Erfpacht als alternatief bij vastgoedtransacties?

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2012-13

Erfpacht als alternatief bij vastgoedtransacties?

Masterproef van de opleiding ‘Master in het Notariaat’ Ingediend door

Pieter-Jan Ruysschaert (studentennr. 20042444)

Promotor: Prof. Dr. Annelies Wylleman Co-promotor: Bart Van Baeveghem

I

WOORD VOORAF Deze masterproef is het sluitstuk van de opleiding Master in het Notariaat aan de Universiteit van Gent. Deze thesis moet het einde vormen van een boeiende opleiding die zowel een intellectuele uitdaging was als een verrijking voor mijn ontwikkeling als individu.

Als onderwerp voor mijn masterproef heb ik gekozen voor een thema dat gekaderd kan worden in mijn interesse voor het vastgoedrecht en bovendien actueel is. Ik heb ervoor gekozen om mij te verdiepen in een oude zakenrechtelijke figuur die sinds enkele decennia aan een heropleving bezig is: het recht van erfpacht. Deze rechtsfiguur wordt meer en meer toegepast in allerlei vastgoedtransacties. Dit gegeven zette mij er toe aan dit nader te bekijken en hierover mijn masterproef te schrijven.

Ter gelegenheid van dit voorwoord zou ik ook graag een aantal mensen willen bedanken. Hierbij denk ik dan vooreerst aan de professoren en de medestudenten voor het leuke en boeiende academiejaar. Verder wil ik ook mijn ouders bedanken voor de mogelijkheid die ze me hebben geboden deze opleiding te volgen en hun steun gedurende al deze jaren. Tot slot wil ik natuurlijk ook mijn vriendin Jolien Verzelen bedanken voor haar jarenlange steun!

II

INHOUDSTAFEL WOORD VOORAF .................................................................................................................. II INHOUDSTAFEL ................................................................................................................... III

INLEIDING ............................................................................................................................... 1

1. SITUERING VAN HET RECHT VAN ERFPACHT ........................................................... 2 1.1. Ontstaansgeschiedenis ..................................................................................................... 2 1.2. Heropleving ..................................................................................................................... 2

2. DE BURGERRECHTELIJKE ASPECTEN VAN HET RECHT VAN ERFPACHT .......... 5 2.1. Begripsomschrijving ....................................................................................................... 5 2.2. Wezenskenmerken van het recht van erfpacht ................................................................ 5 2.2.1. Voorwerp van het recht van erfpacht ....................................................................... 6 2.2.2. Onroerend zakelijk recht .......................................................................................... 6 2.2.3. Tijdelijk recht ........................................................................................................... 7 2.2.4. Ten bezwarende titel ................................................................................................ 9 2.3. Vestiging van het recht van erfpacht ............................................................................... 9 2.4. De rechten en plichten van de partijen .......................................................................... 10 2.4.1. Rechten van de erfpachter ...................................................................................... 10 Met betrekking tot het onroerend goed ........................................................................ 10 Met betrekking tot het erfpachtrecht zelf ..................................................................... 11 2.4.2. Verplichtingen van de erfpachter ........................................................................... 12 2.4.3. Rechten en verplichtingen van de erfverpachter .................................................... 14 2.5. Einde van het recht van erfpacht ................................................................................... 14 2.5.1. Oorzaken van beëindiging ...................................................................................... 14 2.5.2. Gevolgen van de beëindiging van het erfpachtrecht .............................................. 16 2.6. Aanvullend karakter van de wet .................................................................................... 17

3. DE FISCALE ASPECTEN VAN HET RECHT VAN ERFPACHT .................................. 18 3.1. Registratierechten .......................................................................................................... 18 III

3.2. BTW .............................................................................................................................. 20 3.3. Directe belastingen ........................................................................................................ 21 3.3.1. Bij het vestigen en tijdens de duur van het erfpachtrecht ...................................... 21 In hoofde van de erfpachtgever .................................................................................... 21 In hoofde van de erfpachter .......................................................................................... 21 3.3.2. Bij het einde van het erfpachtrecht ......................................................................... 22 Redelijke vergoeding.................................................................................................... 23 Geen of te lage vergoeding........................................................................................... 23 In hoofde van de erfpachtgever ................................................................................ 23 In hoofde van de erfpachter ...................................................................................... 24 3.4. Onroerende voorheffing ................................................................................................ 25

4. TOEPASSINGEN VAN ERFPACHT IN DE PRAKTIJK.................................................. 26 4.1. Overheden ..................................................................................................................... 26 4.2. Particulieren en vennootschappen ................................................................................. 27

5. SIMULATIE EN ANTIRECHTSMISBRUIKBEPALING ................................................. 31 5.1. Simulatie........................................................................................................................ 31 5.2. Antirechtsmisbruikbepaling .......................................................................................... 32

CONCLUSIE ........................................................................................................................... 34

BIBLIOGRAFIE ...................................................................................................................... 36

IV

INLEIDING Uit interesse voor het vastgoedrecht en projectontwikkeling heb ik ervoor gekozen mijn masterproef te schrijven over een oud zakelijk recht dat sinds enkele decennia aan een heropleving bezig is: het recht van erfpacht.

Het erfpachtrecht wordt meer en meer toegepast in allerlei vastgoedtransacties. Dit gegeven zette mij er toe aan dit nader te bekijken en hierover mijn masterproef te schrijven. Ik wil meer bepaald nagaan welke toepassingen van het erfpachtrecht er worden gemaakt in de vastgoedsector en welke voor- en nadelen hieraan zijn verbonden.

Om dit te kunnen beoordelen zal ik vooreerst ingaan op de burgerlijke en fiscale aspecten die aan het erfpachtrecht zijn verbonden. Dit moet mij helpen een goed inzicht te krijgen in de specifieke kenmerken van het recht van erfpacht.

Met deze basis kan ik de verschillende situaties waarin overheden, particulieren en vennootschappen van het erfpachtrecht gebruik maken, beter evalueren en bespreken.

Als afsluiter wordt kort stilgestaan bij enkele aspecten inzake simulatie en de nieuwe antirechtsmisbruikbepaling.

1

1. SITUERING VAN HET RECHT VAN ERFPACHT 1.1. Ontstaansgeschiedenis 1. Het recht van erfpacht is een oude rechtsfiguur waarvan de wortels terug gaan tot de Griekse Oudheid en het Romeins keizerrijk. Erfpacht werd in deze periode vooral gebruikt om woeste of braakliggende gronden te ontginnen. De eigenaars van deze gronden, veelal overheden, kloosters of grootgrondbezitters, stelden de gronden ter beschikking aan particulieren die er zich toe verbonden deze gronden te cultiveren. In ruil hiervoor betaalden ze aan de eigenaars een minieme vergoeding, een zogenaamde canon. Het betrof dus voor beide partijen een win-win situatie. De particulier kon gedurende lange tijd tegen een kleine vergoeding een grond exploiteren, terwijl de eigenaar de waarde van zijn grond zag stijgen door de exploitatie. Tijdens de Middeleeuwen ontwikkelde het erfpachtrecht zich verder op de gunstige voedingsbodem van de feodale eigendomsversnippering1. 2. Ten tijde van de Franse revolutie wou men komaf maken met het feodalisme en bijgevolg werd ook opgetreden tegen het recht van erfpacht. In het Burgerlijk Wetboek van 1804 werden dan ook geen bepalingen opgenomen over erfpacht. Sommigen leidden daaruit af dat het erfpachtrecht als zakelijk recht was opgeheven2. 3. In België en Nederland behield de erfpacht wel zijn reden van bestaan en werd de rechtsfiguur gereglementeerd door een wet van 10 januari 18243. Deze wet omschrijft erfpacht als ‘het tijdelijk, zakelijk recht om het volle genot te hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed, onder de verplichting aan de erfverpachter een jaarlijkse vergoeding in geld of in natura uit te keren’4.

1.2. Heropleving

1

G. BLOCKX, F. LENS en L. WYNANT, “Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2006, 5. 2 F. WERDEFROY, “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal, en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, 313. 3 Wet 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, Journal officiel du royaume des Pays-Bas, 1824, nr. 14. Hierna genoemd: Erfpachtwet. 4 Artikel 1, eerste lid en artikel 2 Erfpachtwet.

2

4. Ondanks de totstandkoming in België van een regelgevend kader bleef de toepassing van het erfpachtrecht vrij beperkt gedurende meer dan een eeuw. Het is pas sinds enkele decennia dat het recht van erfpacht aan een heropleving bezig is en in toenemende mate gebruik wordt gemaakt van overeenkomsten gesloten op basis van het erfpachtrecht. Zowel overheden, vennootschappen als particulieren doen een beroep op dit zakelijk recht in uiteenlopende toepassingen. De ooit vergeten rechtsfiguur is vandaag dan ook zeer actueel5. 5. Als verklaring voor deze heropleving, die zich vooral manifesteert sinds de jaren zestig van de vorige eeuw, kunnen verschillende redenen worden aangehaald. 6. Vooreerst kunnen socio-economische redenen worden aangehaald. De versnelde verstedelijking van de samenleving heeft ervoor gezorgd dat de traditionele opvatting omtrent het eigendomsbegrip is veranderd. Langzamerhand groeide de idee van een verbrokkeling van het eigendomsrecht waarbij de grondeigenaar niet langer noodzakelijk ook de eigenaar van de boven- en ondergrond moest zijn. Dit leidde er toe dat eenzelfde goed door meerdere actoren kan worden geëxploiteerd. In die optiek werden overeenkomsten op basis van erfpacht talrijker6. 7. Deze tendens werd bovendien in de hand gewerkt door de gewijzigde financieeleconomische

verhoudingen,

ten

gevolge

waarvan

grote

investeringsprojecten

de

samenwerking vereisen tussen kapitaalverschaffers en ondernemers. De eigenaar, die de kennis noch de middelen heeft, stelt zijn onroerend goed ter beschikking van de ondernemer die het geld ontbeert voor de aankoop maar wel het risico van het ondernemerschap op zich wil nemen7. 8. Een volgende factor ter verklaring van de heropleving is het aanvullend karakter van de Erfpachtwet8. Behoudens de bepalingen inzake de minimum- en maximumduur van het erfpachtrecht9, beschikken de partijen over een grote contractuele vrijheid die hen de mogelijkheid biedt de erfpachtovereenkomst aan te passen aan hun beider concrete noden. Als de partijen onderling niets hebben geregeld, is de Erfpachtwet van toepassing. Het suppletief

5

M. DONNAY, “L’emphytéose”, Rec. gén. enr. not. 1974, 210-211; R. CARTON DE TOURNAI en A. CHARLIER, “Quelques considérations d’actualité sur l’emphytéose et la superficie”, JT 1971, 69-72. 6 K. VANHOVE en F. BAUDONCQ, "Combinatie van beperkt zakelijke rechten. Over de interne grenzen van vruchtgebruik, erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden", Not. Fisc. M, 2004, 136. 7 P. PUELINCKX en L. BOVEN, "Erfpacht en opstal: een actuele erfenis", in F. SWENNEN en R. BARBAIX (eds.), Over Erven, Liber amicorum Mieken Puelinckx-Coene, Mechelen, Kluwer, 2006, 330. 8 Artikel 17 Erfpachtwet. 9 Zie infra: randnummer 17.

3

karakter van de wet zorgt er voor dat de erfpacht ook wordt aangewend als alternatief voor rechtsfiguren die geregeld worden door een meer dwingende wetgeving zoals huur10. Het suppletief karakter van de Erfpachtwet en de bijhorende contractuele vrijheid voor de partijen mag echter niet absoluut worden opgevat. Wat de partijen overeenkomen moet steeds beantwoorden aan de wezenskenmerken van de rechtsfiguur. Zo niet, dreigt een herkwalificatie van de erfpachtovereenkomst in een ander contract met alle gevolgen van dien11. 9. Een andere factor voor de heropleving van de erfpacht is het toenemend gebruik ervan door openbare besturen. Deze laatste maken gebruik van deze rechtsfiguur in het kader van hun beleid inzake ruimtelijke ordening, huisvesting en gemeentelijke financiën12 13. 10. Ten slotte is het gebruik van het recht van erfpacht in grote mate ingegeven door fiscale motieven14.

10

P. PUELINCKX en L. BOVEN, "Erfpacht en opstal: een actuele erfenis", in F. SWENNEN en R. BARBAIX (eds.), Over Erven, Liber amicorum Mieken Puelinckx-Coene, Mechelen, Kluwer, 2006, 331. 11 Zie infra: 5. Simulatie en antirechtsmisbruikbepaling. 12 K. VANHOVE en F. BAUDONCQ, "Combinatie van beperkt zakelijke rechten. Over de interne grenzen van vruchtgebruik, erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden", Not. Fisc. M, 2004, 136. 13 Zie infra: randnummer 68 e.v. 14 Zie infra: 3. Fiscale aspecten van het recht van erfpacht.

4

2. DE BURGERRECHTELIJKE ASPECTEN VAN HET RECHT VAN ERFPACHT 11. Om een antwoord te kunnen formuleren op de probleemstelling van deze masterproef is het noodzakelijk om dieper in te gaan op de regels die het recht van erfpacht beheersen. In dit hoofdstuk wordt uitgebreid stilgestaan bij het burgerrechtelijk kader, gecreëerd door de Erfpachtwet. In een volgend hoofdstuk wordt ingegaan op de fiscale aspecten van het recht van erfpacht.

2.1. Begripsomschrijving 12. Het recht van erfpacht wordt in België nog steeds geregeld door de zogenaamde Erfpachtwet van 1824. Artikel 1 en 2 van deze wet omschrijven het erfpachtrecht als ‘een tijdelijk, zakelijk recht om het volle genot te hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed, onder de verplichting een vergoeding (in natura of in geld) te betalen aan de erfverpachter’. De titularis van het erfpachtrecht, de erfpachter, bezit bijgevolg een gebruiks- en genotsbevoegdheid met betrekking tot een onroerend goed dat toebehoort aan iemand anders, de erfverpachter. Dit recht van erfpacht geeft uiting aan de verbrokkeling van het eigendomsrecht waarbij het recht van natrekking tijdelijk wordt verdaagd. Volgens het principe van de natrekking, opgenomen in artikel 552, eerste lid en artikel 553 Burgerlijk Wetboek, is de eigenaar van de grond ook eigenaar van alles wat zich op of onder de grond bevindt. Bij erfpacht vindt deze natrekking echter pas plaats op het ogenblik dat de erfpacht een einde neemt15.

2.2. Wezenskenmerken van het recht van erfpacht 13. Uit bovenstaande begripsomschrijving kunnen een viertal kenmerken worden afgeleid die behoren tot het wezen van de rechtsfiguur van de erfpacht. Hoewel de Erfpachtwet, met

15

D. DELI, “Erfpacht en opstal: burgerrechtelijke aspecten”, in D. MEULEMANS (ed.), Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 37.

5

uitzondering van de bepalingen inzake de duurtijd16, een suppletief karakter heeft, zijn deze kenmerken essentieel en moeten ze in elke erfpachtovereenkomst aanwezig zijn.

2.2.1. Voorwerp van het recht van erfpacht 14. Vooreerst moet het recht van erfpacht betrekking hebben op andermans onroerend goed17. Het kan hierbij gaan om alle mogelijke lichamelijke onroerende goederen: onbebouwde en bebouwde gronden, gebouwen alleen of een deel van een gebouw, alsook de boven- en ondergrond18. Of onlichamelijke onroerende goederen ook in aanmerking komen als voorwerp van het erfpachtrecht (b.v. erfpacht op erfpacht of erfpacht op vruchtgebruik) wordt in België betwist. De meerderheidsopvatting meent van niet, hierbij steunend op artikel 1, eerste lid Erfpachtwet luidens welk het onroerend goed aan een ander (in eigendom) moet toebehoren. Anderen stellen dan weer dat de wetgever spreekt over “onroerende goederen”, zonder enige beperking19.

2.2.2. Onroerend zakelijk recht 15. Ten tweede is het recht van erfpacht een zakelijk recht, waarbij aan de titularis het gebruik en het genot van de zaak wordt toegekend20. De erfpachter heeft bijgevolg een rechtstreekse zeggenschap op de zaak zelf. Als zakelijk recht verschaft het erfpachtrecht aan de titularis een volgrecht en een recht van voorrang. Het volgrecht geeft de titularis de bevoegdheid het voorwerp van zijn recht terug te vorderen, ongeacht in wiens handen het zich bevindt. Door het recht van voorrang kan de betrokkene, in het geval van insolvabiliteit van de houder van de zaak, de zaak terugnemen.

16

Artikel 2 Erfpachtwet. Artikel 1, eerste lid Erfpachtwet. 18 H. VANDENBERGHE en T. VIAENE, “Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal”, in H. VANDENBERGHE (ed.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 9. 19 V. SAGAERT, “Oude zakenrechtelijke figuren met nut voor een moderne familiale vermogensplanning”, in M. COENE en V. SAGAERT (eds.), Levenslang en verder. Familiale vermogensplanning in de 21ste eeuw, Gent, 2004, 246-247. 20 Artikel 1, eerste lid Erfpachtwet. 17

6

Daarnaast kan de titularis zijn bezit handhaven of herstellen door de mogelijkheid bezitsvorderingen in te stellen tegen derden alsook tegen de eigenaar21. 16. Aangezien het erfpachtrecht enkel betrekking kan hebben op onroerende goederen, is het meer specifiek een onroerend zakelijk recht. Dit impliceert dat de erfpachter, met het oog op de tegenwerpelijkheid aan derden te goeder trouw, de vestigingsakte zal moeten overschrijven op het hypotheekkantoor22. Bovendien kan de erfpachter zijn recht hypotheceren23 24.

2.2.3. Tijdelijk recht 17. Een derde wezenskenmerk van het recht van erfpacht betreft de duurtijd. De Erfpachtwet legt de minimum- en maximumduur van de erfpacht vast op respectievelijk 27 jaar en 99 jaar25. Het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van het recht van erfpacht, keert dus op een bepaald ogenblik terug naar de eigenaar. Deze bepaling is van dwingend recht26 en volgens de heersende opvatting zelfs van openbare orde27. 18. Het gevolg hiervan is dat de partijen geen geldige erfpachtovereenkomst kunnen sluiten voor een periode van minder dan 27 jaar of meer dan 99 jaar. Ter zake moeten een aantal situaties nader worden toegelicht. Wat betreft de minimumduur zal een ‘erfpachtovereenkomst’ van minder dan 27 jaar beschouwd

worden

als

een

huurovereenkomst.

Hetzelfde

geldt

voor

een

erfpachtovereenkomst van meer dan 27 jaar die evenwel kan worden beëindigd door opzeg vóór het verstrijken van de minimumduur van 27 jaar. Anderzijds wordt een ten gunste van de erfpachter bedongen aankoopoptie die kan worden gelicht voor het verstrijken van de minimumperiode wel als geldig beschouwd. In dit geval gaat het erfpachtrecht immers teniet door vermenging28.

21

D. DELI, “Erfpacht en opstal: burgerrechtelijke aspecten”, in D. MEULEMANS (ed.), Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 41-42. 22 Artikel 1, tweede lid Erfpachtwet en artikel 1, eerste lid Hypotheekwet. 23 Artikel 6 Erfpachtwet en artikel 45, eerste lid, 1° Hypotheekwet. 24 N. VANDEBEEK, “Terbeschikkingstelling van onroerende goederen. Grondige analyse van enkele rechtsfiguren”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2011, 57. 25 Artikel 2 Erfpachtwet. 26 Artikel 17 Erfpachtwet. 27 A. VAN OEVELEN, “Recente ontwikkelingen inzake het recht van erfpacht, het recht van opstal en de onroerende leasing”, in F. BOUCKAERT, C. DE WULF, L. WEYTS en G. VAN OOSTERWIJCK (eds.), Zaken- en contractenrecht, Brugge, Die Keure, 1991, 60. 28 N. VANDEBEEK, “Terbeschikkingstelling van onroerende goederen. Grondige analyse van enkele rechtsfiguren”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2011, 57.

7

Inzake de maximumduur zal een erfpachtovereenkomst die werd toegestaan voor een langere duur dan 99 jaar niet nietig zijn, maar herleid worden tot de maximumduur29. Een erfpacht die gevestigd is voor 99 jaar en waarbij sprake is van een automatische hernieuwing zal niet aanvaard

worden

gelet

op

de

dwingend

voorgeschreven

maximumduur30.

Een

hernieuwingsclausule is wel toegelaten als de oorspronkelijke erfpacht werd afgesloten voor een kortere periode dan de maximumduur. Uiteraard mag door de hernieuwing de periode van 99 jaar niet worden overschreden. Wat ook wordt aanvaard, is een clausule in de vestigingsakte die aan de erfpachter een voorkeurrecht toekent. Op grond hiervan komt de erfpachter, na afloop van 99 jaar, bij een eventuele uitdrukkelijke hernieuwing van de erfpacht bij voorkeur in aanmerking31. Er moet wel worden opgemerkt dat de partijen tijdens de duur van de erfpacht in onderling akkoord een einde kunnen maken aan de overeenkomst, zelfs voor het verstrijken van de minimumduur van 27 jaar. Wel moest de initiële erfpachtovereenkomst voor minimum 27 jaar gesloten zijn! Het is de partijen bovendien toegestaan de beëindiging van de erfpachtovereenkomst te laten afhangen van een ontbindende voorwaarde die gekoppeld wordt aan omstandigheden buiten de wil van de partijen. Dergelijke clausules worden aanvaard, ook als de ontbindende voorwaarde zich realiseert voor de periode van 27 jaar is verstreken. Zo stelde het Hof van Cassatie32 dat artikel 2 Erfpachtwet niet verhindert dat in de overeenkomst een clausule wordt opgenomen dat bij faillissement de erfpacht voortijdig kan worden beëindigd, ook al is de minimumduur nog niet verstreken. Het Hof meent namelijk dat de partijen ab initio niet de bedoeling hebben de overeenkomst te beëindigen voor het verstrijken van de minimumduur van 27 jaar33. 19. Tot slot moet er op worden gewezen dat het tijdelijk karakter van het recht van erfpacht niet betekent dat het recht zou tenietgaan bij het overlijden van de erfpachter. Het erfpachtrecht gaat over op zijn erfgenamen34.

29

S. SNAET en P. TRUYEN, Erfpacht en opstal: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2011, 24. Gent 16 maart 1972, RW 1971-72, 1986-1989. 31 N. VANDEBEEK, “Terbeschikkingstelling van onroerende goederen. Grondige analyse van enkele rechtsfiguren”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2011, 57-58. 32 Cass. 30 maart 2006; W. DEFOOR, “De voortijdige beëindiging van erfpacht: hoe reageert de fiscus?”, Nieuwsbrief Notariaat 2008, nr. 12, 2. 33 G. BLOCKX, F. LENS en L. WYNANT, “Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2006, 19-20. 34 S. SNAET en P. TRUYEN, Erfpacht en opstal: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2011, 24. 30

8

2.2.4. Ten bezwarende titel 20. Het laatste essentiële kenmerk van het recht van erfpacht is dat het ten bezwarende titel moet worden gevestigd. Artikel 1, eerste lid Erfpachtwet verplicht de erfpachter immers periodiek een vergoeding, canon genaamd, te betalen. Deze canon had oorspronkelijk een eerder symbolische betekenis als erkenning van het eigendomsrecht van de eigenaar. Sinds geruime tijd wordt de canon echter beschouwd als een reële vergoeding voor het genotsrecht van de erfpachter. Het bedrag van de canon stemt dan ook grotendeels overeen met de huurwaarde en wordt meestal ook geïndexeerd.35 Luidens artikel 1, eerste lid Erfpachtwet moet de canon jaarlijks worden betaald. Ondanks dit principe worden ook andere betalingsfrequenties aanvaard zoals maandelijkse of trimestriële betalingen. Vaak wordt erfpacht echter ook gevestigd tegen een eenmalige vergoeding. In dit laatste geval worden alle jaarlijkse vergoedingen in één keer betaald, namelijk bij de vestiging van het erfpachtrecht. Sommigen vinden dergelijke overeenkomsten ongeldig aangezien de wet voorschrijft dat de betaling van de canon periodiek moet gebeuren. Om discussie te vermijden wordt in de praktijk vaak bij de vestiging een substantiële betaling gedaan, gevolgd door een eerder verwaarloosbare periodieke vergoeding36.

2.3. Vestiging van het recht van erfpacht 21. Het recht van erfpacht kan gevestigd worden bij overeenkomst, door verkrijgende verjaring of bij testament. Beide laatste vestigingswijzen zijn eerder zeldzaam. 22. De overeenkomst is de meest voorkomende wijze van vestiging van het erfpachtrecht. Het kan zowel een afzonderlijke overeenkomst betreffen als een onderdeel van een andere overeenkomst, zoals een huur of verkoop. Tussen partijen volstaat een onderhandse akte, maar voor de tegenwerpelijkheid aan derden te goeder trouw is een authentieke akte vereist37.

35

G. BLOCKX, F. LENS en L. WYNANT, “Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2006, 20. 36 D. DELI, “Erfpacht en opstal: burgerrechtelijke aspecten”, in D. MEULEMANS (ed.), Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 51. 37 Artikel 1, tweede lid Erfpachtwet en artikel 1, eerste lid j° artikel 2, eerste lid Hypotheekwet.

9

Om een erfpachtrecht te vestigen bij overeenkomst moet men bovendien beschikken over de nodige bekwaamheid of bevoegdheid om onroerende goederen te vervreemden38. 23. Ten tweede kan erfpacht ook gevestigd worden door verkrijgende verjaring overeenkomstig de algemene beginselen die gelden voor de verkrijging van zakelijke rechten door verjaring, meer bepaald artikel 2219 en 2262 en volgende van het Burgerlijk Wetboek. Deze hypothese is evenwel eerder louter theoretisch39. 24. Ook de vestiging bij testament is eerder theoretisch en zal vooral dienen om een reeds bestaande erfpacht over te dragen40.

2.4. De rechten en plichten van de partijen 25. In de volgende randnummers wordt stilgestaan bij de rechten en plichten van de erfpachter en de erfverpachter tijdens de duur van het erfpachtrecht.

2.4.1. Rechten van de erfpachter 26. Wat betreft de erfpachter moet een onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds zijn rechten op het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van zijn recht en anderzijds zijn rechten op het erfpachtrecht zelf. Met betrekking tot het onroerend goed

27. Artikel 1, eerste lid Erfpachtwet verschaft de erfpachter vooreerst het volle genot van het onroerend goed. Artikel 3, eerste lid Erfpachtwet voegt hieraan toe dat de erfpachter alle rechten uitoefent die aan de eigendom van dit goed verbonden zijn, doch hij niets mag verrichten waardoor de waarde van de grond zou worden verminderd. Dit genotsrecht houdt in dat de erfpachter de bestemming van het onroerend goed mag wijzigen, zonder evenwel de waarde van het goed te verminderen. De erfpachter heeft tevens de mogelijkheid het goed in 38

N. VANDEBEEK, “Terbeschikkingstelling van onroerende goederen. Grondige analyse van enkele rechtsfiguren”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2011, 64-65. 39 G. BLOCKX, F. LENS en L. WYNANT, “Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2006, 28. 40 A. VAN OEVELEN, “Recente ontwikkelingen inzake het recht van erfpacht, het recht van opstal en de onroerende leasing”, in F. BOUCKAERT, C. DE WULF, L. WEYTS en G. VAN OOSTERWIJCK (eds.), Zaken- en contractenrecht, Brugge, Die Keure, 1991, 61.

10

kwestie geheel of gedeeltelijk te verhuren of te verpachten, doch slechts voor de duur van het erfpachtrecht. Het aanvullend karakter van de Erfpachtwet heeft echter tot gevolg dat het genotsrecht van de erfpachter vaak bij overeenkomst wordt beperkt. Zo wordt vaak geclausuleerd dat het goed niet mag worden verhuurd of dat de bestemming ervan niet mag worden gewijzigd41. 28. Artikel 4, tweede lid en artikel 5, derde lid Erfpachtwet geven de erfpachter het recht beplantingen aan te brengen en gebouwen op te richten. De erfpachter is eigenaar van deze opstallen zolang zijn erfpachtrecht loopt. De erfpachter kan deze opstallen verhuren, met hypotheek bezwaren en zelfs verkopen, en dit voor de duur van zijn recht. Het is de erfpachter wel verboden het onroerend goed, dat het voorwerp uitmaakt van het erfpachtrecht, met hypotheek te bezwaren. Dit zou namelijk leiden tot een vermindering van de waarde van het onroerend goed, hetgeen in strijd is met artikel 3, eerste lid Erfpachtwet42. 29. Artikel 6 Erfpachtwet geeft de erfpachter de bevoegdheid voor de duur van zijn recht het goed met erfdienstbaarheden te bezwaren. Met betrekking tot het erfpachtrecht zelf

30. Artikel 6 Erfpachtwet geeft de erfpachter vooreerst de bevoegdheid zijn erfpachtrecht te vervreemden, althans zolang het nog niet is beëindigd. De erfpachter hoeft hiervoor geen toestemming te vragen aan de eigenaar en moet hem zelfs niet op de hoogte brengen43. De overdracht van het recht van erfpacht heeft ook de overdracht tot gevolg van de beplantingen en gebouwen die de erfpachter heeft opgericht. Omgekeerd impliceert de overdracht van de gebouwen eveneens de overdracht van het erfpachtrecht op de grond waarop die gebouwen werden opgericht44.

41

N. VANDEBEEK, “Terbeschikkingstelling van onroerende goederen. Grondige analyse van enkele rechtsfiguren”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2011, 66. 42 Ibid., 67. 43 A. VAN OEVELEN, “Recente ontwikkelingen inzake het recht van erfpacht, het recht van opstal en de onroerende leasing”, in F. BOUCKAERT, C. DE WULF, L. WEYTS en G. VAN OOSTERWIJCK (eds.), Zaken- en contractenrecht, Brugge, Die Keure, 1991, 62. 44 N. VANDEBEEK, “Terbeschikkingstelling van onroerende goederen. Grondige analyse van enkele rechtsfiguren”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2011, 67-68.

11

Ter herinnering moet de overdracht van het erfpachtrecht overgeschreven worden in de registers van de hypotheekbewaarder teneinde tegenwerpelijk te zijn aan derden45. De overdracht of vervreemding van het erfpachtrecht ontslaat de erfpachter niet van zijn persoonlijke verplichtingen jegens de eigenaar. Zo zal de erfpachter gehouden blijven tot de betaling van de canon. Overdracht van schulden is immers niet mogelijk zonder het akkoord van de schuldeiser. Bij gebrek aan dergelijk akkoord zijn de oorspronkelijke en nieuwe erfpachter in solidum gehouden46. 31. Het gegeven dat het erfpachtrecht een onroerend zakelijk recht is, heeft tot gevolg dat de erfpachter zijn recht kan hypothekeren47. Deze hypotheek strekt zich uit tot de opstallen die door de erfpachter werden opgericht. Men aanvaardt evenwel de mogelijkheid voor de erfpachter om alleen de door hem opgerichte gebouwen te hypothekeren, zonder het recht van erfpacht. Ter herinnering mag het onroerend goed, dat het voorwerp uitmaakt van het erfpachtrecht, niet met hypotheek worden bezwaard48. De hypotheek verdwijnt wanneer het erfpachtrecht een einde neemt, maar meestal wordt aangenomen dat het recht van de hypothecaire schuldeiser door zaakvervanging overgaat op de eventuele vergoedingen die door de eigenaar aan de erfpachter verschuldigd zijn voor de door de erfpachter opgerichte gebouwen en beplantingen49. 32. De erfpachter kan voor de duur van zijn recht het erfpachtrecht ook bezwaren met zakelijke en andere rechten, zoals vruchtgebruik en huur50. 33. Gelet op het suppletief karakter van de wet kan het tegendeel echter worden geclausuleerd. Zo wordt in de praktijk vaak bedongen dat de erfpachter het recht van erfpacht niet kan vervreemden, overdragen, hypothekeren of met andere zakelijke rechten bezwaren51.

2.4.2. Verplichtingen van de erfpachter

45

Artikel 1, eerste lid Hypotheekwet. S. SNAET en P. TRUYEN, Erfpacht en opstal: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2011, 35-36. 47 Artikel 6 Erfpachtwet en artikel 45, eerste lid Hypotheekwet. 48 N. VANDEBEEK, “Terbeschikkingstelling van onroerende goederen. Grondige analyse van enkele rechtsfiguren”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2011, 68. 49 A. VAN OEVELEN, “Recente ontwikkelingen inzake het recht van erfpacht, het recht van opstal en de onroerende leasing”, in F. BOUCKAERT, C. DE WULF, L. WEYTS en G. VAN OOSTERWIJCK (eds.), Zaken- en contractenrecht, Brugge, Die Keure, 1991, 63. 50 G. BLOCKX, F. LENS en L. WYNANT, “Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2006, 33. 51 S. SNAET en P. TRUYEN, Erfpacht en opstal: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2011, 37. 46

12

34. De eerste en belangrijkste verplichting voor de erfpachter bestaat erin om op periodieke tijdstippen een zogenaamde canon te betalen. Deze vergoeding kan, overeenkomstig artikel 1, eerste lid Erfpachtwet, in geld of in natura worden uitgekeerd52. Krachtens artikel 10, eerste lid Erfpachtwet is de verplichting om de canon te betalen onsplitsbaar. Bij een verdeling van het erfpachtrecht kan de eigenaar aldus van iedere deelgenoot de voldoening van de gehele canon eisen53. Artikel 11 Erfpachtwet stelt dat de erfpachter geen vrijstelling van betaling van de canon kan eisen, noch wegens vermindering van het genot, noch bij het volledig ophouden van het genot. Het tweede lid van dit artikel voorziet wel een uitzondering: wanneer de erfpachter gedurende vijf opeenvolgende jaren van het volledige genot beroofd is geweest, zal hem kwijtschelding verschuldigd zijn voor de tijd van de genotsderving. 35. Een tweede verplichting voor de erfpachter bestaat erin het in erfpacht gegeven goed te onderhouden en er de gewone herstellingen aan uit te voeren. Op de eigenaar rust geen enkele herstellingsplicht54. Onder ‘gewone herstellingen’ verstaat de rechtsleer onderhoudsherstellingen. Hiertegenover staan de zware of grove herstellingen. De heersende rechtsleer meent dat de artikelen 605 en 606 Burgerlijk Wetboek inzake vruchtgebruik bij analogie kunnen worden toegepast om een onderscheid te maken tussen gewone en grove herstellingen55. Zware of grove herstellingen vallen niet ten laste van de erfpachter, behalve wanneer ze door zijn schuld zouden zijn veroorzaakt. Aangezien op de eigenaar geen enkele herstellingsplicht rust, is het raadzaam om hieromtrent een regeling uit te werken in de vestigingsakte. Meestal wordt bedongen dat de erfpachter ook de zware herstellingen op zich moet nemen56. 36. Ten derde wordt het de erfpachter verboden de waarde van de grond te verminderen57. Artikel 15 Erfpachtwet schrijft bovendien voor dat de erfpachter van zijn recht kan vervallen verklaard worden wanneer hij aanzienlijke schade zou toebrengen aan het voorwerp van het

52

Zie supra: randnummer 20. S. SNAET en P. TRUYEN, Erfpacht en opstal: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2011, 45. 54 Artikel 5, eerste en tweede lid Erfpachtwet. 55 A. VERBEKE, “Actualia vruchtgebruik, erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden”, in H. VANDENBERGHE (ed.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2003, 90. 56 N. VANDEBEEK, “Terbeschikkingstelling van onroerende goederen. Grondige analyse van enkele rechtsfiguren”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2011, 71. 57 Artikel 3, eerste lid Erfpachtwet. 53

13

erfpachtrecht of dit grovelijk zou misbruiken, dit alles onverminderd schadevergoeding. Bovendien moet de erfpachter voorkomen dat door zijn fout het eigendomsrecht van de eigenaar in het gedrang komt, bijvoorbeeld door verjaring58. 37. Tot slot moet de erfpachter krachtens artikel 9 Erfpachtwet zowel de gewone als buitengewone belastingen dragen en zowel diegene die jaarlijks worden geheven als degene die slechts eenmaal moeten worden betaald.

2.4.3. Rechten en verplichtingen van de erfverpachter 38. Tijdens de duur van de erfpacht blijft de erfverpachter juridisch de eigenaar van het in erfpacht gegeven onroerend goed. Als eigenaar kan hij, met inachtname van de rechten van de erfpachter,

het

onroerend

goed

vervreemden

en

hypothekeren

en

de

zakelijke

rechtsvorderingen daaromtrent uitoefenen. Hij verliest evenwel het genotsrecht waarvoor hij in ruil recht heeft op een periodieke vergoeding vanwege de erfpachter59. 39. Tegenover de beperkte rechten van de eigenaar tijdens de duur van de erfpacht staat dat hij nagenoeg ook geen verplichtingen heeft. Zoals eerder aangehaald heeft hij geen enkele herstellingsplicht en hij moet ook geen belastingen betalen met betrekking tot het in erfpacht gegeven onroerend goed. De eigenaar is wel verplicht de erfpachter het genot te verschaffen over het goed en hem te vrijwaren tegen uitwinning door derden60.

2.5. Einde van het recht van erfpacht 2.5.1. Oorzaken van beëindiging 40. Artikel 18 Erfpachtwet bepaalt dat het erfpachtrecht op dezelfde wijze tenietgaat als het recht van opstal61.

58

Artikel 13 in fine Erfpachtwet. J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT en R. JANSEN, “Erfpacht”, TPR 2009, afl. 3, 1556-1557. 60 A. VAN OEVELEN, “Recente ontwikkelingen inzake het recht van erfpacht, het recht van opstal en de onroerende leasing”, in F. BOUCKAERT, C. DE WULF, L. WEYTS en G. VAN OOSTERWIJCK (eds.), Zaken- en contractenrecht, Brugge, Die Keure, 1991, 64. 61 De beëindigingswijzen van het opstalrecht zijn opgenomen in artikel 9 Opstalwet ( Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume des Pays-Bas, 1824, nr. 13). 59

14

Zo kan het recht van erfpacht vooreerst tenietgaan door vermenging62. Dit betekent dat de hoedanigheden van erfpachter en eigenaar in een zelfde persoon worden verenigd. Deze vermenging mag wel geen afbreuk doen aan de rechten verkregen door derden, zoals bijvoorbeeld hypothecaire schuldeisers63. Het recht van erfpacht komt ook ten einde bij het volledig tenietgaan van het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van het erfpachtrecht64. Ten derde eindigt het recht van erfpacht door het niet uitoefenen van dit recht gedurende dertig jaar65. 41. Hiernaast beschrijft de Erfpachtwet nog twee specifieke beëindigingswijzen van het recht van erfpacht. Zo stelt artikel 14 dat het erfpachtrecht eindigt bij het verstrijken van de termijn waarvoor hij werd aangegaan. Na afloop van die termijn kan geen stilzwijgende hernieuwing plaatsvinden. Als de erfpachter het goed toch blijft bezetten, wordt dit beschouwd als een louter gedogen vanwege de eigenaar. De eigenaar kan evenwel ten allen tijde door opzegging hier een einde aan maken66. Voorts kan het erfpachtrecht ook ten einde komen doordat de erfpachter van zijn recht is vervallen verklaard67 68. 42. Naast de beëindigingswijzen voorzien in de Erfpachtwet dient ook rekening te worden gehouden met gemeenrechtelijke wijzen van tenietgaan van de voor een beperkte tijd gevestigde zakelijke rechten. Zo werd reeds gewezen op de geldigheid van een ontbindende voorwaarde in de erfpachtovereenkomst69. Ook een uitdrukkelijk ontbindend beding waarbij ingeval van een foutieve uitvoering door de erfpachter van een van zijn contractuele verplichtingen de overeenkomst automatisch en van

62

Artikel 18 Erfpachtwet j° artikel 9, 1° Opstalwet. A. VAN OEVELEN, “Recente ontwikkelingen inzake het recht van erfpacht, het recht van opstal en de onroerende leasing”, in F. BOUCKAERT, C. DE WULF, L. WEYTS en G. VAN OOSTERWIJCK (eds.), Zaken- en contractenrecht, Brugge, Die Keure, 1991, 65. 64 Artikel 18 Erfpachtwet j° artikel 9, 2° Opstalwet. 65 Artikel 18 Erfpachtwet j° artikel 9, 3° Opstalwet. 66 G. BLOCKX, F. LENS en L. WYNANT, “Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2006, 44. 67 Artikel 15 Erfpachtwet. 68 Zie supra: randnummer 36. 69 Zie supra: randnummer 18. 63

15

rechtswege ontbonden wordt, is rechtsgeldig. Dit beding mag zelfs uitwerking krijgen voor het verstrijken van de minimumduur van 27 jaar omdat ook hier partijen niet de bedoeling hebben om af te wijken van deze minimumduur70. Daarnaast is het zo dat als het erfpachtrecht gevestigd is bij overeenkomst, dit een wederkerige overeenkomst betreft en aldus een stilzwijgend ontbindend beding bevat. De eigenaar kan de rechtbank dan op grond van artikel 1184 Burgerlijk Wetboek vragen de overeenkomst te ontbinden indien de erfpachter zijn contractuele verbintenissen niet nakomt71.

2.5.2. Gevolgen van de beëindiging van het erfpachtrecht 43. Bij het einde van de erfpacht heeft de eigenaar een schuldvordering tegen de erfpachter tot vergoeding van de kosten en schade veroorzaakt door nalatigheid en door gebrek aan onderhoud72. 44. Een heel belangrijk aspect bij het einde van het erfpachtrecht heeft betrekking op de door de erfpachter tot stand gebrachte gebouwen en beplantingen. De regeling ter zake verschilt naargelang de erfpachter al dan niet verplicht was deze opstallen op te richten. Als de erfpachter niet onderworpen was aan deze verplichting, mag hij bij het einde van de erfpacht de gebouwen en de beplantingen wegnemen, mits de schade te vergoeden die door de wegneming aan de grond zou zijn veroorzaakt. Zolang de erfpachter deze schade niet heeft vergoed, beschikt de eigenaar over een retentierecht op deze goederen73. Als de erfpachter in bovengenoemde situatie de gebouwen en de beplantingen niet wegneemt, komen deze toe aan de eigenaar door het principe van de natrekking. Behoudens andersluidende bepaling in de erfpachtovereenkomst, is de eigenaar hiervoor geen vergoeding verschuldigd74 75.

70

N. VANDEBEEK, “Terbeschikkingstelling van onroerende goederen. Grondige analyse van enkele rechtsfiguren”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2011, 77-78. 71 G. BLOCKX, F. LENS en L. WYNANT, “Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2006, 46-47. 72 Artikel 13 Erfpachtwet. 73 Artikel 7 Erfpachtwet. 74 Artikel 8 Erfpachtwet. 75 A. VAN OEVELEN, “Recente ontwikkelingen inzake het recht van erfpacht, het recht van opstal en de onroerende leasing”, in F. BOUCKAERT, C. DE WULF, L. WEYTS en G. VAN OOSTERWIJCK (eds.), Zaken- en contractenrecht, Brugge, Die Keure, 1991, 66.

16

Indien de erfpachter wel verplicht was gebouwen en/of beplantingen tot stand te brengen, mag hij deze niet wegnemen of afbreken bij het einde van het erfpachtrecht. Opnieuw zullen deze opstallen door het principe van de natrekking toekomen aan de eigenaar die hiervoor geen vergoeding moet betalen, behoudens andersluidende bepaling76.

2.6. Aanvullend karakter van de wet 45. Volledigheidshalve dient nog eens te worden aangehaald dat uit artikel 17 Erfpachtwet blijkt dat de regeling inzake het recht van erfpacht aanvullend van aard is. De bepalingen van de Erfpachtwet zullen bijgevolg pas van toepassing zijn als de partijen onderling niets anders zijn overeengekomen. De enige uitzondering op dit suppletief karakter is artikel 2 Erfpachtwet. Dit laatste artikel betreft de bepaling inzake de minimum- en maximumduur van de erfpacht en is van dwingend recht en volgens de heersende opvatting zelfs van openbare orde77. Omwille van de overzichtelijkheid heb ik er voor gekozen om de voornaamste situaties waarin er gebruik wordt gemaakt van het aanvullend karakter van de wet onmiddellijk te behandelen bij het desbetreffende deelonderwerp. Bij de bespreking van de gemeenrechtelijke regeling hierboven heb ik hier en daar tussen partijen vaak voorkomende clausules toegevoegd. Het suppletief karakter van de wet geeft de partijen echter geen absolute vrijgeleide. Ze hebben een grote contractuele vrijheid maar de erfpachtovereenkomst moet steeds de essentiële kenmerken van de erfpacht bevatten. Zo niet, dreigt toepassing van de simulatieleer of de antimisbruikbepaling78.

76

G. BLOCKX, F. LENS en L. WYNANT, “Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2006, 49. 77 Zie supra: randnummer 17. 78 Zie infra: 5. Simulatie en antirechtsmisbruikbepaling.

17

3. DE FISCALE ASPECTEN VAN HET RECHT VAN ERFPACHT 46. Het recht van erfpacht wordt in de praktijk vaak gebruikt om fiscaal voordelige constructies op te zetten. De fiscale aspecten van het erfpachtrecht verdienen dan ook de nodige aandacht. Gelet op de uitgebreidheid hiervan, zal ik enkel de meest belangrijke topics behandelen zonder al te zeer in detail te treden. In wat volgt, zal ik vooral ingaan op de gevolgen van het erfpachtrecht met betrekking tot de registratierechten en de inkomstenbelasting. Daarnaast wordt kort ook iets gezegd over de BTW en de onroerende voorheffing. Waar nodig wordt een onderscheid gemaakt naargelang de fase waarin het erfpachtrecht zich bevindt en de hoedanigheid waarin de erfpachter respectievelijk erfverpachter optreden.

3.1. Registratierechten 47. Bij het vestigen van het recht van erfpacht alsook bij de overdracht ervan zullen registratierechten worden geheven. Dergelijke overeenkomsten worden namelijk voor de toepassing van het Wetboek Registratierechten gelijkgesteld met huurcontracten en – overdrachten79. Door deze gelijkstelling is artikel 19, 3° W. Reg. van toepassing en moeten bijgevolg dergelijke overeenkomsten verplicht geregistreerd worden. Artikel 83 W. Reg. stelt het registratierecht vast op 0,20 %. 48. Bij het vestigen van het erfpachtrecht bestaat de heffingsgrondslag uit het voor de volledige duur van de overeenkomst samengevoegde bedrag van de vergoedingen (canon) en lasten die werden opgelegd aan de erfpachter80. 49. Voorzichtigheid is geboden wanneer het erfpachtrecht gevestigd wordt op een onroerend goed waarop reeds gebouwen staan. Als de erfpachter tevens de eigendom van deze gebouwen overneemt, zal het verkooprecht van 10% geheven worden op de verkoopwaarde van deze gebouwen81. Dit alles onverminderd het registratierecht van 0,20 % voor het erfpachtrecht op de grond82. 79 80

Artikel 83, tweede lid W. Reg. Artikel 84, tweede lid W. Reg.

18

Het verkooprecht zal echter niet verschuldigd zijn indien de erfpachter de waarde van de gebouwen niet betaalt bij de aanvang van zijn erfpachtrecht. Omdat de erfpachter in dat geval geen eigenaar wordt van de gebouwen is hij enkel het registratierecht van 0,20 % verschuldigd83. 50. Bij de overdracht van het erfpachtrecht bestaat de belastbare grondslag uit het samengevoegde bedrag van de vergoedingen en lasten op het nog resterende gedeelte van de duur, verhoogd met de eventueel ten gunste van de overdrager bedongen prestaties, zoals bijvoorbeeld de overdrachtsprijs84 85. Wanneer de erfpachter samen met het recht van erfpacht, het eigendomsrecht van de door hem opgerichte gebouwen overdraagt, zal het registratierecht van 0,20% alsook het verkooprecht van 10 % verschuldigd zijn86. 51. Tot slot moeten een aantal situaties toegelicht worden die zich kunnen voordoen bij het einde van het recht van erfpacht. 52. Bij het verstrijken van de oorspronkelijk bepaalde duurtijd van het erfpachtrecht gaat het eigendomsrecht van de door de erfpachter opgerichte gebouwen volgens het principe van de natrekking over op de erfverpachter. Aangezien deze eigendomsovergang gebeurt uit kracht van wet is er geen evenredig registratierecht van 10% verschuldigd. Het feit dat de partijen een vergoeding zouden hebben bepaald of dat van deze eigendomsovergang een akte werd opgesteld die ter registratie wordt aangeboden, verandert hier niets aan. Voor deze akte zal enkel het algemeen vast recht van 25 euro verschuldigd zijn87. 53. Complexer wordt het wanneer de erfpachtovereenkomst een einde neemt vóór het verstrijken van de overeengekomen duurtijd. Ter zake moeten verschillende situaties worden onderscheiden. 81

Dit is het verkooprecht in het Vlaams Gewest. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest bedraagt het verkooprecht 12,5%. In wat volgt, zal ik steeds het Vlaamse verkooprecht vermelden. 82 K. VERHEYDEN, “Registratierechten bij erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in L. MAES, H. DE CNIJF en L. DE BROECK, Fiscaal Praktijkboek Indirecte belastingen 2007-2008, Mechelen, Kluwer, 2007, 271. 83 D. MICHIELS, “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, Not. Fisc. M. 2006, afl. 7, 198. 84 Artikel 84, vierde lid W. Reg. 85 B. PEETERS, “Fiscale aspecten van het recht van opstal en van erfpacht”, in Fiscale Praktijkstudies, nr. 13, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1992, 93-94. 86 S. GOEMINNE, “De praktijk van vruchtgebruik, erfpacht en opstal (Hoofdstuk 5. Andere belastingen)”, in H. COUSY, J.J. COUTURIER en J. HERBOTS (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2007, XV.B 177. 87 J. VERSTAPPEN, “Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten: erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in X. (ed.), Zakelijke rechten en fiscaliteit, Antwerpen, Maklu, 2004, 73.

19

In het geval de erfpachter opteert voor een eenzijdige afstand van zijn recht is geen evenredig registratierecht van 10% verschuldigd. In dat geval dooft het recht immers uit en vindt natrekking plaats88. Hetzelfde geldt, volgens de meerderheidsopvatting, indien de voortijdige beëindiging plaatsvindt in gemeen overleg tussen de partijen. Deze opvatting wordt bevestigd door de fiscale administratie, op voorwaarde dat de natrekking van rechtswege gebeurt en de partijen hun overeenkomst tot vervroegde beëindiging niet in tegenspraak is met de vestigingsakte. Zo zal wel een verkooprecht verschuldigd zijn indien in de overeenkomst tot vervroegde beëindiging een vergoeding wordt voorzien terwijl daar in de vestigingsakte geen sprake van was89. Inzake de vervroegde beëindiging moet bovendien worden gewezen op de minimumduur van een erfpachtovereenkomst. Eerder90 werd hieromtrent reeds toegelicht dat partijen in onderling akkoord een einde kunnen maken aan de erfpachtovereenkomst vóór het verstrijken van de minimumduur van 27 jaar, voor zover de overeenkomst voor minimum 27 jaar gesloten werd. Op fiscaal vlak zal dit evenwel tot gevolg hebben dat het verkooprecht van 10% verschuldigd is91.

3.2. BTW 54. Volledigheidshalve moet worden gewezen op de mogelijkheid om de vestiging en overdracht van het erfpachtrecht te onderwerpen aan het stelsel van de BTW92. Ook de overdracht van het eigendomsrecht van de door de erfpachter opgerichte gebouwen, naar aanleiding van de overdracht van het erfpachtrecht, kan desgevallend onder het BTW-stelsel plaatsvinden. Hiervoor moeten wel verschillende voorwaarden worden vervuld, onder andere moet het gaan om een ‘nieuw gebouw’ in de zin van het W.B.T.W93.

88

G. POPPE, “Het recht van opstal en erfpacht anno 2011”, Activa 2011, afl. 3, 17. Ibid., 17-18. 90 Zie supra: randnummer 18. 91 J. VERSTAPPEN, “Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten: erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in X. (ed.), Zakelijke rechten en fiscaliteit, Antwerpen, Maklu, 2004, 76-77. 92 Artikel 9, tweede lid, 2° W.B.T.W. 93 Artikel 8 W.B.T.W. stelt dat een gebouw nieuw is tot en met 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin het gebouw voor het eerst is opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing. 89

20

Door het BTW - regime kan men ontsnappen aan de heffing van de registratierechten. Bovendien kan een toevallige belastingplichtige die een erfpachtrecht vestigt de op de gebouwen betaalde BTW aftrekken. De erfpachter betaalt op de vergoeding BTW die hij, mits hij een BTW - belastingplichtige is, kan recupereren. De erfpachter kan het recht op zijn beurt ook overdragen onder het BTW – stelsel94.

3.3. Directe belastingen 3.3.1. Bij het vestigen en tijdens de duur van het erfpachtrecht In hoofde van de erfpachtgever

55. De naar aanleiding van de vestiging van het erfpachtrecht ontvangen bedragen zijn in hoofde van de erfpachtgever die privé optreedt, belastbaar als onroerende inkomsten95. Deze bedragen omvatten zowel de erfpachtvergoedingen als alle andere voordelen die toekomen aan de erfverpachter96. Belangrijk is dat van deze bedragen geen kosten of lasten kunnen worden afgetrokken om de heffingsgrondslag te bepalen97. De inkomsten zijn bovendien belastbaar in het jaar waarin ze werden betaald, ook wanneer ze betrekking hebben op een bepaald gedeelte of zelfs de volledige looptijd van de overeenkomst98. Dit kan voor de erfverpachter dan ook een belangrijk fiscaal nadeel zijn, zeker gezien de progressieve tarieven die worden gehanteerd in de personenbelasting99. 56. Indien de erfpachtgever beroepsmatig optreedt, zijn de ontvangen vergoedingen belastbaar als beroepsinkomsten. De uitgaven en lasten gedaan in het kader van de vestiging of overdracht van het erfpachtrecht zijn aftrekbare beroepskosten100. In hoofde van de erfpachter

94

G. POPPE, “Het recht van opstal en erfpacht anno 2011”, Activa 2011, afl. 3, 15. Artikel 7 § 1, 3° Wetboek Inkomstenbelastingen 1992. Hierna genoemd: WIB 1992 of WIB. 96 Artikel 10 § 1, eerste lid WIB. 97 J. VERSTAPPEN, “Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten: erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in X. (ed.), Zakelijke rechten en fiscaliteit, Antwerpen, Maklu, 2004, 64. 98 Artikel 10 § 1, derde lid WIB. 99 G. POPPE, “Het recht van opstal en erfpacht anno 2011”, Activa 2011, afl. 3, 26. 100 Ibid., 24. 95

21

57. De erfpachter, die niet beroepsmatig optreedt, mag de vergoedingen die hij heeft betaald aan de erfverpachter tijdens het belastbaar tijdperk aftrekken van zijn onroerende inkomsten101. Bovendien mag de erfpachter in dat geval ook de interesten aftrekken van de schulden die hij is aangegaan om de goederen te verwerven of te behouden102. Hierbij kan gedacht worden aan de interesten van een lening die werd aangegaan om een woning op te richten op de in erfpacht gegeven grond103. In het geval de erfpachter zijn erfpachtrecht zou overdragen, is de regeling zoals die gold voor de erfverpachter mutatis mutandis van toepassing. De ontvangen bedragen worden belast als onroerende inkomsten. 58. In het geval de erfpachter een natuurlijk persoon is die de in erfpacht gegeven onroerende goederen gebruikt voor zijn beroepswerkzaamheid of een vennootschap is, treedt de erfpachter beroepsmatig op. In dit geval moet een onderscheid worden gemaakt naargelang de erfpachter een eenmalige vergoeding betaalt voor zijn recht dan wel opteert voor periodieke vergoedingen104. In het geval van de vooruitbetaalde eenmalige vergoeding moet de aanschaffingswaarde geboekt worden in de balans van de erfpachter. Dit recht zal het voorwerp uitmaken van afschrijvingen, hetgeen door de fiscus wordt aanvaard. De afschrijving gebeurt op grond van de duur van het erfpachtrecht of op grond van de economische gebruiksduur van het goed in het geval deze korter zou zijn dan het erfpachtrecht105. Wordt het erfpachtrecht verworven tegen betaling van periodieke vergoedingen, mag het recht niet worden opgenomen in de balans. Afschrijvingen zijn dan niet mogelijk, maar de periodieke vergoedingen zijn onmiddellijk aftrekbare beroepskosten. De door de erfpachter opgerichte gebouwen moeten wel opgenomen worden in de balans en mogen dus worden afgeschreven106.

3.3.2. Bij het einde van het erfpachtrecht

101

Artikel 14, eerste lid, 2° WIB. Artikel 14, eerste lid, 1° WIB. 103 G. POPPE, “Het recht van opstal en erfpacht anno 2011”, Activa 2011, afl. 3, 29. 104 Ibid., 30. 105 J. VERSTAPPEN, “Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten: erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in X. (ed.), Zakelijke rechten en fiscaliteit, Antwerpen, Maklu, 2004, 71. 106 J. VERHOEYE en S. GOEMINNE, “Erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik: hoe maakt u optimaal gebruik van deze constructies?”, Mechelen, Kluwer, 2006, 97. 102

22

59. Bij het einde van het recht van erfpacht speelt het principe van de natrekking ten gevolge waarvan de erfverpachter de eigendom verwerft van de aan de erfpachter toebehorende opstallen. De erfverpachter is hiervoor in principe geen vergoeding verschuldigd, maar de partijen kunnen anders overeenkomen. In het kader van de inkomstenbelastingen moet ter zake een onderscheid worden gemaakt tussen de situatie waarin voor de eigendomsovergang een redelijke vergoeding betaald werd en de situatie waarbij geen of een te lage vergoeding werd betaald. Bovendien moet gekeken worden of de betrokken partijen beroepsmatig dan wel privé optreden. Redelijke vergoeding

60. Indien de erfpachtgever een redelijke vergoeding betaalt voor de eigendomsovergang stellen zich geen problemen op fiscaal vlak. Dit ongeacht of de grondeigenaar privé dan wel beroepsmatig optreedt107. Indien de erfpachter privé optreedt zal de door hem ontvangen vergoeding niet worden belast. Als de Administratie echter kan bewijzen dat er sprake is van een speculatief oogmerk zal de ontvangen vergoeding en meerwaarde belast worden als divers inkomen108. Treedt de erfpachter beroepsmatig op, dan zal de ontvangen vergoeding bij de belastbare winst worden gevoegd109. Geen of te lage vergoeding

61. De voornaamste problemen inzake de inkomstenbelastingen stellen zich wanneer de eigendomsovergang door natrekking plaatsvindt zonder vergoeding of tegen een te lage vergoeding. In hoofde van de erfpachtgever

62. Indien de erfpachtgever privé optreedt en geen enkele beroepsmatige relatie (met name loontrekkende, bestuurder of zaakvoerder) heeft met de erfpachter zal het voordeel van de 107

J. VERHOEYE en S. GOEMINNE, “Erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik: hoe maakt u optimaal gebruik van deze constructies?”, Mechelen, Kluwer, 2006, 97-98. 108 Artikel 90, 1° WIB. 109 J. VERSTAPPEN, “Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten: erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in X. (ed.), Zakelijke rechten en fiscaliteit, Antwerpen, Maklu, 2004, 78-79.

23

eigendomsverkrijging door natrekking zonder of tegen een lage vergoeding, in hoofde van de erfpachtgever in beginsel niet belast worden. Als de Administratie evenwel een speculatief oogmerk kan aantonen zal het voordeel belast worden als divers inkomen op grond van artikel 90, 1° WIB110. Is er in deze context wel een beroepsmatige relatie tussen beide partijen zal het voordeel belast worden als een voordeel van alle aard dat zijn oorzaak vindt in de arbeidsverhouding111. 63. Wanneer de erfpachtgever beroepsmatig optreedt, maakt het voordeel van de eigendomsovergang door natrekking zonder vergoeding of tegen een te lage vergoeding, een bedrijfsinkomen uit. In het geval er geen vergoeding wordt betaald, gaat het om winst. Bij een lage vergoeding gaat het om een meerwaarde die niet wordt belast112. In hoofde van de erfpachter

64. Wanneer de erfpachter privé optreedt en bij het einde van zijn recht de door hem opgerichte gebouwen zonder vergoeding of tegen een te lage vergoeding afstaat aan de erfpachtgever, creëert hij geen meerwaarde en niet behaalde meerwaarden worden niet belast113. 65. Wanneer de erfpachter in dezelfde context beroepsmatig optreedt, is artikel 26 WIB van toepassing. Dit artikel bepaalt dat het bedrag van alle abnormale of goedgunstige voordelen die een onderneming verleent aan natuurlijke of rechtspersonen bij haar eigen winsten moet worden gevoegd, behalve wanneer die voordelen (on)rechtstreeks in aanmerking komen voor het bepalen van de belastbare inkomsten van de verkrijgers. Deze bepaling is een uitzondering op het principe dat de wet geen winst belast die men niet heeft gemaakt. Of de eigendomsovergang door natrekking zonder vergoeding of tegen een te lage vergoeding een abnormaal voordeel uitmaakt, is een feitenkwestie114.

110

S VAN CROMBRUGGE, “De fiscale aspecten van de rechten van erfpacht en opstal”, in X. (ed.), Zakenrecht. Absoluut niet een rustig bezit, XVIIIe Postuniversitaire cyclus Willy Delva 1991-1992, Antwerpen, Kluwer, 1992, 394-395. 111 J. VERSTAPPEN, “Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten: erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in X. (ed.), Zakelijke rechten en fiscaliteit, Antwerpen, Maklu, 2004, 79-80. 112 S VAN CROMBRUGGE, “De fiscale aspecten van de rechten van erfpacht en opstal”, in X. (ed.), Zakenrecht. Absoluut niet een rustig bezit, XVIIIe Postuniversitaire cyclus Willy Delva 1991-1992, Antwerpen, Kluwer, 1992, 397-398. 113 Ibid., 398. 114 J. VERSTAPPEN, “Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten: erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in X. (ed.), Zakelijke rechten en fiscaliteit, Antwerpen, Maklu, 2004, 81-82.

24

3.4. Onroerende voorheffing 66. Artikel 251 WIB stelt uitdrukkelijk dat de onroerende voorheffing verschuldigd is door de erfpachter van de belastbare goederen, volgens de regels bepaald door de Koning. De eigenaar zal tijdens de duur van de erfpacht geen onroerende voorheffing meer moeten betalen115. De vestiging van het erfpachtrecht maakt het kadastraal inkomen belastbaar in hoofde van de erfpachter116.

115

S. GOEMINNE, “De praktijk van vruchtgebruik, erfpacht en opstal (Hoofdstuk 5. Andere belastingen)”, in H. COUSY, J.J. COUTURIER en J. HERBOTS (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2007, XV.B 185. 116 Artikel 11 WIB.

25

4. TOEPASSINGEN VAN ERFPACHT IN DE PRAKTIJK 67. Zoals gezegd kent het recht van erfpacht de laatste decennia een sterke heropleving. Zowel overheden, particulieren als vennootschappen maken er gebruik van en dit in zeer uiteenlopende toepassingen. In wat volgt, wil ik enkele toepassingen van het erfpachtrecht in het kader van vastgoedtransacties toelichten en bespreken wat voor- en nadelen kunnen zijn teneinde een antwoord te krijgen op de probleemstelling.

4.1. Overheden 68. Overheden maken veelvuldig gebruik van het recht van erfpacht. Zo speelt erfpacht een belangrijke rol in het door de overheid gevoerde grondbeleid. Wanneer de overheid een grond in erfpacht uitgeeft, wordt van de erfpachter een minder grote financiële inspanning gevraagd als bij eigendom. De overheid van zijn kant zal na afloop kunnen genieten van de waardestijging van de in erfpacht gegeven grond. Dit werkt speculatie in bouwterreinen tegen en is een goede oplossing voor gronden die te lang ongebruikt blijven117. Steeds meer gemeenten opteren bijvoorbeeld door de hoge prijzen op de huizenmarkt voor constructies met erfpacht in sociale woningbouw. Een bekend voorbeeld van de toepassing van erfpacht in het kader van een grondbeleid was de inplanting van de nieuwe stad Louvainla-Neuve. De Université Catholique de Louvain had ter zake gronden, die bestemd waren voor woningen, in erfpacht gegeven voor de maximale periode van 99 jaar. In de overeenkomst werd bepaald dat de universiteit bij het einde van de erfpacht om niet eigenaar zou worden van de door de erfpachters opgerichte gebouwen118. 69. Het recht van erfpacht kan voor overheden ook interessant zijn in het kader van de ruimtelijke ordening. Door allerlei gebruiksvoorwaarden op te leggen aan de erfpachter kan de overheid haar beleid inzake ruimtelijke ordening uitvoeren119.

117

S. SNAET, “Alternatieve vormen voor het verwerven van onroerend goed: erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in X. (ed.), Het onroerend goed in de verschillende takken van het recht, Brussel, Larcier, 2008, 66-67. 118 C. MOSTIN, A. CULOT, B. GOFFAUX en M. VANGINDERTAEL, “Emphytéose et superficie. Aspects civils et fiscaux”, Brussel, Larcier, 2004, 67-68. 119 G. BLOCKX, F. LENS en L. WYNANT, “Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2006, 6.

26

70. Tot slot kan de overheid door het erfpachtrecht derden laten meewerken aan de uitvoering van haar beleid. Wanneer de overheid onvoldoende financiële middelen heeft om werken van algemeen belang (b.v. parkings, zwembaden, winkelcentra, …) uit te voeren, kan ze deze laten uitvoeren door derden. De overheid kent in dit geval een erfpachtrecht toe aan ondernemingen die zich ertoe verbinden op die gronden de door de overheid gewenste gebouwen op te richten. Na afloop verwerft de overheid als grondeigenaar de eigendom van de opgerichte bouwwerken120. 71. Uit het voorgaande blijkt dat het erfpachtrecht voor de, veelal lokale, overheden een nuttig instrument vormt ter verwezenlijking van haar doelstellingen inzake ruimtelijke ordening, huisvesting en gemeentelijke financiën.

4.2. Particulieren en vennootschappen 72. Zoals hoger reeds aangehaald121, doen zich vaak financieringsproblemen voor bij grote investeringsprojecten. Dergelijke projecten vereisen steeds meer samenwerking tussen kapitaalverschaffers en ondernemers en zij maken in het kader hiervan vaak gebruik van het recht van erfpacht. De eigenaar, die de kennis noch de middelen heeft, stelt zijn onroerend goed ter beschikking van de ondernemer die het geld ontbeert voor de aankoop maar wel het risico van het ondernemerschap op zich wil nemen122. Een mooi voorbeeld van deze werkwijze vinden we bij de appartementsbouw. Door schaarser wordende grond en bijgevolg stijgende grondprijzen beschikken bouwpromotoren niet altijd over voldoende kapitaal om bouwgrond aan te kopen. Een mogelijk alternatief in dit geval is het verwerven van een recht van erfpacht op de grond123. Hierdoor moet de promotor de prijs van de grond dus niet zelf financieren. Het nadeel is evenwel dat hij in dit geval aan de koper slechts de rechten kan overdragen die hij zelf heeft, zijnde het erfpachtrecht. Wat in de praktijk dan vaak gebeurt is dat de grondeigenaar bij het vestigen van het erfpachtrecht een onherroepelijke volmacht toekent aan de promotor om (het 120

P. PUELINCKX en L. BOVEN, "Erfpacht en opstal: een actuele erfenis", in F. SWENNEN en R. BARBAIX (eds.), Over Erven, Liber amicorum Mieken Puelinckx-Coene, Mechelen, Kluwer, 2006, 335. 121 Zie supra: randnummer 7. 122 P. PUELINCKX en L. BOVEN, "Erfpacht en opstal: een actuele erfenis", in F. SWENNEN en R. BARBAIX (eds.), Over Erven, Liber amicorum Mieken Puelinckx-Coene, Mechelen, Kluwer, 2006, 330. 123 S. DE JONGHE, "Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft", TVV 2006, afl. 2, 629.

27

aandeel in) de grond tegen een vastgestelde prijs te verkopen. Wanneer iemand dan het appartement verwerft, vinden twee verkopen plaats: enerzijds de bouwwerken van de promotor en anderzijds de grond van de grondeigenaar, via de volmacht waarover de promotor beschikte124. 73. De heropleving van het erfpachtrecht is ook te danken aan de figuur van de onroerende leasing. De onroerende leasing is een financieringsoperatie waarbij de leasinggever, lessor genaamd, een gebouw aankoopt of opricht volgens de instructies van de toekomstige gebruiker/leasingnemer, lessee genaamd, om het gebouw vervolgens voor een lange duur in gebruik te geven aan de lessee. Deze laatste betaalt hiervoor een vergoeding in functie van het door de lessor geïnvesteerde kapitaal. De lessor kan het onroerend goed niet alleen in volle eigendom verwerven en vervolgens verhuren, maar ook op basis van het erfpachtrecht. In dit laatste geval verleent de lessor vervolgens een erfpachtrecht op het goed aan de lessee125. Door dit erfpachtrecht kan de lessor op het gebouw een gebruiksrecht verlenen krachtens een niet-opzegbaar contract van lange duur. Dit laat de lessor toe zijn investeringen in het gebouw veilig te stellen en maximaal te laten renderen. Door het verlenen van een erfpachtrecht heeft de eigenaar-lessor bijna geen verplichtingen jegens de erfpachter-lessee. Het niet moeten opnemen

van

eigenaarsverplichtingen

past

perfect

binnen

het

kader

van

een

financieringsoperatie126. 74. Omwille van de stijgende grondprijzen rijst de vraag of het recht van erfpacht een alternatief kan vormen voor de klassieke koop-verkoop. Het aantal mensen dat een stuk grond niet meer wil/kan betalen neemt toe. Grondprijzen swingen de pan uit en zijn voor veel gezinnen een zware financiële dobber. Immers, de prijzen om het huis zelf te bouwen zijn ook niet min en bovendien eveneens in stijgende lijn. Het verkrijgen van een erfpachtrecht op de grond zou een mogelijke oplossing kunnen zijn om de kosten te drukken: men spaart de aankoopprijs van de grond uit en er is het voordeel inzake de registratierechten. Op die manier kan men zijn geld aanwenden voor het gebouw zelf. Zoals gezegd, zal men evenwel moeten beschikken over voldoende budget voor de woning. 124

S. SNAET en P. TRUYEN, Erfpacht en opstal: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2011, 6-7. Ibid., 6. 126 P. PUELINCKX en L. BOVEN, "Erfpacht en opstal: een actuele erfenis", in F. SWENNEN en R. BARBAIX (eds.), Over Erven, Liber amicorum Mieken Puelinckx-Coene, Mechelen, Kluwer, 2006, 338-339. 125

28

Men mag natuurlijk niet uit het oog verliezen dat er door de erfpachter een jaarlijkse canon betaald moet worden voor het erfpachtrecht op de grond. Bovendien moet nogmaals gewezen worden op het fiscale gevaar inzake de inkomstenbelastingen voor de erfpachtgever indien er sprake zou zijn van een eenmalige canon127. Een gevoelsmatig nadeel van deze regeling is evenwel dat de betrokkenen geen echte eigendom hebben, terwijl voor veel mensen een eigen huis toch een levensdroom is. Bovendien speelt bij het einde van het erfpachtrecht de natrekking en moet de erfpachter bijgevolg de eigendom van zijn woning afstaan aan de grondeigenaar, in principe zonder vergoeding. Een hieruit voortvloeiend nadeel is dat een belangrijk vermogensbestanddeel verdwijnt uit het patrimonium van de betrokkenen en dus ook niet in hun nalatenschap komt. Anderzijds kunnen deze nadelen enigszins worden opgevangen door bijvoorbeeld wel te voorzien in een vergoeding bij de natrekking. Een andere oplossing bestaat er in om het geld dat men niet heeft moeten investeren in de aankoop van de grond, te beleggen. Indien dit een gunstige afloop kent, kan men in het kader van een successieplanning de opbrengst schenken aan de kinderen aan een voordelig tarief. Dit zal natuurlijk niet mogelijk zijn wanneer men geopteerd heeft voor het erfpachtrecht omdat men echt krap bij kas zit. Of het voorgaand alternatief een goede oplossing is, zal dus vooral afhangen van ieders specifieke situatie en wensen. Voorlopig is deze werkwijze zeker nog niet sterk doorgedrongen in onze maatschappij. 75. Voorgaande regeling wordt vaak toegepast door vennootschappen. Wat in de praktijk bijvoorbeeld voorkomt, is dat winkelketens geen eigendommen kopen, maar werken met een erfpachtrecht. Op die manier kan men eenvoudiger de winkel van locatie veranderen indien na verloop van tijd de winkelbuurt minder interessant zou zijn geworden. Inzake vennootschappen is het bovendien belangrijk te wijzen op de vaak voorkomende constructie waarbij de bestuurder als grondeigenaar een erfpachtrecht toekent aan zijn vennootschap. Deze vennootschap bouwt vervolgens op deze grond een gebouw en trekt alle beroepskosten af van zijn inkomsten. Op het einde van de overeenkomst verwerft de bestuurder door de natrekking en onbelast het goed128.

127 128

Zie supra: randnummer 55. S. SNAET en P. TRUYEN, Erfpacht en opstal: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2011, 8.

29

Deze constructie kan evenwel fiscaal slecht aflopen wanneer de waarde van het gebouw beschouwd wordt als een voordeel van alle aard dat zijn oorzaak vindt in de arbeidsverhouding129. 76. Een laatste toepassing waar ik dieper wil op ingaan is de zogenaamde erfpachtconstructie of split-sale. Deze constructie wordt vooral toegepast in de grotere professionele vastgoedmarkt130. Bij dergelijke split-sale wordt om louter fiscale redenen een opsplitsing gemaakt tussen enerzijds het vestigen van het erfpachtrecht aan 0,20 % registratierechten en anderzijds de verkoop van het met erfpacht bezwaarde onroerend goed (de zogenaamde tréfonds) aan het verkooprecht van 10%. Omdat het erfpachtrecht de waarde van het onroerend goed drukt, moet het verkooprecht worden betaald op een eerder beperkt bedrag. Dit houdt een aanzienlijke besparing in van registratierechten in vergelijking met een klassieke aankoop waarbij 10% zal moeten worden betaald op de volledige waarde van het onroerend goed131. Een cijfervoorbeeld132 zal dit nog meer verduidelijken. Wanneer een onroerend goed gekocht wordt voor een prijs van 500 000 euro zijn hierop 10% registratierechten verschuldigd, namelijk 50 000 euro. Wordt er daarentegen gebruik gemaakt van een erfpachtconstructie waarbij de canons voor het erfpachtrecht 450 000 euro bedragen en de tréfonds wordt verkocht voor 50 000 euro, is in totaal slechts 5900 euro verschuldigd (0.20% op 450 000 + 10% op 50 000). In theorie zou de split-sale ook kunnen worden toegepast door natuurlijke personen die een onroerend goed aankopen van een vennootschap. Ouders zouden het erfpachtrecht verkrijgen en kinderen kopen de tréfonds. Zo besparen ook zij registratierechten133. Gezien de sterk aanwezige fiscale motieven is het aan te raden voorafgaand een fiscale ruling aan te vragen om te vermijden dat toepassing zou worden gemaakt van de simulatieleer of van de antirechtsmisbruikbepaling134. 129

J. VERSTAPPEN, “Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten: erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in X. (ed.), Zakelijke rechten en fiscaliteit, Antwerpen, Maklu, 2004, 79-80. 130 P. PUELINCKX en L. BOVEN, "Erfpacht en opstal: een actuele erfenis", in F. SWENNEN en R. BARBAIX (eds.), Over Erven, Liber amicorum Mieken Puelinckx-Coene, Mechelen, Kluwer, 2006, 337. 131 P. LALEMAN, “Gesplitste aankoop erfpacht/residuaire rechten: de Rulingcommissie neemt stelling”, TEP 2006, 318. 132 P. VAN MELKEBEKE, “Vestiging van erfpacht gevolgd door de verkoop van het met erfpacht bezwaarde goed”, Nieuwsbrief Notariaat 2006, nr. 18, 4. 133 L. VANHEESWIJCK, “Erfpachtconstructie: wie betaalt nog (te veel) registratierechten?”, TFR 2010, 60.

30

5. SIMULATIE EN ANTIRECHTSMISBRUIKBEPALING 77. Zoals hoger gesteld135, is de Erfpachtwet suppletief van aard. De bepalingen van de Erfpachtwet zullen bijgevolg pas van toepassing zijn als de partijen onderling niets anders zijn overeengekomen. De enige uitzondering betreft de bepaling inzake de minimum- en maximumduur van de erfpacht en is van dwingend recht en volgens de heersende opvatting zelfs van openbare orde. Het suppletief karakter van de wet geeft de partijen echter geen absolute vrijgeleide. Ze hebben een grote contractuele vrijheid maar de erfpachtovereenkomst moet steeds de essentiële kenmerken van de erfpacht bevatten. De partijwil moet verzoenbaar blijven met het wezen van het recht van erfpacht. Zo niet, dreigt toepassing van de simulatieleer of de antimisbruikbepaling. In wat volgt, ga ik enkel de belangrijkste aspecten behandelen. Beide onderwerpen uitvoerig bespreken zou mij namelijk te ver leiden. Het is dan ook slechts een korte duiding van wat ter zake belangrijk is in het kader van het erfpachtrecht.

5.1. Simulatie 78. Wanneer de fiscale administratie meent dat er een onverenigbaarheid is tussen de geuite wil en de werkelijke wil, is er sprake van simulatie of veinzing. De partijen laten naar buiten uit iets anders uitschijnen dan ze werkelijk zijn overeengekomen met de bedoeling de indruk te wekken niet onder de voorwaarden van de fiscale wet te vallen. De fiscus moet het bewijs leveren dat de erfpachtovereenkomst geveinsd is. Er is geen simulatie wanneer de partijen gebruik hebben gemaakt van hun contractuele vrijheid en met het oogmerk een voordeliger belastingregime te genieten, rechtshandelingen stellen waarvan zij alle gevolgen aanvaarden, zelfs indien deze niet de meest normale zijn.

134 135

Zie infra: 5. Simulatie en antirechtsmisbruikbepaling. Zie supra: randnummer 45.

31

Uiteraard mag men hierbij ook geen wettelijke verplichting schenden. De belastingplichtige behoudt de keuze van de minst belaste weg (Brepolsdoctrine)136. Er is bijvoorbeeld wel sprake van veinzing wanneer het erfpachtrecht wordt gevestigd tegen een canon die overeenstemt met de verkoopwaarde van het goed dat er het voorwerp van is en waarbij een aankoopoptie wordt voorzien tegen een symbolische prijs137.

5.2. Antirechtsmisbruikbepaling 79.

Een

tweede

wapen

antirechtsmisbruikbepaling

138

waarover

de

fiscale

administratie

beschikt

is

de

. Deze ARMB moet enige beperking opleggen aan het principe

dat de belastingplichtige de keuze van de minst belaste weg heeft. Met de Programmawet van 29 maart 2012 werd een nieuwe ARMB ingevoerd die de fiscus moet toelaten om door de belastingplichtige gestelde rechtshandelingen ter zijde te schuiven indien de administratie aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik139. Volgens de wet is er sprake van "fiscaal misbruik" indien de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen ofwel (i) een verrichting tot stand brengt waarbij hij zichzelf, in strijd met de doelstellingen van een fiscale wetsbepaling, buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst; ofwel (ii) een verrichting tot stand brengt waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel bepaald door een fiscale wetsbepaling en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling, waarbij de verrichting dus in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft. De fiscus kan dus een verrichting, waarbij men belastbaarheid weet te omzeilen, negeren wanneer ze strijdig is met de specifieke doelstelling van een fiscale wetsbepaling. Hetzelfde geldt wanneer men aanspraak wenst te maken op een belastingvoordeel waar dit strijdig is met de doelstellingen van de wet. De belastingplichtige kan evenwel het tegenbewijs leveren door ook niet-fiscale motieven aan te tonen. Lukt dit echter niet, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing

136

P. PUELINCKX en L. BOVEN, "Erfpacht en opstal: een actuele erfenis", in F. SWENNEN en R. BARBAIX (eds.), Over Erven, Liber amicorum Mieken Puelinckx-Coene, Mechelen, Kluwer, 2006, 347. 137 G. POPPE, “Het recht van opstal en erfpacht anno 2011”, Activa 2011, afl. 3, 14. 138 Hierna ook genoemd: ARMB. 139 Programmawet 29 maart 2012, BS 6 april 2012.

32

overeenkomstig het doel van de wet onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden. 80. Belangrijk in het kader van het erfpachtrecht is dat de nieuwe ARMB met artikel 18 § 2 W. Reg. sinds 1 juni 2012 ook van toepassing is in de privésfeer140. Met het oog op de rechtszekerheid werden verschillende circulaires uitgebracht141. Hierin werden zogenaamde ‘witte’ en ‘zwarte lijsten’ opgenomen om aan te geven wat wel en wat niet zou worden onderworpen aan de toepassing van de ARMB142. Op deze zwarte lijst van rechtshandelingen die fiscaal misbruik uitmaken staat ook de zogenaamde erfpachtconstructie of split-sale. De meest recente circulaire143 van 10 april 2013 stelt dat ‘een gesplitste aankoop van onroerend goed door gelieerde vennootschappen’ artikel 44 W. Reg. inzake het verkooprecht frustreert. De Administratie meent dat dergelijke constructie beantwoordt aan de hierboven uiteengezette definitie van fiscaal misbruik en bijgevolg in casu het verkooprecht verschuldigd is. Enkel als de belastingplichtige niet-fiscale motieven kan aantonen, ontsnapt hij aan de toepassing van de ARMB. Ter zake dient evenwel te worden verwezen naar standpunten van de Dienst Voorafgaande Beslissingen in fiscale zaken (kortweg Rulingcommissie) in het kader van aanvragen met betrekking tot erfpachtconstructies die dateren van voor de nieuwe ARMB144. Hierin werden onder bepaalde voorwaarden erfpachtconstructies toegelaten, zelfs door verbonden vennootschappen. Zij moesten hierbij onder meer wel de verbintenis aangaan om gedurende de erfpachtovereenkomst de volle eigendom niet weder samen te stellen. Als het hun bedoeling was om door deze constructie de volle eigendom te verwerven tegen verminderde registratierechten, moesten ze dus het einde van de erfpacht afwachten145. De vraag is of deze voorwaarden sinds de nieuwe ARMB nog steeds kunnen worden toegepast. Voorzichtigheidshalve doet men best voorafgaandelijk een rulingaanvraag. Het is wel duidelijk dat de ARMB strenger wil optreden tegen deze erfpachtconstructies! 140

VERMEULEN, W. en MELIS, T., “De nieuwe antimisbruikbepaling inzake schenkings- en successierechten: een storm in een glas water?”, Registratierechten 2010-2011, 14. 141 Circulaire nr. 4/2012 dd. 04.05.2012; nr. 8/2012 dd. 19.07.2012; circulaire nr. 5/2013 dd. 10.04.2013. 142 HINNEKENS, P., “Fiscus lijnt toepassingsgebied af voor registratie en successie”, Fisc. Act. 2012/28, 1-3. 143 Circulaire nr. 5/2013 dd. 10.04.2013. 144 Voorafgaande beslissing Rulingcommissie nr. 2011.427 d.d. 6 december 2011, www.fisconetplus.be. 145 SPRUYT E., Anti-misbruik in registratie- en successierechten. Een kritische analyse, Brussel, Larcier, 2012, 91-92.

33

CONCLUSIE 81. Het doel van mijn masterproef bestond erin een beter inzicht te krijgen in de figuur van het recht van erfpacht. Aan de hand van een uitgebreide literatuurstudie heb ik kennis verworven over de burgerrechtelijke en fiscale aspecten van de rechtsfiguur. 82. Inzake de burgerrechtelijke aspecten is het belangrijk te beseffen dat steeds de wezenskenmerken van de rechtsfiguur moeten worden gerespecteerd. Erfpacht is een onroerend zakelijk recht dat steeds ten bezwarende titel moet worden gevestigd en tijdelijk is. Het voordeel van de Erfpachtwet is haar zo goed als volledig suppletief karakter hetgeen de betrokken partijen een grote contractuele vrijheid geeft alles op maat te snijden. Zonder hierbij evenwel te raken aan het wezen van het zakelijk recht! Enkel de bepaling inzake minimum – en maximumduur is van dwingend recht en volgens de heersende opvatting van openbare orde. Maar er zijn toch verschillende manieren om met de duurtijd van de erfpachtovereenkomst creatief om te gaan. Essentieel om steeds voor ogen te hebben bij toepassingen van het recht van erfpacht is het principe van de natrekking op het einde van de overeenkomst waarbij de erfverpachter, in principe zonder vergoeding, de door de erfpachter opgerichte gebouwen verkrijgt. 83. Wat het fiscaal luik betreft, moet er op worden gewezen dat het erfpachtrecht een interessante figuur is om registratierechten te besparen. Er zijn evenwel ook enkele gevaarlijke situaties te onderscheiden op fiscaal vlak. Zo moet bijvoorbeeld opgelet worden met de inkomstenbelastingen wanneer de erfverpachter een eenmalige vergoeding ontvangt. Deze worden namelijk belast in het jaar waarin ze betaald werden. Voor andere fiscale valkuilen verwijs ik naar het hoofdstuk ter zake. 84. De voorgaande kennis stelde mij in staat dieper in te gaan op de uiteenlopende toepassingen van het erfpachtrecht in vastgoedtransacties. Hierbij heb ik zowel stilgestaan bij de door de overheden, particulieren als vennootschappen gebruikte toepassingen. Daaruit blijkt dat het erfpachtrecht een nuttig instrument is voor overheden en openbare besturen om hun doelstellingen te realiseren inzake ruimtelijke ordening, grondbeleid en werken van algemeen belang. 34

Ook particulieren en vennootschappen kunnen in bepaalde situaties op een voordelige manier gebruik maken van het erfpachtrecht. Vooral de onroerende leasing en de overeenkomsten met bouwpromotoren zijn interessant wanneer men over te weinig middelen beschikt om zelf alles te regelen. Of erfpacht een alternatief kan zijn in de particuliere huizenmarkt valt nog af te wachten. Het verwerven van een erfpachtrecht op de grond in plaats van de aankoop ervan biedt zeker voordelen op het vlak van registratierechten. Maar veel mensen zijn er nog niet klaar voor omdat het voor velen een levensdroom is om een huis te hebben in volle eigendom dat bovendien een belangrijk vermogensbestanddeel uitmaakt van iemands patrimonium en dus kan worden vererfd. Wanneer daarentegen het erfpachtrecht ten einde loopt, is men dit vermogensbestanddeel kwijt. Dit valt eventueel op te lossen door als erfpachter een vergoeding te bedingen of geld dat werd uitgespaard te beleggen. De toekomst moet uitwijzen of deze werkwijze potentieel heeft als alternatief voor het klassieke eigendomsrecht. Inzake vennootschappen is het erfpachtrecht ook een interessant instrument, bijvoorbeeld voor winkels. De spitstechnologie van de erfpachtconstructie of split-sale (erfpacht/tréfonds) biedt interessante fiscale mogelijkheden, maar dient in het licht van de ARMB kritisch te worden geëvalueerd. 85. Kort samengevat kan gesteld worden dat het erfpachtrecht interessante kenmerken heeft en in verschillende toepassingen kan worden gebruikt. Alleen met betrekking tot de particuliere huizenmarkt is er nog terughoudendheid. De toekomst zal dit moeten uitwijzen. Voor de rest staat niets een verder succes van het erfpachtrecht in de weg!

35

BIBLIOGRAFIE WETGEVING Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, Journal officiel du royaume des PaysBas, 1824, nr. 14. Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume des Pays-Bas, 1824, nr. 13. Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992 van 10 april 1992, B.S. 30 juli 1992. Wet van 16 december 1851 tot herziening van het hypothecaire stelsel (Hypotheekwet), B.S. 22 december 1851. Wetboek van 30 november 1939 der registratie-, hypotheek- en griffierechten, B.S. 1 december 1939. Programmawet 29 maart 2012, BS 6 april 2012. CIRCULAIRES EN VOORAFGAANDE BESLISSINGEN FOD Financiën, circulaire nr. 4/2012 dd. 04.05.2012. FOD Financiën, circulaire nr. 8/2012 dd. 19.07.2012. FOD Financiën, circulaire nr. 5/2013 dd. 10.04.2013. Voorafgaande

beslissing

Rulingcommissie

nr.

2011.427

d.d.

6

december

2011,

www.fisconetplus.be.

RECHTSPRAAK Cass. 30 maart 2006. Gent 16 maart 1972, RW 1971-72, 1986-1989.

RECHTSLEER

36

BLOCKX G., LENS F. en WYNANT L., “Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2006, 354 p. CARTON DE TOURNAI R. en CHARLIER A., “Quelques considérations d’actualité sur l’emphytéose et la superficie”, JT 1971, 69-72.

DE JONGHE S., "Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft", TVV 2006, afl. 2, 629-671.

DEFOOR W., “De voortijdige beëindiging van erfpacht: hoe reageert de fiscus?”, Nieuwsbrief Notariaat 2008, nr. 12, 1-4.

DELI D., “Erfpacht en opstal: burgerrechtelijke aspecten”, in MEULEMANS D. (ed.), Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 200 p.

DONNAY M., “L’emphytéose”, Rec. gén. enr. not. 1974, 209-243.

GOEMINNE S., “De praktijk van vruchtgebruik, erfpacht en opstal (Hoofdstuk 1. Inleiding)”, in COUSY H., COUTURIER J.J. en HERBOTS J. (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2007, XV.B 11-60.

GOEMINNE S., “De praktijk van vruchtgebruik, erfpacht en opstal (Hoofdstuk 5. Andere belastingen)”, in COUSY H., COUTURIER J.J. en HERBOTS J. (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2007, XV.B 175-185.

HINNEKENS P., “Fiscus lijnt toepassingsgebied af voor registratie en successie”, Fisc. Act. 2012/28, 1-3.

KOKELENBERG J., VAN SINAY T., SAGAERT V. en JANSEN R., “Erfpacht”, TPR 2009, afl. 3, 1554-1560.

LALEMAN P., “Gesplitste aankoop erfpacht/residuaire rechten: de Rulingcommissie neemt stelling”, TEP 2006, 317-322.

37

MICHIELS D., “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, Not. Fisc. M. 2006, afl. 7, 198-209.

MOSTIN C., CULOT A., GOFFAUX B. en VANGINDERTAEL M., “Emphytéose et superficie. Aspects civils et fiscaux”, Brussel, Larcier, 2004, 299 p.

PEETERS B., “Fiscale aspecten van het recht van opstal en van erfpacht”, in Fiscale Praktijkstudies, nr. 13, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1992, 127 p.

POPPE G., “Het recht van opstal en erfpacht anno 2011”, Activa 2011, afl. 3, 4-45.

PUELINCKX P. en BOVEN L., "Erfpacht en opstal: een actuele erfenis", in SWENNEN F. en BARBAIX R. (eds.), Over Erven, Liber amicorum Mieken Puelinckx-Coene, Mechelen, Kluwer, 2006, 317-350.

SAGAERT V., “Oude zakenrechtelijke figuren met nut voor een moderne familiale vermogensplanning”, in COENE M. en SAGAERT V. (eds.), Levenslang en verder. Familiale vermogensplanning in de 21ste eeuw, Gent, 2004, 242-260.

SNAET S. en TRUYEN P., Erfpacht en opstal: artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2011, 146 p.

SNAET S., “Alternatieve vormen voor het verwerven van onroerend goed: erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in X. (ed.), Het onroerend goed in de verschillende takken van het recht, Brussel, Larcier, 2008, 47-99.

SPRUYT E., Anti-misbruik in registratie- en successierechten. Een kritische analyse, Brussel, Larcier, 2012, 131 p.

VAN CROMBRUGGE S., “De fiscale aspecten van de rechten van erfpacht en opstal”, in X. (ed.), Zakenrecht. Absoluut niet een rustig bezit, XVIIIe Postuniversitaire cyclus Willy Delva 1991-1992, Antwerpen, Kluwer, 1992, 375-401.

38

VAN MELKEBEKE P., “Vestiging van erfpacht gevolgd door de verkoop van het met erfpacht bezwaarde goed”, Nieuwsbrief Notariaat 2006, nr. 18, 4.

VAN OEVELEN A., “Recente ontwikkelingen inzake het recht van erfpacht, het recht van opstal en de onroerende leasing”, in BOUCKAERT F., DE WULF C., WEYTS L. en VAN OOSTERWIJCK G. (eds.), Zaken- en contractenrecht, Brugge, Die Keure, 1991, 55-84.

VANDEBEEK N., “Terbeschikkingstelling van onroerende goederen. Grondige analyse van enkele rechtsfiguren”, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2011, 291 p.

VANDENBERGHE H. en VIAENE T., “Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal”, in VANDENBERGHE H. (ed.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 7-35.

VANHEESWIJCK L., “Erfpachtconstructie: wie betaalt nog (te veel) registratierechten?”, TFR 2010, 59-64.

VANHOVE K. en BAUDONCQ F., "Combinatie van beperkt zakelijke rechten. Over de interne grenzen van vruchtgebruik, erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden", Not. Fisc. M 2004, 135-153.

VERBEKE A., “Actualia vruchtgebruik, erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden”, in VANDENBERGHE H. (ed.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2003, 88-91.

VERHEYDEN K., “Registratierechten bij erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in MAES L., DE CNIJF H. en DE BROECK L., Fiscaal Praktijkboek Indirecte belastingen 2007-2008, Mechelen, Kluwer, 2007, 263-290.

VERHOEYE J. en GOEMINNE S., “Erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik: hoe maakt u optimaal gebruik van deze constructies?”, Mechelen, Kluwer, 2006, 201 p.

VERMEULEN W. en MELIS T., “De nieuwe antimisbruikbepaling inzake schenkings- en successierechten: een storm in een glas water?”, Registratierechten 2010-2011, 13-19.

39

VERSTAPPEN J., “Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten: erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in X. (ed.), Zakelijke rechten en fiscaliteit, Antwerpen, Maklu, 2004, 13-98.

WERDEFROY F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal, en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, 293-342.

40