Verslag Podium voor Huurders Nijmegen Energiebeleid en betaalbaar wonen

Verslag Podium voor Huurders Nijmegen – Energiebeleid en betaalbaar wonen Locatie: Het Kolpinghuis, Smetiusstraat 1 te Nijmegen Aantal aanwezigen: 24 personen. Opening Het Podium voor Huurders Nijmegen is door Het Huurdershuis in opdracht van gemeente Nijmegen georganiseerd. Guido Roelofs van Het Huurdershuis heet de aanwezigen welkom. Het publiek bestaat uit bewoners, vertegenwoordigers van de corporaties Portaal, Standvast Wonen, Laris en Alphons Ariëns, vertegenwoordigers van diverse bewoners- en huurdersorganisaties, en andere geïnteresseerden. Inleiding thema: Energiebeleid en betaalbaar wonen De afgelopen jaren stegen de energiekosten sneller dan de huurprijzen. Die trend zet zich door. De energiekosten maken daardoor een steeds groter deel uit van de totale woonlasten van huurders (kale huur plus energielasten). Energiebesparing is daarom voor alle partijen een belangrijk doel om wonen op termijn betaalbaar te houden. Aantal Energielabels Nijmegen per energieklasse

Aantal energielabels in Nijmegen per corporatie

per 1-1-2009, Bron Stedelijke Raamovereenkomst Wonen 2010-2014

Per 1-1-2009, Bron: Stedelijke Raamovereenkomst Wonen 2010-2014

10000

4000

9000

3500

8000

G F E D C B A

7000 6000

5000 4000 3000 2000

3000

Standvast Talis

2500

Portaal

2000

WoonGenoot

1500

Gemeenschap

1000

500

1000

0

0

Standvast

Talis

Portaal

WoonGenoot Gemeenschap

A

B

C

D

E

F

G

Een van de aanwezigen vraagt wat de functie is van deze 2 sheets. Antwoord: om te laten zien dat het bezit van corporaties onderling behoorlijk kan verschillen. Talis en Portaal hebben bijvoorbeeld veel bezit in label D en E. Portaal heeft de meeste woningen in klasse G en F. (Energielabel: klasse A is het meest energiezuinig, klasse F het minst energiezuinig.) Portaal heeft dus nog een behoorlijke klus aan het energiezuiniger maken van het bezit. Vanuit de toehoorders ontstaat een discussie over energiebesparing en betaalbaar wonen. Betaalbaar wonen, hoe doe je dat? Een aantal vragen/opmerkingen:  Moeten de woonlasten niet een vast bedrag zijn? Dus zowel huur- als energielasten?  Slim plannen betekent besparing op de kosten!  Pak eerst de minst energiezuinige woningen aan. Deze verbruiken relatief gezien het meest aan energie. Hier valt in de mate van energiezuinigheid het meest in te winnen!  Maak het voor huurders zichtbaar waar de woonlasten in totaliteit uit bestaan. Dit is voor veel huurders nog niet volledig helder.  Vanwege de ambitieuze doelstellingen is het belangrijk om, ondanks de crisis, het tempo van aanpak ‘erin te houden’.  Het is belangrijk om, naast de maatregelen, ook aandacht te besteden aan gedragsbeïnvloeding van huurders. Energiebesparing moet een combinatie van beiden zijn. Pagina | 1

Verslag Podium voor Huurders Nijmegen 29 september 2010 Stichting Het Huurdershuis – Sylvita Meertens

 Energiebesparing is een kwestie van effectief investeren: door te investeren in energiebesparende maatregelen, wordt de afschrijvingstermijn van woningen verlengd. Doe je het goed, dan blijft je bezit nog lang goed!  Het is ook belangrijk om goed te kijken wie er rendement heeft van energiebesparing, en wie hiervoor moet betalen.  Tenslotte is het van belang dat er overleg is tussen huurders en corporatie over de te treffen maatregelen. Huurders zijn ervaringsdeskundige wat hun woning betreft, en zijn daarom belangrijk in het overleg over wat er in de woningen gedaan moet worden. Er dient echter wel een basis van vertrouwen te zijn! Spreker: dhr. Rokus van der Akker, Laris Wonen en Diensten Didam De heer van der Akker van woningcorporatie Laris uit Didam is als spreker aanwezig om de plan van aanpak van Laris te presenteren. Deze presentatie is te vinden in de bijlagen van dit verslag. Een aantal belangrijke opmerkingen bij de presentatie:  Door te investeren in energiebesparing, wordt het bezit zodanig opgeplust dat de afschrijving weer met 40 jaar verlengd kan worden. De investeringen smeer je zo uit over 40 jaar.  Een gedeelte van de investeringen zijn onrendabel, omdat de huur van de aangepakte woningen onder de huurtoeslaggrens blijven.  Van de 2000 woningen in het bezit van Laris zijn 700 woningen 40 jaar of ouder. Dit betreft 35%. Deze woningen zijn het minst energiezuinig, en hier is dus het meest in te winnen.  Het project De Ziep: hoogwaardige aanpak, zonder huurverhoging voor de zittende huurder. Pas bij mutatie wordt de huurprijs met € 100,- verhoogd. Er zijn 28 woningen gerenoveerd en er is per woning € 95.000,- geïnvesteerd. Sloop en nieuwbouw zou € 150.000,- per woning gekost hebben.  De werkzaamheden zijn in bewoonde staat uitgevoerd. Huurders is wel aangeboden om in een wisselwoning te verblijven, maar hier heeft niemand voor gekozen! Discussiegroepen Na de pauze gaan de aanwezigen in 3 groepjes uiteen om met elkaar te praten over doelstellingen en verantwoordelijkheden, bestaande verbeteringen en nieuwe technieken, en kosten en betaalbaar wonen. Groep 1: Doelstellingen en verantwoordelijkheden  De doelstellingen van de landelijke overheid en de gemeente Nijmegen op milieugebied zijn ambitieus. De Nijmeegse corporaties hebben echter een sterk verschillend woningbezit in omvang en ouderdom. De grootte van de opgave en de omvang van de investeringen om milieudoelstellingen te realiseren verschilt daardoor per corporatie. Zij kunnen zich niet binden aan een gezamenlijke doelstelling om te komen tot 30% energiebesparing per jaar of om bij verkoop van huurwoningen eerst een energielabel C te realiseren. Om die reden zal de gemeente per corporatie nadere afspraken moeten maken hoe ver zij wel willen en kunnen gaan, op basis van hun financiële mogelijkheden en ambities. De gemeente zal dit doen in de bilaterale prestatieafspraken. Bij de verkoop van huurwoningen met een laag energielabel E of F, wordt het probleem verschoven naar de koper. Gezien het prijsniveau van deze woningen is het de vraag af deze Pagina | 2


eigenaar in staat is om de benodigde verbeteringen zelf te financieren. Daarmee worden stadsbreed de milieudoelstellingen minder snel bereikt.  In het proces van het bepalen van stedelijke doelstellingen en beleid, is communicatie met bewonersorganisaties en huurdersverenigingen essentieel. Gemeente en corporaties kunnen zo toetsen of er draagvlak is voor hun doelstellingen. De inzet van de corporaties in de hiervoor genoemde bilaterale prestatieafspraken met de gemeente is onderwerp van overleg met de huurdersverenigingen. Op het niveau van planontwikkeling in buurt en complex is goed overleg met bewoners onmisbaar. Daar vindt de uitvoering immers plaats. Geef bewoners de ruimte om in een vroeg stadium mee te denken. Zorg als verhuurder voor een open communicatie over de te nemen stappen, de maatregelen voor energiebesparing en de kosten voor de bewoners.  Corporaties als Standvast Wonen hebben rondom de financiering van energiebesparing de insteek dat de huurstijging zeker gecompenseerd wordt door de daling van de energielasten. Zo gaan de totale woonlasten voor de bewoners omlaag. Standvast controleert dit ook nadat de energiemaatregelen zijn uitgevoerd. Dat stimuleert bewoners om mee te doen. Standvast Wonen sluit hiermee aan bij de Woonlastenborg die door Aedes en de Woonbond is ontwikkeld. Ook Portaal voert haar energiebesparende maatregelen uit zonder huurverhoging voor de zittende bewoners.  Vertrouwen in elkaar is de basis voor draagvlak bij bewoners in planvorming voor energiebesparing. Daar waar het vertrouwen groot is, zal het proces van planontwikkeling vaak snel verlopen. Is het vertrouwen door omstandigheden geschaad, is het zaak eerst stevig te investeren in het herstel van vertrouwen. Vervolgens is het zaak de blik vooruit te richten en de trein op gang te laten komen. Tijdens de voorbereiding en uitvoering van plannen in de buurt moeten verhuurders, maar ook bewoners aandacht blijven besteden aan behoud van vertrouwen. Groep 2: Bestaande verbeteringen en nieuwe technieken  Woningcorporaties zijn nu gefocust op het toepassen van bestaande veelgebruikte technieken om de woningvoorraad in energieprestatie te verbeteren. Er zijn twee mogelijkheden: 1. Het huis krijgt een geheel nieuwe "jas"; kwalitatief hoogwaardig ingrijpen, of 2. een verbetering wordt gekoppeld aan een onderhoudsklus van de woning; bijvoorbeeld schilderen van de ramen dan ook kozijn vervangen.  Nu is snel handelen met een direct en groot resultaat van belang, om het tempo erin te krijgen.  In de toekomst zal meer maatwerk geleverd moeten worden.  Uit het goed organiseren van het treffen van energiemaatregelen bij woningen valt veel winst te behalen.  niet alle verbeteringen in het woningbezit zijn technisch mogelijk of financieel haalbaar in bestaand bezit.  Het is verstandiger verbeteringen in het woningbezit over de jaren te verdelen. Toekomstige investeringen worden dan ook verspreid, waardoor de energieverbetering financieel haalbaar wordt.  Het is belangrijk te investeren in het goed isoleren van de schil van een woning: het dak, de gevels en de vloeren. Dit gaat lang mee. De installatie (verwarming) levert een kortere tijd energiebesparing op, namelijk zo’n 15 jaar. En daarnaast zijn de ketels onderhoudsgevoelig. Pagina | 3


 De stijging in de onderhoudskosten is vooral bij alternatieve energiemaatregelen of technieken hoger of moeilijker in te schatten. Sommige corporaties zijn daarom wat terughoudend op dit gebied. Bovendien hebben bestaande maatregelen zich bewezen en zijn inmiddels behoorlijk verbeterd.  Verkoop van woningen met als hoofddoel voor de corporatie om beter op de energieprestatie te scoren wordt zowel door de zittende huurders als corporaties afgewezen.  Huurders kunnen zelf ook bewuster met energiegebruik om gaan. Daarbij worden soms rare belangen geconstateerd; huurders die verlangen dat de corporatie een maximum aan energiebesparing doet, maar zelf ondertussen energieslurpende producten in huis hebben (groot LCD scherm, bubbelbad).  Huurders hebben eerst het liefst de basis op orde; een goed onderhouden energiezuinig huis. Daarna kunnen aanvullende maatregelen afgesproken worden.  Het elektriciteitsnetwerk is louter gericht op het leveren van elektra, niet op het terugontvangen ervan. Terwijl dit (in de nabije toekomst) wel zou moeten kunnen. Het is zaak dat er meters komen die hiertoe in staat zijn, zodat bewoners zelf elektra kunnen opwekken en terugleveren. Groep 3: Kosten en betaalbaar wonen  Enerzijds is het logisch dat investeringen in energiebesparing niet alleen door de corporatie betaald worden, maar ook voor een deel door de bewoners. Vooral omdat bewoners er uiteindelijk ook profijt van hebben in de vorm van lagere woonlasten. De praktijk leert echter dat de woonlasten een steeds groter deel van de totale lasten van mensen worden, en dat deze lasten steeds moeilijker te dragen zijn. Zeker voor bepaalde (groepen) huurders.  Maar, wie moet er dan voor de kosten opdraaien? Corporaties hebben, in tegenstelling tot wat men vaak denkt, geen grote zak met geld waar zij onuitputtelijk uit kunnen beschikken. Corporaties moeten dus ook keuzes maken tussen wat nodig is, en wat mogelijk is. Bovendien verschilt het bezit per corporatie fors. De aanpak van het bezit is ook tijdgebonden, er kan maar zoveel bezit in zoveel tijd gedaan worden, zowel financieel als organisatorisch technisch.  Er is veel onzekerheid over hoe sterk de energielasten de komende jaren gaan stijgen. Er is ook moeilijk iets over te zeggen, vooral omdat op dit moment de crisis ook zijn uitwerking heeft op de hoogte van de energiekosten. Het is koffiedik kijken wat de prijzen in de toekomst gaan doen. Het is daarom dus ook lastig om voor dit deel van de woonlasten een voorspelling te doen. En het is daarom ook moeilijk om op dit deel van de woonlasten invloed uit te oefenen, behalve door energie te besparen. Maar wat is er verder nog mogelijk? Is het een idee om huurlasten (voor een deel) inkomensafhankelijk te maken? Daarmee kunnen huurders met een kleine portemonnee de lasten beter dragen.  Wat hier tegenover staat, is de prioriteit die bewoners stellen aan de woonlasten en het eventuele beperken hiervan. Hoort het niet bij ieders verantwoordelijkheid om bereid te zijn te betalen voor energie en wonen, eerder dan bijvoorbeeld voor luxe producten? Soms lijkt de balans hierin wel eens zoek.  Hebben we in onze maatschappij dan meer solidariteit nodig? Moeten we niet met z’n allen beseffen en accepteren dat sommigen meer kunnen en moeten dragen dan anderen? En is dat dan niet een taak van bewoners, corporaties en overheid? Pagina | 4


 Instrumenten als de woonlastenwaarborg zijn weliswaar bruikbaar, maar kunnen tegelijkertijd nooit alles kunnen dekken. Met andere woorden, in de praktijk zullen er altijd (groepen) huurders zijn die er toch op achteruit gaan, of die de stijging in woonlasten niet kunnen dragen.  Het op handen zijnde nieuwe kabinet zal met de aangekondigde forse bezuinigen de groep huurders, waarvoor de woonlasten (te) zwaar worden, waarschijnlijk groter maken. Want de corporaties hebben maar beperkte mogelijkheden om te investeren in energiebesparing om de woonlasten voor hun doelgroep te helpen drukken.  Corporaties gaan verschillend om met het investeren in energiebesparing. Portaal kiest er bijvoorbeeld voor om de maatregelen uit te voeren zonder huurverhoging voor de zittende huurder. Zij gaan dan sneller akkoord met de verbeteringen. Pas als de zittende huurder verhuist, wordt de huur van de woning verhoogd richting streefhuur. Dit heeft vooral als voordeel dat Portaal de vaart in het uitvoeren van de maatregelen kan houden, want er zijn tenslotte door zowel landelijke overheid als gemeente ambitieuze doelstellingen rondom energiebesparing gesteld. Vervolgafspraken: Volgend podium voor Huurders in het voorjaar 2011. Het onderwerp zal dan woonruimteverdeling zijn. De aanwezigen worden bedankt voor hun aanwezigheid en actieve deelname aan de discussies. De avond wordt afgesloten met een drankje.

Pagina | 5


Bijlage: Presentatie Laris Didam

1. Aanleiding 2. Analyse bestaande voorraad

Onderhoud is een dienst van de strategie om het bezit in de markt te houden.

3. Vraag sloop ja/nee

4. Wat voor mogelijkheden zijn er. 5. Pilotproject De Ziep

Aanleiding

>1 jaar >20jaar >30 jaar >40 jaar

Analyse bestaande voorraad

100% 85% 67% 35%

2000 VHE 1700 VHE 1300 VHE 700 VHE

300 VHE 400 VHE 600 VHE 700 VHE

Bezit Laris wonen en diensten

Pagina | 6


Bestaande voorraad ouder dan 40 jaar…. Welke mogelijkheden zijn er: 1. Middels regulier onderhoud doorexploiteren

2. Slopen en vervangende nieuwbouw 3. Verkoop

4. Revitaliseren en opnieuw doorexploiteren 5. Revitaliseren en verkoop

Pilotproject De Ziep Revitaliseren en opnieuw doorexploiteren 2050

Werkzaamheden

• Hoog niveau renovatie.

1. Aanpassingen aan buitenzijde • Energielabel G naar B.

2. Aanpassingen aan binnenzijde • Verlaging energiekosten/ woonlasten voor bewoner.

3. Aanpassingen op verzoek

• Geen huursverhoging.

• Forse investering/ onrendabel.

Aanpassing aan buitenzijde:

Aanpassingen aan binnenzijde:

Dakrenovatie • Isolatiewaarde dak • Keramische pannen

Energiezuinigheid Beeldkwaliteit-duurzaamheid

1.

Vervanging CV ketels. (Gepland onderhoud)

2.

Gevelrenovatie • Nieuwe aluminium kozijnen • Nieuw isolatiemateriaal • Nieuw gevelmetselwerk • Gevelopening verkleining

Kostenreductie Onderhoud Energiezuinigheid Beeldkwaliteit-duurzaamheid Energiezuinigheid-Beeldkwaliteit

Aanbrengen ventilatiesysteem. (Verbetering binnenklimaat)

3.

Aanbrengen rookmelders binnen de woning (Verbetering veiligheid)

Vloerrenovatie • Naisoleren van de BGG-vloer

Energiezuinigheid

4.

Controle groepenkast binnen de woning

Pagina | 7


Aanpassingen op verzoek: 1. 2. 3.

Vervanging Keukenblok. Vervanging Toilet. Vervangen Douche / Badkamer.

Vervanging vanuit de post onderhoud afhankelijk van leeftijd onderdeel.

Zevenstappenplan buitenzijde

Zevenstappenplan buitenzijde: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Opruimactie: Zolder en schuren opruimen.

Plaatsen van containers Opbouwen van steigers Slopen van de gevels Slopen van de schuurtjes Opmetselen van de gevels Plaatsen nieuwe kozijnen Vernieuwen dak

Pagina | 8

Fase 1 Plaatsen van containers

Opslag: Opslag spullen schuren en zolders


Fase 2 Opbouwen steiger Tbv sloop en opbouw

Fase 3 Slopen van de gevels

Fase 4 Slopen van de schuurtjes Asbest sanering daken

Pagina | 9

Fase 5 Opmetselen gevels

Fase 6 Plaatsen nieuwe kozijnen

Nieuwe spouwisolatie Nieuw metselwerk

Aluminium en houten kozijnen HR++ beglazing


Fase 7 Vernieuwen dak Nieuw geïsoleerd dak Nieuw keramische pannen en goten

Revitaliseren en opnieuw doorexploiteren ja/ nee • Mutatiegraad 48% • Energielabel B • Investering 95.000,-/ VHE • Huursverhoging 100,-/ VHE • Tevredenheid bewoners: 8-9

Pagina | 10


Verslag Podium voor Huurders Nijmegen Energiebeleid en betaalbaar wonen

Recommend Documents