Verkoop van huurwoningen in het ROA-gebied. kansen en belemmeringen

Verkoop van huurwoningen in het ROA-gebied kansen en belemmeringen

Verkoop van huurwoningen in het ROA-gebied kansen en belemmeringen

In opdracht van het Ministerie van VROM

Jeroen Frissen Vincent Thunnissen Rob de Wildt

Februari 2001

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl Projectnummer 77930

Inhoudsopgave 1

2

3

4

5

6

7

Inleiding .............................................................................................................. 1 1.1 Aanleiding..................................................................................................... 1 1.2 Onderzoeksvragen ....................................................................................... 1 1.3 Methode van onderzoek............................................................................... 1 1.4 Opzet van het rapport................................................................................... 2 Verkoop van huurwoningen in perspectief......................................................... 3 2.1 Nieuwe kansen voor verkoop ....................................................................... 3 2.2 Een lange huurtraditie .................................................................................. 3 2.3 Meer eigen woningbezit ............................................................................... 5 2.4 Startpositie voor het onderzoek: lokaal kijken.............................................. 6 Opvattingen en beleid ........................................................................................ 9 3.1 Inleiding ........................................................................................................ 9 3.2 Argumenten voor verkoop ............................................................................ 9 3.3 Argumenten tegen verkoop ........................................................................ 13 3.4 Tussenconclusie......................................................................................... 16 Regelgeving in theorie en praktijk.................................................................... 19 4.1 Inleiding ...................................................................................................... 19 4.2 Bevoegdheden en instrumentarium ........................................................... 19 4.3 De praktijk van de gemeente Amsterdam: programmering ....................... 21 4.4 De praktijk van Amsterdam: het verkooptraject ......................................... 22 4.5 De praktijk van de verhuurders .................................................................. 25 4.6 Tussenconclusie......................................................................................... 27 Ervaringen in de markt..................................................................................... 31 5.1 Inleiding ...................................................................................................... 31 5.2 Gegevens verkochte woningen .................................................................. 31 5.3 Marktpositie van aangeboden woningen.................................................... 32 5.4 Marktbelemmeringen voor en door huurders ............................................. 34 5.5 Tussenconclusie......................................................................................... 35 Woonmilieus en woonproducten...................................................................... 37 6.1 Inleiding ...................................................................................................... 37 6.2 Woonmilieus ............................................................................................... 37 6.3 Kenmerken van de woningvoorraad .......................................................... 39 6.4 Spanningsveld betaalbare voorraad en aandachtsgroep .......................... 40 6.5 De koopvraag ............................................................................................. 44 6.6 Kansen voor verkoop ................................................................................. 45 Samenvatting en conclusie .............................................................................. 49 7.1 Onderzoeksvragen ..................................................................................... 49 7.2 De woningmarkt ......................................................................................... 49 7.3 Belemmeringen voor verkoop .................................................................... 53 7.4 Specifiek voor Amsterdam geldende belemmeringen ............................... 55 7.5 Specifieke belemmeringen overig ROA-gebied ......................................... 57 7.6 Aanbevelingen............................................................................................ 59 7.7 Slot ............................................................................................................. 62

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7

Begeleidingscommissie ..................................................................... 67 Geraadpleegde personen.................................................................. 69 Enquêtevragen .................................................................................. 71 Betrokken deskundigen ..................................................................... 77 Resultaten enquête ........................................................................... 78 Stand van zaken verkoopconvenant Amsterdam.............................. 79 Splitsing en erfpacht .......................................................................... 81

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Verkoop van woningen wordt in de Nota Wonen als het belangrijkste instrument genoemd om aan de vraag van de woonconsument te voldoen. Vooral in de vier grote steden is volgens de Nota het aandeel koopwoningen (25%) veel te laag. In een gesprek met gemeenten, provincie, regio, corporaties en marktpartijen heeft staatssecretaris Remkes aangegeven dat hij een substantiële verkoop van woningen in het gebied van het Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA) noodzakelijk acht. Om aan de koopvraag te voldoen moeten er volgens de Nota Wonen in Nederland zo’n 2% van de huurwoningen per jaar worden verkocht. Wetende dat in het ROAgebied in 1998 1.300 huurwoningen werden verkocht (0,5%), liggen realiteit en ambitie ver uit elkaar. Voor het ministerie van VROM voldoende reden om eens na te gaan wat de verkoop van woningen werkelijk in de weg staat en waar de mogelijkheden liggen.

1.2 Onderzoeksvragen Het doel van dit onderzoek is te komen tot aanbevelingen voor de wijze waarop belemmeringen kunnen worden weggenomen en kansen kunnen worden benut. Een en ander valt uiteen in de volgende onderzoeksvragen: 1. Welke woningen in het ROA-gebied komen in principe in aanmerking voor verkoop (een omschrijving van de voorraad huurwoningen naar woonmilieu)? 2. Wat is het huidige verkoopbeleid van het rijk, de gemeenten, de stadsdelen, de regio, de corporaties en de andere verhuurders in het ROA-gebied? 3. Welke belemmeringen zijn er voor kopers en verkopers in het ROA-gebied, voor de aankoop en verkoop van woningen? 4. Wat is de realiteitswaarde van de belemmeringen, wat zijn mogelijkheden om de belemmeringen weg te nemen? 5. Wat zijn – bij het wegnemen van belemmeringen - de mogelijkheden voor verkoop naar woningtype, woonmilieu en gebied?

1.3 Methode van onderzoek Het eerste deel van het onderzoek bestaat uit een inventarisatie van opvattingen en ervaringen van de belangrijkste partners in het onderzoeksgebied: hoe kijken zij aan tegen verkoop van huurwoningen? wat zijn hun praktijkervaringen tot nu toe? welke belemmeringen zien ze? kunnen die worden weggenomen? Er is gekozen voor een breed opgezette enquête onder 10 gemeenten, 5 stadsdelen, 20 woningcorporaties en 5 particuliere verhuurders. Op twee manieren zijn deze 40 enquêtes aangevuld. Ten eerste zijn 11 diepte-interviews gehouden, die de gelegenheid bieden de uit de enquêtes naar voren gekomen informatie te verdiepen. Ze geven meer ruimte om in te gaan op specifieke aspecten rond verkoop

1

RIGO Research en Advies BV

van huurwoningen of eventuele lokale verschillen.Ten tweede zijn enkele casestudies verricht. Waar daadwerkelijk wordt geprobeerd woningen te verkopen, komen de specifieke situatie op de woningmarkt, het verkoopbeleid van partijen en de belemmeringen voor kopers en verkopers samen. Bestudering van enkele cases brengt deze samenhang in beeld. Het tweede deel van het onderzoek betreft een analyse van de situatie op de woningmarkt. Door middel van een analyse van de bestanden uit het Woning Behoefte Onderzoek (WBO 1998), het kadaster (bron: Vois) en lokale onderzoeken (ROA, individuele gemeenten) wordt een beeld verkregen van vraag en aanbod, van verhuispatronen en van eventuele verstoringen daarin. Doel is na te gaan wat de mogelijkheden voor verkoop zijn. Het geeft tevens een indicatie van waar, in welke gebieden en voor welk woonproduct, kansen of belemmeringen gelden. Het onderzoek is kritisch begeleid door de opdrachtgever en een Begeleidings1 commissie van vertegenwoordigers uit het ROA-gebied.

1.4 Opzet van het rapport In hoofdstuk 2 wordt de verkoop van huurwoningen in een breder perspectief geplaatst. Om de huidige situatie te kunnen begrijpen is het zinnig de historische achtergrond te benutten als opmaat voor de analyse. Het hoofdstuk eindigt met een verfijning van de startpositie voor dit onderzoek, met name met het oog op lokale verschillen binnen het ROA-gebied. De hoofdstukken 3 (opvattingen en beleid) en 4 (praktijkervaringen) bevatten een weergave van de bevindingen uit enquêtes, interviews en casestudies. Belemmeringen worden opgespoord en benoemd, en waar mogelijk worden oplossingsrichtingen aangegeven. In hoofdstuk 5 wordt de woningmarkt in het ROA-gebied geanalyseerd. Zichtbaar wordt gemaakt waar en onder welke voorwaarden verkoop van huurwoningen een antwoord kan zijn op de vraag naar koopwoningen. De contramal daarvan is dat zichtbaar wordt gemaakt dat op andere plekken verkoop van huurwoningen geen optie is, met het oog op de woningmarkt en in het bijzonder de positie daarop van de doelgroep van beleid Hoofdstuk 6 bevat conclusies en aanbevelingen. Welke belemmeringen kunnen worden weggenomen, welke acties kunnen worden ondernomen, welke verwachtingen kunnen in redelijkheid worden geuit en welke prestaties kunnen over en weer worden gevergd?

1

Zie Bijlage 1 voor samenstelling Begeleidingscommissie en voor een overzicht van RIGOmedewerkers die aan dit onderzoek een bijdrage hebben geleverd.


2

2 Verkoop van huurwoningen in perspectief 2.1 Nieuwe kansen voor verkoop De afgelopen tien jaar kunnen beschouwd worden als omslag in de Nederlandse geschiedenis van het wonen. De vraag naar koopwoningen is groot, er worden meer koopwoningen gebouwd dan huurwoningen, en huurwoningen worden op e grote schaal verkocht. De 20 eeuw kon worden afgesloten met een opmerkelijk feit: voor het eerst in de geschiedenis waren er meer eigenaar-bewoners (51%) dan huurders (49%). Om de huidige situatie op de koopwoningmarkt te kunnen begrijpen wordt in dit hoofdstuk teruggekeken naar huur en koop in het verleden. Waarom werd er altijd door de meeste mensen gehuurd, waarom wil men nu juist meer koop en wat kunnen we leren van eerdere pogingen huurwoningen te verkopen? Vervolgens wordt kort inzicht geven in de huidige context van markt, beleid en regelgeving. Het hoofdstuk besluit met een korte schets van de situatie in het ROA-gebied op het punt van verkoop van huurwoningen, gericht op mogelijkheden en eventuele lokale verschillen.

2.2 Een lange huurtraditie Rond 1900 e

In de 19 eeuw huurde 85% van de Nederlandse huishoudens zijn woning. Woningbezit in steden was slechts voorbehouden aan de rijkere, die er zelf in woonde e of die het verhuurde voor de oude dagvoorziening. Pas eind 19 eeuw kwam woningbezit voor een iets grotere groep in beeld. Eigen woningbezit werd door woninghervormers als één van de mogelijkheden gezien om de woonsituatie van arbeiders te verbeteren. Men zag echter aan het werkelijk bezitten van de woning teveel nadelen. Niet alleen is de eigenaar aan zijn bezit gekluisterd en is zijn mobiliteit beperkt, het zou ook te weinig garantie bieden 2 voor een duurzame verbetering van de volkshuisvesting. Arbeiders zouden in tijden van crisis hun bezit te gelde maken of slecht onderhouden. Het doel dat de woningcorporaties aan het eind van de 19e eeuw formuleerden, was van cruciaal belang voor de verdeling in koop- en huurwoningen. Hadden de woninghervormers gekozen voor de rol van bouwer en financier van koopwoningen voor arbeiders, dan had de verdeling koopwoning – huurwoning er nu geheel anders uitgezien. Destijds stelde men zich echter als doel te komen tot een duurzame verbetering van de volkshuisvesting door de bouw én exploitatie van woningen. Hiertoe steunde men de particuliere initiatieven die met een gematigd rendement genoegen namen en een doelmatig beheer ook op lange termijn nastreefden en zeker konden stellen.

2

Schaar, J. van der, Groei en bloei van de Nederlandse volkshuisvesting, Delft, 1987.

3


Na het in werking treden van de Woningwet in 1901 kregen deze particuliere initiatieven de speciale status ‘toegelaten instelling’. Aan coöperatieve bouw van koope woningen werd geen steun meer gegeven. Aan het begin van de 20 eeuw groeide het aantal toegelaten instellingen snel, maar bleef het aantal woningwetwoningen beperkt tot 8% van het totaal. Met name in de grote steden, en vooral Amsterdam is daar een goed voorbeeld van, bleven particuliere verhuurders een belangrijke positie innemen. Vooroorlogse pogingen tot verkoop huurwoningen Toch zijn er ook voor de Tweede Wereldoorlog pogingen gedaan het eigen woningbezit te bevorderen, zij het op zeer bescheiden schaal. Op het platteland werden pogingen ondernomen keuterboeren en landarbeiders aan een kwalitatief goede eigen woning te helpen. In de jaren twintig en dertig verschijnen af en toe publicaties van voorstanders van eigen woningbezit, bouwsparen, gemeentelijke hypotheekgaranties en huurkoop. Het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten is in deze periode ontstaan. Incidenteel verkochten woningcorporaties woningen aan leden. Daarvoor was wel een wetswijziging nodig (1930). Er werden strenge voorwaarden verbonden aan verkoop, en dus nam de verkoop van woningwetwoningen geen grote vlucht. Na de Tweede wereldoorlog Na de verwoestingen van de Tweede Wereldoorlog was er op de woningmarkt een massieve interventie door het rijk. Zowel in de bouwproductie en de financiering als in de huren, de huurcontracten en de woningtoewijzing. Met behulp van een enorme subsidiestroom werd een continue productie van woningen gerealiseerd. De woningcorporaties en gemeentelijke woningbedrijven waren met hun organisatie en kennis van bouwen voor de overheid een bruikbare partner om de gewenste bouwproductie te verwezenlijken. Zij waren niet alleen praktisch bruikbaar, maar garandeerden volgens de bestuurders van toen ook een duurzame volkshuisvesting. In stedelijke gebieden zoals het ROA-gebied verwierven de woningcorporaties en de gemeentelijk woningbedrijven grote delen van de woningvoorraad in uitbreidingswijken. Naoorlogse pogingen tot verkoop huurwoningen Verkoop van huurwoningen heeft tot 1990 nooit op grote schaal plaatsgevonden. Er zijn echter wel pogingen gedaan. Na 1949 werden de mogelijkheden voor verkoop verruimd en kwam in principe 3 iedereen in aanmerking voor aankoop. In 1961 werden aan verkoop van woningwetwoningen meerdere eisen gesteld. De woningen moesten woon- en bouwtechnisch in orde zijn, alleen de zittende bewoner mocht de woning kopen. Aan de bewoner werd de eis gesteld dat hij er financieel voldoende goed bijzat en dat hij nog

3

Boelhouwer P.J., De verkoop van woningwetwoningen; De overdracht van woningwetwoningen aan bewoners en de gevolgen voor de volkshuisvesting, Delft, 1988.


4

lang in de woning kon en zou gaan wonen. Door de vele voorwaarden kan deze regelgeving moeilijk als een stimulering worden beschouwd. Eind jaren zeventig kwam de verkoop van woningwetwoningen opnieuw nadrukkelijk aan de orde. Er werden pleidooien gehoord om een kooprecht te introduceren, maar verder dan een circulaire die gemeenten verplichtte een verkoopnota te schrijven is het niet gekomen. In de tachtiger jaren verdween die plicht weer, en werd zelfs een steviger regelingskader geschapen om de verkoop van particuliere huurwoningen te matigen door aanscherping van de splitsingsvergunning. Subsidiëring eigen woningbezit De bouw van koopwoningen had – in vergelijking tot de vijftiger en zestiger jaren inmiddels wel een omvang van betekenis bereikt. Twee factoren speelden daarbij een rol: de toename van de welvaart enerzijds, en een opeenvolging van subsidieregelingen anderzijds. Die subsidieregelingen (de regeling Beschut eigen woningbezit uit 1976, en - de opvolger daarvan vanaf 1979 - de premiekoopA-regeling) hadden met name de bevordering van eigenwoningbezit onder lagere inkomens tot doel. Maar ook middeninkomens werden bereikt, met andere op hun positie afgestemde subsidieregelingen. Deze periode van groeiende welvaart en gesubsidieerde eigen woningen vormen e de opmaat voor de grote vlucht naar meer eigen woningbezit aan het eind van 20 eeuw.

2.3 Meer eigen woningbezit De Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig In de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig is bevordering van het eigen woningbezit een belangrijk doel. Er werden echter weinig instrumenten ingezet het woningbezit te doen groeien. Men vertrouwde op een stijgende economie en daarmee een groeiend eigen woningbezit tot 50 a 55% in 2000. Wel beoogde de nota vooral met de hypotheekgarantie de toegankelijkheid van de koopsector voor lagere inkomensgroepen te vergroten. De nota zette daarnaast in op verruiming van de mogelijkheden tot verkoop van sociale huurwoningen. Corporaties werden als onderdeel van de verzelfstandiging in de gelegenheid gesteld binnen zekere kaders (BBSH 1993) te verkopen. Verkoop van woningen is echter ook na de verzelfstandiging een besluit waarvoor de corporaties toestemming moeten hebben van de overheid. De splitsingsvergunning, die naar effect met name een regulering voor de verkoop van particuliere huurwoningen inhield, verdween uit de wetgeving. Niettemin zijn gemeenten gerechtigd op basis van de wet (art. 34 Huisvestingswet en art. 11 Huisvestingsbesluit) een Huisvestingsverordening en een daarin verankerd vergunningenstelsel vast te stellen. Veel gemeenten hebben hiervan gebruik gemaakt.

5


Een van de laatste voor verkoop van huurwoningen relevante maatregelen die onder de Nota Heerma tot stand kwam is de Wet Bevordering Eigen Woningbezit. De wet dient om huurders met een laag inkomen door een rijkssubsidie duurzaam (15 jaar) financieel te steunen in het afbetalen van hun hypotheek. Er zijn naast eisen aan het inkomen eisen gesteld aan de prijs van de woning. De regelgeving geldt alleen voor de voor ROA begrippen zeer goedkope woningen. Nota Wonen In de Nota Wonen worden stevige doelstellingen neergelegd inzake een verdere versterking van de koopsector. Dat gebeurt door in de eerste plaats nieuwbouw, waar het accent blijft liggen op koopwoningen. Het is echter de vraag of een veel steviger effect kan worden verwacht door maatregelen in de voorraad. De beleidswens wordt uitgesproken dat in 10 jaar 700.000 huurwoningen worden verkocht, 4 waarvan 500.000 door woningcorporaties. De opbrengst daarvan kan door de vastgoedeigenaren (m.n. woningcorporaties) worden ingezet voor herstructurering van met name naoorlogse wijken.

2.4 Startpositie voor het onderzoek: lokaal kijken In de afgelopen 10 jaar heeft de verkoop van huurwoningen in Nederland een grote vlucht genomen. Het totaal aantal verkochte huurwoningen nam toe van 17.000 5 in 1990 tot ca. 32.000 in 1998. In 1998 werd dus 1,0% van de huurwoningvoorraad verkocht. In het ROA-gebied ligt het tempo veel lager. In 1999 werd 0,6% van de totale huurvoorraad verkocht. Om de resultaten in het ROA-gebied op waarde te schatten, ligt het het meest voor de hand ze over een langere reeks van jaren te vergelijken met de resultaten in de andere grote stadsgewesten. tabel 1: Percentage verkochte huurwoningen in de periode 1994 – 1998 per stadsgewest Percentage huurwoningen in de voorraad

Percentage verkocht in de periode ’94 – ‘98

ROA-gebied

70%

2,7%

Stadsregio Rotterdam

66%

3,2%

Haaglanden

58%

4,2%

Stadsegio Utrecht

46%

5,0%

KAN-gebied

52%

4,5%

Stadsregio Eindhoven

43%

5,2%

Twente

45%

6,3%

Nederland

49%

4,7%

4 5

Remkes, J.W., Mensen, wensen, wonen; Wonen in de 21e eeuw (Nota Wonen), 2000. Remkes, J.W., Evaluatie Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig, Wonen in de 21 ste eeuw, Den Haag, 1999 (Ministerie van VROM).


6

De conclusie kan niet anders luiden dan dat het tempo in het ROA-gebied lager ligt dan elders. Dat is vooral opmerkelijk om twee redenen. Ten eerste: het ROA-gebied kent een hoger aandeel huurwoningen dan waar dan ook. Voor het hele stadsgewest gaat het om 70%, en in Amsterdam zelfs om 83%. In potentie zouden in het ROA-gebied derhalve veel huurwoningen kunnen worden verkocht, zoals deze figuur laat zien. figuur 1: Samenstelling voorraad naar koop en huur 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

sociale huur particiliere huur

ROA Zuid

Amsterdam

ROA Noord

koop

bron: WBO 1998

Daarbij past de kanttekening dat vooral in Amsterdam het aandeel koopwoningen 6 klein is (17%). In ROA-Noord en ROA-Zuid ligt het aandeel koopwoningen rond 55%, en dat is hoger dan gemiddeld in Nederland (51%). De huursector is in die twee regio’s verhoudingsgewijs klein, en dat zou kunnen betekenen dat terughoudend wordt omgegaan met verkoop van huurwoningen met het oog op de doelgroep van beleid. Feitelijke verkoopresultaten, opvattingen en beleid, alsmede een nadere woningmarktanalyse, zullen in de volgende hoofdstukken licht moeten werpen op deze omstandigheid. Ten tweede: op grond van het WBO 1998 kan worden geconcludeerd dat in het ROA-gebied sprake is van een forse vraag naar koopwoningen. In het WBO wordt huishoudens gevraagd naar hun verhuiswensen. Door de vraag van deze huishoudens af te zetten tegen de woningen die zij eventueel achterlaten, kan inzicht worden verkregen in de tekorten en overschotten in de verschillende marktsegmenten. Als alle wensen van potentiële verhuisgeneigde huishoudens in het ROAgebied zouden worden vervuld, dan blijkt er een tekort te zijn aan koopwoningen, zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen. In het meergezins huursegment zou daarentegen een overschot ontstaan. De volgende tabel geeft inzicht in enkele kwaliteiten van de woningvoorraad. Per subregio wordt onderscheid gemaakt naar grootte en naar de verdeling tussen eengezins en meergezins. De kwaliteit van die voorraad geeft inzicht in de moge6

In hoofdstuk 5 worden de subregio’s nader gedefinieerd.

7


lijkheden om vanuit de voorraad in voldoende mate aan de kwaliteitsvraag te voldoen. figuur 2

Samenstelling voorraad naar grootte en eengezins- /meergezins

100 meergezins 4+ kamers

90 80

meergezins
70

eengezins 4+ kamers

60 eengezins
50 40 30 20 10 ROA Zuid

Amsterdam

ROA Noord

0

bron: WBO 1998

Ook hier past weer een kanttekening. In Amsterdam bestaat het huursegment voor 87% uit meergezinswoningen en dat ligt in ROA-Noord (25%) en ROA-Zuid (30%) anders. Het overschot aan meergezins huurwoningen zit in Amsterdam. In het centrum en in de vooroorlogse ring liggen deze woningen goed in de markt, maar in de naoorlogse wijken is dat niet altijd zo. Herstructurering, samenvoeging, sloop en nieuwbouw zullen in het naoorlogse woonmilieu wellicht de voorkeur krijgen. Ook hier geldt dat feitelijke verkoopresultaten, opvattingen en beleid, alsmede een nadere woningmarktanalyse, in de volgende hoofdstukken licht moeten werpen op deze omstandigheid. Kortom: de startpositie voor het onderzoek laat zien dat in het ROA-gebied sprake is van opmerkelijke lokale verschillen. Door deze nu al plek te geven, kunnen ze betekenis krijgen in de analyse in de hoofdstukken over opvattingen en beleid (hoofdstuk 3), over praktijkervaringen (hoofdstuk 4) en over verkooppotenties van woonmilieus en specifieke woonproducten (hoofdstuk 5). De kwestie is immers niet alleen zicht te krijgen op verkoop van huurwoningen in algemene zin, maar op lokale potenties. Lokaal wordt immers beleid gevoerd, spelen belemmeringen een rol en wordt al dan niet succes geboekt.


8

3 Opvattingen en beleid 3.1 Inleiding In de enquêtes en interviews is langs vele wegen het vraagstuk van de verkoop van huurwoningen aan de orde geweest. Gezocht is naar opvattingen (hoe kijkt men tegen verkoop van huurwoningen aan, is er sprake van beleid, waar richt dat beleid zich op?), en naar ervaringen (in geval van verkoop: welke regels gelden, hoe worden ze toegepast, hoe reageert de markt?). Alle partijen zijn aan het woord geweest: vastgoedeigenaren (corporaties, particulieren), overheden (gemeenten, stadsdelen) en zaakwaarnemers (belangenorganisaties, Woonbond, Vereniging 7 Eigen Huis e.d.). In het volgende hoofdstuk komen de praktijkervaringen aan bod. Daaraan vooraf gaat – in dit hoofdstuk – het verkrijgen van inzicht in levende opvattingen en kennelijk geformuleerd beleid. In de twee volgende paragrafen wordt op de belangrijkste opvattingen (voor en tegen verkoop) ingegaan. In de slotparagraaf worden conclusies getrokken.

3.2 Argumenten voor verkoop De meest gehoorde opvattingen voor verkoop zijn de volgende: tabel 2: Meest gehoorde opvattingen voor verkoop per partij Overheden

Corporaties

Part. Verh.

Bewonersorg.

1. Sociale cohesie

+

+

-

0

2. Behoud koopkracht

+

+

0

0

3. Ontstoppen woningmarkt

+

+

+

0

4. Inspelen op de vraag

+

+

+

+

5. Financiële voordelen koper

0

0

0

0

6. Tegengaan versnipperd bezit

0

+

-

-

7. Voorkomen verhuurproblemen

-

+

+

-

8. Verkoop t.b.v. herinvestering

+

+

+

0

( + = veel genoemd; 0 = gemiddeld genoemd; - = zelden genoemd)

De argumenten 1 t/m 5 zijn maatschappij- en marktgericht, terwijl de argumenten 6 t/m 8 meer verwijzen naar de eigen bedrijfsvoering in termen van taakstelling en rendement. De argumenten en de score daarop worden in het navolgende kort 8 toegelicht.

7

8

In Bijlage 2 is een overzicht opgenomen van geënqueteerden en geïnterviewden. Ook is daar als voorbeeld de vragenlijst voor verhuurders opgenomen (Bijlage 3). De scores van de argumenten zijn vermeld in bijlage 5

9


Sociale cohesie Verkoop van huurwoningen is een mogelijkheid om het verloop binnen een buurt tegen te gaan. Bewoners kunnen uit een buurt vertrekken omdat ze daar de gewenste stap in hun wooncarrière niet kunnen maken. Mogelijk dat een deel van deze huishoudens in de buurt blijft wonen wanneer ze hun huurwoning (of eventueel een andere huurwoning) kan kopen. Hiermee zou verkoop van huurwoningen sociale verbanden in stand houden en een bijdrage leveren aan de sociale cohesie binnen een woongebied. Het verbeteren van de sociale cohesie in woongebieden is het door corporaties, gemeenten en stadsdelen meest genoemde argument voor verkoop van huurwoningen. Geen van de particuliere verhuurders noemt sociale cohesie of behoud van hogere inkomens als een argument voor verkoop. Behoud koopkracht Door in de stad meer aan te sluiten op de vraag van hogere inkomens kan de koopkracht in de stad worden behouden of wellicht versterkt. Het tekort aan koopwoningen in de stad zou één van de redenen zijn waarom de hogere inkomens de stad verlaten. Een evenwichtige verhouding tussen huur en koop wordt van belang geacht voor de aantrekkingskracht, de concurrentiepositie, de status, het voorzieningenniveau en het economisch draagvlak van een woongebied. Het verkopen van huurwoningen in de stad zou er toe kunnen bijdragen dat huishoudens met een stijgend inkomen behouden blijven. Dit zou de stad als geheel, maar sommige (huur)wijken in het bijzonder sociaal- en ruimtelijk-economisch versterken. Vrijwel alle geënquêteerden vinden het behoud voor de buurt en de stad van huishoudens met een hoger inkomen een belangrijk motief voor de verkoop van huurwoningen. Vooral in Amsterdam wordt het argument veel genoemd. Bij corporaties buiten Amsterdam wordt het argument niet als één van de belangrijkste genoemd: daar is immers sprake van een fors aandeel koopwoningen. Ontstoppen van de woningmarkt In het hele ROA-gebied is sprake van een toenemende vraag naar kwaliteit, een toenemende verhuisgeneigdheid en een afnemende mutatiegraad. Dit resulteert in een langzaam verstoppende markt. De bereikbaarheid van luxe woningen is zeer laag, ook voor de welgestelden. Hierdoor oriënteren zij zich op de minder luxe segmenten, waardoor de kansen voor andere groepen in dit segment worden verlaagd. Dit verdringingseffect gaat zowel op in de koop- als in de huurmarkt. In de huurmarkt blijven huishoudens noodgedwongen in de huidige woning wonen, ook als deze slecht bij de huishoudensituatie past. Eén en ander heeft onder andere te maken met de kleine koopvoorraad in Amsterdam (17%), die zijn uitstraling naar het hele ROA-gebied heeft. Vergroting van het aantal koopwoningen wordt door verschillende geënquêteerden genoemd als een voorwaarde voor een gezonde woningmarkt. Gemeenten, stads-


10

delen en corporaties zien in verkoop van woningen een mogelijkheid de kwaliteit en keuzevrijheid in de woningvoorraad te vergroten en scheefheid tegen te gaan. Inspelen op de vraag Een van de meest bekende argumenten voor verkoop is het inspelen op de vraag van de bewoners. Veel woonconsumenten hebben een voorkeur voor kopen. Het voorzien in de vraag is één van de meest genoemde redenen voor verkoop. Het argument wordt zowel genoemd door de geënquêteerde stadsdelen van Amsterdam, als door de gemeenten in overig ROA-gebied. Een beperkt aantal corporaties ziet verkoop als mogelijkheid meer klantgericht te werken. Deze corporaties willen een aanbieder zijn van zowel huur- als koopwoningen, al blijft een kwalitatief goede verhuur leidend. Soms wordt met koop – huur tussenvormen gewerkt (hier wordt later op ingegaan). De politieke wensen spelen volgens de geënquêteerden nagenoeg geen rol bij de keuze voor deze brede missie. Financiële voordelen voor de koper Voor veel woonconsumenten is koop aantrekkelijker dan huur. Dit komt door het belastingsvoordeel dat kopers hebben, de eventuele bijdrage in het kader van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW), de vermogensvorming en de kans op waardevermeerdering. Natuurlijk krijgen ook huurders met lagere inkomens een financiële bijdrage in de vorm van huursubsidie. Als een woonconsument meer verdient, kan kopen aantrekkelijker zijn. Kopen wordt aantrekkelijker als de huur vergelijkbaar wordt met de maandelijkse netto hypotheeklasten die iemand kwijt is. Daarbij mogen de lasten voor een koopwoning (mits het inkomen toereikend is) zelfs wat hoger liggen, aangezien kopers de verwachting hebben dat de investering op termijn wordt terugverdiend. Veelal wordt aangenomen dat de omslag bij een huur boven de ƒ 1.100 per maand ligt. Wordt dit bedrag als maandelijkse netto hypotheeklast genomen, dan kan een huishouden met een modaal inkomen (rond ƒ 50.000 bruto per jaar) ruim 2 ton lenen. De helft van de huishoudens in het ROA-gebied verdient meer dan modaal, en heeft derhalve een grotere financieringsruimte. Dit argument is in zoverre genoemd door alle betrokkenen, dat het kan gelden voor specifieke bewoners. Als zodanig is het voor verhuurders geen prikkel voor verkoop van huurwoningen: voor hen zijn sociale cohesie, behoud koopkracht, inspelen op vraag de dominante argumenten. Tegengaan van versnipperd bezit Woningbezit dat enigszins geclusterd is, komt de efficiëntie bij beheer ten goede en maakt de kosten van beheer lager. Woningen die ver weg staan van de rest van het bezit van een verhuurder worden daarom vaak betrokken bij een strategische ruil met andere verhuurders, maar komen ook in aanmerking voor verkoop.

11


De verhuurders die positief staan tegenover verkoop noemen bijna allemaal verkoop een goede mogelijkheid om versnipperd en daarmee moeilijk te beheren woningen kwijt te raken. Voorkomen van verhuurproblemen Een verhuurder kan huurwoningen verkopen omdat hij gezien de prijs of gezien de kwaliteit van de woning verhuurproblemen verwacht. Juist in het dure huursegment buiten Amsterdam zijn sociale verhuurders huiverig voor verhuurproblemen. Verkoop is hier een alternatief, zeker omdat deze dure woningen niet direct een bijdrage leveren aan de sociale taakstelling van corporaties. Ook particuliere verhuurders noemen het argument ‘voorkomen van verhuurproblemen’. Zij voelen niet zo zeer de dreiging van moeilijk te verhuren dure woningen - deze hebben zij de laatste jaren al op grote schaal verkocht - maar zij voorzien eerder problemen met gemeente en huurders over de staat van onderhoud van hun goedkope huurwoningen. Het rendement op deze woningen is volgens hen zo laag, dat ze gaan bezuinigen op beheer. Genereren van liquiditeiten t.b.v. herinvesteringen in wonen Op verkoop van huurwoningen wordt vaak een behoorlijke vermogenswinst behaald, dat door de verhuurder elders opnieuw kan worden geïnvesteerd. Als gedacht wordt aan de herstructureringsopgave in de naoorlogse wijken en de uitgangspunten van het rijk daarbij (zie 2.3.), dan is dit een positief te waarderen argument. Voor particuliere verhuurders is alleen het rendement bepalend voor de keuze tussen verkoop of verhuur. Dat wil zeggen dat wanneer de verkoopwaarde veel hoger wordt dan het rendement uit verhuur, het aantrekkelijk wordt het pand te verkopen. Dit is met name het geval bij huurwoningen waarbij de (aan grenzen gebonden) huurprijs niet in verhouding staat tot de waarde bij verkoop. Vaak herinvesteren particulieren vervolgens in vastgoed waar een hoger rendement uit huur (of waardevermeerdering) kan worden verkregen. De geënquêteerde corporaties in m.n. Amsterdam zien het genereren van liquiditeiten of het verwerven van investeringsruimte als één van de belangrijke argumenten om woningen te verkopen. De opbrengsten willen de verhuurders besteden aan het versterken van de financiële continuïteit, het financieren van de herstructurering of van onrendabele nieuwbouw, en het aankopen van nieuwe panden. Een aantal gemeenten buiten Amsterdam benadrukt het argument ‘verkoop t.b.v. herinvestering’ vooral in relatie tot herinvestering in VINEX-locaties.


12

3.3 Argumenten tegen verkoop Er worden ook argumenten tegen verkoop aangevoerd. Soms gaat het om argumenten die in specifieke omstandigheden gelden, maar er zijn ook geïnterviewden en geënquêteerden die tégen verkoop van huurwoningen zijn. De meest gehoorde opvattingen tegen verkoop zijn de volgende: tabel 3: Meest genoemde opvattingen tegen verkoop per partij Overheden

Corporaties

Part.verh.

Bewonersorg.

1. Bemoeilijkt herstructurering

-

+

-

-

2. Spreiding kernvoorraad

0

0

-

0

3. Verschraling huurvoorraad

+

+

-

+

4. Verkoop i.s.m. sociale doelstelling

+

+

-

0

5. Geen geld nodig voor investeringen

0

-

-

-

6. Organisatorische overwegingen

-

0

-

-

7. Vrijstelling vennootschapsbelasting

-

-

0

-

8. Nadelen voor de koper

-

0

-

0

( + = vaak genoemd; 0 = gemiddeld genoemd; - = zelden genoemd)

De argumenten 1 t/m 4 zijn maatschappij- en marktgericht, terwijl de argumenten 5 t/m 7 meer verwijzen naar de eigen bedrijfsvoering in termen van taakstelling en rendement. De argumenten en de score daarop worden in het navolgende kort toegelicht. Verkoop bemoeilijkt herstructurering Verkoop van woningen vermeerdert het aantal eigenaren in het gebied. Dit zou de praktische uitvoerbaarheid van de herstructurering kunnen bemoeilijken en de gewenste kwaliteitsverbetering in gevaar brengen. Het is beter eerst een totaalbeeld te verkrijgen over het herstructureringsplan, waarvan verkoop van huurwoningen vanzelfsprekend onderdeel kan zijn. Dit argument is het door woningcorporaties meest genoemde argument. Het argument wordt bijna door alle Amsterdamse woningcorporaties en een aantal corporaties in overig ROA-gebied als één van de twee belangrijkste tegenargumenten genoemd. Gemeenten noemen het argument bijna niet en particuliere verhuurders helemaal niet. Naast het overzichtelijk houden van de planvorming noemen corporaties ook een financieel motief. De kans dat de prijs van woningen in herstructureringsgebieden gaan stijgen na de herstructureringsoperatie is groot. Door eerst dan te verkopen ontstaat een bredere financieringsbasis voor de herstructureringsopgave.

13


Spreiding van de betaalbare huurvoorraad Onvoldoende spreiding van de betaalbare huurwoningen over het ROA-gebied leidt tot ongewenste ruimtelijke segregatie en een onevenredige verdeling van de sociale opgave. Wanneer in de ene gemeente of in het ene gebied meer betaalbare huurwoningen wordt verkocht dan in het andere, zou dit tot een grotere concentratie van betaalbare voorraad leiden. Dit speelt tussen wijken, maar ook tussen gemeenten (Amsterdam enerzijds, overige gemeenten anderzijds). Onvoldoende spreiding van de betaalbare woningvoorraad over het ROA-gebied is niet al te vaak genoemd tijden enquêtes en interviews. Amsterdam propageert in regionaal verband een meer gelijke spreiding van de betaalbare voorraad over de regio. Hoewel men er in ROA-verband nog niet in is geslaagd afspraken op dit punt te maken, kan het zijn dat corporaties in Noord en Zuid zich door dit argument laten leiden en terughoudend zijn met verkoop. Verschraling van de huurvoorraad Wanneer alleen de betere huurwoningen worden verkocht, zou de huurvoorraad steeds meer gaan bestaan uit de kwalitatief mindere woningen. Evenals het voorzien in betaalbare huisvesting, is het voorzien in kwalitatief goede huisvesting een belangrijke taak waar de woningcorporaties (vastgelegd in het BBSH) voor staan. Als vooral de ‘kroonjuwelen’ worden verkocht, bestaat het risico dat de grens tussen koop en huur dezelfde wordt als die tussen kwaliteit en geen kwaliteit. Naast de dreiging van een tekort aan kwaliteit, wordt onder het argument ‘verschraling van de huurvoorraad’ verstaan het afnemen van de keuzevrijheid in woontypen voor de huurders. Het argument ‘verschraling van de huurvoorraad’ wordt genoemd door zowel de corporaties, de gemeenten als de belangenbehartigers van de bewoners. Opvallend is dat dit tegenargument onder de geënquêteerde gemeenten vaak als één van de twee belangrijkste wordt genoemd, terwijl de corporaties het slechts sporadisch als belangrijkste argument noemen. Uit de enquête blijkt dat vooral de gemeenten in overig ROA-gebied (buiten Amsterdam) huiverig zijn voor verschraling van de huurvoorraad. De particuliere verhuurders noemen het argument van verschraling niet één keer. Verkoop is in strijd met de sociale doelstelling Traditioneel concentreren de woningbouwcorporaties zich op de verhuur van woningen en dan vooral op woningen met een lage huurprijs. Verkoop van woningen hoorde voorheen – zie paragraaf 2.2. over de lange huurtraditie in Nederland - niet tot het takenpakket van de corporaties. Enkele corporaties en een aantal gemeenten noemen het argument ‘verkoop botst met de sociale taakstelling van corporaties’ als één van de twee belangrijkste redenen waarom ze negatief staan tegenover de verkoop van huurwoningen. De corporatie zou zich bezig moeten houden met huisvesting van de doelgroep en deze groep kan volgens geënquêteerden niet kopen. Volgens een stadsdeel ne-


14

men sommige politici de stelling in, dat geld verdienen met maatschappelijk kapitaal niet hoort. Geen geld nodig voor herinvestering/herstructurering Woningbouwcorporaties staan vaak voor een onrendabele investeringen waarvoor zij dekking kunnen krijgen door de verkoop van huurwoningen. Als een corporatie over voldoende middelen beschikt zou men kunnen zeggen dat geen woningen hoeven worden verkocht. In overig ROA-gebied (buiten Amsterdam) noemden enkele gemeenten dit argument. Geen van de gemeenten noemde het echter als één van de belangrijkste argumenten. Organisatorische overwegingen In de eigen organisatie of bedrijfsvoering kunnen redenen aanwezig zijn om niet of nog niet tot verkoop van huurwoningen over te gaan. Sommige corporaties gaven aan nog niet aan verkoop van huurwoningen te zijn toegekomen, omdat men te zeer bezig was met reorganisatie en/of fusie. Andere corporaties stelden dat zij te klein zijn om tot verkoop van huurwoningen over te gaan: de schaal van hun organisatie zou dan te klein worden voor gezonde bedrijfsvoering. Vrijstelling van vennootschapsbelasting Institutionele beleggers hebben sinds de zestiger jaren de mogelijkheid huurwoningen met een lage huur in een ‘artikel 10 BV’ onder te brengen. De beleggers hoeven over de huren uit de woningen die in een dergelijke BV zijn ondergebracht geen vennootschapsbelasting te betalen. Het doel van de regeling was institutionele beleggers genoegen te laten nemen met een lager direct rendement, dus een lagere huur. Verkopen de institutionele beleggers de woningen uit een ‘art. 10 BV’ dan moeten ze over de hele BV vennootschapsbelasting gaan betalen. Sommige geënquêteerde institutionele beleggers vinden dit voldoende reden om geen huurwoningen te verkopen. Nadelen voor koper Een huurwoning wordt voor de huurder beheerd en een koopwoning moet door de bewoner zelf worden beheerd. Een huurder draagt geen risico voor de woning: onderhoud wordt geregeld, reparaties worden betaald door de verhuurder en als de huurder wil verhuizen heeft men behalve een opzegtermijn geen verplichtingen. De huurder die overweegt ‘zijn’ woning te kopen, wordt vaak afgeschrikt door die verantwoordelijkheden. In geval van kleine complexen (vooral bij verkoop van particuliere huurwoningen) is er bij potentiele kopers vaak een tekort aan kennis over goede vormen voor een VvE (Vereniging Van Eigenaren) op die schaal.

15


Gezien vanuit de optiek van de huurder/koper begrijpelijke problemen, door kandidaat-kopers vaak naar voren gebracht. Particuliere verhuurders en woningcorporaties hebben bij verkoop aan zittende huurders baat bij het verschaffen van een goed inzicht in de onderhoudstoestand en de structurele onderhoudslasten, resp. bij het aanbieden van inzichtelijke VvE’s.

3.4 Tussenconclusie Veel argumenten maar weinig beleid Alle geïnterviewden en geënquêteerden hebben argumenten. Bij navraag bleek echter dat weinig overheden en corporaties beleid hebben op het punt van verkoop van huurwoningen. Buiten Amsterdam heeft ongeveer de helft van de gemeenten prestatie-afspraken gemaakt met betrekking tot verkoop; de meerderheid van de corporaties heeft een beleidsvisie. Binnen Amsterdam geldt een convenant tussen de centrale stad en de Federatie van Woningcorporaties, waarin het aantal woningen is vastgelegd dat corporaties ‘verkoopklaar’ mogen maken. Op dit moment wordt een aanzet gemaakt voor een ander beleid, waarbij het convenant wordt vervangen door een beleidsovereenkomst waarin de afspraak over een maximale ruimte voor verkoop wordt vervangen door een verkoopdoelstelling. De gemeente Amsterdam wil daarnaast meer dan voorheen alle partijen, inclusief de stadsdelen, binden aan deze beleidsovereenkomst. Worden beleidsvisies of prestatie-afspraken gelezen, dan moet worden vastgesteld dat de betrokken stukken vaak niet verder gaan dan beoordelingsinstrumenten of complexgebonden initiatieven. Evenmin is sprake van een heldere inbedding van het issue verkoop van huurwoningen in een beleidsvisie rond strategisch voorraadbeleid. Op deze kanttekening van algemene aard bestaan natuurlijk gunstige uitzonderingen. Soms algemeen, soms specifiek Veel opvattingen en argumenten zijn algemeen van aard: denk aan bevordering van de sociale cohesie. Andere argumenten gelden alleen in specifieke omstandigheden. Weerstand omdat anders de organisatie te klein wordt of dat corporaties er alleen zijn om woningen te verhuren, gaan voorbij aan de werkelijkheid van vraag, aanbod en de eigen positie daarin. De corporaties, die dit stelden, staan nog met beide benen in de huurtraditie. Omgekeerd kan een beroep op sociale cohesie of koopkrachtbehoud, als argument voor verkoop van huurwoningen, doel missen als de betaalbare voorraad erg klein is. Naast de realiteit van vraag en aanbod, en dus de niet te ontkennen vraag naar meer koopwoningen, staat de realiteit van lokale omstandigheden die meebepalend zijn voor beleidskeuzen.


16

Lokale verschillen Uit de opvattingen en argumenten blijkt dat gemeenten en corporaties in ROANoord en ROA-Zuid gemiddeld genomen terughoudend zijn als het gaat om verkoop van huurwoningen. Steun daarvoor zoekt men in het grote aantal koopwoningen in de betrokken gemeenten en de noodzaak daarnaast een goed samengestelde huurwoningvoorraad te handhaven voor diegenen die daarop zijn aangewezen. Alleen in specifieke herstructureringsoperaties zal – aldus de daar levende opvatting – nog wel eens op zekere schaal verkoop van huurwoningen plaatsvinden. In Amsterdam worden nog aardig wat tegenstanders van verkoop van huurwoningen gevonden. Daarnaast of daartegenover staan stadsdelen en corporaties die eerst een helder beeld willen krijgen over herstructureringsplannen, alvorens knopen door te hakken over verkoop van huurwoningen. Het is wel zo, dat in die herstructureringsopgaven in aanzet ruimte is voor meer koopwoningen. Begin juli 2000 waren bij de Federatie van corporaties de voornemens bekend voor de verkoop van 11.100 woningen. Op dat moment bedroeg het aantal woningen op de definitieve verkooplijst ongeveer 4.400. In paragraaf 2.4. (Startsituatie voor het onderzoek) werden reeds lokale verschillen genoteerd waar het gaat om de samenstelling van de woningvoorraad, en de betekenis die dit zou kunnen hebben voor het verkoopbeleid. Die verschillen keren hier helder terug in de lokale opvattingen, en zullen in hoofdstuk 5 – woningmarkt: welke woonmilieus/woonprodukten komen vooral in aanmerking voor verkoop? - verder worden uitgewerkt. De particuliere verhuurders, tot slot, trekken hun eigen plan. Op de vraag of zij hun meest recente ‘jaarprestatie’ (ca. 1.800 woningen in 1999) ver zullen gaan overtreffen, wordt ontkennend geantwoord. Naast het (niet genoemde) argument dat men zijn eigen markt niet met overaanbod moet overtreffen, spelen zaken als procedures, doorlooptijden en de wens (meeste opbrengst!) appartementen leeg te verkopen.

17



18

4 Regelgeving in theorie en praktijk 4.1 Inleiding Op welke wijze geven de verschillende bij verkoop van huurwoningen betrokken partijen op lokaal niveau invulling aan hun wensen en wat belemmert hen hierbij? In het voorgaande hoofdstuk is uiteengezet wat de ambities van de verschillende partijen zijn en welke argumenten zij aanvoeren om hun houding tegenover verkoop te verklaren. In dit hoofdstuk wordt beschreven welke regelgeving partijen benutten en welke regelgeving partijen juist belemmert in hun wensen. In paragraaf 4.2 worden de bevoegdheden en het instrumentarium van de verhuurders, de stadsdelen, de gemeenten en het rijk beschreven. In de twee volgende paragrafen wordt omschreven op welke wijze de partijen op lokaal niveau invulling geven aan hun bevoegdheden en hoe instrumenten worden benut. Omdat wensen en werkelijkheid in Amsterdam het verst uit elkaar liggen, wordt speciaal ingegaan op de situatie in Amsterdam. In afzonderlijke kaders worden hierbij casestudies gepresenteerd die illustratief zijn bij de verkooppraktijk. De praktijkervaringen en de casestudies geven zicht op belemmeringen, waar verkopende partijen in hun transactie worden vertraagd of zelfs tegengehouden. Ook dit hoofdstuk baseert zich voor een groot deel op enquêtes en interviews. Om een beeld te krijgen van de juridische en procedurele belemmeringen is literatuurstudie verricht.

4.2 Bevoegdheden en instrumentarium Verhuurders De verhuurder heeft de centrale rol in de omzetting van huur naar koop, uit hoofde van zijn eigendomsrecht. Die omzetting kan gebeuren door verkoop aan de zittende huurder of wanneer de woning leegkomt. Een verhuurder die niet wil verkopen kan niet gedwongen dit toch te doen. De verkoop is in Amsterdam aan een aantal regels gebonden, die strekken tot de bescherming van de huurder en koper. Bij het te koop aanbieden kunnen verhuurders de verkoop van huurwoningen bevorderen door het informeren van de huurders, door hun prijsbeleid, door bijzondere vormen van eigendom, hulp voor Verenigingen van Eigenaars en door ondersteuning bij het beheer van verkochte huurwoningen. Gemeente Bij de verkoop van woningen aan de huurder spelen in Amsterdam drie onderhandelingsmomenten met de gemeente: −

Voor woningen waarvoor de grond aan een corporatie in erfpacht is uitgegeven moet een nieuwe erfpachtsovereenkomst worden aangegaan: de

19


− −

erfpachtvoorwaarden laten verkoop aan derden niet toe, althans niet zonder een nieuwe erfpachtovereenkomst met de koper; Voor vooroorlogse appartementen is een splitsingsvergunning nodig; In het kader van het BBSH is de gemeente bevoegd het rijk te adviseren betreffende de verkoop van corporatiewoningen.

In veel andere gemeenten is bij verkoop alleen de BBSH-toetsing aan de orde: de corporatie is meestal eigenaar van grond en opstallen en heeft weinig vooroorlogse appartementen in beheer, c.q. in de verkoop. De erfpachtconversie is een privaatrechtelijke handeling, die op zichzelf de gemeente de ruimte biedt een andere prijs voor de grond vast te stellen. Een splitsingsvergunning mag alleen worden geweigerd wegens de bouwkundige staat en indeling van de woning, wegens het volkshuisvestingsbelang van voortgezette verhuur en vanwege ligging in een stadsvernieuwingsgebied. De splitsingsvergunning vindt zijn grondslag in de Woningwet en Huisvestingswet. Gemeenten adviseren de Inspectie Volkshuisvesting over de verkoop van huurwoningen door corporaties (BBSH art. 11e). Stadsdelen In Amsterdam heeft de centrale stad de bevoegdheid beleid te maken, maar de uitvoering van dit beleid is gedelegeerd aan de stadsdeelbesturen. Verzoeken tot splitsing of erfpachtconversie dienen dan ook door de verhuurder bij het stadsdeel te worden ingediend. Het stadsdeel behandelt de splitsingsverzoeken, waarbij men niet kan afwijken van het op centrale stadsniveau gemaakte beleid. Als een verzoek tot verkoop van een huurwoning door het stadsbestuur is goedgekeurd, is het stadsdeel daar formeel altijd aan gehouden. In de praktijk blijkt echter dat de formele regelgeving ruimte overlaat voor een stadsdeelspecifieke verkooppraktijk (zie paragraaf 4.3). Het rijk Verkoopplannen van sociale verhuurders dienen naast de instemming van de gemeente ook instemming van het rijk te krijgen, in het kader van het BBSH. Ter bevordering van de verkoop van huurwoningen is vanaf 1-1-2000 de wet ‘Bevordering Eigen Woningbezit’ (BEW) van kracht. Deze wet voorziet in een subsidie voor de koper bij de omzetting van een huurwoning in een goedkope koopwoning. De koopsom is begrensd op bijna ƒ 260.000,-, terwijl in dat geval de koper ongeveer ƒ 50.000,- eigen geld moet investeren: de hypotheek mag niet hoger zijn dan ƒ 207.000,-. Voor alle duidelijkheid: dit zijn de bedragen na korting die de verhuurder mag geven. De wet BEW biedt voor het ROA-gebied zeker nieuwe kansen voor verkoop.


20

4.3 De praktijk van de gemeente Amsterdam: programmering Gemeente en corporaties hebben een convenant afgesloten over de verkoop van 15.575 woningen. In het convenant wordt het verkoopprogramma verder gespecificeerd naar stadsdeel. Voor het percentage sociale huurwoningen dat wat betreft de gemeente per stadsdeel voor verkoop in aanmerking mag worden gebracht, is 9 de omvang van de sociale voorraad en de sociale kernvoorraad maatgevend. In de periode 1998-2002 zullen deze woningen in het bezit van de corporaties worden geoormerkt voor verkoop en aan huurders of nieuwe bewoners te koop worden aangeboden. In het convenant is vastgelegd dat de corporaties en het stadsdeel overleg voeren over de uitwerking van het verkoopprogramma in een complexenlijst. Als de partijen het eens worden, stemt de Federatie van corporaties de complexenlijsten zo nodig af en bundelt ze. De gemeente mag alleen op grond van zwaarwegende volkshuisvestelijke argumenten bezwaar aantekenen bij de Federatie. Als de partijen het op stadsdeelniveau niet eens worden welke woningen verkoopklaar kunnen worden gemaakt, dan doet de corporatie een voorstel aan de Stedelijke Woningdienst. Formeel beslist uiteindelijk het gemeentebestuur. Nieuwe voorstellen in bespreking De gemeente Amsterdam heeft voor de periode tot 2010 een nieuw verkoopprogramma opgesteld. Verzoeken tot verkoop van huurwoningen, verzoeken tot splitsing van appartementsrechten of erfpachtconversie worden getoetst aan dit programma (na vaststelling ervan). Als het verzoek tot verkoop binnen het vastgestelde programma valt wordt meegewerkt, als het er buiten valt wordt de aanvraag niet in behandeling genomen. De door het gemeentebestuur van Amsterdam voorgestelde beleidsinzet wat betreft de verkoop van huurwoningen zou een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan een stijging van het percentage koopwoningen van 17% in 1999 tot 34,4% in 10 2010. Als begin 2001 met het voorstel wordt ingestemd geeft dit de huiseigenaren in Amsterdam de komende tien jaar de ruimte om maximaal 58.000 huurwoningen verkopen. Jaarlijks worden binnen de geldende regelgeving ruim 1.000 woningen per jaar verkocht door particuliere verhuurders. Recent heeft het Amsterdams bestuur voorgesteld de mogelijkheden voor particulieren te verruimen. Voorgesteld wordt maximaal 15.000 particuliere huurwoningen (beneden de huurprijsgrens) extra in aanmerking te brengen voor splitsing en verkoop – bovenop de nog resterende beleidsinzet van de nota Onverdeeld Amsterdams van 4.000. Samen met de autonome verkoop van 1.000 woningen per jaar betekent dit een mogelijkheid tot verkoop door particulieren van 29.000 huurwoningen. De essentie van de verruiming van het splitsingsbeleid voor particuliere verhuurders is de gebiedsgerichte quote-

9

10

In sommige stadsdelen wordt als voorwaarde aan de verkoop van woningen behorend tot de ‘kernvoorraadplus’ een compensatie geëist, in de vorm van nieuwe toevoegingen aan deze voorraad. SWD Amsterdam, Evaluatie van Onverdeeld Amsterdams, 2000.

21


ring, waarbij splitsing onder de ƒ 1.149 huurgrens mogelijk wordt gemaakt. Boven deze huurgrens blijft splitsing altijd mogelijk (zie paragraaf 4.4). De 19.000 extra door particulieren te verkopen woningen, dat wil zeggen de 4.000 plus 15.000 woningen die onder de ƒ 1.149 huurgrens mogen worden verkocht, worden eveneens verdeeld over de stadsdelen. Het voorstel is om in stadsdelen met veel huurwoningen meer verkoop toe te staan dan in stadsdelen met weinig huurwoningen. Ook voor corporaties bereidt de gemeente Amsterdam een verruiming van de mogelijkheid tot verkoop met 13.000 woningen voor. Belangrijker is nog dat waar in het convenant werd gesproken van een maximum aantal te verkopen woningen, de concept beleidsovereenkomst Wonen Amsterdam 2001-2002 verkoop tot doelstelling verheft. In de overeenkomst wordt gestreefd naar een toename van het 11 aantal koopwoningen naar 136.000 (35%) in 2010. tabel 4: Overzichtstabel Amsterdamse programma tot 2010 Aantal door particulieren te verkopen huurwoningen Autonome verkoop binnen bestaande regelgeving

10.000

Ambitie onverdeeld Amsterdams

4.000

Ambitie recent voorstel B&W

15.000

Totaal door particulieren te verkopen tot 2010

29.000

Aantal door corporatie te verkopen huurwoningen Ambitie t/m 2001

15.575

Mogelijke extra opgave

13.000

Totaal door corporaties te verkopen tot 2010

29.000

Mogelijk nieuw gemeentelijk programma

35% koopwoningen

58.000

Het programma van de ambitievariant Actualisatie Prognosemodel, die is overgenomen in de Nota Wonen betreft eveneens 58.000 woningen, maar het gaat hier alleen om de corporatievoorraad.

4.4 De praktijk van Amsterdam: het verkooptraject Het verkooptraject voor corporaties Wanneer een verhuurder de woning wil verkopen en dit voorlegt aan het stadsdeel, wordt een onderscheid gemaakt tussen corporaties of particulieren.

11

Concept-Beleidsovereenkomst Wonen Amsterdam 2001-2002, door de gemeente Amsterdam, de stadsdelen, de Federatie van Amsterdamse woningcorporaties en de huurdersvereniging Amsterdam, januari 2001.


22

Voor alle (complexen) woningen die een corporatie wil verkopen dient, ongeacht bouwjaar of type, een verkoopverzoek te worden ingediend bij het stadsdeel. Het stadsdeel toetst of de woningen op de complexenlijst staan. Wanneer een complex niet op de complexenlijst staat en geen splitsingsvergunning is vereist – bijvoorbeeld bij eengezinswoningen of naoorlogse woningen– en corporaties de verkoop toch willen doorzetten, dan kan de gemeente dit verzet aantekenen door een negatief (BBSH) advies te geven aan het rijk. Als de voor verkoop aangedragen woningen wel op de complexenlijst staan, is het stadsdeel verplicht mee te werken aan het splitsen van het vastgoed in appartementsrechten en een erfpachtconversie (verkoopklaar maken). 12

De vergunningverlening voor splitsing in appartementsrechten is een publiekrechtelijke handeling waarmee de afdeling Wonen en Werken van het stadsdeel is belast. De woningen worden door Bouw- en Woningtoezicht getoetst aan bouwtechnische eisen en er wordt getoetst of de woningen in een stadsvernieuwingsgebied liggen. De toetsing aan volkshuisvestingsbeleid is bij het in behandeling nemen in feite reeds afgerond (door opname in de complexenlijst).

Osdorp: drie jaar lang aan het praten In 1997 nam de corporatie het initiatief om 24 in het groen gelegen eengezinswoningen te verkopen in stadsdeel Osdorp. De grond waarop de woningen stonden was in erfpacht uitgegeven aan de corporatie. Om de woningen te kunnen verkopen moest dit contract worden omgezet. Een eenvoudige erfpachtconversie die weinig tijd zou hoeven te kosten, als het stadsdeel zou meewerken. Het stadsdeel werkte echter niet mee. Omdat het eengezinswoningen betrof was er geen sprake van samenloop met een splitsingsvergunning. Eind 1998 werd op stadsniveau een nieuw erfpachtbeleid vastgesteld, waarin werd beschreven hoe de gemeente en de corporaties met erfpacht zouden omgaan. In 1999 had het stadsdeel Osdorp het beleid uitgewerkt op stadsdeelniveau. Toen de corporatie haar plannen opnieuw indiende wilde het stadsdeel nog niet meewerken. De corporatie ondervond veel ambtelijke tegenwerking. Volgens de corporatie beperkte het stadsdeel zich hierbij niet tot argumenten op grond van feiten alleen. Het stadsdeel schermde met de rol die een corporatie zou horen te vervullen. Dit was een andere dan die de corporatie zelf zag. Na een periode van overleg, bleef er bestuurlijke en ambtelijke weerstand. Na een gesprek met de stadsdeelwethouder bleek dat de deelraad niet wilde meewerken. De wethouder gaf de corporatie te kennen de aanvraag om die reden niet in behandeling te nemen. Zoals de procedure in het verkoopconvenant voorschrijft zocht de corporatie haar toevlucht bij de centrale stad. De SWD en B&W Centrale Stad werkten aan de zaak, maar verzochten de corporatie om nogmaals met het stadsdeel te gaan praten. Het was inmiddels mei 2000 en de corporatie werkte al twee en een half jaar aan de verkoop. De stadsdeelwethouder stuurde de corporatie echter weer terug naar de centrale stad. Vier maanden na het laatste gesprek met de stadsdeelwethouder heeft de corporatie nog geen reactie van het stadsdeel. B&W van de centrale stad hebben recent aan het stadsdeel laten weten dat zij moeten meewerken aan de verkoop. De verkoop van de 24 woningen heeft de corporatie drie jaar en veel werk gekost. Nog steeds is er bij de corporatie geen zekerheid of de uitspraken van de centrale stad daadwerkelijk leiden tot medewerking door het stadsdeel.

12

De vergunning is alleen vereist voor vooroorlogse meergezinswoningen. Andere woningen kunnen zonder splitsingsvergunning worden omgezet in appartementsrechten. De toetsing ziet erop toe dat de woningen in een goede bouwtechnische staat verkeren en over de voorzieningen beschikken die een zelfstandige woning dient te hebben.

23


Als de splitsingsvergunning is afgegeven, zal de corporatie de woningen pas feitelijk kunnen splitsen wanneer ook de nieuwe erfpachtaanbieding van de gemeente is aanvaard. In Amsterdam staat het grootste deel van de woningvoorraad op in erfpacht uitgegeven grond. Uitzondering zijn woningen van voor 1905 en woningen in gemeenten die nadien door Amsterdam zijn geannexeerd. De algemene voorwaarden voor uitgifte in erfpacht aan corporaties voorzien niet in verkoop aan derden. Om die reden moet een nieuwe erfpachtuitgifte plaatsvinden (conversie) waarbij voor de te maken koopwoningen andere grondprijzen kunnen worden gehanteerd. De regels hiervoor zijn in een apart regime uitgewerkt (uitvoeringsbesluit erfpacht woningcorporaties). Het afhandelen van de erfpachtconversie leidt in de praktijk toch vaak tot problemen. De erfpachtconversie die nodig is leidt tot andere, marktconforme grondprij13 zen voor het hele complex . Voor de koopwoningen is sprake van een nieuwe erfpachtsuitgifte, tegen de nu geldende prijzen. De hoogte van de nieuwe erfpachtsom wordt bepaald op grond van een verwacht verkooptempo van alle woningen, maar dit kan nadelig zijn voor de corporatie wanneer de verkoop trager verloopt. Wanneer de corporatie een nog onbekend deel in eigendom wil houden zal dit onder dezelfde ongunstiger erfpachtvoorwaarden kunnen vallen, al zijn er ook mogelijkheden om huur- en koopwoningen in één erfpachtovereenkomst te combineren (zie ook 5.3, cases Molenwijk). De gemeentelijke meeropbrengsten van de conversie worden overigens via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting voor een belangrijk deel weer teruggeploegd naar de corporatiesector. Het verkooptraject voor particulieren Particuliere verhuurders hebben geen goedkeuring nodig voor verkoop van huurwoningen, maar moeten om vooroorlogse meergezinswoningen te mogen verkopen wel splitsen in appartementen en soms ook een erfpachtconversie aanvragen. Bij een aanvraag voor een splitsingsvergunning door een particulier wordt in de praktijk eerst gekeken of de huur van de te verkopen woningen hoger is dan ƒ 1.149,-. Is één van de woningen in een te verkopen complex goedkoper, dan 14 wordt de aanvraag op volkshuisvestelijke gronden afgewezen. Wanneer de woningen duurder zijn dan ƒ 1.149,- wordt door BWT onderzocht of de woning in goede staat verkeert. De fundering moet 25 jaar mee kunnen, de eerste 10 jaar moeten geen ingrijpende verbouwingen aan het casco nodig zijn, het gas en de elektra moeten voldoen aan strengere eisen en de woningen moeten voldoen aan het Bouwbesluit. Belangrijke voorwaarde is ook dat het zelfstandige woningen betreft, dus met de daarbij benodigde voorzieningen als keuken en wc. Wanneer dit allemaal voldoet en de woningen liggen niet in een stadsvernieuwingsgebied, dan zal het stadsdeel de vergunning verlenen. Uit de praktijk blijkt echter dat in deze fase nog (beleids)ruimte is voor een stadsdeel dat niet wil mee-

13 14

Zie ook bijlage 8: erfpachtsconversie Uitzondering hierop zijn complexen waarin alle huurders willen kopen. Hier vervalt de ƒ 1.149 grens.


24

werken aan de splitsing. Als een stadsdeel negatief staat tegenover de verkoop kan het de bouwkundige toets extra zwaar maken en het verkoopproces frustreren. Pas bij verlening van de splitsingsvergunning wordt het traject tot splitsing van de erfpachtrechten ingezet. Indien de omvang van het complex samenvalt met het erfpachtcontract dan zal de conversie niet nodig zijn.

4.5 De praktijk van de verhuurders 15

Corporaties bieden nog slechts beperkt huurwoningen te koop aan. Corporaties zullen de huurwoningen eerst aanbieden aan de zittende huurders, particuliere verhuurders verkopen liever bij leegkomst: dat geeft een beduidend hogere prijs. Voorlichting en woondiensten Vaak wordt een verkoopaanbod door de zittende huurders als ‘een overval’ gezien. De huurder heeft er niet om gevraagd. De huurders kunnen slecht overzien wat het bod inhoudt. Men zit met vragen rond het onderhoud, die men vaak goed kan onderbouwen omdat huurders hun ‘eigen’ woning goed kennen. Er zijn echter meer vragen: waar is de marktwaarde op gebaseerd, hoe moeten sommige specifieke bedingen worden geïnterpreteerd, wat gebeurt er als ik niet koop? Niet zelden komt een voorgenomen verkoop onmiddellijk in de ‘gritbak’ terecht, als de procedure en de voorlichting niet van uiterste zorgvuldigheid getuigen. Met name de Woonbond en de Vereniging Eigen Huis wijzen hierop. Samen met Aedes heeft de VEH een handreiking bij verkoop aan huurders ontwikkeld, maar als hun woonconsulenten door huurders bij een verkoopkwestie worden betrokken blijkt die handreiking zelden te worden gehanteerd. De voorlichting aan bewoners is een algemeen aandachtspunt in een beleid, gericht op verkoop van huurwoningen. In Amsterdam is de ingewikkeldheid van appartementsrecht en erfpacht een extra reden voor goede voorlichting. Ook hulp bij het opzetten van Verenigingen van Eigenaren door de corporatie staat nog in de kinderschoenen. Er is echter wel het een en ander in ontwikkeling, zoals beheerpakketten van de voormalige corporatie/verhuurder. Sommige corporaties zien hier goede mogelijkheden, die aansluiten op hun rol rond wonen. In het najaar heeft de gemeente Amsterdam een informatiepunt VvE’s opgericht. Prijsbeleid corporaties Corporaties kunnen voor woningen die geen bijdrage leveren aan de sociale taakstelling, en die zij willen verkopen, een maximale huurverhoging rekenen. Hiermee daalt het verschil in woonlasten tussen de huur en de koopprijs. Huurprijsbeleid wordt op kleine schaal toegepast als instrument ter bevordering van verkoop. Sommige corporaties voeren een prijsbeleid in de vorm van het verlagen van de koopprijs naar een deel van de marktwaarde. Toch geven de meeste corporaties (8 van de 11) aan, het liefst tegen marktprijs te verkopen. Bijzondere vormen van

15

Zie bijlage 6. In 1999 verkochten de corporaties in Amsterdam gezamenlijk 304 huurwoningen.

25


eigendom worden niet veel toegepast, al zijn corporaties wel bezig met het vinden van een geschikte vorm. Opvallend is dat niet alleen het BWT van de stadsdelen hoge eisen stelt aan te verkopen woningen. Veel corporaties stellen zelf ook hoge eisen aan de bouwen woontechnische kwaliteit van de te verkopen woningen. Er kwamen uit de interviews geen voorbeelden van woningen die in de feitelijke staat aan de huurder werden verkocht. Corporaties knappen een woning vaak eerst grondig op voordat een woning wordt verkocht. Voorbeelden zien we zowel in de vooroorlogse woonwijken (bijvoorbeeld projecten in Zeeburg en Oost), als in de naoorlogse voorraad (grootschalige investeringen voorafgaand aan verkoop in de Banne). Het gerenoveerd verkopen doet de verkoopprijs vanzelfsprekend sterk stijgen. Een deel van de renovaties wordt afgedwongen door de splitsing: ook wanneer geen splitsingsvergunning vereist is kunnen investeringen nodig zijn in het verzelfstandigen van de woningen.

Prijsregie in Zuid-Oost De herstructureringsopgave van Amsterdam Zuid-Oost is gevoeglijk bekend. Bij een van de stations stond een beleggercomplex met de nodige verhuurproblemen. Al heel vroeg is de betrokken belegger stap voor stap met verkoop begonnen. Eerst voor uitzonderlijk lage prijzen, wat één van de huurders heeft verleid tot de koop van zelfs twee appartementen op de bovenste verdieping. De door de belegger gevraagde prijzen – en het tempo waarin de betrokken appartementen te koop werden aangeboden – gingen stap voor stap omhoog, zorgvuldig afgestemd op de successen van de herstructureringsopgave in Zuid Oost. Op dit moment liggen de prijzen meer dan vier keer zo hoog als in het begin. De eerste kopers zijn zich geen buil gevallen, maar waren ook voor de eigenaar belangrijk om het verkoopproces op gang te brengen. Verkoper en begeleidend makelaar beschouwen de gerealiseerde, oplopende prijzen als marktconform (dus: niet het gevoel te hebben ingeleverd). Prijsregie is een instrument bij verkoop. Het voorbeeld laat ook zien dat verkoop niet alleen als sluitstuk hoeft te gelden bij herstructurering, omdat dan de beste prijzen zijn te realiseren. Verkoop kan een trekker zijn!

Prestatieafspraken Zoals al eerder aangegeven kunnen corporaties prestatieafspraken opstellen met de gemeente. In de helft van de ondervraagde gemeenten zijn dergelijke prestatieafspraken van kracht. Ondanks dat de gezamenlijke corporaties de toegestane verkoopruimte nog lang niet hebben benut, worden in Amsterdam de afspraken door sommige corporaties als een belemmering voor verkoop van huurwoningen ervaren. Hierover is in het voorgaande uitgebreid geschreven. Houding van verhuurders in het verkooptraject Zelden heeft een corporatie in Amsterdam een verkoopverzoek ingediend voor een woning die niet op de complexenlijst staat. Complexen waarover in de programmafase onenigheid bestaat, worden door de corporatie niet ‘doorgedrukt’. Corporaties zijn zelden het gevecht aangegaan wanneer een stadsdeel op basis van de beperkte (beleids)ruimte die het heeft een verkoopproces blokkeert. Sporadisch zijn particulieren naar de rechter gestapt om de weigeringsgrond van een splitsings-


26

vergunning aan te vechten. De verhuurders hebben voldoende redenen de relatie met het stadsdeel goed te houden en drijven zaken niet op de spits.

4.6 Tussenconclusie Amsterdam terughoudend wat betreft verkoop Al eerder moest worden vastgesteld dat veel betrokken partijen (corporaties en stadsdelen) nog geen beleid hebben geformuleerd rond verkoop van huurwoningen. De gemeente Amsterdam heeft wel een verkoopbeleid maar dit is terughoudend. De verruiming van het aantal voor verkoop in aanmerking te brengen woningen lijkt een wijziging in het verkoopbeleid, maar blijft restrictief van aard. Onder de corporaties zijn sommige gewoon tegen en weten zich daarbij gesteund door huurderorganisaties. Voor sommige partijen is verkoop van huurwoningen geen voorstelbare realiteit, laat staan een doelstelling. Zo bezien hangt het convenant van de stad met de Federatie van Woningcorporaties over verkoop van sociale huurwoningen in de lucht en is het de vraag wat een uitbreiding van dit convenant voor betekenis zal krijgen. Overzicht van de procedures die de verkopende corporatie moet doorlopen convenantprocedure

bbsh-procedure

splitsing

erfpachtconversie

corporatie dient verkoopverzoek complex in bij stadsdeel

corporatie dient verkoopverzoek complex in bij IVH

corporatie vraagt splitsingsvergunning bij stadsdeel

corporatie vraagt erfpachtconversie bij stadsdeel

IVH vraagt advies gemeente

stadsdeel toetst: bouwkundig, volkshuisvesting, stadsvernieuwing

stadsdeel overlegt over voorwaarden en prijs

stadsdeel toetst aan complexenlijst

verkoop mogelijk, eventueel onder voorwaarden

gemeente geeft advies bouwkundige aanpassingen

stadsdeel doet aanbieding aan corporatie

IVH besluit over verzoek notaris stelt akte op

corporatie accepteert aanbieding

akte passeert

levering aan koper mogelijk

Beleidsnetwerk Bij verkoop van sociale huurwoningen komt het nodige kijken aan procedures, zorgvuldigheidsvereisten en concrete regelingen. Vele functionarissen, ambtenaren en bestuurders van corporaties of gemeente hebben hun zegje. Maar ook buiten het aspect ‘verkoop van huurwoningen’ hebben ze met elkaar te maken: ze bestrijken al jaren het hele veld van volkshuisvesting / stadsvernieuwing / wonen / herstructurering, praten met elkaar, en zijn van elkaar afhankelijk. In zo’n context –

27


16

die te beschouwen is als beleidsnetwerk - gaan veranderingen uiterst langzaam en zal je niet gauw een ander voor het hoofd willen stoten. Morgen heb je elkaar weer nodig. Dit aspect speelt vooral in Amsterdam een rol. In Amsterdam zijn niettemin de eerste stappen naar verkoop van huurwoningen gezet. Maar nog even vaak zien we dat in concrete gevallen – de casus in Osdorp is daar een mooi voorbeeld van – ‘oude’ opvattingen en overlegstructuren een rol spelen en dat men met het oog op de kwaliteit van onderlinge verhoudingen niet doordrukt. Pas na 3 jaar hakt iemand een knoop door: gewoon conform het stadsbeleid de verkoop afhandelen. Het is de vraag hoe de rol van dit beleidsnetwerk kan worden doorbroken. Een belangrijk middel is op zijn minst een dwingender format dan het huidige convenant tussen centrale stad en Federatie van woningcorporaties. Het huidige convenant schept ruimte voor stadsdelen en corporaties, maar die weten zich niet werkelijk gebonden. Zowel als het gaat om het doen van verkoopvoorstellen (corporaties) als om het behandelen daarvan (stadsdeel) ontstaat zo te veel ruis. Belangrijke partijen zoals stadsdelen en individuele partijen zitten bij het convenant niet aan tafel, en dat maakt het convenant tot een te vrijblijvend stuk. De recent in gang gezette vernieuwing van het convenant, waarbij een nadrukkelijkere binding van alle partijen inclusies de stadsdelen wordt nagestreefd, is wat dit betreft een positieve ontwikkeling. 17

Zeker bij de juridische vorm ‘convenant’ heeft het totstandkomingsproces veelal meer waarde dan het uiteindelijke papiertje. In het beleidsnetwerk in Amsterdam wordt maar weer eens bewezen dat een convenant onvoldoende werkt, als niet alle partijen die zich eraan zouden moeten houden er volledig achterstaan. Ingesleten gewoonten en denkwijzen laten zich nu eenmaal moeilijk van bovenaf wijzigen. Bij de totstandkoming van het nieuwe verkoopconvenant moet dan ook minder waarde worden gehecht aan het uiteindelijke convenant en meer aan het proces dat hieraan voorafgaat. Een totstandkoming van een convenant waarbij alle relevante partijen aan tafel zitten, dezelfde stappen in het denkproces zetten, begrip en respect krijgen voor elkaars standpunten, en passant relaties verbeteren en zodoende meer met de neuzen in dezelfde richting komen, is de uitgelezen manier om een beleidsnetwerk te veranderen. Uitvoeringsgerichtheid verkopende partijen Vastgesteld kan worden dat verhuurders nog veel kunnen verbeteren als het gaat om de voorbereiding van hun beslissing om te verkopen en vooral ook heel veel als het gaat om de procedures en de informatiekwaliteit bij de feitelijke koopaanbieding. Huurders mogen zich niet ‘overvallen’ voelen en hebben recht op veel informatie bij een koopaanbieding. Deze belemmering kan worden weggenomen. Te

16

17

Klijn E.H., Regels en sturing in netwerken: de invloed van netwerkregels op de herstructurering van na-oorlogse wijken, Delft, 1996. Bij een convenant is sprake van een tweezijdige op wilsovereenkomst gebaseerde flexibele afspraak. De rechtsvorm convenant garandeert geen enkel resultaat (Hoekema, A., Stout, H., Onderhandelend bestuur, 1994).


28

behalen winstpunten zijn inzichtelijkheid in alle relevante aspecten en een vlotte doorlooptijd. Wat betreft het prijsbeleid moeten corporaties meer durf tonen. Zo kunnen corporaties - conform de cases ‘prijsregie in Zuid-Oost’ – woningen tegen gereduceerde marktprijs aanbieden om verkoop op gang te brengen. Daarnaast kunnen corporaties woningen die woon- of bouwtechnisch niet maximaal voldoen, gewoon verkopen. Natuurlijk moeten de woningen wel voldoen aan minimale eisen en moeten verborgen gebreken worden gemeld, maar als iemand een woning in sub-optimale staat wil kopen is er voor corporaties weinig reden om dit tegen te gaan. Het voordeel voor de koper is dat de woning minder duur is, hetgeen het aantal aankopen door zittende huurders kan bevorderen. Uitvoeringsgerichtheid lokale overheid Er is in onvoldoende mate sprake is van doelgericht en uitvoeringsgericht handelen door de lokale overheid. Deze belemmering is zonder meer weg te nemen: beslist een corporatie of particuliere verhuurder tot verkoop, dan moet de uitvoeringsorganisatie van de gemeente erop gericht zijn op een inzichtelijke wijze en op basis van betrouwbare en vaste doorlooptijden een beslissing te nemen. Er ligt een opgave in het parallel laten lopen van de beslissingstrajecten omtrent de splitsingsvergunning, erfpacht en koopaanbieding. Een uitdaging die vooral bij Amsterdam kan worden neergelegd. Ontwikkeling instrumenten voor verhuurder Veel kan nog verbeterd worden. Corporaties kunnen in het verlengde van verkoop van huurwoningen een goede professionele partner zijn als aanbieder van diensten voor ondersteuning van VvE’s. Bijzondere vormen van eigendom (Maatschappelijk Gebonden Eigendom: MGE) kunnen de weerstand van corporaties tegen de ‘onbeschermde koopmarkt’ ondervangen, maar vragen extra aandacht bij 18 vormgeving en voorlichting, o.a. waar het gaat om ieders waardeaandeel. Een bijzondere kwestie vormt de in de Tweede Kamer gaande discussie over hoe om te gaan met verkoop in MGE in relatie tot de Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW). Vooralsnog is besloten bij toepassing van MGE de Wet BEW uit te slui19 ten. De wet biedt echter wel ruimte voor terugverkoop aan de corporatie en afroming prijsvoordelen bij doorverkoop. De wet nodigt uit hiervoor speciale verkoopproducten samen te stellen. De Wet Bevordering Eigen Woningbezit biedt nu ook de mogelijkheid 30% korting te geven. De mogelijkheid woningen te verkopen met een verkoopprijs van meer dan 10% beneden de marktwaarde moet juist in gebieden waar de marktprijzen hoog liggen, zoals in Amsterdam, de verkoop van huur-

18

19

Conijn, J., Schweitzer, M., Fair value bij verzekerd kopen, Amsterdam 2000 (rapportage RIGO Research en Advies BV en Global Property Research). Zoals onder andere is gebleken tijdens de parlementaire behandeling van het wetsontwerp BEW, staan bijzondere koopvormen zoals MGE ter discussie. Momenteel spitst de discussie zich toe op de vraag of de prijs waartegen de woning wordt aangeboden de ‘Fair Value’ weergeeft. Als de prijs waartegen de woning wordt aangeboden de Fair Value aangeeft, zou de wet BEW volgens Conijn en Schweitzer wel van toepassing kunnen zijn.

29


woningen stimuleren. Het zijn echter uiteindelijk de verhuurders die beslissen of ze van deze mogelijkheid gebruik maken. Tot slot: het is zaak op het moment van aanbieding helderheid te bieden op alle punten, ook die waar andere partijen over gaan (splitsing, erfpacht, evt. BEWsubsidie). Alleen dan zal het eerste contact tussen verkopende verhuurder en kopende huurder succesvol zijn en zich kunnen vertalen in een vlotte doorlooptijd en daadwerkelijke verkoop.


30

5 Ervaringen in de markt 5.1 Inleiding Op welke wijze biedt de markt kansen en waar belemmert de markt de verkoop van huurwoningen? Niet alleen het instrumentarium van bij verkoop betrokken partijen beïnvloed de verkoop van huurwoningen. Ook de markt is van grote invloed. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aspecten van de markt die de voortgang van de verkoop van huurwoningen beïnvloeden. Voor dit hoofdstuk kon gebruik worden gemaakt van de kadastergegevens over 1999. Deze gegevens geven inzicht in het aantal verkochte huurwoningen per deelgebied, de verkoper, de courantheid van de woningen en de woonmilieus. Om ook een beeld te kunnen geven van de marktbelemmeringen voor de huurder die wil kopen zijn ook in dit hoofdstuk gegevens uit enquêtes en interviews gebruikt.

5.2 Gegevens verkochte woningen Aantal verkochte huurwoningen Uit kadastergegevens blijkt dat in 1999 2.670 woningen zijn verkocht. In Amsterdam zit het percentage verkochte woningen uit de huurwoningvoorraad op 0,4%, in ROA-Noord op 1,2 % en in ROA-Zuid op 1,0%. De conclusie mag dus luiden dat de verkoop in Amsterdam nog steeds niet werkelijk op gang is gekomen. figuur 3: Percentage verkochte woningen naar gebied en eigenaar

1,4% 1,2% particulieren 1,0%

corporaties

0,8% 0,6% 0,4% 0,2%

ROA-totaal

ROA-Zuid

Amsterdam

ROA-Noord

0,0%

bron: kadaster 1999 De verkopers Uit de tabel kan tevens worden opgemaakt dat in alle 3 gebieden particuliere verhuurders het leeuwendeel van de verkopen voor hun rekening nemen: zo’n 80%.

31


In ROA-Zuid en ROA-Noord wijst dat op de terughoudende positie die corporaties innemen rond verkoop, gegeven de verhoudingsgewijs bescheiden omvang van hun huurwoningenvoorraad. In Amsterdam is het een illustratie dat de corporaties gemiddeld genomen nog steeds geen echt werk hebben gemaakt van de verkoop van huurwoningen. Daar zijn verschillende achtergronden voor, die al de revue zijn gepasseerd: sommige corporaties zijn niet op verkoop georiënteerd, andere corporaties leggen de nadruk op herstructureringsvisies alvorens eventueel tot verkoop over te gaan. De koper Corporaties verkopen bij voorkeur aan zittende huurders (60 tot 80%), terwijl beleggers bij voorkeur leeg verkopen (50 tot 80%). Opvallend is dat in Amsterdam het percentage aan zittende huurders verkochte woningen relatief laag ligt (zie tabel 5). Bij verkoop aan zittende huurders blijkt de prijs – ongeacht de verkopende partij en ongeacht de regio - over het geheel genomen lager te liggen. De prijsverschillen tussen de regio’s zijn vooralsnog niet groot, wat kan liggen aan het object. tabel 5: Aan wie wordt verkocht? Amsterdam

ROA-Zuid

ROA-totaal

totaal aantal verkochte woningen percentage sociale voorraad waarvan verkocht: aan zittende huurder bij mutatie Particulieren totaal aantal verkochte woningen percentage particuliere voorraad waarvan verkocht: aan zittende huurder bij mutatie Totaal huur- totaal aantal verkochte woningen sector percentage totale voorraad waarvan verkocht: aan zittende huurder bij mutatie

ROA-Noord

Corporaties

145 0,3% 79% 21% 520 5,4% 54% 46% 670 1,2% 59% 41%

350 0,2% 58% 42% 1130 1,1% 15% 85% 1485 0,4% 25% 75%

60 0,2% 71% 29% 455 2,4% 25% 75% 520 1,0% 31% 69%

560 0,2% 65% 35% 2110 1,6% 27% 73% 2670 0,6% 35% 65%

bron: kadaster over 1999

5.3 Marktpositie van aangeboden woningen Marktpositie van door particuliere verhuurders aangeboden woningen In Amsterdam hebben particuliere verhuurders vooral een sterke positie in het centrum en het vooroorlogse gebied. Vrijwel zonder uitzondering gaat het om meergezinswoningen. Deze woningen zijn zeer courant en vinden gretig aftrek. In ROA-Noord en ROA-Zuid bieden particuliere verhuurders (dan veelal institutionele beleggers) vooral appartementen en dure eengezinswoningen aan in recente wijken. Appartementen worden veelal na doorverkoop aan een verhuur-


32

der/handelaar op de markt gezet, niet zelden tegen ‘matige prijzen’ om de vaart erin te houden (aardige voorbeeld in Amsterdam Zuid-Oost: zie casus). De eengezinswoningen worden stapsgewijs op de markt gezet. De prijs is fors en vaak moeilijk haalbaar voor de zittende huurder. Dat geeft de verkopende partij geen aanleiding tot lagere prijzen, dus wordt gewacht tot de woning leegkomt. Marktpositie van door corporaties aangeboden woningen De afgelopen jaren is de verkoop door corporaties vooral gericht geweest op verkoop van versnipperd bezit (in het hele ROA-gebied) en op verkoop van ‘jonge’ dure huurwoningen (zowel eengezins als meergezins). Zonder uitzondering gaat het om courante woningen die direct concurreren met de koopsector, maar dat wil nog niet zeggen dat de verkoop vlot gaat: corporaties verkopen bij voorkeur aan zittende huurders en dan kan de prijs een probleem zijn. Even verderop wordt hierop ingegaan. Ook het feit dat corporaties woningen voor verkoop vaak geheel (moten en/of willen) opknappen maakt de prijs van de huurwoningen hoog. Verkoop van naoorlogse meergezins huurwoningen heeft nog geen grote vlucht genomen. Waar het initiatief ontbreekt, wordt vaak als argument aangereikt dat het geen courant aanbod is resp. dat eerst een kader moet worden geschapen voor herstructurering op buurt- of stadsdeelniveau. Waar wel wordt aangeboden, dan kan een veelheid van factoren de verkoop vertragen: de verkooppoging van zeer ruime flats in een groene omgeving (casus Molenwijk, Amsterdam Noord) geeft een goed zicht op de diversiteit aan omstandigheden die bij verkoop speelt.

Molenwijk Na uitgebreide screening besloot De Dageraad in Molenwijk twee galerijflats met elk 80 woningen ter verkoop aan te bieden. De wijk bestaat 30 jaar, en heeft van oorsprong een goede reputatie. De wijk is zeer groen, en alle voorzieningen zijn aanwezig: scholen, winkels en openbaar vervoer. Tegelijkertijd moet worden vastgesteld dat de wijk de laatste jaren langzaam in de problemen komt met een hoge mutatiegraad als indicator. Verkoop zou het begin kunnen zijn, zo had de corporatie gedacht, van omkering van deze ontwikkeling. Aanvankelijk verzette het stadsdeel zich tegen verkoop. Vervolgens bepleitte het stadsdeel dat per flat maar 39 woningen zouden worden verkocht, opdat de corporatie een sterke positie zou houden als meerderheidseigenaar. In feite ging het stadsdeel daarmee op de stoel van de corporatie zitten. Tot slot eiste het stadsdeel afkoop van de erfpachtsom, ook voor de woningen die niet zouden worden verkocht. Al met al duurde het goedkeuringstraject meer dan een jaar. De afzet leverde nog een probleem op: bij verkoop van middeldure huurwoningen is een huisvestingsvergunning verplicht, die beperkingen stelt aan het inkomen van kopers. De middeninkomens krijgen hiermee een voorrangspositie, maar de afzet van naoorlogse woningen wordt dan niettemin bemoeilijkt. Er was voldoende interesse voor aankoop, ook bij zittende huurders. De prijs werd enigszins matig gehouden. Of er in deze wijk nog ruimte is voor meer verkopen, is echter de vraag. De corporatie oriënteert zich daar nu op, mede in het licht van een herstructureringsplan.

33


5.4 Marktbelemmeringen voor en door huurders Huurder heeft andere vraag Bij verkoop aan zittende huurders stuiten corporaties niet zelden op de omstandigheid dat huurders wel willen kopen, maar dat die vraag zich niet richt op de huurwoning die hen te koop wordt aangeboden. Met name de naoorlogse wijken bieden in de eerste stap naar transformatie en herstructurering kennelijk nog niet het woonmilieu dat kandidaat-kopers zoeken. In het volgende hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan. Huurder wil niet kopen maar huren Ook als huurders wellicht financieel in staat zijn te kopen, is nog niet gezegd dat daadwerkelijk de aangeboden huurwoning wordt gekocht. Het volgende voorbeeld leert dat er ook andere, heel honorabele omstandigheden zijn waardoor verkoop moeilijk resp. langzaam op gang komt.

Zaanstad: waarom nu nog kopen? Een corporatie in Zaanstad had op basis van een buurtanalyse bedacht dat de verkoop van een complex met wat duurdere eengezinswoningen een goede voortrekker kon zijn in het herstructureringsproces. Verkoop zou de betrokken bewoners binden, waarmee wellicht een vaste bodem kon worden gelegd onder de doelstellingen van de herstructureringsopgave. Dat de verkoopprijs na herstructurering wellicht hoger kon zijn, deerde de corporatie niet. Het klopt dat de bewoners van deze huurwoningen betrekkelijk welvarend waren en theoretisch in staat konden worden geacht hun woning te kopen. Velen woonden er sinds de bouw (ruim 20 jaar geleden), en hadden er kinderen gekregen die nu bijna allemaal de deur uit waren. Juist daar zat nu de bottleneck. Deze wat oudere zittende huurders hadden helemaal geen behoefte aan koop, gezien hun leeftijd. Ze wilden er nog wel een tijd blijven wonen, maar dan als buurtgebonden huurder. “Waarom bent u niet veel eerder met dit plan gekomen?” Wellicht dat er wat later een verhuizing in zat, maar dan toegespitst op de dan werkelijk gevorderde leeftijd. De vraag was: zijn er over een tijdje ook zulke woningen voor ouderen in ‘onze’ buurt? Dat laatste heeft de betrokken corporatie onthouden in verband met nieuwbouwplannen en herstructurering. De verkoopactie blijft gehandhaafd en het complex eengezinshuurwoningen verkleurt maar langzaam van huur naar koop.

Huurder kan niet kopen Hier speelt de kwestie van inkomen en financiering. De prijsontwikkeling gaat zo snel, dat in toenemende mate de koopsector onbereikbaar is. Dat laat zich met nadruk gelden bij verkoop van huurwoningen aan zittende huurders. Voor een deel is het een kip/ei-probleem: door het gebrek aan koopwoningen gaan de prijzen omhoog, door die hoge prijzen zijn te koop aangeboden huurwoningen


34

veelal onbetaalbaar en daardoor blijft de huursector groot en blijven de koopprijzen 20 stijgen. Marktbeïnvloeding door een zeer groot aanbod is een mogelijkheid. Daarnaast zal vooral gekeken moeten worden naar instrumenten zoals die in het vorige hoofdstuk onder de aandacht zijn gebracht: op grotere schaal aanbieden van woningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom, en de introductie van een ‘onderwaarde’beding.

5.5 Tussenconclusie Verkoop in Amsterdam nog zeer beperkt In het ROA-gebied is in 1999 mondjesmaat verkocht. Ondanks het relatief grote aandeel huurwoningen in Amsterdam en de inschatting dat het hier voor een deel om een zeer courant product gaat, ligt de verkoop in Amsterdam het laagst. Vooral de Amsterdamse corporaties verkopen weinig. De markt: lokaal bepaald De markt is goed, maar niet overal hetzelfde. De zeer grote druk op marktprijzen zet de verkoop van huurwoningen onder druk. Particuliere verhuurders in het centrumgebied en de vooroorlogse ring van Amsterdam hebben een uiterst courant product. Zij brengen het met maat en zullen wellicht niet veel sneller aanbieden dan in het huidige tempo. Het verkooptempo van particulieren hangt samen met het tempo waarin woningen leeg komen. Bij een dalende mutatiegraad zal het verkooptempo dus afnemen. Corporaties in de naoorlogse ring van Amsterdam hebben een minder courant product en zijn terughoudend in afwachting van een afgeronde herstructureringsvisie. Wachten is niet steeds de meest voor de hand liggende methode: verkoop van sommige complexen kan in een vrij vroeg stadium een trekker zijn (zie casus Zaanstad en casus Zuid-Oost). Overigens is het natuurlijk vooral zaak vaart te maken met die visies en de stap te maken naar uitvoering. Corporaties in ROA-Noord en -Zuid zijn terughoudend op het punt van verkoop in verband met de omvang van de voorraad. Als ze woningen aanbieden dan is de prijsontwikkeling vaak zodanig dat het een probleem is voor de zittende huurder. Een vergelijkbare marktbelemmering doet zich voor in de courante vooroorlogse woningvoorraad van Amsterdam. Het Amsterdamse programma versus de opgave Om in 2010 in Amsterdam daadwerkelijk een koopwoningvoorraad van 35% te hebben zullen echter aanzienlijk meer dan 58.000 woningen moeten worden aangeboden. Uit een verkenning van de marktbelemmeringen blijkt dat de juridische 20

Behalve het relatief kleine aandeel koopwoningen zijn er meer factoren die de koopprijs doen stijgen. Te denken valt aan het belastingvoordeel en de vermogensvorming.

35


belemmeringen niet de enige blokkade zijn in het vergroten van het percentage koopwoningen. Zelfs al werken de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse stadsdelen en de verhuurders optimaal mee aan het verkoopproces, dan nog zal een deel van de woningen niet worden verkocht. Het is immers niet zeker of de woningen die te koop worden aangeboden worden gekocht door de zittende huurder of dat de woning voor 2010 leegkomt zodat hij aan een nieuwe bewoner kan worden verkocht. Zo is het te verwachten dat van de 29.000 door corporaties te koop aangeboden woningen er slechts een kwart wordt gekocht door de zittende bewoner. In de 10 jaar die volgen zal bij een jaarlijkse mutatie van 8% misschien nog eens de helft worden verkocht. Zelfs als alle 58.000 woningen nog in 2000 te koop worden aangeboden, ligt het in de verwachting dat circa eenderde ook in 2010 nog 21 wordt verhuurd. Om 58.000 huurwoningen te verkopen, zal de gemeente Amsterdam meer ruimte voor verkoop van huurwoningen moeten bieden dan momenteel het geval is. Deze ruimte zal dan echter ook nog eens moeten worden benut door de verhuurders. Uit de berekening hiervoor kan worden geconcludeerd dat om dit aantal woningen daadwerkelijk om te zetten in koop eerder 100.000 tot 150.000 woningen in princi22 pe voor verkoop zouden moeten worden aangeboden.

21

22

Eenvierde wordt gekocht door zittende huurder. Van de overige 75% wordt jaarlijks 8% bij leegkomst verkocht. Uit een aanvulling op het verkoopconvenant in het gemeenteblad van de gemeente Amsterdam en de concept-Beleidsovereenkomst Wonen Amsterdam 2001-2002, blijkt dat men bereid is over een “vergroting van de vijver” na te denken. In het gemeenteblad wordt ingegaan op de interpretatie van het begrip ‘voor verkoop in aanmerking brengen’. De corporaties hebben redenen om bij verkoop van woningen uit een complex, maximaal 49% te verkopen. Met de huidige erfpachtconversie regeling zijn de corporaties gedwongen hiertoe het hele complex voor verkoop in aanmerking te brengen, terwijl ze minder dan de helft willen verkopen. In het gemeenteblad geeft de gemeente aan dat alleen de woningen die daadwerkelijk worden verkocht onder het convenant vallen. Met behulp van een contractuele vastlegging wil de gemeente waarborgen dat het aantal woningen dat voor verkoop in aanmerking wordt gebracht beneden het gestelde maximum blijft. In de conceptBeleidsovereenkomst wordt aangegeven dat verkoop van huurwoningen wil stimuleren door een groter aantal woningen te splitsen dan voor verkoop in aanmerking te brengen.


36

6 Woonmilieus en woonproducten 6.1 Inleiding Vanaf paragraaf 2.4. (Startpositie voor het onderzoek: lokaal kijken) heeft dit onderzoek in het licht gestaan van lokale verschillen bij beleid en praktijk rond de verkoop van huurwoningen. Die verschillen bleken ook daadwerkelijk betekenis te hebben, zoals bleek uit de hoofdstukken die volgden. In dit hoofdstuk wordt dat thema dieper uitgewerkt door een nadere analyse van de woningmarkt, toegespitst op de woonmilieus en de woonproducten. Doel is te identificeren welke woonmilieus en woonproducten goede kansen bieden op verkoop zonder andere doelstellingen van beleid (aandachtsgroep, betaalbare voorraad) in gevaar te brengen. Overigens wordt opgemerkt dat het ROA-gebied vooral een bestuurlijke eenheid is, en veel minder een samenhangend woningmarktgebied. Belangrijke marktrelaties in westelijke richting (IJmond en Haarlem) en oostelijke richting (Gooi en Almere) zijn buiten beschouwing gebleven. Eerst wordt inzicht gegeven in de verschillende woonmilieus binnen het ROAgebied, gebruik makend van eerder onderzoek ter zake. Vervolgens wordt dieper ingegaan op de voorraad en de vraag. In de slotparagraaf worden de kansen voor verkoop vertaald naar woonmilieus en woonproducten. De driedeling in het ROAgebied (Amsterdam, ROA-Noord en ROA-Zuid) zal in het hele betoog leidend zijn, omdat in elk van deze gebieden specifieke marktomstandigheden gelden.

6.2 Woonmilieus 23

In de Woonverkenningen heeft het Ministerie van VROM een woonmilieutypologie laten maken. Met deze typologie kunnen in Nederland 22 verschillende woonmilieus worden onderscheiden. In het ROA-gebied komen 18 van deze woonmilieus voor. Woningmarktgegevens laten zich niet – gegeven de omvang van de steekproef van bijvoorbeeld het WBO – tot in die detaillering vertalen. Toegespitst op de beschikbaarheid van woningmarktgegevens is, verdeeld over de 3 binnen ROA te onderscheiden gebieden, uiteindelijk onderscheid gemaakt in vier woonmilieus: − − − −

Vooroorlogs woonmilieu, met inbegrip van stads en dorpscentra; Naoorlogs woonmilieu, met woningen uit de periode t/m 1970; Recente woonmilieus, uit de periode na 1970; Middelgrote en kleine kernen.

Deze vierdeling leidt tot het volgende kaartbeeld voor het ROA-gebied:

23

Ministerie van VROM, Woonverkenningen; wonen in 2030, Den Haag, 1997.

37


kaart 1: ROA-gebied naar woonmilieu ### ###### #### ## ## ### ### ## # ## ##### ##### # ##### # ## ## ### ### # ## # # ## ## #### ## ## ## # ### # ##### # ## ## ## ## # ##### ##### # ## ## ## ## ## ## ## ## ### ## # ## # ## # ##### ### # ## ## ### ## ## ### ## #### ## ## # # # # ### # ### ##### ## ## ## ## # # # ## # # ### # ## ## ##### # ## ### # ## ## ## ## ## ### ###### # ### # ##### ## # ### # ## ### # ## ### ## # # ### ## ## # ##### ## #### # #### ### ## ## ## ## ## #### # # ### ## ## # # # # # # # # ######### # ### # # # ### # # ## ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #### ## ## #### ##### # # # #### # ## # ## ######### #### ## # ## ## ### ##### ## ##### ## # ### ### # ## #### # # # # #### ## ## # ## #### ####### # # ## ### # # # # ###### #### ### ## #### ### ## # # ## ##### ## # # # # ## # ## ### # ## # ## # ## ## ## # ### ## # ### #### ### ##### ## ## # ### ## # ##### ## # # # ##### ## ## ## ## # # ## ## ## ## # ### #### # ## ### # ## #### ## # # #### ## # # # ## # ## ####### ## # # # # # # ## #### # # ### # # ## ## ### ### ## ## # # # # # ##### ## # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # ####### # ## ##### ## # # # # # # ### # ### # # # # # # ## ## # ## # # ## # # # # # # # # # # ## ### # # ### # # # # ## # # ## ## ### # ### # # ### ## # # # # # ## #### # # ## ### ## ## ## ## ## ###### ##### # # # ## ##### ### ## # ## ### ## # ## ### ###### # ## #### # ## ## # ## ## ## # # # ## ## # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # ## ## ## #### # #### ##### ##### # ### ### #### # # # # ## # # # # # # # # # # # ### # ##### # ### # # # ## # # ## ### ## # ###### # #### # ## # # ## ## ##### # ########## # # ## # #### # ## ##### ####### ## # ## # ## ##### # ### ## ## # ####### ## ## ## ### # ## # #### # #### ## ## ### ## # ## ######## # # ## # ## ## ## ## ## #### ## #### ### # # # ## # ### # # # ##### ## ## ## # # # # # ### # # ## ## ## ### # ## ## # # # ## ## ## ## ## ## ## ### ## ## ## ## ## # ## ## # # ## ### ## ## ## ## # ## ## # # # # # ## # ## #### # # # # # # # # # # # # # # # #### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## ###### ## ##### ## # ## ## ### ## ## ## ## ## # ### ### ## # ### ## ##### # ## ## # # ### ## # #### # # ##### ## ## # ### #### # ## # # # #### ### # ## ### ## # ## # # ## ## # ### # ## ## ## ## # ## # ## ##### ### ### ## ### ## ##### ### ## # ## ### # ## ## ## ## # # ###### #### ## ## # # # ### # # # # ##### #### ## # ## # # # ### ## # # # ## ### # # # # # ## # # ## # # ## # # # # # # # # ## # # # # # # # # # ## # ## ## # # # ## ## ### ## ## ## ### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # ## ### ###### #### # # # ### # ## # ### ## ## # ## #### ## ## # # # ##### ## ### ## ### # # ### ## ## # # # # # # ## # ## ### ## ## ## ##### # #### ## # ## # ### ## ## ### ### ###### ## # ## ## # # # #### ### ## # ## ### ## # ## ## ## # # #### ## # ## ## # ## # ### # ## ### ## ### # ## ## ### ## ## # ### # ### #### ## #### ## ##### # ## ## # # ## ### ##### ## ### # # # ## ##### # # # ####### ### # ## # # # # # ## # # # ### ## # ##### ### # # ### # ########### ###### ## # ### ## ## # ## ## #### # # ## ## ## ## ## ## ### # ## ## ## ## # # ## ## ###### # # #### #### #### # ## # ## # ## # # ### ## ## #### ## ## ## ## ######## ## # ## # # ###### ## ####### # # ## # ### # # # ## ## # # # # ## # # # # # # ## ## # # # # # # # # # # # ## # # # # ### ##### # ### # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # ##### ## ## # ### ## # ## ## # ## ### # ######## # # ## ## ####### ## ####### # ## ### #### ## ## ##### ## ## # ## ## ## ##### # # ## ## ##### # # ## ## # ## # # ## ## ### ### # ## ###### # ## ## ## ####### # ## # # ### ## ## ## ### #### # # ## # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #### #### ##### ### #### # ####### ######### ## ## ### ######### ## ## ## ##### # ####### # #### # ### ##### # ## # ### ### ## # ## # ### ### # # #### ### ## ## ###### ## ## ## ## ## ### ### # # ## #### ### ### ## ## #### ### ## ## ## ### ## ## # ### ## ##### # #### ####### # ### ## #### ### ## ## ##### ## # ### ## ## ## ### ## ## ## ## ## ## ## ### # ## #### #### # ### ### ### # # ### ## ## ## #### ## #### # # # ## # # ## ## ## ## ## #### #### #### ### ## ##### # ## ##### ## ## ### ### # ## ## # # ### ## #### ## ### ### # # ######### ### # # # # ## # ## ## ######## # # # ## ## # ### # ## ### ########## ## ## ## ## ### ## # ### # # # ## # # # ## #### ## ## # # ### # ## # ## ### ### ## ### ## ## # ## ## # ## ## ## ## # # # ## # # # # # # # # ## # ##### ## # # ## # ## # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # #### # # # ## ## # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # #### #### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## #### ### ### # ## ##### # ####### ### ## # #### # # ######### ### ### # #### ## # ## ### ### # ## ###### # ## # ### ## ## ## ##### ## ### ##### ## ### ## ### ## ## ###### ## ## #### ## ### ### ### ## ## # # # ## ##### # ## ## ## ######## ## # ## ### ## ## ## #### ## ### #### # # ## ### ## ## ## ## ## # ## ## ## ### ## ## ## # ## # ## # ## ## ### ## # # ### ## # ## ## ## ## # #### # ## # #### ## #### ## # # # # #### # ## # # ## # # # # # ### ## # ### ### ## ## ### # ## ### # # ## # ## # ## ### ## ## ## ### ### ### #### ## # ## ## ## ## ## ## ## ### # ## ## # ## ####### ## # ## ### ### # ## # ### # ## ## ## # ### ## # # ### ### ### # ## ### ## ## # ## ### ## # ## # ## ## ### ##### ## ## ## ## # # # ## ## ## ### ## ## # ## # ### ## # ## ## # ######### ##### # ## ## ## ### # ## # ## ## #### ## ## ## ## # ## ## # ## ## # ### ## ### ## ## # # ## ## ## # # # # ## # ## # ## ## ## # ## ####### # ## ## ### ### # ## ## # ## # # ## ## # # ## #### ## ## ## ## ## # # ###### # ## # # ## ### # # ## # # #### ## ## ## ## # ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## # # # # ## # # # # ## ## ### ## ## ## # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # ### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## ### ## ## ##### # ## ##### # ## ############ ### ### ## ## # ## ## ##### ## # # ######### # ##### ## # ## # ## # # ## ## ## # ## ### ### # ## ## ### ## ## # ## # # ### ### #### ### ## ### ### # #### ## ######## ## # # # # ## ## ## # ## # ## ## ## # # ## ## ## ## # ## ## #### # # #### ## ## ## ##### ## ## ## ## ## ## # ## ## ## #### ### # # ## ## # ## # ## # ## ## ## ### ## # ## # ##### # ## # ## # # ## ## ### # # # ## # ## # # # ###### ## #### # ## ## # ## # ## ## # # ## # # ## ## # # # ## ### ## # ## ## ### ## # # ## ## # ### # ## ### ###### ## ####### # # ## ## ## ## ## # ##### ## ## # # ###### # ### # #### # # #### # #### ### ### ## ### ## ## ## ## # ## # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ###### ## ### ## ### ## # #### ####### #### # # ## ## ## # ## #### ### ### ## # ### ## # # # # ## ## ## ## # ## #### #### ## ## # ## ## ## # ## ##### # # # # ## # ## ## ## ### # ## ## # ##### ## ## # ## ## ## ## ## ## ### # ## ## # ## ## ## ## ### ### ##### ## # ### ## #### ##### # # ### # ### ## ### # ## # ## ## # # # ## ## # # # ## # ## # #### # # # # ## ### ## ## ####### #### # # # # # # ## # # # ### # # ## # ## ###### # ## ## # ## ## # ########### ### ## #### # ### ## ###### # ###### ###### ## ## ### ## # ## ### #### #### ## ## ### ## ####### ## #### ## ### # ### ## ## ## ## ## ## #### ## ## ## # ### # # #### # ###### ## ## ## ## ## ## # # ## # # ## ## # ##### ## ### ## ## ## ## ## ### # ## #### ### ## #### # ## ## ## # ### ### # ##### #### #### ####### ## #### #### ### ## ## ## ##### ### ### ## # ## ## ## ### ## # # # ## ## # ## ## ## ## ### ## ## ## ## # ### ## # # # # # # ## ## ## # ### ## ### # # # ## # ## # ## ### ## # # # # ### # # ## # ## ## ## ## ## # # # # # # ## #### #### ## # ## ## # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # ## # # # ### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # ### # # # ## ### ## ## # ###### ## ## # # #### # # # ## ## #### ## #### # ## # ## ## ##### ## ## ### ## ## ## ## ## ## ### ### # # ### ## ## ############ # ## ## ## #### # ### ## ######### #### ## # ## ### ## ## ## # ## ### # ## ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # ######## # # # # # # # # # # # # # ### # # # ### ## ##### # # ## ### # #### ### ## ## # ######### ### ## # ## # ### # ## ### ### ## # # ## ## ## ### # #### ## # ## ## # ## ## ## ## ##### ## # # ## #### # # ## ## ### #### # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ###### ## # ## #### ##### ### ### ## ### ##### ### ## ## # ## ## ### # # ## ## ## ## ## ### ## ### #### ### # ## # ## # # ## ##### # # # ## # # ## # ## ### # ## ##### # ## ## # # # ### # ## ## ## ### # ### # ## ## ## # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ### ### ###### ## #### ##### # ##### ## # ## # #### ## # #### ### # ##### ### # # #### # # ## # ## ## ## # ### ## ## ## ## # # # # # ##### ## ## ##### # ### # ## # # #### # ##### ## #### # ### ## ## ### ## ## # # # # ## ## ## ## ### ## ###### # ## # # # ## ## ## # ## ## ## ## ## ## ## ## ##### # ### ### ## # ## # ## ## ### #### ## # ## ## #### ## ## # # ## ## ## ## ## #### ## # ## # # # ## # # ### # ## ### ## ### # ## ## ## ## # ## ## ## ### ### ## ## # ## # # # # # # # ## # # ## # # # ## ### #### # ### ## # #### # ## ## ##### ## ### ## ## # ## #### ### ## # ## ## # ## ## ## #### ## #### ## # # ## ## ### ### ## ## ### ## # ## ## # # ## #### ### ### ## ## ##### ######## ## ## ## ## ## # ## ## ### ## # ### ## ## # ##### ## ## ## ## ## ### ## ### ### ## ####### # # ## #### # # ### # # # # # # ## ## ## ### ## # ### ## ## # #### #### ## ###### ## ## # ## ## ## # ## ### ## ##### ## #### ########## # ## ####### # ## ## # # # # ## ## ## ## # # ### # ### # ### # ### ## # # # # ## # # # # # # # ## #### ## # # # ## ## ### # # ## # ## ## ## ### ## ## ## ####### ## ### ## ### ## # # ## ## # ## # ## ## # ## # ####### ##### ####### # ## # # ## # ## ###### # ## ####### #### # ## # ## # # ## ## # ## ## ### # #### ###### ## ## ## ## ## #### ## ## # ###### ## # #### ## # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # ## # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # #### # # # # # # # # # # # # # # ## ## ##### ## # # # # # # # #### # # ## # # #### ### # # ## ## # # # # ## # ## # ## ##### ##### ## # ## ### # ##### ## ### # # ## ##### ## # ## # #### ##### ## ## ### ## ## ###### ####### ## # ### # # ## ## ## ## ###### ## ##### # ## #### ## ### ### ## # ## # # ## # # ## ### # ## ## # ## # ## # ## # # # ## #### ## ## # # # # ####### ## ### ## ### # #### ## # ## # # ## ## # ## ## # ## # # ## ## # ## ### ## ## #### ## # ## # ## # # # # ### ## ## # ## ## ## ### ## ###### # ## ## ## # ## ### # ## ## # # ## ## ## ## ## # # # # # # ## # # # # # # # # # # # ## # # # # #### # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ###### ## # ### ## ## # ### #### #### # # # ## # ### ## ## ### ## #### ## ## # ## ## # # ## ## # ## ## # # ## ## ### # #### #### # ##### ## # ## # # ## # ##### ## # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ############# ## ########## ### # ### ## # ## ## # ### ## ### ## ## ###### ### ## ## #### # # # ###### # ## # # ## # # ## ## ## # ### # ###### ## ## # ## ######### ## ## ## # # # ## ## # #### # ## ## # ## # ## # # # ## # # ## ##### # ## # ## # ## ##### ## ###### # ### # ### ## ## ## ## ## ## ### ## ## #### # ## # ## ## ## ## ### ## ### ## ## ## # # #### # ## # ## ## # ### # ## ### ## # # ## # # ## ## # ## ## # ## # # # # # ## ####### # # # # ## ## # ## ## ### ### # ## ## # # # # # ## ## # ## # ## ## ## ######## ## # ### # # # # # # # ## ##### ## ## # ### ## # ## # ## ### ## ## #### # ## ## ## ## ### ## ## ## ## ## ## ## # ## # ##### ## # ## # ## # ##### ### # #### ### ## ## ## # ## ## ###### # # ### # # # # # ## ## # # # ## # ### ## ### ## ### ## # ### ### ####### ## # # ## ## ###### ## # ###### ## # ## ## ######### ######## # # # ###### # # ## ## ## ## ## ### #### ## ## # ### ## ## # # ## ## ## # # ## ### ## # # # ### ## ## # # ########## ## # ## #### ## # ### ### # ## # # # ## # ## # ## #### # #### ### # ## # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # ## #### ###### #### ###### # ## ## # # ######## ### #### # # ### ## ## ###### ## ## ### ## # ###### #### ##### # # # ## ## # ### ## ## # ### #### # ##### # # ## ## ## ## # ##### ## # ## # # # # ## ## ## ## ## # ## ## ## #### ## # ## ## # # ##### ## #### # ## ### ### ### ## # # # ### ##### # # # # ## # ## ## ## # ## ## ## ## ## ## ## ## # # # # ## # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## ## ## ### ##### ### #### # #### # ### ##### ##### ## ## ## ### ##### # ## ############ ## ##### # ## # #### ## ########## ## # ## # # ## # ## ## ## ## # ## # ## ### # ## #### ### ## # ## ### #### ## ####### # # ### # # # ### ## ## ## # # ### # #### # #### ## # # ### ### ## ## # ## ## # # # ## # # # ## # # # # # ##### # ### ## ## ### ## # # ## ### ## ## ## ## # # ## ## ## ## # ## ## ## ## #### ## ### ### # ## # ## # ### ### ###### ##### ## #### # # ## ## ## ### ## ## # ## ### ## ## # ## ###### # ## ## ## ## # ## ## ## ##### ## # ## ###### # ## ## ### ## ### ## # ## # # # # # ## ## # ## ## ## ## ## ## ## ### ### ### ### ## ### ##### #### # # ## # # ## ##### # # # # ## ## ## ## ###### # # ### ## ## ## # # ## ## # # # ## ## ## # # ####### ## ## ## ## #### ## ## ## ##### ## # ## ## ######## ## ## # #### # # # # ## ### ### ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # ### ##### # # ### ### ## # ## ### ## # ### #### ## ## ##### ##### # ## # ## ## #### ## ##### ## ## #### ## ##### ## ## ## ## ################# ######## ### ###### ##### ### ## # #### ## ###### # #### ###### ## # ## ## ## ### ## #### ## ## ### ## ### # ### ## ## ## ## ## ## ## ### ## ### # ##### ##### ##### ## # ## ### ## ## ## ### # # ## ## ## ## # ## # ## ## ## ## ## # # ## # # # # # ## # ## # ## # #### ## ## # ## ## ## # ## ## ## ## ## ## # ##### ## ## ## # # ## ### ## #### ## # ## ### ##### ## # # ## ## ## # ## ## # ## ## # # ## ## # #### ## ## # # # # # #### ## ## ## # ## ## ## ### ## # ## ## # # # # # # # ## ### # ## # # # ### ## # ## # ######## ## ## ## ## #### ## ## # # # # ## ## # # # ## # # # ## ## ## # ## # # # ### ## ## # # # # # # # # # # # # ## ## ###### # # ## ## ### ### # # #### #### ### ## ### # ## ## ### ## # ## ## ## ## ## # ## ## ## # ## ## # ## ## # ## # ## ## ## # ## # ### # ## ### # # # ## ## ## ## ### ## ## ## # ### ## # ## ## ## # ## ## ## # ## ## ## # #### ## ## ## ## ## #### # # # ## ## ## ## ### ## ## # # ## ## ## ## # ## # # ## ## ## # # ### ## ## ## ## # # ## ## ## ### ## # ##### # # # # ## ## ## ## ## ## # # # ## # ## ## ## ## ### # # ## ## ## ## ## ## # # ### ## ## # # ## # ##### # ## #### # ## ## # #### # ## ##### # ## ## ## ## # # ## # # ## # ### #### # ## ## #### ## ## # # ## # #### ## ## ## # # # ## ## # # # # # ## ## ## # ## ###### # ## ### # ## ### ## # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ### # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ### # ## # # ### # ## ## ######## ## #### ## # ### # # ## ### #### # # ## ### # ## ## # ### ## ###### ## ### ####### ############# ######## ### ## #### ### ## ## #### ## ##### ### ## # ## ### ## # # # ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ### ## ###### ## # ## ## ## ## # ## ## ### # ## ### ## # ######## ##### ## ## ## ## ## ### ## ## ## # # # ## # ## ## #### ## # ## # ## # # # ## ## ## ## # ## # ## ## ## ## ## # # # # ## ## ## ## ## # ## # ## # ## ## # #### ## # ## ## ###### ## # ## ## # ####### ## ### ## # # #### ### ## #### # # # # ## ## ## # # # ## ## ## ## ## # ## ## ### ## # # ## ###### ## # # ## ##### ###### ## # ## ## ## ## # ## ### ### ## ###### # # # # ## #### # # # # # ## # # ##### ## ## #### # # # # # ## ### ## # ### ## ## # # ## ## # # # ## ## # # ## ### # # ## # ## # # # # # ## ### # #### ## ## # # ## ## # ## ## ## # # # ## #### # ## # ## ### ## ## # ##### ## # # #### ## ### ## # ## ## ## ## ## #### # ### ### # ## ## ## ## ## # ## ## ## ## ## ## # ## ## ## ## ### ## ### ### # ## # ##### ## # ## ##### # # ## ## # ## ## ## # #### # ### # #### ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## # ## ## # # # ## # ### ## ### ##### ### ## ## # ## # # ## # ## # # # # # ## # # # # # ## ## ### ## #### ## ### ## # # ## # # # ## # # # ## ## ## # # # # ## # # ## # # # ## ## ### ### ##### # ### # ## # # ###### # ## # # ## ## # ## # ## ## ## ## ##### # ## ## # # # # # # # # ### # ## # ### ## # # # ## # # #### ## # # ## # ## ## ## # ## # # ### ## ## # ## ## ## ### # # # ## ## ## # # # # ## ## # ## # ## ## #### ## # ## ### ## ## ## ## ## ## ## ## # # # ## ## ## # ## # # ## # ## ### ## ## ####### ######### ## ## ## #### ### # ### ## ## ## ## ## # # # ## # # ## ## ## ## # # ### ## ## ## ## ## # ## ## # ## # ## # # ## ## ## # ## ## ##### #### ## ## ## ## ## # # # ##### # ## ## ## # # # ## # ######### # # # ## ## ## ## # ## # ## # # ## ## # # # ### ## # ## # ## ## ### ### ## # ## ## ## ## # #### ## ## ### ## ## # # # # # # ## # ## # ## # ## ## ## # ## ### # # # ## ## ## ## # # # ## ## ## ## ## # ## ### # # ## #### # # ###### ##### ## ### ## ## # ### # # # # ## # # # ## ### ## ## ### ## ## # # # ## # ## # ## # ## ## ## ### # ### ## ###### ## # # ## ## ## # ## # ## ## ## ## # # # ## ## # # # ## ## # # ## ## # ## ## # ## # # # # # # # ### ## ###### ### # # ### ##### # # # ### # # ## # ## ## ## # ## ## # ## ## # # # ## # # ## # # # # ## # ## ### ## # #### # # ## # ## ## # ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## # ## # ## ## ## ### # # ## ## ## ## ## ## # ## ## ## ## ## ## # ### ## ### ## ## ### ## # # # # ## ### # # ## ## ## #### ## # ## ## # # ## # # # ## ## ## ## ## # # ####### ## ## ## ## # ### ## ### ## ## ### ##### # # ## ## # # # # # ## ## ## ## ## ## ## #### # ## # # ## # # ## # # ## ## ## # ## ## ### ## ### ## ### # # ## # ## # # ## ### ## ## ## # # # # ## ## # ### ###### ## # # # ## ## ## ### ## ### ## ## ## ## # # ## ## ### # ## ## ## # # ## ## ## # # # # # ## ## ## ###### # ## ## # ## ## # # ## # ## # ## # # # # ## ### # # # ## ## ## # # ## ## ## ## # ## ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## ### # ########## ### # # ####### ## #### # ## #### #### ## ## ############### ## # ## ## ##### ########## #### ## ### #### ## # ####### ### # ## ### ## ## ## ## ## ##### # # #### ## # ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ### ## # ## ### ### #### ### ## ### ### ## ## ## ## ## ### # # ## ## #### #### ## ## ## # # # ## ## ### ## ## ## ## ## # ## # # ## # ## ### ## # ### # # # # ## ## ## ## ## # ### ## ## # # # # #### ## ## ## ## ### # ## ## ## # ## #### ## ## # # ## ## # # # # ### # # ## # ## ## # # # # ## ## ## # ## ## ### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # ###### # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # ## # ## # # # # # ## # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # ### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ####### ## ## ## ## ## ### # ### ## # ## ### ## ## ###### # # ## ## ## ## # ## #### ### ## ## ## ### ## ### #### ### ####### ### # ## #### # ### ## ### ##### ## ######### ## ## ## # ## ## # # #### ########### ### ## # ##### ### ### ## ### ### ## ##### # ## ## ## ### ## ## #### ### ##### ## ### ## ## # ## ## # ## ## ## ## ## ## ## # ## # # ### ## #### # ## ## ## ## # ## # # ## ## ## ## ### # #### ### ### ## ## #### # # ## ##### ## # # ## # ## ## # # # ## ## ## ### ## ### ## ## ## ## ## # ## ## # ### ### #### ### # ### ## # ## ### ### ### ## ## ### ## # ## ## ## # ### ### ## #### ### # ## ## ## # ## # ## #### ## # # ## # # # ## ## ## ## # # ## ## # ## ## ## ## ## ## ## ###### ## ## #### ### # # ### # ###### # # ######### # # ### ### ## ## ## ## ## # # ######## ## ### ## # ## # ## ## ## ## ## ## ## ###### ## ## ## ## ## ## # ## ## ## # ## # ## # # ## # # # ## ## ## ## ## ## # ## ## # # ## ## #### ## ### ## ## ## # ## ## ## ## ### ## ### #### # ### ## # # # ## #### ## # ###### ## ## ## ## ### ## # # # ## ## ## # ## # ## # # ### # ## ## # # ## # # ## # # # ## # ## ## ## # # ## # # ## ## ## # ## ## ## ### ###### ### ## # # # ## # ### #### # ## ## # ### # # # # # ### ## # ## # ### # #### ## # # # # ## ## # # ## ## ## # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## ## ### #### ## # ## # ### ### # ### ###### ### # ## ### ## # ## #### ### ############# ###### ## ### ## ## # ### ###### ### ### ## ### ## ## ## ## ### ## ## ## ## ## ### ## ## ## ## #### ## ## ## #### ##### ### ### ## ## ## ## ## ## ## ## ## #### ## ## ### ## ### # ##### # # ### # ## ## ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # ## # # # # # # # # # # # # ## # ## # # ### # # # ##### # ###### ## ############## ### ## ## # # ######### #### ## ## ## ### # # ## # # ### ## ## ## ## # # # ## # ## # ## # ## ### ## ## ## # # ## # # ## #### ## ### ## # ###### # ########## # # # # # # # # # # # # # # # # ## # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # ### # ### ### ## ## ## ## ## #### ## #### #### ###### ###### # # ## # ##### #### ## # # ## ## #### ## ## ## ## ### ## ## # # ## ## ## # #### #### ### #### ###### # ### ## ### # ## # ## ### ### # ## #### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ####### # # # ### # # # ## # ##### ## # ## ## # # ####### ## ## #### ## ## # ## ## # # ## ### # ######## ### ## # # ## # # #### #### # ## ##### # ## ## ## ## ### # # ## ## ## # # ###### # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## #### # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # ## ## # #### # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## ## # # # #### #### ## # ### ## ##### ## ### ## ### ### ## # ## ## ## ## ## ### # ## # ## #### ## ##### ## ## # #### # # # ## ## ## ## ## ## # ## ## ## # # # # # ## ## # ## # #### ## ### # # ## # ## # ## # ## ##### #### ## # ### ######## ### ### # # # # # ## # ## # ######## ###### ## ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## ### ########## ## ### ## ########### # ## ### #### ### ##### ## ## ######## # # ## ## # ## ## ## ## ## # ## # ### # ## ## ## ######## ##### ## ### # # # #### ## ### # ### # # ### ##### ### ### ## ## ### # # ##### ## # ##### ### #### ## ## # ## # ## ## # ## ## ## # ## # # ### ## # ## ####### ## ## ## # ## ## ## ## ### #### ## #### ##### ## ## # # ### #### ## ## ## ## ## ## # ## ## ## # ## ## ## ### ### ## ##### ## ## ### # ## # # # ## ### #### # ########### # # ### ## ###### # ## # ### ## # ## ## ###### ## ## # ## # # # #### # ### # ## ### ## ### ### ### ## ## ## # ######## ### ### # # ##### # # # #### ###### # # # ## ## # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # ##### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## ## ## # ## ## ## ## ## ### ####### ##### # # ####### ### ######## # ## ########## ## ## #### ## ## #### ### ### ## ### ## # ### ##### ###### ### ### ### ## ##### ##### # ## # ## # # # ### ## ### ## ### ## ## ## ## # # ## # # ### #### ## ### ## ## ## ## ## ## ## # #### ## ### # ## ## ## ### ## ## ## ## ### # ## ### # # ### # ## ## ### # ### ## # ## # #### # # ## ## ### # # # ## # # #### ### # ## ### ##### # ## ### ## ## ## # ## ## ## ### # # # # ## # ##### ## ## ### ## ### ## ### ### # ## ## ## ## ## #### ### ### ## ## # ## ## ## ### # ## ## # ## ### ## ## ## ### ##### #### ### ##### #### ## ## #### ### ## # # # ###### ## ## ####### ### ### ## #### ## ## # ### # # ## #### ### ## ## ## ### # # ## # ## # ## ## ## ## ### # ## ## ## ## ## ### # ## ## ## ## # ### ## # ### # # ## ## # # ## ### # ## ## # ## ## # ## # ### ## ## #### ## # ####### ### ## # # ##### ## ## ### ##### ## # # # ## ## ## # # ## ## # ## ### #### # ###### # ## ## ### #### # #### ## ######### ### ### ### # ### ## # ## ## # #### ## ## ## ## ## ## ## ## #### # ### ## ## # ## ### # # ##### # # ##### ## ## ## # ### ## ## # ## ### # # # # ### ## # ## ## # # ### # # ## ## # ## # ### # # ### # # ###### # # ## ## ###### ## ## ## #### ## ### ### ### ## ## ## # # #### # # ###### # # ##### ## # # # ### ## ## # # # ## # ### ## # ##### ## ## ## ####### ## ###### ## # ## # #### # # #### ### # # # ## ## ## ## #### # ############ # # # ### #### ## ### # ### # ##### ## ## ## # # # ### #### ## ##### ### ## # # ## # # ### ## ### ### ### ### ### ## # ## ## ## ## # # # # ## ## #### # # # ## ### # ## ## ## ### ## ##### ## ## ## ## ### ## ######### ### ## ## ##### ### ### # ## # ## ## # # # # ## ## ## # ### # ### ## ### # ## ## ## ## ## ## ## ## # ## ## ## # ## ## # ### #### # ## #### ###### # ## ## ## ## # ## # ### # # ## ## ### ### ##### ### #### # ## # # # # ## # ## ### ## # # ### ## # # # # # # # # # # # # # # # # # #### # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # ## # # ## ## ## # # # # # # ##### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # ###### # #### # ## ###### ####### ## ## # ### ## ####### ## #### #### ######## # # ### # # ## ## ## #### # ## ## ## # ### # # ### ## ## ########## # ## ## ## #### ## ### ##### ### ## ## #### ###### ## # # # ## # ## # # ### ## # ## ## # # ## ## ########## # # ## ## ## ### ## ## # # ### ## ## ## ### ## # ## ## ## # ## ## ## ## ### # ## ##### ## #### # #### ## ### # ## ## ## # ## # ## ### # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #### # # # # ######### ### ######## ## ## #### ## ## # # # ##### # ### ######### #### ### ## ########## ## ## # # ## ## ## ## ##### # ## # ## # # ######## #### #### ## # ##### ## # ## # # ### ###### ## ## ##### ## ## ## ### # ### ## ## # ## ## ### ### #### ## # #### # # ### ## #### # ######## ### # # ## # # # ### # ## ## ## ## ## ## # # # ## ## ## # ## #### # ######### ## ### ## ### ## ## ####### ## ## # ### # # # ## # ### ## ## # ### ## ### # ### ## ## ## ## ## ######## # # ## ## ## # ## ## ## # ######## ## ## ## ## # ###### ## ####### ### ## ## ## ## ### ## # # # # ## # ### ### ### ## ## # # # # # ## # # # #### # # #### ## ## ## ### ## # # ## ### ## ## ### ##### ## # ## # #### ### ## ##### ######## ## ## # ## ## ## ## # ## ## ## ## ## ## ##### ## ## ## # ## ### ## ## ## ### ## # # ## ## # # # ## ### ## # # # ##### # # # ## # ## # # ## # #### ## ### #### # # ## # ## ## ### # # ## # # # ######## ## # ### # # ## ## # ## # ### # # # ## # # ## # # # # # ## ## ## ## # ## ## ## ## ## ## ## # ## ## # ### ### ## # # # # ## ## # # # # ## ## ## # # ## ## ### ### ## # ## # ##### ## ###### ### ## # ## # # ### ## # # ## ## # ## ## #### ## ## ## ## # ## ## ## # ## ## ## ## ## ### ## # ## ## # # # # # ## # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## #### ### #### ### ### # # # # ### ## # # ## ## ####### ### ### ## # ## # ## # ## ##### ######## # ## # # ## ###### ## # ## ## ## ## # # ## ## ## # ## # ## ## ## ## ## ## ## ## ## # # # ## ## # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ###### ##### # # #### ## ### # # ### ### ### # ## ## ## ## ## # ## # ## ### # ## ## ## # ## # #### ## ## ### ### ##### ## ### ### # # ### # # ## # ## ## # ## ### ###### #### ####### # # # #### ## ###### # ### # # ### # ## ## ## ## #### ## ## # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #### ##### #### ### ### ### # ## ### ## ## ##### ### #### ### # ## ## # # ## #### ## # ## ### ## ## ### ### ## ### # # # # ## ## #### # # ## ### #### # ## ### # ## # ## # # # # ### ## #### # # ### ##### ## # # # ## ##### ###### ## # ## # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # ## # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ####### ###### ############ ########## # # # ### ########## #### ########## ## ##### ### ## # ### ## ## ##### ## # # # # # ### ## ##### ## ## ### ## # # # ## ## # ## # ## # ## # # #### ## ##### #### # # ## ## ## ## ## # ### ## ###### # # ## # ## # ## ## ### ## #### #### # # ## # ### ##### # ## ## ### ## ## ### ### ## ## # ### ## ### ## ## ## ### # # # #### # # ## ## ## ## # # # ##### ## # # # # # ## # ## # ## ### # #### # ## # ###### ### # # ## ## ## ## ## ########## # # # ## # ## ## ## ## ## ## # # ## # # ######## # # # # # ### # # # ## # # # ##### ## ### # ## ### # ## ## ## # # ### # ## ####### # # ### ## ### # ## ## ## ####### ###### ## ## # # ## ## ## ## ## ## ## # ## ## # ### # # # # ## ### # ## ## ## ## # # # # ## # ## ## # ### ## ## ### ## # # ## # ## # ## # ## ## # ## # # # ## ## # # # ######## ## ### # #### # ## ### # ## # ### ## ### ## ### #### # ## ### #### ## # ## ## # # ## ## # ## ## ## # # # ## ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # #### # ### ####### #### ## ## ###### ## ## ## # ## # # ###### ## ## ## ## # # ## ## # ### # # ##### # # ## ## # # ## ## ## ## ## # # # #### # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ### ## #### ## ## ### # ## ##### # # # # ### # # # # ## # #### # # ## ######### ## ## ### # # ## ## ## ## ## ## ### ### # ### ########## ##### # # ### ### ## ## ## # ## ## ## # ## # ## # # ### # # ## #### # # # #### # ### ## ## # ## ## ### ## ## ### # ### ## # ### ### ## ## ## ## # ## ### ##### # ### # # ## ### ### ### ### ### # # # # ### # ## ## # ## # ## ## ### ######### ## # ## ## ## # ## ## ## ### # # # ### ## ## ## ## # #### ## #### # ## ## ## ### ### ## ## ## # # # ## ## # ### # # ## ## ## ###### ## # # ### ## # ## # #### # # # # ### # # # # # ## ## # ## # ## ## ### #### # # ### # # # # # # # ###### ## ## ## ## ## ## ## # ## # ## ## ### ## # ####### # # # ## ### # # ## ## # ## # ### # # ## # # ## ### ## ## # # ## # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #### ### ## # # # # ### # # ## # #### # # ## # # # # # # # ### # # ## # # #### # # ### ##### ## ### ## # # # # ## # # ## ### # #### ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ### # # ## # ## #### # #### # #### ## # # ## ## ### ### # ### ### ### ## ## #### ## ### ## # # ## ###### # # # ## ##### # ## ###### #### ## # # # ## # ## ###### ### ## ## ## #### # ## # ## ## ## # # # ### # # # ## # ##### ## ### # ### # # ### # # ### ##### # # # # # ## ## ## ## ## ### # ## #### ## ## # # # ## # #### #### #### ### ## ## # # # # # # # # ### ##### # ### # ## ##### ## ### ### # #### ## # ### # ## ### ## # # ### ### ## ## # # # ## # #### ## ## ### ## ## ## ## ## # ## # ## ## ## #### ## # ## ## # # ## ## ## ### ## ## ###### ######## # # ### # # # # ## ## ### ## ## ## ### # ## # ## ## ## ## ## # ## ## # # # # # #### # # # # # # # # # # ## ## # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # #### # # # # # # # # # # # # # # # # # #### ## ### # ### #### # # # # #### ### ## ## ## ## ##### ## #### # ## # ##### ## ### # # ## # # # ####### ## ## ### ### ## ## ##### ### ## ## # # ###### ###### ### ## ## ## ### ## ## ### # ### # ### ### ## # # ### # ## # # ## ##### ### # ### # ## # ## ## # # ########## ###### # # # # # ######### ## ## # # ## ### ##### # # # # # ### ## ## ### #### ## ### ## #### ## ## ###### ## ## ## ## ## #### ## # # #### # #### ####### ## # ## ### # #### # # ## # # # # # ## # ## ## # ## ######## # ## ## ## # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # ######## # # ##### ## ### ### # # # ######## # # # ##### # # # ### ### ## ### # ###### ## ## ## ## ## ### ## ### ### ###### ## ###### ## ### # ## # ### # # #### ## # ## # ## # ## ## # # # ## # ### #### ### ## #### # #### ### ### # ## # ### ## ### ### #### ## ### ############# ## ## # # ## # #### ## ##### # # # # ### # ## # ### ### ### # # # # # ## # # ###### ## # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # ## # # # # # # # # # # # # # # # # # ## ## # # ######## # # ## ####### ####### ### # # # ##### ## ### ## # # # ### ##

Noord

Beemster

Wormer and

Zaanstad

Purmerend

Landsmeer

Oostzaan

Zeevang

Edam Vo endam

Water and

Amsterdam

Zuid

D emen

Haar emmermeer

Amste veen

Amsterdam

Ouder Amste

Aa smeer

U thoorn

legenda centrum stedelijk plus vooroorlogs naoorlogs tot ca 1970 recent vanaf ca 1970 kleine en middelgrote kernen


38

6.3 Kenmerken van de woningvoorraad Het ROA-gebied kent als grootstedelijke regio grote verschillen in differentiatie. Dat geldt voor de drie onderscheiden subregio’s (Amsterdam, ROA-Noord en ROAZuid), maar vanzelfsprekend doen zich ook binnen deze subregio’s verschillen voor tussen gemeenten: de woningvoorraad in Zaanstad is niet te vergelijken met die van bijvoorbeeld Zeevang (beide ROA-Noord) en die van Amstelveen niet met die van Diemen (beide ROA-Zuid). Zoals al eerder werd aangegeven (paragraaf 2.4, figuur 1) is de huurwoningvoorraad in Amsterdam veruit het grootst. Slechts 17% van de voorraad bestaat uit koopwoningen. In ROA-Noord en –Zuid ligt dit percentage tegen de 55%, en dat is hoger dan het gemiddelde in Nederland. Alleen al daarom is de potentie voor verkoop van huurwoningen in deze gebieden minder groot dan in Amsterdam. Over de samenstelling van de huurvoorraad kan worden opgemerkt dat in Amsterdam het aandeel particuliere huurwoningen groot is (veelal vooroorlogse woningen), maar dat ook in ROA-Zuid sprake is van een opvallend aandeel (veelal naoorlogse en recente huurwoningen van institutionele beleggers). Ook van groot belang is echter de kwaliteit van de huurwoningen. Twee aspecten worden dan in het bijzonder bekeken: de grootte, en het onderscheid meergezins/eengezins. In ROA-Noord overheersen de eengezinswoningen (75%), die bovendien vrij groot zijn. ROA-Zuid laat een vergelijkbaar beeld zien, zij het dat het aandeel kleinere meergezinswoningen toch beduidend is. In Amsterdam is het beeld wezenlijk anders. Het gaat om merendeels meergezinswoningen (86%), die over het geheel genomen klein zijn. figuur 4 Samenstelling voorraad naar grootte en meergezins/eengezins (bron WBO ’98) 100

meergezins 4+ kamers

90 80

meergezins
70

eengezins 4+ kamers

60

eengezins
50 40 30 20 10 ROA Zuid

Amsterdam

ROA Noord

0

Wordt gekeken naar een vergelijking op basis van grootte en huur (bron: corporatiebestanden, waarvan de huurgrenzen niet precies overeenkomen met overigens gebruikelijke grenzen), dan kan worden vastgesteld dat de voorraad van Amster-

39


dam in hoofdzaak bestaat uit kleine woningen in de betaalbare sector (zie paragraaf 6.4). In ROA-Noord bestaan relatief veel grotere betaalbare woningen, terwijl in ROA-Zuid juist sprake is van een accent bij kleinere betaalbare woningen. Beide deelregio’s hebben overigens al een ten opzichte van Nederland benedengemiddelde huursector en dan valt op dat maar circa een klein deel daarvan tot de betaalbare voorraad behoort. Dat legt grenzen op aan de verkoop van huurwoningen. Hierop wordt in de volgende paragraaf verder ingegaan. De situatie in Amsterdam heeft twee kanten: aan de ene kant een extreem grote huursector (83%) waarvan bovendien een heel groot deel tot de betaalbare huurvoorraad behoort, aan de andere kant zeer veel kleine huurwoningen waarvan de geschiktheid voor de koopmarkt niet op voorhand vaststaat. Eerder werd al gememoreerd dat de vooroorlogse woningen (evenzeer vaak klein) een courant product zijn op de koopmarkt; de grote groep kleine naoorlogse meergezins huurwoningen roept in dit verband echter vragen op.

6.4 Spanningsveld betaalbare voorraad en aandachtsgroep Een veel gehoord argument tegen verkoop is, dat verkoop van veel huurwoningen de sociale taakstelling bemoeilijkt: het voorzien in voldoende betaalbare huisvesting voor de aandachtsgroep. Blijven er na verkoop nog voldoende betaalbare woningen over voor de mensen met een bescheiden inkomen? figuur 5:

Aandachtsgroep versus betaalbare woningvoorraad naar prijssegment en eigendomsvorm (bron: WBO ’98)

300.000 huur 823 tot 882

250.000

huur tot 823 200.000 aandachtsgroep 150.000 100.000

Amsterdam


Roa-Zuid

40

betaalbare huurvoorraad

aandachtsgroep


aandachtsgroep


-

aandachtsgroep

50.000

Roa-Noord

In Amsterdam is de betaalbare voorraad beduidend groter dan de aandachts24 groep. Uitgedrukt als percentage van de aandachtsgroep was er in 1998 een overmaat van 47% aan betaalbare huurvoorraad. In absolute getallen was de overmaat ca. 80.810 woningen. Omdat hier alleen gerekend is met de voorraad huurwoningen tot ƒ 823,- is dit nog voorzichtig uitgedrukt. Een deel van de aandachtsgroep kan immers aanspraak maken op een woning met een huur tot ƒ882,25 , maar deze woningen zijn hier niet meegerekend. In ROA-Noord (6%) en ROA– Zuid (14%) is de overmaat aan betaalbare huurwoningen beduidend kleiner. Bij de directe vergelijking van de omvang van de aandachtsgroep met de betaalbare voorraad zijn enkele kanttekeningen te zetten. Een deel van de betaalbare voorraad wordt bewoond door huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren. En mutatis mutandis doet niet de gehele aandachtsgroep een beroep op de sociale huurvoorraad. Een deel van de aandachtsgroep woont in voor hun inkomen te dure huurwoningen en een deel bezit een eigen woning (zie figuur 6). figuur 6:

Huisvesting van de aandachtsgroep en niet-aandachtsgroep naar prijssegment en eigendomsvorm (bron: WBO ’98)

200.000 180.000 koop

160.000

dure huur

140.000

betaalbare huur

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000

Amsterdam

24

25

Roa-Zuid

nietaandachtsgroep

aandachtsgroep

nietaandachtsgroep

aandachtsgroep

nietaandachtsgroep

aandachtsgroep

-

Roa-Noord

Onder aandachtsgroep wordt hier verstaan de groep huishoudens die in het BBSH word aangeduid als de ‘doelgroep van beleid’. Het betreft hier zuiver een inkomensgrens. Betaalbaar is hier evenals in het vigerende BBSH, gedefinieerd als de woningen met een rekenhuur die gelijk is of lager is dan de aftoppingsgrens bedoeld in artikel 20, tweede lid, van de Huursubsidiewet. In 1998 lagen deze grenzen op ƒ 823,- voor eenpersoonshuishoudens en ƒ 882,- voor meerpersoonshuishoudens.

41


In Amsterdam woont zowel van de aandachtsgroep als van de overige huishoudens veruit het grootste deel van de huishoudens in de betaalbare huurvoorraad (zie figuur 6). Een kleine 7% van de aandachtsgroep in Amsterdam woont in een duurdere huurwoning en 6% woont in een koopwoning (zie tabel 6). In overig ROA-gebied wonen ongeveer evenveel huishoudens uit de aandachtsgroep als uit de overige huishoudens in de betaalbare huurvoorraad. Wat daarnaast opvalt is dat in overig ROA-gebied een behoorlijk deel van de aandachtsgroep een koopwoning bezit en om die reden niet is aangewezen op de betaalbare huurvoorraad (ROA-Noord 37%, ROA-Zuid 24%). De (on)balans tussen aandachtsgroep en betaalbare voorraad is bepaald naar de situatie in 1998. Op basis van de meest waarschijnlijke demografische en econo26 mische ontwikkelingen wordt verwacht dat de woningvoorraad harder groeit dan het aantal huishoudens, dat de omvang van de aandachtsgroep de komende jaren 27 afneemt en dat het aantal huishoudens met hoge inkomens sterk toeneemt. ABF voorspelt in haar woningmarktverkenning een beduidend geringere behoefte aan goedkope huurwoningen en een groeiende behoefte aan koopwoningen. Voor 2010 komt de modelmatige raming uit op een stijging van het aandeel koopwoningen met ongeveer 11% en een daling van het aandeel van de betaalbare huursector met eenzelfde percentage. De daling van het aandeel betekent echter in de voorraad een geringere daling, omdat in de toevoeging aan de voorraad het koopsegment sterker is vertegenwoordigd. Afhankelijk van de voorraadgroei zal volgens de ABF-raming de betaalbare voorraad in ROA met ongeveer 50.000 en in Amsterdam met ongeveer 25.000 tot 30.000 kunnen afnemen tot 2010. De koopsector zou met het dubbele daarvan moeten groeien. tabel 6: Kerncijfers aandachtsgroep en betaalbare voorraad (bron: WBO 1998) % aandachtsgroep Amsterdam ROA-Zuid ROA-Noord

47% 29% 31%

% betaalbare voorraad 73% 35% 38%

ROA-totaal Noord-Holland Nederland

41% 37% 37%

59% 30% 39%

% aandachtsgroep in koopwoning 6% 24% 37% 13% 21% 47%

De kwantitatieve ruimte voor verkoop Als we bovenstaande gegevens op een rijtje zetten, hoeveel ruimte is er binnen de betaalbare huurwoningvoorraad dan voor verkoop? Theoretisch wordt deze ruimte bepaald door de omvang van de betaalbare huurwoningvoorraad die niet wordt

26 27

EC-scenario en Trendscenario ABF onderzoek & informatie, Regionale woningmarktverkenning Provincie Noord-Holland, BON gebied ROA, Stadsgewest ROA, gemeente Amsterdam, april 2000.


42

bewoond door de aandachtsgroep minus de aandachtsgroep die een huur boven de ƒ 882 betaalt. Hierbij wordt er vanuit gegaan -

dat de aandachtsgroep die reeds een betaalbare huurwoning of een koopwoning bewoont passend is gehuisvest; dat de aandachtsgroep die een dure huurwoning bewoont nog niet is voorzien en dat de betaalbare huurvoorraad die door de niet-aandachtsgroep wordt bewoont een andere positie in de woningmarkt kan krijgen.

Zo bezien is er binnen de betaalbare huurvoorraad in Amsterdam ruimte voor de verkoop van 104.000, in ROA-Zuid voor 14.000 woningen en in ROA-Noord voor 21.000 woningen. Maar deze berekening is te simpel. De woningmarkt is dynamisch: een huishouden dat nu nog tot de aandachtsgroep behoort, kan volgend jaar in inkomen stijgen, nog steeds een betaalbare huurwoning bezet houden en niet direct verhuizen. In een markt waar aan de onderkant wel een nieuwe aandachtsgroep instroomt, maar door verstopping aan de bovenkant weinig huishoudens uit de betaalbare voorraad (kunnen) stromen, is zo’n efficiënte werking van de woningmarkt niet haalbaar. Gesteld dat een marge van 25% van de betaalbare voorraad nodig is voor de niet-aandachtsgroep, dan zou dat de ruimte voor verkoop van de betaalbare huurvoorraad in Amsterdam bijna halveren en zou in ROAZuid en –Noord een beperkte ruimte zijn. De totale ruimte voor verkoop komt dan afgerond op respectievelijk 64.000, 8.000 28 en 15.000 per ROA-deel. Deze aantallen liggen vooral voor Amsterdam hoger dan de ABF-raming voor 2010. Het is echter de vraag of de ABF-raming rekening houdt met de dynamiek in de huisvestingsvraag die ontstaat door de verschuiving van betaalbare huur naar (duurdere) koop. De ruimte voor verkoop kan worden vergroot met de aantallen woningen die in het kader van de wet BEW worden verkocht: verondersteld mag worden dat deze woningen zeker de eerste jaren de aandachtsgroep blijven bedienen. Achter de verschuiving van betaalbare huur naar koop ligt ook een forse verschuiving van de vraag naar woningtype. De vraag naar eengezinswoningen en koopwoningen is groot en als daarin voorzien zou worden ontstaat in Amsterdam een 29 groot overschot aan meergezins huurwoningen . Dit zou bij een ideale ontwikkeling van het aanbod tot 2010 aangroeien tot 30.000 woningen. Met de verdere ontspanning op de woningmarkt zou zo een leegstandsrisico groeien. Daarnaast is in Amsterdam ook de vraag naar grotere woningen het sterkst: in 2010 zou men 10% 30 aan grotere woningen willen hebben tegenover ongeveer 5% in ROA als geheel .

28 29 30

Hierbij is gerekend met een betaalbare voorraad tot een huurprijs van ƒ 882. ABF, Regionale woningmarktverkenning, p. 40 Idem, p. 43

43


6.5 De koopvraag Vraag naar koop In hoofdstuk 2 werd al aangegeven dat op basis van theoretische honorering van verhuiswensen in het ROA-gebied sprake is van een tekort aan koopwoningen en een overschot aan meergezins huurwoningen. De vraag naar koop richt zich vooral op vooroorlogse woningen, en op woningen na 1970; het naoorlogse woonmilieu is minder in trek. Nog interessanter wordt het als gekeken wordt naar de uitkomsten van het WBO waar is gevraagd naar eventuele verhuiswensen van huurders, in combinatie met de vraag of men zijn huidige huurwoning zou willen kopen. Ruim 40% van de huurders gaf aan binnen twee jaar te willen verhuizen; éénvijfde van deze groep (ca. 35.000 huishoudens) zou willen afzien van verhuizing, als ze hun ‘eigen huurwoning’ zouden kunnen kopen. Een belangrijk deel van deze groep woont in het centrum en de vooroorlogse ring van Amsterdam, en de helft bewoont een goedkope woning. Ook hier is de positie van naoorlogse wijken niet sterk. Tot slot aandacht voor de WBO-vraag aan huurders of zij hun huidige huurwoning tegen marktwaarde zouden willen kopen. Dat levert de volgende resultaten op:

tabel 7: Koopvraag per deelgebied (bron: WBO 1998) aantal huurwoningen aantal huurders dat wil percentage huurders kopen dat wil kopen ROA-Noord stedelijk vooroorlogs

9.700

3.400

35%

naoorlogs

19.700

4.400

22%

recent & rand

22.200

7.400

33%

Totaal

51.600

15.200

29%

Amsterdam stedelijk vooroorlogs

187.000

43.100

23%

102.300

19.200

19%

naoorlogs recent & rand

14.000

4.200

30%

303.300

66.500

22%

8.500

3.200

38%

naoorlogs

22.900

8.500

37%

recent & rand

25.100

8.100

32%

Totaal

56.500

19.800

35%

411.500

101.400

25%

Totaal ROA-Zuid

stedelijk vooroorlogs

ROA-totaal

Natuurlijk kan de vraag worden gesteld welke conceptie de geënquêteerden hadden bij het begrip marktwaarde, en evenzeer kan worden aangetekend dat na 1998 de prijzen met tenminste 25% zijn gestegen. Niettemin staat vast dat ruim 100.000 huurders hun huidige huurwoning wil kopen (zie tabel 7), van wie 35.000 er verhuizen als ze hiertoe niet de gelegenheid krijgen. Al zou in concrete situaties maar de helft van die vraag reëel zijn, dan nog is hier sprake van een vraag die


44

betekenis heeft voor verkoop van huurwoningen. Opnieuw moet echter worden vastgesteld dat de marktpositie van de huurwoningen in de naoorlogse wijken in Amsterdam verhoudingsgewijs zwak is.

6.6 Kansen voor verkoop Amsterdam Door nieuwbouw, verbouw en verkoop van huurwoningen wordt de koopmarkt met enkele duizenden woningen bediend. De vraag naar koopwoningen is echter zo groot, dat de prijzen uitzonderlijk hoog kunnen worden genoemd: de markt is verhit, zo niet oververhit. Er wordt gekocht vanuit de woningmarkt van het ROAgebied, maar ook van daarbuiten is een kapitaalkrachtige vraag naar koop. Veel Amsterdamse huishoudens weten hun verhuiswens niet te realiseren. Sommigen vertrekken of kopen elders in het ROA-gebied, wat daar weer extra druk veroorzaakt. Anderen blijven noodgedwongen zitten waar ze zitten. De mutatiegraad in de huursector is teruggelopen naar 8%, wat verhoudingsgewijs laag is voor een grootsteedse woningmarkt en wat té laag is voor het oplossen van de omvangrijke goedkope scheefheid. De gelukkige huurder van een recent in het centrum gebouwd appartement in de sociale huursector zal – bij een stijgend inkomen – wel gek zijn om te verhuizen: een huur van ƒ 800 per maand voor 60 vierkante meters is beter te verteren dan een koopprijs van 4 of 5 ton. Tegelijkertijd is de teruglopende mutatiegraad in de huursector een probleem: de wachttijden lopen op. De ene na de andere vooroorlogse buurt wordt in de woningmarkt meer als centrumsteeds en aantrekkelijk ervaren. Waar het kan, worden hier door particulieren huurwoningen verkocht. Een stap in de goede richting, met dien verstande dat de snelheid die corporaties aanleggen bij verkoop uit dit deel van de huursector met deze verkoop rekening moet houden. Wellicht bieden de Wet BEW en de recent verruimde mogelijkheid voor corporaties om woningen te verkopen voor minder dan de marktprijs, nieuwe kansen om ook huurwoningen te verkopen aan de aandachtsgroep. Nu moet die koopvraag zich nog richten op de naoorlogse wijken. Door de mensen die er wonen en door huishoudens elders uit Amsterdam. Hoewel het naoorlogse woonmilieu in aanzet niet populair is, laten successen in Zuid-Oost zien dat herstructurering werkt. De planvorming elders in de stad (Westelijke Tuinsteden en Noord) begint op gang te komen. Aan de late kant gezien de problematiek, de kansen en de vaart die herstructurering in sommige andere grote gemeenten heeft genomen. De voorraad in die wijken is niet altijd geschikt (klein, meergezins) en beantwoordt onvoldoende aan de vraag. Er zijn echter ook complexen met toekomstwaarde die zonder meer geschikt zijn voor verkoop. Verkoop hoeft niet altijd te wachten op een volledig uitgewerkte visie, het kan ook een start voor herstructurering zijn. Tegelijkertijd past de kanttekening dat sloop en vervolgens nieuwbouw van koopwoningen, dan wel samenvoeging, veelal een aanbod creëren dat beter aansluit op de vraag dan de huidige naoorlogse voorraad.

45


Dat alles laat onverlet dat Amsterdam de komende jaren met een oververhitte en vastlopende woningmarkt te maken krijgt. De scheve verdeling, de overconcentratie op de omvang van de betaalbare voorraad en de aandachtsgroep, de vraag in het algemeen en bovenal de vraag naar meer kwaliteit, zorgen in toenemende mate voor forse problemen in de hele ladder – van goedkoop tot heel duur – van de woningmarkt. ROA-Zuid In ROA-Zuid is de betaalbare huurvoorraad een fractie groter dan de aandachtsgroep. Doordat een aanzienlijk deel van de aandachtsgroep een eigen woning bezit en dus geen beroep doet op de betaalbare voorraad, is de mogelijkheid voor verkoop uit het betaalbare segment toch nog substantieel. Maar een en ander moet ook bekeken worden in het licht van een betere spreiding van de betaalbare voorraad over het ROA-gebied. Verkoop van betaalbare huurwoningen aan de “goedkope scheefwoners” is een optie, maar vraagt op lange termijn mogelijk uitbreiding van de betaalbare huurvoorraad (nieuwbouw). Een andere mogelijkheid voor verkoop ligt in het verkleinen van het aantal huishoudens dat een beroep doet op de betaalbare voorraad. Voor een deel gaat dit vanzelf - de aandachtsgroep zal naar verwachting verder afnemen, maar door verkoop van huurwoningen aan de aandachtsgroep kan men het aandeel dat een beroep doet op de betaalbare huurvoorraad verlagen. In de praktijk van verkoop van huurwoningen blijkt de prijs in ROA-Zuid een toenemend probleem. Dat heeft alles met de druk op de koopmarkt te maken: wat dat betreft heeft ROA-Zuid een iets matiger maar toch vergelijkbaar vraagprobleem als Amsterdam. In nieuwe wijken wordt in hoofdzaak marktgeoriënteerd gebouwd en ook daar blijven de prijzen stijgen. Verkoop van huurwoningen door corporaties zal zich toespitsen op de duurdere woningen, en zal vaak herstructurering (Haarlemmermeer, Diemen, Amstelveen, Aalsmeer, Uithoorn) als kader hebben. Bouw van nieuwe sociale huurwoningen – groter dan in de huidige voorraad, gericht op actuele vragen (levensloopbestendig)– zal op zekere schaal moeten plaatsvinden, wil het in de huursector voor de doelgroep en de inkomensgroep daarboven niet direct spaak lopen. De wachttijden lopen op. ROA-Noord Ook in ROA-Noord is de betaalbare huurvoorraad slechts een fractie groter dan de aandachtsgroep, maar evenals in ROA-Zuid doet ook hier een aanzienlijk deel van de aandachtsgroep geen beroep op de sociale huurvoorraad. De aandachtsgroep in ROA-Noord is echter iets kleiner en de betaalbare voorraad iets groter, waardoor er vergeleken met ROA-Zuid meer ruimte is om uit de betaalbare huurvoorraad te verkopen. Naast verkoop in het duurdere huursegment en verkoop aan de aandachtsgroep (BEW) ligt verkoop aan “goedkope scheefwoners” voor de hand.


46

Kwantitatief is de ruimte in Noord dan wellicht groter, kwalitatief zijn er de nodige barrières voor verkoop. In kleinere plaatsen is verkoop van huurwoningen vaak geen optie. De voorraad is er klein, wat verkocht kon worden (versplinterd bezit, specifieke complexen) is vrijwel allemaal al verkocht. Verkoop van huurwoningen zal hier in de toekomst marginaal zijn. Grotere plaatsen kennen hun eigen problemen. Purmerend is door zijn voormalige groeitaak een gemeente met een overmaat aan woonmilieus van na 1970. Heel gericht zullen hier in het kader van herstructurering vooral duurdere huurwoningen voor verkoop in aanmerking komen. Zaanstad staat aan de vooravond van een omvangrijke herstructurering, die in het centrum langs de Zaan al goed vorm begint te krijgen. Voorraad, doelgroep en toekomstige huishoudensontwikkelingen geven ruimte voor een gedaanteverandering en een zwaarder accent op koop, onder andere door verkoop van huurwonin31 gen. Gemeente en corporaties hebben ook die ambitie. Hier is zorgvuldige afstemming nodig: tegenover sloop en verkoop van huurwoningen staat de noode zaak van nieuwbouw van sociale huurwoningen die aansluit op de vraag in de 21 eeuw. De regio Amsterdam In regionaal verband propageert Amsterdam een meer gelijke spreiding van de betaalbare voorraad over de regio. Hoewel men er in ROA-verband nog niet in is geslaagd afspraken op dit punt te maken, blijkt uit de enquête dat corporaties in Noord en Zuid zich ook door dit argument laten leiden en derhalve terughoudend zijn met verkoop. De goedkopere voorraad moet volgens corporaties en gemeenten voldoende over het ROA-gebied zijn gespreid. Ondanks dat de corporaties in ROA-Noord en -Zuid terughoudend zijn met verkoop, neemt het verschil tussen de drie deelgebieden op het gebied van de verhouding tussen de betaalbare voorraad en de doelgroep toe. In gebieden waar met het oog op de regionale spreiding van de betaalbare huurvoorraad terughoudend zou moeten omgegaan met verkoop van goedkopere huurwoningen wordt aardig wat verkocht, zij het vooral in de duurdere huursector, terwijl waar ruimte is (in Amsterdam) zeer beperkt wordt verkocht. Voor het Regionaal Overlegplatform Amsterdam en eventueel de corporaties die zijn gebundeld in het ROA Platform Volkshuisvesting ligt hier de opgave verkoopbeleid regionaal af te stemmen.

31

Iersel, J. van, e.a., Investeren in Zaanstad, RIGO (2000).

47



48

7 Samenvatting en conclusie 7.1 Onderzoeksvragen In opdracht van het Ministerie van VROM is onderzoek verricht naar de verkoop van huurwoningen in het ROA-gebied. Aanleiding is dat de verkoop van huurwoningen – doelstelling van rijksbeleid – in het ROA-gebied achterblijft. Het onderzoek speelt een rol in het overleg tussen de staatssecretaris en de regio. Daarom is het begeleid door een brede kring van vertegenwoordigers uit de regio. De laatste tien jaar is het rijksbeleid gericht op vergroting van het aandeel koopwoningen. Dat streven sluit aan op de vraag van woonconsumenten. De woningmarkt toont dat aan: de prijzen voor koopwoningen zijn in tien jaar meer dan verdubbeld. Die prijsstijging zegt natuurlijk veel over het aanbod. Gegeven de lange huurtraditie in Nederland is het aandeel huurwoningen in de woningvoorraad lange tijd groter geweest dan het aandeel koopwoningen. Nieuwbouw vergroot de voorraad fractioneel (ca.1,5% toevoeging), wat betekent dat de grote nadruk bij nieuwbouw op de koopsector evenzeer een beperkte invloed heeft op de verdeling tussen huur en koop. De rijksdoelstelling rond de koopsector kan dan ook alleen maar worden bereikt als op grote schaal huurwoningen worden verkocht. Nergens in Nederland is de huursector zo dominant als in het ROA-gebied (70%). Dat wordt veroorzaakt door het aandeel huurwoningen in Amsterdam (83%). Tegelijkertijd is de vraag naar koopwoningen aanzienlijk. Bij nieuwbouw ligt inderdaad de nadruk op de koopsector, maar de verkoop van huurwoningen blijft achter bij de andere grote stadsgewesten. In dit onderzoek wordt nagegaan wat daar de oorzaken van zijn, en welke mogelijkheden er zijn om de verkoop van huurwoningen te versnellen. Gekeken is naar de woningmarkt: naar de mogelijkheden die zich daar gegeven vraag en aanbod (woningen, woonmilieus) voordoen, en naar de beperkingen die er wellicht in delen van het ROA-gebied bestaan. Vervolgens is onderzocht welke positie de relevante partijen innemen op het punt van verkoop van huurwoningen, zowel wat betreft het beleid als de uitvoering daarvan. Meer specifiek wordt daarbij ingegaan op de belemmeringen die zich in de praktijk voordoen en de mogelijkheden deze belemmeringen weg te nemen. Het onderzoek eindigt met adviezen ter attentie van alle partijen die bij verkoop van huurwoningen zijn betrokken.

7.2 De woningmarkt Het ROA-gebied is een bestuurlijke eenheid, maar daarmee nog niet één woningmarkt waarop één beleid kan worden losgelaten. Daarom is bij de analyse van de woningmarkt onderscheid gemaakt tussen Amsterdam, ROA-Zuid en ROA-Noord. Belangrijke marktrelaties in westelijke (IJmond en Haarlem) en oostelijke richting

49


(Gooi en Almere) zijn door de vraagstelling in het onderzoek buiten beschouwing gebleven. Alvorens op de woningmarkt in de drie subregio’s in te gaan, is het goed zicht te bieden op de startsituatie voor dit onderzoek: de verkoop van huurwoningen tot nu toe: figuur 7: Percentage verkochte woningen naar gebied en eigenaar

1,4% 1,2% particulieren 1,0%

corporaties

0,8% 0,6% 0,4% 0,2%

ROA-totaal

ROA-Zuid

Amsterdam

ROA-Noord

0,0%

bron: kadaster 1999

Amsterdam In Amsterdam overheersen huursector (83%) en gestapelde bouw (86%). Hoewel de vraag naar huurwoningen groot blijft is de laatste jaren de vraag naar koopwoningen sterk toegenomen. Per saldo is er een potentieel overschot aan meergezins huurwoningen en een tekort aan koopwoningen. Onderzoek laat zien dat velen een verhuiswens koesteren, met kwaliteit als belangrijkste motief. De druk op de Amsterdamse woningmarkt is groot. Die druk komt deels van binnenuit, maar er is ook sprake van migratiedruk op de stad. De vraag naar koop en naar meer kwaliteit zijn de bijzondere elementen in de woningvraag en dat leidt – gegeven de voorraad, die niet steeds die kwaliteit kan bieden - tot prijzen voor koopwoningen die de pan uit rijzen. Veel huishoudens met koopwensen slagen er niet in die gerealiseerd te krijgen en blijven in hun huidige huurwoning. Gevolg is dat ook in de huursector de mutatiegraad terugloopt. Zeker nu in Amsterdam de nieuwbouwproductie inzakt, loopt de woningmarkt langzaam vast. De voorraad betaalbare huurwoningen in Amsterdam is aanzienlijk groter dan de aandachtsgroep met lage inkomens. Wanneer de gehele doelgroep die geen eigen woning bezit in de betaalbare voorraad zou wonen en er een marge van 25% extra wordt aangehouden, dan zou er ruimte zijn voor een afname met 64.000 betaalbare huurwoningen. Dit aantal is exclusief de verkoop die onder de Wet BEW aan de


50

aandachtsgroep kan plaatsvinden. Verkoop van huurwoningen is in Amsterdam derhalve een reële mogelijkheid om tegemoet te komen aan de vraag van woonconsumenten zonder de belangen van de aandachtsgroepen te schaden. Opvallend is ook dat ongeveer 22% van de huurders – 66.500 huishoudens - zijn huurwoning tegen marktwaarde zou willen kopen. Deze gegevens stammen uit 1998. In de twee jaar die sedertdien zijn verlopen, zijn de prijzen nog verder gestegen, is de Wet BEW van kracht geworden en is voor corporaties de mogelijkheid geboden om tot 30% korting te geven op de marktwaarde van huurwoningen. Het ligt voor de hand dat deze ontwikkelingen de vraag hebben of nog gaan beïnvloeden. Hoe dan ook: al is maar de helft van bovengenoemde vraag reëel, dan nog heeft dit betekenis voor de verkoop van huurwoningen. De verkoop van huurwoningen in Amsterdam verloopt traag. In 1999 werd in Amsterdam slechts 0,4% van de huurwoningvoorraad verkocht, tegen ruim 1% in Nederland als geheel. Omdat in Amsterdam het aandeel huurwoningen zo bijzonder groot is en de vraag naar koop toeneemt, kan het tempo in Amsterdam tot boven dat gemiddelde worden opgeschroefd. In Amsterdam nemen de particuliere verhuurders het merendeel van die verkopen voor hun rekening. Hun bezit bevindt zich vooral in het centrum en in de vooroorlogse ring daaromheen. Dit woonmilieu is uitermate populair op de woningmarkt. Dat houdt in dat particuliere verhuurders ruimte hebben hun huidige verkooptempo vast te houden. Daarbij vergeleken blijft de verkoop door de woningcorporaties ver achter. De woningcorporaties hebben, naast bezit in hetzelfde gebied als de particuliere verhuurders, een zeer omvangrijke voorraad in de naoorlogse wijken tot 1970. Zowel in de voor- als de naoorlogse voorraad is de verkoop door corporaties minimaal, terwijl naar het vooroorlogse deel een grote koopvraag bestaat. De courantheid van het naoorlogs bezit is echter onzeker. In algemene zin moet over de naoorlogse voorraad worden opgemerkt, dat dit woonmilieu weinig gevraagd is bij huishoudens die in onderzoek verhuiswensen hebben uitgesproken. De omgevingskwaliteit is vaak hoog, maar de meeste woningen (meer dan 60%) zijn meergezins huurwoningen met een lage huur, een 2 klein woonoppervlak (minder dan 60 m ) en een kleine woonkamer. Bovendien hebben de woongebieden vaak een matig imago. Eerder werd al vastgesteld dat aan deze woningen een overschot bestaat en het ligt voor de hand herstructurering (sloop/nieuwbouw, samenvoeging enz.) hier een grote plaats te geven. ROA-Zuid Met 55% ligt de koopsector in ROA-Zuid boven het Nederlands gemiddelde (51%). De woningvoorraad bestaat voor het merendeel uit relatief grote eengezinswoningen. In deze regio is evenzeer sprake van een grote druk op de woningmarkt, met hoge marktprijzen enerzijds en lange wachttijden in de huursector anderzijds. Toch zit het probleem hier anders in elkaar dan in Amsterdam.

51


ROA-Zuid kent een relatief grote koopsector en een verkoop van huurwoningen die op het Nederlands gemiddelde ligt (1%). De betaalbare huurvoorraad is iets groter dan de aandachtsgroep voor zover aangewezen op de huursector. Hoewel er wel degelijk enige ruimte is voor verkoop van woningen uit de betaalbare voorraad (8.000), beperkt dit de corporaties in het verkopen van huurwoningen. Het merendeel van de verkopen werd dan ook voor rekening genomen door de particuliere verhuurders (veelal institutionele beleggers). Vaak ging het om duurdere eengezinswoningen, maar ook appartementen zijn verkocht. Verwacht mag worden dat deze verkoopactiviteit doorgaat en vooral zal worden bepaald door de hoogte van de marktprijzen. ROA-Noord Evenals in ROA-Zuid bestaat de woningvoorraad in ROA-Noord voor het grootste deel uit eengezinswoningen. De subregio kent verhoudingsgewijs een minder hoge druk op de woningmarkt. Niettemin zijn ook hier de prijzen voor koopwoningen gestegen, en nemen de wachttijden in de huursector langzaam toe. De koopsector heeft een aandeel van ca. 55% en de betaalbare huurvoorraad is groter dan de aandachtsgroep voor zover aangewezen op een huurwoning (de ruimte voor verkoop is 15.000 woningen). ROA-Noord kent heel verschillende woonmilieus. Veel platteland met kleine en wat grotere dorpskernen, de voormalige groeikern Purmerend met z’n omvangrijke jonge voorraad, en tot slot Zaanstad: een groot woongebied met sterk stedelijke kenmerken. In 1999 lag het percentage verkochte huurwoningen in deze subregio op ruim 1%. Hoewel het aandeel door corporaties verkochte woningen in ROA-Noord iets hoger ligt dan in Zuid geldt opnieuw dat particuliere verhuurders het leeuwendeel van de verkopen voor hun rekening hebben genomen, zowel door verkoop van duurdere eengezinswoningen als van appartementen (startersaanbod). Verkoop zal doorgang blijven vinden, bepaald door marktprijzen. tabel 8: Overzicht van de woningmarkt per deelgebied Amsterdam

ROA-Zuid

ROA-Noord

− − −

83% huursector 86% gestapeld, veel klein Corporaties bezitten 2/3 van de huurwoningen Koopbehoefte onder huurders is 22%. Relatief weinig vraag naar naoorlogs tot jaren zeventig (19%) Ruimte voor afname betaalbare voorraad van ruim 64.000 woningen

− − −

45% huursector 30% gestapeld Corporaties bezitten 30% van de woningvoorraad Koopbehoefte onder huurders is 35%. Ongeveer even grote betaalbare voorraad als aandachtsgroep Ruimte voor afname betaalbare voorraad van ruim 8.000 woningen

− − −

Percentage verkoop 0,4% Relatief veel verkoop door particulieren

− −

Percentage verkoop 1,0% Relatief veel verkoop door particulieren

− −

−

−

− −


− −

−

52

−

−

45% huursector 25% gestapeld Corporaties bezitten 40% van de woningvoorraad Koopbehoefte onder huurders is 29%. Relatief weinig vraag naar naoorlogs tot jaren zeventig (22%) Ruimte voor afname betaalbare voorraad van ruim 15.000 woningen Percentage verkoop 1,2% Relatief veel verkoop door particulieren

7.3 Belemmeringen voor verkoop De woningmarkt in het ROA-gebied heeft met zijn hoge aandeel huurwoningen een groot verkooppotentieel. De vraag naar koopwoningen in het ROA-gebied is groot en verkoop van huurwoningen kan een bijdrage leveren aan kwaliteitsvraag van bewoners. Toch worden in het ROA-gebied maar op beperkte schaal huurwoningen verkocht. Hoe komt dat? Willen sommige verhuurders niet? Wil de verhuurder wel, maar de koper niet of wordt men door andere zaken dan de markt belemmerd? Eerst worden enkele voor het hele ROA-gebied geldende verklaringen genoemd. Vervolgens worden de drie deelgebieden afzonderlijk behandeld. Beleid Uit enquêtes, interviews en enkele casestudies is gebleken dat in het ROA-gebied veel corporaties en gemeenten nog nauwelijks een serieus verkoopbeleid hebben. In ROA-Noord en ROA-Zuid heeft meer dan de helft van de gemeenten en corporaties beleid geformuleerd. Soms gaat het om een meerjarige planning met benoemde complexen, soms om visies die in de praktijk hun neerslag moeten krijgen, soms om beoordelingskaders voor het geval verkoop opportuun lijkt. In Amsterdam bestaat wel een verkoopbeleid. Dit verkoopbeleid is echter behoudend en, hoewel er verbetering optreedt, nog weinig gericht op de actuele vraagstellingen in de volkshuisvesting. Ook een groot deel van de corporaties heeft geen toekomstgerichte beleidsvisie waarin wordt aangegeven hoe de verkoop van huurwoningen een bijdrage kan leveren aan de doelstellingen. Het gaat eerder om een korte passage in een beleidsstuk/jaarverslag en een meerjarige planning van te verkopen complexen. Welbeschouwd is er bij de corporaties en gemeenten sprake van beleidsarmoede en veelal niet hardop geformuleerde weerstand tegen verkoop van huurwoningen. Beleidsnetwerken In beleidsvelden kan men spreken van beleidsnetwerken. Zo’n netwerk hangt niet per definitie samen met bevoegdheden en zeggenschap van de een over de ander. De ‘spelers’ in een beleidsnetwerk zijn betrokken bij dezelfde onderwerpen, komen elkaar op allerlei plekken tegen en zijn op veel punten van elkaar afhankelijk. Een verandering van optiek en van doelstellingen verloopt in zo’n netwerk buitengewoon langzaam. Iemand voor het blok zetten doe je niet gauw: straks, als het over een ander onderwerp gaat, heb je elkaar weer nodig. De heroriëntatie van het beleidsnetwerk rond wonen, sterk geworteld in de huurtraditie, verloopt langzaam. Versterking van de koopsector, juist in Amsterdam zo nodig, heeft bij nieuwbouw langzaam wortel geschoten en heeft eerst sinds enkele jaren werkelijk vaart. Verkoop van huurwoningen zit nog nadrukkelijk in de fase van ‘op gang komen’. Elkaar aanspreken op de mogelijkheden die zich hier voordoen en die verbonden zijn aan de woningvraag, gebeurt nog niet werkelijk.

53


Uitvoeringspraktijk regelgeving Omdat verkoop van huurwoningen geen gedeelde ambitie is, ontbreekt het aan heldere, eenduidige manieren om een concreet voorstel tot verkoop van huurwoningen in bespreking te brengen. Te beginnen met de procedure met de huurder/kandidaat-koper. Uit enquêtes en interviews is gebleken dat een verkoopvoorstel vaak als donderslag bij heldere hemel wordt ervaren. De door huurders en kandidaat-kopers ervaren onduidelijkheid leidt tot veel vragen, tot wantrouwen over onderhoudstoestand en prijs, en tot vertraging. Met meer helderheid en openheid is winst te boeken. De procedures binnen gemeenten en eventueel het stadsdeel zijn sterk gericht op overleg, elkaar overtuigen en nog eens overleg. In weinig heeft het verwantschap met een ‘gewone’ goedkeuringsprocedure zoals die bij andere vergunningen is ingericht. Splitsingsvergunning, bouwtoezicht, milieuhandhaving en een erfpachtkwestie kunnen samenvallen rond één geval van verkoop van huurwoningen, maar elk van die kwesties wordt afzonderlijk beschouwd. Tot slot zijn er tal van aspecten op privaatrechtelijk en publiekrechtelijk terrein die nog onvoldoende zijn toegesneden op voortvarendheid bij de verkoop van huurwoningen. Vormen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom bieden goede kansen voor lagere inkomensgroepen, maar vooralsnog sluiten MGE en de Wet Bevordering Eigen Woningbezit niet op elkaar aan. De markt Er is veel vraag naar koopwoningen, maar niet naar alle woningen is evenveel vraag. Zelfs al stonden alle partijen positief tegenover verkoop van huurwoningen, was er beleid en werden daadwerkelijk veel woningen te koop aangeboden, dan nog zou de verkoop worden belemmerd. Ondanks veelgehoorde geluiden dat huurders hun woning niet kunnen of vaak niet willen kopen, blijkt uit het WBO en de praktijk dat een kwart van de zittende huurders bereid is zijn woning tegen marktwaarde te kopen. De overige driekwart van de te koop aangeboden huurwoningen kan pas worden verkocht bij leegkomst. Behalve het feit dat een deel van deze woningen onvoldoende courant is om te kunnen verkopen, zal met een jaarlijkse mutatie van ongeveer 8% de verkoop niet snel gaan. De verkoop van huurwoningen is een kwestie van initiatief en geduld. Particuliere verhuurders Driekwart van de verkopen is in de afgelopen jaren voor rekening genomen door particuliere verhuurders. Van die zijde wordt betwijfeld of het tempo veel hoger gaat liggen. Waar zich kansen of noodzaken voordoen laten particuliere verhuurders die niet liggen. Tegelijkertijd houden ze de prijsvorming in de gaten: teveel tegelijkertijd op de markt brengen drukt de prijs en het rendement. Gezien het feit dat particulieren bij voorkeur verkopen bij leegkomst en gezien de dalende mutatiegraad, is een hoger tempo dan in 1999 minder gemakkelijk te realiseren.


54

Belemmeringen en argumenten tegen verkoop zijn locatiespecifiek Er kan worden geconcludeerd dat er geen belemmering noch een argument tegen verkoop algemeen geldend is voor het ROA-gebied. In specifieke situaties zijn bepaalde argumenten en belemmeringen relevant, in andere situaties gelden ze absoluut niet. Feitelijk is het zo dat argumenten en belemmeringen ook wel worden aangehaald om beleidsarmoede te camoufleren.

7.4 Specifiek voor Amsterdam geldende belemmeringen Gezien de grote hoeveelheid huurwoningen (83%) en de grote vraag naar koop is het opzienbarend dat juist in Amsterdam weinig woningen worden verkocht. De oorzaak ligt deels in het restrictieve beleid van de gemeente, deels in de uitvoering van het verkoopbeleid waar het wel kan, en deels in de terughoudende houding van de corporaties. Het blijkt niet eenvoudig om de jarenlang ingesleten werkwijze en rolopvattingen in het Amsterdamse ‘beleidsnetwerk wonen’ te wijzigen. Ook de specifieke kenmerken van de Amsterdamse woningmarkt (traag en weinig flexibel) spelen een rol. Restrictief verkoopbeleid Amsterdam De inzet van partijen op het punt van verkoop van huurwoningen loopt in Amsterdam bepaald niet parallel met de mogelijkheden die de woningmarkt biedt. De gemeente heeft vooralsnog een restrictief verkoopbeleid waarbij in de vooroorlogse stad de verkoop is beperkt tot complexen waarvan alle woningen een huur hebben 32 van meer dan ƒ 1.149,-. Omdat veruit de meeste woningen een huur hebben die lager ligt, is deze regelgeving één van de belangrijkste belemmeringen. Voor de corporaties komt het restrictieve beleid tot uiting in het verkoopconvenant waarin is afgesproken tot en met 2001 maximaal 15.575 woningen voor verkoop in aanmerking te brengen. De terughoudende opstelling ten opzichte van verkoop van huurwoningen lijkt momenteel enigszins te veranderen. Waar in het verkoopconvenant nog wordt gesproken van een maximum aantal te verkopen woningen, verheft het concept beleidsovereenkomst Wonen in Amsterdam 2001-2002 verkoop tot doelstelling. Voor de periode van 2002 tot 2010 wil de gemeente met de corporaties in gesprek over een extra 13.000 te verkopen huurwoningen. Recent heeft het gemeentebestuur van Amsterdam voorgesteld ook de mogelijkheid tot verkoop van huurwoningen door particulieren te verruimen. Tot 2010 mogen er bovenop de 14.000 woningen die sowieso al mochten worden verkocht, gebiedsgericht maximaal 15.000 particuliere huurwoningen extra in aanmerking worden gebracht voor splitsing en verkoop. Ondanks een verschuiving in de houding ten opzichte van verkoop en de verruiming van de aantallen, blijft het verkoopbeleid voorlopig restrictief van aard; het gaat om een door de gemeente gecontroleerd maximum aantal te verkopen wo-

55


ningen. De gemeente blijft voor een groot deel bepalen waar de woningen moeten worden verkocht (in welk stadsdeel) en er zijn aanvullende voorwaarden gesteld 33 aan de verkoop door corporaties (bouwtechnische eisen en compensatie kernvoorraad). Zeker zo belangrijk is dat het gaat om een maximum voor verkoop in aanmerking te brengen woningen en niet om een maximum te verkopen woningen. Aangezien maar een kwart van de zittende huurders zijn woning tegen marktwaarde wil kopen en de woningen die niet door de zittende huurder worden gekocht zeer langzaam leegkomen, zal het aantal verkochte huurwoningen in 2010 vermoedelijk aanmerkelijk lager liggen dan de geprogrammeerde 58.000. De Amsterdamse corporaties Vooral bij de Amsterdamse sociale verhuurders ligt het aantal verkopen nog erg laag. Begin juli 2000 bedroeg het aantal woningen op de definitieve verkooplijst van de Federatie van Woningcorporaties ca. 4.400. Met nog ruimte voor ruim 11.000 voor verkoop klaar te maken woningen, lijkt het verkoopconvenant voorlopig nog geen belemmering te vormen. Een belangrijke reden voor de nog beperkte verkoop in Amsterdam ligt dan ook bij de corporaties zelf. Veel corporaties blijken nog helemaal niet met deze kwestie bezig te zijn of zelfs tegen verkoop te zijn: zij staan nog met beide benen in de huurtraditie en reageren niet op de veranderende vraag van onder andere hun eigen huurders. De karige resultaten en voornemens tezamen zijn voornamelijk een uitdrukking van de omstandigheid dat veel corporaties nog geen beleid voor de verkoop van huurwoningen hebben geformuleerd en nog maar net bezig zijn. Een andere oorzaak van vertraging is dat in veel naoorlogse buurten eerst een integraal herstructureringsplan wordt opgesteld, alvorens definitieve keuzes te maken over bijvoorbeeld verkoop van huurwoningen (naast handhaven/verbeteren, samenvoegen en sloop/nieuwbouw). Het ligt in de rede aan te nemen dat die herstructurering vanaf 2003 goed vaart krijgt. Vaak zal dat leiden tot een forse verhoging van het aantal huurwoningen dat wordt verkocht. Particuliere verhuurders Particuliere verhuurders geven bij leegkomst van een woning vaak de voorkeur aan verkoop. Verkoop biedt (ook na noodzakelijke bouwinvesteringen) nu eenmaal meer rendement dan de lage en in stijging beperkte huur. Het is dan ook de verwachting dat de particuliere verhuurders de komende jaren een vergelijkbaar, door de mutatie bepaald, verkooptempo behouden als afgelopen jaren. Binnen de regelgeving is voorlopig ruimte voor verkoop door particulieren. Er ligt een stuwmeer aan reeds gesplitste woningen, die nog niet zijn verkocht of te koop zijn aangeboden. Het gaat hier onder andere om de woningen die zijn gesplitst in 32

33

Een uitzondering op deze regel geldt voor woningen waarbij sprake is van ‘vernieuwbouw’ en voor complexen waarvan alle huurders willen kopen. Ook in sommige gevallen van samenvoeging van woningen is splitsing van woningen met een huur beneden de ƒ 1.149 toegestaan. In de particuliere sector moeten de woningen voldoen aan het basisniveau bouwbesluit bestaande bouw en voor de corporaties zijn enkele aanvullende afspraken gemaakt. Alle eisen worden op centrale stadsniveau vastgesteld conform het bouwbesluit.


56

de zeer korte periode dat daarvoor in Amsterdam geen vergunning nodig was. Daarnaast biedt de recent voorgestelde verruiming van het splitsingsbeleid voor particulieren mogelijkheden voor verkoop. Het stuwmeer is een gevolg van de hogere verkoopprijzen die bij verkoop van een woning vrij van huur kunnen worden gerealiseerd: de verhuurder wacht tot de woning leegkomt. De praktijk In Amsterdam is het beleidsnetwerk door de constructie met stadsdelen extra complex. De centrale stad maakt beleid, en formeel hebben de stadsdelen enkel de bevoegdheid dit beleid uit te voeren. Toch laat de splitsingsregelgeving in de praktijk voldoende ruimte aan het stadsdeel om verkoop te blokkeren of toch zeker te vertragen. Er zijn voor sociale verhuurders voldoende redenen om de goede band met het stadsdeel te koesteren. Het zal dan ook niet vaak voorkomen dat een corporatie een verkoopvoornemen doorzet terwijl men weet dat het stadsdeel er tegen is. Ook de verhouding centraal – decentraal in Amsterdam speelt een rol bij het blokkeren van de verkoop. Tussen het moment dat de centrale stad beleid formuleert en het beleid in de praktijk wordt uitgevoerd, zitten vele lagen van de organisatie. Iedere laag heeft zijn eigen overlegstructuur en rolopvattingen, en heeft in de praktijk een behoorlijke vrijheid tot interpretatie van regelgeving en beleid. Het komt voor dat op stadsdeelniveau andere politieke denkbeelden de boventoon voeren dan in de centrale stad. Zeker bij gevoelige items als de verkoop van huurwoningen komt het voor dat stadsdelen de ruimte die bestaat in regelgeving en procedures – en dan vooral wat betreft de bouwkundige toetsing - maximaal benutten om verkoop tegen te gaan. Omdat Amsterdam van oudsher een vrij traditionele kijk op de sociale huursector heeft, gaan veranderingen in het beleidsnetwerk in Amsterdam extra moeizaam. Bij de corporaties speelt iets vergelijkbaars als binnen de gemeentelijke organisatie. Het beleid dat de Federatie voorstaat is niet automatisch hetzelfde beleid dat uitgevoerd wordt bij de met verkoop belaste afdeling op corporatieniveau. In de praktijk kan dit achterblijven van verkoopprestaties door collega-corporaties worden gecompenseerd.

7.5 Specifieke belemmeringen overig ROA-gebied ROA-Zuid Ondanks dat in ROA-Zuid weinig verkoopbeleid bestaat en dezelfde marktbelemmeringen (vertragingen) gelden als in het overig ROA-gebied, worden relatief veel meer woningen verkocht dan in Amsterdam. In ROA-Zuid gelden dan ook weinig juridische of procedurele belemmeringen. Dat het vooral de particuliere verhuurders zijn die verkopen, wijst in deze subregio op de belangrijkste belemmering: corporaties kunnen verkoop van huurwoningen moeilijk rijmen met de sociale taakstelling waar ze voor staan (BBSH).

57


De voorraad betaalbare huurwoningen in ROA-Zuid is iets groter dan de aandachtsgroep voor zover aangewezen op de huurvoorraad. De theoretische ruimte voor verkoop (8.000) ligt hoger dan de ABF-raming voor 2010. Toch is door de relatief beperkte omvang van de betaalbare voorraad en de altijd aanwezige onzekerheid over de ontwikkeling van de aandachtsgroep, de verkoop van betaalbare huurwoningen door de corporaties in ROA-Zuid een zeldzaamheid. Zoals gezegd zijn corporaties in ROA-Zuid terughoudend met verkoop. Er is verkocht, en ook in de toekomst zullen in Diemen, Amstelveen, Uithoorn, Aalsmeer en Haarlemmermeer nog wel sociale huurwoningen worden verkocht: duurdere huurwoningen, en dan vaak in het kader van herstructurering. ROA-Noord Voor ROA-Noord geldt een in grote lijnen vergelijkbaar verhaal als voor Zuid. Er gelden weinig tot geen juridische of procedurele belemmeringen, de markt is goed, maar de beperkte omvang van de betaalbare woningvoorraad legt verkoop door de corporaties aan banden. De ruimte voor verkoop is in ROA-Noord (15.000) echter iets groter dan in Zuid. De corporaties in ROA-Noord staan ieder voor andere doelen. In de kleinere kernen zal verkoop weinig betekenis meer hebben: het versplinterde bezit is veelal al verkocht, en voor het overige zal men zijn voorraad behouden, gegeven de omvang ervan en gegeven de lokale vraag. In Purmerend zal in het kader van herstructurering nog wel het een en ander worden verkocht, maar ook hier zijn grenzen. In Zaanstad zijn de corporaties ambitieus. Forse herstructureringsplannen staan in de steigers en anders dan in Amsterdam wordt met verkoop niet gewacht. Tegelijkertijd geldt dat vele complexen eerder in aanmerking komen voor andere acties (sloop/nieuwbouw, samenvoeging) dan verkoop. Duurdere huurwoningen zullen worden verkocht. De prijzen in de woningmarkt en de noodzakelijk aan te houden voorraad huurwoningen stellen echter uiteindelijk grenzen aan de transformatie. tabel 9: Overzicht belangrijkste belemmeringen per deelgebied ROA-gebied algemeen

Specifiek Amsterdam

Specifiek overig ROA-gebied

−

−

−

−

− − −

Beperkt verkoopbeleid. Vaak slechts toetsingsregels en complexenlijsten Heroriëntatie van het beleidsnetwerk verloopt langzaam en verkoop blijkt een gevoelig item Verkoopproces weinig gericht op huurder Soms onvoldoende kwaliteit naoorlogse voorraad De markt vertraagt in het ROA-gebied de verkoop (25% vraag bij huurders, 8% mutatie)


− − −

−

−

Restrictief verkoopbeleid gemeente Beperkt verkoopbeleid corporaties Corporaties weinig ambitieus wat betreft verkoop Een op traditionele sociale volkshuisvestingsopgave gericht beleidsnetwerk Regelgeving werkt voor corporaties voorlopig nog niet belemmerend Geen uitvoeringsgerichte organisatie bij de gemeente

58

− −

Weinig beleid corporaties en gemeenten Markt en wetgeving belemmeren weinig Beperkte omvang van de betaalbare huurvoorraad belemmert corporaties

7.6 Aanbevelingen ROA-gewest In gewestelijk verband moet beleid worden geformuleerd inzake wonen. Het ROA doet natuurlijk al het één en ander op het gebied van wonen, maar het blijkt moeilijk te zijn om te komen tot gezamenlijk gedragen thema’s die voor de gehele regio, door alle gemeenten, van belang worden geacht. Op andere punten is het weer moeilijk om overeenstemming te krijgen. Dit is op zijn minst vreemd te noemen. Het belang van regionale afstemming tussen de ontwikkelingen in de voorraad, de nieuwbouwprogrammering en de omvang van de goedkope woningvoorraad in deelgebieden is voor gemeenten toch moeilijk over het hoofd te zien. Regionale afspraken over de spreiding van de aandachtsgroep en de betaalbare voorraad over de regio of wellicht over slaagkansen, kunnen het kader vormen voor gemeentelijk beleid; het kader zowel voor de toewijzingsregels bij vrijkomen van een huurwoning, voor de hoofdlijnen van beleid rond de nieuwbouw van sociale huurwoningen als voor verkoop van huurwoningen. ROA-Noord: gemeenten en corporaties Inzake verkoop van huurwoningen zal het ROA-beleid zijn neerslag moeten krijgen binnen deze subregio. Daarbij staat de vraag centraal op welke wijze de verkoop van huurwoningen bijdraagt aan de doelstellingen. Het beleid kan zijn neerslag krijgen in prestatieafspraken met de in deze subregio werkzame corporaties. Resultaten kunnen wellicht worden geboekt in Purmerend en – in het kader van daar bestaande ambities rond herstructurering - in Zaanstad. Van deze subregio mogen echter niet de grootste verkoopresultaten worden verwacht: de ruimte in de betaalbare voorraad is hier immers beperkt. Beleid vraagt hier om precisie. ROA-Zuid: gemeenten en corporaties In grote lijnen geldt voor deze subregio hetzelfde als voor ROA-Noord. De spanning op de markt, ook en juist voor de aandachtsgroep, is echter aanzienlijk. Perspectieven doen zich wellicht voor in Haarlemmermeer, Aalsmeer, Uithoorn en Diemen. De vraag om precisie is in deze subregio nog veel groter, reden te meer om beleid rond strategisch voorraadbeheer (incl. eventuele verkoop van huurwoningen) te formuleren en overeen te komen tussen gemeenten en corporaties. Amsterdam: gemeente en corporaties Gemeente, stadsdelen, Federatie van Corporaties en individuele corporaties zijn tot elkaar veroordeeld om nu werkelijk een slag te maken rond verkoop van huurwoningen. Principiële weerstand tegen verkoop van huurwoningen, zoals die bij sommige partijen kan worden geconstateerd, is gegeven de mogelijkheden binnen Amsterdam en de doelstellingen verwoord in het BBSH niet verdedigbaar. Gezamenlijk beleid, vertaald in ondubbelzinnige prestatieafspraken, is noodzaak. Er moet dan worden afgerekend op het aantal verkochte en niet het aantal verkoopklaar gemaakte huurwoningen. Corporaties moeten ruim meer woningen kunnen (en willen) aanbieden om het voor 2010 gewenste verkoopaantal te halen 59


(en willen) aanbieden om het voor 2010 gewenste verkoopaantal te halen en de woningmarkt enigszins te ontstoppen. Aan de zijde van de stadsdelen en de centrale stad hoort daar als tegenprestatie de inrichting van een uitvoeringsorganisatie bij: doorzichtig in toetspunten, in procedures en in doorlooptijden. Maar bovenal zal het erfpachtbeleid van de gemeente ten aanzien van door corporaties verkoopklaar te maken woningen moeten worden aangepast. Als corporaties voor iedere verkoopklaar gemaakte woning een hogere erfpachtprijs moeten gaan betalen, terwijl ze maar een kwart kunnen (en willen) verkopen, zijn de kosten voor corporaties al snel hoger dan de baten. In het nieuwe convenant moet de in de concept beleidsovereenkomst ingezette benadering wat betreft de verkoop van huurwoningen worden doorgezet en geconcretiseerd. Het verdient aanbeveling om alle partijen inclusief de stadsdelen bij het totstandkomingsproces van een nieuw verkoopconvenant te betrekken. Zeker bij de juridische vorm ‘convenant’ heeft het totstandkomingsproces veelal meer waarde dan het uiteindelijke papiertje. Een totstandkoming van een convenant waarbij alle relevante partijen aan tafel zitten, dezelfde stappen in het denkproces zetten, begrip en respect krijgen voor elkaars standpunten, en passant relaties verbeteren en zodoende meer met de neuzen in dezelfde richting komen, is de uitgelezen manier om een beleidsnetwerk te veranderen. Bij het uitwerken van gemeentelijk beleid moet ook de te verwachten verkoop door particuliere verhuurders worden meegewogen. In de vooroorlogse ring leidt dat verhoudingsgewijs wellicht tot enige terughoudendheid, al bevinden zich daar de stadsvernieuwingswijken; in de naoorlogse ring is voortvarendheid nodig. Herstructurering in Zuid-Oost (gaande), in Parkstad West (in voorbereiding) en in Noord (ook in voorbereiding) is het kader. Amsterdam: gemeente en particulieren Een niet onbelangrijk deel van de particuliere verhuurders verkiest het rendement uit verhuur boven het rendement uit verkoop. Voor de particulieren die wel graag willen verkopen, maar hun woningen nog niet ‘verkoopklaar’ hebben, is het moeizame proces van het verkrijgen van de voor verkoop benodigde vergunningen geen aanlokkelijk perspectief. De afhandeling van verzoeken tot een splitsingsvergunning door de stadsdelen is vaak weinig publieksvriendelijk en er worden veelal hoge voorwaarden gesteld aan de bouwtechnische kwaliteit van het te verkopen pand. Hoewel voor de particulieren die graag willen verkopen het aantal vrijkomende woningen bepalend zal blijven voor het verkooptempo, kan een meer gestroomlijnd en doorzichtig vergunningtraject de verkoop door particulieren verhogen. Rijk en Amsterdam: afspraken over herstructurering Herstructurering kan in bepaalde woongebieden een reden zijn te wachten met verkoop, maar is geen argument tegen verkoop dat algemeen en altijd geldend is. Corporaties geven herstructurering vaak als reden waarom voorlopig geen huurwoningen worden verkocht. Voor sommige gebieden kan het stilzetten van alle


60

activiteiten – dus ook verkoop - zeer nuttig zijn, maar even zo vaak kunnen in naoorlogse gebieden al woningen worden aangewezen die zonder problemen kunnen worden verkocht. Gemeenten en corporaties staan voor de opgave niet langer te aarzelen visies op te stellen voor de herstructureringsgebieden, en te beginnen met de verkoop van huurwoningen. In de herstructureringsplannen is wellicht sprake van de noodzaak om op een andere manier te kijken en te meten. Verkoop van huurwoningen zal zeker van belang zijn, maar gegeven de matige kwaliteit van de voorraad zal ook vaak gekozen worden voor samenvoeging, respectievelijk voor sloop en nieuwbouw van vooral koopwoningen. Bepalend is dan niet het cijfer voor verkoop van huurwoningen, maar de omslag van wijken van een huurgeoriënteerd woonmilieu naar een gevarieerd en aantrekkelijk ‘groenstedelijk woonmilieu’ met een aanzienlijk aantal koopwoningen. Ter zake kunnen afspraken worden gemaakt, waarbij deze omslag niet alleen op einddatum wordt gemeten, maar waarbij ook allerlei tussenmeetpunten worden ingelast. Corporaties Alle corporaties staan voor een veelomvattende taak: de huisvesting van de doelgroep, verstandig beheer, strategisch voorraadbeleid, voldoen aan de vraag, wijkgericht denken en handelen. Veel corporaties beseffen dat, maar andere verkeren nog in de huurtraditie die Nederland zo lang kenmerkte. De beleidsvragen rond wonen zijn echter met de vraag van woonconsumenten mee veranderd. Corporaties zullen daar in mee moeten gaan. Verkoop van huurwoningen is zo’n nieuwe taak, zoals bij eenmaal verkochte woningen voor corporaties een interessante toekomst is weggelegd als ingehuurde professionele beheerder voor Verenigingen van Eigenaren en voor individuele eigenaren. Een belangrijk punt bij verkoop van woningen is een heldere presentatie en communicatie. Huurders en kandidaat-kopers willen alles weten over de onderhoudstoestand nu en bij overdracht, zij willen inzicht in de prijsvorming en in eventuele bijzondere bedingen, en inzicht in toekomstig beheer en eventuele risico’s. Aedes heeft met de Vereniging Eigen Huis een handreiking bij verkoop van huurwoningen opgesteld, die nog te weinig wordt gehanteerd. Het is zaak dat corporaties hun communicatie verbeteren, bijvoorbeeld door middel van die handreiking. Wat ook kan worden gevraagd van corporaties is wat meer durf bij de verkoop van woningen die niet helemaal aan de eisen van de corporatie voldoen. Natuurlijk mag de veiligheid niet in het geding zijn, woningen moeten bouwtechnisch in orde zijn, maar corporaties hebben de gewoonte te verkopen woningen voor een stevig kapitaal op te knappen. Hiermee worden de woningen vaak onbetaalbaar voor degenen die wat minder te besteden hebben, en vallen woningen soms buiten de BEW. Corporaties kunnen bewoners vaker de mogelijkheid bieden de kwaliteitseisen wat lager te stellen of zelf werkzaamheden uit te voeren.

61


Corporaties en rijk: bijzondere overdrachtsvormen De hoge marktprijzen, en het risico dat met eigen woningbezit is verbonden, zijn veelal een blokkade voor huishoudens met lagere inkomens. Er zijn verschillende manieren om eigen woningbezit voor deze groep toch mogelijk te maken. Met Maatschappelijk Gebonden Eigendom wordt nu al meer dan tien jaar geëxperimenteerd. In de loop der jaren zijn tal van onzekerheden blijven bestaan, ook omdat deze vorm van eigendom in concrete gevallen steeds weer andere gedaanten heeft. Voor twee aspecten wordt aandacht gevraagd. Ten eerste is het goed een vaste vorm te ontwikkelen, die geen vragen meer oproept rond beheer, rond fiscale aspecten en rond de waardeverdeling tussen koper en de betrokken corporatie. De introductie van het zogenoemde ‘fair value’-beginsel biedt hier goede mogelijkheden. Ten tweede zou een gecombineerde toepassing van bijzondere koopvormen met de Wet BEW het eigenwoningbezit onder huishoudens met lagere inkomens kunnen verhogen. De Fair Value methode biedt hiervoor aanknopingspunten. Daarnaast wordt gewezen op een suggestie van de Vereniging Eigen Huis: het zogenaamde ‘onderwaarde’-beding. Bij verkoop aan een zittende huurder zou bijvoorbeeld uitgegaan kunnen worden van een prijs van 75% van de marktwaarde. De onderwaarde wordt dan bepaald op 15%, ervan uitgaande dat de marktprijs bij verkoop aan de zittende huurder wat lager ligt dan verkoop van een leegstaand pand. Bij doorverkoop wordt een wijziging in de markt tussen de oorspronkelijke verkopende partij en de eerste koper in de onderwaarde verrekend. Is bijvoorbeeld de markt met 20% gestegen, dan krijgt de corporatie bij doorverkoop 15% plus 3% teruggestort. Dit zou verkoop aan zittende huurders kunnen vergemakkelijken, temeer wanneer dit nu kan worden gecombineerd met een BEW-subsidie. Particuliere verhuurders Particuliere verhuurders hebben bij verkoop voornamelijk oog voor rendement. Aandacht voor kwaliteit van voor verkoop aangeboden woningen hoeft daarmee geenszins in strijd te zijn, en is van groot belang voor de toekomst. Daarnaast wordt er aandacht voor gevraagd om, alvorens een klein complex te splitsen en te verkopen, een op de aard van zo’n complex ingerichte Vereniging van Eigenaren op te zetten. Niet alle standaards zijn goed toepasbaar op kleine complexen; notariaat en vastgoedwereld hebben hier een taak. Verkoop door particulieren zou in Amsterdam waarschijnlijk een grote vlucht nemen wanneer de gemeentelijke belemmeringen zouden vervallen (splitsingsverbod).

7.7 Slot In het ROA-gebied, en in het bijzonder in Amsterdam, staat de markt onder grote druk. De vraag naar kwaliteit geldt in de hele woonladder, van goedkoop tot duur, en bij huur en koop. De prijzen van koopwoningen zijn uitzonderlijk hoog, de doorstroming van huur naar koop blijft steken en dat geldt dan vervolgens ook voor de doorstroming in de huursector. De mutatiegraad daalt, de slaagkansen voor koper én huurder dalen.


62

Een hoger tempo bij de verkoop van huurwoningen draagt bij aan de oplossing van dit probleem. Als tussen partijen (corporaties, gemeenten, stadsdelen, gewest, rijk) overeenstemming wordt bereikt over beleidsdoelstellingen, als prestatieafspraken worden gemaakt en belemmeringen worden weggenomen, kan dat ook.

63



64

Bijlagen

65



66

Bijlage 1 Begeleidingscommissie Het onderzoek is begeleid door een klankbordgroep, waarin de volgende personen zitting hadden:

Arian Boersma

gemeente Amsterdam

Constance Winnips

ROA-secretariaat

Erik Lubberink

ROA-secretariat

Evert van der Sluijs

provincie Noord-Holland

Michiel Laernoes

gemeente Amstelveen

Gerard Neijenhuijs

gemeente Zaanstad

Gabrielle Kooij

Woonmaatschappij

Marcel de Groot

Makelaarsvereniging Amsterdam

Eef Meijerman

Amsterdams Steunpunt Wonen

Joop Pennings

IVH/VROM

Gerard Anderiesen

Amsterdamse Federatie voor Woningcorporaties

67



68

Bijlage 2 Geraadpleegde personen Gemeenten/stadsdelen gemeente Amstelveen gemeente Beemster gemeente Diemen gemeente Haarlemmermeer gemeente Oostzaan gemeente Purmerend gemeente Uithoorn gemeente Wormerland gemeente Zaanstad stadsdeel De Baarsjes stadsdeel Noord stadsdeel Osdorp stadsdeel Oud West stadsdeel Zeeburg Stedelijke Woningdienst Stedelijke Woningdienst

de heer de heer de heer de heer de heer de heer de heer de heer de heer de heer mevrouw mevrouw mevrouw de heer De heer mevrouw

Tielbeke Roemhorst Beumer Vijfhuizen Boes van Wetten Groeneveld Gispen Post Panneman Schreuder Groesbeek van Kessel Stolk Van der Leeden van Straalen

beleidsmedewerker bouwen en wonen hoofd sector samenleving hoofd afdeling maatschappelijke zaken beleidsmedewerker sector wonen beleidsmedewerker woonruimtetoewijzing hoofd afdeling volkshuisvesting medewerker volkshuisvesting beleidsmedewerker vh en ro senior financieel medewerker BBSH beleidsmedewerker wonen beleidsadviseur volkshuisvesting beleidsmedewerker wonen beleidsadviseur wonen tijdelijk manager stedelijke vernieuwing beleidsmedewerker volkshuisvesting beleidsmedewerker volkshuisvesting

de heer de heer de heer de heer

Attasio van den Berg Doveman Schellaart

verkoper portfoliomanager woningportefeuille verkoopcoördinator vastgoed directeur

de heer de heer mevrouw de heer de heer mevrouw de heer de heer mevrouw de heer de heer

Barnhoorn Roelofs Jongeneel Heemskerk van Luit Smit Spek Dirks Kooij Schilder van den Bergh

stafmedewerker strategie hoofd staf bureaubeleid en communicatie functionaris aankoop/verkoopbeleid technisch directeur directeur woonzaken manager verkoop hoofd marketing en vastgoed hoofd woondiensten directeur bestuurder administrateur coordinator wooninformatiepunt

Particuliere verhuurders Amvest Vastgoed Delta Lloyd SFB Vastgoed Maarschalkerwaard Makelaardij

Sociale verhuurders Algemene Woningbouwvereniging Woonstichting De Key Wonigbouwvereniging Eigen Haard Stichting PWV Wonen Woningstichting Patrimonium WBV De Dageraad Stichting Het Woningbedrijf A’dam Woningstichting Zomers Buiten Woonmaatschappij De Vaart De Vooruitgang Volendam ROAC huisvesting

69


Volkswoning Zaanstad WBV Aalsmeer WBV Goed Wonen WBV Oostzaanse volkshuisvesting WBV Ouder- Amstel WBV Wormer Woongroep Holland Zaandams Volkshuisvesting

de heer de heer de heer de heer de heer de heer de heer de heer


Klein de Haan van den Broeke Hofman Beijnen van der Vuurst Geurts Hoogland

70

hoofd woonservice directeur directeur bestuurder administrateur directeur bestuurder hoofd financiën hoofd afdeling vastgoed en strategie hoofd verhuur en bewonerszaken

Bijlage 3 Enquêtevragen Verkoopbeleid verhuurders Gegevens verhuurder Organisatie:

_____________________________________________

Naam geïnterviewde:

_____________________________________________

Functie geïnterviewde:

_____________________________________________

Verhuurt woningen in:

_____________________________________________ (aantallen per gemeente)

Voor alle duidelijkheid: het gaat om verkoop van huurwoningen aan zittende of nieuwe bewoners. Verkoop aan een nieuwe verhuurder blijft buiten beschouwing. De enquête zal ongeveer 20 minuten in beslag nemen.

Vraag en aanbod 1) Heeft uw organisatie de laatste 5 jaar huurwoningen verkocht aan zittende of nieuwe bewoners? a)

Ja

b)

Beperkt

c)

Nee,

ga verder naar vraag 11

2) Welk percentage van de woningvoorraad is in 1999 verkocht? _____________ 3) Welke woningen zijn er in 1999 verkocht? 1.1. Aantal woningen naar prijsklassen Tot ƒ634

ƒ634-1149

Boven ƒ1149

1945-1979

Na 1980

Eengezins Meergezins

1.2. Aantal woningen naar bouwjaar Vooroorlogs Eengezins Meergezins

71


4) Waar zijn de meeste woningen verkocht?

5)

a)

Centrumstedelijk

b)

Buitencentrum stedelijk

c)

Groen stedelijk

d)

Dorpscentrum

e)

Landelijk

Welk aandeel van de woningen is aan zittende huurders verkocht? _______________________________________________________

6) Wijst uw organisatie de complexen aan die kunnen worden verkocht? a)

Ja

b)

Nee, namelijk ________________________________________________________

7) Biedt uw organisatie woningen eerst aan zittende huurders aan? a)

Ja

b)

Nee, anders namelijk ________________________________________________________

8) Wanneer niet wordt verkocht aan de zittende bewoner, dan wordt alleen verkocht bij het vanzelf leegkomen van de woning? a)

Ja

b)

Nee, namelijk _______________________________________________________________

9) Tegen welk aandeel van de marktwaarde worden de woningen aan zittende bewoners verkocht?_____________________________________________ 10) Verkoopt uw organisatie bij voorkeur aan a)

Zittende bewoners

b) Nieuwe bewoners 11) Krijgt uw organisatie van huurders verzoeken tot verkoop van woningen? a)

Ja

b)

Nee

12) Hoeveel verzoeken kreeg uw organisatie in 1999? ______________________ 13) Wat voor een woningen betrof dit voornamelijk? a)

Vooroorlogs eengezins

b)

Vooroorlogs meergezins

c)

Naoorlogs eengezins

d)

Naoorlogs meergezins

e)

Anders namelijk:_____________________________________________________________

f)

N.v.t


72

14) In welke prijsklasse vielen deze woningen vooral? a)

< f634

b)

f634 – f1149

c)

> f1149

d)

N.v.t.

Beleid 15) Heeft uw organisatie haar zienswijze wat betreft verkoop verwoord in een lange termijn beleidsvisie? a)

Ja

b) Nee 16) Kunt u de beleidsvisie van uw organisatie met betrekking tot verkoop kort samenvatten? 17) Verwacht u dat deze beleidsvisie de komende jaren zal worden gewijzigd? a)

Ja

b)

Nee

18) Waarom? a)

Veranderende inzichten welke?

b)

De politieke stelling ten aanzien van verkoop

c)

Veranderende mogelijkheden welke? ________________________________________

d)

Andere afspraken met de gemeente /andere verhuurders?

e)

Anders namelijk: ____________________________________________________________

f)

N.v.t.

____________________________________________

19) Zijn er prestatieafspraken met de gemeente, andere verhuurders of huurdersorganisatie ten aanzien van verkoop? a)

Ja, met ________________________________________________________________

b)

Nee

20) Welke afspraak is gemaakt? 21) Wilt uw organisatie de komende 5 jaar woningen verkopen? a)

Ja

b)

Nee

Vraag 29

22) Wilt u de komende 5 jaar jaarlijks een hoger, een gelijk of een lager percentage woningen verkopen dan in 1999? a)

Hoger

b)

Gelijk

c)

Lager

d)

N.v.t

73


23)

Hoeveel woningen wilt uw organisatie de komende 5 jaar verkopen? ______________________________________________________________

24) Wat voor type woningen wilt uw organisatie de komende 5 jaar verkopen? a)

Vooroorlogs eengezins

b)

Vooroorlogs meergezins

c)

Naoorlogs eengezins

d)

Naoorlogs meergezins

e)

Anders namelijk:_____________________________________________________________

f)

N.v.t

25) Kunt u kort aangeven waarom deze woningen? 26) In welke prijsklasse willen jullie de komende 5 jaar verkopen? a)

< f634

b)

f634 – f1149

c)

> f1149

d)

N.v.t.

27) Kunt u kort aangeven waarom in dit prijssegment? 28) Kunt u iets zeggen over het woonmilieu waar deze woningen in staan? a)

Centrumstedelijk

b)

Buitencentrum stedelijk

c)

Groen stedelijk

d)

Dorpscentrum

e) Landelijk f)

N.v.t

29) Waarvoor worden de opbrengsten van verkoop gebruikt? a)

T.b.v. financiële continuïteit / solvabiliteit / eigen vermogen

b)

T.b.v. verlagen huur

c)

T.b.v. onderhoudsmaatregelen

d)

Nieuwe panden aankopen

e)

Financieren herstructurering

f)

Financieren onrendabele top bij nieuwbouw

g)

Anders namelijk: __________________________________________________________

h) N.v.t 30) Ik noem u een aantal argumenten voor verkoop Kunt u aangeven welke in uw organisatie een rol spelen bij het bepalen van het


74

verkoopbeleid? a)

Bevorderen van eigen woningbezit past binnen onze beleidsvisie

b)

Verkoop biedt mogelijkheden versnipperd bezit af te stoten

c)

Verkoop om vanuit visie niet bruikbaar bezit kwijt te raken

d)

Verkoop om sociale cohesie binnen een woongebied te vergroten

e)

Verkoop om hogere inkomens in een woongebied te behouden

f)

Voorkomen van verhuurproblemen

g)

Verhoging aandeel koopwoningen nodig voor een goed functionerende woningmarkt

h)

Voorzien in de vraag

i)

Het verdienen van geld

j)

Rendement (verkoop levert meer op dan verhuur)

k)

Politieke wensen

l)

Anders namelijk:

31) Wat zijn de twee belangrijkste argumenten en kunt u dit toelichten? Welke argumenten vindt u onzin? 32) Ik noem u een aantal argumenten tegen verkoop Kunt u aangeven welke in uw organisatie een rol spelen bij het bepalen van het verkoopbeleid? a)

Bevorderen eigen woningbezit past niet binnen onze beleidsvisie

b)

Verkoop botst met sociale taakstelling wat betreft huisvesting van de doelgroep

c)

Verkoop botst met ons streven naar een spreiding van de kernvoorraad over het ROA-gebied

d)

Verkoop van woningen past niet in onze lange termijn strategie

e)

Onze woningvoorraad heeft de juiste samenstelling

f)

Verkoop kan herstructurering frustreren

g)

Verkoop leidt tot “verschraling” van huurvoorraad

h)

Verkoop leidt tot ongewenste ruimtelijke segregatie

i)

Er is geen financiële noodzaak

j)

Verkoop zou rendabel voeren van delen van bedrijfsapparaat ondermijnen

k)

Verkoop is niet in het belang van de bewoners (onderhoud, risico’s)

l)

Er is geen koopvraag naar onze woningen

m) Anders namelijk 33) Wat zijn de twee belangrijkste argumenten en kunt u die toelichten? 34) Welke argumenten vindt u onzin?

75


Belemmeringen 35) Voor verhuurders die willen verkopen: Ik noem u een aantal belemmeringen die verkoop in de weg kunnen staan. Kunt u aangeven welke belemmeringen voor uw organisatie gelden? Voor verhuurders die niet willen verkopen: Ik noem u een aantal belemmeringen die verkoop in de weg zouden kunnen staan. Kunt u aangeven welke belemmeringen voor uw organisatie zouden gelden? a)

Te weinig vraag naar de woningen die wij aanbieden

b)

Bewoners willen niet kopen waarom niet?_______________________________________

c)

Woningen die we willen verkopen komen weinig leeg

d)

Moeilijk krijgen splitsingsvergunning WAAROM / OP WAT VOOR EEN GRONDEN AFGEWEZEN?

e)

Andere juridische belemmering namelijk: _________________________________________

f)

Afspraken over verkoop met de gemeente / andere verhuurders

g)

Afspraken over de kernvoorraad met gemeente / andere verhuurders

h) Anders namelijk: 36) Wat zijn de twee belangrijkste belemmeringen? 37) Kunt u deze nader toelichten? Op welke wijze kunnen deze belemmeringen worden verholpen? 38) Welke argumenten vindt u onzin?

Overig 39) Wilt u nog terugkomen op een vraag of iets anders toevoegen?


76

Bijlage 4 Betrokken deskundigen De volgende personen hebben meegewerkt aan een diepteinterview of casesstudie:

De heer Anderiesen

Federatie van Amsterdamse Woningcorporaties

De heer Boelhouwer

OTB

De heer Bos

Vastgoedbelang

De heer Van Genugten

Woonbond

De heer de Haan

Stadsdeel Westerpark

De heer Klandermans

Gemeente Amsterdam

De heer van Loon

Vereniging eigen huis

De heer Neijenhuijs

Gemeente Zaanstad

Mevrouw Smit

Dageraad

De heer Spek

Woningbedrijf Amsterdam

De heer Stelder

Saenwonen

De heer Verhoef

Makelaarsvereniging Amsterdam

De heer De Vries

Dageraad

77


Bijlage 5 Resultaten enquête Zwart geschreven getallen geven aan hoeveel geënquêteerden stellen dat het argument een rol speelt bij het bepalen van het verkoopbeleid Rood geschreven getallen geven aan hoeveel geënquêteerden een argument als een van de twee belangrijkste argumenten noemen tabel 1: Argumenten voor verkoop Corporaties

Amsterdam

Particulier verhuurders

Overig ROAgebied

Totaal ROAgebied

Gemeenten

Amsterdam

Overig ROAgebied

Afstoten versnipperd bezit

3

0

6

2

2

2

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Sociale cohesie vergroten

7

5

4

3

0

0

3

2

4

4

Verdienen van geld

5

3

3

3

1

1

2

0

3

3

Voorkomen verhuurproblemen

4

0

3

2

2

1

1

0

3

2

Voorzien in de vraag

5

1

3

0

0

0

4

1

4

2

Behoud hogere inkomens in woongebied

5

4

1

0

0

0

5

3

3

1

Ontstoppen van de woningmarkt

3

1

0

0

0

0

2

1

2

2

Politieke wensen

3

1

0

0

0

0

1

0

3

2

tabel2: Argumenten tegen verkoop Corporaties

Amsterdam

Particulier verhuurders

Overig ROAgebied

Totaal ROAgebied

Gemeenten

Amsterdam

Overig ROAgebied

Spreiding van de kernvoorraad

0

0

1

1

1

1

0

0

2

1

Verschraling van de huurvoorraad

6

1

6

2

0

0

2

2

5

5

Botst met sociale taakstelling

2

2

7

5

0

0

3

2

2

1

Corporaties hebben geld niet nodig

0

0

5

1

0

0

0

0

2

0

Verkoop bemoeilijkt herstructurering

7

6

4

2

0

0

2

1

2

2

Verkoop ondermijnt bestaansrecht individuele corporatie

2

0

2

1

0

0

0

0

0

0

Er is geen vraag naar onze woningen

2

1

0

0

0

0

2

0

2

2

Vrijstelling van vennootschapsbelasting voor beleggers

0

0

0

0

1

1

0

0

0

0

Nadelen voor bewoners

2

0

0

0

1

1

0

0

0

0

Verkoop leidt tot ruimtelijke segregatie

0

0

0

0

0

0

1

1

0

0


78

Bijlage 6 Stand van zaken verkoopconvenant Amsterdam Totaal woningbezit

Verkocht in 1999 aan particulieren (m.n. zittende bewoners)

Ingediend op verkooplijst

Gereserveerd voor toekomstige verkoop

AWV

17.479

0

49

49

Dageraad

19.358

0

1.480

1.675

Eigen Haard

21.389

0

79

1.529

De Key

27.841

149

591

3.337

Het Oosten

15.657

27

123

782

Patrimonium/ Nieuw Amsterdam

25.436

54

614

667

Woningbedrijf Amsterdam

37.577

23

1.386

2.084

Zomers Buiten

10.316

0

0

265

Olympus

16.308

51

?

?

3.793

0

50

568

10.034

0

?

?

PWV Rochdale (Holendrecht, beheerorganisatie) Woonzorg Nederland TOTAAL

145 1.343

0

?

?

206.513

304

4.438

11.101

cijfers uit jaarboek 2000 van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

1. Daadwerkelijke verkopen van sociale huurwoningen in 1999 (dwz aan zittende huurders en andere particulieren; verkopen aan andere corporaties en beleggers blijven hier buiten beschouwing).

2. ‘Ingediend’ (harde lijst) dan wel gereserveerd (zachte lijst) voor toekomstige verkoop. Volgens het convenant kunnen tussen 1998 en 2002: 15.550 corporatiewoningen (gesplitst en) verkocht worden. Wat opvalt is dat sommige corporaties in ’99 niets of nauwelijks iets verkocht hebben en ook niet serieus van plan lijken (in de nabije toekomst) substantieel te gaan verkopen: AWV, Rochdale, Zomers Buiten, PWV, Eigen Haard, Woonzorg Nederland en Olympus.

79



80

Bijlage 7 Splitsing en erfpacht De omzetting van huurwoningen in koopappartement kan in Amsterdam splitsing of erfpachtconversie vergen. Verder kan het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen en het verkoop convenant van toepassing zijn. tabel 10:

Voor verkoop van huurwoningen relevante regelgeving naar eigendomsvorm en bouwperiode. Naoorlogse woningen

Particulier bezit

Corporatie bezit

−

splitsingsakte

−

convenant verkoop

−

erfpachtconversie

−

BBSH verzoek

Vooroorlogse woningen −

splitsingsvergunning

−

eventueel erfpachtconversie

−

convenant verkoop

−

erfpachtconversie

−

BBSH verzoek

−

splitsingsvergunning

Erfpachtconversie:

Splitsingsvergunning: toetsing BWT stadsdeel, vergunning stadsdeelbestuur

Verkoopconvenant: convenant tussen gemeente Amsterdam en Federatie van Amsterdamse woningcorporaties. Voorstel corporaties, toetsing stadsdeel.

BBSH: advies gemeente, toestemming inspectie volkshuisvesting (ministerie van VROM)

voorstel grondbedrijf, acceptatie door eigenaar

Splitsing Splitsing is de notariële oprichting van een vereniging van eigenaren, die samen alle appartementsrechten in eigendom hebben. Leden van de vereniging kunnen individuele eigenaar-bewoners zijn, maar ook een verhuurder van meerdere woningen. Als een woningcorporatie een woningcomplex gaat verkopen zal ze eerst nog alle woningen in eigendom hebben, maar geleidelijk de appartementsrechten aan zittende huurders of nieuwe kopers uitgeven. Het appartementsrecht regelt de rechten en plichten van de eigenaar. Een belangrijke plicht is het gemeenschappelijk onderhoud. Alle bewoners betalen daaraan mee, volgens een vastgelegde verdeelsleutel. De splitsing van vooroorlogse appartementen en van appartementen in aangewezen stadsvernieuwingsgebieden is gebonden aan een splitsingsvergunning van de gemeente. Deze vergunning had oorspronkelijk tot doel om te garanderen dat het woningcomplex goed in afzonderlijke woningen in te delen is. Voorts kan de ge-

81


meente om reden van volkshuisvestelijke aard of vanwege stadsvernieuwing beperkingen stellen aan de splitsing. Het splitsingsverbod is gebaseerd op de Huisvestingswet en de gemeentelijke huisvestingsverordening. Waar het verbod geldt kan alleen splitsing plaatsvinden met een vergunning van B&W. Passage over splitsingsverbod in de Huisvestingswet Artikel 33 (J) 1. Het is verboden een recht op een gebouw dat behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en derde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. 2. Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon met betrekking tot een gebouw als bedoeld in het eerste lid. Artikel 34 (J) 1. De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingsverordening ten minste: a. de gronden die tot weigering van een vergunning als bedoeld in artikel 33 kunnen leiden; b. de categorieën van gevallen waarin de beslissing op de aanvraag om een vergunning door burgemeester en wethouders wordt aangehouden; c. de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders aan de vergunning kunnen verbinden. 2. De gronden en regels, bedoeld in het eerste lid, kunnen slechts betrekking hebben op: a. de samenstelling van de woonruimtevoorraad; b. het voorkomen van belemmering van de stadsvernieuwing; c. het voorkomen van splitsing van rechten op gebouwen waarvan de toestand uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud zich geheel of ten dele tegen splitsing in appartementsrechten of de verlening van deelnemings- of lidmaatschapsrechten verzet.

De redenen van volkshuisvestelijke aard richten zich vooral tegen de onttrekking van goedkope woningen aan de huurvoorraad: na splitsing kunnen ze als afzonderlijke koopappartementen op de markt worden gebracht. In stadsvernieuwingsgebieden kan splitsing leiden tot extra complicaties wanneer het betreffende complex gesloopt of verbeterd moet worden. Weigeringsgronden voor splitsing volgens Huisvestingsverordering 1999, gemeente Amsterdam Art. 3.2.8 Gronden tot weigering van een splitsingsvergunning in verband met de woonruimtevoorraad. 1. De splitsingsvergunning kan worden geweigerd indien: a. het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, één of meer woonruimten bevat die worden verhuurd of die laatstelijk verhuurd zijn geweest; b. de huurprijs van één of meer van die woonruimten de grens, vermeld in art. 6, lid 3, onder b, van de wet, niet te boven gaat; c. niet gewaarborgd is dat die woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijft of blijven voor verhuur ter bewoning, en d. het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voorzover die voor de verhuur is bestemd. 2. De splitsingsvergunning kan eveneens worden geweigerd indien: a. het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft, voorzover dit geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd is


82

met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in art. 10 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening(Staatsblad 1985, nr. 626) of met enig wettelijk voorschrift, geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is genomen; b. de huurprijs van een of meer der voormalige woonruimten lager is dan het in het eerste lid, onder b, vastgestelde bedrag; c. niet gewaarborgd is dat de voormalige woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing opnieuw bestemd zal of zullen worden voor verhuur ter bewoning, en d. het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voorzover die voor verhuur is bestemd. Art. 3.2.9 Weigeringsgronden splitsingsvergunning in verband met de stadsvernieuwing. 1. De splitsingsvergunning kan worden geweigerd indien: a. voor het gebied waarin het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, is gelegen, een stadsvernieuwingsplan als bedoeld in art. 31 van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing of leefmilieuverordening als bedoeld in art. 9 van die wet van kracht is, dan wel een ontwerp voor een zodanig plan of zodanige verordening of voor een herziening daarvan in procedure is; b. het ontwerp voor dat plan of voor die verordening dan wel voor de herziening daarvan ter inzage is gelegd voordat de aanvraag van de splitsingsvergunning is ingediend dan wel, indien de aanvraag krachtens het tweede lid is aangehouden, voordat die aanhouding is geëindigd; c. de voorgenomen splitsing nadelige gevolgen kan hebben voor de met het plan of de verordening nagestreefde of na te streven doeleinden, en d het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de stadsvernieuwing. 2. De beslissing op de aanvraag om een splitsingsvergunning wordt aangehouden indien: a. voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, een voorbereidingsbesluit als bedoeld in art. 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van kracht is met het oog op de voorbereiding van een stadsvernieuwingsplan of van een herziening daarvan; b. dat besluit is genomen voordat de aanvraag om vergunning werd ingediend; c. redelijkerwijs mag worden verwacht dat de in het stadsvernieuwingsplan op te nemen maatregelen nadelig kunnen worden beïnvloed door de voorgenomen splitsing, en d. redelijkerwijs mag worden verwacht dat het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de stadsvernieuwing. 3. De aanhouding als bedoeld in het tweede lid duurt niet langer dan tot het moment dat het voorbereidingsbesluit ingevolge art. 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is vervallen. Art. 3.2.10 Weigeringsgronden splitsingsvergunning in verband met de toestand van het gebouw. 1. De splitsingsvergunning kan worden geweigerd indien: a. de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet, en b. de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende is verzekerd dat die gebreken zullen worden opgeheven.

Erfpachtsconversie De algemene voorwaarden voor uitgifte in erfpacht aan corporatiewoningen verzetten zich tegen verkoop aan derden, geen toegelaten instelling zijnde. Tot 1998 was

83


de uitgifte aan corporaties ook afwijkend, tijdelijk voor 75 jaar. Sindsdien kunnen corporaties ook het voortdurend recht van erfpacht verkrijgen. De corporaties hebben het voordeel van een lage erfpachtcanon. Als ze woningen vrijelijk konden verkopen zou langs die weg een goedkope grondprijs ook voor particulieren te krijgen zijn. Om corporatiewoningen te kunnen verkopen is derhalve een nieuw erfpachtcontract nodig, op basis van algemene voorwaarden die ook voor particulie34 35 ren gelden . In een apart uitvoeringsbesluit is geregeld hoe dat moet gaan. Het nieuwe erfpachtcontract kent een aparte aanduiding van huur- en koopwoningen, waarvoor een verschillende erfpacht kan gelden. Het hele complex kan worden omgezet in koopwoningen, maar ook delen ervan. Dit zal de canonberekening ingewikkelder maken. De erfpachtsconversie is een splitsingsvoorwaarde: de omzetting naar een vereniging van eigenaren mag pas plaatsvinden nadat de erfpachter het nieuwe erfpachtcontract heeft aanvaard. De notaris zal hierop moeten toezien. Bij omzetting van het erfpachtcontract zal de opbrengst ervan meestal hoger worden. Deze extra opbrengst wordt door de gemeente in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting ondergebracht. Veel van de uitgaven uit dit fonds komen weer ten goede aan de corporaties, die daarmee onrendabele investeringen kunnen dekken.

34

35

De algemene voorwaarden voor particulieren zijn recentelijk vernieuwd. De AV 1966 worden vervangen door de AV 2000. Uitvoeringsbesluit Erfpacht Woningcorporatie, B&W Amsterdam, 1 september 1998.


84

Verkoop van huurwoningen in het ROA-gebied. kansen en belemmeringen

Recommend Documents