Wonen in Aalst: over wonen, woningprijzen en betaalbaarheid

Wonen in Aalst: over wonen, woningprijzen en … betaalbaarheid

Meten & weten… met cijfers bouwen aan het beleid Vlaamse Overheid Studiedienst van de Vlaamse Regering

Wonen:hoog op de agenda artikel 3: “Iedereen heeft recht op wonen…een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid.” (Vlaamse wooncode,1997) betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit, woonzekerheid

• Vlaams woonbeleid & Vlaams stedenbeleid • Stadsbeleid: wonen als beleidsprioriteit

Vlaamse Overheid Studiedienst van de Vlaamse Regering

Met cijfers bouwen aan een beleid vb. Stadsmonitor, Stedenfondsrapporten, (VRIND)… • Cijfers op stadsniveau! Aalst: gegevens op stadsdeelniveau • Beleidsrelevant geachte ontwikkelingen: gevalideerde set van indicatoren Gebaseerd op visie leefbare en duurzame stad • Staat van de stad: objectief opgetekend, evolutief perspectief DOEL: • Strategisch beleid van alle relevante actoren en van het stadsbestuur beter onderbouwen (input voor strategische planning en beleidsprogramma’s) • Handvaten aanreiken voor gericht beleid • Communiceren: Reflecteren & inspireren LET OP! • Valkuilen: Blind “strategisch gedrag” en tunnelvisie, Cijferfetisjisme, cijfers op zich zeggen weinig! Cijfers in context plaatsen bij interpretatie! • Geen beleidsevaluatie!! • Meten, monitoren < > Analyseren (oa Studie ‘De Stad maakt het verschil’maart 2013) • Nood aan meer data, centraal, decentraal, detail Vlaamse Overheid Studiedienst van de Vlaamse Regering

Meten & weten…mbt wonen • Vertrekpunt: visie voor leefbare en duurzame stad (4 D-principes) • Economisch P.:Vraag & aanbod oa » ‘Spelers op de markt’: (ver)huurders, (ver)kopers, (ver)bouwers » Kenmerken van de woningmarkt: woningtypologie, ouderdom, bouwlagen,ligging.. » Kenmerken vd woning & woonomgeving (prijs, kwaliteit, bezetting, duurzaamheid, kwaliteit woonomgeving) Beschikbaarheid, Betaalbaarheid, woonzekerheid (sociaal principe) • Ecologisch P.:Rationeel ruimtegebruik, woondichtheid, duurzaamheid • Institutioneel P. : Overheid & burger & omgeving • Vandaag: selectie, quick scan !


Vraag & Aanbod


Wonen in Aalst: Vraagzijde Vraagzijde oa bepaald door: •

Demografische context Groter groeipercentage bevolking Verdere polarisering: vergroening, vergrijzing, interne vergrijzing Verkleuring Gezinsverdunning in combinatie met toenemende diversificatie van leefvormen, aandacht voor grote gezinnen Migratie : selectieve stadsvlucht

•

Socio-economische context Inkomen/ fiscaliteit Rentevoet, hypotheekmarkt ‘Marktsentiment’


Migratie: grootste component in bevolkingsaangroei Sterke(re) instroom vanuit buitenland: stadsvlucht gestopt, maar evenwichtige socio-econ mix blijft uitdaging

1200

1000

800

600

400

200

20 10

20 09

20 08

20 07

20 06

20 05

20 04

20 03

20 02

20 01

20 00

19 99

-200

19 98

19 97

0

-400

Natuurlijke aangroei

Intern migratiesaldo

Extern migratiesaldo

Totale groei


Demografische evolutie versterkt vraag naar aanbod op maat •

Aalst wint inwoners: tov 2001 toename met 6%; centrumsteden (3,4%) Vlaanderen (3%)

•

Bevolkingsaangroei: 10% door natuurlijke aangroei, 90% door migratie: buitenlandse inwijking ~verkleuring 4,9% versus 12,5% herkomst (Marokko,Kongo)

•

Huishoudtoename: 10% (1997) ,tov 2000 6%. Toename kleinere huishoudens (33% 1p, 35% 2p). ~Gezinsverdunning, toenemende diversificatie van leefvormen 15% van de inwoners woont alleen (centrumsteden 15,9% Vl 12,5%), 1 op 3 hh!

•

1 op vijf inwoners is jonger dan 20-jaar, (centrumsteden 21%, Vl 22%) (stabiel) 1 op vier inwoners is ouder dan 60-jaar, (centrumsteden 23%, Vl 23%), interne vergrijzing (5% 80+) (stijging laatste jaren)

• •

Suburbaan karakter: winst uit Brussel, Asse…. verlies aan Erpe-Mere, Haaltert,Lede…

•

Minder kapitaalkrachtige instroom, dualisering, ruimtelijke vastgoedsegregatie verscherping van armoedeproblematiek; aandacht voor differentiatie binnen de stad Vlaamse Overheid Studiedienst van de Vlaamse Regering

Aanbodzijde: elke stad heeft eigen typerend woningpatrimonium Aanbodzijde: Elke stad: eigen typerend woningpatrimonium ! aantal woongelegenheden: 38.400 type: 17% app, 43% gesloten,33% (half)open ouderdom:1948, 19% na 1981 bouwlagen: gem 2,1


Aanbodzijde • • •

Aantal woongelegenheden: 38.400 (1,09 woning/hh) Woningtype: 17% appartement, 43% gesloten, 33% (half)open Bouwjaar:1948, 20% van voor 1945,21% na 1981 vb: Genk: 1963, Gent 1931 Oudere woningvoorraad ~ woningkwaliteit aan mindere kant (8,3% woningpatrimonium in slechte staat (2001) )

• •

Gemiddeld aantal bouwlagen: 2,1 (Antwerpen: 2,7, Genk: 1,9) Hoge bebouwingsdichtheid: 28%

•

Laag aandeel sociale huurwoningen 3,7% (N=1340) versus 4,7% (N=2965) in rand (8,4% centrumsteden)

Let op: grotere differentiatie binnen de stad dan tussen steden!!


Bron: Vastmans F. et al Vlaamse Overheid Studiedienst van de Vlaamse Regering

Bron: Vastmans F. et al Vlaamse Overheid Studiedienst van de Vlaamse Regering

Statuut bewoner (survey 2011) Ik woon in een eigendom

Ik woon in een private huurwoning

Ik woon in een sociale huurwoning

Aalst Linkeroever

69,8

27,4

2,7

Aalst Rechteroever

76,0

14,0

10,0

Erembodegem

85,4

14,2

0,4

Faluintjes

93,4

6,0

0,6

Hofstade/Gijzegem

86,0

12,3

1,7

Nieuwerkerken

87,6

12,4

Total

80,1

16,3

3,6


Woningkwaliteit (survey 2011) • Beoordeelde woningkwaliteit:

Aalst Linkeroever Aalst Rechteroever Erembodegem Faluintjes Hofstade/Gijzegem Nieuwerkerken Total

tevredenheid elementair mid groot woning comfort comfort comfort tuin 82% 98% 82% 69% 81% 96% 77% 66% 88% 96% 82% 71% 92% 98% 85% 72% 86% 97% 83% 73% 90% 96% 75% 64% 85% 97% 81% 69%

woningkwaliteit 54% 81% 75% 78% 89% 81% 93% 89% 88% 87% 88% 82% 76% 83%

Middenmoter vergeleken met andere centrumsteden Woningkwaliteit ~ eigendomsstatuut: woningkwaliteit huurders: 66%!


Duurzaamheid woning (survey 2011) kleine_energie besparende maatregelen

energiezuinigheid

energierecuperatie

regen waterput

zonnepanelen

60,5%

36,0%

17,1%

15,9%

2,6%

58,8%

38,0%

21,8%

18,6%

4,5%

Erembodegem

65,1%

37,5%

34,1%

30,1%

7,3%

Faluintjes

69,6%

46,0%

47,1%

41,1%

12,7%

63,8%

41,9%

27,0%

22,1%

9,3%

Nieuwerkerken

64,9%

36,2%

37,5%

34,0%

8,3%

Total

62,8%

39,1%

27,7%

24,4%

6,4%

Aalst Linkeroever

Aalst Rechteroever

Hofstade/Gijzegem


Betaalbaarheid… gaat over veel meer dan woningprijzen!


Woningprijzen • Gemiddelde aankoopprijs (2011): Appartement: 176.500 euro; woonhuis: 177.000 euro; villa 332.000, bouwgrond: 145 euro/m²

1985 1990 1995 2000 2005 2010 2011

Woningen

Villa's

Appartementen Bouwgronden

30.915 € 41.637 € 59.920 € 76.273 € 122.094 € 168.473 € 176.979 €

106.266 € 142.332 € 224.034 € 250.187 € 281.437 € 292.414 € 331.840 €

35.003 € 69.484 € 79.642 € 93.543 € 128.661 € 182.016 € 176.546 €

19 € 25 € 38 € 58 € 92 € 123 € 145 €

Vlaanderen: woonhuis: 201.000 euro; appartement 201.000 euro;villa 353.000 euro, bouwgrond 157 euro transacties: 800 woonhuizen, 300 appartementen, kleine 100 villa’s, 132 bouwgronden Vlaamse Overheid Studiedienst van de Vlaamse Regering

Evolutie vastgoedprijs 200

150 VL VL

100

50

Evolutie gem vastgoeprijs flat

de n st e

13

Tu

rn

ho

ut

aa s

Si

nt

-N

ik l

re

e

oe se la R

nd te os

O

M

ec he l

en

n uv e Le

ijk K

or

tr

lt as se H

en k G

e B

ru gg

al st A

t en G

A

nt w

er

pe n

0

Evolutie gem vastgoedprijs woning


Sterkere prijsstijging ‘goedkopere woningen’ druk op kleinere woningen + huurmarkt

Proportioneel sterke stijging onderste helft markt, vooral bij woonhuizen -woonhuis P10: verdrievoudiging -woonhuis Q50: verdubbeling -woonhuis P90: iet meer dan verdubbeling -appartement P10: verdubbeling -appartement Q50: verdubbeling -appartement P90: verdubbeling


Betaalbaarheid gaat over veel meer dan woningprijzen •

Prijsstijgingen doorheen de tijd vooral te verklaren door: stijgende koopkracht (inkomen), dalende intrestvoeten, het wettelijk kader van de woningmarkt en de werking van de hypotheekmarkten, demografische ontw (Vastmans, Winters et al..)

•

De prijs die de meeste huishoudens voor een woning betalen is niet zozeer de verkoopprijs, maar het toekomstig hypotheekafbetalingsplan (leninglastbenadering)

Afbetalingslast Looptijd beleningsgraad Maandelijks Netto inkomen Woningprijs Incl. kosten

Gemiddeld

KoopKoppels

KoopAlleenstaanden

(in%) (in jaren) (in %) (in euro)

24.6% 24.3 69% 2885

24.9% 24.5 75% 3212

29.2% 23.9 67% 1868

(in euro)

232.314

250.764

168.857

(Vastmans, Winters et al..)


Verschillen in lonen… verschillen in wonen

Bron: Winters et al.


Hogere woningprijzen in rand Appartement

Woningprijs

MEESTAL huishoudens met hogere inkomens in duurdere woningen. randgemeenten centrumsteden ‘Hoe hoger het inkomen, hoe hoger de woningprijzen’ discrepantie tussen de inkomenscijfers en de uitbetaalde lonen.


Betaalbaarheid gemeten •

Wat? Geen eenduidige definitie, wel steeds nadruk op relatie tussen woonuitgaven en huishoudinkomen (alsnog geen link met kwaliteit)

•

‘Betaalbaarheid van wonen is de uitdaging waarmee elk huishouden wordt geconfronteerd bij het afwegen van de kosten van zijn huidige of potentiële huisvesting enerzijds en zijn niet aan het wonen gerelateerde kosten anderzijds’

• • •

Prijs/inkomen ratio: misleidend doorheen de tijd, interessant crossectioneel Woonquote: ratio woonuitgaven/besteedbaar huishoudinkomen Betalingsmoeilijkheden


Price to income ratio •

Prijs/inkomen ratio: misleidend doorheen de tijd, interessant* crossectioneel (inkomen = parameter om de gemeentelijke woningprijsverschillen te verklaren) *opgelet: kenmerken van verkochte eenheden kunnen sterk verschillen


Woonquote Woonquote

Vlaanderen

Centrumsteden

Aalst

(scv survey) Gemiddeld

11,7

18,2

16

Huursector

29,9

33

32

Eigenaars

8,5

13

12

Eigenaars die afbetalen

24

26,4

26


Betaalbaarheid •

Voor de hoogste bieder is de woning betaalbaar!

•

Woonquote > 30%: 1 op 5 Aalstenaars, 45% van de huurders, 26% van de afbetalende eigenaars Voor huurders is wonen minder goed betaalbaar dan voor eigenaars Min 35 jarigen hebben gemiddeld een hogere woonquote (1 op 3 > 30%) Inwoners uit de binnenstad (LO 26%, RO 20%) hebben een hogere woonquote

• • •

• • •

Bijna 1 op twee private huurders betaalt meer dan 625euro; 4 op tien afbetalende eigenaars betaalt maandelijks meer dan 875 euro. Mediaanhuurprijs: 476,91 euro/ maand 5% van de eigenaars, 14% van de huurders geeft aan afgelopen jaar problemen gehad te hebben met betalen van huur of afbetaling woning Betaalbaarheid voor iedereen: zorgen voor gedifferentieerd aanbod met dito prijsdifferentiatie Vlaamse Overheid Studiedienst van de Vlaamse Regering

Wonen… in een aantrekkelijke vitale stad


Wonen..in een aantrekkelijke, vitale stad • Belang van woonomgeving: aspecten van publieke ruimte: tevredenheid buurt, groen, netheid, uitstraling, (speel)voorzieningen, veilige schoolomgeving, verkeersveiligheid, buurtproblemen… • •

Aalst scoort minder dan gemiddeld Aandacht voor differentiatie binnen de stad: binnenstad versus meer ‘landelijke deelgemeenten’ Verhuisgeneigden :1 op 5 Aalstenaars, huursegment 1 op 2, voornamelijk min35jarigen, wonen vaker in de binnenstad, zijn vaker gezinnen met kinderen

Als je weet dat het net fysische woonomgevingsfactoren zijn die een belangrijke factor vormen bij een verhuisbeslissing uit de stad, liggen hier alvast nog een pak uitdagingen. (Stadsvernieuwingsprojecten : Hefboom) Vlaamse Overheid Studiedienst van de Vlaamse Regering

Woonomgeving 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Hoogste

Laagste

Aalst


Woonomgeving

netheid buurt (straten &voetpaden)

tevredenheid buurt tevredenheid stad fierheid stad

centrum stad is netjes

Uitstraling stad

netheid groenindruk stad buurt

49,5%

73,7%

64,0%

58,3%

42,0%

64,5% 47,9%

64,9%

59,6%

73,2%

63,1%

57,0%

48,4%

69,2% 46,1%

66,8%

40,2%

74,9%

65,0%

56,4%

36,8%

64,1% 47,0%

63,6%

48,7%

84,4%

66,2%

48,8%

38,6%

66,1% 42,3%

80,3%

63,6%

85,6%

66,7%

53,5%

44,6%

65,9% 44,5%

72,4%

Nieuwerkerken

62,6%

76,3%

69,8%

58,1%

43,6%

64,7% 47,2%

56,6%

Total

53,1%

76,8%

65,0%

55,8%

42,8%

66,0% 46,1%

67,7%

Aalst Linkeroever Aalst Rechteroever Erembodegem Faluintjes Hofstade/Gijzege m


Enkele Vaststellingen Aantrekkelijke woonstad: evenwichtige mix nastreven, sturen op aanbod, beperkte impact op vraagzijde,verdere inzet op gedifferentieerd doelgericht woonbeleid De combinatie van het recht op betaalbaar én kwalitatief wonen stelt zich bijzonder scherp. Doordat meer bewoners de kritische betaalbaarheidsgrens overschrijden : huurders, alleenstaanden (minder kapitaalkrachtige inwonersgroepen). Betaalbaarheid: differentiëren in woningaanbod gekoppeld aan prijssetting Betaalbaar & kwaliteitsvol wonen in alle deelsegmenten: terechte ambitie binnen geïntegreerd breder kader

Aantrekkelijke woonomgeving: integratie in brede visie ‘stadsvernieuwing’, link met andere domeinen (wonen, werken, mobiliteit, onderwijs, opvang…)


Hartelijk dank! Vragen & opmerkingen…. _____________________________ Schelfaut Hilde Studiedienst Vlaamse Regering Boudewijnlaan 30, Brussel [email protected]



Wonen in Aalst: over wonen, woningprijzen en betaalbaarheid

Recommend Documents