Opletten bij tijdelijke erfpacht

tipsenadvies-vastgoed.nl

Veertiendaagse adviesbrief voor praktische en geldbesparende oplossingen

■■ 19° jaargang - nummer 3 31 januari 2015

In dit nummer ... Koop • Opletten bij tijdelijke erfpacht . . . 1 Verkoop • Beroep op ontbindende voor­ waarde moet redelijk zijn . . . . . 2 Btw • Hoe zit het met de btw als een pand leegstaat? . . . . . . . . . . . . . 3 Gemeente • Is de gemeente ook een goede buur? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Verkoop • Uitleg garantie- en vrijwarings­ bepalingen in contract . . . . . . . . 5 Inkomstenbelasting • Vererving eigen woning en aftrek hypotheekrente . . . . . . . . 6 Bestemmingsplan • Een bedrijfswoning vervang je niet zomaar! . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Inkomstenbelasting • Aftrek rente op restschulden . . . 8 Inkomstenbelasting • Aftrek hypotheekrente verlaagd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Hypotheek • Loan-to-valuenorm in 2015 naar 103% . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Uw adviesbrief online Snel adviezen zoeken ... printen ... toepassen ...

tipsenadvies-vastgoed.nl

KOOP

Opletten bij tijdelijke erfpacht U begeleidt uw cliënt bij aankoop van een woning. Hij heeft zijn oog laten vallen op een woonhuis dat op erfpachtgrond staat. Waar moet u dan op letten? Hoelang? In grote lijnen bestaan er drie vormen van erfpacht: eeuwige, voortdurende en tijdelijke erfpacht. Eeuwige erfpacht duurt inderdaad eeuwig. Bij voortdurende erfpacht heeft de erfpachter na verloop van een periode van bijvoorbeeld 50 jaar recht op verlenging met wederom 50 jaar, enz. Afhankelijk van wat er in het erfpachtcontract is geregeld, kunnen hierbij de condities worden aangepast. Tijdelijke erfpacht. Tijdelijke erfpacht kan worden aangegaan voor iedere periode (bijvoorbeeld voor 30, 49 of 99 jaar) en kent geen verlenging. Als de grondeigenaar de erfpacht wil voortzetten, kan hij een nieuw tijdelijk erfpachtrecht vestigen, eventueel tegen nieuwe voorwaarden en een hogere canon. Let op. Erfpachters die dit niet accepteren en vertrekken, kunnen, afhankelijk van wat er in het erfpachtcontract is geregeld, een vergoeding voor hun opstal krijgen. En in geval van verkoop? Bij een aantal erfpachtcontracten wordt de canon herzien in geval van verkoop. Als de erfverpachter een openbaar lichaam is (zoals een Hoogheemraadschap of een gemeente), kan de erfpachtprocedure getoetst worden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Let op. Bij particuliere erfpacht kan er alleen worden getoetst aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Bij verkoop woning. Onlangs vroeg een kandidaat-koper van een woonhuis op tijdelijke erfpacht wat te doen: de verkoper had namelijk een tijdelijk erfpachtcontract van 30 jaar en verkeerde in het 20e jaar. Contractueel had de grondeigenaar bedongen dat de erfpachter bij verkoop de koper moest informeren dat er een nieuw tijdelijk erfpachtcontract zou komen met nieuwe voorwaarden en een nieuwe canon. Gezien de forse verhoging van de canon, is het de vraag of het in dit geval wel redelijk en billijk is dat het erfpachtcontract slechts onder beduidend slechtere condities kan worden voortgezet. Let op. Een kandidaat-koper zit in de regel niet te wachten op dit soort discussies. Voordeel is echter wel dat een woning op erfpacht vaak minder kost.

Als blijkt dat er bij de verkoop van een woning een nieuw tijdelijk erfpachtcontract komt, moet de kandidaat-koper erop bedacht zijn dat de canon flink verhoogd kan worden.

Actuele rechtspraak

■■

VERKOOP

Beroep op ontbindende voorwaarde moet redelijk zijn Een koper nam de ontbindende voorwaarde op dat de koop niet door zou gaan als het pand niet gesplitst kon worden. Kan hij daar een beroep op doen als hij zélf die ontbindende voorwaarde in vervulling laat gaan? Functie ontbindende voorwaarde. Bij de koop en verkoop van vastgoed hebben ontbindende voorwaarden een belangrijke functie. Deze voorwaarden zijn zowel in het belang van de koper als in het belang van de verkoper. Het belang van de koper is duidelijk, hij kan zijn mogelijkheden goed onderzoeken, maar ook voor de verkoper is het prettig dat er een overeenkomst tot stand komt.

Redelijk en billijk. Dit vloeit voort uit de redelijkheid en billijkheid. De partij die de overeenkomst ‘saboteert’, mag hiervan niet kunnen profiteren door een beroep op de ontbindende voorwaarde te doen. Het uitgangspunt is immers dat partijen gebonden zijn aan een door hen gesloten overeenkomst. Of zoals juristen zeggen: ‘Overeenkomsten strekken partijen tot wet’.

Financieringsvoorbehoud

Opnemen in de overeenkomst

Twistpunt. Een van de bekendste voorbeelden van een ontbindende voorwaarde is het financieringsvoorbehoud. Over deze ontbindende voorwaarde wordt betrekkelijk vaak geprocedeerd. In deze procedures gaat het er vaak om of een koper ook een beroep op het financieringsvoorbehoud kan doen als hij niet voldoende moeite heeft gedaan om een financiering te krijgen. Of als hij dit misschien wel gedaan heeft, maar niet kan aantonen.

Zet het op papier. Het is niet meer dan logisch dat de partij die een beroep doet op de ontbindende voorwaarde, ook moet aantonen dat hij hierop recht kan doen gelden. Tip. Neem in de overeenkomst op hoe hij dit moet aantonen. Bij een financieringsvoorbehoud wordt bijv. vaak geëist dat er twee afwijzingen moeten zijn. Uiteraard moet daar een serieuze aanvraag aan ten grondslag liggen.

Juiste manier. De rechtspraak op dit punt is duidelijk: een koper kan geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud als hij niet op de manier zoals in de koopovereenkomst is vermeld, aantoont dat hij serieus geprobeerd heeft een financiering te krijgen.

Andere ontbindende voorwaarden Bewijzen. Ook bij andere ontbindende voorwaarden is het niet meer dan redelijk dat degene die een beroep doet op de ontbindende voorwaarde, moet aantonen dat hij alles in het werk heeft gesteld om te voorkomen dat de ontbindende voorwaarde in werking treedt. Het is immers ook bij andere ontbindende voorwaarden niet redelijk dat een partij kan profiteren van zijn eigen wanprestatie.

Splitsing. Als bijv. als voorwaarde wordt opgenomen dat de koop niet doorgaat als het aangekochte pand niet kan worden gesplitst, is het verstandig in de akte op te nemen op welke manier de koper moet aantonen dat hij zijn best heeft gedaan om splitsing mogelijk te maken. Bijvoorbeeld: zijn er conceptsplitsingstekeningen gemaakt, is er serieus met een notaris gesproken, etc. Goed aantonen is belangrijk. Onlangs besliste de Rechtbank Amsterdam, 24.06.2014 (RBAMS:2014: 2572), dat de partij die niet op tijd begonnen was met de voorbereidende werkzaamheden en daardoor de aanvraag voor de splitsing niet op tijd had ingediend, geen beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde. Omdat deze partij dit volledig aan zichzelf te wijten had, zag de rechter geen reden om de boete te matigen.

De rechter was duidelijk: niet genoeg bewijs betekent geen ontbinding én de volledige boete. Spreek bij een ontbindende voorwaarde duidelijk af op welke manier de partij die een beroep doet op deze voorwaarde, moet aantonen dat dit beroep terecht is. 31.01.2015 - 2

■■

UW RAADSMAN

Hoe zit het met de btw als een pand leegstaat? De verhuur van een bedrijfspand is vrijgesteld van btw. Als de huurder voor ten minste 90% btw-belaste prestaties verricht, is het echter mogelijk te opteren voor btw-belaste verhuur. Maar hoe zit het met de btw als het pand leegstaat? Hoe zit het ook alweer? Verhuur en btw. Verhuur van een onroerende zaak is vrijgesteld van btw, tenzij de huurder voor ten minste 90% btw-belaste prestaties verricht. Aftrek van voorbelasting. Voor een eigenaar/ verhuurder is btw-belaste verhuur interessant omdat hij dan de btw op zijn exploitatiekosten (zoals onderhoud en beheer) én de aanschaf-btw op de onroerende zaak kan aftrekken.

Btw-herzieningsperiode Negen boekjaren. Voor onroerende zaken wordt gedurende negen boekjaren na het boekjaar van eerste ingebruikneming de btw-aftrek steeds voor 1/10 gedeelte opnieuw bepaald. Te veel of te weinig afgetrokken btw wordt verschuldigd of kan worden teruggevraagd in het laatste tijdvak van het kalenderjaar. Aanschaf- of vervaardigings-btw. De btw op onderhoud en verbouwing wordt overigens niet herzien, alleen de aanschaf- of vervaardiging-btw. Bij gewijzigd gebruik. Niet afgetrokken btw op de aanschaf of vervaardiging kan dus later (deels) worden teruggevraagd bij gewijzigd gebruik. Dit speelt bijvoorbeeld als btw-vrijgestelde verhuur bij aanvang (geen btw-aftrek op aanschaf- of vervaardigingkosten) later btw-belaste verhuur wordt, zodat dan wel btw-aftrek bestaat op de aanschafof vervaardigingkosten. Stel, uw cliënt heeft een pand gekocht voor € 500.000,- plus 21% btw (€ 105.000,-). Het pand wordt in eerste instantie niet met btw verhuurd omdat de huurder geen btw-belaste prestaties verricht. Dit betekent geen aftrek van de aanschaf-btw.

Begin jaar zes komt er een nieuwe huurder aan wie wel btw-belast wordt verhuurd. Eind jaar zes kan 1/10 x € 105.000,- aan btw worden teruggevraagd. Tot het einde van de herzieningstermijn wordt jaarlijks 1/10 van € 105.000,- getoetst aan het daadwerkelijke (btw-)gebruik. Leegstand? Maar hoe zit het dan als het pand gedurende de herzieningsperiode leegstaat?

Uitspraak Hoge Raad Intentie tot belaste verhuur. De Hoge Raad heeft enige tijd geleden, 13.06.2014 (HR:2014:1376), beslist dat voor de toepassing van de herzieningsregeling een leegstandperiode als btw-belast gebruik kan worden aangemerkt als bij de eigenaar de intentie bestaat om de onroerende zaak voortaan btw-belast te gaan verhuren/gebruiken. Deel btw aftrekbaar. Als het pand zich dus nog binnen de herzieningsperiode bevindt, kan voortaan op jaarbasis 1/10 van de aanschaf- of vervaardigings-btw worden verrekend alsmede de volledige btw op onderhoud en beheer. Let op. De eigenaar/verhuurder moet wel aannemelijk kunnen maken dat hij op zoek is naar huurders aan wie hij het pand btw-belast wil gaan verhuren. Denk bijv. aan correspondentie met een makelaar met de opdracht een btw-belaste huurder te zoeken. Let op. Het moet dan wel gaan om: • een pand dat eerst btw-vrijgesteld is verhuurd, waardoor de btw op de aanschaf- of vervaardig­ kosten niet voor aftrek in aanmerking kwam; en • leegstand die zich voordoet binnen negen jaar na het jaar van aanvang van het btw-vrijgestelde gebruik.

Als in de leegstandsperiode de intentie bestaat om het pand btw-belast te gaan verhuren, kan de btw over die leegstandperiode in aftrek worden gebracht. De verhuurder moet aannemelijk kunnen maken dat hij op zoek is naar btw-belaste huurders, bijv. aan de hand van correspondentie met de verhuurmakelaar. 3 - 31.01.2015

Actuele rechtspraak

■■

GEMEENTE

Is de gemeente ook een goede buur? In een dichtbevolkt land als Nederland is het min of meer onvermijdelijk dat buren van tijd tot tijd enige last van elkaar ondervinden. Het burenrecht moet dit in goede banen leiden. Maar wat als de gemeente uw buurman is? (Onrechtmatige) hinder. Als de verhoudingen normaal zijn, kunnen mensen best het een en ander van elkaar verdragen. Maar als de verhoudingen enigszins verstoord zijn, is iedere vorm van overlast, hoe gering ook, vaak al te veel. Buren die soms bijna letterlijk op voet van oorlog leven, leveren weliswaar vermakelijke televisie op maar dit is voor de betrokkenen zelf vaak een drama.

Burenrecht Onrechtmatig of niet? Het burenrecht ziet op het onderscheid tussen ‘normale’ hinder, die buren nu eenmaal van elkaar te dulden hebben, en onrechtmatige hinder. Als er sprake is van onrechtmatige hinder, dan is er een taak weggelegd voor de rechter. Hij moet dan (soms letterlijk) de grens trekken.

De gemeente als buur Speelterrein. Maar hoe zit het als de gemeente eigenaar is van een speelterrein dat het woongenot ernstig aantast en weigert hier een einde aan te maken? Kunt u daarvoor naar de rechter? De gebruikers van het speelterrein veroorzaken immers de overlast en niet de gemeente. Stilzitten. Als er al sprake is van onrechtmatig handelen door de gemeente, dan heeft dit te maken met het feit dat de gemeente op de hoogte is van de overlast maar weigert er iets aan te doen. De gemeente gaat hier dus niet in de fout als buur, maar bij het uitoefenen van haar overheidstaak. Tip. Spreek de gemeente aan op haar bestuursrechtelijke taken en verantwoordelijkheden. Pas als blijkt dat de gemeente weigert handhavend op te treden, is er een rol weggelegd voor de rechter.

Er is hinder en hinder … Hangplek. Onlangs speelde de volgende zaak bij de Rechtbank Midden-Nederland, 17.06.2014 (RBMNE:2014:2338). Een gezin ondervond veel overlast van een tegenover de woning gelegen speeltuintje dat ‘s avonds en in het weekend als hangplek fungeerde. Praten met de gemeente en de bestuursrechtelijke weg (vragen om handhavend op te treden) leverden helaas niet het gewenste resultaat op. Tip. Maak overal notities van en bewaar die. Zo bouwt u een dossier op dat later (bijvoorbeeld bij de rechter) goed van pas kan komen. Dan maar sluiten? Toen de eigenaar van de woning de rechter vroeg het speeltuintje te sluiten, was de voorzieningenrechter overtuigd van de overlast. Maar toen hij de betrokken belangen tegen elkaar afwoog, kwam hij tot de conclusie dat sluiting een te zwaar middel was. Wel vond de rechter dat de gemeente het speelterrein ‘s avonds na 19:00 uur en zondags moest afsluiten.

Belangenafweging Onbedoeld gebruik. Bij het bepalen of de veroorzaakte hinder onrechtmatig was, werd het plezier dat de (beoogde) gebruikers van de speeltuin hadden, meegewogen. Het onbedoelde gebruik als hangplek, wat ook de meeste overlast veroorzaakte, moest de gemeente wel onmogelijk maken. Juiste volgorde. Als de eigenaar van een woning een probleem heeft met zijn gemeentelijke buurman, moet hij éérst naar de bestuursrechter vóórdat hij bij de ‘gewone’ (civiele) rechter kan aankloppen. Alleen dan, of als de gemeente weigert iets te doen, zal de civiele rechter de zaak behandelen.

Ook een gemeente mag geen onrechtmatige hinder veroorzaken. Vanwege het algemene belang dat de gemeente nastreeft, is hier echter minder snel sprake van. Dit betekent dat u van de gemeente als buur meer moet dulden dan van een normale buur. 31.01.2015 - 4

Snel adviezen zoeken ... uitprinten ... toepassen ... tipsenadvies-vastgoed.nl

■■

IN DE KIJKER

Uitleg garantie- en vrijwaringsbepalingen in contract In veel koopovereenkomsten staan garantie- en vrijwaringsbepalingen. Deze bepalingen zijn echter niet altijd even duidelijk. Soms wordt zo’n bepaling dan aan de rechter voorgelegd. Hoe legt de rechter zo’n bepaling dan uit? Modelcontract of liever maatwerk? Bij de koop en verkoop van onroerende zaken worden vaak modelcontracten gebruikt. Zodra wordt afgeweken van deze standaardcontracten, kunnen er gemakkelijk misverstanden ontstaan. Laatste oordeel. Soms zijn partijen het niet eens over de strekking of de reikwijdte van zulke bepalingen. Als partijen er dan niet uitkomen, is het uiteindelijk aan de rechter om vast te stellen hoe het een en ander moet worden uitgelegd.

Onduidelijke overeenkomst Uitleg. Onlangs moest de Rechtbank Den Haag, 24.07.2014 (RBDHA:2014:8736), een garantie- en vrijwaringsbepaling uitleggen. Het ging hierbij om het volgende: Karel houdt zich bedrijfsmatig bezig met de aan- en verkoop en de verhuur van onroerende zaken. Hij koopt van Victor een bedrijfspand. Bij de verkoop vertelt Victor dat in het cv-hok asbesthoudend materiaal is verwerkt. Bekendheid. In de koopovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen: ‘Verkoper garandeert (…) het navolgende: (…) Het is verkoper wel (...) bekend dat zich in het registergoed asbesthoudende materialen bevinden’. Het is vreemd dat de verkoper deze garantie afgeeft, maar dat kán een van de ‘bijwerkingen’ zijn van het (onjuiste) gebruik van een standaardcontract. Vrijwaring. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen moeten op grond van de milieuwetgeving speciale maatregelen worden genomen. ‘Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien.’

Victor en Karel bedoelen met deze clausule te voorkomen dat Karel Victor kan aanspreken als blijkt dat er in het gebouw asbest zit. Waarschijnlijk ging Karel ervan uit dat dit gold voor de asbest in het cv-hok. In de clausule spreken zij over vrijwaring, maar juridisch is vrijwaring iets heel anders. Wij zullen u de details besparen, maar dat maakte het voor de rechter wél lastig.

Eis tot schadevergoeding Niet wat we hadden afgesproken. Na de levering ontdekt Karel dat ook in de plafonds asbest is verwerkt. Karel eist schadevergoeding van Victor. Victor brengt hier het volgende tegen in: • hij heeft geen garantie verstrekt ten aanzien van de afwezigheid van asbest; • Karel heeft hem een vrijwaring verstrekt.

Oordeel rechter Je wist het. De rechter stelt vast dat Victor heeft verteld dat er asbest in het cv-hok aanwezig was. De rechter vindt ook dat Karel niet kan bewijzen dat Victor gegarandeerd heeft dat er elders in het pand géén asbest aanwezig zou zijn. Onduidelijk. Met betrekking tot vrijwaring constateert de rechter dat dit in de overeenkomst niet verder wordt uitgelegd. Bovendien is niet duidelijk of Victor en Karel het zélf over de inhoud van deze term hebben gehad. In dit geval kiest de rechter voor een erg letterlijke uitleg van de overeenkomst. Tip. Gebruik een standaardcontract in principe op de manier waarop het bedoeld is. Zo voorkomt u vervelende misverstanden. Tip. Wees heel voorzichtig als u bepalingen in een standaardcontract aanpast.

Het kan riskant zijn om in een overeenkomst begrippen op te nemen die niet vastomlijnd zijn of die een andere betekenis hebben dan de gebruikelijke. Dit kan leiden tot onvoorspelbare of onbedoelde uitkomsten. 5 - 31.01.2015

Vraag van een abonnee

■■

INKOMSTENBELASTING

Vererving eigen woning en aftrek hypotheekrente Stel, iemand gaat na een echtscheiding of na het overlijden van de eerste partner met een nieuwe partner samenwonen. Hoe zit het dan bij overlijden fiscaal met de eigen woning als er kinderen uit de eerdere relatie zijn? Ongehuwd samenwonend André en Karin. Stel, André is eigenaar van een woning die bij aankoop volledig is gefinancierd. André woont samen met Karin. Er is geen samenlevingscontract. André overlijdt. Op enig moment overlijdt André. In zijn testament is vastgelegd dat Karin en Joost (de zoon van André uit een eerder huwelijk) ieder voor 50% erfgenaam zijn. Joost woont op zichzelf. Karin blijft voorlopig in de woning. Mede gezien de woningmarkt, wordt afgesproken dat Karin in de woning mag blijven totdat deze verkocht wordt. Karin betaalt de (volledige) hypotheekrente. Let op. Van belang is dat Joost zich realiseert dat hij voor zijn aandeel in de hypotheekrente ten opzichte van de bank aansprakelijk blijft, tenzij anders is overeengekomen.

Aftrek hypotheekrente. Wat betreft de hypothecaire lening geldt hetzelfde. Feitelijk is dus nog slechts 50% van de rente in box 1 aftrekbaar, ondanks het feit dat Karin de volledige hypotheekrente betaalt. Aflossingsverplichting? Karin krijgt een aandeel in een hypotheekschuld die zij eerst niet had. Betekent dit nu dat Karin geconfronteerd wordt met verplichte annuïtaire aflossing, om de rente over haar aandeel in de hypotheeklening af te kunnen trekken? Het is verdedigbaar dat dit niet het geval is. In feite neemt een erfgenaam de plaats in van de erflater, zodat er in fiscale zin geen sprake is van een nieuwe schuld (althans tot het bedrag van de schuld die de erflater had). Bovendien wordt een verkrijging krachtens erfrecht niet aangemerkt als een verwerving, zodat de overgangsregeling van toepassing is.

Boedel zo snel mogelijk verdelen Hoe pakt dit fiscaal uit? Onverdeelde boedel. Na het overlijden is er sprake van een ‘onverdeelde boedel’, waartoe twee erfgenamen (Karin en Joost) gerechtigd zijn. Voor de inkomstenbelasting moet iedere erfgenaam zijn aandeel in die onverdeelde boedel verantwoorden in zijn jaarlijkse belastingaangifte. Bij Karin. Voor Karin is er, tot het gedeelte waartoe zij gerechtigd is (50%), sprake van een eigen woning. Daarvoor geeft zij 50% van het eigenwoningforfait als inkomen aan. Bij Joost. Voor Joost is zijn 50%-aandeel géén eigen woning, maar een bezitting die deel gaat uitmaken van de grondslag voor het inkomen uit sparen en beleggen (box 3).

Renteaftrek veiligstellen. Het is aan te raden de boedel niet langer dan strikt noodzakelijk onverdeeld te laten. Om te bereiken dat Karin volledige renteaftrek krijgt, is het raadzaam bij de verdeling van de boedel de woning en de hypothecaire geldlening toe te delen aan Karin.

Vooraf goed regelen Testament. Het is raadzaam om meteen bij het gaan samenwonen een testament op te stellen waarin de woning aan Karin wordt ‘vermaakt’. Risicoverzekering. Verder kan overwogen worden om een risicoverzekering op het leven van André af te sluiten om de verkrijging door Karin te financieren.

Als er na het overlijden van de ouder van de kinderen uit het eerdere huwelijk sprake is van een onverdeelde boedel met de ‘stiefpartner’, is de hypotheekrente slechts deels aftrekbaar. Dit kan mogelijk worden opgelost door de boedel te verdelen en de woning en de hypotheekschuld toe te delen aan die partner. 31.01.2015 - 6

Actuele rechtspraak

■■

BESTEMMINGSPLAN

Een bedrijfswoning vervang je niet zomaar! Stel, uw cliënt komt bij u met de vraag of hij zijn (tweede) bedrijfswoning kan vervangen door nieuwbouw. Mag dat zomaar? Moet er dan opnieuw getoetst worden aan het bestemmingsplan? Wat zegt de rechter? Bestemmingsplan is leidend

Wat zegt de rechter?

Bedrijfswoning. Als uw cliënt zijn (tweede) bedrijfswoning wil renoveren of wil vervangen door nieuwbouw, heeft hij daarvoor een omgevingsvergunning nodig. Dat is helder.

Toetsen aan bestemmingsplan. De Raad van State zet op de laatste dag van 2014 nog eens helder uiteen op welke wijze een aanvraag omgevingsvergunning moet worden beoordeeld.

Let op. Denk er ook aan om eerst door het geldende bestemmingsplan te lopen. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning moet immers altijd getoetst worden aan het bestemmingsplan. Dat geldt ook als men een bestaande woning wil vervangen. Dat blijkt maar weer eens duidelijk uit een heel recente uitspraak van onze hoogste bestuursrechter, de Raad van State.

‘Een bouwwerk moet in strijd met de bestemming worden beoordeeld, indien redelijkerwijs valt aan te nemen dat het bouwwerk uitsluitend of mede zal worden gebruikt voor andere doeleinden dan die waarin de bestemming voorziet’.

Een recent voorbeeld Omgevingsvergunning verleend. In een procedure voor de Raad van State, 31.12.2014 (RVS:2014:4746), stond onlangs een besluit centraal van de gemeente Loon op Zand. Het college van burgemeester en wethouders had namelijk een omgevingsvergunning verleend voor het vervangen van een bedrijfswoning. Twee bedrijfswoningen. Volgens het geldende bestemmingsplan waren op het betreffende perceel twee bedrijfswoningen toegestaan. De bewoner van een van de twee bedrijfswoningen wenste zijn woning te vervangen door een nieuwe woning. De bestaande bedrijfswoning zou worden gesloopt en op dezelfde plaats zou hij een nieuwe bedrijfswoning laten bouwen. Bezwaar omwonenden. Omwonenden hebben echter bezwaar gemaakt tegen de verleende omgevingsvergunning voor de nieuwe vervangende woning. Uiteindelijk kwamen de partijen bij de Raad van State tegenover elkaar te staan.

Dit betekent dat een gemeente een aanvraag als volgt moet beoordelen: • Laat het bestemmingsplan een bedrijfswoning toe? • Is het ook de bedoeling dat deze woning als bedrijfswoning benut zal worden? Noodzakelijk voor bedrijfsvoering? Kijk dus altijd even in de begripsbepalingen van een bestemmingsplan voor de definitie van een bedrijfswoning. Meestal komt het erop neer dat het een woning is die bij een bedrijf aanwezig is en die kennelijk slechts bedoeld is voor de persoon en diens gezin van wie huisvesting daar, gelet op de bedrijfsvoering, noodzakelijk is. Let op. In deze procedure zegt de rechter dat het bestemmingsplan niet zondermeer toestond dat een bedrijfswoning mag worden vervangen door een nieuwe woning. De gemeente had ook moeten toetsen of het beoogde gebruik in overeenstemming met de bestemming zou zijn en of het bouwplan voorziet in een bedrijfswoning zoals bedoeld in het bestemmingsplan. De gemeente had in dit geval niet beoordeeld of de nieuwe woning nog wel noodzakelijk was voor het aanwezige bedrijf.

Bij het vervangen van een bedrijfswoning moet de gemeente opnieuw toetsen of deze woning wel benut wordt voor het aanwezige bedrijf en sterker nog, of deze woning nog steeds noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering. Wijs uw cliënt op het risico als u daaraan twijfelt. 7 - 31.01.2015

Colofon Hoofdredacteur: mr. Chantal M.R. Hemelsoet Eindredacteuren: mr. Margriet C.M. Bax-Cleven mr. Paul J.H. Jehae

Aan deze uitgave werkten mee: mr. Wim P.C. van Amelsfoort belastingadviseur Hans L. Broeren adviseur en publicist o.g. mr. drs. Sjoerd E. Bult vastgoedfiscalist mr. Deirdre M.E.F.L. van Hoof-Pijnenburg jurist bestuursrecht André H. van Huffelen senior paralegal commercieel vastgoed mr. Toine G. van Laarhoven belastingadviseur mr. Johan A.M. van de Sande advocaat

Uw volgende stap Modellen, tabellen, vonnissen, ... tipsenadvies-vastgoed.nl/download Dit is een uitgave van:

Schootense Dreef 31 Postbus 794 5700 AT HELMOND

Abonnementen: Tel.: 0492 - 59 31 31 Fax: 0492 - 59 31 00 E-mail: [email protected] www.indicator.nl

Uw adviesbrief online: tipsenadvies-vastgoed.nl

■■

INKOMSTENBELASTING

Aftrek rente op restschulden Helaas vaak restschuld. In de afgelopen jaren zijn veel huiseigenaren na verkoop van hun woning met een restschuld blijven zitten. Rente jarenlang aftrekbaar. De rente op deze restschuld is nog gedurende een aantal jaren fiscaal aftrekbaar. Deze periode is voor restschulden die zijn ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 verhoogd van 10 naar 15 jaar. Als aftrekbaar dan niet aflossen. Gedurende de periode dat de rente over de restschuld aftrekbaar is, hoeft er op de restschuld niet te worden afgelost.

■■ Restschulden vormen voor veel mensen een groot probleem. De periode van fiscale aftrek van de rente is met 5 jaar verlengd tot 15 jaar.

■■

INKOMSTENBELASTING

Aftrek hypotheekrente verlaagd Langzaam terug naar 42%. Dit jaar worden huiseigenaren voor het tweede jaar geconfronteerd met de verlaging van het maximale belastingpercentage waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken. De maximale aftrek gaat van 51,5% naar 51,0%. Het is de bedoeling dat dit percentage in 18 verdere stappen wordt verlaagd tot 42%.

■■ Voor de tweede maal is het maximale belastingpercentage waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken met 0,5% verlaagd tot 51%. Dit fenomeen zal jaarlijks terugkeren.

■■

HYPOTHEEK

Loan-to-valuenorm in 2015 naar 103% Niet meer hypotheek dan het huis waard is. Om nieuwe problemen met te hoge hypotheken bij consumenten te voorkomen, is de loan-tovaluenorm ingevoerd. De loan-to-valuenorm houdt in dat een hypotheekschuld niet (veel) hoger mag zijn dan de waarde van de woning. In stappen terug. In 2015 kan op grond van de loan-to-valuenorm maximaal 103% van de waarde van de woning (inclusief 2% overdrachtsbelasting) worden geleend. De loan-to-valuenorm wordt nog verder aangescherpt; in 2018 bedraagt het maximaal te lenen bedrag 100% van de waarde van de woning, inclusief 2% overdrachtsbelasting.

■■ Het bedrag dat maximaal voor een woning mag worden geleend, wordt ® is een wettelijk geregistreerd merk.

stapsgewijs verlaagd tot 100% van de waarde van de woning, inclusief 2% overdrachtsbelasting. Voor 2015 is dit nog 103% van de waarde.

Niets uit deze uitgave mag in enige vorm of op enige wijze worden overgenomen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Deze adviesbrief is zo zorgvuldig mogelijk samengesteld. De auteurs, de redactie en de uitgever aanvaarden echter geen aansprakelijkheid voor onjuiste of onvolledige informatie.