gooi en Omstreken richt zich op behoud van het sociale segment en houdt 95% van het woningbezit in de sociale sector, waarvan 70% bereikbaar voor de lagere inkomens. 5% van onze woningen stellen wij in de vrije sector beschikbaar ten behoeve van (lagere) middeninkomens. De 10% toewijzingsruimte binnen het sociale segment wordt gebruikt om (lagere) middeninkomens te huisvesten. In Bussum bevindt zich momenteel 99% van het bezit in de sociale sector, waarvan 93% bereikbaar is voor lage inkomens. Slechts 1% van het bezit heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Het beleid van Het Gooi en Omstreken is erop gericht om bij mutatie de verdeling in de verschillende huursectoren meer in lijn te brengen met de doelstelling die wij voor het gehele bezit hebben geformuleerd. Na mutatie behoort, conform het huidige huurbeleid, 98% van het bezit tot de sociale sector, waarvan 72% bereikbaar is voor lage inkomens. Het aandeel vrije sectorwoningen blijft ongeveer gelijk. Het Gooi en Omstreken heeft een verkoopvijver van ca. 1.500 woningen gedefinieerd. Per jaar wordt besloten of en zo ja welke complexen te koop worden aangeboden. Huurders ontvangen een aanbiedingsbrief waarin staat welke koopvariant van toepassing is op de woning. Soms bieden we beide varianten aan en kunnen huurders zelf een keuze maken. Daarnaast worden vooraf geselecteerde woningen bij mutatie verkocht op de vrije markt. Het Gooi en Omstreken verkoopt huurwoningen aan zittende huurders met 2 verschillende koopvarianten: 90% kosten koper en Koopgarant. Afhankelijk van de financieringsbehoefte, de toekomstige planvorming en externe ontwikkelingen (lastenverzwaringen) kan er worden besloten om ook in Bussum woningen te gaan verkopen, meer woningen te liberaliseren of de investeringen in energiebesparende maatregelen te matigen.

Dudok Wonen

22

Geleidelijke verschuiving binnen de sociale voorraad van sociale huur naar betaalbare koopvarianten met circa 60 woningen per jaar. Een beperkte afname van de sociale voorraad door verhuringen in de vrije sector boven € 850. Een toename van de sociale voorraad door het aanbod Kopen naar Wens waarbij mensen een woning in de regio kunnen kopen; de verwachting is dat 5 à 10 mensen een woning in Bussum kopen. Tevens een beperkte toename van de sociale voorraad door Verzilverd Wonen. Het huurbeleid van Dudok Wonen hanteert bij mutatie van een sociale huurwoning 100% van de maximaal redelijke huurprijs. Een deel van de woningen wordt afgetopt om ze bereikbaar te houden voor inkomens om huurtoeslag aan te vragen. Verhuur en verkoop; een flexibele voorraad Dudok Wonen wil op een geleidelijke manier toegroeien naar haar wensportefeuille. Voor onze gehele portefeuille verwachten wij circa 500 mutaties per jaar in onze bestaande voorraad. Daarvan willen wij een deel verhuren en een deel verkopen. Om dit te bereiken werkt Dudok Wonen met een zogenoemde flexibele voorraad en een vaste huurvoorraad. U it de flexibele voorraad kan bij mutatie zowel worden verhuurd als verkocht. De situatie op de markt (zoals financieringsmogelijkheden voor potentiële klanten en het aantal te koop staande woningen in de straat of wijk) op het moment van vrijkomen van de woning bepaalt de gekozen strategie voor die leeggekomen woning. De woningen in de vaste huurvoorraad worden bij mutatie verhuurd. Z ij zijn ongeschikt voor verkoop om verschillende redenen, bijvoorbeeld omdat ze zeer toegankelijk zijn voor minder mobielen (dit 21 22

Bron: Conceptbeleidsplan 2013-2018, vaststelling naar verwachting begin 2013. Bron: Strategienota 2013-2016.


40 van 52

zijn woningen met 5 sterren, in de taal van het regionaal gehanteerde sterrenclassificatiesysteem). In Bussum zit per 1 juli 2012 16% van de zelfstandige woningen in de vaste huurvoorraad van Dudok Wonen. Bij een nieuwe sociale verhuring wordt 100% van de maximaal redelijke huurprijs gevraagd. Veel woningen die op basis van wws-punten in aanmerking komen voor een vrije sector verhuring worden afgetopt op de huurtoeslaggrens. Woningen waar subsidiabele servicekosten worden gerekend worden extra afgetopt om ze bereikbaar te houden voor huishoudens om huurtoeslag aan te vragen. Bij een vrije sector verhuring wordt de dan geldende marktprijs gezocht. Een woning die bij mutatie voor verkoop wordt aangemerkt, wordt op de markt verkocht met Koop Goedkoop. Vrijwel alle huurders van Dudok Wonen krijgen (of hebben dit in de afgelopen jaren reeds gekregen) het aanbod om de eigen huurwoning of een andere koopwoning in de regio te kopen met Kopen naar Wens. Huurders van woningen in de vaste huurvoorraad krijgen het aanbod een andere koopwoning in de regio te kopen met Kopen naar Wens. Bij een aanbod Kopen naar Wens stelt Dudok Wonen o.a. voorwaarden aan het inkomen van het huishouden en de koopsom van de woning. Dudok Wonen biedt ook woningzoekenden de kans om een koopwoning in de regio te kopen met Kopen naar Wens. Het is uniek dat woningzoekenden daarbij niet beperkt zijn tot het woningaanbod van Dudok Wonen. Onderzoek heeft laten zien dat het inzetten van vermogen in dit product aan woningzoekenden voor langere verhuisketens, en dus meer dynamiek op de woningmarkt, zorgt dan de inzet van dit vermogen in verhuurwoningen of de bouw van nieuwe woningen. Ondanks de financiële beperkingen die ons tegemoet komen is de uitkomst van onze strategie dat het aantal door Dudok Wonen gehuisveste huishoudens groeit en de komende vier jaren blijft groeien.

C) Tabellen inkomensverdeling, voorraad, beschikbare woningen en beleid NB: Het was niet mogelijk de koopwoningen behorende tot de sociale voorraad, de koopwoningen verkocht in koopvarianten en de woningen waar een starterslening op rust te splitsen naar inkomensgroep. Er is van uitgegaan dat de helft van deze woningen aan de inkomensgroep van €22.000-34.058 toevalt en de andere helft aan de inkomensgroep van €34.085-43.000.


41 van 52


42 van 52

Totaal

Beschikbare huurwoningen / aantal verkochte woningen, al Inkomensverdeling Woningvoorraad voor de dan niet in koopvarianten, Bussum – t/m € 43.000 doelgroepen (per 01-07met een koopprijs tot € (peildatum: ultimo 2012) 2012) 210.000 / aantal nieuw afgesloten startersleningen (2012)

Doelgroepen

Hui s houdens met een i nkomen onder € 22.000,-.

Woni ngen met een huurpri js tot de tweede a ftoppings grens (€ 563).


Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

5.856

52%

3.085

82%

109

50%

2.722

74%

1.826

53%

325

9%

70

32%

416

11%

616

18%

113

3%

20

9%

184

5%

365

11%

438

12%

90

40%

600

16%

981

28%

112

3%

3

1%

167

5%

294

8%

113

3%

20

9%

184

5%

365

11%

225

6%

23

10%

351

10%

659

19%

3.748

100%

222

100%

3.672

100%

3.466

100%

Woni ngen met een huurpri js tus s en de tweede a ftoppings grens en de li bera l is a ti egrens (€ 563 - € 665). Hui s houdens met een i nkomen tus s en € 22.000 34.058,-.


Woni ngen verkocht met een kooppri js tot € 210.000. 3.442

30%

Woni ngen verkocht met een kooppri js tot € 210.000 in een tuss envorm. Woni ngen verkocht met een sta rters leni ng.

Subtotaal Woni ngen met een huurpri js tus s en de l ibera l is a ti egrens (€ 665) en € 850. Hui s houdens met een i nkomen tus s en € 34.058 43.000,-


18%

Woni ngen verkocht met een kooppri js tot € 210.000 in een tuss envorm. Woni ngen verkocht met een sta rters leni ng.

Subtotaal Hui s houdens met een i nkomen boven € 43.000,-. Totaal

Woni ngen met een huurpri js boven de € 850.

x

x

11.310

100%

De Alliantie

Beschikbare huurwoningen / aantal verkochte woningen, al Woningvoorraad voor de Inkomensverdeling dan niet in Bussum – t/m € 43.000 doelgroepen (per 01-07koopvarianten, met een 2012) (peildatum: ultimo 2012) koopprijs tot € 210.000 / aantal nieuw afgesloten startersleningen (2012)

Doelgroepen


Woni ngen met een huurpri js tot de tweede a ftoppi ngs grens (€ 563).


Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

5.856

52%

835

91%

39

59%

808

88%

653

71%

55

6%

13

20%

57

6%

67

7%

8

1%

7

11%

21

2%

95

10%

63

7%

20

30%

78

8%

162

18%

11

1%

0

0%

10

1%

4

0%

8

1%

7

11%

21

2%

95

10%

19

2%

7

11%

31

3%

99

11%

917

100%

66

100%

916

100%

914

100%

Woni ngen met een huurpri js tus s en de tweede a ftoppings grens en de li bera l is a ti egrens (€ 563 - € 665). Hui s houdens met een i nkomen tus s en € 22.000 34.058,-.



30%

Woni ngen verkocht met een kooppri js tot € 210.000 in een tuss envorm. Woni ngen verkocht met een sta rters lening.

Subtotaal Woni ngen met een huurpri js tus s en de l ibera l is a ti egrens (€ 665) en € 850. Hui s houdens met een i nkomen tus s en € 34.058 43.000,-


18%

Woni ngen verkocht met een kooppri js tot € 210.000 in een tuss envorm. Woni ngen verkocht met een sta rters lening.

Subtotaal Hui s houdens met een i nkomen boven € 43.000,-.


Totaal


x

x

11.310

100%

2 van 52


Beschikbare huurwoningen / aantal verkochte woningen, al Inkomensverdeling Woningvoorraad voor de dan niet in Bussum – t/m € 43.000 doelgroepen (per 01-07koopvarianten, met een (peildatum: ultimo 2012) 2012) koopprijs tot € 210.000 / aantal nieuw afgesloten startersleningen (2012)

Doelgroepen



Het Gooi en Omstreken heeft twee ‘reserve’ complexen van ieder 40 in potentie te verkopen woningen. Huurders kiezen uit twee verkoopvarianten, ‘derden’ betalen de marktprijs. Gemiddelde WOZ waarde (2012) van de twee reservecomplexen is: €252.700 en €155.600.


Woni ngen met een huurpri js tot de tweede a ftoppi ngs grens (€ 563).

Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

5.856

52%

739

93%

30

73%

714

89%

573

69%

50

6%

11

27%

74

9%

209

25%

Woni ngen met een huurpri js tus s en de tweede a ftoppi ngs grens en de li bera l i s a ti egrens (€ 563 - € 665). Hui s houdens met een i nkomen tus s en € 22.000 34.058,-.

Woni ngen verkocht met een koopprijs tot € 210.000. 3.442

30%

Woni ngen verkocht met een koopprijs tot € 210.000 i n een tus s envorm.

0

0%

0

0%

3

0%

20

2%

50

6%

11

27%

77

10%

229

28%

6

1%

0

0%

7

1%

10

1%

0

0%

0

0%

3

0%

20

2%

6

1%

0

0%

10

1%

30

4%

795

100%

41

100%

801

100%

832

100%

Woni ngen verkocht met een s ta rters l ening. Subtotaal Woni ngen met een huurpri js tus s en de l i bera l i s ati egrens (€ 665) en € 850. Hui s houdens met een i nkomen tus s en € 34.058 43.000,-

Woni ngen verkocht met een koopprijs tot € 210.000. 2.012

18%

Woni ngen verkocht met een koopprijs tot € 210.000 i n een tus s envorm. Woni ngen verkocht met een s ta rters l ening.

Subtotaal Hui s houdens met een i nkomen boven € 43.000,-.


Totaal


x

x

11.310

100%

3 van 52

Met 10% korting (90% Kosten koper): €227.430 en €140.040. Met 25% korting (Koopgarant): €189.525 en € 116.700. In de woningvoorraad volgens vigerend beleid is gerekend is met 40 te verkopen woningen, gelijkelijk verdeeld over de inkomensgroepen.

Dudok Wonen


4 van 52

Inkomensverdeling Bussum – t/m € 43.000 (peildatum: ultimo 2012)

Doelgroepen

Hui s houdens met een Woningen met een huurprijs tot de tweede i nkomen onder € 22.000,-. a ftoppi ngs grens (€ 563).

Beschikbare huurwoningen / aantal verkochte woningen, al Woningvoorraad voor de dan niet in koopvarianten, doelgroepen (per 01-07met een koopprijs tot € 2012) 210.000 / aantal nieuw afgesloten startersleningen (2012)


Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

5.856

52%

1.511

75%

40

35%

1.200

61%

600

35%

220

11%

46

40%

285

15%

340

20%

101

5%

13

11%

160

8%

250

15%

321

16%

59

51%

445

23%

590

34%

95

5%

3

3%

150

8%

280

16%

101

5%

13

11%

160

8%

250

15%

196

10%

16

14%

310

16%

530

31%

2.028

100%

115

100%

1.955

100%

1.720

100%

Woningen met een huurprijs tus sen de tweede a ftoppi ngs grens en de l ibera lis a tiegrens (€ 563 - € 665). Woningen verkocht met een koopprijs tot € 210.000. Hui s houdens met een i nkomen tus s en € 22.000 Woningen verkocht met een koopprijs tot € 210.000 i n een 34.058,-. tus s envorm.


3.442

30%

Woningen verkocht met een s ta rters l eni ng. Subtotaal Woningen met een huurprijs tus sen de li bera li sa tiegrens (€ 665) en € 850. Woningen verkocht met een koopprijs tot € 210.000. Hui s houdens met een i nkomen tus s en € 34.058 Woningen verkocht met een koopprijs tot € 210.000 i n een 43.000,tus s envorm.

2.012

18%

Woningen verkocht met een s ta rters l eni ng.

Subtotaal Hui s houdens met een Woningen met een huurprijs boven de € 850. i nkomen boven € 43.000,-. Totaal


x

x

11.310

100%

5 van 52

Gemeente Bussum

Inkomensverdeling Bussum Woningvoorraad voor de – t/m € 43.000 (peildatum: doelgroepen (per 01-07ultimo 2012) 2012)

Doelgroepen

Huis houdens met een inkomen onder € 22.000,-.

Woningen met een huurprijs tot de tweede a ftoppi ngs grens (€ 563).



Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

Absoluut

%

5.856

52%

0

0%

0

0%

0

0%

0

0%

0

0%

0

0%

0

0%

0

0%

4

50%

0

0%

0

0%

0

0%

4

50%

0

0%

0

0%

0

0%

0

0%

0

0%

0

0%

0

0%

4

50%

0

0%

0

0%

0

0%

4

50%

0

0%

0

0%

0

0%

8

100%

0

0%

0

0%

0

0%

Woningen met een huurprijs tus s en de tweede a ftoppi ngs grens en de li bera li s a ti egrens (€ 563 - € 665). Woningen verkocht met een kooppri js tot € 210.000. Huis houdens met een inkomen tus s en € 22.000 Woningen verkocht met een kooppri js tot € 210.000 in een 34.058,-. tus s envorm.

Beschikbare huurwoningen / aantal verkochte woningen, al dan niet in koopvarianten, met een koopprijs tot € 210.000 / aantal nieuw afgesloten startersleningen (2012)

3.442

30%

Woningen verkocht met een s ta rters lening. Subtotaal Woningen met een huurprijs tus s en de l ibera l is a ti egre ns (€ 665) en € 850. Woningen verkocht met een kooppri js tot € 210.000. Huis houdens met een inkomen tus s en € 34.058 Woningen verkocht met een kooppri js tot € 210.000 in een 43.000,tus s envorm.

2.012

18%

Woningen verkocht met een s ta rters lening.

Subtotaal Huis houdens met een Woningen met een huurprijs boven de € 850. inkomen boven € 43.000,-. Totaal


x

x

11.310

100%

6 van 52


7 van 52

Bijlage 4

Formats voor monitoring

Monitoring Sociale Voorraad

Doelgroepen

Inkomensverdeling Bussum – t/m € 43.000

Woningvoorraad voor de doelgroepen

Absoluut

Absoluut

%

Huishoudens met een Woningen met een huurprijs tot de tweede aftopinkomen onder € 22.000,-. pingsgrens (€ 563). Woningen met een huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (€ 563 - € 665). Woningen verkocht met een koopprijs tot € Huishoudens met een 210.000. inkomen tussen € 22.000 Woningen verkocht met een koopprijs tot € 210.000 34.058,-. in een tussenvorm. Woningen verkocht met een starterslening. Subtotaal

i Woningen met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens (€ 665) en € 850.

Woningen verkocht met een koopprijs tot € Huishoudens met een 210.000. inkomen tussen € 34.058 Woningen verkocht met een koopprijs tot € 210.000 43.000,in een tussenvorm. Woningen verkocht met een starterslening. Subtotaal Huishoudens met een Woningen met een huurprijs boven de € 850. inkomen boven € 43.000,-. Totaal Prestatieafspraken Bussum 2013-2016 – definitief concept

8 van 52

%

Beschikbare huurwoningen / aantal verkochte woningen, al dan niet in koopvarianten, met een koopprijs tot € 210.000 / aantal nieuw afgesloten startersleningen Absoluut

%


Absoluut

%


Absoluut

%

Monitoring Verduurzaming Bezit Jaar start uitvoering

2013

2014

Planning

Realisatie

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

2015

2016

Planning

De Alliantie [Complexnaam/nr] [Complexnaam/nr] [Complexnaam/nr]

Aantal woningen van label X naar Y Aantal woningen van label X naar Y Aantal woningen van label X naar Y

…

Dudok Wonen [Complexnaam/nr] [Complexnaam/nr] [Complexnaam/nr]


…

Het Gooi en Omstreken [Complexnaam/nr] [Complexnaam/nr] [Complexnaam/nr]


Totaal

…

…

De jaarlijkse rapportage betreft de werkzaamheden voor het lopende jaar, de planning voor de daaropvolgende jaren is slechts indicatief.


9 van 52

Bijlage 5

Nieuwbouwprogramma 2012-2018

Project Bensdorp* Gewestlocatie Veldweg** Scapino/Nieuwe Brink (1e fase) Singel (Bouvy) MOB-complex Torenlaan Kolonel Palm*** Vaartweg 26 De Rozenboom Brinklaan Totaal Woningen

In aanbouw

12 4 16

492

4 171

Categorie

In aanbouw

In voorbereiding

Totaal

4

167 181 144 492

171 181 156 508

Totaal Goedkoop Totaal Middelduur Totaal Duur Totaal Woningen

In voorbereiding 136 20 36 29 5 25 14 222 5

Goedkoop 50 20 9

14 74

Middelduur 56 20 16 10

Duur 30

74 5

74

10 5 25

12

12 16

181

33,7% 35,6% 30,7%

* Bouwaanvraag ingetrokken, in afwachting van nieuw initiatief, woningaantallen staan nog niet vast. ** Ontwikkelaar heeft zich teruggetrokken, in afwachting van nieuw initiatief, woningaantallen niet actueel. *** Nog geen ontwikkelaar voor gevonden, in afwachting van processtappen van Provincie NoordHolland, woningaantallen staan in huidige Nota van U itgangspunten.

Bron: Gemeente Bussum, Stand van zaken november 2012.

156

Betaalbaar en duurzaam wonen in Bussum

Recommend Documents