Succesfactoren voor energiezuinige renovatie- en nieuwbouwprojecten

Succesfactoren voor energiezuinige renovatieen nieuwbouwprojecten

onderzoeksverslag

Agentschap NL maart 2011

Succesfactoren voor energiezuinige renovatieen nieuwbouwprojecten

onderzoeksverslag

dossier : BA2340.100.100 registratienummer : MD-AF20110636/SU versie : definitief

Agentschap NL maart 2011

© DHV B.V. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van DHV B.V., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gercertificeerd volgens ISO 9001.

DHV B.V.

INHOUD

BLAD

1 1.1 1.2 1.3 1.4

INLEIDING Aanleiding Vraagstelling Afbakening Leeswijzer

3 3 3 4 4

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

OPZET VAN HET ONDERZOEK Gezette stappen Selecteren gesprekspartners Opstellen vragenlijst voor interviews Uitvoeren interviews Benoemen en toetsen succesfactoren Verwerken resultaten in verslag en factsheet

5 5 5 5 7 8 8

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

GEVONDEN SUCCESFACTOREN VIER PROJECTEN Technisch Politiek-bestuurlijk Wet- en regelgeving Financiering/kosten Organisatie Communicatie met bewoners Kennis

9 9 10 10 10 11 12 13

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

STRATEGISCHE LIJNEN Aan verschillende onderwerpen aandacht besteden Technisch: bedenken, selecteren, proberen, controleren en onderhouden Politiek-bestuurlijk: ambitie benoemen en vaststellen Financiering/kosten: budget vastleggen en niet alleen aanbesteden op prijs Organisatie: willen en controleren Communicatie met bewoners: bewoners betrekken en duidelijk zijn Kennis: ontbrekende kennis inhuren

15 15 15 15 16 16 16 16

5

HANDELINGSPERSPECTIEF

17

6 6.1 6.2

NABESCHOUWING Doelgroep Hypothesen

19 19 19

7

COLOFON

21

Bijlagen: Bijlage 1: Vragenlijst interviews Bijlage 2 tot en me bijlage 11: Verslagen interviews

Agentschap NL/BA2340.100.100

29 maart 2011, versie definitief -1-

DHV B.V.

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding Veel gemeenten en woningcorporaties hebben stevige ambities ten aanzien van energie. Verduurzaming van de gebouwde omgeving, zowel door energiebesparingsmaatregelen als het duurzaam invullen van het resterende energiegebruik, biedt daarbij belangrijke aangrijpingspunten. Renovatieen nieuwbouwprojecten in de woningbouw bieden volop kansen om energieambities in de praktijk te brengen. Renovatie- en nieuwbouwprojecten in de woningbouw kennen een complex proces; vele partijen zijn betrokken met elk een eigen belang. Om dan energieambities te verwezenlijken is een hele opgave. Er zijn gelukkig diverse renovatieen nieuwbouwprojecten in de woningbouw die wel succesvol zijn qua energie! De betrokken gemeenten en woningcorporaties zijn er (bewust of onbewust) in geslaagd energieambities ook daadwerkelijk te realiseren. Uit evaluatie (“Schatgraven in de bestaande bouw”, 2010) komen diverse geslaagde projecten naar voren.

1.2

Vraagstelling Het onderhavige project “Succesfactoren voor energiezuinige renovatieen nieuwbouwprojecten” is bedoeld om de succesfactoren qua energie van vier geslaagde projecten uit de genoemde evaluatie in kaart te brengen en deze via een factsheet te ontsluiten voor (andere) gemeenten en corporaties, zodat zij deze kennis kunnen benutten bij hun eigen renovatieen nieuwbouwprojecten. De vier geslaagde projecten zijn door Agentschap NL benoemd en betreffen: • Krakeel/De Kroon (Hoogeveen); renovatieproject van 126 woningen, met als opdrachtgever woningcorporatie Woonconcept; • Groenewoud (Tilburg); renovatieproject van 50 woningen, met als opdrachtgever woningcorporatie Wonen Breburg; • Blaauwlakenblok (Amsterdam); renovatie (en nieuwbouw)project van 97 woningen, met als opdrachtgever woningcorporatie De Key; • Vossenburcht (Hengelo); nieuwbouw van 68 woningen, een supermarkt en diverse winkels, met als opdrachtgever woningcorporatie Welbions. De gekozen projecten zijn allen afgerond en al een aantal jaren bewoond. De ervaringen van de bewoners met het gekozen energieconcept (zoals gebruik en onderhoud) konden daarom meegenomen worden. Voorgaande heeft voor dit onderzoek tot een drieledige vraagstelling geleid: 1. 2. 3.

Wat waren de succesfactoren voor het realiseren van energieambities bij de vier geslaagde projecten Krakeel/De Kroon, Groenewoud, Blaauwlakenblok en Vossenburcht? Leveren deze succesfactoren één of meerdere strategische lijnen op hoe energieambities voor renovatieen nieuwbouwprojecten te realiseren? Wat zijn de concrete acties die de opdrachtgevende partij (gemeenten en woningcorporaties) kan nemen om energieambities bij renovatieen nieuwbouwprojecten te realiseren?



DHV B.V.

Bij vraag 1 gaat het om het benoemen van de - volgens betrokkenen - succesfactoren waarom de vier projecten qua energie geslaagd zijn. De succesfactoren kunnen daarbij van verschillende aard zijn: technisch, financieel, organisatorisch, etc.. Dit levert losse succesfactoren op. Bij vraag 2 wordt gekeken of er strategische lijnen zijn te ontdekken in de losse succesfactoren. Omdat het achterliggende doel is om de opgedane kennis te ontsluiten voor (andere) gemeenten en corporaties, zodat zij ermee aan de slag gaan in eigen projecten, is vraag 3 erop gericht om concreet te benoemen wat gemeenten en corporaties kunnen doen om energie succesvol mee te nemen in een toekomstig renovatie- of nieuwbouwproject. Hier worden de succesfactoren vertaald naar acties en worden deze ook in de tijd geplaatst, zodat voor gemeenten en corporaties duidelijk is wat waneer te doen (het zogenaamde handelingsperspectief).

1.3

Afbakening Voor het onderzoek is een aantal keuzen gemaakt die van invloed zijn op het resultaat. De belangrijksten zijn: • Er is alleen gekeken naar woningbouwprojecten. Bij het project Vossenburcht zijn overigens naast woningen ook winkels en een supermarkt gerealiseerd; • Door Agentschap NL zijn vier geslaagde projecten aangereikt. Hierop is het onderzoek gebaseerd. De in dit onderzoek gevonden succesfactoren, strategische lijnen en acties qua energie bij renovatieen nieuwbouwprojecten zijn dan ook gebaseerd op deze vier projecten: Krakeel/De Kroon, Groenewoud, Blaauwlakenblok en Vossenburcht; • De succesfactoren zijn benoemd door middel van het houden van interviews bij de vier geslaagde projecten. Dit is gebeurd met verschillende partijen per project, maar de gevonden succesfactoren blijven daarmee percepties van personen.

1.4

Leeswijzer De opzet van dit onderzoeksverslag volgt de vraagstelling: Opzet van het onderzoek: gezette stappen Vraag 1: wat waren de succesfactoren bij de vier geslaagde projecten? Vraag 2: zijn er strategische lijnen te ontdekken? Vraag 3: wat zijn concrete acties voor gemeenten en corporaties (handelingsperspectief)?

Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 5

In de bijlage zijn de vragenlijst van de interviews en de interviewverslagen opgenomen.



DHV B.V.

2

OPZET VAN HET ONDERZOEK

2.1

Gezette stappen De basis van het onderzoek wordt gevormd door het op een systematische wijze a) ophalen van kennis en ervaringen, b) deze te ordenen en c) deze ‘gebruiksklaar’ te maken voor (overige) gemeenten en corporaties. Hiervoor zijn de volgende stappen doorlopen: 1. Selecteren gesprekspartners; 2. Opstellen vragenlijst voor interviews; 3. Uitvoeren interviews; 4. Benoemen en toetsen succesfactoren; 5. Verwerken resultaten in verslag en factsheet.

2.2

Selecteren gesprekspartners Om tot de juiste gesprekspartners te komen zijn via de auteur van “Schatgraven in de bestaande bouw” de contactgegevens van de projectleiders van de vier gekozen projecten achterhaald. Met deze projectleiders zijn de relevante gesprekspartners benoemd. Hierbij is erop gelet dat de gesprekpartners per project een verschillende achtergrond hebben (installateur, adviseur, opdrachtgever, etc.). De relevante gesprekspartners zijn telefonisch benaderd en indien de betreffende persoon bereid was mee te werken is een interview ingepland. Omdat drie van de vier projecten circa 10 jaar geleden afspeelden, was het niet altijd eenvoudig de gesprekspartners terug te vinden. Ook was er een groot verschil in de bereidheid van de gesprekpartners tot medewerking. De bandbreedte liep van de weigering van een installateur om überhaupt mee te werken tot de uitnodiging van een architect om op het project zelf een rondleiding te krijgen.

2.3

Opstellen vragenlijst voor interviews De kwaliteit van de vragenlijst bepaalt voor een belangrijk deel het resultaat. In samenspraak met Agentschap NL is daarom een vragenlijst opgesteld voor dit onderzoek. De vragenlijst bestond uit een aantal onderdelen: • Kennismaking met geïnterviewde; • Energie in het project op hoofdlijnen; • Inzoomen op de succesfactoren; • Inzoomen op de communicatie naar de overige gemeenten en corporaties. De volledige vragenlijst is terug te vinden in bijlage 1.



DHV B.V.

Er is niet alleen algemeen naar de succesfactoren gevraagd. Omdat bij de start van het onderzoek al wel duidelijk was dat de te zoeken succesfactoren verschillende van aard zijn, zijn zo goed mogelijk de verschillende onderwerpen waarop de succesfactoren betrekking kunnen hebben benoemd. Hierdoor kon in de interviews gericht bij een bepaald onderwerp naar de daarbijbehorende succesfactoren worden gezocht. Uiteraard zorgden een aantal meer open vragen naar de succesfactoren voor het ‘vangnet’ om succesfactoren die niet bij één van de onderwerpen pasten te vangen. Er is gericht gevraagd naar succesfactoren bij de volgende onderwerpen: • Technisch; • Politiek-bestuurlijk; • Wet- en regelgeving; • Financiering/kosten; • Organisatie (intern en extern); • Communicatie (intern en extern); • Kennis. Een voordeel van het doornemen van de verschillende onderwerpen is dat de geïnterviewde steeds opnieuw over een ander aspect van het project nadacht. Dit zorgde voor een gestructureerde manier om herinneringen op te halen en gelijktijdig geen aspecten over het hoofd te zien. Na behandeling van de verschillende onderwerpen had geen van de geïnterviewden nog aanvullende succesfactoren. Hieruit kan opgemaakt worden dat de opsomming van onderwerpen volledig is. Hypothesen voor succesfactoren Een onderzoek als “Succesfactoren voor energiezuinige renovatieen nieuwbouwprojecten” begin je eigenlijk niet zonder dat je vooraf een idee hebt van de uitkomsten (= de succesfactoren). Ook in dit geval had Agentschap NL al een aantal hypothesen voor succesfactoren geformuleerd. In de interviews zijn deze als volgt getoetst: Eerst is gekeken of de geïnterviewden spontaan de hypothesen voor succesfactoren noemden. Als dit het geval was, werd deze hypothese dus spontaan bevestigd. Hypothesen voor succesfactoren die niet spontaan werden genoemd zijn aan de geïnterviewden voorgelegd voor reactie. Vooraf waren de volgende hypothesen voor succesfactoren geformuleerd: In een geslaagd project is gekozen voor systemen en technieken die aansluiten bij de belevingswereld en het ‘natuurlijke’ gedrag van bewoners. In een geslaagd project worden onderhoud en beheer zodanig uitgevoerd dat de woning blijft “presteren” op het niveau van oplevering (vb: installaties blijven ingeregeld op het gewenste niveau). In een geslaagd project heeft de gemeente actieve invulling gegeven aan haar verantwoordelijk m.b.t. handhaving (bij bouw en oplevering). In een geslaagd project is er niet alleen aanbesteed op prijs, maar hebben andere factoren zoals bijvoorbeeld kennis van E-zuinig bouwen bij aannemer en installateur of kosten/onderhoud/gebruikervriendelijkheid van de toegepaste technieken in de beheersfase, een rol gespeeld.



DHV B.V.

In een geslaagd project zijn aannemer en installateur betrokken bij het omzetten van het PvE in een ontwerp of was er voor hen ruimte om hun kennis in te brengen bij de aanbesteding. In een geslaagd project heeft de hoofdaannemer en/of de opdrachtgever zelf scherp toezicht gehouden laten houden op het gehele bouwproces. In een geslaagd project zijn de wensen van de eindgebruiker nadrukkelijk meegenomen in het programma van eisen en is bewaakt dat deze in de ontwerp- en bouwfase gehandhaafd werden. In een geslaagd project is de eindgebruiker bij het ingebruik nemen van de woning duidelijk geinformeerd/geinstrueerd over de wijze waarop de in de woning toegepaste apparaten gebruikt en onderhouden (evt. met onderhoudscontract) moeten worden. In hoofdstuk 3 is bij de gevonden succesfactoren de link met de bovenstaande hypothesen benoemd.

2.4

Uitvoeren interviews Met de geselecteerde gesprekspartners zijn interviews gehouden. In onderstaand overzicht staat per project weergegeven met welke personen een interview is gehouden. Per interview is een verslag gemaakt. Deze verslagen zijn te vinden in de bijlagen 2 tot en met 11. Wie

Functie tijdens project

Instelling/bedrijf

Interview

Project Krakeel/de Kroon (Hoogeveen) Mw. Petra Posthuma de Boer

Projectleider

Corporatie Woonconcept

Fysiek

Dhr. Harm Kroes

Installatieadviseur

Adviesbureau Invent Beilen

Fysiek

Dhr. Johan Dammers

Architect

Van Manen en Zwart Architecten

Telefoon

Dhr. Don Sinot

Projectleider

Corporatie Wonen Breburg

Fysiek

Mw. Carin Turi

Woonconsulent

Corporatie Wonen Breburg

Fysiek

Dhr. Joost Robben

Architect

Architectenbureau Robben

Telefoon

Projectleider

Corporatie de Key

E-mail

Dhr. Tony van der Horst

Adviseur installatietechniek

Technisch Adviesburo Duinwijck

Fysiek

Dhr. Otto Pasker

Adviseur installatietechniek

Technisch Adviesburo Duinwijck

Fysiek

Dhr. Vincent Smulders

Architect

Architectenbureau Smulders

Fysiek

Dhr. Hans (J.G.E.) Krabbe

Projectleider

Corporatie Welbions

Fysiek

Dhr. Wim Westendorp

Projectontwikkelaar Essent

Energiebedrijf Essent

Fysiek

Dhr. Martijn Megens

Exploitatiemanager Essent

Energiebedrijf Essent

Fysiek

Dhr. Marcel Berghuis

Eigenaar Supermarkt

Supermarkt C1000 (franchise)

Telefoon

Project Groenewoud (Tilburg)

Project Blaauwlakenblok (Amsterdam) Mw. Carolien de Vries

Project Vossenburcht (Hengelo)

Eén van de interviews is bijgewoond door Greet Ruitenberg van Agentschap NL om namens Agentschap NL een beeld te vormen van de bruikbaarheid van de vragenlijst. De vragenlijst is na uitvoering van de eerste interviews geëvalueerd met Agentschap NL. Daaruit kwamen geen aanpassingen voor de vragenlijst.



DHV B.V.

2.5

Benoemen en toetsen succesfactoren De in de interviews gevonden succesfactoren zijn in samenspraak met Agentschap NL benoemd en geordend volgens de hiervoor genoemde onderwerpen. Ter verificatie zijn deze vervolgens voorgelegd aan de geïnterviewde personen van het bovenstaande overzicht. Van 6 personen van de projecten Krakeel/De Kroon, Vossenburcht en Blaauwlakenblok is een reactie ontvangen. Alle 6 reacties waren positief: De personen gaven aan zich erin te herkennen en er werden geen succesfactoren weggestreept en/of aangevuld. Wel werden hier en daar (enkele) tekstuele voorstellen gedaan.

2.6

Verwerken resultaten in verslag en factsheet Deze rapportage is het onderzoeksverslag en bevat alle onderdelen van het onderzoek. Naast de rapportage is in samenspraak met Agentschap NL een factsheet opgesteld. De factsheet geeft binnen het bouwproces van renovatieen nieuwbouwprojecten heel concreet de benodigde acties voor gemeenten en corporaties weer om energieambities te kunnen realiseren bij renovatieen nieuwbouwprojecten.



DHV B.V.

3

GEVONDEN SUCCESFACTOREN VIER PROJECTEN

3.1

Technisch 1.

Vooraf werd in beeld gebracht welke energiemaatregelen/varianten kansrijk zijn.

Al tijdens het ontwikkelen van het Programma van Eisen en het ontwerp werd in beeld gebracht aan welke energiemaatregelen/varianten voor het betreffende project gedacht kon worden en wat de ‘plussen en minnen’ van deze maatregelen/varianten waren. Vooral belangrijk voor vroeg inzicht in de investeringskosten en de baten (energiebesparing). Bron: Krakeel/De Kroon, Groenewoud, Vossenburcht en Blaauwlakenblok. 2. Het gerealiseerde energiesysteem werd onderdeel van onderhoud en beheer. Voor het gerealiseerde energiesysteem werd een onderhoudscontract afgesloten en daarnaast werd door middel van periodieke inspecties en enquêtes de werking onderzocht (dit laatste alleen bij Krakeel/De Kroon). Voor het zon-PV-systeem werd bij Krakeel/De Kroon overigens geen onderhoudscontract afgesloten met als gevolg dat onbekend is of dit systeem nog werkt (wel heeft een aantal bewoners een metertje bij de panelen, waarop is af te lezen hoeveel energie er opgewekt wordt). Bron: Krakeel/De Kroon, Groenewoud en Blaauwlakenblok. Deze succesfactor komt overeen met de vooraf geformuleerde hypothese (zie paragraaf 2.3): In een geslaagd project worden onderhoud en beheer zodanig uitgevoerd dat de woning blijft “presteren” op het niveau van oplevering (vb: installaties blijven ingeregeld op het gewenste niveau). 3. Er was een proef-/modelwoning gemaakt. Het maken van een proef-/modelwoning had in elk geval twee voordelen. Ten eerste kon het bouwteam ervaring opdoen met het realiseren van de woning qua constructies en installaties, inclusief energiesysteem. Ten tweede konden de bewoners het eindbeeld zien en hadden ze ruimte om individuele kleine aanpassingen te laten doorvoeren. Als de proef-/modelwoning werd bewoond had dit ook nog als voordeel dat de bewoner diens ervaringen kon delen. Bewoners van andere woningen zijn geneigd zo iemand eerder te geloven dan de corporatie. Bron: Krakeel/De Kroon en Groenewoud. 4.

Eindcontrole van collectief energiesysteem na aansluiting alle gebruikers.

Bij de toepassing van een collectief energiesysteem - en dan vooral wanneer er verschillende gebruikers met eigen installateurs aansluiting op dit systeem hebben - is een eindcontrole door de ‘hoofd’ installateur of installatietechnisch adviesbureau noodzakelijk om een goede werking en inregeling van het hele collectieve energiesysteem te realiseren. Totdat de installatie bij de gebruiker gecontroleerd en goed bevonden is door de leverancier, kan de gebruiker niet aangesloten worden op het collectieve energiesysteem. Dit voorkomt veel problemen. Dit laatste heeft de betrokken corporatie overigens bij Vossenburcht niet gedaan, maar naar aanleiding van de ervaringen hier bij andere projecten wel. Bron: Vossenburcht.



DHV B.V.

5.

Er werd gebruik gemaakt van technieken die aansloten bij gedrag en belevingswereld (mogelijkheden)

van bewoners. Door het gebruik en onderhoud van toegepaste installaties aan te laten sluiten bij de bewoners, blijft het voor hen mogelijk om deze te bedienen en zelf te onderhouden. Vooral ouderen en mensen met een verstandelijke beperking kunnen moeizaam nieuwe technieken aanleren. Voorgaande hebben ze overigens bij Vossenburcht niet gedaan, maar bij andere projecten wel. Meer algemeen geldt dat er gekozen moet worden voor technieken die zo eenvoudig mogelijk in gebruik (bediening) zijn. Bron: Krakeel/De Kroon, Vossenburcht en Blaauwlakenblok. Deze succesfactor komt overeen met de vooraf geformuleerde hypothese (zie paragraaf 2.3): In een geslaagd project is gekozen voor systemen en technieken die aansluiten bij de belevingswereld en het ‘natuurlijke’ gedrag van bewoners.

3.2

Politiek-bestuurlijk 6. Er werd een ambitie qua energie aangegeven. Er werd voor alle projecten een ambitie aangegeven qua energie. Voor Krakeel/De Kroon hield deze in dat het plan moest worden gericht op de richtlijnen om EPA energiesubsidie te krijgen en om de CO2 met 50% te reduceren en in de loop van het traject kwamen daar ook nog de maatregelen voor groenfinanciering bij. Groenewoud werd ook gericht op de richtlijnen voor subsidie, bij Vossenburcht was de ambitie 10% lagere EPC en 10% lagere energiekosten en bij Blaauwlakenblok werd aangegeven dat de gebouwen op het niveau van nieuwbouw moesten komen. Hierdoor ontstond in deze gevallen duidelijkheid waarop te ‘koersen’ met het energiesysteem. Ambitie kan worden opgenomen in het Programma van Eisen. Bron: Krakeel/De Kroon, Groenewoud, Vossenburcht en Blaauwlakenblok.

3.3

Wet- en regelgeving Geen succesfactoren gevonden.

3.4

Financiering/kosten 7. Subsidie maakte de financiering van energie (maatregelen) (mede) mogelijk. Zonder subsidie zou energie minder in het project zijn meegenomen en zouden de energiemaatregelen minder ver zijn doorgevoerd. Er moet zo vroeg mogelijk helderheid over subsidies zijn; uitsluitsel over subsidies is uiterlijk benodigd tijdens het maken van het voorlopig ontwerp om maatregelen nog te kunnen doorvoeren. Bij Krakeel/De Kroon en Groenewoud was vanaf het begin duidelijk aan welke richtlijnen moest worden voldaan om de subsidie te krijgen en daar is het plan dan ook op gericht (dat is als ambitieniveau aangehouden). Zonder subsidie is het de vraag of bij Vossenburcht een collectief energiesysteem zou zijn gerealiseerd. Bron: Krakeel/De Kroon, Groenewoud en Vossenburcht.


29 maart 2011, versie definitief - 10 -

DHV B.V.

8. Vanuit het management was extra budget beschikbaar voor de energiemaatregelen. Na toezeggingen aan de bewoners moest het management extra budget beschikbaar stellen voor Krakeel/De Kroon (dit door extra woningen in de verkoop te doen, maximale huurverhoging te hanteren en de huren bij mutatie op te toppen). Bij Vossenburcht was de corporatie bereid per woning extra te investeren voor het collectieve energiesysteem. Er moet zo vroeg mogelijk helderheid over subsidies zijn; uitsluitsel over subsidies is benodigd tijdens het maken van het voorlopig ontwerp om maatregelen nog te kunnen doorvoeren. Er moet in een zo vroeg mogelijk stadium duidelijkheid zijn of bewoners ook extra moeten betalen voor de kwaliteitsverbetering. Bron: Krakeel/De Kroon, Vossenburcht en Blaauwlakenblok. 9. De woonlasten werden voor minimaal 2 jaar gegarandeerd aan de bewoners (op blokniveau). Vooraf wisten de bewoners waar ze aan toe waren doordat de woonlasten voor minimaal 2 jaar op blokniveau werden gegarandeerd. De corporatie kon een huurverhoging doorvoeren, omdat de energielasten naar beneden gingen (energiecontract met bewoners). Vanwege deze ‘eis’ werden energiemaatregelen gezocht met een zo goed als gegarandeerd resultaat. Bron: Groenewoud. 10. Partijen werden gekozen op grond van goede ervaringen uit eerdere projecten of vergelijkbare referenties/kennis. Bij het zoeken naar de uitvoerende partijen werd gekozen voor de goede ervaringen uit eerdere projecten (Krakeel/De Kroon) c.q. vergelijkbare referenties/kennis (Groenewoud, Vossenburcht en Blaauwlakenblok) en niet alleen naar kosten gekeken. Voor Groenewoud heeft de corporatie referentieprojecten met vergelijkbare omstandigheden bezocht en dat gebeurt daar nog steeds voor nieuwe projecten. Voor Blaauwlakenblok werd opgemerkt dat een dergelijk renovatieproject (van historische panden) dusdanig afwijkend is van nieuwbouwprojecten dat de betrokken partijen hier specifiek ervaring mee moeten hebben. Bron: Krakeel/De Kroon, Groenewoud, Vossenburcht en Blaauwlakenblok. Deze succesfactor komt overeen met de vooraf geformuleerde hypothese (zie paragraaf 2.3): In een geslaagd project is er niet alleen aanbesteed op prijs, maar hebben andere factoren zoals bijvoorbeeld kennis van E-zuinig bouwen bij aannemer en installateur of kosten/onderhoud/gebruikervriendelijkheid van de toegepaste technieken in de beheersfase, een rol gespeeld.

3.5

Organisatie 11. Er was bij de opdrachtgevers (en andere betrokken partijen) een ‘wil’ aanwezig. Er was bij alle opdrachtgevers van de vier projecten een ‘wil’ om een proces als dit te laten lukken. Niet alleen extra budget, maar ook ‘zin’ in de extra moeite die het kost. Het is altijd makkelijker om iets op een standaard manier te doen, het kost moeite om het anders te doen. Dit punt komt in eigenlijk alle interviews terug. Naast de opdrachtgevers zijn ook de aangetrokken partijen vaak enthousiast. Door de corporatie van Vossenburcht wordt bijvoorbeeld de gedrevenheid van de installatietechnisch adviseur genoemd die ‘dag en nacht’ bezig is geweest om het systeem werkzaam te krijgen. Bron: Krakeel/De Kroon, Groenewoud, Vossenburcht en Blaauwlakenblok.



DHV B.V.

12. De opdrachtgever hield toezicht op de bouwplaats (opzichter). Tijdens de uitvoering vond regelmatig controle op de bouwplaats plaats door/namens de opdrachtgever door een opzichter. Dit was vooral gericht op het controleren of conform de plannen werd gebouwd en dus bouwfouten werden voorkomen. Bron: Krakeel/De Kroon, Groenewoud en Blaauwlakenblok. Deze succesfactor komt overeen met de vooraf geformuleerde hypothese (zie paragraaf 2.3): In een geslaagd project heeft de hoofdaannemer en/of de opdrachtgever zelf scherp toezicht gehouden laten houden op het gehele bouwproces. 13. Andere aanpak bouwkunde en installatietechniek bij renovatie van historische panden. Bij renovatie van historische panden kan niet alles vooraf vastgelegd en getekend worden. Door deel ontwerp in de praktijk te laten gebeuren en dit goed te controleren kan sneller en beter gewerkt worden. Het vraagt goede communicatie tussen de installateurs en het installatietechnisch adviesbureau en bewustwording bij installateurs voor deze andere manier van werken. Bron: Blaauwlakenblok.

3.6

Communicatie met bewoners 14. Er werd samengewerkt met de bewonerscommissie. Bij Krakeel/De Kroon en Groenewoud was de rol van de bewonerscommissie belangrijk doordat deze in staat was om constructief mee te werken. De bewonerscommissie kon het niveau van de individuele belangen behartigen overstijgen en had oog voor het totale project. Bron: Krakeel/De Kroon en Groenewoud. 15. Tijdens het project was er een spreekuur beschikbaar voor de bewoners. Bewoners hadden voor alle vragen en opmerkingen de beschikking over een spreekuur van een woonconsulent/opzichter en uitvoerder. Deze woonconsulent maakte onderdeel uit van het team. Bron: Krakeel/De Kroon. 16. Bewoners werden betrokken bij het proces. Bewoners werden betrokken (naast de bewonerscommissie) door informatieavonden en een individuele benadering om inzicht te krijgen in de individuele omstandigheden. Denk bij dit laatste bijvoorbeeld aan de mogelijkheid die een verhuurder heeft om tijdelijk te kunnen verhuizen. Bron: Krakeel/De Kroon en Groenewoud. 17. Communicatie met de bewoners vond plaats door het bouwteam. Er werd door het hele bouwteam (opdrachtgever, aannemer, architect en installateur) met de bewoners gecommuniceerd. Niet alleen door de opdrachtgever. Hierdoor konden specifieke vragen meteen worden beantwoord. Verder zien bewoners partijen als aannemer, architect en installateur als meer onafhankelijk. Bron: Krakeel/De Kroon.



DHV B.V.

18. Bij oplevering kregen bewoners mondelinge uitleg en papieren informatie over de werking van de installaties. / Terugkomdag voor bewoners voor uitleg over de installaties. Bij Krakeel/De Kroon, Groenewoud, Vossenburcht en Blaauwlakenblok was er een handleiding voor de bewoners en bij Krakeel/De Kroon en Groenewoud ook een mondelinge toelichting op de installaties. De corporatie van Vossenburcht gaf aan dat een succesfactor zeker ook is om na een maand of 1,5 à 2 na ingebruikname nogmaals de bewoners uit te nodigen om informatie over de installaties te geven. Dit hebben ze overigens bij Vossenburcht niet gedaan, maar bij andere projecten van die corporatie wel. Op het moment dat bewoners de ‘sleutel’ krijgen, zijn hun gedachten niet bij de installaties maar bij verhuizen, verbouwen, vloerbedekking leggen, etc.. Bij ingewikkelde projecten is het daarom beter 1,5 à 2 maanden daarna nog een moment te organiseren. Op dat moment staan de mensen er waarschijnlijk meer open voor en bovendien hebben ze dan ervaring opgedaan. Bron: Krakeel/De Kroon, Groenewoud, Vossenburcht en Blaauwlakenblok. Deze succesfactor komt overeen met de vooraf geformuleerde hypothese (zie paragraaf 2.3): In een geslaagd project is de eindgebruiker bij het ingebruik nemen van de woning duidelijk geinformeerd/geinstrueerd over de wijze waarop de in de woning toegepaste apparaten gebruikt en onderhouden (evt. met onderhoudscontract) moeten worden. 19. Er was een heldere boodschap voor de bewoners. De bewoners wisten waar ze aan toe waren door het renovatiecontract. Ook was daarmee helder wat van de bewoners zelf werd verwacht. Duidelijk was dat de bewoners inspraak hadden, maar wel tot op een zekere hoogte. Aangegeven werd nog dat een renovatiecontract vooral zin heeft bij grotere en complexere projecten, omdat je je ook wel veel werk ‘op de hals haalt’. Bron: Krakeel/De Kroon.

3.7

Kennis 20. Kennis over energie werd ingehuurd. Kennis die niet bij de woningcorporatie aanwezig was – bijvoorbeeld ten aanzien van energie en installaties – werden door de woningcorporatie ingehuurd. Voor nieuwe projecten wordt door de corporatie van Groenewoud nog steeds gebruik gemaakt van een externe adviseur voor het maken van het energieconcept voor het nieuwe project. Bron: Krakeel/De Kroon, Groenewoud, Vossenburcht en Blaauwlakenblok.



DHV B.V.

4

STRATEGISCHE LIJNEN

4.1

Aan verschillende onderwerpen aandacht besteden Om energieambities bij renovatieen nieuwbouwprojecten in de woningbouw te kunnen realiseren moet aan verschillende onderwerpen aandacht worden geschonken. Van de 7 vooraf geformuleerde relevante onderwerpen, blijken er bij 6 daarvan succesfactoren te zijn: • Technisch; • Politiek-bestuurlijk; • Financiering/kosten; • Organisatie; • Communicatie met bewoners; • Kennis. Dit is op zich ook wel logisch; het bouwproces is tegenwoordig dusdanig complex, met betrokkenheid van diverse partijen, dat alleen door ambities breed te verankeren deze kunnen slagen. En de techniek moet goed zijn om de ambities te realiseren èn de politiek/het bestuur/management moet erachter staan èn de kosten moeten zijn gedekt èn de bewoners moeten willen èn de uitvoerende partijen moeten willen en kunnen èn tot slot moet de goede kennis aanwezig zijn. Andersom geformuleerd: als niet aan verschillende onderwerpen aandacht wordt geschonken, zullen ambities niet of moeilijker gerealiseerd worden. Er zijn geen succesfactoren gevonden bij het onderwerp “Wet- en regelgeving”.

4.2

Technisch: bedenken, selecteren, proberen, controleren en onderhouden Bij het onderwerp “technisch” blijkt het vooral om ‘bedenken, selecteren, proberen, cotroleren en onderhouden’ te gaan. Allereerst moeten er energiemaatregelen/varianten voor de betreffende opgave worden bedacht en geselecteerd. De selectie vind plaats op basis van met name kosten en baten. Voor de geselecteerde maatregelen is het zaak om deze te proberen in een proef-/modelwoning. Dus voordat tientallen woningen worden gebouwd c.q. gerenoveerd eerst proefdraaien bij 1 of enkele woningen. Niet alleen om de bouwers ervaring op te laten doen met het realiseren van de woningen qua constructies en installaties (inclusief energiesysteem), maar ook om de bewoners het eindbeeld te laten zien en ze ruimte te bieden voor individuele kleine aanpassingen. De uitvoering moet worden gecontroleerd en tot slot moet het gerealiseerde energiesysteem onderdeel worden van onderhoud en beheer, zodat het op niveau blijft functioneren.

4.3

Politiek-bestuurlijk: ambitie benoemen en vaststellen Bij het onderwerp “politiek-bestuurlijk” gaat het om het benoemen en vaststellen van een ambitie. Het moet vroeg in het proces helder zijn wat de opdrachtgever met het project qua energie wil bereiken: voldoen aan de vigerende wet- en regelgeving, een bepaalde CO2-reductie doelstelling behalen, een bepaalde inzet van duurzame energie bereiken of een bepaald energiekostenniveau voor de bewoners halen? Door het benoemen en vaststellen van een bepaalde ambitie (op politiek-bestuurlijk niveau) ontstaat duidelijkheid waarop te ‘koersen’ met het energiesysteem.



DHV B.V.

4.4

Financiering/kosten: budget vastleggen en niet alleen aanbesteden op prijs Bij het onderwerp “financiering/kosten” gaat het er vooral om dat helder is wat het beschikbare (extra) budget is voor de realisatie van de (extra) energieambities. Er is een wisselwerking tussen het benoemen en vaststellen van de energieambities (zie de vorige paragraaf) en het vastleggen van het budget. Bij verhoogde energieambities wijst de praktijk uit dat een verhoogd budget nodig is. Ook blijkt uit de praktijk dat er diverse subsidies zijn om verhoogde energieambities (deels) te betalen. Bij dit onderwerp hoort ook dat bij het zoeken naar de uitvoerende partijen het verstandig is niet alleen naar kosten te kijken, maar ook naar ervaring met realisatie van het gewenste energiesysteem in een vergelijkbare situatie.

4.5

Organisatie: willen en controleren Bij het onderwerp “organisatie” gaat het om ‘willen’ en vervolgens goed controleren bij de uitvoering of datgene dat je wilt ook wordt gebouwd. Er moet bij de opdrachtgever een ‘wil’ zijn om verhoogde energieambities te realiseren. Het op de bouwplaats regelmatig controleren of gebouwd wordt conform de plannen lijkt een open deur, maar diverse onderzoeken wijzen uit dat hier veel misgaat.

4.6

Communicatie met bewoners: bewoners betrekken en duidelijk zijn Bij het onderwerp “communicatie” blijkt het om het betrekken van de bewoners te gaan. Dit speelt zeker bij renovatieprojecten waar de bewoners na de uitvoering weer terugkeren of soms zelfs blijven wonen tijdens de uitvoering. Bewoners moeten worden geïnformeerd over de aard van de plannen: wat gaat er gebeuren? Het is niet aan te raden individuele bewoners bij het opstellen van de plannen te betrekken; dit kan beter via een bewonerscommissie die het individuele niveau kan overstijgen. Het moet bewoners ook duidelijk worden gemaakt wat zij van de corporatie kunnen verwachten en wat er van hen wordt verwacht in het hele proces. Bij grotere en complexe projecten kunnen deze afspraken eventueel in een zogenaamd renovatiecontract worden vastgelegd. Tot slot moeten bewoners goede voorlichting en instructie krijgen over het gebruik van de installaties.

4.7

Kennis: ontbrekende kennis inhuren Bij het onderwerp “kennis” gaat het erom dat steeds de benodigde kennis over energie aanwezig is. Als je energieambities wilt realiseren is het belangrijk dat kennis hierover in alle fasen van het bouwproces aanwezig is. Dus van het formuleren van de ambities tot het realiseren van het energiesysteem dat invulling aan de ambities geeft.



DHV B.V.

5

HANDELINGSPERSPECTIEF

Onderstaand figuur bevat het handelingsperspectief: wat kunnen gemeenten en corporaties wanneer doen om energie succesvol mee te nemen in een toekomstig renovatie- of nieuwbouwproject in de woningbouw. De nummers in de figuur corresponderen overigens niet met de nummers in hoofdstuk 3. Zie de factsheet voor een grotere versie van de figuur.

De succesfactoren TECHNISCH

POLITIEK-BESTUURLIJK

FINANCIERING / KOSTEN

ORGANISATIE

COMMUNICATIE MET BEWONERS

KENNIS

Succesfactoren bij de ontwikkeling van het Programma van Eisen (PvE) In een geslaagd project is er een persoon die de 'motor' van het onderdeel energie in het project is.

1. Breng kansrijke energiemaatregelen in beeld

2. Leg de ambitie voor energie vast

3. Bekijk de mogelijkheden voor financiering energiemaatregelen

6. 'Wil' bij opdrachtgever en andere betrokken partijen aanwezig

4. Leg het (extra) budget voor energiemaatregelen vast

7. Werk samen met de bewonerscommissie

9. Huur ontbrekende kennis over energiemaatregelen in

8. Betrek bewoners bij het proces: licht in en inventariseer wensen

5. Geef een garantie aan bewoners voor gelijkblijvende woonlasten

Succesfactoren bij de omzetting van het PvE in het ontwerp In een geslaagd project is gekozen voor systemen en technieken die aansluiten bij de belevingswereld en het 'natuurlijke' gedrag van bewoners.

10. Kies technieken die aansluiten bij gedrag en belevingswereld van bewoners

6. "Wil" bij opdrachtgever en andere betrokken partijen aanwezig


11. Let op dat historische panden om ander detailniveau ontwerp vragen

8. Betrek bewoners tijdens het proces: licht in en laat ze meedenken

9. Huur ontbrekende energiekennis in

12. Laat externe expert(s) het energieontwerp aan bewoners toelichten 13. Maak heldere afspraken met bewoners in vorm van renovatie-contract

Succesfactoren bij de aanbesteding 14. Kies partijen mede op grond van goede ervaringen of referenties/kennis

In een geslaagd project is er niet alleen aanbesteed op prijs, maar hebben andere factoren - zoals bijvoorbeeld kennis van Ezuinig bouwen bij aannemer en installateur of kosten/onderhoud/gebruiksvriendelijk-


9. Huur ontbrekende energiekennis in


heid van de toegepaste technieken in de beheerfase - een rol gespeeld.

Succesfactoren bij de realisatie (bouw) In een geslaagd project heeft de hoofdaannemer en/of opdrachtgever zelf scherp toezicht gehouden c.q. laten houden op het gehele bouwproces.

15. Bouw bij de start van het project proef/modelwoning(en)



16. Houd als opdrachtgever toezicht & controle op de bouwplaats

17. Zorg voor een direct aanspreekpunt voor bewoners


8. Betrek bewoners tijdens het proces: maak heldere afspraken en kom na

Succesfactoren bij de oplevering In een geslaagd project is de eindgebruiker bij het ingebruik nemen van de woning duidelijk geïnformeerd/geïnstrueerd over de wijze waarop de in de woning toegepaste apparaten gebruikt en onderhouden (evt. met onderhoudscontract) moeten worden.

18. Houd eindcontrole van collectief energiesysteem na volledige aansluiting

6. : "Wil" bij opdrachtgever en andere betrokken partijen aanwezig


19. Informeer bewoners over de werking van de energie-installaties

Succesfactoren bij het beheer en onderhoud (gebruik) In een geslaagd project worden onderhoud en beheer zodanig uitgevoerd dat de woning blijft 'presteren' op het niveau van oplevering (vb. installaties blijven ingeregeld op het gewenste niveau).

20. Zorg dat het energiesysteem onderdeel is van onderhoud en beheer

6. : "Wil" bij opdrachtgever en andere betrokken partijen aanwezig


8. Betrek bewoners tijdens het proces: geef contact voor vragen/problemen

Succesfactor voor renovatie en nieuwbouw versie: 2011

Succesfactor specifiek voor renovatie



DHV B.V.

6

NABESCHOUWING

6.1

Doelgroep Het onderhavige project “Succesfactoren voor energiezuinige renovatieen nieuwbouwprojecten” is bedoeld om de succesfactoren qua energie van vier geslaagde projecten in kaart te brengen en deze via een factsheet te ontsluiten voor (andere) gemeenten en corporaties, zodat zij deze kennis kunnen benutten bij hun eigen renovatieen nieuwbouwprojecten. Bij de start van het project was de gedachte dat vooral gemeenten de doelgroep zouden vormen. Gaande het project bleek dat vooral ook woningcorporaties de doelgroep zijn. Zo was steeds een woningcorporatie de opdrachtgevende partij bij de vier geslaagde projecten.

6.2

Hypothesen Een onderzoek als “Succesfactoren voor energiezuinige renovatieen nieuwbouwprojecten” begin je eigenlijk niet zonder dat je vooraf een idee hebt van de uitkomsten. Ook in dit geval had Agentschap NL al een aantal hypothesen voor succesfactoren geformuleerd. Deze zijn opgenomen in paragraaf 2.3. In hoofdstuk 3 staan de gevonden succesfactoren. Hieruit blijkt dat de meeste vooraf geformuleerde hypothesen overeenkomen met de gevonden succesfactoren. Slechts 3 vooraf geformuleerde hypothesen zijn niet als succesfactor gevonden. Het gaat om: • In een geslaagd project heeft de gemeente actieve invulling gegeven aan haar verantwoordelijk m.b.t. handhaving (bij bouw en oplevering). • In een geslaagd project zijn aannemer en installateur betrokken bij het omzetten van het PvE in een ontwerp of was er voor hen ruimte om hun kennis in te brengen bij de aanbesteding. • In een geslaagd project zijn de wensen van de eindgebruiker nadrukkelijk meegenomen in het programma van eisen en is bewaakt dat deze in de ontwerp- en bouwfase gehandhaafd werden.



DHV B.V.

7

COLOFON

Agentschap NL/BA2340.100.100 Opdrachtgever Project Dossier Omvang rapport Auteur Bijdrage Interne controle Projectleider Projectmanager Datum Naam/Paraaf


: Agentschap NL : Succesfactoren voor energiezuinige renovatieen nieuwbouwprojecten : BA2340.100.100 : 21 pagina's : Thomas Metz en Martin ter Steege : Thérèse van Gijn : Martin ter Steege : Martin ter Steege : Thérèse van Gijn : 29 maart 2011 :


DHV B.V.



Succesfactoren voor energiezuinige renovatie- en nieuwbouwprojecten

Recommend Documents