Is wonen in Vlaanderen betaalbaar? M th d l i vaststellingen, Methodologie, t t lli evoluties l ti Boekvoorstelling 21 december 2010
Kristof Heylen, HIVA, KULeuven Steunpunt Ruimte en Wonen
Inhoud • • • • • •
Definitie Methodologie Woonquote – resterend inkomen R Resultaten lt t b budgetmethode d t th d Starters op de eigendomsmarkt Borrowing constraint methode
Definitie betaalbaarheid wonen •
Algemeen, definitie betaalbaarheid: – – –
Relatie tussen inkomen en woonuitgaven Normen voor ‘onredelijke last’ Kwaliteitsstandaarden
–
“Betaalbaarheid heeft betrekking op het verzekeren van één of meerdere gegeven woningstandaarden aan een prijs of huur die – in de ogen van een derde – geen onredelijke belasting vormt voor het huishoudinkomen”
Methodologie Indicatoren van betaalbaarheid: • Woonquote methode = woonuitgaven / inkomen –
•
Norm: 30%
Resterend inkomen = inkomen – woonuitgaven –
Norm: budgetmethode: –
•
– –
Minimumbudget om op menswaardige manier te participeren aan de samenleving, zonder normatieve huur p , beïnvloed door de samenleving g Normatieve assumpties, Budgetnormen van Van den Bosch & Storms (2009)
–
Woonsurvey 2005, 2005 SEP 1976-1985-1992-1997
Data
Woonuitgaven en resterend inkomen Woonuitgaven, resterend inkomen, gemiddelden in euro per maand, Vlaanderen, 2005
Woonquote en budgetmethode Aandeel gezinnen waarvoor wonen niet betaalbaar is, is Vlaanderen, Vlaanderen 2005 39,2 40
38,6
33
35
30 27,4
30 25 % 20 15
15,6 13,2
12,9
12,2 9,4
10
65 6,5
5
0
0
Totaal
Eigenaar met Eigenaar met hypotheek
Eigenaar Eigenaar Alle huurders Alle h rders zonder hypotheek
Budgetmethode
Private Pri ate huurders
Woonquote methode Woonquote methode
Sociale Sociale huurders
Woonquote en budgetmethode Groep voor wie wonen onbetaalbaar is: verdeling naar inkomensgroep 90
80,9
80 70 60 50 %
34,6
40
25,9
30
17
15,6
20
14,5 7,9
10
2,3
1
0,2
0
1ste
2
3
4
Quintielen inkomen Budgetmethode
Woonquote methode
5de
Budgetmethode g volgens activiteitsstatus Aandeel gezinnen onder de norm voor het resterend inkomen, naar eigendomsstatuut en activiteitstatus referentiepersoon 80 70 60 50
Werkend % 40
(brug) pensioen Werkloos
30
Ziek/arbeidsongeschikt 20 10 0
Totaal T t l
Eigenaars met Ei t hypotheek
Private Pi t huurders
Sociale S i l huurders
Budgetmethode g volgens huishoudtype Aandeel gezinnen onder de norm voor het resterend inkomen, naar eigendomsstatuut en huishoudtype 70
60
50
40
Alleenstaand
%
Eenoudergezin 30
Koppel zonder kind Koppel met kind(eren)
20
10
0
Totaal T t l
Eigenaars Ei
Private Pi t huurders
Sociale S i l huurders
Budgetmethode g volgens leeftijdsgroep Aandeel gezinnen onder de norm voor het resterend inkomen inkomen, naar eigendomsstatuut en leeftijdsgroep 70
60
50
17‐34 jaar
40 %
35‐44 30
45‐64 65 en ouder
20
10
0
Totaal
Eigenaars met Eigenaars met hypotheek
Private huurders Sociale huurders Private huurders Sociale huurders
Evolutie betaalbaarheid: woonquote Evolutie gemiddelde woonquote woonquote, 1976-2005 1976 2005 30
25
20 Afbetalende eigenaars Private huurders
% 15
Sociale huurders Totaal huishoudens
10
5
0 1976
1985
1992
1995
1997
1999
2002
2005
Evolutie betaalbaarheid: ERI Gemiddeld equivalent resterend inkomen, 1985 1985-2005 2005 1600
1400 1240
1343 1275
1220
1200
1303 1277
Euro o per maand
1115 1000
1011
1041
966
916
ERI eigenaar zonder hypotheek 880
800
ERI eigenaar met hypotheek ERI huurder
600
400
200
0
1985
1992
1997
2005
Evolutie E l ti betaalbaarheid: b t lb h id inkomen i k en woonuitgaven Gemiddeld equivalent inkomen en equivalente woonuitgaven, 1985‐ Gemiddeld equivalent inkomen en equivalente woonuitgaven 1985 2005 1800 1632
1600 1420 1348
1400 1157 Euro o per maand
1200 1115 1000
1343
1240 1255
Eq. inkomen eigenaar zonder hypotheek 1277
1225
1170
1093
Eq. inkomen eigenaar met Eq. inkomen eigenaar met hypotheek Eq. inkomen huurder
800
Eq. afbetaling 600 400 177
214
146
128
259
290
200 0
1985
329
1992
145
1997
2005
Eq. huur
Starters op de eigendomsmarkt •
Definitie van starter op eigendomsmarkt: – – –
• •
Eigenaar anno 2005 Vorige woning is ouderlijke woonst of huurwoning De referentiepersoon van het HH < 30 jaar op moment van verhuis
Opdeling naar periodes: 1995-1999 en 2000-2005 Op randje van mogelijkheden met data
Starters op de eigendomsmarkt Starters op p eigendomsmarkt: g betaalbaarheid naar periode p Periode 1995-1999
Periode 2000-2005
Equivalent inkomen (euro)
1570
1666
Afbetaling (euro)
619
660
Equivalent resterend inkomen (euro)
1228
1250
Aantal steekproef
195
201
Gemiddelden
Starters op de eigendomsmarkt Starters op eigendomsmarkt: prijs en woningkenmerken Periode 1995-1999
Periode 2000-2005
163.423
158.588
Beleningsgraad
59%
69%
Interestvoet lening anno 2005
4,70
4,27
19 jaar en 6 maanden
20 jaar en 4 maanden
110 m2
98 m2
Aandeel bouwprojecten
37%
21%
Aandeel woningen met (zeer) goed comfort
56%
38%
Aandeel dat woning als ‘definitief’ beschouwt
54%
41%
N
195
201
Prijs aankoop incl. bouwproject (euro)
renovatie
of
Looptijd lening Oppervlakte gelijkvloers (in m2 )
Borrowing constraints: opzet •
Hoe groot is de groep jonge huurders die – gegeven aantal hypothesen – een gemiddelde woning kan verwerven? Zonder een vooropgestelde betaalbaarheiddrempel te overschrijden? h d ? Budgetmethode, data Woonsurvey 2005 Hypothesen:
• • • – – – – – –
Marktrentevoet 2005 (4,1%) Gemiddelde prijs ‘kleine of middelgrote woning’: 139.215 euro + 10% RR Renovatiekost Eigen inbreng: (helft) mediaan volgens Woonsurvey (16.500/33.000 euro) Looptijd lening: 20,25,30 jaar Sociale lening VMSW: VMSW rentevoet ente oet gem. gem 2,44%, 2 44% prijs p ijs gem. gem 127.233 127 233 euro e o
Borrowing constraints: resultaat Betaalbaarheid van een g gemiddelde eigendomswoning: g g % huurders (max. ( 30 jaar) dat een resterend inkomen kent hoger dan de RI-norm I b Inbreng eigen i middelen idd l Looptijd lening Geen
16.500 euro
Niemand geniet van sociale lening 20 jaar
44,0
49,1
25 jaar
49 6 49,6
54 6 54,6
30 jaar
54,6
60,0
Sociale lening voor iedereen die in aanmerking komt 20 jaar
53,3
59,7
25 jaar
61,4
65,7
30 jaar
65,2
68,3
Concl sies Conclusies •
330 000 Vlaamse gezinnen, 330.000 gezinnen of 13% woont ‘onbetaalbaar’ onbetaalbaar – – –
• •
Vooral in de huursector Belangrijke rol tewerkstelling Eenoudergezinnen, gezinnen met vervangingsinkomen
Evolutie: positief voor eigenaars, negatief voor huurders Starters eigendomsmarkt: geen stijgend betaalbaarheidsprobleem – – – –
•
Status quo geïnvesteerd budget Woningkeuze wordt aangepast (kleiner, minder comfort) Minder gebouwd Langere looptijd lening
Ongeveer helft jonge huurders kan gemiddelde woning kopen –
Zonder onder de betaalbaarheidnorm te duiken
