Van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen
In de gemeente Zaanstad is het mogelijk om het recht van erfpacht bij woningbouwterreinen om te zetten naar vol eigendom. Hiervan dient de grond door de gemeente in erfpacht te zijn uitgegeven. De gemeente gaat bij het omzetten naar vol eigendom onder andere uit van de actuele grondwaarde. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de WOZ-gegevens. Jaarlijks stelt de gemeente Zaanstad de parameters voor het berekenen van de vergoeding vast. De meest actuele parameters vindt u op www.zaanstad.nl, zoekterm: erfpacht. Ben ik iets verplicht? Bij de verkoop van de grond vraagt de gemeente een marktconforme vergoeding. U bent niet verplicht om uw grond naar vol eigendom om te zetten. Als u uw grond niet wilt omzetten, hoeft u niets te doen. In dat geval wordt te zijner tijd uw grondwaarde aangepast naar de reële waarde van dat moment. Dit gebeurt conform de voorwaarden die gelden volgens de erfpachtovereenkomst die u heeft met de gemeente Zaanstad. U wordt daar te zijner tijd vanzelf door de gemeente over geïnformeerd. Voordelen van omzetten Het kan voor u op langere termijn voordelig zijn om uw recht van erfpacht om te zetten naar vol eigendom. Het omzetten biedt u de volgende voordelen: • •
U profiteert van mogelijke waardestijgingen van de grond in de toekomst. U heeft zekerheid over uw grondlasten in de toekomst.
Aankoop van een woning met erfpachtgrond Laat u bij het uitbrengen van een bod op een woning die staat op gemeentelijke grond met erfpacht eerst op de hoogte stellen van wat het u kost om de grond van die woning in vol eigendom te verkrijgen. Dit kunt u vervolgens gebruiken in uw onderhandelingen met de verkopende partij en ook mee laten wegen in uw bod op de woning.
Als u van plan bent een woning op grond met erfpacht te kopen, moet u er rekening mee houden dat een geldverstrekker (bijvoorbeeld uw bank) nadere eisen kan stellen of zelfs niet bereid is om een hypotheek voor 30 jaar of korter te verstrekken. Dit kan zich vooral voordoen als de resterende looptijd van de afkoopperiode en/of de looptijd van het erfpachtrecht korter is dan 30 jaar. Verkoop van een woning met erfpachtgrond Als u een huis met erfpacht heeft en uw huis wilt verkopen, moet u er rekening mee houden dat een geldverstrekker ook nadere eisen of voorwaarden kan stellen aan de kandidaat-koper (zie hierboven). U kunt dan kiezen uit twee mogelijkheden: • De woning verkopen met het recht van erfpacht. Besef hierbij dat de potentiële koper bij het uitbrengen van het bod op uw woning rekening houdt met een toekomstige hogere canon, afkoopsom of koopsom. •
De woning verkopen met grond in vol eigendom. In dit geval dient u een aanvraag tot omzetting bij de gemeente in te dienen.
Welke woningbouwterreinen kunnen worden omgezet? Met de regeling is het voor alle erfpachters van woningbouwterreinen mogelijk om deze om te zetten naar vol eigendom.
Wel dient dan de grond door de gemeente in erfpacht te zijn uitgegeven. Bij appartementencomplexen geldt dat omzetting alleen kan plaatsvinden als dit collectief gebeurt voor het gehele appartementencomplex. Berekening van de omzetting Voor de berekening van de koopsom gaat de gemeente altijd uit van de actuele grondwaarde. Het bepalen van de koopsom (die u dient te betalen om uw erfpachtrecht om te zetten naar vol eigendom) gaat via de volgende vijf stappen: 1. Berekening van de WOZ-waarde Voor het berekenen van de koopsom gaat de gemeente uit van de actuele WOZ-waarde. 2. Berekening actuele grondwaarde De actuele grondwaarde is een bepaald percentage van de WOZ-waarde. Dit is de grondquote. De grondquote is het percentage dat gebruikt wordt om te bepalen welk gedeelte van de WOZ-waarde als grondwaarde geldt. Deze quote is afhankelijk van het bouwjaar van de woning. 3. Depreciatie Bij de bepaling van de WOZ-waarde gaat de gemeente uit van hoeveel de grond waard zou zijn als deze in vol eigendom zou zijn. Grond waarbij er sprake is van een recht van erfpacht is minder waard als grond die in vol eigendom is. De correctie (vermindering) op de grondwaarde om te komen tot grondwaarde bij grond in erfpacht noemen we depreciatie. De hoogte van de depreciatie is gelijk aan het aantal jaren dat het erfpachtcontract oud is, maar kent een maximum van 40%.
4. Geïndexeerde grondwaarde op de expiratiedatum De grondwaarde na depreciatie wordt geïndexeerd naar de einddatum van de erfpachtovereenkomst. Voor een contract waarbij de canonbetaling is afgekocht, is deze einddatum na 50 jaar. Bij een contract met canonbetaling onder de voorwaarden van de Algemene Bepalingen Erfpacht 1906 is de termijn 100 jaar en bij canonbetaling conform de Algemene Bepalingen 1927 en 1978 is deze termijn 75 jaar. Voor de Algemene Bepalingen 1991 is de termijn op 75 jaar gesteld. 5. Koopsom op moment van omzetting Vervolgens wordt de geïndexeerde grondwaarde contant gemaakt (teruggerekend) naar het moment waarop de omzetting (peildatum) naar vol eigendom plaatsvindt tegen een rekenrente. Alle wegingsfactoren voor het berekenen van de koopsom worden jaarlijks vastgesteld en kunt u vinden op www.zaanstad.nl. In de afgelopen jaren is gebleken dat de berekening van de koopsom via de hierboven beschreven vijf stappen voor veel mensen ingewikkeld is. Daarom heeft de
gemeente Zaanstad voor erfpachters die de jaarlijks te betalen canon voor een periode van 50 jaar hebben afgekocht een tabel ontwikkeld, waarmee op eenvoudige wijze een indicatie van de koopsom voor omzetting kan worden verkregen. De tabel en de toelichting daarop kunt u vinden op www.zaanstad.nl. Naast de op bovenstaande wijze bepaalde koopsom voor de grond dient een canonbetaler ook nog de contante waarde (koopsom) van de erfpachtcanon te betalen vanaf de datum van omzetting naar vol eigendom (peildatum) tot aan de einddatum van de erfpachtovereenkomst. Vanwege deze berekening is de hierboven genoemde tabel niet van toepassing op canonbetalers.
Vraag vrijblijvend een offerte aan Als u belangstelling hebt voor een omzetting, kunt u geheel vrijblijvend een offerte aanvragen. Als u geïnteresseerd bent in omzetting van uw recht van erfpacht naar vol eigendom, dient u het volgende te doen: 1. U kunt een verzoek indienen via onze website: www.zaanstad.nl. Op de homepage vult u de zoekterm ‘erf pacht’ in. Vervolgens klikt u op: ‘Hoe kan erfpacht omgezet worden naar vol eigendom?’ en kunt u het formulier invullen en indienen. 2. Ook kunt u telefonisch een offerte aanvragen bij de gemeente via telefoonnummer 14075. Nadat de afdeling Grondzaken uw verzoek voor een offerte heeft ontvangen,
ontvangt u binnen vier weken een offerte voor omzetting naar vol eigendom van de grond. ln deze offerte staat vermeld op welke datum u uiterlijk akkoord moet gaan Overeenkomst en omzetting Nadat u de offerte schriftelijk heeft geaccepteerd, wordt u zo snel mogelijk een omzettingsovereenkomst ter ondertekening aangeboden. In deze overeenkomst wordt ook de uiterlijke datum opgenomen waarop het notarieel transport moet plaatsvinden. De overeenkomst dient u na ondertekening te retourneren aan de afdeling Grondzaken van de gemeente. Als de gemeente uw ondertekende omzettingsovereenkomst heeft ontvangen, wordt deze door de gemeente Zaanstad mede ondertekend. De gemeente zendt de stukken aan de betreffende notaris voor verdere afhandeling. Ook ontvangt u een exemplaar van de door beide partijen getekende overeenkomst retour. De volgende stap is dat u met de notaris een afspraak moet maken voor de notariële overdracht van de grond. Hierbij dient u er goed op te letten dat de notariële afhandeling moet plaatsvinden op uiterlijk de in de overeenkomst genoemde peildatum. Het transport mag ook na de peildatum plaatsvinden, maar dan moet u er rekening mee houden dat de gemeente vanaf de peildatum tot aan de dag waarop het notarieel transport heeft plaatsgevonden een boeterente van 8% per jaar aan u in rekening brengt. Wat u nog meer moet weten De gemeente Zaanstad brengt voor de omzetting geen extra kosten in rekening. Voor uw rekening zijn echter wel de kosten van eigendomsverkrijging, de zogenaamde 'kosten koper'. Voor een exacte opgave van deze bijkomende
kosten adviseren wij u contact op te nemen met de door u gekozen notaris. Als u voor de financiering van de transactie een nieuwe of een tweede hypotheek gaat afsluiten, moet u uiteraard ook rekening houden met de kosten die hiervoor door u moeten worden gemaakt. Financiering Mocht u serieuze belangstelling hebben voor omzetting naar vol eigendom van de grond, dan bent u verplicht om uw hypotheekbank hiervan op de hoogte te stellen. Voor elke wijziging van uw onroerend goed is namelijk de toestemming vereist van de hypotheekbank. Dit geldt ook als u voor de omzetting naar vol eigendom geen geld van een bank hoeft te lenen. Consequenties OZB en huurwaardeforfait Inkomstenbelasting De omzetting van erfpacht naar vol eigendom heeft geen invloed op de hoogte van de aanslag Onroerend Zaakbelasting (OZB) en/of het Huurwaardeforfait. ln beide gevallen wordt bij de waardebepaling van de grond voor uw belastingaanslagen al uitgegaan van de grondwaarde, gebaseerd op vol eigendom. Bodemproblematiek In de nieuwe eigendomssituatie verandert er niets met betrekking tot de aansprakelijkheid voor een eventuele bodemverontreiniging. Als de gemeente in gebreke was ten tijde van het vestigen van het recht van erfpacht, dan blijft de gemeente aansprakelijk. Als een eventuele vervuiling van de grond heeft plaatsgevonden nadat het recht van erfpacht is gevestigd, is uiteraard de erfpachter/eigenaar hier zelf aansprakelijk voor.
Meer informatie Voor verdere vragen en/of informatie kunt u op werkdagen contact opnemen met de gemeente via telefoonnummer 14075. U kunt ook schriftelijk contact met de gemeente opnemen. U kunt uw brief sturen naar de
Afdeling Grondzaken van de gemeente Zaanstad, Postbus 2000, 1500 GA Zaandam.
Ook op www.zaanstad.nl is meer informatie te vinden over het omzetten van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen.
Deze tekst is een samenvatting van het besluit over omzetting van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen. Aan de tekst van deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.
Aanvraagformulier offerte van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen Gelieve onderstaande gegevens volledig in te vullen Naam en voornamen (voluit) aanvrager Idem echtgeno(o)t(e) partner Huidig woonadres Postcode/woonplaats Telefoonnummer (overdag te bereiken) Geboortedatum aanvrager
Idem partner
Offerte omzetting naar vol eigendom wordt aangevraagd voor het onderstaande object. Gemeente Straat + huisnummer perceel Postcode/woonplaats
Datum aanvraag offerte Handtekening aanvrager(s)
De aanvraag kunt u sturen naar Gemeente Zaanstad, Afdeling Grondzaken, Postbus 2000, 1500 GA Zaandam.
Gemeente Zaanstad Afdeling Grondzaken Postbus 2000, 1500 GA Zaandam T 14 075 www.zaanstad.nl Januari 2016
