2014
Op weg naar betaalbaar en rendabel wonen
NETWERK CONCEPTUEEL BOUWEN
NETWERK CONCEPTUEEL BOUWEN| De Beekse Tuin 1, 5673NK Nuenen | www.netwerkconceptueebouwen.nl
Voorwoord Betaalbaar en rendabel wonen wordt steeds belangrijker. Betaalbaar wonen voor de lagere inkomens wordt vaak voor onmogelijk gehouden omdat het niet rendabel te maken zou zijn. Niet alleen door de extra kosten die de overheid corporaties oplegt (verhuurdersheffing, VPB) maar vooral omdat de landelijke overheid in volkshuisvesting voor zichzelf steeds minder een taak ziet. Voor marktpartijen (vragers en aanbieders) en lokale overheden, ontstaat hier dus een eigen opgave: het ogenschijnlijk onmogelijke, mogelijk maken. Betaalbaarheid is tegenwoordig hét thema in de bouw- en vastgoedsector. Dat heeft ertoe geleid dat er in de markt conceptmatige aanbod is, dat al perspectief biedt op betaalbare nieuwbouw (ca. 550 euro huur per maand) zonder ‘onrendabele top’. Door het opschalen van conceptueel bouwen kan dat resultaat verder verbeterd worden, ook bij renovatie. Naast het bestrijden van belemmeringen vanuit de bestaande opvattingen en regels, lijkt sector brede rationalisatie daarvoor een voorwaarde. Dat zal het gebruik van standaards en industriële technieken mogelijk maken. Dat zal de productiestromen én de productiviteit vergroten en zo leiden tot meer betaalbare oplossingen en een nieuwe, robuuste bedrijfsvoering. Woonstichting Etten-Leur, en met haar de Gemeente Etten-Leur, hebben deze uitdaging aangenomen. Ze zijn daartoe een haalbaarheidsonderzoek gestart, in een dialoog met diverse marktpartijen. In de studie stond de volgende kennisvraag centraal: Is nieuwbouw voor betaalbaar wonen in de sociale sector zonder onrendabele top mogelijk? Het leerproject betrof De Streek in Etten-Leur. Een ontwikkeling van een nieuw woongebied voor meerdere doelgroepen (ca. 300 woningen, verdeeld over koop en huur). Het is een initiatief van de gemeente en corporatie samen. De doelgroepen staan nog niet geheel vast maar zeker is wel dat in het gebied de corporatie een aanzienlijk aantal woningen gaat ontwikkelen. Belangrijke voorwaarden voor WEL om te kunnen ontwikkelen is de eis dat de woningen rendabel zijn te exploiteren (ORT-loos). De conclusie uit de studie is: Rendabele nieuwbouw is bijna mogelijk, mits op basis van concepten, met sociale grondkosten en in een goede samenwerking van gemeente en corporatie. Met het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB) hebben ze de opgedane kennis vastgelegd om over te kunnen dragen aan leden en belangstellenden. Doel is met name andere woningcorporaties te enthousiasmeren en verder te helpen. In deze notitie wordt geprobeerd duidelijk te maken aan welke knoppen er gedraaid kan worden om verder te groeien naar betaalbaar en rendabel wonen. Na één leerproject is deze notitie nog wat theoretisch. In vervolgprojecten werkt het NCB eraan om hem meer praktisch, beter hanteerbaar te maken. WEL wil, als ambassadeur van conceptueel bouwen, daar graag met andere corporaties aan mee verder werken. In het leerproject is aan nog meer onderzoeksvragen gewerkt: aan het vormgeven van conceptuele gebiedsontwikkeling en aan het ontwerpen van een dialoogvorm in de haalbaarheidsfase van een ontwikkeling. Daar worden aparte deelrapportages van gemaakt. Deze betaalbaarheidsopgave vraagt om benaderingen op zowel strategisch als operationeel niveau. Beide zijn in dit stuk aan de orde. De notitie begint met wat onder betaalbaar en rendabel wonen kan worden verstaan.
Deze notitie is geschreven door de kennispartners van het Netwerk Conceptueel Bouwen, Bloeii Advies & Ontwikkeling (expert van de vraagzijde) en Novum Network (expert van de aanbodzijde) met steun van Pieter Huijbregts – INNOVATIE. Op weg naar betaalbaar en rendabel wonen
1/6
1. Betaalbaar en rendabel bouwen en wonen Betaalbaar wonen Woonlasten kunnen worden omschreven als alle kosten die samenhangen met wonen , verminderd met de huurtoeslag. Dus de kosten van de woning zelf (huur of rente en aflossing). Maar er zijn ook andere kosten die direct met wonen samenhangen, zoals energie- en servicekosten. En er zijn er ook meer indirecte kosten, denk aan WOZ-belasting, water of riolering. Het lijkt voor het aanpakken van de betaalbaarheid wenselijk te focussen op de kostenposten welke direct worden beïnvloed door de kwaliteit van de woning en zijn woonomgeving. Wat betaalbaar is verschilt met de financiële/economische positie van de bewoner 1. Daarom wordt betaalbaarheid vaak uitgedrukt in een woonlastenquote: een percentage van het besteedbaar inkomen. Het varieert sterk per inkomenscategorie. Bij de hogere inkomens ligt die lager. In de categorie huurders van gereguleerde huurwoningen ligt die gemiddeld op 29% met een bandbreedte variërend van 20% tot 40%2. Het woonlastenniveau is al een tijdje stijgend en dat beperkt de ruimte voor bijvoorbeeld zorg en veiligheid, communicatie en mobiliteit, voeding en kleding. En verder verschilt die flink in de verschillende delen van Nederland. Wat als een billijke woonlastenquote wordt gezien is een politieke keuze en primair het gevolg van strategische beslissingen. Daarover gaat het hoofdstuk drie.
Rendabel bouwen Een onrendabele exploitatie ontstaat wanneer er, over de exploitatieperiode, minder inkomsten dan uitgaven (inclusief de stichtingskosten (SK)) zijn. En als de restwaarde (RW) aan het eind van de exploitatieperiode te laag is om dat verschil goed te maken. Er wordt dan wel gesproken over een onrendabele top (ORT). Definitie; ORT= CW inkomsten minus CW uitgaven + CW restwaarde minus Stichtingskosten. In 2013 was de onrendabele top bij gemiddeld 71k per woning 3. Wie het exploitatieresultaat wil berekenen, maakt de inkomstenstroom contant (∑ CWI) en doet hetzelfde met de uitgaven (∑ CWU). Dat gebeurt voor een te kiezen exploitatieperiode en bij aannamen voor tussentijdse ontwikkelingen van inkomsten en uitgaven. Een exploitatie is rendabel als er geen ORT is. Voorbeeld Lauwers appartementen in Drachten, Accolade Aantal woningen 50 Oplevering 2013 Gbo 91 Bvo 98 EPC 0,60 Aanvangshuur € 610 ∑ CWU € 156.000 ∑ CWI € 121.000 ORT € 35.000 Prijspeil oplevering Uit Onderzoek Rigo, Rendabel Sociaal Bouwen (juli, 2014) 1 Vier inkomensgroepen: huishoudens met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep corporaties), huishoudens
zonder recht op huurtoeslag met een belastbaar inkomen onder €33.614 (secundaire doelgroep), de middeninkomens met een inkomen tussen €33.614 en €43.000 en tot slot de huishoudens met een inkomen boven €43.000 (cijfers 2012). 2 Rigorapport op basis van het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2012. Huurders van gereguleerde huurwoningen geven in 2012 gemiddeld €493 per maand uit aan woonlasten. Het grootste deel daarvan bestaat uit de huur. Bruto betalen huurders gemiddeld €452 aan hun verhuurders, netto (na aftrek van huurtoeslag) betalen zij €369 per maand aan huurlasten. De rest van de woonlasten (€125 gemiddeld) bestaan uit de kosten voor gas en elektriciteit. 7% hiervan is de energiequote. 3 Uit onderzoek Rigo, Rendabel Sociaal Bouwen (juli, 2014) Op weg naar betaalbaar en rendabel wonen 2/6
Conceptueel bouwen Conceptueel bouwen is een nieuwe ontmoeting van vraag en aanbod. Een vorm van het transactieproces gericht op het kiezen van de passende huisvestingsoplossing uit aanbod vanuit de markt. Oplossing waarbij ontwerpen en uitvoeren in één hand land liggen, mogelijk inclusief ontwikkelen, beheren en andere diensten. Oplossingen die niet uniek zijn bedacht voor één project maar die voortkomen uit een concept dat over de grenzen van projecten herhaalbaar is. Het concept is gericht op een specifieke doelgroep en kent een vaste oplossingsrichting met een eigen waarde propositie. De ontwerp- en uitvoeringsregels daarvan zijn geïntegreerd en liggen vast. De regels kennen een zekere flexibiliteit om per project en gebruiker maatwerk mogelijk te maken. Die set regels wordt gehanteerd door een vaste keten of netwerk van partijen die rond het concept samen werken. Proactief laat men de mogelijke klant zien wat hun concept voor hen waardevol maakt. De vereenvoudiging van het ontwikkel- en bouwproces die zo mogelijk wordt leidt nu al tot een verhoging van de productiviteit van zo’n 20% ten opzichte van het traditionele proces. Groei en rationalisatie zal leiden tot een nog hogere productiviteit en tot het benutten van de voordelen van industrialisatie met behoud van voldoende ruimte voor maatwerk.
2. Werken aan betaalbaarheid op operationeel niveau (project) In dit hoofdstuk worden de verschillende factoren die de woonlasten en het de exploitatieresultaat beïnvloeden op een rij gezet. Ze zijn nog ongewogen (rijp en groen door elkaar) maar het kan wellicht helpen bij het voorbereiden van projecten.
De inkomstenknop (CWI) Bepalend bij de inkomstenstroom is de keuze voor de doelgroepen en de wenselijke woonlastenniveaus. Bijvoorbeeld wel of geen starters, wel of niet huur c.q. koop. Kennis van de markt, zowel van vraag als van concurrerend aanbod, is een voorwaarde. En ook op de hoogte zijn van de visie op (volks)huisvesting van betrokken gemeente, corporaties en andere ontwikkelaars. (Huur)inkomstenknop: Analyse behoefte en concurrentie; Keuze in doelgroepen met gewenste woonlastenquote; Verdeling in huurprijscategorieën met bijhorende niveau van huisvestingsprestatie; Op weg naar betaalbaar en rendabel wonen
3/6
Methode huurprijsbepaling (‘puntentelling’) en de ontwikkeling van de huurverhoging; Snelheid ontwikkelen en bouwen (vervroegen inkomsten).
De uitgavenknop (CWU) Bij de uitgaven gaat het om de volgende posten: de kosten voor de grond (het kunnen beschikken over), voor het gebouw (het stichten en in standhouden), voor het beheer (het exploiteren) en voor de financiering van de investering. Per uitgavenknop wordt verder aangegeven welke benaderingen er zoal mogelijk zijn. Knop van de grondkosten: Invloed op het bestemmingsplan en op de stedenbouwkundige opzet; De identiteit, kwaliteit en duurzaamheid van de stedelijke ruimte en de erbij horende onderhoudskosten inclusief de kosten van het BRM en WRM; Verdeling bebouwd en onbebouwd oppervlak; De grootte van de percelen, bijvoorbeeld bij grond gebonden woningen variërend van 100 m2 tot 140 m2. Bepaling grondprijs (residueel, fair share o.d., variatie per categorie van bijvoorbeeld 14k tot 20K per perceel excl. BTW) (dit varieert momenteel tussen de 16k en 24k per perceel excl. BTW); Erfpacht of uitgestelde betaling; Restwaarde grond retour gemeente; Behandelen van BTW; Integrale gebiedsontwikkeling; Grond kan onderdeel van een concept zijn. Knop van het stichten en in standhouden van het gebouw: Kwaliteitseisen (back to basic?), flexibiliteit bij de start en in de tijd, duidelijke basisprestaties en welke extra gewenst, duurzaamheid – cradle to cradle; Bijkomende ontwikkelkosten van verhuurder (verdeling taken met aanbieder, leges… kan sterk variëren van 2K tot 5K per woning); Hoogte onderhoudskosten, kan variëren van onderhoud van €1.800,- per woning per jaar tot minder dan €800,- met onderhoud bij derden met garantie; Snelheid ontwikkelen en bouwen. Kan teruggebracht worden van enkele jaren tot enkele maanden. Bottleneck is de tijd voor vergunningen; Inzetten van concepten. Knop van de ontwikkel- en beheerkosten: Risicoreductie: vraaggestuurd ontwikkelen (bijvoorbeeld CPO), verkoopbevordering (marketing, afwerkingspakketten, plan kunnen beleven); Keuze vraagstrategie, hoogte transactiekosten. Transactieproces is nog weinig gerationaliseerd. Hier is nog veel besparing mogelijk door afstemming op sectorniveau ; Hoogte kosten verhuurder (verzekering, verhuur, etc.). Deze kosten zijn al flink verlaagd. Verder stappen mogelijk? Bijvoorbeeld gedeeltelijk zelfbeheer of gebouwlease; Kan onderdeel van concept zijn. Knop van de financieringskosten: Korte termijn apart; Eigendom bij derden/exploitatie bij verhuurder; Eisen WSW, Garantiefonds. Hier verschillen de vereiste aannames (renteniveau, onderhoudsnorm soms veel van wat in de praktijk mogelijk is (zie verderop) ). Soort lening en hoogte rente; Risicoverdeling; Kan onderdeel van concept zijn. Restwaardeknop (RW) Methode waardebepaling; bedrijfswaarde, marktwaarde; Garantie op restwaarde door derden; Statiegeld op bouwdelen (circulaire economie); Lengte van de te beschouwen exploitatieperiode (nu standaard 50 jaar). Op weg naar betaalbaar en rendabel wonen
4/6
3. Werken aan betaalbaarheid op strategisch niveau (bedrijf) Om tot lagere woonlasten te komen, is het perspectief van conceptueel ontwikkelen en bouwen kansrijk. Om die kansen te vergroten zijn er, op sector niveau, meerdere variabelen te beïnvloeden: de vraag én het aanbod, het transactieproces en de context, zie onderstaande figuur. Door samen te werken aan rationalisatie, kunnen vraag én het aanbod komen tot robuuste bedrijfsmodellen en betaalbare concepten. Verder kan men samenwerken aan standaardisatie van het transactieproces ter verlaging van de transactiekosten. En ook kan men samen werken aan de reductie van kosten uit de context (leges, grondkosten en dergelijke). Deze zaken worden hieronder verder uitgewerkt. Veel van die zaken kunnen bedrijven niet allemaal zelf bereiken. Daarvoor zal de sector de handen in elkaar moeten slaan. Hier ziet het Netwerk Conceptueel Bouwen voor zichzelf een taak, in samenwerking met andere initiatieven op dit onderwerp.
Vraag
Transactieproces
Aanbod
Context Strategieën aan de vraagzijde Conceptueel bouwen tenzij…, met het oog op maximale benutting capaciteit aanbieders; Uitvraag sturen op betaalbaarheid voor doelgroep, met omschrijving minimale prestaties en gewenste extra’s; Vraag ook richten op onderhoud en toekomstbestendigheid (sociale en financiële flexibiliteit) gedurende een lange termijn, in combinatie met prestatiegarantie; Vragen naar nieuwe financieringsmogelijkheden, eigendomsverhoudingen en bedrijfs - of eindwaardebepaling; Integrale gebiedsontwikkeling samen met de bewoners en gemeente; Voorkeur geven aan het werk met het NCB-transactieproces; Voorkeur geven aan concepten met het Predicaat Excellent Concept.
Strategieën aan de aanbodzijde (samen met deelconceptaanbieders) Ontwikkel/verbeter het conceptenaanbod met het oog op betaalbare woonlasten voor de doelgroep en rentabiliteit voor de eigenaar/beheerder; Ontwikkel/verbeter het conceptenaanbod op TCO en prestatiegarantie over exploitatietermijn; Ontwikkel/verbeter het conceptenaanbod met nieuwe financieringsmogelijkheden, eigendomsverhoudingen; Ontwikkel concepten waarmee gebieden integraal zijn aan te pakken, afgestemd op wensen bewoners en gemeenten; Werk in het ontwikkelen duurzaam samen met een set vaste aanbieders van deelconcepten; Maak deze concepten goed vindbaar en onderling vergelijkbaar ; Werk bij voorkeur met het NCB-transactieproces; Zorg voor het Predicaat Excellent Concept.
Op weg naar betaalbaar en rendabel wonen
5/6
Strategieën t.a.v. het transactieproces Om te komen tot een snel transactieproces met minimale transactiekosten, werken we aan deze processen voor nieuwbouw, renovatie en voor integrale gebiedsontwikkeling. Met de volgende eisen: De vrager stuurt op de gewenste oplossing en heeft grip op daadwerkelijke prijs en resultaten; Hij gunt op transparante wijze aan de aanbieder met de meest waardevolle oplossing; Start de dialoog over de mogelijke oplossingen zo vroeg mogelijk en werk daarin met een onafhankelijke gespreksleider die waakt over de gelijkwaardigheid van vraag- en aanbodzijde; Vragers en aanbieders stemmen de definities van doelgroepen en bijpassende woonwensen op elkaar af; Samen zorgt men voor een rekentool voor het bepalen van woonlasten en rentabiliteit, met eenduidigheid van begrippen.
Strategieën t.a.v. de context Samen werken naar dat het Predicaat Excellent Concept ‘automatisch’ leidt tot een bouwvergunning; Bij voorkeur werken met Fair Share voor een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten tussen de deelnemers aan de ontwikkeling.
Ratio’s en normen van het WSW Een bijzondere plaats in de zoektocht naar betaalbaar en rendabel wonen is er voor het WSW. Als blijkt dat een project rendabel kan zijn, betekent dat niet automatisch dat er door de corporatie gebouwd kan worden. Daarvoor is eerst een toets door het WSW noodzakelijk. Zij beoordeeld op een ruime set ratio’s en werkt met flinke zekerheden. Men kijkt naar het onderpand (dekkingsratio, norm 50% WOZ), naar de omvang van het vreemd vermogen (Loan to Value, norm 75%), naar de kasstromen (Interest Coverage Ratio (ICR); norm 1,4 en Debt Service Coverage Ratio (DSCR); norm 1,0) en naar de omvang van het eigen vermogen (Solvabiliteitsratio, norm 20%). Men beoordeelt op basis van realisatie (3 jaar dVi) én op basis van prognose (5 jaar dPi). In de praktijk wordt deze beoordeling als een black box ervaren. Wellicht kan door samenwerking hier meer transparantie en medewerking gaan ontstaan.
Op weg naar betaalbaar en rendabel wonen
6/6
