Menging koop- en sociale huurwoningen in woonblokken

Menging koop- en sociale huurwoningen in woonblokken Een onderzoek naar de beleefde aspecten van menging door bewoners

Door: Raymond Frederiks, Student BSc Sociale Geografie & Planologie UvA Als onderdeel van onderzoeksstage bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)

1

2

Inhoudsopgave 1: Introductie ............................................................................................................................... 4 2: Theoretisch kader ..................................................................................................................... 7 2.1: Effecten van menging ................................................................................................................... 7 2.2: Buurtrelaties en samenleven ....................................................................................................... 8 3: Onderzoeksopzet.................................................................................................................... 11 3.1 Deelvragen................................................................................................................................... 11 3.2 Gemengd wonen en eigendom ................................................................................................... 12 3.2: Toepassing en beperkingen methoden van onderzoek ............................................................. 13 3.4: Spreiding en motivering casussen .............................................................................................. 14 4: Casussen ................................................................................................................................ 16 4.1: De Amsterdamse woningmarkt in beeld.................................................................................... 16 4.2 Overzicht VvE’s ............................................................................................................................ 18 4.2.1: Casus Voorsteven .................................................................................................................... 19 4.2.2: Casus IJburg blok 47CD............................................................................................................ 20 4.2.3: Casus Lutma ............................................................................................................................ 21 4.2.4: Casus Hertspieghelweg ........................................................................................................... 22 4.2.5: Casus Kattenburg..................................................................................................................... 23 5: Tevredenheid over Samenleven .............................................................................................. 25 5.1: Contact tussen bewoners ........................................................................................................... 25 5:2 Overlast ....................................................................................................................................... 26 5.3: Verantwoordelijkheid................................................................................................................. 28 6: Overleg en participatie binnen VvE ......................................................................................... 30 6.1 Participatie .................................................................................................................................. 30 6.2: Aanpak corporatiemedewerkers VvE ......................................................................................... 31 7: Conclusie en aanbevelingen .................................................................................................... 34 Waarom menging? ........................................................................................................................ 34 Wat zijn de ervaringen over menging op blokniveau na de verkoop van huurwoningen? ........... 34 Hoe verloopt het overleg binnen de VvE in gemengde woonblokken met betrekking tot de casussen?....................................................................................................................................... 36 Bronnenlijst ............................................................................................................................... 38

3

1: Introductie

tegenwoordig gemengd zijn naar eigendom. Daarbij is het aantal lichtgekleurde buurten, dus gemengde wijken, flink gestegen ten opzichte van de oude situatie.

“Door het, sinds de jaren tachtig door corporaties, systematisch mengen van toegevoegde woningen en het differentiëren in geherstructureerde wijken, is er geen sprake van problematische segregatie in de volkshuisvesting.” (De Vernieuwde Stad, 2014) Deze zin volgde uit de reactie van ‘De Vernieuwde Stad’, een platform van grootstedelijke woningcorporaties, op het ingediende wetsvoorstel tot de herziening van de woningwet. Het mengen van sociale huuren koopwoningen, ook differentiatie van de woningvoorraad genoemd, is al enige tijd onderdeel van beleid op de Nederlandse woningmarkt. Met name de grote steden is dit van toepassing, waarbij deze mix in verschillende vormen en maten tot uiting komt. Het aanbieden van een gemengd woningaanbod bij nieuwbouwcomplexen is bijvoorbeeld een mengingsvorm, maar ook de verkoop van sociale huurwoningen leidt tot menging. Over de implementatie van deze mengingsvorm bestaat discussie, vooral over de sociale en economische gevolgen van menging voor de buurt.

Figuur 1: Menging buurten in Amsterdam (Bron: AFWC, 2013)

Naar de effecten van menging op het schaalniveau van buurten is na analyse gebleken dat daar al een aantal onderzoeken gedaan zijn op dat gebied. Recentelijk kwam onderzoeker Barend Wind (2014) tot de conclusie in de studie ‘Verkoop van corporatiewoningen en de gevolgen voor het buurtkapitaal’ dat de verkoop van corporatiewoningen weinig tot geen invloed heeft op het buurtkapitaal. Het buurtkapitaal werd in deze studie omschreven als een ‘hulpbron die ontstaat uit de externe effecten van interactie tussen mensen binnen een eenzelfde geografische context, en de status die buitenstaanders daar aan toekennen’. Volgens de studie van Van Ham (2014) is het effect van sociale stijging, de mate waarin daarnaast niet bewezen. Maar op een lager schaalniveau, namelijk op dat van woonblokken, is er nog steeds ruimte voor onderzoek. Eigenaren en huurders zijn daar door elkaar gemengd, terwijl zij mogelijk een andere sociaaleconomische achtergrond hebben.

Op het grootstedelijk schaalniveau wordt differentiatie in de woningvoorraad vooral aangevoerd als middel om de diversiteit en daarmee de sociaaleconomische achterstand van buurtbewoners te voorkomen. Hierbij worden extreme vormen van ongelijkheid, zoals de vorming van ‘banlieus’ in Parijs, in ieder geval gedeeltelijk voorkomen (RIGO, 2011). In deze context is menging bedoeld om sociaaleconomische verschillen tussen buurten aanzienlijk te verminderen.

Bewoners binnen woonblokken ondervinden direct de gevolgen van menging als beleidsvorm. Het onderzoek dat is uitgevoerd met betrekking tot menging focust zich voornamelijk op statistische en demografische

In de onderstaande afbeelding wordt duidelijk in hoeverre buurten in Amsterdam, waar dit onderzoek als casus zal worden gebruikt,

4

effecten van menging. Maar hoe bewoners menging feitelijk ervaren en of dit aansluit bij hun woonwensen is vaak nog onduidelijk. Om daar op in te springen zal er in dit onderzoek door middel van kwalitatieve methoden van onderzoek en het afnemen van semigestructureerde interviews, gekeken worden hoe menging wordt ervaren door zowel sociale huurders als eigenaren. Zo kan er op exploratieve wijze een beeld worden geschetst van de manier waarop bewoners differentiatie van de woningvoorraad op complexniveau waarderen. Verspreid over meerdere case studies ontstaat daardoor een beeld van hoe menging binnen Amsterdam binnen woonblokken wordt ‘beleefd’. De vraag die daarin van belang is, is in welke mate menging van invloed is op de leefbaarheid voor de bewoners binnen het woonblok. Welke verschillen zien zij, en wat vinden zij van hun medebewoners?

huurwoningen veranderingen op. Dit onderzoek onderscheidt zich ten opzichte van de literatuur die al bestaat over menging dus op twee aspecten. Het eerste aspect is het schaalniveau, waar in plaats van de effecten van menging voor de buurt, nu de gevolgen op blokniveau centraal staan. Daarnaast ligt de focus niet op het evalueren van de veronderstelde theoretische effecten van menging, maar op de praktische aspecten. Dit onderzoek laat de gevolgen van menging door de ogen van bewoners zien, in plaats van door de ogen van beleidsmakers. Centraal staat dan hoe bewoners in de praktijk menging ervaren. Het doel van dit onderzoek is om bewoners, woningcorporaties en beleidsmakers inzicht te bieden waar differentiatie in de woningvoorraad door middel van de verkoop van huurwoningen toe heeft geleid. Door middel van het spreiden van casussen over verschillende buurten en corporaties in Amsterdam wordt er in dit onderzoek voor gezorgd dat er een zo algemeen mogelijk beeld ontstaat. In dit onderzoek is gekozen voor een stapsgewijze aanpak. Het begint met relevante theorieën over menging en samenleven. Vervolgens zal de onderzoeksopzet toegelicht worden, waarna de casusselectie verder wordt toegelicht en individueel besproken. Tot slot worden de onderzoeksresultaten gepresenteerd, en volgen aanbevelingen over de wijze waarop woningcorporaties omgaan met het overleg tussen bewoners in de VvE.

Naast de mogelijke invloed van de verkoop van sociale huurwoningen op het samenleven ontstaat er met de verkoop van huurwoningen nog een ander effect op complexniveau. Met de toestroom van eigenaren, is er op complexniveau een wettelijke verplichting tot het oprichten van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Het beheer is in een gemengd complex geregeld binnen de VvE. Daarbij hebben de woningcorporaties als grooteigenaar van meerdere appartementen en particuliere eigenaren zeggenschap. In dit geval veranderd de positie van de huurders, omdat ze in hun wensen niet meer alleen met de corporatie te maken hebben, maar ook met de VvE. Deze is nu immers eindverantwoordelijk, en de vraag is in welke mate huurders dan nog invloed hebben op de beslissingen die gemaakt worden, en in welke mate zij kunnen participeren in de VvE.

Zoals gezegd in de introductie ligt de focus op de ervaringen van bewoners met betrekking tot samenleven en de wijze hoe een VvE functioneert binnen gemengde complexen. De hoofdvraag luidt dan als volgt: “Hoe ervaren zowel huurders als eigenaren menging binnen woonblokken, die ontstaat als gevolg van de verkoop van

Op zowel het organisatorische als op het gebied van samenleven treden er op complexniveau door de verkoop van 5

huurwoningen, met betrekking tot tevredenheid over samenleven en beheer?”



Voordat op exploratieve wijze duidelijk wordt gemaakt wat de gevolgen zijn van de verkoop van huurwoningen, wordt er in dit onderzoek ook beknopt gekeken naar de motieven achter deze verkoop . Deze motieven zullen terugkomen in het theorieonderzoek, waarbij er gekeken wordt naar de meer algemene doelen en effecten van menging door middel van de verkoop van sociale huurwoningen. Niet elke corporatie hanteert dezelfde doelen bij het mengen binnen woonblokken. Bij het verder inzoomen op de casussen zal nog nadrukkelijker terugkomen hoedanig er per complex verkocht is. Verder ga inzoomen op de cases zal ik deze verder evalueren. De eerste deelvraag luidt dan als volgt:

 

“Waarom wordt er gekozen voor het mengen van sociale huur- en koopwoningen binnen woonblokken door middel van de verkoop van huurwoningen?” De tweede deelvraag spitst zich toe op de ervaringen van bewoners over hun woonblok, en hoe men hun woonblok beleefd. “Wat zijn de ervaringen van eigenaren en huurders met betrekking tot mengen van koop en huur binnen hun woonblok?” Deze worden weer uitgesplitst in de volgende componenten: “Hoe waarderen huurders/eigenaren hun woonblok, zowel fysiek als sociaal?” en vervolgens “In hoeverre heeft menging volgens huurders/eigenaren invloed op deze waardering?” Daarna ga ik kijken op welke manier het overleg binnen de VvE wordt vormgegeven per VvE. De tweede deelvraag is dan de volgende: “Hoe verloopt het overleg binnen de VvE in gemengde woonblokken met betrekking tot de casussen?” Deze splits ik uit in de volgende vragen: 6

“Hoe kijken bewoners, zowel eigenaren als huurders tegen participatie aan in de VvE?” “Hoe pakken woningcorporaties het overleg binnen de VvE aan?” “Welke modellen van huurdersparticipatie worden er toegepast per VvE?”

2: Theoretisch kader

de sociale compositie van een buurt worden beïnvloed (Boterman & Van Gent, 2013).

2.1: Effecten van menging

Daarnaast is de sociaal-culturele invalshoek een veelgenoemd aspect van ruimtelijke differentiatie. Centrale begrippen zijn daarbij de woonomgeving, sociale samenhang, gevoelens van sociale veiligheid, afwijkend gedrag, criminaliteit en tevredenheid (VROM, 2000). Daarbij gaat het met betrekking tot differentiatie of menging dan wel scheiding zorgt voor overlast. Het gaat er hierbij om in hoeverre verschillen in de bevolkingssamenstelling, in mijn onderzoek vooral op schaalniveau van het woonblok, al kan leiden tot sociale problematiek en leefbaarheidsproblemen.

In de literatuur over menging van koop- en huurwoningen zijn een aantal (mogelijke) effecten benoemd die het gevolg zijn van deze beleidsmaatregel. Deze effecten zijn mogelijk ook zichtbaar op blokniveau. Sociale, economische en demografische effecten kunnen het resultaat zijn. 2.1.1: Sociale effecten van menging Aan de keuze voor differentiatie als beleidsmaatregel liggen ook sociale motieven ten grondslag. Vermeende effecten die menging van koop- en sociale huurwoningen zou moeten opleveren kennen een sociaaleconomisch en een sociaal cultureel aspect (Dingemans et al, 2009) Onder het sociaaleconomische gedeelte wordt vooral de beperkte kans op sociale stijging verstaan. Deze effecten worden buurteffecten genoemd. Een eenzijdig samengestelde buurt met veel kansarmen leidt mogelijk tot minder kansen bij het vinden van werk en beperking van de persoonlijke ontwikkeling (Ouwehand, 2006). Het schaalniveau waarop hier wordt gekeken is vooral naar buurten ten opzichte van het stedelijk gemiddelde (RIGO, 1997).

Het meten van de leefbaarheid is een gehanteerde maatstaaf om deze invalshoek te onderzoeken (RIGO, 1997). Hierbij wordt ook onderscheid gemaakt tussen leefstijlgroepen. Hierbij ontstaat ook het risico dat verschillende leefstijlgroepen elkaar niet begrijpen. Veel eigenaren in oudere complexen bemerken snel de voor- en nadelen van de fysieke omgeving van de woning, maar de minder tastbare sociale omstandigheden zijn bij aanvang onbekend (Koopman, 2010).

Het onderzoeken en vaststellen in hoeverre de buurt invloed heeft op sociale stijging is in de praktijk lastig. Vaak wordt ook de causaliteit omgedraaid. Een buurt heeft niet per se een effect op het inkomen, maar het vestigen in een buurt wordt beïnvloed door inkomensmogelijkheden (CPB, 2011). Het is daarom lastig vast te stellen of het mengen van buurten significante effecten kan hebben op sociale stijging van een woonblok. Desalniettemin wordt door differentiatie kansarme bewoners de kans geboden om tussen hogere inkomens te wonen (VROM, 2000). Daarnaast is deze vorm van mengen op basis van eigendom wel een middel om middeninkomens te faciliteren. Daarmee kan

2.1.2: Economische effecten van menging De ruimtelijk-economische effecten van menging zijn vaak het gevolg van maatregelen om de economische waarde van een buurt op te vijzelen. Het mengen van koop- en huurwoningen in buurten die minder populair zijn in de grootstedelijke omgeving komen tot stand door middel van de verkoop van sociale huurwoningen. De doelgroep die hierbij wordt gehanteerd zijn de sociale stijgers in de buurt, voormalige huurders die verder gaan in hun wooncarrière (Koopman, 2010). De waardering van een buurt kan door het vasthouden van deze stijgers vergroot worden, maar het effect op de prijsvorming 7

blijft in buurten met een mindere reputatie minimaal, omdat de schaarste van een woningtype bepalend is voor de prijs (Koopman, 2010). Echter blijft het aantrekken van gezinnen, middeninkomens en welgestelde senioren prioriteit, omdat dit ten goede komt aan de economische draagkracht van het gebied (VROM, 2000).

andere buurten de samenstelling juist homogeen is geworden.

2.2: Buurtrelaties en samenleven Voordat in dit onderzoek zal worden ingezoomd op het aspect van samenleven bij gemengde buurten complexen, volgt er nu eerst een overzicht van bestaande literatuur over samenleven in de buurt en op blokniveau.

2.1.3: Demografische effecten van menging Strategieën om koop en huurwoningen met elkaar te mixen leiden ook tot veranderingen in bevolkingssamenstelling van de buurt. Eigenaren hebben vaak een andere sociaaleconomische achtergrond. Door sommige wetenschappers wordt de verkoop van corporatiebezit als beleidsvorm gezien als een verkapte strategie ten behoeve van ‘gentrification’ (Lees, 2008). Dit zou ook leiden tot verplaatsing van sociale huur uit aantrekkelijke locaties.

2.2.1: Sociale samenhang en publieke familiariteit Volgens het Sociaal Cultureel Planbureau (2009) zijn de relaties die men met hun buren hebben in Nederland over het algemeen erg zwak. Er zijn daarbij een viertal voorwaarden gesteld die bepalend zijn voor gemeenschapsvorming in de buurt. 1. Er moet gelegenheid zijn elkaar te ontmoeten 2. Er moet sociaal kapitaal aanwezig zijn, men moet weten dat een ander iets kan bieden 3. Er moet sprake zijn van wederzijdse afhankelijkheid 4. Er moet sprake zijn van een beperkt aantal alternatieven voor contact ten opzichte van de buren

De aankoop van sociale huurwoningen door individuele huishoudens is niet alleen van invloed op de sociale compositie van een buurt. Het kopen van een woning is ook een keuze van een individueel huishouden waarbij ook factoren zoals etniciteit, leeftijd en woon carrière van invloed zijn. In buurten met een grote vraag naar woningen is de verkoop van huurwoningen vaak een oorzaak van gentrification, terwijl dit in buurten met beperkte vraag kan leiden tot vermindering van status van de buurt. Vanuit beleidsmakers is de verkoop van sociale huurwoningen vanuit een aantal discoursen aangedragen. Het stimuleren van eigenaarschap, stedelijke vernieuwing en het benutten van de ‘value gap’, het gat tussen de huidige en potentiële waarde van vastgoed, zijn vaak genoemd. (Boterman & Van Gent, 2013). De gezinssamenstelling is door de verkoop van huurwoningen veranderd. Daarnaast is de diversiteit van de bevolking in sommige buurten in Amsterdam toegenomen, terwijl in

De conclusie die het SCP trekt is dat hoogopgeleiden minder behoefte hebben aan gemeenschapsvorming in de buurt, omdat zij sterkere bindingen op bijvoorbeeld het werk ervaren. Homogeniteit qua inkomen werkt daarnaast bevorderlijk op de gemeenschapsvorming, terwijl grote verschillen in inkomen dit kan tegenwerken. Een beperkt gemeenschapsgevoel leidt niet per se tot verloedering maar kan wel leiden tot beperkte sociale controle, waardoor de bereidheid tot ingrijpen verminderd. Blokland (2009) beargumenteert dit, door te stellen dat in buurten waar de publieke familiariteit gering is, men niet weet wat ze 8

van elkaar kunnen verwachten. Deze onzekerheid maakt een buurt extra kwetsbaar, omdat het opbouwen van onderling vertrouwen tussen bewoners die elkaar niet kennen lastiger is. Het ontbreken van goede informatie over de buurtbewoners werkt dan ook vaak stereotyperingen en wij/zij denken in de hand. Op deze manier kan publieke familiariteit als een voorwaarde voor prettig en veilig samenleven genoemd worden. Daarentegen komt in het onderzoek van Blokland naar voren dat ook juist afstand en publieke anonimiteit ervaren kan worden als prettig. In de onderstaande figuur zijn de dimensies van publieke familiariteit zichtbaar.

afname van financiële bronnen ten opzichte van de woonsituatie daarvoor (Wittebrood & Permentier, 2011). Zo verhuist men bijvoorbeeld van een huur- naar een koopwoning, omdat men de financiële middelen heeft vergaard om een huis te kunnen kopen. In wijken die in 2007 door toenmalig minister Vogelaar werden aangemerkt als krachtwijken, is duidelijk dat de bewoners die vertrekken een uit die wijken relatief vooruitgaan wat betreft woonsituatie en inkomen. Wanneer middenklasse gezinnen zich vestigen in een van deze aandachtswijken, is dat veelal omdat de woon-werk afstand relatief beperkt is, en de prijs-kwaliteit verhouding gunstig is ten opzichte van de overige wijken. Wittebrood & Permentier (2011) concluderen dat het sociale leven van deze bewoners zich veelal afspeelt buiten deze wijken, afgezien van contacten met buren via de VvE. Vaak is de behoefte tot contact met buren ook beperkt in verband met een drukke leefstijl. Daarentegen zijn er ook groepen bewoners die meer binding hebben met hun leefomgeving dan anderen. Dit zijn vaak autochtone bewoners die al langere tijd in de buurt wonen in naoorlogse wijken. Deze bewoners hebben een netwerk in de buurt, veelal via bewonersorganisaties zoals een huurdersvereniging of een bewonerscommissie. Daarnaast zijn het ook veelal niet-westerse migranten met contacten in de buurt, dat zich echter veelal beperkt tot de eigen etniciteit (Wittebrood & Permentier, 2011).

Figuur 2: Dimensies publieke familiariteit (Bron: Blokland, 2009)

Daarbij zijn twee dimensies van belang bij publieke familiariteit. Enerzijds de mate van toegang tot de ruimte, verdeeld in publieke of meer private ontmoetingsplekken. De andere dimensie heeft betrekking op de mate waarin we informatie geven of verstrekken (Blokland, 2009). Daarbij is het de vraag of het contact tussen bewoners anoniem en oppervlakkig is of juist intiem.

Bij de verkoop van sociale huurwoningen in deze krachtwijken, stijgt ook de sociale cohesie volgens dit onderzoek. Dit omdat men, zo wordt verondersteld, meer wil investeren in hun eigen leefomgeving. Daarnaast heeft het een gunstig effect op de

2.2.2: Woningbezit en sociaal kapitaal Verhuizingen zijn voor bepaalde groepen direct gerelateerd aan een toename of 9

veiligheidsbeleving en criminaliteit. Deze veronderstelde positieve effecten worden door menig aantal andere wetenschappers echter niet gedeeld. Zo zijn er enerzijds auteurs die benadrukken dat nieuwe bewoners stabiliteit brengen, terwijl andere auteurs stellen dat de oorspronkelijke bewoners nauwelijks profiteren (Wind, 2015). Naast het gunstige effect van de verkoop van woningen in krachtwijken op de sociale cohesie, wordt in het onderzoek van Veldboer et al. (2011), ook geconcludeerd dat het verruimen van het koopaanbod in Amsterdam ook gunstige effecten heeft voor het buurtvertrouwen in zowel vooroorlogse gentrification gebieden als naoorlogse stedelijke vernieuwingswijken. Het buurtvertrouwen is gedefinieerd als een optelsom van tevredenheid, de mate waarin men zich thuis, de sociale omgang in de buurt en het oordeel over de betrokkenheid van bewoners. Hier heeft het aanbrengen van meer diversiteit in woningen en daarmee bewoners tot positieve veranderingen geleid. Dit staat dan weer haaks op de theorie van Robert Putnam (2007), die stelt dat een grotere mate van diversiteit in bijvoorbeeld inkomen juist niet bevorderlijk is voor de sociale samenhang in de buurt. Hipp & Perrin (2009) ondersteunen dit beeld door te stellen dat grote verschillen in inkomen, leeftijd en de aanwezigheid van kinderen leidt tot een vermindering van bindingen in de buurt. Wat het aanbrengen van een gedifferentieerd woningaanbod door de verkoop van sociale huurwoningen betekent bestaat dan in de wetenschap dus voldoende discussie.

10

3: Onderzoeksopzet

methode de betekenis die bewoners geven aan samenleven in gemengde complexen overzichtelijk naar voren brengt. Het sterkste punt van deze methode is dat het de kwalitatieve data in dit onderzoek vergelijkbaar en overzichtelijk maakt. Overlast, contact en verantwoordelijkheid zijn de thema’s die behandeld worden, en in tabellen zullen deze variabelen die van invloed zijn op de tevredenheid in de buurt naast elkaar gelegd en vergeleken worden.

3.1 Deelvragen Deelvraag 1 In dit onderzoek zal er gebruik worden gemaakt van kwalitatieve methoden van onderzoek. Het doel is om op exploratieve wijze in kaart brengen hoe het mengen van koop- en sociale huurwoningen door bewoners wordt beleefd. De eerste deelvraag is vrij algemeen, en is in de theorie al aan bod gekomen.

Hieronder is een conceptueel model gegeven. In deze deelvraag wordt vooral de relatie onderzocht tussen een veranderde samenstelling van een woonblok na verkoop, en de invloed daarvan op het samenleven. Deze vraag spitst zich dus toe op de pijl tussen De effecten van de verkoop van sociale huurwoningen op blokniveau is een gefaseerd proces. Het volgende model geeft de conceptuele relatie :

“Waarom wordt er gekozen voor het mengen van sociale huur- en koopwoningen binnen woonblokken?” Wel zal er nog meer gekeken naar de motivatie van de woningcorporaties per casus, en dan waarom zij verkopen. Beleidsdocumenten waarin deze beleidskeuze wordt toegelicht zijn daarbij belangrijke data. Daarnaast kunnen interviews dit ondersteunen als er onduidelijkheden of beperkingen zijn in de beschikbare data. De eerste deelvraag is dus toegespitst op waarom er gemengd wordt.

Verkoop corporatiewoningen Samenstelling woonblok

Deelvraag 2 In de tweede deelvraag komen de meningen van bewoners van gemengde complexen over het samenleven aan bod. Door middel van interviews onder bewoners, zowel huur als koop, moet een compleet beeld ontstaan van de beleving van deze mengingsvorm. Deze deelvraag luidt als volgt:

Tevredenheid samenleven Figuur 3.1: Conceptueel model

Verondersteld wordt dat de verkoop van corporatiewoningen leidt tot een andere demografische samenstelling van een woonblok. Na de verkoop van woningen vestigen zich andere huishoudens in het betreffende woonblok. Dit leidt aannemelijk tot veranderingen in samenleven. Alhoewel de dataverzameling in deze deelvraag gericht is op de laatste fase, is het niet zo dat slechts de tevredenheid onderzocht wordt. Door de cases zo goed mogelijk te beschrijven met betrekking tot de samenstelling van de buurt waarin het blok gelegen is, houdt dit

“Wat zijn de ervaringen van eigenaren en huurders met betrekking tot mengen van koop en huur binnen hun woonblok?” Bij deze deelvraag zal gebruik worden gemaakt van een thematische analysemethode. Deze analysemethode is voor dit onderzoek geschikt, omdat deze 11

verenigd zijn. De woningcorporatie behartigt als grooteigenaar de belangen van hun huurders in de VvE. Daarom is er geen directe verbinding tussen de huurders en de VvE. Wel zijn er verschillende methoden te bedenken waarin huurders directer inspraak in de VvE hebben. In de huidige context is duidelijk dat er vraag is naar meer experimentele vormen van betrokkenheid van huurders in de VvE. In de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken tussen de Huurdersvereniging Amsterdam, de Amsterdamse woningcorporaties en de Gemeente Amsterdam wordt huurdersvertegenwoordiging in de VvE genoemd als pilot waarbij er wordt toegewerkt naar volwaardig partnerschap tussen bewoners (AFWC, 2015)

onderzoek ook rekening met locatie afhankelijke variabelen die van invloed zijn op het samenleven. Deelvraag 3 De derde deelvraag spitst zich toe op het overleg binnen de VvE. Door middel van kwalitatieve interviews uit te zetten met corporatiemedewerkers en VvE besturen zal in dit onderzoek duidelijk worden hoe het overleg en beheer van de onderzochte gemengde complexen vorm is gegeven. Deze data die hiermee verzameld wordt, wordt gebruikt om de actoren per casus in beeld te brengen. Daarbij staat de mate van invloed en belang van actoren die betrokken zijn bij gemengde complexen centraal. Dit heeft betrekking op de derde deelvraag:

3.2 Gemengd wonen en eigendom

“Hoe verloopt het overleg binnen de VvE in gemengde woonblokken met betrekking tot de casussen?”

Als een corporatie overgaat tot de verkoop van sociale huurwoningen binnen een complex vindt er een overgang plaats naar het appartementsrecht, waardoor een corporatie niet meer volledig eigenaar is, maar gedeeld eigenaar als lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE beslist onder andere over de instandhouding en het onderhoud in het gebouw, de manier waarop men met elkaar omgaat en het netjes houden van gemeenschappelijke ruimtes. Bij complexen waarin de eigendomssituatie gemengd is behartigt de corporatie de belangen van zijn huurders in de VvE.

Daarbij worden gebiedsbeheerders, dan wel VvE coördinatoren van woningcorporaties geïnterviewd die de eigenaarsrol in de VvE vertolken in de algemene ledenvergadering van de VvE zelf. Door middel van een actorenanalyse wordt per casus in beeld gebracht hoe deze actoren functioneren, en hoe de betrokken woningcorporaties het overleg binnen de VvE aanpakken. Als basis is het volgende model gegeven:

Deze situatie kan ook tot problemen leiden. In sommige gevallen stellen huurders opgemerkt te hebben dat de corporatie alleen hun eigen financiële belangen behartigt. Dit leidt ertoe dat er onder de huurders vraag bestaat naar modellen waar zij kunnen meebeslissen (NUL20, 2011). Daarnaast worden vanuit de kant van particuliere eigenaren de woningcorporaties verweten misbruik te maken van hun meerderheidsbelang in de VvE, en dan specifiek in complexen waar de corporatie nog relatief gezien eigenaar is van

Corporatie Particuliere eigenaren

Sociale huurders

VvE Figuur 3.2: Actorenscan

De VvE is een vereniging waarbij alle eigenaren van een deel van het complex 12

een hoog percentage van de woningen (NVM, Z.J.).

betrekking hebben op alle besluiten maar ook op bepaalde besluiten, zoals over leefbaarheid (WSWonen, Z.J.)

Verder zijn er behalve problemen met betrekking tot de eigendomssituatie ook algemene problemen die worden gesignaleerd in gemengde woonblokken (WSWonen, Z.J.):      

3.3: Toepassing en beperkingen methoden van onderzoek Dit onderzoek is dus als volgt gestructureerd: Er zal gebruik worden gemaakt van kwalitatieve methoden van onderzoek. Dit omdat de betekenis die bewoners zelf geven aan het samenleven hetgeen is dat onderzocht wordt. Per casus is de richtlijn om ten minste twee huurders en tenminste twee particuliere eigenaren te interviewen. Dit om te voorkomen dat er een eenzijdig beeld ontstaat per casus. Het is mogelijk dat respondenten onderling, zij het eveneens eigenaar of huurder, een hele andere mening over het samenleven zijn toegedaan. Door middel van de narratieve analysemethode zullen de interviews geanalyseerd worden. De afhankelijke variabele is in dit geval tevredenheid over samenleven, waarop de onafhankelijke variabelen de intensiteit van het contact, de mate van verantwoordelijkheid die bewoners nemen en de mate van overlast bepalend zijn.

Gebrekkige communicatie tussen huurders, corporatie en eigenaren Geen contact tussen eigenaren en huurders Verschil in waardering voor belang leefbaarheid Verschil in waardering voor belang onderhoud Complicaties op juridisch gebied: Appartementsrecht versus huurrecht Dubbelrol corporaties: Zowel functioneren als eigenaar als stem van huurders

Huurders maken zich zorgen over het beheer als de corporatie het meerderheidsbelang verliest (WSWONEN, Z.J.). De mate van menging is daarom mede bepalend voor de manier waarop corporaties huurders de vrijheid geven om mee te beslissen in plaats van meepraten. Er zijn drie modellen genoemd waarin de mate van inspraak van huurders in de VvE kan worden geregeld. Het eerste model betrekt zich op scheiding van eigenaren en huurders. De bewonerscommissie overlegt met de verhuurder, en deze draagt de voorstellen die daar werden aangedragen voor aan de VvE. Dit is dus het meest basale voorbeeld, welke al eerder ter sprake is gekomen.

Met de interviews zullen in ieder geval een aantal thema’s afgewerkt worden. Aan de bewoners worden een aantal vragen voorgelegd wat zij vinden van het samenleven in het complex, gesplitst in de eerder genoemde variabelen. Door in de interviews te kijken naar in hoeverre bewoners samenleven in verband brengen met eigendom, is het mogelijk om een beeld te scheppen van hoe deze mengingsvorm wordt beleefd door bewoners. Daarnaast zijn er per buurt factoren die van invloed zijn op het prettig samenleven. Door te kijken naar meerdere complexen over meerdere buurten is het daarom makkelijker om rekening te houden met lokale factoren die van invloed zijn op prettig samenleven.

Bij het tweede model is er sprake van een adviescommissie, dan wel bewonerscommissie, waar zowel huurders als eigenaren in zitten. Deze brengt niet-bindend advies uit aan de VvE. Bij het derde model hebben huurders mandaat van de verhuurder om namens hen te beslissen in de VvE. Dit kan 13

Deze kwalitatieve methoden leveren echter wel beperkingen op. Omdat dit onderzoek exploratief van aard is, is het lastig om repliceerbaarheid na te streven. Voor aanvang van dit onderzoek bestond er nog weinig grip op welke variabelen van invloed zijn. Hierdoor wordt slechts een beeld geschetst van hoe menging beleefd en ervaren wordt door bewoners. De externe validiteit komt door deze onderzoeksmethode ook in het geding. Het is lastig deze resultaten te generaliseren, omdat de beleving van menging op complexniveau enorm kan verschillen. Zo kunnen in naburig gelegen complexen totaal andere resultaten mogelijk zijn. Door het aantal van vijf casussen wordt hier al enigszins rekening mee gehouden. Echter is het ook niet het doel om generaliserende uitspraken te doen, maar eerder om te ontdekken wat er speelt onder bewoners als het gaat om mengen van koop- en huurwoningen.

sociale huurwoningen in sommige buurten tot diversiteit qua bewoners heeft geleid, maar in sommige buurten weer tot homogeniteit. Het zou dus kunnen dat er daardoor in verschillende buurten andere effecten zijn te signaleren dan in anderen. Om te kijken in hoeverre locatie een rol kan spelen in de beleving van gemengde woonblokken wordt in dit onderzoek de samenstelling van de buurt daarom toegelicht. . Daarnaast is gekozen voor verschillende woningcorporaties, omdat woningcorporaties vooral in het VvE vraagstuk verschillend kunnen handelen. Zo kan het bijvoorbeeld voorkomen dat de ene corporatie huurders meer stem geeft in een VvE dan anderen. Om zoveel mogelijk begrip te krijgen van variabelen die meespelen in de manier waarop menging beleefd wordt, wordt daarom een breed aantal corporaties en buurten gehanteerd.

Het is verleidelijk om als onderzoeker generaliserende uitspraken te willen doen. In dit onderzoek zal dat juist niet gebeuren. Wel zal hier per casus benoemd worden wat er op is gevallen, in hoeverre menging van invloed is op samenleven en in hoeverre de buurt en de corporatie daarin een rol heeft gespeeld. Ook zullen de stappen die genomen zijn zo nauwkeurig mogelijk beschreven worden, zodat duidelijk wordt waarom en welke bewoners en VvE experts zijn geïnterviewd.

De woningcorporaties die meewerken met dit onderzoek, respectievelijk De Alliantie, De Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere, waren vrij zelf complexen aan te dragen die zich lenen voor onderzoek. In dit onderzoek zullen daarom geen conclusies getrokken worden over goed dan wel minder goed beleid van een corporatie ten opzichte van de anderen. Dit omdat sommige corporaties de voorkeur geven aan het onderzoeken van positieve voorbeelden, terwijl anderen behoefte hebben aan een evaluatie van complexen waar bekend is dat er minder goed wordt samengeleefd.

3.4: Spreiding en motivering casussen Bij de casusselectie is gekeken naar een diverse selectie van cases, verspreid over verschillende buurten en over verschillende woningcorporaties. Dit omdat de bevolkingssamenstelling en dus de achtergrond van de koper kan verschillen per buurt en dus per wooncomplex. Dit bleek ook uit het onderzoek van Boterman & Van Gent (2014), die opmerkten dat de verkoop van

In de onderstaande tabel is te zien welke cases worden gehanteerd in het onderzoek. De eerste voorwaarde is een minimum van 50 woningen per VvE. Dit omdat het aannemelijk is dat grotere VvE’s een meer algemeen beeld scheppen van menging dan kleine VvE’s. Daarnaast moet er sprake zijn van minimaal 30% particuliere eigenaren dan wel huurders 14

per VvE complex. Een significant mengingspercentage is noodzakelijk omdat gevolgen van menging voor bewoners minder snel op zullen vallen met een klein percentage gemengde voorraad. Een laatste voorwaarde is dat de complexen gemengd zijn als gevolg van de verkoop van sociale huurwoningen. Desalniettemin wordt in dit onderzoek een afwijkende case meegenomen. De VvE op IJburg was bij aanvang al gemengd. Dit omdat dan bekeken kan worden in hoe een bij aanvang gemengd complex kan verschillen ten opzichte van de andere cases.

15

4: Casussen

Verkoop sociale huurwoningen in Amsterdam

4.1: De Amsterdamse woningmarkt in beeld

3000

In de afgelopen decennia heeft de Amsterdamse woningmarkt de trend van liberalisering op de woningmarkt gevolgd. Door de verkoop van sociale huurwoningen en stedelijke vernieuwingsstrategieën met betrekking tot het mengen van koop- en sociale huurwoningen op nieuwbouwlocaties ontstaat een steeds gemengder aanbod op de Amsterdamse woningmarkt. De meest recente cijfers laten de volgende verdeling zien: Eigendom Koop Sociale Huur Particuliere huur

Totaal

2500 2000 1500 1000 500

Verkopen in aantal

0

Grafiek 1: Verkoop sociale huurwoningen in Amsterdam (Bron: AFWC, 2015)

Stad

113694 (28%) 181882 (46%) 102989 (26%) 398565 (100%)

Geregeld stijgt het aantal verkopen per jaar tot boven de 2000 VHE’s per jaar. Het uitgangspunt is dat dit in de toekomst terug wordt gedrongen naar maximaal 2000 verkopen per jaar, zo blijkt uit de samenwerkingsafspraken tussen de Huurdersvereniging Amsterdam, de Amsterdamse woningcorporaties en de Gemeente Amsterdam (AFWC, 2015). Gezamenlijk zullen er door de corporaties nog 1200 woningen per jaar bijgebouwd worden in de sociale voorraad.

Tabel 4.1: Eigendom in Amsterdam Bron: O+S Gemeente Amsterdam, 2014

In het convenant verkoop en splitsing sociale huurwoningen is bepaald in welke mate corporaties zijn bevoegd huurwoningen te verkopen. 10 jaar geleden, in 2004, lag het aandeel sociale huurwoningen op 53% van de totale woningvoorraad, en in 2009 lag het aantal op 49% van de totale voorraad. (Gemeente Amsterdam, 2004 & 2009). In 10 jaar tijd is er dus een relatieve afname van 7% te meten. In de onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de woningvoorraad in Amsterdam te zien.

In deze samenwerkingsafspraken wordt gepleit voor een behoud van 35% aan sociale woningbouw per buurt, om het beleid dat gericht is op gemengde wijken in stand te houden. Toch kan er omwille van de leefbaarheid in de buurt over worden gegaan tot verdere verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen. Het aantal verkopen zet zich echter wel voort, en de afspraak is dat de sociale huurvoorraad per 1 januari 2019 ten minste 162.000 woningen bedraagt. De trend naar een toenemend aantal gemengde VvE’s zet zich in Amsterdam voort, en daarmee wordt de behoefte naar passend beleid omtrent gemengde VvE’s niet minder groot.

Deze ontwikkeling, namelijk afname van de sociale huurvoorraad, is er een die parallel loopt aan de verkoop van sociale huurwoningen.

16

Wat betreft ontwikkelingen in de woningvoorraad op buurtniveau zijn er veel verschillen op buurtniveau. Het ligt in de lijn der verwachting dat er het meeste woningen worden verkocht in buurten die onderhevig zijn aan een grote vraag van buitenaf, voornamelijk buurten binnen de ring die erg in trek zijn bij hoogopgeleide professionals. Deze verwachting is echter niet op Amsterdam van toepassing. Vanaf 1998 is er een aantal van 23824 woningen verkocht aan particulieren in de gemeente Amsterdam (AFWC, 2015). Echter is het stadsdeel Noord waar over deze periode de meeste woningen zijn verkocht (5038), gevolgd door stadsdeel West (4786) en stadsdeel Zuid-Oost (3796).

worden. Voor marktgebied 1 is bijvoorbeeld bepaald dat er minder verkocht mag worden. Volgens deze afspraken is het echter wel een doelstelling om in een aantal buurten hierbinnen meer differentiatie aan te brengen. De Diamantbuurt en Oostelijke Eilanden en Kadijken, waarbinnen beiden te onderzoeken VvE’s gelegen zijn, zijn daar voorbeelden van. In de volgende paragraaf wordt meer informatie over de VvE’s gegeven, onder andere op welke locatie deze VvE’s gelegen zijn.

Deze variatie kan mede het gevolg zijn van stedelijke vernieuwingsstrategieën. In het wijkactieplan kansrijk Amsterdam Noord (2007) wordt er bijvoorbeeld ingezet op de verkoop van sociale huurwoningen met als doel de leefbaarheid en veiligheid te verbeteren. De mate waarin en waar woningcorporaties mogen verkopen is ook middels de convenant Splitsen en Verkoop Sociale Huurwoningen 2011-2020 (2011) geregeld.

Figuur 4.1: Marktgebieden in Amsterdam (Bron: Gemeente Amsterdam, 2011)

Op de bovenstaande kaart is Amsterdam verdeeld in een drietal marktgebieden. Daarbij worden er restricties opgelegd per marktgebied in hoeverre er nog verkocht mag 17

4.2 Overzicht VvE’s Complex

Corporatie

Stadsdeel

Buurt

Aantal woningen

% verkocht

Huurders/eigenaren

VvE Voorsteven

Stadgenoot

Noord

Banne-Buiksloot

331

41%

195/136

VvE IJburg blok 47CD VvE Lutma VvE Hertspieghel weg VvE Kattenburg

Ymere

Oost

IJburg

95

36%

60/35

De Alliantie Rochdale

Zuid West

Diamantbuurt Bos en Lommer

163 181

56% 40%

72/91 111/70

De Key

Centrum

Oostelijke Eilanden en Kadijken

380

31%

263/117

Tabel 4.2: Overzicht cases

Figuur 4.2: Locaties cases

Bron: Eigen productie

18

(In aantal woningen)

4.2.1: Casus Voorsteven De VvE Voorsteven is een complex van Stadgenoot, gelegen in de buurt Banne Buiksloot, gedeelte Banne Noord. Dit complex werd in 1977 opgeleverd en bestond toentertijd uitsluitend uit sociale woningbouw. De Banne is de laatste decennia onderdeel geweest van stedelijke vernieuwingsstrategieën. De strategie voor deze buurt is uiteengezet in Het Wijkactieplan Kansrijk Amsterdam Noord (2007). Dit omdat de buurt zichtbaar verloederde, en de bevolkingssamenstelling erg homogeen was met voornamelijk allochtone en oudere bewoners. Dit heeft geleid tot sloop van sociale huurwoningen en nieuwbouw, waarvan een aandeel van 30% sociale huurwoningen zijn. (Platform 31, Z.J.) Verder zijn woningcorporaties in deze buurt overgegaan tot de verkoop van sociale huurwoningen.

BanneBuikslot

Koop Sociale Huur Particuliere huur

Totaal

Stadsdeel Noord

1475 (26%) 3924 (69%) 304 (5%) 5703 (100%)

11114 (28%) 26613 (66%) 2437 (6%) 40164 (100%)

Stad

113694 (28%) 181882 (46%)

102989 (26%) 398565 (100%)

Tabel 4.3a: Verdeling Eigendom Voorsteven (Bron: O+S 2014)

Het aandeel koopwoningen was in 2013 bijvoorbeeld 28%, het aandeel sociale huur 67% en het aandeel particuliere huur 5% (WiA, 2013). Ten opzichte van het gemiddelde in Amsterdam, namelijk 46% sociale huur, is dit een groot aandeel sociale huurwoningen. Stadsdeel Noord en de Banne Noord worden gekenmerkt als autochtone volksbuurten. Deze buurten kennen volgens een recent onderzoek van Open Society Foundations (2014) een hoge mate van buurtbinding, en een arbeidersmentaliteit. Daarnaast kenmerken veel buurten in stadsdeel Noord met een grote groep autochtone bewoners met een groot onderling gemeenschapsgevoel.

Samenleven tussen groepen Betrokkenheid Overlast (subjectief)

Figuur 4.3: Voorsteven

De doelen die hierbij werden aangedragen waren het verbeteren van de sociaaleconomische positie van de bewoners en het versterken van de buurtbinding, In deze buurt is menging naast een middel voor corporaties om geld te genereren voor herstructurering vooral een middel bij stedelijke vernieuwing. Ten opzichte van vroeger is de verdeling koop/huur in de Banne Noord minder eenzijdig sociale huur, al ligt het aandeel wel ver boven het stedelijk gemiddelde.

BanneBuiksloot

Stadsdeel

Stad

6,8

6,8

7

6,0 7,7

6,2 7,4

6,3 7,3

Tabel 4.3b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013)

Tegelijkertijd is er echter een afkeer geconstateerd van ‘nieuwkomers’, zijnde migranten van niet-westerse afkomst als ‘yuppen’. “Nou je hebt hier twee soorten kopers, de eerste om het oneerbiedige woord te gebruiken: allochtonen, omdat het redelijk goedkope woningen zijn, en je hebt 19

Nederlandse kopers, en vanuit Nederlandse kopers zie je wel dat zij het als hun eigendom zien. Die staan veel eerder op de bres, terwijl de allochtone kopers veel minder in die richting zitten.” In dit complex is het dus niet vanzelfsprekend dat de eigenaren die zijn gekomen in een hogere inkomensgroep zitten. De respondent van de Huurdersvereniging Banne II zei daarover het volgende:

Figuur 4.3: IJburg Blok 47CD

IJburg-Zuid is ten opzichte van de stad Amsterdam een buurt met een gematigd aantal sociale huurwoningen, mede omdat deze wijk opgezet is met veel ruimte voor ruimere gezinswoningen. Ten opzichte van het Amsterdamse gemiddelde is het nog steeds een wijk met een gering aandeel sociale huurwoningen.

“Diegene die hier komen wonen zijn over het algemeen niet de meest draagkrachtige mensen. Als je een woning kan kopen tussen de 150.000-175.000 euro, dan heb je een redelijk inkomen, maar het is niet het hoge segment. Dus de mensen die kopen hierzo, die hebben over het algemeen een modaal salaris gemiddeld genomen. Wat je wel ziet is een instroom van Turkse mensen. Daarin zie je veranderingen, dat er vooral Turkse mensen zijn komen wonen. Meer dan Marokkanen.”

IJburg Zuid Koop

Zo blijkt dat in deze VvE de verkoop van de woning direct wordt gerelateerd aan afkomst. De rapportagecijfers die men toekent aan de woningen in de Banne Noord verschillen bijna niet van het stedelijk gemiddelde.

Sociale huur Particuliere huur Totaal

4.2.2: Casus IJburg blok 47CD

Stadsdeel Oost

1013 (41%) 1027 (41%) 459 (18%) 2499 (100%)

17457 (30%) 29187 (50%) 11937 (20%) 58581 (100%)

Stad

113694 (28%) 181882 (46%)

102989 (26%) 398565 (100%)

Tabel 4.4a: Verdeling Eigendom IJburg (Bron: O+S 2014)

IJburg is een van de laatste grootschalig geplande stadsuitbreidingen in Amsterdam. Deze wijk werd circa eind jaren ’90 gepland en even later volgden de eerste woningen. Een deel van IJburg is de laatste jaren op een negatieve manier in het nieuws gekomen. Onder bewoners van complexen met gemengd koop- en sociale huurwoningen werd vooral een onprettig woonklimaat geconstateerd. Er werd met name geklaagd over hangjeugd, vernieling en overlast van de openbare ruimte, intimidatie en inbraken (RIGO, 2009)

Samenleven tussen groepen Betrokkenheid Overlast (subjectief)

IJburg

Stadsdeel

Stad

7,1

7

7

6,8 7,8

6,4 7,4

6,3 7,3

Tabel 4.4b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013)

Het betreffende complex, IJburg blok 47CD, is een complex waar geklaagd wordt over hangjeugd, vernieling en overlast. Ten opzichte van de andere complexen vormt dit complex een uitzondering. Bij zijn oplevering in 2007 was dit complex al gemengd sociale huur en koopwoningen. In het in 2009 20

Ten opzichte van het stedelijk gemiddelde en met name het gemiddelde in het stadsdeel Zuid is de Diamantbuurt in veel opzichten een uitschieter. In de onderstaande afbeelding is rechts onderin een concentratie van corporatiebezit te zien. Deze concentratie van complexen vallen in de Diamantbuurt.

omschreven rapport van RIGO, het woonklimaat op IJburg, werd al eens het volgende omschreven: “De menging tot op blokniveau heeft er op IJburg toe geleid dat in sommige blokken een veelheid aan soorten bewoners, met uiteenlopende sociaal-economische status, culturen en leefstijlen op elkaars lip woont en elkaar niet kan ontlopen, zonder dat ze daar expliciet voor hebben gekozen” In dit complex is een verdeling van koop en huurwoningen dus niet tot stand gekomen door middel van verkoop van huurwoningen. De verhouding, 60 huurders om 35 eigenaren, stond dus van te voren ongeveer vast. Volgens het VvE bestuur was het aanvankelijk de bedoeling dat deze verhouding anders zou zijn:

Figuur 4.4: Lutmastraat

“In dit complex zou het verschil koop en huur veel minder groot zijn. Nu is het 35% koop, maar dat zou dus veel dichterbij elkaar moeten zitten.”

4.2.3: Casus Lutma De VvE Lutma is een complex gelegen in de Diamantbuurt. Deze buurt werd in de jaren 20 gebouwd in de Amsterdamse Schoolstijl. Deze buurt kent wat betreft de woningvoorraad een uitschieter naar boven, met een aandeel van 76% corporatiewoningen. Dit ligt ver boven het gemiddelde van het stadsdeel, dat op 30% ligt.

Koop Sociale Huur Particuliere huur Totaal

Diamantbuurt

Stadsdeel Zuid

Stad

547 (11%) 3395 (75%) 609 (14%) 4551 (100%)

21967 (29%) 22680 (29%) 32387 (42%) 77034 (100%)

113694 (28%) 181882

Figuur 4.5: Locatie sociale woningbouw Diamantbuurt (Bron: AFWC, 2012)

Naast het feit dat dit gebied een hoge concentratie van sociale huurwoningen kent, vindt er langzamerhand een transitie plaats door de verkoop van sociale huurwoningen. Ten opzichte van Stadsdeel Amsterdam Zuid kent de Diamantbuurt een groot aantal minima gezinnen. Gemiddeld genomen zijn de bewoners ook minder tevreden over hun buurt dan het gemiddelde in Zuid, ondanks dat deze tevredenheid in de afgelopen jaren wel flink is toegenomen (AFWC, 2013)

(46%)

102989 (26%) 398565 (100%)

Tabel 4.5a: Verdeling Eigendom Lutma (Bron: O+S 2014)

21

Samenleven tussen groepen Betrokkenheid Overlast (subjectief)

Diamantbuurt

Stadsdeel

Stad

6,8

7,2

7

6,1 6,7

6,4 7,2

6,3 7,3

Samenleven tussen groepen Betrokkenheid Overlast (subjectief)

Landlust

Stadsdeel

Stad

6,3

6,9

7

5,6 6,8

6,2 7,1

6,3 7,3

Tabel 4.5b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013)

Tabel 4.6b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013)

Verder is het objectieve, dus de gemeten veiligheid, toegenomen in de Diamantbuurt. Desalniettemin wordt er nog steeds veel overlast van jongeren ervaren (Gemeente Amsterdam, 2014). Over de bewoners zei een respondent die in dit complex een woning gekocht heeft het volgende:

De buurt Landlust wordt ten opzichte van de stad en stadsdeel relatief laag beoordeeld. Vooral de mate van betrokkenheid van bewoners valt tegen ten opzichte van de rest. Toch, zo blijkt uit interviews, is het samenleven tussen bewoners niet onplezierig. Over de bewoners zei een van de eigenaren het volgende:

“Enerzijds juich ik het toe dat kopers investeren in hun woning en daarmee het complex een upgrade geven, anderzijds houd ik van de bonte verzameling mensen hier, mensen met verschillende sociale achtergronden door elkaar.”

“Ik weet niet hoe het vroeger hier was, maar ik heb slechte verhalen gehoord over deze buurt. Ik denk wel dat als je verkoopt je wel meer een mix krijgt. Niet meer alleen allochtone huurders, zeg maar.”

4.2.4: Casus Hertspieghelweg

Daarnaast zei de coördinator VvE’s van Rochdale het volgende over het complex:

De VvE Hertspieghelweg is een complex van woningbouwvereniging Rochdale, gelegen in de wijk Landlust, in Amsterdam West. De wijk werd eind jaren 30 gebouwd, en was onderdeel van het Amsterdams Uitbreidings Plan (AUP) dat eind jaren 30 van kracht werd. Het aandeel sociale huurwoningen in deze wijk ligt vrij dichtbij het stedelijk gemiddelde. Het aandeel sociale huurwoningen is in deze wijk 50%.

Koop Sociale Huur Particuliere huur Totaal

Landlust

Stadsdeel West

Stad

2198 (23%) 4580 (50%) 2419 (27%) 9197 (100%)

19773 (27%) 31595 (43%) 22732 (30%) 74100 (100%)

113694 (28%) 181882 (46%) 102989 (26%) 398565 (100%)

“De tolerantie is daar wel heel goed. Maar in westerpark bijvoorbeeld heb je meer wrijving. Hier accepteren ze het Turkse gezinnetje.” Landlust is, zo blijkt uit cijfers wat betreft leefbaarheid, een buurt met een reputatie. Men weet dan ook eerder dat men koopt in een buurt met risico’s. Dat trekt aan de andere kant mensen aan die durven te investeren in dergelijke buurten.

Tabel 4.6a: Eigendom Landlust (Bron: O+S 2014)

22

Samenleven tussen groepen Betrokkenheid Overlast (subjectief)

Oostelijke Eilanden en Kadijken

Stadsdeel

Stad

7,1

7,3

7

6,7 7,6

6,6 7,3

6,3 7,3

Tabel 4.7b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013)

Deze daling in de sociale huurvoorraad heeft in deze buurt geleid tot de nodige weerstand. Initiatiefgroep ‘Stop de Uitverkoop’ is het resultaat van een langere periode van verkoop van sociale huurwoningen. Zij willen de wijk toegankelijk houden voor diverse doelgroepen. Daarbij moet volgens deze actiegroep 50% van de totale voorraad sociale huur blijven. Ook moet er een wijkaanpak komen in plaats van verdeling op basis van marktgebieden.

Figuur 4.6: Hertspieghelweg

4.2.5: Casus Kattenburg Vergeleken met de rest van Stadsdeel Centrum kent de buurt Oostelijke Eilanden en Kadijken ook een relatief groot aandeel sociale huurwoningen. Het aandeel van sociale huurwoningen in deze buurt is echter wel aanzienlijk afgenomen. In 2004 was dit aandeel 75%, in 2009 was dit aandeel 66% van de totale voorraad in de buurt (O+S Amsterdam, 2009), en in 2014 was dit aandeel gedaald naar 60% (O+S Amsterdam, 2014), waardoor er in 10 jaar tijd een afname van 15%. Desalniettemin is deze buurt ten opzichte van het stadsdeel Centrum een grote uitschieter. Net als de Diamantbuurt kent deze buurt een zeer hoog percentage sociale huur ten opzichte van het Stadsdeel.

Koop Sociale Huur Particuliere huur Totaal

Oostelijke Eilanden en Kadijken

Stadsdeel Centrum

Stad

1877 (27%) 4145 (60%) 880 (13%) 6902 (100%)

14847 (29%) 15522 (31%) 19961 (40%) 50330 (100%)

113694 (28%) 181882

Figuur 4.7: Kattenburgerstraat

Ten opzichte van het bewogen en drukke centrum van Amsterdam is deze wijk dan ook in veel opzichten een uitzondering. Deze buurt, en dan specifiek Kattenburg, wordt gekenmerkt als een wijk met een arbeidersachtergrond. De respondent van De Key omschreef Kattenburg als volgt:

(46%)

102989 (26%) 398565 (100%)

“En die huurders, Kattenburg heeft dan een arbeidersachtergrond, een dorp in een grote stad, de Kattenburger, die mensen kwamen vroeger hun eiland niet af. Dat is natuurlijk volstrekt aan het verdwijnen omdat wij verkopen.”

Figuur 4.7a: Eigendom Oostelijke Eilanden & Kadijken (Bron: OIS 2014)

23

Kattenburg kent dus een aanzienlijk aandeel van mensen met een historie in de buurt. De respondent en tevens voorzitster van bewonerscomité Kattenburg omschreef dat als volgt: “Er wonen hier gewoon heel vele ouwe getrouwe Kattenburgers die vroeger strijd hebben gevoerd tegen hoge huren. Daar heb ik zelf ook aan meegedaan. Maar die zijn hier geboren, getogen en gaan ook dood hier.”

24

Samenleven

5: Tevredenheid over Samenleven Aan de hand van de analysemethode die in hoofdstuk 3 is besproken zal ik nu per thema, welke uitvoerig zijn teruggekomen inde gesprekken, laten zien wat de respondenten zeggen over het samenleven in gemengde complexen. De thema’s die uitvoerig zijn teruggekomen in de gesprekken zijn de intensiteit van het contact, overlast, de mate van verantwoordelijkheid en participatie. Daarbij is tevredenheid over samenleven de onafhankelijke variabele, die beïnvloed wordt door contact, overlast en betrokkenheid.

Contact Betrokkenheid Overlast

Figuur 5.1: Variabelen bij samenleven

5.1: Contact tussen bewoners De intensiteit van het contact tussen de buren is een variabele die voor bewoners een rol kan spelen in de algehele tevredenheid over samenleven. In de praktijk is het lastig veranderingen in de intensiteit van het contact toe te schrijven aan een meer gemengde samenstelling van koop- en huurwoningen. In de onderstaande tabel zijn de uitspraken zichtbaar van zowel particuliere eigenaren als huurders, en hoe zij daarmee de intensiteit van het contact beleven.

De participatie heeft zijn weerslag op deelname in de VvE, en heeft daardoor geen betrekking op samenleven. Bij de uitspraken van zowel de eigenaren als huurders kijk ik naar wat men over elkaar én over zichzelf zegt met betrekking tot deze thema’s. Het volgende schema geeft weer hoe de thema’s zich tot elkaar verhouden. Contact

Particuliere eigenaren

(Sociale) Huurders

Voorsteven

“Ik begin op m’n eigen trap, daar zijn huurders en kopers en die kunnen goed met elkaar door een deur. Maakt weinig uit of het nou een huurder of koper is.” “Wij als kopers kennen elkaar wel iets beter, omdat we ook vergaderen”

“Bij sommige is dat wel het geval dat er minder wordt samengeleefd. Je kan wel zeggen naar verhouding is het intensiever dan elders.”

IJburg

Lutma

Hertspieghelweg Kattenburg

“Nu gaat het iets beter, maar vanaf het begin was het een groot drama” “Mijn contact met directe buren is frequent en oppervlakkig...Over het algemeen hebben mensen het druk met werk, kinderen en studie, waardoor er weinig behoefte is aan intensief contact met buren.” “Groeten doen we wel, maar verder niet op de koffie. Daarvoor zijn we denk ik te verschillend.” “Contact is er wel hoor, alleen heeft iedereen het gewoon druk. Met

25

“De kinderen spelen veel met elkaar.” “Sommige mensen groet ik bewust niet.”

“Het is wel rustiger geworden, vroeger was het vaker rumoerig op de gangen.”

“Ik heb wel contact met mensen in de buurt, maar niet veel met de buren.” “Er is wel contact, maar de kopers zijn vaak drukke gezinnen met

sommige mensen heb je daarnaast meer dan met anderen”. “Sfeer is prettig. Huurders zijn wat terughoudend in contact”

kinderen, dus daar heb je wat minder intensief contact mee. Niet iedereen begrijpt dat.” “Jonge mensen werken tegenwoordig alle twee. De meeste vrouwen vroeger werkten hier niet. Dus die gingen stoepjes schoonmaken dus als je dat niet deed werd je er op gewezen. Nu nog steeds wel. En van de kopers, werken ze alle twee. Dus hebben ze ook minder contact met de oude Kattenburgers. Dus je krijgt er een soort vervreemding. Ik heb er zelf geen last van. Het is maar net hoe je zelf in elkaar zit.”

Tabel 5.1: Thema Intensiteit contact

Wat in de bovenstaande tabel opvalt is dat veel van de respondenten de intensiteit van het contact niet in verband brengen met een gemengd woningaanbod. Wel merken huurders, die over het algemeen al langer woonachtig zijn in de complexen Lutma en Kattenburg, dat het contact voor hun gevoel minder is geworden sinds er woningen zijn verkocht. Dat heeft te maken met wijzigingen in de bevolkingssamenstelling. Zo verdwijnen op Kattenburg de échte Kattenburgers, die er ‘geboren worden en ook doodgaan’. De volgende zaken komen naar voren wat betreft contact in gemengde complexen:

4. Waar veel initiatief wordt genomen door bewoners zelf, wordt het contact op complexniveau dan weer goed beoordeeld.

5:2 Overlast Voor de ervaringen over het samenleven tussen bewoners binnen woonblokken is de mate van overlast mede bepalend in de beoordeling van samenleven door de bewoners. Bij deze variabele kijk ik in welke mate bewoners overlast ervaren en in welke mate zij dat toeschrijven aan het mengen van koop en sociale huurwoningen. In de onderstaande tabel zijn de citaten weergegeven met betrekking tot overlast op complexniveau. Overlast wordt hier breed genomen. Aangezien overlast door elke bewoner anders kan worden ervaren, wordt in dit gedeelte alles meegenomen wat bewoners zelf als overlastgevend ervaren.

1. Door huurders wordt het contact als minder intensief ervaren naarmate er particuliere eigenaren bijkomen 2. Eigenaren hebben minder behoefte aan contact met de buren 3. Het contact tussen huurders en particuliere eigenaren is beperkt.

Overlast

Particuliere eigenaar

(Sociale) Huurder

Voorsteven

“Er lopen wat asocialen in de buurt. Dat heeft niet met huur of koop te maken hoor.”

IJburg 47CD

“Er zijn zeker wat incidenten geweest vanuit bewoners.

“Er heeft hier laatst wel een liquidatie plaatsgevonden, dat heeft de spanningen wel even verhoogd” “Het zijn van die etters die hier problemen veroorzaken. Dan

26

Lutma

Hertspieghelweg Kattenburg

Bedrijgingen etc. Kinderen van sociale huurders zijn dat vooral. Het zijn jongens van tussen de 12 en 19. En daar hebben ze geen grip op.” “De overlast van luidruchtige studenten is wat toegenomen.”

“Je hebt wel wat Marokkaanse jongens die hier rondhangen. Dat zijn wel de huurders vaak”. “Er zijn groepjes hangjongeren in de portieken. Meestal kinderen van huurders uit andere blokken met dezelfde sleutel. Gebruik van wiet en urineren in de portieken is een probleem.”

moet je eens kijken, die jochies zijn vaak nog geen ouder dan 15,16.”

“Binnen maak je niet heel veel mee. Ik heb geen last van mijn buren. Soms heb je wel in de buurt wat problemen.” “Sommige van die nieuwe stelletjes klagen veel. Die zijn niet heel veel gewend denk ik dan.” “Dat hangt ook af van hoe mensen het zelf zien. De ene vindt voetballende kinderen in de tuin al overlast. Ik vind dat zelf totaal geen probleem.” “Sommige mensen vergeten dat ze vroeger zelf ook op straat speelden en domme dingen deden”.

Tabel 5.2: Mate van overlast

Wat opvalt is dat als er sprake is van overlast, er vanuit de groep particuliere eigenaren van de VvE’s Kattenburg, Hertspieghelweg en IJburg vaker wordt gesproken over huurders, en dan met name over kinderen van huurders. Dat is vooral gerelateerd aan hangjongeren in de portieken die overlast geven. In de VvE Lutma en Voorsteven wordt er over het algemeen minder overlast ervaren. Dat heeft bij de VvE Voorsteven te maken met de sociale controle in de buurt. Men kan elkaar aanspreken, en weet elkaar te vinden als er echt problemen zijn. In het kader van bekendheid met de buurt van de bewoners levert het intensieve contact tussen bewoners duidelijk voordeel op. Dat staat haaks op de Lutmastraat, waar het contact minder intensief is, maar waar weinig overlast wordt ervaren.

huurders benoemd dat overlast door de andere groep anders wordt ervaren dan door hunzelf. Bij de VvE Lutma en Voorsteven wordt er verder op portiekniveau weinig overlast ervaren. Dit kan te maken hebben met gewenning en bekendheid met de buurt. Op de Hertspieghelweg en Kattenburg zijn de particuliere eigenaren die zijn geïnterviewd eigenaren van buitenaf, dus geen zittende huurders. Wat voor bepaalde bewoners als normaal wordt beschouwd, kan voor andere bewoners ervaren worden als overlastgevend. Verschillen tussen eigenaren en huurders bestaan dan ook vooral uit situaties waarbij de ene groep iets als overlast ziet, de ander als normaal beschouwt. De probleemgezinnen op IJburg die door de eigenaren worden genoemd en de asocialen in Voorsteven zijn dan ook terug te voeren op individuen die bepaald gedrag als normaal beschouwen, en daarbij significant afwijken van de rest, dan wel particuliere eigenaar of huurder. De volgende zaken komen naar voren wat betreft overlast:

Daarnaast wordt er vanuit huurdersperspectief over het algemeen generiek gesproken wat betreft overlast, en schrijven zij dat niet toe aan particuliere eigenaren of andere huurders. In de Hertspieghelweg en Kattenburg wordt door de 27

1. Bij overlast wijzen eigenaren naar huurders, huurders zijn generiek in hun oordeel 2. Verschil in opvatting wat overlast inhoudt en wat niet

3. Sociale controle belangrijk voor complexen die kwetsbaar zijn voor overlast

5.3: Verantwoordelijkheid De mate van verantwoordelijkheid dat men neemt is vooral op complexniveau een bepalende factor in het samenleven. Simpele voorbeelden van verantwoordelijkheid nemen is bijvoorbeeld het trappenhuis vegen, overlastgevende jongeren aanspreken of

bijvoorbeeld het correct stallen van de fiets. Verantwoordelijkheid wordt dan als volgt gedefinieerd: De mate waarop men op eigen initiatief zorg draagt voor zowel de fysieke als de sociale eigenschappen van het wooncomplex.

Verantwoordelijkheid

Particuliere eigenaar

(Sociale) Huurder

Voorsteven

“Maar als je naar huurders kijkt. Maar de oude huurders hebben zoiets van, de woningbouwvereniging moet het voor ons regelen. Terwijl de trend nu een beetje is dat je zelf verantwoordelijkheid moet nemen.” “Van de huurders zie je heel weinig initiatief. Voor ons voelt het echt alsof we er alleen voorstaan.” “Dat is mijns inziens echt afhankelijk van de persoon en zijn of haar achtergrond en niet van of de bewoner een huurder of eigenaar is. Er zijn eigenaren die hun woning keurig onderhouden, en eigenaren die rommel maken. Dat geldt ook voor de huurders.”

“Vroeger maakten gewoon zelf alles schoon, met een schoonmaakrooster en alles. Nu hebben vooral die gezinnen daar geen zin meer in.”

IJburg 47CD

Lutma

Hertspieghelweg

Kattenburg

“De kopers zijn vaak sociaal betrokken en men zet zich in voor goed onderhoud. Huurders weten niet altijd de weg te vinden om actie te ondernemen.”

“Ik wil wel wat doen. Ik wil het ook goed hebben hier. Maar wat moet ik doen dan?” “Soms heb ik wel het gevoel dat ik meer doe dan de rest. Gewoon de boel netjes houden.”

“We hebben hier afgesproken dat we de binnenkant gezamenlijk schoon en veilig houden, dus geen troep op de gang of hangen.” “Ten opzichte van vroeger maken mensen minder de trappen schoon bijvoorbeeld.”

Tabel 5.3: Mate van verantwoordelijkheid

De mate waarin verantwoordelijkheid wordt genomen is op verschillende vlakken verschillend. Allereerst is het belangrijk tussen huurders onderscheid te maken, tussen de

‘nieuwe’ huurders en de huurders van de ‘oude stempel’. Onder de laatste categorie vallen de huurders die gewend zijn dat de corporatie het onderhoud regelt. Daarentegen 28

is deze groep wel gewend om bijvoorbeeld zelf het eigen trappenhuis te vegen en schoon te houden.

2. Voor de particuliere eigenaren betekent verantwoordelijkheid nemen zorgen voor het goed onderhouden van het gebouw 3. Verschil in benadering zorgt voor mismatch in verwachtingen wat betreft verantwoordelijkheid

De mate van verantwoordelijkheid heeft daarnaast voor eigenaren een andere betekenis dan voor huurders. Waar particuliere eigenaren vallen onder het appartementsrecht en dus direct eigenaar zijn van het complex en daar verantwoordelijkheid voor dragen, blijft theoretisch gezien de verantwoordelijkheid van de huurder beperkt tot de eigen woning waarvoor het via het huurrecht een maandelijkse huursom voor betaalt. Uit de interviews komt naar voren dat vanuit de kant van de sociale huurders verantwoordelijkheid het in ieder geval schoonhouden en aanspreken van medebewoners omvat. Dit komt vooral omdat traditioneel gezien huurders niet verantwoordelijk zijn en verantwoordelijkheid kennen buiten deze taken. Daarentegen zijn particuliere eigenaren in complexwoningen direct verantwoordelijk middels de VvE, en het is daarom niet merkwaardig dat deze op dat gebied meer verantwoordelijkheid nemen. Door diezelfde particuliere eigenaren wordt in het geval van IJburg, Voorsteven en Kattenburg door de eigenaren benoemd dat huurders zich vaak niet geneigd voelen om initiatief te nemen op bijvoorbeeld gebied van onderhoud en beheer. Hier lijkt een zekere mismatch te ontstaan qua verwachtingen, tussen aan de ene kant de eigenaren en aan de andere kant de huurders. Opgesomd valt het volgende op aan de citaten: 1. Verantwoordelijkheid nemen betekent voor de huurders schoonmaken en netjes houden van het complex

29

6: Overleg en participatie binnen VvE

van pilot zal geëxperimenteerd worden hoe dat vormgegeven kan worden. Om te kijken hoe het overleg op dit moment ik elkaar zit geven de volgende vragen sturing:

Naast de meningen van bewoners over de mate van participatie is het uiteindelijk de woningcorporatie die in grote lijnen bepaalt in hoeverre hun huurders participeren, hoe en door wie het onderhoud wordt uitgevoerd. In de samenwerkingsafspraken tussen de gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties (2015), is afgesproken dat de positie van huurders binnen deze complexen verbeterd gaat worden. Bij wijze



 

“Hoe kijken bewoners, zowel eigenaren als huurders tegen participatie aan in de VvE?” “Hoe pakken woningcorporaties het overleg binnen de VvE aan?” “Welke modellen van huurdersparticipatie worden er toegepast per VvE?

6.1 Participatie Participatie

Particuliere eigenaar

(Sociale) Huurder

Voorsteven

“Maar dat interesseert de huurders niet, die zijn al blij dat ze een huis hebben.”

“We hebben binding met Stadgenoot, en niet het VvE bestuur.”

IJburg 47CD

Lutma

Hertspieghelweg

Kattenburg

“Er is geen huurdersparticipatie en we weten ook echt niet of ze daar behoefte aan hebben. Want van hun kant horen we vrij weinig.” “Persoonlijk zou ik het positief vinden als actieve huurders een adviserende rol krijgen in de VvE. Op dit moment worden de huurders in de VvE nog vertegenwoordigd door de gebiedscoördinator van De Alliantie.” “Het gaat goed zoals het nu gaat. Ik denk niet dat huurders betrekken in de VvE heel veel verschil gaat maken.” “Zij zijn vertegenwoordigd in een huurderscommissie. Zij mogen meepraten, maar enkel meebeslissen over de tuin. Het is ook goed zoals dat nu is.”

“Het zou anders zijn als Stadgenoot de huurders een mandaat zou geven.” “Ik woon hier goed, maar als wij mee mogen praten willen we dat best”

“Het is anders dan vroeger. Nu bepalen ineens kopers dingen. Het zou wel prettig zijn als we meer op de hoogte gehouden worden.”

“Niet iedereen is even betrokken. Maar wij zijn wel als comité wel heel actief. Ik denk dat wij wel een verschil hebben gemaakt de laatste tijd.” “Wij zijn als commissie daar wel heel actief in. De rest van de groep huurders iets minder”

30

“We trekken ook samen met kopers op tegen de plannen hier in de buurt. Als er wat grotere problemen zijn helpen we elkaar. We zijn wel naar elkaar toegegroeid”. Tabel 6.1: Meningen bewoners over participatie

2. Huurders zijn over het algemeen terughoudend als het gaat om participatie in de VvE 3. Beide kanten kunnen zich het beste vinden in een milde vorm van participatie (meepraten). 4. Participatie van huurders heeft geleid tot toenadering bewoners

Hoe het overleg kan verlopen binnen de VvE is in paragraaf 3.3 al gedeeltelijk naar voren gekomen. Er zijn verschillende modellen denkbaar, vooral in de mate waarop huurders kunnen participeren in de VvE en invloed kan uitoefenen. In principe heeft de huurder geen toegang tot de VvE. Onder dit kopje wordt verder verkend in hoeverre huurders de wil hebben om te participeren, in hoeverre eigenaren participeren in dit overleg, en hoe beiden tegen elkaar aankijken.

6.2: Aanpak corporatiemedewerkers VvE Het overleg en beleid binnen de VvE wordt door corporatiemedewerkers op verschillende wijze en ook per VvE verschillend toegepast. De positie van de corporatie in dit overleg is in de praktijk ook onduidelijk en lastig, omdat zij te maken hebben met verschillende posities en belangen (Nijenhof, 2012). In formele zin beslist de corporatie in een gemengd complex niet meer alleen over investeringen in het gebouw. Een corporatie heeft dan in een gemengd complex zowel rekening te houden met de wensen van de huurders als de particuliere eigenaren.

In alle cases overheerst bij de groep particuliere eigenaren vooral veel voorzichtigheid. Het effect van betrekken van huurders in het overleg bij een VvE is vaak onduidelijk en men weet niet wat ze van elkaar kunnen verwachten. In de VvE Kattenburg is de dialoog tussen de bewonerscommissie en de VvE ten opzichte van de andere cases een uitzondering wat betreft huurdersparticipatie. In dit geval mag de BC samen met de vertegenwoordiging van de grooteigenaar meepraten in de VvE. Daarnaast heeft de bewonerscommissie het recht om mee te beslissen over de gemeenschappelijke binnentuin.

Hoe het besturen en onderhouden van gemengde complexen beter vormgegeven kan worden bestaat tot op heden discussie. Wat betreft participatie van huurders binnen de VvE hangt de aanpak ook af van de VvE op zich. Per casus is uitgezocht hoe het overleg in de totaliteit is vormgegeven.

In vier van de vijf gevallen participeren huurders niet of nauwelijks in de VvE. In het geval van de VvE Voorsteven is er wel direct contact tussen de voorzitter van de huurdersvereniging en het VvE bestuur. Het contact verloopt in dit geval via de voorzitter van de huurdersvereniging. Daarnaast is de voorzitter van de VvE een voormalig huurder, en kent men elkaar al langer. 1. Eigenaren zijn voorzichtig als het gaat om huurdersparticipatie in de VvE 31

Aanpak huurdersparticipatie Voorsteven

IJburg 47CD

Lutma

Hertspieghelweg

Kattenburg

Corporatiemedewerker (Gebiedsbeheerder/VvE Coördinator) “Ik koppel het niet per se aan aantallen, maar meer aan deskundigheid en kunde van de bewoners. Dus je hebt een zekere participatieladder. Sommige informeer je, en sommige laat je meebeslissen.” “Ik blijf nog altijd de contactpersoon voor de huurders richting de VvE. Huurders worden niet uitgenodigd tijdens de vergaderingen, omdat zij niet het recht hebben om besluiten te nemen. De verantwoordelijkheid die ik aan de huurders geef is om bij mij de punten die goed of niet goed gaan in het complex, bij mij te melden.” “Dat is een traject dat al gaande is om te kijken of huurders meer invloed kunnen krijgen in de VvE. Dat gaat van een rol als toehoorder tot een mandaat. En dan kijken we tot waar dat mandaat rijkt. Dus niet wat planmatig onderhoud betreft maar wel zaken die bijvoorbeeld met leefbaarheid te maken hebben. Dat is iets wat we eigenlijk al heel lang doen. Dus als de VvE aangeeft dat er een regelement wordt opgesteld dan gaan we kijken of we bewoners daarbij kunnen betrekken. Voor dit complex geldt dit niet.” “Huurders willen op de hoogte worden gebracht wat er in de VvE gebeurt, eigenaren willen weten hoe de corporatie optreed richting de huurders. Maar in Zuid-Oost zit je vaak met de beheerder alleen in de vergadering. Daar interesseert niemand zich iets. En in de binnenstad kom je spijkers op laag water tegen. Dan denk je, jongen, dat je daar over klaagt”. “Wij als coördinatoren zorgen dat de vertaling van de wensen van de huurder in de VvE plaatsvindt. Het meeste doen we uit ons hoofd, want we kennen onze huurders.” “Ik zeg: ik ga op een aantal punten het stemrecht overplaatsen. Wat de Key blijft doen, is begroting, jaarrekening en onderhoud. Waar ik hun over ga laten stemmen, schoonmaken en tuinonderhoud. In feite berekenen we dat door in de servicekosten. En als onderwerp leefbaarheid bijgegeven. Dus sinds 2 jaar zitten ze nu bij de ledenvergadering. En die eigenaren vonden het eigenlijk wel een goed idee.”

Tabel 6.2: Aanpak corporatiemedewerkers huurdersparticipatie

Er is per corporatie en per corporatiemedewerker onderscheid te maken hoe men omgaat met inspraak in de VvE, ten opzichte van de vroegere situatie. Het overleg is in de basis zo geregeld als in paragraaf 3.2. De corporatie brengt de eisen van de huurders in het bestuur van de VvE. Conform de wet overleg huurder verhuurder is deze vorm van participatie geregeld. Dit is de meest basale vorm.

Rochdale communiceren met de Sociaal Beheerder, die de wensen van de huurders in kaart brengt (Interview T. De Visser, 2015). De gebiedsbeheerder van IJmere neemt de wensen van de huurder mee in de vergadering, de huurders hebben daarbij inspraak in de VvE. Wel proberen beide corporaties de formele huurdersvertegenwoordiging, dus bewonerscommissies, bij het overleg te betrekken. Rochdale probeert huurders middels brochures zoveel mogelijk te informeren over de mogelijkheden binnen gemengde complexen

In het geval van IJburg en Hertspieghelweg wordt er gebruik gemaakt van dit model. De wensen van de huurder worden meegenomen door de coördinatoren. De coördinatoren van 32

Ten opzichte van deze top-down gerichte manieren van beheer en overleg in gemengde complexen, staan de manieren hoe Stadgenoot en de Key het overleg binnen de VvE vormgeeft hier anders tegenover. Bij deze corporaties is in de betrokken cases geëxperimenteerd met inspraak van huurders. In beide gevallen mag een vertegenwoordiging van huurders meepraten in de VvE. Ook de Alliantie experimenteert

De mate van inspraak van huurders is echter wel afhankelijk geweest van de capaciteiten van de huurders en de VvE. De eigenaren moeten daarbij enige invloed van huurders in hun vergadering tolereren. Ook moeten ze daarnaast toestemming geven om huurders deel te laten nemen aan een vergadering. Aan de andere kant moeten huurders redelijkerwijs kennis en belang hebben bij onderwerpen die besproken worden in de VvE.

met pilots om huurders meer inspraak te geven. In het geval van de Lutmastraat bleef dat beperkt tot het meepraten over het trappenhuis.

Hertspieghelweg (Rochdale)

Vertegenwoordiging huurder in VvE door corporatie x

Meepraten huurders

IJburg 47CD (Ymere)

x

Voorsteven (Stadgenoot)

x

x

Lutma (De Alliantie)

x

x

Kattenburg (De Key)

x

x

Tabel 6.3: Vertegenwoordiging huurders per VvE

33

Meebeslissen huurders

x

en huurders met betrekking tot mengen van koop en huur binnen hun woonblok?”

7: Conclusie en aanbevelingen

Ten eerste zijn er weinig gevallen waar bewoners zich zeer negatief over het mengen van koop en huurwoningen op zich hebben geuit. De uitzondering op deze regel is de casus IJburg, waar gemengd wonen vooral door de eigenaren wordt gezien als een mislukking. Echter vormt deze casus op zichzelf weer een uitzondering, omdat deze VvE al bij aanvang gemengd was. Het mag geen toeval heten dat een complex dat bij aanvang gemengd was een negatieve uitzondering is. Zoals uit het rapport van RIGO (2009) bleek zijn de gemengde complexen op IJburg voorbeelden van complexen met teveel verschillende achtergronden op een te klein oppervlak.

Waarom menging? Allereerst is het doel van het onderzoek om een beeld te schetsen hoe complexen met gemengd koop- en sociale huurwoningen worden beleefd door bewoners. De verkoop van sociale huurwoningen zet zich door, en is voor woningcorporaties noodzakelijk. Volgens het convenant splitsing sociale huurwoningen voorziet deze verkoop in de woningbehoefte in Amsterdam, en levert het daarnaast geld op voor noodzakelijke investeringen. Daarom kan er in de toekomst verwacht worden dat het aandeel van gemengde complexen alleen maar gaat toenemen in de nabije toekomst. Naast de veronderstelde theoretische effecten van menging is de verkoop van huurwoningen dus noodzaak. Dit beantwoordt gelijk de eerste deelvraag: “Waarom wordt er gekozen voor het mengen van sociale huur- en koopwoningen binnen woonblokken?”. Per buurt zijn er echter verschillende motieven om over te gaan tot de verkoop van sociale huurwoningen. In De Banne in stadsdeel Noord is de verkoop van sociale huurwoningen naast verkopen als noodzaak een gevolg van stedelijke vernieuwingsstrategieën, welke er in moesten voorzien dat het aandeel koopwoningen zou groeien in deze buurt. Daarnaast is de gemengde VvE op IJburg een uiteenzetting van de ambitie om daar ook een gemengd stedelijk milieu te creëren.

Het contact tussen aan de ene kant particuliere eigenaren en aan de andere kant huurders is beperkt. Vanuit de eigenaar in Kattenburg werd geconstateerd dat het contact minder is geworden, terwijl de huurder in dat complex vaststelde dat het contact ook anders is geworden vanwege de gezinnen die zich er zijn gaan vestigen, terwijl de ‘Kattenburgers’ die al geruime tijd in dat complex wonen samen altijd gewend waren dat men veel contact met de buren had. De wijziging van huishoudens na verkoop is dan, zoals in het conceptueel model is geschetst van invloed op de wijze waarop er wordt samengeleefd. Op basis van deze casussen kan geconcludeerd worden dat verandering in huishoudens door verkoop een direct effect heeft op de intensiteit van het contact.

Wat zijn de ervaringen over menging op blokniveau na de verkoop van huurwoningen? De vraag wat de ervaringen van eigenaren en huurders met betrekking tot mengen van koop en huur binnen hun woonblok zijn levert opvallende conclusies op. De vraag was de volgende: “Wat zijn de ervaringen van eigenaren

Uit het onderzoek van Wittebrood & Permentier (2011) is gebleken dat de behoefte aan lokale contacten het grootst is onder autochtone bewoners met een lange geschiedenis in de buurt, vaak met een arbeidersachtergrond. Vaak wonen zij van kinds af aan in dezelfde buurt, en kennen veel 34

gemeenschapsgevoel. Hetzelfde geldt voor bepaalde etnische groepen die voordeel halen uit lokale netwerken. Uit dit onderzoek komt meermaals naar voren dat de behoefte tot lokale contacten onder sociale huurders groter is dan onder de, vaak nieuwe, particuliere eigenaren in de buurt. Initiatieven zoals ‘Stop de uitverkoop’ komen dan ook voort uit niet zozeer problemen tussen eigenaren en huurders, maar het verval van persoonlijke netwerken in de buurt voor de bewoner .

deze huurwoningen niet gezien als een probleem. Er zijn wel structurele thema’s die terugkomen in deze casussen als het gaat om de verkoop van huurwoningen op blokniveau. 



Wel is de mate van verantwoordelijkheid nemen en de gradatie van overlast een punt waarop particuliere eigenaren en huurders van mening verschillen. Zowel particuliere eigenaren en sociale huurders hebben bepaalde verwachtingen van hun medebewoners die voorvloeien uit hun eigendomssituatie. De huurder, zo bleek uit een aantal citaten, voelde zich verantwoordelijk wat betreft het schoon houden van de portiek, terwijl de eigenaar algemeen onderhoud en de staat van het gebouw ziet als zijn verantwoordelijkheid. Deze mismatch in het nemen van verantwoordelijkheid voor het complex kan frustraties opleveren.





Volgens huurders gaat de verkoop van sociale huurwoningen gepaard met minder intensief contact op portiekniveau. Eigenaren worden gezien als minder toegankelijk vanwege de vaak drukkere levensstijl. Bewoners die hebben gekocht in gemengde complexen vinden dat de manier waarop er wordt samengeleefd voldoende is. Wel wordt eventuele overlast toegeschreven aan (kinderen van) huurders. Sommige groepen huurders, voornamelijk lang zittende huurders op Kattenburg en in De Banne, verwachten lokale betrokkenheid van alle bewoners. Eigenaren verwachten dat bewoners netjes met de gedeelde faciliteiten omgaan, en ook zorg dragen voor het beheer ervan.

Hoe kan het dan dat de casus IJburg dan dusdanig afwijkt van de rest? In IJburg blok 47CD zijn het vooral de gemeenschappelijke ruimten waar confrontaties hebben plaatsgevonden. De overlast begon al snel na oplevering, zo hebben de respondenten ervaren. Daar waar in De Banne, Hertspieghelweg en Kattenburg ook incidenten hebben plaatsgevonden, blijft de perceptie van overlast in deze complexen beperkter. Hier zijn verschillende redenen voor te noemen. Allereerst komt het begrip publieke familiariteit terug. Omdat het complex op IJburg bij aanvang is gemengd met verschillende culturen en leefstijlen, zijn de stilzwijgende normen en waarden die normaliter in gedeelde woonblokken gelden nog onduidelijk. Men weet niet wat ze van

Daarnaast is de interpretatie van overlast verschillend tussen huurders en particuliere eigenaren. Als er gesproken wordt over overlast kijken de eigenaren naar de huurders als groep, in plaats van naar individuen als bewoners die overlast geven. Huurders zijn generiek in hun oordeel. Volgens hen is de oorzaak van overlast niet terug te leiden naar een groep, maar naar een individu. In het eerste geval, als er sprake is van overlast, worden vooral kinderen van huurders genoemd als bronnen van overlast. Terugkomend op de vraag: in de vier casussen naast IJburg wordt de menging van koop en huurwoningen als gevolg van de verkoop van 35

hun medebewoners kunnen verwachten. Het problematische gedrag dat in dit complex is en wordt vertoond, is voor sommigen gewoon en voor anderen vreemd. Het minder goed kennen van de buurt en omwonenden werkt daarnaast stereotyperingen in de hand.

binnen VvE’s met een grote mate aan publieke ruimte en met aanwezigheid van huurders kunnen ervoor zorgen dat er duidelijke afspraken komen over het gebruik van de publieke ruimte in een complex. Volgens de gebiedsbeheerders van Stadgenoot en de Key draagt het ook bij aan het bewust worden van elkaars vaak wederzijdse belangen.

Een van de grootste factoren die van invloed is op samenleven in een gemengd complex is de mate waarop de publieke ruimte wordt toegeëigend door een bepaalde groep. Op IJburg waren kinderen van probleemgezinnen dominant, wat tot ergernis heeft geleid bij de groep eigenaren. Ook op Kattenburg ontstonden in het verleden frustraties, omdat de eigenaren aanvankelijk tegen de komst van een tafeltennistafel in de gemeenschappelijke binnentuin waren (H. Kraaij, persoonlijke communicatie, Juni 2015). De VvE coördinator van Rochdale geeft daarnaast als negatieve casus een complex waar kinderen die in de binnenplaats aan het voetballen waren als probleem dat werd ervaren vanuit de hoek van de eigenaren (T. Visser, persoonlijke communicatie, Juni 2015). Op Kattenburg heeft het initiatief vanuit bewoners en het wijzen op gezamenlijke belangen vanuit zowel de gebiedsbeheerder als de bewonerscommissie er toe geleid dat er voortaan afspraken werden gemaakt over de publieke ruimte.

In de VvE Lutma en de VvE Hertspieghelweg werd er door de huurders minder behoefte ervaren om mee te beslissen in de VvE. Ten opzichte van de andere VvE’s is de publieke ruimte die hier wordt gedeeld veel meer beperkt tot slechts gedeelde trappenhuizen. Hoe verloopt het overleg binnen de VvE in gemengde woonblokken met betrekking tot de casussen? De structurering van het overleg en de mate van huurdersparticipatie is, zoals blijkt uit het bovenstaande, afhankelijk van enerzijds initiatief vanuit huurders zelf en de tolerantie daarvoor vanuit eigenaren. Anderzijds blijkt de behoefte tot participatie in de VvE groter als huurdersbelangen worden geschaad binnen de VvE. Vanuit de corporaties zijn er verschillende modellen gehanteerd om het overleg binnen de VvE en de participatie van huurders daarin vorm te geven. In het model op de volgende bladzijde zijn een aantal factoren gegeven die bepalend zijn gebleken voor de mate van inspraak van huurders.

Om te voorkomen dat er in gemengde complexen problemen ontstaan, dient men ‘ten alle tijden te voorkomen dat één groep de publieke ruimte buitenproportioneel toe-eigent.’

Belangen van huurders in het complex

Bij de VvE’s Kattenburg en Voorsteven is dit voorkomen door een grote mate van participatie van bewoners. Dat had verder weinig te maken met de locatie van het complex. Volgens de gebiedsbeheerder van de Key waren andere VvE’s in de buurt minder goede voorbeelden. Een dialoog

Beleid corporatie

Inspraak huurders

Tolerantie eigenaren

Participatie huurders

Figuur 7.1: Variabelen bij inspraak huurders

36



Of huurdersparticipatie dan daadwerkelijk plaats vindt hangt dus van de bovenstaande vier factoren af. Uit de casussen is gebleken dat het laten participeren van huurders positieve gevolgen kan hebben voor het samenleven in gemengde complexen. Terugkijkend op de theorie van Blokland (2007) kan aangenomen worden dat de complexen Hertspieghelweg en Lutma redelijk anoniem zijn met oppervlakkig contact, en de aanwezige ruimte privaat ingericht. Het risico bestaat daarbij dat mensen langs elkaar heen leven. Dit kan voor huurders met lokale contacten als problematisch worden ervaren. Echter is uit het onderzoek van Veldboer et al. (2011) gebleken dat verandering als gevolg van gentrification door huurders vaak als positief wordt ervaren. De waardering van de buurt gaat erop vooruit. Deze anonieme complexen lenen zich dan ook stilzwijgend het beste voor de verkoop van sociale huurwoningen.



Deze softe maatregelen zijn vooral gericht op het bewustmaken van bewoners over de verschillende uitgangspunten onderling, tussen de huurders en eigenaren. Naast deze softe maatregelen zijn er een aantal harde maatregelen om het samenleven in gemengde complexen te verbeteren: 





Verkoop geen huurwoningen of juist heel veel in complexen met veel gedeelde publieke ruimtes School huurders en bewonerscommissies tot formele participant binnen de VvE

Gemengd koop en sociale huurwoningen als gevolg van de verkoop van de huurwoningen hoeft dus allerminst problematisch te verlopen. In meer anonieme complexen wordt diversiteit ook door eigenaren zelfs als positief ervaren. Wel vereisen grotere complexen met veel gedeelde voorzieningen en publieke ruimte meer aandacht, omdat de manier waarop men verantwoordelijkheid neemt voor het complex kan verschillen tussen eigenaren en sociale huurders. Juist deze mismatch in verwachtingen van elkaar kan voorkomen worden door als corporatie als intermediair op te treden en interactie tussen eigenaren en huurders, bijvoorbeeld binnen de VvE, te faciliteren.

Daartegenover staan complexen met een traditie van intensief contact en gedeelde publieke ruimte. Kattenburg en Voorsteven sluiten hierbij aan. Van alle casussen is hier ook de meeste huurdersparticipatie terug te zien. Complexen van deze aard, met veel publieke ruimte en sociale verschillen, behoeven extra aandacht. Met betrekking tot concrete maatregelen om het samenleven in gemengde complexen te verbeteren dient er onderscheid te worden gemaakt tussen ‘softe’ en ‘harde’ maatregelen. Softe maatregelen zijn: 

Informeer huurders over het huren binnen een gemengd complex en het functioneren van de VvE Agendeer de gezamenlijke belangen tussen eigenaren en huurders in de VvE

Maak eigenaren al vroeg bewust van de uitgangspunten van huurders Faciliteer huurdersparticipatie in VvE als de belangen tussen eigenaren en (sociale) huurders niet gelijk zijn

37

& Statistiek (2014), Stadsdelen in cijfers 2014. Amsterdam.

Bronnenlijst Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (2015). Jaarbericht 2015. Amsterdam: AFWC.

Gemeente Amsterdam & Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (2014), Wonen in Amsterdam 2013, Stadsdeelprofielen. Amsterdam.

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Huurdersvereniging Amsterdam & Gemeente Amsterdam (2015) Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 20152019. Amsterdam.

Gemeente Amsterdam (2007) Wijkactieplan Kansrijk Amsterdam Noord. Amsterdam. Gemeente Amsterdam (2011) Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2011 tot en met 2020.

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (2012) Atlas Sociale Woningbouw, Amsterdam en region: 2012. Amsterdam: AFWC

Hipp, J.R. & Perrin, A.J. (2009) The simultaneous effect of social distance and physical distance on the formation of neighborhood ties. City and Community 8(1): 5–25.

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (2013) Wonen in Amsterdam 2013. Amsterdam: AFWC Blokland ,T. Oog voor elkaar Veiligheidsbeleving en sociale controle in de grote stad otb Institute for Housing, Urban and Mobility Studies Technische Universiteit Delf (2009)

Koopman, M. (2009) Gemengd bouwen als oplossing voor de problemen in achterstandswijken. In; Musterd & Ostendorf (Red.) Problemen in wijken of probleemwijken. Pp. 147-156

Boterman, W.R. & W.P.C. van Gent (2014) "Housing Liberalization and Gentrification; the Social Effects of Tenure Conversions in Amsterdam", Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie, 105 (2), 140-160.

Lees, L. (2008) Gentrification and social mixing: Towards an Inclusive Urban Renaissance? In: Urban Studies, November 2008.

Centraal Plan Bureau (2011) Buurteffecten in perspectief, Den Haag

Open Society Foundations (2014) At home in Europe: Europe’s White Working Class Communities. Londen: OSF.

De Vernieuwde Stad (2014). Brief aan minister Blok. Gedownload op 17-04-2014, van http://www.aedes.nl/binaries/downloads/w o ningwet/reacties-andere-partijen/brief14006- minister-blok-030314-def.pdf

Ouwehand, A. (2006) De vele sociale zegeningen van herstructurering, City Journaal nr. 6 Platform31 (Z.J.) Amsterdam Noord: De Banne. Geraadpleegd op 11-05-2015 http://kennisbank.platform31.nl/pages/2762 6 /Amsterdam-Noord-De-Banne.html

Dingemans, B. Van Welie, S. & Van Buchem, J, (2009) Mixed communities, mixed feelings?

Putnam R.D. (2007) E Pluribus Unum: Diversity and Community in the Twenty-first Century. The 2006 Johan Skytte Prize

Gemeente Amsterdam, Bureau Onderzoek 39

Lecture. Scandinavian Political Studies, 30 (2), 137-174 RIGO (2009) Het woonklimaat op IJburg, een evaluatie. RIGO (2011). Gestuurd mengen, een zoektocht naar kansrijke experimenten. Geraadpleegd op 20-03-2015, van http://www.rigo.nl/nlNL/Publicaties/Publicatie/_p/itemID/2395/G e stuurd-mengen.aspx Sociale samenhang in de wijk NSV actualiteitencollege 2008 Maurice Gesthuizen Vic Veldheer (redactie) Sociaal en Cultureel Planbureau Den Haag, augustus 2009 Van Ham, M. (2014). De (on)zin van ruimtelijk spreidingsbeleid en het mengen van buurten. Als onderdeel van: Soort zoekt Soort, publicatie Platvorm 31. Veldboer, L. Bergstra, M. & Kleinhans, R. (2011) Meer inkomensdiversiteit, meer buurtvertrouwen? Sociale tectoniek & vreedzame co-existentie in Amsterdamse Gentrification wijken, Den Haag: NCIS institute. Wind, B. (2014). Verkoop van corporatiewoningen en de gevolgen voor het buurtkapitaal. Diemen: AMB. Wittebrood, K. & Permentier, M. (2011): Wonen, wijken & interventies – Krachtwijkenbeleid in perspectief. Den Haag: SCP WSWonen, (Z.J.) Folder gemengde complexen. Geraadpleegd op 24-042015 http://www.wswonen.nl/site/wpcontent/uploads/centrum/foldergemengde- complexen_web.pd

40