De verkoop van huurwoningen in Zuidoost, stand van zaken 2005 Inleiding In maart 2003 heeft de stadsdeelraad de nota ‘Verkoop van huurwoningen in Zuidoost, een inventarisatie en visie’ vastgesteld. Hierin staat onder meer het maximum aantal te verkopen woningen per buurt. Destijds is afgesproken de uitvoering en resultaten van het verkoopbeleid na twee jaar te evalueren. Deze notitie geeft inzicht in de stand van zaken met betrekking tot de verkoop van huurwoningen in Zuidoost. Deze notitie zal niet ingaan op de mogelijke gevolgen voor het verkoopbeleid in Amsterdam van het nieuwe huurbeleid van Minister Dekker. Verder wordt nog onderhandeld tussen de Federatie van Amsterdamse Woningcorporaties en de gemeente Amsterdam over het voortzetten van het gemeentelijk verkoopbeleid. Deze evaluatie is uitgevoerd door de afdeling Volkshuisvesting van de sector REO van het stadsdeel Zuidoost. Er is gebruik gemaakt van gegevens over de verkoop en het splitsen van huurwoningen die door het Ontwikkelingsbedrijf van de Gemeente Amsterdam worden geleverd. Op 14 juli 2005 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen het stadsdeel en de woningcorporaties die bezit hebben in het stadsdeel Zuidoost. Onderwerp van gesprek was de ervaringen die de woningcorporaties hebben met de verkoop van huurwoningen in Zuidoost. De resultaten hiervan zijn in deze evaluatie meegenomen. Over het functioneren van de verenigingen van eigenaren (vve’s) hebben gesprekken plaatsgevonden met iemand van Pro vve beheer, met de voorzitter van de vve Kikkenstein-noord en met een bewoner van Groeneveen-scherm (zie punt 9, pagina 10.). Het verkoopbeleid In het kader van het Convenant Verkoop Sociale Huurwoningen 2002-2007 mogen er maximaal 5.020 woningen worden verkocht in Zuidoost (inclusief het quotum uit het eerste convenant (1998-2002)). Er mag een onbeperkt aantal woningen worden gesplitst. Het uitgangspunt van de Nota Verkoop van Huurwoningen in Zuidoost is dat de verkoop van huurwoningen gericht moet zijn op het vergroten van de differentiatie van de woningvoorraad. In alle buurten moet een mix ontstaan van koop- en huurwoningen. Het aantal te verkopen woningen moet evenredig verspreid worden over de buurten. De consequentie van deze verdeling is dat alle buurten in Zuidoost uit minimaal 22 % koopwoningen zullen bestaan. Een ander uitgangspunt is dat bewoners van Zuidoost bij de verkoop voorrang moeten krijgen op andere potentiële kopers. En dat de verkoop niet alleen gericht mag zijn op de eengezinshuizen. Tevens zouden de woningen die voor de herhuisvesting van bewoners uit de hoogbouw van belang zijn alleen gefaseerd verkocht mogen worden. Voor bepaalde buurten zijn afspraken gemaakt dat meerdere corporaties hier woningen mogen verkopen, maar dat na twee jaar of wanneer 70 % van het quotum verkocht is de corporaties opnieuw met het stadsdeel om de tafel gaan zitten om over de invulling van het resterende deel te overleggen. In deze notitie wordt nagegaan of deze afspraken eventueel moeten worden herzien. 1
Een tamelijk nieuwe ontwikkeling is de verkoop van (een deel van) een complex woningen door een corporatie aan het Woon Investerings Fonds (WIF). Het WIF is een bijzondere door Aedes (de koepel van woningcorporaties in Nederland) opgerichte landelijk werkende corporatie die woningcomplexen opkoopt van woningcorporaties en vervolgens de woningen aan bewoners verkoopt. De vraag is hoe met deze ontwikkeling moet worden omgegaan en of het past in ons verkoopbeleid. In deze notitie moeten de volgende vragen worden beantwoord: 1. Hoeveel woningen zijn er tot nu toe gesplitst en hoeveel woningen zijn er daadwerkelijk verkocht. Hoeveel ruimte is er nog binnen het convenant. 2. Hoe verloopt de verkoop in de diverse buurten binnen Zuidoost. Zijn er buurten waar het quotum uit de nota (bijna) wordt bereikt. 3. Aan wie zijn de huurwoningen verkocht. Zijn de kopers voornamelijk afkomstig uit Zuidoost of ook uit de rest van Amsterdam of van elders. 4. Is er een toewijzingsregeling ontwikkeld voor de toewijzing aan bewoners van Zuidoost. 5. Zijn er afspraken gemaakt over de verkoop i.v.m. de beschikbaarheid van woningen voor sv-kandidaten? 6. Welke woningen verkopen het best. Zijn er vooral eengezinshuizen of gestapelde woningen verkocht? Blijven er voldoende huur eengezinshuizen over? 7. Wat doen de corporaties om leegstand van te koop staande woningen te voorkomen of verminderen. 8. Hoe zit het met de afspraken met de corporaties in buurten waar meerdere corporaties woningen mogen verkopen, bijvoorbeeld in Gein 4 en in Gein 2. Is er aanleiding de afspraken uit de nota te herzien? 9. Hoe functioneren de verenigingen van eigenaren (vve’s) in de praktijk? 10. Hoe staan we tegenover de verkoop van een heel of een deel van een complex aan het Woon Investeringsfonds (WIF) of aan een belegger. 11. Welke conclusies kunnen worden getrokken. 1. Gesplitste en verkochte woningen In de stadsdelen Noord en Zuidoost zijn in de periode 2002-2004 verreweg de meeste rechten gesplitst. Volgens de Dienst Wonen (in: Evaluatie van het Convenant verkoop sociale huurwoningen 2002-2007) komt dit behalve doordat deze stadsdelen de grootste verkoopopgave hebben doordat in deze stadsdelen geen publiekrechtelijke splitsingsvergunning nodig is en de gebouwen vaak van betere kwaliteit zijn dan in de vooroorlogse gebieden. Het hoge aantal splitsingen gaat samen met een groot aantal verkochte woningen. Vanaf 1998 zijn in Zuidoost ten opzichte van de andere stadsdelen de meeste huurwoningen verkocht, namelijk 1.385 (t/m 2004*). Daarna volgt Noord met 1.160. Dat in Zuidoost meer woningen zijn verkocht wordt tevens veroorzaakt doordat de verkoop van huurwoningen in Zuidoost eerder op gang gekomen is dan in de overige stadsdelen. * De gegevens over 2005 waren in januari 2006 nog niet beschikbaar.
2
Al vóór de afsluiting van het eerste convenant (in 1998) werden in Zuidoost huurwoningen verkocht, op basis van de door de stadsdeelraad in 1995 vastgestelde nota ‘Verkoop huurwoningen aan individuele bewoners’. In 2004 werden in Zuidoost totaal 398 huurwoningen verkocht, de meeste door De Key (108). Alleen in Noord werden meer huurwoningen verkocht, namelijk 448. Meer dan de helft van de huurwoningen werd verkocht in de Bijlmermeer. In 2003 werden de meeste woningen nog verkocht in Gaasperdam. Dit wordt veroorzaakt doordat eind 2003 woningen in de Venserpolder in de verkoop zijn gekomen. De verkoop van huurwoningen in deze buurt is onverwacht succesvol gebleken. Onder het vorige convenant (1998-2002) verkochten de corporaties over de hele stad in vier jaar 1.478 woningen, waarvan bijna de helft in Zuidoost. Het aantal woningen dat per jaar wordt verkocht is fors toegenomen, want tot en met 2004 zijn 4.884 woningen verkocht. Eind 2004 is 17 % van het verkoopquotum verkocht. Topverkopers zijn De Key en Het Oosten. In het tijdschrift voor woonbeleid van de Dienst Wonen Nul20 (september 2004) wordt geconstateerd dat de kloof tussen lage huren en hoge huizenprijzen in Amsterdam een belemmering is voor het eigenwoningbezit. Daar waar de kloof kleiner is, zoals in Noord en Zuidoost, wordt veel meer verkocht. Dat er in deze stadsdelen meer verkocht wordt heeft volgens 020 ook te maken met de hogere verkoopquota in deze stadsdelen en de gemiddeld betere woningkwaliteit. Daarnaast is een voordeel dat in de naoorlogse stadsdelen geen publiekrechterlijke splitsingsvergunning nodig is. De verkoop van bestaande huurwoningen verloopt in Zuidoost sneller dan gemiddeld in Amsterdam. Toch is er nog behoorlijk wat ruimte binnen het convenant. Het verschil tussen wat er verkocht mag worden (convenant 5.020) en wat er is verkocht (1.385) bedraagt ruim 3.500 woningen.
3
2. De verkoop per buurt Hieronder treft u een overzicht aan van verkochte woningen per buurt en per jaar in Zuidoost. Aantal verkochte woningen per buurt Per jaar Venserpolder
Quotum 825
1998 0
1999 0
00/01 0
2002 0
2003 38
2004 134
Totaal 172 21 % 232 31 % 0
Vernieuwing
750
14
72
37
25
36
48
Groesbeekdreef Kelbergen
240
0
0
0
0
0
0
175
0
0
0
1
20
9
115
0
0
0
0
0
0
30 17 % 0
125
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
57
57
A’damse Poort Hoptille/ Haardstee HolendrechtOost HolendrechtWest Reigersbos 1
630
0
0
0
0
0
0
0
147
10
3
4
31
0?
2
Reigersbos 2
120
0
0
0
25
84
24
Reigersbos 3
390
120
32
27
21
29
29
Reigersbos 4
327
27
29
19
5
1
26
Gein 1
491
0
0
42
0
58
34
Gein 2
162
0
0
0
24
0
9
Gein 4
386
0
0
0
0
0
28
Driemond
130
0
23
28
2
25
2
Totaal
5.013
171
159
157
134
291
402
50 34 % 133 111 % 258 66 % 107 33 % 134 27 % 33 20 % 28 7% 80 62 % 1.314 26 %
4
Overigens zit er een verschil tussen het totaal aantal verkochte woningen tot en met 2004, volgens opgave van het OGA (1.385), en het aantal verkochte woningen in het schema (1.314). Dit wordt veroorzaakt doordat in de opgave van het OGA ook verkochte woningen in Dubbelink en het Remmerdenplein zijn gerekend. Dit zijn echter van oorsprong premiehuurwoningen en deze vallen hierdoor niet onder het convenant. In het vernieuwingsgebied is ongeveer eenderde van het quotum verkocht. In werkelijkheid zijn minder woningen verkocht, want de verkoop van Hofgeest aan een belegger in 1999 is geteld als de verkoop van alle woningen in het complex. Uit bovenstaand overzicht blijkt dat in verhouding tot het buurtquotum de meeste woningen verkocht zijn in Reigersbos 2. In deze buurt is het quotum zelfs al overschreden. Meer dan de helft van het quotum is verkocht in Reigersbos 3 en in Driemond. Ook in de andere buurten in Reigersbos zijn veel woningen verkocht. In Gein 1 en Gein 2 zijn ook behoorlijk veel woningen verkocht. In Gein 4 is de verkoop pas later gestart, waardoor er minder woningen zijn verkocht. In sommige buurten, zoals Hoptille en ‘omgeving Groesbeekdreef’, is nog helemaal niet gestart met de verkoop. Uit het overleg met de corporaties blijkt dat Ymere binnenkort gaat starten met de verkoop in de buurt ‘omgeving Groesbeekdreef’. In de buurt ‘Amsterdamse Poort’ wil Ymere pas vanaf 2007 woningen verkopen. Eigen Haard wil binnenkort beginnen met de verkoop in Holendrecht-West en in Haardstee. 3. De kopers Over de hele stad gezien werd in de periode 2003 tot en met juni 2004 29 % van de verkochte corporatiewoningen aan zittende huurders verkocht. In Zuidoost was het percentage iets lager, 27 %. Opvallend is dat in Noord maar liefst 37 % van de woningen aan zittende huurders werd verkocht. Wel kwam in Zuidoost een groter percentage van de kopers die bij mutatie kochten uit het stadsdeel, 32 %, tegenover stadsdeel Noord 23 %. Hierdoor is het aandeel kopers dat van buiten het stadsdeel afkomstig was in Zuidoost ongeveer gelijk aan Noord, 41 % om 40 %. Opvallend, want over alle stadsdelen gezien kwam 50 % van de kopers van buiten het stadsdeel. In eerste instantie werd verondersteld dat in Zuidoost weinig zittende huurders hun woning zouden kopen, maar dit beeld wordt dus niet bevestigd. Uit overleg met de corporaties blijkt dat zij in het algemeen vinden dat veel woningen aan zittende huurders worden verkocht. Zowel Rochdale als Het Oosten geven aan dat in hun verkoopcomplexen een groot deel van de zittende huurders is ingegaan op het aanbod om hun woning te mogen kopen. 4. Toewijzing Het is lastig om voor bestaande koopwoningen een toewijzingsregeling in te stellen, omdat de prijzen van woningen afhankelijk zijn van de markt en in principe altijd onderhandelbaar zijn. Dit in tegenstelling tot de situatie bij nieuwbouwwoningen, waarvoor de 5-boxenregeling wordt toegepast.
5
Bovendien is de huidige situatie op de woningmarkt momenteel zo dat er voldoende aanbod is van koopwoningen. Hierdoor is het minder noodzakelijk bewoners uit Zuidoost voorrang te geven. Verschillende corporaties hebben destijds bij het overleg over de concept-nota aangegeven dat zij bij de verkoop van huurwoningen voorrang geven aan bewoners in hun eigen bezit, bijvoorbeeld door hen als eerste te informeren. Uit het overleg met de corporaties blijkt dat Het Oosten niet alleen de zittende huurders een korting geeft op de vastgestelde marktprijs, maar ook de huurders uit de overige in bezit zijnde complexen een (weliswaar lagere) korting geeft. 5. Beschikbaarheid woningen voor sv-kandidaten Op basis van een herhuisvestingbalans die Rochdale in 2003 heeft overlegd is met de corporaties de afspraak gemaakt dat de corporaties Rochdale zullen ondersteunen bij de herhuisvesting van bewoners uit de vernieuwing van de Bijlmer indien dat noodzakelijk is. Rochdale zou aangeven wanneer dat punt bereikt is, maar tot nu toe is dat niet aan de orde geweest. Mogelijk heeft de (succesvolle) verkoop van huurwoningen in de Venserpolder in de toekomst invloed op de beschikbaarheid van woningen voor stadsvernieuwingskandidaten, maar tot nu toe zijn er geen problemen gemeld. Rochdale geeft aan dat de verkoop van huurwoningen in Zuidoost de herhuisvesting van stadsvernieuwingskandidaten niet zodanig belemmert dat er problemen ontstaan bij de herhuisvesting. Doordat stadsvernieuwingskandidaten sinds enkele jaren ook voorrang krijgen bij de toewijzing van huurwoningen in de rest van Zuidoost is er voldoende aanbod van woningen. 6. Gewilde woningen Er zijn veel minder eengezinshuizen dan gestapelde woningen in Zuidoost. Hoewel het aandeel eengezinshuizen in Zuidoost door de vernieuwing zal toenemen tot ongeveer een kwart van de woningvoorraad is het toch min of meer een schaars type. De verkoop van huurwoningen mag daarom niet alleen gericht zijn op de eengezinshuizen. Er moeten voldoende huur eengezinshuizen overblijven. Bij dit uitgangspunt uit de nota was de veronderstelling dat het voor corporaties wellicht makkelijker is hun eengezinshuizen te verkopen, omdat dit een gewild woningtype is. De corporaties zijn in het algemeen tevreden over de verkoop van hun bezit in Zuidoost. En het is zeker niet zo dat alleen de eengezinshuizen goed worden verkocht. Zie het voorbeeld van de Venserpolder, waar veel vraag naar blijkt te bestaan. Dat ook de kleinere appartementen goed worden verkocht heeft vermoedelijk onder meer te maken met de in het algemeen lagere prijs. De prijs van een eengezinshuis ligt al snel rond of boven de € 2 ton. Appartementen zijn in het algemeen goedkoper. Toch wijst Het Oosten erop dat in hun bezit juist de kleinste (één kamer) woningen moeilijker worden verkocht. En Rochdale geeft aan dat de verkoop van woningen in verbeterde flats vaak lastig is. Uit de tabel op pagina 4. blijkt ook dat de verkoop van woningen in het vernieuwingsgebied niet vlot gaat. Wellicht wordt dit veroorzaakt doordat het hier gaat om woningen in galerijflats die moeten concurreren met nieuwe koopwoningen eromheen.
6
De vraag is vervolgens of er voldoende eengezinshuizen in de huursector overblijven. Er zijn niet veel buurten in Zuidoost met vooral eengezinshuizen waar géén huurwoningen worden verkocht. Na Kantershof worden nu ook in Kelbergen woningen verkocht. Er is echter wel een maximum bepaald van 175 woningen (van de 480). Voor Holendrecht-Oost is op basis van een motie in de stadsdeelraad bepaald dat hier alleen gedurende twee jaar aan zittende huurders woningen mogen worden verkocht. Deze periode liep tot 1 december 2005. Volgens Rochdale worden de woningen zéér goed verkocht. Bijna de helft van de zittende huurders heeft zijn of haar woning gekocht. In Driemond worden al gedurende meerdere jaren eengezinshuizen verkocht. Afgesproken is dat hier 130 eengezinshuizen mogen worden verkocht (van de circa 600). In Reigersbos 2 is weliswaar het quotum al overschreden, maar in Reigersbos 3 zijn veel meer woningen verkocht. Hier ligt het quotum echter hoger. Deze buurt bestaat grotendeels uit eengezinshuizen, evenals Reigersbos 4, waar ook redelijk veel woningen zijn verkocht. Zeker voor de buurten met veel eengezinshuizen moet strikt vastgehouden worden aan het quotum. Wanneer dat gebeurt zullen er voldoende woningen overblijven voor huurders. De corporaties blijken veelal zelf ook terughoudend te zijn in de verkoop van eengezinshuizen. Zo heeft Eigen Haard na een verkoopronde in Kelbergen waarin 30 woningen zijn verkocht haar beleid gewijzigd. De corporatie wil deze eengezinswoningen behouden voor de sociale huursector. 7. Leegstand Leegstand van woningen die te koop worden aangeboden is onder de huidige marktomstandigheden (trage verkoop) niet altijd te vermijden. Ook in de Beleidsovereenkomst (actualisering en verlenging) wordt hierop nader ingegaan. Geconstateerd wordt dat de situatie ongewenst is en dat corporaties de periode van leegstand zo kort mogelijk moeten houden. Van corporaties mag worden verwacht dat zij initiatieven nemen als de leegstand langer dan bijvoorbeeld een half jaar aanhoudt. De Beleidsovereenkomst wijst erop dat de corporaties actief naar oplossingen zoeken, bijvoorbeeld door woningen via short-stay aan te bieden, door lijsten aan te leggen met potentiële kopers en door het verkennen van verkoopbevorderende maatregelen. Tijdelijke verhuur van te koop staande woningen is op basis van de Leegstandswet niet toegestaan. De Dienst Wonen is bezig geweest met een notitie hierover, maar tot op heden is het niet gelukt om afspraken over leegstand te maken met de corporaties. Volgens de corporaties zijn er in Zuidoost, met uitzondering van de Bijlmermeer, nauwelijks problemen met leegstand van te koop staande woningen. De woningen worden volgens de corporaties goed verkocht wanneer een huurder vertrekt, meestal binnen twee maanden. Rochdale geeft aan dat er in sommige verbeterde flats te veel woningen tegelijk leeg staan, doordat ze te koop staan. In dat geval wordt een deel van de woningen binnen een jaar weer in de verhuur gebracht. In de praktijk blijken de corporaties te verschillen in het beleid dat zij voeren om leegstand tegen te gaan. AWV stopt met het aanbieden van woningen als huurwoning wanneer de woningen binnen een jaar in de verkoop komen. Deze termijn is behoorlijk lang. Om leegstand te voorkomen laat de corporatie de woning 7
gebruiken door een antikraakwacht. De andere corporaties hanteren in het algemeen kortere termijnen, om leegstand tegen te gaan. Eigen Haard stopt drie maanden voordat de woningen in een complex te koop wordt aangeboden met het aanbieden van huurwoningen. 8. Afspraken uit de nota Voor de onderstaande buurten zijn afspraken gemaakt over de onderlinge verdeling van de verkoop tussen de corporaties. Deze afspraken, die in de nota vermeld staan, dienen nader geëvalueerd te worden. Behalve deze afspraken is er nog een bijzondere afspraak gemaakt over de verkoop van huurwoningen in Holendrecht-Oost. Tijdens de behandeling in de stadsdeelraad is een motie aangenomen waarin wordt bepaald dat voor zittende bewoners van Holendrecht-Oost een overgangsperiode van twee jaar toegestaan wordt, waarbinnen woningcorporaties gegund wordt woningen aan zittende bewoners te koop aan te bieden. Deze periode loopt tot 1 december 2005. De afspraken zijn als volgt: Venserpolder: De corporaties die hier bezit hebben (De Key, Eigen Haard, AWV, Woningbedrijf (Ymere), Olympus, De Dageraad) kunnen ieder een deel van 700 woningen naar rato van hun bezit verkopen. Wanneer het aantal van 700 verkochte woningen is bereikt zullen de corporaties opnieuw met het stadsdeel om de tafel gaan zitten om over de invulling van het resterende deel te overleggen. Reigersbos 4: Alleen verkoop tot eerder aangevraagde aantal van 252 + 75 is toegestaan. Nieuwe afspraak over verdeling tussen corporaties of wellicht aanpassing van het toegestane aantal indien nodig na twee jaar of als 70 % van het toegestane aantal daadwerkelijk is verkocht. Gein 2: Alleen verkoop tot aantal van 162 is toegestaan. Nieuwe afspraak over verdeling tussen corporaties of wellicht aanpassing van het toegestane aantal indien nodig na twee jaar of als 70 % van het toegestane aantal daadwerkelijk is verkocht. Gein 4: Vooralsnog slechts verkoop van 386 woningen toegestaan. Nieuwe afspraak over verdeling tussen corporaties of wellicht aanpassing van het toegestane aantal indien nodig na twee jaar of als 70 % van het toegestane aantal daadwerkelijk is verkocht. Zoals uit de cijfers uit de tabel blijkt is bij lange na de 70 % van het toegestane aantal woningen in Reigersbos 4, Gein 2 en Gein 4 nog niet verkocht. Dat wil zeggen dat er voorlopig geen herziening van het quotum in deze buurten hoeft te komen. En dat nadere afspraken niet nodig zijn. In de Venserpolder is in afwijking van dit principe van ‘wie het eerst komt het eerst maalt’ de afspraak gemaakt dat de corporaties naar rato van hun bezit ieder een deel van 700 woningen mogen verkopen. In 2003 was het alleen De Key die hier bezit heeft verkocht (38 woningen). In 2004 zijn ook andere corporaties gestart met de verkoop in deze buurt. Onderstaande tabel geeft het verkoopquotum van de diverse corporaties in de Venserpolder aan. Het totale bezit van de corporaties in de 8
Venserpolder dat in aanmerking komt voor de verkoop bedraagt 4.036 woningen (inclusief de HAT-eenheden), waarvan er in eerste instantie 700 verkocht mogen worden. Dat wil zeggen per corporatie maximaal 17,3 % van het bezit. Corporatie Eigen Haard/Olympus De Key AWV IJmere De Dageraad Totaal
Bezit Venserpolder 1.312 712 613 633 766 4.036
Verkoopquotum 227 123 106 110 133 699
Het totale voorlopige quotum van 700 woningen is nog lang niet bereikt. Mogelijk dat De Key binnenkort het quotum van 123 woningen bereikt en moet stoppen met de verkoop. Anders zou dit ten koste gaan van het quotum van de andere corporaties. Na de vaststelling van de nota Verkoop Huurwoningen zijn er nog diverse aanvragen van corporaties voor verkoop van huurwoningen bijgekomen. Dit is onder meer het geval in Gein 4. Deze aanvragen zijn gehonoreerd, maar hebben er niet toe geleid dat het quotum in deze buurten is verhoogd. Dat wil zeggen dat het aantal woningen dat door de laatst bijgekomen corporatie wordt verkocht af gaat van het oorspronkelijke quotum en dat dit dus consequenties kan hebben voor de corporaties die al aan het verkopen waren. In de praktijk heeft dit door de doorgaans lage verkoopsnelheid nog niet tot problemen geleid. 9. De vve’s Wanneer in een complex woningen worden verkocht dient hiervoor een vereniging van eigenaren te worden opgericht. Hiervan zijn dan zowel de corporatie als de individuele eigenaren lid. In het algemeen wordt er per complex één vve opgericht. Strekt het complex zich uit tot meerdere gebouwen dan worden ook wel meerdere vve’s opgericht. Sommige corporaties willen de meerderheid houden in een vve, waartoe ze dan niet meer dan 49 % van de woningen in het betreffende complex verkopen. Er dient een meerjarenbegroting te worden opgesteld voor de vve en bij achterstallig onderhoud geven de corporaties de vve een bruidsschat mee. De corporaties besteden het administratieve en technisch beheer van de vve soms uit, in andere gevallen wordt het beheer door de corporatie zelf gedaan. Rochdale heeft Pro vve beheer ingeschakeld voor het beheer van de vve’s, zowel bij de verkoop van bestaande huurwoningen als bij nieuwe koopwoningen. Pro vve beheer werkt in opdracht van de vve’s en doet in Zuidoost het beheer van 30 a 40 vve’s. Volgens Pro vve beheer staan veel kopers eerst onwennig tegenover het eigenaar zijn en is er weinig kennis over het functioneren van een vve. Na enkele jaren is er meer ervaring opgedaan, ook in het omgaan met de corporatie. In het begin na de oprichting van een vve is er vaak een afzetten van de kopers tegen de corporatie, na twee a drie jaar zijn de verhoudingen vaak beter. Volgens Pro vve beheer gaat er een duidelijk positief effect uit van de verkoop van huurwoningen. Het is duidelijk te merken dat de betrokkenheid van bewoners op het 9
complex en de omgeving na de aankoop van de woning toeneemt. Wanneer meer dan de helft van het complex is verkocht is er volgens Pro vve beheer zelfs een omslagpunt te zien. Volgens Pro vve beheer levert het in het algemeen geen problemen op wanneer er een ‘gespikkeld’ bezit is in een complex. Er ontstaan wel problemen wanneer er binnen één complex bepaalde te onderscheiden delen wel en bepaalde delen niet worden verkocht. Bijvoorbeeld wanneer er bepaalde woonlagen worden verkocht en andere niet. Dan kunnen kopers zich tegen huurders gaan afzetten en andersom. Onrechtmatig gebruik van woningen wordt door Pro vve beheer aangepakt, als het nodig is samen met de Politie. In het reglement van de vve wordt veelal opgenomen dat boetes kunnen worden opgelegd voor verschillende vormen van onrechtmatig gebruik, bijvoorbeeld wanneer er meer dan zes mensen wonen in een woning. Dit werkt volgens Pro vve beheer doorgaans goed. Tot grote problemen leidt het deelnemen van de verschillende partijen (kopers en corporatie) aan een vve in het algemeen volgens de corporaties niet. Over het functioneren van de vve en de deelname van de corporatie aan de vve wordt echter verschillend gedacht. De bewoners van Groeneveen-scherm hebben gedurende enkele jaren overlast ondervonden van het in- en uitgaan van drugsgebruikers. Het trappenhuis werd gebruikt door junks en regelmatig werden de voordeur en ramen van het trappenhuis ingeslagen. Hoewel het volgens hen duidelijk was dat enkele huurders verantwoordelijk waren voor het binnenlaten van de junks heeft de woningcorporatie pas na zeer lang aandringen, aandacht in de media en ingrijpen van Pro Vve beheer maatregelen genomen. De overlast is nu afgenomen. Ook van de voorzitter van de vve Kikkenstein-noord krijgt deze woningcorporatie geen goede pers. Hier speelt het probleem dat er woningen zijn verkocht, terwijl de renovatie van de flat nog gaande was. De renovatie duurt veel langer dan voorzien en de overlast is groot. Verder zijn de plannen voor de renovatie volgens de voorzitter van de vve tussentijds door de corporatie gewijzigd. Zo worden hier en daar eenvoudiger materialen gebruikt dan toegezegd. En kosten die oorspronkelijk gedragen zouden moeten worden door de corporatie komen nu voor rekening van de vve. De corporatie vindt het volgens deze bewoner moeilijk het beheer van het complex uit handen te geven en over te laten aan de vve. Personeelswijzigingen bij de corporatie, waardoor telkens een andere contactpersoon moet worden benaderd, maken het geheel niet eenvoudiger. Volgens de voorzitter van de vve Kikkenstein doet de corporatie verder onvoldoende moeite de woningen te verkopen. Sommige woningen staan volgens hem al twee jaar leeg, zonder dat er actief wordt geprobeerd de woningen te verkopen. Volgens dezelfde bewoner als waarvan de informatie over de vve Groeneveenscherm afkomstig is zou de vergaderstijl die Pro vve beheer gebruikt beter toegesneden kunnen worden op de samenstelling van de vve. Er wordt volgens deze bewoner onvoldoende rekening gehouden met de etnische achtergrond van de deelnemers. De vergaderingen waarin besluiten genomen worden zijn dikwijls moeilijk te volgen voor de deelnemers, vanwege de gebruikte vergadertechniek en 10
omdat het om droge en technische zaken gaat die onvoldoende worden toegelicht. Het gevolg is volgens deze bewoner dat de samenstelling van het bestuur van de vve overwegend blank is. Dit is volgens de voorzitter van de vve Kikkenstein-noord een probleem dat ook bij Kikkenstein speelt, maar volgens deze bewoner is het aan de bewoners zelf om te proberen de bewoners uit de verschillende culturen bij de vve te betrekken. 10. De verkoop aan het Woon Investerings Fonds (WIF) of aan een belegger Het WIF verwerft woningen van corporaties en houdt zich actief bezig met de verkoop aan huurders. Voor zittende bewoners die niet willen kopen verandert er niets, omdat de verkopende corporaties verantwoordelijk blijven voor het beheer van de woningen. Het stadsdeel volgt het beleid van de gemeente. De gemeente heeft het standpunt ingenomen dat er geen bezwaar bestaat tegen de verkoop van woningen aan het WIF, maar dat het aantal woningen dat wordt verkocht in één keer afgaat van het quotum. Op het niveau van heel Zuidoost zijn de gevolgen hiervan beperkt, maar het heeft direct consequenties voor het resterende quotum in een bepaalde buurt. En dus voor de corporaties die hier al aan het verkopen zijn. Het is mogelijk dat zij direct moeten stoppen met de verkoop of zelfs dat de verkoop aan het WIF niet kan plaatsvinden, omdat in dat geval het quotum wordt overschreden. Zuidoost heeft er immers voor gekozen om per buurt een quotum vast te stellen. Het stadsdeel is na langdurig overleg onder bepaalde voorwaarden akkoord gegaan met de verkoop door Rochdale van Geldershoofd aan een belegger. In het algemeen staat het stadsdeel minder positief tegenover de verkoop van woningen aan een belegger, omdat dit meer onzekerheid voor de bewoners met zich meebrengt dan bij de verkoop aan het WIF. Het overdoen van een complex aan een belegger betekent immers dat het geen sociale huurwoningen meer zijn. Er moeten goede argumenten zijn om met de verkoop aan een belegger in te stemmen. Tevens moeten er goede afspraken worden gemaakt over het toekomstig beheer. In het geval van Geldershoofd betekent de verkoop aan een belegger dat er mogelijkheden ontstaan om het complex te verbeteren. Tevens kan Rochdale de garantie geven dat de woningen de eerste jaren als sociale huurwoningen zullen worden beheerd. 11. Conclusies De verkoop van huurwoningen in Zuidoost is redelijk succesvol. Er zijn tot nu toe meer woningen verkocht dan in welk stadsdeel dan ook. Toch is er nog behoorlijk wat ruimte binnen het convenant. Er mogen nog ruim 3.500 woningen worden verkocht. Alleen in Reigersbos 2 is het quotum al overschreden en mogen er geen woningen meer worden verkocht. Meer dan de helft van het quotum is verkocht in Reigersbos 3 en in Driemond. In Venserpolder is pas in 2003 gestart met de verkoop, maar deze is onverwacht succesvol. Mogelijk dat binnenkort de rem gezet moet worden op de verkoop door De Key. Binnenkort zijn de resultaten van de verkoop over 2005 bekend en dan zullen de cijfers opnieuw tegen het quotum moeten worden afgezet.
11
Ook de verkoop van eengezinshuizen moet goed worden gemonitord. Er moet strikt worden vastgehouden aan de afspraken die hierover zijn gemaakt. Zo is de periode waarin in Holendrecht-Oost woningen aan zittende huurders mogen worden aangeboden beperkt (tot 1 december 2005). Voor de buurten waar meerdere corporaties aan het verkopen zijn en waarvoor eventueel nieuwe afspraken gemaakt zouden worden na twee jaar of wanneer 70 % zou zijn verkocht geldt dat nog lang geen 70 % van de woningen is verkocht en dat voorlopig geen nieuwe afspraken nodig zijn. In het vernieuwingsgebied Bijlmer is de verkoop van huurwoningen niet zo succesvol, vergeleken met de andere buurten. En er rekening mee houdend dat de verkoop al in 1998 is gestart. De situatie op de woningmarkt is momenteel zo dat er weinig aanleiding is bewoners uit Zuidoost voorrang te geven bij de verkoop van huurwoningen. Het Oosten is voorzover bekend de enige corporatie die niet alleen de zittende huurders maar ook de huurders uit de overige complexen in het bezit een korting geeft op de vastgestelde marktprijs. Sommige corporaties laten de woningen erg lang leeg staan, wanneer bekend is dat ze in de toekomst verkocht gaan worden. Of wanneer ze eenmaal te koop staan. Wij pleiten ervoor de periode van leegstand zo kort mogelijk te houden (maximaal drie maanden), omdat leegstand gevolgen kan hebben voor de leefbaarheid. De vve’s functioneren in het algemeen redelijk, zo blijkt in deze evaluatie. Pro vve beheer zou met haar manier van vergaderen beter aan kunnen sluiten bij de samenstelling van de vve’s, om de participatie van etnische minderheden binnen de vve’s te bevorderen. Maar ook de bewoners zelf hebben hierin een taak. De eerste jaren na oprichting van een vve blijken zowel de kopers als de corporatie onwennig met de nieuwe situatie. De woningcorporatie zou eerder kunnen reageren bij klachten van bewoners over huurders, om de leefbaarheid in de complexen te bevorderen en om te voorkomen dat er binnen een complex tegenstellingen ontstaan tussen huurders en kopers. Al met al kan de verkoop van huurwoningen gezien worden als een goed instrument om de differentiatie van de woningvoorraad te vergroten. Of het tevens een instrument is dat leidt tot een grotere stabiliteit in de buurt is op dit moment nog lastig te beoordelen.
Stadsdeel Zuidoost, Afdeling Volkshuisvesting, Jacqueline Schouten Januari 2006
12
