Bijlage 1
Advies
Bewoners Advies Groep
“Betaalbaarheid en duurzaamheid”
Juli 2009
John van Veen Senioradviseur WKA
Inleiding In de maanden mei en juni is een groep betrokken huurders van Nijestee in een Bewoners Advies Groep (BAG) actief geweest om na te denken hoe Nijestee volgens hen om zou moeten gaan met het verduurzamen en betaalbaar houden van haar huurwoningen. Tijdens de eerste bijeenkomst gaven een drietal inleiders hun visie op verduurzaming en betaalbaarheid: • Pieter Bregman, directeurbestuurder van Nijestee • Fenke Rond, medewerkster bij SenterNovem • Jannie Visser, wethouder gemeente Groningen Vanuit eigen ervaringen, eigen kennis en achtergrond en met datgene wat de inleiders verteld hebben op de eerste bijeenkomst is de BAG gaan “brainstormen”. Deze “brainstorm” heeft uiteindelijk geleid tot een advies aan Nijestee hoe de komende jaren om te gaan met verduurzaming en de betaalbaarheid. Natuurlijk is dit advies geen volledig advies, maar het is wel een advies dat richting en inzicht geeft aan Nijestee en hoe haar huurders denken over verduurzaming en betaalbaarheid van woningen.
1 Wie profiteert van de verduurzaming van de woningen? Wie hebben er belang/profiteert bij verduurzaming van de woningen? a. De gemeente, omdat zij heeft vastgelegd dat Groningen in 2025 CO2 neutraal moet zijn. Verduurzaming van de (huur-)woningen staat dus hoog op de prioriteitenlijst van de gemeente. b. Nijestee, omdat verduurzamen van de woningen betekent dat haar woningen ‘klaar zijn voor de toekomst’ en beter verhuurbaar c.q. meer zullen opleveren bij verkoop. (Waardestijging van het bezit.) c. De huurder, omdat hij/zij minder betaalt aan energiekosten en in een comfortabeler woning woont. d. De toekomstige generaties. e. Het milieu.
2 Wie betaalt de verduurzaming van de woningen? Verduurzaming van het woningbezit van Nijestee is volgens de Bewoners Advies Groep (BAG) noodzakelijk uit het oogpunt van het milieu en omdat de energieprijzen de komende jaren fors omhoog zullen gaan door toenemende schaarste van energie op de markt. De woonlasten van de huurders zullen hierdoor fors toenemen en de energierekening zal de huur van de woning naar verwachting gaan overstijgen. We hebben hiervoor kunnen lezen dat er meerdere partijen zijn die profiteren van de verduurzaming van huurwoningen. Deze verduurzaming kost echter veel geld. De BAG is van mening dat Nijestee, de eigenaar van de woningen, daar uiteraard een fors deel aan bij moet dragen. Maar ook de Rijksoverheid stimuleert de economie in crisistijd en het nakomen van het Kyoto-verdrag. Ook de gemeente Groningen, die heeft aangegeven dat zij in 2025 een CO2 neutrale gemeente wil zijn, heeft grote belangen in de verduurzaming van woningen om haar ambities waar te maken en zal daarom haar (financiële) deel moeten bijdragen. Ook huurders profiteren van de verduurzaming van hun woningen. Wanneer huurders nu een nieuwe woning willen huren krijgt men daarbij het energielabel dat de nieuw te betrekken woning heeft. Het wordt voor de ‘consument’ dus makkelijker om een keuze te maken uit een meer of minder energiezuinige woning. Nieuwe huurders op de woningmarkt zie je dan ook steeds vaker bewuster een afweging maken. Uit ervaringen blijkt echter dat de meeste ‘zittende’ huurders toch vaak eerst naar hun beurs kijken als de woningcorporatie met een voorstel komt om de woning tegen een (kleine) huurverhoging te verduurzamen . Met andere woorden, een minder goed geïsoleerde woning tegen een lage huurprijs wordt door veel huurders verkozen boven een goed geïsoleerde/duurzame woning met een meer marktconforme huurprijs. Zelfs al zou deze laatste optie, voorgerekend door de corporatie, netto minder woonlasten opleveren door de veel lagere energielasten. Dan speelt vaak: “eerst zien en dan geloven!” De BAG is van mening dat naast Nijestee, de Rijksoverheid en de gemeente, ook de huurders mee moeten betalen aan de verduurzaming van de huurwoningen. Natuurlijk is hier wel een verschil in het aandeel van de verschillende partijen.
3 Portemonnee of milieu? De BAG is wel van mening dat de wijze waarop corporaties huurders nu benaderen om mee te doen aan renovatie/groot onderhoudprojecten ter verduurzaming van hun woning niet altijd de juiste c.q. slimste is.
Volgens de BAG is het goed om vooral in te zetten op goede communicatie en aantonen dat het verduurzamen van de woning in de eerste plaats goed is voor de beurs, en lagere woonlasten oplevert. Daarnaast is het dan ook nog goed voor het milieu! Met andere woorden: “U kunt geld verdienen door mee te doen met dit verduurzamingproject!” Daarom pleit de BAG er ook voor om voor een ingreep in de woningen een 0-meting te houden, en een jaar na de ingreep een nieuwe meting, om aan te kunnen tonen aan de huurders wat de ‘winst’ is van het verduurzamen, c.q. de besparing in de woonlasten. Bij de nieuwe meting is het zaak te letten op veranderingen in de leefsituatie van de huurder, denk aan: gezinsuitbreiding, nieuwe wasmachine/tv, werkloos worden, scheiding et cetera. Deze wijzigingen in de woonsituatie en haar consequenties moeten goed gecommuniceerd worden met de huurder. Op dat moment kan dan, na een jaar, de huuraanpassing ingaan, afgesteld op de (gemiddelde) besparing. Deze huuraanpassing zou, afhankelijk van de investering, uitgesmeerd kunnen worden over bijvoorbeeld drie jaar. Middels een door beide partijen ondertekend contract aan het begin van de ingreep, wordt een en ander vastgelegd. Dat betekent wel dat er alleen een huuraanpassing plaats vindt wanneer er een duidelijke daling van de energiekosten zichtbaar is in de woonlasten. De (extra) stijging van de huur mag nooit de daling van de energielasten overtreffen. Huurders die vallen onder de huurtoeslagregeling zullen weinig merken van de huuraanpassing, probleem hier is dat huurders met een inkomen net boven de huurtoeslag echter des te meer zullen merken van de hogere huur. Juist voor deze groep moet het klip en klaar zijn dat de besparing op de energiekosten groter is dan de verhoging van de huur. De BAG ziet als alternatief voor bovenstaande regeling het zogenaamde Apeldoornsmodel. Het Apeldoornsmodel behelst de introductie van een energieaftrek op de rekenhuur voor de huurtoeslag. De energieaftrek is gebaseerd op de energieprestatie van de sociale huurwoning, na het treffen van voorzieningen, en heeft betrekking op zowel nieuwe als bestaande woningen. De aftrek is groter naarmate de woning energiezuiniger is en behoudt de woning na huurverhoging in de kernvoorraad doordat de aftoppingsgrens niet wordt overschreden. De huurverhoging leidt niet tot meer huurtoeslag, want tegenover de huurverhoging staan lagere energielasten.
4 Rol Nijestee en gemeente in het veranderen van het energiegedrag van huurders Veel huurders zijn zich niet bewust dat zij door kleine wijzigingen in hun gedrag vele tientallen euro’s op jaarbasis kunnen besparen. De gemeente heeft in 2008 energieboxen uitgedeeld aan inwoners met een laag inkomen. Hierin zaten onder andere spaarlampen en een waterzuinige douchekop. Dit was een goed begin maar zou uitgebreid/geïntensiveerd moeten worden. De energiebesparingconsulent De BAG stelt voor te onderzoeken of het mogelijk is dat er ‘energiebesparingconsulenten’, in dienst van de gemeente komen om huurders die te maken hebben met een renovatie/groot onderhoud/verduurzamingproject bezoeken en voorlichting op maat geven wat zij kunnen doen om energie te besparen en zo geld in de knip te houden. Deze consulenten kunnen huurders ook helpen met het aanvragen van huurtoeslag, kwijtschelding gemeentebelastingen et cetera. Voorbeeld wat een besparingsconsulent doet: • Bijeenkomst voor de buurt c.q. complex organiseren waar een onderhoudsproject plaats gaat vinden. • Nijestee geeft voorlichting aan alle bewoners over het project. • Na de pauze energieconsulent met energie (geld) besparingsideeën. • Komt later langs bij individuele bewoners met advies op maat. • Demonstreren wat besparing is. Motivatie moet komen door een financieel plaatje te laten zien. De besparingsconsulent zou naast het geven van voorlichting ook iets ‘aan te bieden’ moeten hebben. Bijvoorbeeld korting op nieuwe energiezuinige apparatuur en op LED-lampen. Nijestee en de gemeente zouden ervoor moeten zorgen dat met name huurders met de lage inkomens profiteren van aantrekkelijke kortingen door het afsluiten van aantrekkelijke contracten met winkelketens.
Welke straat of welk complex heeft het beste energiebesparingidee? Om bewustwording bij huurders te stimuleren en om hen op een ‘leuke manier’ na te laten denken over energiebesparende maatregelen in hun woning/complex vind de BAG het een goed idee om een ‘competitie’ te organiseren. Straten en complexen zouden kunnen inschrijven om hun ideeën over hoe energie bespaard kan worden in te brengen. Het beste idee zou dan beloond kunnen worden met uitvoering op kosten uit een speciaal vooraf bepaald financieel potje van Nijestee. Nagedacht moet worden binnen welke (financiële)kaders een dergelijk idee moet passen, het mogen geen grootschalige renovatieprojecten zijn.
5 Zonne- en windenergie De BAG is van mening dat Nijestee bij nieuwbouw en bij renovatie/groot onderhoudprojecten, het aanbrengen van zonne- en windenergie nog veel te weinig toepast. Zeker nieuwbouwwoningen zouden volgens de BAG standaard uitgerust moeten worden met zonnecollectoren en zonneboilers. Zonneboilers kunnen een forse besparing, tot wel 50%, leveren op het gasverbruik. Ook het aanbrengen van zonnepanelen voor het opwekken van energie zou overwogen moeten worden. Ook het opwekken van energie door kleine windmolens op met name hoogbouw (flats) zou overwogen en onderzocht moeten worden volgens de BAG. Bij renovatie/groot onderhoud van woningen zou Nijestee altijd moeten onderzoeken of het uitrusten van de woning met zonneboilers een haalbare optie is.
6 Diverse adviezen •
•
•
• •
• •
De BAG stelt voor dat Nijestee een medewerker/manager ‘duurzaam bouwen en duurzame energie’ in dienst neemt, om zo intern maar ook naar buiten duidelijk te maken dat Nijestee het serieus meent met ‘duurzaamheid’. Nijestee zal zelf, als dat al niet gebeurd, gebruik moeten maken van Groene energie voor algemene ruimten en voor bewoners die zelf niet kunnen kiezen wie hun energieleverancier is. Het aanbrengen van bewegingssensoren op verlichting in algemene ruimten zoals galerijen, hallen et cetera waar dat mogelijk is en de veiligheid niet in het geding is. LED-verlichting aanbrengen in alle openbare ruimtes. De BAG is van mening dat de verduurzaming slim moet worden aangepakt, dat wil zeggen, geen woningen van F-label naar A-label brengen tegen torenhoge kosten, maar bijvoorbeeld, tegen geringere kosten en ingrepen, woningen van D-label naar B-label brengen. Het standaard aanbrengen van een waterbesparend toilet en douche, waar mogelijk, in nieuwbouwwoningen en na renovatie/groot onderhoud. Nijestee zou bij renovatie en groot onderhoudprojecten moeten bekijken of door het aanbrengen van goede isolatie en het plaatsen van een goed isolerende voordeur de radiator uit de hal van een woning verwijderd kan worden. In nieuwbouwprojecten zou Nijestee dit standaard moeten doen.
