Meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen?

Meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen? Hogere huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde door middel van het flexibiliseren van de bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige woningen te realiseren

10 maart 2015 - P4 presentatie - Fabienne van Vliet

1|

Inhoud

Aanleiding

Aanpak

Resultaten


Conclusies & aanbeveling

2|

Continu Veranderende Woonbehoefte  Groeiend aantal huishoudens  Vooral eenpersoonshuishoudens stijgen

(Van Duin, 2013).

 Veranderende bevolkingssamenstelling  Vergrijzing

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

3|

Vergrijzing  Aantal 65+ neemt toe  2012:  2025:  2040:

(De Groot et al., 2013)

16% ouderen 22% ouderen (Huisman et al., 2013). Vergrijzingspiek  Veranderende bevolkingssamenstelling  Veranderende woonbehoefte (Alders, 2003).

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

4|

Verhuizen versus Aanpassen  Aantal 65+ blijft langer thuis wonen  Zorgbeleid vanuit de overheid

(Van Duin, 2013).

 85% van de 65 plussers willen niet verhuizen

(De Groot et al., 2013).

 Verhuizen kan negatieve effecten hebben voor ouderen: sociale isolatie

 Woningen moeten aanpasbaar zijn  Levensloopbestendige woningen

 Weinig nieuwbouw door economische crisis  Bestaande woningen moeten aanpasbaar gemaakt worden  Levensloopbestendige woningen

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

5|

Levensloopbestendige Woningen Continu veranderende woonbehoefte

Veranderende bevolkingssamenstelling

Vergrijzing

Levensloopbestendige woningen

Doel

Flexibiliseren

Aanleiding

Aanleiding

Middel

Aanpak


Resultaten

Slot

6|

Meerwaarde?  Veronderstellingen van flexibelisering:  Flexibele woningen zorgen voor betere verhuurbaarheid  Waarde van het vastgoed wordt verhoogd  Langere verhuurbaarheid

Aanleiding

(Gemeente Rotterdam, 2013).

(Berghs, 2011).

 Absoluut een hogere huurwaarde  Hoge investeringskosten

(Gemeente Rotterdam, 2013).

(Enter, 2008).

(Visser, 2013).

Aanpak


Resultaten

Slot

7|

Meerwaarde?  Doel woningcorporaties:  Zorgdragen van huisvesting van huishoudens die moeilijk op eigen kracht in woonruimte kunnen voorzien (ouderen)  Financiële continuïteit behouden

Aanleiding

(Gruis, 2012)

Aanpak


Resultaten

Slot

8|

Probleemstelling Probleemstelling: ‘Er is onvoldoende kennis over wat de meerwaarde zou kunnen zijn van het flexibiliseren van de bestaande sociale huisvesting voor woningcorporaties om levensloopbestendige woningen te realiseren’.

Hoofdvraag: ‘Wat zou de meerwaarde (huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde) kunnen zijn van het flexibiliseren van de huidige sociale woningvoorraad voor woningcorporaties om levensloopbestendige woningen te realiseren?’

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

9|

Onderzoeksvraag ‘Wat zou de meerwaarde (huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde) kunnen zijn van het flexibiliseren van de huidige sociale woningvoorraad voor woningcorporaties om levensloopbestendige woningen te realiseren?’ • Kenmerken levensloopbestendige woningen? • Flexibiliteitsmaatregelen voor levensloopbestendige woningen? • Kunnen deze flexibiliteitsmaatregelen worden toegepast in bestaande woningen? • Meerwaarde van levensloopbestendige woningen? – Invloed op huurwaarde? – Invloed op marktwaarde? – Invloed op bedrijfswaarde? Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

10|

Onderzoeksmethode Onderzoeksvraag

Literatuurstudie

Ontwerpanalyse

Interviews

Levensloopbestendige woningen Flexibiliteitsmaatregelen Toepasbaarheid Huurwaarde? Marktwaarde? Bedrijfswaarde?

Conclusie Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

11|

Levensloopbestendige Woningen  Kenmerken levensloopbestendige woningen:  Ruim oppervlak  Flexibele plattegrond  Goede toegankelijkheid

 Eisen levensloopbestendige woningen:    

Toegankelijkheid Veiligheid en gebruikersgemak Zorgverlening aan huis Wijk- en woonomgeving

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

12|

Levensloopbestendige Woningen: Toegankelijkheid Variant 0: Bestaande situatie

Variant 2: Rolstoel toegankelijke woningen

Variant 1: Rollator toegankelijke woningen

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

13|

Levensloopbestendige Woningen: Flexibiliteitsmaatregelen  Eengezinswoningen

 Eengezinswoningen

 Bouwtechnisch 

 Bouwtechnisch

Drempelloos

 

 Installatietechnisch  

Mogelijkheid tot traplift Flexibele bekabelingsinfrastructuur

 Installatietechnisch   

 Ruimtelijk  

Minimale verkeersruimte van 900 mm Deuren minstens 850 mm

Mogelijkheid badkamer op BG Flexibele bekabelingsinfrastructuur Flexibele keuken installaties

 Ruimtelijk

 Functioneel 

Drempelloos Lichte tussenwand op begane grond om extra slaapkamer te kunnen creëren

   

Mogelijkheid functieverandering

Minimale verkeersruimte van 1100mm Deuren minstens 850 mm Naast deur minimaal 350 mm breed Draaicirkel van 1500 mm

 Functioneel  

Aanleiding

Aanpak


Mogelijkheid functieverandering Mogelijkheid badkamer op BG

Resultaten

Slot

14|

Levensloopbestendige Woningen: Flexibiliteitsmaatregelen  Meergezinswoningen

 Meergezinswoningen

 Bouwtechnisch 

 Bouwtechnisch

Drempelloos



 Installatietechnisch   

 Installatietechnisch

Lift Automatische deuren collectieve ruimtes Flexibele bekabelingsinfrastructuur

 Ruimtelijk   

   

Lift Automatische deuren collectieve ruimtes Flexibele bekabelingsinfrastructuur Flexibele keuken installaties

 Ruimtelijk

Minimale verkeersruimte van 900mm Deuren minstens 850 mm Minimale verkeersruimte wooncomplex 1200 mm

    

 Functioneel 

Drempelloos

Mogelijkheid functieverandering

Minimale verkeersruimte van 1100mm Deuren minstens 850 mm Naast deur minimaal 350 mm breed Draaicirkel van 1500 mm Minimale verkeersruimte wooncomplex 1200 mm

 Functioneel  

Aanleiding

Aanpak


Mogelijkheid functieverandering Mogelijkheid badkamer uitbreiding

Resultaten

Slot

15|

Levensloopbestendige Woningen: Toepasbaarheid Eengezinswoningen  Variant 1 is vaker mogelijk dan variant 2.  Variant 2 heeft ruimtelijk strengere eisen dan variant 1  Belemmeringen zijn:  Grootte van de woning (breedte van de beukmaat)  Situering van de trap  Situering van de meterkast

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

16|

Levensloopbestendige Woningen: Ontwerpanalyse  Variant 1: Mogelijk  Drempels kunnen worden verwijderd  Traplift kan worden geplaatst  Verkeersruimtes zijn minstens 900 mm  Functieverandering is mogelijk

Aanleiding

Aanpak


 Variant 2: Niet mogelijk  Drempels kunnen worden verwijderd  BG te klein voor badkamer  Flexibele keuken is mogelijk  Verkeersruimtes zijn te klein  Functieverandering is mogelijk

Resultaten

Slot

17|

Levensloopbestendige Woningen: Ontwerpanalyse  Variant 1: Mogelijk  Drempels kunnen worden verwijderd  Traplift kan worden geplaatst  Verkeersruimtes zijn minstens 900 mm  Functieverandering is mogelijk

Aanleiding

Aanpak


 Variant 2: mogelijk  Drempels kunnen worden verwijderd  Badkamer kan op BG gerealiseerd worden  Flexibele keuken kan  Verkeersruimtes worden verbreed  Functieverandering is mogelijk

Resultaten

Slot

18|

Levensloopbestendige Woningen: Kostenindicatie  Kosten variant 1:

€ 4.985,30

 Verwijderen van drempels  Vloer egaliseren  Nieuwe buitendeuren

 Kosten variant 2:     

€ 18.254,30

Verwijderen van drempels Vloer egaliseren Nieuwe buitendeuren Aanpassen plattegrond om de verkeersruimte te verbreden Bouwkundig onderzoek

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

19|

Levensloopbestendige Woningen: Toepasbaarheid Meergezinswoningen  Variant 1 is vaker mogelijk dan variant 2.  Variant 2 heeft ruimtelijk strengere eisen dan variant 1  Belemmeringen zijn:     

Grootte van de woning (breedte van de beukmaat) Situering van de trap Situering van de meterkast Ontsluiting van de woning (wel of geen lift kunnen toevoegen) Dragende wanden

 Portiekwoningen kunnen niet, door:  Ontsluiting (lift kan moeilijk worden toegevoegd)  Dragende wanden (verkeersruimtes zijn te smal (variant 2))

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

20|

Levensloopbestendige Woningen: Toepasbaarheid  Portiekwoning  Variant 1 en 2 niet mogelijk  Ontsluiting (lift)  Dragende wanden  Badkamer kan worden uitgebreid/ verplaatst

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

21|

Levensloopbestendige Woningen: Toepasbaarheid  Galerijflat  Variant 1 en 2 mogelijk  Badkamer kan worden uitgebreid/ verplaatst  Lift bij entrée  Plattegrond veranderen voor variant 2  Lift kan niet alle woningen bereiken

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

22|

Levensloopbestendige Woningen: Kostenindicatie  Kosten variant 1:     

€ 15.793,48

Verwijderen van drempels Vloer egaliseren Nieuwe buitendeuren Plaatsen lift Automatische deuren in complex

• Kosten variant 2:       

€ 36.050,60

Verwijderen van drempels Vloer egaliseren Nieuwe buitendeuren Plaatsen lift Automatische deuren in complex Aanpassen plattegrond om de verkeersruimte te verbreden Bouwkundig onderzoek

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

23|

Levensloopbestendige Woningen: Meerwaarde? Huurwaarde

Definitie huurwaarde: de huur die een woning bij verhuur zou opleveren (Hypotheekwoordenboek, 2014).

 Huurwaarde kan bij sociale huurwoningen niet verhoogd worden door:

 Liberalisatiegrens en/of huurprijsbeleid woningcorporaties  Woningwaarderingsysteem  Akkoord van 70% van de bewoners nodig

Huurwaarde Aanleiding

Aanpak


Variant 0

Variant 1

Variant 2

0

0

0

Resultaten

Slot

24|

Levensloopbestendige Woningen: Meerwaarde? Marktwaarde  Marktwaarde zal marginaal stijgen:  Niet een op een met investering  +/- 10% van de investeringskosten

 Imago van levensloopbestendige woningen kan negatief werken op de marktwaarde

Definitie marktwaarde: ‘het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na een behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld’ (Berkhout & Hordijk, 2010).

Marktwaarde Aanleiding

Aanpak


Variant 0

Variant 1

Variant 2

0

+

+

Resultaten

Slot

25|

Levensloopbestendige Woningen: Meerwaarde? Bedrijfswaarde  Verhuurbaarheid zal stijgen:  In meeste gevallen geen issue voor woningcorporaties

 Exploitatiekosten  Exploitatiekosten dalen bij flexibele woningen als de functie veranderd wordt  Exploitatiekosten stijgen bij toevoeging van elektronica

Definitie bedrijfswaarde: Onder de bedrijfswaarde van onroerende zaken wordt de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf verstaan (Brouwer et al., 2012).

 Levensduur  Levensduur wordt verlengd.  Kwaliteit moet ook verbeterd worden

Bedrijfswaarde

Variant 0

Variant 1

Variant 2

0

0

-

 Bedrijfswaarde blijft bij variant 1 waarschijnlijk gelijk en daalt waarschijnlijk bij variant 2 door hoge investeringskosten Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

26|

Levensloopbestendige Woningen: Meerwaarde?  Geen financiële meerwaarde bij sociale huurwoningen bij flexibiliseren om levensloopbestendige woningen te realiseren  Wel maatschappelijke meerwaarde.  Wel investeren in variant 1 

Hoogste rendement  Laagste kosten  Maatschappelijk verantwoord

 Niet investeren in variant 2 

Niet rendabel  Hoogste kosten (negatieve gevolgen voor bedrijfswaarde)  Weinig mensen in een rolstoel

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

27|

Conclusie 

Flexibiliteitsmaatregelen:  



Toepasbaarheid  



Variant 2 heeft strengere ruimtelijke eisen dan variant 1 Bij meergezinswoningen komen veel eisen op complexniveau erbij

Variant 1 beter toepasbaar dan variant 2 Variant 2 strengere eisen:  Woningen te klein oppervlak  Situering installaties/trap

Kosten:  

Kosten variant 2 hoger dan variant 1 door wijziging plattegrond Kosten meergezinswoningen hoger dan eengezinswoningen door maatregelen op complexniveau

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

28|

Conclusie ‘Geen financiële meerwaarde wel maatschappelijk verantwoord’ 

Huurwaarde blijft voor beide varianten gelijk door:   

 

WWS Liberalisatiegrens / huurgrens beleid woningcorporatie 70% akkoord bewoners

Marktwaarde stijgt marginaal: Niet een op een met investering Bedrijfswaarde blijft gelijk of daalt door: 

Hoge investeringskosten variant 2

Aanleiding

Variant 0

Variant 1

Variant 2

Huurwaarde

0

0

0

Marktwaarde

0

+

+

Bedrijfswaarde

0

0

-

Aanpak


Resultaten

Slot

29|

Conclusie ‘Geen financiële meerwaarde wel maatschappelijke verantwoord’ 

Eerder investeren in variant 1 dan in variant 2:  



Variant 1 kosten zijn lager dan voor variant 2 Variant 2 heeft veel strengere eisen dan variant 1

Om meerwaarde te creëren:  

Op complexniveau aantal flexibiliteitsmaatregelen implementeren Op woningniveau alleen individueel

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

30|

Aanbevelingen ‘Geen financiële meerwaarde wel maatschappelijke verantwoord’      

Zijn bewoners bereid meer te betalen voor levensloopbestendige woning? Is er meerwaarde bij nieuwbouw? Wat is het imago van levensloopbestendige woningen? Kan het woningwaarderingsysteem worden aangepakt en hoe? Private sector i.p.v. publieke sector? Levensloopbestendig: Gebouwniveau  Wijkniveau  Stadniveau

Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

31|

Referenties Alders, M. (2003). Na 2010 slaat de vergrijzing toe. In C. B. v. Statistiek (Ed.). Berghs, Q. J. G. (2011). Levensloopgeschikt bouwen: met welk eisenpakket? : Kenniscentrum WonenZorg. Berkhout, T. M., & Hordijk, A. C. (2010). Marktwaarde als waarderingsgrondslag: International Valuation Standards. De Groot, C., Van Dam, F., & Daalhuizen, F. (2013). Vergrijzing en woningmarkt. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving. Enter. (2008). Het belang van meegroeiwoningen. Retrieved 23-05-2014, from http://www.meegroeiwonen.info/item.asp?ID=192 Gemeente Rotterdam. (2013). Aanpasbaar bouwen in Rotterdam. Rotterdam: DS+V. Gruis, V. H. (2000). Financieel-economische grondslagen voor woningcorporaties: het bepalen van de bedrijfswaarde, risico's en het voorraadbeleid. In OTB (Ed.), Volkshuisvestigingsbeleid en woningmarkt. Delft: DUP Science. Huisman, C., De Jong, A., Van Duin, C., & Stoeldraaijer, L. (2013). Regionale prognose 2013-2040: Vier grote gemeenten blijven sterke bevolkingstrekkers. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving. Hypotheekwoordenboek. (2014). Economische huurwaarde. Retrieved 10-06-2014, from http://www.hypotheekwoordenboek.nl/E Stavenuiter, M., & Van Dongen, M. C. (2008). Gemeenschappelijk wonen: een literatuurstudie. Utrecht: Verwey-Jonker Instituut. Van Duin, C. (2013). Tot 2025 jaarlijks 50 duizend huishoudens erbij: Centraal Bureau voor Statistiek. Visser, A. J. (2013). Evaluatie Solids. Den Haag: Platform31. Aanleiding

Aanpak


Resultaten

Slot

32|

Meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen?

Recommend Documents