Uw gebouw: het ontwerp en de exploitatie De ontwerpmethodiek van
U bent beheerder + Gebruiker onbekend
Een ander is beheerder
X
Eenmalig
Professioneel
U bent ook beheerder
Een ander is beheerder
U bent beheerder + Gebruiker bekend
? ?
Overig Woning Overig Woning
Voor een ander Eigen gebruik
1 Is beheer relevant voor u?
U bent opdrachtgever
U bent beheerder + Gebruiker onbekend
Een ander is beheerder
Eenmalig
Professioneel
U bent ook beheerder
Een ander is beheerder
U bent beheerder + Gebruiker bekend
X ?
?
PO zorgt voor energie, schoonmaak en binnenonderhoud
Overig Woning Overig Woning
Voor een ander Eigen gebruik
1 Voorheen: gemeente bouwt
U bent opdrachtgever
U bent beheerder + Gebruiker onbekend
Een ander is beheerder
Eenmalig
Professioneel
U bent ook beheerder
Een ander is beheerder
U bent beheerder + Gebruiker bekend
X ?
?
PO zorgt voor energie, schoonmaak en totaal onderhoud
Overig Woning Overig Woning
Voor een ander Eigen gebruik
1 Nu: gemeente bouwt
Gemeente bouwt
U bent beheerder + Gebruiker onbekend
Een ander is beheerder
X
Eenmalig
Professioneel
U bent ook beheerder
Een ander is beheerder
U bent beheerder + Gebruiker bekend
? ?
Overig Woning Overig Woning
Voor een ander Eigen gebruik
1 Nu: schoolbestuur bouwt
Schoolbestuur bouwt
1
De verfijning: wat is de balans? Beheer is minder relevant
Wat is de balans? Beheer is meer relevant Onzekerheid
Vermogen
Behoeften Organisatie
Techniek
Regelgeving
Kosten loon En energie
Extra Vreemd
Extra Eigen
Vreemd
Eigen
Wat is de beoogde levensduur van het gebouw?
2
De verfijning: wat is de balans?
Is er eigen vermogen voor (ver)bouw?
Behoeften Organisatie
Techniek
Regelgeving
Kosten loon En energie
Is een groene hypotheek of subsidie beschikbaar?
Extra Vreemd
Extra Eigen
Koppeling mogelijk budget (ver)bouw en beheer?
Vreemd
Onzekerheid
Vermogen Eigen
Is een lening of hypotheek mogelijk en wenselijk? (BNG)
Wat is de balans?
2
De verfijning: wat is de balans?
Hoe zeker zijn uw kosten voor energie? En de loonkosten?
Wat is de balans?
Komt er nieuwe regelgeving voor de bouw?
Behoeften Organisatie
Techniek
Regelgeving
Kosten loon En energie
Extra Vreemd
Gaat uw bedrijfvoering in de toekomst veranderen?
Extra Eigen
Vreemd
Verwachten we nieuwe en relevante technieken? bv.: ICT, energieopwekking
Eigen
Onzekerheid
Vermogen
2
De verfijning: wat is de balans?
Behoeften Organisatie
Techniek
Extra Vreemd
Extra Eigen
score
Regelgeving
Vermogen Vreemd
bv. W-installaties wel relevant, E-installaties niet
Kosten loon En energie
Deze verfijning kan ook per bouwdeel Eigen
Onzekerheid
Uw project: wat vindt u belangrijk?
Wat is het ‘karakter’van uw (ver)bouwproject?
Zes ‘karaktereigenschappen’
In totaal 36 punten te verdelen
Basis van 30 punten plus ambitie van 6 punten
score
3
Uw project: wat vindt u belangrijk?
Gebouw als middel voor uw bedrijfsvoering
‘Ons gebouw is ons belangrijkste gereedschap’
3
Uw project: wat vindt u belangrijk?
Gebouw als drager van uw bedrijfsidentiteit
‘Ons gebouw is ons wervende en spraakmakende visitekaartje’
3
Uw project: wat vindt u belangrijk?
Waar ligt de nadruk? Op het gebouw, de mens of de organisatie?
Gebouw
Mens
Organisatie
3
Verwerken in ontwerpuitgangspunten
Functioneel PvE Spinnenweb opnemen Vastleggen uitgangspunten voor onderhoud en beheer
4
Verwerken in ontwerpuitgangspunten
Ruimtelijk PvE Vastleggen uitgangspunten voor exploitatie Ontwerpen met fte’s Ontwerpen met gebruikstijden Ruimterelaties voor onderhoud en schoonmaak aangeven Natte ruimten clusteren Aandacht voor b/n-factor Deze is zeer bepalend voor de kosten realisatie én beheer
Technisch PvE Het programma van eisen van KEO
Financieel PvE Budget voor gebouwbeheer opnemen
4
Principe
Relevant voor
Fase
Prioriteit
Verwerken in ontwerpuitgangspunten D k ies uit: B(ereikbaarheid) M(aterialisatie) D(etaillering) F(lexibiliteit) leeg
k ies uit: 1 = hoog 2 = laag leeg
NR
NR
P R IN C IP E
R E LE V A N T V O O RFASE
PRIORITEIT NL/SFB
A D V IE S
B IJ Z O N D E R H E D E N
B E S P A R IN G S - P O T E N T IE
1
26
D
vo
1
(41)
O
47
D
vo
1
(5)
Voorkom horizontale vlakken van beton, metaal of kunststof. Projecteer glazenwasinstallaties zodanig dat er geen vogels op de rail gaan zitten die het glas onderpoepen.
0
2
Reiniging Esthetica Reiniging
3
49
D/B
vo
1
(5)
4
52
D
vo
1
5
56
D
Onderhoud Energie Reiniging Flexibiliteit Onderhoud Reiniging Reiniging Esthetica
Vo
6
58
D
7
60
D
Reiniging Gezond Reiniging Esthetica
8
68
D
9
76
10
Dit is een heel veel voorkomend euvel. Dit te voorkomen door de rail verzonken in de luifel te maken. Radiatoren bij voorkeur geheel inbouwen in de vloer of in Let bij vloerverwarming op de kwaliteit van de gesloten convectorkasten. vloerbedekking.
+'+
(6)
Vermijd wandgoten op vloerniveau
De stofzuiger zal deze goot beschadigen
O
2
(24)
Ontwerp gesloten trappen met opstaande zijkanten.
vo
2
(24)
Open trappen zijn elegant maar lastig schoon te + maken: streepvorming aan zij'- en onderkant is bijna onvermijdelijk, net als vallend vuil. 0 O
vo
2
(31)
Reiniging
vo
2
(31.3)
Overweeg een helling in plaats van een trap als de trap drie of minder treden groot wordt. Ontwerp vensterbanken niet op zithoogte zo dat men er Gebruik bijvoorbeeld hellende vensterbank en/of O niet op kan zitten of het vol kan zetten. zeer smalle kozijnen, of plaats ze lager of hoger dan zithoogte. Gebruik liever schuif'- dan draaideuren. Verplaatsen minder stof. O
D
Reiniging Esthetica
vo
2
(82)
85
D
do
1
(41)
11
89
D
do
1
(43)
12
98
D
Onderhoud Reiniging Comfort Esthetica Onderhoud Reiniging Energie Milieu
do
1
(5)(6)
13
113
D
do
1
14
114
D
Onderhoud Reiniging Gezond Milieu Reiniging
do
15
115
D
Onderhoud
do
Kasten bij voorkeur inbouwen of door laten lopen tot 0 plafond, wand en vloer. Zorg voor voldoende kastruimte zodat de gebruikers dagelijks bureaublad en vensterbank kunnen leegmaken Als de gevel goed bereikbaar is, hebben ramen die niet Minder randen die kunnen vervuilen. Veel open kunnen de voorkeur. mensen vinden het prettig een raam te kunnen openen.
+/'- Afhankelijk van de stofbelasting.
O
+
Voegen tussen tegels moeten donker en smal zijn, en moeten verzegeld worden. Bemeter afzonderlijke gebouwen en grote verbruikers, met pulsmeters
Kunststof voegen hebben de voorkeur, maar zijn O duur. Geeft goed inzicht naar waar het verbruik plaats + vindt. Hier kan men later op gaan 'sturen'
(5)
Bij ventilatieroosters voor natuurlijke luchttoevoer moet het rooster tegen insecten uitneem'- en afwasbaar zijn.
Indien dit niet het geval is, zal na verloop van tijd + het ventilatiesysteem niet meer functioneren en bacterien/schimmels verspreiden.
1
(5)
Bijvoorbeeld de bovenzijde schuin laten aflopen
1
(5)
Detailleer projectomkastingen zodanig dat er geen spullen op gezet kunnen worden Detailleer projectomkastingen zodanig dat het vervangen van filters eenvoudig uit te voeren is, zonder demontagewerk.
o
Let ook op mogelijk plaatsing bureau's tegen de o openslaande delen van de omkasting. Breng zonodig tekstplaatjes aan om dit te voorkomen.
4
Opdracht aan de ontwerpende adviseurs
In het structuurontwerp aandacht voor het installatieconcept
In het voorontwerp plaatsing van de benodigde technische ruimten
In het voorontwerp een raming van de beheerskosten
In het definitief ontwerp een begroting van de beheerskosten
Vergelijk kruisjeslijst DNR 2011: werkzaamheden eerder
En onderbouwing van ontwerpkeuzen
4
Opdracht aan de ontwerpende adviseurs
Ruimte maken in het ontwerpproces voor het onderzoeken van ontwerpalternatieven
En voor het onderbouwen van ontwerpkeuzen.
4
Opdracht aan de ontwerpende adviseurs
Onderbouwing begroting beheerskosten definitief ontwerp met Meerjaren Beheerplanning
Dit gebeurt vaak pas na oplevering en ingebruikname.
4
Opdracht aan de ontwerpende adviseurs
Onderbouwing ontwerpkeuzen met vergelijking NCW
In elke ontwerpfase een bij dit niveau passende vergelijking
Structuurontwerp bv.: Een Frisse School?
Voorontwerp bv.: Een WKO-installatie?
Definitief ontwerp bv.: Kunststof, houten of aluminium kozijnen?
4
Kick-off bijeenkomst in projectteam
‘Alle neuzen dezelfde kant op’
Zicht op de organisatie vanuit facilitair oogpunt
Wie zijn de beslissers over het vastgoed?
Wie zijn de beïnvloeders?
5
Structuurontwerp
6
Voorontwerp
7
Definitief ontwerp
7
Technisch ontwerp
7
Uitvoering
7
In gebruikname
7
In gebruikname
7
