Bijlagen bij “Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen” Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch georiënteerde Primos-model. Het Socrates-model wordt aangeduid als "kwalitatief" omdat dit model vraag en aanbod op de woningmarkt specificeert naar belangrijke kwalitatieve aspecten als eigendom (huur- versus koopsector) en prijsniveau. Verder is het Socrates-model een "woningmarktsimulatiemodel" omdat het model verhuisprocessen, verhuisketens en doorstroming simuleert
In het Socrates meegenomen Nieuwbouw- en sloopprogramma:
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 TREND_A - Mutatie woningvoorraad Huur+Koop [aantal] TREND_A - Mutatie woningvoorraad Huur [aantal] TREND_A - Mutatie woningvoorraad Hr <361 [aantal] TREND_A - Mutatie woningvoorraad Hr 361-460 [aantal] TREND_A - Mutatie woningvoorraad Hr 460-554 [aantal] TREND_A - Mutatie woningvoorraad Hr 554-652 [aantal] TREND_A - Mutatie woningvoorraad Hr 652-800 [aantal] TREND_A - Mutatie woningvoorraad Hr 800 em [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Huur [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Hr <361 [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Hr 361-460 [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Hr 460-554 [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Hr 554-652 [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Hr 652-800 [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Hr 800 em [aantal] Mutatie Sociaal Nieuwbouw Sociaal
1002 1003 1069 1364 1486 1571 1602 1640 112
3
60
243
274
373
435
494
-284 -281 -263 -212 -135 -131 -191
-184
-169 -250 -268 -298 -374 -319 -181
-56
233
242
289
403
405
478
451
415
108
98
94
87
91
56
60
65
159
151
170
205
247
274
267
256
65 652
43 669
38 730
58 926
40 998
15 29 -2 1063 1082 1101
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
275
308
363
488
542
620
631
672
134
128
130
133
120
96
97
95
165
162
178
219
257
278
277
264
78 71 59 86 -112 -191 -148 -20 409 436 493 621
79 -13 662
69 84 716
77 139 728
70 240 767
Scenario's Via vier scenario’s worden mogelijke toekomstige ontwikkelingen verkend. Hierbij spelen zowel economisch gedreven ontwikkelingen een rol als het daar ten dele mee samenhangende gedrag van woningaanbieders. Het voor de consument minst aantrekkelijk scenario is het crisisscenario waarin de inkomens onder druk staan, sprake is van lastenverzwaring bij overheid en burgers, teruglopende bouwactiviteiten, tempering van woonwensen en optimale benutting van de geboden huurruimte door verhuurders. Het meest rooskleurig beeld wordt geschetst door het herstelscenario waarin de inkomens toenemen toe, de dynamiek op de woningmarkt terugkomt en verhuurders het zich veroorloven de geboden huurruimte niet maximaal in te vullen. Daar tussen liggen twee trendscenario’s die in macro-economisch opzicht identiek zijn maar die van elkaar verschillen in het gedrag van woonconsumenten en verhuurders. In het Trend A scenario kunnen de in het WoON 2012 uitgesproken woonwensen niet volledig ingevuld worden. In het Trend B scenario is dat wel het geval.
Uitgangspunten:
Bijlage 2: Volledige berekening Ontwikkeling voorraad sociale huur en kernvoorraad Utrecht 18-12-2014 2014 TREND_A - Totale vrrd. Huur+Koop [aantal] 137.272 TREND_A - Totale vrrd. Huur [aantal] 65.455 TREND_A - Totale vrrd. Koop [aantal] 71.817 TREND_A - Totale vrrd. Hr <361 [aantal] 14.733 TREND_A - Totale vrrd. Hr 361-460 [aantal] 15.136 TREND_A - Totale vrrd. Hr 460-554 [aantal] 16.262 TREND_A - Totale vrrd. Hr 554-652 [aantal] 7.250 TREND_A - Totale vrrd. Hr 652-800 [aantal] 5.013 TREND_A - Totale vrrd. Hr 800 em [aantal] 7.061 TREND_A - Woningbehoefte Huur+Koop [aantal] 141.819 TREND_A - Woningbehoefte Huur [aantal] 68.331 TREND_A - Woningbehoefte Koop [aantal] 73.488 TREND_A - Woningbehoefte Hr <361 [aantal] 14.367 15.193 TREND_A - Woningbehoefte Hr 361-460 [aantal] 17.277 TREND_A - Woningbehoefte Hr 460-554 [aantal] 8.227 TREND_A - Woningbehoefte Hr 554-652 [aantal] TREND_A - Woningbehoefte Hr 652-800 [aantal] 6.030 TREND_A - Woningbehoefte Hr 800 em [aantal] 7.237 TREND_A - Doelgroep EC, in Huur [aantal] 45.874 TREND_A - Doelgroep EC, in Koop [aantal] 18.290 TREND_A - Doelgroep Middeninkomens, in Huur [aantal] 7.387 TREND_A - Doelgroep [aantal] 64.164 Prognose sociale voorraad op basis opgave corporaties (berekening) Voorraad zelfstandige woningen corporaties 44.875 Voorraad zelfstandige woningen particuliere huur 8.170 53.045 Totaal sociale voorraad Aandeel corporatiewoningen 85% Prognose sociale voorraad op basis ABF Socrates (berekening) Voorraad 53.381 Woningbehoefte 55.064 Voorraad - woningbehoefte (tekort) 1.683 Woningtekort op basis prognose opgave corporaties en woningbehoefte Voorraad - woningbehoefte (tekort) 2.019 Prognose kernvoorraad op basis opgave corporaties (berekening) 36.695 Voorraad zelfstandige woningen corporaties Voorraad zelfstandige woningen particuliere huur 6.210 42.905 Totaal kernvoorraad Aandeel corporatiewoningen 86% Prognose kernvoorraad op basis ABF Socrates (berekening) Voorraad 46.131 Woningbehoefte 46.837 Voorraad - woningbehoefte (tekort) 706 Woningtekort op basis prognose opgave corporaties en woningbehoefte Voorraad - woningbehoefte (tekort) 3.932 Ontwikkeling doelgroep in de sociale voorraad 64.164 Doelgroep <33.000 Aandeel > 33.000 in sociale voorraad 27% Aantal > 33.000 in sociale voorraad 14.322 Doelgroep <33.000 in sociale voorraad 38.723 Aandeel doelgroep <33.000 in sociale voorraad 60% Aandeel doelgroep <33.000 buiten de sociale voorraad 40% Woningbehoefte doelgroep < 33.000 sociale voorraad Woningbehoefte doelgroep < 33.000 40.197 Aandeel doelgroep <33.000 in sociale voorraad 63% Aandeel doelgroep <33.000 buiten de sociale voorraad 37% Woningtekort 1.474 Ontwikkeling doelgroep kernvoorraad Doelgroep primair (huurtoeslag) 38.050 Aandeel niet primaire doelgroep in kernvoorraad 45% Aantal niet primaire doelgroep in kernvoorraad 19.307 Primaire doelgroep in kernvoorraad 23.598 Aandeel primaire doelgroep in kernvoorraad 62% Aandeel primaire doelgroep buiten de kernvoorraad 38% Woningbehoefte primaire doelgroep kernvoorraad Woningbehoefte primaire doelgroep 25.760 Aandeel primaire doelgroep in kernvoorraad 68% Aandeel primaire doelgroep buiten kernvoorraad 32% Woningtekort 2.163
2016 139.705 65.758 73.947 10.612 14.981 17.105 10.358 4.752 7.950 144.043 68.354 75.689 10.916 15.050 17.854 10.909 5.597 8.028 46.585 20.209 7.237 66.794
2019 144.364 66.840 77.524 8.442 13.167 18.659 12.730 4.932 8.910 148.856 69.711 79.145 9.147 13.544 19.345 13.007 5.752 8.916 47.653 22.533 7.169 70.186
Prognoses volgens Socrates model Variant Trend A Zie toelichting ontwikkeling voorraad naar huurklasse (geindexeerd, huurgrenzen 2012)
ontwikkeling woningbehoefte naar huurklasse (geindexeerd, huurgrenzen 2012)
ontwikkeling doelgroep
44.310 7.570 51.880 85%
43.181 Opgave corporaties 6.670 gebaseerd op afname 09-12 300 won. p. j. kernvoorraad 49.851 87%
53.056 54.729 1.673
52.998 55.043 2.045
2849
5192
34.477 5.610 40.087 86%
30.041 Opgave corporaties 4.710 gebaseerd op afname 09-12 300 won. p. j. kernvoorraad 34.751 86%
42.698 43.820 1.122
40.268 42.036 1.768
3733
7285
66.794 26% 13.281 38.599 58% 42%
70.186 24% 11.715 38.136 54% 46%
40.718 61% 39% 2.120
42.108 Totale woningbehoefte - aantal > 33.000 op basis 60% aandeel in betreffende jaar 40% 3.972 Woningtekort is behoefte doelgroep - aantal in voorraad
39.610 42% 16.837 23.250 59% 41%
41.621 38% 13.032 21.719 52% 48%
25.416 64% 36% 2.165
26.273 Totale woningbehoefte - aantal primaire doelgroep op 63% basis aandeel in betreffende jaar 37% 4.553 Woningtekort is behoefte doelgroep - aantal in voorraad
Socrates Woon 2012, ontwikkeling = aanname Berekening Berekening Berekening doelgroep in voorraad / doelgroep Berekening doelgroep buiten voorraad / doelgroep
Socrates Woon 2012, ontwikkeling = aanname Berekening Berekening Berekening doelgroep in voorraad / doelgroep Berekening doelgroep buiten voorraad / doelgroep
Bijlage 3: Nadere analyse van de scheefheid Op dit moment hebben we te maken met zowel dure als goedkope scheefheid. In de onderstaande tabel is de goedkope scheefheid in groen, de dure scheefheid in rood gearceerd en de doelgroep in de koop in geel. Tabel: Inkomensdoelgroepen naar huurprijscategorie en koop Huurtoeslag- Tussen doelgroep huurtoeslag doelgroep en 33.000 (primaire (secundaire doelgroep) doelgroep) Huur onder de tweede 24.840 9.900 aftoppingsgrens Huurwoningen tussen de tweede aftoppingsgrens 4.780 1.850 en de liberalisatiegrens Huur boven 711 (vrije 2.260 760 sector huur) Koop 6.810 6.000 Totaal 38.690 18.500 Corporatie huur Particuliere huur (niet van corporaties) Koop Totaal Bron: Woon2012
33.00043.000
>43.000
(middeninkomens)
(hoge inkomens)
4.200
5.820
44.760
1.980
2.730
11.340
2.310
5.480
10.810
6.360 14.850
47.850 61.880
67.020 133.920
Totaal
26.855
9.235
5.260
8.810
50.160
5.025
3.275
3.230
5.220
16.750
6.810 38.690
6.000 18.510
6.360 14.850
47.850 61.880
67.020 133.930
Differentiatie goedkope scheefheid1: Binnen de sociale huursector woont nu 27% scheef. Binnen deze 27% heeft 11% een inkomen tussen de 34.911 en 43.786 euro, het gaat hier om 6.180 huishoudens. Deze groep bestaat voor ongeveer 40% uit alleenstaanden onder de 65 jaar. Deze groep zou volgens de Nibudnormen (net) boven de sociale huur kunnen betalen (zie tabel hieronder). 18% van deze groep bestaat uit tweepersoonshuishoudens. Deze groep kan veelal ook niet meer betalen dan een sociale huurwoningen. De gezinnen in deze groep, 25%, zijn zelfs veelal nog aangewezen op een huurwoning onder de aftoppingsgrens, daarnaast is er nog een groep ouderen van 20%. Uiteindelijk zal ongeveer 50% van deze groep toch aangewezen zijn op een sociale huurwoning, dat zijn ongeveer 3.000 huishoudens. Samen met de 8.550 scheefwoners met een inkomen boven de 43.000 is het totale aantal volgens deze berekening scheefwoners 11.550 huishoudens, dat is 21%.
1
Goedkope scheefheid: huishoudens met een hoog inkomen in een (te) goedkope woning.
Tabel 6: Maximale huurprijzen volgens Nibudnormen per huishoudens en inkomenscategorie 2014 Huishouden Bruto Netto Maximale Maximaal Bruto huur Jaarinkomen inkomen netto netto*2 huurquote bedrag aan volgens maandelijkse Nibud huur volgens de Nibudnorm 550 30% 286 Bijstandsniveau 11.420 ? 21.600*1 17.189 35% 501 1-p. hh<65 733 34.678 25.148 35% 733 788 38.000 27.010 35% 788 ? Bijstandsniveau 16.314 25% 340 ? 29.325*1 22.147 30% 554 2-p. hh. <65 629 34.678 25.148 30% 629 675 38.000 27.010 30% 675 ? 20% 272 Bijstandsniveau 16.314 ? 29.325*1 22.147 25% 461 3-p. hh. <65 524 34.678 25.148 25% 524 563 38.000 27.010 25% 563 ? AOW 12.544 31% 324 ? 21.600*1 17.189 36% 516 1-p. hh >65 754 34.678 25.148 36% 754 810 38.000 27.010 36% 810 ? AOW 17.321 21% 303 ? 29.400*1 22.198 26% 481 2-p. hh. >65 545 34.678 25.148 26% 545 585 38.000 27.010 26% 585 *1 Grenzen huurtoeslag *2 Netto huur na aftrek eventuele huurtoeslag
