Zelfbeheer van woningen in eigendom Een realistisch Utopia In de workshop “Praktijkvoorbeelden” leg ik uit wat de voor en nadelen zijn van zelfbeheer. Maar dat niet alleen….. Waar liggen de kansen. En met name wat het beteken om als bewonersbelangengroep of vereniging deze vereniging zo te organiseren dat het mogelijk maakt om bestaande woningen in de wijk of in een complex in eigendom te krijgen en zelfbeheer en exploitatie op autonome wijze te voeren. WWV De Volharding: een vereniging met 72 woningen waarvan 23 woningen verkocht aan zittende bewoners. Ofwel een vereniging met 49 huur en 23 koopwoningen. En dat al 20 jaar!
1
Wie ben ik? Rob Cairo, 50 jaar, Capelle aan den IJssel Wat doe ik? Facilitair manager, bestuursvoorzitter Woonwijkvereniging De Volharding te Capelle aan den IJssel. Bestaande uit 72 sociale woningwet woningen waarvan 23 woningen verkocht aan zittende bewoners. Ofwel 23 koop en 49 huurwoningen. Mijn ervaring met wonen in zelfbeheer: Voordelen 1. Grote betrokkenheid buurtbewoners 2. Betaalbare huur 3. Goed onderhoud woningen 4. Collectieve inkoop voordelen 5. Gelijkheid en eenduidigheid tussen huurders en kopers (uitstraling woning, inspraak) 6. Eigen woning toewijzingscommissie (weinig huurachterstand) 7. kortom, een goede leefbare wijk Nadelen 1. Afhankelijk van bereidheid vrijwilligers 2. Vergrijzing buurt a. verkrijgen vrijwilligers b. uitvoering zelfwerkzaamheid onderhoud woning c. veel alleenstaanden en weinig kinderen 3. Zelfwerkzaamheid wordt niet altijd goed uitgevoerd
2
Kansen op gebied van zelfbeheer
Kansen 1. Kwaliteit van leefomgeving in eigen hand 2. WWV voorbeeld in nieuw woningstelsel (ruim 20 jaar ervaring)
Sterkte 1. Autonoom (woningen in eigendom) 2. Goede financiële positie organisatie 3. Eigen woningtoewijzingsbeleid en uitvoering
Bedreigingen 1. Verandering van wet en regelgeving 2. Geen vastgelegde regels voor organisatie zoals WWV met woningen in eigendom en eigen beheer.
Zwaktes 1. Demografische ontwikkeling (vergrijzing) 2. Veel scheef wonen
3
Het ontstaan: 1987: Sanering financiële tekorten
Woningbouwcorporaties “Prins Alexander” en “Woonstad Capelle” (i.c. woningbouwvereniging “De Samenwerking”).
Toen is bepaald door Staatssecretaris Drs. E. Heerma dat er mogelijkheden zijn tot wijzigen van de eigendomsvorm van het complex HV2940 ofwel 228 eengezinswoningen in de wijk Oostgaarde te Capelle aan den IJssel. 156 woningen.
Het Rijk, de woningbouwvereniging, gemeente, de Molukse wijkraad (156 woningen) en de Algemene Huurders Belangen Vereniging Oostgaarde (A.H.B.V.) voor het Hollandse deel (72 woningen)
Rond de tafel: 1992: Oprichting Woonwijkvereniging “De Volharding”. 1 juli 1993: Akkoord exploitatie en beheer 72 woningen door Woonwijkvereniging “De Volharding”. Hiervoor was nodig:
A: overeenkomst B: statuten, bekrachtigd bij een notaris C: openingsbalans en accountantsverklaring 1994-1997: Conflicten tussen “De Volharding” en “De Samenwerking”. Gezeur over de gevraagde cijfers 1997: “De Samenwerking” blijkt “technisch” failliet te zijn. Nieuwe bewindvoerder “Eric Staal” (oud directeur van Vestia) wil de woningen aan De Volharding verkopen tegen marktwaarde.
4
De Volharding is eigenaar van de 72 woningen. Wheyhey! Wat was nodig?...... 1. Lening. 2. Nieuw administratiekantoor 3. Nieuwe toezichthouder 1998: De Volharding wint juridisch en mag de woningen tegen lage boekwaarde overnemen. Deze werd gevonden bij:
Stichting Woningpartners o.l.v. directeur/bestuurder M. Egmond 1. Verstrekte de lening tegen 4,5% i.p.v. 7,25%. Voordeel! Verschil ten gunste van planmatig onderhoud. 2. Woningpartners doet de administratie van De Volharding. 3. Woningpartners is toezichthouder.
Maar toen……….:
Geld nodig voor onderhoud…… Verkoop 23 woningen aan zittende bewoners met anti speculatie en ketting beding. Voldoende voor onderhoud komende jaren. Meerjarenplanning wordt samengesteld door extern bureau. De Volharding is financieel zeer gezond.
5
20 jarig bestaan gevierd. Nog steeds autonoom en financieel zeer gezond. Inmiddels: 20 jarig bestaan gevierd.
6
Over ons Onze buurt wordt genoemd de ABC-buurt naar de naam van de straten in onze wijk (Ambonstraat, Banda Neira, Boeroestraat en Ceramstraat). De buurt bestaat uit 72 woningen, gebouwd in 1971 en is gelegen aan de oostkant van Capelle aan den IJssel in de wijk Oostgaarde tussen de Abram van Rijckevorselweg, de Klaas Klinkertkade en het Dalpad bij de Dalenbuurt. Alle 72 woningen zijn ruime 5 kamer eengezinswoningen, 49 hiervan zijn huurwoningen in de sociale sector, 23 zijn indertijd aan de zittende bewoners verkocht. De huurwoningen zijn eigendom van de vereniging. Het bestuur van de vereniging wat bestaat uit een aantal (nu 7) vrijwilligers uit de 72 bewoners zorgt dat sinds de oprichting in juni 1993 alle zaken geregeld worden zoals onderhoud, verhuur, exploitatie en wat nog meer komt kijken bij een kleine “woningcorporatie”. Het dagelijkse bestuur, de voorzitter, secretaris en penningmeester behartigen de zaken die direct actie vragen, bewaken de financiële zaken en beoordelen en betalen de binnengekomen rekeningen. Door deze constructie en zelfwerkzaamheid door de bewoners kunnen de huurwoningen zeer betaalbaar gehouden worden. Door de mooie ligging aan de rand van Capelle naast het recreatiegebied Hitland en de betaalbare huurprijzen vertrekken weinig mensen uit deze buurt. Naar de toekomst kijkend willen we echter toch de belangstelling voor onze woningen peilen. Wilt u meer weten over onze criteria voor inschrijving als belangstellende, dan kunt u informatie aanvragen bij het secretariaat van WWV De Volharding. Postbus 331, 2900 AH Capelle aan den IJssel.
7
Bestuur Ontstaan In de brief van 13 februari 1987 van staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, drs. E. Heerma, is, inzake de sanering van financiële tekorten van de Woningbouwcorporaties “Prins Alexander” en “Woonstad Capelle” (i.c. woningbouwvereniging “De Samenwerking”) onder andere als voorwaarde opgenomen de mogelijke wijziging van de eigendomsvorm van het complex HV2940 (228 eengezinswoningen), in Vak G van de wijk Oostgaarde in Capelle aan den IJssel. De waarnemers van het rijk, de woningbouwvereniging, de gemeente, de Molukse wijkraad voor het Molukse deel (156 woningen) en de Algemene Huurders Belangen Vereniging Oostgaarde (A.H.B.V.) voor het Hollandse deel (72 woningen) zijn vervolgens in overleg met elkaar gegaan om tot een aanvaardbare constructie te komen voor de toekomstige eigendomsoverdracht van de woningen. De bewoners van de 72 woningen van het Hollandse deel hebben zich vervolgens verenigd in de Woonwijkvereniging i.o. “De Volharding”. Voor de exploitatie en het beheer van de 72 woningen wordt een overeenkomst ontwikkeld en na vele aanpassingen als concept aanvaard. De statuten van de vereniging worden opgesteld en goedgekeurd en bij de notaris bekrachtigd. De openingsbalans is goedgekeurd en de accountantsverklaring is gereed. Dan, op 1 juli 1993 is het zover, de handtekeningen worden gezet door alle partijen en de Woonwijkvereniging De Volharding is een feit. Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, drs. E. Heerma, ook aanwezig, was verguld met deze constructie.
Na de euforie de praktijk Snel bleek dat de term economisch eigendom en lusten en lasten voor De Volharding tot aanvaringen leidden met de Woningbouwvereniging De Samenwerking die “natuurlijk” de administratie bleef doen. Slechts mondjesmaat en na veel gezeur kregen we de gevraagde cijfers. Dan blijkt na enige jaren dat de Woningbouwvereniging De Samenwerking onder zijn schuldenlast gaat bezwijken en “technisch” failliet te gaan. Een bewindvoerder wordt aangesteld (Eric Staal, toenmalig directeur van Vestia) die in eerste instantie verkoop juridisch eigendom wilde tegen marktwaarde. Na wat schermutselingen kwam de De Volharding als overwinnaar uit de strijd en worden in oktober 1998 de woningen tegen (de lage) boekwaarde overgedragen zoals in de “Overeenkomst van Exploitatie en Beheer“ was overeengekomen. De Volharding is dan echt eigenaar van de woningen. Een nieuwe lening moest afgesloten worden, een nieuw administratiekantoor gezocht, een nieuwe toezichthouder gevonden. Dit alles hebben we kunnen vinden bij de toenmalige stichting “Woningpartners” onder directeur/bestuurder M. Egmond. Het afsluiten van een nieuwe lening gaf de vereniging veel voordeel, van 7,25% naar 4,5% is een behoorlijk verschil. Het voordeel is ten gunste van het planmatig onderhoud gekomen.
Verkoop woningen Het achterstallig onderhoud kan niet binnen de termijn die er voor staat in zijn geheel uitgevoerd worden om reden dat er niet voldoende geld in kas is. Dan lost het bestuur een oude toezegging in. Verkoop van de woning aan de zittende bewoners! Een anti-speculatie en een ketting beding worden ontwikkeld. Een (lage) verkoopprijs wordt bepaald en het animo gepeild. De reacties zijn overweldigend. Er was gerekend op 6-18 aanvragen maar het werden uiteindelijk 23 woningen die verkocht werden. Met de onverwachte meer opbrengst is de lening deels afgelost en de rest in het onderhoudsfonds gestopt. 8
Positiebepaling In rustig vaarwater gekomen gaat het bestuur bekijken wat er allemaal aan onderhoud nog is te doen. Een meerjarenplanning (15 jaar) wordt samengesteld door een extern bureau. Hieruit blijkt dat alle onderhoud uitgevoerd kan worden. De WWV De Volharding is dan financieel een zeer gezonde vereniging die aan al haar verplichtingen kan voldoen.
Fusies Dan blijkt ons administratiekantoor in een fusie van woningbouwverenigingen op te gaan. Com.wonen wordt de opvolger van ons administratiekantoor. Nou, dat hebben we geweten. Com.wonen besteedde al haar VvE aangelegenheden uit aan een extern bedrijf. Bij dit bedrijf werden wij ook ondergebracht. Liep niet soepel, alle gegevens moesten toch in de computer bij Com.wonen ingevoerd worden! Dat werd dus als het lukte 1x in de week gedaan. Com.wonen deed de huurincasso nog! Maar, er werd wel eens vergeten deze uit te voeren. Onze administratiegegevens werden hierdoor onbetrouwbaar. Toen Harics, het externe bedrijf door de directie werd verkocht en op hield te bestaan waren de rapen gaar. Uiteindelijk zitten we nu bij Triant, een onderdeel van de woningcorporatie Woonbron, waar het VvE deel van Woonbron is ondergebracht. Dit werkt tot op heden uitstekend. Dank zij het computertijdperk kan ons dagelijks bestuur “inloggen” op de computer van Triant en de stand van zaken direct inzien.
9
Bestuur 2005. Het bestuur is er zich van bewust dat, wil een vereniging blijven voortbestaan, er nieuwe, jonge bestuursleden gevonden moeten worden. Dat is binnen onze wijk toch een probleem. De gemiddelde leeftijd van de bewoners benadert de 70 jaar! Het bestuur is doende hier een oplossing voor te vinden, daarbij ondersteund door een extern adviseur. Aan de hand van enige sessies met de extern adviseur wordt besloten een weg te vinden om naar een regiefunctie van het bestuur te gaan. Dit betekent taken op gebied van toezicht op onderhoud uit te besteden en zien hoe overige bestuurstaken en procedures vereenvoudigd kunnen worden. Dit proces verloopt langzaam maar gestaag. Ondertussen wordt de raad van commissarissen er meer en meer bij betrokken in verband met financiële en juridische aspecten. Op enig moment vinden de commissarissen dat het traject sneller ingezet kan worden en halen de bestuursleden over om alle lopende zaken met betrekking tot vernieuwing en vereenvoudiging binnen een bepaalde periode af te ronden. De commissarissen komen met een voorstel wat goedgekeurd wordt door het bestuur. Dit wordt voorgelegd aan de leden in een algemene ledenvergadering. Tevens wordt er een interim manager aangesteld die voorlopig de bestuurstaken overneemt. Er is nog geen akkoord, maar uitwerking volgt. Er wordt een klankboordgroep van bewoners opgericht door de commissarissen. Bewoners mogen hun mening geven op het plan van de commissarissen. Eén van de plannen is om van de vereniging een stichting te maken. Dit valt niet in goede aarde en de bewoners zijn hierdoor bang inspraak over het zelfbeheer kwijt te raken. Het plan wordt afgewezen waarna de commissarissen opstappen. Ondertussen is het chaos. Het vertrouwen in het bestuur staat op een laag pitje. Ook de samenwerking tussen het bestuur en de woningtoewijzingscommissie is in verval geraakt door vertrouwen. De interim manager wordt ontslagen door het zittende bestuur. Na vele jaren trouwe dienst stappen ook enkele bestuursleden op die het wel genoeg vinden. Ook de bestuursvoorzitter stapt op en een zittend bestuurslid neemt het voorzittersstokje over. Vervolgens hebben er een aantal mutaties in de wijk plaatsgevonden en zijn er gezinnen komen wonen met kinderen. Er worden drie nieuwe bestuursleden gekozen door het bestuur en voorgelegd aan de leden. Een meerderheid is akkoord. Ook de nieuwe voorzitter wordt unaniem gekozen door de leden. 2012. Een nieuw tijdperk is aangebroken. De taken binnen het bestuur worden opnieuw vastgesteld. De oude bestuursleden en commissarissen worden officieel bedankt en ook de leden van de woningtoewijzingscommissie vervangen. De voortgang in het vereenvoudigen van procedures gaat onverminderd door. De vereniging blijft vereniging. De zoektocht naar een nieuwe toezichthouders staat nog open. 2014. Het is rustig in de wijk en er zijn een aantal zaken gewijzigd. Zo zijn de woningtoewijzingsregels opnieuw doorlopen en aangepast en ook de statuten zijn hier en daar gewijzigd en de oude versie is aangepast aan de huidige tijd. Ook is de eerste stap gezet om te komen tot een nieuw onderhoudsfonds voor de 23 woningeigenaren. Het huidige onderhoudsfonds loopt af in 2016/17. Gesprekken zijn gaande en zullen in 2015 worden voortgezet.
10
