RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
EINDRAPPORT
Betaalbaar wonen in regio Alkmaar De betaalbaarheid van het aanbod anno 2014
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV Woonwerk- en leefomgeving De bewoonde omgeving www.rigo.nl
EINDRAPPORT
Betaalbaar wonen in regio Alkmaar De betaalbaarheid van het aanbod anno 2014
Opdrachtgever WBV Langedijk, namens SVNK
Auteurs Sjoerd Zeelenberg Elien Smeulders Steven Kromhout
Rapportnummer P27310
Uitgave Maart 2014
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 112C
Postbus 2805
020 522 11 11
1011 AB Amsterdam
1000 CV Amsterdam
[email protected] www.rigo.nl
Inhoud
1
Inleiding
2
1.1
De doelgroepen
2
1.2
Leeswijzer
3
2
Over betaalbaarheid
4
2.1
De Nibud-benadering
4
2.2
Nibud-advieshuren
5
2.3
Financieringslastnormen
6
2.4
Normen per doelgroep
7
3
De vraag: woningzoekenden
10
3.1
Woningzoekenden: het WoON 2012
10
3.2
Doelgroepen
10
4
Het aanbod: betaalbare woningen
12
4.1
Voorraad en aanbod in de corporatiesector
12
4.2
Aanbod in de koopsector
20
5
Confrontatie: betaalbaarheid in de regio
24
5.1
Primaire doelgroep
24
5.2
Secundaire doelgroep
25
5.3
Middeninkomens
26
Bijlage 1
Huurtoeslaggrenzen in 2014
30
1
Inleiding De corporaties in de regio Alkmaar willen weten wat de feitelijke situatie is met betrekking tot de betaalbaarheid van het wonen in de regio. Dit onde rzoek brengt die feitelijk situatie in beeld. De betaalbaarheid van het wonen staat anno 2014 volop in de schijnwerpers. Diverse landelijke en lokale onderzoeken hebben duidelijk gemaakt dat de betaalbaarheid voor een steeds grotere groep huishoudens onder druk staat of komt te staan. Een combinatie van ontwikkelingen is hier debet aan, zoals het economisch slechtere tij en de dalende koopkracht in de afgelopen jaren; het einde van het inflatievolgende huurbeleid van het Rijk en de komst van inkomensafhankelijke huurverhogingen; de strengere financieringsnormen; of de stijgende aanvangshuren van corporatiewoningen (mede als gevolg van de invoering van de zogenaamde ‘Donnerpunten’ en de toegenomen druk op corporatiefinanciën). De corporaties in Alkmaar hebben behoefte aan inzicht in de feitelijke si tuatie rondom de betaalbaarheid van het wonen in hun regio. Vandaar dit onderzoek. Betaalbaarheid van het wonen kan op verschillende manieren onderzocht worden. In dit onderzoek staat het perspectief van de woningzoekende centraal. Welke woningen kunnen woningzoekenden betalen die nu op de woningmarkt op zoek zijn naar een woning in regio Alkmaar? De nadruk ligt dus op de actuele vraag en het actuele aa n1 bod . Bovendien is er voor gekozen om bij het in beeld brengen van de betaalbaarheid andere woonlasten (zoals energielasten) buiten beschouwing te laten.
1.1
De doelgroepen Dit onderzoek is gericht op de drie doelgroepen, die zijn afgebakend op basis van hun belastbaar huishoudeninkomen (2014):
De primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking komen voor huurtoeslag (zie de grenzen in bijlage 1).
De secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot €34. 678 (= €33.614 in 2011).
De middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen €34.678 en € 44.359 (= €43.000 in 2011).
1
Daarmee onderscheidt dit onderzoek zich van andere, meer ‘klassieke’ woningbehoefteonderzoeken, waarin bijvoorbeeld de gewenste omvang van de kernvoorraad berekend wordt. Daarentegen vertoont de aanpak grote overeenkomst met het onderzoek ‘Meer zicht op b etaalbaarheid in Gooi en Vechtstreek’, RIGO (2013).
2
De gehanteerde inkomensgrenzen sluiten aan bij regionale afspraken en bij landelijke regelgeving: de huurtoeslagregeling, de inkomensafhanke lijke huurverhoging en de staatssteunregeling voor woningcorporaties. Laatstgenoemde regeling houdt in dat woningcorporaties sinds 2011 verplicht zijn om jaarlijks 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens (€699 in 2014) aan te bieden aan huishoudens uit de primaire of secundaire doelgroep. De betaalbaarheid en financieringsmogelijkheden voor huishoudens met middeninkomens krijgen daarom extra aandacht in dit rapport.
1.2
Leeswijzer Dit rapport is als volgt opgebouwd. Allereerst gaan we in op de normen voor betaalbaar wonen die we hanteren in dit onderzoek. Deze normen base ren we op cijfers van het Nibud. Per doelgroep wordt benoemd welke prijsgrenzen we hanteren. In hoofdstuk 3 richten we ons op de vraagkant. Hoeveel en welke woningzoekenden willen in de regio Alkmaar wonen? En hoe verhouden de doelgroepen zich tot elkaar? Hoofdstuk 4 gaat in op de aanbodkant. Hoe is de voorraad huur - en koopwoningen opgebouwd en hoe is het aanbod verdeeld over de relevante prijsklassen? In hoofdstuk 5 confronteren we de uitkomsten van de eerdere hoofdstukken met e lkaar. Hoe is de verhouding tussen vraag (woningzoekenden) en aanbod voor de ve rschillende doelgroepen, uitgaande van de betaalbaarheidsnormen?
3
2
Over betaalbaarheid Wat is betaalbaarheid en wanneer woont iemand betaalbaar? Op deze vragen bestaat geen eenduidig antwoord. In dit onderzoek gaan we uit van cijfers van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). De Nibudbenadering is veelgebruikt in de corporatiesector en daa rbuiten.
2.1
De Nibud-benadering Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) houdt de uitgaven van hui shoudens in Nederland bij en berekent hoeveel geld zij maandelijks kwijt zijn aan ve rschillende uitgavenposten. Aan de hand van deze cijfers bere kent het Nibud hoeveel ruimte een huishouden, na aftrek van genormeerde bedragen voor alle overige uitg aven, overhoudt voor woonlasten. Nibud houdt hierbij vanzelfsprekend rekening met de werking van het sociale en fiscale stelsel, zoals bijvoorbeeld de hu ur- en zorgtoeslag. Het Nibud maakt onderscheid tussen basisbedragen, die elk huishouden minimaal moet betalen, en voorbeeldbedragen, die worden vastgesteld op basis van CBS -cijfers over het daadwerkelijke bestedingspatroon van huishoudens met een bepaald besteedbaar inkomen. De normbedragen die het Nibud hanteert bij haar adviezen, zijn het gemiddelde van de vaste basisbedragen en de inkomensafhankelijke voorbeeldbedragen. De ruimte voor woonlasten is gelijk aan het verschil tussen het netto ink omen en de normbedragen voor alle overige uitgaven (figuur 2-1). f i g u u r 2 - 1 S c h e m a t i s c h e w e e rg a v e v a n N ib u d - b e n a d e r in g v a n w o o n la s t e n
Bron: Nibud
Het Nibud past deze benadering onder meer toe bij het bepalen van advieshuren voor woningcorporaties (paragraaf 2.2) en het opstellen van de financieringslasttabellen voor de Nationale Hypotheek Garantie (paragraaf 2.3).
4
2.2
Nibud-advieshuren Het Nibud stelt regelmatig advieshuren op in opdracht van woningcorporaties. Daarbij wordt niet alleen rekening gehouden met het inkomen en de leeftijd, maar ook met het aantal volwassenen en kinderen in een huishouden. Hoe kleiner het h uishouden is, hoe hoger de (bruto) huur is die het Nibud als maximum adviseert. Ter illustratie zijn in figuur 2-2 de advieshuren voor één- en tweepersoonshuishoudens zonder kinderen tot 65 jaar afgebeeld. Zo kan een alleenstaande met een bruto inkomen van €20.000 een woning tot de huurtoeslaggrens (€699 in 2014) betalen, terwijl een paar met hetzelfde bruto inkomen veel minder huur kan opbrengen. In figuur 2-2 is het effect van de huurtoeslagsystematiek duidelijk zichtbaar. Twee grenzen blijken erg belangrijk te zijn: de kwaliteitkortingsgrens (€389) en de huurtoeslaggrens (€699). Wanneer de huur hoger is dan de huurtoeslaggrens, krijgen huu rders geen huurtoeslag, ook als ze tot de primaire doelgroep behoren. Vanaf de kwal iteitkortingsgrens moeten huurtoeslagontvangers een steeds groter bedrag zelf bet alen (zie bijlage 1). Die eigen bijdrage is in 2012 groter geworden als gevolg van rijk sbeleid: bezuinigingen op de huurtoeslag. Daarom ligt de Nibud-advieshuur voor huishoudens die een uitkering hebben op grond van de Wet Werk en Bijstand (WWB) op de kwaliteitskortingsgrens. Naast de kwaliteitkortingsgrens en de huurtoeslaggrens spelen ook de aftopping sgrenzen (€557 voor 1- en 2-persoonhuishoudens en €597 voor meerpersoonshuishoudens) een rol. Boven deze grenzen is de eigen bijdrage van huurtoeslagontvangers namelijk hoger dan onder deze grenzen. f i g u u r 2 - 2 N i b u d - a d v i e s h u r e n (e xc lu s ie f h u u r t o e s la g ) v o o r é é n - e n t w e e p e r s o o n s h u i s h o u d e n s z o n d e r k i n d e r e n t u s s e n 2 3 e n 6 5 j a a r, 2 0 1 2
Bron: Nibud
5
2.3
Financieringslastnormen Voor de koopsector stelt het Nibud jaarlijks financieringslasttabellen op, die onder meer gebruikt worden door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Op basis van deze tabellen kan berekend worden hoeveel een huishouden gegeven zijn bruto i nkomen en leeftijd maximaal kan lenen voor de aankoop van een woning. Er wordt daarbij geen onderscheid gemaakt naar huish oudengrootte. Wel is van belang of het inkomen door één of meerdere personen wordt verdiend. Een tweede inkomen wordt namelijk niet volledig meegeteld. In figuur 2-3 is te zien hoeveel hypotheek een huishouden kan krijgen, afhankelijk van zijn bruto jaarinkomen. Daarbij is gerekend met de hypotheekrente die gebruikt wordt bij de toetsing door de Nationale Hypotheek Garantie. Te zien is dat de 65 plussers bij hetzelfde bruto inkomen een hogere hypotheek kunnen krijgen dan hui shoudens tot 65 jaar. In de praktijk zijn er maar weinig ouderen met een hoog bruto inkomen. Wanneer huishoudens de pensioengerechtigde leeftijd beginnen te nad eren, wordt er bij de toetsing al vanuit gegaan dat het inkomen na pensionering zal dalen en krijgen vijftigers en zestigers een lagere hypotheek dan jongere huisho udens. De maximale hypotheek is niet per definitie hetzelfde als de maximale koopsom. Wanneer een koper eigen vermogen inbrengt, kan hij een duurdere woning kopen dan de hoogte van de hypotheek. Bij een eventuele restschuld die de koper wil meefina ncieren geldt het omgekeerde. Daarnaast spelen de kosten koper een rol. Door de strengere hypotheekregels kunnen kopers die in de toekomst niet meer meefinancieren en moeten ze daarvoor dus hun spaargeld aanboren. f i g u u r 2 - 3 M a x i m a l e h y p o t h e e k v o lg e n s f in a n c ie r in g s n o rm e n N ib u d o . b . v . é é n inkomen, 2013 (toetsrente: 5,25%)
Bron: Nibud
6
2.4
Normen per doelgroep Op basis van de cijfers van het Nibud kunnen we per doelgroep (zoals onderscheiden in paragraaf 1.1) normen onderscheiden met betrekking tot betaalbaarheid, maximale huurprijzen en hypotheeklasten. We werken hiervoor met afgeronde getallen, om schijnnauwkeurigheid te voorkomen. De advieshuren en maximale hypotheekbedr agen lopen binnen de doelgroepen sterk uiteen. Deze zijn namelijk afhankelijk van het precieze inkomen en de samenstelling van het huishouden. In figuur 2-4 is op basis van de advieshuren van het Nibud op een vereenvoudigde manier weergegeven welke huurprijzen betaalbaar zijn. Daarbij maken we onderscheid naar inkomensgroepen en tussen één - en meerpersoonshuishoudens. De ‘groene huurprijzen’ zijn voor de gehele groep betaalbaar, de ‘oranje huurprijzen’ voor een deel van de groep en de ‘rode huurprijzen’ zijn voor de desbetreffende groep niet meer betaalbaar. Het schuin gearceerde deel is wel betaalbaar, maar in de praktijk veelal niet bereikbaar, als gevolg van de toewijzingsnorm die volgt uit de E uropese staatssteunbeschikking. De grenzen in de figuur sluiten aan bij de huurtoeslaggrens, de aftoppingsgrens en de kwaliteitskortingsgrens. f i g u u r 2 - 4 V e r e e n v o u d i g d e w e e rg a v e v a n b e t a a lb a r e h u re n p e r in k o m e n s g ro e p
> € 1.000 € 1.000
€ 850
€ 700
€ 550
€ 389
1ps mps primaire doelgroep voor hele groep voor hele groep betaalbaarbetaalbaar
1ps mps secundaire doelgroep
1ps mps middeninkomens
voor voor deel van dedeel van de groep groep betaalbaar betaalbaar
1ps mps hogere inkomens
voorniet hele groep niet voor hele groep betaalbaar betaalbaar
(veelal) niet bereikbaar
In tabel 2-1 is de maximale hypotheeksom per doelgroep weergegeven, op basis van de NHG-normen die in 2014 gehanteerd worden, bij een toetsrente van 5,0%. Voor
7
het afbakenen van betaalbare koopwoningen gaan we ervan uit dat woningzoekenden de kosten koper betalen met hun spaargeld en niet meefina ncieren in de hypotheek. We houden geen rekening met opgebouwd vermogen of restschulden uit de vorige woning. t a b e l 2 - 1 M a x i m a l e h y p o t h e e k p e r d o e lg ro e p Doelgroep
Maximale hypotheek (NHG)
Primaire doelgroep
1 ps. (€21.600): max. €70.000; > 1 ps. (€29.325): max. €125.000
Secundaire doelgroep
max. €148.000
Middeninkomens
max. €189.000
Primaire doelgroep Te zien is in figuur 2-4 dat alle huishoudens behorend tot de primaire doelgroep een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (€389) kunnen betalen (v oor huishoudens met een minimuminkomen (bijstandsniveau) adviseert het Nibud een huur op de kwaliteitskortingsgrens). Alleen de huishoudens die qua inkomen tegen de maximuminkomensgrenzen van de huurtoeslag aan zitten, kunnen volgens het Nibud een huur tot de huurtoeslaggrens betalen. Huishoudens op bijstandsniveau kunnen geen hypotheek krijgen. Zij zijn dus volledig afhankelijk van de huursector (en daarbinnen het segment tot de kwaliteitkorting sgrens). De maximale hypotheek die huishoudens in de primaire doelgroep kunnen krijgen, bedraagt €70.000 voor alleenstaanden en €12 5.00 voor meerpersoonshuis2 houdens (zie tabel 2-1) . Dit betreft dus hypotheeksommen voor huishoudens die qua inkomen tegen de maximum-inkomensgrenzen van de huurtoeslag aan zitten (respectievelijk €21.600 en €29.325). Secundaire doelgroep Voor de secundaire doelgroep geldt dat zij allemaal een huurwoning met een huu rprijs tot de eerste aftoppingsgrens kunnen betalen. De maximale huur die deze doelgroep kan betalen, is afhankelijk van de huishoudensamenstelling. Huishoudens die aan de bovenkant van de secundaire doelgroep zitten (dus net minder dan €34.678 verdienen) hebben een maximale betaalbare huur van €850 (alleenstaanden) en €700 (meerpersoonshuishoudens). De maximale hypotheek voor de secundaire doelgroep bedraagt €148.000. Wordt dit inkomen door meer dan één persoon verdiend, dan zal dit bedrag overigens aanme r-
2
Hierbij zijn we uit gegaan van huishoudens tot 65 jaar op basis van één inkomen.
8
kelijk lager liggen (zoals in 2.3 is toegelicht). Duurdere koopwoningen zijn voor deze huishoudens alleen te betalen als zij eigen vermogen inbrengen. Middeninkomens De middeninkomens hebben een inkomen tussen €34.678 en €4 4.359. Deze groep komt als gevolg van de Europese beschikking met betrekking tot staatssteun in princ ipe niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. De advieshuren voor deze groep variëren van €850 tot €1.000 bij alleenstaanden en €700 tot € 850 bij meerpersoonshuishoudens. De maximale hypotheek die hoort bij een inkomen van €44.359 bedraagt €189.000. Duurdere koopwoningen zijn voor deze huishoudens dus alleen te betalen als zij eigen vermogen inbrengen.
9
3
De vraag: woningzoekenden Dit hoofdstuk is gericht op de vraagkant: hoeveel huishoudens willen verhuizen naar de regio Alkmaar en wat zijn de kenmerken van deze huishoudens? Allereerst analyseren we in 3.1 hoeveel woningzoekenden er zijn en wat hun kenmerken zijn. Dat doen we aan de hand van het WoON 2012. Paragraaf 3.2 gaat in op de inkomenssituatie van de woningzoekenden.
3.1
Woningzoekenden: het WoON 2012 Volgens het Woononderzoek Nederland 2012 zijn er ruim 33.000 huishoudens in Nederland die in de komende twee jaren naar een zelfstandige woning in de regio Alk3 maar (inclusief Uitgeest) willen verhuizen . Deze verhuisgeneigden noemen we hierna woningzoekenden. De meeste woningzoekenden wonen al in de regio Alkmaar: 87%. Woningzoekenden van buiten de regio zijn relatief vaak stellen (40%) en gezinnen met kinderen (25%). Ten opzichte van de woningzoekenden die al in de regio wonen , zijn de woningzoekenden van buiten de regio wel wat ouder; zo is 65% ouder dan 45 jaar, tegenover 35% van de woningzoekenden die al in de regio wonen. De meeste potentiële vestigers komen uit de omliggende regio’s. Ruim 70% van woningzoekenden zijn doorstromers op de woningmarkt: zij la ten een zelfstandige woning achter. Bijna twee derde van die doorstromers bewoont een koopwoning. Een kwart van de woningzoekenden zijn starters. Zij wonen niet zelfstandig, maar delen woonruimte of wonen bij hun ouders. De overige 3% is semistarter: zij wonen zelfstandig, maar laten bij verhuizing geen lege woning achter. De grootste groep woningzoekenden betreft gezinnen met kinderen (38%). Paren en alleenstaanden vormen elk een kwart van de woningzoekenden. De overige hebben een andere samenstelling zoals eenouder of samenwonende vrienden/familie. Ongeveer de helft van de woningzoekenden is tussen de 25 en 45 jaar oud. Woningzoekenden tot 25 jaar vormen 15% van de woningzoekenden en circa 12% is ouder dan 65.
3.2
Doelgroepen De meerderheid van de woningzoekenden in de regio Alkmaar (52%) heeft een inkomen boven de grens van €43.000 (zie figuur 3-1). Toch zoeken ook huishoudens met een lager inkomen naar woningen in deze regio:
3
Het gaat om 185 respondenten in het WoON 2012. Dat betekent dat bij de hier gerapporteerde percentages rekening moet worden gehouden met een afwijking van circa 5%-punt.
10
Ruim een kwart van de woningzoekenden behoort tot de primaire doelgroep, oftewel zo’n 4.600 huishoudens per jaar. Van hen is ruim de helft alleenstaand.
Van de woningzoekenden uit de primaire doelgroep heeft ongeveer één op de twaalf (370 huishoudens) een bijstandsuitkering als belangrijkste inkomstenbron. Bijna een kwart van de primaire doelgroep heeft een arbeidsongeschiktheidsui tkering en 750 huishoudens leven van een pensioen (17%).
12% van de woningzoekenden behoort tot de secundaire doelgroep, goed voor ongeveer 2.000 huishoudens per jaar. Zo’n 45% is een gezin met kinderen en een derde is een alleenstaande.
8% woningzoekenden heeft een middeninkomen: iets meer dan 1.300 huishoudens per jaar. De verhuisgeneigde middeninkomens zijn voor het grootste gedee lte paren of gezinnen met kinderen.
Onder de hogere inkomens is meer dan de helft een gezin met kinderen, een de rde een paar en slechts een klein deel is alleenstaand.
f i g u u r 3 - 1 W o n i n g z o e k e n d e n in d e r e g io A lk m a a r n a a r d o e lg ro e p , p e r j a a r (b r o n : WoON 2012)
In tabel 3-1 zijn de verhuisgeneigde huishoudens afgezet tegen alle huishoudens in de regio Alkmaar. Op die manier wordt duidelijk dat de primaire doelgroep en de hogere inkomens vaker verhuisgeneigd zijn dan de secundaire en middeninkomens. t a b e l 3 - 1 V e r d e l i n g i n k o m e n s g ro e p e n , a l le z e lf s t a n d ig e h u is h o u d e n s e n v e rh u i s g e n e i g d e h u i s h o u d e n s ( b i n n e n t w e e j a a r ) i n d e r e g i o A lk m a a r (b ro n : W o O N 2 0 1 2 )
alle zelfstandige huishoudens primaire doelgroep 28.790 secundaire doelgroep 19.470 middeninkomens 14.550 hogere inkomens 58.320 totaal 121.120
% 24% 16% 12% 48% 100%
verhuisgeneigde huishoudens 9.240 4.130 2.730 17.550 33.640
% % verhuisgeneigd 27% 30% 12% 21% 8% 18% 52% 30% 100% 27%
11
4
Het aanbod: betaalbare woningen In het vorige hoofdstuk is de vraagkant belicht; in dit hoofdstuk staat het aanbod centraal. Hoeveel woningen worden anno 2014 aangeboden in de regio Alkmaar die betaalbaar zijn voor de doelgroepen? In dit hoofdstuk maken we onderscheid tussen het aanbod aan corporatiewoningen (4.1) en het aanbod in de koopsector (4.2). De particuliere huursector laten we buiten beschouwing om twee redenen. In de eerste plaats omdat het om een zeer be perkt deel van het aanbod gaat, en in de tweede plaats omdat er geen bruikbare gegevens beschikbaar zijn.
4.1
Voorraad en aanbod in de corporatiesector Eind 2013 is een inventarisatie gehouden van het corporatiebezit in de regio Alkmaar. Aan alle woningcorporaties is gevraagd gegevens aan te leveren over de woningen die zij in hun bezit hebben. Daarbij is onder andere gevraagd wat de huidige huurprijs en huurprijs bij mutatie is, en welke woningen bij mutatie verkocht of gesloopt zullen worden. Van de 7 woningcorporaties met bezit in de regio Alkmaar hebben er 6 geg e4 vens ter beschikking gesteld . In totaal omvat het bezit van de woningcorporaties in de regio Alkmaar (inclusief Uitgeest) 28.420 zelfstandige woningen (per 1 januari 2014); zie tabel 4-1. Verkoop en sloop Niet alle corporatiewoningen worden opnieuw verhuurd als ze vrijkomen. Sommigen worden verkocht, anderen gesloopt. Dit is vastgelegd in de portefeuillestrategie van 5 de corporaties . Bijna 10% van het corporatiebezit in de regio is aangemerkt voor verkoop bij mutatie (‘verkoopvijver’): verkoop is pas aan de orde als de woning vrijkomt. Veruit de meeste van de 2.640 te verkopen woningen staan in Alkmaar (65%), gevolgd door Langedijk (16%), Heerhugowaard (15%). Van de corporatiewoningen in de gemeente Schermer komt 30% in aanmerking voor verkoop. 240 corporatiewoningen staan op de nominatie om te worden gesloopt, bijna allemaal in Alkmaar.
4
De gegevens van woningcorporatie Mooiland ontbreken in het onderzoek: het gaat om circa 800 woningen.
5
Kennemer Wonen beschikt op het moment van schrijven van de rapportage niet over een portefeuillestrategie waarin een koopvijver of een slooplijst (of de nominatie daarvoor) zijn opgenomen. Deze woningen zijn niet meegenomen in tabel 4-1. De aantallen in de verkoopvijver en nominatie voor sloop zijn in werkelijkheid dus iets groter.
12
t a b e l 4 - 1 V o o r r a a d z e l f s t a n d ig e c o rp o ra t ie w o n in g e n , v e r k o o p v ij v e r e n s t re e f h u r e n v a n v e r h u u r b a r e v o o r r a a d , p e r g e m e e n t e in 2 0 1 4 voorraad 2014
verkoopvijver
nominatie voor sloop
verhuurbare voorraad
% tot kwal. kortingsgrens
% tot huurtoeslaggrens
Alkmaar
13.230
1.720
230
11.270
6%
94%
Bergen
2.650
0
0
2.650
2%
88%
Castricum
2.220
0
0
2.220
6%
84%
430
0
0
430
4%
100%
Heerhugowaard
4.650
380
0
4.260
6%
96%
Heiloo
1.650
0
0
1.650
5%
93%
Langedijk
2.010
430
0
1.570
2%
98%
Schermer
360
110
10
240
11%
100%
1.240
0
0
1.240
3%
84%
28.420
2.640
240
25.530
5%
93%
Graft-De Rijp
Uitgeest totaal
Huidige huren en streefhuren Ongeveer een op de vijf corporatiewoningen in de regio Alkmaar heeft op dit moment een huur onder de kwaliteitskortingsgrens (€389 in 2014). In Uitgeest, Langedijk en Heerhugowaard ligt dit aandeel lager en in Bergen, Alkmaar en Castricum iets hoger. Vrijwel alle woningen hebben een huurprijs van onder de huurtoeslaggrens (€699). Om te bepalen welke woningen betaalbaar zijn, gaan we uit van de streefhuren die de corporaties hebben aangegeven. Dit zijn de huren die de corporaties van plan zijn te vragen als de woning vrijkomt en opnieuw verhuurd wordt. Van zo’n 1% van de w oningen is de streefhuur onbekend. Van de woningen die niet voor verkoop of sloop in aanmerking komen, heeft 93% een streefhuur tot de huurtoeslaggrens (zie figuur 4-1). Een groot deel van de voorraad blijft dus onder de huurtoeslaggrens. Wat wel verandert, zijn de lagere huren. Nog maar een klein deel (5%) van de verhuurbare voorraad heeft een streefhuur tot de kwaliteitskortingsgrens.
13
f i g u u r 4 - 1 V e r h u u r b a r e c o r p o ra t ie w o n in g e n , n a a r h u u rk la s s e n o . b . v . s t r e e f h u u r, per gemeente 1-1-2014 100% 90%
onbekend
80%
vanaf 1000 euro
70%
tot 1000 euro
60%
tot 850 euro
50%
tot huurtoeslaggrens
40%
tot 1e aftoppingsgrens
30%
tot kwal.kortingsgrens
20% 10% 0%
In Schermer blijven relatief de meeste goedkope huurwoningen bestaan (11%); in Bergen en Langedijk de minste (2%). Ook in figuur 4-1 worden de verschillen in het streefhuurbeleid tussen gemeenten goed duidelijk. Het aandeel verhuurbare corpor atiewoningen tot de eerste aftoppingsgrens, bijvoorbeeld, varieert tussen ongeveer een kwart (Uitgeest en Graft-De Rijp) tot ruim 60% (Schermer). Uit de gegevens van de corporaties valt op te maken dat het streefhuurbeleid leidt tot een behoorlijke verhoging van het huurprijzenniveau en een afname van woningen in de laagste huurklassen. Dat effect is fraai zichtbaar in figuur 4-2, waarin per gemeente een vergelijking is gemaakt tussen het aandeel zelfstandige huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens in de huidige situatie (huidige kale huurprijs) en volgens het streefhuurbeleid. Voor de gehele regio geldt dat op basis van de huidige kale huurprijzen bijna 80% van de zelfstandige huurwoningen onder de eerste aftoppingsgrens zit. In het streefhuu rbeleid daalt dat aandeel naar 50%. Deze theoretische daling is het grootst in de g emeenten Graft-De Rijp en Uitgeest. In figuur F in bijlage 2 is voor per gemeente te zien hoe de kale huurprijzen in de hu idige verhuurbare voorraad zich verhouden tot de streefhuur van die verhuurbare voorraad. Die figuur bevestigt het beeld dat het streefhuurbelei d van de corporaties leidt tot een forse verhoging van de huurprijzen. In figuur 4-5 tot en met figuur 4-7 zijn de verhuurbare corporatiewoningen aan de hand van hun streefhuren in kaart gebracht.
14
f i g u u r 4 - 2 Z e l f s t a n d i g e h u u r w o n in g e n t o t d e e e rs t e a f t o p p in g s g re n s (€ 5 5 6 e u ro ) , o p b a s i s v a n h u i d i g e k a l e h u u r p r i j s e n s t re e f h u u r , p e r c e n t a g e v a n t o t a a l, 1 - 1 - 2 0 1 4 90% 80%
huidige kale huur
70% 60% 50%
streefhuur verhuurbare voorraad
40% 30%
20% 10% 0%
Relatie met kwaliteit De figuren en kaarten laten verschillen zien in de hoogte van de streefhuren tussen de gemeenten in de regio. Voor die verschillen zijn ten minste twee verklaringen denkbaar. In de eerste plaats natuurlijk het huurbeleid van de corporaties in de afzonderlijke gemeenten. De corporaties maken hierin hun eigen beleidsafwegingen, waardoor dezelfde woning in de ene gemeente een andere huurprijs kan krijgen dan in een andere gemeente. Zo weten we bijvoorbeeld dat niet alle corporaties gebruikmaken van de zogenaamde Donnerpunten (waarmee de maximale huurprijs wordt verhoogd). In de tweede plaats verklaart de kwaliteit van de voorraad de verschillen in huurpri jzen van het aanbod tussen gemeenten. Juist in gemeenten als Alkmaar en Heerhug owaard bevinden zich relatief veel woningen met een beperkte kwaliteit. Denk dan bijvoorbeeld aan (kleine) portiek-etagewoningen met één of twee slaapkamers. In de meer landelijke gemeenten in de regio (denk bijvoorbeeld aan Schermer, Langedijk, Bergen) vind je relatief veel grondgebonden sociale huurwoningen. Dit verschil in kwaliteit van de voorraad heeft natuurlijk consequenties voor de huurprijzen. Kwaliteit van de betaalbare voorraad Vanuit het oogpunt van betaalbaarheid is het is het interessant om te kijken naar kwaliteit van de huurwoningen in de verschillende huurprijsklassen. Dat geldt in het bijzonder voor de positie van gezinnen. Zij zijn immers aangewezen op (betaalbare) grote of eengezinswoningen. De geïnventariseerde cijfers over de verhuurbare corporatievoorraad bevat ten informatie over de woningkenmerken. Van de gehele verhuurbare voorraad is het wonin g-
15
type bekend. Slechts van een klein aantal woningen weten we ook de oppe rvlakte. Daarom beperken we ons hier tot de relatie tussen huurprijsklasse (stree fhuur) en 6 woningtype in figuur 4-3 en figuur 4-4 . Te zien is in figuur 4-3 dat de streefhuur van verhuurbare eengezinswoningen gemi ddeld genomen hoger ligt dan de meergezinswoningen. Meer dan de helft van de ve rhuurbare eengezinswoningen heeft een streefhuur tussen de eerste aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens. Iets meer dan een vijfde heeft een streefhuur onder de ee rste aftoppingsgrens. Als we de figuur omdraaien (figuur 4-4) dan wordt duidelijk dat de verhuurbare voorraad tot de kwaliteitskortingsgrens vrijwel uitsluitend meergezinswoningen zijn. f i g u u r 4 - 3 V e r d e l i n g v e r h u u r b a re c o rp o ra t ie w o n in g e n n a a r w o n in g t y p e e n streefhuurklassen, 1-1-2014
f i g u u r 4 - 4 V e r d e l i n g v e r h u u r b a re c o rp o ra t ie w o n in g e n n a a r s t re e f h u u rk la s s e e n woningtype, 1-1-2014
6
In bijlage 2 zijn wel figuren over oppervlakte opgenomen, maar de zeggingskracht hiervan voor de regio is beperkt.
16
f i g u u r 4 - 5 A a n d e e l c o r p o r a t i e w o n in g e n m e t e e n s t r e e f h u u r t o t d e h u u rt o e s la g grens (CBS-buurtindeling)
17
f i g u u r 4 - 6 V e r h u u r b a r e c o r p o ra t ie w o n in g e n m e t e e n s t re e f h u u r t o t d e k w a l i t e i t s k o r t i n g s g r e n s ( C B S - b u u r t in d e l in g )
18
f i g u u r 4 - 7 V e r h u u r b a r e c o r p o ra t ie w o n in g e n m e t e e n s t re e f h u u r in v r i j e s e c t o r t o t €1.000 (CBS-buurtindeling)
19
Aanbod Voor een woningzoekende die nu een woning zoekt, is niet zozeer de voorraad van belang, als wel het aanbod: de woningen die daadwerkelijk beschikbaar komen. Om een inschatting te maken van het aanbod hebben we gebruikgemaakt van de woningen die in het afgelopen jaar zijn vrijgekomen. In totaal hebben er in 2013 ruim 2.000 mutaties in de zelfstandige woningvoorraad van de corporaties plaatsgevonden. Woningen die bij mutatie verkocht worden, tellen we daarbij niet mee. Op basis van de mutatiegraad van vorig jaar schatten we het jaarlijks woningaanbod in de regio op 7 2.100 woningen (tabel 4-2) . In tabel 4-2 is de verdeling van het jaarlijks aanbod te zien voor de huurprijsgrenzen die relevant zijn voor de betaalbaarheid. Er zijn relatief weinig corporatiewoningen met een huur tot de kwaliteitkortingsgrens: de advieshuur van het Nibud voor hui shoudens op bijstandsniveau. 88% van het aanbod aan corporatiewoningen in de regio heeft een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. t a b e l 4 - 2 J a a r l i j k s a a n b o d a a n z e lf s t a n d ig e c o rp o ra t ie w o n in g e n n a a r h u u r k la s s e o.b.v. streefhuur (excl. onbekend) tot kwal.grens 75
tot eerste aftop. grens 525
tot ht.grens 220
tot €850 45
tot €1.000 5
vanaf €1.000 0
totaal 945
0
60
50
10
0
0
120
15
55
45
5
5
0
120
5
5
10
0
0
0
20
Heerhugowaard
45
120
160
20
20
0
370
Heiloo
10
60
40
10
0
0
120
Langedijk
5
120
125
0
0
0
270
Schermer
0
10
10
0
0
0
25
Uitgeest
0
40
65
10
0
0
110
Alkmaar Bergen Castricum Graft-De Rijp
Regio
4.2
150
995
715
105
30
0
2.100
7%
47%
34%
5%
1%
0%
100%
Aanbod in de koopsector Wat voor de huurvoorraad geldt, geldt evengoed voor de koopsector: we zijn vooral geïnteresseerd in het actuele aanbod en niet zozeer in de bestaande voorraad. Het gaat immers om de prijs van de woningen die daadwerkelijk beschikbaar zijn in de markt. De bestaande voorraad of recente transacties vormen echter geen goede afspiegeling van het aanbod. Dat komt omdat in de huidige woningmarkt het aanbod aan woni n7
Voor de woningen van Kennemer Wonen hebben we een inschatting gemaakt van de woni ngen die, als gevolg van verkoop en sloop, niet beschikbaar komen nadat ze vrijkomen.
20
gen dat op enig moment te koop staat, het aantal verkochte woningen in een jaar overtreft. Daarom kiezen we ervoor om uit te gaan van het aanbod aan woningen die te koop worden aangeboden op Funda. Dat waren er begin 2014 iets meer van 4.000. In tabel 4-3 en tabel 4-4 is het aanbod verdeeld over de afzonderlijke gemeenten en 8 prijsklassen (respectievelijk absoluut en relatief). Te zien is dat de meeste koopw oningen met een lage prijs te vinden zijn in Alkmaar en (op gepaste afstand) de gemeenten Castricum en Heerhugowaard. t a b e l 4 - 3 A a n b o d k o o p w o n i n g e n o p Fu n d a n a a r g e s c h a t t e p r ij s k la s s e , in a a n t a ll e n p e r gemeente, januari 2014
tot €70.000 1
tot €125.000 174
tot €148.000 176
tot €189.000 402
vanaf €189.000 641
totaal
Bergen
2
12
13
44
618
689
Castricum
1
22
22
48
279
372
Graft-De Rijp
0
2
1
12
65
80
Heerhugowaard
0
12
49
190
300
551
Heiloo
0
1
3
36
219
259
Langedijk
3
9
16
92
326
446
Schermer
0
0
6
9
64
79
Uitgeest
0
2
6
41
116
165
Regio
7
234
292
874
2.628
4.035
Alkmaar
1.394
t a b e l 4 - 4 A a n b o d k o o p w o n i n g e n o p Fu n d a n a a r g e s c h a t t e p r ij s k la s s e , in p e rc e n t a g e s p e r gemeente, januari 2014
tot €70.000 <1%
tot €125.000 12%
tot €148.000 13%
tot €189.000 29%
vanaf €189.000 46%
totaal
Bergen
<1%
2%
Castricum
<1%
6%
2%
6%
90%
100%
6%
13%
75%
100%
Graft-De Rijp
0%
3%
1%
15%
81%
100%
Heerhugowaard
0%
2%
9%
34%
54%
100%
Heiloo
0%
<1%
1%
14%
85%
100%
Langedijk
1%
2%
4%
21%
73%
100%
Schermer
0%
0%
8%
11%
81%
100%
Uitgeest
0%
1%
4%
25%
70%
100%
<1%
6%
7%
22%
65%
100%
Alkmaar
Regio
8
100%
Transactieprijzen in Funda, met een correctie van 6,5% op de vraagprijzen. Bij woningen die v.o.n. verkocht worden, is de geschatte transactieprijs gelijk aan de vraagprijs.
21
In figuur 4-8 en figuur 4-9 is het aanbod aan koopwoningen op Funda in kaart gebracht aan de hand van de geschatte transactieprijzen. f i g u u r 4 - 8 A a n b o d k o o p w o n i n g e n o p Fu n d a m e t e e n g e s c h a t t e t ra n s a c t i e p r ij s t o t € 1 2 5 . 0 0 0 p e r b u u r t ( C B S - b u u rt in d e l in g )
22
f i g u u r 4 - 9 A a n b o d k o o p w o n i n g e n o p Fu n d a m e t e e n g e s c h a t t e t ra n s a c t i e p r ij s t o t € 1 8 9 . 0 0 0 p e r b u u r t ( C B S - b u u rt in d e l in g )
23
5
Confrontatie: betaalbaarheid in de regio De vorige hoofdstukken waren gewijd aan de vraag en het aanbod in de r egio Alkmaar. Hoe verhouden die twee zich tot elkaar, uitgaande van de no rmen voor betaalbaarheid? In dit laatste hoofdstuk confronteren we vraag en aanbod met elkaar. Dit doen we per doelgroep. Daarbij maken we gebruik van de betaalbaarheidsnormen die in paragraaf 2.4 zijn toegelicht.
5.1
Primaire doelgroep Uit het WoON 2012 weten we dat er zo’n 9.240 huishoudens uit de primaire doe lgroep willen verhuizen naar de regio Alkmaar binnen nu en twee jaar. Jaarlijks gaat het dus om 4.620 woningzoekenden. Uitgaande van de Nibud-advieshuren kunnen de huishoudens die een inkomen op bijstandsniveau hebben alleen huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens betalen. Het aanbod aan huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens is beperkt in de regio Alkmaar. Naar verwachting worden jaarlijks 150 zelfstandige woningen met een huu rprijs tot €389 toegewezen. De helft daarvan staat in Alkmaar. Woningzoe kenden uit de primaire doelgroep met een hoger inkomen dan het bijstandsniveau hebben meer keus. Zij kunnen een woning tot de huurtoeslaggrens betrekken. Dat zijn in totaal jaarlijks 1.860 woningen (woningen tot de kwaliteitskortingsgrens meegerekend). t a b e l 5 - 1 A a n b o d b e t a a l b a r e h u u rw o n in g e n v o o r d e p r i m a i re d o e lg ro e p tot kwaliteitkortingsgrens Alkmaar Bergen Castricum Graft-De Rijp Heerhugowaard Heiloo Langedijk Schermer Uitgeest Regio
kwaliteitkortingsgrens tot huurtoeslaggrens
boven huurtoeslaggrens (niet betaalbaar)
74 0 14 5
8% 0% 12% 24%
743 110 98 16
79% 91% 81% 76%
52 12 10 0
6% 10% 8% 0%
43 9 4
12% 8% 1%
277 100 246
74% 85% 91%
44 9 1
12% 8% 0%
1 0
4% 0%
22 102
96% 92%
0 9
0% 8%
150
7%
1.714
82%
136
6%
De koopsector is voor de primaire doelgroep nauwelijks bereikbaar. Voor de eenpe rsoonshuishoudens is nagenoeg geen betaalbaar aanbod (tot €70.000). Voor de mee rpersoonshuishoudens behorend tot de doelgroep is er enig aanbod in de koopsector,
24
maar dit is alleen betaalbaar indien zij een inkomen hebben dat dicht tegen de max imale inkomensgrens voor de huurtoeslag zit. Al met al blijkt uit deze rekensom dat er onvo ldoende betaalbaar aanbod in de regio Alkmaar is voor woningzoekenden uit de primaire doelgroep. Daarbij komt nog eens dat de primaire doelgroep concurreert met de secundaire doelgroep, die uit betaa lbaarheidsoogpunt ook aanspraak maakt op aanbod tot de hu urtoeslaggrens. t a b e l 5 - 2 A a n b o d b e t a a l b a r e k o o p w o n in g e n v o o r d e p r i m a i re d o e lg ro e p tot €70.000 Alkmaar
1
Bergen
<1%
174
12%
vanaf €125.000 (niet betaalbaar) 1.219 87%
2
<1%
12
2%
675
98%
Castricum
1
<1%
22
6%
349
94%
Graft-De Rijp
0
0
2
3%
78
97%
Heerhugowaard
0
0
12
2%
539
98%
Heiloo
0 3
0
1
<1%
258
99%
Langedijk
<1%
9
2%
434
97%
Schermer
0
0
0
0
79
100%
Uitgeest
0 7
0
2
<1%
163
99%
<1%
234
0
3.794
94%
Regio
5.2
€70.000 tot €125.000
Secundaire doelgroep Uit het WoON 2012 weten we dat er jaarlijks zo’n 2.000 huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep willen verhuizen naar de regio Alkmaar (zie ook paragraaf 3.2). De huur die de alleenstaande huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep kunnen betalen, is afhankelijk van de huishoudenssamenstelling (zie 2.4). Voor alleenstaande in de secundaire doelgroep liggen de advie shuren tussen €550 en €850; de maximale advieshuur voor meerpersoonshuishoudens ligt op de huurtoeslaggrens (€699). Te zien is in tabel 5-3 dat het totale aanbod huurwoningen tot €850 jaarlijks zo’n 1.970 is. Voor een groot deel zijn dit woningen onder de huurtoeslaggrens (1.860, zoals we zagen in tabel 5-1); dit zijn dus huurwoningen waar ook de primaire doelgroep aanspraak op maakt. Dit laatste geldt in het bijzonder voor de meerpersoon shuishoudens behorend tot de secundaire inkomens: zij zijn, net als de primaire doelgroep, afhankelijk van het aanbod tot de huurtoeslaggrens. We weten dat de secu ndaire doelgroep voor bijna de helft uit gezinnen met kinderen bestaat. Eén van de drie huishoudens uit de secundaire doelgroep is alleenstaand. Zij zouden, indien zij in de bovenkant van die groep zitten, een woning tussen €700 en €850 kunnen betalen (dit zijn er naar verwachting ruim 100 per jaar).
25
Huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep kunnen in het beste geval 9 €148.000 financieren bij een hypotheekverstrekker . In dat segment worden zo’n 533 woningen aangeboden per januari 2014. Al met al kunnen we concluderen dat de secundaire doelgroep, net als de primaire doelgroep, voornamelijk is aangewezen op betaalbare huurwoningen. t a b e l 5 - 3 A a n b o d b e t a a l b a r e h u u rw o n in g e n v o o r d e s e c u n d a i re d o e lg ro e p tot eerste aftoppingsgrens Alkmaar Bergen Castricum Graft-De Rijp Heerhugowaard Heiloo Langedijk Schermer Uitgeest Regio
eerste aftoppingsgrens tot €850
meer dan €850
599 60 69
63% 50% 57%
263 62 50
28% 51% 41%
7 0 3
1% 0% 2%
10 161 71
48% 43% 60%
11 181 46
52% 49% 39%
0 22 1
0% 6% 1%
126 12 39
47% 52% 35%
125 11 72
46% 48% 65%
0 0 0
0% 0% 0%
1.147
55%
820
39%
33
2%
t a b e l 5 - 4 A a n b o d b e t a a l b a r e k o o p w o n in g e n v o o r d e s e c u n d a i re d o e lg ro e p tot €148.000 Alkmaar
351
25%
1.043
75%
Bergen
27
4%
662
96%
Castricum
45
12%
327
88%
3
4%
77
96%
61
11%
490
89%
4
2%
255
98%
Langedijk
28
6%
418
94%
Schermer
6
8%
73
92%
Uitgeest
8
5%
533
13%
157 3.502
95% 87%
Graft-De Rijp Heerhugowaard Heiloo
Regio
5.3
vanaf €148.000 (niet betaalbaar)
Middeninkomens Tot slot de middeninkomens: de huishoudens met een inkomen tussen €34.678 en €44.359. Volgens het WoON 2012 zoeken er jaarlijks zo’n 1.300 huishoudens met een middeninkomen een woning in de regio Alkmaar. Deze huishoudens kunnen, als gevolg van de staatssteunregeling voor woningcorpor aties, in zeer beperkte mate terecht in sociale huurwoningen. In feite zijn die woningen
9
Dat is dus als zij een inkomen net onder €34.678 hebben op basis van één inkomen.
26
niet bereikbaar voor de middeninkomens. Tegelijkertijd zijn hun financiële mogelij kheden beperkt. De advieshuren voor alleenstaanden liggen tussen €850 en €1.000. Voor meerpersoonshuishoudens worden huren tussen €700 en €850 geadviseerd. 10
Als we de woningen tot de huurtoeslaggrens buiten beschouwing laten omvat het betaalbare huuraanbod tot €850 103 woningen en tot €1.000 134 woningen. t a b e l 5 - 5 A a n b o d b e r e i k b a r e e n b e t a a lb a re h u u rw o n in g e n v o o r d e m id d e n in k o m e n s tot huurtoeslaggrens (niet bereikbaar) Alkmaar Bergen Castricum Graft-De Rijp Heerhugowaard Heiloo Langedijk Schermer Uitgeest Regio
vrije sector tot €850
€850 tot €1000
vanaf 1.000 (niet betaalbaar)
817 110 112
87% 91% 93%
45 12 7
5% 10% 6%
5 0 3
1% 0% 2%
2 0 0
0% 0% 0%
21 320 109
100% 86% 92%
0 22 8
0% 6% 7%
0 22 1
0% 6% 1%
0 0 0
0% 0% 0%
250 23 102
93% 100% 92%
1 0 9
0% 0% 8%
0 0 0
0% 0% 0%
0 0 0
0% 0% 0%
1.864
89%
103
5%
31
1%
2
0%
De middeninkomens kunnen in het beste geval €189.000 financieren bij een hyp otheekverstrekker. Dat zijn in de regio Alkmaar zo’n 1.407 woningen, oftewel een de rde van het totale aanbod. De middeninkomens zijn in de praktijk dus vooral aangewezen op het betaalbare koopaanbod. Op het eerste oog lijkt dat voldoende, al past hierbij de kanttekening dat ook de hogere inkomensgroepen hierop aanspraak maken. t a b e l 5 - 6 A a n b o d b e t a a l b a r e k o o p w o n in g e n v o o r d e m id d e n in k o m e n s tot €189.000
vanaf €189.000 (niet betaalbaar)
Alkmaar
753
54%
641
46%
Bergen
71
10%
618
90%
Castricum
93
25%
279
75%
Graft-De Rijp
15
19%
65
81%
251
46%
300
54%
40
15%
219
85%
Langedijk
120
27%
326
73%
Schermer
15
19%
64
81%
Uitgeest
49
30%
116
70%
1.407
35%
2.628
65%
Heerhugowaard Heiloo
Regio
10
In de praktijk benutten een aantal corporaties in de regio Alkmaar de 10% om huishoudens met een inkomen tot €38.500 te huisvesten.
27
5.4
Vergelijking Uit het voorgaande blijkt dat voor de drie doelgroepen het aanbod aan betaalbare woningen in de regio Alkmaar beperkt is. Bovendien is duidelijk geworden dat de doelgroepen met elkaar ‘concurreren’: ze maken (gedeeltelijk) aanspraak op hetzelfde aanbod. Voor welke groep is de situatie nu het meest nijpend? Om op die vraag antwoord te geven hebben we in tabel 5-7 en figuur 5-1 een vergelijking gemaakt tussen vraag en aanbod. Per doelgroep is te zien welk percentage van de woningzoekenden zij vormen en welk deel van het huur - en koopaanbod voor hen betaalbaar en bereikbaar is. tabel 5-7 Confrontatie vraag en aanbod
Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Middeninkomens
% van woningzoekenden 28%
% van huurwoningen bereikbaar en betaalbaar 7% tot 88%
% van koopwoningen betaalbaar 0% tot 6%
12%
54% tot 93%
6% tot 13%
8%
5% tot 6%
13% tot 35%
f i g u u r 5 - 1 B e t a a l b a r e e n b e r e ik b a a r a a n b o d in d e h u u r - e n d e k o o p s e c t o r
bereikbaar voor hele doelgroep bereikbaar voor hoogste inkomens binnen doelgroep
28
Bij de tabel en figuur moet wel opgemerkt worden dat de aanbodsegmenten die voor de verschillende doelgroepen betaalbaar zijn (deels) overlappen. Verder moeten we rekening houden met de inkomensverschillen binnen de doelgroepen. Zo varieert het aandeel huurwoningen dat betaalbaar is voor de primaire doelgroep van 7% voor de huishoudens op bijstandsniveau tot 88% voor de huishoudens die qua inkomen aan de bovenkant van deze groep zitten. Dit wordt geïllustreerd in figuur 5-1. De dichte balken laten de aanbodsegmenten zien die voor de hele doelgroep bereik baar zijn, terwijl de open balken de segmenten aangeven die alleen voor de huishoudens met de hoogste inkomens binnen de betreffende doelgroep bereikbaar zijn. Conclusies Aan de hand van dit onderzoek kunnen we een aantal conclusies trekken.
Als gevolg van het streefhuurbeleid van de corporaties worden de voorraad en het aanbod de komende jaren fors duurder. Dit heeft – vanzelfsprekend – consequenties voor de betaalbaarheid van het wonen in het algemeen; voor alle huu rders en woningzoekenden. Op het eerste oog blijkt uit de vergelijking dat huishoudens uit de secundaire doelgroep relatief veel keuzemogelijkheden hebben: een groot deel van het aanbod is voor hen bereikbaar en betaalbaar. Deze groep vormt 12% van de woningzoekenden. Zij hebben weliswaar geen recht op huurtoeslag maar kunnen toch een relatief groot deel van het huuraanbod (54 à 93%) betalen en worden niet gehinderd door de huurinkomensnormen. Deze groep moet echter concurreren met de primaire doelgroep. Kopen is voor de primaire doelgroep nagenoeg uitgesloten en de mogelijkheden binnen deze groep zijn sterk afhankelijk van de persoonlijke situatie. Echt penibel is de situatie voor woningzoekenden met een inkomen op bijstandsniveau. Het aanbod aan woningen met een huurprijs rond de kwalite itskortingsgrens is immers zeer beperkt. Voor de gezinnen in de primaire doelgroep is de situatie evenzeer penibel. Het goedkope aanbod is beperkt en dat geldt zeker voor de eengezinswoningen. Tot slot zorgen de grenzen van de huurtoeslagsystematiek en d e Europese staatssteunregeling ervoor dat de woningzoekenden die net boven deze grenzen zitten maar weinig mogelijkheden hebben.
29
Bijlage 1
Huurtoeslaggrenzen in 2014
Huishoudentype
2014
Eenpersoonshuishouden <65jr Meerpersoonshuishouden <65jr Eenpersoonshuishouden ≥65jr
€ 21.600 € 29.325 € 21.600
Meerpersoonshuishouden ≥65jr
€ 29.400
Huurgrenzen
2014
kwaliteitskortingsgrens 1e aftoppingsgrens (1- en 2-persoonshuishoudens) 2e aftoppingsgrens (3- en meerpersoonshuishoudens)
389,05 556,82 596,75
huurtoeslaggrens
699,45
Berekeningsschema huurtoeslag 2014 < 23 jaar (z.kinderen)
2 of meer personen
3 of meer personen
1 persoon < 65 jaar
65+ WVG < 65 jaar
65+ WVG
huurtoeslaggrens €699 0% 40% 2e aftoppingsgrens €597
0%
40%
40%
helemaal geen huurtoeslag 65%
1e aftoppingsgrens €557 65%
65%
100%
100%
100%
100%
0%
0%
0%
0%
kwaliteitskortingsgrens €389
basishuur €223 tot €227
30
Bijlage 2
Kenmerken verhuurbare
voorraad Figuur A. Verdeling woningen naar woningtype en streefhuurklassen, verhuurbare voorraad regio Alkmaar 1-1-2014
Figuur B. Verdeling woningen naar streefhuurklassen en woningtype, verhuurbare voorraad regio Alkmaar 1-1-2014
31
Figuur C. Verdeling woningen naar woonoppervlak (WWS) en woningtype, verhuu rbare voorraad regio Alkmaar 1-1-2014 (N = 3.380 WBV Langedijk, Alckmaer Wonen 11 en Wooncompagnie )
Figuur D. Verdeling woningen naar streefhuurklassen en woonoppervlak (WWS), verhuurbare voorraad regio Alkmaar 1-1-2014 (N = 3.380 WBV Langedijk, Alckmaer Wonen en Wooncompagnie)
11
Alleen de genoemde corporaties hebben woonoppervlak op basis van WWS aangeleverd.
32
tot tot 1e aftop. kwal.grens grens Alkmaar EG 10 1.027 MG 704 4.984 onb 1 Bergen (NH.) EG 301 MG 47 769 Castricum EG 10 167 MG 130 660 Graft-De Rijp EG 82 MG 16 9 Heerhugowaard EG 391 MG 240 1.149 Heiloo EG 42 MG 84 654 Langedijk EG 2 337 MG 24 519 onb 20 Schermer EG 1 60 MG 25 71 Uitgeest EG 15 MG 43 281 totaal regio EG 23 2.422 MG 1.313 9.096 onb 21 totaal 1.336 11.539
tot ht. grens tot 850 euro 2.353 478 1.522 52 5 6 1.017 266 198 14 724 235 169 294 1 31 1.607 95 690 11 476 67 282 29 403 6 202 1 41 1 34 53 446 108 258 14 7.354 1.256 3.405 121 46 7 10.805 1.384 tot 1000 euro vanaf 1000 euro onbekend 33 7 15 4 2 66 1 4 15 3 17 118 1 1 53 26 2 2 9 18 54 1 18 275 11 18 13 3 145 1 4 289 14 167
totaal 3.923 7.334 17 1.602 1.045 1.256 959 377 56 2.146 2.116 589 1.058 748 764 62 95 149 623 615 11.359 14.096 79 25.534
Figuur E. Aantal woningen naar streefhuurklassen en woningtype verhuurbare voorraad, regio Alkmaar, per gemeente 1-1-2014
33
Figuur F. Verhuurbare corporatiewoningen, naar huurklassen o.b.v. huidige kale huurprijs en streefhuur, per gemeente 1-1-2014
34
