Van erfpacht naar eigendom in Rotterdam contra-expertise afkoop erfpacht Rotterdam
In opdracht van Vereniging Eigen Huis
Rob de Wildt Ton Seijkens
oktober 2003
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl
Rapportnummer: 85250
Inhoudsopgave 1
INLEIDING
1
1.1
AANPAK
2
2
DE TOETSING
4
2.1
UITGANGSPUNTEN VOOR BEREKENING
4
2.2
ZES GEVALLEN
6
2.3
DE AFKOOPOPERATIE
10
2.4
ALTERNATIEVEN
13
3
CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN
19
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
INLEIDING
1 Inleiding De gemeente Rotterdam heeft besloten het erfpachtstelsel af te bouwen en om te zetten in eigendomsrechten voor de kopers van kavels en gebouwen. De wijze waarop de huidige erfpachtrechten van bewoners kunnen worden omgezet in eigendomsrechten is uitgewerkt in het “Memorandum Wijziging Grondbeleid Gemeente Rotterdam”, dat is ontwikkeld door OBR in samenwerking met Fakton en Loyens Loeff. Het principe waarvoor de gemeente heeft gekozen is een omzetting van de toekomstige erfpachtbetalingen in een bedrag ineens. De gemeente ziet daarbij af van toekomstige waardestijging. Volgens becijferingen van de gemeente Rotterdam zou het eigendomsrecht voor de bewoner een kostenbesparing van ongeveer 50% moeten brengen ten opzichte van het huidige stelsel, volgens een normatieve berekening. Het voordeel is een gevolg van de keuze van de gemeente om af te zien van de toekomstige waardestijging van de grond. Bij deze berekening is er rekening mee gehouden dat ook in het huidige stelsel bij erfpachtsherziening na 50 en 99 jaar meestal een korting van zo’n 40% wordt geboden op de dan reële grondwaarde. Daartegenover staat dat de grondwaardestijging tot 2003 wel in de afkoopsom wordt opgenomen. In de periode 1995-2002 verdubbelden de prijzen van woningen. In de eerste helft van 2003 is een proef gedaan waarbij de gemeente Rotterdam aan ongeveer 250 erfpachters in Prinsenland een aanbod tot omzetting in eigendom heeft gedaan. Het aanbod is vrijblijvend: de erfpachters hebben de vrije keuze om de erfpacht voort te zetten of de grond in eigendom te nemen. Bij een eerste peiling van de belangstelling bleek dat zo’n 40% in wil gaan op de aanbieding van de gemeente. Degenen die de erfpacht voor 99 jaar hadden afgekocht hebben de meeste animo (zo’n 80% doet mee), terwijl bij de afkoop voor 50 jaar nog pas ruim een derde aangaf het gemeentelijk aanbod te appreciëren. Canonbetalers kwamen nauwelijks voor in de pilot. Inmiddels hebben ruim 3.000 woningeigenaren in Prinsenland en Zevenkamp een aanbod tot afkoop gekregen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
1
2 INLEIDING
Kernpunt in de berekening van de afkoopsommen is de raming van de actuele grondwaarde per 1-1-2003. Deze grondwaarde is bepalend voor de extra bedragen die de erfpachter aan de gemeente moet vergoeden. Daarnaast speelt de hoogte van parameters een rol. Voor de Vereniging Eigen Huis is niet helder hoe de berekening van de actuele grondwaarde en de afkoopsom feitelijk tot stand komt en hoe deze zich verhoudt met de uitgangspunten die in het Memorandum van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) zijn aangegeven. Het Memorandum geeft aan dat deze waarde zou kunnen worden ontleend aan de WOZ-waarde, met toepassing van een grondquote, die “per wijk en per objectsoort selectief door de gemeente worden vastgesteld”. In de praktijk is nu sprake van een residuele berekening, waarbij de grondwaarde wordt berekend door op een, aan de WOZ-waarde gekoppelde, berekende marktwaarde de ‘stichtingskosten’ voor nieuwbouw anno 2003 in mindering te brengen. Stichtingskosten is hierbij een onjuiste term omdat hierin gewoonlijk de grondprijs is opgenomen. Bedoeld zal zijn de opstalwaarde, die wordt bepaald door fictieve bouw- en bijkomende kosten te ramen. De vraag die de Vereniging Eigen Huis aan RIGO heeft voorgelegd is om na te gaan hoe de praktijk van de gedane aanbiedingen zich verhoudt tot de in het Memorandum aangegeven uitgangspunten en welke mogelijke effecten dit heeft op de aangeboden prijs voor het eigendom. De contra-expertise richt zich niet op het principe van de overgang van erfpacht naar eigendom, maar op de gehanteerde rekenmethodiek
1.1
Aanpak Om de gestelde vraag te beantwoorden zijn vier stappen genomen: een analyse van de methodiek, een inschatting van de uitkomst, een nadere bestudering van de toegepaste residuele methode en een analyse van het werken met een fictieve opstalwaarde. 1.
De methodiek die de gemeente Rotterdam toepast is bestudeerd. Om de effecten te kunnen beoordelen is een eigen vereenvoudigd rekenmodel opgesteld. De gemeente Rotterdam wilde het gehanteerde rekenmodel niet ter beschikking stellen. Dit model van de gemeente is gedetailleerder. Zo kan men op dagbasis de afkoopsommen berekenen, waar wij dit doen op jaarbasis. Dit geeft licht afwijkende uitkomsten, in de orde van 1-3%.
2.
Zes concrete aanbiedingen zijn vergeleken met de ontwikkelde methodiek in het Memorandum. De analyse richtte zich op de toegepaste methodiek en gehanteerde werkwijze. De berekeningswijze is getoetst op juistheid, gegeven de concrete getallen en de gehanteerde parameters.
3.
De macroraming in het Memorandum geeft een inschatting dat canonbetalers ongeveer 52% goedkoper uit zullen zijn, netto contant per 1-1-2003 en afkopers voor 50 en 99 jaar ongeveer 50%. Dit is berekend door de opbrengst van de afkoop te vergelijken met een normatief bepaald verloop van de grondprijs. Het aanbod van de gemeente is zo te vergelijken met de verwachte canonop-
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
INLEIDING
brengst bij voortgezette erfpacht. Aangezien hierbij aannamen dienden te worden gedaan voor inflatie, grondwaardestijging in de toekomst is deze toets indicatief. Indien de concrete aanbiedingen, mogelijk op andere wijze berekend, hier sterk van afwijken, dan geeft dit een duidelijke indicatie dat de werkelijkheid zich van het in het Memorandum uitgestippelde beleid af beweegt. 4.
De residuele methode is zeer gevoelig voor de geraamde bouw- en bijkomende kosten (opstalwaarde) omdat deze een groot deel van de WOZ-waarde beslaan. De resterende grondwaarde gaat sterk fluctueren bij een hogere of lagere raming van deze bouw- en bijkomende kosten. In principe dienen kavels die indertijd gelijktijdig ontwikkeld en bebouwd zijn en tegen eenzelfde canonprijs zijn uitgegeven nu ook gelijk te worden behandeld. Bij een gedetailleerde residuele berekening is dat niet het geval omdat verschillen in WOZ-waarde en fictief geraamde bouw- en bijkomende kosten tot een variatie in grondwaarde leiden. Bij de aangeleverde aanbiedingen is nagaan hoe de toegepaste methodiek met dergelijke aspecten omgaat.
Het conceptrapport is met het Ontwikkelingsbedrijf besproken, waarbij nadere toelichting is gegeven over de achtergrond van de ontwikkelde methodiek voor de berekening van afkoopsommen en waarbij de door ons beschreven cases ook van nadere uitleg zijn voorzien. Daarbij is ook door W. Rust van Fakton1 een schriftelijke reactie gegeven op het concept. Deze informatie is in dit rapport verwerkt. Het grondbeleid van de gemeente Rotterdam is met de nodige geheimzinnigheid omgeven. Zo is vergelijking met de grondprijzen bij nieuwbouw niet mogelijk: dat betreft geheime begrotingsposten. De gemeente kan of wil geen beeld geven van de gemiddelde kavelprijzen van recente nieuwbouw.
voetnoot 1
Fakton was als adviesbureau betrokken bij het opstellen van het Memorandum en had onder meer als taak de financiële gevolgen te ramen
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
3
4 DE TOETSING
2 De toetsing 2.1
Uitgangspunten voor berekening Het gros van de Rotterdamse erfpachters heeft de erfpacht voor 50 jaar afgekocht. Zij moeten om de grond in eigendom te krijgen een afkoopsom betalen, bestaande uit de grondwaarde in jaar 51 en de grondwaarde in jaar 100, gerekend vanaf het jaar van grondoverdracht. Omdat ze dit bedrag tientallen jaren eerder betalen krijgen ze een forse korting voor de voorfinanciering. Dit wordt uitgedrukt in de Netto Contant Waarde, NCW, dat het bedrag weergeeft dat men nu vast moet zetten om betalingen in de toekomst te kunnen verrichten. Degenen die de afkoop voor 99 jaar ineens hebben gedaan betalen alleen de grondwaarde in jaar 100. De bewoners die niet hebben afgekocht moeten nog een extra bedrag voor de erfpacht tot en met jaar 50 betalen (afkoop canon). Naast de erfpachtuitgifte voor 99 jaar is er ook een aanzienlijk aantal uitgiften voor 75 jaar. Dit zijn meestal contracten uit de periode 1970-1980.
ERFPACHTCONTRACTEN NAAR LOOPTIJD EN CANON/AFKOOP: VERHOUDING 99 JAAR / 75 JAAR: 2 OP 1
75 jaar
99 jaar
0
R I G O
5000
10000
canon
afkoop 50
R e s e a r c h
15000 af koop tot einde
e n
20000
25000
afw ijkend
A d v i e s
B V
DE TOETSING
Om een indruk te geven van het NCW-effect: voor een bedrag van € 100 in jaar 51 hoeft men nu slechts € 5,78 opzij te zetten. En voor eenzelfde bedrag in jaar 100 is dit geslonken tot een bedrag in centen: € 0,37. Het bedrag na 75 ligt daartussenin: € 1,43. Hoewel de erfpacht plus afkoopsom erop neerkomt dat men de grondwaarde driemaal betaalt, namelijk in jaar 0, jaar 51 en jaar 76 of 100, is het voor iemand die nu de grond zou kopen toch slechts 6 à 8% duurder dan gewoon de grondwaarde te betalen. De voorstellen die OBR nu uitbrengt in de pilot van Prinsenland en daarna op grotere schaal in Prinsenland en Zevenkamp wijken op een centraal punt af van de eerder ontwikkelde voorstellen. De grondwaarde per 1-1-2003 wordt niet als een percentage van de WOZ-waarde bepaald (quote), maar berekend door de (fictieve) waarde van opstallen in mindering te brengen op de marktwaarde. De grondwaarde is het residu van marktwaarde min opstalwaarde, vandaar de naam ‘residuele waarde’. De marktwaarde per 1-1-2003 wordt berekend door per objectsoort binnen een wijk deze marktwaarde voor 2 à 3 woningen te ramen. Dit gebeurt door externe NVM-taxateurs. Uit de vergelijking met de WOZ-waarde per 1-1-1999 van deze woningen volgt een ophoogpercentage dat vervolgens voor alle WOZ-waarden binnen deze objectsoort in deze wijk wordt toegepast. Zo wordt voor iedere woning de marktwaarde bepaald. Gaf het Memorandum nog aan dat de WOZ-waarde in het algemeen wat onder de marktwaarde zal liggen en dat daarom het gebruik daarvan gunstig zou zijn voor de woningeigenaar, dan is dat effect door het ophogen naar de getaxeerde marktwaarde verdwenen. De aanbieding van de gemeente bevat een berekening van deze actuele grondwaarde en vervolgens een afkoopbedrag voor de erfpacht dat daarvan is afgeleid. In het Memorandum is het huidige erfpachtsysteem vergeleken met eigendom, uitgaande van een jaarlijkse stijging van de grondwaarde met 3%. Stellen we de aankoop van grond op 1, dan betaalt de canonbetaler volgens deze normatieve berekening over 99 jaar gerekend bijna tweemaal de grondprijs. Degene die voor 50 jaar afkoopt en dit na 50 voor de resterende 49 jaar doet, betaalt ongeveer een kwart bovenop de grondprijs. In het geldende erfpachtstelsel kon men voor woningen voor 10% extra de erfpacht voor 99 jaar afkopen. Dan betaalde men dus 1,1 maal de grondwaarde. Voordeel van het afkopen was dat men niet meer werd geconfronteerd met de stijging van de canonbedragen gedurende 50 of 99 jaar. Hypotheekverstrekkers vereisten meestal dat men de erfpacht voor 50 jaar had afgekocht. Bij de analyse van de methodiek kunnen we de aangeboden afkoopsommen vergelijken met de normatieve berekening. Voor de 99-jarige contracten was het 75-jarige contract gebruikelijk, in de periode 1970-1980. Aanvankelijk had dit geen mogelijkheid tot afkoop, later is bij de tienjaarlijkse herziening van de canon de mogelijkheid tot afkoop van de eerste 50 jaar voor deze contracten ingevoegd. Zoals figuur op de vorige pagina liet zien kennen deze contracten nog relatief veel canonbetalers (tegen de 4.000). Een gering aantal heeft voor 75 jaar afgekocht.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
5
6 DE TOETSING
De afkoopvoorstellen die de gemeente nu uitbrengt zijn gebaseerd op een disconteringsvoet van 5,75%. Historisch bezien is dat laag en geeft dat relatief hoge afkoopsommen, maar bij de huidige lage rentestand kan de afkoopsom vaak nog voordeliger gefinancierd worden, althans voor de kortere termijn. Bij een disconteringsvoet van 6,25% (+ 0,5%) wordt de afkoopsom ongeveer 15% lager. Bij 6,75% is dat meer dan een kwart. Bij een oplopende rentestand zou de disconteringsvoet ook opwaarts moeten worden aangepast. Voor aanpassingen in de tijd heeft de gemeente Rotterdam in het kader van de afkoop van erfpacht geen beleid geformuleerd. Canonbetalers moeten ook de resterende canontermijn tot jaar 50 afkopen. Daarvoor geldt als disconteringsvoet het renteniveau bij de oorspronkelijke uitgifte. Die is meestal hoger (soms veel hoger) en dat geeft een lagere afkoopsom voor de eerste 50 jaar dan bij een rente van 5,75%. Dat dit gebeurt is logisch omdat de hoogte van de canon ook op dat percentage is gebaseerd.
2.2
Zes gevallen De Vereniging Eigen Huis heeft ons een aantal gevallen voorgelegd van aanbiedingen, waarbij de woningeigenaren aan de vereniging advies vroegen over de aanbieding die ze van OBR kregen. Bij de beoordeling van de aanbiedingen keken we naar 1) de juistheid van de berekening 2) het realiteitsgehalte van de grondwaarde. Het aantal cases is te gering om algemeen geldende uitspraken te doen, maar ze geven wel een beeld van de prille praktijk van de aanbiedingen die de gemeente uit doet gaan naar de woningeigenaren. Van de zes gevallen waren er twee waarbij de woningeigenaar gerede twijfels had over de juistheid van de aanbieding, de vier andere vroegen in meer algemene termen naar het oordeel van de Vereniging Eigen Huis. De berekening die de gemeente uitvoert om de afkoopsommen te bepalen zijn voor leken niet te doorgronden. In vijf gevallen was sprake van afgekochte erfpacht voor de eerste vijftig jaar, in een geval betaalt de eigenaar een jaarlijkse canon. Alle zes gevallen betreft rijwoningen c.q. hoekwoningen, ze liggen in Prinsenland en Zevenkamp.
Fouten in de berekening? Bij 4 van de 6 gevallen week onze controleberekening voor de afkoopsom na 50 jaar slechts 1 à 2% af van het OBR aanbod. Het verschil komt door ons globalere rekenmodel. Maar bij 2 van de 6 berekeningen (geval 3 en 4) was het afkoopbedrag naar onze mening niet juist berekend. In beide gevallen is eenvoudig waarneembaar dat de berekening niet zou kunnen kloppen omdat de verhouding tussen het afkoopbedrag na 50 jaar en dat na 99 jaar sterk afwijkend is. Het afkoopbedrag na 99 jaar bedraagt altijd zo’n 6 à 7 % van het bedrag na 50 jaar: in deze twee OBRberekeningen is het respectievelijk 93% en 25%. Bij nadere toelichting door het OBR bleek dat wij op het verkeerde been stonden. In beide gevallen ging het om een 75-jarige erfpacht. Dit is nergens in de brief waarin de afkoopsom wordt toegelicht te zien, terwijl in die brief wel wordt gerefereerd
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
DE TOETSING
aan de termijnen van 50 en 99 jaar. De afkoop van deze 75-jarige contracten is om een aantal redenen gecompliceerd en tegelijkertijd minder voordelig dan bij de 99jarige contracten. Degene die zo’n 75 jaar-contract heeft is duurder uit, omdat de afkoopsom voor de grondwaarde na afloop van het contract vroeger in de tijd ligt dan bij de 99-jarige contracten. De contante waarde van de grond in jaar 76 is 4 maal hoger dan die in jaar 100. Een tweede complicatie is dat voor de canonbetalers de afkoop van de grondwaarde na 50 jaar, dus in 2054 (na afkoop van 50 jaar canon per 2003) voor de contracten van vóór 1978 na einde contract valt en daardoor komt te vervallen. Voor de contracten na 1978 geldt dit juist niet, dan moet men beide afkoopsommen betalen, die ook nagenoeg even groot zijn: deze afkopers zijn fors in het nadeel. Omdat het rentepercentage bij uitgifte niet in de aanbiedingsbrief is vermeld, en evenmin bij de oorspronkelijke aktes kunnen degenen die hun canon moeten afkopen de berekende afkoopsom bovendien niet controleren. OBR gaf aan dat de behandeling van deze 75-jaarscontracten nog niet goed in de werkwijze is ingepast. Een aantal mogelijke modellen voor de afkoop wordt nog bekeken. Het gaat om een derde van alle gevallen.
Verkeerde WOZ-waarde Naast deze twee gevallen waar het afkoopbedrag onjuist is, blijkt in geval 1 aanvankelijk een onjuiste WOZ-waarde gehanteerd, die 7% hoger lag dan in de WOZbeschikking (dit gold overigens voor de hele straat). Hierdoor komt de grondwaarde hoger te liggen, en bijgevolg de afkoopsom ook. De woningeigenaar heeft bij OBR gereclameerd, waarna OBR weliswaar de fout heeft erkend maar meldde dat na herziening de afkoopsom hóger zou worden. Dat wilde men de eigenaar niet aandoen, zodat de oorspronkelijke aanbieding gehandhaafd is. Wij kwamen aanvankelijk tot de conclusie dat de aanbieding 36% te hoog was. Uit nadere toelichting van het OBR bleek dat aan de betreffende straat verkeerde WOZ-waarden zijn gekoppeld. Op basis van die verkeerde waarden had men verondersteld dat de betreffende woning, met een hogere WOZ-waarde dan de naastgelegen woningen een uitbouw zou hebben, hetgeen niet het geval bleek te zijn. De ene vergissing had de andere uitgelokt. Na correctie van de WOZ-waarde werd daarom ook de opstalwaarde verlaagd en bleef de grondwaarde gehandhaafd op de oorspronkelijke aanbieding. Het Memorandum berekende dat degenen die de erfpacht hebben afgekocht gemiddeld met hun afkoopsom op zo’n 12% van de grondwaarde uit zouden komen en degenen die canon betalen op ongeveer 80%. In deze zes gevallen blijkt het respectievelijk 17% en 100% te zijn. Bij de berekeningen ging men uit van een gemiddelde kavelprijs van € 39.000, de 6 gevallen liggen daar ruim € 10.000 boven.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
7
8 DE TOETSING
OVERZICHT VAN GRONDWAARDE EN AFKOOPSOMMEN BIJ ZES GEVALLEN grondwaarde als % 2003 (in €) marktwaarde
afkoopsom 2003 (in €)
geval 1 geval 2 geval 3 geval 4
57.015 34.405 18.389 49.810
25 20 11 25
9.447 5.550 18.132 13.577
geval 5 geval 6
99.581 36.782
45 20
14.029 5.833
gemiddeld
49.330
als % grondwaarde 16 WOZ-waarde onjuist 16 * 99 75-jarig contract 27 75-jarig contract grondwaarde veel te 14 hoog 16
11.095
* inclusief afkoop canon
WOZ-waarde en opstalwaarde Het derde geval laat zien dat een kleine afwijking in de WOZ-beschikking tot grote afwijkingen in de grondwaarde kan leiden. Daarnaast zien we in deze zes gevallen dat de grondwaarde sterk uiteenloopt door de aftrek van fictieve bouw- en bijkomende kosten als opstalwaarde en verschillen in de raming van de marktwaarde. In één van de gevallen was de opstalwaarde oorspronkelijk aanmerkelijk lager bepaald dan die van de naastgelegen woningen. Dit terwijl het om een hoekwoning ging waarvan bekend mag zijn dat de bouw- en bijkomende kosten hoger zijn dan die van de naastgelegen woning. Een lage opstalwaarde geeft een hoge grondwaarde en navenant hogere afkoopsom. Na reclamatie heeft het OBR de opstalwaarde gelijk gesteld aan die van de naastgelegen rijwoningen, waardoor de grondwaarde bijna halveerde. De afkoopsommen werden derhalve ook bijna de helft lager. Waarschijnlijk is abusievelijk eerst de opstalwaarde van een om de hoek gelegen kleiner woningtype overgenomen. De hogere bouwkosten van de hoekwoning zijn niet in de opstalwaarde verwerkt omdat in de WOZ-waarde dit onderscheid ook niet gemaakt wordt. Geval 5 tenslotte vormt een bijzondere uitschieter. Een rijwoning, twee verdiepingen zonder kap, kavelgrootte 117 m2, krijgt een grondwaarde toegemeten van bijna € 100.000. Dit is 45% van de WOZ-waarde en € 850 per m2 In vergelijking met de uitgifteprijs is sprake van een jaarlijkse grondprijsstijging van meer dan 16%, waar dit voor andere woningen tussen 6 en 10% ligt. Deze grondwaarde blijkt ook voor alle omliggende woningen te gelden. Het OBR erkent dat het best mogelijk is dat deze grondwaarde te hoog is, maar stelt dat het nu eenmaal de uitkomst is van de gehanteerde methodiek en dus de goede grondwaarde geeft. Wij durven de stelling aan dat men met deze uitkomst ver verwijderd is geraakt van de economische werkelijkheid en daarmee aantoont dat de methodiek niet algemeen
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
DE TOETSING
toepasbaar is. Een grondprijs van € 850,- per m2 ligt boven het niveau van chique vrijstaande kavels.
Marktwaarde of WOZ-waarde anno 2003 In de berekening van de grondwaarde vindt ook een ophoging plaats van de WOZwaarde, die 1-1-1999 als peildatum heeft, naar 1-1-2003. In een geval is deze ophoging gesteld op 52%, in twee gevallen op 54% en in de drie overige op 68%. Een ophoging van 52% staat gelijk aan een jaarlijkse stijging met 11%, bij 68% is dat 14%. De stijgingspercentages worden zoals we in paragraaf 2.1 aangaven afgeleid van 2 tot 3 taxaties van de huidige marktwaarde. In de aanbieding spreekt de gemeente ook van marktwaarde. Uit toelichting van OBR bleek dat deze marktwaarde niet gezien mag worden als geactualiseerde WOZ-waarde, omdat het om verschillende begrippen zou gaan. In beide gevallen, marktwaarde of WOZ-waarde gaat het echter om de vrij verkoopwaarde van woningen, leeg en direct te aanvaarden. De gemeente acht het goed denkbaar dat de nu berekende marktwaarde hoger ligt dan de geactualiseerde WOZ-waarde. Dit is in strijd met de motivering om WOZwaarden als grondslag te hanteren in het Memorandum.2 Deze methodiek is ook kwetsbaar: waardeverhogende investeringen, bijvoorbeeld in badkamers en keukens, in een of meer van deze getaxeerde woningen kunnen een groot uitstralingseffect hebben op de waarde van de omliggende woningen en te hoge ophogingen naar 2003 veroorzaken. Het is onjuist om deze investeringen alsnog in de grondprijs door te rekenen. Hoewel in deze periode de prijzen van woningen flink stegen zijn de gehanteerde stijgingen van de WOZ-waarde van 52-68% toch nog forsere percentages. Volgens NVM stegen in dezelfde periode de woningprijzen in Rotterdam gemiddeld met 43% (eerste kwartaal 2003 ten opzichte van eerste kwartaal 1999). Voor nieuwe gronduitgiften in 2003 heeft de gemeente de grondprijzen met 3% van de VONprijs gereduceerd. Dat komt in de meeste gevallen neer op een grondprijsreductie in de orde van 10-15%. Voor de afkoop van de erfpacht rekent men dus met een tarief op de top van de markt, als gevolg van de keuze om 1-1-2003 als peildatum te hanteren.
Vergelijking met een normatieve berekening Het Memorandum gaf aan dat de afkoopsommen een reductie zouden geven van ongeveer 50% ten opzichte van het normatieve verloop van de erfpacht. Daarbij veronderstelde men dat bij afkoop na 50 en na 99 jaar een reductie van 40% op de afkoopsom zou worden gegeven, terwijl de grondwaarde jaarlijks met 3% zou stijgen. Voor de zes gevallen hebben we berekend wat de afkoopsommen na 50 en 99 jaar volgens deze berekening zou zijn. In drie van de vijf gevallen blijkt de afkoopsom boven de normatieve berekening te komen en slechts in een geval wordt de voetnoot 2
Fixatie grondwaarde in het Memorandum, pagina 13.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
9
10 DE TOETSING
50% korting gehaald. Gezien de forse stijging van de grondwaarde 2003 ten opzichte van de oorspronkelijke grondprijs is dit niet verwonderlijk. Het afkopen op de top van de markt zal voor de gemeente Rotterdam vermoedelijk veel gunstiger uitpakken dan in het Memorandum is voorgespiegeld.
VERGELIJKING AFKOOPSOM MET NORMATIEF BEREKENDE AFKOOPSOM: HOGER IN PLAATS VAN 50% LAGER
afkoopsom 51 en 75/99 jaar
normatief berekend
afkoopsom als % normatief
9.447 5.550 2.167 13.577 14.029 5.833
5.772 4.626 5.715 8.379 5.813 6.769
164% 120% 38% 162% 241% 86%
8.433
6.179
136%
geval 1 geval 2 geval 3 geval 4 geval 5 geval 6 gemiddeld
2.3
De afkoopoperatie Besluitvorming De operatie van erfpacht naar eigendom is in gang gezet doordat B&W het Memorandum Wijziging Grondbeleid Gemeente Rotterdam, opgesteld door het OBR met ondersteuning door Fakton en Loyens Loeff, heeft overgenomen. Dit is in een brief d.d. 1-11-2002 aan de raad kenbaar gemaakt en de raad heeft de brief voor kennisname aangenomen, na een debat in december 2002. Een vijftal moties werd verworpen. De uitvoering van het beleid is gemandateerd aan het OBR dat hiertoe het Projectbureau Erfpachtconversie heeft ingesteld. Het projectbureau heeft de berekening van opstalwaarde en grondwaarde ter hand genomen en daarvoor een aantal standaardregels opgesteld.
Residueel in plaats van grondquote De berekening van actuele WOZ-waarde met uiteenlopende opslagen voor de periode 1999-2003 en een weinig transparante berekening van de opstalwaarde blijkt te leiden tot zeer uiteenlopende uitkomsten. In beide bedragen is sprake van toevallige factoren die ertoe kunnen leiden dat de grondwaarde als resultante (residu) flinke uitschieters naar onder en naar boven geeft. Deze werkwijze wijkt af van hetgeen in het Memorandum werd voorgesteld, namelijk om de grondwaarde als percentage van de WOZ-waarde te bepalen. Voor veel woningen zal dat in de orde van 20-25% liggen. De andere rekenwijze wordt beargumenteerd met het feit dat de gemeente is afgestapt van de grondquote en de grondprijzen residueel berekent. Erg steekhoudend is deze redenering niet. Voor de kaveluitgifte bij nieuw-
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
DE TOETSING
bouw rekent men de grondprijs ook niet uit op basis van het schetsontwerp van de woning en bij variatie van woningtypen op identieke grondkavels is het ook niet noodzakelijk verschillende grondprijzen te hanteren. Het is van even groot belang om gelijke gevallen, in dit geval gelijke of vergelijkbare kavels, gelijk te behandelen3. Nog lastiger, zo niet onmogelijk is het een opstalwaarde te bepalen op basis van de veronderstelling dat de betreffende woning in 2003 gebouwd is, in plaats van het feitelijke bouwjaar. Het OBR hanteert hiervoor als uitgangspunt de kosten van vergelijkbare nieuwbouw. Daarvoor gebruikt men bedragen per m2 gebruiksoppervlak van de woning, waarbij eventueel correcties worden aangebracht voor aanen uitbouwen. Uit de nadere informatie die wij van de 6 gevallen kregen is af te leiden dat de prijs per m2 zo’n 15%-20% kan variëren. In een geval werd een in verhouding veel lager bedrag aan bouwkosten per m2 voor vervangende nieuwbouw gebruikt. Zou hetzelfde bedrag als in de andere gevallen gebruikt zijn, dan was de grondwaarde gehalveerd, van € 36.800 naar € 18.000. Wij hebben geen duidelijke reden kunnen vinden om voor deze woning lagere bouwkosten te hanteren. De waarde van aangelegde tuinen blijft hierbij buiten beschouwing. Deze kunnen voor de meeste rijwoningen al gauw € 5.000 tot € 10.000 belopen en komen in de WOZ-waarde wel tot uitdrukking. Dit bedrag zou bij de opstalwaarde moeten worden geteld en zo de grondwaarde verlagen. Het doel van de residuele berekeningswijze is een goede kavelprijs te berekenen. Is dat voor nieuwe kavels een begrijpelijke manier van een monopolist om de maximale grondopbrengst te verwerven (met een redelijke vergoeding voor de betrokken bouwer), bij bestaande woningen is het een omslachtige en aanvechtbare manier om tot een goede kavelprijs te komen. Men moet immers een opstalwaarde construeren die in werkelijkheid nooit zo afzonderlijk van de grond kan worden gemeten. We menen dat de geraamde opstalwaarde op basis van een bedrag voor vervangende nieuwbouw dermate fictief zal zijn dat het gebruik van deze methodiek valt af te raden. Bij de zes beoordeelde gevallen zien we de grondwaarde door deze methode met een factor vijf uiteenlopen, voor op zich redelijk vergelijkbare grondkavels.
Transparantie en verhaal? Het OBR heeft enig inzicht gegeven in wijze waarop de actualisering van de WOZwaarde en de raming van de opstalwaarde gebeurt: externe deskundigen worden ingeschakeld., zowel voor de WOZ-actualisering als voor de bepaling van de uitvoetnoot 3
In dit verband is het interessant in de gaten te houden hoe de afkoop voor woningcorporaties en voor minder aantrekkelijke woonbuurten wordt uitgevoerd. Afhankelijk van de WOZ-waardebepaling zou op sommige een negatieve grondwaarde uit de berekeningen kunnen voortvloeien. Dan moet de gemeente Rotterdam een afkoopsom uitkeren aan degene die de grond in eigendom wil krijgen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
11
12 DE TOETSING
gangspunten voor de opstalwaarde. Men wil de woningeigenaren geen concreet inzicht geven in de achterliggende berekeningen. In principe zou de gemiddelde actualisering in elk geval de gemiddelde prijsstijging van woningen in de periode 1999-2003 moeten volgen. Die bedraagt volgens de gegevens van NVM zo’n 43%. De zes bekende gevallen liggen allen daarboven. Het OBR gaf aan dat dit komt door het gunstige profiel van de wijken die nu aan bod komen. Wij hebben daarom de NVM gevraagd hoe de prijsontwikkeling was voor de woningen in de postcodegebieden 3066-3069 (Prinsenland-OmmoordZevenkamp). Deze blijkt in de periode 1999-2003 niet af te wijken van het gemiddelde van Rotterdam. Hoekwoningen stegen in deze periode van € 145.000 naar € 210.000 (45%), terwijl het gemiddelde van de rijwoningen steeg van € 133.000 naar 185.000 (39%). PRIJSONTWIKKELING WONINGEN IN PRINSENLAND, OMMOORD, ZEVENKAMP: MEDIANE PRIJZEN VERLOPEN PARALLEL AAN ROTTERDAMS GEMIDDELDE (BRON NVM) € 240.000 € 220.000 € 200.000 € 180.000 € 160.000 € 140.000 € 120.000 € 100.000 1
2
3
1999
4
1
2
3
4
1
2000
2
3
4
2001 hoekw oning
1
2
3
4
1
2002
2
3
2003
tussenw oning
Aanvankelijk, in de proefperiode, gaven de brieven die aan bewoners werden gezonden weinig inzicht in de berekening van de grondwaarde. Volstaan werd met de opgave van de grondwaarde en de afkoopsom. Een algemeen rekenvoorbeeld werd bijgevoegd. De berekening was geheel niet te controleren. Na overleg met de Vereniging Eigen Huis is een aantal basisgegevens toegevoegd in een toelichting op de koopsom. Om de transparantie van de berekening te vergroten zou het goed zijn bij ieder afkoopvoorstel de gegevens te voegen die ook in het Memorandum bij de voorbeeldberekeningen worden weergegeven, zoals de grondwaarde in het uitgiftejaar, de startcanon en het toen gehanteerde rentepercentage. De percentages voor de actualisering van de WOZ-waarde en de geraamde opstalwaarden dienen veel beter te worden beargumenteerd, als men zou blijven vasthouden aan deze methodiek. Terwijl bij de vaststelling van nieuwe canonbedragen of nieuwe afkoopbedragen na 50 en 75/99 jaar voorzien is in arbitrage indien gemeente en erfpachter het niet eens zijn over de prijs, is dit bij de aanbieding om de erfpacht om te zetten in ei-
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
DE TOETSING
gendom niet het geval. De aanbieding is vrijblijvend en de erfpachter is niet gedwongen erop in te gaan. In het geringe aantal gevallen die we bekeken is sprake van aperte fouten en onwaarschijnlijke uitkomsten. In een geval is na luidruchtig reclameren de berekening aangepast. In een ander geval is wel de fout erkend maar door een dubbele correctie de afkoopsom gelijk gebleven. De gemeente hanteert een algemene klachtenregeling, die ook voor het OBR en het bureau Van Erfpacht naar Eigendom is uitgewerkt. In de praktijk blijkt het bureau de gestelde vragen over de afkoopregeling niet als klachten te registreren. Men reageert wel op reacties van woningeigenaren en past zonodig berekeningen aan. Dat betekent dat er geen goed beeld te geven is van alle problemen die men tegenkomt. Er is geen geschillenregeling voor degene die meent dat de waardebepaling door de gemeente niet juist is geweest.
2.4
Alternatieven We hebben nagegaan wat de gevolgen zijn van het hanteren van andere uitgangspunten voor de berekening van de afkoopsommen.
Bijstelling WOZ-waarde met NVM-cijfers Het grootste verschil ontstaat wanneer men de WOZ-waarde gematigder actualiseert. Gesteld dat de gemiddelde waardeontwikkeling van 43% in Rotterdam wordt genomen, die passend blijkt te zijn voor deze wijken, dan blijkt de door OBR vastgestelde grondwaarde 80% te hoog te zijn (zie figuur op volgende pagina). Vervolgens zou de opstalwaarde ook nog opgehoogd moeten worden voor de waarde van de tuinaanleg. Stellen we de tuinaanleg op € 5.000 en de WOZ-actualisatie op 43%, dan komt de gemiddelde grondwaarde voor de 6 gevallen uit op ruim € 22.000 in plaats van ruim € 49.000. De afkoopsommen komen dan dicht in de buurt van de raming van de in het Memorandum geraamde opbrengst: 50% van de normatief berekende erfpachtsopbrengsten, waar ze er met de OBR-berekening 35% bovenuit komen. Door de verschillen in de opstalwaarde blijven er grote verschillen in de grondwaarde tussen de zes woningen.
Bijstelling met NVM-cijfers en grondquote van 20 of 25% Zouden we de WOZ-waarde actualiseren op basis van een stijging van 43% en in plaats van de opstalwaarde een grondquote van 20% hanteren dan is de vastgestelde grondwaarde 40% te hoog. Bij een grondquote van 25% is dit nog 15%. Tegen het hanteren van grondquotes brengt het OBR in het geweer dat de prijsverschillen tussen wijken niet goed worden ondervangen: bij een woning van gelijke prijs hoort in Spangen een andere kavelprijs dan in Kralingen. Bij het hanteren van grondquotes is de kavelprijs voor die woningen echter gelijk. Er is op zich geen
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
13
14 DE TOETSING
bezwaar om te hanteren grondquotes per wijk te differentiëren. Daarbij kan ook het verschil in prijsontwikkeling volgens NVM per wijk worden gedifferentieerd. De residuele berekeningswijze en grondquote zijn in werkelijkheid ook niet zo verschillend: de grondquote is als ervaringscijfer afgeleid van residuele berekeningen. Het verschil zit vooral in omslachtigheid en ondoorzichtigheid van de berekeningen die voor alle afzonderlijke woningen moeten worden gemaakt.
Utrechtse afkoop Een volgende variant is de Utrechtse erfpachtafkoop. Daar wordt op basis van de WOZ-waarde uit 1999 automatisch een grondwaarde vastgesteld, met behulp van een vast opslagpercentage van 30% voor de stijging naar 1-1-2004 en met een vaste grondquote die varieert van 22% tot 33%, afhankelijk van de hoogte van de WOZ-waarde. Zouden we die methode in Rotterdam hanteren en terugrekenen naar 1-1-2003 dan komt de grondwaarde van de 6 gevallen zo’n 7% lager uit. De hogere grondquotes in de Utrechtse woningmarkt weerspiegelen het 15% hogere prijsniveau van woningen daar. Wij achten grondquotes in de orde van 30% voor de Rotterdamse woningmarkt te hoog, voor het type woning in Prinsenland en Zevenkamp. Quotes van 20-25% zijn reëler. Bij die quotes ligt de grondwaarde in de orde van € 30.000 tot € 45.000. Per m2 kavel lopen de grondprijzen dan uiteen van € 250 tot € 450. Onze conclusie op grond van deze alternatieven is dat de huidige methodiek zoals in de zes geanalyseerde gevallen toegepast leidt tot grondwaarden die in de orde van 20% tot 30% te hoog zijn. Door de vaststelling van een opstalwaarde lopen ze bovendien veel te sterk uiteen, met als gevolg dat voor individuele gevallen de grondwaarde gemakkelijk meer dan het dubbele kan zijn van wat redelijk is. De te hoge grondwaarde vertaalt zich recht evenredig in te hoge afkoopsommen. De mogelijke alternatieven zijn simpeler, voor de burger beter te begrijpen en gemakkelijker te controleren dan de methodiek die Rotterdam nu hanteert.
ALTERNATIEVEN TEGENOVER DE HUIDIGE WIJZE VAN GRONDWAARDEBEPALING, VOOR ZES GEVALLEN andere methodiek
gemiddelde grondwaarde
vastgestelde grondwaarde
verschil
27.290 22.290 34.720 43.400 46.170
49.330 49.330 49.330 49.330 49.330
81% 120% 42% 14% 7%
Actuele WOZ waarde +43% Na aftrek waarde tuin idem, grondquote 20% idem, grondquote 25% Utrechte methode, quote ~30%
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
DE TOETSING
Geval 1 Bouwjaar 1986, grondwaarde € 57.000, jaarlijkse stijging 10,5%. Grondquote 25% Waarde per m2 kavel bijna € 400 (144 m2). WOZ en opstalwaarde gecorrigeerd.
Geval 2 Bouwjaar 1986, grondwaarde € 34.400, jaarlijkse stijging 8,5%. Waarde per m2 kavel € 270 (128 m2).
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
15
16 DE TOETSING
Geval 3 Bouwjaar 1982, grondwaarde € 18.400, dit is per m2 kavel € 190 (97 m2).
Geval 4 Bouwjaar 1987, grondwaarde € 36.800, per m2 kavel € 320 (115 m2). De grondwaardestijging tot heden is ongeveer 6,5% per jaar.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
DE TOETSING
Geval 5 Bouwjaar 1989, grondwaarde € 99.581. Jaarlijkse grondwaardestijging 16,5%. Prijs per m2 kavel € 850 (117 m2).
Geval 6 Bouwjaar 1980, grondwaarde € 49.800. Jaarlijkse stijging grondwaarde 9%. Prijs per m2 kavel € 340 (147 m2).
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
17
18 DE TOETSING
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN
3 Conclusie en aanbevelingen Van erfpacht naar eigendom Met de omzetting van erfpacht naar eigendom heeft de gemeente Rotterdam een forse beleidswijziging doorgevoerd, die voor eigenaren van woningen wenselijk en aantrekkelijk is. De door ons uitgevoerde contra-expertise richtte zich niet op het principe van deze actie, die breed wordt gedragen en de positie van de woningeigenaar verbetert, maar op de uitwerking ervan die de bewoners concreet in handen krijgen in de vorm van een brief met een afkoopvoorstel. De gemeente heeft een methodiek ontwikkeld waarbij de erfpacht driemaal wordt afgekocht: voor de eerste 50 jaar, voor de jaren 51 tot en met 99 en vanaf jaar 100. Degenen die al de eerste of de eerste twee perioden hadden afgekocht hoeven dat natuurlijk niet nogmaals te betalen. De methode is beschreven in een Memorandum, dat aan de gemeenteraad is voorgelegd en door de raad voor kennisgeving is aangenomen. Contracten voor 75 jaar De afkoop van 75-jarige contracten (een derde van de erfpachtwoningen) blijkt nog niet goed te zijn ingepast in het systeem. De behandeling van deze contracten is gecompliceerd en houdt voor de woningeigenaren een aantal nadelen in. In vergelijking met de 99-jarige contracten is de eigenaar ongunstiger uit. OBR heeft aangegeven te studeren op alternatieven ten opzichte van de tot nog toe gehanteerde methodiek. Bepaling van afkoopsommen De afkoopsommen voor de jaren 51-99 en 100 en verder worden gebaseerd op de actuele grondwaarde. De wijze waarop deze actuele grondwaarde wordt berekend achten wij aanvechtbaar. De WOZ-waarde is op zich een goed uitgangspunt, maar de bijstelling van 1-1-1999 naar 1-1-2003 gebeurt met hoge opslagpercentages. Vervolgens wordt een fictief geraamde opstalwaarde op de bijgestelde WOZwaarde in mindering gebracht en het verschil (residu) is de actuele grondwaarde. Zowel de bijstelling van de WOZ-waarde als het ramen van de opstalwaarde blijkt in de praktijk weinig doorzichtig en aanvechtbaar. Wij hebben gerede twijfel bij de
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
19
20 CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN
hanteerbaarheid van deze methodiek. Het is niet goed mogelijk om de bouwkosten en bijkomende kosten anno heden te bepalen voor woningen die 20 of 30 jaar geleden zijn gebouwd. Toch is dat de grondslag van de methodiek die OBR toepast. De waarde van de tuinaanleg laat men ten onrechte buiten beschouwing. We constateren bij een beperkt aantal gevallen een spreiding met een factor 5 in de actuele grondwaarde van redelijk met elkaar vergelijkbare kavels (100-150m2, rij- en hoekwoningen, 2-3 verdiepingen). Zo’n groot verschil is niet geloofwaardig. De residuele berekening leidt nu feitelijk tot opbrengstmaximalisatie voor het OBR. Dat is ook het doel van deze methodiek bij nieuwbouw. Woningeigenaren die bij de gemeente om toelichting of correctie vragen krijgen te horen dat OBR werkt volgens de vastgestelde methode en dat de uitkomst dus goed moet zijn, ook in de gevallen waar de grondwaarde ontegenzeggelijk buiten de economische werkelijkheid terecht is gekomen. Degenen die hun erfpacht niet hebben afgekocht maar nog een jaarlijkse canon betalen kopen ook de resterende canonbetalingen tot jaar 51 af en soms nog 50 jaar vanaf 2003. De wijze waarop deze afkoopsom wordt berekend is niet helder beschreven. In principe wordt het rentepercentage bij de oorspronkelijke uitgifte gebruikt om de afkoopsom te berekenen. Dit is een logische methode, omdat het niveau van de canon aan dit oorspronkelijke rentepercentage is gerelateerd. Omdat de rente bij oorspronkelijke uitgifte niet wordt weergegeven in de aanbiedingsbrief is de berekende afkoopsom niet te controleren. Bij de zes gevallen die woningeigenaren aan de Vereniging Eigen Huis voorlegden constateren we een aantal onduidelijkheden in de berekening. Deze bleken te maken te hebben met de 75-jarige contracten en met de correctie van de WOZwaarde. Wij kwamen aanvankelijk op andere grondwaarden en afkoopsommen. Dat is niet zo vreemd want de berekeningen zijn voor de woningeigenaar niet te controleren. Een aantal van de gegevens die daarvoor nodig zijn blijft binnen de muren van het OBR. Pas na een nader overleg met het OBR hebben we kunnen doorgronden wat bij deze gevallen speelde. Bij de 75-jarige contracten kan de afkoopsom, afhankelijk van het jaar waarin het contract werd gesloten, hoog of laag uitvallen. Bovendien kan men soms duurder uit zijn dan bij vergelijkbare 99-jarige contracten. De berekende grondwaarde achten we in de meeste gevallen aan de hoge kant, waarvan in een geval extreem hoog. Slechts in een van de zes gevallen lag de grondwaarde aan de lage kant. We kunnen deze uitkomsten niet extrapoleren voor de inmiddels duizenden aanbiedingen die de gemeente Rotterdam heeft uitgebracht. De aanpassing van de WOZ-waarde uit 1999 naar een marktwaarde in 2003 is in alle zes onderzochte gevallen te hoog. Het is bekend dat de WOZ-waarde meestal wat onder de vrije verkoopwaarde wordt gezet, mede om veel bezwaarschriften te ondervangen. Het Memorandum waarin het afkoopbeleid wordt uiteengezet noemt dit expliciet als argument waarom het in het voordeel van bewoners is om de WOZ-waarde te gebruiken. Door de wijze waarop de marktwaarde in 2003
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN
wordt bepaald verdwijnt dit voordeel. De woningen worden met een aanzienlijk hoger percentage gecorrigeerd dan de gemiddelde prijsstijging in Rotterdam, c.q. de betreffende wijk. Dit is in strijd met het Memorandum. Het effect hiervan op de grondwaarde blijkt heel groot te zijn: zou de WOZ-waarde met de gemiddelde prijsontwikkeling in Prinsenland-Zevenkamp zijn aangepast, dan zouden grondwaarde en afkoopsommen half zo hoog zijn. Aanbevelingen 1.
De berekeningswijze voor de afkoop van de erfpachtcontracten is ingewikkeld en ondoorzichtig. We achten het gewenst bij de toelichtende berekening van de afkoopsommen alle relevante uitgangspunten en parameters op te nemen. De raming van de opstalwaarde zien we als een onwenselijke complexiteit in de berekening, waarbij trouwens de waarde van de tuinaanleg wordt vergeten. Een grondquote met enige spreiding die is gerelateerd aan de WOZwaarde (hoger naarmate de WOZ-waarde hoger is), eventueel te differentiëren naar wijk, zien we als een eenvoudiger en transparantere methode om de afkoopsommen te bepalen. De gedachte dat de residuele berekeningswijze beter is voor de berekening van de grondwaarde wordt door de te grote spreiding in uitkomsten gelogenstraft.
2.
Er zou de mogelijkheid moeten zijn de berekening van de afkoopsom te controleren. Dat kan door het rekenmodel voor de woningeigenaren toegankelijk te maken, bijvoorbeeld op een internetsite.
3.
Voor de 75-jarige contracten zijn een aantal aanpassingen nodig. Afkoopsommen voor vlak op elkaar volgende jaren zouden beperkt moeten blijven tot een eenmalige afkoopsom. Voorts zouden de afkoopsommen niet duurder moeten uitvallen dan bij voor het overige vergelijkbare 99-jarige contracten.
4.
De berekende afkoopsommen in de zes door ons gecontroleerde gevallen liggen gemiddeld meer dan twee en een half keer hoger dan volgens de normatieve berekening die in het Memorandum van OBR is gepresenteerd. Daarbij is ook een andere methodiek gehanteerd dan in het Memorandum aangegeven: de aangegeven methodiek van grondquotes wordt in de praktijk per woning afzonderlijk uitgevoerd.
5.
Voorts is de actualisatie van WOZ-waarde naar 2003 veel te hoog en ook in strijd met het Memorandum. OBR verklaart dit uit het feit dat de onderhandse verkoopwaarde wordt gehanteerd. Deze definitie is gelijk aan die voor de WOZ-waarde. De ophoging van 1999 naar 2003 kan daarom de gemiddelde stijging conform NVM-cijfers volgen, eventueel per wijk te differentiëren. Dat maakt de actualisatie een stuk eenvoudiger: de inschakeling van taxateurs kan achterwege blijven. De stijging volgens NVM is nog steeds aanzienlijk hoger dan in de normatieve berekening in het Memorandum. Dat maakt het waarschijnlijk dat ook daarmee de opbrengst nog steeds hoger uitvalt dan in het Memorandum is geraamd.
6.
De opbrengst voor de gemeente kan aanmerkelijk hoger uitpakken dan aan de gemeenteraad is voorgespiegeld. De woningeigenaren zijn dus ook aanmerke-
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
21
22 CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN
lijk duurder uit dan gedacht. Dit is te danken aan het moment van afkoop (begin 2003 blijkt op de top van de markt te liggen) en de forse ophoging van WOZ-waarden. Of de opbrengst feitelijk veel hoger wordt zou kunnen blijken uit macroberekeningen die de gemeente aan de hand van de inmiddels duizenden aanbiedingen kan maken en die te vergelijken zijn met waarden die Fakton in het Memorandum berekende. Een rapportage daarover aan de gemeenteraad zou de transparantie van het proces van erfpacht naar eigendom ten goede komen. Daarbij is ook een vergelijking met het prijsniveau van nieuwbouwkavels gewenst. Het OBR doet nu geheimzinnig over de prijsniveaus van nieuwbouwkavels in Rotterdam. 7.
Gezien de door ons geconstateerde onduidelijkheden in de aanbiedingen is het ook gewenst om vragen en opmerkingen van woningeigenaren over de aanbieding op een goede wijze af te handelen, inclusief de reclamatie over gemaakte fouten. Een registratie en terugkoppeling, zoals in de gemeentelijke klachtenprocedure is aangegeven vindt niet plaats, want vragen worden niet als klachten gezien.
8.
Het niveau van de grondwaarde per 1-1-2003 is gemiddeld voor de zes onderzochte gevallen naar schatting 20% tot 30% te hoog. In individuele gevallen zelfs 50% tot 100%. Met een reëlere ophoging van de WOZ waarde naar 1-12003 en het hanteren van grondquotes van 20-25% voor dit type woningen kan op een veel eenvoudiger wijze een reëlere grondwaarde worden vastgesteld. Dit maakt de berekeningen beter begrijpelijk voor de woningeigenaren en het wordt ook voor OBR veel eenvoudiger om aanbiedingen uit te brengen. De animo bij woningeigenaren om mee te doen zal ongetwijfeld groter zijn.
9.
De beslissing om te wachten met het afkopen kan voor sommige bewoners rationeel zijn. Dan is het echter wel gewenst inzicht te hebben in de aanpassingsmechanismen die de gemeente Rotterdam naar verwachting zal toepassen, bijvoorbeeld wanneer men over een periode van 5 tot 10 jaar over zou gaan tot afkoop.
10. Indien de gemeente Rotterdam gegeven onze bevindingen wijzigingen aanbrengt, dienen deze ook ten goede te komen aan degenen die al aanbiedingen voor afkoop hebben geaccepteerd of ontvangen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
