TREVI SERVICES S.A. Av. Leopold Wienerlaan 127 1170 Brussel Telephone +32 (0)2 675.85.85 Facsimile +32 (0)2.675,73.23 www.trevi.be
GROEP TREVI Studie naar de kosten van mede-eigendom Samenvatting -----------------Hoeveel bedragen de gemiddelde kosten voor een appartement in Brussel en in Waals-Brabant?
Als belangrijke speler op de markt van het beheer van residentiële en kantoorgebouwen in mede-eigendom, heeft de Groep TREVI gehoor gegeven aan de groeiende vraag vanwege haar klanten die een indicatie wilden voor het gemiddelde niveau van de kosten in een medeeigendom. De gegevens die in dit document worden voorgesteld, zijn dus een onmisbare tool voor de (groeiende) bevolking die in een mede-eigendom woont. De voorgestelde resultaten zijn gemiddelden en zijn dus enkel een algemene indicatie die zeker niet zal overeenstemmen met alle reële situaties die worden ervaren “in situ” door de eigenaars, alleen al vanwege het feit dat de specifieke kenmerken van elk gebouw verschillen, zoals: -
-
leeftijd van het gebouw en van de gemeenschappelijke gedeelten; aantal en omvang van de appartementen; indeling van het gebouw; ligging van het goed; comforteisen van de gebruikers …
Deze analyse werd uitgevoerd op basis van een standaard boekhoudkundig plan, gebruikt voor het bijhouden van de boekhouding van de mede-eigendommen waarvan TREVI het dagelijkse beheer in handen heeft. Door een standaard boekhoudkundig plan toe te passen van de kostenverdeling bij het opstellen van de rekeningen van mede-eigendommen en een aangepaste informaticatool te gebruiken, kunnen we een essentiële interne controle garanderen en blijven de rekeningen leesbaar en transparant voor al onze klanten. Deze manier van werken biedt volgens ons de beste garantie voor een professioneel beheer van de mede-eigendommen die vertrouwen in ons stellen en waar wij het dagelijks beheer in handen hebben.
1. Categorieën van gemeenschappelijke kosten Om een realistisch beeld te krijgen van het gemiddelde kostenniveau, lijkt het ons essentieel om een onderscheid te maken tussen de zogenaamde “discretionaire” en de “nietdiscretionaire” kosten. a. niet-discretionaire kosten De zogenaamde “niet-discretionaire” of “recurrente” kosten zijn kosten die niets te maken hebben met de gebruiksintensiteit van de woning, het zijn dus de “onvermijdbare” kosten van de mede-eigendom: -
vanwege het verplichte karakter ervan, zoals de verzekering van het gebouw of de periodieke controle van de liften; vanwege de logische noodzakelijke onderhoudsplicht van het gebouw en de uitrustingen (recurrente onderhoudswerken en onderhoud van de liften); de facto, aangezien alle gebouwen in onze steekproef over een professionele syndicus beschikken.
Dit zijn dus recurrente kosten die algemeen voorkomen in de overgrote meerderheid van de gebouwen in de steekproef. b. discretionaire kosten De andere, “discretionaire” kosten zijn uitgaven die verband houden met de gebruiksintensiteit van de woning en/of het niveau van kwaliteit en comfort van het gebouw. Horen thuis in deze categorie, kosten zoals verwarmingskosten, personeelskosten, onderhoudskosten van de tuinen. Deze kosten verschillen dus van gebouw tot gebouw, afhankelijk van de vereisten en het gewenste comfort van de bewoners en de uitrustingen (bv.: zwembad) of ruimtes die ter beschikking worden gesteld en onderhouden moeten worden (bv.: parken of tuinen). Het aandeel van deze kosten in de algemene kosten van een mede-eigendom kan variëren van 1 tot 10, afhankelijk van het niveau en de omvang van de gemeenschappelijke uitrustingen.
2. Gemiddelde jaarlijkse kosten van een mede-eigendom per appartement (voortschrijdend gemiddelde over 3 jaar)
Niet-discretionaire kosten Administratie verzekeringen Onderhoud & werken aan liften Onderhoud, schoonmaak en herstelling van gemeenschappelijke uitrustingen Elektriciteit in de gemeenschappelijke gedeelten (liften, garages, inkomhal …) Niet-discretionaire kosten
Gemiddelde 05/06/07 246,1 € 182,2 € 222,62 € 338,91 €
Gemiddelde 06/07/08 247,4 € 183,65 € 237,87 € 347,61 €
Var % 0,5% 0,8% 6,9% 2,6%
105,97 €
116,65 €
10,1%
1.095,8 €
1.133,18
3,4%
2/5
Discretionaire kosten
Aandeel van de collectieve verwarming Aandeel werken en onderhoud gemeenschappelijke verwarming Conciërgewoning Kosten parkings (schoonmaak, garagepoort, ...) Onderhoud van de tuinen
Gemiddelde 05/06/07
Gemiddelde 06/07/08
Var %
645,5 €
737,89 €
14,3%
78,58 €
89,59 €
14%
544,34 € 36,77 €
567,5 € 40,33 €
4,3% 9,7%
109.09 €
114,64
5,1%
De bovenstaande cijfers zijn bewust gespreid over de voorbije 3 boekjaren om een indicatie te geven over de gemiddelde evolutie van de kosten over meerdere boekjaren en zo de impact te beperken van bepaalde uitzonderlijke en – laten we hopen – tijdelijke stijgingen van bepaalde kosten (cf.: Post "Energie" in 2008) en van de afwijkende waarden in onze statistische steekproef. De post "energie" van het gebouw is ongetwijfeld de belangrijkste post in de kosten van een mede-eigendom. Deze post wordt natuurlijk nog belangrijker als de ketel verouderd is en het gebouw slecht geïsoleerd is.
3. Evolutie over 1 jaar De analyse van de kostenevolutie over 1 jaar toont uiteraard sterkere contrasten.
Niet-discretionaire kosten Administratie verzekeringen Onderhoud & werken aan liften Onderhoud, schoonmaak en herstelling van gemeenschappelijke uitrustingen Elektriciteit in de gemeenschappelijke gedeelten (liften, garages, inkomhal …) Niet-discretionaire kosten Discretionaire kosten
Aandeel van de collectieve verwarming Aandeel werken en onderhoud gemeenschappelijke verwarming Conciërgewoning Kosten parkings (schoonmaak, garagepoort, ...) Onderhoud van de tuinen
2007
2008
246,6 € 186,71 € 225,75 € 349,94 €
251,3 € 185,03 € 253,29 € 359,68 €
Var % 1,9% -0,9% 12,2% 2,8%
108,59
130,5
20,2%
1.106,56 €
1.167,73
5,5%
2007
2008
Var %
594,14 €
779,87 €
31,3%
82,08 €
98,88 €
20,5%
565,23 € 39,63 €
588,50 € 44,29 €
4,1% 11,8%
136,10 €
143,94 €
5,8%
3/5
De kostenpost die het sterkst gestegen is, en dat is geen verrassing, is de post van de gemeenschappelijke verwarming die sterk beïnvloed wordt door de aanhoudende prijsstijging van de olieproducten tot in augustus 2008 tot ongeziene hoogtes. Op jaarbasis is deze post met meer dan 31% gestegen, van € 594 in 2007 tot € 780 in 2008 per appartement. De globale energiefactuur van de gebouwen werd ook beïnvloed door de stijging van de elektriciteitstarieven in het voorbije boekjaar: de post elektriciteit in de gemeenschappelijke gedeelten is in de loop van 2008 met 20% gestegen in onze steekproef. Deze vaststelling bevestigt dus de analyses over de evolutie van de prijzen voor residentiële energie door bepaalde economisten in dit afgelopen jaar. (http://www.lecho.be/mon_argent/actualite/Inflation__le_gaz_et_l'electricite_vises.7898157611.art) De post "liften" is in de loop van 2008 ook aanzienlijk gestegen, van gemiddeld € 225,75 in 2007 tot € 253,29 in 2008, dat is een stijging met 12 %. De belangrijkste factor voor de toename van deze post houdt verband met de aanpassingswerken aan de bestaande installaties. Deze factor zal deze post ook in de komende jaren omhoog blijven drijven. Toch hebben veel mede-eigendommen de eerste stap al gezet door deze onkosten op te nemen in de lopende kosten en door geleidelijk een provisie aan te leggen voor deze aanpassingswerken. De andere postenkosten zijn allemaal lichtjes gestegen, in lijn met de algemene prijsevolutie (Belgische prijsinflatie december 2008 op 1 jaar: 2,63%). Deze evolutie is hoofdzakelijk gekoppeld aan de jaarlijkse indexering van de prestaties van de leveranciers van de medeeigendommen. We benadrukken ook dat hoewel de kosten verbonden aan de aanwezigheid van een conciërge redelijk hoog kunnen lijken, we ook moeten overwegen dat deze kostprijs gewoonlijk gecompenseerd wordt door een afwezigheid van extern onderhoudspersoneel.
4. Vooruitzichten inzake kosten – Vooruitzichten 2009:
Met het oog op de stijging van de kosten in 2008 en ondanks de daling van de energieprijzen die verwacht wordt voor 2009, worden veel mede-eigendommen geconfronteerd met steeds meer onbetaalde rekeningen. Dit fenomeen heeft natuurlijk te maken met de stijging van kosten van levensonderhoud voor gezinnen en de economische recessie die de hele bevolking treft. Gezien dit fenomeen willen we zeker herinneren aan het solidariteitsprincipe van de medeeigenaars ten opzichte van derden en dan vooral vanuit financieel oogpunt: de medeeigenaars zijn financieel aansprakelijk voor de schulden van de mede-eigendom. Daarom kan de niet-betaling door een van de mede-eigenaars het financiële evenwicht van de rekeningen van de mede-eigendom verstoren en de rekening voor de goede betalers doen oplopen. Ook omdat leveranciers de betalingstermijnen steeds nauwer in het oog houden, is het dus belangrijk om toe te zien op achterstallige betalingen en de invordering ervan. Interessant om weten daarbij is dat er nu verzekeringsproducten bestaan om de kosten te dekken van lange en vaak dure invorderingsprocedures. Deze verzekeringen kunnen dus een zekere sereniteit bewaren in de mede-eigendom en behoeden alle mede-eigenaars voor de hoge kosten van een invordering die niet altijd succes heeft.
4/5
Ook belangrijk om weten is dat enkele mede-eigendommen in 2008 beslist hebben om haalbaarheidsstudies te laten uitvoeren naar de installatie van zonnepanelen. Deze studies worden geëvalueerd, maar de financiële kant blijft vaak de grootste struikblok voor de uitvoering van dergelijke projecten. Ondanks de financiële "leefbaarheid" van deze investering over een periode van meer dan 5 jaar, krijgen de individuele belangen vaak de bovenhand over het gemeenschappelijke belang. We hopen oprecht dat de concrete uitvoering van bepaalde projecten een stimulans mag zijn voor de uitbreiding van zonnepanelen in de medeeigendommen.
Studie naar de kosten van een mede-eigendom -
Onderzochte periode: 2005, 2006, 2007 en 2008
-
Steekproef: 290 gebouwen met 8.389 appartementen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Waals-Brabant (steekproef 2008)
-
Procedure voor inzameling van de gegevens: gestructureerde boekhoudkundige informatie volgens het genormaliseerd boekhoudkundig plan, opgesteld door Groep TREVI voor het opstellen van de rekeningen van mede-eigendommen voor de jaren 2005, 2006, 2007 en 2008.
-
Leeftijd van de onderzochte gebouwen: 1930 tot 2007
-
Methodologie: rekenkundig gemiddelde van de kosten van een gebouw per aantal appartementen in het gebouw.
-
Omvang van de gebouwen en aantal kavels: tussen 4 en 190 kavels per gebouw
5. Over Groep TREVI -
Groep TREVI is een Belgische firma die vastgoeddiensten aanbiedt en actief is inzake verkoop/verhuur, beheer van residentiële en kantoorgebouwen Meer informatie: www.trevi.be Contact:
De heer Olivier REYE Bestuurder Groep TREVI Leopold Wienerlaan 127 1170 Brussel E-mail:
[email protected]
De heer Thomas WILLEMS Directeur Syndicus Leopold Wienerlaan 127 1170 Brussel E-mail:
[email protected]
5/5
