kopstukken over wonen in de

7 14 21 Rob Mulder

vragen aan

kopstukken over wonen in de

ste eeuw

Opgedragen aan Marlies Pernot Ter gelegenheid van haar afscheid als algemeen directeur van Vereniging Eigen Huis 2000 - 2014

Inhoud

voorwoord Rob Mulder 1

Johan Remkes

2

Peter Boelhouwer

3

Jan Fokkema

4

Bas Millenaar

5

Nico Rietdijk

6

Hans Kuijpers

7

Mark Frequin

8

Ger Hukker

9

Chris Buijink

10 Karel Schiffer 11 Marc Calon 12 Ronald Paping 13 Theodor Kockelkoren 14 Simone Pront colofon

‘Het dak repareren als de zon schijnt’ Voorwoord Rob Mulder

‘Nee, begin alsjeblieft niet over het uitbreken van de kredietcrisis in 2008. Alle antwoorden zijn goed, behalve dit ene.’ Dat was de voorwaarde die ik elke keer stelde als ik de eerste vraag aan de gesprekspartners voorlegde: ‘Wat is volgens u de belangrijkste ontwikkeling in de laatste veertien jaar?’ Het resultaat? Veertien uiteenlopende antwoorden die één element met elkaar gemeen hebben. Precies, de kredietcrisis van 2008! Toch was het opwerpen van die drempel niet helemaal vergeefse moeite. Want al werd de crisis steevast te berde gebracht, dat gebeurde steeds via een sierlijke omweg en vanuit de specifieke invalshoek van de sector waarin de betrokkene actief is. En dat was precies de bedoeling. Ik heb het voorrecht genoten om alle bijdragen als eerste te horen, uit te schrijven en te vergelijken. Opvallend is dat de overeenkomsten tussen de antwoorden veel groter zijn dan de verschillen. Alle gesprekspartners benaderen de vragen op hun eigen, persoonlijke wijze. Toch komt de teneur van hun antwoorden dikwijls overeen. Temeer daar zij allemaal zo openhartig op de vragen zijn ingegaan, lijkt het mij passend als ik probeer na te gaan wat de gemeenschappelijke zorgen, voornemens en verwachtingen zijn. Wat zijn de grote lijnen? Lering getrokken? Bij menigeen leeft het gevoel dat we weliswaar aangeslagen zijn door de crisis, maar dat

we nog in staat zijn er lering uit te trekken. ‘Mijn nachtmerrie is,’ zegt Ger Hukker (NVM, Nederlandse Vereniging van Makelaars) ‘dat iedereen weer vervalt in oude fouten. Dat mensen zich weer laten leiden door hebzucht. Dat nieuwbouwwoningen die nog geen zesje verdienen toch wel weer verkocht worden.’ In de angstdroom van Bas Millenaar (Blauwtrust Groep) komen ‘de cowboys’ terug en gaan de normen naar de bliksem. ‘Het gaat me niet om hele hoge maar om hele alledaagse normen. Zou je dat wat je jouw klanten aanbiedt ook je moeder aanraden?’ Geschiedenis is er niet voor niks, stelt Nico Rietdijk (NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers). ‘Je moet er iets mee doen en haar niet alleen maar registreren. Toch hebben we recent dezelfde fout gemaakt als voorheen. De crisis van eind jaren zeventig, begin jaren tachtig vertoont veel parallellen met die van nu. Grote vraag is dus: zullen we over dertig of veertig jaar weer dezelfde fout maken?’ Hans Kuipers (KNB, Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie) spreekt metaforisch over Pompeï. ‘Waarom is die vulkaan uitgebarsten?’ vraagt hij zich af. Zijn antwoord: ‘Omdat financiers aan overkreditering deden. En wat doen de overheden nu? Zij doen aan overkreditering! Zij stoppen goedkoop geld in de economie, precies zoals de banken deden.’ Zelfs het bankwezen lijkt er niet helemaal gerust op. ‘Er zijn afspraken

gemaakt over van alles en nog wat,’ memoreert Chris Buijink (NVB, Nederlandse Vereniging van Banken). Maar hoe crisisbestendig zijn die? ‘Zullen de afspraken werken als een nieuwe crisis toeslaat?’ Verkeren de geïnterviewden dan allemaal in zak en as? Nee, als ik dat beeld oproep, moet ik dat onmiddellijk corrigeren. Ik heb hun expliciet gevraagd naar hun heimelijke angsten. Als zij die dan prijsgeven, mag daar natuurlijk niet uit afgeleid worden dat zij met die zorgen opstaan en weer naar bed gaan. Het is wel zo dat zij bepaalde risico’s niet willen uitsluiten. Een nieuwe tweedeling? In dezelfde sfeer is door diverse deelnemers gewaarschuwd voor een nieuwe tweedeling op de woningmarkt. In verschillende interviews viel de naam Thomas Piketty, auteur van het spraakmakende werk Capitalism in the 21st century. Waar Piketty waarschuwt voor een groeiende ongelijkheid in de inkomens- en vermogensverdeling, zo wijzen de geïnterviewden op het risico dat het contrast tussen welvarende en arme wijken steeds scherper wordt. Dat onheil kunnen we alleen maar afwenden als we er bewust van zijn, benadrukken zij. Voor professor Peter Boelhouwer (Technische Universiteit Delft) is Amerika het schrikbeeld. ‘Hoe mensen daar wonen, met elkaar omgaan of totaal langs elkaar heen leven:

dat moeten we hier absoluut zien te voorkomen.’ Hij pleit daarom voor bevordering van het eigen woningbezit. ‘Ook mensen met lage inkomens moeten de kans krijgen een eigen huis te verwerven.’ Karel Schiffer (Nationale Hypotheek Garantie) zit op dezelfde lijn als de hoogleraar. Het eigenwoningbezit kan volgens hem zowel voor de kwaliteit van de woningen als voor de integratie van grote betekenis zijn ‘De eigen woning geeft de nieuwe Nederlanders medeverantwoordelijkheid voor en binding met hun woonomgeving, met de samenleving en met Nederland.’ Ronald Paping (Woonbond) vreest dat huurders in de knel komen. Hij volgt kritisch de pogingen van de regering om de corporatiesector een maatje kleiner te maken. ‘De teneur is: “We hebben alleen een corporatiesector nodig voor de mensen die het echt nodig hebben.” Dat woordje “echt” gaat steeds beperkender werken. Uiteindelijk wordt het een minimumvoorziening. En let op: een minimumvoorziening is altijd een schrale voorziening. Kijk maar naar de Belgische sociale huursector, dat is een armoedige sector van zes à zeven procent van de totale woningvoorraad.’ Parallel aan de scheidslijnen bij inkomen, onderwijs en gezondheid ziet Simone Pront (Universiteit van Amsterdam) een energietweedeling opdoemen. ‘Aan de ene kant het meer welvarende deel van de natie. Dat

heeft zonnepanelen op het dak en een elektrische auto op de oprit. Aan de andere kant de mensen die zich dat alles niet kunnen veroorloven en bij wie de energierekening een steeds groter beslag gaat leggen op het huishoudbudget.’ Marc Calon (Aedes, vereniging van woningcorporaties) betrekt de toekomst van ons democratisch bestel hierbij. ‘In de Westerse democratieën zie je nu dat er een segregatie ontstaat in deelname aan electorale processen. De bovenlaag gaat stemmen en praat op alle fora mee over de vraag hoe het verder moet. De onderlaag niet. Die gaat niet meer stemmen, praat niet meer mee en wendt zich af van de democratie.’ ‘Doe ik genoeg?’ Denken is twijfelen. En dat doen alle geïnterviewde kopstukken. Als Jan Fokkema (NEPROM, Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) in de Tweede Kamer was voor een hoorzitting flitsten tal van vragen door zijn hoofd. ‘De sfeer bij de Kamerleden was: “Er zitten in de vastgoedsector allemaal mensen uit de Quote 500. Je denkt toch niet dat we nog maar één poot voor die lui verzetten? Ja, om je nog een trap na te geven.” Daar zitten ook mijn twijfels. Doe je het als sector wel goed? Hoe kun je de verhoudingen herstellen?’ Nico Rietdijk erkent dat de bouw in Den Haag een slechte naam heeft. ‘En als het dan slecht met je gaat en je komt met je argumenten aanzet-

ten, dan word je niet meer gehoord. Wij moeten ons daarom eerlijker en kwetsbaarder opstellen.’ Had ik het niet beter kunnen aanpakken? Ben ik scherp genoeg geweest? Dat zijn de meest gehoorde vragen. Zo werpt Peter Boelhouwer naar aanleiding van de jarenlange patstelling rond de hypotheekrenteaftrek de vraag op ‘of wij als academici wel genoeg hebben gedaan om de impasse te doorbreken. Hadden we ons niet beter op de samenleving moeten richten in plaats van op de politiek?’ Het zit Johan Remkes (Commissaris van de Koning in Noord-Holland) dwars dat het wanbeleid van sommige corporaties niet eerder aan het licht is gekomen. ‘De twijfel huist in de vraag of je wel genoeg hebt gedaan. Als ik de stukken van de parlementaire enquêtecommissie over de corporaties tot me door laat dringen, komt die vraag onherroepelijk bij me op.’ ‘Als er iemand niet nerveus mocht worden,’ zegt Karel Schiffer, ‘dan was ik het wel. Maar ik moet toegeven dat ik wel een paar slapeloze nachten heb gehad. Hadden we genoeg geld in het potje om iedereen uit te betalen die er een beroep op deed? Hadden we er echt alles aan gedaan om de risico’s voldoende in beeld te brengen?’ Het goede op het verkeerde moment? Over de hervormingen op de woningmarkt wordt verschillend gedacht. De een vindt de genomen maatregelen op zichzelf prima, terwijl de ander

de aanscherping van de criteria voor hypotheekverlening te rigide vindt. Maar voor de timing heeft niemand een goed woord over. De opvatting dat de hervormingen op precies het verkeerde moment zijn doorgevoerd, wordt eensgezind en zonder een spoor van twijfel uitgedragen. Zo zegt Johan Remkes: ‘Ik herinner mij dat er destijds onderzoeken zijn gedaan naar de effecten van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Daaruit bleek altijd één ding: dat je het instrument niet ter discussie moet stellen als er sprake is van een economische recessie die samenvalt met een teruglopende woningmarkt. Dat is precies wat er gebeurd is.’ Peter Boelhouwer: ‘Op het volstrekt verkeerde moment zijn hervormingen doorgevoerd; hervormingen waar ik altijd voor ben geweest, maar niet op dat moment. Op dat moment zouden de gevolgen rampzalig zijn en dat waren ze ook.’ En Nico Rietdijk: ‘Stel: je rijdt met een snelheid van 130 op de snelweg en je beseft ineens dat je te hard rijdt. Wat doe je dan? Dan haal je je voet van het gaspedaal. Maar je gaat niet aan de handrem trekken of hem in zijn achteruit zetten. Dan vliegen de brokstukken over de weg en sla je over de kop. Dat is wat er toen gebeurde.’ Theodor Kockelkoren (AFM, Autoriteit Financiële Markten) heeft begrip voor de kritiek. ‘Als het regent, is dat natuurlijk niet het beste moment om je dak eens te gaan vervangen.’ Toch vindt hij dat er op het gewraakte

moment doorgepakt moest worden. Want: ‘Als de zon schijnt, gedragen we ons als die sprinkhaan die feestviert in de zomer. Dan zien we de noodzaak niet meer om het dak te verbouwen. En dus zijn momenten waarop het regent en het water met bakken naar beneden komt, de enige momenten waarop mensen voelen en begrijpen dat we het dak moeten repareren.’ Daarmee legt Kockelkoren de vinger op de zere plek van ons democratisch bestel. Het is niet altijd mogelijk om te handelen conform de analyses en aanbevelingen van de experts. Er is ook nog zoiets als politiek momentum. Het besef dat je in een crisis je slag moet slaan: ‘Never waste a good crisis.’ Hoe realistisch dat ook moge zijn, onbevredigend blijft het wel. Het moment dat politiek gezien het juiste is, is vanuit sociaal en economisch oogpunt het verkeerde! Zowel de politiek als de sector moeten zichzelf dat aanrekenen. Ja, ‘de politiek’ gaf jarenlang niet thuis. Aan de andere kant heeft de sector zelf kennelijk ook niet genoeg gedaan om het klimaat te bevorderen waarin hervormingen bespreekbaar worden – ook voor politici. Een stem? Beter anticiperen op de politieke dynamiek: dat is de opgave waar de bouw- en woningsector nu voor staat. Afgaande op de interviews in deze bundel, kan zij die uitdaging zeker aangaan. Zoals reeds aangestipt, zijn de overeenkomsten tussen de

partijen veel opvallender dan de verschillen en lopen de belangen dikwijls parallel. Zo is iedereen erop gebrand om zowel een nieuwe crisis als een nieuwe tweedeling te voorkomen. Bovendien heeft iedereen zijn innerlijke twijfels (‘Heb ik wel genoeg gedaan?’) gesublimeerd in vastberadenheid om nog effectiever te opereren. Als ik dat zo bij elkaar optel, dan ligt een duurzame coalitie in het verschiet. Met het akkoord wonen 4.0 hebben Vereniging Eigen Huis, Aedes, Woonbond en makelaars al laten zien dat zij met één stem kunnen spreken. Daar zullen zij ook in de toekomst zeer wel toe in staat zijn, mogelijk gesteund door andere partijen. In de wooncoalitie tot nu toe ontbreekt echter één partij, zo merkte Johan Remkes op. ‘De partij die het algemeen belang moet behartigen…’ Een juiste observatie. Ook met de politiek moeten we derhalve aan tafel. Gestructureerd overleg is immers verre te verkiezen boven incidentele botsingen. Zo beschouwd is de tijd nu rijp voor de oprichting van een Stichting van het Wonen, losjes naar het voorbeeld van de Stichting van de Arbeid, met zijn voor- en najaarsoverleg. Dan kunnen we met elkaar bespreken wat we moeten doen om een nieuwe terugslag te voorkomen, in plaats van lijdzaam af te wachten tot een nieuwe crisis uitbreekt. Het dak repareren als de zon schijnt? Ja, als we die les uit de crisis kunnen trekken, zou dat goed nieuws zijn voor de toekomst van de sector.

Wellicht dat we dan met extra plezier gehoor geven aan de open uitnodiging die Mark Frequin (Directeurgeneraal Wonen en Bouwen) in het interview uitspreekt. ‘Als Nederland in 2016 voorzitter is van de EU gaan we het feest van de stad vieren in Nederland. Met allerlei partijen: bedrijven, buurtcomités en verenigingen. En we gaan nu eens een keertje niet pruttelen. We gaan laten zien hoe briljante dingen in Nederlandse steden tot stand zijn gekomen in dat samenspel.’ En als we dan ook nog de dorpen en gehuchten er bij betrekken, wordt dat een feest voor iedereen. Rob Mulder, directeur strategie & belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis

1 De belangrijkste ontwikkeling

2 Het voornemen

Op het moment dat ik aantrad op vrom heette het Directoraat-Generaal nog Volkshuisvesting. Later hebben we dat welbewust herdoopt in Wonen. Het begrip Volkshuisvesting heeft – maar dat is een kwestie van op de tong proeven – iets lijdzaams. Het volk wordt gehuisvest. Daar kleeft een zekere paternalistische connotatie aan, die mij niet zo geweldig aansprak. Daarmee heb ik ook mijn insteek al genoemd: mensen meer invloed geven op hun eigen woonsituatie. De keuzevrijheid was eerder heel beperkt. Ik heb die wel eens vergeleken met die uitspraak van Henri Ford: ‘Elke kleur is mogelijk, als die maar zwart is’. Projectontwikkelaars, gemeenten en corporaties hadden een hele dominante positie. Het was ook bijna niet mogelijk om als bewoner een corporatiewoning te kopen.

Naast verruiming van het aanbod beoogde ik een nadere definiëring van het speelveld. Als ik terugkijk op die hele verzelfstandiging, dan is mijn conclusie dat we de discussie over wezenlijke vragen onvoldoende hebben gevoerd. Waartoe zijn de corporaties op deze aarde? Wat worden ze geacht te doen en wat worden ze geacht te laten? Hoe definiëren we het publieke belang? Dat heeft minister Blok dat nu opgepakt, en dat is een goede zaak. Blik ik terug op de discussie rond de hypotheekrenteaftrek, dan is mijn conclusie dat politici zo af en toe wat minder bevooroordeeld naar dit soort fiscale instrumenten moeten kijken. In ieder geval heb ik voor mijzelf als les genoteerd dat de politiek niet bang moet zijn om matiging te betrachten én af te dwingen. Het is op de hypotheekmarkt uit de hand gelopen doordat partijen dachten dat de bomen altijd tot in de hemel zouden blijven groeien. De sfeer was: de taart kan niet groot genoeg zijn. Er is veel te vrij met hypotheekverstrekking en de fiscale facilitering rond dit instrument omgesprongen. Dat had nooit mogen gebeuren.

3 De twijfel

4 Het geluk

De twijfel huist in de vraag of je wel genoeg hebt gedaan. Als ik de stukken van de parlementaire enquêtecommissie over de corporaties tot me door laat dringen, komt die vraag onherroepelijk bij me op. Nu heeft iedereen op het netvlies dat ze bij die corporaties in Maserati’s rijden, maar dat beeld was destijds nog niet aan de orde. Er gebeurde zo hier en daar wel eens wat. Dan benoemde je een toezichthouder en dan werd het probleem opgelost. De desbetreffende corporatie was dan weer in het gareel gebracht. Althans, dat namen we aan. Hadden we de corporatiesector niet nog nadrukkelijker en steviger bij de les moeten houden? Hadden we de financiële uitglijders en de Zonnekoningkapsones kunnen zien aankomen? Toen ik in de Kamer zat, op het moment dat de discussie over Woonbron begon, heb ik eens de businesscase opgevraagd die zowel bij de interne raad van toezicht alsook op het departement de basis vormde voor de goedkeuring. Daar ben ik echt ontzettend van geschrokken. De bedragen kwamen uit de lucht vallen. Hier had één adagium moeten gelden: ‘Schoenmaker, blijf bij je leest’.

Op het moment dat ik hoorde dat Jan Pronk minister van vrom zou worden, schrok ik even. Hoe zou het zijn om als staatssecretaris met hem samen te werken? Mogelijk speelde de beeldvorming mij parten. De samenwerking is mij namelijk honderd procent meegevallen. Jan had een mentale verbondenheid met het thema milieu, maar die had hij minder met de ruimtelijk ordening en het wonen. Daar gunde hij mij alle ruimte. Daar waar er raakvlakken waren, voerden we overleg en dat ging heel goed. Overigens had Jan over veel zaken een opvatting en schreef hij alles op. In de ministerraad had hij ook altijd schriftjes bij zich die hij vol pende. Daarom ben ik benieuwd wanneer dat tot een publicatie leidt.

5 De pech

6 De angst

Het is goed dat de hypotheekrente is beperkt, maar het is wel pech – als ik dat zo mag noemen – dat de maatregelen op een ongelukkig moment genomen zijn. Ik herinner mij dat er destijds onderzoeken zijn gedaan naar de effecten van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Daaruit bleek altijd één ding: dat je het instrument niet ter discussie moet stellen als er sprake is van een economische recessie die samenvalt met een teruglopende woningmarkt. Dat is precies wat er gebeurd is. Een geval van meer persoonlijke pech betreft de Woonwet. Daar ben ik heel druk mee geweest. De medewerkers hebben alles op haren en snaren gezet om het wetsvoorstel naar de Raad van State en weer terug op het departement te krijgen. Dat is ook gelukt, maar toen verhuisde ik alweer naar Binnenlandse Zaken. Ik heb mijn opvolger de zaak in handen gegeven. Dat ik het niet zelf kon afmaken, vond ik erg jammer.

De politieke turbulentie in de voorbije veertien jaar is gigantisch geweest. Sommigen dromen nog wel eens over ‘de goeie ouwe tijd’, maar het wordt nooit meer zoals het geweest is. De tijd van hele stabiele, voorspelbare verkiezingsuitslagen komt nooit meer terug. Daar moet je niet over moet zeuren. Je kunt ook zeggen: dat is democratische winst. De Fortuynrevolte is een wezenlijk onderdeel van dit proces geweest. Als staatssecretaris van vrom heb ik weleens bij makelaars een serieus verhaal moeten houden. Dan hadden ze Fortuyn uitgenodigd voor de vrolijke noot. Ik raakte toen al onder de indruk van de verbale kracht van deze man. Die is ook in mijn eigen politieke kring zwaar onderschat. Daarna is de turbulentie alleen maar heviger geworden. Dat brengt risico’s met zich mee voor de bestuurbaarheid. Er zijn steeds meer partijen nodig om nog tot een enigszins stabiele coalitie te komen; dat zie je zowel in gemeenten als in de landelijke politiek. Versnippering is voor de bestuurskracht nooit goed. En voor de rust ook niet.

7 De droom

Veel winkels, kantoren en agrarische gebouwen raken hun oorspronkelijke bestemming kwijt. In de herbestemming van die panden ligt de komende jaren een geweldig uitdaging. Het domein wonen kan daar een substantiële rol bij spelen. Ik behoor niet tot diegenen die ach en wee roepen over Vinex. Ik ken locaties waar hele mooie woningen gerealiseerd zijn, ik ken ook wel andere locaties, dus ik vind niet dat het onderwerp zich leent – en daar leek het wel een tijdje op – voor een soort theologische discussie. Maar naar mijn stellige overtuiging komt in de kleinschaligheid de bewoner, de mens, beter tot zijn recht. Volgens mij zie je die kleinschaligheid langs de weg van de geleidelijkheid ook ontstaan. Zo krijgen kantoren steeds vaker een woonbestemming. In Amsterdam worden kantoorgebouwen verbouwd tot studentenflats. Beleggers beginnen er ook op die manier naar te kijken. Er zijn nieuwe procedures nodig om herbestemmingen mogelijk te maken. Los daarvan is het zaak dat overheid en politiek behoedzaam te werk gaan. Alle politieke partijen moeten er

onderhand van doordrongen zijn dat je je op de woningmarkt – als je dat al een echte markt mag noemen – geen avonturen kunt veroorloven. Rust, dat zou het adagium voor de woningmarkt moeten zij. Alhoewel… rust is nu ook weer niet het allerhoogste wat je kunt nastreven. Af en toe mag het wel een beetje waaien.

‘Het begrip Volkshuisvesting heeft – maar dat is een kwestie van op de tong proeven – iets lijdzaams. Het volk wordt gehuisvest. Daar kleeft een zekere paternalistische connotatie aan, die mij niet zo geweldig aansprak.’

Johan Remkes Commissaris van de Koning in Noord-Holland

1 De belangrijkste ontwikkeling

2 Het voornemen

In 2008 doken we als laatste van de EUlanden in de crisis, maar in 2010 klauterden we weer uit het dal. De transacties zaten weer op het niveau van 2008 en de prijzen zaten in de lift. En toen, net toen de tweede crisis begon, is er een enorme klap aan de woningmarkt uitgedeeld. Op het volstrekt verkeerde moment zijn hervormingen doorgevoerd; hervormingen waar ik altijd voor ben geweest, maar niet op dat moment. Op dat moment zouden de gevolgen rampzalig zijn en dat waren ze ook. Veel bedrijven sloegen over de kop. Bouwvakkers raakten massaal werkloos. Als ik dan naar de landen om ons heen kijk, dan zeg ik: dat is dus helemaal niet nodig geweest. De timing en de maatvoering waren extreem ongelukkig. Minister Blok zegt dan: ‘Ik weet wel dat het allemaal niet zo goed uitkomt voor de markt, maar politiek gezien komt het wel goed uit. Never waste a good crisis.’ Je hoort ook wel: ‘Er zat lucht in de huizenmarkt. Dit moest een keer gebeuren.’ Dat klinkt logisch, maar het is flauwekul. Hadden we de regels niet zo aangescherpt en niet zo rabiaat toegepast, dan hadden we die enorme dip niet meegemaakt. Gelukkig trekt de markt nu weer aan. Politici roepen nu in koor: dat komt door ons Woonakkoord! Maar dat de rente is gezakt tot dichtbij of zelfs onder nul en dat de prijzen van huizen sterk zijn gedaald, daar gaan ze gemakshalve aan voorbij. Er is het verkeerde beleid gevoerd, maar de woningmarkt heeft zo’n veerkracht dat het herstel toch is ingezet, niet dankzij maar ondanks het beleid.

In de afgelopen tien à vijftien jaar is veel nagedacht over de woningmarkt. Zowel in Nederland als in het buitenland en zowel op universiteiten als daarbuiten. Op een gegeven moment kwam iedereen op dezelfde lijn uit: het systeem is niet klaar voor de 21ste eeuw. Er moeten hervormingen worden doorgevoerd. De klant moet soeverein worden en subsidies en hypotheekrenteaftrek moeten worden afgebouwd. In allerlei fora heb ik daarover mogen meepraten. Zo heb ik als lid van de vrom-raad aan stevige rapporten meegewerkt. Ons pleidooi voor geleidelijke hervormingen wisten we wetenschappelijk te onderbouwen, maar toch vonden we geen gehoor. Die hervormingen kwamen er wel, maar op het verkeerde moment.

3 De twijfel

4 Het geluk

De politiek verkeerde in een kramp. Individuele politici betreurden dat, maar zij zaten er zelf ook in gevangen. Zij willen herkozen worden, dus als de hele maatschappij roept: ‘het moet A’, dan is er geen politicus meer die ‘B’ roept. Dat zou politieke zelfmoord zijn. Dan mag je de vraag stellen of wij als academici wel genoeg hebben gedaan om de impasse te doorbreken. Hadden we ons niet beter op de samenleving moeten richten in plaats van op de politiek? Als de maatschappij omgaat, gaat de politiek ook om. Op een gegeven moment waren alle maatschappelijke organisaties het met elkaar eens dat er wat moest gebeuren. Ook de meerderheid van de bevolking vond dat, zo bleek uit enquêtes, maar toen was al veel kostbare tijd verloren gegaan.

Het grote voordeel is geweest dat vanaf 1995 de rente heel langzaam is gaan dalen. Dat heeft enorm geholpen, ook nu in de crisis weer. Dankzij die lage rente is een eldorado voor starters ontstaan. Je kunt bij Argenta al voor 2,8% lenen. Dan betaal je minder dan voor een sociale huurwoning en als je slim bent, zet je die rente voor tien jaar vast. Je draagt geen risico en je kunt zelfs nog een nhg afsluiten. Mocht het misgaan, dan heb je een dekking.

5 De pech

6 De angst

In Engeland is in 2003 een grote staatscommissie ingesteld onder leiding van Kate Barker, topeconoom van de Engelse Bank. Collega’s van me in Engeland hebben ook nog meegedaan met een paar deelonderzoeken. Er is toen diepgaand onderzocht hoe de woningmarkt gestimuleerd kan worden. Net als in Nederland lag de productie van nieuwbouwwoningen te laag en stegen de prijzen daardoor snel. In Nederland werd dezelfde discussie gevoerd, maar niet op het Binnenhof. Daar was het onbespreekbaar. Zowel voor links als voor rechts. Het CPB heeft een keer vastgesteld dat de woningmarktparagrafen van de partijen een strikte links-rechts-scheiding kennen. De linkse partijen zijn tegen de hypotheekrenteaftrek en vinden dat aan de huren niks hoeft te gebeuren, en de rechtse partijen beweren precies het tegenovergestelde. Op een gegeven moment was zelfs sprake van een soort fatwa. De grote vraag die Jan Peter Balkenende stelde aan Wouter Bos en later aan Mark Rutte was: ‘Hoe veilig is de hypotheekrenteaftrek bij jullie?’ Dan kun je dus nergens meer over praten, want dan kun je het ook niet over de huren hebben. In het regeerakkoord van Balkenende 4 is letterlijk afgesproken dat geen studie meer naar de woningmarkt wordt verricht. Daar zit je dan met al je wetenschappelijke studies… Mag ik dat pech noemen?

Segregatie en verdere differentiatie van bevolkingsgroepen: dat is mijn nachtmerrie. Daarom vind ik bevordering van het eigen woningbezit heel belangrijk. Ook mensen met lage inkomens moeten de kans krijgen een eigen huis te verwerven. Amerika is voor mij het schrikbeeld. Hoe mensen daar wonen, met elkaar omgaan of totaal langs elkaar heen leven: dat moeten we hier absoluut zien te voorkomen. Daar loopt in steden heel duidelijk de scheidslijn tussen arm en rijk. Ik heb vroeger al eens artikelen geschreven over de woningmarkt in relatie tot maatschappelijke tweedeling en dat werkt daar dus ook echt zo. Vermogen is heel bepalend. Thomas Piketty heeft dat ook overtuigend laten zien en de woningmarkt is daar een treffende illustratie van.

7 De droom

In mijn studententijd kwam ik in aanraking met het krakerswezen. Ik voelde me er niet zo geweldig thuis. Ik ben ook geen anarchist, eerder een simpele sociaal-democraat. Maar ik ging een eind met de krakers mee. De woningnood onder jongeren was heel groot en ik raakte gaandeweg steeds meer gefascineerd door het thema wonen. Dat heeft zoveel raakvlakken met andere vraagstukken, zoals welvaartsverdeling, sociale cohesie en onderwijs. Ik ben nu ook met de funderingsproblemen bezig als gevolg van paalrot. Dan krijg je onder meer te maken met sociale problemen, met financiële kwesties en ontwikkelingsmogelijkheden van mensen. Waar en hoe je woont is heel belangrijk, zowel voor welzijn en gezondheid als voor bijvoorbeeld de kansen van je kinderen. Het is een veelkoppig fenomeen en dat maakt het zo interessant. Ik ben geograaf en word geacht ruimtelijke verschijnselen te kunnen verklaren. Daarom mag ik constant leentjebuur spelen bij andere wetenschappen. Wonen is – kortom – een heel belangrijk

domein in de samenleving. Alles hangt met wonen samen en aan de kwaliteit van het wonen wil ik mijn bijdrage leveren. Ik geef toe: dit vooruitgangsdenken is een beetje calvinistisch. Als het beter kan, dan moet het beter! Misschien ben je beter af als je de zuidelijke laissez-faire-houding hebt. Misschien word je daar wel gelukkiger van, maar het werken aan maatschappelijke verbeteringen zit er bij mij nu eenmaal in.

‘In het regeerakkoord van Balkenende 4 is letterlijk afgesproken dat geen studie meer naar de woning- markt wordt verricht. Daar zit je dan met al je wetenschappelijke studies... Mag ik dat pech noemen?’

Peter Boelhouwer Hoogleraar TU Delft en afdelingsvoorzitter OTB

1 De belangrijkste ontwikkeling Aan de zeven magere jaren gingen zeven vette jaren vooraf. Ja, volgens velen werden die gedreven door het grote geld, de hebzucht en het winstbejag. Mag ik er toch ook op wijzen dat we toen de bloei van de projectontwikkeling meemaakten? De sfeer was positief, de blik naar voren gericht: ‘Hoe kunnen we dingen mogelijk maken?’ Ja, je mag wel spreken van een sprankje vooruitgangsgeloof. En vooruitgang is zeker geboekt. Neem de Vinexwijken. De vormgevingselite van Nederland heeft er altijd een beetje op afgegeven. Toegegeven: deze wijken zijn niet zo gevarieerd als de voorgevels in de Amsterdamse grachtengordel. Maar vergelijk Vinex nu eens met de naoorlogse wijken. Dan zie je dat we een grote stap hebben gezet. De kwaliteit van wonen is echt sterk verbeterd. De opzet paste ook in de herontdekking van de stad. De wijken zijn via openbaar vervoer verbonden met de stadscentra en dragen bij aan het vergroten van het draagvlak van de steden. Toch was het niet mogelijk om snel genoeg aan de vraag tegemoet te komen. Er is wel gezegd dat marktpartijen niet veel haast hadden en graag kozen voor uitstel. De prijzen bleven toch wel stijgen. Dat is onjuist. Elke ondernemer wil zo gauw mogelijk aan de slag, z’n risico’s beperken. Vertragingen waren meestal het resultaat van onze poldercultuur en van het gegeven dat het aantal locaties altijd beperkt is. Gemeenten

en projectontwikkelaars zijn tot elkaar veroordeeld en als er ook maar iets wijzigt in de plannen of de omstandigheden, dan gaan ze weer met elkaar aan tafel. Stijgen de prijzen? Dan gaat de gemeente proberen daar wat van terug te halen. Dalen de prijzen? Dan zal de ontwikkelaar zich roeren. ‘Nu kan het niet meer!’ Zo zit de vertraging ingebouwd. Dat betekent dat er nooit snel genoeg geproduceerd kon worden, en zo zijn veel mensen heel rijk geworden. Vooral de mensen die al gearriveerd waren, zoals de babyboomers, hebben heel erg geprofiteerd van de prijsstijgingen. De aankomende generatie van 25 à 30 jaar had het nakijken, en dat is zuur.

2 Het voornemen

3 De twijfel

In de statuten van neprom staat dat we de samenwerking tussen marktpartijen en overheden willen bevorderen. De klant komt in dit stuk niet voor! Onze klant was niet de consument, was niet de lokale gemeenschap en was niet de buurt. Het waren de ambtenaar en de wethouder die we wilden bedienen. Vandaag richten we ons veel meer op de klant en de gemeenschap. De projectontwikkelaar hoort tussen de consument en de overheid te zitten en hij moet het allebei naar de zin maken. Hij moet zijn euro’s op de markt verdienen, dus moet hij de consument behagen en moet hij huizen bouwen waar die consument graag in wil wonen, winkels waar zij wil shoppen en kantoren waar met genoegen gewerkt wordt. Aan de andere kant moet hij voldoen aan onze gemeenschappelijke publieke eisen. Die staan natuurlijk altijd op gespannen voet met de wensen van de consument, en de ontwikkelaar moet ze verenigen: dat is nou het aardige van het vak! De vraag is dan: hoe doe je dat? Iedereen zoekt daar nu een antwoord op. Zo ontstaan nieuwe woningconcepten waarbij mensen in een computerprogramma de beukbreedte, de gevelbekleding en wat al niet meer zelf bepalen. Ook worden co-creatie-avonden met bewoners georganiseerd. ‘Hoe had u het gehad willen hebben?’ Iedereen is aan het zoeken en daar doe ik zelf graag aan mee. Met Fred Schoorl heb ik eens een stukje geschreven over gebouwd geluk. Dat klinkt sentimenteel, maar raakt wel de kern van waar het ons om te doen is.

Projectontwikkelaars stonden de afgelopen jaren zwaar onder druk. Als ik in de Tweede Kamer was voor een hoorzitting of iets dergelijks en voorstelde om iets te doen voor de bouwsector, was de politiek allesbehalve welwillend. De sfeer was: ‘Er zitten hier allemaal mensen uit de Quote 500. Je denkt toch niet dat we nog maar één poot voor je verzetten? Ja, om je nog een trap na te geven.’ Daar zitten ook mijn twijfels. Doe je het als sector wel goed? Hoe kun je de verhoudingen herstellen? De vraag of we niet te veel vasthouden aan oude denkpatronen schiet ook vaak door mijn hoofd. Dat overkomt me vooral als ik in gesprek ben met vertegenwoordigers van de kantelkerk, oftewel de kabouterpuntmutsen. Die zitten op de lijn dat alles anders kan en moet. Dat we opnieuw moeten beginnen en dat we oude vormen en gedachtes overboord moeten zetten. Loslaten, dat is hun magische woord. Zo gaat de gemeente Amsterdam nu geld geven voor een project op Zeeburgereiland waarbij ‘loslaten’ het motto is. In de trant van: ambtenaren, ontwikkelaars en corporaties, handen thuis en laat de burgers het zelf allemaal maar uitvinden. Iets vergelijkbaars gebeurt in het Oosterwold in Almere, waar elke kavelontwikkelaar voor zijn eigen wegen, riolering en energievoorziening moet zorgen. Zo zijn we op veel plaatsen aan het doorschieten. We laten de burger als leek opnieuw bedenken wat hij eigenlijk zou willen en hoe hij daar komt.

5 De pech

Kan het zijn dat ik de tekenen van deze tijd niet begrijp? Dat ik onvoldoende meewerk, te snel in het defensief ga? Aan de andere kant: er zit ongelofelijk veel ervaring en kennis over projectontwikkeling en stedenbouw in onze sector in den brede. Natuurlijk, soms moet je dat even loslaten, maar daarna moet je wel weer de ruimte geven aan dat vakmanschap.

4 Het geluk Dat ik in de vette jaren mocht beginnen.

De vastgoedfraude met alles wat daaromheen zit. Daar heb ik echt pech mee gehad. Ik wil het niet tot een randverschijnsel bestempelen; het heeft me ook persoonlijk geraakt en aan het denken gezet. Hadden we als ontwikkelsector het gevoel dat wij uitverkoren zijn? Heeft dat onze blik vertekend? Ik heb nog wel eens nagedacht over de vastgoedbeurs in Cannes, de mipim. Vanaf eind jaren negentig gingen steeds meer partijen daar naartoe. Ook gemeenten, het Rijk, de corporaties. Toen ik hier kwam, mocht ik ook meteen mee. Ik dacht: dan moeten wij als neprom ook echt wat neerzetten, want iedereen is daar. Daarom organiseerden wij een ontbijtseminar, met inhoud natuurlijk, presentaties en discussies. Daar maakten we de minister en de wethouders voor warm. Die konden daar in één keer met 400 vakgenoten in discussie. Dat was voor hen ook een buitenkans. Het moest wel een beetje knap, dus: een zaaltje huren in het Majestic. En de avond daarvoor een inhoudelijke voorbereiding voor de incrowd, tijdens een diner in een kasteeltje. We gaven er omgerekend vijftien- à twintigduizend euro aan uit. Op dat moment hield ik me voor dat we daar goed aan deden. ‘We doen het goed, we gaan voor de inhoud, we maken goed gebruik van de gelegenheid.’ Later sloeg de twijfel toe. Kan ik dit uitleggen? Zijn wij zo belangrijk dat wij hier in Cannes zoveel geld met elkaar moeten verbranden omdat we

7 De droom

huisjes bouwen? Zijn onze benen niet te zwak om de weelde te dragen? Was de sector dan rot? Nee, absoluut niet. Zoals in elke sector zijn ook in die van ons rotte appels geweest. Het gaat over grote bedragen en soms is het niet transparant, dus dan is de verleiding groot, maar de sector is in het algemeen zeer betrouwbaar en inhoudelijk gedreven.

6 De angst Mijn angst is verbonden met de twijfels die ik al verwoord heb. Dat we in de groef blijven hangen en de tijdgeest missen. Ik denk dat ik voldoende van mijn emoties heb blootgegeven.

Toen ik bij neprom kwam, was er net een benchmark uitgevoerd over financiën en personeelsbeleid. Bij de presentatie vertelden de onderzoekers wat naar hun mening de belangrijkste uitkomst was: het enthousiasme waarmee de leden praatten over hun projecten. Daar ging die hele benchmark niet over, maar daar waren die mensen zo vol van dat ze er niet over konden zwijgen. Als we daar dichtbij blijven – bij dat enthousiasme en die bevlogenheid – kunnen we nog veel bereiken. Dan zal het nog eens lukken om ons zo met de gemeenschap te verbinden en zo open te staan en lerend vermogen te tonen, dat de Vereniging Eigen Huis volstrekt overbodig wordt. Dat zou voor jou, voor Vereniging Eigen Huis, de ultieme bevrediging moeten zijn!

‘Zijn wij zo belangrijk dat wij hier in Cannes zoveel geld met elkaar moeten verbranden omdat we huisjes bouwen? Zijn onze benen niet te zwak om de weelde te dragen?’

Jan Fokkema Directeur van de NEPROM, Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen

1 De belangrijkste ontwikkeling

2 Het voornemen

Grillig, dat is de huizenmarkt zeker. De crisis van begin jaren tachtig was hevig, maar kort. In het begin van deze eeuw leefden wij in een Gouden Eeuw, maar daarop volgde weer een grote dreun. Een aardbeving: de hele markt stortte in. Alles verkeerde in zijn tegendeel. Wit was opeens zwart, en zwart was wit. Mensen die slecht tegen verandering kunnen, hielden het al gauw voor gezien. Zoals men wel zegt: een ongeluk komt nooit alleen. Maar bij alle dramatische gevolgen waren er ook positieve. Zoals de professionaliseringsslag in mijn sector die toen is ingezet. Even snel geld verdienen? Nee, dat was er niet meer bij. En dus vertrokken ze weer, die snelle jongens van de hard sell-organisaties. Het kaf werd van het koren gescheiden en de kwaliteit van de adviseurs schoot omhoog. Wij hadden ons jarenlang ingespannen voor een ‘keurmerk hypotheken’. Zo wilden we de lat hoger leggen. Dat keurmerk kwam er maar werd ingehaald door de Wet Financiële Dienstverlening en die is ons even dierbaar. Een heleboel mensen zijn toen uit de markt gebonjourd. Het aantal adviseurs werd gehalveerd: van zestienduizend naar achtduizend. De professionals bleven in het vak.

De beste deals voor de klant, daar is het ons om te doen. Daar zijn we op gespitst en daar ligt ons bestaansrecht in besloten. Daar willen we ook graag de wedijver om de gunst van de klant om aangaan. Dat doen we ook in alle openheid. Transparantie is wat we vragen en bieden. Moeten we in ons ondergoed staan? Oké, maar dan de concurrent ook, en die doet dat dus niet. Dat is de bank en die houdt zijn maatpak aan. Dan is er dus sprake van een ongelijk speelveld. Dat zou rechtgetrokken moeten worden. De enige beloning die wij krijgen is die voor ons advies. Een bank heeft ook nog een andere knop, de rentemarge. Die kunnen zij gebruiken om via een lagere prijs voor de advisering klanten te lokken. De bank zegt bijvoorbeeld: ‘Ons advies kost €900’. Maar van dat advies weet je op voorhand zeker dat je bij diezelfde bank uitkomt. Ben je bereid om aan een intermediair meer te betalen, dan krijg je een heel breed advies. Als je dan bijvoorbeeld kiest voor lagere rente, haal je de kosten van dat iets duurdere advies er zo weer uit. Toch lopen we hier nog steeds tegen de macht van die banken op. Het is heel moeilijk om daar grip op te krijgen. Misschien kunnen we iets leren uit de overzeese geschiedenis: in Engeland is het provisieverbod afgeschaft. Wil je de kosten van de advisering verdisconteerd in het product hebben? Of ga je er apart voor betalen? De Britten laten de keuze

3 De twijfel

aan de klant over. En wat blijkt nu? De adviseurs zitten heel hoog in de boom. Zij worden alleen ingeschakeld voor kwalitatief zwaar advieswerk. De banken beperken zich tot de meer dagelijkse zaken, de kleine leningen en consumptieve kredieten. Zodra het gaat over financieringen en pensioenzaken, wordt er een professionele adviseur bijgehaald.

De afm, de toezichthouder, heeft paal en perk gesteld aan uitwassen in de sector en dat was hard nodig ook. Voor die tijd liep het de spuigaten uit. Allerlei producten kwamen op de markt, allemaal met dezelfde belofte: je zou heel gauw heel rijk worden. Wij hebben daar altijd heel huiverig tegenover gestaan. Zo hebben we nooit leaseproducten aangeraden of aangeboden. Ten opzichte van Icesave, Dexia en het consortium van Dirk Scheringa hebben we veilige afstand genomen. Toch hebben wij daar intern wel de nodige discussies over gehad. Dan kreeg je te horen dat iedereen het doet en dat zelfs de banken meedoen. Waarom wij dan niet? Ik heb toen gezegd: ‘Als je geen vegetariër bent, kun je elke dag een biefstuk op je boterham leggen. Dat is meer dan genoeg. Wat moet je met de rest? Laten we even normaal blijven doen met zijn allen.’ Uiteindelijk hebben we er bewust voor gekozen een terughoudend beleid te voeren. Goed is goed en de rest is onzin. We hadden overigens wel een aantal woekerpolissen in de boeken staan. Daar hebben we nog eens heel goed naar gekeken en met onze vragen hebben we de verzekeringsmaatschappijen bestookt. ‘Wij begrijpen dat product niet. Leg dat nou eens uit.’ ‘Dat is heel moeilijk uit te leggen,’ was dan de reactie. ‘Heel ingewikkeld, hoor. Laat dat maar aan ons over, het komt wel goed.’

5 De pech

‘Wij hebben ook een actuaris in dienst,’ hebben we daarop gezegd, ‘en wij willen gewoon weten hoe de berekening in elkaar zit.’ Toen we daar geen antwoord op kregen, hebben we in een brief aan de Raad van Bestuur onze overwegingen verwoord. ‘We gaan dit product niet meer verkopen, want u kunt het niet uitleggen en u houdt kennelijk niet van het product. Als u geen helderheid kunt verschaffen, houden we ermee op.’ Nooit meer wat op gehoord! Het zit me nog steeds dwars dat mensen zo voor de korte termijn gaan, zo voor hun eigen gewin, dat ze in staat zijn producten op de markt te brengen die zij hun eigen moeder niet zouden durven verkopen.

4 Het geluk We hebben de uptime meegemaakt, de gloriejaren waarin het niet op kon en de huizenmarkt geweldig aantrok. 2006, 2007: topjaren!

De banken hebben gegokt en verloren, en dat hebben we met zijn allen terug moeten betalen. Als belastingbetaler maar ook indirect via de draconische maatregelen die van de weeromstuit genomen zijn. Eerst was het laissez faire. Toen ging het mis en krabden politici achter hun oren. Vervolgens kwamen ze in actie en namen besluiten die hun weerga niet kennen en waar iedereen door geraakt werd. Nederland sloeg door. Van het ene uiterste naar het andere. En vandaag? Als je een hypotheek wilt hebben, moet je zo ongeveer aan kunnen tonen dat je er geen nodig hebt! Het is goed dat die 125% aflossingsvrij-leningen niet meer op de markt zijn. Maar het slaat nergens op dat je nu je hele schuld moet aflossen, dus tot nul. Dan ben je zestig of 65, en dan heb je nul schuld op je hypotheek. Waar is dat nou weer voor nodig? Waarom zou je niet gewoon de helft mogen overhouden? Stel dat je gezondheid dan te wensen overlaat, op zorgtoeslag kan je dan niet meer rekenen gelet op je onbelaste woning. Jongeren die part noch deel hebben aan de malaise, zijn daar nu de dupe van. Als zij een gezinnetje willen stichten en een huis kopen, moeten ze zwaar bloeden. De rente is nu gelukkig laag, dus dat geeft wat respijt. Maar waarom zou je deze mensen, die toch al zoveel kosten hebben, verplichten om meteen te beginnen met maximaal aflossen? Die straf hebben ze niet verdiend.

6 De angst

En dan zijn er nog jongeren die niet eens voor een hypotheek in aanmerking komen. Ben je net afgestudeerd, sta je aan het begin van je loopbaan en heb je nog een hele toekomst voor je, maar kun je toch geen huis kopen. Als je voor jezelf begint, krijg je het extra lastig: dan wordt meer dan je hele doopceel gelicht. ‘Gaat het nu goed? Mooi, maar laat maar eens zien hoe het de laatste drie jaar is gegaan’. Als ze dan zien dat het de laatste drie jaar goed is gegaan, vragen ze naar het vooruitzicht voor het volgend jaar. Is dat voor de branche wat minder gunstig, zien ze er alsnog van af. Het grootste probleem bij financieringen van zzp’ers zit overigens bij de categorie mensen die in de zorg of de horeca werken, voor hen is een eigen huis een verre droom geworden. Intussen krijgt een man of vrouw in loondienst een heel andere behandeling. Als die zegt: ‘Ik werk bij een sigarettenfabrikant, verdien €45.000 per jaar en dit is mijn werkgeversverklaring’, dan is die gelijk binnen. Zo zie je maar. Wie zijn toekomst in eigen hand neemt, verantwoordelijkheid heeft getoond en het goed gedaan heeft, wordt gediscrimineerd ten opzichte van diegene die ervoor kiest om in loondienst te zitten.

In mijn nachtmerrie gaat de kortetermijnpolitiek weer overheersen, komen de cowboys terug en gaan de normen naar de bliksem. Het gaat me niet om hele hoge maar om hele alledaagse normen. Zou je dat wat je jouw klanten aanbiedt ook je moeder aanraden? Daar komt het op neer. Johan Cruijff was een keer bereid om op een bijeenkomst van ons te praten. Wat weet die nou over hypotheken? Niks! Toch zei hij precies de juiste dingen. Op de vraag waar een goede adviseur aan moet voldoen, zei hij zonder daarover na te denken: ‘Een goeie adviseur is iemand waar je naar teruggaat.’ Perfecte logica! Daar gaat het om! Een adviseur is iemand waar je naartoe gaat, maar vooral iemand waar je graag naar terug gaat.

7 De droom De droom is dat je werkelijk iets kunt betekenen op je vakgebied. Dat je helderheid biedt in de ondoorzichtige wereld van financiële producten en zo van betekenis bent voor je klanten. Daarbij schurken we zelfs wat aan tegen de Vereniging Eigen Huis. Jullie komen toch ook op voor de consument?

‘Moeten we in ons ondergoed staan? Oké, maar dan de concurrent ook, en die doet dat dus niet. Dat is de bank en die houdt zijn maatpak aan. Dan is er dus sprake van een ongelijk speelveld.’

Bas Millenaar Directeur business development van Blauwtrust Groep

1 De belangrijkste ontwikkeling In 2008 zakte de verkoop van woningen als een plumpudding in elkaar. Die viel terug tot rond de duizend woningen per maand. Aan de regering vroegen we: ‘Alsjeblieft, doe iets. Laat het niet zover komen.’ En het kabinet deed ook iets. Die kwam met steunmaatregelen, en die sloegen aan. Vanaf eind 2009 tot begin 2011 steeg de verkoop weer, de economie trok aan, maar het herstel was heel broos. Consumenten aarzelden, hielden de hand op de knip en durfden al helemaal niet meer te lenen. Naar aanleiding van een waarschuwing van Vereniging Eigen Huis bestudeerden we de marktontwikkelingen. Onze conclusie destijds begin 2011? Er dreigde een double dip aan te komen. Als de voorwaarden voor leningen en hypotheekverschaffing worden aangescherpt, gaan mensen nóg minder lenen. Dan gaan de prijzen verder naar beneden, blijven nog meer huizen onverkocht en schieten de consumentenbestedingen omlaag. Om de regering hiervoor te waarschuwen, lieten wij een alarmbrief uitgaan. Vervolgens deed de nieuwe regering precies wat we zo stellig hadden afgeraden… De kredietcrisis sloeg over in een economische crisis, die voor een belangrijk deel afkomstig was uit Den Haag. Stel: je rijdt met een snelheid van 130 op de snelweg en je beseft ineens dat je te hard rijdt. Wat doe je dan? Dan haal je je voet van het gaspedaal. Maar je gaat niet aan de handrem

trekken of hem in zijn achteruit zetten. Dan vliegen de brokstukken over de weg en sla je over de kop. Dat is wat er toen gebeurde. Weinig mensen beseffen hoe groot de ravage is in onze sector, de woningbouw, en hoeveel slachtoffers er zijn gevallen bij die kettingbotsing. Op een gegeven moment gingen gemiddeld zeven bouwbedrijven per dag kopje onder en raakten meer dan honderd mensen in de bouw hun baan kwijt elke dag weer! Hoeveel leden hebben we wel niet verloren door faillissementen? En ja, ik ben heel veel goede relaties kwijtgeraakt. Dat heeft me veel pijn gedaan.

2 Het voornemen

Wat ik zeker weet? Dat je gerust kunt luisteren naar adviseurs van banken en financiële instellingen, maar dat je dat met een gezonde dosis wantrouwen moet doen. Dat wantrouwen zit bij mij diep. In 1978 ben ik getrouwd. Mijn schoonmoeder werkte bij een bank en zij drukte me op het hart om meteen een huis te kopen. Haar collega’s op de bank vonden dat ook: ‘Koop nu een huis.’ Een paar jaar later zakte de woningmarkt. Als ik naar ze had geluisterd, had ik met een onverkoopbaar huis gezeten. En wat zouden mijn lieve schoonmoeder en haar collega’s hebben gezegd? ‘Hoe heb je zo dom kunnen doen?’ Mijn argwaan jegens financiële instellingen is sindsdien alleen maar sterker geworden. Nog niet zo lang geleden lagen kleurrijke en glanzende folders op de balies van alle banken, met vrolijke, zorgeloze teksten. ‘U heeft een huis gekocht? Gefeliciteerd! Maar heeft u al gedacht aan uw zonneschermen? Of wilt u ook een nieuwe keuken? Of een nieuwe badkamer? Het goede nieuws: u kunt nu nóg meer lenen.’ Oftewel: ‘Steek je maar flink in de schulden. Dat geeft niets. Wij – banken en toezichthouders – staan achter je.’ Zo zijn we met zijn allen opgejut. Toen de kredietcrisis was uitgebroken, deed iedereen verbaasd. ‘Hoe hebben die mensen ooit zo dom kunnen doen? Iedereen wist toch wel dat het fout zou gaan?’ Het juiste antwoord is: die mensen hebben zich laten adviseren! Ik ken een bouwbedrijf dat door zijn

bank op sleeptouw was genomen. De accountmanager had gezegd: ‘Je hebt een geweldig luxeprobleem. Je hebt een veel te hoge solvabiliteit, je bent eigenlijk te rijk. Weet je wat je moet doen? Lenen! Die solvabiliteit moet naar beneden. Ga investeren!’ Dat bedrijf gaf daar gehoor aan. Kreeg het later te horen, van diezelfde bank maar van een nieuwe accountmanager: ‘Hoe heb je dat kunnen doen? Heb je de kleine lettertjes wel gelezen?’ Het bedrijf kwam prompt in liquiditeitsproblemen. Deze onderneming overleefde het nog net, maar veel andere bedrijven hadden minder geluk.

3 De twijfel

4 Het geluk

Bij alles wat je doet, moet je kritisch naar jezelf kijken, ook als sector. En transparant zijn: dat is nog het belangrijkste. De vraag is: zijn we dat wel altijd geweest? En waren we soms misschien te arrogant? Natuurlijk moet je openstaan voor kritiek. Zeg gewoon: ‘Vertel maar wat we verkeerd doen.’ Vervolgens kun je nagaan of je daar iets mee kunt. Maar ga jezelf niet meteen verdedigen. Eerst luisteren en het moet gezegd: in het verleden hebben we dat niet altijd even goed gedaan. Onze reputatie had op z’n zachtst gezegd beter gekund. In Den Haag heeft de bouw een slechte naam: niet innovatief, drijvend op overheidsopdrachten, subsidies en smeergeld. En als het dan slecht met je gaat en je komt met je argumenten aanzetten, dan word je niet meer gehoord. Dan loop je in je eigen zwaard. Wij moeten ons daarom eerlijker en kwetsbaarder opstellen.

Ik loop al heel lang mee, maar nog niet eerder was ik getuige van zulke spectaculaire ontwikkelingen als die die zich vandaag voltrekken. Zo wordt er steeds meer on demand gebouwd. Simpele rijtjeswoningen? Steeds minder. Elke woning wordt anders: qua gevoel, qua stijl. Het hoeft niet, maar het kan wel. Intussen werkt de hele keten – de hoofdaannemer, de projectontwikkelaar, de toeleveranciers etc. – dankzij nieuwe software veel beter samen. Daardoor wordt de bouwtijd steeds korter! Ligt de fundering er, dan kan de bouwer bijvoorbeeld het woningcasco – en sommigen doen dat nu al – in één dag kap-, water- en winddicht maken. Met een busje halen ze in één keer de wanden, de vloeren en kozijnen op. Als ze om kwart over zeven beginnen, zijn ze om kwart over drie klaar. Dan staat het huis er. De volgende dag herhaalt zich dit, maar met één groot verschil: huis nummer twee kan er weer anders uitzien. En zo gaan ze de rij af! Zeker is dat we overstappen op heel nieuwe productiemethoden. Stel je eens voor wat 3d-printing gaat betekenen! Dan bouw je in één dag een heel huis met alleen maar zand, water en een bepaald soort hars.

5 De pech

6 De angst

Iedereen houdt zich met ons vakgebied bezig. Je hebt de gemeente, je hebt de planologen en hun ruimtelijke ordening, de politiek en vooral: heel veel adviseurs uit alle hoeken, kieren en gaten. En iedereen heeft zijn eigen agenda. Allemaal cirkelen ze continu om onze sector heen, en daar hebben we het niet mee getroffen.

Geschiedenis is er niet voor niks. Je moet er iets mee doen en haar niet alleen maar registreren. Toch hebben we recent dezelfde fout gemaakt als voorheen. De crisis van eind jaren zeventig, begin jaren tachtig vertoont veel parallellen met die van nu. Maar de meeste mensen die nu bij de banken en financiële instellingen werken, zijn van na die tijd. Zij hadden nog nooit een terugslag meegemaakt, en zagen daarom de nieuwe crisis ook niet aankomen. Grote vraag is dus: zullen we over dertig of veertig jaar weer dezelfde fout maken? Zal de generatie die dan de boel runt, wél willen luisteren? Of heeft elke generatie recht op haar eigen fouten, haar eigen struikelpartij en haar eigen crisis?

7 De droom Robots worden steeds slimmer en bouwen zelf robots die nóg slimmer zijn. Sommige futurologen en trendwatchers verbinden daar een nieuwe uitdaging aan: hoe gaan we voorkomen dat we ons te pletter vervelen als robots straks al het werk overnemen? Maar daar heb ik dan wel een suggestie voor: de zorg! De zorg voor onze oudere mensen kost al veel tijd en gaat nog veel meer tijd kosten. Mijn droom is dat we al het saaie werk kunnen overlaten aan robots, zodat we zelf genoeg tijd en energie overhouden voor de warme kant van het menselijk contact.

‘Je rijdt met een snelheid van 130 op de snelweg en je beseft ineens dat je te hard rijdt. Wat doe je dan? Dan haal je je voet van het gaspedaal. Maar je gaat niet aan de handrem trekken of hem in zijn achteruit zetten. Dan vliegen de brokstukken over de weg en sla je over de kop.’

Nico Rietdijk Directeur van de NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers

1 De belangrijkste ontwikkeling

2 Het voornemen

De introductie van marktwerking in mijn sector leverde een spanningsveld op. Het veronderstelde effect was dat de notaris nog beter naar de consument zou luisteren. De notaris zelf heeft dikwijls het gevoel dat hij door de markt juist gedwongen wordt een hit and run-achtige werkwijze te volgen. Vroeger kon hij alle tijd nemen voor de consument, om hem een zo volledig mogelijke rechtszekerheid te bieden. Nu moet alles snel gaan. Sommige klanten zijn ook ongeduldig: ‘Ik kom hier langs om mijn huis overgedragen te krijgen,’ zeggen ze dan. ‘Schiet maar op en sla dat voorlezen maar over.’ Elke notaris reageert anders op de nieuwe tijdgeest. De een kiest ervoor om zijn werk heel bedrijfsmatig vorm te geven; soms lijkt dat zich te ontwikkelen naar ‘de aktefabriek’. De ander zoekt juist de kleinschaligheid en het individuele maatwerk.

Uitdragen waar het notariaat voor staat en werken aan een nieuwe, heldere rolverdeling ten opzichten van makelaars, banken, hypotheekadviseurs en toezichthouders: volgens mij is dat onze taak als beroepsorganisatie. Waar begint de verantwoordelijkheid van de notaris en waar eindigt die? Als een klant zijn geld steekt in een stuk grond, en de afm vindt dat een prima belegging, wat is dan nog je rol als notaris? Je kunt zeggen dat je dat stukje grond snel en netjes zult overdragen, maar het is ook jouw taak om die consument te informeren. Om hem te vragen: ‘Weet je wel wat je doet? Past die belegging wel bij jou? Waarvoor heb je deze grond eigenlijk gekocht? Is het de bedoeling dat je straks in staat bent om je kinderen ervan te laten studeren? Hoe oud zijn die? Veertien? Denk jij dat je in vier jaar tijd zoveel rendement gaat maken op dat kaveltje?’ Ander voorbeeld: de verruiming van de vrijstelling van de schenkbelasting. Ouders mogen hun kinderen nu honderdduizend euro schenken. Een mooie kans, maar denken ze er op zo’n moment ook aan dat ze later hulpbehoeftig kunnen worden? En dat de awbz wordt uitgekleed? Mogen ze soms later bij één van de kinderen in huis komen wonen, waarbij ze dan overigens wel op de aow gekort worden? Of kunnen ze dan een schenking vragen aan hun kinderen? Hebben ze

3 De twijfel

daar afspraken over gemaakt? Zulke vragen stellen: dat is de rol van de notaris. Ik zeg niet dat we alles heel formeel moeten regelen; daar moet je mee oppassen. We moeten wel met elkaar kijken hoe we de zogeheten ketenintegratie kunnen bevorderen. Een notaris is geen beleggingsdeskundige en hoeft dat ook niet te worden, als hij maar kan overleggen met iemand die wel verstand heeft van beleggen. Als je met elkaar heel transparant kunt en wilt werken, dan kun je ook samen gaan zwaluwstaarten. Waar zitten de belangen? Waar komen die overeen en waar niet? Iedereen profiteert van zulke samenwerking, zeker ook de consument.

Zolang de rolverdeling tussen de partijen nog niet is uitgekristalliseerd, blijft de notaris worstelen met de dilemma’s die verbonden zijn aan zijn vak. Al te vaak is het besluit al genomen, het huis gekocht en de hypotheek al afgesloten. Van de notaris wordt nog even die ene handeling verwacht, maar inmiddels ziet hij die consument al aan de strop bungelen. Moet hij het feestje gaan verzieken? ‘By the way, nu ga je de deur uit met tien apen op je schouder; daar had je vast nog niet aan gedacht.’ En die mensen denken dan: ‘Was ik maar niet naar die notaris gegaan. Ik sliep zo lekker. Tot op heden.’ Tot zover de beroepsworsteling. Mijn persoonlijke twijfel betreft de vraag wat er gebeurt, maar wat we nog niet zien. De afgelopen jaren zijn veel vastgoedfraudezaken aan het licht gekomen. Nu lijkt het rustig op dat front, maar de vraag is: waar wordt dan nu gefraudeerd? Wat zie ik nu niet terwijl het wel aan de gang is? Best lastig om iets te zien wat je niet ziet…

4 Het geluk

5 De pech

Door alle onrust in de sector zijn we weer meer met elkaar in gesprek gekomen. We organiseren nu met enige regelmaat regiobijeenkomsten, waarop we met onze leden praten over onderwerp x, y, of z. Hoe kunnen wij ons als orde vernieuwen? Onze notariële zorgplicht handen en voeten geven? In de huidige, maar dadelijk ook in de digitale samenleving? Waar willen wij als beroepsgroep voor staan? Dat gesprek voeren we nu.

De erfenis van het recente verleden, dat is onze pech. De heer Nout Wellink heeft gezegd dat we aan het dansen waren op een vulkaan. Dan denk ik: ik had liever gehad dat je gewoon oplette, want daar was je volgens mij voor. Nu zitten we ermee. Iedereen is als de dood om de fouten te herhalen. Daarom wordt er vandaag te veel in risico’s gedacht en te weinig in kansen. Neem de seniorenhypotheek. De AFM stelde hele hoge eisen en verloor de maatschappelijke context uit het oog. Uiteindelijk wilden wij onze naam er niet meer aan verbinden.

6 De angst

7 De droom

Na de uitbarsting van de vulkaan heeft de markt een hele tijd stilgelegen. Ik sprak zelf wel over een metaforisch Pompeï. Toen de lava was gestold, lagen er overal lijken. De overlevenden waren alleen nog maar bezig met overleven. Dat duurde jaren en nu zie je langzamerhand weer een beetje beweging komen. Maar de vraag is waarom die vulkaan is uitgebarsten: omdat financiers aan overkreditering deden. En wat doen de overheden nu? Zij doen aan overkreditering! Zij stoppen goedkoop geld in de economie, precies zoals de banken deden. Leg mij maar uit wat de ecb nu anders doet. Ik ben een optimistisch mens, dus ik ga ervan uit dat het wel goed komt, maar ik vind het wel een gok. Mijn angst is dat we een nieuwe vulkaan wakker maken zonder dat we dat door hebben. En dat kan dan misschien wel weer tot een nieuw Pompeï leiden. Dat zou een interessante uitbarsting zijn. Ik wil hem graag op afstand meemaken.

Dat de uitbarsting van de vulkaan vruchtbare grond oplevert. Dat we elkaar weten te vinden en de zaken nog beter regelen dan ze ooit geregeld zijn.

‘Van de notaris wordt nog even die ene handeling verwacht, maar inmiddels ziet hij die consument al aan de strop bungelen. Moet hij het feestje gaan verzieken? “By the way, nu ga je de deur uit met tien apen op je schouder; daar had je vast nog niet aan gedacht.” En die mensen denken dan: “Was ik maar niet naar die notaris gegaan. Ik sliep zo lekker. Tot op heden.”’ Hans Kuijpers Directeur van de KNB, Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie

1 De belangrijkste ontwikkeling Je moet altijd hervormen als het goed gaat, en bij voorkeur niet als het slecht gaat. Maar in de goede tijd hebben we het laten afweten. In al die jaren gebeurde niets. Sterker nog, er zijn zelfs verkiezingen gewonnen met de belofte dat alles bij het oude zou blijven en de hypotheekrenteaftrek intact zou blijven. Gaandeweg begonnen steeds meer politieke en maatschappelijke partijen zich echter te roeren. ‘Het moet echt anders’: dat besef kreeg geleidelijk de overhand. De politiek ging als één van de laatsten door de bocht. In een politieke arena loont het nu eenmaal niet om ver voor de troepen uit te lopen. Bij vorming van het huidige kabinet ontstond het momentum om te gaan hervormen. Dat is onder leiding van de minister voor Wonen, Stef Blok, stevig ter hand genomen. In een periode dat er minder huizen werden verkocht en de bouwsector een flinke opdonder kreeg, hebben we stevige maatregelen genomen. Daarmee is de economische crisis niet kleiner geworden, maar zien we inmiddels wel een rustig herstel in de woningmarkt. Maar we moesten definitief een einde maken aan de gewoonte om

investeringen te plegen op basis van toekomstige hogere waardes. Gemeenten, corporaties, ontwikkelaars, maar ook de gemiddelde koper van een huis of grond hadden altijd het idee er beter van te worden: ‘Als ik een huis of grond koop, dan neemt dat in waarde toe en dan is dat toekomstig bezit.’ Nu moeten we weer leren om een huis te kopen omdat we het leuk vinden om daarin te wonen en woning en grond niet te zien als speculatie-object.

2 Het voornemen

3 De twijfel

Op het moment dat ik in deze functie als dg aan de slag ging, kreeg ik Wonen, Wijken en Integratie in mijn portefeuille. Bij de start was er vooral over integratie een heel stevig maatschappelijk debat gaande. Later kwamen daar de financiële debacles van de corporaties bij, van de consequenties van de aankoop van het cruiseschip in Rotterdam tot en met het stuntwerk van Vestia. En vervolgens kwam de woningmarkt in de problemen. Geen moment van rust of stilte, maar ook een kans om een samenhangende aanpak te organiseren. Kopen of huren, de woningmarkt, de bouwmarkt en het financiële domein: alles grijpt in elkaar. Daar bovenop kwam dan nog eens de discussie over de vraag hoe onzeker je situatie is als je een woning koopt, als je niet zeker bent of je je baan houdt of een goed pensioen krijgt. Je probeert in een integrale aanpak dan de zwakkeren te beschermen. Veel van de regelgeving die we maken, komt neer op het beschermen van kleinen ten opzichte van groten, van huurder ten opzichte van verhuurder, kleinbedrijf ten opzichte van grootbedrijf. Als je louter naar woningen kijkt, worden soms alleen maar stenen gezien. Maar je moet kijken naar het geheel, niet alleen naar de woning maar ook naar de leefomgeving. Waar gaan mensen wonen en waarom? Welke mogelijkheden en onmogelijkheden komen zij tegen? Dat zijn fascinerende vragen.

Het zou erg arrogant zijn als ik geen twijfel zou kennen. Als ik iets heb geleerd is het wel dit: de belangrijkste oorzaken van problemen zijn oplossingen. Je hebt een probleem, je probeert het op te lossen, maar de oplossing is weer het volgende vraagstuk. Bijvoorbeeld: Je wil meer duurzame energie. Vervolgens laat je windmolens neerzetten. Maar dan daagt het volgende probleem: gaan de mensen akkoord, waar kunnen die windmolens het beste geplaatst worden? Als je dat eenmaal weet, moet je erop letten dat jouw oplossingen in elk geval nieuwe oplossingen zijn. En je steeds afvragen: wat zijn alle mogelijke effecten? Als deze “beleidswet” klopt – en tot nu toe is mijn ervaring dat die opgaat – dan moet ik bij elke oplossing beducht zijn voor de effecten ervan. Geloof mij maar: wat je ook doet, je creëert vaak een volgend probleem. Twijfel zit in de vraag of je oplossing duurzaam is.

4 Het geluk

Ik was uiteraard niet blij met de crisis in de woningmarkt en de bouwmarkt. Toch hebben we die ook weer weten te gebruiken om maatregelen te treffen die we anders niet hadden kunnen nemen. Ja, het klinkt een beetje raar, maar geluk zit soms in een klein ongelukshoekje.

5 De pech

6 De angst

In de regeerperiode van Eberhard van der Laan kwam de discussie over probleemwijken in de steden in een stroomversnelling. Maar helaas was hij een paar weken na mijn eigen komst op het departement alweer vertrokken. Dat was pech. Van de ene op de andere dag leken de wijken politiek gezien niet meer interessant. We waren net volop bezig samen met andere partijen, bedrijven en actieve burgers om de wijken een boost te geven – en toen was het ineens niet meer sexy. Weet je trouwens wie het thema wijken ooit op de agenda heeft gezet? Pieter Winsemius. Hij stond op de schouders van zijn vvd-voorgangers Henk Kamp en Sybilla Dekker. Die wijken gingen vervolgens Vogelaarwijken heten en daar wonen mensen in Van Dam-eenheden en die hadden Melkertbanen…

De snelheid waarmee zaken op de politieke agenda worden gezet of daar juist weer van af worden gehaald, daar zal ik nooit aan kunnen wennen. De omloopsnelheid van ideeën en veranderingen is zo hoog, daar kan geen duurzame of langetermijnbenadering tegenop. Mijn nachtmerrie? Dat je met elkaar vaart aan het maken bent, dat het steeds beter gaat en je het gevoel krijgt dat je iets van de grond krijgt, wanneer opeens het doek valt. Afgelopen. Over en uit.

7 De droom

In Rotterdam-Zuid heb ik mensen ontmoet die geen plek in de samenleving hebben gevonden. Die in “krotten” van woningen wonen en die geen baan vinden, terwijl de banen iets verderop voor het oprapen liggen. Nog meer dan bij de woningmarkt sec is hier een integrale aanpak nodig. Als je echt iets wil verwezenlijken in Nederland, dan moet je mensen de gelegenheid geven om een stad zo te maken dat je er prettig kunt wonen, goed kunt leven, dat het veilig en schoon is, dat je kinderen daar ook een toekomst hebben en dat de huisvesting fatsoenlijk is. In Nederland en Europa heb ik nu medestanders om me heen verzameld om te werken aan de “Agenda Stad”. De stad vraagt permanent aandacht. Daarmee is het a-politiek, in de zin dat het indifferent is voor politieke stromingen. Tegelijk is het natuurlijk heel politiek omdat het cruciaal is om aandacht te geven aan de problemen van grotere steden en aan de economische slagkracht van steden. Het is schaatsen op de lange baan. Wij willen hier echt serieus mee bezig blijven. De stad moet de plek worden waar je inspiratie opdoet, waar innovatie plaatsvindt en waar werk is. Ouderen in Amsterdam willen niet alleen in de stad blijven wonen, zij willen zich het liefst in of dichtbij het centrum vestigen. Want de stad is een sociale ontmoetingsplek en als oudere heb je aan één ding geweldig de pest: dat je geen bekenden en vrienden ziet. Mijn oma en opa genoten als ze uit het raam keken en zagen dat de

kinderen aan het spelen waren; zij genoten van het contact met mensen in de stad. Ingewikkelde maar fascinerende vraagstukken kom je in de stad tegen. Daarom verzamel ik “leuke idioten” om me heen. Krachtige, oorspronkelijke en spannende mensen met originele ideeën. Dat kan een directeur van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling zijn, maar ook een ondernemer van een it-bedrijf, de baas van Pakhuis de Zwijger of een buurtbewoner uit de Rivierenbuurt. Allemaal mensen die met een drive een deel of het geheel van zo’n onderwerp op kunnen pakken: smaakmakers en stadmakers. En dan samenwerken buiten alle kaders om: dat geeft energie en dat is wat ik het liefste doe. Intussen leg ik ook een weg af door de instituties. Ik heb twee jaar geleden in Europa het voorstel gedaan om een gezamenlijke lange termijn Urban Agenda in Europa te maken. Inmiddels zijn alle lidstaten en de Commissie en het Comité van de Regio’s het daarmee eens. Als Nederland in 2016 voorzitter is van de eu gaan we, wat mij betreft, het feest van de stad vieren in Nederland. Met allerlei partijen: bedrijven, buurtcomités en verenigingen. En we gaan nu eens een keertje niet pruttelen. We gaan laten zien hoe briljante dingen in Nederlandse steden tot stand zijn gekomen in dat samenspel. Trots op wat enthousiaste smaakmakers in Nederland tot stand brengen!

‘Geloof mij maar: wat je ook doet, je creëert vaak een volgend probleem. Twijfel zit in de vraag of je oplossing duurzaam is.’

Mark Frequin Directeur-generaal Wonen en Bouwen

1 De belangrijkste ontwikkeling Met de komst van internet werd de markt van makelaars in één klap transparanter dan in onze stoutste dromen. Of nachtmerries, het is maar hoe je ertegenaan kijkt. We gingen van het ene uiterste naar het andere. Van: ik weet niets en moet naar een makelaarskantoor om te weten wat er te koop staat, naar: ik weet alles en kan 24 uur per dag gluren bij de buren en zien wat er gebeurt. Een bedreiging? Ja, veel collega’s hebben dat zo ervaren. Eind vorige eeuw lanceerden we onze website, maar dat ging veel mensen te snel. Moet dat nou allemaal op internet? Dat gevecht is nog steeds niet beslecht. Een actueel voorbeeld: de woz-waarde. Die wordt openbaar. Pak je dat op? Of doe je dat liever niet? Idem dito voor het energielabel. Omarm je dat of houd je de boot af? Sommige makelaars voelen voor dat laatste. ‘Niet zo verstandig, want dit is een G-label of een F-label en dan ziet iedereen dat.’ Maar je kunt het niet tegenhouden. Als je het internet en de openheid niet omarmt, dan is het einde verhaal. ‘Als het zo doorgaat, raak ik mijn exclusiviteit kwijt en kan ik de tent wel sluiten,’ zei een makelaar tegen mij. ‘Ja,’ zei ik, ‘dan moet je dat maar doen.’ Als je geen toegevoegde waarde meer hebt, zit er niets anders op. Je moet je onderscheiden. Met de standaardkennis kun je dat niet, die heeft iedereen. Daar moet jij iets aan blijven toevoegen. Gelukkig dat veel makelaars wel schakelen.

Het gevecht wordt niet alleen geleverd tussen makelaars onderling, maar ook tussen makelaars aan de ene kant en kopers en verkopers aan de andere. Kopers zijn voor maximale openheid en willen alles weten. Verkopers lang niet altijd. ‘Moet iedereen per se weten hoe lang mijn huis al te koop staat?’ hoor je dan bijvoorbeeld. En aangezien een verkoper ook dikwijls een koper is, zie je dat sommige mensen op twee fronten vechten: zowel voor als tegen openheid. Als je makelaar sta je middenin dat strijdgewoel.

2 Het voornemen

Als je op een gemiddelde koopavond door een winkelstraat loopt en je vraagt aan een voorbijganger hoe hij over makelaars denkt, dan is de kans groot dat er geen flatteuze omschrijving volgt. Onze reputatie houdt niet over, op zijn zachtst gezegd. Dan kan je al je pijlen richten op je criticasters, zoals die van de Vereniging Eigen Huis. Maar je kunt je ook richten op je eigen achterban en kijken of je samen het vak op een hoger niveau kunt tillen, om op die manier ook de beeldvorming enigszins om te buigen. Daar is het mij om te doen. Toen ik begon, vond ik dat we de boel te veel op slot hielden, te veel informatie wilden afschermen. Van een gesloten organisatie naar een open en transparante club: aan die omslag wil ik een bijdrage leveren. In de afgelopen jaren heb ik meer dan duizend makelaars mogen beëdigen. Dan heb ik het over de nvm-beëdiging, dus niet over een wettelijke beëdiging, maar het is wel een moment waar we wat van maken. Ik verdiep me dan in hun cv’s, in wat ze gedaan hebben en hoe ze maatschappelijk actief zijn. Ik mag ze dan verwelkomen met een persoonlijk woord. Elke maand doe ik dat één keer en dan komen er tussen de acht à vijftien makelaars en die nemen dan hun ouders en collega’s mee. Zij hebben over het algemeen lang gestudeerd, zijn zeker vijf jaar bezig geweest voordat ze zover zijn dat ze zich nvm-makelaar mogen noemen. Een mijlpaal in hun leven. Steeds zie

dan jonge mensen voor mij die uit het goede hout zijn gesneden. De dienstverlening zit bij deze jongens en meiden diep in de genen. Dat is iets waar ik de buitenwacht graag op attendeer als ik de kans krijg.

3 De twijfel

Heel lang zat ik in een mopperstadium over mijn beroepsgroep. Veel dingen liepen heel traag. De blik was niet naar buiten maar naar binnen gericht. Er ging veel te veel tijd verloren aan navelstaren. Daar lag dan ook mijn uitdaging: om dat te veranderen. Maar ik vroeg me wel af wat ik voor elkaar zou kunnen krijgen. Wat kun je als individu betekenen? Hoe krijg je iedereen mee? Overschat ik mezelf niet?

4 Het geluk

Geluk en pech liepen bij mij door elkaar heen. Natuurlijk zit de crisis in de categorie ‘slecht nieuws’. Kijk ik alleen naar de doelen die ik me zelf gesteld had, dan kwam die echter wel van pas. De tijd was rijp voor verandering. In het nieuwe klimaat zou de makelaar zich moeten onderscheiden en bewijzen. Zijn expertise en persoonlijkheid werden op de proef gesteld. Des te beter! Op een bijeenkomst met de makelaars heb ik gezegd: maak van jouw probleem niet het probleem van de consument. Durf pijnlijke boodschappen uit te dragen. Durf het zelfs toe te geven als jij je vergist hebt. Kom je erachter dat je een huis niet gaat verkopen voor zes ton? Dacht je eerder nog dat je dat huis wel voor dat bedrag zou kunnen verkopen? Jammer dan, maar helaas. Overtuig de klant er dan van dat een verlaging van de vraagprijs in zijn belang is. Je kunt dan beter één keer goed slikken dan vier keer te laat. Er zitten vandaag nog steeds mensen op de blaren omdat ze zo eigenwijs waren en hun makelaars hun de waarheid niet altijd durfden te vertellen. Onderbouwde maar ook expliciete advisering: dat is wat makelaars moeten leveren. Dat heb ik geleerd uit de vorige crisis, in de jaren ’76 -’78, toen ik nog een jong broekie in het veld was. Ik hoopte dat de crisis wel zou overwaaien en veerde mee met de klant. Had ik eerder gezegd dat zijn huis wel 600.000 gulden zou opbren-

gen, dan aarzelde ik om daar op terug te komen. Die mensen hadden daar beslissingen op genomen, een nieuw huis gekocht of wat anders gedaan. Wat moest je dan met een bod van 550.000 gulden? Mijn eerste gedachte was: daar kunnen we toch niet op ingaan? Twee of drie jaar later kon het dan gebeuren dat zo’n woning voor 275.000 gulden van de hand ging. Als ik er iets van heb geleerd, dan is het wel dat je klanten moet behoeden voor al te hoge verwachtingen.

5 De pech

Het kan verkeren. In 2007 groeiden de bomen nog tot in de hemel en ik dacht: dit kan niet! Woningen vlogen weg. Taxeerde ik een huis op 375, zei de klant: ‘Ik wil toch dat u vier ton vraagt.’ En verdorie, het werd gewoon weer verkocht. Dus ze kwamen hier nog wel eens: ‘Lange neus, goed advies hebt u gegeven. Wat ben ik blij dat ik niet naar u geluisterd heb.’ Daar sta je dan met je betoog over expliciete advisering!

6 De angst

7 De droom

Mijn nachtmerrie is dat iedereen weer vervalt in oude fouten. Dat we weer onooglijke producten krijgen. Dat mensen zich weer laten leiden door hebzucht. Dat nieuwbouwwoningen die nog geen zesje verdienen toch wel weer verkocht worden. Een andere nachtmerrie is dat de betutteling van de consument zich verder doorzet. De klant is redelijk calvinistisch van inslag en doet geen gekke dingen. Waarom dan toch al die nieuwe regels? Waarom zou een talentvolle en net afgestudeerde jongeman of vrouw geen volledige hypotheek kunnen krijgen? Waarom zeggen we dan: ‘Voorlopig niet, vriend. Je moet zelf €40.000 meenemen als je dat niet hebt, moet je nog maar een jaar of tien à twintig doorsparen.’ In wezen zadelen we 95% van de consumenten op met de gevolgen van het feit dat 5% zich blijkbaar niet tegen zichzelf kan beschermen. Dan kun je je beter daarop richten.

Mijn droom is keuzevrijheid op de woningmarkt. Ik besef dat die altijd begrensd zal zijn. Wie een sociale huurwoning zoekt binnen de grachtengordel, zal die niet vinden. Alle mensen die billijke woonwensen hebben, moeten kunnen wonen hoe en waar ze willen. Overigens is een gemiddeld gezin in Nederland heel honkvast. Mijn grootste droom is dat er wetgeving komt waarbij de Nederlander na vijf jaar een briefje in de bus krijgt: ‘U krijgt nog twee maanden de tijd om te verhuizen.’ Dat zou voor mijn achterban geweldig zijn! Een grapje natuurlijk, want het zou in strijd zijn met de keuzevrijheid op de woningmarkt die ik juist voorsta.

‘Taxeerde ik een huis op 375, zei de klant: “Ik wil toch dat u vier ton vraagt.” En verdorie, het werd gewoon weer verkocht. Dus ze kwamen hier nog wel eens: “Lange neus, goed advies hebt u gegeven. Wat ben ik blij dat ik niet naar u geluisterd heb.” Daar sta je dan met je betoog over expliciete advisering!’

Ger Hukker Voorzitter van de NVM, Nederlandse Vereniging van Makelaars

1 De belangrijkste ontwikkeling Al had ik hier en daar wat berichtjes zien opflakkeren, de financiële crisis van 2008 kwam voor mij toch als een schok. Plotseling viel alles stil. We waren de eeuw nog wel heel optimistisch begonnen. Toen brak ‘9/11’ aan, de aanslag op de Twin Towers. De eerste waterscheiding. De financiële crisis van 2008 was de tweede. En die bracht via een waterval van gerelateerde ontwikkelingen aan het licht waar we in Europa tegenop lopen, zoals de monetaire unie en de euro die niet geschraagd werden door een helder economisch bestuur. Van crisis naar crisis, en werkendeweg het vertrouwen herstellen: dat was en is de opgave. De Nederlandse banken hebben zichzelf opnieuw moeten uitvinden. De gedragscodes, het risicomanagement, de buffers, de portefeuilles, de complexiteit van producten en de betekenis van de klant: alles is opnieuw bekeken en besproken. Vandaag hebben we gelukkig nog wel banken die wereldwijd actief zijn, maar het zijn niet meer de wereldwijde multinationals die ze dachten te worden vóór de crisis.

Voor de crisis lag de focus op het maken van zoveel mogelijk grote financiële slagen voor de aandeelhouders. De shareholder value stond centraal. Meer in het algemeen gezegd: iedereen wilde steeds meer. Hoe jagen we de markten voor huizen en hypotheken naar grote hoogten? ‘The sky is the limit.’ Die tijd is voorbij.

2 Het voornemen

3 De twijfel

Ik ben nu een jaar bij de nvb. Sommigen zouden het a hell of a job noemen en dan zitten ze er niet ver naast. Het wantrouwen van de samenleving jegens de banken is groot. De sfeer is: ‘Het is ergens daar begonnen en het deugt niet.’ En de overheidssteun aan de banken wordt gezien als de grootste plofkraak uitgevoerd op de Nederlandse schatkist sinds de Tweede Wereldoorlog. Opvallend is dat mensen over het algemeen nog wel vertrouwen hebben in hun eigen bank, maar niet meer in de financiële sector. Dat is niet goed, want de sector is voor de hele economie cruciaal. Voor ondernemers, huiseigenaren, ja, voor iedereen. Ik ben er daarom op gebrand om een bijdrage te leveren aan het herstel, de vernieuwing en versterking van de sector. De uitdrukking ‘proud to serve’ huldig ik nog steeds. Want deze sector doet ertoe.

Er zijn afspraken gemaakt over van alles en nog wat. Over het Europese toezicht, over de manier waarop je een bank eventueel moet afwikkelen, ontmantelen, over de bijdrage die van mensen met een stake in de bank verwacht mag worden, over de bijdrage die de banken zelf via het Resolutiefonds moeten gaan leveren, etc. etc. Maar heb je al het mogelijke gedaan? Zijn we niets vergeten? Zullen de afspraken werken als een nieuwe crisis toeslaat? Er is geen alternatief. Dit moet en zal lukken.

4 Het geluk

5 De pech

Voor de crisis waren de directievoorzitters van de grote banken niet zo geïnteresseerd in Nederland, laat staan in de nvb. Zij waren immers wereldspelers. De directeur Nederland van hun bank moest maar in zoiets triviaals als de nvb plaatsnemen, zijzelf niet! De huidige voorzitters van de grote banken kijken heel anders tegen de wereld aan. Zij willen zich persoonlijk inspannen voor het herstel van vertrouwen en voelen zich ook niet te goed om zelf plaats te nemen in het nvb-bestuur. Doen, laten zien, zorgen dat mensen die met hun wensen bij een bank komen het gevoel hebben dat er serieus naar hen wordt geluisterd: dat is wat zij willen. En dat komt dus heel goed uit. Het zijn de banken zelf die het vertrouwen moeten herstellen, elk voor zich en met elkaar in de vereniging.

Beginnen met een schone lei is er hier niet bij. Je kunt de geschiedenis niet uitwissen. Als er een lijk uit de kast valt, bevestigt het weer het beeld dat mensen al hadden. Neem de Libor-affaire. Net op het moment dat je denkt dat je die achter de rug hebt, komt naar buiten welke rol medewerkers van een bank erin hebben gespeeld, en is die kwestie opnieuw actueel. Zo gaat het steeds. Ben je lekker bezig, komt er weer een incident tussendoor. Dat kan een incident hier zijn of elders. Als in de City weer een hoge bonus wordt uitgekeerd, kijken ze daar ook in ons land weer van op. ‘Zie je nu wel? Ze deugen niet.’ Veel wordt over één kam geschoren en gebeurtenissen uit het verleden worden op het heden geprojecteerd. De erfenis leeft door en weegt zwaar. Zwaarder dan ik had gedacht. Overigens is dat iets waar je mee hebt te leven. Voor ons moet het een aansporing zijn om ons nog meer in te spannen voor een betere dienstverlening van de banken.

6 De angst

7 De droom

Als er een nieuwe crisis komt, mag dat niet zijn omdat wij nu steken laten vallen. Wij moeten er alles aan doen om een herhaling van 2008 te voorkomen. De banken zelf, de overheid, de toezichthouders. Dat is een morele opdracht. En daar moet iedereen van doordrongen zijn.

Ik hoop dat de mensen over een paar jaar niet alleen een ruime voldoende geven aan hun eigen bank, maar ook aan de financiële sector. Dat ze zien dat de financiële sector waarmaakt wat hij belooft. Dat ze zeggen: ‘They walk their talk’.

‘Beginnen met een schone lei is er hier niet bij. Je kunt de geschiedenis niet uitwissen. Als er een lijk uit de kast valt, bevestigt het weer het beeld dat mensen al hadden.’

Chris Buijink Voorzitter van de NVB, Nederlandse Vereniging van Banken

1 De belangrijkste ontwikkeling In Nederland koesteren we de ideologie van een vrije keuze tussen huren en kopen. Omdat het eigen huis veel betekent voor de eigenaar maar ook voor de economie hebben we lang vastgehouden aan de mogelijkheid van volledige financiering. Het heeft een grote bijdrage geleverd aan onze welvaart. Maar dat sentiment is in de afgelopen jaren razendsnel omgeslagen. Ineens kijken we alleen nog maar naar de risico’s en niet meer naar wat de eigen woning ons aan voordelen biedt. De angst heeft zich als een virus verspreid. Natuurlijk zijn aan de aanschaf en met name de financiering van een huis risico’s verbonden. Dat is per definitie zo en hebben we altijd geweten. Daarom juist hebben we met nhg een instrument om die risico’s voor alle betrokken partijen weg te nemen. Dat hebben we tijdens de laatste crisis dubbel en dwars bewezen. Maar kennelijk is dat niet voldoende om tegenwicht te bieden aan de veranderende opvattingen over de financiering van het eigen huis: minder lenen en meer aflossen. Zelfs Zalm en Wijffels die decennia lang het volledig financieren hebben bevorderd, pleiten ineens voor een maximale lening van 80% van de waarde van het huis. “Laat die jongelui eerst maar sparen!’ Het is verbijsterend dat zij hun oorspronkelijke visie op de

eigen woning zo maar hebben ingeruild voor standpunten die het voor jonge mensen steeds moeilijker maken om een huis te kopen. Mijn voorstel zou zijn: geef die jonge starters gewoon een volledige financiering van 106%. Doe dat onder de voorwaarde dat ze versneld aflossen, zodat die lening terugloopt van 106% naar 90%. In vijf à zeven jaar staat zo’n huis dan al veilig boven water. Eventueel in combinatie met het slechts gedeeltelijk meenemen van het tweede inkomen. Dat is in elk geval een betere weg dan eerst jarenlang een woning huren die je eigenlijk niet wil en daarnaast nog eens jaren sparen voordat je de ultieme woonwens van een eigen huis kunt waarmaken. Dat is voor veel starters geen begaanbare weg. Niet alle jongeren hebben ouders die € 100.000 kunnen schenken!

2 Het voornemen

4 Het geluk

Het eigenwoningbezit bevorderen, vooral voor jonge mensen met een nog smalle beurs… Dat viel na de kredietcrisis dus niet mee!

Op het moment dat de crisis verder om zich heen greep, de prijzen verder daalden en de werkeloosheid verder opliep kwamen steeds meer huiseigenaren in de problemen. Het was de ‘proof of the pudding’ voor nhg. Slechts één ding wist ik zeker: als het mis gaat, komt iedereen de koe in de kont kijken. Dan ben je als bestuurder ook persoonlijk gewoon de pineut. Ook in dat kader prijs me in elk geval gelukkig dat ik heb mogen werken met de juiste adviseurs en rekenmeesters. Hun adviezen en rekensommen bleken te deugen. Daar moet je ook een beetje mazzel mee hebben.

3 De twijfel

Het bestaansrecht van de nhg is gelegen in haar vermogen de risico’s op te vangen. De afgelopen jaren heb ik me uiteraard dikwijls afgevraagd of we genoeg geld in het potje hadden om iedereen uit te betalen die er een beroep op deed. De prijsdaling van woningen was spectaculair! Hebben we er echt alles aan gedaan om de risico’s voldoende in beeld te brengen? Deugen onze rekenmodellen? Hoe diep en hoe lang wordt de crisis? Kan nhg alle schades opvangen of moet toch een beroep worden gedaan op de overheid? Als er iemand niet nerveus mocht worden dan was ik het wel. Maar ik moet achteraf toegeven dat ik wel een paar slapeloze nachten heb gehad.

5 De pech

6 De angst

In 2006 maakten we stressscenario’s waarbij we uitgingen van een prijsdaling van zo’n 25%. En een werkeloosheid richting 10%. Daar gingen we uiteraard heel serieus mee om, maar we maakten er ook vaak grapjes over. Want zo’n vaart zou het natuurlijk niet lopen! Maar niet veel later waren die scenario’s werkelijkheid geworden. Een geval van vette pech! Maar wel een geluk bij een ongeluk dat we die scenario’s in beeld hadden en hierop hebben geanticipeerd.

Afspraken maken om het systeem meer solide te maken: dat is nodig, en dat beseffen we allemaal. Als de overheid en de banken de geldkraan steeds verder dichtdraaien en steeds hogere eisen stellen aan de hypotheekverstrekking, dan dreigen we in een negatieve spiraal terecht te komen. Het kopen van een huis wordt dan voor starters steeds lastiger. Gooien we dan niet het kind met het badwater weg? Denk eens aan de starter van begin twintig. Hij heeft een opleiding, een baan, maar nog geen geld. Hij komt in aanmerking voor een huurwoning van de woningcorporatie, maar die kan hem slechts op de wachtlijst zetten. Dus wijkt hij uit naar de vrije sector, waar de huren hoog liggen en hij aan het sparen voor een eigen huis niet meer toekomt. Of je nou jong bent of oud, rijk of arm, je zou een vrije keuze moeten hebben als het om je huisvesting gaat. Iemand die de verantwoordelijkheid wil en durft te nemen om in de eigen huisvesting te voorzien, moet die kans krijgen. Bovendien hou ik niet van het beeld dat rijk en arm zich onderscheidt in het al dan niet hebben van een eigen huis.

7 De droom

In 1956 kwam de Nota Eigen Woningbezit uit. Het was de eerste keer dat de overheid een visie ontvouwde op het eigenwoningbezit. Op dat moment bedroeg het eigenwoningbezit slechts 24%, waarvan de helft uit woonwinkelpanden en boerderijen bestond. De eigen woning was het voorrecht van de rijken. Er is toen voor gekozen om het ook voor mensen met lagere inkomens mogelijk te maken om een eigen huis te verkrijgen. Dat is decennialang de leidende gedachte geweest. Inmiddels is het percentage van eigenwoningbezit opgelopen tot 59%. Dat vinden veel mensen al heel hoog, maar in werkelijkheid is dat heel laag. Het gemiddelde percentage van het eigenwoningbezit ligt in Europa op 75%. In de ranglijst van 27 Europese landen staan we op de vierde plaats van onderen, terwijl de woonwens bij ons niet anders is dan in die andere landen. Uit onderzoek blijkt dat 75% van de Nederlanders ook graag wil wonen in een eigen huis. Vraag je eens af wat het eigenwoningbezit betekent voor achterstandswijken, zowel voor de kwaliteit van woningen, de economische ontwikkeling van de wijk als voor de integratie. Ik heb er altijd voor gepleit met name in deze wijken het eigenwoningbezit met kracht te bevorderen. Vooral ook voor de nieuwe Nederlanders die in deze wijken terecht gekomen zijn. De eigen woning geeft hun medeverantwoordelijkheid voor en binding met

hun woonomgeving, met de samenleving en met Nederland. Kortom, de eigen woning kan een goed instrument zijn voor integratie. En men wordt in staat gesteld vermogen op te bouwen. Dat lukt nooit als deze mensen op doorgangsreis gaan door de slechtste delen van onze woningvoorraad. Juist in wijken zoals Rotterdam-Zuid zijn er kansen te over. De waarde van een oude woning met achterstallig onderhoud ligt er rond de €70.00075.000. Kunnen we het voor de bewoners niet aantrekkelijk maken om die huizen te kopen, met inbegrip van een pakketje van €25.000 aan woningverbetering? Dan moeten ze slechts €100.000 financieren. Een hoog inkomen heb je daarvoor niet nodig. De huurwoning is duurder! En de risico’s zijn in combinatie met nhg nihil. Dit kan ook gelden voor jonge starters in deze wijken. Bijna of net afgestudeerden. Als je deze jonge mensen met potentieel aanmoedigt om in deze wijken een huis te kopen, geef je zo’n wijk een krachtige impuls. Er ontstaat dan economische activiteit, en als je de mensen die al langer in die wijk zitten en een vast inkomen hebben, ook nog kan enthousiasmeren om daar te kopen, dan ga je zo’n wijk uit de grond trekken, zowel bouwtechnisch kwalitatief als qua leefbaarheid. Wedden dat dit hippe wijken kunnen worden!

‘Hoe diep en hoe lang wordt de crisis? Kan NHG alle schades opvangen of moet toch een beroep worden gedaan op de overheid? Als er iemand niet nerveus mocht worden dan was ik het wel. Maar ik moet achteraf toegeven dat ik wel een paar slapeloze nachten heb gehad.’

Karel Schiffer Tot 1 mei 2014 directeur van WEW, Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen

1 De belangrijkste ontwikkeling

2 Het voornemen

In de pakweg honderd jaar die achter ons liggen, gebeurde heel veel. In de eerste helft – van 1900 tot 1950 – was de doelstelling van de volkshuisvesting heel breed. ‘We gaan de paupers verheffen!’ Zoals meneer Philips zei: ‘Laat die mannen fris en uitgerust aan de fabriekspoort komen, dan werken ze harder en gaan ze geen revolutie lopen schoppen zoals in Duitsland en de rest van Europa.’ In de tweede helft van de eeuw groeide de Nederlandse bevolking explosief. Dat was de drijvende kracht achter de woningbouw na de oorlog. Geen land ter wereld dat zoveel huizen bouwde. Iedereen een woning: dat was toen het wenkend perspectief. Maar eind jaren negentig stond opeens alles stil. Een surplace. Als een wielrenner die al balancerend op nagenoeg dezelfde plek blijft hangen, zo weinig bewoog de politiek als het om de woningmarkt ging. En als er wel werd nagedacht, werd met de conclusies niets gedaan. Zo werd over beperking van de hypotheekrenteaftrek wel gesproken, maar er werd niet aan de regeling gemorreld. Terwijl iedereen wist dat er iets moest gebeuren en dat het anders een keer fout moest gaan. Juist degenen die erover gaan – Kamerleden, bewindslieden – lieten zich helaas erg weinig gelegen liggen aan de bèta’s, de wetenschappers, de mensen die puur technisch analyseren.

De opdracht in 2009 voor het bestuur en mij was: ‘Redt Aedes!’ De vereniging dreigde in elkaar te donderen. We moesten dus niet alleen een nieuw structuurtje ontwerpen. Nee, de opgave was: van de vereniging weer een vereniging maken. Een waarin de leden de baas zijn, met een congres en een duidelijke missie. Natuurlijk is het niet de bedoeling om hier alleen met onszelf bezig te zijn. Van ons wordt ook verwacht dat we iets zinnigs zeggen over volkshuisvesting en corporaties in het algemeen. Toen ik hier net kwam, vroeg ik me af: waarom gaan corporaties niet gewoon failliet? Doe je het niet goed, ben je niet effectief, dan moet je gewoon kapot. Dan komt er tenminste een ander en die doet het beter. Als een boer failliet gaat, komt zijn buurman, koopt die grond en dan gaat de productie niet naar beneden maar omhoog. Daarop kreeg ik als vraag: ‘Heb je wel eens uitgerekend wat het scheelt dat wij collectief de financiering doen en dus collectief garant staan voor elkaar?’ Dat scheelt tussen één en twee procent rente op een lening van nu €86 miljard. Dat zijn bedragen tussen de één en twee miljard per jaar en die wil je dus niet laten lopen. Conclusie: geen marktmodel, maar een solidariteitsmodel. Maar dan je moet wel proberen marktprikkels in dat systeem in te voeren. Er zit namelijk een moral hazard in: als je niet failliet kunt gaan, dan kunnen ook de mindere Goden overleven.

3 De twijfel

Enige tijd geleden had ik een discussie met toenmalig minister Eberhard van der Laan. Hij had laten weten dat er meer regels voor de corporaties in de pijpleiding zaten. ‘Denkt u dat het zal helpen?’ vroeg ik hem. Hij dacht van wel, en daarop heb ik hem gevraagd of ik hem zou mogen uitleggen waarom ik daar zo mijn eigen twijfels bij heb. Ik vertelde hem over een voorval van vele jaren geleden, toen ik nog leraar was op een landbouwschool. Drie weken na mijn aanstelling sprak een ervaren collega, Wietse Venema, mij aan. ‘Ik moet even met je praten. Het gaat niet goed met jou,’ zegt hij. ‘Hoezo gaat het niet goed met mij?’ ‘Jij maakt drie fouten. Fout één: je denkt dat die gasten hier vrijwillig zitten, maar dat is niet zo. 99% wil gewoon op de trekker zitten of onder een koe. Fout twee: jij denkt dat ze een heel uur kunnen opletten. Dat kunnen ze helemaal niet, ze kunnen hoogstens tien minuten opletten. Dus in die tien minuten ram jij die kennis erin.’ ‘En die andere veertig minuten?’ ‘Dan hou je het gezellig.’ ‘En wat is de derde fout dan?’ ‘Als er één stout is, dan maak jij een regel voor de hele klas. Er zitten dertig leerlingen in de klas, 25 zijn oké, drie zijn dubieus en twee zijn klootzakken. Dus als zo’n klootzak iets doet, moet je niet meteen die andere 25 straffen door ook voor hen regels op te stellen. Dat frustreert ze.’ ‘Hoe los ik dat dan op?’ ‘De truc is om die klootzakken eruit te halen.’

‘Maar hoe weet ik dan dat het een klootzak is?’ ‘Er is altijd wel een klootzak.’ ‘En als ik dan de verkeerde pak, een van die 25?’ ‘Ja, dat is het vak, jongen.’ Daar zit hem dus de twijfel. De les van Wietse Venema heb ik sindsdien zo goed mogelijk in de praktijk proberen te brengen, maar je weet niet altijd zeker of je het goed doet. Ik weet wel zeker dat gericht beleid beter is dan generiek beleid. Ik zeg altijd: schiet niet met hagel, schiet met scherp. En dat heb ik dus ook tegen Van der Laan gezegd. ‘Hoe vaak is er een toelating van een corporatie ingetrokken sinds 1995?’ vroeg ik hem. Dat wist hij niet, maar ik wist het wel. ‘Het is nog nooit gebeurd en het gaat ook nooit gebeuren. Waarom niet? Omdat jullie steeds regels maken voor die 25.’

4 Het geluk

5 De pech

Op het moment dat ik hier anderhalf jaar zat, wist ik: het moet helemaal anders. De koopmarkt en de sociale volkshuisvesting, dat is één geheel. En de andere partijen in de woningsector dachten er net zo over. Zij kwamen in beweging. De Woonbond, VEH, de makelaars en de corporaties zochten elkaar op en bleken het op veel punten roerend eens te zijn. Het resultaat was het plan wonen 4.0. Dat overkomt je gewoon. Dat was mijn geluk.

De pech? Aan wonen 4.0 waren we te laat begonnen. De timing was niet goed. We zaten er nog hard aan te werken toen het kabinet viel en we plotseling achter de feiten aanliepen.

6 De angst

7 De droom

Vroeger gold: als je was geboren voor een dubbeltje, dan werd je nooit een kwartje. Waren je ouders rijk, dan was je toekomst verzekerd en hoefde je niks te doen. Maar was je geboren in armoedige omstandigheden, dan moest je werken en kwam je ook nergens. We hebben de laatste honderd jaar een samenleving opgebouwd waarin niet zozeer het vermogen van je ouders of omstandigheden bepalen wat je kunt bereiken, maar waarin het juist meer aankomt op je eigen inzet. Maar vandaag lijkt het alsof we teruggaan in de tijd. Vermogens worden overgedragen en die groeien vanzelf, en snel ook. Een hele kleine groep wordt nu steeds rijker. Dat zou nog niet zo erg zijn, ware het niet dat die andere groep – die het van eigen inzet en werk moet hebben – het steeds moeilijker krijgt. In Duitsland heb je al twee baantjes nodig om in je levensonderhoud te voorzien, in Amerika drie. En zelfs dat zou je nog niet eens heel erg hoeven vinden. Zo was het in de Middeleeuwen tenslotte ook. De adel leefde goed en de rest slecht. In de Westerse democratieën zie je nu echter dat er een segregatie ontstaat in deelname aan electorale processen. De bovenlaag gaat stemmen en praat op alle fora mee over de vraag hoe het verder moet. De onderlaag niet. Die gaat niet meer stemmen, praat niet meer mee en wendt zich af van de democratie. Mijn nachtmerrie? Dat op deze manier de democratie in Europa naar de donder gaat.

In Haren was er een probleem. Een straat in die plaats was vrij smal. Een weg voor auto’s met een gescheiden fietspad en een trottoir? Nee, dat kon niet allemaal. De wethouder heeft van alles voorgesteld. Fietsers eruit? Gezeik. Auto’s eruit? Ook gezeik. Wat hij ook bedacht, er kwam gezeik. Door ellende wijs geworden, zei hij: ‘Weet je wat we doen? We maken gewoon één vlak, van gevel tot gevel, en met een richeltje dat ze niet tegen die muur op knallen. Ze zoeken het maar uit. Shared space! Voetgangers, fietsers, auto’s, alles door elkaar heen.’ En wat blijkt nu? Geen gezeik meer! Het werkt heel goed. Elders hebben ze het al nagedaan en daar werkt het zelfs perfect. Droom ik dus ’s nachts van fietspaden, trottoirs en parkeerstroken? Nee, gelukkig niet. Met het is wel mijn droom dat als mensen alle ruimte krijgen, zij er spontaan in slagen een samenleving te creëren waarin het goed toeven is.

‘Een hele kleine groep wordt nu steeds rijker. Dat zou nog niet zo erg zijn, ware het niet dat die andere groep – die het van eigen inzet en werk moet hebben – het steeds moeilijker krijgt. In Duitsland heb je al twee baantjes nodig om in je levensonderhoud te voorzien, in Amerika drie.’

Marc Calon Voorzitter van Aedes, vereniging van woningbouwcorporaties

1 De belangrijkste ontwikkeling In 2007 ben ik begonnen bij de Woonbond. Er was toen geen gewone hoogconjunctuur. Nee, alles ging sky high. Alles kon. Vandaag, zeven jaar later, leven we in een andere wereld. Alles is gekanteld en ook de politieke wind is gedraaid. In 2007 zaten de verhuurders – en zeker de corporatiesector – goed in de slappe was. Dankzij de Parlementaire Enquête weten we nu hoeveel er is misgegaan. Maar dat er veel misging, was natuurlijk al bekend. Onverantwoorde risico’s, prestigeprojecten, topsalarissen, fraude, noem maar op. Ja, er zijn zoveel honderden miljoenen verspild in die jaren. Daarmee hadden heel veel andere dingen gerealiseerd kunnen worden: betere woningen, betere energieprestatie, minder wachtlijsten, en lagere huren. Was in 2007 de corporatiesector onomstreden, vandaag is corporatiebashing in de mode. De sfeer is nu: ‘Die sector moet een kopje kleiner worden.’ Stef Blok gaat hierin voorop, maar hij wordt in de rug gesteund door de VVD en de PvdA. Op grote

schaal worden nu woningen aangeboden aan beleggers in het buitenland. Zo worden meer dan zesduizend woningen van Vestia geveild en ongeveer vierduizend woningen van het Wooninvesteringsfonds. De minister en het ministerie zitten te leuren: ‘Jongens, kom eens op deze markt.’

2 Het voornemen

3 De twijfel

De verhouding tussen verhuurders en huurders is in Nederland heel ongelijk. Nog veel ongelijker dan ik veronderstelde voordat ik hier aan de slag ging. Aan de ene kant zien we geprofessionaliseerde organisaties, met dikbetaalde mensen en mooie kantoren. Aan de andere kant de huurders die als vrijwilligers daartegenaan moeten boksen. Ik koester de emancipatiegedachte. Een sterkere positie van huurders en huurderorganisaties, daar is het mij om te doen. Minister Blok wil de doelgroep, de huurders, zo klein mogelijk maken. Hij serveert zijn beleid met een ideologisch sausje. ‘Laat particuliere beleggers het maar overnemen’, dat is wat hij wil. Maar wat gebeurt er als zij het voor het zeggen krijgen? Zeker is dat zij de huren verder optrekken, maar is het nog maar de vraag of zij voldoende aan onderhoud zullen doen. Over de huursector wordt gezegd dat die al zo sterk gesubsidieerd is. Dat is een misverstand. De kopers krijgen NHG en de huurders krijgen de waarborging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het WSW. En die heeft de overheid nog geen cent gekost, want dat is een onderlinge waarborgmaatschappij.

De corporatie is wel eens getypeerd als een pinautomaat. Op een gegeven moment zei iedereen: ‘Laat de corporatie dat maar betalen.’ In die sfeer werden zwembaden overgenomen, parkeerplaatsen aangelegd of zelfs een cruiseboot aangeschaft. Het arme deel der natie betaalde voor het welvarende deel. Dat valt dus zeker niet goed te praten. Maar de vraag is dan nog wel waar precies de publieke taak ophoudt en die van de corporatie begint. Minister Blok heeft een andere invalshoek dan ik, maar ik kan een heel eind met hem meegaan als hij zegt dat we de kerntaken duidelijker en helderder moeten formuleren.

4 Het geluk

6 De angst

Het kabinet Balkenende 4, van cda en PvdA, trad in februari 2007 aan en haalde een dikke streep door de liberaliseringsagenda van de vorige regering. Het nieuwe kabinet koos voor pacificatie: niks doen aan de hypotheekrenteaftrek en niks doen aan de huursector. Ja, het was heel jammer dat de hypotheekrenteaftrek ongemoeid bleef. Dat was de grootste verstoorder van de woningmarkt. Maar dat werd netjes afgekocht door ook het huurbeleid intact te laten.

Het kabinet heeft de liberale agenda voortvarend ter hand genomen. De minister luistert naar beleggers en doet er van alles aan om hen te pleasen. Een club als de ivbn met 135.000 woningen loopt de deur bij hem plat. Intussen sluit hij zich af voor de geluiden van onze kant en levert de pvda geen weerwerk meer. Mijn nachtmerrie? Dat het dit kabinet lukt om een stelsel dat in honderd à honderdvijftig jaar is opgebouwd naar de mallemoer te brengen, en dat iedereen dat laat gebeuren. Huurders bij Bouwinvest hebben al een reeks fikse huurverhogingen voor hun kiezen gekregen. De motivatie: ‘dit mag, dit kan en daarom doet we het!’ Met de Verhuurdersheffing is een vicieuze cirkel in gang gezet waarbij het stelsel zichzelf kapot maakt. Er wordt steeds minder geïnvesteerd en een steeds kleiner aantal woningen moet dezelfde heffing opbrengen. De prikkel om uit de sector te gaan wordt daarmee steeds groter. De teneur is: ‘We hebben alleen een corporatiesector nodig voor de mensen die het echt nodig hebben.’ Dat woordje ‘echt’ gaat steeds beperkender werken. Uiteindelijk wordt het een minimumvoorziening. En let op: een minimumvoorziening is altijd een schrale voorziening. Kijk maar naar de Belgische sociale huursector, dat is een armoedige sector van zes à zeven procent van de totale woningvoorraad. Die kan niet meer investeren, daar rust een

5 De pech

De periode 2005 – 2006 was voor de Woonbond een moeilijke tijd. We waren in een hele zware strijd verwikkeld met Aedes en met minister Dekker over het liberaliseren van de huurwoningen. Die strijd is ons niet in de koude kleren gaan zitten. Die heeft binnen onze club tot veel boosheid en frustratie geleid.

7 De droom

stigma op. Je krijgt segmentering van wijken en alles wat daar dan bij komt; noem maar op. Als we in Nederland ook die kant op gaan, dat vind ik dat rampzalig.

Bij de corporaties moeten heel veel dingen anders geregeld worden. Zo moet de zeggenschap kantelen naar de bewoners. Dat neemt niet weg dat een niet-commerciële huursector met onderlinge borging een groot goed is. Bovendien is het een partij met investeringskracht. Die kan daardoor goedkoper lenen en daardoor huren goedkoper maken. Van risicoselectie bij wie er in die woningen gaat zitten is al evenmin sprake. Het is niet meer in de mode om dat alles als positief te beoordelen, maar ik doe dat wel. Tegenover de woningcorporaties die vooral aan het verkopen van woningen denken, kan een groei van de coöperatieve sector tegenwicht bieden. Daarom richten we ons nu ook op het coöperatieve model. Met hulp van Adri Duivesteijn hebben we al een eerste succesje gehaald in de Eerste Kamer. Het komt er nu op aan door te gaan op deze weg.

‘De teneur is: “We hebben alleen een corporatiesector nodig voor de mensen die het echt nodig hebben.” Dat woordje “echt” gaat steeds beperkender werken. Uiteindelijk wordt het een minimumvoorziening. En let op: een minimumvoorziening is altijd een schrale voorziening.’

Ronald Paping Algemeen directeur van de Nederlandse Woonbond

1 De belangrijkste ontwikkeling In Nederland werd op een te feestelijke manier krediet verleend: dat besef groeide eerst langzaam maar later steeds sneller. In een periode dat de kredietverlening groeide, hebben de banken daar zelf grenzen aan gesteld. De Gedragscode Hypothecaire Financieringen, een vrij stevig bouwwerk, was daar het resultaat van. Naast deze gedetailleerde zelfregulering kwam in 2007 een open norm in de wet te staan. Die zei eigenlijk: ‘Gij zult geen onverantwoordelijke kredieten sluiten.’ Wat al dan niet verantwoord was, bleef open. Hadden we dus een gedragscode en een open norm. Met die norm ontstond de ruimte om toezicht te houden op de naleving van de door de sector zelf vormgegeven code. En dat was niet overbodig. Zelfregulering is fantastisch maar kent veelal één makke: de zelfkastijding ontbreekt. Die ontbrak hier ook. In dertig à veertig procent van de gevallen onttrokken de banken zich aan hun eigen code door gebruik te maken van de uitzonderingsclausule. In tweede instantie hebben we nog eens een keer heel kritisch naar die code gekeken. Is het een adequate invulling van die open wetsnorm? Uiteindelijk vonden we dat de code nog te ruim kredietbeleid toestond. Zo waren er hypotheken mogelijk van 110 à 120% en in bijzondere gevallen zelfs nog veel hoger. Vervolgens kwam de crisis daar overheen en dat was voor ons de aanleiding om het

steviger aan te zetten: ‘Terug naar 100%,’ luidde onze boodschap. Banken hebben toen heel snel de draai gemaakt. Zij kregen wel de wind van voren van iedereen die nog graag in een feestelijke stemming een hoger krediet wilde hebben. Dan is het als bank lastig om te zeggen dat je dat niet zo’n goed idee vindt, terwijl je net de kop van Jut bent van de hele samenleving. Een prettiger verhaal was: dat mag niet van de toezichthouder. We hebben in het verleden dikwijls banken en andere partijen, waaronder de VEH, uitgenodigd. Dan stelden we voor: ‘Laten we maar naar de dossiers kijken waarvan banken zeggen: “We willen wel, maar we mogen niet”.’ Elke keer bleken die dossiers er niet te zijn.

2 Het voornemen

3 De twijfel

De missie van AFM is: een eerlijke en transparante markt. Mijn missie valt daarmee samen. Vanuit die missie kijken we naar financiële markten en dus ook naar de hypotheekverstrekking. Die dient eerlijk te zijn voor alle betrokkenen, allereerst natuurlijk de klant: niet alleen als hij zijn huis koopt, maar ook dertig jaar later als de hypotheek afgelost zou moeten zijn of gaandeweg de rit als er verhuisd wordt. Vanuit onze missie kiezen we prioriteiten in ons toezicht en geven we ons toezicht vorm. En met dat doel van een eerlijke en transparante markt voor ogen helpen we ook wetgeving voorbereiden.

Midden in een crisis voorstellen om de normen aan te scherpen voor kredietverlening en hypotheekverstrekking: dat is geen fijne boodschap. Nagenoeg alle stakeholders zeiden ook: ‘Doe dat niet. Althans niet nu.’ Als het regent, is dat natuurlijk niet het beste moment om je dak eens te gaan vervangen. Maar als de zon schijnt, gedragen we ons als die sprinkhaan die feestviert in de zomer. Dan zien we de noodzaak niet meer om het dak te verbouwen. En dus zijn momenten waarop het regent en het water met bakken naar beneden komt, de enige momenten waarop mensen voelen en begrijpen dat we het dak moeten repareren. Daarom vonden we uiteindelijk dat we moesten doorpakken. Maar hier zit wel mijn twijfel. Zeker gezien de pijn die er is. Een miljoen huishoudens staan onder water. Was dat het gevolg van al die maatregelen? Of was die pijn er sowieso gekomen en hebben we voorkomen dat de pijn nog groter was geweest als we langer waren doorgegaan met die ruime kredietverlening?

4 Het geluk

5 De pech

Voor een instituut als de AFM is crisis vooral ook een kans. Daaraan hebben we te danken dat we onze missie konden uitvoeren. Zo konden we hogere hypotheeknormen afdwingen, maar ook de kwaliteit van de hypotheekadvisering onder de loep nemen. Die kwaliteit was bij banken en intermediair gemiddeld gezien even goed of even slecht. Het is maar net hoe je ernaar kijkt. De banken zeiden tegen ons: ‘Bij ons moet je niet zijn. Richt je op de tussenpersonen. Daar gaat het niet goed.’ Uit onderzoek dat we daarop uitvoerden, bleek echter dat de gemiddelde advieskwaliteit bij banken op hetzelfde niveau lag als die van de tussenpersonen. Dus wij zijn opnieuw naar banken gegaan. ‘Jullie hebben ook een uitdaging aan te gaan,’ zeiden we. Dat konden ze aanvankelijk niet geloven. ‘Dat kan niet waar zijn!’ Vervolgens kwam daar dan die crisis overheen en kantelde het denken bij de banken alsnog. Onder de druk van de samenleving stonden zij meer open voor kritiek en suggesties van onze kant.

Als AFM hebben we geen pech gehad. Wel zijn er ons mensen ontvallen als gevolg van ziekte. Dat doet veel pijn. Maar daar is pech niet het juiste woord voor.

6 De angst

Mijn angst ligt in het verlengde van de pijn op de huizenmarkt waar ik het al eerder over had. Schatten de mensen nu voldoende in wat de gevolgen op termijn kunnen zijn van een hypotheek? Heb je nu geen acute problemen? Mooi! Is het voorstelbaar is dat je die wel krijgt tegen de tijd dat je hypotheek afloopt? Blijf je dan met een forse restschuld zitten? Dan is nu het moment om actie te ondernemen. Over een periode van vijftien jaar kun je die restschuld gemakkelijker aflossen dan als je wacht tot in de laatste drie jaar. Dan heb je eigenlijk geen sturingsmogelijkheden meer. Daarom hebben we in 2010 de banken opgeroepen in beweging te komen. ‘Ga proactief aan de slag. Wacht niet tot mensen in betalingsproblemen komen, maar probeer ze op een positieve manier te ondersteunen voordat het zover is.’ Langzamerhand beginnen de banken daar meer werk van te maken. Mensen die binnen afzienbare tijd in betalingsproblemen komen, worden al geholpen. Ik zou echter graag zien dat ook gesproken wordt met de mensen die nu nog geen problemen hebben, maar misschien over tien jaar wel. Bijvoorbeeld omdat ze een aflossingsvrije hypotheek hebben waar ze geen vermogen voor opzij zetten of omdat ze afhankelijk zijn van beleggingen voor de aflossing. Het provisieverbod lijkt dat in de weg te staan, maar dat hoeft geen beletsel te zijn. Die mensen hebben immers al provisie betaald!

Zij hebben vóór het provisieverbod een hypotheek afgesloten en hebben daarom recht op een ruimhartige ondersteuning. Onderhoud, zo zou je het kunnen noemen, en dat moeten ze gratis krijgen. Dat valt binnen de doorlopende zorgplicht van de banken. De verwachting is dat de pijn over tien jaar achter ons ligt. Dat er dan niet meer zoveel huizen onder water staan. Mijn nachtmerrie is dat het nog veel langer zal duren. Of we uit de misère komen, is een functie van economische groei aan de ene kant en de ontwikkeling van de huizenprijzen aan de andere. Volgens mij kan niemand daar een zinnige voorspelling over doen.

7 De droom

Ik hoop dat het optimistische scenario uitkomt dat binnen nu en tien jaar de pijn achter ons ligt en we met vertrouwen een fase ingaan, een fase die vooral gericht is op welzijnsgroei.

‘Als het regent, is dat natuurlijk niet het beste moment om je dak eens te gaan vervangen. Maar als de zon schijnt, gedragen we ons als die sprinkhaan die feestviert in de zomer. Dan zien we de noodzaak niet meer om het dak te verbouwen.’

Theodor Kockelkoren Lid van het bestuur van de AFM, Autoriteit Financiële Markten

1 De belangrijkste ontwikkeling De opkomst van lokale duurzame energievoorzieningen: vanuit onze invalshoek springt deze ontwikkeling het meest in het oog. Zonnecellen op de daken, de windmolens dichtbij de steden en de aanleg van kleinere biovergistinginstallaties en warmtenetten: bij elkaar resulteren die in een heel ander energielandschap. Waarom lokale, duurzame energie zo’n grote vlucht heeft genomen? Een combinatie van factoren. De techniek is beschikbaar gekomen, de prijzen zijn gedaald en de aandacht is snel toegenomen, zowel bij particulieren als bij de lagere overheden. Er zijn al veel gemeenten met een grote ambitie wat betreft milieu, klimaat en co2reductie. Op dit moment zijn er nog hobbels op de weg. Zo is de wetgeving nog heel erg gericht op de oude inrichting. Ook is het even zoeken naar de juiste organisatie en financiering, maar de ontwikkeling wordt breed gedragen en zal zich naar verwachting dan ook doorzetten. Er wordt wel gesproken over een heuse systeemverandering: een radicaal andere organisatie van de energievoorziening waarbij de consumenten ook producenten worden. Oftewel: ‘prosumenten’. Deze ontwikkeling grijpt ook in op een ander proces dat zich op dit moment in de energiesector voltrekt: de liberalisering van de markt. In de nasleep van de kredietcrisis hebben we daar extra aandachtig naar gekeken. Hoe verhoudt de financiële sector

zich tot de energiesector? Zouden we misschien ook te maken kunnen krijgen met grote energiebedrijven die omvallen? Zouden we dat kunnen opvangen? Ons viel op dat het toezicht op aanbieders vooral gericht is op de marktwerking, op het voorkomen van misbruik van marktposities en op de overstapmogelijkheden van verbruikers, maar niet op de borging van het publieke belang van de energievoorziening. Terwijl we het hier wel hebben over een basisvoorziening.

2 Het voornemen

3 De twijfel

Het Centrum voor Energievraagstukken is in 2010 opgericht. Wij willen onderwerpen onderzoeken die nog niet vanuit de invalshoek van de verbruiker zijn bekeken en daarnaast een discussieplatform bieden. Zowel overheden als marktpartijen zijn onder invloed van de liberalisering op zoek naar een nieuwe rol. Wij willen die zoektocht faciliteren, kennis aanreiken en op deze manier bijdragen aan de ontwikkeling van een langetermijnvisie. Wat betekent de opkomst van lokale duurzame energievoorzieningen en andere distributiesystemen? Voor nu, maar vooral ook over vijf of tien jaar? Wat zijn de implicaties voor beleid en wetgeving, nationaal en Europees, maar ook voor decentrale overheden?

Als je met iets nieuws begint, moet je altijd twijfels overwinnen. In ons geval: kunnen we onze plannen waarmaken? Kunnen we al die onderwerpen oppakken? Weten partijen ons te vinden? Het moest zich allemaal nog gaan bewijzen… En dan is er nog de persoonlijke twijfel. Als hoogleraar moet je publiceren en onderzoek doen. Als je dan ook nog een instituut leidt waar je niet altijd achter je bureau kunt zitten, is de vraag hoe je een goed evenwicht kunt brengen tussen die verschillende activiteiten. Aan de andere kant: ik wil juist die combinatie. Doordat we zoveel met verschillende partijen praten, blijven we scherp en komen we op vragen die de fundamenten van beleid en regelgeving raken. Het is dus een wisselwerking.

4 Het geluk

6 De angst

Met de timing hebben we veel geluk gehad. Onze ideeën sloten naadloos aan op de nieuwe oriëntatie van de Universiteit van Amsterdam. Die had juist besloten om extra aandacht te geven aan zaken als marktordening en regulering en daar paste ons centrum uitstekend in. Andere partners, zoals Economische Zaken, reageerden eveneens blij en verrast. Alsof ze al enige tijd op ons initiatief zaten te wachten.

In het licht van doelstellingen voor milieu en klimaat is de opkomst van lokale duurzame energievoorziening een heel gunstige ontwikkeling. Ook voor de verbruiker zijn de voordelen evident. Het is toch mooi als je niet alleen energie verbruikt maar ook zelf opwekt? Toch heeft ook deze ontwikkeling een keerzijde. Er zijn namelijk ook veel mensen die van deze vooruitgang geen deel uitmaken. Zo zou een nieuwe tweedeling kunnen ontstaan. Aan de ene kant het meer welvarende deel van de natie. Dat heeft zonnepanelen op het dak en een elektrische auto op de oprit. Aan de andere kant de mensen die zich dat alles niet kunnen veroorloven en bij wie de energierekening een steeds groter beslag gaat leggen op het huishoudbudget. Naar verwachting zal deze energietweedeling langs dezelfde scheidslijn lopen als bij onderwijs en gezondheid, namelijk inkomen. Als in de toekomst villawijken in hoge mate zelfvoorzienend zijn, wat betekent dat dan voor het landelijke energiestelsel? Zal deze basisvoorziening voor iedereen toegankelijk blijven? Hoe kunnen we die dan behouden? Hoe gaan we dat financieren? Hier wordt gelukkig al wel over nagedacht. Er worden subsidies voor huurwoningen vrijgemaakt. Er wordt gekeken naar het huursysteem en het puntenstelsel, maar de financiering van investeringen in zonnecellen en isolatie blijft een heikel punt.

5 De pech

Het kostte soms veel meer tijd en moeite om iets van de grond te krijgen dan ik vooraf had ingeschat. Daarom kwam ik aan sommige zaken niet meer toe en heb ik mijn plannen moeten bijstellen. Het gaat mij om de inhoud, maar de organisatorische kant legde ook een groot beslag op mij. Dat is me niet altijd meegevallen.

7 De droom

In de energiesector hebben we een bijzondere traditie ingezet. Steeds worden angstvisioenen verwoord, die dan vervolgens niet bewaarheid worden omdat ze zo nadrukkelijk zijn verwoord. Dat begon al met de Club van Rome. Die voorspelde dat we snel door onze grondstoffen heen zouden zitten. Die verwachting kwam niet uit, juist omdat we daar zo van geschrokken van waren, en we vervolgens zuiniger met grondstoffen omsprongen. Nog niet zo lang geleden hadden we grote problemen met vervuilde grond en vervuilde rivieren. In een relatief beperkt tijdsbestek is door middel van wetgeving en een aansprakelijkheidsstelsel dat probleem een stuk minder geworden. Of neem het gat in de ozonlaag: dat is al weer weg. De drijfgassen in spuitbussen zijn uitgebannen, deels door de industrie zelf, maar ook deels door wetgeving. Steeds weer blijkt: als je aandacht krijgt voor een probleem, blijkt dat de maatschappij een enorme veerkracht heeft en het op kan lossen. Zo hoop ik natuurlijk dat de ontwikkelingen waar wij voor waarschuwen, zich al evenmin zullen voordoen en dat een goede en duurzame energievoorziening voor iedereen beschikbaar blijft. Mijn ultieme wens is dat energie een normaal product wordt. Een ruime keus, altijd voorradig en tegen een redelijke prijs, zoals dat voor zoveel producten geldt. Als nieuwe technieken voor de opwekking van

duurzame energie kleinschalig en betaalbaar worden en als dat gecombineerd gaat met betaalbare opslagmogelijkheden, dan zou die wens nog wel eens kunnen uitkomen ook! Tegen die tijd – zo zou je kunnen zeggen – is het energieprobleem ook opgelost.

‘Zo zou een nieuwe tweedeling kunnen ontstaan. Aan de ene kant het meer welvarende deel van de natie. Dat heeft zonnepanelen op het dak en een elektrische auto op de oprit. Aan de andere kant de mensen die zich dat alles niet kunnen veroorloven en bij wie de energierekening een steeds groter beslag gaat leggen op het huishoudbudget.’

Simone Pront-van Bommel Hoogleraar UvA en bestuurslid en directeur van het Centrum voor Energievraagstukken