Onderzoek betaalbaarheid Gemeente Velsen

Australiëlaan 5 3526 AB Utrecht T: 030 693 60 00 KvK nr. 31042832 E: [email protected] I: www.atrive.nl

Onderzoek betaalbaarheid Gemeente Velsen

Huidig en toekomstig beeld op basis van budgetbenadering

Joeri Zandvliet Joost Wegstapel Hanjo Lagas

Datum Projectnummer

Juni 2015 15000123

I n h ou d s o p g a v e

1

Samenvatting

1

2

Begrippenkader

3

3

Inleiding 3.1 Aanleiding 3.2 Uw vraag 3.3 De gemeente Velsen 3.4 Woningbezit woningcorporaties op wijkniveau 3.5 Leeswijzer rapport

4 4 4 5 5 7

4

M e t h od i e k 4.1 Inleiding 4.2 De budgetbenadering 4.3 Methodiek 2015 4.4 Methodiek toekomstscenario (streefhuursituatie)

5

H u u r v a n c or p o r a t i e w on i n ge n 5.1 Inleiding 5.2 Relevante begrippen 5.3 Huur en streefhuur in Velsen 5.4 Resumerend

12 12 12 13 14

6

Resultaten op gemeenteniveau 6.1 Inleiding 6.2 Eengezinswoningen 6.3 Meergezinswoningen 6.4 Resumerend

15 15 15 16 17

7

Resultaten op wijkniveau 7.1 Inleiding 7.2 Woonquote per wijk 7.3 Huurtoeslagontvangers in eengezinswoningen 7.4 Huurtoeslagontvangers in meergezinswoningen 7.5 Doelgroep zonder huurtoeslag in eengezinswoningen 7.6 Doelgroep zonder huurtoeslag in meergezinswoningen 7.7 Resumerend

18 18 18 21 23 24 26 27

8

B e s c h i k b a a r h e i d s oc i a l e h u ur w o ni nge n 8.1 Inleiding 8.2 Resultaten 8.3 Resumerend

28 28 28 30

8 8 9 9 10

9

B e r e i k b a a r h e i d s oc i a l e h u ur w o ni ng e n 9.1 Inleiding 9.2 Uitgangspunten 9.3 Theoretische ideale woningvoorraad: basisbehoeftegrens 9.4 Theoretische ideale woningvoorraad: sociale participatiegrens 9.5 Resumerend

31 31 31 31 34 36

1 0 C o n c l u si e s o n d e r z oe k

37

Bijlage 1

38

M e t h od i e k r a m i ng s oc i a l e do e l g r oe p

B i j l a g e 2 R e s u l t a t e n w i j k n i v e a u bi j b a si s no r m

41

1

Samenvatting

Inleiding Wonen is de laatste jaren duurder geworden. Volgens verschillende landelijke en lokale onderzoeken blijkt dat bepaalde groepen huurders betaalbaarheidsrisico’s lopen. De gemeente Velsen wil, in samenwerking met de drie grootste woningcorporaties, Woningbedrijf Velsen, Velison Wonen en Brederode Wonen, graag de betaalbaarheid van het wonen voor de sociale doelgroep (inkomen tot €34.911) in Velsen in beeld krijgen. Methodiek De betaalbaarheid van het wonen wordt vaak uitgedrukt in de woonquote. Dit is het aandeel van het inkomen dat huishoudens kwijt zijn aan de huurprijs (of netto hypotheeklasten), energielasten en gemeentelijke heffingen. Deze indicator houdt echter geen rekening met de uiteenlopende maandlasten van verschillende typen huishoudens. Een hoge woonquote is voor alleenstaanden veel minder vaak een probleem dan voor gezinnen, omdat zij minder overige uitgaven kennen. In dit onderzoek is gekozen voor een andere benadering, gebaseerd op het huishoudboekje van de huurder: de budgetbenadering. Deze benadering betreft alle kosten die een huishouden moet maken voor het levensonderhoud, dus naast woonlasten ook uitgaven aan bijvoorbeeld voeding, kleding en vervoer. Hierbij hanteren we twee meetlatten voor het benodigde budget per huishoudenstype gebaseerd op gegevens van het Nibud: budget voor de basisuitgaven en een budget voor de basisuitgaven inclusief beperkte uitgaven voor sociale participatie (sport, vakantie, huisdier). Betaalbaarheid van sociale huurwoningen Uit deze budgetbenadering blijkt dat, gemiddeld genomen, voor een aantal doelgroepen de betaalbaarheidsproblemen momenteel in de gemeente Velsen al dusdanig groot dat ze risico lopen op hun basisbehoeften te moeten bezuinigen. Dit geldt met name voor gezinnen met kinderen die huurtoeslag ontvangen. In mindere mate lopen huurtoeslagontvangers tot 65 jaar die samenwonen gemiddeld een serieus risico te moeten bezuinigen op de basisbehoeften. In de toekomst zal dit probleem ook bij andere doelgroepen spelen en zullen niet-huurtoeslagontvangers het risico lopen op sociale participatie te moeten bezuinigen. Dit wordt grotendeels verklaard door de stijgende woonlasten. Uit het vergelijken van de wijken en de verschillen per woningcorporatie blijkt dat veelal dezelfde huishoudenstypen in de problemen komen, terwijl andere huishoudentypen minder vaak betaalbaarheidsrisico’s kennen. Zo komen de alleenstaanden gemiddeld genomen vrijwel niet in de problemen. Zelfs de alleenstaanden die door hun lage inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag houden in het toekomstscenario bij de meetlat sociale participatie per maand gemiddeld genomen geld over in Velsen. Met name de huurtoeslagontvangers in eengezinswoningen houden niet voldoende geld over om in sociale activiteiten te participeren. Dat geldt vooral voor degenen die in Duin- en Zeewijk, VelsenNoord en Velserbroek wonen. In de toekomst zal dit probleem toenemen. In meergezinswoningen is de problematiek in minder wijken aanwezig. Voor de doelgroep zonder huurtoeslag zijn in eengezinswoningen slechts een paar wijken waar zich in de toekomst gemiddeld genomen betaalbaarheidsrisico’s kunnen voordoen. Bij de huishoudens zonder huurtoeslag die in meergezinswoningen wonen is er, naar de toekomst toe, gemiddeld genomen geen sprake van wijken met betaalbaarheidsproblemen. Dit betekent echter niet dat er geen huishoudenstypen in de knel komen. Bij zowel de huurtoeslagontvangers als de doelgroep boven huurtoeslag geldt dat met name de gezinnen per maand geld tekort komen voor hun uitgaven aan sociale activiteiten.

Blad 1

Beschikbaarheid van sociale huurwoningen Op basis van de voorspelde demografische ontwikkelingen in Velsen en de inkomensontwikkeling van de sociale doelgroep ramen we dat er nu ongeveer 10.460 huishoudens tot de sociale doelgroep behoren. Daarvan woont bijna twee derde in een sociale huurwoning, de andere huishoudens met een inkomen behorende binnen de sociale doelgroep woont in een koopwoning of particuliere huurwoning. We verwachten dat de sociale doelgroep gaat groeien in de komende 15 jaar, met circa 12,3%. Die groei komt met name door de vergrijzing. In principe is de sociale woningvoorraad in Velsen van de drie deelnemende woningcorporaties naar rato van de huidige huurgrenzen ruim groot genoeg om de sociale doelgroep nu en in de toekomst te huisvesten. Alleen, zoals uit de eerdere hoofdstukken blijkt, is een sociale huurwoning misschien in theorie betaalbaar, maar in de praktijk lang niet altijd. De verwachte vraag naar sociale huurwoningen in de toekomst (2030) van de sociale doelgroep is circa 7.555. Uitgaande van de toekomstige 90/10 verdeling van de bewoning van de doelgroep en huishoudens met een inkomen boven de € 34.911,- zijn er daarmee ruim voldoende sociale huurwoningen in de gemeente Velsen om de sociale doelgroep te huisvesten. Bereikbaarheid van sociale huurwoningen Gezien de maximale betaalcapaciteit van de sociale doelgroep voor huren, valt het op dat enerzijds de meeste huishoudens zich een woning met een prijs tot maximaal de eerste aftoppingsgrens kunnen veroorloven. Anderzijds zouden ook veel huishoudens in de sociale doelgroep met een huur tot of boven de liberalisatiegrens uit kunnen komen. Dit komt met name tot uiting bij het uitgaan van het basisbehoeftebudget. Dit betekent echter niet dat de huurders die zich de hogere huurklassen zouden kunnen veroorloven ook bereid zijn hun hele resterende budget aan huur te besteden. Daarnaast hebben de huurders in de lagere huurklassen veelal recht op huurtoeslag waardoor toch een duurdere huurwoning bereikbaar is. Het lijkt dus verstandig met het oog op betaalbaarheid om te sturen op voldoende voorraad tot de eerste aftoppingsgrens. Conclusie In de gemeente Velsen hebben met name gezinnen en samenwonenden tot de AOW-leeftijd behorende tot de sociale doelgroep gemiddeld gezien moeite om maandelijks genoeg geld over te houden om sociaal te kunnen participeren. Huishoudens behorende tot deze groepen met een laag inkomen dat recht geeft op huurtoeslag kennen de grootste problemen. Het wonen in meergezinswoningen blijkt voor de sociale doelgroep betaalbaarder dan wonen in een eengezinswoning, zowel door de huur als door de overige woonlasten. Huurverhogingsplannen van de woningcorporatie voor de toekomst zorgen ervoor dat het voor huurders in Velsen relatief minder betaalbaar wordt.

Blad 2

2

Begrippenkader

Betaalbaarheidsrisico’s: Huishoudens die gemiddeld een maandelijks tekort hebben op het basisbehoefte budget (Nibud maatstaf) kennen een betaalbaarheidsrisico. Ook de huishoudens die niet uitkomen met het maatschappelijke participatie budget kennen een betaalbaarheidsrisico, dit risico ligt een gradatie lager. Deze betaalbaarheidsrisico’s betekenen in de praktijk dat huishoudens ofwel moeten bezuinigen (om niet in te teren op mogelijk aanwezige reserves) of wellicht worden bijgestaan door derden om de balans te bewaren. DAEB: Dienst van Algemeen en Economisch Belang. Voor activiteiten die behoren tot de DAEB kunnen woningcorporaties aanspraak maken op staatssteun. De belangrijkste vorm van DAEB is voor corporaties het huisvesten van de huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 34.911 (1 januari 2015). Woningen die voor meer dan €710,68 worden verhuurd, worden niet tot de kerntaken van corporaties gezien. Doelgroep: de doelgroep voor sociale huurwoningen bestaat uit huishoudens met een inkomen tot € 34.911. Deze grens is vastgesteld ten gevolge van een uitspraak van de Europese Commissie. De doelgroep bestaat zowel uit huurtoeslagontvangers als niet-huurtoeslagontvangers. Eengezinswoning: met deze term worden grondgebonden woningen aangeduid. Gestandaardiseerd uitgavenpatroon (Huishoudboekje): genormeerde bedragen waarin gemiddelde uitgaven zijn opgenomen die een huishouden moet maken om te voorzien in levensonderhoud. De basisbehoeftegrens gaat uit van minimale uitgaven, de maatschappelijke participatiegrens gaat uit van een bescheiden uitgavenpatroon waarin ook ruimte is voor deelname aan vrijetijdsbesteding. Huurprijstypering: Goedkope huurwoningen met een huurprijs van maximaal € 403,06; betaalbare woningen met een maximale huurprijs van € 710,68; dure woningen met een huurprijs vanaf € 710,68. Binnen de groep betaalbare woningen wordt ook het onderscheid gemaakt tot aan de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag van maximaal € 618,24 en tussen deze aftoppingsgrens en € 710,68, ook wel middelduur genoemd. Meergezinswoning: met deze term worden gestapelde woningen aangeduid. Dit zijn appartementen en flats. Midden- en hogere inkomens: Met deze aanduiding wordt respectievelijk de groep van € 34.911 tot € 43.786 en boven de € 43.786 bedoeld. Sociaal minimum: De Rijksoverheid drukt met dit begrip het bedrag uit dat nodig is om in levensonderhoud te voorzien. Dit is meestal gelijk aan een bijstandsuitkering. In dit rapport worden deze cijfers ter referentie getoond, maar het begrip staat niet centraal in de analyses. Streefhuur: dit is de gewenste huurprijs die een verhuurder een woning toekent op basis van eigenschappen als woningtype, kwaliteit, grootte en ligging. Vaak ligt de huidige huur onder deze gewenste prijs. Vanwege wettelijke huurdersbescherming is het niet mogelijk de huur direct te verhogen tot de streefhuur. Bij mutatie van bewoners is die mogelijkheid er wel.

Blad 3

3

Inleiding

3.1

Aanleiding

Wonen is de laatste jaren duurder geworden. Recente publicaties van het CBS en Planbureau voor de Leefomgeving tonen dit nogmaals aan. Vooral de huurcomponent in de woonlasten krijgt aandacht. Woningcorporaties zijn zich altijd al bewust geweest van de impact die het huurbeleid en de jaarlijkse huurverhoging heeft voor de lasten van hun huurders. De laatste jaren staan de effecten van huurverhoging weer volop in de schijnwerpers en zien woningcorporaties zich genoodzaakt hun huurprijsbeleid aan te scherpen. De maatregelen van het Rijk, zoals de verhuurdersheffing, spelen hierin een belangrijke rol. Een aantal corporaties voert inkomensafhankelijke huurverhoging door. Aan de andere kant investeren corporaties flink in de verduurzaming van hun woningen. Onderaan de streep lijken op dit moment de woonlasten voor de huurder te stijgen. De afgelopen periode zijn er door verschillende organisaties woonlastenonderzoeken uitgevoerd, die bevestigen dat de betaalbaarheid van het wonen voor een deel van de huurders onder druk komt te staan. Dit treft mede door de toegenomen sociaaleconomische problematiek van de afgelopen jaren juist de sociale doelgroep van woningcorporaties. Vandaar dat de gemeente Velsen in samenwerking met Woningbedrijf Velsen, Velison Wonen en Brederode Wonen, graag de betaalbaarheid van het wonen voor de sociale doelgroep in Velsen in beeld wil krijgen. Hiervoor is het belangrijk om te weten of huishoudens die nu sociaal huren hun woning kunnen betalen, in hoeverre er in Velsen genoeg sociale huurwoningen beschikbaar zijn en of de huidige en streefhuur prijsstelling bereikbaar is voor de sociale doelgroep. De gemeente kan hiermee, aan de hand van het beeld dat ontstaat, gerichter beleid voeren op wijkniveau, naar inkomen en naar huishoudenstype. Het onderzoek zorgt voor heldere betaalbaarheidsrisico profielen.

3.2

Uw vraag

Gezien de recente ontwikkelingen in de corporatiesector die extra huurverhogingen mogelijk maken, is het relevant niet alleen de huidige situatie in beeld te brengen, maar ook de toekomstige omstandigheden in te schatten. Daarin wordt de impact van stijgende energieprijzen, gevoerde streefhuren en koopkrachtontwikkeling zichtbaar. Dit betekent dat er twee meetmomenten, de huidige situatie en de streefhuursituatie, waarover we op wijkniveau inzicht verschaffen in de omvang van de betaalbaarheidsproblematiek en welke doelgroepen hierdoor het meest getroffen worden. Zo kunt u als gemeente op maat bekijken welke wijken specifiek aandacht verdienen en hoe het verstandig zou kunnen zijn uw streefhuurbeleid te differentiëren. De nieuwe Woningwet zorgt voor een veranderende relatie tussen gemeente en woningcorporaties; dit rapport kan voor het maken van goed beleid en afspraken als goede onderlegger functioneren. U vraagt hiermee om een onderzoek dat verscherpt inzicht geeft in:   

De samenstelling nu en in de toekomst van de sociale doelgroep (inkomen tot € 34.911); De betaalbaarheid, beschikbaarheid en bereikbaarheid nu en in de toekomst van de sociale huurwoningen voor deze doelgroep; De hieruit volgende ontwikkelkaders voor toekomstig woonbeleid en prestatieafspraken.

Blad 4

3.3

De gemeente Velsen

De gemeente Velsen profileert zich als ‘het hart van de IJmond-regio’. Met een ligging zowel aan het Noordzeekanaal met bijbehorende haven, goede voorzieningen en omringd door mooie duinen, heeft de gemeenten inwoners en bedrijven veel te bieden. Velsen had per 1 mei 2014 67.294 inwoners. Deze inwoners vormden in totaal 30.068 huishoudens. De meeste huishoudens in Velsen hebben een hoofdbewoner met een leeftijd van tussen de 45 en 54 jaar oud. Het huishoudenstype eenpersoons huishouden komt het meest voor, ruim een derde van de woningen in Velsen wordt bewoond door één persoon. Figuur 3.1

Huishoudenssamenstelling gemeente Velsen in 2014 17-24 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75 jaar en ouder

Totaal

absoluut

relatief

absoluut

relatief

absoluut

relatief

absoluut

relatief

absoluut

relatief

absoluut

relatief

absoluut

relatief

absoluut

relatief

Eenpersoons huishouden

700

69,7%

1385

40,8%

1244

25,6%

1521

22,3%

1568

28,9%

1598

36,8%

2579

61,0%

10595

35,2%

Paar

206

20,5%

763

22,5%

492

10,1%

952

14,0%

2250

41,5%

2459

56,7%

1519

35,9%

8641

28,7%

Paar + kind(eren)

44

4,4%

978

28,8%

2531

52,1%

3474

50,9%

1285

23,7%

192

4,4%

40

0,9%

8544

28,4%

1 oudergezin + kind(eren)

33

3,3%

224

6,6%

581

12,0%

866

12,7%

301

5,6%

80

1,8%

80

1,9%

2165

7,2%

Niet gezinshuishouden

22

2,2%

47

1,4%

10

0,2%

9

0,1%

15

0,3%

10

0,2%

10

0,2%

123

0,4%

1005

100%

3397

100%

4858

100%

6822

100%

5419

100%

4339

100%

4228

100%

30068

100%

Totaal

Bron: Primos 2014

De gemeente Velsen bestaat uit de kernen Driehuis, IJmuiden, Santpoort-Noord, Santpoort-Zuid, Velsen-Noord, Velsen-Zuid, Spaarndammerpolder en Velserbroek. Deze kernen zijn in totaal ingedeeld in tien wijken (CBS-wijkindeling): Velsen-Zuid en Driehuis IJmuiden ten noorden van de Lange Nieuwstraat IJmuiden ten zuiden van de Lange Nieuwstraat IJmuiden-West Duin- en Zeewijk Velsen-Noord Santpoort-Noord Santpoort-Zuid Velserbroek Spaarndammerpolders Op dit wijkniveau hebben we de resultaten (per woningcorporatie) geanalyseerd. Logischerwijs heeft niet elke betrokken woningcorporatie in elke wijk woningen; in de wijk Spaarndammerpolders bevinden zich geen sociale huurwoningen en valt daarmee buiten de analyse. 3.4

Woningbezit woningcorporaties op wijkniveau

Om een goed beeld te krijgen van hoe het bezit van de woningcorporaties binnen Velsen verdeeld is, hebben we dit in kaart gebracht (zie figuur 3.2 en 3.3). De spreiding van dit bezit heeft invloed op de betaalbaarheidsrisico’s per wijk en daarmee voor de gemeente als geheel. De meerderheid van de sociale huurwoningen zijn meergezinswoningen en in bezit van Woningbedrijf Velsen. Velison Wonen heeft de meeste eengezinswoningen en heeft een groot belang in Velserbroek, VelsenNoord en in het centrum van IJmuiden ten noorden van de Lange Nieuwstraat. Brederode Wonen is binnen de gemeente Velsen vooral actief in Santpoort-Zuid en Velserbroek, en beperkt in Santpoort-Noord. Santpoort-Zuid is de enige wijk waarin Velison Wonen niet actief is en Woningbedrijf Velsen zeer beperkt actief is.

Blad 5

Figuur 3.2

Eengezinswoningen per wijk

Bron: Woningbedrijf Velsen, Brederode Wonen, Velison Wonen, bewerking Atrivé

Figuur 3.3

Meergezinswoningen per wijk


Blad 6

3.5

Leeswijzer rapport

Dit rapport bevat een aantal complexe thema’s, die nauw met elkaar verbonden zijn. Daarom bieden we u graag een systematische leeswijzer. Het volgende hoofdstuk (4) is het vertrekpunt voor het onderzoek. Hierin zetten we de methodiek van het onderzoek uiteen. Hierdoor ontstaat een helder beeld van het kader waarmee we de betaalbaarheid onder sociale huurders nu en in de toekomstige streefhuursituatie onderzoeken. Van de betrokken corporaties hebben we data ontvangen over de huidige sociale woningvoorraad. De opbouw van de huur per woning en het streefhuurbeleid per woningcorporatie zijn hierin de belangrijkste onderdelen. In hoofdstuk 5 behandelen we deze thema’s, waarmee we ook de verschillen tussen de huurprijzen en streefhuurbeleid per woningcorporatie weergeven. Deze verschillen werken door in de betaalbaarheid van sociaal huren op wijkniveau en gemeenteniveau. In de hoofdstukken 6 en 7 behandelen we het thema ‘betaalbaarheid’. In hoofdstuk 6 behandelen we de resultaten van de analyse op gemeenteniveau. Hierin kijken in hoeverre de verschillende typen huishoudens gemeentelijk gemiddeld zich kunnen redden met het basisbehoefte en sociale participatiebudget nu en in de toekomst. In hoofdstuk 7 staan de resultaten op wijkniveau centraal. Hierin analyseren we welke wijken meer betaalbaarheidsrisico’s kennen dan anderen en om welk type huishoudens dit gaat. Dit beeld is door onder andere kaartmateriaal opgebouwd. Na de betaalbaarheid behandelen we de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in Velsen. Hiermee ontstaat in hoofdstuk 8 een helder beeld van in hoeverre er genoeg sociale huurwoningen in de gemeente zijn om de sociale doelgroep te huisvesten. In hoofdstuk 9 matchen we de resultaten ten aanzien van betaalbaarheid aan beschikbaarheid. Omdat we weten hoe de doelgroep zich gaat ontwikkelen, hoeveel geld men per maand overhoudt dan wel tekort komt en hoe het huurbeleid van de betrokken woningcorporaties opgebouwd is, kunnen we uitspraken doen over de bereikbaarheid van de sociale huurwoningen in Velsen voor de sociale doelgroep. Tot slot behandelen we de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek in hoofdstuk 10. Hierin trekken we conclusies over betaalbaarheid in Velsen en in hoeverre de huidige en toekomstige woningvoorraad met de (ontwikkeling van de) sociale doelgroep.

Blad 7

4

Methodiek

4.1

Inleiding

De betaalbaarheid van het wonen wordt vaak uitgedrukt in de woonquote. Dit is het aandeel van het inkomen dat huishoudens kwijt zijn aan primaire en bijkomende woonlasten, uitgedrukt in een percentage. De woonlasten zijn een optelsom van de netto huursom1 (of netto hypotheeklasten2), energielasten en gemeentelijke heffingen. De woonquote is in onze ogen te weinig inzichtelijk, omdat hierin geen rekening is gehouden met de uiteenlopende maandlasten van verschillende typen huishoudens. Een hoge woonquote is voor alleenstaanden veel minder vaak een probleem dan voor gezinnen, omdat zij minder overige uitgaven kennen. In dit onderzoek is in gezamenlijk overleg gekozen voor een andere benadering, gebaseerd op het huishoudboekje van de huurder: de budgetbenadering. Wat komt er binnen en wat gaat er uit? Deze benadering betreft alle kosten die een huishouden moet maken voor het levensonderhoud, dus naast woonlasten ook uitgaven aan bijvoorbeeld voeding, kleding en vervoer. Hierbij onderscheiden we vijf verschillende huishoudenstypen:     

Alleenstaanden tot 65 jaar Samenwonenden tot 65 jaar Gezinnen met kinderen Alleenstaanden van 65 jaar en ouder Samenwonenden van 65 jaar en ouder

Figuur 4.1 Minimale uitgaven voor minimuminkomens per huishoudenstype Water

Telefoon, televisie en internet

Verzekeringen

School- en studiekosten

Kleding

Inventaris, onderhoud huis, tuin

Extra ziektekosten

Voeding

Was- en schoonmaakartikelen

Persoonlijke verzorging

Diversen (postzegels, bloemen)

Openbaar vervoer, fiets

Sociale participatie (*)

Alleenstaanden minima 65+

Alleenstaanden minima 65-

Samenwonend minima 65+

Samenwonend minima 65-

Samenwonend 2 kinderen

€-

€ 200

€ 400

€ 600

€ 800

€ 1.000

€ 1.200

€ 1.400

€ 1.600

€ 1.800

€ 2.000

Bron: Budgethandboek 2014, Nibud

1 2

Na aftrek van eventuele huurtoeslag Na aftrek van het belastingvoordeel i.v.m. hypotheekrenteaftrek

Blad 8

De uitgaven voor levensonderhoud verschillen namelijk per huishoudenstype. Een gezin met twee kinderen heeft in dit kader hogere uitgaven dan een alleenstaande. In figuur 4.1 worden de genormeerde minimumuitgaven per huishoudenstype weergegeven. De bedragen die een huishoudtype met een bepaald inkomen gemiddeld kwijt is baseren wij op gegevens van het Nibud3. Wij zien het Nibud als expert op het vlak van referentiecijfers van huishoudens. In dit onderzoek wordt niet alleen naar het heden, maar ook naar de toekomst gekeken. En specifiek naar het huishoudenboekje van de huurders van de woningcorporaties in Velsen. Met behulp van de budgetbenadering wordt het huishoudboekje van huurders anno 2014 vergeleken met die op moment dat de streefhuur voor alle huurders bereikt wordt. De corporaties geven aan dat dit moment voor hen tussen 2020 en 2025 zal liggen. Daarbij wordt rekening gehouden met de door het Centraal Planbureau verwachte koopkrachtontwikkeling4 en de geraamde ontwikkeling van energieprijzen door het Planbureau voor de Leefomgeving5. Naast het zoeken naar een antwoord op de vraag of steeds meer huurders in (verdere) geldnood komen wordt met name onderzocht welke huurders dit zijn en in welke wijken deze huurders van de drie betrokken corporaties zich bevinden. 4.2

De budgetbenadering

Zoals reeds aangegeven hanteren wij in dit onderzoek de budgetbenadering. Deze benadering betreft alle kosten die een huishouden moet maken voor het levensonderhoud, dus naast woonlasten ook uitgaven aan bijvoorbeeld voeding, kleding en vervoer. Hierbij worden de uitgaven voor levensonderhoud gerelateerd aan de inkomenspositie van de huurder. Het onderzoek richt zich op de volgende doelgroepen:  

Huurders van de corporaties in Velsen met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Huurders van de corporaties in Velsen met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en € 34.911,-.

In het onderzoek hanteren we twee meetlatten. Vanzelfsprekend is de ondergrens het ‘minimumbudget’: het bedrag dat noodzakelijk is om te voldoen aan de minimale uitgaven om boven de armoedegrens te blijven. De tweede meetlat betreft het ‘budget inclusief sociale participatie’. Hier zijn bescheiden uitgaven voor bijvoorbeeld een lidmaatschap van een club, een abonnement, vakantie en een huisdier opgenomen. Als we berekenen dat huishoudens geld overhouden op het budget van de minimumbegroting of het sociale participatiebudget, betekent dit niet dat zij per definitie bereid zijn om dit geld in een duurdere huurwoning te steken. Het Nibud hanteert de gangbare aanname dat van elke euro die een huishouden per maand overheeft, het daarvan maximaal bereid is de helft in de woonlasten te investeren. 4.3

Methodiek 2015

Om het huishoudboekje voor 2015 op te kunnen stellen zijn verschillende databronnen geraadpleegd. Zo hebben de drie woningcorporaties in Velsen (Woningbedrijf Velsen, Velison Wonen en Brederode Wonen) hun actuele huurprijzen en servicekosten op woningniveau verstrekt. Voor de 3 4 5

Budgethandboek 2014 van het Nibud Macro Economische verkenningen van het CPB Referentieraming energie en emissies van het PBL

Blad 9

energielasten is gebruik gemaakt van gegevens van het CBS. Het betreft gemiddelde verbruikscijfers voor gas en elektriciteit per woningtype op wijkniveau. Voor de lokale heffingen (vuilophaal, riool, waterschap e.d.) is gebruik gemaakt van gegevens van het COELO. Tezamen vormen deze bedragen de woonlasten, prijspeil 2014. De uitgaven voor de overige basisbehoeften zijn gebaseerd op het Budgethandboek 2014 van het Nibud. De inkomens in dit onderzoek hebben betrekking op de situatie in 2014. De meest recente inkomensgegevens op wijkniveau zijn uit 2012, maar omdat de koopkracht de afgelopen jaren gelijk is gebleven houden we deze constant. Huur- en zorgtoeslag zijn gebaseerd op gegevens uit 2014. Uiteindelijk leidt dit tot een gemiddeld ‘huishoudboekje’ per wijk, waarin alle gemiddelde inkomsten en uitgaven per huishoudenstype zijn weergegeven (Figuur 4.2). Met als resultaat wat huurders gemiddeld overhouden van hun inkomen na aftrek van de uitgaven volgens zowel het minimumbudget als volgens het budget inclusief sociale participatie. Figuur 4.2 01 Ten Voorbeeld van per wijk Velsen Wijk noorden van De een langegemiddeld Nieuwstraat ‘huishoudboekje’ MGW

Overig

Zorg

Huur

Inkomen

Samenwonend boven AOW-leeftijd

Alleenstaanden boven AOW-leeftijd

Gezin met 2 kinderen tot AOW-leeftijd

Huurtoeslagontvangers

Samenwonend tot AOW-leeftijd

Alleenstaanden tot AOW-leeftijd

Type huishouden

Bruto inkomen

€

1.392,08

€

1.820,42

€

1.820,42

€

1.396,00

€

1.916,25

Netto inkomen

€

1.185,00

€

1.485,00

€

1.485,00

€

1.239,00

€

1.606,00

Kinderbijslag

€

-

€

-

€

168,00

€

-

€

Kindgebonden budget

€

-

€

-

€

148,00

€

-

€

-

Netto huur Huurtoeslag

€ €

434,82 164,23

€ €

434,82 160,16

€ €

434,82 160,16

€ €

434,82 199,03

€ €

434,82 186,97

Netto eigen bijdrage huurder

€

270,59

€

274,66

€

274,66

€

235,79

€

247,85

Servicekosten

€

14,28

€

14,28

€

14,28

€

14,28

€

14,28

Zorgverzekeringspremie

€

90,00

€

180,00

€

180,00

€

90,00

€

180,00

Zorgtoeslag per huishouden Minimale zorgkosten

€ €

72,00 18,00

€ €

106,00 74,00

€ €

106,00 74,00

€ €

72,00 18,00

€ €

106,00 74,00

Maandlasten energie

€

60,70

€

80,40

€

100,76

€

60,70

€

Maandlasten gemeentelijke belastingen

€

43,20

€

55,89

€

55,89

€

43,20

€

55,89

Overige lasten minimumbudget NIBUD

€

571,00

€

962,00

€

1.297,00

€

554,00

€

912,00

Overige lasten budget incl sociale participatie NIBUD

€

661,00

€

1.106,00

€

1.543,00

€

644,00

€

1.056,00

Resultaat Minimumbudget

€

207,24

€

23,77

€

-15,59

€

313,04

€

221,57

Minimumbudget: netto huur die gevraagd kan worden na aftrek van huurtoeslag Minimumbudget: netto huur die gevraagd kan worden voor aftrek van huurtoeslag

€ €

492,11 684,22

€ €

312,71 351,88

€ €

273,35 273,52

€ €

563,11 797,30

€ €

483,71 665,91

Resultaat Budget inclusief sociale participatie

€

117,24

€

-120,23

€

-261,59

€

223,04

€

77,57

Budget incl sociale participatie: netto huur die gevraagd kan worden na aftrek van huurtoeslag Budget incl sociale participatie: netto huur die gevraagd kan worden voor aftrek van huurtoeslag

€ €

402,11 535,35

€ €

168,71 168,71

€ €

27,35 27,35

€ €

473,11 648,80

€ €

339,71 405,88

-

80,40

Resultaten minimumbudget

Resultaten budget incl. sociale participatie

Overige resultaten Woonquote Omvang van de doelgroep met huurtoeslag

32% 91

28% 37

29% 52

27% 79

24% 24

Aangezien de berekening gebaseerd is op gemiddelde inkomsten en gemiddelde woonlasten in een bepaalde wijk, waarbij bovendien de nodige aannames zijn gedaan, kunnen uit de resultaten geen harde conclusies getrokken worden over hoeveel huishoudens er in betaalbaarheidsproblemen zitten en hoeveel euro deze huishoudens dan precies per maand tekort komen. De resultaten zijn in dat kader indicatief. Aangezien we voor elke doelgroep, elke corporatie en elke wijk consequent dezelfde methode hanteren, kunnen we wel de resultaten van verschillende doelgroepen, corporaties en wijken goed met elkaar vergelijken. Welke doelgroepen hebben het zwaar? In welke wijken dreigen er meer betaalbaarheidsproblemen dan in andere? En wat betekent dit voor mijn huurprijsstelling? 4.4

Methodiek toekomstscenario (streefhuursituatie)

Voor een beeld van het toekomstige huishoudboekje van de huurders in Velsen houden wij in ons onderzoek alleen rekening met reële veranderingen; kosten- en huurstijgingen op basis van verwachte inflatie blijven buiten beschouwing. We hebben geprobeerd een zo reëel mogelijk toekomstscenario te ramen op basis van de door de deelnemende woningcorporaties doorgegeven

Blad 10

streefhuren. Verwacht wordt dat deze streefhuren tussen 2020 en 2025 bereikt worden. Hierbij zijn de streefhuren afgetopt op de huurtoeslaggrens om te voorkomen dat de gemiddelde huurprijs per wijk boven de huurtoeslaggrens uitkomt. Anders zouden de woningen volgens het rekenmodel onbetaalbaar worden voor huurtoeslagontvangers. Inkomensontwikkeling Voor de inkomensgroei worden de koopkrachtramingen van het CPB gehanteerd. Het CPB verwacht, na een koopkrachtdaling, voor de komende jaren een zeer geringe stijging in koopkracht voor werkenden en uitkeringsontvangers (0,5%). Voor gepensioneerden wordt voor de komende jaren een stabilisatie van de koopkracht geraamd. Ontwikkeling in huurprijs en energieprijs De huurprijs in het toekomstscenario is bepaald door de streefhuur per woning, opgegeven door de deelnemende corporatie. De prijsstijging voor het energieverbruik is gebaseerd op de Referentieraming Energie en Emissies van het Planbureau voor de Leefomgeving, waarin prognoses voor de prijsontwikkeling voor verschillende energiedragers tot 2020 zijn opgenomen. Daarnaast komen er nog kosten bij voor vastrecht en belastingen. De prijsstijging van een m3 gas hebben wij geraamd op basis van de door het PBL geraamde gasprijs in 2020. De prijsstijging per kWh elektriciteit hebben we deels gebaseerd op de verwachte kolenprijs en deels op basis op de verwachte olieprijs in 2020. Dit komt neer op de volgende wijzigingen in prijzen voor gas en elektriciteit: Figuur 4.3 Geraamde prijsontwikkeling gas en elektriciteit

Prijs per m3 gas Prijs per KWH elektriciteit

€ €

2014 0,65 € 0,23 €

2020 0,99 € 0,25 €

Verschil 0,34 0,02

Bron: CBS en PBL, bewerking Atrivé

Overige uitgaven Alle overige bedragen houden we in onze berekening constant. Wel zijn de huurtoeslag, zorgtoeslag en kindgebonden budget doorberekend op basis van nieuwe huurprijs en inkomen. Van belang is om op te merken dat gemeentelijke heffingen en waterschapsbelasting niet aangepast worden, ondanks het feit dat deze op vele plaatsen in de afgelopen jaren met meer dan de inflatie zijn toegenomen. Het algehele beeld laat zien dat dit inderdaad het geval is voor de rioolheffing, maar de afvalstoffenheffing is de laatste jaren zelfs licht gedaald. Grosso modo zijn huishoudens in 2013 gemiddeld zelfs bijna evenveel kwijt als in 1998 6. We hebben daarom ervoor gekozen in dit onderzoek deze kosten gelijk te houden.

6

http://www.coelo.nl/images/artikelen/Ontwikkeling_gemeentelijke_woonlasten_1998-2013.pdf

Blad 11

5

Huur van corporatiewoningen

5.1

Inleiding

In dit onderzoek staan de huurders van de woningcorporaties in de gemeente Velsen centraal. In de gemeente Velsen zijn het hoofdzakelijk Woningbedrijf Velsen, Velison Wonen en Brederode Wonen actief. Hun verschillende portefeuille, huurbeleid en spreiding van woningen over Velsen zorgt voor per woningcorporatie verschillende uitkomsten ten aanzien van de huidige en toekomstige betaalbaarheid van de woningen voor de huurders.. 5.2

Relevante begrippen

Kale huur en servicekosten In de huidige huur wordt de kale huur gehanteerd. Dit betreft enkel de kosten voor de huur. Apart van de kale huur kunnen ook (subsidiabele) servicekosten worden gerekend. Dat zijn bijkomende kosten voor gas, water en licht in gemeenschappelijke ruimten en administratiekosten. Streefhuur Voor de toekomstige berekening wordt de gemiddelde streefhuur gehanteerd. De betrokken woningcorporaties verwachten deze streefhuur bij hun huidige huurders tussen 2020 en 2025 te bereiken. Bij mutatie wordt de huur van de woningen opgetrokken naar de streefhuur. Dit is de huurprijs die de verhurende woningcorporatie passend acht bij de kwaliteit van de woning. Dit is geen vast percentage van de maximaal redelijke huur7, maar varieert per corporatie. De streefhuur is in dit onderzoek afgetopt. Dit wil zeggen dat wanneer de huidige huur onder de liberalisatiegrens/maximale huurtoeslaggrens ligt (zie paragraaf ‘huurtoeslag’) en de streefhuur daarboven, we de streefhuur op de liberalisatiegrens hebben gezet. De gemiddelde streefhuur van een eengezinswoning ligt in Velsen 24% hoger dan de huidige huurprijs. Voor een eengezinswoning van Woningbedrijf Velsen ligt dit zelfs op +30%, terwijl Brederode Wonen niet verder komt dan +9%. Voor een meergezinswoning ligt de gemiddelde streefhuur 22% hoger dan de huidige huurprijs. Ook hier geldt dat het verschil bij Woningbedrijf Velsen met gemiddeld +26% het grootste is en bij Brederode Wonen met +6% het kleinste is. De (huidige en streef)huurprijzen worden in dit onderzoek weergegeven als gemiddelden. Daarnaast worden ook huurklassen gehanteerd die samenvallen met de huurtoeslaggrenzen, zoals weergegeven in onderstaande tabellen. Huurtoeslag In dit onderzoek wordt een onderscheid gemaakt tussen huurtoeslagontvangers en huurders boven de huurtoeslaggrens. Of een huurder recht heeft op huurtoeslag is afhankelijk van het inkomen, het huishoudenstype en de huurprijs. Figuur 5.1

maximale inkomensgrenzen huurtoeslag

maximum-inkomensgrenzen huurtoeslag eenpersoonshuishouden tot 65 jaar meerpersoonshuishouden tot 65 jaar eenpersoonshuishouden 65 jaar en ouder meerpersoonshuishouden 65 jaar en ouder

€ € € €

2014 21.600 29.325 21.600 29.400

€ € € €

2015 21.950 29.800 21.950 29.825

Bron: Rijksoverheid

7

Maximale huurprijs die voor een woning gehanteerd mag worden gebaseerd op het aan WWS-punten.

Blad 12

Figuur 5.2

maximale inkomensgrenzen huurtoeslag

huurgenzen huurtoeslag minimale huurprijs kwaliteitskortingsgrens aftopping laag aftopping hoog maximale huurprijs

€ € € € €

2014 226,98 389,05 556,82 596,75 699,48

€ € € € €

2015 229,64 403,06 576,87 618,24 710,68

Bron: Rijksoverheid

In bovenstaande tabellen worden deze grenzen op een rij gezet. Hierin valt af te lezen dat bijvoorbeeld een alleenstaande van 35 jaar recht heeft op huurtoeslag als het inkomen minder is dan € 21.950,- en de huurprijs ligt tussen de € 230,- en € 710,-. Hoeveel huurtoeslag iemand krijgt, is afhankelijk van de hoogte van het inkomen in relatie tot de hoogte van de huurprijs. Op basis daarvan wordt een basishuur vastgesteld: het bedrag dat een huurtoeslagontvanger ten minste zelf kan betalen. De huurtoeslag compenseert geheel of gedeeltelijk het verschil tussen deze basishuur en de feitelijke huurprijs. 5.3

Huur en streefhuur in Velsen

De corporaties in Velsen verhuren ruim 60% van de eengezinswoningen en maar liefst 85% van de appartementen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens. Van alle deelnemende woningcorporaties heeft het Woningbedrijf Velsen het grootste aantal huurwoningen in de gemeente Velsen, met name appartementen. Velison Wonen kent de meeste eengezinswoningen. Brederode Wonen heeft het kleinste aantal woningen in bezit. De eengezinswoningen van Brederode Wonen vallen in tegenstelling tot de andere corporaties vooral in de huurklasse tot de tweede aftoppingsgrens. Het streefhuurbeleid van de woningcorporaties leidt ertoe dat de binnen de voorraad woningen opschuiven naar duurdere huurprijscategorieën. Dit heeft invloed op de betaalbaarheid voor de huurders in de gemeente Velsen.

tot eerste aftoppingsgrens EGW

tot liberalisatiegrens EGW

boven liberalisatiegrens EGW

Totaal MGW

tot kwaliteitskortingsgrens MGW

tot eerste aftoppingsgrens MGW

tot tweede aftoppingsgrens MGW

tot liberalisatiegrens MGW

boven liberalisatiegrens MGW

1155

7%

69%

9%

9%

7%

5317

33%

54%

3%

7%

3%

189

6%

25%

46%

22%

0%

375

16%

68%

9%

6%

1%

Velison Wonen

2106

17%

40%

16%

21%

5%

1495

20%

63%

7%

6%

4%

Totaal

3450

13%

49%

15%

17%

5%

7187

29%

56%

4%

7%

3%

Huidige huurprijs

Woningbedrijf Velsen

tot kwaliteitskortingsgrens EGW

tot tweede aftoppingsgrens EGW

tot liberalisatiegrens EGW

boven liberalisatiegrens EGW

Totaal MGW

tot kwaliteitskortingsgrens MGW

tot eerste aftoppingsgrens MGW

tot tweede aftoppingsgrens MGW

tot liberalisatiegrens MGW

boven liberalisatiegrens MGW

1155

0%

6%

9%

80%

5%

5317

6%

43%

14%

35%

2%

189

0%

19%

35%

46%

0%

375

5%

74%

12%

7%

1%

Velison Wonen

2106

0%

15%

16%

63%

5%

1495

7%

53%

16%

21%

4%

Totaal

3450

0%

12%

15%

68%

5%

7187

6%

46%

14%

31%

3%

Streefhuur afgetopt

Woningbedrijf Velsen Brederode Wonen

tot eerste aftoppingsgrens EGW

Totaal EGW

Brederode Wonen

tot tweede aftoppingsgrens EGW

tot kwaliteitskortingsgrens EGW

Gemiddelde huurprijs en streefhuur in de gemeente Velsen

Totaal EGW

Figuur 5.3


Blad 13

Figuur 5.4

Gemiddelde huurprijs en streefhuur van EGW en MGW per corporatie gemiddelde streefhuur

gemiddelde huidige huur

800

700

600

500

400

300

200

100

Eengezins

Totaal

Velison Wonen

Brederode Wonen


Totaal

Velison Wonen

Brederode Wonen


0

Meergezins


5.4

Resumerend

Als de streefhuur (toekomstige huur) wordt gehanteerd, blijkt dat de grootste huurstijgingen in de eengezinswoningen plaats zullen vinden. Veel eengezinswoningen vallen met deze hantering van huurprijzen in de huurklasse tot de liberalisatiegrens.

Blad 14

6

Resultaten op gemeenteniveau

6.1

Inleiding

Allereerst presenteren we de resultaten van de huidige en toekomstige betaalbaarheidsrisico’s voor huishoudens op gemeenteniveau. Deze resultaten worden opgedeeld in twee doelgroepen, namelijk de huurders met huurtoeslag en de huurders zonder huurtoeslag die wel tot de doelgroep voor sociale huurwoningen behoren. Voor elk van de vijf eerder genoemde huishoudenstypen wordt de betaalcapaciteit getoond bij zowel de basismeetlat als bij de meetlat voor sociale participatie. De berekening is gebaseerd op o.a. de gemiddelde huurprijs en gemiddelde energielasten op wijkniveau. De berekening zegt dus niets over individuele gevallen. Het is namelijk aannemelijk dat huurtoeslagontvangers relatief vaker in woningen wonen met een huurprijs onder het wijkgemiddelde en dat ze dus meer per maand overhouden dan hier geraamd. De hier gepresenteerde resultaten moeten daarom gezien worden als indicatoren voor bij welke doelgroepen en in welke wijken zich mogelijk meer of minder betaalbaarheidsrisico’s kunnen voordoen.

6.2

Eengezinswoningen

In figuur 6.1 is weergegeven wat de verschillende huishoudenstypen in de gemeente Velsen in eengezinswoningen per maand tekortkomen dan wel overhouden bij de basismeetlat. Volgens de berekening komen van de huurtoeslagontvangers gemiddeld genomen de gezinnen en samenwonenden tot de AOW-leeftijd per maand tot circa €100 tekort. De huishoudenstypen lopen dus momenteel de grootste betaalbaarheidsrisico’s. De andere huishoudenstypen houden volgens de berekening iedere maand gemiddeld genomen geld over. Bij de doelgroep zonder huurtoeslag lijken er geen huishoudenstypen een betaalbaarheidsrisico te lopen volgens de basismeetlat.

Doelgroep boven huurtoeslag

Nu Toekomst Nu Toekomst

€100 tot €200 €20 tot €100 €200 > €100 tot €200

€200 €100 €200 €100

> tot €200 > tot €200

€100 tot €200 -€20 tot €20 €200 > €100 tot €200

Totaal

-€100 tot -€20 -€200 tot -€100 €100 tot €200 -€100 tot -€20


-€100 tot -€20 -€200 tot -€100 €200 > €20 tot €100


Gezin met 2 kinderen



Gemiddeld tekort/overschot per maand in eengezinswoningen volgens de Basismeetlat nu en in de toekomst Alleenstaanden tot AOW-leeftijd

Figuur 6.1

€100 tot €200 -€20 tot €20 €200 > €100 tot €200

Bron: Atrivé

In het toekomstscenario komt de betaalbaarheid voor gezinnen en samenwonenden met huurtoeslag nog meer onder druk te staan. Ook de samenwonenden van 65 jaar en ouder komen dan per maand gemiddeld genomen geld tekort. Bij de doelgroep zonder huurtoeslag lopen alleen de gezinnen in de toekomst een betaalbaarheidsrisico. Bij de meetlat sociale participatie komen de gezinnen bij de doelgroep zonder huurtoeslag ook nu al per maand geld tekort.

Blad 15

€20 tot €100 -€100 tot -€20 €200 > €20 tot €100

-€200 tot -€100 < -€200 €20 tot €100 -€100 tot -€20



< -€200 €100 tot €200 < -€200 €20 tot €100 -€200 tot -€100 €200 > < -€200 €20 tot €100

Totaal






Gemiddeld tekort/overschot per maand in eengezinswoningen volgens de Meetlat Sociale participatie nu en in de toekomst Alleenstaanden tot AOW-leeftijd

Figuur 6.2

-€20 tot €20 -€200 tot -€100 €200 > -€20 tot €20

-€100 tot -€20 -€200 tot -€100 €200 > -€20 tot €20

Bron: Atrivé

6.3

Meergezinswoningen

Bij de meergezinswoningen is het beeld gunstiger dan bij eengezinswoningen. Dit heeft te maken met het feit dat meergezinswoningen gemiddeld een lagere huurprijs en lagere energielasten kennen dan eengezinswoningen. Ook in meergezinswoningen kennen de gezinnen met huurtoeslag gemiddeld genomen de grootste betaalbaarheidsrisico’s. Zowel bij de basismeetlat als bij de meetlat Sociale participatie. Deze risico’s worden in het toekomstscenario alleen maar groter voor dit huishoudenstype. De doelgroep zonder huurtoeslag komt bij de basismeetlat gemiddeld nergens in de problemen. Zelfs de gezinnen houden in het toekomstscenario gemiddeld genomen per maand geld over.

Huurtoeslagontvangers Doelgroep boven huurtoeslag


€100 €100 €200 €200

tot €200 tot €200 > >

-€20 tot €20 -€100 tot -€20 €200 > €200 >

-€100 tot -€20 -€100 tot -€20 €100 tot €200 €20 tot €100

€200 €100 €200 €200

> tot €200 > >

€100 tot €200 €20 tot €100 €200 > €200 >

Totaal





Gemiddeld tekort/overschot per maand in meergezinswoningen volgens de Basismeetlat nu en in de toekomst Alleenstaanden tot AOW-leeftijd

Figuur 6.3

€100 tot €200 €20 tot €100 €200 > €200 >

Bron: Atrivé

Bij de meetlat voor sociale participatie geldt dit niet. Hier hebben de gezinnen zonder huurtoeslag ook moeite om rond te komen. Dit geldt helemaal voor de gezinnen die wel huurtoeslag ontvangen. Ook de huurtoeslagontvangers tot de AOW-leeftijd die samenwonen in een appartement lopen bij de meetlat sociale participatie betaalbaarheidsrisico’s.



€100 tot €200 €20 tot €100 €200 > €100 tot €200

€200 > €20 tot €100 €200 > €200 >

€20 tot €100 -€100 tot -€20 €200 > €100 tot €200

Totaal

< -€200 < -€200 -€100 tot -€20 -€200 tot -€100


-€200 tot -€100 < -€200 €100 tot €200 €20 tot €100





Gemiddeld tekort/overschot per maand in meergezinswoningen volgens de Meetlat Sociale participatie nu en in de toekomst Alleenstaanden tot AOW-leeftijd

Figuur 6.4

€20 tot €100 -€100 tot -€20 €200 > €100 tot €200

Bron: Atrivé

Blad 16

6.4

Resumerend

Voor een aantal doelgroepen zijn de betaalbaarheidsproblemen momenteel al dusdanig groot dat ze risico lopen op hun basisbehoeften te moeten bezuinigen. Dit geldt met name voor de gezinnen met kinderen die huurtoeslag ontvangen. En in mindere mate voor huurtoeslagontvangers tot 65 jaar die samenwonen. In de toekomst zal dit probleem ook bij andere doelgroepen spelen en zullen niethuurtoeslagontvangers ook het risico lopen op sociale participatie te moeten bezuinigen. Dit wordt grotendeels verklaard door de stijgende woonlasten. Het zijn veelal dezelfde huishoudenstypen die in de problemen komen, terwijl andere huishoudentypen minder vaak betaalbaarheidsrisico’s kennen. Zo komen de alleenstaanden gemiddeld genomen vrijwel niet in de problemen. Zelfs de huurtoeslagontvangers houden in het toekomstscenario bij de meetlat sociale participatie per maand gemiddeld genomen geld over. Deze budgetbenadering toont aan dat de betaalbaarheidsrisico’s niet alleen door woningcorporaties kunnen worden opgepakt en het een maatschappelijk probleem betreft. Dit vergt van de huishoudens zelf een sterke discipline in het maken van keuzen voor uitgaven, maar ook voor gemeenten en welzijnsorganisaties kan dit betekenen dat de aanpak meer op deze doelgroepen gericht zal moeten worden.

Blad 17

7

Resultaten op wijkniveau

7.1

Inleiding

Door middel van kaartbeelden worden in dit hoofdstuk de resultaten van de betaalbaarheidsanalyse per wijk weergegeven. Hierbij worden de resultaten voor huurtoeslagontvangers en de doelgroep boven de huurtoeslag apart beschreven. Bij de resultaten is gerekend met de meetlat sociale participatie, omdat dit voor meer differentiatie zorgt met name daar het gaat over meergezinswoningen. We gaan hier uit van het gemiddelde resultaat van de wijk, waarbij de resultaten van de verschillende huishoudentypen zijn gemiddeld. Een wijk met relatief veel gezinnen kleurt sneller rood, omdat gezinnen relatief het vaakst betaalbaarheidsproblemen kennen. In bijlage 2 treft u voor iedere wijk de resultaten per huishoudenstype uitgaande van de basisnorm. 7.2

Woonquote per wijk

Voordat we de resultaten van de budgetbenadering tonen, laten we eerst de gemiddelde woonquote per wijk zien. Deze is gebaseerd op het gemiddelde inkomen en de gemiddelde woonlasten per wijk. Ook hierbij worden de resultaten voor huurtoeslagontvangers en de doelgroep boven de huurtoeslag apart beschreven. Figuur 7.1

Gemiddelde woonquote in EGW van huurtoeslagontvangers Toekomst

Nu

Totaal

Wijk 08 Velserbroek

Wijk 07 Santpoort-Zuid

Wijk 06 Santpoort-Noord

Wijk 05 Velsen-Noord

Wijk 04 Duin-en Zeewijk

Wijk 03 IJmuiden-West

Wijk 02 Ten zuiden van De lange Nieuwstraat

Wijk 01 Ten noorden van De lange Nieuwstraat 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Bron: Atrivé

In figuur 7.1 wordt de gemiddelde woonquote per wijk weergegeven van huurtoeslagontvangers in eengezinswoningen. Hieruit blijkt dat huurtoeslagontvangers gemiddeld 35% van hun inkomen besteden aan woonlasten. De resultaten verschillen per wijk niet heel veel. De huurtoeslagontvangers

Blad 18

in Santpoort-Noord hebben een woonquote van 33%, terwijl die in Duin- en Zeewijk 37% van hun inkomen aan wonen kwijt zijn. Wanneer echter de streefhuren worden gerealiseerd en de energielasten toenemen gezien de prognoses van het PBL, dan blijkt dat de gemiddelde woonquote flink te zijn toegenomen van 35% naar 45%. Voor Santpoort-Zuid wordt de kleinste toename in woonquote verwacht, terwijl die voor Duin- en Zeewijk naar verwachting het meeste zal stijgen naar 46%. Hierbij moet worden opgemerkt dat de streefhuren in deze wijk in dit onderzoek veelal zijn afgetopt om niet boven de huurtoeslaggrens uit te komen. Anders zou de gemiddelde huurprijs uitkomen boven de huurtoeslaggrens en hebben de huurtoeslagontvangers geen recht meer op huurtoeslag. Hiermee zouden de woningen voor deze doelgroep onbetaalbaar worden. Figuur 7.2 Gemiddelde woonquote in EGW van de doelgroep met een inkomen boven de huurtoeslaggrens Toekomst

Nu

Totaal

Wijk 08 Velserbroek







Wijk 01 Ten noorden van De lange Nieuwstraat 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Bron: Atrivé

In figuur 7.2 zijn de gemiddelde woonquotes per wijk weergegeven van de doelgroep zonder huurtoeslag in eengezinswoningen. De gemiddelde woonquote ligt momenteel voor deze doelgroep in Velsen hoger dan voor de huurtoeslagontvangers (38% om 35%). De vraag is echter of dit voor meer betaalbaarheidsproblemen zorgt. Immers, deze doelgroep heeft meer te besteden dan de huurtoeslagontvangers, maar heeft geen recht op huurtoeslag. Dit komt in de volgende paragraaf aan de orde. Ook hier geldt dat de gemiddelde woonquote in de wijk Santpoort-Noord (35%) het laagste is en die in Duin- en Zeewijk (41%) het hoogste. De gemiddelde woonquote neemt voor de doelgroep zonder huurtoeslag in Velsen toe tot 48% in het toekomstscenario. Ook hier geldt dat voor Santpoort-Zuid de kleinste toename wordt verwacht. Santpoort-Noord laat daarentegen de grootste toename in de gemiddelde woonquote zien. Hier heeft het Woningbedrijf juist het meeste bezit en deze kent relatief de hoogste streefhuren.

Blad 19

Figuur 7.3

Gemiddelde woonquote in MGW van huurtoeslagontvangers Toekomst

Nu

10%

15%

Totaal

Wijk 08 Velserbroek







Wijk 01 Ten noorden van De lange Nieuwstraat

Wijk 00 Velsen-Zuid en Driehuis 0%

5%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Bron: Atrivé

In figuur 7.3 zijn de gemiddelde woonquotes van huurtoeslagontvangers in meergezinswoningen weergegeven. Hieruit blijkt dat huurtoeslagontvangers in appartementen een beduidend kleiner deel van hun inkomen aan wonen besteden dan de huurtoeslagontvangers in eengezinswoningen (29% om 35%). Dit heeft te maken met het feit dat appartementen vaak lagere huurprijzen en energielasten kennen in vergelijking meet eengezinswoningen. De gemiddelde woonquotes in meergezinswoningen verschillen nauwelijks per wijk. Dit geldt niet voor het toekomstscenario. Hier blijkt met name in de wijk Velsen-Zuid en Driehuis de gemiddelde woonquote toe te nemen, al gaat dit slechts over een beperkt aantal gestapelde woningen. Ook hier geldt dat de streefhuren veelal zijn afgetopt. Wanneer dit niet zou worden gedaan, dan schiet de gemiddelde huurprijs door de huurtoeslaggrens en hebben ook hier de huurtoeslagontvangers geen recht meer op huurtoeslag. Tot slot de gemiddelde woonquotes van de doelgroep zonder huurtoeslag in meergezinswoningen (Figuur 7.4). Ook hier geldt dat deze voor Velsen lager liggen dan bij de eengezinswoningen (32% om 38%). Wel zijn de verschillen tussen de wijken groter dan bij de huurtoeslagontvangers. Met name in Velsen-Zuid en Driehuis ligt de gemiddelde woonquote zowel nu als in het toekomstscenario hoog (38% en 46%). De vraag is of deze doelgroep in deze wijk ook per maand geld tekort komt.

Blad 20

Figuur 7.4 Gemiddelde woonquote in MGW van de doelgroep met een inkomen boven de huurtoeslaggrens Toekomst

Nu

Totaal

Wijk 08 Velserbroek







Wijk 01 Ten noorden van De lange Nieuwstraat

Wijk 00 Velsen-Zuid en Driehuis 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Bron: Atrivé

7.3

Huurtoeslagontvangers in eengezinswoningen

In deze paragraaf kijken we naar het gemiddelde budget van de huurtoeslagontvangers in eengezinswoningen. Deze huishoudens blijken de doelgroep die gemiddeld het meeste geld tekort komt om aan alle vaste lasten te voldoen bij de meetlat Sociale Participatie. Uit figuur 7.5 blijkt dat met name de huurtoeslagontvangers in eengezinswoningen in de wijken Duin- en Zeewijk, VelsenNoord en Velserbroek betaalbaarheidsproblemen kennen. Deze wijken laten gemiddeld gezien op dit moment een klein tekort zien voor deze doelgroep (tussen de -€20 en -€100). Wanneer de streefhuur wordt gerealiseerd dan zullen de huurtoeslagontvangers in eengezinswoningen gemiddeld genomen in alle wijken per maand geld tekort komen (-€100 tot -€200). Alleen Santpoort-Noord scoort iets gunstiger (-€20 tot -€100).

Blad 21

Figuur 7.5

Gemiddeld huidig tekort/overschot per maand van huurtoeslagontvangers in eengezinswoningen volgens de norm Sociale Participatie

Bron: Atrivé

Figuur 7.6

Gemiddeld toekomstig tekort/overschot per maand van huurtoeslagontvangers in eengezinswoningen volgens de norm Sociale Participatie

Bron: Atrivé

Blad 22

7.4

Huurtoeslagontvangers in meergezinswoningen

Gemiddeld zijn huurtoeslagontvangers in meergezinswoningen beter af dan huurtoeslagontvangers die in eengezinswoningen wonen. Een lagere gemiddelde huurprijs en het lagere energieverbruik zijn hier de oorzaak van. Ook hier geldt dat de wijken Duin- en Zeewijk en Velsen-Noord relatief gezien het slechtste scoren, al is er hier gemiddeld genomen momenteel nog niet echt sprake van een tekort. Figuur 7.7

Gemiddeld huidig tekort/overschot per maand van huurtoeslagontvangers in meergezinswoningen volgens de norm Sociale Participatie

Bron: Atrivé

Wanneer de streefhuren voor meergezinswoningen worden gerealiseerd dan levert dit voor de huurtoeslagontvangers grotere verschillen op tussen de wijken. In de wijk Santpoort-Zuid kennen de huurtoeslagontvangers in meergezinswoningen per maand een overschot (€20 tot €100). Dit komt met name doordat Brederode Wonen hier het meeste bezit heeft. Deze corporatie kent relatief gezien de laagste streefhuren, waardoor de geraamde toekomstige woonlasten in deze wijk het minste zullen stijgen. De wijk Duin- en Zeewijk laat ook hier voor de toekomst de grootste betaalbaarheidsproblemen zien.

Blad 23

Figuur 7.8

Gemiddeld toekomstig tekort/overschot per maand van huurtoeslagontvangers in meergezinswoningen volgens de norm Sociale Participatie

Bron: Atrivé

7.5

Doelgroep zonder huurtoeslag in eengezinswoningen

De doelgroep zonder huurtoeslag kent aanmerkelijk minder betaalbaarheidsproblemen dan de huurtoeslagontvangers in Velsen. De doelgroep zonder huurtoeslag houdt gemiddeld gezien dus meer geld over dan de doelgroep met huurtoeslag. In alle wijken is er op dit moment gemiddeld genomen spraken van een overschot per maand wanneer gekeken wordt naar de meetlat Sociale participatie. Echter, dit geldt niet voor elk huishoudenstype. Gezinnen met kinderen komen ook hier per maand gemiddeld geld tekort (tussen de -€100 en -€200) om alle uitgaven volgens het budget Sociale participatie te kunnen betalen. Met name in de wijk Duin- en Zeewijk kunnen gezinnen in eengezinswoningen met een inkomen boven de huurtoeslaggrens moeilijk rondkomen. In de wijken Santpoort-Noord en –Zuid scoort de doelgroep zonder huurtoeslag in eengezinswoningen het beste qua betaalbaarheid. In het toekomstscenario lopen ook de huishoudens zonder huurtoeslag in een aantal wijken een betaalbaarheidsrisico. Met name in de wijk Duin- en Zeewijk en Velserbroek komt de doelgroep zonder huurtoeslag in eengezinswoningen per maand geld tekort (-€20 tot €-100) om te voldoen aan de meetlat voor Sociale participatie. In de wijk Santpoort-Zuid blijft ondanks de streefhuren en stijgende energielasten het resultaat positief voor de doelgroep zonder huurtoeslag in eengezinswoningen.

Blad 24

Figuur 7.9

Gemiddeld huidig tekort/overschot per maand van doelgroep boven huurtoeslag in eengezinswoningen volgens de norm Sociale Participatie

Bron: Atrivé

Figuur 7.10

Gemiddeld toekomstig tekort/overschot per maand van doelgroep boven huurtoeslag in eengezinswoningen volgens de norm Sociale Participatie

Bron: Atrivé

Blad 25

7.6

Doelgroep zonder huurtoeslag in meergezinswoningen

De doelgroep zonder huurtoeslag in meergezinswoningen houdt gemiddeld het meeste over. In alle wijken ligt het gemiddelde overschot boven € 100,- per maand. In de meeste wijken zelfs boven de €200. Er verandert weinig aan dit beeld richting de toekomst. De gemiddelde overschotten worden kleiner, maar in geen enkele wijk ontstaat gemiddeld genomen een betaalbaarheidsprobleem. Echter, ook hier geldt dat dit niet voor elk huishoudenstype het geval is. Wederom zijn het de gezinnen met kinderen die ook hier vaak per maand geld tekort komen om aan de meetlat van sociale participatie te kunnen voldoen. Echter, in het meergezins segment is het aandeel van dit huishoudenstype klein, waardoor het gemiddelde resultaat positief uitpakt.

Figuur 7.11

Gemiddeld huidig tekort/overschot per maand van doelgroep boven huurtoeslag in meergezinswoningen volgens de norm Sociale Participatie

Bron: Atrivé

Blad 26

Figuur 7.12

Gemiddeld toekomstig tekort/overschot per maand van doelgroep boven huurtoeslag in meergezinswoningen volgens de norm Sociale Participatie

Bron: Atrivé

7.7

Resumerend

Het algemene beeld dat beklijft is dat de huurtoeslagontvangers met name in eengezinswoningen gemiddeld niet voldoende geld overhouden om aan sociale activiteiten te participeren. Deze huishoudens komen in Duin- en Zeewijk, IJmuiden ten zuiden van de lange Nieuwstraat, Velsen-Noord en Velserbroek gemiddeld duidelijk tekort. In de toekomst komen huurtoeslagontvangers in eengezinswoningen gemiddeld in alle wijken in Velsen tekort. In Santpoort-Noord blijft dit tekort gemiddeld het meest beperkt. In meergezinswoningen is de problematiek in minder wijken aanwezig, maar in de toekomstsituatie krijgen de huurtoeslagontvangers in Duin- en Zeewijk, IJmuiden-West, Velsen-Noord en Velsen-Zuid en Driehuis met gemiddelde maandelijkse tekorten te maken. Voor de doelgroep zonder huurtoeslag zijn in eengezinswoningen slechts een paar wijken, Duin- en Zeewijk en Velserbroek, waar in de toekomst zich gemiddeld genomen betaalbaarheidsrisico’s kunnen voordoen. Bij de meergezinswoningen is er, naar de toekomst toe, gemiddeld genomen geen sprake van wijken met betaalbaarheidsproblemen. Dit betekent echter niet dat er geen huishoudenstypen in de knel komen. Bij zowel de huurtoeslagontvangers als de doelgroep boven huurtoeslag geldt dat met name de gezinnen per maand geld tekort komen voor hun uitgaven aan sociale activiteiten.

Blad 27

8

Beschikbaarheid sociale huurwoningen

8.1

Inleiding

In de betaalbaarheidsanalyse zijn de huishoudens opgenomen die momenteel in corporatiewoningen woonachtig zijn. Maar een gedeelte van de bewoners is, zoals al eerder aangegeven, geen onderdeel van de doelgroep. Deze middeninkomens zijn volgens de staatssteunregels geen doelgroep voor de corporatiewoningen. De doelgroep die in de corporatiewoningen woont, is zodoende kleiner dan het aantal corporatiewoningen. Anderzijds is een gedeelte van de sociale doelgroep woonachtig in de koopsector. In dit hoofdstuk wordt kort de omvang van deze totale sociale doelgroep in kaart gebracht voor de huidige situatie en de ontwikkeling van de sociale doelgroep. Deze ontwikkeling tonen we door de situatie in 2020 en 2030 te ramen. We matchen dus de beschikbaarheid van het aantal sociale huurwoningen met hoeveel huishoudens nu deel uitmaken van de sociale doelgroep in de gemeente Velsen. Door dit ook naar de toekomst toe te ramen, vormt deze analyse een belangrijke onderlegger voor het bepalen hoe grote DAEB kernvoorraad (in de toekomst) in Velsen nodig is.

8.2

Resultaten

Om de omvang van de gehele huidige en toekomstige sociale doelgroep in Velsen te achterhalen, maken we gebruik van het landelijke onderzoek WoON 2012. Daarin zijn inkomensgegevens opgenomen van alle respondenten. WoON 2012 betreft echter een steekproefonderzoek, waarbij helaas voor de gemeente Velsen te weinig respondenten aan dit onderzoek hebben meegedaan om hier betrouwbare uitspraken over te kunnen doen. Daarom hebben we gekozen om allereerst de omvang van de sociale doelgroep te bepalen voor een referentiegebied: de Corop-regio IJmond. De gemeente Velsen is een belangrijk onderdeel van de Corop-regio IJmond en heeft een gelijkaardige inkomensverdeling (zie figuur 2 in bijlage 1). Om de omvang van de sociale doelgroep in de gemeente Velsen te bepalen, spiegelen we de verdeling van huishoudens in IJmond die al dan niet tot de doelgroep behoren aan de bevolkingsprognose Primos 2014 voor de gemeente Velsen. Zo ontstaat een gefundeerde inschatting van de huidige en toekomstige grootte van de sociale doelgroep in Velsen. In bijlage 1 is de gevolgde methodiek uitgebreider omschreven. Velsen kent momenteel een sociale doelgroep die relatief praktisch even groot is als die in de gehele Corop-regio IJmond. Van alle huishoudens in de gemeente verdient momenteel 34,9% niet meer dan € 34.911 per jaar. In de gehele regio ligt dit aandeel op 34,7%. Figuur 8.1

Geraamde ontwikkeling omvang sociale doelgroep naar huishoudenstype

1 en 2p tot 35 jaar 1 en 2p 35 tot 55 jaar gezin 1 en 2p 55 tot 75 jaar 1 en 2p 75 jaar e.o. Totaal Velsen

2014 1.569 1.813 2.035 3.181 1.860 10.457

2020 1.678 1.744 1.837 3.679 2.012 10.949

2030 1.576 1.687 1.783 4.111 2.589 11.745

groei 0% -7% -12% 29% 39% 12,3%

Bron: CPB, WoON2012, Primos Prognose 2014, bewerking Atrivé

Tot 2020 neemt de sociale doelgroep in Velsen naar verwachting heel licht toe. De sociale doelgroep zal op een gelijkaardig tempo groeien als het totaal aantal huishoudens in de gemeente (4,7% om 3,3%). Daarna neemt de omvang van de sociale doelgroep sterker toe. Dit heeft, naast de impact van de economische crisis, met name met de vergrijzing in Velsen te maken. In absolute

Blad 28

zin wordt tot 2030 een toename van de sociale doelgroep in Velsen met circa 1.290 huishoudens verwacht. Een groei van 12,3%. Deze groei komt volledig op het conto van de één en tweepersoons huishoudens van 55-75 jaar en van 75 jaar en ouder. De jongere groepen en gezinnen worden naar verwachting iets kleiner van omvang. De sociale doelgroep groeit in Velsen naar verwachting minder hard dan gemiddeld in de Corop-regio IJmond; Velsen vergrijst iets minder snel dan gemiddeld voor de regio en kent een iets kleinere vertegenwoordiging van huishoudenstypen die gemiddeld gezien vaak tot de sociale doelgroep behoren. Figuur 8.2

Sociale woningvoorraad Velsen naar prijs in 2012

Goedkoop (tot € 389,04) Betaalbaar (€ 389,05 tot € 596,74) Duur tot liberalisatiegrens (€ 596,75 tot € 699,47) Duur boven liberalisatiegrens (vanaf € 699,48) Totaal

Absoluut 2526 6430 894 382 10232

in % 24,7% 62,8% 8,7% 3,7% 100,0%

Bron: data Brederode Wonen, Velison Wonen en Woningbedrijf Velsen, 2015

In de gemeente Velsen staan begin 2015, volgens cijfers van de deelnemende woningcorporaties Brederode Wonen, Velison Wonen en Woningbedrijf Velsen, 9.850 DAEB-huurwoningen (tot €699,47) bestemd voor de sociale doelgroep. Dit zijn er in realiteit iets meer omdat andere corporaties beperkt bezit hebben in Velsen, maar deze drie woningcorporaties vormen de overgrote meerderheid. Volgens het CBS worden circa 6.675 corporatiewoningen in Velsen daadwerkelijk bewoond door huishoudens in de sociale doelgroep (zie bijlage 1)8. Deze bewoners huren bij een woningcorporatie in de gemeente Velsen. Zo’n 1.175 huishoudens in de sociale doelgroep huurt momenteel niet een sociale huurwoning, maar woont in de particuliere huursector. Circa 2.630 huishoudens in de sociale doelgroep in Velsen wonen in een koopwoning. Dat betekent dat rond de 64% van de doelgroep in een sociale huurwoning woont. Wanneer we uitgaan dat ook in 2030 zo’n 64% van de sociale doelgroep in een sociale huurwoning woont, dan is in 2030 een sociale voorraad van circa 7.555 woningen voldoende om de sociale doelgroep in de gemeente Velsen te kunnen huisvesten. Figuur 8.3

Sociale woningvoorraad Velsen naar prijs in 2012

Bron: data Brederode Wonen, Velison Wonen en Woningbedrijf Velsen, 2015

8

Deze cijfers zijn op basis van de meest recent beschikbare cijfers van het CBS uit 2011. Deze vormen dus niet een volledig kloppende match met de woningaantallen zoals opgegeven door de drie deelnemende woningcorporaties van begin 2015. De analyse vormt een betrouwbare indicatie.

Blad 29

8.3

Resumerend

Op basis van de voorspelde demografische ontwikkelingen in Velsen en de inkomensontwikkeling van de sociale doelgroep ramen we dat er nu ongeveer 10.460 huishoudens tot de sociale doelgroep behoren. Daarvan woont bijna twee derde (63,7%) in een sociale huurwoning, de andere huishoudens met een inkomen behorende binnen de sociale doelgroep woont in een koopwoning (25,1%) of particuliere huurwoning (11,2%). We verwachten dat de sociale doelgroep gaat groeien in de komende 15 jaar, met circa 12,3%. Die groei komt met name door de vergrijzing. In principe is de sociale woningvoorraad in Velsen van de drie deelnemende woningcorporaties naar rato van de huidige huurgrenzen groot genoeg om de sociale doelgroep nu en in de toekomst te huisvesten. Alleen, zoals uit de eerdere hoofdstukken blijkt, is een sociale huurwoning misschien in theorie betaalbaar, maar in de praktijk lang niet altijd. Bovendien zorgt de vergrijzing er voor dat de kwalitatieve woningbehoefte veranderd: Er is bijvoorbeeld een groeiende behoefte aan levensloopgeschikte woningen. In absolute aantallen kunnen er in principe voldoende sociale huurwoningen zijn om in de toekomst de sociale doelgroep te kunnen huisvesten, maar voldoen deze woningen ook aan de veranderende woningbehoefte van ouderen?

Blad 30

9

Bereikbaarheid sociale huurwoningen

9.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een vertaalslag gemaakt van de voorgaande analyses. In hoofdstuk 5 treft u de opbouw van de huurwoningvoorraad van de woningcorporaties. Daarin is opgenomen hoeveel woningen zij in bezit hebben per huurklasse op wijkniveau. Vervolgens is in hoofdstuk 6 tot en met 8 de betaalbaarheid voor huishoudens verwerkt. Hierin wordt duidelijk om hoeveel huishoudens in de sociale doelgroep het gaat. Dit is op gemeenteniveau, woningcorporatieniveau en wijkniveau gebeurd aan de hand van de budgetbenadering. Per doelgroep (alleenstaand/samenwonend, met of zonder kinderen, onder of boven de AOWleeftijd) is hiervoor een analyse gemaakt. Deze groepen zijn uiteraard niet allemaal even groot. Daarom is ook de omvang van de groepen berekend. Hiervoor is gebruik gemaakt van CBSgegevens in de huidige situatie. In dit hoofdstuk wordt tot slot de vertaalslag gemaakt, waarbij de bereikbaarheid van de sociale huurwoningen door de sociale doelgroep centraal staat. Wat kan de sociale doelgroep maximaal netto aan huur betalen, wanneer we rekening houden met de overige uitgaven volgend de twee gehanteerde meetlatten? 9.2

Uitgangspunten

Het aantal woningen dat op wijkniveau per huurklasse aanwezig is, is centraal gesteld. Dit is gedaan aan de hand van de huidige huren en de streefhuren. Het aantal woningen voor de streefhuur is vastgesteld op het huidige aantal woningen, zonder daarbij rekening te houden met verkoop-, nieuwbouw- en sloopplannen. Tegenover de woningvoorraad wordt de betaalbaarheid afgezet, zoals is vastgesteld voor alle huishoudenstypen binnen de sociale doelgroep. Hiermee wordt zichtbaar welke huur deze groepen bewoners per wijk gemiddeld maximaal kunnen betalen wanneer hun inkomen met andere lasten dan de huur wordt verminderd. Dit is per wijk met de omvang van de sociale doelgroep gekoppeld, wat resulteert in een theoretische ideale woningvoorraad op basis van de maximale betaalcapaciteit van de sociale doelgroep. De sociale doelgroep gaat, zoals blijkt uit hoofdstuk 9, in de toekomst licht toenemen in de gemeente Velsen. Dat heeft in theorie invloed op de theoretisch ideale woningvoorraad voor de sociale doelgroep in de sociale huursector. Voor deze analyse is echter alleen de impact van de streefhuur en de ontwikkeling in het kostenplaatje van de huurder meegenomen en zijn demografische ontwikkelingen buiten beschouwing gelaten. 9.3

Theoretische ideale woningvoorraad: basisbehoeftegrens

Zoals al eerder in dit rapport is aangegeven, hebben we gemeten met twee meetlatten. De eerste betreft de basisbehoeftegrens, de tweede de sociale participatiegrens. Dit heeft een viertal tabellen als uitkomst, die ingaan op de huidige situatie en wanneer de streefhuur wordt gehanteerd. Deze theoretische ideale woningvoorraad duidt aan hoeveel woningen in de verschillende huurklassen zouden kunnen worden verhuurd op basis van de maximale betaalcapaciteit van de sociale doelgroep. Dit betekent niet dat de sociale doelgroep ook bereid is om al hun resterende budget na aftrek van de overige uitgaven volgens de twee meetlatten aan huur uit te geven. Daarnaast laten de tabellen de netto betaalcapaciteit voor huurlasten zien na aftrek van eventuele huurtoeslag. Dit betekent dat huurprijs die de corporaties kunnen vragen dus in werkelijkheid vaak hoger kan liggen.

Blad 31

EGW Huidig Theoretisch zijn er om de sociale doelgroep te kunnen huisvesten vooral eengezinswoningen nodig tot de eerste aftoppingsgrens en boven de liberalisatiegrens. Met name alleenstaanden tot de AOW-leeftijd en alleenstaanden en samenwonenden boven de AOW-leeftijd met een inkomen boven de huurtoeslaggrens kunnen het zich veroorloven om in een woning met een huur boven de liberalisatiegrens te wonen. Dit betekent dat op basis van het basisbehoefte budget er theoretisch meer woningen naar het niet-DAEB segment van de drie betrokken woningcorporaties zouden kunnen worden getild, om de huishoudens die het zich kunnen veroorloven toch in de basis rond te kunnen laten komen. Dat men het zich in theorie kan veroorloven, betekent niet dat men ook bereid is een dergelijke huurprijs te betalen. Met name voor gezinnen en samenwonenden tot de AOW-leeftijd die huurtoeslag ontvangen, zijn eengezinswoningen tot de eerste aftoppingsgrens nodig.

Wijk 00 Wijk 01 Wijk 02 Wijk 03 Wijk 04 Wijk 05 Wijk 06 Wijk 07 Wijk 08 Wijk 09 Totaal

Velsen-Zuid en Driehuis Ten noorden van De lange Nieuwstraat Ten zuiden van De lange Nieuwstraat IJmuiden-West Duin-en Zeewijk Velsen-Noord Santpoort-Noord Santpoort-Zuid Velserbroek Spaarndammerpolders

0 70 56 19 45 85 13 3 78 0 368

0 154 162 51 81 106 52 13 93 0 712

0 0 0 0 22 34 0 0 71 0 127

0 31 30 8 0 0 5 0 42 0 116

0 150 187 56 105 118 40 26 162 0 843

Totaal

Boven liberalisatiegrens

Tot liberalisatiegrens

Tot tweede aftoppingsgrens

Tot eerste aftoppingsgrens

Tot kwaliteitskortingsgrens

Totaal




Eengezinswoningen (Basisbehoeftegrens)


Theoretisch ideale woningvoorraad EGW huidig Basisbehoeftegrens Tot kwaliteitskortingsgrens

Figuur 9.1

0405 17% 38% 0% 8% 37% 100% 435 13% 37% 0% 7% 43% 100% 134 14% 38% 0% 6% 42% 100% 253 18% 32% 9% 0% 42% 100% 343 25% 31% 10% 0% 34% 100% 109 12% 48% 0% 4% 36% 100% 42 7% 31% 0% 0% 62% 100% 446 17% 21% 16% 10% 36% 100% 02166 17% 33% 6% 5% 39% 100%

Bron: Atrivé

EGW Toekomstscenario In het toekomstscenario zijn idealiter circa 100 meer woningen tot de kwaliteitskortingsgrens, die in principe alleen bedoeld zijn voor huishoudens onder 23 jaar, nodig om de sociale doelgroep volgens de basisbehoeftegrens betaalbaar te kunnen laten wonen dan in de huidige situatie. Dit betekent dat de theoretisch ideale voorraad van woningen tot de aftoppingsgrenzen enigszins afneemt. De ideale woningvoorraad van eengezinswoningen met een huur tot en boven de liberalisatiegrens blijft gelijk. Dat betekent dat degenen die hiervoor genoeg overhielden in de huidige situatie, dat in de toekomstige situatie nog steeds overhouden.

Blad 32


Velsen-Zuid en Driehuis 0 Ten noorden van De lange Nieuwstraat 90 Ten zuiden van De lange Nieuwstraat 73 IJmuiden-West 27 Duin-en Zeewijk 57 Velsen-Noord 85 Santpoort-Noord 20 Santpoort-Zuid 5 Velserbroek 113 Spaarndammerpolders 0 469

0 135 145 43 69 106 45 11 129 0 682

0 0 0 0 22 34 0 0 0 0 56

0 31 30 8 0 0 5 0 42 0 116

0 150 187 56 105 118 40 26 162 0 843

Totaal






Totaal




Eengezinswoningen (Basisbehoeftegrens)


Theoretisch ideale woningvoorraad EGW toekomst Basisbehoeftegrens Tot kwaliteitskortingsgrens

Figuur 9.2

0405 22% 33% 0% 8% 37% 100% 435 17% 33% 0% 7% 43% 100% 134 20% 32% 0% 6% 42% 100% 253 23% 27% 9% 0% 42% 100% 343 25% 31% 10% 0% 34% 100% 109 18% 41% 0% 4% 36% 100% 42 11% 27% 0% 0% 62% 100% 446 25% 29% 0% 10% 36% 100% 02166 22% 31% 3% 5% 39% 100%

Bron: bewerking Atrivé

MWG Huidig In Santpoort-Zuid is het mogelijk voor ruim 60% van de meergezinswoningen een huur boven de liberalisatiegrens te vragen, terwijl dit in Velsen-Noord maar 34% is. Evenals bij de eengezinswoningen valt het op dat idealiter de woningvoorraad uitgaande van de basisbehoeften vooral uit relatief goedkope en dure woningen zou moeten bestaan. Dit betekent dus dat er genoeg capaciteit is om een dure woning te betalen onder mensen die genoeg overhouden, en dat er ook een grote groep echt heel weinig te besteden heeft. Die hebben echter veelal wel recht op huurtoeslag, waardoor voor deze doelgroep ook woningen tot de aftoppingsgrens bereikbaar zijn.

Velsen-Zuid en Driehuis 4 Ten noorden van De lange Nieuwstraat 89 Ten zuiden van De lange Nieuwstraat 112 IJmuiden-West 64 Duin-en Zeewijk 292 Velsen-Noord 103 Santpoort-Noord 16 Santpoort-Zuid 14 Velserbroek 47 Spaarndammerpolders 0 742

27 194 325 169 531 156 65 36 56 0 1560

0 0 0 0 0 0 0 25 43 0 68

50 9% 54% 0% 0% 37% 100% 511 17% 38% 0% 8% 37% 100% 874 13% 37% 0% 7% 43% 100% 447 14% 38% 0% 6% 42% 100% 1653 18% 32% 0% 9% 42% 100% 466 22% 34% 0% 10% 34% 100% 137 12% 48% 0% 0% 40% 100% 197 7% 18% 13% 0% 62% 100% 269 17% 21% 16% 0% 46% 100% 04604 16% 34% 1% 7% 42% 100%

Totaal

19 188 377 186 688 160 55 122 123 0 1919






Tot liberalisatiegrens 0 39 60 27 142 47 0 0 0 0 316

Totaal

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09


Wijk Wijk Wijk Wijk Wijk Wijk Wijk Wijk Wijk Wijk


Meergezinswoningen (Basisbehoeftegrens)


Theoretisch ideale woningvoorraad MGW huidig Basisbehoeftegrens Tot kwaliteitskortingsgrens

Figuur 9.3


MGW Toekomstscenario In het toekomstscenario zien we dat de theoretisch ideale woningvoorraad op een gelijkaardige manier als voor de eengezinswoningen verschuift: meer woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en een gelijkaardig aantal woningen tot en boven de liberalisatiegrens zouden passend zijn.

Blad 33

22 170 325 169 449 144 56 61 99 0 1494

0 39 60 0 142 47 0 0 0 0 289

50 19% 44% 511 22% 33% 874 13% 37% 447 14% 38% 1653 23% 27% 466 25% 31% 137 18% 41% 197 7% 31% 269 17% 37% 04604 19% 32%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

0% 8% 7% 0% 9% 10% 0% 0% 0%

37% 37% 43% 48% 42% 34% 40% 62% 46%

0%

6%

Totaal

19 188 377 213 688 160 55 122 123 0 1946




Tot liberalisatiegrens 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0


10 113 112 64 374 115 25 14 47 0 875



Totaal

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09




Meergezinswoningen (Basisbehoeftegrens)


Theoretisch ideale woningvoorraad MGW toekomst Basisbehoeftegrens Tot kwaliteitskortingsgrens

Figuur 9.4

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% -

42%

100%


9.4

Theoretische ideale woningvoorraad: sociale participatiegrens

EGW Huidig De ideale woningvoorraad eengezinswoningen op basis van het sociale participatiebudget betekent dat veel meer woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens nodig zijn om de sociale doelgroep betaalbaar te kunnen huisvesten dan volgens het basisbehoeftebudget. De extra woningen die nodig zijn tot de kwaliteitskortingsgrens betekenen vooral minder behoefte aan woningen tot de eerste aftoppingsgrens en in mindere mate de hogere huurgrenzen. Dit komt met name omdat de gezinnen door de extra uitgaven voor sociale participatie nog minder kunnen betalen aan huur. Toch blijft er idealiter volgens de sociale participatienorm wel relatief veel ruimte voor woningen boven de liberalisatiegrens. Met name alleenstaanden tot en boven de AOW leeftijd en samenwonenden ouder dan 65 die boven de huurtoeslaggrens zitten, houden hier in principe voldoende geld voor over.



0 193 179 61 114 194 42 11 113 0 908

0 62 68 17 33 31 27 8 171 0 418

0 25 0 0 23 25 0 0 0 0 73

0 0 25 9 0 0 4 0 22 0 61

0 124 162 46 82 93 36 23 139 0 706

0405 48% 15% 435 41% 16% 134 45% 13% 253 45% 13% 343 57% 9% 109 39% 25% 42 26% 19% 446 25% 38% 02166 42% 19%

6% 0% 0% 9% 7% 0% 0% 0%

0% 6% 7% 0% 0% 4% 0% 5%

3%

31% 37% 35% 32% 27% 33% 56% 31%

3%

Totaal






Totaal




Eengezinswoningen (Sociale participatie)


Theoretisch ideale woningvoorraad EGW huidig Sociale participatiegrens Tot kwaliteitskortingsgrens

Figuur 9.5

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% -

33%

100%


Blad 34

EGW Toekomstscenario De ideale woningvoorraad van eengezinswoningen in de toekomst ten opzichte van nu betekent een toename van 240 woningen tot de kwaliteitskortingsgrens, die in principe alleen bedoeld zijn voor huishoudens onder 23 jaar, ten koste van woningen tot de eerste aftoppingsgrens. Tevens neemt het ideale aantal woningen boven de liberalisatiegrens af; in de toekomst is voor 124 meer huishoudens nog slechts ruimte voor een huur tot de liberalisatiegrens om sociaal te kunnen blijven participeren.



0 256 247 78 148 225 65 16 113 0 1148

0 0 0 0 0 0 5 3 171 0 178

0 25 0 0 23 25 0 0 0 0 73

0 15 42 16 49 7 4 0 52 0 185

0 110 146 40 33 86 36 23 110 0 582

0405 63% 0% 435 57% 0% 134 58% 0% 253 58% 0% 343 66% 0% 109 60% 4% 42 38% 6% 446 25% 38% 02166 53% 8%

6% 0% 0% 9% 7% 0% 0% 0%

4% 10% 12% 20% 2% 4% 0% 12%

3%

Totaal






Totaal




Eengezinswoningen (Sociale participatie)


Theoretisch ideale woningvoorraad EGW toekomst Sociale participatieTot kwaliteitskortingsgrens

Figuur 9.6 grens

27% 34% 30% 13% 25% 33% 56% 25%

9%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% -

27%

100%


MWG Huidig Naar de sociale participatienorm zouden er nu vooral meergezinswoningen tot boven de liberalisatiegrens, tot de kwaliteitskortingsgrens en tot de eerste aftoppingsgrens nodig. Ten opzichte van de basisbehoeftenorm zijn er vooral circa 650 meer woningen tot de kwaliteitskortingsgrens nodig. Net als voor de eengezinswoningen valt het ook op dat er toch nog behoorlijk veel ruimte blijft voor woningen boven de liberalisatiegrens.


0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 32 51 31 152 34 0 0 14 0 314

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

0% 6% 6% 7% 9% 7% 0% 0% 5% -

0%

35% 31% 37% 35% 32% 27% 36% 56% 31% -

7%

Totaal


50 33% 33% 511 40% 23% 874 17% 40% 447 20% 38% 1653 37% 22% 466 47% 19% 137 18% 45% 197 11% 33% 269 25% 38% 04604 30% 29%


17 157 326 155 536 126 50 110 84 0 1560




16 118 351 172 360 88 62 65 103 0 1335


16 204 146 89 606 217 25 22 68 0 1394

Totaal

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09




Meergezinswoningen (Sociale participatie)


Theoretisch ideale woningvoorraad MGW huidig Sociale participatiegrens Tot kwaliteitskortingsgrens

Figuur 9.7

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% -

34%

100%


Blad 35

MGW Toekomstscenario In het toekomstscenario zijn er vooral meer goedkope meergezinswoningen tot de kwaliteitskortingsgrens nodig om de sociale doelgroep in Velsen te huisvesten, hetgeen zorgt voor een kleinere ideale omvang van het aantal meergezinswoningen met een huur tot de eerste aftoppingsgrens. De ideale omvang om sociaal te kunnen blijven participeren van het aantal meergezinswoningen wordt beperkt kleiner.

0 50 51 31 232 44 0 0 14 0 422

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 6% 0%

0% 10% 6% 7% 14% 9% 0% 0% 5%

35% 27% 37% 35% 28% 25% 36% 56% 31%

0%

9%

Totaal

50 63% 2% 511 22% 41% 874 17% 40% 447 39% 19% 1653 50% 9% 466 47% 19% 137 39% 25% 197 11% 27% 269 25% 38% 04604 36% 23%



17 138 326 155 456 117 50 110 84 0 1452


0 0 0 0 0 0 0 12 0 0 12


1 209 351 85 142 88 34 53 103 0 1067


32 113 146 176 823 217 53 22 68 0 1651



Totaal

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09




Meergezinswoningen (Sociale participatie)


Theoretisch ideale woningvoorraad MGW toekomst Sociale participatieTot kwaliteitskortingsgrens

Figuur 9.8 grens

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% -

32%

100%


9.5

Resumerend

Gezien de maximale betaalcapaciteit van de sociale doelgroep voor huren, valt het op dat er vooral behoefte is aan goedkope woningen enerzijds, en anderzijds aan woningen met een huur tot of boven de liberalisatiegrens. Dit komt met name tot uiting bij het uitgaan van het basisbehoeftebudget. Dit betekent echter niet dat de huurders in de hogere huurklassen ook bereid zijn hun hele resterende budget aan huur te besteden. Daarnaast hebben de huurders in de lagere huurklassen veelal recht op huurtoeslag waardoor toch een duurdere huurwoning bereikbaar is. Het lijkt dus verstandig met het oog op betaalbaarheid om te sturen op voldoende voorraad tot de eerste aftoppingsgrens. De theoretisch ideale woningvoorraad op basis van het sociale participatiebudget bevat logischerwijs zowel voor de EGW als MGW meer goedkope woningen dan volgens het basisbehoeftebudget. Ook neemt naar de toekomst de ideale grootte van het bestand van de goedkoopste huurwoningen om de sociale doelgroep betaalbaar te huisvesten toe. Relatief gezien is er een stuk meer ruimte voor duurdere meergezinswoningen dan eengezinswoningen in de dure huurcategorieën.

Blad 36

10

Conclusies onderzoek

1. Gezinnen (met twee kinderen) in Velsen die huurtoeslag ontvangen en in een eengezinswoning wonen hebben gemiddeld gezien de meeste betaalbaarheidsrisico’s. Ook samenwonenden tot 65 jaar met huurtoeslag komen in veel wijken gemiddeld gezien tekort op het maandelijkse basisbehoeftebudget. 2. Alleenstaanden boven de AOW-leeftijd in Velsen houden per maand gemiddeld het meeste geld over om te besteden aan huur en kennen gemiddeld gezien ook alleen betaalbaarheidsrisico’s als ze onder de huurtoeslaggrens zitten en de streefhuur moeten gaan betalen. Ook alleenstaanden tot de AOW-leeftijd staan er met het oog op betaalbaarheid relatief gunstig, uitgaand van gemiddelde inkomens en lasten. 3. De huidige betaalbaarheidsrisico’s lopen per woningcorporatie slechts beperkt uiteen. 4. De verschillen tussen de woonquotes per wijk lijken niet zo groot. Dit zet iets over wat huishoudens per maand overhouden voor uitgaven naast de huur. Toch blijken er, door verschillen in huishoudenssamenstelling, inkomens en de match tussen inkomen en bewoning, per wijk gemiddeld wel verschillen in betaalbaarheid te zijn. 5. Met name huurtoeslagontvangers in Duin- en Zeewijk, Velsen-Noord en Velserbroek kennen betaalbaarheidsrisico’s. 6. De huishoudens in Velsen die huren en tot de sociale doelgroep behoren boven de huurtoeslaggrens kennen in algemene zin gemiddeld een stuk minder kans op maandelijkse tekorten degenen die in aanmerking komen voor huurtoeslag. 7. Eengezinswoningen zijn voor de sociale doelgroep in Velsen een stuk minder betaalbaar dan meergezinswoningen, door de hogere gemiddelde huurprijs en hoger energieverbruik. 8. We ramen dat de sociale doelgroep licht in aantal gaat toenemen in de komende 15 jaar. 9. De sociale woningvoorraad van de drie betrokken corporaties zou kleiner kunnen, uitgaande van het doel om sociale doelgroep nu en in de toekomst te kunnen huisvesten. 10. Theoretisch zouden de meeste sociale huurders behorende tot de sociale doelgroep (zonder de huurtoeslag als instrument) zich een woning met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens of eerste aftoppingsgrens kunnen veroorloven, uitgaande van zowel het basisbehoefte als het sociale participatiebudget. Tevens blijken ook vrij veel huurders zich theoretisch een huur te kunnen veroorloven tot of zelfs boven de liberalisatiegrens, zelfs uitgaande van het sociale participatiebudget. Dit betekent niet dat de huurders die zich een hogere huur kunnen veroorloven ook bereid zijn hun hele resterende budget aan huur te besteden.

Blad 37

Bijlage 1

Methodiek raming sociale doelgroep

Het CBS heeft in juli 2012 statistieken gepubliceerd over de ‘Bewoonde huurwoningen naar eigendom en inkomen op 1 januari 2011’. Dit zijn de meest recente cijfers die beschikbaar zijn. Deze worden voor de gemeente Velsen weergegeven in onderstaande tabel. Hieruit blijkt dat Velsen op 1 januari 2011 6.675 huurwoningen kende met een huishouden die behoort tot de sociale doelgroep. Dat is 63,7% van alle huurwoningen in de gemeente. Hiermee kent Velsen in de huursector relatief een zeer gelijkaardig aandeel huishoudens in de sociale doelgroep als voor de Corop-regio IJmond. Het Nederlandse gemiddelde ligt iets hoger. Velsen kende dus in 2011 relatief meer scheefwoners dan Nederlands gemiddeld.

Nederland

<€33.000 €33.000-€43.000 >=€43000

Corop IJmond

<€33.000 €33.000-€43.000 >=€43000

Velsen

Totale huursector

<€33.000 €33.000-€43.000 >=€43000

Nederland

Overige verhuurders

Verzamelinkomen Verzamelinkomen Verzamelinkomen Totaal Verzamelinkomen Verzamelinkomen Verzamelinkomen Totaal Verzamelinkomen Verzamelinkomen Verzamelinkomen Totaal

Corop IJmond

Corporaties

Bewoonde huurwoningen naar eigendom en inkomen op 1 januari 2011

Velsen

Figuur 1

6.675 1.410 2.395 10.480 1.175 315 1.030 2.520 7.850 1.725 3.425 13.000

16.960 3.430 5.765 26.155 3.175 920 3.235 7.330 20.125 4.355 9.000 33.480

1.554.135 221.645 387.225 2.163.005 378.175 90.335 299.715 768.225 1.932.305 311.985 686.940 2.931.230

63,7% 13,5% 22,9% 100,0% 46,6% 12,5% 40,9% 100,0% 60,4% 13,3% 26,3% 100,0%

64,8% 13,1% 22,0% 100,0% 43,3% 12,6% 44,1% 100,0% 60,1% 13,0% 26,9% 100,0%

71,9% 10,2% 17,9% 100,0% 49,2% 11,8% 39,0% 100,0% 65,9% 10,6% 23,4% 100,0%

Bron: CBS, juli 2012 Circa 6.675 van de 7.850 huurders in de sociale doelgroep in Velsen huren een sociale huurwoning in Velsen. Dit is echter nog geen volledig beeld van de hele sociale doelgroep in Velsen. Er woont ook een deel in de koopsector, waar deze cijfers van het CBS geen zicht op bieden. Tevens zorgt de verschuiving van de inkomensgrens van € 33.000,- naar € 34.911,- voor een kleine verandering. De huidige omvang van de gehele sociale doelgroep in Velsen Om de omvang van de gehele sociale doelgroep in Velsen te achterhalen, maken we gebruik van het landelijke onderzoek WoON 2012. Daarin zijn inkomensgegevens opgenomen van alle respondenten. WoON 2012 betreft echter een steekproefonderzoek, waarbij helaas voor de gemeente Velsen te weinig respondenten aan dit onderzoek hebben meegedaan om hier betrouwbare uitspraken over te kunnen doen. Daarom hebben we gekozen om allereerst de omvang van de sociale doelgroep te bepalen voor een referentiegebied: Corop-regio IJmond9. Hierbij is de omvang van de sociale doelgroep voor Corop-regio IJmond uitgesplitst naar leeftijd en huishoudenssamenstelling. Er is puur uitgegaan van het inkomen en is er geen rekening gehouden met vermogen van huishoudens. Wanneer we tenslotte alle huishoudensgroepen optellen, dan blijkt dat er circa 29.530 huishoudens in Corop-regio IJmond zijn die tot de sociale doelgroep behoren: ongeveer 34,7% van alle huishoudens.

9

Het betreft de gemeenten Beverwijk, Castricum, Heemskerk, Uitgeest en Velsen. Dit referentiegebied is gekozen, ten eerste omdat Velsen in dit Corop-gebied ligt en er een belangrijk onderdeel van uitmaakt. Ten tweede, omdat we hiermee voldoende respondenten in WoON 2012 hebben.

Blad 38

Figuur 2 toont de inkomensverdeling in Velsen en in het Corop-gebied IJmond ten opzichte van de inkomensverdeling van heel Nederland. Deze data komt van het CBS. Er is gekeken naar het inkomen van alle huishoudens in Nederland, en die zijn vervolgens in categorieën van 10% met de laagste inkomens tot en met 10% met de hoogste inkomens ingedeeld. Uit Figuur 2 is op te maken dat in zowel in Velsen als in de gehele IJmond relatief weinig huishoudens met een laag inkomen wonen (minder dan € 25.200 op jaarbasis). De inkomensverdeling van Velsen en de IJmond lopen sterk parallel. Het aandeel van de huishoudens dat tot de sociale doelgroep behoort ligt in Velsen op een zeer gelijkaardig niveau als voor het referentiegebied: 34,9% van alle huishoudens. Figuur 2 sis)

Besteedbaar huishoudinkomen 2011 Velsen en Corop IJmond (op jaarbainkomenscategorie (€)

Velsen

Corop IJmond

1e 10%

< 14.400

6,4%

5,8%

2e 10%

14.400 - 18.000

8,3%

7,8%

3e 10%

18.000 - 21.500

8,9%

8,4%

4e 10%

21.500 - 25.200

9,5%

9,5%

5e 10%

25.200 - 29.500

10,9%

10,9%

6e 10%

29.500 - 34.500

11,2%

11,5%

7e 10%

34.500 - 40.100

11,6%

11,7%

8e 10%

40.100 - 47.400

11,5%

11,9%

9e 10%

47.400 - 59.500

11,4%

12,1%

10e 10%

59.500 <

10,2%

10,3%

Bron: CBS-Statline 2013 Om de omvang van de sociale doelgroep in de gemeente Velsen te bepalen, laten we de percentages ‘huishoudens in de sociale doelgroep’ per leeftijds- en huishoudenstype uit het referentiegebied los op de huishoudenssamenstelling in Velsen in 2014 volgens de Primos Prognose 2014. In feite gaan we er dus vanuit dat per leeftijds- en huishoudenstype het aandeel huishoudens in de sociale doelgroep tussen Velsen en het Referentiegebied gelijk is. Wanneer we vervolgens alle huishoudensgroepen voor Velsen optellen, dan blijkt dat er circa 10.950 huishoudens in de gemeente zijn die tot de sociale doelgroep behoren: ongeveer 35,3% van alle huishoudens. Hiermee ligt het aandeel dat tot de sociale doelgroep behoort in Velsen dus gelijk met dat in het referentiegebied.

Voorraad Corop IJmond

Woningvoorraad Velsen in 2013 en raming sociale doelgroep Voorraad Velsen

Figuur 3

onbekend

15.848 10.792 3.043 114

48.582 27.298 9.360 504

Totaal

29.797

85.744

Koop Huur

Sociale huur Particuliere huur

sociale doelgroep Velsen 2.629 25,1% 6.675 63,7% 1.175 11,2% 10.479

100,0%

sociale doelgroep Corop IJmond 9.397 31,8% 16.960 57,4% 3.175 13,4% 29.532

100,0%

Bron: SysWov, CBS 2012, WoON2012, Primos2014, bewerking Atrivé

Blad 39

Eerder bleek reeds dat 6.675 huurders van corporatiewoningen in Velsen tot de sociale doelgroep behoren. Dat betekent dat er dus een zo’n 2.630 huishoudens in de koopsector tot de sociale doelgroep behoren. Dit wordt weergegeven in Figuur 3. Methode raming toekomstige ontwikkeling van de sociale doelgroep in Velsen Nadat we de huidige omvang van de sociale doelgroep in kaart hebben gebracht, ramen we de ontwikkeling van deze doelgroepen voor de komende jaren. Ook hierbij is het Corop-gebied IJmond in het WoON 2012 het vertrekpunt. Op basis van economische ramingen van het Centraal Planbureau over de verwachte koopkrachtontwikkeling en de verwachte huishoudensontwikkeling volgens de Primos Prognose 2014 is de ontwikkeling van de sociale doelgroep in het referentiegebied in kaart gebracht. De economische ramingen die zijn gebruikt voor de ontwikkeling van de koopkracht, zijn de Macro Economische Verkenningen. Op korte termijn (2012, 2013 en 2014) wordt voor alle typen huishoudens een flinke daling van de koopkracht voorspeld, om op middellange termijn te stabiliseren. Zo wordt een beeld verkregen van de inkomens van de toekomstige huishoudens in de Corop-regio IJmond. Vervolgens is, net zoals bij de huidige situatie, de omvang van de sociale doelgroep in 2020 en 2030 voor de Corop-regio IJmond uitgesplitst naar leeftijd en huishoudenssamenstelling en gewogen naar de verwachte huishoudenssamenstelling in 2020 en 2030 volgens de Primos Prognose 2014.

De verwachte ontwikkeling van de sociale doelgroep in Velsen Om de toekomstige omvang van de sociale doelgroep in Velsen te bepalen, kijken we naar Primos 2014, de koopkrachtraming van het CPB tot 2020 en de inkomensgegevens uitgesplitst naar huishoudenstype uit WoON 2012. We gaan ervan uit dat de verhoudingen naar huishoudenstypen constant blijven. Tevens houden we de koopkrachtontwikkeling tussen 2020 en 2030 constant. Wanneer we vervolgens alle huishoudensgroepen voor Velsen optellen, dan blijkt dat er voor 2020 circa 10.950 huishoudens in de gemeente zijn die tot de sociale doelgroep behoren: ongeveer 35,3% van alle verwachte huishoudens in 2020. En voor 2030 11.750 huishoudens: 36,6%. De sociale doelgroep neemt dus naar verwachting licht toe in Velsen als gevolg van enerzijds de economische omstandigheden en anderzijds de vergrijzing. De sociale doelgroep zal naar verwachting op een gelijkaardig tempo groeien als het totaal aantal huishoudens in de gemeente (4,7% om 3,3%).

Blad 40

Bijlage 2 Resultaten wijkniveau bij basisnorm Figuur 1

Gemiddeld huidig tekort/overschot per maand van huurtoeslagontvangers in eengezinswoningen volgens de Basisnorm

Bron: Atrivé

Figuur 2

Gemiddeld toekomstig tekort/overschot per maand van huurtoeslagontvangers in eengezinswoningen volgens de Basisnorm

Bron: Atrivé

Blad 41

Figuur 3

Gemiddeld huidig tekort/overschot per maand van doelgroep boven huurtoeslag in eengezinswoningen volgens de Basisnorm

Bron: Atrivé

Figuur 4

Gemiddeld toekomstig tekort/overschot per maand van doelgroep boven huurtoeslag in eengezinswoningen volgens de Basisnorm

Bron: Atrivé

Blad 42

Figuur 5

Gemiddeld huidig tekort/overschot per maand van huurtoeslagontvangers in meergezinswoningen volgens de Basisnorm

Bron: Atrivé

Figuur 6

Gemiddeld toekomstig tekort/overschot per maand van huurtoeslagontvangers in meergezinswoningen volgens de Basisnorm

Bron: Atrivé

Blad 43

Figuur 7

Gemiddeld huidig tekort/overschot per maand van doelgroep boven huurtoeslag in meergezinswoningen volgens de Basisnorm

Bron: Atrivé

Figuur 8

Gemiddeld toekomstig tekort/overschot per maand van doelgroep boven huurtoeslag in meergezinswoningen volgens de Basisnorm

Bron: Atrivé

Blad 44

Onderzoek betaalbaarheid Gemeente Velsen

Recommend Documents