Congres 17 april 2014
Discussie betaalbaarheid
Op het verenigingscongres van 3 oktober 2013 is een motie over ‘betaalbaarheid’ aangenomen, waarin het bestuur van Aedes onder meer werd gevraagd om duidelijke uitgangspunten voor corporaties te formuleren waaruit blijkt dat betaalbaarheid en voldoende beschikbaarheid van goede woningen voor de doelgroep kerntaak is van corporaties. Het bestuur heeft hiervoor een bestuursadviescommissie ingesteld om dit nader uit te werken. Begin maart 2014 heeft de bestuursadviescommissie haar advies aan het bestuur gestuurd. Dit advies is door het bestuur overgenomen en wordt ter instemming voorgelegd aan het verenigingscongres van 17 april 2014. Het bestuur waardeert de gemaakte analyse en de werkwijze van de bestuursadviescommissie. In een brede consultatie zijn vertegenwoordigers van huurders, deskundigen, stakeholders en corporaties gesproken. De netquestionnaire in november 2013 (respons 52%) geeft zicht op hoe de leden van Aedes over de verschillende dilemma’s denken die aan de verantwoordelijkheid van corporaties voor betaalbaarheid verbonden zijn. Het advies is besproken in de vier ledenbijeenkomsten voorafgaand aan het verenigingscongres. In de bijlage is een kort verslag opgenomen. Voor het bestuur vormen de volgende aspecten de essentie van het advies:
Corporaties zijn verantwoordelijk voor de betaalbaarheid van het wonen voor de doelgroep, maar delen deze verantwoordelijkheid met onder meer het rijk.
Daarbij zijn corporaties primair verantwoordelijk voor de beschikbaarheid voor de doelgroep van voldoende betaalbare woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens (597 euro in 2014). Secundair kijken corporaties ook naar de beschikbaarheid van woningen voor huurders die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag maar voor hun huisvesting wel afhankelijk zijn van corporaties en tot onze doelgroep behoren. Daarbij gaat het om woningen tot 699 euro (de liberalisatiegrens) en in sommige regio’s ook om woningen voor middeninkomens.
De overheid is verantwoordelijk dat de betaalbaarheid via huurtoeslag wordt geborgd voor de doelgroep die in woningen tot de aftoppingsgrens wonen.
Lokaal en/of regionaal maken corporaties met hun stakeholders nadere afspraken over de kwaliteit en het aantal woningen onder de aftoppingsgrens, onder de liberalisatiegrens en – in sommige regio’s – het aanbod voor middeninkomens. Daarbij wordt ook betrokken hoe via toewijzing en de mogelijke inzet van instrumenten passend wonen kan worden bevorderd.
Wanneer het verenigingscongres instemt met het advies, zal het bestuur zorgdragen dat de leden bij de nadere uitwerking worden gefaciliteerd en de beoogde condities via de belangenbehartiging worden nagestreefd.
Bijlage Verslag thema betaalbaarheid ledenbijeenkomsten maart 2014 In algemene zin bijval voor de in het advies opgenomen analyse. Ook grotendeels instemming met het advies zelf. Gemaakte opmerkingen:
Onder kopje risico: niet de netto huurprijs, maar de huurprijs opnemen. o
Dit is aangepast in het advies.
De zin ‘De huurprijs moet meer in lijn komen met de kwaliteit van de woning.’ is tweeledig te interpreteren. o
Enerzijds wordt bedoeld dat de huurprijs nu voor sommige woningen lager is dan de benodigde kostprijs. Anderzijds wordt bedoeld dat de kwaliteit op langere termijn dient aan te sluiten bij een voor de huurder betaalbare prijs.
Sommige corporaties hebben de voorkeur om de grens niet op aftoppingsgrens te leggen voor primaire taak, maar op liberalisatiegrens. Dit mede in relatie tot de verhuurdersheffing. o
In het advies is gekozen voor het hanteren van de aftoppingsgrens om beter aan te sluiten bij de huidige systematiek van de huurtoeslag, waarbij de betaalbaarheid voor huishoudens tot deze grens nog grotendeels is geborgd.
De vraag is of het onderzoek naar de ‘opwaartse spiraal’ en het ‘toekomstbestendig bestel’ al is kortgesloten met Woonbond en rijk. o
De analyse wordt gedeeld door de Woonbond, maar er heeft nog geen bestuurlijke afstemming over het voorgestelde onderzoek plaatsgevonden.
Een corporatie vindt de koppeling tussen bedrijfslasten en beschikbaarheid van woningen te absoluut gesteld. o
Deze koppeling is inderdaad niet absoluut, maar dient als voorbeeld van het dilemma dat corporaties hebben in hun afweging de beschikbare middelen in te zetten voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit.
Enige discussie ontstaat over de inzet van instrumenten om ‘passend wonen’ te bevorderen. Sommige corporaties zijn geen voorstander van het gebruik van tijdelijke huurcontracten. o
Het advies geeft een mogelijk instrumentarium aan dat kan worden benut om lokaal of regionaal in te zetten om in een specifieke woningmarktsituatie de doorstroming te bevorderen. De afweging welke instrumenten ingezet worden, is aan de lokale partners.
2
Advies Bestuursadviescommissie Discussie Betaalbaarheid Maart 2014
Onze zorg is: betaalbaarheid van het wonen
Wij zien dat steeds meer huurders financieel in de knel komen en dat woonquoten stijgen. Bijna 30 procent komt nu al geld tekort voor noodzakelijk uitgaven. Dat baart ons grote zorgen.
Het kabinet legt jaarlijks een verhuurdersheffing op die jaarlijks oploopt tot 1,7 miljard euro in 2017.
Steeds meer corporaties, ondanks vergaande bezuinigingen op hun bedrijfskosten, zien zich genoodzaakt huurverhogingen boven inflatie te vragen.
Het beroep op de huurtoeslag neemt daardoor steeds meer toe. Het is niet te verwachten dat de overheid dit onbegrensd door laat gaan.
Als de huurtoeslag vermindert of aan corporaties hiervoor een bijdrage wordt gevraagd (via bijvoorbeeld een hogere verhuurdersheffing), dit zal onherroepelijk ten koste gaan van de betaalbaarheid, de kwaliteit en de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in Nederland. Deze opwaartse spiraal moet worden doorbroken.
Onze verantwoordelijkheid blijft: voldoende goede betaalbare woningen voor de doelgroep
Wij zijn zuinig op de betaalbare woningen die wij beheren. Bijna 2,4 miljoen huishoudens met lagere en middeninkomens zijn voor hun huisvesting afhankelijk van de woningen die corporaties verhuren. Die woningen zijn gemiddeld van goede kwaliteit en hebben een gemiddelde huurprijs van 468 euro per maand. Bijna 90 procent van onze woningen heeft nu een huurprijs lager dan 597 euro per maand (de aftoppingsgrens in de huurtoeslag) en zijn daarmee bereikbaar voor mensen die recht hebben op huurtoeslag.
Primair beschouwen wij het als onze maatschappelijke taak om in ieder geval voldoende betaalbare woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens beschikbaar te hebben voor onze doelgroep.
Wij leggen de gewenste kwaliteit en het aantal woningen met een betaalbare prijs in relatie tot de ontwikkeling van onze doelgroep vast in afspraken met lokale en regionale partners.
Secundair kijken wij ook naar de beschikbaarheid van woningen voor huurders die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag maar voor hun huisvesting wel afhankelijk zijn van corporaties en tot onze doelgroep behoren. Daarbij gaat het om woningen tot 699 euro (de liberalisatiegrens) en in sommige regio’s ook om woningen voor middeninkomens.
4
Wij zorgen dat de bedrijfsvoering van onze organisaties efficiënter wordt en de bedrijfslasten die wij kunnen beïnvloeden zodanig laag zijn dat het mogelijk blijft om woningen binnen het bereik van de huurtoeslag te houden. Wij verantwoorden ons hierover en gaan daarover in gesprek met onze lokale partners.
Wij zorgen dat de woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens bij voorrang worden toegewezen aan mensen met een laag inkomen (primaire doelgroep). Betaalbaarheid gaat voor keuzevrijheid.
Wij willen dat zo veel mogelijk mensen passend kunnen wonen in onze woningen. Om dat mogelijk te maken zijn extra instrumenten nodig. Lokaal of regionaal bepalen wij – samen met onze partners – of deze extra instrumenten ingezet worden om doorstroming te bevorderen en eventuele scheefheid te bestrijden.
Ons risico is: onvervulbare verwachtingen
Elke kwaliteit heeft zijn prijs. Door de economische groei en de wijze van subsidiëring is er bij huurders, corporaties en overheden te weinig besef dat de kwaliteit van woningen een prijs heeft. De kwaliteit van sociale huurwoningen is decennialang toegenomen en daarmee de kostprijs van onze woningen. De huurprijs moet meer in lijn komen met de kwaliteit van de woning. Daarmee worden de verwachtingen van huurders, overheden en corporaties over wat mogelijk is meer realistisch.
Onze inzet is: samen met anderen onze verantwoordelijkheid nemen
Wij vinden de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van het wonen voor de doelgroep een gezamenlijke verantwoordelijkheid van huurders, corporaties en overheid.
Corporaties zorgen hierbij voor voldoende goede betaalbare woningen.
Het rijk legt helder vast wat voor de doelgroep betaalbaar is en brengt de betaalbaarheid van deze groep voor woningen onder de aftoppingsgrens tot stand via de huurtoeslag.
Corporaties en gemeenten leggen in de prestatieafspraken minimaal vast hoeveel woningen onder de aftoppingsgrens er in die gemeente moeten zijn (gezien de omvang van het huidige aanbod en de huidige vraag) én of deze bestaande woningen van voldoende kwaliteit zijn. Daarbij wordt ook gekeken naar het aanbod tot de liberalisatiegrens en, in sommige regio’s, het aanbod aan woningen voor middeninkomens.
5
Corporaties maken zichtbaar wat de consequenties van keuzes zijn voor lagere woonlasten, meer beschikbaarheid of hogere kwaliteit. Uitgangspunt daarbij is een bedrijfsmodel waarbij de verantwoordelijkheden van corporaties voor de doelgroep ook op langere termijn kunnen worden gerealiseerd.
Met de huurders stemmen corporaties de keuzes van de inzet van middelen en de omvang en kwaliteit van de woningvoorraad af.
Samen met in ieder geval het rijk en de Woonbond, gaan corporaties onderzoeken wat de effecten zijn van de opwaartse spiraal van verhuurdersheffing, hogere huren, hogere uitgaven huurtoeslag, nog hogere verhuurdersheffing etc. en hoe een toekomstbestendig bestel ontstaat waarin de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en de kwaliteit voor huishoudens blijvend kan worden gegarandeerd.
6
Voorwoord Voldoende betaalbare goede woningen voor mensen met een laag inkomen. Dat is het doel dat corporaties al sinds hun oprichting hebben. In de circa 2,4 miljoen woningen van corporaties woont bijna een derde van de Nederlandse huishoudens. In de meeste gevallen naar volle tevredenheid; een prima woning, een prettige woonomgeving en tegen een betaalbare prijs. Maar de laatste jaren komen er ook steeds meer mensen in de knel. Van de 10 huishoudens leeft 1 huishouden in 2017 onder de armoedegrens. Van de huurders heeft 28 procent gezien hun woonlasten te weinig geld over voor overige uitgaven. In sommige regio’s in Nederland is dit bijna 40 procent. Het deel van het besteedbaar inkomen dat uitgegeven wordt aan woonlasten is voor huurders in 2012 gestegen naar 36,4 procent. Gemiddeld zijn kopers 25,3 procent van hun inkomen kwijt aan woonlasten. De economische crisis versterkt deze ontwikkeling. Meer mensen zijn werkloos, meer mensen hebben geen vast inkomen, meer mensen zullen straks niet meer in een verpleeghuis kunnen wonen. De bezuinigingen van de overheid zijn merkbaar en voelbaar. Allereerst bij mensen zelf, maar ook bij gemeenten en corporaties. In 2013 zagen veel corporaties zich genoodzaakt om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, waarbij bijna alle huurders te maken kregen met een huurverhoging boven inflatie. Daarnaast werden door corporaties de bedrijfskosten waar mogelijk verlaagd. De investeringen in nieuwe woningen moesten soms worden geschrapt. Kunnen corporaties nu nog waarmaken waar zij voor zijn? Op welke wijze kunnen zij nog steeds voldoende betaalbare goede woningen voor mensen met een laag inkomen bieden? Opdracht en werkwijze bestuursadviescommissie discussie betaalbaarheid Op het extra Aedes verenigingscongres van 3 oktober 2013 werden in essentie bovenstaande vragen verwoord in een motie die met grote meerderheid werd aangenomen door de aanwezige leden. Het beantwoorden van die vragen werd des te meer prangend ervaren als gevolg van de toen voorliggende principe afspraken tussen Aedes en het rijk, waarin onder meer het verzet tegen de verhuurdersheffing voor deze kabinetsperiode werd gestaakt in ruil voor afspraken over onder meer de condities waaronder corporaties hun werkzaamheden kunnen verrichten. Dat - op het moment van schrijven van dit advies – deze afspraken nu onder druk staan als gevolg van de door minister Blok voorgestelde herziening Woningwet, kon toen niet worden voorzien. Het bestuur van Aedes heeft op 12 november formeel de opdracht vastgesteld voor de bestuursadviescommissie discussie betaalbaarheid. Die opdracht luidt: Het formuleren van duidelijke uitgangspunten voor corporaties waaruit blijkt dat betaalbaarheid en
7
voldoende beschikbaarheid van goede woningen voor de doelgroep kerntaak is van corporaties. Op 13 november kwam de bestuursadviescommissie voor het eerst bijeen. De commissie bestaat uit 14 corporatiebestuurders, waaronder 3 leden van het bestuur van Aedes en 2 personen die de motie op het congres van 3 oktober 2013 indienden. Bijlage 1 geeft de samenstelling van de bestuurscommissie. De commissie koos om eerst een analyse te maken van de verschillende relevante aspecten die van invloed zijn op de in de opdracht gevraagde uitgangspunten. Daarbij is onder meer gekeken naar het historisch perspectief van de rol van corporaties, de definities van betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en doelgroep en de beschikbare feiten op deze onderwerpen. Deze analyse is verkort vervat in een zogenaamde gespreksnotitie. De bestuursadviescommissie is van mening dat zij haar opdracht niet in ‘splendid isolation’ moest uitvoeren, maar juist in gesprek moest gaan met vertegenwoordigers van huurders, deskundigen, stakeholders en collega corporatiebestuurders. Deze vertegenwoordigers zijn opgenomen in bijlage 2. Een netquestionnaire in november 2013 peilde bij corporatiebestuurders de opvattingen over de rol en verantwoordelijkheden van corporaties en anderen rondom de verschillende aspecten. In bijlage 3 zijn de resultaten weergegeven. Ook is gevraagd met wie de commissie idealiter hierover in gesprek zou moeten gaan. Vanaf half januari tot half februari 2014 sprak de commissie met in totaal 23 personen, vertegenwoordigers van huurders, deskundigen en stakeholders. Daarnaast zijn er in 5 ledenbijeenkomsten rondetafelgesprekken gevoerd met in totaal 114 personen. De gesprekken geven een breed spectrum te zien aan zienswijzen en opvattingen. Tevens tonen ze het belang en de complexiteit van het thema aan. De bestuursadviescommissie waardeert de constructieve en open wijze waarop alle personen hun kennis en meningen deelden en beseft ook dat zij niet aan allen op dezelfde wijze recht kan doen in dit advies. Aangezien voldoende betaalbare goede woningen voor de doelgroep een gedeelde verantwoordelijkheid is en zal blijven, betreft dit advies niet alleen corporaties, maar ook huurders en overheden. Met dat besef adviseren wij dan ook dat corporaties met hen in gesprek blijven om nu en ook voor te toekomst dit te kunnen blijven borgen. Arjan Deutekom Voorzitter Bestuursadviescommissie discussie betaalbaarheid
8
Enkele feiten
Het Nibud heeft voor verschillende huishoudens en inkomens voorbeeldbegrotingen gemaakt. Zo heeft een alleenstaande met een bijstandsuitkering sinds januari 2014 een bedrag van 1.020 euro per maand aan inkomsten. Zijn vaste lasten zijn minimaal 297 euro, de huishoudelijke uitgaven 258 euro, voor reserveringen (kleding, inventaris of extra ziektekosten) 193 euro. Bij een bedrag van 272 euro voor huur is er geen geld over voor contributies of abonnementen, een huisdier of een keer een uitje. Bij een huur van 409 euro ontvangt deze persoon 175 euro huurtoeslag en houdt dan 45 euro per maand over voor dit soort uitgaven. Een gezin met twee jonge kinderen met een minimum inkomen heeft per maand 1.809 euro. Bij een huur van 485 euro ontvangt dit gezin 224 euro huurtoeslag en komt dan 50 euro tekort per maand. (Bron: Minimum-voorbeeldbegrotingen 2014; Nibud)
De helft van alle huurders (1,3 miljoen huishoudens) in gereguleerde woningen behoort tot de zogenaamde primaire doelgroep; zij komen op grond van hun inkomen (één persoon: maximaal 21.625 euro in 2011; meer personen: maximaal 29.350 euro) in aanmerking voor huurtoeslag. Bijna een kwart (22 procent) heeft een belastbaar inkomen onder 33.614 euro (in 2011) en komt niet in aanmerking voor huurtoeslag (secundaire doelgroep). Huishoudens met een inkomen tussen 33.614 en 43.000 euro vormen de middeninkomens (12 procent). De overige 16 procent van de huurders heeft een inkomen boven 43.000 euro in 2011. De woonquoten voor deze groepen huurders waren voor de doorsnee huurder: Doelgroep
Netto
Energie-
Woon-
Huurquote
quote
quote
Primair
22,7%
9,4%
32,1%
Secundair
25,9%
6,5%
32,4%
Middeninkomens
20,5%
5,4%
26,0%
Boven 43.000 euro
14,9%
4,2%
19,3%
9
De regionale verdeling van de woonquoten in Nederland:
(Bron: Woonlasten van huurders; Rigo in opdracht Nederlandse Woonbond)
In 2012 hadden 660.000 huishoudens een inkomen beneden de armoedegrens. Naar verwachting stijgt dit in 2014 naar 720.000 huishoudens, zo’n 10 procent van alle huishoudens. Dit is vergelijkbaar met het aantal in het jaar 2000, maar was tot 2010 gedaald naar circa een half miljoen huishoudens. (Bron: Armoedesignalement 2013; SCP/CBS)
In het armoedesignalement van SCP/CBS wordt gewerkt met het zogenaamde ‘niet-veelmaar-toereikendbudget’ (NVMT-budget). Dit budget is gebaseerd op de – in het eerste kader weergegeven - Nibud-norm, maar gaat uit van een harde ondergrens dat huishoudens nodig hebben (het basisbudget). Daarbij wordt een beperkt bedrag meegenomen voor zogenaamde sociale participatie (kosten familiebezoek of lidmaatschap van een vereniging). Op basis van het besteedbaar inkomen en het benodigde budget voor overige uitgaven, resteert dan een bepaalde ruimte voor woonlasten.
10
Schematisch ziet dit er als volgt uit:
Op basis van de woonlasten die huurders in gereguleerde woningen hebben, houden mensen al dan niet ruimte over voor overige uitgaven. In Nederland komt 28 procent van de huurders geld tekort voor overige uitgaven. Het regionale beeld is als volgt:
(Bron: Woonlasten van huurders; Rigo in opdracht Nederlandse Woonbond)
11
Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag mag een alleenstaande tussen 23 en 65 jaar in 2014 niet meer verdienen dan 21.600 euro. Voor een oudere alleenstaande (vanaf 65 jaar) is de grens 20.632 euro. Voor een meerpersoonshuishouden jonger dan 65 jaar is de grens 29.325 euro en voor een meerpersoonshuishouden ouder dan 65 jaar mag het inkomen niet meer bedragen dan 27.312 euro om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. De huurgrenzen zijn weergegeven in het volgende schema:
Naar verwachting ontvingen in 2012 meer dan 1,3 miljoen huishoudens huurtoeslag, waarvan circa 800.000 eenpersoonshuishoudens. Gemiddeld ontving een huishouden naar schatting 2.100 euro aan toeslag in 2012. (Bronnen: Ministerie van BZK en Woonbond (schema))
Het aantal woningen van corporaties onder de kwaliteitskortingsgrens is in de periode 2002-2011 bijna gehalveerd. In dezelfde periode is het aantal woningen boven de aftoppingsgrens bijna verdubbeld. Het corporatiebezit is in totaal met bijna 150.000 woningen afgenomen. In 2011 hebben 21,3% van de woningen een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens en 88,6% van de woningen een huurprijs onder de aftoppingsgrens.
12
2.500.000 2.000.000 1.500.000
Boven aftoppingsgrens Tot aftoppingsgrens
1.000.000
Tot kwaliteitskortingsgrens 500.000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 In 2011 is het aandeel huurwoningen van corporaties met een huurprijs onder de aftoppingsgrens 88,6%. De 5 regio’s met het hoogste en laagste aandeel zijn als volgt: Regio’s met hoogste aandeel woningen tot aftoppingsgrens: Zuidoost- en Zuidwest Drenthe
95,7%
Ommelanden (Groningen)
95,5%
Noord-Friesland/Waddeneilanden 95,4% Noord- en Midden Drenthe
94,6%
Zuid-Zeeland
93,7%
Regio’s met laagste aandeel woningen tot aftoppingsgrens: Amstelland/Meerlanden
77,8%
Het Gooi
82,8%
’s Gravenhage
83,2%
Oost-Utrecht
84,6%
Bollenstreek/Leiden
85,5%
In de periode 2002 tot 2012 is de kwaliteit van een corporatiewoning toegenomen. Het gemiddelde aantal punten per woning volgens het woningwaarderingssysteem (WWS) steeg van 119,5 naar 140 punten*. De gemiddelde puntprijs (=huurprijs gedeeld door aantal WWS-punten) steeg van 2,79 euro naar 3,11 euro*. De gemiddelde huurprijs van een corporatiewoning bedroeg 447 euro per maand in 2012. Het gemiddelde aantal WWS-punten per woning verschilt per regio. Ook zijn er regionale verschillen naar gemiddelde huurprijs per maand.
13
(Bron: CFV, bewerking Aedes Kenniscentrum) *
Gegevens van 2012 betreffen alleen Daeb-woningen (tot 670 euro)
De vele dilemma’s De feiten spreken. Steeds meer mensen zijn of komen in financiële problemen en hebben minder geld om hun noodzakelijke uitgaven te kunnen doen. Corporaties hebben steeds minder echt goedkope woningen beschikbaar. De kwaliteit van woningen is toegenomen, maar de gemiddelde puntprijs nog meer. De woonquoten liggen hoog, zeker voor de lagere inkomens. Bij de primaire doelgroep wordt bijna 10 procent van het inkomen aan energielasten betaald. Daarnaast zijn er grote verschillen te zien tussen de regio’s. Het is niet eenvoudig door al deze bomen het bos te zien. De betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van woningen worden elk afzonderlijk door verschillende factoren beïnvloed en kennen daarnaast een grote samenhang. En welke rol kan een corporatie hierin spelen? Deze complexiteit aan factoren wordt bevestigd door zowel de netquestionnaire (NQ) die in november 2013 is gehouden onder corporatiebestuurders als door de vele gesprekken die de bestuursadviescommissie met vertegenwoordigers van huurders, deskundigen, stakeholders en corporaties heeft gevoerd. Betaalbaarheid Vanuit de huurder is het eenvoudig. Een woning is betaalbaar als de huurder voldoende geld overhoudt om aan andere onvermijdbare uitgaven te kunnen besteden. Of dat zo is, hangt af van zijn inkomen, de huurlasten (inclusief servicekosten), de overige woonlasten (zoals energielasten) en of hij recht heeft op huurtoeslag. Die toeslag wordt door de rijksoverheid bepaald, waarbij tot een huurprijs van 389 euro (= kwaliteitskortingsgrens) de huurder zelf globaal 225 euro per maand betaalt. De rest wordt afgedekt door huurtoeslag. Is de huur hoger dan 389 euro, dan ontvangt de
14
huurder eventueel een deel als huurtoeslag, afhankelijk van leeftijd en huishoudenssamenstelling. De corporatie bepaalt de huurprijs die zij in rekening brengt. Daarbij hanteert zij veelal een percentage van de maximaal toegestane huur (op basis van het WWS-systeem); het zogenaamde streefhuurpercentage. De corporatie bepaalt deels ook de energielasten van de huurder; wanneer een woning een hoger energielabel heeft, dan kunnen de energielasten in principe lager zijn (afhankelijk van het gedrag van de bewoner). Maar een hoger energielabel betekent veelal ook een hogere investering voor de corporatie in de kwaliteit van de woning. En die investering zal op termijn ook weer moeten worden terugverdiend. Betaalbaarheid is dus de resultante van verschillende factoren. In de NQ werd dit bevestigd. Bijna tweederde van de corporatiebestuurders geeft aan dat betaalbaarheid een gedeelde verantwoordelijkheid is. Bijna een kwart vindt het rijk het meest verantwoordelijk, 8 procent de corporatie en 5 procent de huurder. De meeste deskundigen en stakeholders bevestigen deze gedeelde verantwoordelijkheid, waarbij overigens een aantal aangeeft dat de corporatie de huurprijs onafhankelijk van het inkomen van de huurder dient te bepalen.
Werking huurtoeslag Stel dat een huurder met recht op huurtoeslag een huur van 300 euro per maand betaalt. Hij krijgt dan circa 75 euro huurtoeslag en betaalt zelf 225 euro. Als de corporatie de huur verhoogt naar 310 euro, dan gaat de huurtoeslag met 10 euro omhoog. De huurder betaalt nog steeds 225 euro, maar de corporatie ontvangt 10 euro meer, die door de huurtoeslag wordt betaald. Wanneer op termijn de huurprijs hoger wordt dan 389 euro, zal de huurder zelf een deel moeten gaan betalen, maar tot 389 euro wordt de huurstijging volledig gecompenseerd door de huurtoeslag. Omgekeerd geldt hetzelfde. Een lagere huurprijs resulteert niet in een lagere prijs voor de bewoner, maar in minder huurtoeslag. Corporatiebestuurders onderschrijven dat zij rekening houden met dit effect in hun huurbeleid. In de NQ en gesprekken geven zij aan dat zij sturen op de huurprijsgrenzen in de huurtoeslag. Daarbij worden vooral de zogenaamde aftoppingsgrens (556 resp. 597 euro) en de liberalisatiegrens (699 euro) genoemd. De Woonbond herkent dit en constateert tevens dat er in veel mindere mate naar de kwaliteitskortingsgrens (389 euro) wordt gekeken. Veel personen geven aan dat de huurtoeslag in haar huidige vorm verstorend werkt. Onder meer Priemus en Van der Schaar pleiten voor een huurprijsonafhankelijke toeslag, bijvoorbeeld in de vorm van inkomensafhankelijk budget voor huishoudens. Anderen
15
geven aan dat daarbij niet alleen naar de huur, maar naar de totale woonlasten moet worden gekeken. De Woonbond onderschrijft beide voorstellen.
Doen corporaties dan nog iets voor de betaalbaarheid? Ja, corporaties realiseren huurwoningen goedkoper dan bijvoorbeeld commerciële verhuurders. Omdat corporaties non-profit organisaties zijn, werken zij met een lager rendement en realiseren daardoor een lagere kostprijs. Die lagere kostprijs betekent dat ook de huurprijs lager kan zijn. Zo is de gemiddelde puntprijs van een corporatiewoning 3,23 euro in 2012. Commerciële beleggers hebben een gemiddelde puntprijs van 3,84 euro en particuliere verhuurders een gemiddelde puntprijs van 3,62 euro.
Nieuwe verhuringen Het afgelopen jaar verhoogden corporaties bij 81 procent van nieuwe verhuringen in hun bestaande woningbezit de huurprijs. Die verhoging kwam gemiddeld uit op 24,3 procent (Bron: CFV).
Daardoor betalen mensen die verhuizen direct een hogere huurprijs dan de
mensen in soortgelijke woningen die niet verhuizen. Dat deze verhoging plaatsvindt, komt deels doordat er jaarlijks steeds minder mensen verhuizen (= dalende mutatiegraad). De benodigde huuropbrengst kan daardoor over minder woningen worden verrekend, waardoor deze hoger uitvalt. Effect is wel dat daardoor mensen nog minder geneigd zijn om te gaan verhuizen, wanneer daarvoor geen directe noodzaak bestaat.
Beschikbaarheid Ook de beschikbaarheid van woningen kent vele aspecten. Kan een woningzoekende relatief snel een geschikte woning vinden? Dat verschilt nogal van regio tot regio. De mogelijkheden van corporaties zijn beperkt. Het aantal woningen dat jaarlijks beschikbaar komt, neemt de afgelopen jaren gestaag af. Gemiddeld in Nederland duurt het 12,5 jaar voordat een huurwoning vrij komt voor nieuwe verhuur. In de vier grote steden 14 jaar (Bron: Ministerie BZK, Presteren woningcorporaties 2012). Op sommige plekken komen er nu slechts 5 van de 100 woningen jaarlijks beschikbaar. Als een woning beschikbaar komt, wil een corporatie die normaliter zo passend mogelijk toewijzen. Met andere woorden, is de woning qua kwaliteit en prijs passend bij de woonwensen en het inkomen van het huishouden die de woning wil gaan huren? Dat blijkt niet altijd goed mogelijk. Soms voldoet de woning wel aan de gewenste kwaliteit, maar is de prijs te hoog in verhouding tot het inkomen, waardoor er direct betaalbaarheidsproblemen kunnen ontstaan. Als de nieuwe huurder toch de woning wil huren, kan de corporatie veelal – als gevolg van de lokale woonruimteverordening – dit niet weigeren.
16
De regelgeving is op dit moment dat mensen met een inkomen boven 34.678 euro eigenlijk niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Deze mensen vallen tussen de wal en het schip. De Woonbond en ook veel corporatiebestuurders vinden dit een ongewenste situatie en pleiten voor ophoging van deze inkomensgrens naar 38.000 euro of zelfs 43.000 euro. Die ophoging betekent overigens wel dat er voor het beperkte aantal sociale huurwoningen dat beschikbaar komt er dan meer potentiële gegadigden zijn.
Passend toewijzen en passend wonen ‘De woningmarkt zit op slot.’ Deze zinsnede – en variaties daarop – is de afgelopen jaren veelvuldig gebezigd. Veel woningzoekenden moeten lang wachten op een kans en dan beslissen. Huishoudens met een laag inkomen kiezen dan soms een woning die eigenlijk te duur is. Huishoudens met een middeninkomen komen nu soms niet eens voor een keuze in aanmerking. En alleenstaanden die in een sociale huurwoning wonen die wellicht te groot is, maken niet de keuze om te verhuizen naar een kleinere woning, want dan lopen ze het risico dat ze een hogere huurprijs moeten betalen dan ze nu doen. Corporaties zouden meer passend kunnen gaan toewijzen. Dan beperken zij de keuzevrijheid van het ene huishouden ten gunste van de keuzemogelijkheden van een ander huishouden. Maar het houdt niet op bij passend toewijzen. Want de samenstelling of het inkomen van een huishouden kan veranderen en daarmee de woonwensen. In 2012 woonden 550.000 huishoudens met een inkomen lager dan 33.000 euro in een gereguleerde huurwoning met een huurprijs hoger dan de aftoppingsgrens in de huurtoeslagregeling (525 c.q. 562 euro). Tegelijkertijd woonden 265.000 huishoudens met een inkomen hoger dan 43.000 euro in een gereguleerde huurwoning met een huurprijs onder deze aftoppingsgrens. Daarvan woonden 60.000 huishoudens in een huurwoning met een prijs onder de 367 euro (Bron: ABF Research, Analyse scheefwonen, 2013). Deze huishoudens – de zogenoemde ‘dure’ en ‘goedkope’ scheefwoners – wonen dus niet passend wanneer naar de relatie tussen huurprijs en inkomen wordt gekeken. De mogelijkheden om deze huishoudens meer passend te laten wonen zijn echter beperkt. Veel corporatiebestuurders en ook deskundigen en stakeholders benoemen passend toewijzen en passend wonen als een groot dilemma. De keuzevrijheid van een individueel huishouden versus de keuzemogelijkheden van anderen. En hoe kunnen de mogelijkheden worden vergroot om mensen met een bepaald inkomen ook in een woning met een daaraan gerelateerde prijs laten wonen? In de woorden van Hooimeijer: ‘Scheefheid ontstaat pas na toewijzing, niet op het moment van toewijzing!’
17
In de NQ geeft 60 procent van de corporatiebestuurders aan dat zij een periodieke inkomenstoets prefereren boven een inkomenstoets alleen bij woningtoewijzing. In de gesprekken worden daarnaast suggesties gedaan om – waar nodig – aanvullende maatregelen te kunnen nemen, zoals doorstroomcontracten, Huur-op-Maat, huurbelasting e.d. (zie volgende kader).
Passend wonen; de mogelijkheden De aandacht voor passend wonen is groot. Deels komt deze voort uit de behoefte om de effecten van het bestaande instrumentarium te corrigeren. Deels ook om, in regio’s waar de beschikbaarheid van passende woningen onder druk staat, aanvullende mogelijkheden te hebben om doorstroming te bevorderen. Zonder volledig te willen en kunnen zijn, noemen we hier vier mogelijkheden. Een aantal is of wordt nu gehanteerd of in pilots getoetst.
Inkomensafhankelijk huurbeleid; een hogere maximale huuraanpassing voor hogere inkomens.
Huurbelasting; een door de belastingdienst opgelegde extra huurbelasting voor huurders in sociale huurwoningen met een hoger inkomen, bijvoorbeeld ter hoogte van het verschil tussen de huidige (sociale) huurprijs en de marktconforme huurprijs.
Huur-op-Maat; bij nieuwe verhuringen krijgen huurders met een lager inkomen een huurkorting ten opzichte van de marktconforme huurprijs ten laste van huurders met een hoger inkomen die de marktconforme huurprijs betalen. De overheid bepaalt de normen hiervoor en jaarlijks vindt een inkomenstoets plaats en wordt de huurkorting eventueel aangepast.
Flexibel huurcontract (in verschillende varianten); bij nieuwe verhuringen kunnen corporaties voor een bepaalde doelgroep en een bepaald deel van hun woningen een huurcontract afsluiten waarbij periodiek het inkomen wordt getoetst. Wanneer het inkomen boven een bepaald niveau komt, wordt of de huurprijs verhoogd of moet de huurder – in sommige varianten – verhuizen.
De mogelijkheden zijn verschillend in hun werking en in hun effecten op de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van woningen. Zoals gezegd, zowel corporaties als verschillende stakeholders geven aan dat – daar waar nodig – op regionaal niveau de mogelijkheid moet bestaan om verschillende instrumenten in te zetten om tijdelijk bestaande discrepanties in het zorgen voor passend wonen te kunnen verkleinen.
18
Ongedeelde bewoners In veel steden en dorpen komen wijken en buurten voor waar in het verleden verhoudingsgewijs veel gelijksoortige woningen zijn gebouwd. Deels door verkoop, deels door sloop en vervangende nieuwbouw en deels doordat mensen niet meer passend wonen (zie vorige kader), zijn deze wijken en buurten gemêleerd qua bewoners geworden. Variëteit in bewoning wordt door bewoners, corporaties en gemeenten als een groot goed beschouwd. Maar aan deze vorm van variëteit hangt een prijskaartje. Zoals eerder geschreven wonen sommige huishoudens te duur naar verhouding tot hun inkomen en anderen te goedkoop. Er ontstaat derhalve een dilemma dat wanneer huishoudens meer conform hun inkomen zouden wonen, er minder variëteit in sommige wijken en buurten qua bewoners ontstaat. Priemus stelt op dit punt voor om mogelijke effecten op de ‘ongedeelde stad’ op te lossen door lokaal afspraken over specifieke plekken in wijken te maken, en niet voor de hele stad of de hele wijk.
Kwaliteit De kwaliteit van een woning wordt in eerste instantie bepaald door de overheid via de bouwtechnische voorschriften die zijn neergelegd in het Bouwbesluit. Daarnaast kunnen aanvullende voorschriften gesteld worden door een gemeente via een Bouwverordening of Bouwvoorschrift. Daarboven staat het in principe vrij aan degene die de woning bouwt (of verbouwt) om de kwaliteit van de woning te bepalen. In de regels voor de woonruimteverdeling die in een gemeente of regio zijn afgesproken kunnen kwalitatieve aspecten (bijvoorbeeld het aantal kamers) opgenomen zijn die aangeven of een huishouden al dan niet in aanmerking kan komen voor een bepaalde woning. In die zin bepaalt de kwaliteit van de woning ook de potentiële beschikbaarheid van de woning.
Kwaliteit versus populariteit De kwaliteit van een woning is een lastig begrip. Natuurlijk is het mogelijk om aan de hand van objectiveerbare criteria (oppervlakte, energieprestatie, keuken en sanitair, privé buitenruimten, woonvorm, woonomgeving, e.d.) de kwaliteit te bepalen, zoals nu in het WWS-systeem. Die ‘objectieve’ kwaliteit zou dan als maatstaf van de huurprijs kunnen dienen. Echter, in de ene regio is het goedkoper om een woning van bijvoorbeeld 130 punten te realiseren dan in een andere regio. Zo verschillen de grondprijzen tussen regio’s en zelfs binnen regio’s behoorlijk. Daarnaast verschilt de vraag naar woningen in de ene regio ten opzichte van de andere regio. Dat is een van de verklaringen voor deze verschillen in grondprijzen. Sterker, ook
19
binnen gemeenten zijn er verschillen naar soortgelijke woningen in verschillende wijken of buurten. Maar moeten deze verschillen in populariteit ook tot uitdrukking komen in de prijs van de woning? Het dilemma is of de kwaliteit en de daaruit volgende prijs van een woning gerelateerd moet worden aan de objectieve WWS-punten, de kostprijs van de woning of de populariteit van de woning? Dit aspect is niet overal in de gesprekken aan de orde gekomen. Sommigen pleiten voor marktconforme huurprijzen voor sociale huurwoningen (VEH, NVM), maar bijvoorbeeld Conijn pleit voor een kostprijsgerelateerde huurprijs. Van der Schaar stelt voor de prijs te baseren op een taxatie van de woning in vrije verhuur.
De betaalbare kwaliteit Corporaties hebben 2,4 miljoen woningen. Daarvan is de kwaliteit bepaald. Toch verandert deze langzaam maar zeker door sloop, verbetering en nieuwbouw. Het gemiddelde aan punten volgens het woningwaarderingssysteem (WWS) steeg in de periode 2002 tot 2012 van 119,5 naar 140 punten. De kwaliteit werd beter en de kostprijs om deze te realiseren navenant hoger. De vraag is of de huidige en toekomstige bewoners deze kwaliteit ook daadwerkelijk willen. En de prijs die bij deze kwaliteit hoort, ook willen en kunnen betalen. Immers, het aantal woningen van corporaties met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens (389 euro in 2014) is in de periode 2002-2011 bijna gehalveerd. Het huurtoeslagsysteem heeft als effect dat huurprijzen steeds meer neigen richting de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens. Het dilemma is dat bij het bepalen van de kwaliteit van woningen er beter gekeken kan worden naar de prijs die de bewoner (nu en in de toekomst) kan betalen in plaats van te bepalen welke prijs voor de te realiseren kwaliteit in rekening kan worden gebracht. Wat is de betaalbare kwaliteit? De Woonbond, corporatiebestuurders en anderen bevestigen dit beeld van ‘doorgeschoten’ kwaliteit, waardoor woningen duurder in kostprijs en daardoor ook in huurprijs zijn geworden. Corporaties – zo stellen zij – hanteren te vaak hun eigen kwaliteitsnorm bij het realiseren of verbeteren van woningen.
Samenhang Bij de beschrijving van de verschillende aspecten die de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en de kwaliteit van corporatiewoningen beïnvloeden, bleek ook al de onderlinge samenhang tussen deze drie thema’s. Immers, het inkomen van een
20
huishouden bepaalt wat hij kan betalen – eventueel aangevuld met huurtoeslag – en dus welke kwaliteit de woning eigenlijk maximaal kan hebben. En, in samenhang daarmee, welke woningen potentieel beschikbaar zijn. Omgekeerd geldt een soortgelijke redenering; de bestaande kwaliteit aan woningen bepaalt de kostprijs van de woning en vervolgens of deze voor meer of minder huishoudens betaalbaar is. En of woningzoekenden daadwerkelijk deze woningen als beschikbaar beschouwen.
Wie betaalt de prijs? In de gesprekken met vertegenwoordigers van huurders, deskundigen, stakeholders en corporatiebestuurders is deze samenhang tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit steeds aan de orde geweest. Met daarbij ook de vraag of er een volgordelijkheid in de samenhang zit. Met andere woorden, is het inkomen van het huishouden bepalend en volgen de prijs en de kwaliteit daaruit voort? Of is de kwaliteit van de woning bepalend en volgen de prijs en de betaalbaarheid daaruit voort? Dit bleek geen makkelijk te beantwoorden vraag te zijn en de meningen lopen uiteen. Idealiter sluit het aanbod van woningen aan bij de vraag aan woningen en is de prijs ook in verhouding tot het inkomen van de bewoners. Dat is ook jaren in grote mate het geval geweest, mede dankzij de gunstige economische ontwikkeling. In de huidige situatie is er echter een ‘gat’ ontstaan tussen wat mensen kunnen betalen en wat de woningen kosten. Dan is de vraag minder relevant of de prijs te hoog is of het inkomen te laag, maar de vraag wie het ‘gat’ dicht. Op lange termijn zijn de meningen minder uiteenlopend. In principe zijn woningen producten met een bepaalde, door consumenten gewenste, kwaliteit. Die gewenste kwaliteit leidt tot een bepaalde kostprijs die moet worden betaald. Als de consument die prijs niet kan betalen, omdat het inkomen bijvoorbeeld te laag is, dan dient de overheid dit door een woontoeslag aan te vullen.
Doelgroep Welke huishoudens kunnen voor hun huisvesting een beroep doen op corporaties? De rol van corporaties (i.c. toegelaten instellingen) is duidelijk. In de Woningwet staat: De toegelaten instellingen huisvesten bij voorrang personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting. Bij het in gebruik geven van door hen beheerde woningen met een verhoudingsgewijs lage huurprijs geven zij zo veel mogelijk voorrang aan woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder op die woningen zijn aangewezen. Meer eenvoudig geformuleerd: Voldoende betaalbare goede woningen voor mensen met een laag inkomen.
21
Dan is de vraag bij welk inkomen mensen problemen hebben om passende huisvesting te vinden? Het simpele antwoord zou kunnen zijn; de mensen die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarvoor mag een alleenstaande tussen 23 en 65 jaar in 2014 niet meer verdienen dan 21.600 euro. Voor een oudere alleenstaande (vanaf 65 jaar) is de grens 20.632 euro. Voor een meerpersoonshuishouden jonger dan 65 jaar is de grens 29.325 euro en voor een meerpersoonshuishouden ouder dan 65 jaar mag het inkomen niet meer bedragen dan 27.312 euro om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. Volgens de overheid moeten corporaties 90 procent van de beschikbare woningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot 34.678 euro, ongeacht hun leeftijd of huishoudenssamenstelling. Volgens velen is het voor mensen met een inkomen van 34.678 euro tot 43.000 euro in veel situaties niet mogelijk om in de vrije sector te huren of een woning te kopen. Deze zouden, volgens hen, ook in aanmerking moeten komen voor een sociale huurwoning. De helft van de corporatiebestuurders geeft aan haar mensen met een inkomen tot 34.678 euro als de doelgroep beschouwd. Dertig procent vindt dat de grens bij 43.000 euro ligt (Bron: NQ Aedes, 2013). Monasch geeft aan dat hij in dit kader wel wil nadenken over een eventuele matrix van doelgroepen met een regionale differentiatie.
Meer dan een inkomen alleen In de gesprekken over betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit leek het vooral om de vraag te gaan wie de prijs van het wonen kan betalen? Dat is niet onlogisch, maar dat doet geen recht aan de vele mensen die om andere redenen afhankelijk zijn van corporaties om goed, prettig en veilig te kunnen wonen. In veel gevallen ontstaan schulden bij mensen niet door gebrek aan inkomen, maar door andere oorzaken (bijvoorbeeld door traumatische gebeurtenissen of onvermogen). Een goede signalering ontbreekt dat een betalingsprobleem niet (alleen) een gevolg is van te hoge uitgaven of te weinig inkomsten. Zowel de vertegenwoordigers van het Bureau Kredietregistratie, de Vereniging van Gerechtsdeurwaarders en het Nibud wezen hierop. Wolf geeft aan dat ook corporaties wellicht meer aan ‘gedragsweging’ moeten doen om te kijken welke mensen meer of minder kans op betalingsproblemen maken. Ook andere instanties zoals de Belastingdienst, zorgverzekeraars en telecombedrijven dienen daarin betrokken te zijn. De bestaande schuldhulpverlening sluit niet altijd goed aan op de behoefte van mensen in deze situaties. Een mens is immers meer dan een inkomen alleen.
Corporaties Om de rol die corporaties hebben vervuld in het zorgen voor voldoende betaalbare goede woningen voor de doelgroep en om die rol ook te kunnen blijven vervullen, hebben zij
22
voldoende financiële middelen nodig. Woningen moeten verhuurd, onderhouden en verbeterd worden. Oude woningen moeten worden vervangen door nieuwe woningen. De woonomgeving dient prettig en leefbaar te zijn. Corporaties ontvangen geld hoofdzakelijk via de huur en deels verkoop van woningen. Zij geven geld uit aan de hierboven genoemde zaken, maar betalen ook rente aan de financiers en belastingen en heffingen aan de overheid. Net zoals bij veel huurders, zijn ook bij corporaties de financiële mogelijkheden steeds beperkter geworden. Dat heeft een extra prikkel gegeven om de bedrijfsvoering (nog) efficiënter te organiseren. De beelden verschillen over de mogelijkheden die corporaties daarvoor hebben. De Woonbond verwijst naar de studie ‘De doelmatigheid van woningcorporaties in kaart gebracht’ (RUG, 2013), waarin wordt geconcludeerd dat corporaties nog ongeveer 1 miljard euro jaarlijks kunnen besparen. Al eerder is binnen Aedes dit thema geagendeerd en via de ontwikkeling van de corporatiebenchmark (CBC) ondersteund. Ook kijken corporaties scherper naar de effectiviteit van hun activiteiten. Dat is geen eenvoudige opgave, mede gezien de onzekerheid die bestaat over de voorgestelde aanpassing van de Woningwet (c.q. de Novelle). Weliswaar zijn corporaties volop actief om hun financiële mogelijkheden te optimaliseren, maar desondanks komen zij nu vaker voor dilemma’s te staan of en hoe zij haar rol in de betaalbaarheid, beschikbaarheid én kwaliteit van woningen kunnen blijven vervullen? Woningmarkt Tot dusver is vooral gekeken naar de positie van huishoudens met vooral lagere inkomens die financieel of anderszins in de knel zijn gekomen (of kunnen komen) en daarbij mede afhankelijk zijn van wat corporaties voor hen kunnen doen. Dat is volgens velen slechts een deel van het verhaal. Zij vinden dat het functioneren van de gehele woningmarkt aandacht behoeft. Zowel in de huur- als de koopsector heeft de wijze van regulering en subsidiëring geleid tot ongewenste effecten. Het voert in dit kader te ver om hierop uitvoerig in te gaan. Al eerder zijn hiervoor door verschillende deskundigen en organisaties voorstellen gedaan ter verbetering van het functioneren van de woningmarkt. Uit de netquestionnaire en de gesprekken met vertegenwoordigers van huurders, deskundigen, stakeholders en corporaties blijkt dat de meesten deze voorstellen onderschrijven. Wel wordt meer aandacht gevraagd voor de regionale verschillen die er in woningmarkten bestaan. Ook worden kanttekeningen geplaatst bij het begrip ‘marktconforme huren’. Daarnaast stellen Hooimeijer en Conijn dat er mogelijkheid tot anticyclisch beleid gerealiseerd moet worden, waardoor de effecten van ‘oververhitting’ of ‘oververkoeling’ in de markt kunnen worden getemperd.
23
Bijlage 1: Samenstelling Bestuursadviescommissie Discussie Betaalbaarheid
Arjan Deutekom
GoedeStede Almere
Ad Zopfi
Wassenaarsche Bouwstichting
Corry Keulen
Woningvereniging Nederweert
Eric de Ceuster
Woongoed Middelburg
Hans Al
Stek Lisse
Hans Vedder
Goed Wonen Gemert
Harrie Bosch
Waterweg Wonen Vlaardingen
Harrie Windmüller
BrabantWonen Oss
Hedy van den Berk
Havensteder Rotterdam
Jan Salverda
Domijn Enschede
Lex de Boer
Lefier Sappemeer
René Scherpenisse
Tiwos Tilburg
Rob Haans
De Alliantie Huizen
Sigrid Hoekstra
WoonFriesland Grou
Rob Ravestein
Aedes
Willem de Vreeze
Aedes
Bart Kesselaar
Havensteder Rotterdam
Voorzitter
Secretaris
a.i. voor Hedy van den Berk
24
Bijlage 2: Gesprekspartners bestuursadviescommissie Eppie Fokkema
Atrivé
Directeur
Kees Fes
Atrivé
Adviseur/kwartiermaker
Peter van den Bosch
Bureau Krediet Registratie
Algemeen directeur
Chris Bakhuis-van
Koninklijke Beroepsorganisatie van
Bestuurslid
Kesteren
Gerechtsdeurwaarders
Ger Hukker
Nederlandse Vereniging van
Voorzitter
Makelaars Jasja Bos
Nibud
Senior Wetenschappelijk medewerker
Marcel Warnaar
Nibud
Senior Wetenschappelijk medewerker
Sanne Lamers
Nibud
Senior Wetenschappelijk medewerker
Marja Elsinga
OTB
Professor Housing market and housing policy
Judith Wolf
Radboud Universiteit Nijmegen
Hoogleraar Maatschappelijk Zorg
Jan van der Schaar
Rigo Research
Geassocieerd partner
Steven Kromhout
Rigo Research
Senior onderzoeker woonlasten en woonruimteverdeling
Jeanet Kullberg
Sociaal en Cultureel Planbureau
Senior wetenschappelijk medewerker wonen, leefbaarheid en leefstijlen
Hugo Priemus
TU Delft
Emeritus hoogleraar Volkshuisvesting
Jacques Monasch
Tweede Kamerlid PvdA
Woordvoerder wonen
Roald van der Linde
Tweede Kamerlid VVD
Woordvoerder wonen
Pieter Hooimeijer
Universiteit Utrecht
Hoogleraar sociale geografie en demografie
Johan Conijn
Universiteit van Amsterdam
Bijzonder hoogleraar woningmarkt
Bob Maas
Vereniging Eigen Huis
Senior beleidsadviseur / woningmarktspecialist
Erik Maassen
Vereniging Nederlandse Woonbond
Senior beleidsadviseur
Marijke van Iersel
Vereniging Nederlandse Woonbond
Senior beleidsadviseur
Ronald Paping
Vereniging Nederlandse Woonbond
Directeur
Guust Linders
Vereniging van Nederlandse
Coördinerend
Gemeenten
seniorbeleidsmedewerker
25
Bijlage 3: Resultaten netquestionnaire (NQ) onder corporatiebestuurders (november 2013) 1. Wie is het meest verantwoordelijk voor de betaalbaarheid van het wonen?
5% 10%
0%
Het huishouden De corporatie De gemeente
24%
Het rijk
61%
Een combinatie van alle vier
2. Op welke wijze probeert uw corporatie (mede) de betaalbaarheid te bepalen c.q. te beïnvloeden? (meerdere antwoorden mogelijk) 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Huurprijs afgestemd op inkomen Woonlasten afgestemd op inkomen Huurprijs afgestemd op kwaliteit Minder onderhoud en investeringen Minder dienstverlening en leefbaarheid Wij geven daaraan geen invulling Anders
3. Wat is de beste indicator voor de betaalbaarheid? 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
Streefhuur Netto huurquote Netto woonquote Puntprijs NiBud-norm Aantal huishoudens en bedrag huurtoeslag % betalingsachterstand en huisuitzettingen Anders
26
4. Voor welke doelgroep of doelgroepen vervult uw corporatie een rol in de betaalbaarheid?
3%
10%
8% Inkomen tot de huurtoeslaggrens Inkomen tot circa 34.000 euro Inkomen tot circa 44.000 euro
30%
Wij geven daaraan geen invulling
49%
Anders
5. Welke rol dienen corporaties te vervullen in het zorgdragen dat woningen betaalbaar zijn voor de doelgroep? (meerdere antwoorden mogelijk) 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Huurprijs lager dan marktconform Voldoende woningen beschikbaar binnen huurtoeslag Kwaliteit woning sober Energieprestatie woning geeft lagere woonlast Huurtoeslag deels financieren Anders
6. Wat is de beste indicator voor de beschikbaarheid?
1%
Aantal woningen tot 575 ± aantal huurtoeslaggerechtigden
12%
Aantal vrijkomende woningen ± aantal huishoudens doelgroep
45% 26%
Aantal vrijkomende woningen ± aantal actief zoekenden doelgroep Aantal vrijkomende woningen ± aantal urgent zoekenden doelgroep Anders
15%
27
7. Op welke manier komt de verantwoordelijkheid van de overheid voor de ‘betaalbaarheid van het wonen’ het best tot uitdrukking? 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Huurquote voor de doelgroep niet hoger wordt dan bepaald maximum Woonquote voor de doelgroep niet hoger wordt dan bepaald maximum Huurtoeslag voor doelgroep compenseer boveninflatoire huurstijgingen Huurprijs voor huishoudens periodiek aanpassen aan inkomen Anders
Stellingen 8. Welke kiest u?
9%
39%
Corporaties vooral verantwoordelijk voor beschikbaarheid
52%
Corporaties vooral verantwoordelijk voor betaalbaarheid Corporaties vooral verantwoordelijk voor goede kwaliteit
9. Welke kiest u?
36%
Periodieke inkomenstoets
64%
Inkomenstoets alleen bij toewijzing
28
10. Welke van de oplossingsrichtingen spreekt het meest aan en welke het minst? 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Inkomensafhankelijk huurbeleid Huursombenadering Overnemen huurtoeslag door corporaties (Mede) financieren huurtoeslag door corporaties Tijdelijke huurprijscontracten (periodiek herijken aan inkomen) Minder onderhoud doen aan woningen Minder dienstverlening bieden aan bewoners Meer woningen verkopen Kleinere woningen realiseren c.q. goedkoper bouwen Minder investeren Meest
Deels
Minst
29
