Betaalbaar en groen wonen

Betaalbaar en groen wonen

Jaarverslag 2012

Inhoud Woord vooraf .......................................................................... 3 Missie .................................................................................... 4 2012 in vogelvlucht ................................................................. 5 Resultaat 2012 ....................................................................... 7 Ontwikkelingen woningmarkt .................................................... 8 De organisatie ....................................................................... 10 Governance, bestuur en toezicht .............................................. 13 Verhuur ................................................................................ 20 Verkoop ................................................................................ 22 Betaalbaarheid ....................................................................... 23 Onderhoud ............................................................................ 24 Beheer.................................................................................. 24 Projecten .............................................................................. 26 Duurzaamheid ....................................................................... 29 Doelgroep ............................................................................. 31 Leefbaarheid ......................................................................... 33 Wijken en kernen ................................................................... 34 Belanghouders en samenwerking .............................................. 35 Financiën .............................................................................. 37 Kengetallen 2012 ................................................................... 40 Jaarrekening 2012 .................................................................. 41 Controleverklaring .................................................................. 71 Colofon ................................................................................. 72

2

Woord vooraf Met trots kijk ik terug op 2012. Ondanks de financiële en volkshuisvestelijke crisis hebben we onze voorgenomen plannen grotendeels uit kunnen voeren. Zo zijn we gestart met de bouw van 27 energieneutrale woningen en hebben we bij 10 woningen zonnepanelen aangebracht. Dit past in ons beleid om via energie besparende maatregelen de woonlasten voor onze huurders te beperken. Daar zijn we goed mee op weg. Ruim 85% van ons bezit heeft een groen ( A, B of C) energielabel! Na een jaar van bouwen is op 11 januari 2013 de multifunctionele accommodatie De Loop’r in Olland geopend, de kroon op het werk van maatschappelijk vastgoed. Om de dienstverlening voor onze huurders op peil te houden en in te spelen op toenemende regeldruk hebben we de mogelijkheid tot fusie met Woonstichting St. Joseph uit Boxtel verkend. Voortstellen om te gaan fuseren worden in 2013 afgerond en met de Ledenvergadering besproken. Door de recessie is de vraag naar huurwoningen toegenomen. Het zijn vooral de middeninkomens die door beperkende maatregelen voor toewijzing niet meer in aanmerking komen voor de woningen van Wovesto. Voor deze middeninkomens zouden we willen bouwen, maar de financiering van woningen is moeilijk. Ondanks de donkere wolken kunnen we terugkijken op een jaar met lokaal volkshuisvestelijke opklaringen en zonneschijn. Graag presenteer ik u onze resultaten van 2012. Resultaten die, hopelijk ook voor u, glans krijgen door de manier waarop wij in SintOedenrode met verschillende partijen samen werken aan betaalbaar wonen en leefbaarheid. Leo Overmars Directeur / bestuurder 3

Missie

Wovesto wil zich inzetten voor een brede doelgroep. Hier passen we het aanbod van onze woningen op aan. Zo verhuren we sociale huurwoningen, maar ook iets duurdere huurwoningen voor mensen die wat meer te besteden hebben. Daarnaast bieden we een aantal bijzondere huurwoningen aan, bijvoorbeeld voor mensen die zorg nodig hebben. Naast de huurwoningen bieden we goedkope koopwoningen voor degene die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of liever kopen dan huren. Door deze diversiteit in aanbod, kan Wovesto een grote doelgroep bereiken. Naast het aanbieden van woningen, wil Wovesto dat men prettig kan wonen in Sint-Oedenrode. Daarom maken we ons, samen met de maatschappelijke partners, sterk voor de leefbaarheid van wijken en kernen van de gemeente Sint-Oedenrode. Wonen is ten slotte meer dan alleen de woning. Ook de omgeving rondom de woning is van groot belang. Wilt u meer weten over de missie en visie van Wovesto? Dit is te lezen in ons ondernemingsplan 2011-2014. Deze vindt u op onze website onder ‘Informatie > Brochures & Folders’.

4

2012 in vogelvlucht

Jongerenvoorlichting Huisvesting samen met Welzijn De Meierij Jongerenwerk Start uitvoering groot onderhoud 15 woningen

Ecologische voetafdruk van Wovesto gemaakt Januari

Maart Februari Voorlichtingsbijeenkomst over pensioenen Start bouw Brabantwoningen

Mei April

Informatieavond buurtpreventie voor 50-plussers woonachtig in en rondom Odendael. In samenwerking met BrabantZorg en Welzijn De Meierij

Juni Eerste afspraak met Welzijn De Meierij voor opzetten lokale klussendienst Training Sociale Interactie voor alle medewerkers Training Heldere beleidsnotities schrijven voor 11 medewerkers

Wovesto behaalt opnieuw het KWHhuurlabel met een 8,1. Hiermee staan we landelijk op de 9e plaats 1e algemene ledenvergadering Start bouw Kinderdagverblijf Viering hoogste punt project Hart van Olland

5

2e algemene ledenvergadering Start verkoop project Koningsvaren

Aanbesteding Hoge Vonderstraat 44, 8 woningen voor Labyrint Zorg

Informatieavond voor de 27 Brabantwoningen Oplevering Kinderdagverblijf aan de Meierij Juli

Eerste bijeenkomst initiatiefgroep Huurdersbelangenvereniging SintOedenrode

Hoogste punt bouw Brabantwoningen

September Augustus

Fietstocht langs bezit voor Raad van Toezicht en Management Team

November Oktober

Bouwkundige oplevering Hart van Olland

December Tevredenheidsonderzoek onder huurders

Werving ‘Rooi’s lid’ voor regionale Klachtenadviescommissie Rioolontstoppingsfonds van start

6

Resultaat 2012 Doelstelling 2012

Resultaat

Voor een brede doelgroep Participatiebeleid is vastgesteld Woningbehoefte woningzoekenden en huurders meten Score KWH-huurlabel > 8,0

vastgesteld uitgevoerd 8,1

Maatschappelijk werkveld Meerjaren afspraken met gemeente zijn opgesteld Maatschappelijk vastgoed / MFA Hart van Olland opgeleverd Maatschappelijk vastgoed / MFA Boskant Maatschappelijk vastgoed / MFA Nijnsel 1 of 2 keer belanghoudersbijeenkomst organiseren Jaarafspraken geëvalueerd en nieuwe jaarafspraken gemaakt met gemeente Participeren in ontwikkeling van iWOP's en iDOP's

uitgesteld bouwkundig opgeleverd vervallen vervallen 6 uitgesteld continu

Groei in kwantiteit en kwaliteit Aanwijzen van locaties voor sloop en/of vervangende nieuwbouw op basis van SVB Duurzaamheidvisie en –beleid vastgesteld Woningbezit uitbreiden met 25 - 40 woningen Nieuwbouwprogramma en ontwerp is maatwerk Initiatieven voor alternatieven woonvormen ondersteunen Voorbeeldproject alternatieve woonvormen (Groepswonen) opgeleverd Programma van Eisen bestaand bezit Verbetering woningbezit door toepassen duurzaamheid en levensloopbestendigheid in woningen 20 energieneutrale woningen opleveren

vastgesteld vastgesteld uitgesteld continu continu vertraagd vastgesteld continu vertraagd

Een organisatie in ontwikkeling Communicatiebeleid(splan) is gereed Prestatiegericht beloningsbeleid vastgesteld Medewerkerstevredenheidsonderzoek is uitgevoerd Alle procedures worden ge-audit Een gestructureerde risicoanalyse uitgevoerd Nieuwe vorm en inhoud geven aan ALV

gereed vervallen uitgevoerd uitgevoerd uitgevoerd vervallen

Optimaal inzetten van middelen 15 woningen verkopen Maatschappelijk rendement is gedefinieerd Elk project wordt fiscaal doorgerekend

17 vertraagd continu

Verkennen opties om samen te werken Interne analyse is uitgevoerd

uitgevoerd

Gehaald

7

Ontwikkelingen woningmarkt Ontwikkelingen Schreven we over 2011 al dat dit het jaar was van regelgeving en een verlammende crisis op de woningmarkt, over 2012 kunnen we niet anders berichten. Van ons als corporatie wordt steeds meer verantwoording gevraagd en de regels worden naar onze mening steeds complexer. De regelgeving heeft ook behoorlijke financiële gevolgen. De begroting van Wovesto, voor de komende jaren, voldoet zowel aan de interne eisen als aan de eisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Financierbaarheid DAEB De financiering van DAEB(Diensten van Algemeen Economisch Belang)-projecten wordt steeds lastiger. Onder DAEB vallen huurwoningen onder de liberalisatiegrens en maatschappelijk vastgoed, zoals buurthuizen en brede scholen. De eisen die WSW stelt worden steeds zwaarder. Tot voor kort werd de leningsbehoefte voor de eerste drie jaar vrijgegeven. Als gevolg van de komende lastenverzwaringen heeft WSW dit (voorlopig) ingeperkt tot de komende twee jaar. Verder maakte WSW bekend dat de inkomsten uit verkoop van bestaand bezit voortaan eerst volledig moeten worden aangewend voor DAEB-activiteiten, voordat een geborgde lening mag worden aangetrokken. Tot slot zijn de uitgangspunten waarop WSW onze financiële positie beoordeelt, veel strenger geworden. Regelgeving Heffing saneringssteun Als corporaties in de financiële problemen komen, merken andere corporaties dat ook. Hiertoe kan de overheid een zogenaamde

heffing saneringssteun opleggen. Als gevolg van de Vestia affaire is de heffing voor 2013 voor Wovesto vastgesteld op € 295.000. Dit zorgt voor extra kosten bij Wovesto. Ook voor de jaren daarna is de verwachting dat deze heffing wordt geheven. Verhuurdersheffing Oorspronkelijk was de verhuurdersheffing bedoeld voor een bijdrage van de corporaties aan de huurtoeslag. Inmiddels is het een heffing die aan de algemene middelen van het rijk wordt toegevoegd om de rijksbegroting sluitend te krijgen. De heffing voor 2013 is vastgesteld op totaal € 50 miljoen, voor Wovesto betekent dat een bedrag van € 30.000. Volgens de laatste plannen loopt dit de komende jaren op tot € 1,7 miljard in 2017. Voor Wovesto is dit meer dan een miljoen per jaar, bijna € 750 per woning per jaar. Extra huurverhoging Om de verhuurdersheffing te kunnen financieren staat het kabinet extra huurverhoging toe. De jaarlijkse huurverhoging mag inflatie +1,5% bedragen. Om het scheefwonen (dit is, gezien het inkomen, het wonen in een te goedkope huurwoning) tegen te gaan is voor inkomens tussen de € 33.614,- en € 43.000,- inflatie +2% toegestaan en voor inkomens boven € 43.000,- inflatie +4%. RJ645 De jaarrekening 2012 is opgemaakt volgens de herziene richtlijn voor de jaarverslaggeving RJ645. De belangrijkste wijziging betreft het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Het sociaal vastgoed van Wovesto kwalificeert als bedrijfsmiddel. Wovesto heeft ervoor gekozen om haar vastgoed te waarderen tegen bedrijfswaarde. De uitgangspunten voor de 8

bedrijfswaardeberekening hebben enkele wezenlijke veranderingen ondergaan, wat grote impact heeft op de uiteindelijke bedrijfswaarde. Dat heeft weer grote gevolgen voor de onrendabele toppen. Voorts zijn de modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening gewijzigd. De overige wijzigingen, zoals de verwerking van opbrengsten van onroerende zaken onder voorwaarden, het niet meer toestaan van afschrijven op annuïtaire basis, paste Wovesto al eerder toe.

9

De organisatie Wovesto is de woningcorporatie in de gemeente Sint-Oedenrode en heeft 19 medewerkers. Het kantoor van Wovesto is gevestigd aan de Van Rijckevorsel van Kessellaan 1a. Daar zetten onze medewerkers zich dagelijks in om de klanten zo goed mogelijk van dienst te zijn. Wie zijn dan de mensen die u van dienst zijn? Wovesto bestaat uit 4 afdelingen verdeeld over een frontoffice en een backoffice. De frontoffice bestaat uit de afdeling Woondiensten en heeft het dagelijks contact met onze klanten. Ook de onderhoudsdienst valt onder deze afdeling. De backoffice bestaat uit de afdelingen Financiën & Control, Vastgoed en Staf. De organisatiestructuur staat in een organigram. U vindt het organigram ook op onze website, onder ‘Wovesto > Organisatie’. Bestuur en organisatie Wovesto wordt bestuurd door een directeur / bestuurder, Leo Overmars. Samen met de managers van de drie afdelingen (Woondiensten, Financiën & Control en Vastgoed), vormt hij het Management Team (MT). De Raad van Toezicht houdt toezicht op het bestuur. Leden (huurders en woningzoekenden) van de vereniging hebben invloed op besluitvorming via de Algemene Ledenvergadering. Personeel Door het vertrek van de beleidsmedewerker in 2012 is deze functie in oktober opnieuw ingevuld met een tijdelijk contract tot 31 december 2013. Daarnaast is de beleidsmedewerker van Woonstichting St. Joseph één dag per week werkzaam voor Wovesto voor het strategisch voorraadbeheer. Tegenover de inleen van de beleidsmedewerker van St. Joseph staat de uitleen van de projectleider van Wovesto aan St. Joseph voor de begeleiding van 2 projecten.

Raad van Toezicht

Huurders /Leden

Directeur/bestuurder Leo Overmars

Managementassistente Dagmar van der Kooij Beleidsmedewerker Debby de Groot

Manager Vastgoed Frans Ligtvoet

Medewerker Vastgoed Robert Veldman Projectleider Vastgoed Wouter van Dijk

Manager Financiën en Control Egi Kluijtmans

Bedrijfseconomisch medewerkers Anja Colijn Marjorie van Erp

Manager Woondiensten Jan de Laat

Woonconsulent Michael Scharff Verhuurconsulent Riky van Kollenburg Olette Oerlemans Technisch consulent Erica van Gils

Medewerker huishoudelijke dienst Ria van Oirschot

Baliemedewerker Mieke Koolen Onderhoudsmedewerkers Gerry van der Eerden Mari Vervoort Complexbeheerder Peter van den Brand Stagiaires Organisatiestructuur Wovesto per 31 december 2012

10

Stagiaires Wovesto hecht grote waarde aan het begeleiden van stagiaires zodat jonge mensen kennis kunnen maken met de branche en de organisatie. Daarnaast zijn stagiaires een toegevoegde waarde voor de organisatie door hun frisse blik op zaken. In 2012 hebben 9 stagiaires bij Wovesto stage gelopen, van meeloopstage tot afstudeerstage. Wovesto is een erkend leerbedrijf en aangesloten bij Fundeon en Ecabo. Ziekteverzuim In 2012 was het ziekteverzuim 2,3%, iets lager dan het gemiddelde in de sector. OR Wovesto heeft een ondernemingsraad (OR), die de belangen van de medewerkers behartigt. In 2012 hebben de leden van de OR regelmatig overleg gevoerd met de directeur / bestuurder. In het bijzonder is gesproken over de samenwerking met Woonstichting St. Joseph. In dat kader is er kennis gemaakt met de OR van St. Joseph en is er een externe adviseur aangetrokken om de OR te ondersteunen bij het uitbrengen van adviezen in een samenwerking/ fusietraject. Interne cultuur en communicatie Wovesto organiseert elk jaar een aantal personeelsbijeenkomsten. Tijdens deze bijeenkomsten worden beleidsthema’s besproken, die op dat moment actueel zijn. Ze zijn gericht op het bevorderen van kennisdeling, een gezonde bedrijfscultuur en op het verbeteren van communicatie. Daarnaast worden twee programma’s, POEMA’s en VIS!, ingezet om de doelen met betrekking tot interne ontwikkeling van de organisatie te behalen. POEMA’s gaat in op de waarden en normen en de manier van leidinggeven en werken bij Wovesto. VIS! is gericht op de interne cultuur. In 2012 is er een training voor alle medewerkers geweest over Sociale Interactie. Daarnaast hebben 11

medewerkers de training Beleidsnotities schrijven gevolgd. Op 27 maart is een personeelsstudiedag gehouden.

Kengetallen personeel per 31 december 2012 Medewerkers Mannen Vrouwen Fulltimers Parttimers Fte’s Gemiddelde leeftijd Gemiddeld dienstverband (in jaren) Ziekteverzuim Gemiddelde verzuimfrequentie Gemiddelde verzuimduur (dagen) Uitgaven t.b.v. opleidingen en coaching

19 10 9 10 9 16,2 46 12 2,3% 1,32 3,7 € 13.000

Activiteiten OR 2012 28 januari bijeenkomst Pensioenen georganiseerd voor werknemers In maart is een medewerkers tevredenheidonderzoek uitgevoerd 27 september is kennis gemaakt met de directeur / bestuurder en OR van St. Joseph uit Boxtel 11 oktober heeft de OR een cursus Fusie gevolgd Adviseur van Mede ingehuurd ter ondersteuning voor het fusie/samenwerkingstraject Samenwerking van de OR’s inzake fusie

11

Dienstverlening: minstens een 8 Wovesto vindt het belangrijk om de klant goed van dienst te zijn. Om dit klantgericht werken te stimuleren en verbeteren, laten we jaarlijks de kwaliteit van onze dienstverlening meten door Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH begeleidt en stimuleert corporaties bij het werken aan kwaliteit en ziet kwaliteit als een continu verbeterproces. In 2012 heeft Wovesto het KWH-Huurlabel opnieuw behaald en scoorde, net zoals in 2011, een 8,1. En dat past bij het doel dat we onszelf stellen: minstens een 8.

vertrouwenspersoon. In 2012 zijn er geen meldingen van een misstand gedaan. De klokkenluidersregeling vindt u op onze website, onder ‘Wovesto > Organisatie’.

AedesCode Als lid van branchevereniging Aedes, verbindt Wovesto zich aan de AedesCode. Deze code beschrijft de maatschappelijke functie van corporaties op het gebied van wonen. Er staat in waar corporaties voor staan en waarop u hen kunt aanspreken. Integriteitscode Wovesto Integriteit is een belangrijk thema in onze samenleving en binnen corporatiewereld in het bijzonder. Integriteit begint bedrijfscultuur. Wovesto heeft haar integriteitbeleid vastgelegd een integriteits- en gedragscode. We spreken elkaar aan integriteit en het onderwerp komt aan bod in afdelingsoverleg personeelsbijeenkomsten. U vindt de integriteits- en gedragscode onze website, onder ‘Wovesto > Organisatie’.

de bij in op en op

Klokkenluidersregeling Wovesto vindt het belangrijk dat werknemers en mensen buiten de organisatie op een gestructureerde en veilige manier vermoedens van misstanden kunnen melden. Hiervoor heeft Wovesto een klokkenluidersregeling. In deze regeling staat beschreven hoe een misstand gemeld kan worden en hoe de verdere procedure verloopt. Wanneer iemand de betreffende misstand niet bij een leidinggevende wenst te melden, kan dit ook via de externe 12

Governance, bestuur en toezicht Wovesto kent een directeur / bestuurder, die Wovesto bestuurt. De Raad van Toezicht (hierna: RvT) ziet er op toe dat dit goed gebeurt. De Governancecode (onderdeel van de AedesCode) beschrijft op welke manier corporaties besturen en toezicht houden. De taken en bevoegdheden van de directeur / bestuurder en de toezichthouders staan beschreven in de statuten van de vereniging. Deze statuten vindt u op onze website onder ‘Wovesto > Organisatie’. Corporate Governance Governance beschrijft de handeling of werkwijze van besturen, de gedragscode en het toezicht op organisaties. Hierbij gaat het over transparantie, kwaliteit, effectiviteit en verantwoorden. Governancecode woningcorporaties De Governancecode is een onderdeel van de AedesCode. Deze code wordt door elk lid van de brancheorganisatie ondertekend. De Governancecode beschrijft op welke manier corporaties besturen en toezicht houden. Wovesto handelt volledig naar de Governancecode en AedesCode. U kunt ons aanspreken op het naleven hier van.

13

Bestuursverslag 2012 De visie en strategie zoals omschreven in het ondernemingsplan van Wovesto, vormen de leidraad voor het bestuur. Van de bestuurder wordt verwacht dat hij verantwoorde keuzes maakt, waarbij hij rekening houdt met de belangen van de leden van de vereniging, huurders en woningzoekenden. Wovesto in 2012 Ondernemingsplan 2011-2014 In 2012 is Wovesto aan de slag gegaan met de uitvoering van de doelstellingen voor 2012 uit het ondernemingsplan voor 2011-2014. In de volgende hoofdstukken leest u hoe we invulling hebben gegeven aan onze 6 speerpunten: Voor een brede doelgroep, maatschappelijk werkveld, groeien in kwantiteit en kwaliteit, een organisatie in ontwikkeling, optimaal inzetten van middelen en verkennen opties om samen te werken. Risicobeheersing De toekomst van de woningmarkt is onzeker. We hebben te maken met strenge toewijzingsregels en (nieuwe) heffingen vanuit de overheid. De mogelijkheden om nieuwbouw te financieren zijn afgenomen en risico’s nemen toe. Dit maakt dat we extra aandacht besteden aan het beheersen van risico’s. De rol van woningcorporaties De rol die woningcorporaties willen en horen te spelen in de maatschappij wordt opnieuw bediscussieerd en gedefinieerd. Wat ons betreft heeft de rol vooral te maken met betaalbare woningen voor lage inkomens, leefbaarheid, sociale samenhang in dorpen en wijken en het inspelen op de toenemende vraag naar wonen met zorg. Om deze rol goed te kunnen waarmaken geloven wij in de kracht van samenwerking. Ook hebben we ons afgevraagd of we met onze (kleine) omvang onze volkshuisvestelijke taak lokaal nog

kunnen garanderen. Hierbij vormen voornamelijk de omvang en de vereiste bekwaamheid van de organisatie een punt van aandacht. De kracht van samenwerking Samen met partners in ons werkveld ontwikkelen we oplossingen en plannen die we afzonderlijk van elkaar nooit zouden bedenken, laat staan alleen zouden kunnen uitvoeren. Een goed voorbeeld van zo’n samenwerking zijn de iWOP’s en iDOP’s in Sint-Oedenrode. Verschillende lokale partijen en dorpsgenoten werken samen aan de leefbaarheid van de dorpen en wijken. Het realiseren van de multifunctionele accommodatie De Loop’r in Olland is daar het tastbare bewijs van. Fusieverkenning Als gevolg van de vele ontwikkelingen en nieuwe regelgeving voor woningcorporaties, worden we als kleine corporatie steeds kwetsbaarder. Om onze huurders in de toekomst nog steeds van dienst te kunnen zijn, zijn we bezig met fusieverkenning. Sinds 2010 hebben we met verschillende corporaties de opties verkend om samen te werken of te fuseren. Uit deze verkenningen is Woonstichting St. Joseph naar voren gekomen als mogelijke partner om mee samen te werken of te fuseren. In opdracht van de twee Raden van Toezicht hebben de directeuren / bestuurders een zogenoemde meerwaardenotitie opgesteld. In deze notitie is de voorkeur voor fusie boven samenwerken uitgesproken. Daarnaast zijn ook de financiële posities en volkshuisvestelijke opgaven in beeld gebracht. Op basis van deze meerwaardenotitie hebben de Raden van Toezicht ieder afzonderlijk aangegeven het traject van fusie verder voor te willen bereiden. Met deze voorgenomen fusie spelen we in op de steeds veranderende buitenwereld die meer en meer vraagt van woningcorporaties. De eventuele weg richting fusie is niet zomaar afgelegd. Beide corporaties weten wat ze als resultaat willen: een nieuwe organisatie 14

die het belang van huurders voorop stelt en sterker is dan twee afzonderlijke organisaties. De nieuwe organisatie zal financieel sterk en gezond zijn, ofwel een echte partner op lokaal gebied. Door onze krachten te bundelen, halen we meer deskundigheid in huis. Ook onze investeringscapaciteit wordt groter als we samengaan. Daarmee kunnen we blijven investeren in betaalbare woningen, leefbaarheid en onderhoud. De rechtsvorm is voor de fusie een belangrijk onderdeel. De besturen van beide organisaties streven naar het opgaan in een stichting. Wovesto is een vereniging en enkele leden hebben in de Algemene Ledenvergadering van november 2012 kenbaar gemaakt dat zij de rechtsvorm vereniging willen handhaven. In het voorjaar van 2013 zal het waarborgen van de belangen van de huurders verder opgepakt worden door het opstellen van een samenwerkingsovereenkomst tussen de huurdersbelangenvereniging en Wovesto. In extra ledenvergaderingen zal over de rechtsvorm en het oprichten van de huurdersbelangenvereniging Sint-Oedenrode gesproken worden. Er kan pas concreet doorgegaan worden met de fusie als hier meer duidelijkheid over is. Dit betekent dat we niet eerder dan 2015 gefuseerd verder kunnen gaan. Profiel directeur / bestuurder Naam: L.A.M. (Leo) Overmars Geboren: 23-11-1954 In functie sinds: 1 september 2004 Aanstelling: voor onbepaalde tijd Salaris 2012: Volgens de sectorbrede beloningscode Bestuurders woningcorporaties, functieniveau D. De beloningen die op termijn beschikbaar worden gesteld (bijvoorbeeld pensioen) zijn conform de CAO Woondiensten. Wovesto kent voor de directeur / bestuurder geen leaseregeling of een vaste onkostenvergoeding. De gemaakte reis- en onkosten worden vergoed.

Nevenfuncties directeur / bestuurder Bestuurslid Stichting Startercollectief Oedenrode (tot 1-4-2012) Bestuurslid Platform Middenen Woningcorporaties (MKW)

Sint-

- Onbezoldigd - Geen belangenverstrengeling

Kleine

- Onbezoldigd - Geen belangenverstrengeling

Belangenverstrengeling In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen of transacties waarin tegenstrijdige belangen zouden kunnen spelen met betrekking tot de directeur / bestuurder. De directeur / bestuurder is tevens bestuurder van Holding Onze Huize BV. Deze BV is in 2004 opgericht om Wovesto als moederorganisatie de mogelijkheid te bieden nevenactiviteiten te ontwikkelen die om fiscale of juridische redenen niet door Wovesto kunnen worden gerealiseerd. De stichting verricht momenteel geen activiteiten. Verklaring inzet middelen Tot slot verklaar ik als directeur / bestuurder van Wovesto dat alle middelen uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Hierbij stel ik het jaarverslag, met goedkeuring van de Raad van Toezicht en de Algemene Ledenvergadering van juni 2013, vast. Sint-Oedenrode, 13 juni 2013

Leo Overmars Directeur / bestuurder

15

Raad van Toezicht De Raad van Toezicht (hierna: RvT) is verantwoordelijk voor het toezicht op de uitvoering van de strategische koers van de organisatie. In dit hoofdstuk legt de Raad van Toezicht van Wovesto verantwoording af over het jaar 2012. De Governancecode Woningcorporaties is hierbij de leidraad. Op pagina 13 zijn de inhoud en betekenis van de Governancecode toegelicht.

werkzaamheden volgens een door de RvT in 2011 vastgesteld remuneratiereglement. In dit reglement zijn de samenstelling, doel en aard van de werkzaamheden, de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de remuneratiecommissie opgenomen. De remuneratiecommissie werkt aan de hand van een door haar opgesteld jaarplan dat door de RvT is vastgesteld.

Bijeenkomsten In 2012 waren er 7 reguliere vergaderingen van de RvT. Daarnaast waren er 5 extra vergaderingen die in het teken stonden van fusie en samenwerking. Tijdens de jaarlijkse ‘heidag’ lag de nadruk op de gevolgen van diverse overheidsmaatregelen, de voorgenomen fusie en besluitvorming rondom nieuwbouwprojecten. In maart heeft de RvT een overleg gevoerd met het voltallige college van B&W en ambtenaren beleid en volkshuisvesting. Het doel van dit gesprek was persoonlijke kennismaking en het uitwisselen van visies op het terrein van volkshuisvesting. Tijdens de jaarlijkse excursie heeft de RvT een groot deel van het woningbezit van Wovesto bekeken, met bijzondere aandacht voor de nieuwbouwprojecten.

Auditcommissie De auditcommissie is in 2012 ingesteld en bestaat uit mevrouw H. van den Heuvel en de heer C. van der Vleuten. De auditcommissie heeft een uitgebreid takenpakket. Zij ziet toe op de interne risicobeheersingsen controlesystemen en de financiële informatieverschaffing door de directeur / bestuurder. Daarnaast hebben ze rechtstreeks contact met de externe accountant en letten er op dat de aanbevelingen van de accountant worden opgevolgd.

Samenstelling en taakverdeling De taken en rol van de RvT staan beschreven in de statuten van de vereniging. De RvT bestond in 2012 uit 5 leden. Op pagina 19 staat een overzicht met gegevens van elk lid, zoals leeftijd, hoofdfunctie, nevenfuncties, datum van (her)benoeming of aftreden, honorarium en het lidmaatschap van eventuele commissies. De RvT kende al een remuneratiecommissie en in 2012 is ook een auditcommissie ingericht.

Herbenoeming In 2012 is de samenstelling van de RvT niet gewijzigd. Mevrouw L. Bongenaar is in juni door de Algemene Ledenvergadering herbenoemd voor de termijn van vier jaar.

Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestaat uit mevrouw C. van der Pas en de heer R. Braat. De remuneratiecommissie vervult haar

Zittingsduur De leden van de RvT worden benoemd door de Algemene Ledenvergadering voor een termijn van vier jaar. Deze termijn kan eenmaal met vier jaar worden verlengd.

Onafhankelijkheid Alle leden van de RvT zijn onafhankelijk. Bij de werving en selectie van nieuwe leden in 2010 is de onafhankelijkheid van elk lid getoetst. Wovesto hecht grote waarde aan brede maatschappelijke betrokkenheid van leden van de RvT. De sterke maatschappelijke rol en verantwoordelijkheid van Wovesto vraagt om toezichthouders die 16

maatschappelijk betrokken zijn bij de gemeenschap en het werkgebied. In de zelfevaluatie is hier aandacht aan besteed en geconstateerd dat de RvT voldoet aan de aan zichzelf opgelegde criteria. In 2012 waren er geen transacties met tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvT betrokken waren. Er is geen gebruik gemaakt van de klokkenluidersregeling. Deskundigheid De eisen waaraan een lid van de RvT moet voldoen, staan omschreven in een profielschets. De profielschets is opgenomen in de statuten van de vereniging. Collegiaal model De RvT van Wovesto gaat uit van een collegiaal model waarbij de leden gezamenlijk verantwoording voor besluiten nemen. De RvT streeft naar consensus in de besluitvorming. Strategie en doelstellingen De RvT houdt toezicht op de doelstellingen en de strategie van Wovesto. Het strategische beleid en bijbehorende doelstellingen zijn geformuleerd in het Ondernemingsplan 2011-2014. In 2012 stonden de volgende strategische beleidsonderwerpen op de agenda:  Mogelijke fusie of samenwerking  Huurprijsbeleid  Participatiebeleid  Personeelsbeleid  Nieuwbouwprojecten (groei woningbezit)  Statuten De statuten vragen om een noodzakelijke herziening. De RvT heeft zich hier inmiddels in voorbereidende zin over gebogen. Het traject van statutenwijziging wordt afgemaakt zodra er meer duidelijkheid is over het fusietraject en het traject van de herzieningswet.

Financiën en risicomanagement De RvT wordt geïnformeerd via kwartaalrapportages. Eens per jaar maken Wovesto en de financieel deskundigen uit de RvT (de auditcommissie) een risicoanalyse. Op basis van deze gegevens houdt de RvT toezicht op de verschillende werkvelden. In 2012 stonden de volgende onderwerpen met betrekking tot financiën en risicomanagement op de agenda:  Jaarrekening 2011  Begroting 2013  Kwartaalrapportages waaronder de go/no-go besluiten over bouwactiviteiten en investeringen  Rapportages van de accountant  Risicomanagement De RvT heeft tijdens de Algemene Ledenvergaderingen in 2012 een positief advies aan de leden afgegeven voor zowel de jaarrekening 2011 als de begroting 2013. Kwaliteitsbeleid en belanghouders Wovesto staat midden in de samenleving. Daarom besteedt de RvT ook aandacht aan beleid dat relevant is voor huurders, woningzoekenden en andere belanghouders. In 2012 stonden de volgende onderwerpen met betrekking tot kwaliteitsbeleid en belanghouders op de agenda:  Huurprijsbeleid  Verslag periodiek overleg met de gemeente  Hoofdlijnen personeelsbeleid  De voorbereiding van de Algemene Ledenvergaderingen  De criteria bij samenwerking en fusie. Wet- en regelgeving Wovesto voldoet aan de huidige wet- en regelgeving voor de woningcorporatiesector. In dit kader heeft de RvT de beoordelingsbrieven van het CFV en het ministerie van Binnenlandse 17

Zaken en Koninkrijksrelaties besproken. De RvT heeft aan Ernst & Young de opdracht gegeven voor de accountantscontrole 2012. De managementletter van Ernst & Young is met de accountant besproken. In het bijzonder is gesproken over wetswijzingen en consequenties voor Wovesto. Extern toezicht De RvT heeft opdracht gegeven aan Ernst & Young voor de controle jaarrekening 2012. Het verslag van de accountant en het jaarverslag zijn in aanwezigheid van de accountant besproken. Het CFV en het WSW houden toezicht op de financiële positie van Wovesto. Het CFV gaf een positief oordeel ten aanzien van de financiële positie van Wovesto. Het WSW heeft het borgingsvolume voor de plannen 2013 – 2014 toegezegd. Professionele ontwikkeling De deskundigheid van de leden van de RvT werd in 2012 bevorderd door:  Lidmaatschap van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)  Het bezoeken van relevante congressen en cursussen  Een abonnement op het Aedes-magazine  Presentaties door deskundigen over actuele onderwerpen Werkgeversrol Raad van Toezicht In het kader van de jaarcyclus functioneren en beoordelen van de bestuurder voerde de remuneratiecommissie drie gesprekken met de directeur / bestuurder: een doelstellingengesprek, een functioneringsgesprek en een beooordelingsgesprek. Daarnaast voerde de remuneratiecommissie gesprekken met de directeur / bestuurder over de functiebeschrijving directeur / bestuurder conform het functiegebouw binnen Wovesto. Aansluitend hieraan heeft de RvT bij de in deze beschrijving opgenomen competenties

gedragsindicatoren geformuleerd. Deze indicatoren dienen als checklist bij het tot stand komen van de beoordeling. De functiebeschrijving directeur / bestuurder evenals de lijst met gedragsindicatoren wordt begin 2013 formeel vastgesteld. Het bezoldigingsbeleid van de directeur / bestuurder is in 2012 niet gewijzigd. Eigen functioneren Raad van Toezicht Naast de vormgeving van de werkgeversrol heeft de RvT ook haar eigen functioneren geëvalueerd. Door middel van een jaarlijkse zelfevaluatie versterkt de RvT haar (toezichthoudend) functioneren en levert daarmee een bijdrage aan het optimaal functioneren van Wovesto. Raad van Toezicht en de Ondernemingsraad De remuneratiecommissie voert namens de RvT één keer per jaar overleg met (een delegatie van) de Ondernemingsraad. In dit overleg komen het functioneren en de ontwikkeling van de organisatie, de relatie van Ondernemingsraad met de bestuurder en het welzijn en welbevinden van de medewerkers aan de orde. Honorering Raad van Toezicht De huidige beloning van de RvT is in overeenstemming met de Sectorbrede Beloningscode. De honorering is via de wet op de topinkomens en de uitgebrachte tabel met vergoedingen per grootteklasse aan nieuwe grenzen gebonden. De leden van de Raad van Toezicht krijgen een vergoeding conform het overzicht op pagina 19. Goedkeuring jaarverslag De RvT van Wovesto geeft hierbij haar goedkeuring aan de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag van 2012.

18

Dankwoord De RvT bedankt alle medewerkers van Wovesto voor hun inzet en de behaalde resultaten in 2012. Ook bedankt zij de maatschappelijke partners van Wovesto, die dit mede mogelijk maakten. Namens de Raad van Toezicht, Rini Braat voorzitter Profielen leden Raad van Toezicht Naam (geboortejaar) Functie in RvT De heer R. Braat (1952) voorzitter per 7 juni 2011 lid remuneratiecommissie Mevrouw Ir. L. Bongenaar (1959) vice-voorzitter per 7 juni 2011 Mevrouw Drs. C. van der Pas (1958) lid remuneratiecommissie De heer Ir. C. van der Vleuten (1960) lid auditcommissie

Lid sinds 8 juni 2010

Aftreden / Herkiesbaar Herkiesbaar in 2014

Honorering

Huidige functie

Nevenfuncties

€ 7.125,-

Directeur / bestuurder Stichting Sint Josephscholen te Nijmegen.

Projectleider/auteur voor uitgeverij Malmberg, vrijwilliger Martinusparochie.

2 juni 2008

Aftredend 2016

€ 4.750,-

Beleidsadviseur Laarbeek.

8 juni 2010

Herkiesbaar in 2014

€ 5.937,50

Zelfstandig coach en trainer, BeYourTalent Coaching & Training.

Bestuurslid van vrouwennetwerkorganisatie Soroptimisten. Voorzitter Vrouwennetwerk SintOedenrode.

8 juni 2010

Herkiesbaar in 2014

€ 4.750,-

Mevrouw H. van den Heuvel (1969) lid auditcommissie

8 juni 2010

Herkiesbaar in 2013

€ 4.750,-

Directeur van Van der Vleuten Raadgevers (dienstverlener op gebied van o.a. ruimtelijke ordening en taxaties onroerende zaken). Adviseur interne controle bij BrabantZorg.

in

bij

gemeente

Lid RvC Rabobank SintOedenrode/Schijndel.

Penningmeester Buurtvereniging Heikant.

19

Verhuur Er komt steeds meer vraag naar (sociale) huurwoningen. Dat betekent dat ook in Sint-Oedenrode de druk op de bestaande huurvoorraad groter wordt. De woningmarkt Het aantal woningzoekenden is in het afgelopen jaar met 59 toegenomen ten opzichte van 2011. Het aantal actief woningzoekenden is met 69 toegenomen. Woningzoekenden kunnen bij Wovesto kiezen om ‘actief’ of ‘passief’ ingeschreven te staan. De actief woningzoekende krijgt aanbod op volgorde van inschrijftijd. Gemiddeld staat een woningzoekende 14 maanden als ‘actief woningzoekende’ ingeschreven voordat men voor een woning in aanmerking komt. Dit is niet veranderd ten opzichte van 2011. Op onze website verantwoorden wij elk kwartaal de toewijzingen. Deze kunt u vinden onder ‘Ik zoek een woning > Verantwoording’. Toewijzingen Wovesto bezit woningen in zowel Sint-Oedenrode, als Boskant, Nijnsel en Olland. Bij het toewijzen van woningen houden we rekening met enerzijds de inschrijfduur van de woningzoekende en anderzijds de relatie tussen huurhoogte en inkomen. Vanaf 1 januari 2012 wijzen we woningen met een huur tot € 664,66 alleen nog maar toe aan woningzoekenden met een inkomen tot € 34.085,-. Slechts een enkele uitzondering (maximaal 10%) is hierop mogelijk, bijvoorbeeld voor mensen die een bepaalde zorgindicatie hebben. In 2012 werden in totaal 84 woningen toegewezen. De acceptatiegraad is 71 %, dat wil zeggen dat 71 % van de woningzoekenden een schriftelijk aangeboden woning bij het eerste aanbod accepteert. Redenen om een woning te weigeren zijn onzekerheid over het inkomen of niet voldoende geld voor de verhuizing en inrichting.

Woningzoekenden en toewijzingen per 31 december 2012 Aantal ingeschreven woningzoekenden

1.978

Aantal actief woningzoekenden 209 starters en 413 doorstromers 100 ouder dan 70 jaar 23 urgenten

622

Aantal toewijzingen Aantal toewijzingen 90%-regel

84 92,4 %

Portefeuille per 31 december 2012 Centrum Woningen Overige vhe’s Totaal

Boskant

Nijnsel

Olland

Totaal

1.191

32

96

18

1.337

244

2

1

0

247

1.435

34

97

18

1.584

20

Keuzevrijheid en Zelf Aangebrachte Voorzieningen Huurders vinden het belangrijk dat zij zich thuis voelen in de woning die zij huren en willen daarom invloed kunnen uitoefenen op de inrichting van de woning. Ook voor Wovesto is dit van belang, want niet alleen zorgen tevreden klanten beter voor de woning, ook zijn ze minder snel geneigd te verhuizen, omdat ze tevreden zijn. Daarnaast is er natuurlijk niets leukers dan te werken voor een tevreden klant. Hoe huurders invloed kunnen uitoefenen op de inrichting van hun woning? Bij nieuwbouw proberen we kandidaat huurders in een vroeg stadium te betrekken bij het planproces. Dan kunnen in ieder geval de belangrijkste en grootste keuzes nog gemaakt worden. Het betreft dan voornamelijk zaken die met het afwerkingniveau te maken hebben. Ook bij de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden kunnen onze huurders dergelijke keuzes maken. Voor zittende huurders is er de mogelijkheid de woning naar eigen smaak aan te passen. Wovesto kent een beleid aangaande Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV), waarin huurders veel vrijheid krijgen om wijzigingen in het gehuurde aan te brengen. In 2012 zijn er in totaal 97 ZAV-aanvragen behandeld. De brochure over ZAV vindt u op onze website onder ‘Informatie > Brochures & Folders’.

Op de eerste plaats worden klachten intern opgelost. Blijft er ontevredenheid bij de klant bestaan, dan kan men een klacht indienen bij de regionale klachtenadviescommissie. Op onze website vindt u het klachtenformulier voor de klachtenadviescommissie onder ‘Informatie > Brochures & Folders’.

Klachtenprocedure en klachtenadviescommissie Gelukkig, zo mogen we wel stellen, zijn er ook in 2012 geen officiële klachten bij Wovesto ingediend. Dit geldt ook voor voorgaande jaren. Er was weliswaar een klachtenadviescommissie, maar deze werd nooit ingeschakeld. Daarom is besloten om een gezamenlijke klachtenadviescommissie op te richten met Huis & Erf uit Schijndel en Woonstichting St. Joseph uit Boxtel. De regionale klachtenadviescommissie bestaat uit 4 personen, waarvan 1 functie is ingevuld door een persoon uit Sint-Oedenrode. De klachtenadviescommissie wordt ondersteund door de manager Woondiensten. 21

Verkoop Naast het huren van een woning bij Wovesto, is er ook de mogelijkheid om een woning te kopen. Wovesto streeft er naar om 15 bestaande woningen per jaar te verkopen. Waarom verkopen we woningen? We verkopen woningen omdat er vraag is naar goedkope koopwoningen en omdat het ons extra middelen oplevert die we kunnen investeren in projecten. Welke woningen verkocht mogen worden, staat in ons Strategisch Voorraadbeheer (SVB) beschreven. Per jaar willen we 15 woningen verkopen. Welke woningen verkopen we? Bijna de helft van ons bezit hebben we aangegeven dat deze mogelijk voor verkoop in aanmerking komen. Dit wil niet zeggen dat we deze allemaal willen verkopen, maar dat het wel mogelijk is om deze woningen te kopen. Verkopen van woningen gebeurt op verzoek van de zittende huurder of bij mutatie.

Slimmer Kopen®-woning weer verkopen? Wanneer een met Slimmer Kopen® gekochte woning weer te koop wordt gezet, koopt Wovesto de woning in principe terug. We verrekenen dan de korting en waardeontwikkeling met de bewoner. Door de woning terug te kopen, kunnen we deze opnieuw op de koopmarkt verkopen. Op die manier ontstaat er een vaste voorraad Slimmer Kopen®-woningen. Slimmer Kopen® in 2012 In totaal heeft Wovesto een Slimmer Kopen®-voorraad van 74 woningen. In 2012 verkocht Wovesto 14 woningen met de Slimmer Kopen®-regeling. Eind 2012 zijn 4 woningen teruggekocht van een bewoner en opnieuw aangeboden met de Slimmer Kopen®-regeling. Hiervan zijn er in 2012 nog geen verkocht.

Verkocht in 2012 In 2012 verkochten we 17 woningen, 14 als Slimmer Kopen®woningen en 3 ‘gewone’ verkopen. Hiermee hebben we voor het jaar 2012 onze doelstelling behaald. Slimmer Kopen® Slimmer Kopen® is een woonproduct voor wie het moeilijk is om zelfstandig een huis of appartement te kopen. Door een korting van maximaal 25% op de marktwaarde te geven, wordt het voor starters makkelijker een woning te kopen. Slimmer Kopen® is er voor nieuwbouw en bestaande bouw. Lees meer over Slimmer Kopen® in de brochure. De Slimmer Kopen®-brochure vindt u op onze website onder ‘Informatie > Brochures & Folders’.

22

Betaalbaarheid Wovesto wil woningen aanbieden met een huurprijs die past bij de doelgroep. Betaalbaar wonen De afgelopen jaren is de jaarlijkse huurverhoging inflatievolgend geweest. De huurverhoging op 1 juli 2012 was daarom 2,3%, de inflatie over 2011. 97% van de huurwoningen valt onder de huurtoeslaggrens en daarmee onder DAEB. De gemiddelde huur bedraagt € 475,-, dat is 65,4% van de maximaal toegestane huur. Met het oog op de heffing saneringssteun en de verhuurdersheffing, zien wij ons genoodzaakt de komende jaren de huren extra te verhogen. De uiteindelijke verhoging is afhankelijk van de richtlijnen van de overheid en de hoogte van de verhuurdersheffing in de komende jaren.

Woningvoorraad Wovesto per 31 december 2012 Woning Goedkoop < €366,37 Betaalbaar €366,68 – €524,37 Middeldure woningen €524,38 – €561,98 Dure woningen €561,99 – €664,66 Geliberaliseerde woningen > €664,66 Totaal

Aantal 146

Percentage 11%

861

64%

155

12%

129

10%

46

3%

1.337

100%

Korting op verzekeringen Betaalbaarheid heeft ook te maken met woonlasten, waaronder verzekeringen. Huurders van Wovesto kunnen bij een lokale bank een extra korting van 10% ontvangen op hun ‘Alles-in-één-polis’. Deze korting kan oplopen tot tientallen euro’s per jaar. Wovesto treedt hierbij niet op als tussenpersoon en heeft hier geen rol in.

23

Onderhoud Wovesto wil het kwaliteitsniveau van de woningen hoog leggen en houden. Dat doen we als we nieuwbouwplannen ontwikkelen, maar ook als woningen wat verouderd raken. Om de kwaliteit aan te laten sluiten bij de eisen van deze tijd investeren we in onze woningen. In 2012 zijn in totaal 15 woningen gerenoveerd, 219 woningen geschilderd en 13 c.v.-ketels vervangen. Groot onderhoud Om de kwaliteit van ons bezit op peil te houden voeren we elk jaar bij een deel van ons bezit groot onderhoud uit. In 2012 betrof het een complex van 15 woningen aan de Florisstraat, Dille, Laurier en Tijm. Naast de standaardwerkzaamheden die uitgevoerd worden, wordt aan bewoners ook een keuzemogelijkheid voorgelegd voor aanvullende werkzaamheden.

C.V.-ketels In 2012 zijn 13 nieuwe c.v.-ketels aangebracht. Bij het vervangen van c.v.-ketels wordt uitsluitend gebruik gemaakt van HR-c.v.ketels. Verhuiskostenvergoeding en tegemoetkomingen Er is een landelijke regeling voor het verstrekken van verhuiskostenvergoedingen indien huurders op basis van herstructureringsplannen andere woonruimte aangeboden krijgen. Dit heeft zich bij Wovesto in 2012 niet voorgedaan. De huurders van de 15 woningen waarbij we in 2012 groot onderhoud hebben uitgevoerd, hebben van Wovesto wel een tegemoetkoming gekregen voor het ongemak.

Bij de standaardwerkzaamheden behoort het vervangen van buitenkozijnen en –deuren. In overleg met de bewoners (en daar waar het nodig is) worden de keuken, toilet en douche gerenoveerd. Bij 10 woningen werd de c.v.-ketel vernieuwd in combinatie met het aanbrengen van zonnepanelen en een zonneboiler. Deze zonnepanelen produceren warm tapwater waardoor de energiekosten zullen verminderen. Na dit groot onderhoud is het energielabel van deze woningen van energielabel D naar energielabel B gestegen. Schilderwerk In 2012 werd in totaal bij 219 woningen het schilderwerk uitgevoerd. Hierbij gaat het om het uitvoeren van buitenschilderwerk, zoals de kozijnen, deuren en andere houten onderdelen. Deze werkzaamheden zijn door 4 schildersbedrijven uitgevoerd.

24

Beheer Wovesto biedt huiseigenaren of eigenaren van maatschappelijk en commercieel vastgoed haar kennis en deskundigheid aan in de vorm van dienstverlening bij het beheer. Vestobeheer Vestobeheer verzorgt het bestuur en beheer van appartementencomplexen en gebouwen in opdracht van de eigenaar-bewoners. In 2012 had Vestobeheer 86 woningen in SintOedenrode in beheer. VvE staat voor Vereniging van Eigenaren. Dit is een vereniging van eigenaren die een appartementsrecht hebben in een (appartementen)complex. In de VvE wordt het beleid ten aanzien van beheer en onderhoud door de gezamenlijke eigenaren besproken en vastgesteld. Beheer Campus Fioretti Het Starterscollectief huisvest, samen met gemeente SintOedenrode, startende ondernemers in Campus Fioretti, een voormalige middelbare school. In opdracht van gemeente SintOedenrode beheert Wovesto Campus Fioretti. Net zoals bij VvEbeheer verzorgt Wovesto het dagelijks beheer en zijn we het eerste aanspreekpunt voor huurders.

25

Projecten In 2012 heeft de uitvoering van 4 nieuwbouwprojecten plaatsgevonden, waarvan er 1 in 2012 is opgeleverd en 3 begin 2013 worden opgeleverd.

worden de woningen gebouwd met milieuvriendelijke materialen. Slimme installaties zorgen voor een gezond binnenmilieu, comfortabel wonen en lage woonlasten. De woningen worden begin 2013 opgeleverd.

Projecten opgeleverd in 2012 Kinderdagverblijf Meierij Dit kinderdagverblijf is gerealiseerd in een appartement aan de Meierij, dat door middel van een aanbouw hiervoor geschikt is gemaakt. Het nieuwe kinderdagverblijf is in oktober opgeleverd. Eind oktober 2012 ontving ‘De Verbinding’ de sleutels en werd de nieuwe accommodatie in gebruik genomen. Projecten in uitvoering Hart van Olland Half oktober is het voormalige gebouw ‘De Holm’ gesloopt om plaats te maken voor het inrichten van het voorterrein. Vanaf dat moment is het nieuwe gebouw in gedeeltes in gebruik genomen, ondanks dat het gebouw nog niet helemaal af was. Met veel enthousiasme is het gebouw ontvangen. Het doet onder andere dienst als ontmoetingsplek, verenigingsgebouw, eetpunt voor ouderen en gymzaal. Vanaf 7 januari 2013 hebben de basisschool De Sprongh en Kinderopvang Humanitas hun afdelingen in gebruik genomen. Het weekend van 11, 12 en 13 januari 2013 werd het gebouw feestelijk geopend. Vanaf het moment van de opening heeft het gebouw de naam ‘De Loop’r’ gekregen. Energieneutrale woningen: duurzaam wonen Op 27 februari 2012 is Wovesto gestart met de bouw van 27 energieneutrale woningen. Aan de Dille (wijk Kienehoef) worden 7 woningen gebouwd en de overige 20 woningen komen aan de Knotwilg in Boskant. Buiten dat de woningen zeer energiezuinig zijn, 26

Projecten in voorbereiding Koningsvaren In samenwerking met de initiatiefgroep zijn de voorbereidingen van het project Koningsvaren aan de Zwembadweg afgerond. De omgevingsvergunning is door de gemeente verstrekt en met de bouw kan worden begonnen. Op 15 september 2012 is de verkoopcampagne gestart met een inloopdag. De belangstelling voor het project was groot. Potentiële kopers tonen zich enthousiast over opzet, indeling, kosten, kwaliteit, achterliggende gedachte etc. Vanwege de financiële crisis en de problemen op de woningmarkt, hebben de potentiële kopers zich teruggetrokken. In 2013 onderzoeken we de mogelijkheden om het project aan te passen naar een betaalbaar huurwoningen project.

Lieshoutseweg Medio 2012 is het gewijzigde bestemmingsplan van Nijnsel vastgesteld. Dit geeft ons de mogelijkheid om het project, waarin appartementen komen die speciaal voor de Stichting Dichterbij en Labyrint Zorg zijn ontwikkeld, te gaan bouwen. Vanwege het wijzigen van het overheidsbeleid ‘scheiden van wonen en zorg’ hebben de beide partners aangegeven geen belangstelling meer te hebben voor dit project. Momenteel onderzoeken we of er op deze locatie reguliere appartementen gebouwd kunnen worden.

Kapittelhof/Rabobank Het pand van de Rabobank aan de Markt krijgt door de fusie van de bank een andere functie. Door deze functiewijziging komt de locatie vrij voor herontwikkeling. Wovesto heeft direct achter de Rabobank 20 huurappartementen zonder lift. Deze woningen voldoen niet meer aan de eisen anno 2012. Met projectontwikkelaar Van Stiphout als kartrekker is er een invulling gemaakt voor de gecombineerde locatie. De gemeenteraad heeft het plan niet goedgekeurd. In 2013 wordt onderzocht hoe het plan aangepast kan worden zodat het voldoet aan de eisen van de gemeenteraad. Naar verwachting kan de start van de bouw nog enkele jaren duren. Hoge Vonderstraat 44 Wovesto heeft het project aan de Hoge Vonderstraat 44 in november 2012 aanbesteed. Het wooncomplex is speciaal ontwikkeld voor cliënten van Labyrint Zorg. Het gebouw biedt plaats aan 8 bewoners die ieder een eigen appartement bewonen. Daarnaast beschikt het gebouw over een gezamenlijke verblijfsruimte en een kantoorfunctie voor Labyrint. Met de bouw is begin 2013 gestart.

Een overzicht van alle projecten vindt u in de tabel op de volgende pagina. 27

Nieuwbouwplannen per 31 december 2012 Straat- / Plannaam

Aantal

Huur / Koop

Doelgroep

Soort woning

1

Huur

De Verbinding Kinderdagverblijven

Kinderdagopvang

Hart van Olland

1

Huur

Bewoners Olland

Multifunctionele accommodatie

Energieneutrale woningen (Knotwilg) Energieneutrale woningen (Dille)

20

Huur

Woningzoekenden

7

Huur

Woningzoekenden

Duurzame eengezinswoningen (met berging/garage) Duurzame eengezinswoningen (met berging)

Koningsvaren

-

Huur

Kapittelhof / Rabobank

35

Huur

Woongroep Koningsvaren, woningzoekenden Woningzoekenden

Appartementen, algemene ruimte en parkeerkelder Appartementen en parkeerkelder

Hoge Vonderstraat 44

8

Huur

Cliënten Labyrint Zorg

Wooneenheden met algemene ruimte

Borchmolendijk

4 1 -

Huur en koop Huur en koop Huur

Woningzoekenden Ondernemers Woningzoekenden

Appartementen Commerciële (bedrijfs)ruimte Appartementen

Opgeleverd in 2012 Kinderdagverblijf Meierij In uitvoering

In voorbereiding

Lieshoutseweg (opnieuw in onderzoeksfase)

28

Duurzaamheid Wovesto heeft in januari 2012 haar duurzaamheidvisie- en beleid vastgesteld. Zowel voor nieuwbouwprojecten als voor de bestaande woningvoorraad zijn uitgangspunten geformuleerd om invulling te geven aan het duurzaamheidvraagstuk. In 2012 hebben we alle woningen voorzien van het energielabel. Bestaande woningvoorraad 85% van de woningen heeft een groen energielabel, A, B of C. De bestaande woningvoorraad zal tijdens de uitvoering van renovaties worden verbeterd ten aanzien van het energielabel. Hierbij hanteert Wovesto de vernieuwde uitgangspunten die het RMB hanteert. Het RMB is een samenwerkingsverband tussen 13 gemeenten in Noordoost-Brabant. Zij levert expertise en kennis op het gebied van onder andere milieubeleid, gebiedsontwikkeling en duurzame ontwikkeling. Het uitgangspunt dat Wovesto hanteert bij renovaties is dat het energielabel minimaal met 2 labelstappen stijgt of op een B-label uitkomt. De isolatiemaatregelen die uitgevoerd worden bestaan uit het aanbrengen van HR++-beglazing, zonnecollectoren met boiler in combinatie met een HR-ketel en isolatievoorzieningen aan de dakconstructie. Materialen die tijdens de renovaties worden toegepast zijn duurzaam. Daarnaast treffen we bij mutaties isolatiemaatregelen om woningen met een D-label te verbeteren naar een C-label. Door deze kwaliteitsverbetering wordt de kale huurprijs iets hoger, maar (grotendeels) gecompenseerd door een lagere energierekening. De woonkosten blijven gelijk. 3,5% van de woningen hebben een E-, F- of G-label. Voor deze woningen worden sloop- en vervangende nieuwbouwplannen gemaakt. Aanvullende (isolatie)maatregelen kunnen ook op verzoek van een huurder in de vorm van een ZAV worden uitgevoerd.

Energielabels bezit Wovesto per 1 januari 2013 Label

Aantal woningen 261

Percentage van totaal bezit 19,5 %

Cumulatief percentage 19,5 %

350

26,2 %

45,7 %

536

40,1 %

85,8 %

D

143

10,7 %

96,5 %

E

36

2,7 %

99,2 %

F

8

0,6 %

99,8 %

G

3

0,2 %

100 %

1.337

100%

100%

A B C

Totaal

29

Nieuwbouw Momenteel ligt voor nieuwbouwplannen de energieprestatiecoëfficient (EPC) wettelijk op 0,6. In het duurzaamheidbeleid wordt voorzien dat de EPC met 20% per 2 jaar afneemt. Dit betekent dat voor de nieuwbouwplannen de EPC in 2020 uit komt op 0. Energieneutrale woning In 2012 bouwde Wovesto 27 energieneutrale woningen, 7 woningen op de locatie Dille en 20 woningen aan de Knotwilg. Bij deze woningen betalen de bewoners, buiten vastrechtkosten, nagenoeg geen energiekosten. Het is van groot belang dat bewoners goed geïnstrueerd worden over de woning en de installaties. Daarnaast is het van belang dat er een goede monitoring en terugkoppeling plaats vindt naar bewoners en installateur/adviseur. Verder zijn deze woningen gebouwd met milieuvriendelijke materialen. Daarnaast is er veel aandacht besteed aan een gezond binnenklimaat in de woning, dat verkregen wordt door onder andere natuurlijke ventilatie. De woningen hebben een EPC kleiner dan nul. Multifunctionele accommodatie Hart van Olland Bij de bouw van de multifunctionele accommodatie in Olland zijn diverse maatregelen toegepast in het kader van duurzaamheid. De klaslokalen zijn uitgevoerd conform het ‘frisse school’-principe. Het gebouw is voorzien van een laag temperatuur vloerverwarmingssysteem dat gevoed wordt door een warmtepompinstallatie. Warmwater wordt opgewekt door middel van zonnecollectoren. PV-zonnepanelen produceren een gedeelte van de elektra en de verlichting in het gebouw is grotendeels uitgevoerd in de vorm van LED-verlichting. Het regenwater van het gehele terrein en gebouw wordt geïnfiltreerd in de bodem.

30

Doelgroep Zoals in ons ondernemingsplan te lezen is, zet Wovesto zich in voor een brede doelgroep. Specifiek worden daarbij genoemd: mensen met een laag inkomen, bijzondere doelgroepen zoals senioren en mensen met een beperking en starters. Senioren In verband met de dubbele vergrijzing die optreedt, is het voor Wovesto belangrijk om te kijken of het aanbod van ons bezit nog aansluit bij de (te verwachten) vraag. Mogelijk dient er tijdig ingespeeld te worden op tekorten die kunnen ontstaan, of dient een te verwachten overschot van een bepaald woningtype te worden aangepast voor een andere doelgroep. Dat het belangrijk is dat senioren zelfstandig kunnen blijven wonen, waarbij ze wel gebruik kunnen maken van allerlei zorgfaciliteiten, is duidelijk. Wovesto heeft 344 nultredenwoningen in haar bezit, die geschikt zijn voor deze senioren. Wovesto speelt in op de wijzigende wetgeving voor Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) en Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) door met lokale partners zorg aan huis mogelijk te maken. Met name bij appartementen geven gemeenschappelijke ruimten extra kansen voor zelfstandig wonen met zorg en welzijn op de hoek. Woningaanpassingen Vanuit de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) werden tot voor kort de benodigde woningaanpassingen uitgevoerd bij de huurders die dit nodig hadden. In 2012 is echter een proces tot stand gekomen wat bij de gemeente de ‘kanteling’ wordt genoemd. Dit proces is mede ingegeven door het feit dat er steeds minder voorzieningen vanuit de WMO betaald worden en dat er dus een steeds groter beroep op de huurders zelf wordt gedaan. Huurders die een woningaanpassing nodig hebben of anderszins een beroep op de WMO voorzieningen willen doen, worden gestimuleerd om zelf

naar een oplossing te zoeken. Slechts in uiterste gevallen kan een beroep op de WMO worden gedaan. Dit betekent dat het aantal WMO aanvragen bij de gemeente is teruggelopen. Dit merken wij ook bij Wovesto. In 2012 betrof het 3 woningaanpassingen (tegenover 20 in 2011).

Wonen met begeleiding Niet alleen senioren en andere woningzoekenden willen graag zelfstandig wonen. Ook mensen met een beperking willen zelfstandig wonen met allerlei voorzieningen binnen handbereik en hulp nabij. Binnen Sint-Oedenrode wordt deze hulp onder andere geboden door Stichting Dichterbij en Labyrint Zorg, partijen waar we nauw mee samenwerken. In samenspraak worden nieuwbouwplannen ontwikkeld en voor ‘reguliere huisvesting’ gezorgd. Wovesto heeft in totaal 22 woningen voor 42 cliënten van Labyrint en Dichterbij. Naast de beide genoemde zorginstellingen hebben er in 2012 ook een aantal oriënterende gesprekken plaats gevonden met ZorgOkee, een zorginstelling die zich richt op cliënten met autisme. 31

Starters Voor starters wordt het steeds lastiger om zich op de koopwoningmarkt te begeven. Enerzijds omdat er weinig doorstroming is en anderzijds omdat de regels om de financiering rond te krijgen steeds strenger worden. Dit betekent dat de hypotheeklast niet meer zo hoog mag zijn. Juist voor deze doelgroep heeft Wovesto het product Slimmer Kopen®. Hiermee kunnen starters op de koopmarkt op weg geholpen worden met kortingen op de marktwaarde van de woning tot wel 25%. Jongeren Wovesto heeft een beperkt aantal woningen uit haar bezit aangewezen voor jongeren onder de 23 jaar. In totaal gaat het hierbij om 43 woningen. Hogere inkomens 3% van het bezit van Wovesto is speciaal bestemd voor mensen met een hoger inkomen. Het gaat hierbij om woningen met een huurprijs boven € 664,66. Statushouders Gemeenten krijgen vanuit de overheid de verplichting statushouders te huisvesten. Wovesto ondersteunt de gemeente hierbij. In 2012 zijn 3 woningen toegewezen aan statushouders. Daarmee is de taakstelling volledig behaald.

32

Leefbaarheid Zoals in de missie van Wovesto staat beschreven, willen we bijdragen aan de leefbaarheid van wijken en kernen in de gemeente Sint-Oedenrode. Een deel van onze inkomsten zetten we daarom in voor de leefbaarheid. Sponsoring lokale initiatieven Sint-Oedenrode kent een actief verenigingsleven. Dit draagt bij aan de leefbaarheid van onze dorpen. Daarom sponsort Wovesto regelmatig lokale initiatieven. In 2012 gaf Wovesto € 5.125,- uit aan sponsoractiviteiten. In 2012 waren de grote projecten een kleedlokaal van voetbalvereniging Rhode en de speeltuin in de wijk Rooise Zoom. Verder steunden we diverse kleinschalige lokale activiteiten, zoals optredens van Seniorenorkest Dommelvolk, de Sinterklaasintocht en de KBO.

33

Wijken en kernen Wovesto draagt bij aan de leefbaarheid in alle dorpen. Om de leefbaarheid in Sint-Oedenrode te verbeteren heeft de gemeente iWOP’s en iDOP’s opgezet. Wovesto participeert in deze iWOP’s en iDOP’s. IWOP iWOP staat voor integraal wijkontwikkelingsplan. Wovesto neemt deel aan het iWOP Kienehoef, Kinderbos en Cathalijne.

Olland Momenteel worden in Olland werkzaamheden uitgevoerd in het kader van het iDOP. Voor de ontwikkeling van de multifunctionele accommodatie is een provinciale subsidie beschikbaar gesteld. Deze is volledig toegerekend aan het project. In deze accommodatie zijn de Stichting Gemeenschapshuis Olland, de basisschool, kinderopvang en een fysiotherapeut gevestigd. Het project is een grote aanwinst voor de leefgemeenschap in Olland.

Kienehoef, Kinderbos en Cathalijne In 2011 is gestart met het opstellen van het integrale wijkontwikkelingsplan voor Kienehoef, Kinderbos en Cathalijne. In ongeveer een jaar tijd is dit plan tot stand gekomen, waarna het begin 2012 is aangeboden aan de gemeenteraad. Op een informatiebijeenkomst in het gemeentehuis is het vervolgens gepresenteerd aan de wijkbewoners, die hier ook nog op konden reageren. Buiten de betrokkenheid bij het tot stand komen van het plan heeft Wovesto nog geen bemoeienis gehad in de uitwerking. IDOP IDOP staat voor integraal dorpsontwikkelingsplan. Wovesto denkt mee bij de iDOP’s Boskant, Nijnsel en Olland. Boskant Eind 2011 is voor de kern Boskant een ISV-subsidie toegekend. Momenteel worden de verbeterplannen verder uitgewerkt. Nijnsel Eind 2011 is er voor de kern Nijnsel een ISV-subsidie toegekend. In 2013 wordt hard gewerkt aan de voorbereidingen, zodat in 2014 de uitvoering plaats kan vinden.

34

Belanghouders en samenwerking Om onze klanten een goede dienstverlening te kunnen geven, zoeken we de samenwerking op met verschillende (maatschappelijke) partijen op verschillende terreinen. Algemene Ledenvergadering 2 keer per jaar houden we voor de huurders en woningzoekenden (belanghouders) van Wovesto een Algemene Ledenvergadering (ALV). Tijdens deze vergaderingen bespreken we punten als de begroting, jaarrekening, projecten en wijzigingen in de regelgeving en het beleid. We beantwoorden vragen en leggen verantwoording af aan de ALV. Met belanghouders in gesprek blijven Wovesto heeft een aantal manieren om met haar belanghouders te communiceren. Dit doen we via onze website www.wovesto.nl, ons eigen blad Beknopt, brochures waar antwoord gegeven wordt op veel vragen en via de lokale media. Daarnaast organiseren we elk jaar belanghoudersbijeenkomsten. In 2012 hebben we 6 belanghoudersbijeenkomsten georganiseerd. Zo zijn er bijeenkomsten geweest voor het project Hart van Olland, maar ook voor de projecten van de energieneutrale woningen en Koningsvaren. Daarnaast is er een jongerenvoorlichting over huisvesting geweest en een informatieavond voor 50-plussers over buurtpreventie in en rondom Odendael. In 2012 hebben we een participatiebeleid opgesteld. Hierin zijn nieuwe vormen van participatie beschreven, zoals het opzetten van bewonerscommissies, participatie bij nieuwbouw en onderhoud, de Burendag en participatie gericht op thema’s. Huurdersbelangenvereniging De invloed van de leden is geregeld via de Algemene Ledenvergadering. Wovesto wil de inspraakmogelijkheid van de

huurders over het te voeren beleid verbreden. Daarom is in november gestart met het opzetten van een huurdersbelangenvereniging. Deze huurdersbelangenvereniging krijgt haar eigen bestuur en statuten en zal op basis van een samenwerkingsovereenkomst met Wovesto, de belangen van de huurders en woningzoekenden gaan behartigen. Een belangrijk agendapunt voor de huurdersbelangenvereniging is de fusie met St. Joseph en de daarmee samenhangende omzetting van een vereniging naar een stichting. Met wie we samenwerken Als Wovesto hebben we, als maatschappelijke partij, een breed werkveld waarin we werkzaam zijn, zoals wonen, zorg, welzijn, onderwijs, veiligheid en toegankelijkheid. Om de klant op al deze gebieden zo goed mogelijk te helpen, werken we samen met verschillende partijen. Op pagina 36 is een totaaloverzicht te zien van de partijen waar we mee samenwerken. Maatschappelijk netwerk Drie keer per jaar komt het ‘maatschappelijk netwerk’ van SintOedenrode bij elkaar. Dit netwerk bestaat uit de volgende maatschappelijke organisaties: Wovesto, gemeente Sint-Oedenrode, Welzijn De Meierij, BrabantZorg, Humanitas, SKOSO en basisschool De Springplank. In deze bijeenkomsten spreken de organisaties over gezamenlijke maatschappelijke taken, projecten en de manier waarop ze door middel van samenwerking doelstellingen kunnen behalen.

35

Overzicht belanghouders en samenwerking Partij

Reden

Manier van contact

Gespreksonderwerpen

Leden van de vereniging, doelgroep van beleid en reden van bestaan.

-

Jaarrekening, begroting, beleid, plannen (nieuwbouw, groot onderhoud, herstructurering), actualiteiten - Prestatieafspraken - Woningbouwprogramma - Financiële continuïteit - Strategie - Leefbaarheidvraagstukken - Maatschappelijk vastgoed - Nieuwbouw en herstructurering - Woonzorgcomplex Odendael - Vraagstukken over wonen, zorg en welzijn - Signaleren van problemen - Bieden van zorg via huisvesting - Overige woonzorgconcepten Beschikbaarheid woningen voor de doelgroep van Labyrint Zorg. Beschikbaarheid woningen en mogelijkheden tot woningaanpassing voor de doelgroep van Stichting Dichterbij.

Primaire partners Huurders Woningzoekenden Gemeente Sint-Oedenrode

Natuurlijke samenwerkingspartner, waarmee meerjarenprestatieafspraken zijn vastgelegd op het gebied van o.a. woningvoorraad, huisvesting bijzondere doelgroepen, duurzaamheid en het nieuwbouwprogramma.

2x per jaar een Algemene Ledenvergadering Regelmatig overleg met bewonerscommissie Ad hoc wanneer relevant 3x overleg op ambtelijk en bestuurlijk niveau 6x projectenoverleg 3x Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting

Lid van maatschappelijk netwerk Sint-Oedenrode Zorg- en welzijnsinstellingen Welzijn De Meierij BrabantZorg

Partners in het behalen van maatschappelijke- en leefbaarheiddoelstellingen gericht op ieder die daar behoefte aan heeft, zorgbehoevenden en senioren.

Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is vanuit een van de twee partijen. Lid van maatschappelijk netwerk Sint-Oedenrode

Labyrint Zorg Stichting Dichterbij

Klant die woningen huurt voor haar cliënten met een Autisme Spectrum Stoornis. Klant die woningen huurt voor haar cliënten met een verstandelijke beperking.

Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is vanuit een van de twee partijen. Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is vanuit een van de twee partijen. Lid van maatschappelijk netwerk Sint-Oedenrode

Partner in het behalen van maatschappelijke- en leefbaarheiddoelstellingen gericht op probleemsignalering en integrale veiligheid. Partners in het behalen van maatschappelijk- en leefbaarheiddoelstellingen gericht op jeugd en jongeren (voorlichting).

- Neemt deel aan het signaleringsoverleg: 6 tot 8 keer per jaar (met meerdere partijen) - Verder wanneer nodig is Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is vanuit een van de twee partijen.

Secundaire partners Politie Onderwijsinstellingen en kinderopvangorganisaties SKOSO Obs De Springplank Humanitas De Verbinding Dorpsraden kleine kernen - Boskant - Nijnsel - Olland Stichting Toegankelijkheid

-

Probleemgevallen Veiligheid (in de buurten) Signaleren van problemen Brede school Multifunctionele accommodaties Maatschappelijk vastgoed

Lid van maatschappelijk netwerk Sint-Oedenrode (m.u.v. De Verbinding) Partners in het behalen van maatschappelijke- en leefbaarheiddoelstellingen gericht op de drie kleine kernen van Sint-Oedenrode.

- IDOP-ontwikkeling - Leefbaarheid kleine dorpskernen - Multifunctionele accommodaties

Stichting die zich inzet voor toegankelijkheid voor mensen met een beperking. Wordt geraadpleegd voor beoordelen toegankelijkheid nieuwbouwplannen.

Overleg vindt minimaal 1 keer per jaar plaats en wanneer daar vraag naar is vanuit een van de twee partijen.

- Toegankelijkheid bestaande bouw en nieuwbouw

Partners in het behalen van maatschappelijke- en leefbaarheiddoelstellingen op sportgebied. Belangrijke groep zakelijke partners in het realiseren van (nieuwbouw)projecten en onderhoud.

Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is vanuit een van de twee partijen. Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is vanuit een van de twee partijen.

- Mogelijkheden tot samenwerking

Tertiaire partners Sportverenigingen Zakelijke dienstverleners

- Opdrachtverstrekking en evaluatie

36

Financiën Het financiële beleid van Wovesto gaat uit van één van onze speerpunten: Het optimaal inzetten van middelen. Dat wil zeggen dat we ervoor zorgen dat we voldoende investeringen kunnen doen en dat we een financieel gezond bedrijf zijn. Financiële beoordeling Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordelen bijna elke corporatie in Nederland. Het CFV doet dit namens het ministerie en het WSW doet het omdat zij garant staat voor leningen die corporaties afsluiten. Beide instanties willen weten of Wovesto financieel gezond is. Dat is in tijden van economische crisis alleen nog maar belangrijker geworden. Wovesto heeft van het CFV en het WSW een positieve beoordeling gekregen. De uitgangspunten die deze instanties gebruiken voor hun beoordeling, zijn onderdeel van het (financiële) beleid van Wovesto. Dit wordt uiteindelijk vertaald naar de solvabiliteit. Solvabiliteit is een percentage dat aangeeft of een organisatie voldoende financiële ruimte heeft om – als dat nodig zou zijn – alle leningen die zijn aangetrokken, te kunnen aflossen met eigen middelen. Wovesto streeft naar een solvabiliteit van 20% of hoger. Op 31 december 2012 was de solvabiliteit 35,7%. In vergelijking met andere corporaties Het benchmarkonderzoek ‘Corporatie in Perspectief’ van het CFV laat zien dat Wovesto het goed doet in vergelijking met andere corporaties in Nederland. Sterke punten zijn onder andere de lage bedrijfslasten, hoge netto kasstroom, hoge bedrijfswaarde, lage huren ten opzichte van de WOZ-waarde en lage rentelasten. Een verbeterpunt voor Wovesto is de relatief hoge schuld per woning. Dit is een gevolg van de grote aantallen gebouwde nieuwbouwwoningen vanaf 2006.

Risico’s vermijden en beheersen Eind 2011 voerde Wovesto haar jaarlijkse integrale risicoanalyse uit als onderdeel van het risicomanagement. Uit de analyse kwamen acties die allen in 2012 zijn uitgevoerd. Eind 2012 is een nieuwe integrale risicoanalyse uitgevoerd. In 2013 gaan we aan de slag met de verbeterpunten. Financiële feiten en cijfers Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. De Richtlijn gaat daarmee formeel in voor verslagjaren vanaf 2012. Wovesto heeft de stelselwijziging verwerkt zoals voorgeschreven is in de Richtlijn RJ645. Jaarresultaat De jaarrekening laat een jaarresultaat van - € 561.000 zien. Dit negatieve resultaat gaat van het eigen vermogen af. Het resultaat op 17 Slimmer Kopen®-woningen is € 78.000 positief. Dit bedrag wordt rechtstreeks toegevoegd aan het eigen vermogen als ongerealiseerde herwaardering. Daarnaast heeft een rechtstreekse vermogensmutatie plaatsgevonden inzake mutatie actuele waarde. Dit alles betekent dat het eigen vermogen per saldo stijgt met € 4.556.000 tot € 49,3 miljoen. Het balanstotaal is € 138,2 miljoen. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van sociaal vastgoed in exploitatie van Wovesto is € 99,2 miljoen. WOZ-waarde bezit De woningen en overige verhuureenheden van Wovesto hebben een WOZ-waarde van € 272 miljoen. Ten opzichte van 2011 (€ 281 miljoen) is dat een daling van 3,2%. Deze daling is een gevolg van daling van de WOZ-waarde en de verkoop van 17 woningen. 37

Begroting Op 19 november 2012 is de meerjarenbegroting 2013–2017 vastgesteld door de directeur / bestuurder met goedkeuring van de Raad van Toezicht en de Algemene Ledenvergadering. Met deze begroting voldeden wij zowel aan onze eigen interne eisen als aan de eisen van het CFV en WSW. Medio december wijzigden CFV en WSW de uitgangspunten. De gewijzigde uitgangspunten betreffen de heffing saneringssteun, de verhuurdersheffing en het huurbeleid. Deze gewijzigde uitgangspunten hebben geleid tot een aangepaste begroting, met name op het punt van de maximaal mogelijke huurverhoging. Ook is het project Koningsvaren opgenomen als DAEB-project. Met deze aangepaste begroting voldoen wij nog steeds aan onze eigen interne eisen en aan de formele eisen van het CFV en WSW. De schuld per gewogen verhuureenheid loopt de komende jaren op tot € 56.000,-. We proberen door extra verkoop en mogelijk door groot onderhoud uit te stellen de schuld per woning te verlagen. De ontwikkeling van de financiële positie na 2017 is sterk afhankelijk van de ontwikkeling door de minister opgelegde uitgangspunten. Onrendabele investeringen De woningen die Wovesto heeft gebouwd, beheert en bouwt, kosten meer dan ze opbrengen. We vragen namelijk minder dan de maximaal toegestane huur. Dit betekent dat we ‘verlies’ maken om huren laag te houden. De investeringen die we niet terugverdienen, noemen we ‘onrendabele top’. In 2012 boekte we € 293.000 af aan onrendabele toppen. Leningen Wovesto heeft leningen nodig om te kunnen investeren. In 2012 hebben we voor een bedrag van € 11,8 miljoen leningen aangetrokken en € 7,0 miljoen afgelost. De totale leningenportefeuille is € 75,6 miljoen. Lenen brengt risico’s met zich

mee. Deze risico’s spreiden we door zogenaamd ‘looptijdenmanagement’. Dat wil zeggen dat we ervoor zorgen dat onze leningen gespreid aflopen en er daardoor nooit in één keer veel afgelost hoeft te worden. Door kortlopende en langlopende leningen af te wisselen, is de rente optimaal en het renterisico van nieuwe leningen beperkt. Wovesto werkt niet met derivaten omdat het erg complexe producten zijn die risico’s met zich meebrengen. We trekken alleen geld aan voor investeringen. Wovesto heeft geen beleggingen. Grondposities Eind 2012 heeft Wovesto de grond voor het project aan de Zwembadweg aangekocht van de gemeente. De bestemming van de grond is wonen. Verbindingen Wovesto heeft een verbinding met Holding Onze Huize BV, die onder de verantwoordelijkheid van de directeur / bestuurder en de Raad van Toezicht valt. Op 31 december 2012 was de waarde van Holding Onze Huize BV € 49.000,-. De BV verricht momenteel geen activiteiten en gezien de activiteiten en beperkte omvang van de deelneming zijn cijfers van de Holding niet geconsolideerd in de jaarrekening van Wovesto. Daarnaast hebben we in 2001 samen met de gemeente de Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting opgericht. Het bestuur van de stichting bestaat uit een delegatie van de gemeente en Wovesto, die gelijke stem hebben. Elke partij stort jaarlijks € 30.000,- in het fonds. Het fonds heeft een financiële bijdrage geleverd aan energiezuinig wonen, woningmarktonderzoek, starterswoningen en iDOP.

38

Er was in 2012 voor beide verbindingen geen sprake van enige vordering of schuld jegens Wovesto.

Wovesto

Holding Onze Huize BV

Gemeente

Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting*

Verbindingenstructuur per 31 december 2012 * Wovesto verzorgt de administratie

39

Kengetallen 2012 BDW 2012

2011

Historische kostprijs 2010 2009 2008

2007

Gegevens vastgoed - Woningen in exploitatie - Bedrijfspanden - Garages en parkeerplaatsen - Woonwagens / standplaatsen Totaal verhuureenheden

1.337 9 237 1 1.584

1.355 8 237 2 1.602

1.366 8 237 2 1.613

1.361 6 237 2 1.606

1.321 4 230 7 1.562

1.305 2 228 7 1.542

Veranderingen in woningbezit Aantal verkocht / herbestemd Aantal gekocht Aantal nieuwbouw

18 0 0

12 1 0

7 0 12

10 3 47

9 1 24

9 1 76

1.978 84 7,8% 71% 1,4% 0,68 2,3%

1.919 103 7,6% 60% 0,89 0,47 1,3%

1.768 93 6,8% 73% 0,58 0,86 1,2%

1.524 110 8,1% 76% 0,75 0,55 2,5%

1.421 105 7,9% 73% 0,45 0,11 1,6%

1.348 118 9,0% 59% 0,19 0,37 1,1%

7.987 110 80

7.902 69 56

7.752 44 88

7.248 53 47

6.895 31 19

6.271 12 23

Verhuur van woningen Aantal ingeschreven woningzoekenden Aantal mutaties Mutatiegraad in % Acceptatiegraad in % Huurderving in % Huurachterstand zittende huurders in % Gemiddelde huurverhoging per 1-7 in % In duizenden euro’s Huren vergoedingen Huurderving Huurachterstand (huurdebiteuren) Kwaliteit per woning Reparatieonderhoud (gemiddeld) Mutatieonderhoud (gemiddeld)

98 1.103

123 1.017

108 769

102 743

101 787

96 692

152 5.700

151 5.525

151 5.402

151 5.295

150 5.065

150 4.964

Prijs/kwaliteitsverhouding per woning Gemiddeld aantal WWS punten Gemiddelde huurprijs (in euro’s, per jaar)

Financiële continuïteit Liquiditeit Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen** Rentabiliteit vreemd vermogen** Rentabiliteit totaal vermogen** ** op basis van ultimo periode

BDW 2012

2011

Historische kostprijs 2010 2009 2008

2007

0,64 35,6% -1,1% 3,1% 1,6%

0,52 14,5% -5,5% 3,4% 2,1%

0,21 14,9% -0,5% 3,6% 3,0%

0,22 16,0% 26,7% 4,0% 7,6%

0,61 13,0% 16,9% 4,0% 5,7%

0,91 10,9% 9,1% 4,0% 4,6%

31.100 1.817 34,6%

8.959 1.714 35,7%

8.773 1.799 38,4%

8.622 1.791 40,8%

8.188 1.728 40,2%

8.160 1.574 39,6%

8.222 1.034 99.192 751 69.384 49.263 336 -561

8.635 1.254 78.290 3.134 63.870 14.353 330 -791

8.452 1.192 77.829 3.311 66.852 14.151 311 -71

8.622 1.193 78.046 3.530 67.008 13.830 294 3.688

8.188 1.174 69.973 828 61.004 10.142 255 1.712

8.160 889 64.700 976 59.838 8.430 239 763

19

19

19

19

19

20

16,2 10,2

16,5 10,3

16,3 10,1

16,5 10,3

15,6 10,0

16,1 10,4

Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen per vhe Financiële baten en lasten per vhe Financiële baten en lasten per vhe in % van huuropbrengst In duizenden euro’s Totale opbrengsten Overige bedrijfslasten Onroerende zaken in exploitatie Financiële vaste activa Leningen (excl. kortlopend deel) Eigen vermogen Waarborgsommen Jaarresultaat Personeel Aantal medewerkers in dienst per 31-12 Aantal formatieplaatsen (fte) Aantal formatieplaatsen per 1000 vhe

40

Jaarrekening 2012 Balans Balans per 31-12-2012 (na resultaatbestemming) (x € 1.000) Activa

Passiva Ref.

2012

2011

Vaste activa Materiële vaste ac tiva 9.1 Soc iaal vastgoed in exploitatie Soc iaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken tdv de exploitatie Vastgoedbeleggingen Commerc ieel vastgoed in explotatie Onroerende zaken verkoc ht onder voorwaarden

Financ iële vaste ac tiva Te vorderen BWS subsidies Deelnemingen Latente belastingvordering

99.192 8.047 855 108.093

2012

2011

Algemene bedrijfsreserve 99.589 2.195 Voorzieningen 945 Voorziening onrendabele top nieuwbouw 102.729 Voorziening latente belastingen

9.7

49.263

44.707

0 244 244

834 804 1.638

69.384 10.494 336 80.214

63.870 9.754 330 73.954

7.276 719 295 227 8.517

8.068 426 185 277 8.956

138.239

129.255

9.8

9.2 12.902 10.279 23.181 9.3 124 49 578 751

Vlottende activa Voorraden Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

9.4

Vorderingen Huurdebiteuren Overige debiteuren Belastingen en premies soc iale verzekeringen Overlopende ac tiva

9.5

Liquide middelen

9.6

Totaal activa

Ref. Eigen Vermogen

14 751 1 766

11.343 9.670 Langlopende schulden 21.013 Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplic hting woningen vov Waarborgsommen 164 48 634 846 Kortlopende schulden Sc hulden aan kredietinstellingen Sc hulden aan leveranc iers Belastingen en premies soc iale verzekeringen 14 Overlopende passiva 0 0 14

80 13 256 149 498

56 14 0 287 357

4.950

4.296

138.239

129.255 Totaal passiva

9.9

9.10

41

Winst- en verliesrekening Winst en Verliesrekening over 2012 (x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

Ref. 10.1

Bedrijfsresultaat

Jaarresultaat

7.782 204 78 157 8.222

7.696 206 218 189 8.309

3.424 293 878 85 166 677 1.034 6.556

3.422 1.246 856 84 165 832 1.254 7.859

119

-314

1.784

136

93 -2.785

122 -2.868

-907

-2.610

-346 1

413 0

-561

-3.023

10.4

Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering voor belastingen Belastingen Resultaat deelneming

2011

10.2

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 10.3

Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten

2012

10.5

42

Kasstroomoverzicht Kasstroomoverzicht 2012 (indirecte methode, x € 1.000) 2012 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Mutatie herwaardering - Mutatie bedrijfswaarde - Mutatie voorzieningen - Mutatie verkoop onder voorwaarden

2011 1.784

-3.424 5.117 -555 -1.394 -258

2.341 2.269 993 0 992 749

-514 Veranderingen in werkkapitaal Voorraden Voorraad koopwoningen nieuwbouw Onderhanden werk Vorderingen Kortlopende schulden Mutatie waarborgsommen

0 -751 -1 -141 -439 6

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Winstbelasting Niet gerealiseerde waardeveranderingen

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa

Kasstroom uit financieringactiviteiten Toename geldmiddelen in 2012

-1.326

477

-54

7.821 122 -2.868 -386 0

-3.210

-8.498 517 95

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden

1 0 0 79 397 0

93 -2.785 -346 -119

Kasstroom uit operationele activiteiten

5.003

4.689

-3.012 241 177 -7.885

11.750 0

-2.594

4.019 -2.158 11.750

1.861

654

3.956

43

Algemene grondslagen voor het opmaken van de jaarrekening Algemeen Wovesto is een vereniging met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Sint-Oedenrode en is werkzaam binnen de juridische wetgeving uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Sint-Oedenrode. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van sociale huurwoningen. Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Wovesto past deze herziene Richtlijn vanaf verslagjaar 2012 toe. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Stelselwijziging Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. De Richtlijn gaat daarmee formeel in voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:

Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed De methode van afschrijvingen De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening De verwerking van de vennootschapsbelasting Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwproducten Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen Tot en met 2011 werd het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen vervaardigings- of verkrijgingsprijs danwel lagere realiseerbare waarde. Vanaf 2012 vindt waardering tegen actuele waarde plaats. Voor het sociaal vastgoed betreft dit actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde, voor het commercieel vastgoed betreft dit marktwaarde in verhuurde staat, actuele waarde. Wovesto heeft per 1 januari 2012 de stelselwijziging doorgevoerd maar de cijfers zijn met terugwerkende kracht herrekend per 01-01-2011. De waardering van de (on)roerende zaken in exploitatie vindt vanaf deze datum plaats op basis van het actuele waarde model. Voorheen werden deze activa opgenomen tegen vervaardigings- of verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen dan wel lagere bedrijfswaarde. Het gevolg van deze stelselwijziging kan als volgt worden samengevat (alle genoemde cijfers zijn per 1 januari 2011): Door de aanpassing van de waarderingsgrondslag van het Sociaal vastgoed in exploitatie (€ 100,9 miljoen) en het Commercieel vastgoed (€ 10,9 miljoen) is de totale waarde van het vastgoed in exploitatie met € 34,1 miljoen toegenomen; Door de aanpassing van de belastinglatentie is het de latentie met € 2,3 miljoen afgenomen. De bovenstaande effecten resulteren in een rechtstreekse (buiten winst en verliesrekening om) toename van het eigen vermogen wegens de stelselwijziging met € 31,8 miljoen.

44

Cumulatief effect 01-01-2011 Cumulatief effect 01-01-2012 Waarvan resultaat effect 2011 Waarvan directe vermogensmutaties 2011 Blijft cumulatief effect 01-01-2011

Stand 01-01-2011 vóór stelselwijziging

Stand 01-01-2011 Cumulatief effect ná stelselwijziging 1-1-2011

30.354 -2.564 1.071 31.847

Bestaande balansposten per 01-01-2011: Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Belastinglatentie

77.829 0 3.055

100.959 10.978 794

23.130 10.978 -2.261 31.847

Eigen Vermogen

14.151

45.998

31.847 31.847

Cumulatief effect 01-01-2012 Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in explotatie Belastinglatentie

Eigen Vermogen

Resultaateffect 2011 Afschrijving materiële vaste activa (sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel) Overige waardeveranderingen sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel Niet-gerealiseerde waardeveranderingen commercieel vastgoed Verkoop onroerende zaken Mutatie belastinglatentie Boekverlies op desinvesteringen

Stand 01-01-2012 vóór stelselwijziging 78.290 0 2.922

Stand 01-01-2012 ná stelselwijziging 99.589 11.343 634

Cumulatief effect 1-1-2012 21.299 11.343 -2.288 30.354

14.353

44.707

30.354 30.354

Baten/lasten 2011 Aanpassing resultaat Baten/lasten 2011 voor vergelijkings2011 voor vergelijkingsvolgens WVR 2011 doeleinden aangepast doeleinden 2.224 3.422 -1.198 879 1.246 -367 0 314 -314 544 218 -326 386 413 -27 0 331 -331 -2.564

In 2012 hebben zich naast de overgang naar de herziene RJ645 geen stelselwijzigingen voorgedaan.

45

Vergelijkende cijfers over 2011 De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herberekend op basis van de nieuwe waarderingsgrondslagen.

inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening is er naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Wovesto kiest voor het categorale model.

Consolidatiegrondslagen In de jaarrekening zijn alleen de financiële gegevens van Wovesto opgenomen per 31 december van het boekjaar. De groepsmaatschappij Holding Onze Huize B.V. is niet opgenomen in de cijfers, aangezien de B.V. geen activiteiten verricht en gezien de beperkte omvang. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend.

Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Vanaf 1 januari 2008 is Wovesto integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. In 2012 is de VSO verlengd. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval de commerciële waardering lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Begin 2009 zijn de fiscale waarderingsregels bekend geworden. In deze regels is opgenomen dat het woningbezit in exploitatie fiscaal overwegend wordt gewaardeerd tegen 70% van de WOZ waarde. Het fiscale vermogen ligt hiermee substantieel hoger dan het commerciële vermogen. Door de fiscale beperking van afschrijvingen over verhuurd onroerend goed en de lange levensduur van woningen is het niet te verwachten dat het fiscale voordeel uit hoofde van de fiscale hogere waardering de komende vijf jaren zal worden gerealiseerd. Om die reden is door de RJ aangegeven dat het opnemen van een actieve latentie achterwege kan blijven. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Wovesto zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste

Lijst van kapitaalbelangen Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen – geen Proportioneel geconsolideerde rechtspersonen en vennootschappen De proportioneel geconsolideerde maatschappijen betreffen: – geen Overige deelnemingen, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde – Holding Onze Huize BV (100%) Overige verbindingen Verder heeft Wovesto de volgende verbinding met duurzame financiële en/of bestuurlijke banden door middel van respectievelijk het verstrekken van leningen en/of het hebben van zeggenschap op grond van contractuele bepalingen – Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: – een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en – het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

46

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 5.2 Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Wovesto is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Wovesto zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde als bedrijfsmiddel. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directeur-bestuurder weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de werkelijke bedrijfsvoering van Wovesto. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsplanning onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindering van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst- en verliesrekening verwerkt.

47

Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van de historische kosten ten overgeboekt binnen het eigen vermogen. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Materiële vaste activa in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. 5.3 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de

huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: lokatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Per 1 januari 2012 betreft dit het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten. Per 31 december 2012 betreft dit het verschil tussen de reële waarde per die datum en de - gefixeerde - boekwaarde per 1 januari 2012 op basis van de historische kosten. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging.

48

Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkooprecht, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkooprecht, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. Het terugkooprecht wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkooprechten worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. 5.4 Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor de in exploitatie zijnde materiële vaste activa welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies. De vordering is opgenomen tegen de contante waarde van de uit hoofde van de BWS toegezegde bedragen (subsidiebeschikkingen inzake de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten) en wordt jaarlijks verminderd met de door de budgetbeherende instanties beschikbaar gestelde bijdragen. De uitbetalingsperiode is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het volledige bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo tegen het subsidierendement.

Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (nietgroepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Wovesto in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Wovesto in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Wovesto niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de nettoinvestering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. Latente belastingvordering Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen

49

en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa. 5.5 Vlottende activa Voorraden De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen, onder aftrek van eventuele verliesvoorzieningen. Voorraad koopwoningen nieuwbouw Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of

als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debetrespectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen

50

voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen en worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

5.6 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigenvermogensinstrument. 5.7 Voorzieningen Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening onrendabele top nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en renovatie worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

5.8 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Voorziening latente belastingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het

51

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-enverliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan

het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 6.2 Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Vergoedingen Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Verkoop onroerende zaken De post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Gerealiseerde opbrengst verkopen De post gerealiseerde opbrengst verkopen betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de vervaardigingsprijs uit nieuwbouwprojecten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV

52

woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd.

afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.

Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten opgenomen bedrijfsopbrengsten verantwoord.

Voor de pensioenregelingen betaalt Wovesto op verplichte basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Wovesto geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Wovesto heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

6.3 Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Lonen en salarissen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Wovesto heeft de pensioenregeling voor medewerkers ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties SPW. De hoofdregeling betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan het personeel op de pensioengerechtigde leeftijd,

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten opgenomen bedrijfslasten verantwoord. 6.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder worden de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde (marktwaarde) gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht.

53

6.5 Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 6.6 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen.

7. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, realiseerbare waarde Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de realiseerbare waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Wovesto. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het portfolio management waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Wovesto binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

54

Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Wovesto een aantal standpunten ingenomen die eerst bij beoordeling van de aangifte over de verslagjaren door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; Het vormen van een herinvesteringsreserve;

8. Grondslagen bij het opstellen van het kasstroomoverzicht

Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en 2012 nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

55

9. Toelichting op de balans per 31 december 2012

De mutaties in het verslagjaar in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema’s samengevat: Toelichting Materiële vaste activa (x € 1.000)

9.1 Materiële vaste activa De stelselwijziging is in de navolgende schema’s samengevat: MVA staat sociaal vastgoed in exploitatie (x € 1.000) Woningen en woongebouwen Stand per 01 januari Overgang naar commercieel vastgoed Effect stelselwijziging Totaal Investeringen Investeringen Desinvestering verkopen Overboekingen VOV Overboeking naar commercieel vastgoed Afschrijving Waardeverandering Herwaardering Stand per 31 december MVA staat commercieel vastgoed in exploitatie (x € 1.000)

BDW 2012

BDW 2011

99.589 0 0 99.589

77.829 -4.237 27.366 100.959

707 -378 -921 -589

2.234 -898

-3.323 801 3.307

-3.323 176 581

99.192

99.589

Actuele waarde 2012

-139

Actuele waarde 2011

Saldo per 01-01-2012 Actuele waarde Boekwaarde per 01-01-2012

11.343 0 0 11.343

0 4.237 6.742 10.978

Investeringen Investeringen Desinvestering verkopen Overboeking van sociaal vastgoed

0 0 589

0 0 139

Afschrijving Waardeverandering Herwaardering

0 250 720

0 -264 490

12.902

11.343

Stand per 31 december

99.589

Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Overboekingen VOV Overboekingen naar commercieel vastgoed Afschrijvingen Waardeveranderingen bezit Herwaardering

707 -378 -921 -589 -3.323 801 3.307

Saldo per 31-12-2012 Actuele waarde Cum. Overboeking naar commercieel vastgoed Afschrijvingen Cum. corr. bedrijfswaarde verand. Mutatie herwaardering

98.996 -589 -3.323 801 3.307

Boekwaarde per 31-12-2012 Woningen en woongebouwen Stand per 01 januari Overgang naar commercieel vastgoed Effect stelselwijziging Totaal

Bedrijfswaarde Sociaal vastgoed in exploitatie 99.589

99.192

In 2012 is één groot onderhoudsproject opgeleverd. In bovenstaand overzicht zijn de kosten van dit project, via de overboekingsregel, opgenomen onder de onroerende en roerende zaken in exploitatie. De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde voor een vast bedrag per woning. Het onroerend goed is in belangrijke mate gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW-borging. Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW 56

geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet uit de balans blijkende informatie”. De WOZ waarde bedraagt € 272 mln. (2011: € 281 mln.) De boekwaarde van het sociale vastgoed in exploitatie gebaseerd op bedrijfswaarde bedraagt per 31-12-2012 € 99,1 miljoen. De totale som van de herwaarderingen sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per balansdatum € 35,9 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar heeft van de herwaardering een realisatie van € 3,3 miljoen plaatsgevonden. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de afschrijvingen opgenomen in de winsten-verliesrekening. De afschrijvingstermijnen wordt bepaald door de restantlevensduur per complex.

57

Specificatie bedrijfswaarde Specificatie mutatie bedrijfswaardeberekening (x € 1.000) 2012 Netto huur

130.060

Onderhoud en algemene kosten

-51.340

Restwaarde grond NCW verkoop woningen binnen 5 jaar Totaal

11.686 8.786 99.192

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: 2012 o.b.v. herziene Parameters bedrijfswaardeberekening RJ 645

2011

WSW normen

Norm onderhoud/dagelijks onderhoud per woning

€ 622

€ 604

Corporatie beleid

€ 1.453

€ 1.410

Corporatie beleid

Disconteringsvoet

5,25%

5,25%

5,25%

Jaarlijkse huurontwikkeling per jaar

2,00%

2,00%

1,5%-2,00%

0%

0%

Corporatie beleid

Norm algemeen beheer/overige exploitatie lasten per woning

Huurderving Mutatiegraad Streefhuur percentage (per complex) max. 5 jaar ingerekend Jaarlijkse stijging variabele exploitatielasten Jaarlijkse stijging onderhoudslasten

6,3%

6,3%

Corporatie beleid

64% - 91%

64% - 91%

Corporatie beleid

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

Min. 15 jaar

Min. 15 jaar

Corporatie beleid

Restwaarde centrum hoogbouw per m2

€335,55

€ 330,27

Corporatie beleid

Restwaarde Boskant, Olland, Nijnsel per m2

€ 91,85

€ 90,09

Corporatie beleid

Levensduur

Restwaarde overige locaties per m2 Indexatie grondwaarde per jaar Verkoop woningen komende 5 jaar

€ 111,85

€ 110,09

Corporatie beleid

2% vanaf jaar 6

2%vanaf jaar 6

Corporatie beleid

75

75

Corporatie beleid

De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De toekomstige heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De verhuurdersheffing is enkel in jaar 1 ingerekend.

58

In 2012 is de verkoopverwachting voor de komende 5 jaar opgenomen. De opbrengsten van de verwachte verkopen in de komende 5 jaar zijn contant gemaakt en in de bedrijfswaarde opgenomen. Naar verwachting kunnen 75 woningen binnen vijf jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt ruim € 8,7 miljoen.

9.2 Vastgoedbeleggingen

De gemiddelde resterende administratieve levensduur waarmee gerekend is in de bedrijfswaarde berekening bedraagt 29 jaar (gewogen gemiddelde) (2011: 29 jaar).

Saldo per 01-01-2012 Actuele waarde

Toelichting Materiële vaste activa (x € 1.000)

Saldo per 01-01-2012 Historische kostprijs Cum. afschrijvingen Cum. corr. bedrijfswaarde verand.

Kostprijs Kostprijs Sociaal vastgoed in ontwikkeling Onroerende en bestemd voor roerende zaken eigen tdv de exploitatie exploitatie 3.110 2.185 0 -1.240 -915 0

Totaal 5.295 -1.240 -915

Boekwaarde per 01-01-2012

2.195

945

3.140

Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen/ herrubriceringen Overboekingen investering vanuit mva in ontwikkeling Afschrijvingen Waardeveranderingen bezit Overboeking vanuit voorziening ORT

7.779 0 0 0 -1.093 -835

11 0 0 -102 0 0

7.791 0 0 -102 -1.093 -835

Saldo per 31-12-2012 Verkrijgingsprijzen Afschrijvingen Cum. corr. bedrijfswaarde verand.

10.889 0 -2.843

2.196 -1.342 0

13.086 -1.341 -2.843

Boekwaarde per 31-12-2012

8.047

855

8.901

Voor een toelichting van de onrendabele toppen wordt verwezen naar paragraaf 10.2.2. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: – Grond – Bouwkosten – Overige materiële vaste activa

voor bovenstaande posten geen afschrijvingen lineair 50 jaar lineair 5-10 jaar

Toelichting Materiële vaste activa (x € 1.000)

Boekwaarde per 01-01-2012 Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Overboekingen VOV Overboekingen van sociaal vastgoed Overboeking naar voorraad VOV woningen Waardeveranderingen bezit Herwaardering Saldo per 31-12-2012 Actuele waarde Cum. Overboeking van sociaal vastgoed Cum. corr. bedrijfswaarde verand. Mutatie herwaardering Boekwaarde per 31-12-2012

Actuele waarde Actuele waarde Onroerende Commercieel zaken verkocht vastgoed in onder exploitatie voorwaarden 11.343 9.670 11.343

9.670 21.013

0 0 0 589 0 250 720

0 -139 921 0 -751 -513 1.091

0 -139 921 589 -751 -263 1.811

11.343 589 250 720

9.701 0 -513 1.091

21.044 589 -263 1.811

12.902

10.279 23.181

Jaarlijks wordt 1/3 deel van het commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, hetgeen betekent dat elk derde deel van het commercieel vastgoed in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw getaxeerd wordt. In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn 70 woningen opgenomen, 4 woningen zijn verantwoord onder de post voorraad. De post herclassificatie uit het verloopoverzicht inzake onroerende zaken VOV betreft:

–

Totaal 21.013

de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in het boekjaar de bestemming hebben gekregen te worden doorverkocht zonder voorwaarden en ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht; herclassificatie naar “Voorraden” vindt plaats tegen verkrijgingsprijs, zijnde de marktwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de woningen zijn onder de 59

“Voorraden” opgenomen als vastgoed bestemd voor verkoop en worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde;

–

de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in hetzelfde boekjaar zijn doorverkocht zonder voorwaarden; herclassificatie vindt plaats tegen de kostprijs van de verkoop, zijnde de marktwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de opbrengstwaarde minus de kostprijs van deze woningen is in het resultaat verantwoord onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille”.

9.3 Financiële vaste activa BWS-subisdies (x € 1.000) 2012 164 6 -46 124

Stand per 1 januari Rentetoevoeging Aflossing Stand per 31 december

2011 208 10 -54 164

Deze post betreft de contant gemaakte, door de overheid aan subsidie toegekende bedragen voor investeringen in woningen. Toelichting Deelnemingen (x € 1.000)

Holding Onze Huize Totaal

Aandeel 100% 100%

Resultaat boekjaar 1 1

Nettovermogenswaarde per 31-12-2012 49 49

Dit betreft de 100% deelneming in het aandelenkapitaal van deze vennootschap, gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Toelichting Latente belastingvordering (x € 1.000)

Verrekenbare tijdelijke verschillen Totaal

31-dec-12 31-dec-11 Opgenomen Opgenomen Opgenomen Opgenomen onder financiële onder vlottende Niet onder financiële onder vlottende Niet vaste activa activa verwerkt vaste activa activa verwerkt 578 0 0 634 0 0 578 0 0 634 0 0

Voor het verloopoverzicht wordt verwezen naar 10.5.

60

9.4 Voorraden

Vorderingen welke in belangrijke mate oninbaar worden geacht worden afgeboekt ten laste van het resultaat. In de post debiteuren is derhalve geen voorziening voor oninbaar opgenomen.

Toelichting Voorraden en Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop (x € 1.000) 2012 2011 Voorraden 14 14 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Bestede kosten verkoopprojecten Gedeclareerde termijnen Totaal

1 0

0 0

15

14

Toelichting Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000) 2012 2011 Omzetbelasting 256 0 Totaal 256 0

Dit betreft voornamelijk de omzetbelasting op projecten in ontwikkeling.

Als onderhanden werk zijn de kosten geboekt van het project Het Binneveld. Toelichting voorraden (x € 1.000) Voorraad onderhoudsmaterialen Totaal

2012 14

2011 14

14

14

Toelichting Vastgoed bestemd voor verkoop (x € 1.000) 2012 219 186 171 175 751

Hoge Vonderstraat 2e Den Ekker 5 Hoge Vonderstraat 6e Beelstraat 17 Totaal

2011 0 0 0 0 0

Dit betreft 4 “Slimmer-kopen-woningen” welke in 2012 zijn teruggekocht door Wovesto.

Toelichting Overlopende activa (x € 1.000) Transistorische rente Vooruitbetaalde kosten Totaal

2012 0 149 149

2011 77 210 287

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde ervan, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig vorderingen zijn afgeboekt.

9.6 Liquide middelen Toelichting Liquide middelen (x € 1.000) Direc t opvraagbaar Kas Totaal

2012 4.949 1 4.950

2011 4.296 0 4.296

De liquide middelen staan vrij ter beschikking van Wovesto.

9.5 Vorderingen Toelichting Debiteuren (x € 1.000) Huurdebiteuren Overig debiteuren Totaal

2012 80 13

2011 56 14

93

70

61

9.7 Algemene bedrijfsreserve

9.8 Voorzieningen

Het verloop van de algemene reserve als gevolg van de herziene RJ 645 is als volgt:

Latente belastingen Toelichting Voorziening latente belastingen (x € 1.000)

Toelichting Eigen vermogen (x € 1.000) Stand per 1 januari (Cum.) Effect stelselwijziging Stand obv nieuwe grondslagen Resultaat voor stelselwijziging Effect stelselwijziging Aangepast resultaat Mutatie herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Mutatie herwaardering commercieel vastgoed in exploitatie Mutatie herwaardering VOV Winstverdeling over het boekjaar Stand per 31 december

2012 14.353 30.354 44.707 0 0 0 3.307 720 1.091 -561 49.263

2011 14.151 31.847 45.998 -791 -2.564 -3.355 581 490 993 0 44.707

Toelichting ongerealiseerde waardestijgingen (x € 1.000) Ongerealiseerde waardestijging svg in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging cvg in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging VOV Stand per 31 december

2012 35.961 8.665 4.243

2011 35.447 7.106 3.989

48.869

46.542

De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering, zijnde de – per 1 januari 2012 gefixeerde - boekwaarde op basis van de historische kosten en de reële waarde ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden betreft de positieve waardeverandering ultimo boekjaar ten opzichte van begin boekjaar. Bij vorenvermelde herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat door een voorziening belastinglatentie ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen te vormen. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op de belastingen.

Stand per 01-01-2012

804

Mutaties 2012 Dotatie Onttrekking Vrijval

244 0 -804

Stand per 31-12-2012

244

Dit betreft een latentie inzake de gevormde fiscale voorziening onderhoud. Het betreft een tijdelijk verschil in waardering en is nominaal gewaardeerd. Wovesto heeft haar aangiftes over 2008 t/m 2011 ingediend met gebruikmaking van de herbestedingsreserve. In 2012 zijn de definitieve aanslagen over deze jaren ontvangen conform de aangiften. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe is de fiscale positie in de jaarrekening t/m 2011 bepaald zonder rekening te houden met de herbestedingsreserve. Bij keuze voor de faciliteit van de herbestedingsreserve wordt geen fiscale onderhoudsvoorziening gevormd. Derhalve is in 2012 de fiscale voorziening onderhoud, zoals die tot 2011 is gevormd, vrijgevallen. Vanaf 2012 is het voor woningcorporaties niet meer mogelijk gebruik te maken van de herbestedingsreserve. Vanaf 2012 wordt de fiscale onderhoudsvoorziening opnieuw opgebouwd. Onrendabele top nieuwbouw Toelichting Voorziening onrendabele top nieuwbouw (x € 1.000) Gecorrigeerd op MVA in ontwikkeling

Voorziening onrendabele toppen

Totaal

Stand per 01-01-2012 Dille Hoge Vonderstraat Elzenpad/Knotwilg De Loop'r

915 405 -30 903 649

834 -280 0 -554 0

1.749 125 -30 349 649

Stand per 31-12-2012

2.843

0

2.843

62

De onrendabele top nieuwbouw betrof per 31-12-2011 € 834.000 en € 915.000 was gecorrigeerd op de post materiële vaste activa in ontwikkeling. Per 31-12-2012 is de totale voorziening gecorrigeerd op de post materiële vaste activa in ontwikkeling.

9.9 Langlopende schulden Toelichting Langlopende schulden (x € 1.000)

Lening kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen VOV* Waarborgsommen Totaal

2012 Looptijd korter Looptijd langer dan vijf jaar dan vijf jaar 24.500 44.884 0 10.494 0 336 24.500 55.714

2011 Totaal 69.384 10.494 336 80.214

Gewogen rentevoet 3,70% 0% 0%

Gewogen 63.870 9.754 330 73.954

4,0% 0% 0%

* Verkocht onder voorwaarden De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het kalenderjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2013 bedraagt € 6.236.380. Ten behoeve van leningen kredietinstellingen zijn geen hypothecaire zekerheden gesteld. Leningen worden aangetrokken op de onderhandse kapitaalmarkt. Van de leningen is € 67,2 miljoen (2011 € 62,8 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Wovesto zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een boekwaarde van € 99,2 miljoen niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Conform de eisen van het WSW mag het renterisico binnen een jaar niet hoger zijn dan 15%. Door de uitgevoerde acties uit het jaarplan 2012 is in alle jaren het renterisico niet hoger dan 15%. Dit renterisico wordt berekend zonder rekening te houden met de uitbreidingsinvesteringen. De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Slimmer Kopen® regeling heeft betrekking op 70 (2011:61) woningen.

63

Lening kredietinstellingen De mutaties in 2012 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: Toelichting Leningen kredietinstellingen

(x € 1.000) Stand per 1 januari Aangetrokken leningen Aflossingen boekjaar Aflossingsverplichting korte termijn Stand per 31 december

2012 63.870 11.750 0 -6.236 69.384

2011 69.009 4.000 -2.158 -6.981 63.870

Waarborgsommen Het verloop van de waarborgsommen is als volgt: Toelichting Waarborgsommen (x € 1.000) Gestorte waarborgsommen Bijgeschreven rente Stand per 31 december

2012 278 58 336

2011 279 51 330

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De hoogte van de waarborgsom wordt vastgesteld op de helft van de maandhuur, afgerond op €10 naar boven bij ingang van het huurcontract. Er wordt over de waarborgsom een rente vergoed van (thans 4% op jaarbasis). De waarborgsommen en de rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. Toelichting Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000) 2012 2011 BTW 0 40 Vennootschapsbelasting 252 94 Loonheffing 30 30 Pensioenpremies 14 21 Totaal 295 185

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting¬tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. Toelichting overlopende passiva (x € 1.000) Vooruitontvangen huur Te verrekenen servicekosten Openstaande vakantieuren medewerkers Vooruitontvangen huurtoeslag Overig Totaal

2012 47 68 19 43 50

2011 56 64 16 43 97

227

277

9.10 Kortlopende schulden Toelichting Kortlopende schulden (x € 1.000) Transistorische rente Aflossingsverplichting komend jaar Schulden aan leveranciers Rekening courant verhoudingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Totaal

2012 1.040 6.236 719 0 295 227 8.517

2011 1.087 6.981 426 0 185 277 8.956

64

Niet uit de balans blijkende informatie Investeringsverplichtingen Een aantal projecten is in voorbereiding en in uitvoering. Voor de projecten die in uitvoering zijn, zijn verplichtingen aangegaan. De openstaande verplichting per balansdatum die niet op de balans opgenomen is bedraagt € 0,4 mln. Betreft de projecten Dille, De Loop’r en Elzenpad. Nog te ontvangen subsidies Voor het project De Loop’r zijn subsidies toegezegd voor € 0,9 mln. Garantieverplichtingen Dit betreft een obligoverplichting jegens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw van 3,85%, in totaal € 2,6 miljoen uit hoofde van door het Fonds geborgde leningen, welke betaalbaar moet worden gesteld zodra het direct beschikbare risicovermogen van het Fonds lager uitkomt dan 0,25% van het garantievolume. Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van Wovesto, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. Wovesto maakt geen van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van Wovesto om deze risico’s te beperken is als volgt.

Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Wovesto kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekeningcourantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 1,5 miljoen (2011: € 1,5 miljoen). Valutarisico Wovesto loopt geen valuatarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (kasstroomrisico’s) Wovesto loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden (in duizenden euro’s): Restant looptijd < 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% Totaal 1 - 5 jaar 10.002 10.079 9.418 0 29.500 6 - 10 jaar 750 3.018 492 0 4.261 11 - 15 jaar 5.000 0 5.000 0 10.000 16 - 20 jaar 365 3.835 6.091 0 10.290 > 20 jaar 0 0 18.570 3.000 21.570 Totaal 75.620 Aflossingsverplichting kortlopend -6.236 Langlopende schuld per 31-12-2012 69.384 De reële waarde van de leningportefeuille, inclusief kortlopend deel en lopende rente, is op basis van 3,9% per balansdatum € 83,2 miljoen. 65

10 Toelichting op de winst- en verliesrekening

10.1.3 Verkoop onroerende zaken Toelichting Verkoop onroerende zaken (x € 1.000)

10.1 Bedrijfsopbrengsten 10.1.1 Huren Toelichting Huren (x € 1.000) Woningen en woongebouwen Af: Huurderving wegens leegstand Totaal

2012 7.893

2011 7.765

-110

-69

7.782

7.696

De te ontvangen huur is gewijzigd als gevolg van: Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging van 2,3% Huurverhoging wegens huurharmonisatie Verkoop van 3 woningen uit het bestaande bezit en 14 met “slimmer kopen”.

2011 586 345 240

Af: Huurderving en bijkomende kosten Af: Kosten terugkoop slimmer kopen

2 20

0 23

Totaal

78

218

DAEB niet-DAEB woningen DAEB woningen niet-DAEB

Af: Huurderving wegens leegstand Totaal

In 2012 zijn uit het bezit 3 woningen verkocht (in 2011 3 woningen). Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde is. 10.1.4 Overige bedrijfsopbrengsten Toelichting Overige bedrijfsopbrengsten (x € 1.000)

Specificatie huuropbrengsten (x € 1.000) Woningen en woongebouwen Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde Onroerende zaken niet zijnde

2012 477 378 99

Opbrengst verkopen sociaal vastgoed in exploitatie Af: Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit

Administatiekosten Glasverzekering Huismeester Doorberekende kosten aan huurder Doorberekende kosten WMO Zonnepanelen Overige opbrengsten

2012 7.040 467 69 316 -110

Totaal

7.782

2012 47 15 6 29 3 20 37

2011 41 15 24 10 61 7 31

157

189

10.2 Bedrijfslasten 10.1.2 Vergoedingen 10.2.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

Toelichting Vergoedingen (x € 1.000) Levering en diensten Verrekening levering en diensten Totaal

2012 209 -5

2011 209 -3

204

206

Toelichting Afschrijvingen materiële vaste activa (x € 1.000) Afsc hrijving onroerende zaken in exploitatie Afsc hrijving onroerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal

2012 3.323 102

2011 3.323 99

3.424

3.422

66

10.2.2 Overige waardeveranderingen

10.2.5 Overige bedrijfslasten

Toelichting Overige waardeveranderingen (x € 1.000) Waardeverandering materiële vaste activa in exploitatie Waardeverandering materiële vaste activa in ontwikkeling Totaal

2012 -801 1.094

2011 -176 1.422

293

1.246

10.2.3 Personeelskosten Toelichting Personeelskosten (x € 1.000) Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal

2012 878 85 166

2011 856 84 165

1.129

1.105

10.2.4 Onderhoudslasten

Totaal

2012 30 69 40 -46 204 29 35 342 330

2011 35 56 38 94 206 89 38 327 371

1.034

1.254

Accountantskosten De controlerend accountant is Ernst & Young Accountants LLP. De accountantskosten in 2012 bedroegen € 39.837 (2011: € 38.247). De accountant verrichtte in 2011 en 2012 geen andere werkzaamheden dan controle van de jaarrekening. 10.3 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Toelichting Onderhoudslasten (x € 1.000)

Doorberekende uren Activering (groot) onderhoud

Huisvestingskosten Overige personeelskosten Accountantskosten Leefbaarheid Servicekosten Sectorspecifieke heffingen Kosten Raad van Toezicht Zakelijke lasten Algemene kosten Totaal

Per 31 december 2012 had Wovesto 16,2 fte in dienst. Per 31 december 2011 was dit 16,5 fte.

Reparatie onderhoud Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Groot onderhoud

Toelichting Overige bedrijfslasten (x € 1.000)

2012 188 115 652 954 533 1.487 -277 -533

2011 174 112 818 1.104 728 1.831 -272 -728

677

831

Toelichting Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000) 2012 2011 Ongerealiseerde waardeverandering verkoop onder voorwaarden -131 -50 Waardeverandering commercieel vastgoed 250 -264 Totaal

119

-314

10.4 Financiële baten en lasten Toelichting Rentebaten (x € 1.000) Rente BWS subsidies Overige rentebaten Totaal

2012 6 87

2011 10 112

93

122

67

Toelichting Belastingen (x € 1.000)

Toelichting Rentelasten (x € 1.000) Rente waarborgsommen - Overige schulden Totaal

2012 12

2011 12

2.773

2.856

2.785

2.868

10.5 Vennootschapsbelasting De belasting op de winst kan als volgt worden gespecificeerd:

Mutatie latente belastingen Latente belastingvordering Latente belastingen per 1 januari Stelselwijziging Mutatie latente belastingen gedurende het jaar

2012 634 0 -56

2011 2.954 -2.261 -59

Latente belastingverplichting Latente belastingen per 1 januari Mutatie latente belastingen gedurende het jaar Totaal mutatie latente belastingen

804 -560 -504

646 158 -217

De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen Wovesto Totaal resultaat voor belastingen Permanente verschillen Heffingen Gemengde kosten Overig Tijdelijke verschillen Afschrijvingen Bijzondere waardeveranderingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen Tijdelijke verschillen Vrijval disagio Totaal permanente en tijdelijke verschillen Dotatie herinvesteringsreserve Energie-investeringsaftrek Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek Belastbaar bedrag

2012 -907 -907

29 4 -448 3.361 293 -119 -793 -223 2.105 -139 -10 -3 1.046

Vpb 25% over resultaat Wovesto (incl. verschillen) Acute belasting voorgaande jaren Mutatie belastinglatentie

252 -93 -504

Vennootschapsbelasting

-346

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De werkelijke effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door de verschillen tussen het commerciële en het fiscale resultaat.

68

Tijdelijke verschillen zijn verschillen in de verwerking van HIR en de fiscaal niet aftrekbare afschrijvingen, overige waardeveranderingen en de heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Ten aanzien van de acute belasting is geen sprake van verrekenbare verliezen. De aangiftes vennootschapsbelasting van 2008, 2009, 2010 en 2011 zijn in 2012 definitief vastgesteld door de belastingdienst. In 2013 zal de aangifte vennootschapsbelasting van 2012 bij de belastingdienst ingediend worden. Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)leden Raad van Toezicht De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, presentiegelden, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave, jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie zijn gekomen bedragen €137.259 (2011: €130.615) en is naar individuele bestuurder als volgt gespecificeerd (in euro’s): Bestuurder (in euro's) Naam L. Overmars Totaal

Periodiek betaalde beloningen Beloningen betaalbaar op termijn 2012 2011 2012 2011 111.456 111.456

106.142 106.142

25.803 25.803

24.472 24.472

Winstdeling en bonus 2012 2011 0 0

Totaal 2012 0 0

137.259 137.259

2011 130.615 130.615

Commissarissen De bezoldiging van huidige en gewezen leden van de Raad van Toezicht die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie zijn gekomen bedragen € 27.313 (2011: € 20.500) en is naar individueel lid als volgt gespecificeerd (in euro’s): Interne Toezichthouders (in euro's) De heer R. Braat (voorzitter) Mevr. Ir. L. Bongenaar Mevr. Drs. C. van der Pas Dhr. Ir. C. van der Vleuten Mevr. H. van den Heuvel Totaal

Jaar aftreden Herkiesbaar in 2015 2016 Herkiesbaar in 2014 Herkiesbaar in 2014 Herkiesbaar in 2013

Als lid van de Raad van 2012 2011 7.125 5.500 4.750 3.500 5.938 4.500 4.750 3.500 4.750 3.500 27.313 20.500

Als lid van commissies 2012 2011 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0

69

Wovesto is over het boekjaar geen eenmalige crisisheffing aan de fiscus is verschuldigd. Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Gemeld dienen te worden de functionarissen die meer verdienen dan het gemiddelde salaris van de minister. Wovesto heeft geen functionarissen in dienst die meer verdienen.

Toelichting Accountantskosten (x € 1.000)

Totaal

11.1 Resultaatbestemming Conform de bepalingen in de statuten wordt het resultaat over het boekjaar toegevoegd aan de algemene reserve. 11.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring is opgenomen op de volgende pagina. 11.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden.

Accountantskosten

Controle van de jaarrekening Andere niet controle diensten

11 Overige gegevens

2012 40 0

2011 38 0

40

38

Er loopt een verkenningstraject om te fuseren met Woonstichting St. Joseph uit Boxtel. Van een eventuele fusie zal op zijn vroegst in 2015 sprake zijn. Begin 2013 presenteerde Minister Stef Blok het Woonakkoord. De belangrijkste punten hieruit voor Wovesto in 2013 zijn: -

De saneringssteun is vastgesteld op ca. € 295.000 De verhuurdersheffing is vastgesteld op ca. € 30.000

Daar tegenover staat dat de huren extra verhoogd mogen worden. De jaarlijkse huurverhoging mag inflatie +1,5% bedragen. Om het scheefwonen tegen te gaan is voor inkomens tussen de € 33.614 en € 43.000 inflatie +2% toegestaan en voor inkomens boven € 43.000 inflatie +4%. Dit betekent voor Wovesto een extra opbrengst van ca. € 140.000. Er hebben zich geen andere belangrijke gebeurtenissen na balansdatum en die geen nadere informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan.

70

Controleverklaring

71

Colofon Dit jaarverslag is een uitgave van Wovesto. Op onze website onder de tab ‘Informatie > Brochures & Folders’ kunt u het jaarverslag downloaden. Ons digitale jaarverslag kunt u vinden op http://jaarverslag.wovesto.nl/ Samenstelling jaarverslag 2012 Management Team Coördinatie en redactie Debby de Groot

Van Rijckevorsel van Kessellaan 1a 5491 GD Sint-Oedenrode Postbus 140 5490 AC Sint-Oedenrode Telefoon: 0413 – 476910 Fax: 0413 - 478180 E-mail: [email protected] Website: www.wovesto.nl Wovesto staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (OostBrabant) onder nummer 16045221.

72