Uw partner voor het in de markt zetten en stimuleren van de verkoop van uw nieuwbouwproject(en) en bestaande bouw
1
Weerstanden in de markt
WW/WAO
Erfpacht 2012 •
Regulering van de erfpachtmarkt per 16-4-2012.
•
Werkgroep, bestaande uit: – Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) – Kempen & Co – Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) – Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) – Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) – Vereniging Eigen Huis (VEH) – Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) – Stichting Gedupeerden Particuliere Erfpacht (SGPE)
•
Notariële opinie, controle erfpachtvoorwaarden t.o.v. opgestelde criteria
2
- Hypothecaire eigenschappen canon(rente) - Grondwaarde € 75.000,= - 30 jaar vast en 1 jaar vast canonrente - Lasten: € 147.000,= versus € 105.000,=
De fundamenten:
Grondbank / Grondfonds
Marketing, uitvoering en begeleiding.
Financieringskanaal
3
Kas Trust iz Grondfonds(en) Fonds bewaarder
Holding
DuoKoop Frontoffice
Fondsbeheerder grondfonds
Nat. Grondbank NV Eigenaar bloot eigendom
De Molenaers Bemiddelaar
• Funding via institutionele beleggers, met name pensioenfondsen • Doelstelling pensioenfondsen: De grondaankoop dient slechts een financieel doel en dat is het behalen van een bescheiden beleggingsrendement via de te ontvangen canon. • Belegging in grondfonds is veiliger dan in hypotheekfonds (securities). Om doel te bereiken dient men te werken met erfpachtvoorwaarden in tegenstelling tot hypotheekvoorwaarden.
4
•
De doelgroepen:
•
Elke aspirant koper(s) welke ca. 8% - 15% mist aan aantoonbaar inkomen (Verbetering leencapaciteit)
•
Elke aspirant koper waarbij meerwerk/verbouwing gewenst is
•
Elke aspirant koper(s) met wens maximalisatie vermogensopbouw
•
Senioren, creëren van vrij besteedbare middelen t.b.v.: – Vakanties, 2de woning etc. – Pensioenaanvulling – Schenken met “warme hand” – Inkoop van zorg Erfenis woningen; successie belasting en/of deels uitkering erfenis
5
Toepassingen criteria: • Tot een verhouding van 50% grondwaarde van totale marktwaarde • Appartementen • Grondgebonden woningen • Vrije kavels voor woningbouw • Koopsom, incl. meerwerk en bijkomende kosten, excl. grondwaarde, dient binnen NHG-norm vallen. Hoe wordt de waarde van de grond bepaald? De Molenaers maakt vooraf een voorlopige waardebepaling van de grond De waardebepaling wordt gebaseerd op de marktwaarde Register Makelaar Taxateur valideert en bepaalt onafhankelijk i.o. grondbank. Het % aan grondwaarde t.o.v. marktwaarde / WOZ wordt vastgelegd in de akte t.b.v. terugkoop in de toekomst.
Actief aan de slag, nieuwbouw
6
• Financiële oplossing met erfpachtvoorwaarden als juridische vorm t.b.v. zekerheidsstelling. • Maatschappelijk verantwoord, goedkeuring door NHG, SWK en Woningborg NV en acceptatie bij enkele banken. • Geen concessies aan het woongenot • Positieve invloed op leencapaciteit • BijZonderPlan creëert ook in 2013 100% aftrekbare rente
100% Aflossingsvorm : 70% Aflossingsvorm : dmv annuïtaire hypotheek 30% aflossingsvrij dmv bankhypotheek dmv bankhypotheek 70% Aflossingsvorm : dmv annuïtaire hypotheek Rente fiscaal aftrekbaar
30% financiering dmv de Grondbank Canon(rente) Fiscaal aftrekbaar !
7
• Positieve invloeden van BijZonderPlan op de maandlasten: – Lage canonrente – Tot 0,8% hypotheekrentekorting over opstaldeel. – Lagere aflossings- en overlijdensverzekeringsverplichting. – Mogelijkheid tot het verstrekken van een starterslening – Lastenvoordeel omzetten in versneld aflossen hypotheekdeel • Positieve invloeden op veiligheid van financiering: – Nationale Hypotheek garantie (NHG) wel bereikbaar – Lange rentevast periode canon tegen lage rente – Voorwaarden grondbank vooraf getoetst door notaris
Keuze rentevast periode: Hypotheekbank: 10 jaar Rente splitsing = Spreiding risico bij herziening rentevast periode
30 jaar vast i.c.m. 1 jaar vast
8
Rente ontwikkeling en fluctuaties in maandlasten (grondwaarde € 75.000,=) 1-jaars rente, periode 1983 -2011 Gemiddelde 1-jaars rente 2,1% Hoogste 1-jaars rente
3,8%
Laagste 1-jaars rente
0,0%
Wanneer ben je eigenaar? Na 100% aflossing hypotheek Na terugkoop grond Dagelijks terugkoop mogelijkheid Boetevrij terugkopen Eeuwigdurende erfpacht
9
Terugkoopsom: % van WOZ waarde CPI methodiek Laagste som WOZ c.q. CPI berekening Minimum het bedrag bij aanvang regeling
Verkoop woning in de toekomst Koper heeft wederom de keuze: Koper zet regeling voort Koper financiert meer via hypotheekbank en Koopt grond terug van grondbank
10
• Wat gebeurt er als de grondbank/eigenaar de grond wil verkopen? De nieuwe eigenaar is gebonden aan alle bepalingen van het erfpachtrecht, zodat de erfpachter geen nadelige gevolgen kan ondervinden van een grondoverdracht. Het recht blijft onder dezelfde voorwaarden volledig van kracht.
• Wat kan er gebeuren met het erfpachtrecht als de grondbank/eigenaar failliet zou gaan? Bij een faillissement van de grondeigenaar het recht gewoon blijft bestaan. De curator zal op zoek gaan naar een koper voor de grond. Die koper verkrijgt de grond en moet daarbij het erfpachtrecht respecteren. Voor de erfpachter verandert er dus niets, behalve dat er een andere grondeigenaar komt.
Actief aan de slag, nieuwbouw
11
• Voordelen aanbiedende partij: • Marketingfunctie: Toepassen van “dual pricing” • Toepasbaar op nieuwbouw én bestaande woningmarkt, “dual marketing”. • • • • •
Te verwachten gevolgen: Meer aspirant kopers c.q. verkoopkansen Verbeterde marktpositie van het woonobject behoud van eenzelfde verkoopopbrengst. Snellere woningverkoop en versnelling doorstroming woningportefeuille.
BijZonderPlan – Bijzonder Bouwen = “Build to loan” strategie Kavelverkoop met succes!
12
• Ontwikkelingen 2013 BijZondere Plannen: • “Stalling” van gronden • Zakelijk onroerendgoed • Vastgoedbeleggers • Dubbele maandlast verzekering
Opdrachtgever
13
VRAGEN?
Praktische bijlagen
14
Herzieningsmethodiek van 1-jaars canon !! Canonrente wordt berekend over NIET geïndexeerde grondwaarde !!
Gemiddelde 1-jaars canonrente: 1983 - 2011
15
