Analyse van het wonen in de gemeente Oss van 53

Analyse van het wonen in de gemeente Oss – 2012

2 van 53

Inhoudsopgave

1. Inleiding

5

1.1.

Aanleiding

5

1.2.

Uitgangspunten in de Woonvisies van Oss en Lith uit 2006

5

1.2.1.

Woonvisie Oss 2006

6

1.2.2.

Woonvisie Lith 2006

6

1.3.

Evaluatie Woonvisies van Oss en Lith 2006

7

1.3.1.

Woonvisie Oss 2006

7

1.3.2.

Woonvisie Lith 2006

11

1.4.

Uitgangspunten van hoger (abstractie)niveau

13

1.4.1.

Toekomst-, structuur- en ontwikkelingsvisie

13

1.4.2.

Programmabegroting en voorjaarsnota

15

1.4.3.

Regionale Agenda Wonen

16

1.4.4.

prognose bevolking- en woningbehoefte Noord-Brabant

17

2. Profielschets van Oss

19

2.1.

Resultaten woonwensenonderzoek 2011

19

2.2.

Bevolking: opbouw en samenstelling

20

2.2.1.

Bevolkingsopbouw: de huidige demografie van Oss

20

2.2.2.

Bevolkingopbouw:prognose van de toekomstige demografie van Oss

24

2.3.

Woningvoorraad: opbouw en samenstelling

26

2.3.1.

De huidige woningvoorraad van Oss

26

2.3.2.

Prognose van de toekomstige bevolking en woningvoorraad van Oss

30

2.3.3.

Leefbaarheid en voorzieningenniveau

32

2.3.4.

Kwaliteit openbare ruimte

33

2.3.5.

Strategisch beeld structuur van de gemeente en de herstructureringsopgave

34


3 van 53

2.4.

Specifieke doelgroepen

35

2.4.1.

Sociale huursector: doelgroep van beleid

35

2.4.2.

Ouderen

36

2.4.3.

Starters

37

2.4.4.

De middeninkomensgroep en de EU-regels voor sociale huur

38

2.4.5.

Bijzondere doelgroepen

39

2.4.6.

Uitgangssituatie Wonen, Welzijn en Zorg

41

2.5.

Het woningmarktgebied van Oss

41

3. Omgevingsfactoren

43

3.1.

43

Demografische ontwikkelingen

3.1.1.

veranderende bevolkingsomvang: groeien krimp

44

3.1.2.

Huishoudensverdunning en individualisering

44

3.1.3.

(dubbele) vergrijzing

44

3.1.4.

Ontgroening

45

3.2.

Actuele (financieel-economische) ontwikkelingen

45

3.2.1.

De crisis en stagnatie (wegvallen doorstroming huur én koop)

45

3.2.2.

Veranderende wooncarrière/woonladder

45

3.2.3.

Lage verkoopcijfers tegenover hoog woningaanbod

45

Structurele (financieel-economische) ontwikkelingen

46

3.3. 3.3.1.

Duurzaam bouwen / duurzaamheid

46

3.3.2.

De striktere hypotheekregels

48

3.3.3.

Huursector meer marktconform

49

3.3.4.

Dalende woningprijzen

49

3.3.5.

Van aanbod- naar vraaggestuurde markt

49

3.3.6.

Veranderende benadering van herstructurering en stedelijke vernieuwing

49

3.3.7.

Toename zorgbehoefte en Wonen, Welzijn en Zorg

50


4 van 53

1

Inleiding

Met het vierjaarlijkse woonwensenonderzoek is in de loop van 2011 de eerste stap naar de nieuwe woonvisie gezet. Tijdens een woonconferentie op 9 november 2011 en later in verschillende gesprekken met belanghebbenden, professionele en maatschappelijke partners, buurgemeenten en anderen hebben we gesproken over de belangrijkste vraagstukken van dit moment. We hebben de huidige woningmarkt in beeld gebracht en onderzocht waar de opgaven voor de komende periode vooral in liggen. In de woonvisie Oss 2013 staan de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende 5 jaar, met een doorkijk naar de periode daarna. Aan deze doelen en ambities liggen analyses, onderzoeken en eerdere visies en beleidsstukken van de gemeente ten grondslag. De achtergronden van de keuzes en doelen geven we in deze analyse weer. 1.1 Aanleiding De huidige woonvisies van de voormalige gemeenten Oss en Lith zijn in 2006 vastgesteld.1 De herindeling van die gemeenten maakt een nieuwe visie op het wonen voor de hele gemeente Oss nodig. Daarnaast zijn er grote structurele en incidentele of conjuncturele veranderingen. De samenstelling van de bevolking verandert de komende jaren sterk door vergrijzing, ontgroening en huishoudensverdunning. De huidige woningmarkt is ook wezenlijk anders dan in 2006 door de financieel-economische crisis, waarvan mogelijk het eind nog niet in zicht is. Woningprijzen staan onder druk en de vraag naar koopwoningen neemt af. Die vraag verschuift deels naar de huursector. Maar ook een belangrijk deel van de potentiële kopers stelt de aankoop uit. De woonconsument neemt een meer afwachtende houding aan. De doorstroming stagneert hierdoor. Anderen kunnen niet anders dan blijven zitten door strengere Europese regelgeving over staatssteun door woningbouwcorporaties. Deze regelgeving bepaalt dat woningbouwcorporaties woningen in het sociale huursegment niet meer mag aanbieden aan mensen met een inkomen van meer dan €34.000,-. Dit terwijl de onderkant van de koopsector voor deze groep vaak ook niet bereikbaar is. Strengere eisen bij financiering van een koopwoning of onderwaarde en restschuld bij de verkoop van een woning maken de afstand nog groter. Mensen die al een in een koopwoning wonen worden in sommige gevallen door de strengere regels gedwongen daar te blijven wonen. Een andere belangrijke ontwikkeling is de steeds verdergaande integrale benadering van wonen, welzijn en zorg. Deze – en andere - ontwikkelingen dragen bij aan de behoefte aan een nieuwe visie op wonen. Hoofdstuk 3 van deze analyse gaat nader in op deze ontwikkelingen. Eerst worden in dit hoofdstuk de beleidsuitgangspunten benoemd. Deze vloeien voort uit de eerdere woonvisies, maar ook uit andere visiedocumenten, zoals de Ontwikkelingsvisie van Lith uit 2006.

1.2 Uitgangspunten uit de Woonvisies van Oss en Lith uit 2006 Tussen beide woonvisies is een aantal belangrijke parallellen te trekken. In hoofdlijnen hebben beide gemeenten in 2006 dezelfde ambities benoemd. Deze zijn: – een kwalitatief en kwantitatief woningbouwprogramma voor nieuwbouw; – aandacht voor enkele specifieke doelgroepen: starters, ouderen en de doelgroep van de sociale huursector; – Welzijn en zorg; – en aandacht voor leefbaarheid en voorzieningenniveau in de kernen. Deze ambities zijn niet achterhaald, maar zijn nog steeds belangrijk. 2 Ook nu verdienen deze onderwerpen onze aandacht en deze komen dan ook in de nieuwe woonvisie aan de orde.

1

respectievelijk ‘Vitale stad en leefbare dorpen, visie op de woonopgave in Oss’ en ‘Woonvisie Lith’; Zie bijvoorbeeld de Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant’, actualisering 2011, provincie Noord-Brabant, vastgesteld in januari 2012, waarin is aangegeven: “Verder is Wonen, Welzijn en Zorg steeds belangrijker. De ‘lichtere’ vormen van zorg zullen meer en meer in de woning of in de (directe) woonomgeving geboden moeten worden.”; 2


5 van 53

1.2.1 Woonvisie Oss 2006 In de woonvisie voor Oss uit 2006 zijn de volgende opgaven voor het wonen benoemd: – Voldoende woningen bouwen; – De juiste woningen bouwen; – Hoge urgentie voor organisatie van wonen-welzijn-zorg; – Werken aan een krachtige stad en vitale dorpen. De inzet van de gemeente Oss is gericht op het actief en doelgericht met andere partijen samenwerken om op de volgende thema’s maatregelen te treffen: 1. Fysiek aan de slag met het woningbouwprogramma, zowel kwantitatief3 als kwalitatief4; 2. Doelgroepen: jongeren / startende gezinnen 5 , lage inkomensgroepen 6 , ouderen 7 en woonwagen-bewoners8. 3. Sociaal aan de slag: leefbaarheid, vitaliteit, wonen-welzijn-zorg. Een goede aanpak en uitwerking van dit thema is een belangrijke drager voor leefbaarheid en vitaliteit van wijken en dorpen. Dit doen we door de samenwerking tussen aanbieders van wonen, welzijn en zorg te stimuleren en te faciliteren, een helder en doelgericht proces te organiseren bij de ontwikkeling van woonservice-zones, door locaties te reserveren binnen het servicegebied voor zorggerelateerde ontwikkelingen en met een concreet plan van aanpak WWZ. Ook is het belang van tussentijdse monitoring en evaluatie benoemd om de visie actueel te houden en om ervoor te zorgen dat het geen eindproduct is, maar een aanzet voor een proces van samenwerking. 1.2.2 Woonvisie Lith 2006 In de Woonvisie van Lith uit 2006 is de leefbaarheid van de kernen in de gemeente Lith centraal gesteld. Dit betekent dat de gemeente zoveel mogelijk wilde proberen om in alle kernen in ieder geval voor de eigen behoefte bouwen. Daarvoor is een aantal concrete doelstellingen benoemd: 1. Het realiseren van strategische nieuwbouw, gericht op het vlottrekken van de woningmarkt. De strategische nieuwbouw is gericht op het realiseren van het bouwprogramma 9 en het bouwen van voldoende passende woningen voor de eigen behoefte;10 2. Aanpassing van de bestaande voorraad, herstructurering van de huurvoorraad en van de particuliere woningsector; 3. Het voorzien in de huisvestingsbehoefte van starters 11 , van de aandachtsgroep van beleid12 en van senioren in samenhang met welzijn en zorg13; (doelgroepenbeleid) 4. Invulling van een woningbouwprogramma per kern mede met het oog op leefbaarheid en voorzieningenniveau. (kernenbeleid) 3 Bouwen in stad én dorp, gelijkmatige bouwstroom, inhaalslag, sturing op het behalen van het bouwprogramma, concentratie van woningbouw in de kernen Ravenstein, Herpen en Megen. Voor de overige kernen is ruimte voor inbreiding; 4 gedifferentieerd bouwen, waarbij rekening gehouden wordt met actuele wensen en toekomstige trends en inzetten op huisvesting van speciale doelgroepen. Verder ook het bevorderen van bouwen in eigen beheer, toepassen van WoonKeur, opstellen van een convenant toegankelijkheid, stimuleren van domotica en uitvoeren van het project 'duurzaam en energiebewust bouwen' 5 door differentiatie, verkoop van huurwoningen stimuleren, specifiek geschikte woningen bouwen en door doorstroming te bevorderen met strategische nieuwbouw; 6 uitvoeren Actieprogramma Sociale Woningbouw, door differentiatie doorstroming bevorderen, kwalitatieve samenstelling van de huurvoorraad waar mogelijk aanpassen en door periodiek de positie van deze groep te monitoren; 7 aanpassen van bestaande voorraad, nultredenwoningen in huur en koop toevoegen en het bijwonen van ouders bij kinderen technisch en juridisch mogelijk maken; 8 helderheid creëren over de positie van deze doelgroep door met corporaties oplossingen te zoeken in het reguliere woningaanbod, door afspraken te maken over de overdracht van woonwagens aan de corporaties en door vrijkomende standplaatsen te ontmantelen; 9 Door middel van een meerjarenprogramma en monitoring van de voortgang van de woningbouw.. Sluitstuk van het bereiken van dit doel is een goede samenwerking, met zowel corporaties als commerciële ontwikkelaars; 10 Door het behalen van de vereiste bouwproductie en inzet op herstructurering van de woningmarkt om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te bereiken en door aan te sluiten op de bestaande animo voor zelfbouw. 11 Door zowel in huur als koop starterswoningen aan het bouwprogramma toe te voegen, door de doorstroming te bevorderen (door toevoeging van nultredenwoningen), de verkoop van huurwoningen en door het inzetten op constructies voor goedkopere koop-woningen (zoals Maatschappelijk Gebonden Eigendom of een terugkoopregeling); 12 Woonvisie Lith 2006, p. 6: “Aandachtsgroep van beleid: de huishoudens met lager inkomens, die niet in staat zijn zelfstandig in hun huisvesting te voorzien en waarvan huisvesting tot de kerntaak van de woningcorporaties behoort”; 13 Door woningen voor ouderen aan het bouwprogramma toe te voegen, ruimte te creëren voor de ontwikkeling van nieuwe woonvormen, door vervanging van eengezinswoningen door appartementen en nultredenwoningen en door een beleid op levensloopbestendig bouwen en het opplussen van de bestaande woningvoorraad;


6 van 53

1.3 Evaluatie Woonvisies van Oss en Lith 2006 In deze paragraaf gaan we in op de uitvoering van de woonvisies van Oss en Lith uit 2006. We benoemen de beoogde resultaten en bepalen in hoeverre deze zijn gerealiseerd. Voordat we in gaan op de concrete doelstellingen, constateren dat de omstandigheden sinds de vaststelling van de woonvisies, in 2006, wezenlijk zijn veranderd. De economische omstandigheden zijn dusdanig veranderd dat doelstelling zoals op woningbouwproductie buiten bereik zijn geraakt. Voor bepaalde sectoren biedt de huidige tegenwind op de woningmarkt ook kansen. Huurwoningen raken meer in trek en vooral het segment van huurwoningen in de vrije sector heeft een groeiend potentieel. Ook zijn er aanzienlijk meer goedkope koopwoningen gerealiseerd, dan in 2006 voor Oss was beoogd (ruim 28% in plaats van 10%). Tot op heden is de woningbouwproductie in Oss nog redelijk overeind gebleven. Zoals we hierna constateren zijn veel van de doelen behaald, ondanks de ingrijpend veranderde omstandigheden. 1.3.1 Woonvisie Oss 2006 De woonvisie van Oss uit 2006 was opgebouwd uit 8 thema’s. Hieronder gaan we in op doelen bij deze thema’s en op de realisatie daarvan. Thema I: Kwantitatief en kwalitatief bouwprogramma Uitwerking bouwprogramma voor stedelijk gebied en dorpenclusters resultaat

Per 1-1-2010 zijn 2000 woningen gerealiseerd, waarvan 500 huurwoningen en 1500 koopwoningen.

In de periode 2006-2010 zijn in totaal 1.307 woningen gebouwd, waarvan 185 huurwoningen. Dit aantal blijft achter bij het beoogde resultaat van 2.000 woningen. Een deel van het programma is pas in de jaren na 2010 tot uitvoering gekomen. Het aantal in 2011 en 2012 opgeleverde woningen was bovengemiddeld. In 2011 zijn nog 468 woningen gebouwd waarvan 210 huurwoningen en in 2012 waren dat er 446 waarvan 130 huurwoningen (Bron: OssStat). Dit brengt de totale woningbouwproductie tot en met 2012 op 2.221. In de periode 2000-2010 nam de woningvoorraad gemiddeld met ongeveer 270 woningen per jaar toe. Dit is minder dan de toen geldende woningbouwopgave. Oorzaken hiervoor waren onder ander vertragingen in de planvorming (waaronder Bergoss en Piekenhoef) en een recessieperiode rond 2003-2004. De jaarlijkse woningbouw was erg wisselvallig. De tweede helft van het decennium steeg de jaarlijkse gemiddelde woningbouw naar 300 woningen, met pieken in 2005 en 2008. Na 2008 ontstond opnieuw een economisch minder gunstige situatie. Behoefte aan appartementen c.q. levensloopbestendige woningen. In de Woonvisie Oss 2006 werd nog uitgegaan van 50% van de woningbouw in de vorm van appartementen. Sinds 2008 hebben we dit al indicatief bijgesteld naar 35% in het stedelijk gebied. In het Portefeuillemanagement voor de komende jaren is in het recessiemodel het aandeel appartementen indicatief vastgesteld op 40% (en voor het landelijk gebied 35%). Uit meerdere regionale onderzoeken bleek namelijk dat het aandeel appartementen in de bouwprogramma’s stelselmatig te hoog was, een overaanbod dreigde. Appartementen zijn vooral van belang om de vergrijzing en de groei van kleinere huishoudens op te vangen. Daarbij is niet genoeg rekening gehouden met het feit dat ouderen steeds vaker in de huidige woning blijven wonen. Kleinere huishoudens hebben ook vaker dan destijds aangenomen, behoefte aan grondgebonden woningen. Al met al neemt de behoefte aan appartementen toe, maar niet in zulke grote getale als in 2006 verwacht werd. In het landelijk gebied zal sterker dan voorheen ingespeeld moeten worden op de behoefte van de vergrijzende bevolking en de kleinere huishoudens. In de kernen is vooral meer behoefte aan kleinere grondgebonden woningen. Daarop is de woningvoorraad in veel kernen niet toegerust. Tot dusver is de woningvoorraad in de kernen sterk gericht op gezinnen (Bron: Rapportage Portefeuillemanagement 2011). Behoefte naar eigendomsvorm en prijssegmenten Analyse van het wonen in de gemeente Oss – 2012

7 van 53

De kwaliteiten van de gerealiseerde woningbouw in Oss van de laatste jaren weerspiegelen de gunstige conjunctuur in de periode 2005-2009. De nadruk lag vooral op de middeldure prijsklasse in de koopsfeer, maar ook in de dure koopsfeer werd er ruim gebouwd. Ten opzichte van de doelstellingen van de Woonvisie 2006 bleef het aandeel huurwoningen fors achter. Er zijn nagenoeg geen middeldure tot dure huurwoningen gebouwd. De recessie veroorzaakt een inhaaleffect in de goedkopere sectoren. Deze komen daarmee weer meer in lijn met de programmering uit de Woonvisie 2006. (Bron: Rapportage Portefeuillemanagement 2011). Thema II: kwaliteit van bouwen en verbouwen Bevorderen van collectief bouwen in eigen beheer, invoeren certificaat woonkeur, afsluiten convenant met ontwikkelende partijen om een toegankelijkheidsniveau af te spreken dat tenminste voldoet aan de eisen van Woonkeur, bevorderen toepassen domotica resultaat

Per 1 januari 2008 is een convenant afgesloten met ontwikkelende / bouwende partijen over de toepassing van het certificaat WoonKeur, is in de grondverkoopvoorwaarden van de gemeente de voorwaarde opgenomen dat gebouwd moet worden volgens het certificaat WoonKeur en voldoet nieuwbouw in de huur- en koopsector aan het certificaat WoonKeur.

Met de corporaties zijn afspraken gemaakt over het toepassen van Woonkeur. Er is geen convenant met ontwikkelende partijen over Woonkeur opgesteld. Ook het opnemen van een voorwaarde voor Woonkeur in de grondverkoopvoorwaarden is uiteindelijk niet uitgevoerd. Dit laatste omdat we de nakoming van deze voorwaarde juridisch niet kunnen afdwingen. De voorwaarde voegde daarmee niets toe. Dit betekent overigens niet dat Woonkeur door ontwikkelende partijen nergens is toegepast. In individuele plannen zijn met ontwikkelaars afspraken gemaakt over het toepassen van Woonkeur in dat project. Juist daar waar de locatie aansluit op de doelgroep van de met Woonkeur gebouwde woningen, hebben we hierover afspraken gemaakt. Zo zijn er met Bouwfonds afspraken gemaakt over Woonkeur bij de appartementencomplexen in Bergh Kwartier. Op het aspect duurzaamheid is het regionaal convenant Duurzaam Bouwen opgesteld en ondertekend. De gemeente heeft zich ten doel gesteld het collectief bouwen in eigen beheer te bevorderen. Doelstelling was om 30 tot 60 kavels aan te bieden om in de zelfbouwbehoefte te voorzien. Dit moest op 1 maart 2010 gerealiseerd zijn. In 2006 is hiervoor een beleidskader geformuleerd. Op basis daarvan heeft (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap en Bouwen In Eigen Beheer plaatsgevonden op onder andere de volgende locaties: Sluisbuurt-Macharen, in het Reut, Overlangel-Asboom en Wilgendaal-Herpen. Thema III : Jongeren aan bod Specifieke woningen voor jongeren, gedifferentieerd bouwen, afspraken over de verkoop van sociale huurwoningen en bevorderen van doorstroming via strategische nieuwbouw

resultaat

In de periode tot 2015 hebben jongeren en starters in de gemeente Oss en zoveel mogelijk in de eigen kern een passende woning kunnen vinden, doordat per 1-1-2015: - 10% van het bouwprogramma in de goedkope koopsector is gerealiseerd. Dit komt neer op ongeveer 450 woningen. Hierin zijn opgenomen de woningen die in het kader van het collectief bouwen in eigen beheer zullen worden gerealiseerd; - aanvullend daarop in de huursector, vooral door doorstroming en een gericht toewijzingsbeleid, deze doelgroep effectief kan worden gehuisvest en de wachttijden voor deze doelgroep tot een acceptabele termijn zijn teruggebracht.

Inmiddels zijn waar mogelijk en passend goedkope(re) woningen gebouwd. Zowel marktpartijen als corporaties spelen op deze vraag van jongeren in. De afgelopen jaren zijn er diverse kleinere


8 van 53

bouwprojecten met goedkope woningen opgeleverd (zoals Bergse Heihoek met 66 goedkope woningen). In de jaren 2008-2012 is de doelstelling van 10% goedkope koop ruimschoots gehaald. (gemiddeld 28,5%). De opgave voor goedkope koopwoningen is bijna helemaal in het stedelijk gebied van de gemeente Oss gerealiseerd. (Bron: CBS en WOZ). Met ruim 28% gedurende 5 jaar is de doelstelling voor de periode van 10 jaar al gehaald (14% per jaar gemiddeld). Dat neemt niet weg dat in 2013-2015 ook nog goedkope koopwoningen gebouwd worden. In de huursector is het aanbod aanzienlijk uitgebreid met huurappartementen in Oss en Berghem: Berghkwartier, Brabantstraat, Lievekamplaan, Horzak-Noord en het Reut. Ook het CPO speelt in op de vraag van jongeren. De verkoop van sociale huurwoningen is van beperkte invloed. Dat is overigens niet onwenselijk geweest gelet op de krapte op de huurmarkt. BrabantWonen heeft verder maatregelen getroffen in haar woningtoewijzingsbeleid. Appartementen zonder lift zijn daarin specifiek voorbehouden aan de groep van 18 t/m 25 jaar. Ook binnen die groep zien we overigens knelpunten ontstaan doordat een 25 jarige meer woonduur heeft opgebouwd dan iemand van 18. Thema IV : Lage inkomensgroepen Actieprogramma sociale woningbouw handhaven, bevorderen doorstroming via strategische nieuwbouw, waar mogelijk aanpassen kwalitatieve samenstelling huurvoorraad, periodieke monitoring omvang aandachtsgroep/kernvoorraad

resultaat

Per 1-1-2015 is het actieprogramma sociale woningbouw uitgevoerd, hetgeen inhoudt dat in totaal 961 sociale huur- en 136 sociale koopwoningen aan de voorraad zijn toegevoegd. Per 1-1-2010 hebben de woningcorporaties, daar waar mogelijk, de kwalitatieve samenstelling van de huurvoorraad aangepast aan de samenstelling van de aandachtsgroep.

In de periode van 2007 tot en met 2010 zijn 234 goedkope koopwoningen gebouwd (waarde in peiljaar 2007 maximaal € 170.000,-, dit bedrag is daarna jaarlijks geïndexeerd). In 2011 zijn nog 186 goedkope koopwoningen gebouwd (Bron: verantwoording Subsidie Goedkope Koop). Daarnaast zijn in de periode 2006-2012 525 sociale huurwoningen toegevoegd. (zie hiervoor onder thema I) (Bron: OssStat). Aan dit thema is vooral via het bouwprogramma en de prestatieafspraken inhoud gegeven. In de prestatieafspraken is de omvang van de kernvoorraad vastgelegd en zijn afspraken gemaakt over nieuwbouw. Daarnaast worden waar mogelijk via herstructurering of grondige renovatie nieuwe huurwoningen toegevoegd of gemoderniseerd. Thema V : Ouderen Toevoegen van nultredenwoningen, verzorgd en beschermd wonen in huur en koop, aanpassen bestaande voorraad huur- en koopwoningen en waar mogelijk aanpassen kwalitatieve samenstelling huurvoorraad

resultaat

Per 1-1-2015: - zijn er circa 2.000 nultredenwoningen aan de voorraad toegevoegd; - is een deel van deze woningen (circa 360) in de directe nabijheid van zorgvoorzieningen gebouwd om in de behoefte aan verzorgd wonen te voorzien; - is de vraag naar beschermd wonen in evenwicht gebracht met het aanbod van de corporaties en zorginstellingen.

Het merendeel van de nultredenwoning is een appartement. In de jaren 2008-2012 zijn ruim 800 appartementen gebouwd (gemiddeld 160 per jaar, wat voor de hele periode 2006-2015 neerkomt op 1.600 appartementen). (Bron: Evaluatie Woningbouwprogramma). Zoals hiervoor al aangegeven is het aandeel appartementen in het woningbouwprogramma teruggebracht van 50 naar 35%. Eén van de redenen was dat ouderen steeds vaker in de huidige woning blijven wonen. Een gegeven waarmee in de woonvisie van 2006 nog weinig rekening gehouden was. Analyse van het wonen in de gemeente Oss – 2012

9 van 53

Overeenkomstig de feitelijke behoefte wordt de doelstelling van 2.000 nultredenwoningen niet gehaald. Voor het verzorgd en beschermd wonen heeft ZorggoedBrabant een plan opgesteld dat in de bouwopgave tot 2015 moet voorzien. Met de corporaties zijn in de prestatieafspraken afspraken gemaakt over de toevoeging van levensloopbestendige woningen. In de koopsector bouwen marktpartijen ook woningen geschikt voor ouderen. Via het bouwprogramma en de prestatieafspraken hebben we hierop voortdurend gestuurd. Door de scheiding van wonen en zorg per 1 januari 2013 is de opgave ten aanzien van verzorgd en beschermd wonen achterhaald. Meer mensen zullen in een reguliere woning (moeten) blijven wonen. De behoefte aan specifieke woningen neemt af. Voor de bestaande woningvoorraad hebben we met het project Blijvend Thuis in Eigen Huis woningeigenaren van 55 jaar en ouder van hun woonsituatie bewust gemaakt. Dit project was er op gericht hen ervan bewust te maken dat kleine aanpassingen veel comfort en veiligheid in het eigen huis kunnen bieden. Ongeveer 40% van de doelgroep nam deel aan dit project. Er is een mantelzorgregeling getroffen voor het bijwonen van ouders bij kinderen. Thema VI : Woonwagenbewoners Woonwagenbewoners in het reguliere aanbod, overdracht van bestaande locaties en ontmantelen van standplaatsen na het vrijkomen hiervan resultaat

Per 1 januari 2010 zijn alle woonwagenlocaties in de gemeente Oss overgedragen aan woningcorporaties, wordt de natuurlijke aanwas woonwagenbewoners door de woningcorporaties gehuisvest in woningen en is gestart met de geleidelijke afbouw van de bestaande woonwagenlocaties.

De woonwagenlocatie aan de Rister in Berghem is overgedragen aan Mooiland Maasland. We zijn er niet in geslaagd ook met Brabant Wonen tot afspraken voor overdracht van de bestaande locaties te komen. Het beleid van de gemeente Oss is gericht op de afbouw van woonwagenlocaties. De woonwagenlocaties aan De Ploeg in Berghem en De Brasem in Oss zijn inmiddels (gedeeltelijk) gesaneerd. De ontmanteling van alle locaties is een proces van lange adem omdat de gemeente een uitsterfconstructie hanteert. Thema VII: Wonen, welzijn en zorg stimuleren/faciliteren van de samenwerking tussen aanbieders van wonen, welzijn en zorg, organiseren van het proces bij de ontwikkeling van woonservicezones, het reserveren van locaties om woonzorggerelateerde ontwikkelingen in het servicegebied mogelijk te maken, opstellen concreet plan van aanpak wonen, welzijn en zorg

resultaat

Per 1 januari 2008 is er een concreet plan van aanpak om samen met de partijen op het gebied van WWZ woonservicezones te ontwikkelen in de wijken Schadewijk, Ruwaard, Oss-Zuid en Krinkelhoek in Oss, in Berghem en in de hoofdkernen Ravenstein, Herpen en Megen. Per 1 januari 2010 zijn er in enkele van deze wijken en kernen in Oss woonservicezones ontwikkeld.

In 2009 heeft de gemeenteraad ingestemd met het resultaat van een onderzoek naar het nut en de noodzaak van woonservicezones in Oss. Conclusie was dat het niet mogelijk is om één model te ontwikkelen voor de hele gemeente. Dorpen en wijken verschillen te veel. Bovendien is met de wijken dorpsplannen ook de weg ingeslagen van maatwerk. Daarom is besloten niet meer over woonservicezones te spreken. Die term roept te veel de associatie met een blauwdruk op. Vanwege deze conclusies is er toen voor gekozen om twee pilot-projecten uit te voeren (één in Oss-zuid/Ruwaard en in één in Herpen). In die projecten is aansluiting gezocht bij bestaande ontwikkelingen, de bevolkingsopbouw en de voorzieningen. Met dit onderwerp zijn we uiteindelijk niet in de vorm van pilot-projecten aan de slag gegaan. Dat betekent echter niet dat er niets Analyse van het wonen in de gemeente Oss – 2012

10 van 53

gebeurd is. op verschillende plekken zijn woon-, welzijns-, zorgen sociale voorzieningen bij elkaar gebracht of waren deze al grotendeels in elkaars nabijheid maar zijn deze meer in verbinding gebracht (zoals rondom De Wellen). BrabantWonen heeft in haar activiteitenplan voor 2013 aangegeven dat als resultaat van samenwerking tussen BrabantWonen, BrabantZorg en welzijnsorganisaties gewerkt wordt aan een `Woonservicezone’ Oss Noord West. Het doel is mensen zo lang mogelijk zo zelfstandig en thuis mogelijk te laten wonen in hun eigen wijk. Alle faciliteiten op het gebied van wonen, zorg en welzijn zijn in de directe nabijheid, zodat een levensloopbestendige leefomgeving ontstaat. De ontwikkeling van deze combinatie van functies past in de huidige ontwikkelingen. De huidige ontwikkelingen op het terrein van wonen, welzijn en zorg, zoals de scheiding van wonen en zorg en technische ontwikkelingen maken dat het onderwerp ook de komende tijd van belang is en blijft (denk aan de ontwikkelingen rond het ziekenhuisterrein). Thema VIII: Uitvoering van beleid: Prestatieafspraken met corporaties, structureel jaarlijks gezamenlijk overleg met bij het wonen betrokken partijen en jaarlijkse evaluatie uitvoering woonvisie De prestatieafspraken zijn in 2007 tot stand gekomen met de corporatie BrabantWonen en Mooiland Maasland. Met de corporaties vindt halfjaarlijks bestuurlijk overleg plaats. De nakoming van gemaakte afspraken is daarbij een vast onderwerp. Het structureel jaarlijks overleg heeft inmiddels nog vastere vormen aangenomen. Via het platform Wonen in Oss vindt ieder kwartaal (en daarnaast naar behoefte) overleg plaats. Zorg- en welzijnspartners zijn hierbij (nog) niet structureel aanwezig. De gemeenteraad is met voortgangsrapportages aan de raadscommissie op de hoogte gehouden van de voortgang van de realisatie van de doelstellingen. 1.3.2 Woonvisie Lith 2006 Hieronder gaan we in op de doelen uit de woonvisie van Lith uit 2006 en de realisatie daarvan. Voordat we ingaan op de specifieke thema’s uit de woonvisie van Lith constateren we dat in Lith zowel de woningvoorraad als de bevolking licht zijn achtergebleven bij de prognose. De Lithse bevolking nam sinds 2005 licht af (-36) in plaats van de voorziene toename van circa 80 personen. Dit komt door de relatief lage woningbouw en bevolkingsontwikkeling in de voorafgaande periode (2000-2005). De daling vanaf 2005 tot 2010 zal ook in de komende perioden doorwerken en leidt tot een lagere bevolkingstoename en een lagere woningbouw. Thema I: Realiseren bouwprogramma Monitoring nieuwbouwplannen en -productie op basis van woonvisie, permanent inbreidingslocaties opsporen, ontwikkeling criteria differentiatie grondprijzen, afspraken maken met corporatie en ontwikkelaars, minstens jaarlijks overleg met platform van partners In de kernen van Lith zijn in totaal 175 woningen gebouwd, met grote schommelingen per jaar. Dit komt vooral door de projectmatige bouw in relatief grote aantallen. Hierdoor is de woningbehoefte ongelijkmatig bediend. Ook in Lith bleef de laatste 10 jaar de woningbouwproductie achter. In de periode 2000-2005 gold een bouwprogramma van 28 woningen per jaar. Voor de periode 2006-2010 werd in de Woonvisie Lith 2006 uitgegaan van een opgave van 44 woningen per jaar. Dit programma is ook hoger dan de opgave vanuit de provinciale prognose (28 woningen per jaar). Uiteindelijk zijn in de laatste 5 jaar gemiddeld 20 woningen per jaar gerealiseerd. Oorzaken voor de achterblijvende nieuwbouw is onder andere vertraging in de planvorming van projecten (o.a. Lith-oost, Liesdaal en Hart van Oijen), naast de invloed van recessie sinds 2009. Vanuit de provinciale prognose is de opgave voor de komende periode met een jaarlijks gemiddelde van 35 woningen fors hoger dan de gerealiseerde productie in de voorafgaande 10 jaar. Maar aanzienlijk lager dan het gemeentelijke bouwprogramma uit de Woonvisie Lith 2006. (Bron rapportage Portefeuillemanagement 2011). Analyse van het wonen in de gemeente Oss – 2012

11 van 53

In 2008 zijn met Mooiland Maasland prestatieafspraken opgesteld. Het jaarlijks overleg met een platform van partners is inmiddels geïntegreerd in het overleg van het platform Wonen in Oss, waarin ieder kwartaal overleg plaatsvindt met de partners op de woningmarkt. Thema II: Bouwen voor de eigen behoefte Afsprakenkader toepassen voor toewijzing woningen door ontwikkelaars, bezien mogelijkheden tot stimulering woningaanpassing particulieren, kaveluitgifte zoveel mogelijk in prognose opnemen In de woonvisie is per kern de behoefte aan woningen tot 2015 benoemd. De invulling van deze opgave is verder uitgewerkt in de Ontwikkelingsvisie van Lith uit 2007. Voor Maren-Kessel is de plancapaciteit groter dan de eigen behoefte. De opgaven zijn vervolgens neergelegd in concrete bestemmingsplannen. Op een aantal locaties zijn plannen inmiddels uitgevoerd. In Lith is de opgave deels ingevuld door (particuliere) inbreidingsplannen. Daarnaast zijn zowel in Lith als in Oijen projecten uitgevoerd voor bouwen in eigen beheer (BIEB). In de overige kernen zijn tot op heden slechts kavelsgewijs woningen gebouwd. Er zijn geen grotere projecten uitgevoerd. Woningbouwcorporatie Mooiland voert in Lith op dit moment een herstructureringsproject uit. In De Pas vindt sloop en vervangende nieuwbouw plaats. Daarmee werkt de corporatie aan het aansluiten van de woningvoorraad op de woningbehoefte. Het gaat om 26 woningen. Thema III: Voorzien in de behoefte van starters Inzet in nieuwbouw en doorstroming, verkoop huurwoningen, aanbieden woningen in MGE, stimuleren startersleningen, inzet grondbeleid; onderzoeken mogelijkheden voor gedifferentieerde grondprijzen, benutting nieuwe nultredenwoningen, afspraken met corporatie inzake inzet onrendabele middelen en combinatieprojecten, afspraken met ontwikkelaars voor combinatieprojecten De woningbehoefte van starters is in Lith en Oijen deels ingevuld met de BIEB-projecten. De gemeente Oss voert verder de startersregeling. Dit geldt ook voor de voormalige gemeente Lith. De differentiatie in grondprijzen heeft invulling gekregen via de systematiek van residuele grondprijsberekening. De grondprijs is daarmee meer in overeenstemming met de woning en de kavel dan onder de eerdere systematiek. In De Pas in Lith worden in een project van 26 woningen 12 nultredenwoningen toegevoegd. In de Pastoor van Hapertstraat bouwt Mooiland nog 4 nultredenwoningen. Dit aanbod bevordert de doorstroming in de woningmarkt, wat kansen biedt voor instroom van starters in de huurwoningsector. Met de corporaties en met ontwikkelaars zijn verder afspraken gemaakt over gedifferentieerde bouw binnen projecten (combinatieprojecten). Deze differentiatie biedt kansen voor verschillende doelgroepen, waaronder ook starters. Bovendien ontstaat door doorstroming ruimte in de sociale huursector. Thema IV:

Voorzien in de behoefte van aandachtsgroep van beleid

--Het voorzien in de behoefte van de aandachtsgroep van beleid (de primaire doelgroep) is in de woonvisie van Lith als één van de hoofdthema’s benoemd. Tegelijkertijd is daarin geconstateerd dat er op dit vlak geen knelpunten bestonden. Er zijn dan ook geen specifieke maatregelen of acties benoemd. Wel is aangegeven dat er in geringe mate behoefte is aan extra sociale huurwoning. Dit om fricties tussen vraag en aanbod op te vangen. Vooral op kwalitatief vlak diende er een slag geslagen te worden. Mooiland geeft daaraan invulling door het herstructureringsproject in De Pas in Lith. Ook in Maren-Kessel vindt op kleinere schaal sloop en (vervangende) nieuwbouw plaats. Analyse van het wonen in de gemeente Oss – 2012

12 van 53

Door de toevoeging van nultredenwoningen speelt Mooiland in op de behoefteontwikkeling met oog op de toekomst. Thema V: Voorzien in de behoefte van senioren in samenhang met welzijn en zorg Ontwikkelen gecoördineerde aanpak wonen-welzijn-zorg in samenwerking met corporatie ZVOM en WVOM, ondersteuning herstructurering door corporatie, bezien mogelijkheden tot stimulering woningaanpassing particulieren (blijvend thuis in eigen huis), ruimhartig omgaan met aanpassing bestaande woningen voor verzorging ouder(s) / bijwonen, realisering nieuwe vormen van wonen en zorg, beleidsregel levensloopbestendig / aanpasbaar (ver)bouwen, zowel in de huur- al in de koopsector Zoals hiervoor al is aangegeven worden in lith in totaal 16 nultredenwoningen gebouwd. De integrale benadering van wonen, welzijn en zorg heeft net als in Oss ook in Lith nog geen duidelijke invulling gekregen. De komende tijd is dit een punt van aandacht. Met ZVOM en WVOM (inmiddels: BrabantZorg en ZorggoedBrabant) en de corporatie zijn gesprekken gevoerd over de aanpak rond het dorpshart Oijen (verzorgingshuis St. Jozef) in relatie tot ‘Littalure’ (ontwikkeling woon-zorg-complex). Deze ontwikkelingen zijn echter achterhaald door de scheiding van wonen en zorg en de versnelde invoering daarvan. Wat de gevolgen hiervan zijn en wat de invulling van het project wordt, krijgt de komende periode invulling. Er is een mantelzorgregeling getroffen voor het bijwonen van ouders bij kinderen. De beleidsregels voor levensloopbestendig/aanpasbaar bouwen zijn niet opgesteld. Wel gelden sinds de herindeling met Oss ook voor Lith de afspraken met de corporaties over de toepassing van woonkeur. Thema VI: Algemeen Communicatie met inwoners en partners Op het niveau van individuele plannen, zoals BIEB, is overleg met inwoners gevoerd. In april 2008 zijn met woningcorporatie Mooiland prestatieafspraken gemaakt. Het moment van ondertekening hiervan is breed gecommuniceerd. Met de corporaties vindt halfjaarlijks bestuurlijk overleg plaats. De nakoming van gemaakte afspraken is daarbij een vast onderwerp. Met de partners van de gemeente vindt structureel overleg plaats. Sinds de herindeling met Oss is er via het platform Wonen in Oss ieder kwartaal (en daarnaast naar behoefte) overleg met de partners op de woningmarkt: corporaties, bouwbedrijven en projectontwikkelaars, makelaars, een bank en het notariaat. 1.4 Uitgangspunten van beleid 1.4.1 Toekomst-, structuur- en ontwikkelingsvisie Ook uit andere visiedocumenten vloeien uitgangspunten voor het beleid voort. Voor Oss zijn dat onder meer de Toekomstvisie 2004 – Oss op weg naar 2020, de Ruimtelijke Structuurvisie Oss 2020 en de Verkenning Strategie Wonen Oss 2030.14 Voor de voormalige gemeente Lith is dat de Ontwikkelingsvisie Gemeente Lith.15 Deze woonvisie is een thematische uitwerking van de toekomst-, structuur- en ontwikkelingsvisies. De uitgangspunten daaruit zijn dan ook het vertrekpunt voor de Woonvisie Oss 2013. Hoewel die uitgangspunten vóór de financiële en economische crisis zijn vastgesteld zijn de meeste nog steeds actueel. Zij zijn gericht op de lange termijn ontwikkeling en daardoor minder onderhevig aan tijdelijke of conjuncturele veranderingen. 14

De toekomstvisie 2004, de Structuurvisie 2020 en de Verkenning Strategie Wonen Oss 2030 zijn te raadplegen op www.oss.nl. Ontwikkelingsvisie Gemeente Lith, Strategische Visie ‘Thuis in Lith’, vastgesteld op 11 oktober 2007.

15


13 van 53

In de Toekomstvisie 2020 is Oss omschreven als een actieve gemeente, die wonen in allerlei variaties kent voor alle bevolkingsgroepen, met voldoende woonruimte voor starters en ouderen. Een duurzame ontwikkeling is daarbij van groot belang. Oss vervult van oudsher een regiofunctie voor de gemeenten in het Maasland, ook op het terrein van volkshuisvesting. In de Osse gemeenschap is een plek voor iedereen, ongeacht zijn mogelijkheden of beperkingen. Die plek is in de eerste plaats de plek waar men woont, eventueel met zorg aan huis. Dit betekent een toename van mensen met een beperking “in de wijken en dorpen”. Voor de toekomst is het van belang om gedifferentieerde woonmilieus te realiseren, die aansluiten bij de leefstijlen van de inwoners. Dit kan ook door experimentele woningbouw, om ook zo ruimte te bieden aan mensen die kiezen voor bijzondere woonvormen/woningen. De drie ambities die in de Toekomstvisie centraal staan, zijn: ‘complete woon- en leefgemeente’, ‘krachtige stad en vitale dorpen’ en ‘actieve gemeente’. De kernpunten uit de Structuurvisie Oss 2020 zijn het versterken van de positie van de stad Oss in de regio, een leefbaar buitengebied en meer kwaliteit en differentiatie bij de ruimtelijke inrichting. De integrale koers voor de lange termijn voor de gemeente Oss kan worden omschreven als een vitale stad en levende dorpen in een groots landschap. Oss wil een groene stad zijn, met een grote diversiteit aan woonmilieus. Zowel suburbane woonmilieus als het stedelijke wonen moet in Oss beschikbaar zijn. Er moeten mogelijkheden zijn voor nieuwe uitbreidingen en toevoegingen, naast verbetering en vernieuwing van bestaande wijken en kernen. De opgave op het gebied van wonen voor de komende jaren in Oss bestaat uit de volgende punten16: 1. het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus; 2. het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus; 3. het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen; 4. het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren; 5. het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens. Binnen en bij de wijken is er ruimte voor toevoegingen en veranderingen aan de woningvoorraad die inspelen op de veranderende vraag en noodzakelijke algemene verbeteringen. Op termijn is een vernieuwing van de woningvoorraad in de bestaande wijken en kernen nodig. Mogelijk gaat het dan op termijn om stedelijke vernieuwing van (delen van) de Ruwaard, Vlashoek en Schadewijk. Daarnaast zal hier en daar ook herstructurering en verdichting in dorpskernen plaatsvinden. Binnen de wijken houden voorzieningen hun plaats. Het toevoegen van woningen voor starters en ouderen in de kernen versterkt de leefbaarheid. Het draagvlak voor voorzieningen neemt toe. We denken daar overigens nu wat genuanceerder over, waarbij we de kernen in clusters benaderen. Uitgangspunt voor Oss is dat de verstedelijkingsopgave wordt opgevangen in het stedelijk gebied Oss-Berghem. Er is sprake van een tweesporenbeleid: uitbreiden en inbreiden. In de Structuurvisie en de Verkenning Strategie Wonen is aangegeven dat voor de toekomstige woningbouwbehoefte op termijn een ontwikkeling van Oss-West het meest logisch is. Voor het landelijke gebied is de toevoeging van woningen beperkt tot de opvang van de natuurlijke aanwas. Belangrijk is dat nieuwe ontwikkelingen passen bij het landelijke karakter en de ruimtelijke kwaliteit van de kernen. In de hoofdkernen in het landelijke gebied (Ravenstein, Herpen en Megen) wordt meer ruimte geboden omdat de afgelopen periode betrekkelijk weinig is gebouwd in de verschillende dorpen, vooral voor starters en ouderen. Bij de nadruk op de hoofdkernen speelt ook ondersteuning van het aanwezige voorzieningenniveau een rol. Voor de voormalige gemeente Lith zijn de ambities neergelegd in de Ontwikkelingsvisie Gemeente Lith.17 De belangrijkste ambities en hoofddoelstellingen op het terrein van wonen daaruit zijn: 1. Bij alle kernen bouwen voor de eigen inwoners mits mogelijk gezien de aanwezige kwaliteiten; 2. Bij alle kernen voldoende betaalbare woningen realiseren voor starters;

16 17

P. 18 van de Structuurvisie 2020. Ontwikkelingsvisie Gemeente Lith, Strategische Visie ‘Thuis in Lith’, vastgesteld op 11 oktober 2007;


14 van 53

3. 4. 5.

6. 7.

Met het oog op een gemêleerde en evenwichtige bevolkingssamenstelling ook ruimte bieden aan mensen van buiten de gemeente Lith (zonder dat groeien een doel op zich is); Strategische nieuwbouw waardoor de doorstroming gestimuleerd wordt; Het zo lang mogelijk, plezierig in de eigen kern kunnen blijven wonen. Daarom moet het grootste deel van de nieuwbouw levensloopbestendig zijn, wordt mantelzorg via het juridisch-planologisch instrumentarium gefaciliteerd en wordt per initiatief onderzocht in hoeverre aanpassing van woningen op inbreidingslocaties mogelijk is; Faciliteren van zelfbouw, conform het gedachtegoed ‘Bouwen In Eigen Beheer’, waarbij het initiatief bij burgers ligt; Vanuit het oogpunt van zuinig ruimtegebruik nieuwe woningen concentreren in en aan de kernen met behoud van ‘lucht’ in de kernen en aandacht voor cultuurhistorie en andere waarden.

Net als bij de woonvisies zijn ook hier belangrijke parallellen te trekken. Uitgangspunt is een ontwikkeling gericht op de natuurlijke behoefte vanuit de eigen bevolking van de kernen. Lith richt zich hierbij op het niveau van de kernen. Oss gaat uit van de ruimtelijke mogelijkheden, passend bij de ruimtelijke kwaliteit en karakter van de landelijke kernen. Woningbouw wordt daarbij op het niveau clusters van kernen afgewogen, met een nadruk op de hoofdkernen. De wens om de diversiteit, de keuzemogelijkheid van woningen en woonmilieus, te versterken is in beide documenten genoemd. De aandacht voor meer vraag- dan aanbodgericht bouwen komt ook bij beide terug. Oss wilde de keuzemogelijkheden in het woningaanbod verhogen, Lith zette meer in op het faciliteren van zelfbouw op initiatief van de burgers. Ook het voorzien in de woonbehoefte voor vooral ouderen en starters is een gedeelde ambitie. 1.4.2 Programmabegroting en voorjaarsnota In de programmabegroting 2013-2016 en in de Voorjaarsnota 2012 van de gemeente Oss zijn de doestellingen en uitgangspunten voor de komende periode vastgesteld, ook voor wonen. 18 De maatschappelijke opgave bestaat uit aanbod van voldoende woningen voor iedereen en het behoud van een hoog voorzieningenniveau. In het Integraal Voorzieningen Beleid en het Bestuurlijk Kader Leefbaarheid bezint de gemeente Oss zich op het beleid voor voorzieningen en op de beoogde aanwezigheid en verdeling van gemeentelijke voorzieningen. Bij het bepalen van het passend voorzieningenniveau zet Oss in op clustering van voorzieningen en waar mogelijk op multifunctioneel gebruik van accommodaties. Het is belangrijk naar innovatieve concepten te zoeken, waaronder duurzame oplossingen met verlaging van de woonlasten. Ook het combineren van wonen, welzijn en zorg levert een grotere toekomstwaarde op. Oss stemt de agenda’s af met organisaties die zich in de gemeente met deze beleidsterreinen bezighouden. Door de samenwerking op het terrein van Wonen, Welzijn en Zorg wordt bereikt dat mensen prettig, veilig en zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Vanwege de stagnatie op de woningmarkt door de economische recessie stelt Oss het bestaande woningbouwprogramma naar beneden bij (portefeuillemanagement Oss 2012). Oss richt zich verder op een verantwoorde groei van stad en dorpen met aandacht voor een gevarieerd woningaanbod. Daarbij wil Oss maatwerk leveren voor mensen met een beperking, ouderen, starters en zelfbouwers. Door levensloopbestendig te bouwen wordt nu al rekening gehouden met de vergrijzing van de bevolking en worden hoge kosten voor woningaanpassingen op langere termijn voorkomen. Levensloopbestendige en duurzame woningbouw is één van de doelstellingen uit de programmabegroting. Dit is ook uitgangspunt bij grootschalige renovatieprojecten. Vanwege onder andere ontwikkelingen in de bevolkingssamenstelling, economische en financiële ontwikkelingen en de decentralisatie van taken is er een behoefte aan een fundamentele heroriëntatie op de rol en verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente kan het niet alleen. Niet alleen vanuit financieel oogpunt, maar ook qua kennis en kunde. Naast eigen verantwoordelijkheid gaat het om solidariteit en participatie. De gemeente schept in deze nieuwe werkelijkheid de voorwaarden en faciliteert. Daarnaast blijft de gemeente verantwoordelijk voor

18

www.oss.nl, zoekterm: ‘programmabegroting’ en ‘voorjaarsnota’;


15 van 53

het bieden van een vangnet voor mensen die de eigen verantwoordelijkheid niet (geheel) zelfstandig kunnen invullen. De veranderende taakopvatting is ook van invloed op de activiteiten van de gemeente op de woningmarkt. Oss zet ook in op herstructurering van de bestaande woningvoorraad en streeft naar meer flexibiliteit in de inhoud van het woningbouwprogramma en van ruimtelijke processen. Uitgangspunt in de voorjaarsnota is ook om mensen meer ruimte te geven om zelf te bepalen hoe hun woning eruit ziet. Dit onder andere door welstand op minder onderwerpen te toetsen en het vergunningproces te dereguleren. Ook deze aspecten zijn van invloed op ‘het wonen’. 1.4.3 Regionale Agenda Wonen Meer en meer moet het wonen gezien worden als een regionale opgave. Zo ligt er een (blijvende) opgave te zorgen voor een goede regionale afstemming van (realistische) gemeentelijke plancapaciteiten, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Andere opgaven hangen samen met de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt, de betaalbaarheid van het wonen en de huisvesting van arbeidsmigranten. Maar bijvoorbeeld ook de regionale opgaven op Wonen, Welzijn en Zorg, de (toekomstige) herstructurerings- en transformatieopgaven binnen de bestaande woningvoorraad en de veranderende demografische ontwikkelingen (van groei naar krimp) zijn onderwerpen voor de regionale afstemming. De verordening Ruimte van de provincie schrijft voor dat in regionaal verband, het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO), jaarlijks ten minste afspraken gemaakt moeten worden over de te realiseren aantallen woningen. Dit krijgt invulling in de Regionale Agenda Wonen. Daarin zijn gemeentelijke ambities en plancapaciteiten ‘ingekaderd’ in een realistisch woningbouwprogramma en ontstaat regionale samenhang in planning en programmering. 19 Het aantal huishoudens bepaalt in grote lijnen hoeveel woningen er nodig zijn. De samenstelling van de huishoudens bepaalt de gewenste woningvoorraad. In juni 2012 is de kwantitatieve opgave geactualiseerd aan de hand van de geactualiseerde prognose van de provincie.20 In het RRO is geconstateerd dat gemeenten de laatste jaren nog steeds teveel gericht waren op appartementen en dure woningen. Het aantal goedkope koopwoningen bleef achter. Ook is het sterk teruggelopen particulier opdrachtgeverschap onderwerp van discussie. Het bouwen in particulier opdrachtgeverschap heeft minder last van de kredietcrisis en sluit meer aan bij vraaggericht bouwen. Er ligt voor de komende tijd een opgave om de juiste verdeling in het woningbouwprogramma te verankeren. Door de sterke vergrijzing is de komende jaren regionaal veel aandacht nodig voor het wonen in combinatie met zorg en welzijn. Voor ‘geschikt wonen’ - nultredenwoningen – lijken er voldoende plannen te zijn (wel veelal appartementen).21 De sterke dynamiek op de woningmarkt, de veranderende leeftijd- en huishoudensamenstelling en de toenemende variatie en voortdurende veranderingen in de wensen van de woonconsument vragen om flexibiliteit in plannen en planontwikkeling, kleinschaligheid in projecten en om voldoende differentiatie in het woningbouwprogramma. Voor dit laatste blijft (vervangende) nieuwbouw een belangrijke strategische rol spelen. Maar meer en meer verschuift de focus naar de bestaande woningvoorraad. In subregionaal verband is gesproken over de prioritering in de kwalitatieve opgaven. In de subregio ’s-Hertogenbosch – Oss e.o. zijn de volgende prioriteiten benoemd: 1. Wonen zorg en welzijn als leidende en integrale opgave; 2. Wonen en werkgelegenheid als leidende en integrale aanpak; 3. Kwalitatieve afstemming vraag en aanbod; 4. Leefbaarheid kleine kernen. 19

Regionale Agenda Wonen, Deel A en Deel B, tot stand gekomen door de Regionale werkgroepen wonen Noordoost-Brabant, het RRO Noordoost-Brabant, december 2011; 20 ‘Regionale Agenda Wonen’, van de regionale Werkgroep Wonen Noordoost-Brabant, RRO Noordoost-Brabant juni 2012 en de ‘Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant’, actualisering 2011, provincie Noord-Brabant, vastgesteld in januari 2012; 21 Regionale Agenda Wonen, december 2011;


16 van 53

In onze subregio (Den Bosch-Oss e.o.) gaan we aan de slag met een project om helder te krijgen wat we regionaal kunnen doen om de opgave voor beschermd, verzorgd en geschikt wonen te realiseren. Dit project loopt van het najaar van 2012 tot het voorjaar van 2013. De subregio Uden-Veghel neemt ook deel aan dit project. Verder wordt in de subregio Uden-Veghel een project uitgevoerd om een integrale visie te ontwikkelen voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Bij dit project sluit de subregio Den Bosch-Oss e.o. aan. Daarnaast kijkt de subregio Uden-Veghel naar de bestaande woningvoorraad, herstructurering en duurzaamheid. Dit moet leiden tot een structurele kennisdeling over de huidige en toekomstige problematiek van de bestaande woningvoorraad. 1.4.4 Prognose bevolking en woningbehoefte Noord-Brabant, actualisering december 2011 De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose bepaalt de woningbouwopgave voor de komende jaren. 22 Door vergrijzing en individualisering is de huishoudensgroei groter dan de bevolkingstoename.23 In Brabant is er de komende jaren sprake van een afnemende groei van de bevolking met omslagpunt naar krimp rond 2035. Verwacht wordt dat het aantal eenpersoonshuishoudens zeer sterk zal toenemen (in 2050 bijna 40%, was in 2000 nog 30%). De gemiddelde huishoudensgrootte neemt af van 2,4 in 2000 naar 2,05 in 2050. Daardoor is ook de woningbouwopgave groter. Tegenover een bevolkingsgroei van 1,4% van 2011 tot 2050 staat een groei van de woningvoorraad met 14,3%, vooral in stedelijk gebied. Door de kredietcrisis en de effecten op de woningmarkt zullen de woningbouwaantallen op korte termijn niet gehaald worden. De woningtekorten lopen daardoor dus juist op. De bevolkingstoename in Noord-Brabant is de komende jaren naar verwachting voor ruim 65% het gevolg van migratie. Tussen 2010 en 2050 neemt het aantal allochtonen met 138.000 toe (ca. + 35%). Het aantal autochtonen neemt met 5% af. Inzet is de groei van de bevolking op te vangen in het stedelijk gebied. Voor het landelijk gebied stelt de provincie het bouwen voor migratiesaldo-nul als uitgangspunt. Tot de eerste helft van de jaren ’30 zal de Brabantse bevolking toenemen. De landelijke gebieden zien de bevolking als gevolg van een natuurlijke afname al vanaf het begin van de jaren ’20 teruglopen. bevolkingsontw ikkeling gem eente Oss, prognose prov N-Br 2011

jaarlijkse toename w oningen en inw oners gemeente Oss (prognose 2012 NB) 500

90.000

450 400

89.000

350

88.000

300

87.000

250 200

86.000

150

85.000

100 50

84.000

0 2011

83.000 2011

2015

2020

2025

2029

2030

2016

gro ei wo ningvo o rraad

2021

2026

gro ei inwo nerstal

De gemeente Oss heeft naar verwachting nog tot 2030 een bevolkingsgroei van 5,8%. Na 2040 is een lichte krimp mogelijk. Bovenstaande grafieken geven een beeld van de ontwikkeling voor de gemeente Oss. De bevolking neemt in de periode 2011-2030 naar verwachting toe met gemiddeld 250 personen per jaar en in totaal met 4.760 naar 88.960. Het aantal huishoudens neemt echter nog sterk toe, met name door de vergrijzing. Daardoor is de behoefte aan woningen nog groot en neemt de 22

De provinciale prognose is te raadplegen op www.brabant.nl, met de zoekterm Bevolkingsprognose 2011. Individualisering: het proces waardoor mensen meer als individu in plaats van als groep in de samenleving komen te staan. Tegenwoordig wordt de Westerse wereld als geïndividualiseerde wereld gezien. (Bron: http://nl.wikipedia.org/wiki/Individualisering) 23


17 van 53

Osse woningvoorraad in dezelfde periode met gemiddeld 310 woningen per jaar toe (totaal 5.900 woningen). In de periode 2011-2020 is het netto aantal toe te voegen woningen 3.600.2425 De verwachte ontwikkeling van de bevolking en de woningvoorraad is verder uitgewerkt in de paragrafen 2.2.2 en 2.3.2. Mede door de teruglopende woningbouw en -ontwikkeling door de crisis en stagnatie op de woningmarkt heeft de gemeente Oss alle woningbouwprojecten tegen het licht gehouden. Op het niveau van de gemeente Oss kent de totale woningbouwcapaciteit geen forse overschotten ten opzichte van de opgave. Dit in tegenstelling tot veel andere gemeenten. Globaal gesproken is er meer sprake van knelpunten in de fasering en de verdeling van de capaciteiten over de verschillende gebiedsdelen van Oss en de verschillende woonkwaliteiten. De analyse heeft geleid tot een nieuwe prioritering van bouwplannen. Eén van de conclusies is dat we terughoudend zijn met de ontwikkeling van de locatie Oss-West. Wel gaan we verkennende scenario’s schetsen met aandacht voor flexibiliteit in omvang en fasering van het plangebied, zodat in een latere fase de mogelijkheden voor ontwikkeling in beeld zijn gebracht.26 In de provinciale prognose zijn vier (hoofd)opgaven voor de regionale woningmarkt benoemd: 1. realiteitszin en regionale afstemming. (vindt mede door de kredietcrisis al meer plaats); 2. Inspelen op demografische veranderingen. Dit is bij uitstek een regionale opgave; 3. Aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt. Dat de bestaande voorraad slechter aansluit op de vraag is begrijpelijk, maar ook nieuwbouwplannen sluiten lang niet altijd goed aan. In de plancapaciteit wordt vooralsnog weinig ingespeeld op de veranderende vraag. Dit komt doordat plannen vaak star zijn. Collectief particulier opdrachtgeverschap kan mogelijk een belangrijke bijdrage leveren aan de keuzevrijheid en de zeggenschap van de woonconsument; 4. Woningbouwplannen-/programmering moeten flexibel, gedifferentieerd en kleinschalig zijn: Dit is nodig vanwege de dynamiek op de woningmarkt, de demografische ontwikkelingen en de voordurend veranderende woonwensen. Verder is Wonen, Welzijn en Zorg steeds belangrijker.27 In de komende jaren moet vooral het aantal geschikte woningen toenemen (in de provincie Noord-Brabant tot 2040 92.000 extra, een belangrijk deel vóór 2025). Verhoudingsgewijs ligt de sterkste groei bij beschermd en verzorgd woningen (beiden moeten verdubbelen tussen ’10 en ‘40). De ‘lichtere’ vormen van zorg zullen meer en meer in de woning of in de (directe) woonomgeving geboden moeten worden. Dit sluit ook aan op de wens van veel ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen.

24

Netto: bij het aantal woningen is nog geen rekening gehouden met woningbouw ter vervanging van sloop; De opgave voor woningbouw voor Oss in de prognose 2011 is lager dan verwacht vanuit de prognose van 2008. Belangrijkste reden is de achterblijvende woningbouw in Oss in de periode tot 2010 en het feit dat in de prognose van 2008 nog van een forse en snelle daling van de gemiddelde woningbezetting werd uitgegaan. 26 Voor meer informatie over het portefeuillemanagement en de systematiek daarvan kunt u (onder andere) een presentatie daarover raadplegen op www.oss.nl, zoek op: ‘Presentatie Portefeuillemanagement Wonen podium 15 maart 2012’. 27 Onderscheiden worden: beschermd wonen (met 24-uurs nabije zorg, niet-zelfstandig), verzorgd wonen (verzorgingshuisplaatsen, oproepbare zorg) en geschikt wonen (zelfstandige woningen / ouderenwoningen, evt. in een complex met extra voorzieningen). 25


18 van 53

2 Profielschets van Oss Niet alleen de cijfermatige aspecten, maar ook de woonwensen van de inwoners van de gemeente maken deel uit van de huidige situatie op de Osse woningmarkt. Hierna staan eerst de resultaten van het jongste woonwensenonderzoek. Daarna volgt een schets van de huidige stand van de woningmarkt in Oss. 2.1 Resultaten woonwensenonderzoek 2011 In 2011 is een woonwensenonderzoek uitgevoerd. 28 Dit onderzoek geeft in wezen de huidige wensen van de inwoners van de gemeente weer. Door de huidige situatie op de woningmarkt geeft het onderzoek mogelijk soms meer de woondromen dan de woonwensen weer. De realiteitszin lijkt in veel gevallen te ontbreken. De huidige woningmarkt maakt dat niet alle woonwensen gerealiseerd kunnen worden. Maar ook door de mismatch tussen vraag en aanbod kunnen mensen niet altijd hun woonwensen realiseren. Ook in 2007 is een woonwensenonderzoek gehouden. Hierdoor zien we ook ontwikkelingen sinds 2007. De belangrijkste constateringen uit het woonwensenonderzoek 2011 zijn: • Jonge inwoners, die voor het eerst zelfstandig willen gaan wonen, hebben vaak een beperkt inkomen. Vooral voor hen zijn er onvoldoende mogelijkheden op de huurmarkt in Oss; • het aandeel goedkope koopwoningen tot € 200.000,- is toegenomen van 11% in 2007 naar 20% in 2011, mede door prijsdalingen; • meer dan 90% van de bewoners van Oss is tevreden met de woning en woonomgeving. Inwoners met verhuisplannen en huurders zijn vaker ontevreden; • vergeleken met 2007 zijn er meer inwoners met verhuisplannen. In totaal wil 30% (misschien) binnen 5 jaar verhuizen. Van de thuiswonende jongeren is dit 70%; • slechts 22% van de woningzoekenden denkt snel een andere woning te vinden. Het aanbod sluit onvoldoende aan op de wensen. Ook de huidige woningmarkt werpt belemmeringen op; • de interesse in koopwoningen bij ‘doorstromers’ is licht gedaald van 62% (2007), naar 54% nu. De belangstelling om door te stromen van koop naar huur is gestegen, van 23% in 2007 naar 31% nu; • er is minder vraag naar particulier en collectief opdrachtgeverschap. Nu 30%, tegen 40% in 2007. Maar de groep twijfelaars is groot: meer dan de helft van de inwoners die zelfbouw overwegen, wil dat misschien doen in (collectief) particulier opdrachtgeverschap; • bijna 70% van alle doorstromers boven de 55 jaar is op zoek naar een appartement; • ouderen willen zo lang mogelijk in de eigen woning blijven. Hoe ouder inwoners worden, des te groter hun vraag naar gestapelde (kleine) huurwoningen. Van de alleenstaande 55plussers met verhuis-plannen kiest 74% voor een klein appartement (met 3 kamers). Ook van de oudere paren kiest 64% voor een appartement (47% klein en 17% ruim); • in Oss behoren zo’n 6.900 huishoudens (20% van totaal) tot de middeninkomensgroep. Deze groep is op zoek naar huurappartementen (43%) in de prijsklasse €511- €650 en koopwoningen (38%) in de prijsklassen tot €275.000. Het aanbod in de middeldure huur is echter beperkt. Een deel van deze groep dreigt door Europese regels voor sociale huurwoningen tussen de wal en het schip te vallen.

28

Het woonwensenonderzoek 2011 is te vinden op: www.oss.nl onder de rubriek Leven en Wonen --> Bouwen en Wonen.


19 van 53

2.2 Bevolking: opbouw en samenstelling De bevolkingssamenstelling is bepalend voor de opgave en ambities van de gemeente op het gebied van wonen. De volgende paragrafen geven een beeld van de huidige situatie (1) en de verwachte ontwikkelingen (2). 2.2.1

Bevolkingsopbouw: de huidige demografie van Oss Per 1 januari 2012 heeft de gemeente Oss 84.662 inwoners29. Oss is gestaag gegroeid, sinds 2000 met bijna 3.300 inwoners. Rond 2004 vlakte de groei af, maar de laatste jaren is de stijging weer aanzienlijk. In deze grafiek is die ontwikkeling weergegeven. De bevolkingsontwikkeling door de gemeentelijke herindelingen in 2003 (Ravenstein-Herpen) en 2011 (Lith) zijn hierin ook opgenomen.

bevolking totaal [aantal], gemeente Oss bron: CBS statistiek bevolking / OssStat 85.000 84.500 84.000 83.500 83.000 82.500 82.000 81.500 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

bevolking totaal

Geboorte, sterft, migratie gemeente Oss 2001-2012 bron: CBS-ABF 600 500 400 300 aantal

200 100 0 -100 -200 -300 -400 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Bevolkingsmutatie totaal

Natuurlijke aanwas

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

2011

Ontwikkeling bevolking per WGW-gebied, gemeente Oss, 2004 - 2012 18.000 16.000 14.000 12.000

2004

10.000

2008

8.000

2012

6.000 4.000 2.000

Li th

C

en tru m Sc ca ha de w i jk O ss -Z ui d R uw a ar N oo d rd -W es t Be rg he m M eg en R ca av en st ei n H er pe n

0

De natuurlijke aanwas (aantal geboorten minus sterfte) is nog hoog maar vertoont een dalende trend. De schommelingen in de jaarlijkse bevolkingsgroei worden veroorzaakt door wisselende migratiesaldi. Rond 2004 valt het vertrekoverschot naar andere delen van Nederland op. De binnenlandse vestiging en vertrek is redelijk in evenwicht. Jaarlijks gaat het om ongeveer 2000 vestigers en vertrekkers. Globaal gesproken vertrekt een deel van de jongeren naar elders, wegens studie of werk. Daar staat vestiging van jonge gezinnen tegenover. De laatste jaren stijgt het buitenlandse vestigingsoverschot. Voor een deel komt dit door toenemende arbeidsmigratie uit Europa). Wat opvalt in de ontwikkeling van de bevolking per wijk (Wgw-gebied 30 ) is dat de grote wijken Noord-west en Ruwaard gestaag minder inwoners tellen. De oorzaak ligt in de leeftijd van de wijken, die gerealiseerd zijn in de jaren ’60-’70. Oorspronkelijk waren er veel jonge gezinnen, nu tellen deze wijken relatief veel oudere gezinnen. De kinderen verlaten het nest, terwijl de ouders er blijven wonen. Overigens vlakt de afname af als na verloop van tijd weer nieuwe gezinnen in de wijken komen wonen. De wijken Schadewijk en Oss-Zuid hebben dit proces al doorgemaakt. In deze wijken

29

Bron: GBA gemeente Oss Wijk-WGW: de gemeente Oss hanteert voor het wijkgericht werken een wijkindeling die bestaat uit 10 wijken: Stedelijk gebied: Noord-West; Centrum-Krinkelhoek-Mettegeupel; Schadewijk; Ruwaard; Oss-Zuid; Berghem Landelijk gebied: Megen-Haren-Macharen; Herpen; Ravenstein; Lith. 30


20 van 53

heeft ook herstructurering plaatsgevonden met toevoeging van woningen. De grote toename van Berghem komt voor rekening van de nieuwbouwwijken Piekenhoef en Het Reut. Voor oud-Berghem ligt de ontwikkeling in lijn met de andere kernen in het landelijke gebied. Daar zien we een geleidelijke bevolkingsafname.

verhuizingen per wijk/wgw 2011 gemeente Oss 1000 900 800 700 600

Deze verhuisprocessen zijn ook weergegeven in nevenstaande grafiek. In 2011 verhuisden in totaal 4.250 personen binnen Oss tussen de verschillende wgwgebieden, een behoorlijk goot aantal. De nieuwe wijken in Berghem trekken veel inwoners uit andere delen van Oss. Verhuizingen binnen de wijken zelf zijn overigens niet opgenomen.

500 400 300 200 100

Verhuisd naar totaal

Li th

N oo rd -W es C en t tru m ca Sc . ha de w i jk R uw aa rd O ss -Z ui d M eg en ca . Be rg he m H er pe R n av en st ei n

0

Verhuisd uit totaal

leeftijdsopbouw 2012 gemeente Oss

95 85 75

leeftijd

65 55 45 35 25 15 5 -4000

-3000

-2000

-1000

0

Mannen aantal

1000

2000

3000

4000

Vrouwen aantal

In de leeftijdspiramide 2012 van Oss zijn de algemene processen van ontgroening en (komende) vergrijzing duidelijk te herkennen. Het aantal jongeren loopt al jaren lang terug door de daling van het geboortecijfer sinds de jaren ’70. In verhouding wordt de groep ouderen steeds groter. De komende 30 jaar zal de vergrijzing fors doorzetten. Sinds 2003 is het aandeel inwoners van 65 jaar of ouder al toegenomen van 13,3% naar 16,3%. Tegelijkertijd is het aandeel jongeren tot 19 jaar afgenomen: van 24,9% naar 23,4%. De gemiddelde leeftijd is toegenomen van nog geen 38 jaar in 2003, naar meer dan 40 jaar in 2012. De gemiddelde leeftijd in Oss ligt iets lager dan voor heel Brabant. Door de woningbouw in ’t Reut en Piekenhoef zijn bewoners van de wijk Berghem duidelijk jonger dan gemiddeld, in Ruwaard en Herpen juist ouder. In verhouding is Noord-west nog een wijk met veel jongeren. Toch is daar de ontgroening sinds 2003 het sterkst geweest: - 4,7%. De vergrijzing is hoog in de kernen, zoals: Herpen (+ 5,7%) en Ravenstein (+ 5,3% van de totale bevolking sinds 2003). Maar ook in de wijk Ruwaard nam het aandeel mensen van 65 jaar of ouder met 5,6% toe. In de Analyse van het wonen in de gemeente Oss – 2012

21 van 53

komende jaren krijgen alle wijken te maken met verdere ontgroening en vergrijzing, met uitzondering van Berghem. leeftijdklassen 20 jaar, wijken/wgw 2012 gemeente Oss 16.000 14.000 12.000 80 jaar e.o.

10.000

60-79 jaar

8.000

40-59 jaar 20-39 jaar

6.000

0-19 jaar

4.000 2.000

Li th

R av en st ei n

H er pe n

B er gh em

ca . M eg en

O ss -Z ui d

R uw aa rd

S ch ad ew ijk

ca . C en tru m

N oo rd -W es t

0

Tabel 1: Ontwikkeling van de leeftijdsopbouw voor wijken-WGW in de periode 2003 - 201231 0-19 jaar [%]

20-64 jaar [%]

65 jaar e.o. [%]

2003

2007

2012

2003

2007

2012

2003

2007

2012

Noord-West

29,1

27,3

24,4

63,3

63,7

63,6

7,6

9,1

12,1

Centrum ca.

22,6

23,6

22,5

58,7

58,3

58,2

18,7

18,2

19,3

Schadewijk Ruwaard Oss-Zuid

22,7 23,1 22,1

21,7 22,9 21,8

20,9 22,3 22,0

63,3 61,0 62,9

63,3 58,4 63,1

62,7 56,4 61,4

14,0 15,8 15,0

15,0 18,7 15,1

16,4 21,4 16,6

Megen ca.

27,6

26,5

24,0

61,6

61,0

60,8

10,9

12,6

15,2

Berghem

26,1

26,5

26,5

62,7

62,6

61,3

11,3

10,9

12,1

Herpen

26,6

26,3

23,9

61,0

58,6

57,9

12,5

15,1

18,2

Ravenstein

25,9

25,7

24,5

63,7

62,4

59,9

10,4

12,0

15,7

Lith Gemeente Oss

25,3 24,9

24,5

23,4

60,2 61,8

61,1

60,2

14,6 13,3

14,4

16,3

Tabel 2: gemiddelde grootte huishoudens

Ook in Oss is de algemene trend van kleinere huishoudens duidelijk te herkennen. Het gemiddeld aantal personen per huishouden in Oss is gestaag gedaald naar 2,34 personen, maar blijft hoger dan het 2007 2,43 2,35 Brabantse gemiddelde. In de landelijke kernen is het 2012 2,34 2,29 gemiddelde aantal personen per huishouden aanzienlijk hoger dan in het stedelijke gebied, rond 2,65 of hoger. De komende jaren neemt de huishoudensgrootte verder af, in het stedelijke gebied meer dan in de landelijke kernen. Personen per huishouden (gemiddeld) 2003-201232 Gemeente Provincie jaar Oss Noord-Brabant 2003 2,50 2,42

Bijna 60% van de Osse huishoudens zijn kleine huishoudens van één- of twee personen. Het aandeel éénpersoonshuishoudens is in 10 jaar tijd toegenomen tot ruim 27%. In de wijken Centrum, Schadewijk, en Oss-Zuid is zelfs ruim 33% een eenpersoonshuishouden. Dit is deels het gevolg van het grote aantal appartementen dat in deze wijken is bijgebouwd.

31 32

Bron: GBA Gemeente Oss. Bron: CBS statistiek Huishoudens - ABF


22 van 53

Het aandeel tweepersoonshuishoudens ligt rond 31%. Opvallend is dat vooral in de landelijke kernen dit aandeel hoog is.

40 35 30 25 20 15 10 5 0

2003 2007

overig

Tweepersoons met kinderen

Tweepersoons zonder kinderen

Een-ouder gezin

2012

Eenpersoons

%

% verdeling huishoudens, gemeente Oss bron GBA, gemeente Oss

Het aandeel gezinnen met kinderen ligt rond de 36,5%. Dit aandeel neemt gestaag af en is nu het hoogste in Berghem en de landelijk kernen. In absolute zin zijn Noord-West, Ruwaard en Berghem de wijken met de meeste gezinnen (met kinderen).

Huishoudenstypen 2012, gemeente Oss, wijken-WGW 7.000 6.000 5.000 Overige Twee-persoons met kinderen

4.000

Een-ouder gezin 3.000

Twee-persoons zonder kinderen Eenpersoons

2.000 1.000

Li th

H er pe n

R av en st ei n

ca . M eg en

B er gh em

N oo rd -W es t

R uw aa rd

O ss -Z ui d

ca . C en tru m

S ch ad ew ijk

0

Tabel 3: Ontwikkeling aandeel huishoudentypen voor wijken-WGW in de periode 2003-201233 % Eenpersoons

% Tweepersoons zonder kinderen

% Een-ouder gezin

% Tweepersoons met kinderen

% Overige

2003

2007

2012

2003

2007

2012

2003

2007

2012

2003

2007

2012

2003

2007

2012

Noord-West Centrum ca Schadewijk Ruwaard Oss-Zuid Megen ca Berghem Herpen Ravenstein Lith

19,2 31,4 28,2 26,3 30,2 17,7 16,0 18,2 19,4

20,3 33,2 29,7 28,5 31,7 18,5 17,1 18,7 19,6

23,2 35,3 33,2 30,5 33,2 19,2 18,5 21,5 23,9 17,3

29,6 33,6 31,9 34,6 33,3 29,2 32,5 30,0 32,4

30,5 30,8 32,3 33,4 31,8 30,8 33,9 32,4 34,1

31,3 29,3 30,4 32,3 29,9 35,4 33,3 32,1 33,9 33,9

5,6 4,4 6,8 5,8 3,9 4,3 4,0 3,8 4,6

6,5 4,7 6,6 6,4 4,6 4,1 4,0 3,1 4,9

7,1 5,8 6,6 6,6 5,1 4,5 5,0 4,1 5,1 4,8

42,6 27,9 28,7 28,2 28,6 44,5 42,7 43,8 39,9

39,2 28,2 26,3 25,9 27,5 41,8 40,5 41,5 37,1

35,1 26,3 24,4 25,2 26,9 37,3 39,2 37,5 32,9 39,5

3,0 2,8 4,4 5,1 3,9 4,2 4,9 4,2 3,7

3,5 3,2 5,1 5,8 4,4 4,8 4,6 4,3 4,3

3,3 3,3 5,3 5,5 4,9 3,5 4,0 4,8 4,2 4,4

Gemeente Oss

24,6

26,0

27,5

32,3

32,0

31,6

5,1

5,4

5,9

34,1

32,2

30,8

3,9

4,3

4,3

33

Bron: GBA Gemeente Oss;


23 van 53

2.2.2

Toekomstige bevolkingsontwikkeling gemeente Oss

Volgens de jongste berekening van de provincie Noord-Brabant wordt voor Oss nog een forse groei van de bevolking verwacht. Van 2011 tot 2030 neemt de bevolking nog met ongeveer 4.750 inwoners toe, een groei van 5,3%. Dit is aanzienlijk hoger dan voor geheel Brabant (4,25%). De jaarlijkse toename vlakt wel af. Rond 2030 is er nauwelijks nog natuurlijke groei doordat het aantal overledenen en geboorten dan nagenoeg gelijk zijn. Oss groeit dan toch nog door, door een vestigingsoverschot. Pas na 2040 verwacht de provincie voor Oss enige krimp. Dat neemt niet weg dat in delen van Oss wel een daling van de bevolking zal plaatsvinden. De wijken Noord-West en Ruwaard en vooral de kleinere kernen krijgen naar verwachting al op kortere termijn met teruglopende inwoneraantallen en kleinere huishoudens te maken. Tabel 4: Prognose gemeente Oss34 Ontwikkeling (aantal) 2011

2015

2020

Ontwikkeling (2011=100)

2025

2030

2011

2015

2020

2025

2030 105,7

Inwoners

84.200

85.585

86.915

88.085

88.960

100

101,6

103,2

104,6

Huishoudens

35.490

36.905

38.440

39.620

40.355

100

104,0

108,3

111,6

113,7

Woningen

35.005

36.665

38.595

39.995

40.900

100

104,7

110,3

114,3

116,8

gemeente Oss, componenten bevolkingsgroei

jaarlijkse toename w oningen en inw oners gemeente Oss (prognose 2012 NB)

(prognose prov.NoordBrabant 2012)

1.000 500

800

450 400

600

350 300

400

250

200

200 150

0

100

2011

50

2015

2020

2025

2029

0 2011

2016


2021

2026

gro ei inwo nersaantal

Geboortes

Sterftes

Migratiesaldo

Bevolkingsgroei

Natuurlijke aanw as

Ook de samenstelling van de bevolking verandert aanzienlijk. Het aantal ouderen neemt fors toe en daarmee ook het aandeel kleinere huishoudens. Uit tabel 5 blijkt dat het aandeel jongeren tot 19 jaar de komende 10 jaar afneemt van bijna een kwart naar iets meer dan één op vijf. Daarna stabiliseert dit. De middengroep van 20 tot 64 jaar neemt af van ruim 60% naar 58%. Het aandeel ouderen neemt toe van 16% naar 21%. Verwacht wordt dat in 2030 bijna één op de vier inwoners van Oss 65 jaar of ouder zal zijn. Ook het aantal hoogbejaarde inwoners (90+) neemt aanzienlijk toe. ontwikkeling leeftijdsgroepen (%), gemeente Oss 2012 - 2030 100% 16,4

18,1

20,2

22,3

24,4

60,4

59,6

58,8

57,5

55,3

80%

60%

65 jaar e.o. [%]

40%

20-64 jaar [%] 0-19 jaar [%]

20% 23,3

22,3

21

20,1

20,3

2012

2015

2020

2025

2030

0%

34

Bron: Provincie Noord-Brabant 2012, dec 2011


24 van 53

Tabel 5: Prognose leeftijdsklassen gemeente Oss35 ontwikkeling (aantal)

index 2012=100

2012

2015

2020

2025

2030

2012

2020

2030

0-19 jaar [Aantal]

19.675

19.115

18.245

17.730

18.035

100

92,7

91,7

20-64 jaar [Aantal]

51.080

50.990

51.140

50.690

49.190

100

100,1

96,3

65 jaar e.o. [Aantal]

13.835

15.485

17.530

19.665

21.740

100

126,7

157,1

88.960

100

102,8

105,2

Totaal [Aantal]

84.585 %

85.585 %

86.915 %

88.085 %

%

0-19 jaar [%]

23,3

22,3

21

20,1

20,3

20-64 jaar [%]

60,4

59,6

58,8

57,5

55,3

65 jaar e.o. [%]

16,4

18,1

20,2

22,3

24,4

Tabel 6: Prognose Huishouden: aantallen / grootte / typen36

35 36

2012

2020

2030 40.355

aantal huishoudens

35.860

38.440

groei huishoudens periode

1.045

1.180

-

gemiddelde grootte huishoudens

2,34

2,24

2,17

eenpersoons

10.885

12.510

13.945

2-Pers. zonder kind

11.160

11.800

11.830

2-Pers. met kind

11.415

11.465

11.715

een-ouder gezin

2.210

2.470

2.670

overige

185

195

195

%

%

%

eenpersoons %

30,4

32,5

34,6

2-Pers. zonder kind %

31,1

30,7

29,3

2-Pers. met kind %

31,8

29,8

29,0

een-ouder gezin %

6,2

6,4

6,6

overige %

0,5

0,5

0,5

Door de groei van de bevolking, maar vooral door de toename van het aandeel ouderen neemt ook het aantal huishoudens aanzienlijk toe, in totaal met bijna 4.500. De stijging is het grootst in de periode tot 2020. Vooral het aantal éénpersoonhuishoudens neemt sterk toe, met ruim 3.000. Het aantal gezinnen blijft redelijk constant. Verwacht wordt dat het aantel personen per huishouden (gemiddeld) afneemt van 2,34 in 2012 naar 2,17 in 2030. In de landelijke kernen zal de daling minder groot zijn.

Bron: Provincie Noord-Brabant 2012 | Bewerking: Onderzoek en Statistiek Gemeente Oss; Bron: Provincie Noord-Brabant 2012 | Bewerking: Onderzoek en Statistiek Gemeente Oss;


25 van 53

2.3 Woningvoorraad: opbouw en samenstelling De woonbehoefte en woonwensen veranderen door de veranderende bevolkingssamenstelling ingrijpend, zowel in de bestaande voorraad als de nieuwbouw. In deze paragraaf gaan we in op de bestaande voorraad (1) en de verwachte ontwikkelingen (2) van de Osse woningmarkt. 2.3.1

De huidige woningvoorraad van Oss jaarlijkse toename woningvoorraad en inwoners gemeente Oss

Oss, jaarlijkse toename woningvoorraad gemeente Oss

(bron: Objectenregistratie/GB A gemeente Oss)

36.000

600

35.000

500 400

34.000

300

33.000

200 100

32.000

0

31.000

2001

2001

2006

2006

2011

2011 groei woningvo orraad


* De bouwproductiecijfers voor 2003 zijn niet juist. Mogelijk is dit het gevolg van de administratieve uitwerking van de herindeling van Ravenstein bij de gemeente Oss. Gelet op de totalen is waarschijnlijk dat de productie van 2003 bij 2004 is opgeteld.

Per 1 januari 2012 heeft de gemeente Oss 35.475 woningen37. Sinds 2001 is de woningvoorraad toegenomen met bijna 3.000 woningen, een gemiddelde van 275 woningen per jaar38. De groei is niet gelijkmatig verdeeld over de jaren, maar kent flinke schommelingen, met een dieptepunt rond 2003. Vanaf 2006 neemt de woningvoorraad weer flink toe, met name in Berghem (Piekenhoef en ’t Reut). Maar ook op diverse locaties in Oss, waaronder de herstructureringen in Oss-Zuid, Schadewijk en het Bergkwartier en de nieuwbouw in de Horzak. Ook na het begin van de crisis in 2008 is de nieuwbouw tot 2012 op peil gebleven. Dit komt door de inzet op de sociale woningbouw naast stimuleringsmaatregelen voor projecten of kopers. De woningbouw in de kernen is zeer beperkt. De groei van de bevolking vertoont een parallelle ontwikkeling aan de toename van de woningvoorraad. to evo egingen en o ntrekkingen wo ningvo o rraad 2001- 2011gemeente Oss, bro n SYSWOV

500 400 300 200 100 0 -100

2001

2002

2003

Nieuwbo uw to taal

37 38

2004

2005

2006

Overige to evo egingen

2007

2008

Onttrekkingen to taal

2009

2010

2011

A dmin.co rrecties

Voorlopig cijfer, Bron: Objectenregistratie Gemeente Oss/CBS Totaal toename woningvoorraad Oss en in de voormalige gemeenten Ravenstein-Herpen en Lith.


26 van 53

Tabel 7: Ontwikkelingen woningbouw gemeente Oss in de periode 2001 t/m 201139 In het jaar Nieuwbouw koop Nieuwbouw huur

Nieuwbouw eensgezins Nieuwbouw meergezins

2001

2002

2003*

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

81% 19%

100% 0%

100% 0%

74% 26%

83% 17%

88% 12%

91% 9%

100% 0%

82% 18%

72% 28%

57% 43%

36% 64%

87% 13%

100% 0%

44% 56%

77% 23%

66% 34%

83% 17%

93% 7%

53% 47%

51% 49%

61% 39%

Totaal nieuwbouw Oss 234 122 7 483 271 268 308 286 276 267 475 * De bouwproductiecijfers voor 2003 zijn niet juist. Mogelijk is dit het gevolg van de administratieve uitwerking van de herindeling van Ravenstein bij de gemeente Oss. Waarschijnlijk is de productie in 2004 hierop gecorrigeerd.

Over de periode 2001-2011 ligt het zwaartepunt van de nieuwbouw bij de koopwoningen, bijna 80% tegenover 20% huurwoningen (2.400 koopwoningen versus 600 huurwoningen). Met name de laatste jaren neemt het aandeel huurwoningen weer toe, door de inzet op planvorming voor de sociale woningbouw in de voorafgaande jaren. Door de economische ontwikkelingen en de toenemende behoefte aan flexibiliteit neemt de vraag naar huurwoningen ook toe. Het merendeel van de nieuwe woningen is grondgebonden, met een gemiddelde van 63%. Het aandeel appartementen in de nieuwbouw vertoont een grillig verloop. De laatste jaren zijn relatief veel appartementen (meergezinswoningen) gebouwd, oplopend tot 60% in 2011. De toename in het aandeel appartementen is vooral van belang om de gevolgen van vergrijzing voor de woningbehoefte op te vangen. Opvallend is het verschil van het karakter van de nieuwbouw tussen het stedelijk gebied (OssBerghem) versus de kernen in het landelijk gebied. In de kernen worden vooral grondgebonden koopwoningen gebouwd. Appartementen ontbreken nagenoeg. In het stedelijk gebied vindt de bouw van appartementen vooral plaats op binnenstedelijke (herstructurerings-)locaties in of nabij het centrum. De woningvoorraad in Oss is relatief jong. Het aandeel vooroorlogse woningen is klein en vooral verspreid over de kernen. De naoorlogse delen van de kern Oss liggen vooral in de wijken Centrum-Krinkelhoek, Schadewijk, Oss-Zuid en delen van de Ruwaard. Na 1970 zette de groei door, eerst in de Ruwaard en Schadewijk en vervolgens Noord-west, Mettegeupel en nu Berghem. Ruim 64% van de woningvoorraad is gebouwd na 1970. Vooral bij de oudere delen van de woningvoorraad is aandacht voor kwaliteitsverbetering nodig. Over het algemeen zijn deze woningen nog van goede kwaliteit, mede door tussentijdse aanpassingen qua energie en comfort. Waar dat niet het geval is, zijn maatregelen nodig om deze woningen ook geschikt te maken en te houden voor de toekomstige wensen en behoeften. bouwperioden woningvoorraad gemeente Oss 2012, bron BAG

bouwperioden woningvoorraad wgw-wijken Oss 2012 bron BAG 7000 6000 5000 4000

T/m 1939 1940 t/m 1969 1970 t/m 1999 2000 t/m 2029 Periode onb.

3000 2000 1000 0

T/m 1939

39

1940 t/m 1969

1970 t/m 1999

2000 t/m 2029

Bron: SYSWOV Systeem woningvoorraad.


27 van 53

eigendomsvorm woningen wgw-wijken, gemeente Oss 2012, bron BAG

eigendomsvorm woningvoorraad 1%Oss 2012 bron: BAG gemeente

6%

7.000 6.000 5.000

29%

Ko o p

4.000

Huur so ciaal

3.000

Huur particulier

2.000

B eheer o nb.

1.000 0

64%

Het aandeel koopwoningen is ruim 64%, bijna 22.500 woningen. Het particulier woningbezit is de laatste jaren gestaag toegenomen. Vooral in de landelijke kernen is het eigenwoningbezit hoog, 70 tot 75%. Het aandeel huurwoningen is hoog in de wijken Ruwaard, Schadewijk en Centrum ca. De voorraad huurwoningen (in totaal ruim 12.200 woningen) bestaat voor bijna 85% uit sociale huurwoningen. Van alle huurwoningen is circa 35% een appartement. woningtype woningvoorraad gemeente Oss 2012, bron BAG

woningtype wgw-wijken gemeente Oss 2012, bron BAG

1%

7.000

20%

6.000 5.000 4.000

Eengezins Meergezins overig

3.000 2.000 1.000 0

80%

Ruim 78% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. De helft daarvan zijn rijwoningen, 27% twee-onder-een-kap-woning en 23% vrijstaand. De meergezinswoningen of appartementen zijn in hoofdzaak gallerij- of portiekflats. Ruim 60% van de appartementen zijn huurwoningen. Het aandeel appartementen is sinds 2006 iets gestegen door enkele grote bouwprojecten (Schadewijk, Berghkwartier). In de landelijke kernen staan vooral eengezinswoningen. Het aandeel appartementen is laag. Dit is belangrijk met het oog op de komende vergrijzing van de kernen. In het stedelijk gebied is het aandeel appartementen opvallend hoog in het centrum. De economische ontwikkelingen zijn herkenbaar in de waardeontwikkeling van de woningvoorraad. In de periode 2006-2009 nam de gemiddelde WOZ-waarde nog sterk toe, terwijl deze in de periode 2009-2011 zelfs licht is afgenomen (zie tabel 8). Tabel 8: Ontwikkeling gemiddelde WOZ-waarde (*€ 1.000) gemeente Oss (excl. Vml gem Lith) 2006 - 201140 Koop WOZ

Gemiddelde WOZ-waarde

40

Huur WOZ

Totaal WOZ

2006

2009

2011

2006

2009

2011

2006

2009

2011

271

317

309

164

198

191

232

278

271

Bron: WOZ-registratie Gemeente Oss.


28 van 53

Een ander verschijnsel van de economische situatie is zichtbaar in tabel 9. In een periode van vier jaar is het aanbod bijna verdubbeld. Tegelijk is de gemiddelde vraagprijs fors afgenomen. Ook dat is het gevolg van de financieel-economische tegenwind. Tabel 9: Ontwikkelingen aanbod koopwoningen gemeente Oss, 2009 – 2012, stand per 1 juni41 2009

2010

2011

2012

Woningaanbod [Aantal]

755

982

1.205

1.375

Aanbod als % van totale voorraad koopwoningen Oss

3,8

4,4

5,4

-

Vraagprijs, gemiddeld (€)

341.448

325.027

311.969

302.254

Mediaan vraagprijs aanbod

283.250

278.816

269.000

256.200

Voor de ontwikkeling van de woonlasten zijn energieverbruik en –besparing steeds belangrijker. De energiekosten zijn de laatste jaren sterkt gestegen en stijgen naar verwachting nog verder. Dit vormt een steeds belangrijker onderdeel van de woonlasten. Daarom besteden we daaraan nog specifiek aandacht. Om een beeld te krijgen van deze lastencomponent is voor 2010 het gemiddelde gas- en elektriciteits-verbruik in beeld gebracht naar woningtype en wijk. Niet verwonderlijk is dat het verbruik bij appartementen ver onder dat van vrijstaande woningen ligt. Appartementen liggen vaak ingesloten, waardoor er minder warmte verloren gaat. Appartementen zijn vaak ook kleiner, waardoor het verbruik van elektriciteit voor bijvoorbeeld verlichting lager ligt. Het gasverbruik is bijna 3 keer zo laag, het elektriciteitsverbruik is minder dan de helft. Deze gegevens laten ook goed zien bij welk woningtype de opbrengst van energiebesparende maatregelen het grootst kan zijn. Deze informatie is van belang bij het thema duurzaamheid en de daarop in te zetten instrumenten. Tabel 10: Verbruik gas (m3 per jaar) en elektriciteit (kWh) naar woningtype gemeente Oss in 201042 Gemiddeld Oss

Appartement

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee-onder-een_kap

Vrijstaand

Alle woningtypen

Gas

1.177

1.835

2.114

2.319

3.137

2.070

Elektriciteit

2.225

3.412

3.588

4.114

4.888

3.594

Het aantal gelabelde woningen neemt sterk toe. Was in 2009 nog geen 6% van de woningen gelabeld, nu is dat al meer dan een kwart. Kanttekening is wel dat het aandeel woningen met een energielabel vooral voor rekening van de corporaties komt. In de particuliere woningvoorraad is ook op dit aspect nog veel te winnen. Tabel 11: woningen met energielabels gemeente Oss 2009 - 201243 2009

2010

2011

2012

Label A++ [woningen]

0

0

0

0

Label A+ [woningen]

1

1

1

3

25

84

132

136

Label B [woningen]

210

644

1.377

1.944

Label C [woningen]

396

922

2.011

2.841

Label D [woningen]

308

664

1.273

2.504

Label E [woningen]

486

724

883

1.260

Label F [woningen]

273

538

585

695

Label G [woningen]

122

146

165

174

1.821

3.723

6.427

9.557

5,7

11,5

18,3

26,9

Label A [woningen]

Labels totaal [woningen] Labels % [%]

41 42 43

Bron: Huizenzoeker.nl, gegevens exclusief vml gemeente Lith; Bron: Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Bron: Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie;


29 van 53

2.3.2

Prognose van de toekomstige woningvoorraad van Oss

Naast de huidige woningvoorraad is ook de verwachte toekomstige behoefte aan woningen van betekenis voor de woonvisie. De omvang en samenstelling van het nieuwbouwprogramma moet afgestemd zijn op de huidige wensen maar moet ook rekening houden met de toekomstige behoefte vanuit de veranderende woonwensen en demografische ontwikkelingen. Leidraad voor de omvang en samenstelling van de opgave voor nieuwe woningen is de periodieke prognose van de provincie Noord-Brabant. Op basis van verwachte bevolkingsontwikkeling maakt de provincie ook een inschatting van de ontwikkeling van de woningvoorraad. Hierbij is geen rekening gehouden met economische invloeden. In december 2011 is de jongste provinciale prognose opgesteld. Deze is weergegeven in de volgende tabellen en grafieken. Voor de periode 2011 tot 2030 gaat de provincie uit van een toename van de woningvoorraad met 5.900 woningen. Daarbij is nog geen rekening gehouden met vervangende nieuwbouw voor sloop van woningen. Ondanks de op termijn dalende bevolkingsgroei is de opgave voor de woningbouw nog fors. Door de vergrijzing en de individualisering neemt het aantal kleine huishoudens sterk toe. Dit resulteert in een grote behoefte aan woningen. Het zwaartepunt van de woningbouwopgave ligt in de komende jaren. Tot 2018 moet bijna de helft van de woningtoename gerealiseerd zijn. Het is maar zeer de vraag of deze doelstelling haalbaar is in het huidige economische klimaat waarin marktpartijen, financiers en consumenten terughoudend zijn. Het gevolg kan een groter woningtekort in de toekomst zijn. Tabel 12: Provinciale prognose gemeente Oss periode 2011 - 203044 Inwoners Huishoudens Woningen

2011

2015

2020

2025

2030

84.200 35.490 35.005

85.585 36.905 36.665

86.915 38.440 38.595

88.085 39.620 39.995

88.960 40.355 40.900

2,35

2,3

2,24

2,2

2,17

huishoudensgrootte (gemid)* * exclusief bevolking tehuizen

jaarlijkse toename w oningen en inw oners gemeente Oss (prognose 2012 NB)

gemeente Oss jaarlijkse procentuele groei

500 450

1,2%

400

1,0%

350 300

0,8%

250

0,6%

200

0,4%

150

0,2%

100 50

0,0%

0

2011-2014 2011

2016

2021


2015-2019

2020-2024

2025-2029

2026

B evo lking


Huisho udens

Wo ningvo o rraad

Tabel 13: Provinciale prognose gemeente Oss per periode / jaar45 Toename per periode

2011 t/m 2014

2015 t/m 2019

2020 t/m 2024

2025 t/m 2029

Inwoners

1.385

1.330

1.170

875

Totaal 2011-2030 4.760

Huishoudens

1.415

1.535

1.180

735

4.865

Woningen

1.660

1.930

1.400

905

5.895

% groei per jaar per periode Inwoners

0,4%

0,3%

0,3%

0,2%

5,7%

Huishoudens

1,0%

0,8%

0,6%

0,4%

13,7%

Woningvoorraad

1,2%

1,1%

0,7%

0,5%

16,8%

Toename per jaar Inwoners

346

266

234

175

Huishoudens

354

307

236

147

Woningen

415

386

280

181

44 45

Bron: provincie Noord-Brabant. Bron: provincie Noord-Brabant.


30 van 53

De behoefte en de opgave voor de woningbouw in Oss wordt jaarlijks gemonitoord binnen het portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen). Gezien de huidige stagnatie op de woningmarkt werken we in Oss met een bandbreedte voor het woningbouwprogramma in de vorm van een prognosemodel en een recessiemodel. Het prognosemodel is conform de opgave van de provinciale prognose (2011). Het recessie-scenario geldt in principe voor de korte termijn, de periode 2011-2015. Uitgangspunt is een verminderde vraag op de korte termijn. Op basis van de huidige ontwikkelingen in de Osse woningmarkt is de gemiddelde opnamecapaciteit gesteld op 75% van de provinciale prognose. Hierbij is ook rekening gehouden met een gewijzigde vraag naar typen woningen (eigendom, bouwvorm, prijsklasse). Dit geldt alleen voor de periode 2010 tot 2015. Het recessie-scenario gaat er vooralsnog vanuit dat na 2015 de woningmarkt stabiliseert en de opnamecapaciteit weer toeneemt. Voor de periode 2015-2020 en later geldt dan weer de opgave vanuit de provinciale prognose. Tabel 14: Bandbreedte opgave woningbouw gemeente Oss periode

Prognosemodel 2012

recessiemodel 2012

2011 t/m 2014

1.600

1.200

2015 t/m 2019

1.930

1.930

2020 t/m 2029

2.305

2.305

Totaal

5.835

5.435

periode 2011 - 2020

3.530

3.130

De woningbouwopgave is vertaald naar het stedelijk gebied en het landelijk gebied van Oss. Deze gebieden hebben een verschillende taakstelling en karakteristiek van de woningbouwontwikkeling. De groei van de bevolking wordt vooral opgevangen in het stedelijk gebied, conform het provinciale beleid. De behoefte is berekend voor de korte (4 jaar), middellange (10 jaar) en lange termijn (20 jaar). Vooral na 2020 is de opgave indicatief. Tabel 15: Bandbreedte opgave naar gebiedsdelen gemeente Oss Opgave woningbouw stedelijk gebied Oss-Berghem prognose 2012

recessiemodel 2012

2011 t/m 2014

1.270

950

2015 t/m 2019

1.590

1.590

2020 t/m 2029

2.020

2.020

Totaal

4.880

4.560

Totaal periode 2011-2020

2.860

2.540

Opgave woningbouw landelijk gebied prognose 2012

recessiemodel 2012

2011 t/m 2014

330

250

2015 t/m 2019

340

340

2020 t/m 2029

285

285

Totaal

955

875

Totaal periode 2011-2020

670

590

Voor de benodigde samenstelling van het woningbouwprogramma is een inschatting gemaakt. Hierbij is rekening gehouden met de huidige behoefte en wensen op de woningmarkt, met een doorkijk naar de veranderingen op de lange termijn door de vergrijzing en de toename van het aandeel kleine huishoudens. Voor een deel zal de (toekomstige) behoefte worden opgevangen in de bestaande woningvoorraad. Belangrijk is dat de samenstelling van het nieuwbouwprogramma op strategische wijze wordt afgestemd op de mogelijkheden in de bestaande voorraad en de huidige en toekomstige woonwensen. Onder andere is hierbij gebruik gemaakt van de regionale woningmarktmonitor 2010 en het woonwensenonderzoek Oss 2011. De opgave voor de woningbouw is indicatief uitgewerkt naar woningtype (appartementen en grondgebonden woningen), eigendomsvorm en prijs. Het kwalitatieve programma verschilt tussen het stedelijke gebied en het landelijke gebied, vooral door de verschillen in de bevolkingsontwikkeling, de omvang van het programma en de verschillende woonmilieus.


31 van 53

Tabel 16 geeft het aandeel levensloopbestendige woningen in het woningbouwprogramma per gebiedsdeel van Oss weer. Met het oog op de vergrijzing van de bevolking is het belangrijk te voorzien in geschikte woningen in de vorm van zogenaamde levensloopbestendige woningen. In de nieuwbouw zijn dit meestal appartementen, maar ook grondgebonden woonvormen zijn voorstelbaar, zoals patiowoningen. Dit geldt met name voor het landelijk gebied. In het recessiemodel wordt rekening gehouden met een iets hogere aandeel voor appartementen, door een grotere behoefte vanuit met name starters. Tabel 16: verdeling woningbouwprogramma naar bouwvorm

stedelijk gebied landelijk gebied

prognosemodel Grondappartementen/ gebonden levensloopbestendig 65% 35% 65% 35%

recessiemodel 2011-2015 Grondappartementen/ gebonden levensloopbestendig 60% 40% 65% 35%

Onderstaande grafieken geven de indicatieve verdeling van het woningbouwprogramma naar eigendomsvorm (huur – koop) en prijsklasse weer. Ook nu weer is er een onderscheid gemaakt in het programma voor het stedelijk gebied Oss-Berghem en het landelijk gebied. Het recessiemodel 2011-2015 houdt rekening met een minder grote behoefte aan met name duurdere koopwoningen. De taakstelling voor goedkope huur en koopwoningen in de kernen komt vooral doordat de bestaande voorraad in de kernen uit duurdere koopwoningen bestaat. Zowel in het stedelijke gebied als de kernen is een aanzienlijk programma opgenomen in de categorie middeldure-huurwoningen. Daarmee moet worden ingespeeld op de behoefte vanuit de zogenaamde lagere middeninkomens (€ 34.000 - € 45.000), die buiten de boot dreigen te vallen in de sociale huur en de koopsector. prognosemodel stedelijk gebied 20%

recessiemodel stedelijk gebied 20115% 2015

25%

30% 25%

huur go edko o p

huur go edko o p huur middelduur

ver 5 dana

20%

10%

huur middelduur

5

ko o p go edko o p

ko o p go edko o p

ko o p middelduur

ko o p middelduur

ko o p duur

ko o p duur 10% 30%

25%

prognosemodel landelijk gebied 20%

recessiemodel landelijk gebied 201110% 2015

25%

30%

huur go edko o p huur middelduur

5 5%

huur go edko o p 25%

huur middelduur

5

ko o p go edko o p

ko o p go edko o p

ko o p middelduur

ko o p middelduur 5%

ko o p duur

25%

25%

ko o p duur

30%

De scenario’s bepalen de bandbreedte en het kader voor de toetsing van de omvang en samenstelling van de woningbouwportefeuille. Jaarlijks vindt deze toetsing plaats in het kader van het portefeuillemanagement Oss.


32 van 53

2.3.3 Leefbaarheid en voorzieningenniveau Het is de ambitie van Oss om haar inwoners een prettig en aangenaam woonmilieu te bieden, voor alle inkomens. Dat betekent dat de voorzieningen moeten zijn afgestemd op de bevolkingssamenstelling, en bereikbaar moeten zijn voor brede lagen van de bevolking. Voor de wijken en de kernen streeft de gemeente Oss ernaar een bereikbaar voorzieningenpakket in stand te houden, voorzover zij daar invloed op kan uitoefenen. Maatschappelijke diensten bieden we deels centraal en deels op wijkniveau aan.46 De meeste wijken en kernen hebben een accommodatie voor lokale activiteiten. Ook in de spreiding van die voorzieningen is de laatste jaren verder geïnvesteerd. De wens is er om de wijkfunctie van gebouwen te versterken. Vanwege bevolkingsontwikkelingen, een andere benadering van het gebruik en door een afname van de beschikbare middelen, heroverwegen we het voorzieningenniveau. Per domein - onderwijs, sport, ontmoeting en cultuur - bekijken we hoe we ervoor staan. Kunnen we beter samenwerken en het bestaande vastgoed beter benutten? Daarvoor werken we een integraal voorzieningenbeleid uit. Dat is gericht op het in stand houden van de leefbaarheid en tegelijkertijd een beter gebruik van het maatschappelijk vastgoed en lagere kosten. We kijken daarvoor niet naar de afzonderlijke problemen, maar naar alle domeinen en alle wijken en kernen in samenhang. Uitgangspunten voor het integraal voorzieningenbeleid zijn: 1. Van minder meters naar minder gebouwen; 2. van bestaand beter benutten naar concentreren, clusteren, compacter maken en naar gebouwen afstoten; 3. Van exploitaties optimaliseren naar stimuleren samenwerking en zelfwerkzaamheid en naar andere partijen (markt, corporaties) inzetten. Het gemeenlijk voorzieningenbeleid krijgt invulling in voorzieningenclusters. We zoeken verder naar functieverbreding of naar gebruik van andere gebouwen dan gemeentelijk vastgoed. Op die manier bereiken we een efficiënter ruimtegebruik. Daarbij speelt in ieder geval het besef een rol, dat voorzieningen nog geen leefbaarheid maken, maar dat het erom gaat wát er gebeurt in een wijk of dorp. De aanwezigheid van voorzieningen of nieuwe woningen zijn niet bepalend voor bijvoorbeeld het vestigen van jonge gezinnen in kleine kernen. Woningen bouwen is geen oplossing voor vergrijzing in de dorpen. Door de toegenomen mobiliteit en de keuzes die mensen maken voor kwaliteit en betaalbaarheid van voorzieningen zijn voorzieningen in de woonplaats minder belangrijk geworden. Het beeld dat een dorp alleen leefbaar is als alle voorzieningen in het dorp aanwezig zijn, is achterhaald. In de dorpen is de sociale cohesie van oudsher sterker. 2.3.4 Kwaliteit openbare ruimte Oss is een prettige woongemeente met diverse woonmilieus zowel in de stad als in de dorpen. Oss staat verder bekend als een groene gemeente en wil dat graag zo houden. De inrichting en onderhoudskwaliteit van de openbare ruimte in de wijk en in de directe omgeving is daarin medebepalend. Het totaal bepaalt de door de bewoners ervaren leefbaarheid en veiligheid. De openbare ruimte is ook belangrijk voor de bereikbaarheid van de woningen. De inrichting, onderhoud en bereikbaarheid bepalen op hun beurt mede de waardering van de directe woonomgeving en de waarde van de woning. De gemeente heeft de zorg voor de openbare ruimte. We borgen dit in bestemmingsplannen. Als eigenaar investeren we in de (her)inrichting en zijn we verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte. We streven naar een duurzame woon- en leefomgeving en naar een actieve rol van bewoners vanuit betrokkenheid bij hun woonomgeving. Dit komt onder andere tot uiting in onze aanpak bij (her)inrichting en de manier waarop samenspraak en inspraak zijn geregeld. Niet alleen bij de projectmatige (her)inrichting maar steeds meer ook bij het instandhouden is de rol van bewoners belangrijk.

46

Oss 2020, Structuurvisie, vastgesteld op 1 maart 2006.


33 van 53

In verschillende beleidsstukken krijgt de kwaliteit van inrichting en het onderhoud van de openbare ruimte vorm. Het beeldkwaliteitsplan gekoppeld aan ruimtelijke plannen of de (concept) visie op de openbare ruimte vormen een vertrekpunt. In de Visie Openbare Ruimte beschrijven we de verschillende karakteristieken van de wijken in de Stad Oss en Berghem. Voor de dorpen zijn de dorpsplannen van belang voor typering van de openbare ruimte en de gewenste kwaliteiten. Kwaliteiten worden uiteindelijk concreet gemaakt in inrichting- en onderhoudsplannen. Concluderend kunnen we vaststellen dat de woonomgeving een directe invloed heeft op de woning en de bewoners. Omgekeerd geldt hetzelfde. We streven dan ook naar een goede kwaliteit en een goede staat van onderhoud van de openbare ruimte. Daarmee kunnen we de aanwezige woonmilieus versterken. 2.3.5 Strategisch beeld structuur van de gemeente en de herstructureringsopgave In de komende periode veranderen de financieringsstructuren voor herstructurering ingrijpend. De huidige financiële basis voor stedelijke vernieuwing wijzigt ingrijpend. Tot en met 2014 bestaat de rijksregeling ‘Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing’. Vanuit dit budget zijn financiële middelen beschikbaar om stedelijke vernieuwing te ondersteunen. Het Rijk heeft al aangegeven deze regeling na 2014 niet te verlengen. Dit betekent dat de financieringsmogelijkheden vanuit de overheden afnemen. We zullen op zoek moeten naar andere financieringsconstructies. Iedereen zal daaraan moeten bijdragen en er zullen nieuwe Deze ontwikkeling maakt grootschalige samenwerkingsverbanden moeten ontstaan. herstructurering minder vanzelfsprekend. De schaal van stedelijke ingrepen verkleint en het belang om strategische keuzen te maken vergroot. Op die manier proberen we met minder middelen een zo groot mogelijk effect te bereiken. Door de relatief jonge woningvoorraad is de herstructureringsopgave in Oss tot dusver beperkt. Herstructureringen in het verdere verleden richtten zich vooral op het omzetten van industriële bedrijfsgebieden in en rond het centrum naar woningbouw. 47 Destijds zijn echter ook enkele woongebieden vernieuwd, waarvan de grootste hebben plaatsgevonden in De Kortfoort en De Vierhoek. Meer recent zijn zowel voormalige bedrijfsgebieden (Bergossterrein en de Goudmijnstraat) als woongebieden (de sociale wooncomplexen aan de Schaepmanlaan en de Zeeheldenbuurt I) vernieuwd. Daarnaast zijn op kleinere schaal woon(zorg)complexen vernieuwd, zoals recent aan de Kruisstraat en de Begijnenstraat in Oss of projecten in Berghem (Centrum) , Herpen (St. Sebastianusstraat) en Lith (De Pas). Kijkend naar de bestaande stad en kernen zijn er op dit moment geen wijken of buurten waar grootschalige herstructurering noodzakelijk is, vanuit het oogpunt van de kwaliteit van de woningen, de leefomgeving of de leefbaarheid. Over het algemeen is de woningvoorraad van de corporaties van goede kwaliteit. Vooral de laatste jaren zijn de corporaties op veel plaatsen actief om woningen ingrijpend te verbeteren en geschikt te maken voor de komende jaren. Ook hebben gemeente en corporaties maatregelen genomen in de openbare ruimte die tot een verbetering van de leefbaarheid hebben geleid. Dat neemt echter niet weg dat er soms kleinschaliger ingrepen wenselijk of nodig zijn. Enkele delen van het stedelijk gebied van Oss zijn kwetsbaar. Hier kan herstructurering in kleiner of groter verband om verschillende redenen wel in beeld komen. Het gaat dan om de ouderdom en de kwaliteit van de woningvoorraad ((roof-)Vogelwijk, Katwijk, Vlashoek) of om veroudering van de stedenbouwkundige structuur en de woonmilieus (delen van de Ruwaard). Op kleinere schaal zijn er misschien ook in de dorpen buurten die op termijn mogelijk voor vernieuwing in aanmerking komen. Van belang is om plannen voor ingrijpende verbetering van delen van de woningvoorraad zoveel mogelijk te verbinden met mogelijkheden voor duurzame versterking van de woonmilieus. Een integrale benadering is essentieel, waarbij ook het openbare gebied of de stedenbouwkundige structuur een rol spelen. Dit betekent dat het van belang is dat plannen en strategieën op elkaar 47

o.a. het voormalige Philipsterrein in het centrum, de boterfabriek aan de Boterstraat, Aannemersbedrijf De Reus aan de Ridderstraat en Eminos aan de Molenstraat/Bram v.d. Berghstraat;


34 van 53

worden afgestemd, onder andere tussen de gemeente en de woningcorporaties of particuliere beheerders van huurwoningen. Aparte aandacht vraagt het beheer van de woonmilieus die voornamelijk bestaan uit particulier woningbezit, ruim 60% van de woningvoorraad. Door de eigen zeggenschap van individuen is een andere benadering nodig. Namelijk van stimuleren en bevorderen, het verhogen van bewustwording en voorlichting. Onze inzet moet er op gericht zijn particulieren aan te zetten zelf de bal op te pakken.48 Door inzicht te geven in de voordelen van investeringen, kunnen we hen ertoe bewegen die investeringen te doen. Een instrument als duurzaamheidslening kan in sommige gevallen inwoners het laatste zetje geven om over te gaan tot investering in hun woning en hun eigen woonmilieu. Door de organisatiegraad te versterken kunnen we er daarnaast voor zorgen dat eigenaar-bewoners zich verenigen. Dat maakt een collectieve aanpak mogelijk. 2.4 Specifieke doelgroepen 2.4.1 Sociale huursector: Doelgroep van beleid Binnen de problematiek op de woningmarkt in de volle breedte zijn er in elk geval twee inkomensgroepen die steeds moeilijker in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien en waarvoor het bestaan van de sociale huursector essentieel is, namelijk: 1. de “doelgroep van beleid” (inkomen tot € 34.085 ), de zogenaamde primaire en secundaire doelgroep. Deze huishoudens zijn in de regel aangewezen op het sociale woningsegment. Een groot deel van deze groep, de primaire doelgroep, kan aanspraak maken op huurtoeslag. 2. de “lage middeninkomensgroep” (tussen € 34.085 en € 38.500), die door Europese regelgeving nog maar zeer beperkt toegang heeft tot de sociale huursector en daarmee vooral is aangewezen op de vrije huursector of goedkope koopwoningen. Het aanbod in de vrije huursector is echter beperkt. Tabel 1749: Overzicht “inkomensgroepen en de sociale huursector”50

Doelgroep van beleid

Inkomens groep

Type huishouden

primaire doelgroep

Alleenstaand <65 Meerpersoons <65 Alleenstaand 65

Middeninkomens

Inkomens- max. huurtoe- huurtoeslag 65% grens 2012 slag bij huurprijs tussen huurprijs € tot: 366.-- en € 22.025 € 366 € 524

% huurtoeslag boven aftoppingsgrens51 40%

Mag huren:

€ 29.900

€ 366

€ 524 € 561

0% 0%

tot €664 tot €664

> € 20.675

€ 366

€ 524

40%

tot €664

40% 40%

tot €664 tot €664 tot €664

tot €664

Meerpersoons >65 Secundaire doelgroep

€ 28.225 € 34.085

€ 366 € 524 € 366 € 561 Krijgt geen huurtoeslag

lage middeninkomensgroep hoge middeninkomensgroep

€ 38.500 € 45.000

Komen in principe niet in aanmerking voor sociale huurwoningen

vanaf €664 vanaf €664

Hogere inkomensgroepen

Geen maximum

Komen in principe niet in aanmerking voor sociale huurwoningen

vanaf €664

Van de huishoudens in Oss behoort volgens de uitkomsten van het Woonwensenonderzoek 2011 20% tot de primaire doelgroep van beleid en 16% tot de secundaire doelgroep. In 2009 waren in Oss circa 4.700 huishoudens die huurtoeslag ontvingen.52 48

Zie voor meer informatie: http://www.oss.nl/web/artikel/Lening-duurzaam-bouwen.htm; Bron: DG Wonen, ministerie Binnenlandse Zaken, 2012; 50 Binnen de sociale huursector gelden op grond van de Wet op de huurtoeslag de volgende huurprijzen voor 2012: – € 366.-- (= kwaliteitskortinggrens en grens voor jongeren tot 23 jaar) = kernvoorraad; – € 524.-- (= lage aftoppingsgrens, voor 1- en 2 persoonshuishoudens) = kernvoorraad; – € 561.-- (= hoge aftoppingsgrens, voor 3- of meerpersoonshuishoudens) = kernvoorraad; – € 664.-- (= liberalisatiegrens of huurprijsgrens sociale huursector). 51 Aftoppingsgrens: de aftoppingsgrenzen markeren dat deel van de woningvoorraad waarboven huurders geen extra huursubsidie ontvangen, met uitzondering van de vergoeding van 50% voor 65+-ers, alleenstaanden en gehandicapten. Wanneer men huursubsidie wil ontvangen bij een huur boven de aftoppingsgrens moet de huurder toestemming hebben van B&W. Deze toetst op passendheid, dat wil zeggen dat de woning niet te ruim of te duur mag zijn. 52 Bron: OssStat (het programma voor het verzamelen en verwerken van statistische gegevens van de gemeente Oss); 49


35 van 53

De doelgroep bestaat voor een belangrijk deel uit ouderen: 55% van de primaire en 61% van de secundaire doelgroep is 55 jaar of ouder. Verder telt de doelgroep, en met name de secundaire doelgroep, veel alleenstaanden onder de 55 jaar: ruim 50% van hen behoort tot één van beide groepen. Tweederde van alle huurwoningen wordt bewoond door een huishouden uit de doelgroep. Van de 6.900 primaire doelgroephuishoudens wonen er 2.200 in een koopwoning. Van de secundaire doelgroep zijn dat er 2.100 van de 5.300. Vooral in kleine en gestapelde huurwoningen is het aantal huishoudens uit de doelgroep relatief groot. Juist daar wonen immers ook veel alleenstaanden en ouderen. Huishoudens waarvan een onevenredig groot deel tot de doelgroep behoort. De voorraad (bewoonde) huurwoningen in Oss bedraagt ca. 11.100. Zo’n 8.400 hebben een huur tot € 524,-. Deze woningen vormen de “kernvoorraad”.53 De doelgroep van beleid omvat 12.200 huishoudens. De kernvoorraad is dus onvoldoende groot om de doelgroep van beleid te huisvesten. Bijna 30% van de kernvoorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan € 34.085,-. Ongeveer 13% van de huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren, wonen in een huurwoning van meer dan € 524,- per maand. Door de vraag naar betaalbare huurwoningen te vergelijken met het aanbod aan beschikbare betaalbare huurwoningen, kan geconcludeerd worden dat in Oss een tekort van ongeveer 1.900 betaalbare huurwoningen is. Kanttekening daarbij is dat dit een theoretisch tekort is, wat door de beperktere toegang van middeninkomens tot de sociale huursector bovendien zal afnemen. Het zogenaamde scheefwonen zal op termijn hierdoor immers afnemen. Tabel 18: Vraag en aanbod sociale huurwoningen54 Aanbod

Vraag

kernvoorraad

8.400

Doelgroep in koopwoning

4.300

totaal

12.700

Saldo vraag-aanbod

- 1.900

doelgroep

12.200

Niet-doelgroep in betaalbare huur totaal

2.400 14.600

2.4.2 Ouderen Belangrijk is te beseffen dat de groep ‘ouderen’ zeer divers is. Dé oudere bestaat niet. Op de eerste plaats omdat de leeftijdsbandbreedte binnen deze doelgroep 30 tot 40 jaar is. Maar ook omdat de zelfredzaamheid en fysieke gesteldheid zeer uiteenlopend is. De mensen hebben gevarieerdere levenservaringen en ze verkeren in verschillende levensfasen. De meeste projecten voor ‘wonen, welzijn en zorg’ houden hier tot nu toe weinig rekening mee. Ze richten zich op kwetsbare en afhankelijke mensen. Grote groepen senioren voldoen echter volstrekt niet aan dit beeld. Gemiddeld genomen ervaart maar 30% van de 50- tot 75-jarigen de eigen gezondheid als ‘minder dan goed’. De ‘actieve senior’ is allang geen uitzondering meer.55 Tabel 19: ontwikkeling bevolkingsaandeel ouderen56 leeftijd

2012

2020

2030

65+

16%

20%

24%

75+

7%

8,5%

12%

16% van de Osse bevolking was per 1 januari 2012 65 jaar of ouder; 7% was 75 jaar of ouder. In 2020 is 20% van de inwoners 65 jaar of ouder en in 2030 is dat circa 24%. Het percentage inwoners ouder dan 75 jaar neemt toe naar 8,5 in 2020 en bijna 12 in 2030. 53 n.b. de doelgroep van beleid in Oss is bepaald op basis van de gegevens uit de vorige tabel: Overzicht “inkomensgroepen en de sociale huursector”. De kernvoorraad is daarop echter maar gedeeltelijk gebaseerd. De woningen in het segment tot de hoge aftoppingsgrens (voor 3- of meerpersoonshuishoudens) worden niet tot de kernvoorraad gerekend. De kernvoorraad is dus feitelijk groter; 54 Bron: woonwensen 2011, gemeente Oss; 55 Bron: “U bent aan zet! Praktijkgids voor het aanpassen van de woningvoorraad via Opplussen Nieuwe Stijl” van het AedesActiz Kenniscentrum Wonen-Zorg en Vilans. 56 Bron: OssStat;


36 van 53

Wijken waar in vergelijking meer ouderen wonen zijn het Centrum (48%) en de Ruwaard (30%). In de wijk Krinkelhoek (buurten: Oorlogsheldenbuurt, Hertogenbuurt, Mettegeupel, De Noord en Rusheuvel) bedraagt het percentage 18%, maar wonen de ouderen vooral in de buurten Oorlogsheldenbuurt en Hertogenbuurt. Het percentage ligt daar behoorlijk hoger. In de kernen is het percentage ouderen het hoogst in Herpen (27%) en Megen (25%). In Berghem is het 16%, maar het beeld is vertekend doordat ouderen vooral in ‘Oud Berghem’ wonen en niet in De Piekenhoef. Van de zelfstandig wonende huishoudens in Oss is ruim een kwart 65 jaar of ouder. Een meerderheid woont in een koopwoning. Maar, met het toenemen van de leeftijd woont men vaker in een huurwoning. Zo woont in de leeftijd 65-74 ruim 60% van de huishoudens in een koopwoning en 40% in een huurwoning. In de groep 75-plussers is de balans omgeslagen naar een meerderheid die huurt: 55% van alle 75-plussers woont in een huurwoning. Deze verschuiving kan verschillende oorzaken hebben, zoals het ontbreken van een passend aanbod in de koopsector. Maar ook dat mensen er voor kiezen om naar een huurwoning te gaan. Eén op de vijf 65-plussers in een huurwoning woont in een gelijkvloerse woning. De voordeur, badkamer en minstens één slaapkamer zijn zonder trap bereikbaar. Van de 65-plussers in een koopwoning is dat ruim een kwart. Opvallend is te zien dat zowel huurders als eigenaar-bewoners in een hogere leeftijdscategorie minder vaak in een gelijkvloerse, toegankelijke woning wonen. Misschien komt dit doordat een deel van de ouderen die behoefte heeft aan toegankelijk wonen, is verhuisd naar een onzelfstandige woning. De 75-plussers die wel zelfstandig wonen zijn vitale ouderen die met (kleine) aanpassingen in de woning of met ondersteuning zichzelf kunnen redden.57 Zo heeft bijna 50% van de 75-plussers kleine aanpassingen in de woning aangebracht. Het kan daarbij gaan om allerlei aanpassingen, van lichte tot omvangrijke. Ouderen in de koopsector hebben wat vaker aanpassingen laten maken in de woning dan huurders. Ongeveer 23% van alle eigenaar-bewoners heeft aanpassingen in de woning. Bij huurders is dit 18%. Daarnaast maakt ruim 40% van de 75-plussers gebruik van huishoudelijke hulp. Bijvoorbeeld, het gebruik van extra dienstverlening, zoals maaltijdservice, of zorgverlening aan huis is in de leeftijdsgroep 75 en ouder minder dan 20%. Een andere reden dat ouderen zelfstandig blijven wonen, kan zijn dat de huidige woning onverkoopbaar (b)lijkt te zijn. Ook de angst voor het onbekende kan er aan bijdragen dat ouderen niet verhuizen, ook al is dat voor hen eigenlijk wel het beste. 2.4.3 Starters De vraag van starters is redelijk constant door de tijd. Verhuisanalyses van de afgelopen vier jaar laten zien dat ruim 2.900 starters de woningmarkt hebben betreden. Het woonwensenonderzoek 2011 laat zien dat naar verwachting de komende jaren 3.700 starters vanuit de ouderlijke woning op zoek gaan naar een woning. Van de thuiswonende jongeren geeft 70% aan binnen vijf jaar te willen verhuizen. Omdat circa 40% van de starters gaat samen wonen zijn er geen 3.700, maar 2.900 woningen voor starters nodig58. Tabel 20: Verhuiswens van thuiswonenden59: Zoekt binnen 5 jaar zelfstandige woonruimte Wil op kamers Wil niet verhuizen Weet het nog niet Potentiële starters vanuit ouderlijk huis 3.700

58% 12% 14% 16% 3.700

Ruim de helft van alle starters wil een huurwoning (56%). Daarbij is de vraag naar gestapelde huurwoningen licht toegenomen. De vraag naar koopappartementen is juist wat gedaald. De feitelijke verhuisbewegingen laten zien dat starters juist vaker in een grondgebonden huurwoning terecht zijn gekomen. 60 Dit heeft sterk te maken met het nieuwbouwprogramma in de sociale huursector (vooral appartementen voor ouderen).

57 58 59 60

Bron: Woonwensenonderzoek 2011, par. 2.5. Woonwensen 2011, Gemeente Oss, oktober 2011, par. 3.2 en 5.4; Woonwensen 2011, Gemeente Oss, oktober 2011, par. 3.2. Woonwensen 2011, Gemeente Oss, oktober 2011, par. 5.3;


37 van 53

Vooral de jongere starter op de woningmarkt heeft het moeilijk. Om de kansen voor deze groep te vergroten labelt BrabantWonen bepaalde complexen voor jongeren (tot 25 jaar). Ruim 40% van de starters wil een woning kopen. Vooral een betaalbare koopwoning. Dit zijn vaak de oudere starters die gaan samenwonen.61 De afgelopen jaren zijn er diverse projecten voor starters in de gemeente Oss gerealiseerd, zowel projectmatig als in collectief particulier opdrachtgeverschap. De gemeente Oss heeft de koop van deze woningen gestimuleerd door de inzet van het instrument starterslening. De strengere financieringseisen beperken echter de mogelijkheden van koop. Door de crisis op de woningmarkt is het aanbod betaalbare woningen voor starters wel groter geworden. Het aandeel koopwoningen tot € 200.000,- is toegenomen van 11% in 2007 naar 20% in 2011. 2.4.4 De middeninkomensgroep en de EU-regels voor sociale huur Per 1 januari 2011 zijn er nieuwe regels voor de inkomensgrenzen voor de sociale huursector.62 Woningcorporaties mogen nog slechts 10% van hun bezit verhuren aan huishoudens met een inkomen boven € 34.085,- (prijspeil 2012). Uit het jaarverslag van Brabant Wonen blijkt dat in 2011 van de nieuwe verhuringen 8% is toegekend aan mensen uit deze zogenaamde middeninkomensgroep.63 Het gaat om huishoudens met een inkomen tussen € 34.000,- en € 45.000,-. Deze huishoudens komen in principe niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, terwijl deze huishoudens vaak ook niet in aanmerking komen voor een hypotheek voor een passende koopwoning. De omvang van de particuliere huursector in Oss is klein en biedt evenmin uitkomst voor deze groep. Ter illustratie: van de totale huurwoningvoorraad van 11.100 woningen, behoren er slechts 600 tot het vrije huursegment!64 Gevolg is dat een deel van deze doelgroep tussen de wal en het schip dreigt te vallen. Ongeveer 6.900 huishoudens behoren tot de middeninkomens. Circa 20% van alle huishoudens in Oss. Zeker de lage middeninkomensgroep (inkomen van € 34.085,- tot € 38.500,-) dreigt buiten de boot te vallen. Het is vooral die groep die onvoldoende kan lenen om een woning te kopen. In Oss wonen op dit moment circa 2.400 huishoudens met een inkomen boven € 34.000,- in een sociale huurwoning. Deze groep legt daarmee beslag op bijna 30% van de kernwoningvoorraad.65 Vooral deze groep blijft zitten waar hij zit. Zittende middeninkomens zullen niet doorstromen, omdat er in feite geen alternatief is. Bij een verhuizing komen zij niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Maar ook de sterk stijgende huurprijs door huurharmonisatie leidt er toe dat deze groep niet snel geneigd is door te stromen binnen de huursector. De particuliere huurmarkt biedt evenmin een goed alternatief. Hetzelfde of minder comfort wordt daar voor een beduidend hogere prijs geleverd. En evenmin biedt de koopsector uitkomst. De groep zogenaamde ‘scheefwoners’ bestaat voor een deel uit huishoudens waarvan het inkomen in de loop der tijd (flink) is gestegen en die nu meer zouden kunnen betalen. Voor een ander deel gaat het om huishoudens met een inkomen net boven de € 34.000,- grens. Deze laatste groep kan door de Europese regelgeving bij verhuizing in de knel komen door gebrek aan betaalbaar alternatief aanbod. 66 Huishoudens met een inkomen van € 34.000 kunnen een bestaande koopwoning van maximaal € 130.000 financieren. In het COROP-gebied Noord-oostNoord-Brabant gaat het om circa 1% van de reguliere koopvoorraad.67 Daarmee is de stap van 61

Woonwensen 2011, Gemeente Oss, oktober 2011, par. 5.3. Op 15 december 2009 heeft de Europese Commissie een beschikking genomen om staatssteun aan corporaties te beperken. Deze regel heeft tot doel dat woningbouwcorporaties zich bezighouden met hun wettelijke taak om te voorzien in sociale woningbouw (Diensten van Algemeen Economisch Belang - DAEB). Het is erop gericht te voorkomen dat woningbouwcorporaties zich, onder aantrekkelijke/voordeligere voorwaarden bezig houden met op winstgerichte projectontwikkeling (niet-DAEB). Dit zou oneerlijke concurrentie in de hand werken. Dit besluit is inmiddels met de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting in Nederlandse wetgeving opgenomen. Voor meer informatie verwijzen wij u naar: http://www.rijksoverheid.nl /onderwerpen/huurwoning/. 63 Jaarverslag 2012, Plannen in onzekerheid, Brabant Wonen, P. 7. 64 Zie ook: Doelgroepen en woonlasten in gemeente ’s-Hertogenbosch, Rigo Research en Advies B.V. in opdracht van gemeente ’s-Hertogenbosch, Zayaz, Brabant Wonen, Kleine Meijerij, augustus 2010. 65 Woonwensen 2011, Gemeente Oss, oktober 2011, par. 2.2. 66 Zoals blijkt uit de studie ‘Tussen wal en schip’, RIGO Research en Advies BV, juni 2010; 67 Een COROP-gebied is een regionaal gebied binnen Nederland dat deel uitmaakt van de COROP-indeling. Deze indeling wordt gebruikt voor analytische doeleinden. De naam COROP komt van Coördinatie Commissie Regionaal 62


38 van 53

een huur- naar een koopwoning te groot. De alternatieven binnen de reguliere huurvoorraad zijn gering. Tweepersoonshuishoudens tot 65 jaar en gezinnen komen als eerste in de knel door gebrek aan betaalbaar alternatief aanbod. De doorstroming van de groep boven de € 34.000grens (huidig prijspeil) stagneert door deze omstandigheden.68 2.4.5 Bijzondere doelgroepen Ex-gedetineerden Oss vervult een rol als centrumgemeente voor de opvang van ex-gedetineerden. In totaal zijn in Oss in de jaren 2008 t/m 2010 344 ex-gedetineerden in de samenleving teruggekeerd. Per jaar keren dus circa 115 ex-gedetineerden terug in de Osse samenleving. Een groot deel daarvan is slechts kort gedetineerd geweest. De meesten hebben al een woning. Voor het resterende deel moeten we opvang regelen. De opvang van ex-gedetineerden vindt bijna volledig in de kern Oss plaats (85%). Uit onderzoek blijkt dat circa 10% van de ex-gedetineerden vóór detentie dak- en thuisloos was (circa 11 personen per jaar). In de opvang van deze groep is voorzien. In eerste instantie vaak in het Verdihuis. We hebben goede afspraken met de corporaties voor het huisvesten van deze groep. Statushouders De gemeente Oss krijgt jaarlijks een taakstelling van het Rijk opgelegd voor de huisvesting van vluchtelingen. Over de invulling van deze taakstelling zijn met de corporaties eveneens afspraken gemaakt. Mooiland Maasland vult de taakstelling voor de kernen in, BrabantWonen voor de stad Oss. 10% van de opgave wordt ingevuld door particuliere verhuurders. Van de totale tot nu toe opgelegde taakstelling van 816 personen, zijn er 799 ingevuld. Probleem is het grote aantal alleenstaanden (en het grotere aantal benodigde woningen vooral ook in relatie met de verminderde doorstroming op de huurwoningmarkt). Het laatste jaar merken we dat de instroom van kandidaten sterk afneemt. Dat is de oorzaak dat we nog niet de volledige opgave hebben kunnen invullen. Er zijn zelfs meerdere woningen teruggetrokken omdat er geen kandidaten waren. Inmiddels is vanwege deze ontwikkeling de rijkstaakstelling over 2012 met 25% verlaagd.

Arbeidsmigranten Vanaf 1 mei 2007 geldt er volledig vrij verkeer van werknemers uit Cyprus, Malta, Polen, Slowakije, Hongarije, Tsjechië, Slovenië, Estland, Letland en Litouwen. De afgelopen jaren kwamen er veel arbeidsmigranten uit de nieuwe EU-lidstaten naar Nederland. Een groot deel kwam voor tijdelijk werk, bijvoorbeeld als seizoensarbeider. Maar ook veel arbeidsmigranten vestigden zich definitief in Nederland. In Nederland bestaat nog altijd een grote behoefte aan arbeidskrachten. Door de steeds verdere verschuiving naar een kenniseconomie is er onvoldoende arbeidskracht in eigen land. Arbeidsmigranten voorzien in die behoefte en dragen daardoor bij aan de Nederlandse economie. Over het grote geheel genomen is arbeidsmigratie dan ook een wenselijke ontwikkeling. Dat neemt niet weg dat er her en der misstanden ontstaan, onder andere in de huisvesting. Arbeidsmigratie heeft op sommige aspecten ook negatieve effecten op de sociale structuur en leefbaarheid van de wijken. De exacte omvang van de groep arbeidsmigranten in Oss is niet bekend. Schattingen lopen uiteen van circa 850 tot 1500 personen op dit moment. We weten dus ook niet precies wat nodig is om deze groeiende groep goed te kunnen laten huisvesten. 69 Wat wél vaststaat is dat de

OnderzoeksProgramma. In totaal zijn er in Nederland 40 COROP-gebieden. Noordoost-Noord-Brabant bestaat uit de gemeenten: Bernheze, Boekel, Boxmeer, Boxtel, Cuijk, Grave, Haaren, 's-Hertogenbosch, Heusden, Landerd, Maasdonk, Mill en Sint Hubert, Oss, Schijndel, Sint Anthonis, Sint-Michielsgestel, Sint-Oedenrode, Uden, Veghel, Vught; 68 Doelgroepen en woonlasten in gemeente ’s-Hertogenbosch, RIGO Research en Advies B.V. in opdracht van gemeente ’sHertogenbosch, Zayaz, Brabant Wonen, Kleine Meijerij, augustus 2010; 69 Op basis van gegevens van de belastingdienst waarover we wel beschikken weten we in ieder geval dat in 2008 t/m 2011 op 176 adressen 1139 personen gehuisvest zijn. Deze informatie geeft echter alleen de datum van vestiging. Welk aantal van deze personen inmiddels al weer vertrokken is, is dan ook niet bekend;


39 van 53

toestroom van arbeidsmigranten naar verwachting de komende jaren alleen maar verder zal toenemen. Uit de Gemeentelijke Basis Administratie blijkt een toename van MOE-landers in de laatste vier jaar. Vooral het aantal Polen dat zich in Oss inschrijft neemt sterk toe en is in de laatste vier jaar bijna verdrievoudigd. Tabel 21: Vestiging MOE-landers in de gemeente Oss70:

De groep arbeidsmigranten is zeer divers. Mensen hebben verschillende achtergronden en komen voor verschillende tijdsduur in Bulgarije 2 5 2 6 Nederland wonen en werken. Maar Roemenië 4 2 3 6 bijvoorbeeld ook het doel verschilt van ‘snel geld verdienen’ tot ‘permanente vestiging’. De Tsjechië 0 2 5 0 huisvestingsbehoefte is daarmee evenmin voor de hele groep arbeidsmigranten hetzelfde. Dit vraagt om een divers aanbod aan huisvesting. Polen

2008

2009

2010

2011

79

91

104

219

In een Brabantbreed onderzoek in opdracht van de gemeente ’s-Hertogenbosch en de provincie Noord-Brabant, en met medewerking van de gemeente Oss, is onder andere de huisvesting van arbeidsmigranten in beeld gebracht.71 De woonbehoefte is groot en neemt de komende jaren nog toe. Nog altijd, en misschien wel steeds meer, zien we misstanden in de huisvesting van arbeidsmigranten. De grote vraag naar woonruimte leidt soms tot erbarmelijke huisvesting. Vooral huisjesmelkers en malafide uitzendbureau’s buitten op deze manier arbeidsmigranten uit. Door de afhankelijkheidsrelatie tussen de arbeidsmigranten en de uitzenders worden misstanden niet altijd gemeld72 Om misstanden aan te pakken heeft de gemeente Oss in april 2012 deelgenomen aan de dag van de huisvesting. We hebben samen met andere partijen (belastingdienst, (vreemdelingen-)politie, brandweer, e.d.) controles uitgevoerd op de huisvesting en vooral de veiligheid daarvan.73 De woonbehoefte van arbeidsmigranten wordt deels opgevangen door huisvesting op een (voormalige) recreatieterrein. Daarnaast drukt de behoefte aan huisvesting steeds zwaarder op de bestaande woningvoorraad. Steeds meer woningen worden gebruikt voor kamerbewoning door arbeidsmigranten. Zonder maatregelen kan de balans in de wijk omslaan, met sociale en maatschappelijke problemen in de wijken tot gevolg. Door het negatieve imago van arbeidsmigranten is de tolerantie voor huisvesting in de reguliere woonomgeving gering. Om de toenemende druk op de bestaande woningvoorraad te begeleiden hebben we in 2010 de Verordening kamerbewoning gemeente Oss vastgesteld. Daarin hebben we bepaald dat voor de huisvesting van meer dan vier niet verwante personen in een woning een vergunning nodig is. Met regels alleen zijn we er echter niet. Een van de conclusies uit het onderzoek van het Experticecentrum Veiligheid is dan ook dat er behoefte bestaat aan een visie op huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten. Bij de huisvesting van arbeidsmigranten is regionale afstemming van belang. De provincie geeft de voorkeur aan permanente huisvesting in reguliere woningen of wooneenheden (bijv. pensionachtige voorzieningen). De provincie noemt als mogelijkheden: vrijkomende complexen van kloosters/instellingen, huisvesting op het agrarisch bedrijf (geen zelfstandige woningen) en pensionvoorzieningen in vrijkomende agrarische bebouwing.74 Inmiddels ontwikkelen we in regionaal verband samen met de gemeenten Bernheze, Uden en Veghel een beleidsvisie op de huisvesting van arbeidsmigranten. Ook werken we autonoom aan een ruimtelijk toetsingskader voor (grootschaliger) huisvestingsvoorzieningen. We willen op deze manier voorzien in de ruimtelijke mogelijkheden voor goede huisvesting.

70

Bron: Gemeentelijke Basis Administratie; Congresnotitie ‘Gevangen in onmacht, professionals en hun relatie met MOE-landers’, Expertisecentrum Veiligheid Avans Hogeschool, Maart 2012. 72 Congresnotitie ‘Gevangen in onmacht, professionals en hun relatie met MOE-landers’, Expertisecentrum Veiligheid Avans Hogeschool, Maart 2012, par. 3.3; 73 Zie voor meer informatie www.handhaveninbrabant.nl en zoek daar op: “(dag)en van de huisvesting” en “Grote Brabantse controle afgerond: huisvesting arbeidsmigranten nog vaak onveilig”. 74 RRO, Regionale Agenda Wonen; 71


40 van 53

2.4.6 Uitgangssituatie Wonen, Welzijn en Zorg Het aanbod van wonen met zorg bestond vanuit het verleden uit een beperkt aantal woonvormen. Vaak was dat grootschalig. Iets wat we ook nu nog veel zien. De meest vergaande vorm van zorg is de intramurale zorg. De meest traditionele vormen daarvan zijn de verzorgings- en verpleeghuizen en de geestelijke gezondheidszorg (in Oss op het ziekenhuisterrein). Ook sommige vormen van begeleid wonen (zoals Dichterbij Oss e.o.) en opvangvoorzieningen (het Verdihuis) kunnen worden aangemerkt als intramurale zorg. Daarnaast zijn in het verleden (na)bij verpleeg- en verzorgingshuizen aanleunwoningen gebouwd. Deze woningen bieden de mogelijkheid om in de buurt te blijven wonen als de zorgbehoefte van de partner toeneemt. Ook mogelijkheden als de mantelzorgwoning krijgen steeds meer aandacht. 75 De gemeente Oss werkt op dit moment aan een ruimtelijk beleidskader voor mantelzorg. Steeds meer zien we daarnaast echter ook andere vormen van zorg ontstaan. Wellicht de grootste daarvan is thuiszorg voor ouderen. Maar ook ondersteuning bij de normalisatie van de woonsituatie naar zelfstandig wonen zien we vaker. Hiermee wordt meer aangesloten bij de woonwens en behoefte van ouderen en mensen met een bijzondere woonbehoefte. Bovendien sluit dit aan op de maatschappelijk ontwikkeling waarbij de zorgverlening steeds meer en zoveel mogelijk in een normale woonomgeving plaatsvindt. 2.5 Het woningmarktgebied van Oss Een belangrijk kerndoel van de gemeente Oss is het behouden, uitbouwen en versterken van Oss als regionaal centrum met een regionaal verzorgingsgebied. Oss neemt een belangrijke positie in tussen de steden Nijmegen, ’s-Hertogenbosch en Eindhoven. Door de centrale ligging langs de as ’s-Hertogenbosch-Nijmegen en de aanwezigheid van een haven biedt Oss een aantrekkelijk vestigingsklimaat. De bereikbaarheid van Oss is uitstekend door de aanwezigheid van de snelwegen A50 en A59. Oss streeft ernaar haar positie in de regio te versterken. Op het gebied van het wonen kenmerkt Oss zich als een middelgrote, groene woonstad. Kerndoelen voor het wonen zijn het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe gemeente Oss. Een nieuwe gemeente die bestaat uit een vitale stad en levende dorpenclusters, gelegen in een groots en aantrekkelijk landschap. Het opvangen van de groei van de woningbehoefte en het versterken van de kwaliteit en diversiteit aan woonmilieus in het stedelijk gebied en het bieden van een toekomstrichting voor de kernen in het landelijk gebied, door levende dorpenclusters na te streven. Na de samenvoeging met omliggende gemeenten is Oss van een stad met een beperkt buitengebied gegroeid naar een gemeente met een grote landelijke omgeving met dorpen en kernen en een centrale stad. Oss kan gekarakteriseerd worden als suburbaan. Door de contrasten binnen de gemeente is er een gedifferentieerde reeks aan woonmilieus ontstaan. De woningbehoefte op de lange termijn wordt met het oog op de kwaliteiten van Oss zorgvuldig in en om Oss ingepast. Het versterken van de diversiteit staat daarbij voorop. Herstructurering en verbetering van de woonkwaliteit in de bestaande wijken speelt daarbij een belangrijke rol. Het landelijk gebied kent vele dorpen van verschillende schaal en maat, met leefgemeenschappen die gebaseerd zijn op een sterke sociale samenhang. De dorpen lopen echter risico’s: verdwijnen van voorzieningen, geen woonruimte voor de jeugd en een extra vergrijzing. Het gevolg is een terugloop van de sociale activiteit en verenigingsleven in het dorp en een afnemende leefbaarheid. De gemeente Oss gaat na onder welke condities het bouwen in en aan dorpen mogelijk is. Uitgangspunt zijn de dorpenclusters zoals die binnen de gemeente gehanteerd worden. Door dorpen te bundelen ontstaan er grotere kansen voor het ondersteunen van de leefbaarheid. Woningbouw is gebaseerd op de behoefte in de dorpenclusters.76

75 Mantelzorgwoning: Een afzonderlijke woonunit die in de tuin kan worden geplaatst. Dit geeft kinderen met behoud van de eigen privacy de mogelijkheid om een ouder op te vangen wanneer de zorgbehoefte toeneemt. 76 Oss 2020, Structuurvisie, vastgesteld op 1 maart 2006.


41 van 53

Oss in Nederland Oss is voor Nederlandse begrippen een middelgrote gemeente. Zij neemt landelijk gezien op het gebied van wonen/stadsvernieuwing geen bijzondere positie in. Zij behoort bijvoorbeeld niet tot de gemeenten die van het Rijk extra financiële steun ontvangen voor de aanpak van wijken. De Osse woningmarkt is vooral lokaal en subregionaal gericht. Noord-Brabant/Regio Ook binnen de provincie Noord-Brabant is Oss een middelgrote gemeente. In regionaal verband werken we samen in de werkgroep wonen, regio Den Bosch- Oss e.o. (Regionaal Ruimtelijk Overleg; het RRO). Binnen dit verband maken we kwantitatieve afspraken over de woningbouw. In kwalitatieve zin heeft het thema wonen, zorg en welzijn regionaal prioriteit. We bekijken regionaal hoe we kunnen bijgedragen aan het realiseren van de opgave op dit thema. In As-50 verband (Oss, Bernheze, Uden, Veghel) is onlangs besloten dat wonen niet een onderscheiden thema is. Hiervoor is gekozen omdat het ‘woonbelang’ al voldoende in het RROverband wordt behartigd. Wel zoeken we afstemming op specifieke thema’s die in groter regionaal verband spelen. Eén van die thema’s is de huisvesting van arbeidsmigranten. Woningmarktgebied Oss Oss kent in feite zijn eigen woningmarktgebied door de aanwezigheid van een stedelijk gebied met vele kernen. Daarnaast vervult de gemeente Oss binnen de subregio de rol van centrumgemeente. Deze subregio beperkt zich vooral tot de eigen gemeente en (delen) van de direct aanliggende gemeenten. (Landerd – Schaijk), (Bernheze – Heesch), (Maasdonk – Geffen). Vanuit de kleinere gemeenten verhuizen meer personen naar de grotere aangrenzende gemeente dan omgekeerd. Centrumgemeenten trekken in algemene zin vooral jonge huishoudens uit de kleine gemeenten aan. In tegenstelling tot de centrumgemeente Den Bosch trekt Oss niet veel mensen van buiten de regio aan. Wél trekt Oss jongeren aan vanuit de omliggende kleinere gemeenten. Een omgekeerde beweging zien we bij doorstromers die in de omliggende kernen naar een duurdere grondgebonden woning gaan. Door de samenstelling van de gemeente Oss kan zij echter ook steeds meer in die behoefte voorzien. Daarnaast heeft Oss op het terrein van wonen een relatie met Den Bosch, vooral doordat in Oss een centrumstedelijk woonmilieu ontbreekt.


42 van 53

3 Omgevingsfactoren Er is sprake van een dubbele dip op de woningmarkt. Enerzijds is er sprake van een financiële crisis en economische recessie. Deze leiden tot een afwachtende houding van de consument, een stagnerende koopvraag en doorstromingsproblemen: een stagnerende woningmarkt. Verschuiving in de nieuwbouw naar het goedkopere segment en tijdelijke stimuleringsmaatregelen, waaronder de starterslening, projectsubsidies en de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2% hebben een (tijdelijk en beperkt) verzachtend effect.77 Ook structurele veranderingen beïnvloeden de woningmarkt. De belangrijkste zijn: • verminderde groei bevolking (en op langere termijn bevolkingskrimp) en toenemende vergrijzing; • gezinsverdunning (kleinere huishoudens en meer eenpersoonshuishoudens) door vergrijzing en individualisering; • verschuiving naar vraagmarkt in plaats van aanbodmarkt; • veranderende financieringsvoorwaarden (striktere hypotheekregels, regelingen hypotheekrenteaftrek); • beperking toegang tot de sociale huursector (striktere inkomensgrenzen uit Europese regelgeving met als gevolg de uitsluiting van middeninkomens; • verschuiving van uitleglocaties naar binnenstedelijke woningbouwlocaties; • verschuiving naar kleinschaliger woningbouwprojecten; • veranderende financiële perspectieven bij woningbouwprojecten; • een toenemende (arbeids-)mobiliteit, waardoor de behoefte aan mobiliteit in het wonen toeneemt. Anderzijds neemt die behoefte juist af door de toenemende mogelijkheden van telewerken; • door nationale en Europese regelgeving verandert de financiële positie en de investeringskracht van corporaties ingrijpend; • ook de financiële mogelijkheden van het rijk, de provincie en de gemeente nemen af (lagere inkomsten grondbedrijf en beëindiging van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing per 1 januari 2015); • energieprijzen stijgen en leggen een steeds groter beslag op het inkomen; • decentralisaties op het terrein van zorg en de scheiding van wonen en zorg. De woningmarkt is, na jaren van relatieve hoogconjunctuur, nu onzeker en veranderlijk. Dat terwijl de doorlooptijd van projecten jaren bedraagt. Met een beperkte doorkijk naar de toekomst en een lange looptijd is maatwerk en flexibiliteit van programma en processen één van de belangrijkste succesfactoren. Het projectmatig werken, een benadering vanuit de gedachte van gebiedsontwikkeling en het hebben van een integrale strategische portefeuilleafstemming zoals het portefeuillemanagement van de gemeente ondersteunen daarbij. De aandacht voor het beheer van de bestaande woningvoorraad, gericht op het in stand houden en versterken van de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving neemt toe. Dit mede met het oog op de veranderende bevolkingssamenstelling. Tegelijkertijd is sprake van een teruglopende financiële overheidsinspanning, waardoor vernieuwde en gezamenlijke strategieën noodzakelijk zijn. Hieronder gaan we in op de trends en omgevingsfactoren die van invloed zijn op de woningmarkt. Waar mogelijk maken we de vertaalslag naar de Osse situatie: in hoeverre is deze ontwikkeling ook in Oss van toepassing? En: wat betekent deze ontwikkeling voor Oss? 3.1 Demografische ontwikkelingen De bevolking verandert in omvang en samenstelling. De groei van de bevolking neemt op termijn af en stabiliseert. Binnen de bevolking neemt het aandeel ouderen nu al fors toe. Deze vergrijzing en de individualisering leiden tot gezinsverdunning. De vergrijzing binnen de bevolking staat los van de recessie en de dip op de woningmarkt. De vergrijzing gaat door, recessie of niet, en leidt tot een grotere vraag naar woningen die aansluit bij de wensen van ouderen. Individualisering is wel meer recessie-gevoelig.78 77 78

Bron: Rapportage Wonen, Werkgroep Portefeuillemanagement, gemeente Oss, 2012. Bron: Rapportage Wonen, Werkgroep Portefeuillemanagement, gemeente Oss, 2012.


43 van 53

Op de belangrijkste demografische ontwikkelingen gaan we hierna dieper in. 3.1.1 Veranderende bevolkingsomvang: groeien krimp De bevolkingsomvang van Nederland verandert, we gaan langzaam over van een periode van bevolkingsgroei naar bevolkingskrimp om daarna te stabiliseren. Maar dit gebeurt niet met een eenduidig beeld, groei en krimp vinden naast elkaar plaats. Zo krimpt de bevolking in ZuidLimburg, terwijl de bevolking van Rotterdam nog steeds groeit. Maar deze verschillen doen zich ook op lokaal niveau voor. Door de ‘trek naar de stad’ groeien steden nog of zet de krimp pas later in, terwijl in de kleinere kernen de krimp al eerder inzet en harder toeslaat. In de gemeente Oss doet zich eenzelfde ontwikkeling voor. De totale bevolking groeit nog, maar dit komt vooral voor rekening van de stad Oss. In de kleine kernen van de gemeente doet de krimp zich eerder voor, in de ene kern meer dan in de andere. Het teruglopende inwoneraantal heeft gevolgen voor het draagvlak van de voorzieningen. Behoud van alle voorzieningen is niet realistisch. Daarom zijn binnen de clusters van kernen hoofdkernen aangewezen. De focus op behoud van voorzieningen zal gericht zijn op die hoofdkernen: Lith, Megen, Ravenstein en Herpen. 3.1.2 Huishoudensverdunning en individualisering Een ontwikkeling die niet nieuw is, maar wel van invloed is op het wonen en de woonbehoefte is individualisering. Dit doet zich al voor sinds de industriële revolutie. Emancipatie van bevolkingsgroepen en een afname van de sociale binding via geloof en kerk leiden tot individualisering. Mensen komen meer als individuen in de samenleving te staan. De gemeenschapszin neemt af. Dit verschijnsel doet zich in eerste instantie in de steden voor, maar krijgt ook steeds meer grip op de kleinere gemeenschappen in de dorpen. Het individu verzelfstandigt meer en meer. Door individualisering neemt enerzijds de sociale cohesie af. Eenzaamheid kan hierdoor toenemen en de bereidheid elkaar te helpen, bijvoorbeeld door mantelzorg, neemt af. Ook de sociale controle neemt af. Tegelijkertijd neemt de ruimte voor zelfontplooiing toe. Deze ontwikkeling in combinatie met vergrijzing leidt tot een verdere toename van het aantal eenpersoonshuishoudens.79 Daarnaast neemt het gemiddeld aantal leden van huishoudens af, we noemen dit huishoudensverdunning. De verdunning uit zich op verschillende manieren. Het meest duidelijk is de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Mede als gevolg van de individualisering is de groep mensen die bewust alleen woont groter geworden. Maar het aantal eenpersoonshuishoudens neemt ook toe door het toenemend aantal relatiebeëindigingen. Tenslotte is er de groep mensen die alleen komt te wonen nadat de partner is overleden. Met de toenemende vergrijzing zal deze groep ook toenemen. Deze ontwikkelingen, individualisering en huishoudensverdunning, hebben duidelijk gevolgen voor de woningbehoefte. Bij een gelijkblijvende bevolkingsomvang is nu een groter aantal woningen nodig. Dit is het kwantitatieve aspect. Maar er is ook een kwalitatief aspect. Kleinere huishoudens, met name eenpersoonshuishoudens, zoeken in de regel een woning die kleiner is dan de ‘gemiddelde gezinswoning’. Ook is de financieringscapaciteit van een eenpersoonshuishouden kleiner dan die van tweeverdieners. De vraag zal dus meer uitgaan naar kleinere en meer goedkope woningen. Ook is er meer vraag naar huurwoningen te verwachten. De individualisering en de behoefte aan eigenheid leidt ook tot een toenemende behoefte aan maatwerk in de woningmarkt. 3.1.3 (Dubbele) vergrijzing Er komen steeds meer ouderen, en de ouderen worden ook steeds ouder. Dit verschijnsel noemen we (dubbele) vergrijzing. De babyboomgeneratie gaat langzamerhand met pensioen en zal het aandeel ouderen ten opzichte van de totale bevolking nog sterker doen toenemen. Dat de

79

Bron: Woonvisie 2011-2016 gemeente Oosterhout en http://nl.wikipedia.org/wiki/Individualisering.


44 van 53

ouderen steeds ouder worden is een gevolg van de toegenomen gezondheid: betere voeding, betere medische zorg, betere huisvesting en minder zwaar werk. De oudere van nu is niet dezelfde als de oudere van vroeger. De oudere van nu is (gemiddeld) veel vitaler, welvarender en heeft een actiever leven. Maar, met het ouder worden zal de zorgvraag toch toenemen. Het is een brede, veelzijdige doelgroep. Met een evenzo diverse woningbehoefte. Zo lang men zich nog fit en gezond voelt, blijft de oudere graag wonen waar men woont. Maar op een gegeven moment neemt het belang van de nabijheid of bereikbaarheid van voorzieningen toe. Ook neemt de behoefte aan nultredenwoningen toe, niet noodzakelijk in de vorm van een appartement, maar ook grondgebonden. Als de zorgvraag erg groot of intensief wordt, neemt de behoefte aan verzorgd of beschermd wonen toe. 3.1.4 Ontgroening Het aandeel jongeren ten opzichte van de totale bevolking neemt af, we noemen dit ontgroening. Aan de ene kant zijn er meer mensen die alleen blijven en geen kinderen krijgen, aan de andere kant krijgen mensen minder kinderen; het traditionele grote Brabantse katholieke gezin is er nauwelijks meer. Afgezet tegen de dubbele vergrijzing leidt dit dus tot een kleiner aandeel jongeren. De ontwikkeling leidt ertoe dat de totale bevolking zal krimpen, als het sterftecijfer het geboortecijfer en migratiesaldo gaat overschrijden. 3.2 Actuele (financieel-economische) ontwikkelingen 3.2.1 de crisis en stagnatie (wegvallen doorstroming huur én koop) De bankencrisis van 2008 met daaropvolgend de Eurocrisis van 2010 heeft onder andere geleid tot stagnatie op de woningmarkt. Strengere financieringsregels en groeiende onzekerheid over de financiële toekomst hebben het vertrouwen in de woningmarkt verder aangetast. Voor doorstromers op de koopwoningmarkt leidt dit tot uitstel (eerst eigen woning verkopen) of afstel (verbouwen) van de koopbeslissing. Een ander gevolg is dat huurders de overstap naar de koopwoningmarkt minder snel zullen maken. Zij wachten vaker dan voorheen de ontwikkelingen af. Deze omstandigheden hebben een vicieuze cirkel tot gevolg. Veel mensen blijven in hun huidige woning zitten, waardoor ook anderen niet kunnen verhuizen en uiteindelijk iedereen (al dan niet noodgedwongen) blijft zitten waar hij zit. Alleen starters op de woningmarkt zorgen voor een impuls. Als zij een woning kopen geeft dit de verkopende partij op zijn beurt ook de kans te verhuizen. Zo zie je dat één koop tot meerdere verkopen kan leiden. De recent aangescherpte financieringsregels beperken de starters echter in hun mogelijkheden. 3.2.2 Veranderende wooncarrière/woonladder Uitgangspunt is lange tijd geweest, dat ook huishoudens met een lager inkomen de mogelijkheid moeten hebben hun wooncarrière te starten of te vervolgen in een koopwoning. Diverse financiële regelingen waren er op gericht dit te stimuleren. Vooral door de aangescherpte voorwaarden voor het verkrijgen van financiering zijn nu meer van deze huishoudens aangewezen op de (sociale) huursector. Daarnaast is in de koopsector lange tijd uitgangspunt geweest dat door een toename van de waarde van de woning doorstroming ontstond naar een duurdere woning. Er kon wooncarrière worden gemaakt. Nu is het echter geen automatisme meer dat woningen meer waard worden, huizenprijzen dalen over de hele linie. Daardoor hebben huishoudens minder mogelijkheid om door te stromen naar een duurdere woning. Deze veranderende situatie kan betekenen, dat toevoegingen aan de woningvoorraad meer gericht zullen moeten zijn op de directe/actuele woonbehoefte en minder op doorstroming. Dat versterkt de behoefte aan voldoende en geschikt woningaanbod voor iedere trede op de woonladder. 3.2.3 Lage verkoopcijfers tegenover hoog woningaanbod Mede door de verslechterde situatie op de woningmarkt zien we dat de balans tussen vraag en aanbod steeds meer omslaat. De eens zo overspannen woningmarkt ontspant in rap tempo. Het Analyse van het wonen in de gemeente Oss – 2012

45 van 53

aanbod op de woningmarkt neemt steeds verder toe, terwijl de vraag onverminderd laag blijft. Veel mensen wachten de ontwikkelingen af en stellen daarom hun koopbeslissing uit. Een groot deel van deze ‘verhuisgeneigden’ hebben echter wel een eigen koopwoning, die zij alvast te koop zetten met het oog op de toekomst. De scheefheid tussen aanbod en vraag neemt hierdoor verder toe. Inmiddels is het aantal woningverkopen tot een ongekend dieptepunt gedaald. Tegelijkertijd staan er meer woningen te koop dan ooit! Maatregelen van rijk, provincies, gemeenten maar ook ontwikkelaars en corporaties om de woningmarkt te stimuleren ten spijt. Dit leidt ondermeer tot dalende woningprijzen. Prettig voor de koper, maar de verkoper komt hierdoor in sommige gevallen ernstig in de knel en wordt ‘gevangene in de eigen woning’ door de restschuld die na verkoop overblijft80. Verkoopbevorderende maatregelen bij nieuwbouw, zoals inkoopgaranties, drukken de woningwaarde van de bestaande voorraad nog verder. Maar ook woningcorporaties willen (en moeten) in deze moeilijke markt nog steeds een gedeelte van hun bestaande woningvoorraad verkopen. Dit om middelen vrij te maken, maar straks misschien ook omdat corporaties verplicht worden minimaal 75% van hun woningbezit aan de huurder te koop aan te bieden. Doordat voormalige huurwoningen vaak tegen aantrekkelijke prijzen te koop worden aangeboden, kunnen deze verkopen een verder drukkend effect op de prijsontwikkeling hebben. De koper, mits in staat voldoende financiering te krijgen 81 , heeft al met al meer keuzemogelijkheden tegen een lager budget. De huidige ontwikkelingen van verkoopaantallen en woningaanbod en de daarmee gepaard gaande waardedaling versterken ook de verschuiving naar een echte kopersmarkt. 3.3 Structurele (financieel-economische) ontwikkelingen 3.3.1 duurzaam bouwen / duurzaamheid Duurzaamheid wordt bereikt door de negatieve gevolgen van een product of dienst niet af te wentelen op andere mensen, op het milieu of naar de toekomst. Kort gezegd is duurzaamheid dus het voorkomen van negatieve effecten, hier en nu en daar en later!82 Het begrip duurzaamheid kan in principe overal betrekking op hebben. In relatie tot woningen en ‘het wonen’ kan het gaan om betaalbaarheid, aantrekkelijkheid, waardebehoud, nu en in de toekomst. Ook het begrip sociale duurzaamheid wordt vaak gebruikt. Daarmee doelt men op aspecten als zelfredzaamheid en zeggenschap, collectiviteit en sterke netwerken, het benutten van de eigen kracht en identiteit. In deze benadering staat de mens centraal. Sociale duurzaamheid speelt vooral bij welzijn en zorg een rol. Als het gaat om de fysieke component van het ‘wonen’ speelt dit minder. In deze woonvisie verstaan we onder duurzaamheid de energiezuinigheid en de toekomstbestendigheid en levensloopgeschiktheid. Dit laatste zorgt er voor dat woningen langer en beter bruikbaar zijn. Vervanging van de woning is daardoor minder snel aan de orde, waardoor grondstoffen en energie voor de bouw bespaard blijven. Vanuit deze definitie van duurzaamheid bekijken we de woningvoorraad van nu en later. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor 40% van het totale energieverbruik. Huishoudens zijn de tweede grootste energieverbruikers. Het energieverbruik bepaalt in toenemende mate de maandelijkse woonlasten door de stijgende energieprijzen, maar ook de aanschafprijs en de verkoopbaarheid van een woning. De stijgende energieprijzen zijn niet alleen een bedreiging, maar bieden ook kansen. Doordat inwoners de gevolgen direct ervaren zijn zij eerder geneigd energiebesparingsmaatregelen te treffen. De invloed op de energiezuinigheid van de woningvoorraad ligt vooral bij woningcorporaties, bouwen projectontwikkelaars en 80

VVD en PvdA hebben in het regeerakkoord ‘Bruggen slaan’, 29 oktober 2012 een tijdelijke regeling opgenomen om de gevolgen van de restschuld te verlichten: ‘De rente betaald op restschulden kan tijdelijk (maximaal 5 jaar) en onder voorwaarden blijven worden afgetrokken’; 81 Zie de paragraaf over de striktere hypotheekregels; 82 “Duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder daarbij de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien, te beperken”. Commissie Brundtland; verwoord in het VN-rapport ‘Our Common Future’ (1987);


46 van 53

particuliere woningeigenaren. Door de veranderende bevolkingssamenstelling is ook het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad van toenemend belang.83 Duurzaamheid staat dan ook onverminderd hoog op de (politieke) agenda. Duurzaam bouwen moet leiden tot gezonde, veilige, maar bovenal betaalbare woningen. Samen met de regiogemeenten en de diverse bouwpartners hebben we de afspraken over duurzaam bouwen vastgelegd in onder andere een regionaal convenant Duurzaam Bouwen en in de prestatieafspraken 2007- 2010. Al in de duurzaamheidsagenda van de gemeente Oss uit 2007 is duurzaam bouwen benoemd tot één van de speerpunten van het duurzaamheidsbeleid.84 Hieraan is een concreet doel verbonden voor 2010: “Nieuwe ontwikkelingen krijgen een bewust duurzame uitstraling. Dit uit zich in de wijze waarop de plannen uiting geven aan duurzaamheidsthema’s en deze vertalen in de praktijk. Het gaat daarbij om de gebouwde en de ongebouwde omgeving (openbare ruimte). Met corporaties en vastgoedbeheerders zijn afspraken gemaakt over het opwaarderen van de bestaande woningen. Oss ziet het met de regiogemeenten afgesloten convenant Duurzaam bouwen als een basisuitgangspunt.” De alsmaar stijgende energiekosten en de belasting op het milieu met de klimaatverandering als gevolg zetten het onderwerp duurzaamheid onverminderd hoog op de politieke en maatschappelijke agenda. In het coalitieprogramma en in de programmabegroting is dan ook aangegeven dat we blijven inzetten op duurzaam bouwen en wonen. Toevoegingen aan de woningvoorraad moeten levensloopbestendig en duurzaam zijn. Bij grootschalige renovatieprojecten wordt aanpasbaar en duurzaam verbouwd. Ook in het woningbouwprogramma is hiervoor aandacht.85 Op 29 maart 2012 is door het management van de gemeente Oss een verklaring ondertekend. Ook voor duurzaam bouwen zijn daarin uitgangspunten gesteld: “Uiterlijk 2020 is alle nieuwbouw in de gemeente Oss energieneutraal. Tot die tijd zetten wij vooral in op het duurzaam maken van de bestaande woningvoorraad in Oss en onze eigen gemeentelijke gebouwen. Dit doen wij vanuit onze klimaatdoelstellingen. Maar duurzaam bouwen en wonen betekent ook meer comfort en kosten beheersen voor bewoners en gebruikers.” En: “We ondersteunen burgers, bedrijven, woningcorporaties, onderwijs en andere partners als zij zich inzetten voor duurzaamheid. We stimuleren en nemen deel aan platforms zoals Platform Millenniumdoelen Oss, De Kracht van Oss en Wonen in Oss”. Om de gebouwde omgeving te verduurzamen verankeren we dit in ruimtelijke plannen en beleidsontwikkeling. Op 28 juni 2012 heeft minister Spies (BZK) convenanten gesloten voor energiebesparing.86 De gemeentelijke uitgangspunten sluiten hierop prima aan. Het gaat om een convenant voor de bestaande bouw: ‘Meer met Minder’, waarin is vastgelegd dat minimaal 300.000 bestaande huizen en gebouwen per jaar energiezuiniger worden gemaakt. Voor de nieuwbouw is in het ’Lenteakkoord voor energiezuinige nieuwbouw’ afgesproken dat in 2015 alle nieuwbouw 50% energiezuiniger is dan in 2007 en dat een traject wordt ingezet naar bijna energieneutrale bouw vanaf 2020. In het convenant voor de huursector is afgesproken dat vanaf 2020 de totale voorraad huurwoningen van corporaties een energielabel B of hoger heeft en dat particuliere huurwoningen voor 80% een energielabel C of hoger hebben. Een koepelconvenant garandeert een verbinding tussen de drie geactualiseerde deelconvenanten. De nieuwe afspraken hebben een looptijd tot 2020. Deze convenanten bevatten een verankering van de bijgestelde kabinetsdoelstellingen en de veranderde economische omstandigheden. Naast CO2-reducie (20% minder in 2020) gaat het in de afspraken om beheersing van de energielasten en het stimuleren van de bouw.87 83 Zie ook: Brabants Dagblad, ‘Hogere energienota nekt lage inkomens’, 26 juni 2012: “Een toenemende groep mensen met lage inkomens is niet of nauwelijks meer in staat zijn energierekening te voldoen. Die rekening zal de komende jaren al snel honderden euro’s hoger uitvallen, terwijl de bestedingsruimte voor deze mensen kleiner wordt. (…) Het probleem wordt (…) vergroot doordat particulieren nauwelijks invloed hebben op energiekosten”. Een groot deel van de nota bestaat uit vaste onderdelen zoals transportkosten die nauwelijks te beïnvloeden zijn. Het lager zetten van de verwarming helpt wel wat, maar niet genoeg om de stijging van de belasting te compenseren.”; 84 http://www.oss.nl/web/Leven-en-wonen/Duurzaamheid.htm; 85 http://www.oss.nl/web/artikel/Coalitieprogramma-VDG-VVD-CDA-en-PvdA.htm en www.oss.nl, zoek op programmabegroting; 86 De convenantpartners zijn Bouwend Nederland, Energie-Nederland, UNETO-VNI, Aedes, De Woonbond, NEPROM, NVB en Vastgoedbelang; 87 Persbericht op: http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2012/06/28/minister-spies-vanaf-2020-nieuwbouwenergieneutraal.html: Minister Spies: ‘vanaf 2020 nieuwbouw energieneutraal’: “Energiebesparende maatregelen leveren al snel een lagere energierekening op. Daarnaast neemt het comfort van wonen toe en ligt de waarde van huizen met een laag


47 van 53

3.3.2 de striktere hypotheekregels De regels voor hypotheken zijn aanzienlijk veranderd door de financiële crisis en de Eurocrisis. Door die ontwikkelingen en doordat mensen in toenemende mate in de problemen komen door hun hypotheek zijn de regels aangescherpt. Er gelden of komen daardoor nieuwe regels voor hypotheken. Als aanleiding voor de striktere regels noemt de AFM de hoge hypotheekschuld van Nederlanders, de hoogste van Europa per woningbezitter en het grote deel daarvan dat aflossingsvrij is.88 In het verleden werden vaak volledig aflossingsvrije hypotheken afgesloten. Hiermee drukte men de maandlasten en kon het leenbedrag worden verhoogd. Risico’s werden gering ingeschat omdat er op een waardestijging van de woning gerekend werd. Tot meer dan 160% van de woningwaarde en tot soms wel 6 keer het jaarinkomen was niet uitzonderlijk. Daarbij werd vaak ook uitgegaan van twee volledige inkomens, zonder rekening te houden met toekomstige veranderingen als parttime werken vanwege bijvoorbeeld kinderen. De nieuwe hypotheekregels bestaan op hoofdlijnen uit drie elementen89: De maximale hypotheek mag niet hoger zijn dan 106% van de waarde van de woning; • De hypotheek mag maximaal 50% aflossingsvrij zijn ten opzichte van de waarde van de • woning; Het aantal mogelijkheden om uitzonderingen toe te staan als het inkomen niet toereikend • is wordt verder beperkt. Dit laatste betekent in feite dat minder rekening gehouden kan worden met inkomensstijgingen, wat zich vooral bij starters voordoet. Weliswaar zijn uitzonderingen nog steeds toegestaan, maar in de praktijk wordt hier nauwelijks gebruik van gemaakt. De striktere regels gelden voor nieuwe hypotheken, maar ook voor een verhoging van het hypotheekbedrag (bijvoorbeeld voor een verbouwing) of na een verhuizing. Doordat bij nieuwe hypotheken striktere normen gelden worden huizenbezitters beperkt als zij een stap willen maken op de woonladder. Zij kunnen ineens veel minder lenen, wat de doorstroming belemmert. Bovendien wordt het verschil tussen de mensen in de woningmarkt en starters door dit verschil in regime groter. Voor de striktere regels geldt geen overgangsregeling. De minister van financiën gaat er vanuit dat de aanscherping geen grote gevolgen op de woningmarkt heeft.90 Door de huidige situatie op de woningmarkt lijkt deze echter zwaarder te lijden onder de abrupte aanscherping van de regels dan was voorzien. De striktere regels beperken de mogelijkheden van doorstroming voor die groep die vlak voor de crisis is toegetreden op de woningmarkt. Deze groep kan niet profiteren van de eerdere waardestijging van woningen. Daarnaast beperken de regels de mogelijkheden van starters op de woningmarkt. Starters kunnen veel minder lenen dan vóór de nieuwe hypotheekregels het geval was. De woningwaarde daalt weliswaar, maar weegt niet op tegen de vergaande beperking van de financieringsmogelijkheden. Verder hebben VVD en PvdA in het regeerakkoord van oktober 2012 afgesproken dat zij de hypotheekrenteaftrek ook voor bestaande hypotheken afbouwen. Vanaf 2014 wordt de aftrek in stappen van een half procent per jaar afgebouwd tot het tarief van de derde belastingschijf.91 energieverbruik hoger. Voor de bouwsector levert het nemen van maatregelen werk op.” Voor verduurzaming van de economie is in het begrotingsakkoord 2013 een bedrag uitgetrokken van € 200 miljoen. Daarvan gaat 70 miljoen naar een fonds voor energiebesparing in huizen en gebouwen. Dit geld is beschikbaar voor cofinanciering van grootschalige projecten, maar ook voor particulieren. 88 De nieuwe hypotheekregels zijn vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). De gedragscode is te vinden op de website van de rijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2011/03/21/betere-bescherming-consumenttegen-te-hoge-hypotheeklening.html; 89 Bron: http://www.afm.nl/nl/consumenten/producten/hypotheek/toezicht/nieuwe-richtlijnen/hypotheekregelsgevolgen.aspx. 90 Dit blijkt uit het citaat op http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2011/03/21/betere-bescherming-consument-tegen-te-hogehypotheeklening.html: “Huizenkopers zijn straks goed beschermd tegen overkreditering terwijl ze nog steeds voldoende kunnen lenen om huis plus kosten koper te financieren. Deze code biedt een goed evenwicht tussen het beschermen van de consument en het open houden van de woningmarkt.”; 91 Zie het regeerakkoord VVD-PVDA, ‘Bruggen slaan’, 29 oktober 2012, p. 33;


48 van 53

3.3.3 Huursector meer marktconform De overheid wil meer marktwerking in de huursector. Een instrument om de marktwerking te stimuleren is de extra huurverhoging.92 Daarnaast hebben corporaties de mogelijkheid de huren bij mutatie extra te verhogen. Voor het bepalen van de maximale huursom op basis van de huurliberalisatiegrens geldt op grond van het regeerakkoord de grondslag 4,5% van waarde op basis van de Wet Waardering onroerende zaken. Het puntensysteem zoals dat sinds enkele jaren bestond verdwijnt hiermee.93 Die puntenwaardering bepaalt uiteindelijk de hoogte van de huur voor de woning. Verhuurders in schaarstegebieden kunnen bij nieuwe contracten meer huur in rekening brengen voor dezelfde woning. Doel van deze regeling is om de marktwerking op de (huur-) woningmarkt te versterken. Dit heeft echter ook een nog verdere stagnatie op de woningmarkt tot gevolg. Zittende huurders zullen nog minder geneigd zijn te verhuizen, omdat zij dan met hogere huren geconfronteerd kunnen worden. 3.3.4 Dalende woningprijzen Vooral starters die vanaf ongeveer 2005 á 2006 een woning hebben gekocht staan op dit moment vaak ‘onder water’. Dit houdt in dat de hypotheek de waarde van de woning overstijgt. Deze groep krijgt te maken met een restschuld. Wat de mogelijkheden om door te stromen naar een andere (grotere) woning aanzienlijk beperkt. Deze groep blijft in toenemende mate (noodgedwongen) zitten waar hij zit. Voor starters bieden de dalende woningprijzen ook mogelijkheden. Ware het niet dat de financieringsregels een stuk strikter zijn geworden (zie de paragraaf over de striktere hypotheekregels). De betere positie van starters door de lagere woningprijzen wordt helaas op dit moment teniet gedaan door beperktere financieringsmogelijkheden. Voor een goed werkende woningmarkt zijn zekerheid en duidelijkheid over de situatie op de woningmarkt net zo belangrijk als de mogelijkheid om een woning te kunnen financieren. De landelijke onzekerheid over mogelijke (structurele) hervormingen op de woningmarkt zoals hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting, huurtoeslag, etc. zijn op dit moment dan ook grote belemmerende factoren op de woningmarkt. Het wegnemen van deze onzekerheid, ongeacht hoe dit uitwerkt, kan versneld leiden tot hervorming van - en rust op - de woningmarkt. Het regeerakkoord ‘Bruggen Slaan’ en de uitwerking daarvan moeten bijdragen aan zekerheid en vertrouwen in het functioneren en de toekomst van de woningmarkt. 3.3.5 Van aanbod- naar vraaggestuurde markt De structurele en economische ontwikkelingen leiden er toe dat consumenten steeds kritischer zijn. Zeker als het om de woning gaat. De stagnerende vraag en de verandering in de bevolking leiden tot een verschuiving van een aanbodmarkt naar een vraagmarkt. Vooral de omvang van de huidige crisis vergt een versnelde aanpassing van de markt. Belangrijk aspect daarbij is de kwaliteit.94 We zullen hierbij een beroep moeten doen op de kennis en inzet van institutionele belegger, grotere zorginstellingen, corporaties, maatschappelijke partners en marktpartijen. Die partijen hebben al specifieke kennis en ervaring of doen die nu op, over de vraag hoe om te gaan met veranderende omstandigheden en een veranderende vraag. 3.3.6 Veranderende benadering van herstructurering en stedelijke vernieuwing In Oss, maar ook landelijk treedt een verschuiving op van uitleglocaties naar binnenstedelijke locaties, vaak herontwikkelingen. En daarmee ook een ontwikkeling van winstgevende naar meer verliesgevende projecten. Bovendien gaan de investeringen vaak voor de opbrengsten uit.

92 Zie het regeerakkoord VVD-PVDA, ‘Bruggen slaan’, 29 oktober 2012: ‘Voor huurders met een huishoudinkomen tot 33.000 is dat 1,5 procent plus inflatie. Bij mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 gaat het om 2,5 procent bovenop de inflatie. Boven de 43.000 is de huurverhoging 6,5 procent plus inflatie’; 93 Sinds oktober 2011 kon een huurwoning in een gemeente met een woningtekort, waartoe Oss behoort, meer ‘punten’ krijgen (maximaal 25). Het gaat om de zogenaamde ‘schaarstegebieden’. Zie: http: //www.rijksoverheid.nl/onderwerpen /huurwoning/puntensysteem-huurwoning/puntensysteem-en-schaarstegebied. 94 Bron: Rapportage Wonen, Werkgroep Portefeuillemanagement, gemeente Oss, 2012.


49 van 53

De grotere uitbreidingen zoals Piekenhoef, ’t Reut en Horzak zijn volop in ontwikkeling. Het accent verschuift naar de bestaande stad en dorpen, zoals de centrumplannen in Oss, Berghem en Lith. Daarnaast komen meerdere grotere gebieden binnen het stedelijk gebied in een fase van herontwikkeling, waaronder het ziekenhuisterrein en de Talentencampus. In de toekomst zal herstructurering van delen van de verouderende woningvoorraad in Oss vaker aan de orde zijn. De vraag is of de huidige manier van gebiedsontwikkeling en het kijken naar kosten en opbrengsten nog voldoet. Er zijn diverse ontwikkelingen gaande op het terrein van gebiedsontwikkeling. De roep om een andere benadering van gebiedsontwikkeling wordt steeds sterker. Voorbeelden uit andere landen worden aangehaald (bijvoorbeeld de stedelijke herverkaveling die in Duitsland wordt toegepast) en de Nederlandse praktijk wordt onder de loep gelegd. Het Economisch Instituut voor de Bouw heeft in opdracht van de Rijksbouwmeester onderzoek gedaan naar de maatschappelijke kosten en baten van binnenstedelijk bouwen en naar de mogelijkheden tot optimalisatie. 95 Steeds sterker zullen we ons moeten afvragen welke partijen betrokken zijn bij een gebiedsontwikkeling, wat ieders belang is en hoe integraal en duurzaam een ontwikkeling is. Met een beperkte doorkijk naar de toekomst en een lange looptijd is flexibiliteit van inhoud en processen één van de belangrijkste succesfactoren. Projectmatig werken en het hebben van een ontwikkelstrategie ondersteunen daarbij. Er zal een nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling nodig zijn.96 De gemeente Oss is in de tweede helft van 2012 een traject gestart om de toekomst van gebiedsontwikkeling en de aanpak daarvan te onderzoeken. 3.3.7 Toename zorgbehoefte en Wonen, welzijn en Zorg Op het terrein van Wonen, Welzijn en Zorg (WWZ) zien we verschillende ontwikkelingen. De zorgbehoefte neemt de komende jaren naar verwachting alleen maar verder toe. Terwijl ook de zorgkosten al jaren sterk toenemen. Deze ontwikkelingen maken het noodzakelijk de zorg anders te organiseren. Alleen zo blijven de zorgkosten beheersbaar. Op het terrein van zorg en welzijn zien we dan ook een aantal fundamentele ontwikkelingen. Op deze ontwikkelingen gaan we hier kort in. Scheiding van wonen en zorg97 Het kabinet streeft ernaar om per 1 januari 2014 te starten met het scheiden van wonen en zorg voor de mensen met tenminste de lagere zorgzwaartepakketten 1 en 2.98 In latere fases zal de scheiding over de hele linie plaatsvinden.99 Door de scheiding van wonen en zorg zullen mensen met een zorgvraag de komende jaren zoveel mogelijk in een reguliere woonsituatie terecht komen.100 Zij worden zelf verantwoordelijk voor het wonen. Dit noemen we de vermaatschappelijking van de zorg. Mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking of mensen met een psychische/psychiatrische aandoening krijgen daardoor in een zo normaal mogelijke leefsituatie zorg. Uiteraard blijft er altijd een groep die niet zonder intramurale zorg kan. Deze groep wordt echter steeds kleiner. Eén van de gevolgen van deze scheiding is dat mensen vaker in een reguliere woning zullen wonen, en daar ook langer zullen blijven. Ook als de behoefte aan zorg toeneemt, zal minder snel 95 Succesvol binnenstedelijk bouwen, Maatschappelijke kosten en baten; opties tot optimalisering, Economisch Instituut voor de Bouw, 15 maart 2011. 96 Bron: Rapportage Wonen, Werkgroep Portefeuillemanagement, gemeente Oss, 2012. 97 De vermaatschappelijking van de zorg betekent in feite een ontkoppeling van de zorg en het wonen. Er vindt daarbij een omkering plaats. Niet langer wordt het wonen rondom de zorg georganiseerd. In de toekomst is de woning het uitgangspunt. Zoveel mogelijk In of bij die woning wordt de zorg verleend; 98 Een zorgzwaartepakket (ZZP) is een omschrijving van hoeveel en welk soort zorg en begeleiding iemand nodig heeft. ZZP's zijn een onderdeel van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ). De AWBZ maakt onderscheid tussen zorg thuis en zorg met verblijf. Heeft u zorg met verblijf nodig, dan krijgt u een ZZP. Bron: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ zorgzwaartepakketten/vraag-en-antwoord/wat-is-een-zorgzwaartepakket.html. Voor een beeld van de inhoud van de ZZP’s verwijzen wij u naar: http://www.pgb.nl/informatie-om-te-downloaden/de-slimme-lijstjes; 99 Programmabrief Langdurige Zorg, 1 juni 2011. Er wordt gewerkt aan een scenario om vanaf 2016 scheiden wonen zorg ook in te voeren voor nieuwe cliënten met ZZP 3 en 4. Bron: http://www.kcwz.nl/dossiers/scheidenwonenenzorg/invoeringstermijn; 100 De scheiding van wonen en zorg houdt in dat deze aspecten niet langer gelijktijdig, maar apart gefinancierd wordt. De cliënt betaalt zelf voor het wonen via huur of koop. De zorg wordt apart gefinancierd via de zorgverzekeringswet, Wmo, AWBZ en eventueel via eigen middelen. Gedachte is dat bewoners van verzorgings- en verpleeghuizen hierdoor meer keuzevrijheid krijgen en de diversiteit in wonen wordt vergroot. Bron: http://www.kcwz.nl/dossiers/scheidenwonenenzorg/doel.


50 van 53

sprake zijn van verhuizen naar een zorginstelling. Dit betekent dat we in de bestaande woningvoorraad, maar vooral ook bij nieuwbouw, rekening moeten houden met het huisvesten van mensen met een steeds grotere behoefte aan zorg en/of maatschappelijke begeleiding. Zelfstandigheid, eigen verantwoordelijkheid, zelfredzaamheid en participatie Het beleid van de overheid (op alle niveaus en dus ook de gemeente) is gericht op het stimuleren van de zelfredzaamheid van inwoners (ook in AWBZ- en Wmo-beleid). 101 Steeds meer wordt ingezet op eigen verantwoordelijkheid en meedoen. Dit sluit aan op de scheiding van wonen en zorg. Door maatregelen en ondersteuning in de persoonlijke situatie en omgeving kunnen we de zelfredzaamheid van inwoners versterken. Maatschappelijke initiatieven die bijdragen aan de zelfstandigheid en zelfredzaamheid van inwoners zijn bijvoorbeeld tafeltje-dekje, mantelzorg, etc. De toekomst van woningaanpassingen (Wmo) en domotica i.r.t. levensloop geschikt bouwen Hierbij gaat het vooral om maatregelen in de fysieke omgeving van de betrokkenen. Het Wmo-beleid is steeds meer gericht op participatie, zelfstandigheid en ontlasting van de professionele zorg. Doel is de zorgkosten beheersbaar te houden. Preventie is daarin het sleutelwoord. We willen effectiever en efficiënter werken. Naast slimme ingrepen gaat dit ook om herbruikbaarheid. Verder gelden steeds meer Wmo-voorzieningen als algemeen gebruikelijk, waardoor deze niet meer voor vergoeding in aanmerking komen. Het komt dan aan op de eigen verantwoordelijkheid van de burgers. Ook dit is van invloed op wat we van inwoners zelf vragen. Nieuwbouwwoningen worden al steeds meer toekomstgeschikt gebouwd. Dit beperkt de vraag naar woningaanpassingen. Maar gelet op de ontwikkelingen van de komende jaren moet de bestaande woningvoorraad ook verder toekomstbestendig worden gemaakt. Daarbij is uiteraard ook aandacht voor preventie en bewustwording voor het feit dat sommige ontwikkelingen bij de loop van het leven horen (ontzorgen). Een andere manier om de druk op de Wmo te verlichten is om mensen te stimuleren meer toekomstgericht een woning te zoeken. Dat houdt in dat we de ‘oudere van later’ aanmoedigen na te denken over de toekomstige eisen / behoefte en daarmee rekening te houden. Technische hulpmiddelen, domotica, kunnen verder een belangrijke bijdrage leveren aan de zelfredzaamheid van onze inwoners. De druk op zorgverlening kan daardoor beheersbaar worden gehouden. Keuzevrijheid in woonvormen en een betaalbaar woningaanbod De scheiding van wonen en zorg, de omvang van de toekomstige zorgvraag en de hogere eisen die mensen stellen leiden tot een grotere behoefte aan diversiteit en keuzevrijheid in het woningaanbod. Dit betekent dat er, nog meer dan nu, varianten tussen volledig zelfstandig wonen en volledig intramurale zorg zullen ontstaan. Deze vrijheid kan er nadrukkelijk ook toe leiden dat mensen er bewust voor kiezen in de huidige woning te blijven wonen. In die gevallen kan de gemeente faciliterend zijn. Bijvoorbeeld door mensen te helpen ondersteuning uit de eigen omgeving te organiseren. De driedeling geschikt, verzorgd en beschermd wonen krijgt hierin steeds meer betekenis.102 101 Verordening Maatschappelijke ondersteuning gemeente Oss 2011 via: http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr /xhtmloutput/Historie/Oss/74132/74132_1.html (o.a. begripsbepaling in artikel 1, onder f.). 102 Onder de noemer ‘wonen met zorg en welzijn’ wordt onderscheid gemaakt in beschermd wonen, verzorgd wonen en geschikt wonen: Beschermd wonen: Het ‘beschermd wonen’ omvat de woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg. Dit betekent dat de zorg permanent aanwezig is. Veelal gaat het om vormen van niet-zelfstandig wonen. Beschermd wonen vindt plaats in verpleeghuizen en in een deel van de verzorgingshuizen. Ook verschillende kleinschalige vormen van groepswonen – veelal in niet-zelfstandige wooneenheden – vallen onder het beschermd wonen. Kleinschalige woonprojecten voor dementerende ouderen en Fokuswoningen voor mensen met een lichamelijke beperking zijn voorbeelden hiervan; Verzorgd wonen: Onder het ‘verzorgd wonen’ valt een groot deel van de verzorgingshuisplaatsen. Daarnaast heeft verzorgd wonen betrekking op wooneenheden of (ouderen)woningen, waarbij een huishouden gebruik kan maken van de verpleging en/of verzorging vanuit een nabijgelegen zorgsteunpunt (‘oproepbare zorg’); Geschikt wonen: Tot het ‘geschikt wonen’ behoren zelfstandige woningen, waarvan diverse kenmerken maken dat ze meer geschikt zijn voor ouderen en mensen met beperkingen dan reguliere woningen. Hierbij gaat het om de als zodanig aan te duiden ouderenwoningen, waarbij de woningen ook onderdeel uit kunnen maken van een complex met extra diensten, zoals maaltijdverzorging, gemeenschappelijke recreatieruimte etc.


51 van 53

Steeds vaker zien we ook particuliere initiatieven, al dan niet vanuit professionele (markt-) partijen, ontstaan. Denk daarbij bijvoorbeeld aan SIR-55.103 Een stichting die zich tot doel heeft gesteld zich in te zetten om de woonwensen van medioren en senioren te realiseren. Omdat deze varianten vanuit inwoners zelf komen, sluiten deze bij uitstek aan op de woonbehoefte en woonwensen. Kwantitatieve behoefte beschermd, verzorgd en geschikt wonen In Oss waren op 1 januari 2011 5.695 mensen 75 jaar of ouder, bijna 7% van de totale bevolking.104 Dit komt overeen met het provinciale beeld, waarin ook 7% van de bevolking 75 jaar of ouder is. In 2011 waren er in Oss 4.100 huishoudens van personen van 75 jaar of ouder.105 Volgens de prognose is het aantal 75+-ers in Oss in 2030 toegenomen tot 10.380. Dat is ongeveer 11,7 % van het de totale bevolking die in 2030 naar verwachting 88.960 inwoners telt.106 Tabel 22: ontwikkeling bevolkingsaandeel ouderen (zie paragraaf ‘ouderen’)107 leeftijd

2012

2020

65+

16%

20%

2030 24%

75+

7%

8,5%

12%

Om de vraag naar wonen met zorg te kwantificeren maken we in de eerste plaats gebruik van de gegevens uit de bevolkings- en woningbehoefteprognose van de provincie Noord-Brabant. In de onderstaande tabel geven we een indicatie van de behoefte aan beschermd, verzorgd en geschikt wonen in 2010, 2025 en 2040. Tabel 23: Beschermd, verzorgd en geschikt wonen in Noord-Brabant en in de subregio ‘s-Hertogenbosch;een indicatie van vraag (2010-2040) en aanbod (2010)108:

verzorgd

geschikt

52.800 35.600 17.200

beschermd

verzorgd

260.500 18.300 182.600 12.100 77.900 6.100

vraag 2040

311.700 24.700 216.900 16.300 94.800 8.400

64.600 43.600 21.000

336.500 237.100 99.300

geschikt

beschermd

38.300 26.700 11.600

vraag 2025 geschikt

33.500 244.600 12.000 24.300 163.900 8.300 9.300 80.700 3.700

Geschikt

verzorgd

12.000 8.700 3.300

vraag 2010 beschermd

Noord-Brabant stedelijk landelijk

verzorgd

beschermd

Aanbod 2010

RRO Noordoost-Brabant Subregio 's-Hertogenbosch 1.800 Stedelijk 1.500 Landelijk 400 Oss

5.000 3.800 1.100

41.300 34.500 6.900

1.900 5.200 44.000 3.000 7.400 53.000 4.200 9.500 58.000 1.600 4.300 36.500 2.400 6.000 43.900 3.300 7.600 48.700 300 900 7.500 600 1.400 9.100 900 1.800 9.300 393* 1.076* 9.108* 621* 1.532* 10.971* 869* 1.967* 12.006*

* Oss is onderdeel van de subregio ’s-Hertogenbosch. De totale bevolking van deze subregio in 2011 was 406.800. De Osse bevolking bedroeg op dat moment 84.200, 20,70% van het totaal.

We hebben geen volledig beeld van het aanbod van beschermd, verzorgd en geschikt wonen in Oss. Aan de ene kant doordat we de samenstelling van de woningvoorraad van de voormalig (‘wonen met diensten’). Ook de (ingrijpend) aangepaste woningen en de (overige) nultredenwoningen50 vallen onder het geschikt wonen. Bron: De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011, Provincie NoordBrabant, januari 2012. 103 Zie voor meer informatie de website van de Stichting Initiatieven Realisatie 55+: www.sir55.nl. 104 Bron: OssStat en Gemeentelijke BasisAdministratie; 105 Zie het woonwensenonderzoek gemeente Oss 2011; 106 Bron: OssStat en Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011, provincie Noord-Brabant. 107 Bron: OssStat; 108 Bron: Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011, provincie Noord-Brabant: Bijlage 7a. De provinciale getallen zijn afgerond op 100-tallen, daardoor komen soms kleine verschillen voor. In absolute inwoneraantallen is het aantal 75+-ers in heel Noord-Brabant in 2011 volgens de provinciale prognose 165.000. Dat komt neer op een kleine 7% van de totale bevolking. Tot 2040 neemt dit toe naar 410.000, oftewel 16,5% van de bevolking;


52 van 53

gemeente Lith (nog) niet exact in beeld hebben. Maar ook omdat het aantal geschikte woningen niet in beeld is. Dit komt doordat dit deels ook aangepaste reguliere woningen betreft. In hoeveel woningen daarvan sprake is, weten we niet. Vooral ook omdat mensen soms zelfstandig en op eigen kosten de woning aanpassen. Uit de provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose 2011 blijkt de volgende bouwopgave voor geschikt, verzorgd en beschermd wonen voor Oss. Tabel 24: Provinciale prognose geschikt, verzorgd en beschermd wonen: periode

geschikt

verzorgd

Beschermd

2010-2019

1250

345

165

2020-2029

1050

280

150

totaal

2300

625

315

Het aantal benodigde ‘geschikte woningen’ kan overigen best grotendeels gelijk oplopen met het woningbouwprogramma. Vaak gaat het juist om reguliere woningen, waarbij met bepaalde mogelijke behoeften rekening is gehouden. Hierbij valt te denken aan bredere deuropeningen of aansluitingen voor sanitair op de begane grond. Gelet op de toegenomen aandacht voor toekomstbestendig wonen zal dit in toenemende mate het geval zijn. De echte opgave ligt dan ook vooral in de vereiste aantallen verzorgd en beschermd wonen.


53 van 53

Analyse van het wonen in de gemeente Oss van 53

Recommend Documents