Huren in Gent. Methodologische nota bij het onderzoek naar de kwaliteit en betaalbaarheid van de private huurwoningen in Gent 2007

Huren in Gent Methodologische nota bij het onderzoek naar de kwaliteit en betaalbaarheid van de private huurwoningen in Gent 2007 Centrum voor Duurzame Ontwikkeling (CDO) en Centrum voor Lokale Politiek (CLP), Universiteit Gent Dominiek Vandewiele Trui Maes Jo Van Assche Herwig Reynaert

Studie in opdracht van de Stad Gent

2

Inhoudstafel 5

Samenstelling expertengroep

6

Bron en methodiek voor het samenstellen van de steekproef

12

Steekproeftrekking

14

Ontwikkeling van de vragenlijst voor de survey en de checklist voor de woningschouwing

17

Checklist woningschouwing

20

Vragenlijst survey

24

Contactblad

25

Verloop van het veldwerk en respons

32

Respons versus non-respons

37

Methode voor afbakening van de residuele private huurwoningen

42

Methode voor de afbakening van de doelgroep voor sociale huisvesting

3

4

Samenstelling expertengroep •

Ankie De Breuck (Stad Gent - inspectie woningkwaliteit)

•

Annemie Van Hoecke (Stad Gent - Dienst Huisvesting - Sociale cel en Woonwinkels)

•

Baudewijn Anne (Stad Gent - Diensthoofd Cel sociale huisvesting)

•

Filip Demey (CAW Visserij - coördinator thuislozenzorg)

•

Christine Grillaert (OCMW - voorzitter energiecel OCMW Gent)

•

Demoor Joris (Stad Gent - Dienst Stedenbeleid en Internationale Betrekkingen)

•

Filip Cnudde (Directeur Confederatie Bouw Gent-Eeklo-Dendermonde)

•

Freddy Evers (Vrederechter Kanton 2 Gent)

•

Geraldine Serras (hoofd Sociale Dienst, OCMW Gent)

•

Hendrik Nelde (CIB, Confederatie van immobiliënberoepen België, voorzitter Oost-Vlaanderen)

•

Ingrid De Meester (Dienst Welzijn Provincie Oost-Vlaanderen (huisvesting))

•

Jimmy Eeckhout (ROHM)

•

Katty Van Belleghem(coördinator huurdersbond Oost Vlaanderen)

•

Katelijne D’Hauwers (Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond)

•

Marleen Goeffers (Stad Gent - dienstchef Cel Woonbeleid)

•

Nachtergaele Didier (AGSOB - Gent - Afgevaardigd bestuurder)

•

Nijskens Els (Stad Gent - departementshoofd Bevolking en Welzijn)

•

Patrick Ysebie (Stad Gent - SIF-coördinator, Dienst Sociale Zaken)

•

Philippe De Waele (Stad Gent - Technisch Dienstchef (o.a. onderhoud stadswoningen))

•

Rottiers Sandra (Stad Gent - Dienst Lokale Preventie en Veiligheid, preventieambtenaar)

•

Schepen Temmerman Karin (Stad Gent - Schepen van Stadsontwikkeling, Mobiliteit en Wonen)

•

Simonne Auman (coördinator CAW Artevelde)

•

Steven Eeckhout (Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Afdeling Woonbeleid)

•

Tinne op de Beeck (Stad Gent - Kabinet Schepen Temmerman Karin)

•

Vandersmissen Vincent (Stad Gent - adjunct van de directie bij de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning)

•

VZW Woonfonds

•

Willy Dubois (ROHM Oost-Vlaanderen)

•

Els Verhasselt (Stad Gent – Cel dataplanning en monitoring)

5

Bron en methodiek voor het samenstellen van de steekproef Om betrouwbare en representatieve uitspraken te doen over de veiligheid, kwaliteit en betaalbaarheid van de private huurwoningen in Gent 9000 beslissen we voor een aselecte steekproef, dus op toevalsbasis, waarbij elke private huurwoning een gelijke kans krijgt om geselecteerd te worden. Aangezien een rechtstreekse bron voor een kant-en-klare lijst van alle private huurwoningen niet bestaat, noch voor Gent, noch in Vlaanderen/België, dienden we diverse paden te bewandelen om het universum samen te stellen. Het universum is dan de vijver waaruit we vissen om een goede steekproef samen te stellen. Idealiter bestaat het uit alle private huurwoningen, maar ook exclusief uit private huurwoningen. We willen een betrouwbaarheidsniveau van 95% en een foutenmarge van 5,0%. Voor de naar schatting 19.000 private huurwoningen in 9000 Gent (SEE 2001) betekent dit een minimale steekproef van 370 eenheden. Voor de organisatie en het verloop van het veldwerk voor woningschouwing en bevraging van betreffende huishoudens verwijzen we naar volgende nota die ook de respons / non-respons beschrijft.

Samenstelling van het universum ‘private huurwoningen’. We overlopen welke bronnen welke informatie kunnen opleveren voor het universum huurwoningen om vervolgens stil te staan bij onze methodische aanpak om dit universum samen te stellen. De samenstelling van het universum gebeurde door de Stad Gent, Cel Dataplanning en Monitoring (contactpersoon D.Gaus) en Digipolis (G.Van Belleghem), in overleg met het CDO-UGent.

1. keuze uit de basisbronnen Alle inwoners van het Rijk zijn ingeschreven in het Rijksregister (RR), onafgezien hun nationaliteit of verblijfsstatus (incl. wachtregister). De hoofdverblijfplaats of het domicilieadres is samengesteld uit postcode, straatnaam (met NIS-code) plus huisnummer. Zoals bij wet is geregeld hebben alle gemeenten toegang tot deze gegevens. Het RR is zeer nauwkeurig voor een goede steekproef uit de woonadressen. We denken o.m. aan de selecte steekproef voor de Panelstudie van de Belgische huishoudens (1992-2002) en recent, de Vlaamse Woonsurvey 2005 die representatief is op het niveau van de arrondissementen. Via de referentiepersoon van het huishouden zijn circa 5.000 huishoudens bevraagd en 8.000 woningen gescreend op hun externe woningkwaliteit. Dit betekent wel dat leegstaande woningen, maar ook niet-gedomicilieerde bewoning zoals de ‘huisvesting’ van studenten, illegalen of tweede verblijven buiten beschouwing blijven. In de 10-jaarlijkse Volks- en Woningtelling wordt exhaustief informatie verzameld over alle ‘gedomicilieerde’ inwoners en alle ‘bewoonde’ adressen, zo ook het eigendomsstatuut van de woningen. Dit is dan ook de enige bron in Vlaanderen/België die voor alle officieel geregistreerde bewoning - per gemeente - de private huurwoningen kan onderscheiden van collectieve woonadressen, eigenaar-bewoners en sociale huurders. De laatste survey dateert van 2001 en kennen we onder de naam: Sociaal-Economische Enquête (SEE2001). Op basis hiervan weten we dat in Gent het eigendomsstatuut sinds 1991 met 5% is gestegen tot 53% en dat ‘Gent postcode 9000’ ca 19.000 private (domicilie)huurwoningen telt.

BRON EN METHODIEK VOOR HET SAMENSTELLEN VAN DE STEEKPROEF

6

Het RR registreert dus géén eigendomsstatuut, maar deze bron levert wel alle officiële ‘woonadressen’ op, uitgezonderd de woonadressen van residenten die niet in de gemeente zijn ingeschreven. Aangezien we de kwaliteit van het wonen, i.c. op de private huurmarkt, willen onderzoeken, hebben we nood aan een basisbron die álle huuradressen omvat, dus inclusief de niet-gedomicilieerde private huur. Bij aanvang van deze studieopdracht stelden we daarom voorop om het Kadaster aan te spreken voor alle woonadressen. Het Belgisch Kadaster is een federale instelling die behoort tot de Federale Overheidsdienst Financiën, Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (A.A.P.D.). Waar vroeger het accent lag op hun fiscale taak, namelijk het bepalen van het kadastraal inkomen van onroerend goed, wordt nu ook meer de patrimoniale opdracht benadrukt. Zo beschikt ze over een grote databank van de gebouwde en ongebouwde eigendommen gelokaliseerd op kadastrale plannen en beschreven in de kadastrale leggers.1 De informatie in het Kadaster is historisch gegroeid en dit heeft een aantal consequenties naar performantie van de data. Up-to-date informatie zoals de datum vermeldt op de plannen registreert de feitelijke toestand van twee tot drie jaar voordien. Bovendien is de informatie per adres zo ‘correct’ als door de dataleveranciers en controleurs wordt doorgegeven, na bijvoorbeeld verkoop, bouwactiviteiten en herbestemming zoals de opsplitsing van een woning in kamers, de samenvoeging van twee woningen (en adressen) of de vestiging van een niet-woonfunctie in een woonpand en vice versa. De ligging van het perceel is een adres, samengesteld uit een straatnaam en huisnummer: straatnamen komen nog in diverse schrijfwijze voor, soms bij benadering (hoofd- of bijadres) en de huisnummering heeft een eigen systematiek (vb. sub- of busnummers/letters) en zijn nog vaak onvolledig. Maar het grote voordeel van het Kadaster is dat dit het enige volledig gebiedsdekkend databestand is van het grondgebied en dus alle percelen registreert van België. Dus het bevat ook alle woonpercelen, de eengezinswoningen en meergezinswoningen. De aard van het perceel is een ingang om de ‘woningen’ op te sporen. We selecteren: huis, handel/huis, deel van een appartementsgebouw en building. Het Kadaster op zich kan geen uitsluitsel geven of een bewoner een private huurder is: er is geen directe informatie over het eigendomsstatuut opgenomen. Maar, de combinatie van verschillende gegevens laten wel toe om de twee complementaire groepen af te bakenen: de eigenaar-bewoners en de sociale huurders. In principe is al wie niet tot deze groepen behoort een private huurder. Door het adres (de adressen) van de eigenaar(s) te koppelen aan het adres van het perceel kan de gemeente de bewonereigenaar(s) uitselecteren. Ook de eigendommen van Sociale Huisvestingsmaatschappijen zijn er eenvoudig uit te selecteren. Het restbestand is de vertrekbasis en bron voor de populatie van de huurwoningen. Gezien echter de onduidelijkheid over de correctheid van de informatie werd een vooronderzoek georganiseerd. Via een volledige screening op terrein van een 10-tal straten (van diverse types en verspreid over Gent 9000) werden alle ‘adressen’ i.c. elk huis- en busnummer, het aantal bellen alsook de aard van het perceel i.c. bestemmingen, woon- en niet-woonfuncties in aantal 1

Op het kadastraal plan komen de kadastrale percelen voor, die geïdentificeerd worden met een uniek perceelsnummer. Dit perceelsnummer is de koppeling naar alle informatie in de kadastrale legger. Deze leggers beschrijven de percelen per kadastrale gemeente of kadastrale afdeling van een gemeente. Het is een register met fiches (artikels) waarbij de percelen gegroepeerd zijn onder de naam, voornaam, eventueel zakelijk recht, adres, enz. van een eigenaar of een groep personen die gezamenlijk een eigendomsrecht erop uitoefenen. Naast het perceelsnummer geeft de legger ook informatie over de ligging van het perceel (een adres), de oppervlakte, de aard en het kadastraal inkomen. Deze leggerinformatie is vandaag volledig geïnformatiseerd. De gegevens van deze databank zijn slechts beschikbaar voor bepaalde administraties en openbare besturen zoals de gemeenten, gezien de wet van de privacy restricties oplegt bij de aanwending van deze data.


7

geregistreerd. Uit een vergelijking tussen de terreinopname en de kadastergegevens van deze straten werden volgende conclusies over de ‘kadasteradressen’ getrokken: Een eerste vaststelling was dat quasi alle woningen gelegen zijn op een perceel met de kadastrale notatie huis, handel/huis, building en deel van een appartementsgebouw (aard van het perceel) zodat die ingang voor een selectie van woonadressen zeer valabel is. Een tweede vaststelling was dat we op het terrein meer (sub)adressen noteerden dan het Kadaster aangaf. Een kadasteradres blijkt, althans in het compact stedelijk weefsel, feitelijk veel meer woonentiteiten (huisbellen) te omvatten dan kadastraal geregistreerd is. De één op veel relatie kwam uit op 141%: op 869 adressen telden we 1.243 woonentiteiten. Een derde vaststelling, die hiermee samenhangt, is het feit dat bij een steekproeftrekking via het percelenbestand van het Kadaster de meergezinswoningen minder kans hebben om getrokken te worden: een perceeladres van een appartementsgebouw of building met een van-tot huisnummer komt slechts éénmaal voor en het Kadaster registreert niet het aantal woonentiteiten per perceeladres. Dit was voor ons dan ook de reden om een derde bron te onderzoeken voor een performante steekproef, het zgn. CRAB-bestand. Het Centraal Referentie Adressen Bestand (CRAB) is een product van GIS-Vlaanderen (AGIV). Het is een adressenbestand voor heel Vlaanderen met huisnummers en straatnamen, 2,5 miljoen huisnummers, elk gekoppeld aan de geografische positie in het Lambert-coördinatenstelsel van het object, i.c. hier de percelen die elk via een xy-coördinaat is opgeslagen. De CRAB-databank is een integratie van volgende bestaande bronbestanden: straatnamen en straatcodes van het Rijksregister, straatnamen en huisnummers en de koppeling met percelen van het kadaster, straatnamen en hun ligging van TeleAtlas, perceelpunten van het OC GIS-Vlaanderen zelf op basis van de kadasterplannen (KADSCAN). De straatnamen zijn opgekuist om zo dicht mogelijk de officiële schrijfwijze te benaderen. De CRAB-standaard is trouwens door de Vlaamse regering erkend als referentie voor het e-government. Dit CRAB-bestand levert een volledig bestand op van adrespunten (meer dan het Rijksregister) met vrij betrouwbare adressen omdat het straatnamen en -codes uniformiseert (samensmelting van postkantons), de perceelsadressen van het Kadaster (de ligging) in dit formaat omzet, getoetst aan ondermeer de inwonersadressen van het Rijksregister. De toewijzing van CRAB-adrespunten aan de kadasterpercelen is vrij volledig doch niet 100%, maar de uitval van domicilieadressen uit het Rijksregister is beperkt2. Via update door onder meer veldwerk en de gemeentelijke administraties wordt het CRAB zelfs jaar op jaar performanter. Voor een handleiding bij gebruik zie website AGIV (http://web.gisvlaanderen.be/gis/projecten/?catid=34).

2.

procedure voor het samenstellen van het universum van private huurwoningen

In overleg met de Dienst Dataplanning en Monitoring van de Stad Gent is beslist dat de populatie van private huurwoningen via haar GIS-applicatie kon worden samengesteld op basis van de drie voornoemde bronnen (zie figuur 1): de woonadressen uit het Kadaster (aard van het perceel), alle adrespunten uit het CRAB (met één op één of veel relatie op een perceel) en het Rijksregister (en dus aantal inwoners per adres).

2

Een GIS-oefening voor enkele indicatoren voor de stadsmonitor laat zien dat het aandeel niet toegewezen ‘inwoners’ loopt maximum op tot ca 7% in Oostende, 4% in Roeselare, Mechelen slechts 3,7% en Kortrijk 1,7%. Andere steden slagen zelfs in een 100% match van adressen.


8

De koppeling leverde 82% van de CRAB-adrespunten op. De overige 18% adrespunten betreffen de percelen zonder woonfunctie aldus de aard in het Kadaster. Indien daaronder toch nog woningen voorkomen, dan vallen deze buiten de ‘nieuwe’ lijst van woonadressen. Uit die lijst zijn alle adressen van eigenaars-bewoners, deze in eigendom van een sociale huisvestingsmaatschappij en de Universiteit Gent (studentenhuisvesting) uitgezuiverd. Deze lijst van resterende adressen was de vertrekbasis m.a.w. het universum van de private huurwoningen, voor de trekking van de steekproef.

figuur 1: koppeling adrespunten CRAB met percelen kadaster adrespunten CRAB (dus woningen)

A huis

3

B appartement

1 4 3 1

C

D

E

F

G

huis

handelshuis

huis

huis

appartement

0

5

3 0

0

1 1

percelen (Kadaster)

aantal inwoners (Bevolkingsregister)

We lijsten de diverse selectiecriteria voor de samenstelling van het universum in GIS-applicatie op:

afbakening van het onderzoeksgebied voor de steekproeftrekking Hoewel 9000 Gent vooropgesteld werd als werkgebied door de opdrachtgever, werd in overleg beslist om te werken met een afbakening die de statistische sectoren volgt in plaats van met postnummers. Daarom werken we aan de hand van een selectie van buurten van de gebiedsgerichte werking (die op hun beurt gebaseerd zijn op statistische sectoren) die in grote mate samenvalt met 9000 Gent: • Binnenstad • Sluizeken - Tolhuis - Ham • Macharius - Heirnis • Brugse Poort - Rooigem • Watersportbaan - Ekkergem • Elisabethbegijnhof - Papegaai • Rabot - Blaisantvest • Stationsbuurt Noord • Nieuw Gent - UZ • Stationsbuurt Zuid • Bloemekenswijk • Muide - Meulestede - Afrikalaan We merken op dat dichtbebouwde 19e eeuwse wijken zoals de Dampoort, Ledeberg of Oud Gentbrugge die nauw aansluiten bij het centrum niet tot het onderzoeksgebied behoren.


9

Samenstelling van de lijst woningen via CRAB-adrespunten en kadastrale aard We maken een oplijsting van alle CRAB-adressen gelegen op een perceel met één van de volgende kadastrale omschrijvingen: - huis - handel/huis - deel van een appartementsgebouw - building De samenstelling van de lijst van woningen (63.359 adressen) volgens de bestemming van het perceel van het Kadaster is betrouwbaar, zoals ook bleek uit het vooronderzoek. Door deze selectiemethode worden ook de woongelegenheden die bewoond zijn zonder domicilie opgenomen, wat niet onbelangrijk is bij private huur (zie verder). Panden die niet geregistreerd zijn als woning in het kadaster maar daadwerkelijk bewoond zijn kunnen we niet insluiten. We kunnen veronderstellen dat dit een vrij beperkte groep is aangezien er een stedenbouwkundige aanvraag vooraf moet gaan aan een functiewijziging.

Schrappen van de sociale huurwoningen en de eigenaar-bewoners. De uitzuivering van de sociale huurwoningen kon gebeuren binnen het Kadasterbestand. Voor de eigenaar-bewoners is, gezien de complexiteit van meergezinswoningen, de volgende methode overeengekomen met de Cel Dataplanning en Monitoring van de Stad Gent (tabel 2) op basis de combi Kadaster-CRAB:

Tabel 1

geval 1 perceel, 1 adres CRAB, 1 eigenaar

eigenaar-bewoners als: adres CRAB = adres eigenaar

1 perceel, 1 adres CRAB, meerdere eigenaars

adres CRAB = adres (één van de) eigenaars

1 perceel, meerdere adressen CRAB, 1 eigenaar

indien één van CRAB-adressen overeenkomt met het adres van de eigenaar wordt dit geschrapt, de overige niet

1 perceel, meerdere adressen CRAB, meerdere eigenaars

alle CRAB- adressen die overeenkomen met adressen van eigenaars worden geschrapt

We geven een voorbeeld voor perceel X, een appartementsgebouw in de straat Z nr 32-38 met vier woningen en dus vier adrespunten in CRAB. Voor twee woningen komt het adres van perceel X huisnr 32 en 38 overeen met het adres van de eigenaar; dus worden die woningen uitgezuiverd. De overige twee woningen resp. huisnummers 34 en 36 blijven in het universum.

Resultaat: Het universum van de CRAB-adressenlijst bevatte 33.041 adrespunten. Hierin bevinden zich de adrespunten van private (ver)huurwoningen. Maar we verwachten ook een zekere overschatting wegens de ‘ruis’ van adrespunten die in werkelijkheid geen private huurwoningen zijn. Ze werden niet geschrapt omdat ze bijvoorbeeld na verkoop al bewoond zijn door een eigenaar-bewoner, of adressen waar de aard van het perceel geen woning meer is, waarvoor (nog) geen vergunning voor bestemmingswijziging is geregistreerd of bijvoorbeeld de gratis bewoners. Maar er is meer: de voor dit onderzoek niet-relevante types huisvesting zoals studentenhuisvesting of de tweede verblijven behoren eveneens tot de 33.041 adrespunten. Of indien het onduidelijk was of de bewoner eigenaar is (zie tabel 2), werd beslist het adres niet uit te filteren maar de eigendomsstatus aan de deur vast te stellen. Bovendien kunnen we voor een aantal adressen BRON EN METHODIEK VOOR HET SAMENSTELLEN VAN DE STEEKPROEF

10

leegstand verwachten (renovatie, te huur of te koop, wissel van huurder), en zijn foutieve adressen niet uit te sluiten (verdwenen adressen…). Deze factoren verklaren, samen met de niet-gedomicilieerde private huur, het verschil tussen de 33.041 adrespunten en de 19.000 gedomicilieerde private huurders volgens de SEE2001. Wat in dat verschil het aandeel is van de niet-gedomicilieerde huur tegenover de ‘ruis’ is, kunnen we niet ‘exact’ bepalen. Bovendien veronderstellen we in de periode 2001-2007 een wijziging van het aantal private huurders. Het is voor het bepalen van de omvang van de steekproef echter wel belangrijk een beeld te krijgen van de omvang ‘ruis’. Daarom maken we een ruwe schatting. We hebben weinig cijfermateriaal om een duidelijke schatting op te baseren. We grijpen terug naar de verdeling van de woningen volgens eigendomsstatuut in het werkgebied van het onderzoek volgens de SEE2001: 40% private huurders tegenover 60% sociale huurders, eigenaars-bewoners en gratis bewoners samen. Dit gebruiken we als een indicatieve verdeling voor alle ‘woonadressen’ van het CRAB (63.359 adressen liggen op kadastrale percelen met een woonbestemming), zodat we via deze weg 25.344 private huurwoningen berekenen. We geven 2 belangrijke factoren waarom dit afwijkt van de werkelijkheid: • niet alle van de 63.359 adressen zijn bestemd voor (hoofd)bewoning, zoals tweede verblijven, studentenhuisvesting, gewijzigde functie van het pand, leegstand… waardoor het cijfer 25.344 een overschatting is. • de SEE2001 houdt enkel rekening met de gedomicilieerde private huur (niet met illegalen, starters op de woningmarkt, tijdelijke private huurders…), waardoor 40% private huur een onderschatting is van de werkelijkheid. We kunnen onmogelijk bepalen welke factor het sterkst doorweegt, en veronderstellen dat ze elkaar in evenwicht houden. We berekenen de ‘ruis’ als verschil tussen de geschatte 25.344 private huurwoningen en de 33.041 adressen, of 7.697 adressen (23%). Maar, pas na het veldwerk zullen we zicht krijgen op de werkelijke omvang van de ruis. Deze schatting heeft enkel gevolgen voor de omvang van de steekproef.


11

Steekproeftrekking Er werd een steekproef van 1304 adressen getrokken uit het universum van 33.041 adrespunten van potentiële private huuradressen. We beogen circa 400 huisbezoeken met een geslaagde interne en externe woningschouwing en bewonerssurvey. De steekproef werd getrokken door de Stad Gent, Cel Dataplanning en Monitoring (contactpersoon D.Gaus) in overleg met CDO-UGent. Beoogde enquêtes. Als we ervan uitgaan dat het onderzoeksgebied circa 19.000 private huurwoningen telt (SEE 2001) moeten we minimum 370 geslaagde interviews hebben, gekoppeld aan een externe/interne woningschouwing voor een representatieve en betrouwbare steekproef (betrouwbaarheidsniveau 95% en foutenmarge 5,0%). Voor de geschatte 25.344 CRAB-adrespunten voor private huur (zie 1.2) betekent dit 372 geslaagde interviews. We bouwen een marge in en ronden dit af naar 400. Schema 1: schematische voorstelling van de samenstelling van het universum

CRAB: adrespunten

kadaster: percelen

• • •

bevolkingsregister: inwoners

Selectie van 63.359 adressen alle CRAB-adrespunten in het werkgebied van het onderzoek op de percelen met bestemming "huis", "handel/huis", "building" en "deel v/e app. gebouw"

Sociale huurders

UNIVERSUM: 33.041 adressen • Private huurders met domicilie • Private huurders zonder domicilie TOTAAL: 25.344 adressen (geschat)

Eigenaarbewoners

•

‘ruis’: leegstand, studentenhuisvesting, tweede verblijven, niet geëlimineerde eigenaar-bewoners… TOTAAL: 7.697 adressen (geschat)

Steekproef: 1322 adressen

e

2/5 deel 1 steekproef

STEEKPROEFTREKKING

e

2/5 deel 2 steekproef

e

1/5 reserve steekproef

12

Omvang van de steekproef. De verwachte verdeling van een steekproef per 100 adressen uit het universum is 77 private huurders en 23 ruis (we gaan ervan uit dat die ruis juist is). Rekening houdend met een verwachte non-respons van 50% bekomen we 39 geslaagde onderzoeken per 100 adrespunten. Dit betekent voor 400 geslaagde enquêtes een steekproef van 1.044 CRABadrespunten. Om de onderschatting vanuit een aantal veronderstellingen op te vangen, willen we een reservesteekproef van 25%. Zo komen we uit op een totale steekproeftrekking van 1304 adrespunten. Wijze van steekproeftrekking. De lijst van 33.041 adrespunten wordt geordend op de ID-code die in de CRAB-databank aan elk punt uniek is toegewezen. Om 1304 adrespunten te selecteren is uit de geordende lijst elk 25e adrespunt getrokken. Om redenen van afronding worden hierdoor 1.322 adrespunten geselecteerd. Tenslotte werd de steekproef op een gelijke wijze verdeeld in 3 delen per 5 adressen: eerste en derde adres voor deel 1, het tweede en vierde adres voor deel 2 en het vijfde adres voor de reserve steekproef (zie figuur 2). Per adrespunt werden de volgende gegevens opgehaald: • volledig punctueel adres uit het CRAB: straatnaam en volledig huis/busnummer • kadastrale aard van het perceel (4 categorieën) • het bouwjaar van de woning aldus het kadaster (12 categorieën) • de code van buurt volgens de gebiedsgerichte werking (12 categorieën) • bewoningsstatus volgens het Rijksregister: is er wel/niet iemand gedomicilieerd (2 categorieën)

STEEKPROEFTREKKING

13

Ontwikkeling van de vragenlijst voor de survey en de checklist voor de woningschouwing Een belangrijk element in de opdracht was het uitwerken van een vragenlijst voor de survey en, en het opbouwen van een checklist voor de interne en externe schouwing. Het CDO-CLP heeft voorgesteld om dit vooraf te laten gaan door een participatieve uitwerking van een langetermijnvisie voor de private huurmarkt, en het uitwerken van een set indicatoren en contextvariabelen om de evoluties op de private huurmark in het kader van die visie op te volgen (zie rapport waarbij deze bijlage gevoegd is). De uitwerking van de vragenlijst en checklist stond dus in functie van de invulling van de indicatoren en contextvariabelen met bruikbare data. Al snel stootten we voor de uitwerking op de noodzaak van een coherente operationalisering van enkele begrippen, in het bijzonder van de begrippen ‘comfort’ en ‘kwaliteit’. Er worden in de literatuur geen eenduidige definities gebruikt van de termen comfort, comfortniveau, woningkwaliteit, staat van een woning, etc3. Binnen het kader van dit onderzoek vonden we het echter zeer belangrijk dat de begrippen comfort en kwaliteit duidelijk gedefinieerd worden, en dat deze definities afgestemd worden met twee complementaire instrumenten die we binnen dit onderzoek voor handen hebben: de woningschouwing en de woonsurvey. Om de begrippen werkbaar en logisch te operationaliseren en te koppelen aan het dubbel instrumentarium van dit onderzoek werd hanteren we de definities uit het Van Dale-woordenboek: kwaliteit, is de gesteldheid/hoedanigheid van een iets, i.c. de woning. Het gaat dus om de toestand van de woning. Binnen dit onderzoek kunnen we dit het best benaderen d.m.v. een objectieve beoordeling van een niet-bewoner, dus de aan de hand van de woningschouwing die door een externe onderzoeker uitgevoerd wordt. comfort daarentegen is de mate waarin iets ruimschoots toereikend is. Comfort is dus de mate waarin de woning toereikend is aan de behoeften en woonwensen, en hangt af van de woning in relatie met de behoeften van de bewoner(s). Dus om comfort te beoordelen is een subjectieve boordeling van de bewoner veeleer aangewezen: in welke mate is hij er tevreden over zijn woning. Hiervoor zal de woonsurvey aangewend worden. We spreken ook liever van woontevredenheid i.p.v. comfort. De woning kan op tal van elementen beoordeeld worden: grootte, tuin, vocht, elektrische installaties, de buurt… Voor de operationalisering in de dit onderzoek schuiven we 4 principale aspecten naar voor die fundamenteel zijn voor de woningkwaliteit en de woontevredenheid: de uitrustingsaspecten van de woning: de mate waarin een woning voorzien is van ruimtes, sanitaire voorzieningen, keuken… de bouwtechnieken en installaties, waaronder de bouwfysische staat en de staat waarin de installaties verkeren de architecturale aspecten, zoals de kwaliteit van ruimtes, type woning of bezonning de omgevingsaspecten Door deze 4 aspecten telkens op de twee manieren te benaderen (comfort versus kwaliteit, subjectief versus objectief, bewoner versus waarnemer), krijg je een vrij compleet beeld van de woning. Op 8 vlakken wordt iets over de woning verteld: de kwaliteit van de uitrustingsaspecten 3

Niet zelden wordt het comfort- of kwaliteitsniveau bepaald aan de hand van een set van kenmerken waaraan de woning moet voldoen. De Volks- en Woningtellingen (en later de SEE2001) zijn vaak een bron gebleken voor de bepaling van de algemene woningkwaliteit, het woningcomfort, het wooncomfort… Maar niet alle gewenste gegevens zijn hier voorhanden (vb. geen elementen rond veiligheid, geen objectieve vaststellingen…). De termen comfort en kwaliteit lijken soms door elkaar gebruikt te worden.

ONTWIKKELING VRAGENLIJST EN CHECKLIST

14

versus de tevredenheid over de uitrustingsaspecten; de kwaliteit van de bouwtechnieken en installaties versus de tevredenheid ervan, etc. Dit is de benadering die gehanteerd wordt binnen dit onderzoek. In de onderstaande tabel wordt duidelijk gemaakt hoe dit verder uitgewerkt werd.

Tabel 2: operationalisering van woningkwaliteit en wooncomfort in functie van het onderzoek kwaliteit: oordeel van de gesteldheid WONINGKWALITEIT beoordeling door enquêteur via woningschouwing a.d.h.v. checklist focus op het objectieve

comfort: toereikendheid aan woonwensen WOONTEVREDENHEID tevredenheid = oordeel van de bewoner via survey a.d.h.v. vragenlijst, focus op het subjectieve

uitrustingsaspecten woninggrootte aantallen kamers, soorten kamers tuin / terras / koer bergruimte grootte keuken uitrusting badkamer … bouwtechnieken en installaties verwarming thermische isolatie vocht veiligheid (CO, brand, elektrocutie) stabiliteit en afwerking van de gebouwstructuur installaties badkamer installaties keuken geluidisolatie elektriciteit … architecturale aspecten indeling van de woning stijlkenmerken uitstraling woning lichtinval type woning bouwperiode … omgevingsaspecten omgevingsgeluid veiligheid sociale contacten …

Dit kader werd afgetoetst aan de expertgroep en aan de stuurgroep. Binnen dit kader werden de vragen uitgewerkt om de indicatoren en contextvariabelen van data te voorzien. Dit betekent dat van elk aspect het comfort en de kwaliteit behandeld werd. De opstelling van de checklist voor de interne en externe woningschouwing 2007 gaat mede uit van de wens om veiligheid en kwaliteit van de private huur in Gent te meten. Aansluitend op de hoofdopdracht, afgetoetst bij de expertgroep en de stuurgroep, en rekening houdend met de


15

beperkte duur van een woningonderzoek4, werd in de checklist vergelijkbare en/of vereenvoudigde criteria opgenomen als het technisch verslag van de administratie RWO (Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed). Ter voorbereiding van de opmaak van de checklist en de vorming van de inspecteur zijn enkele onderzoeken van RWO meegevolgd. Dit laat ons toe om de resultaten van de woningschouwing 2007 te toetsen aan het technisch verslag van RWO. Voor de uiteindelijke vragenlijst voor de survey en checklist voor de woningschouwing leek het logisch om verder te bouwen op de ervaring en standaarden van gelijkaardig woononderzoek: de vragen werden geselecteerd, afgeleid of overgenomen uit extern onderzoek zoals de Vlaamse Woonsurvey 2005, het SEP, de SEE2001, de survey van de Stadsmonitor, het Nederlandse Woonwaarderingsstelsel e.a. Toch willen we aanraden om voorzichtig om te springen met de data uit deze verschillende onderzoeken. De resultaten van elk zijn niet zomaar vergelijkbaar omwille van verschillen in methodologie, steekproeftrekking, populatie, volgorde van vragen in het onderzoek, etc. Elk van deze factoren kunnen een invloed hebben op de resultaten.

4

er werd 20 minuten vooropgesteld, maar in de praktijk bleek ieder bezoek (externe en interne woningschouwing plus survey) meestal tussen 20 en 35 minuten in beslag te nemen.


16

Checklist woningschouwing 2007 Deze checklist werd gebruikt door de enquêteurs bij de interne en externe woningschouwing. We merken op dat een vorming (en handleiding) deze checklist vergezelde. Tabel 3.1: checklist woningschouwing 2007

CHECKLIST WONINGSCHOUWING

17

Tabel 3.2: checklist woningschouwing 2007


18

Tabel 3.3: checklist woningschouwing 2007


19

Vragenlijst survey 2007 Deze vragenlijst werd gebruikt door de enquêteurs bij het interview van de referentiepersoon. We merken op dat een vorming (en handleiding) deze vragenlijst vergezelde. Tabel 4.1: vragenlijst survey 2007

VRAGENLIJST SURVEY

20

Tabel 4.2: vragenlijst survey 2007

VRAGENLIJST SURVEY

21


VRAGENLIJST SURVEY

22


VRAGENLIJST SURVEY

23

Contactblad Tabel 5: contactblad

CONTACTBLAD

24

Verloop van het veldwerk en respons De kern van het onderzoek, de gegevensverzameling op het terrein, nam 3 weken in beslag door een team van 10 personen onder leiding van de coördinator, Dominiek Vandewiele (CDO-CLP). Dit leverde het resultaat op van 372 geslaagde huisbezoeken. Ter voorbereiding van de vragenlijst en vooral de woningschouwing werden eind april 2007 een aantal huisbezoeken bijgewoond voor het screenen van de woning in het kader van de woninginspecties van RWO en Stad Gent aan de hand van de technische fiche (ongeschiktheids en overbewoningsonderzoek, conformiteit). Dit liet ons toe om in te schatten wat de mogelijkheden waren van een interne en externe schouwing. Eind juni volgden enkele proefenquêtes aan de hand van de voorlopige vragenlijst voor de survey en de checklist voor de woningschouwing. Op basis van deze ervaringen werden deze op punt gesteld, in overleg met de stuurgroep. De duur van het onderzoek werd beperkt tot 20 minuten, zoals vooropgesteld, wat impliceerde dat bepaalde elementen niet weerhouden werden (uiteindelijk bleek het meestal tussen de 20 en 35 minuten te duren). Ter voorbereiding van dit veldwerk gebeurde eveneens het vooronderzoek zoals beschreven op p. 7-8. Er werd een tweetal weken veldwerk vooropgesteld, één week voor elk deel van de steekproef. Uiteindelijk werd hier een derde week aan toegevoegd omdat ook de inzet van reservesteekproef nodig bleek (zie verder). Het veldwerk werd uitgevoerd door een equipe van 10 inspecteursenquêteurs die elk een deelgebied met een gelijk aantal adressen kregen. De gebieden werden arbitrair afgebakend zodat ze niet zouden samenvallen met de afbakening van de gebiedsgerichte werking. Gecombineerd met een wekelijkse wissel van gebied (het rotatieprincipe) beperkten we zoveel mogelijk de invloed van (de subjectieve waardering door) elk van de enquêteurs. Dit is belangrijk bij het trekken van geografisch gebonden conclusies (vb. 19e eeuwse gordel versus binnenstad of de stationsbuurt). Als inspecteurs- enquêteurs zijn jobstudenten ingeschakeld die al een achtergrond hadden van enkele studiejaren burgerlijk ingenieur-architect5. Zo kon de vereiste bouwtechnische expertise worden verzekerd bij de externe en interne woningschouwing. Het team kreeg ter introductie van het veldwerk een vorming over het opzet van het onderzoek, de woningschouwing en de survey met het oog op o.m. het invullen van het contactenblad, de checklist en handleiding voor de woningschouwing, de vragenlijst voor de survey, de aandachtspunten rond veiligheid, vocht enz. Maar we hebben ook veel aandacht besteed aan de interviewetiquette, omgang met weigering, stimuli tot deelname, het correct opvolgen van de contactpogingen. Tijdens het veldwerk was er continu terugkoppeling tussen de coördinator en de enquêteurs. De enquêteurs werden steekproefsgewijs gecontroleerd op de juistheid van de ingevulde informatie d.m.v. recalls. De verloning van de enquêteurs gebeurde niet op basis van het aantal afgenomen onderzoeken, wel op basis van een weekloon, zodat de kwaliteit en niet de van het verzamelde materiaal centraal stond en niet het aantal. Het interview en de woningschouwing werd voorafgegaan door een introductiebrief, gericht aan de bewoner van het pand. In deze brief, opgesteld en verstuurd door de stad Gent en ondertekend door de schepen, werd het onderzoek uitgelegd zodat de bewoner wist waaraan zich te verwachten. Er werd gevraagd de medewerking aan het onderzoek te verlenen. Dit was zeker nodig met het oog op de interne schouwing en een hogere respons tout court. Er werd voor gezorgd dat de brief enkele dagen voorafgaand aan het bezoek besteld werd. In de brief werd een telefoonnummer vermeld om meer inlichtingen over het onderzoek in te winnen. Het werd in totaal 49 keer benut. 5

Voor de recrutering hebben we samengewerkt met prof.dr. F.Mees van de Vakgroep Architectuur en Stedenbouw van de UGent.

VERLOOP VAN HET VELDWERK EN RESPONS

25

Het veldwerk liep van dinsdag tot zaterdag, van 11u tot 19u30 (week) en 10u tot 19u (zaterdag) zodat er zowel binnen als buiten de normale werkuren contactpogingen waren. Per adres was er minstens één contactpoging op weekdagen voor 17u, en op weekdagen na 17u of op zaterdag.

Het onderzoek (survey, externe en interne schouwing) duurde in de praktijk meestal 25 à 35 minuten. Voor de medewerking werd elke respondent na de schouwing en de enquête bedankt met een klein presentje van de Stad Gent (een Flikkenpet), wat meestal in dank is aanvaard. Op voorhand schatten we dat 23% van de adressen uit het universum (dus ook uit de steekproef) onbruikbaar zou zijn omdat ze geen private huurwoningen zijn (zie p. 11). Dit noemden we eerder de ‘ruis’ op het universum: voor het onderzoek niet relevante adressen die onmogelijk op voorhand uitgefilterd konden worden (tweede verblijven, niet geregistreerde functiewijzigingen, gratis bewoners, studentenhuisvesting, leegstand…). De filtering moest door de enquêteurs op het terrein gebeuren: via contact met de bewoner, met de buren, of via eigen vaststelling werd nagegaan of het daadwerkelijk om een private huurwoning gaat. Na week 1 bleek dat de ruis aanzienlijk hoger lag dan de geschatte 23%. Daarom werd beslist ook de reservesteekproef te benutten zodat we over voldoende bruikbare adressen zouden beschikken. Er werden uiteindelijk 529 adressen als ruis gedefinieerd, om verschillende redenen (zie tabel 6), goed voor 40,3% van de steekproef. De belangrijkste reden is dat er een eigenaar-bewoner op het adres woont. En aangezien studentenhuisvesting niet uit het universum gefilterd kon worden is dit ook een grote groep. We merken nog op dat er bij 262 adressen van de steekproef geen geslaagde contactpoging geweest is (zie infra), met een onbekende verdeling ‘ruis’ en ‘bruikbare adressen’.

Tabel 6: verdeling van de 529 onbruikbare adressen of ‘ruis’

eigenaar-bewoner studentenkot of studentenhuisvesting andere functie op dit adres (winkel, kantoor, horeca…) te huur, te koop, tijdelijke leegstand onbewoonbare woning,vervallen woning, gesloopte woning... adres onvindbaar woning in verbouwing gratis bewoner geen deurbel andere reden

30,4% 23,5% 18,9% 8,7% 6,2% 5,4% 3,1% 1,7% 1,5% 0,6%

Indien er op één adres meerdere woningen bleken te zijn, noteerde de enquêteur alle subadressen. Er werd vervolgens door de onderzoekscoördinator één adres willekeurig aangeduid waarmee verder gegaan werd. In het geval van kamerwoningen werd nagegaan of er iemand permanent woonde (geen student). Zo ja, dan werd deze persoon bevraagd in het onderzoek. Dit bleek echter zelden voor te komen. Indien een private huurwoning gehuurd werd door een groep studenten (geen kamerwoningen), dan werd dit niet in het onderzoek meegenomen. Echter, indien de helft van de bewoners (of meer) een eigen inkomen voorzag, dan kwam de woning wel in aanmerking voor het onderzoek. Na het contact met de referentiepersoon (d.i. een iemand die meebetaalt in de huur van de woning), moest deze persoon overtuigd worden om mee te helpen aan dit onderzoek. Er werd benadrukt dat het onderzoek wordt uitgevoerd door de Universiteit Gent in opdracht van de Stad


26

Gent, en dat de enquêteurs gelegitimeerd zijn. Er werd vooreerst gevraagd of de woning wel degelijk bewoond is door private huurders. Zo niet, werd dit aangeduid op het contactblad. Bereikbaarheid van respondenten is cruciaal voor een geslaagd onderzoek. Maar, mensen zijn niet altijd te contacteren of ze zijn niet toegankelijk. Dit noemen we non-respons. Respons staat dus voor medewerking aan het onderzoek. Face-to-face enquêtes leveren echter, vergeleken met telefonische en schriftelijke enquêtes, in het algemeen de beste respons op. We overlopen enkele factoren die de bereidheid en medewerking van respondenten beïnvloeden, en de kenmerken van de non-respons.

In de steden zijn de mensen minder goed bereikbaar dan op het platteland, onder meer omwille van een ander leefpatroon, de grotere onveiligheid in stedelijk gebied voor de enquêteurs, moeilijk contact maken in hoge flatgebouwen, grotere uithuizigheid van jongeren, studenten en mensen met hoge culturele participatie, etc.

Ouderen, vrouwen, gepensioneerden, werklozen zijn relatief vaker thuis.

De actieve bevolking is 's avonds vaker thuis dan overdag, maar dit geldt niet voor een minderheid van avond- en nachtwerkers. Bij grote gezinnen is de kans om iemand thuis aan te treffen groter dan bij kleine gezinnen of alleenstaanden.

Groepen van migranten en allochtonen die vaak langere tijd afwezig zijn.

De responsgraad kan verhoogd worden door de contactpoging te herhalen gedurende een niet te korte periode en te trachten langs verschillende communicatiemedia (bezoek, telefonisch, e-mail) een afspraak te maken. De steekproef bestond uit 1322 adressen in totaal. Dit aantal werd teruggebracht tot 1314 adressen, na schrapping van enkele adressen die buiten het werkgebied bleken te liggen, en enkele adressen waar naderhand toch een andere kadastrale functie was voorzien bleek. Om de anonimiteit te garanderen werd aan ieder adres een volgnummer toegekend. Dit nummer werd op het contactblad en het formulier van de vragenlijst en de woningschouwing ingevuld. Via dit nummer was het mogelijk een 5-tal gegevens (zie nota over de steekproeftrekking, dit zijn geen persoonsgegevens) uit de databanken te koppelen aan de gegevens van deze formulieren. Vervolgens werd het volgnummer geschrapt uit de databank, zodat de koppeling naar persoonsgegevens onmogelijk is, en de anonimiteit verzekerd wordt. Ieder bruikbaar adres van deel 1 en deel 2 van de steekproef werd minstens 5 maal bezocht. Van de reservesteekproef werd ieder adres minstens 3 maal bezocht (dit omdat de reservesteekproef in de laatste week werd ingezet, waardoor er te weinig tijd over bleef om gespreid in de tijd 5 contactpogingen te ondernemen). Zo lang er geen contact geweest was, bleven we pogingen ondernemen, soms tot tien pogingen toe gespreid over drie weken. Uiteindelijk was er bij 262 adressen geen enkele geslaagde contactpoging. De kans om een succesvol onderzoek af te nemen nam duidelijk af naarmate er meer contactpogingen ondernomen werden. Tijdens de eerste 3 contactpogingen werd in totaal 1.864 keren een adres bezocht, wat 287 geslaagde interviews opleverde. Dit betekent een succes van 15,4%, of 1 geslaagd interview per 6,5 contactpoging. 83,6% van de adressen waar geen respons was, werd vervolgens voor een 4e en 5e maal bezocht, goed voor 653 adresbezoeken en een respons van 63 (9,6%, of 1 geslaagd interview per 10,5 contactpogingen). Ten slotte werd een pak


27

adressen meer dan 5 maal bezocht, goed voor nog eens 390 bezoeken en 22 interviews (5,6%, of 1 geslaagd interview per 18 contactpogingen).

Tabel 7: verdeling van de respons, ‘geen medewerking’ en ‘geen contact’ volgens het aantal contactpogingen

aantal contactpogingen

respons

geen medewerking

geen contact

1

41,1%

23,5%

0,0%

2

20,3%

26,1%

0,0%

3

15,7%

17,0%

9,9%

4

10,5%

11,1%

13,4%

5

6,5%

9,2%

23,3%

6

3,5%

5,9%

27,9%

7

0,5%

3,3%

6,9%

8

1,1%

2,0%

6,1%

9

0,5%

0,7%

6,1%

10 of meer

0,3%

1,3%

6,5%

totaal

100%

100%

100%

In totaal realiseerden we een respons van 372 volledig uitgevoerde externe en interne woningschouwingen, met daaraan gekoppeld een interview met de zittende huurder. De verhouding van de respons tot alle bruikbare adressen (respons + weigeringen + geen contact) bedraagt 47,4%, wat neerkomt op een non-respons van 52,6%. We moeten er wel rekening mee houden dat onder de adressen waar geen contact mogelijk geweest is, zich nog een pak onbruikbare adressen bevinden (eigenaar-bewoners, tijdelijke leegstand, studenten, tweede verblijven…), waardoor de werkelijke respons een stuk hoger ligt.

Tabel 8: samenvatting respons en non-respons

Non-respons Respons N=372

Geen medewerking N=151

Geen contact N=262

Onbruikbaar adres N=529

Steekproef (N=1314)

28,3%

11,5%

19,9%

40,3%

Bruikbare adressen uit steekproef (N=785)

47,4%

19,2%

33,4%

-

In totaal werd 151 maal geen medewerking aan het onderzoek verleend, indien er een geslaagde contactpoging was. Dit gebeurde om verschillende redenen: een ‘gewone weigering’, wegens een taalbarrière, om gezondheidsredenen of omdat men een gemaakte afspraak met de enquêteur niet nakwam (zie onderstaande tabel).


28

Tabel 9: verdeling van de 151 gevallen van ‘geen medewerking’

weigering

63,6%

taalbarrière

21,9%

geen interview wegens gezondheidsredenen

7,9%

niet nakomen van gemaakte afspraak

6,6%

Vervolgens analyseren we in de onderstaande tabel de respons geografisch: we lezen er de verdeling van de bruikbare adressen uit de steekproef af voor de 12 betreffende wijken van de gebiedsgerichte werking, verdeeld over 4 categorieën: respons, non-respons (geen medewerking en geen contact).

Tabel 10: verdeling van de bruikbare adressen per wijk van de gebiedsgerichte werking

Non-respons respons Binnenstad Bloemekenswijk Brugse Poort - Rooigem Elisabethbegijnhof - Papegaai Macharius - Heirnis Muide -Meulestede - Afrikalaan Nieuw Gent - UZ Rabot - Blaisantvest Sluizeken - Tolhuis - Ham Stationsbuurt Noord Stationsbuurt Zuid Watersportbaan - Ekkergem

48% 36% 42% 47% 60% 49% 42% 47% 42% 51% 60% 35%

Geen medewerking 17% 39% 27% 18% 9% 20% 33% 20% 26% 15% 12% 22%

Geen contact 35% 25% 32% 35% 32% 32% 25% 33% 33% 34% 29% 43%

De respons schommelt tussen 35% en 60%. De gemiddelde respons bedraagt 47,4%. We merken op dat onder de adressen waar er geen geslaagd contact geweest is, er zich een pak onbruikbare adressen (ruis) bevinden, waardoor de werkelijke respons hoger is. Hoe hoger het aandeel ‘geen contact’, hoe lager het aandeel respons, maar hoe hoger de onderschatting van de respons. Er is een hogere respons in de Stationsbuurt (Noord en Zuid), en doorgaans een lagere in de wijken die de 19e eeuwse gordel uitmaken, behalve in de wijk Macharius-Heirnis. Als we de respons vergelijken met de kolom ‘geen medewerking’, dan zien we overal meer respons dan weigering, behalve in de Bloemekenswijk. In 7 van de 12 wijken is de respons minstens het dubbele van ‘geen medewerking’. Tenslotte werden alle woningen uit de steekproef, behalve de onbruikbare adressen, uitwendig beschreven op basis van enkele objectieve vaststellingen. Dit was geen uitgebreide externe schouwing, maar wel een opname van enkele karakteristieken: type woning, type gebouw waarin de meergezinswoning zich bevindt, bouwhoogte. We verzamelden deze gegevens met het oog op een vergelijking van de karakteristieken van een gebouw tussen de respons en non-respons (zie nota over de non-respons).


29

Evaluatie van enkele steekproefopties We kozen ervoor om de steekproef niet te trekken via het Rijksregister, maar wel via de koppeling van het Rijksregister, het CRAB en het Kadaster. We weten via het Rijksregister of iemand op het adres in kwestie gedomicilieerd was. We gaan na wat de gevolgen waren mochten we gekozen hebben voor een steekproeftrekking via het Rijksregister in plaats van de gevolgde methodiek. Uit de onderstaande tabel blijkt dat er op slechts 60% van alle adressen van de totale steekproef "minimum 1 persoon" gedomicilieerd is. Bij de 372 adressen van respondenten blijkt dat 76% een "domicilie" is (we weten "niet" of "dit de domicilie van de respondent is"). Dus, een kwart van de interviews (24%) werd afgenomen op een adres "zonder domicilie". Hieruit kunnen we concluderen dat het nuttig was om adressen van woningen zonder domicilie ook op te nemen in het universum. De winst van de gevolgde manier van steekproeftrekking blijkt dan ook zeer hoog, aangezien we 24% van de private huurders mislopen bij een steekproeftrekking volgens het Rijksregister.

Tabel 11: analyse van de respons naar domiciliestatus (RR)

status "bewoond": er is iemand gedomicilieerd

status "onbewoond": er is niemand gedomicilieerd

Totale steekproef, zowel de bruikbare als de onbruikbare adressen

792/1314 (60%)

522/1314 (40%)

Geslaagde interviews

284/372 (76%)

88/372 (24%)

We stellen ons de vraag of die 24% niet-gedomicilieerde huurders volgens onze databank samenvalt met werkelijke domiciliestatus van de huurder (dit werd bevraagd in de survey). Mogelijks is een deel van de fout veroorzaakt door onnauwkeurigheid van de databank, door onvolledige koppeling van de drie databestanden, of door gewijzigde situaties (databank hinkt achterop op de realiteit). De survey leert dat 83% van de referentiepersonen (dit is de persoon binnen het huishouden die bevraagd werd) gedomicilieerd zijn op het adres van de woning, wat een stuk hoger is dat de 76% die we uit het bevolkingsregister kunnen afleiden.

Tabel 12: analyse van de respons naar domiciliestatus (survey 2007)

via gegevens databank (via rijksregister) status "bewoond": er is iemand gedomicilieerd status "onbewoond": er is niemand gedomicilieerd

gegevens survey: "Bent u op het adres van deze woning gedomicilieerd?"

aandeel in respons

wel domicilie

67%

geen domicilie

9%

wel domicilie

16%

geen domicilie

7%

De bovenstaande tabel toont dat de gegevens die we betrokken hebben via de databank slechts in 74% van de gevallen overeenstemmen met de werkelijkheid: bij 67% was er effectief een domicilie en bij 7% was er effectief géén domicilie. Bij 9% was er volgens de databanken een domicilie, maar verklaarde de respondent niet gedomicilieerd te zijn. Mogelijks is een deel van de verklaring dat een ander lid van het huishouden, behalve de respondent, wél gedomicilieerd is op het adres. Bij 16% van de adressen is er een duidelijk probleem: er is volgens het databestand geen domiciliëring op het adres, terwijl de respondent verklaart er wél gedomicilieerd te zijn. VERLOOP VAN HET VELDWERK EN RESPONS

30

Het is moeilijk om de precieze oorzaken van deze fouten aan te duiden. Mogelijks speelt een vertraging van update van gegevens een rol (aanpassing Rijksregister aan werkelijke situatie), mogelijks speelt een onvolledige koppeling van het Rijksregister aan het CRAB ook een rol, mogelijks is het deels te verklaren door een foute subjectieve inschatting van de bewoners zelf.


31

Respons versus non-respons De kwaliteit van een onderzoek hangt af van de spreiding van de respons: zijn de kenmerken van de groep respondenten gelijk aan de kenmerken van alle private huurders? Hoe meer de kenmerken overeenstemmen, des te betrouwbaarder de resultaten van het onderzoek, omdat we deze dan representatief mogen noemen voor alle private huurwoningen in het beoogde onderzoeksgebied. In deze nota geven we een inzicht in de respons en non-respons. Om een goede representativiteit te waarborgen is het dus niet enkel belangrijk om te voldoen aan een minimum van respondenten (in dit geval werd de grens op 370 gelegd), maar ook aan een goede verdeling van de kenmerken van de respondenten. In dit geval gaat het om de kenmerken van (1) de woning (voor de woningschouwing) en (2) de socio-economische kenmerken van de respondent(voor de survey).

Vergelijking kenmerken huurwoningen We willen de kenmerken van de huurwoningen in de respons vergelijken met kenmerken van alle private huurwoningen in het onderzoeksgebied. Echter, er zijn zeer weinig gegevens over de private huurwoningen beschikbaar. Daarom werd een zeer beknopte beschrijving van alle private huurwoningen uit de steekproef gemaakt, behalve van de onbruikbare adressen. Dit was geen uitgebreide externe schouwing, maar wel een opname van enkele karakteristieken. Op basis van deze gegevens kan de respons vergeleken worden met alle bruikbare adressen uit de steekproef.

Tabel 13: toetsing van de respons naar kenmerken woning

Respons N=372

respons + non-respons (geen medewerking + geen contact) N=785

eengezinswoning

37,4%

34,3%

meergezinswoning

62,6%

65,7%

appartementsgebouw, loftgebouw

62,7%

63,1%

oneigenlijk appartement

30,6%

31,9%

ander type

6,7%

5,0%

laagbouw

53,3%

50,8%

middelhoogbouw

43,1%

44,5%

hoogbouw

3,6%

4,7%

voor 1919

48,8%

47,7%

1919 - 1945

12,4%

11,2%

1946 - 1970

21,0%

22,0%

1971 - 2000

16,7%

17,8%

na 2000

1,1%

1,3%

Type woning

Type gebouw meergezinswoning

Bouwhoogte

Bouwjaar woning (gegevens kadaster)

RESPONS VERSUS NON-RESPONS

32

De enquêteurs kregen dus de opdracht om alle woningen op bruikbare adressen uitwendig te beschrijven naar typologie. Vergelijking van vier woningkenmerken (tabel 13) laat zien dat er beperkte, zelfs verwaarloosbare afwijkingen zijn tussen de respons (N=372) en de totale steekproef (N=785). De verdeling van het woningtype is gelijklopend, evenzo de verdeling voor het type meergezinswoning, de bouwhoogte en het bouwjaar van de woning. We kunnen besluiten dat afgaand op deze woningkenmerken de responsgroep representatief is voor alle private huurwoningen binnen het studiegebied.

Vergelijking huurdersprofiel We vergelijken het profiel van de respondenten en hun huishouden met het profiel van de totale huurderspopulatie in het studiegebied op basis van SEE2001. We merken op dat de antwoordcategorieën niet 100% overeenstemmen. Bovendien durven we stellen dat de huurderspopulatie in de periode 2001-2007 al kan verschoven of veranderd zijn. Tenslotte, waar dit onderzoek zich in onderscheidt, is de focus op de private huurwoning (kwaliteit en betaalbaarheid): in de SEE 2001, zoals ook in de Vlaamse Woonsurvey 2005 komen ‘enkel’ de ‘gedomicilieerde’ huurders in beeld, terwijl hier ‘alle’ private huurwoningen de ingang was voor de steekproeftrekking, wel of geen domicilie. Daarom gaan we de vergelijking met de respondenten uit de survey aan in twee kolommen: enkel de groep die zegt gedomicilieerd te zijn op huidig adres (N=307) en de totale groep respondenten (N=372). De toetsing van het huurdersprofiel splitsen we op naar kenmerken van de referentiepersoon en kenmerken van het huishouden.

Tabel 14: toetsing van de respons naar kenmerken huurder (referentiepersoon)

Gegevens private huurders werkgebied SEE2001

Gegevens survey private huurders Gent 2007

aandeel

Respons met domicilie

totaal respons

18-30

33,1%

30,5%

36,8%

< 24 + 25-29

30 - 39

22,4%

25,0%

23,5%

30-34 + 35-39

40 - 49

14,0%

15,6%

13,5%

40-44 + 45-49

50 - 59

10,8%

11,1%

10,3%

50-54 + 55-59

60 - 69

7,6%

5,9%

5,4%

60-64 + 65-69

70 - 79

7,5%

5,2%

4,6%

70-74 + 75-79

>80

4,6%

6,8%

5,9%

80-84 + >85

man

51,2%

49,5%

50,6%

man

vrouw

48,8%

50,5%

49,4%

vrouw

lager onderwijs

13,3%

11,2%

11,0%

lager middelbaar onderwijs

18,6%

11,6%

11,5%

hoger middelbaar onderwijs

26,7%

28,4%

27,1%

hoger onderwijs en postsecundair niet-hoger onderwijs

41,5%

48,2%

49,9%

geen of lager onderwijs lager middelbaar onderwijs hoger middelbaar onderwijs hoger onderwijs korte type of hoger onderwijs lange type of universitair

Categorie volgens SEE2001

Categorie volgens survey

Leeftijd referentiepersoon

Geslacht referentiepersoon

Opleidingsniveau referentiepersoon


33

Activiteitsstatus referentiepersoon Ik heb een job Ik ben gepensioneerd, brugpensioen of gelijkgesteld Ik heb mijn vorige job verloren of opgegeven en zoek een nieuwe job, ik zoek voor het eerst een job andere

59,8%

64,5%

64,0%

werkt in loondienst of werkt als zelfstandige

18,6%

16,1%

14,0%

gepensioneerd

9,3%

7,6%

8,2%

werkloos

12,3%

11,8%

13,7%

andere

Naar leeftijd en geslacht van de referentiepersoon is er quasi geen afwijking in de respons. Naar activiteitsgraad zien we meer huurders met een job, in het nadeel van de gepensioneerden en werklozen. Tenslotte zijn de referentiepersonen met een hogere opleiding sterker vertegenwoordigd en zij met de laagste opleiding zijn minder vertegenwoordigd.

Samenstelling van het huishouden Tabel 15: toetsing van de respons naar kenmerken huurder (huishouden)

Gegevens private huurders werkgebied SEE2001

Gegevens survey private huurders Gent 2007

aandeel

met domicilie

totaal respons

Categorie volgens survey

éénpersoonshuishouden gehuwd paar zonder inwonende kinderen, samenwonend paar zonder inwonende kinderen gehuwd paar met inwonende kinderen, samenwonend paar met inwonende kinderen eenoudergezin

64,7%

45,8%

41,4%

éénpersoonshuishouden

18,5%

26,0%

28,1%

koppel zonder kinderen

8,8%

11,4%

10,3%

koppel met kinderen

6,8%

7,1%

6,8%

ander HHtype

1,3%

9,6%

13,5%

eenoudergezin samenwonende vrienden, uitgebreid gezin (binnen familieverband) of ander huishoudtype

1

64,7%

45,8%

41,4%

1

2

24,2%

34,1%

38,1%

2

3

7,0%

11,7%

11,4%

3

4

3,1%

4,5%

5,4%

4

4+

1,0%

3,8%

3,8%

4+

89,3%

89,2%

Nederlands

7,5%

7,3%

Frans

3,3%

3,5%

Anders

Categorie volgens SEE2001 Huishoudtype

huishoudgrootte

Thuistaal / nationaliteit België

91,2%

Anders

8,8%


34

De samenstelling van de huishoudens in de survey wijkt wel duidelijk af van de private huurmarkt in de SEE2001. Van de 65% éénpersoonshuishoudens in 2001 vinden we maar 46% terug in de survey 2007. Terwijl alle overige huishoudens sterker vertegenwoordigd zijn, in het bijzonder de koppels zonder kinderen. We denken aan twee belangrijke verklaringen voor deze vaststelling: • De kans op een geslaagd contact en een gerealiseerde enquête is lager bij éénpersoonshuishoudens, want hoe kleiner het huishouden, hoe minder kans dat er iemand thuis is. En vice versa voor de grotere huishoudens. • Er zijn zeer weinig ‘andere huishoudtypes’ in 2001 ten opzichte van 2007. Het is onwaarschijnlijk dat zich de afgelopen 6 jaar zo’n aangroei heeft voorgedaan. Mogelijks hebben ‘samenwonende vrienden’ of ‘andere huishoudtypes’ zich in 2001 veel meer gedefinieerd als ‘alleenstaand’, hoewel ze feitelijk niet alleenwonend waren. De nationaliteit (2001) plaatsen we tegenover de thuistaal (2007), maar vergelijken kan niet. Aangezien de survey enkel afgenomen werd in het Nederlands, Frans of Engels is taal een impliciet criterium om aan het onderzoek mee te werken. We mogen dus een zwakke vertegenwoordiging van anderstaligen veronderstellen.

Respons op de aandachtspunten van het onderzoek Het is moeilijk om de respons / non-respons te toetsen op de woningkwaliteit aangezien onderzoek op basis van een woningschouwing in het algemeen weinig tot uitzonderlijk gebeurt in Vlaanderen, met uitzondering door inspecteurs van RWO. Dus hebben we geen zicht hoe vlot of moeilijk men derden in de woning toelaat voor zo’n interne kwaliteitsbeoordeling. In totaal waren er 151 weigeringen om aan het onderzoek mee te werken, maar daarnaast was het uitzonderlijk dat men bij de 372 respondenten bepaalde delen van de woning niet mocht nazien. In hoeverre waren de respondenten tenslotte bereid om op ‘gevoelige vragen’ als inkomen en huishuur te antwoorden? Dit valt zeer goed mee. Op de vraag naar de huishuur is de non-respons slechts 3,2% (de categorieën weet niet en geen antwoord samengeteld). Op de vraag naar het totaal inkomen van het huishouden is de non-respons 10,5% (de categorieën weet niet en geen antwoord samengeteld). De non-respons op alle andere vragen bleef ook zeer beperkt.

Conclusie Representativiteit naar woningkenmerken: de kenmerken in de respons komen quasi perfect overeen met de kenmerken van de woningen van de steekproef. Representativiteit naar socio-economisch profiel van de respondent (in zoverre we kunnen vergelijken tussen de survey 2007 en de SEE2001): • Uitstekende spreiding naar leeftijd en geslacht • Lichte ondervertegenwoordiging van de niet-actieven, ook van de lager geschoolden en oververtegenwoordiging van hoger geschoolden • Duidelijke ondervertegenwoordiging van alleenstaanden en oververtegenwoordiging van ‘andere huishoudtypes’ • Het is moeilijk om uitspraken te doen over de nationaliteit, maar toch kon een niet te verwaarlozen groep niet meewerken wegens een taalbarrière. Er is een voldoende representativiteit gewaarborgd met een respons van 372 (goed voor een betrouwbaarheid van 95% en een foutenmarge van 5,0%), te meer omdat de aard van de respons (naar kenmerken van woningen én huurdersprofiel) quasi volledig overeenstemt met de doorsnee


35

van alle Gentse private huurwoningen resp. private huurders, mits we de ondervertegenwoordiging van alleenstaanden in acht nemen. Ook de respons op alle afzonderlijke vragen, inclusief de meer gevoelige vragen, is hoog genoeg om uitspraken te mogen doen voor de circa 19.000 Gentse private huurwoningen en huurders.


36

Methode voor de afbakening van de residuele private huurwoningen Voor de afbakening van de groep residuele private huurwoningen baseren we ons op het formulier van het technisch verslag van het onderzoek naar de kwaliteit van woningen in het kader van het onderzoek naar conformiteit en ongeschiktheids- en overbewoningsonderzoek zoals gebruikt door de gewestelijke ambtenaren van RWO in 2007. Dit formulier bestaat uit 4 delen: • Deel A: identificatiegegevens • Deel B: gebouw o Omhulsel: dak en buitenmuren stabiliteit o Binnenstructuur: dragende binnenmuren en draagvloeren stabiliteit o Technische installaties: risico op elektrocutie, brand of ontploffing • Deel C: woning o Omhulsel van de woning: dak of plafonds, buitenmuren, ramen en deuren, onderste vloer vocht en afwerking o Binnenstructuur: kelder, binnenwanden, tussenvloer, trappen, overlopen, borstweringen vocht en afwerking o Installatie en comforteisen: elektriciteit, sanitair, keuken, verwarming, licht, luchtkwaliteit, toegankelijkheid • Deel D: bezettingsnorm Enkel deel B en deel C zijn hier relevant. Deel D gaat niet over de kwaliteit van de woning zelf. De woning wordt op tal van criteria beoordeeld, vertaald naar strafpunten. Als het totaal van deel B 18 punten of meer bedraagt, adviseert de gewestelijke ambtenaar alle woningen in het gebouw ongeschikt te verklaren. Als het totaal van deel B (gebouw) en deel C (woning) 18 punten of meer bedraagt, adviseert hij de woning ongeschikt te verklaren. Als er een veiligheidsrisico wordt vastgesteld, dan wordt de woning sowieso ongeschikt voor bewoning (CO-vergiftiging, brand- of ontploffingsgevaar, elektrocutie). De opstelling van de checklist voor de interne en externe woningschouwing 2007 gaat mede uit van de wens om veiligheid en kwaliteit van de private huur in Gent te meten. Aansluitend op de hoofdopdracht, afgetoetst bij de expertgroep en de stuurgroep, en rekening houdend met de beperkte duur van een woningonderzoek, werd in de checklist vergelijkbare en/of vereenvoudigde criteria opgenomen als het technisch verslag van RWO. Ten slotte werden, ter voorbereiding van de opmaak van de checklist en de vorming van de inspecteur enkele onderzoeken van RWO meegevolgd. Dit laat ons toe om de resultaten van de woningschouwing 2007 te toetsen aan het technisch verslag van RWO. Dit doen we door aan de relevante criteria uit de woningschouwing eveneens strafpunten toe te kennen. We hebben ernaar gestreefd aan ieder criteria een vergelijkbaar gewicht als in het technisch verslag RWO toe te kennen. We plaatsen de equivalente criteria in het technisch verslag van de RWO-inspecteurs enerzijds en in de checklist voor de woningschouwing 2007 anderzijds op gelijke hoogte in tabel 16. Dit is samen goed voor 156 punten. Een aantal criteria van het technisch verslag konden niet gekoppeld worden, omdat er geen vergelijkbaar criteria waren opgenomen in de schouwing. Dit is het geval voor criteria over vochtige keldermuren (111 (1)), onveiligheid trappen, overlopen en borstweringen (141 (3)), elektrische uitrusting (151 (3), 152 (3), 153 (3) en 154 (3)), lichtinval (191 (9 of 3/3)), luchtkwaliteit (201 (3), 202 (3), 203 (3), 204 (3), 205 (1)) en toegankelijkheid (211 (3), 212 (9), 213 (3)). Dit is samen goed voor 53 punten.

METHODE VOOR DE AFBAKENING VAN DE RESIDUELE PRIVATE HUURWONINGEN

37

Tabel 16: vergelijking technisch verslag RWO en criteria van de woningschouwing 2007

Onderdeel technisch verslag RWO (aantal punten)

Corresponderend criterium woningschouwing 2007 (aantal punten)

Deel B: gebouw 11 (1-9), 12 (3), 21 (1-9)

Schouwing stabiliteit extern: ‘zware gebreken beperkt’ (5), ‘zware gebreken uitgebreid’ (18)

31 (1-9),41 (1-9)

Schouwing stabiliteit intern: ‘zware gebreken beperkt’ (2), ‘zware gebreken uitgebreid’ (18)

51 (15)

Indicatie ernstig risico elektrocutie, ongeacht gemak waarmee dit op te lossen is (15)

61 (15)

Indicatie ernstig risico brand/ontploffing, ongeacht gemak waarmee dit op te lossen is (15)

Deel C: woning 71 (1-3-9), 81 (3-9), 101 (1-3), 121 (1-3)

Samengestelde indicator 3.2 vochtschade: beperkte vochtschade (3), uitgebreide vochtschade (12), zeer uitgebreide vochtschade (18)

112 (3)

Water in de kelder het afgelopen jaar (survey 2007) (3)

72 (3), 82 (3), 91 (1-3), 102 (3), 122 (3), 131 (3), 132 (3) 161 (9) 162 (3) 163 (9) 171 (3) 181 (9)

Schouwing afwerking intern: ‘zware gebreken beperkt’ (1), ‘zware gebreken uitgebreid’ (21) Afwezigheid lavabo (9) Afwezigheid bad of douche (3) Afwezigheid WC met waterspoeling in de woning (9) Afwezigheid warm stromend water in keuken (3) Er is geen vaste verwarming in de leefruimte (9) Indicatie ernstig risico brand/ontploffing, ongeacht gemak waarmee dit op te lossen is (15)

206 (15)

Indien de interne en externe woningschouwing meer dan 18 strafpunten scoort, OF indien er één of meerdere aspecten van veiligheid negatief scoort, dan wordt de woning als residueel of nietreglementair beschouwd. We benadrukken dat onze scores de beoordeling van technisch onderzoek door RWO-inspecteurs niet 100% dekken: we hanteren minder criteria dus de beoordeling is minder gedetailleerd, niet alle RWO-criteria werden opgenomen, en de criteria zijn soms strenger of soms minder streng (andere schalen). Uitgebreide zware gebreken, uitgebreide vochtschade of indicaties op onveiligheid leiden in onze quotering per definitie tot de categorisering ‘residueel’. Het is moeilijk in te schatten of het eindoordeel daardoor strenger of minder streng is. Niettemin hebben we de belangrijkste criteria conform het technisch verslag van RWO weldegelijk meegenomen, met een vergelijkbaar gewicht in voor het eindoordeel. Als resultaat van de quotering blijkt dat 36% van de private huurwoningen residueel is. Om de kern van de residuele woningen af te bakenen worden de 3 criteria over veiligheid minder streng geïnterpreteerd: er is enkel een indicatie voor risico op onveiligheid als dit niet vlot te herstellen is. De idee is dat gebreken vaak makkelijk op te lossen zijn en dat een snelle herstelling door de eigenaar veel waarschijnlijker is dan een onbewoonbaarverklaring. Via dit principe definiëren we een kern van 19% residuele private huurwoningen.


38

Tabel 17: technisch verslag van het onderzoek naar de kwaliteit van woningen i.f.v. Vlaamse Wooncode: deel B en C

Deel B: Gebouw In dit gedeelte w ordt een globale beoordeling gedaan van het GEBOUW w aarin zich de w oning bevindt. De beoordeling van het gebouw gebeurt in principe van binnenuit. Zij is beperkt tot de waarneembare gebreken die een onmiddellijk negatief effect hebben op de categorie bew oning van het ganse gebouw . I II III IV OMHULSEL

1

DAK(EN) STABILITEIT van de dakstructuur (gebinte, draagbalken, dakplaat, ...) 11

ofw el ernstige aantasting of doorbuiging van de dragende dakelementen ofw el zeer ernstige aantasting of doorbuiging van de dragende dakelementen

12 2

buitendakse schouw gevaarlijk overhellend / onstabiel / ....

BUITENMUREN (en gem eenschappelijke m uren) STABILITEIT 21

ofw el ernstige vervorming of scheurvorming van gevelvlak of gevelelementen ofw el zeer ernstige vervorming of scheurvorming van gevelvlak of gevelelementen

BINNENSTRUCTUUR 3

DRAGENDE BINNENMUREN STABILITEIT 31

ofw el ernstige vervorming of scheurvorming van dragende binnenmuren of elementen ofw el zeer ernstige vervorming of scheurvorming van dragende binnenmuren of elementen

4

DRAAGVLOER(EN) STABILITEIT 41

ofw el onderdimensionering van de dragende elementen of algemene aantasting van de draagstructuur ofw el ernstige onderdimensionering van de dragende elementen of algemene aantasting van de draagstructuur

TECHNISCHE INSTALLATIES 5

ELEKTRICITEIT 51

6

indicatie van ernstig risico op electrocutie/brand

GAS- OF STOOKOLIE-INSTALLATIE 61

indicatie van ernstig risico op ontploffing/brand

EINDBEOORDELING DEEL B

TOTAAL DEEL B = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) =

0

0

0

0

I

II

III

IV

0

Als het totaal van deel B 15 of meer punten bedraagt, w ordt het conformiteitsattest gew eigerd voor het GANSE GEBOUW. Als het totaal van deel B 18 of meer punten bedraagt, adviseert de gew estelijke ambtenaar ALLE WONINGEN IN HET GEBOUW ongeschikt te verklaren.


39

Deel C: Woning In dit gedeelte w ordt enkel een BEOORDELING gedaan van de afzonderlijke WONING binnen het gebouw . De beoordeling gebeurt in principe van binnenuit.

verdieping: nr. *

Zij is beperkt tot de waarneembare gebreken die een onmiddellijk negatief effect hebben op de bew oning.

*

I 7

catergorie II III IV

OMHULSEL VAN DE WONING DAK(EN) OF (hellende en vlakke) PLAFONDS

VOCHT ofw el insijpelend vocht op meerdere plaatsen (evt. gecombineerd met condenserend 71 vocht - schimmelvorming) ofw el lokale insijpeling / algemeen condenserend vocht (schimmelvorming) ofw el plaatselijke condensatie AFWERKING van de bovenste plafonds ernstige beschadiging (excl. vochtschade) of verw ering / noodzakelijke afw erking 72 ontbreekt 8 BUITENMUREN (en gem eenschappelijke scheidingsm uren) VOCHT 81 vochtschade (met of zonder schimmelvorming): niet algemeen/algemeen AFWERKING van de buitenmuren ernstige beschadiging (excl. vochtschade) of verw ering / noodzakelijke afw erking 82 ontbreekt 9 RAMEN EN DEUREN ernstige verw ering (houtrot/corrosie) van 91 niet algemeen/algemeen ramen/deuren/andere elementen 10 ONDERSTE (draag)VLOER(en) VOCHT 101 vochtschade (met of zonder schimmelvorming): niet algemeen/algemeen DEKVLOER ernstige beschadiging (excl. vochtschade) of verw ering / noodzakelijke afw erking 102 ontbreekt BINNENSTRUCTUUR 11 KELDER(S) VOCHT 111 vochtige keldermuur/-vloer 112 onder w ater / huis- of kelderzw am aanw ezig 12 BINNENWANDEN VOCHT 121 vochtschade (met of zonder schimmelvorming) niet algemeen/algemeen AFWERKING van de binnenw anden ernstige beschadiging (excl. vochtschade) of verw ering / noodzakelijke afw erking 122 ontbreekt 13 TUSSENVLOER(EN) binnen de w oning AFWERKING van de plafonds ernstige beschadiging (excl. vochtschade) of verw ering / noodzakelijke afw erking 131 ontbreekt DEKVLOEREN ernstige beschadiging (excl. vochtschade) of verw ering / noodzakelijke afw erking 132 ontbreekt 14 TRAPPEN, OVERLOPEN, BORSTWERINGEN 141 gebruiksonveilige elementen (te steil / onstabiel / leuning ontbreekt...)


40

INSTALLATIES EN COMFORTEISEN

15

16

17 18

19

20

21

(Niet functionerende installaties en installaties niet conform de regels van de kunst w orden als onbestaande beschouw d.) ELEKTRICITEIT 151 geen stopcontact in de leefkamer 152 geen stopcontact in één of meerdere slaapkamers 153 geen stopcontact in de keuken 154 in een w oonlokaal of sanitair lokaal ontbreekt een lichtpunt SANITAIR 161 lavabo ontbreekt (tenzij een gootsteen aanw ezig is - zie 171) 162 lig-, zit- of stortbad (met koud en w arm w ater) ontbreekt 163 privé-w c in of aansluitend bij de w oning ontbreekt KEUKEN 171 gootsteen met w aterkraan ontbreekt VERWARMING 181 de plaatsing van een vast verw armingsapparaat in de leefkamer is niet mogelijk (d.w .z. aangepaste schouw ontbreekt of energietoevoer (elektriciteit/gas) ontbreekt of andere) LICHT 191 ofw el geen natuurlijke verlichting in de w oning ofw el onvoldoende natuurlijke verlichting in de leefkamer onvoldoende natuurlijke verlichting in één of meer slaapkamers LUCHTKWALITEIT 201 er is onvoldoende verluchting mogelijk in de leefkamer 202 er is onvoldoende verluchting mogelijk in één of meerdere slaapkamer(s) 203 er is onvoldoende verluchting mogelijk in de keuken 204 er is onvoldoende verluchting mogelijk in de badkamer 205 er is onvoldoende verluchting mogelijk in het w c-vertrek 206 indicatie van ernstig risico op CO-vergiftiging omschrijf: TOEGANKELIJKHEID de w oning is niet rechtstreeks toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke ruimte of het 211 openbaar domein de w oning is niet veilig toegankelijk (vb. onveilige gemeenschappelijke gangen, trappen, 212 ...) 213 een andere w oning is slechts toegankelijk via de beoordeelde w oning EINDBEOORDELING DEEL C

0 I

TOTAAL DEEL C = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) =

0 II

0 III

0 IV

0 +

TOTAAL DEEL B (overdracht) =

0 =

EINDBEOORDELING WONING

TOTAAL DEEL B + DEEL C =

0

Als het totaal (deel B + deel C) 15 of meer punten bedraagt, w ordt het conformiteitsattest gew eigerd voor de WONING. Als het totaal (deel B + deel C) 18 of meer punten bedraagt, adviseert de gew estelijke ambtenaar de WONING ongeschikt te verklaren.


41

Methode voor de afbakening van de doelgroep voor sociale huisvesting We willen binnen de groep respondenten van de survey en woningschouwing 2007 de doelgroep voor sociale huisvesting afbakenen: hoeveel van de private huurders in Gent zouden in aanmerking komen voor een sociale huurwoning? En wat is het profiel van deze huurders? We kiezen voor een methodiek die de doelgroep afbakent op basis van vergelijkbaar woononderzoek zoals de Vlaamse Woonsurvey 2005 (Heylen e.a. 2007, methodologie beschreven in Winters e.a. 2004), zij het dat we deze methodiek hier iets verfijnd hebben. Maar alvast geven we mee dat deze berekeningen beperkingen hebben omdat we niet in detail beschikken over exacte informatie.6 Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet, conform het Vlaamse Sociaal Huurbesluit, de kandidaat-huurder zich inschrijven bij een sociale huisvestingsmaatschappij en voldoen aan volgende voorwaarden: men moet meerderjarig zijn, men heeft een inkomen lager dan vastgestelde maximum inkomensgrenzen en men mag geen woning in eigendom hebben. We hebben geen informatie over dit laatste punt, dus beperken we ons tot de criteria van leeftijd en inkomen, alsook hiermee samenhangend de samenstelling van het huishouden. De bovengrens voor het netto-belastbaar inkomen, aangepast aan de gezondheidsindex, bedraagt op 01/01/2007 (bron website van VMSW): • € 16 984 voor een alleenstaande zonder personen ten laste; • € 18 399 voor een alleenstaande gehandicapte; • € 25 476 vermeerderd met 1 416 EUR per persoon ten laste, in andere gevallen. Sommige sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) kunnen hogere inkomensgrenzen toepassen. Dit zijn de maatschappijen die in een leefbaarheidsplan kunnen aantonen dat de leefbaarheid voor een of meer wijken of gebouwen ernstig bedreigd of verstoord is en waarvan het gemiddelde huishoudinkomen van haar huurders lager is dan 16.984 €. In Gent voldoen WoninGent en de Goede Werkmanswoning aan deze voorwaarden, samen goed voor circa 6.500 sociale huurwoningen. Bij inschrijving gelden dan de volgende inkomensgrenzen op 01/01/2007 (zie www.vmsw.be): • € 25 476 voor een alleenstaande zonder personen ten laste; • € 26 891 voor een alleenstaande gehandicapte; • € 33 968 vermeerderd met 1 416 EUR per persoon ten laste, in andere gevallen. Deze inkomensgrenzen liggen gevoelig hoger en hebben betrekking op ruim de helft van het sociaal huurpatrimonium in Gent. Omdat we ons richten op een minimum betaalbaarheid voor de laagste inkomensgroepen houden we hier echter geen rekening mee. De vastgestelde maximum inkomensgrenzen zijn de ‘netto belastbare jaarinkomens’ terwijl de survey peilde naar het ‘netto maandinkomen’. Daarom zetten we deze inkomensgrenzen om naar netto inkomens aan de hand van de volgende methode. 1) Van netto belastbaar jaarinkomen naar netto jaarinkomen. We maken op 11/12/2007 gebruik van de “Tax Calc”, een applicatie van het Ministerie van Financiën (www.mingov.be) om de belasting op jaarbasis te berekenen voor enkele huishoudtypes. Hierbij gaan we uit van een reeks veronderstellingen: 6

Het opzet van de survey, gekoppeld aan een externe en interne woningschouwing, was beperkt door de vooropgestelde duur van elk huisbezoek. Daarom ook hebben de onderzoekers, in overleg met de begeleidingsgroep van deze studie, de vragenlijst gefocust op het verzamelen van de elementaire informatie voor een verkenning van de private huurmarkt, naar veiligheid, woningkwaliteit en betaalbaarheid.

METHODE VOOR DE AFBAKENING VAN DE DOELGROEP VOOR SOCIALE HUISVESTING

42

• • • • • • • • •

alle werknemers zijn bedienden, er is slechts één kostwinner per huishouden, er zijn geen andere inkomsten dan uit bezoldigingen en er zijn geen fiscale aftrekposten; alle koppels zijn gehuwd, alle personen zijn op beroepsactieve leeftijd en er zijn geen personen met een handicap. We hanteren de aanslagvoeten van 2007 (voor de inkomsten van 2006) terwijl de kandidaat-huurders bij hun inschrijving het inkomen van 3 jaar voorheen opgeven. We houden rekening met de gemeentelijke opcentiemen, in Gent een aanslagvoet van 6,9%.

2) Die cijfers op jaarbasis zetten we om naar maandbasis door te delen door 13,85 omdat we rekening houden met de eindejaarspremie en het vakantiegeld. Zo bekomen we de standaardgrens van het netto maandinkomen naargelang de huishoudsamenstelling.

Tabel 18: berekening van de netto inkomensgrenzen voor sociale huisvesting

1. alleenstaande 2.1 éénoudergezin, 1 kind 2.2 éénoudergezin, 2 kinderen 2.3 éénoudergezin, 3 kinderen 2.4 éénoudergezin, 4 kinderen 2.5 éénoudergezin, 5 kinderen 2.6 éénoudergezin, 6 kinderen 3. koppel zonder kinderen 4.1 koppel + 1 kind 4.2 koppel + 2 kinderen 4.3 koppel + 3 kinderen 4.4 koppel + 4 kinderen 4.5 koppel + 5 kinderen

netto belastbare (jaar)inkomensgrens (€)

belasting (€)

netto (jaar)inkomensgrens (€)

grens netto maandelijks inkomen, € (toepassing factor 13,85)

16.984 26.892 28.308 29.724 31.140 32.556 33.972 26.892 28.308 29.724 31.140 32.556 33.972

3.289 7.316 7.349 6.305 4.974 3.493 2.011 4.903 5.171 5.151 4.172 2.909 1.428

13.695 19.576 20.959 23.419 26.166 29.063 31.961 21.989 23.137 24.573 26.968 29.647 32.544

989 1.413 1.513 1.691 1.889 2.098 2.308 1.588 1.671 1.774 1.947 2.141 2.350

Vervolgens werd voor elke respondent naargelang het type en de grootte van het huishouden het huishoudinkomen vergeleken met de berekende inkomensgrenzen uit tabel 18. De huishoudens op de private huurmarkt blijken niet zo traditioneel als de categorisering in tabel 18, waardoor we bijkomend een omzettingsregel hanteerden (zie tabel 19). Rekening houdend met 3,2% respondenten waarvan we geen huishuur kennen en 10,5% waarvan we geen inkomen kennen, kan toch 86,6% of 333 van de private huurders eenduidig toegewezen worden. Voor andere huishoudtypes, met name de samenwonende vrienden/kennissen en de uitgebreide gezinnen werd de regel ‘koppel met kinderen’ toegepast omdat in het perspectief van de fiscaliteit deze huishoudens niet gedefinieerd worden.


43

Tabel 19: verdeling van de types huishoudens en toegepaste inkomensgrens bij berekening

eenpersoonshuishouden

Aandeel in private huur (N=333) 41%

koppel zonder kinderen

29%

koppel met kinderen

11%

4.1 tot 4.5

eenoudergezin

8%

2.1 tot 2.6

ander huishoudtype

12%

4.1 tot 4.5

Toegepaste inkomensgrens 1. 3.

Het resultaat is dat 27% van de private huurders in aanmerking komt als kandidaat voor een sociale huurwoning. Het spreekt voor zich dat deze afbakening slechts een benadering is, gebaseerd op het rudimentair gegeven van netto maandinkomen en huishoudsamenstelling, rekening houden met een reeks veronderstellingen die het profiel van de respondenten afvlakken. Wordt, naast de inkomensvoorwaarde, ook rekening gehouden met de eigendomsvoorwaarde, dan zal de doelgroep kleiner worden. Worden verhoogde inkomensgrenzen (WoninGent en Goede Werkmanswoning) toegepast dan wordt de doelgroep uitgebreid. Voor een vergelijking van onze analyse met deze van het Kenniscentrum Woonbeleid in de Vlaamse Woonsurvey 2005 is waakzaamheid geboden aangezien we hier wel degelijk met gezinstypes rekening houden. Tenslotte willen we er graag op wijzen dat de resultaten, en dus ook de omvang van de doelgroep, start bij de representativiteit van de steekproef. Het is bekend dat in surveys de laagste inkomensgroepen over het algemeen ondervertegenwoordigd zijn (Jacobs & Marijnissen, 1993 en Bauwens e.a., 2001). Om deze reden zou onze raming van de doelgroep voor sociale huisvesting weer eerder een onderschatting zijn van de feitelijk potentiële doelgroep.


44

Huren in Gent. Methodologische nota bij het onderzoek naar de kwaliteit en betaalbaarheid van de private huurwoningen in Gent 2007

Recommend Documents