Waarderingspercepties rond erfpacht

Waarderingspercepties rond erfpacht

jaargang 2001 -2003 Student: Joep W.J.N. Esser Bedrijf: Diephuis Partners B.V. Begeleider bedrijf: Jan H. Diephuic Begeleider §BV: Prof. dr. Torn M. Berkhout MRE MRICS Universiteit Nyenrode Real Estate Center Versie: definitief

Voorwoord In het kader van de Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde dient gedurende de opleiding een Masterproof te woruen gescnreven ais afsruaeeronaercieei binnen de totaie opieiciing. Deze Masterproof moet betrekking hebben op een strategisch vraags.tuk dat binnen de eigen onderneming enlof branche actueel is ten einde een sterke koppeling te leggen tussen de studie en de eigen werkkring. De Masterproof behelst uitvoerig onderzoek dat dient uit te monden in een gedegen onderbouwd advies. Om mijn Masterproof zo goed mogelijk te laten aansluiten bij een vraagstulc dat "leeft" binnen de organisatie heb ik gekozen voor het onderwerp erfpacht. Dit onderwerp mag zich op dit moment in een warme belangstelling verheugen. Niet in de laatste plaats omdat de gemeente Rotterdam onlangs heeft besloten om dit fenomeen volledig af te schaffen. Hoewel ik in het begin soms twijfelde aan het praktische gehalte van dit onderwerp, werd mij gedurende het schrijven steeds meer duidelijk dat dit onderwerp leeft onder beleggers. IIc vond het belangrijk om met dit stuk een brug te kunnen slaan tussen theorie en de pralctijk. Deze masterproof is de afsluiting en Icroon op twee leerzame maar vooral oolc twee enorm leuke jaren. Het was soms bikkelen, oolc voor het thuisfront. Ik wil daarom met name mijn vrouw Martine bedanken voor haar tomeloze steun en vertrouwen in mij. Voor het schrijven van deze masterproof heb ik vele mensen gesproken waarvan ilc met name Gé Nibbering van FGH Expertise en Peter van Arnhem wil noemen en bedanken voor hun bijdragen. Daarnaast wil ik bij deze mijn begeleiders Prof. Dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS vanuit SBV, alsmede Jan H. Diephuis vanuit Diephuis Partners B.V. bedanken voor hun immer opbouwende inbreng. Joep W.J.M. Esser

Amsterdam 26 juli 2003

Waardepercepties r o n d erfpacht

2

SBV/MRE 2001 -2003

Inleiding 1 - 1 Probleemstelling Wat mij opvalt, is dat bij de bepaling van de waarde van onroerende zaken, nauwelijks rekening wordt gehouden met de invloed van het zakelijk recht erfpacht op de waarde van het vastgoed. Bij erfpachtcontracten waarbij periodiek canon wordt betaald wordt over het algemeen wel rekening gehouden met de invloed van erfpacht op de waardering. Bij erfpachtcontracten die zijn afgekocht wordt hier nauwelijl<s rekening mee gehouden. Een logische vraag derhalve:

I

p

Wat i s de invloed van eens afgekocht erfpachtcontract op het rendement van commercieel beleggingsvastgoed. Daarnaast richt ik mij op de volgende subvragen:

1. hoe verloopt de waarde van een afgekocht erfpachtcontract volgens de literatuur; 2. hoe wordt vastgoed op erfpachtgrond in de praktijk gewaardeerd vanuit het oogpunt van de belegger, wordt dit anders gewaardeerd dan vastgoed op grond in volle eigendom; 3. welke perceptie heeft een belegger van vastgoed op erfpachtgrond; 4. welke waarde wordt gedurende de looptijd aan een dergelijk contract gegeven;

1.2 Doelstelling van de scriptie In deze scriptie zal ik antwoord geven op bovenstaande vragen. Daarnaast wil ik deze scriptie als basis laten dienen voor een brede(re) discussie onder beleggers over de wijze van het waarderen van beleggingsvastgoed op erfpachtgrond en trachten daar meer uniformiteit in te brengen.

1.3 Verantwoording en opzet van het onderzoek Achtereenvolgens behandel ik het juridische kader van erfpacht en vervolgens een kwantitatieve benadering. Voorts ga ik in op de hierboven genoemde hoofdvraag en subvragen, aan de hand van interviews bij een aantal beleggers. Uitgangspunt is altijd de belegger die opstallen in eigendom heeft op gronden die zijn uitgegeven in erfpacht. Vanuit die positie is dit onderzoek bedoeld en dient als zodanig gelezen en geïnterpreteerd te worden. Om het onderzoek overzichtelijk te houden heeft het onderzoek zich ten aanzien van de perceptie naar erfpacht en de waarderingsmethodieken gericht op 6 soorten beleggers in direct vastgoed. Dit behandel ik nader in hoofdstuk 9.1.

Waardepercepties rond erfpacht

3

SBVJMRE 2001 --2003

2 Samenvatting Het fenomeen erfpacht mag zich de iaatste jaren weer in een sterke beiangsteiiing verheugen. Deze belangstelling is zowel positief als negatief. Positief in de zin dat een aantal gemeenten, waaronder Rotterdam, maar ook Utrecht het erfpachtsysteem gaat afschaffen. Negatief omdat de belegger en de woningbezitter met name de laatste paarjaar geconfronteerd worden met het expireren van erfpachttijdvakken. Dit betekent vaak dat erfpachters substantiële canonverhogingen tegemoet kunnen zien. Mijn onderzoek is gericht op de vraag in hoeverre erfpacht van invloed is op het rendement van beleggingsvastgoed. Daarvoor heb ik een aantal berekeningsmethodieken onderzocht en een onderzoek gedaan middels interviews bij zowel particuliere als institutionele beleggers. Daarnaast heb ik een model ontwikkeld waarin ik aantoon dat erfpacht daadwerkelijk invloed heeft op rendement. De uitkomst van de interviews was dat beleggers eigen grond prefereren boven erfpacht, en dat er een grote verscheidenheid bestaat in perceptie van vastgoed op erfpachtgrond. De (korte termijn) particuliere belegger is sterk georiënteerd op de splitsingsmogelijl

4

SBV/MRE 2001 -2003

opzichte van het rendement op vastgoed op eigen grond groter. Beleggers houden daar nauwelijks rekening mee. II< pleit er derhalve voor om deze rekenmethodiek t e gebruiken, om zodoende uniformiteit te creëren en waardetechnisch rekening te houden met de gevolgen van de expiratiedatum van een afgekocht erfpachtrecht.

Aanbevelingen 1. Ik stel voor om de waarderingsproblematiek van vastgoed op erfpacht op een breder vlak ter discussie te stellen. Deelnemers aan deze discussie zijn naast de beleggers (instituten, IVBN), de ROZ ook de (grote) taxatiekantoren. Met name de instituten die verplicht extern hun vastgoed laten taxeren hebben belang bij een uniforme waardering van erfpacht. Immers gebleken is dat de verschillende methodieken door elkaar gebruikt worden. In hoofdstuk 8 heb ik weergegeven welke consequenties dat heeft voor de waarde. 2. Om op een eenduidige manier met de waardebepaling van beleggingsvastgoed op erfpacht met afgekochte erfpacht om te gaan stel ik voor om mijn berekeningsmethodiek te gebruiken zoals die is beschreven in hoofdstuk 8.2. Hierbij wordt waardetechnisch rekening gehouden met de gevolgen van de expiratiedatum van een afgekocht erfpachtrecht. 3. In geval van waardebepaling van beleggingsvastgoed op erfpachtgrond met een jaarlijks te betalen erfpachtcanon stel ik voor om de methode van Rust te hanteren, zoals beschreven in hoofdstuk 8.1.2. Dit is een relatief eenvoudige berekeningswijze. De uitgangspunten sluiten goed aan op de wensen van de belegger, namelijk dat zij de voorkeur geven aan het afkopen van erfpacht.


5

SBV/MRE2001-2003

1 INLEIDING ..................................................................................................................................................... 3 . 1. I PROBLEEMSTELLING ......................................................... ..................................................... ........... 3 1.2 1.3 -

D~F,LST~,L.I~ING VAN DE SCRIPTIE ........................................................................................................... 3 VERANTWOOI~I)ING EN OPZET VAN HET ONDERZOEK ............................................................................. 3

SAMENVATTING ......................................................................................................................................... 4

2

J WAT IS ERFPACHT (ALGEMEEN JURIDISCH KADER) ....................................................................8 . 3.1 3.2 3.3 -

RECHTEN VAN DE ERFPACHTER ........................................................................................................... 8 VERPLICH~INGENVAN DE: ERFPACHTER .................................... . ........................................................ 10 Em - 1 VAN ~ ~ í>EERFPACHT ......................................................................................................................11

4 DE MARKT VOOR GROND UITGEGEVEN IN ERFPACI-IT..... 12 . AT IS DE MARKT .................................................................................................................................. 12 4.1

MARKTCONFORMITEIT EN F'INANCIELE REKENKUNIIE ............................................................................ 1 2 MOTIEVEN OM GROND IN ERFPACHT UIT TE GEVEN .............................................................. ................. 13 .tot'iaal. ~izantschar~r~eliikc~ nzofir~vn ............................................................... 13 4.3./ Be.stuur-src.chtelijkr. ... Fiaanciclc motieven ..................................................... ................................................................. 14 4.3.3

4.2 4.3 -

.

PRIJSONTWII
KWANTITATIEVE UITGANGSPUNTEN ............................................................................................... 16 VERBAND TUSSEN WAARDE EIGENDOMSRECHT EN ERFPACHTRECHT ............................................... 16 BETALINGS WIJZE ERFPACH'T .................................................................................................................. 16 6.2.1 Afkoop ...............................................................................................................................................16 6.2.2 Afkoop canon eeuwirdurend ............................................................................................................17 5.2.3 Vaste cunorl ...................................................................................................................................... 17 ó.2.1 Gei'ndr.rrrrde canon ......................................................................................................................... 18 6.2.5 Variabele inde.rering ........................................................................................................................18 6.2.6 Overipr l~rslissinprnin de loop van het tijdvak ................................................................................ 19 DE FORMULE-VARIABELEN ....................................................................................................................19 6 .3 6.3.1 Discon~trrin~svoet ............................................................................................................................. 19 Grond~~aarde ....................................................................................................................................20 R~c.stwanrrlc....................................................................................................................................... 20 ó.3.4 Voorbeelden clinonb(~p~l1in.g ............................................................................................................. 20

6.1

6.2

2

WAARDEBEPALING VAN BEBOUWDE GROND ................................................................................22

7.1 7.2 7.3 7.4 -

METI-IODE 1 GRONDQUOTE .............................................................................................................22 METHODE:2 WAARDE BEBCìIIWDE GROND = WAARDE ONKEBOlTWDE:GROND .........................................23 METHODE?I RESIDUELE WAARDEMETHODE .............................. ....................................................... 24 ERFPACHTRECHT OP BEBOUWDE GROND ...................................................................................... ........ 25

8 WAARDEBEPALING BELEGGINGSVASTGOED GEBOUWD OP ERFPACHTGROND .............27 . 8.1 -

WAARDEBEPALINGOP BASIS VAN EEN JAARLIJKS TE HETALEN ERFPACHTCANON ..................................27

Het model Tefl Havc~....................................................................................................................... 27 8. Het model Rust .......................................................................................................................... 28 8.1.3 De Bar-/Nitï/DCF method~...............................................................................................................29 WAAIIDEBEPALING OP BASIS VAN EEN AFGEKOCHTE ERFPACHTCANON ................. . . . ....................... 31 8.7 9 INTERVIEWS RELEGGERS .....................................................................................................................34 . 9.1 9.2 -

Y.2.2

u

...............................................................................................34 ' ~ Y P EHELEGGERS .......................... . RESLILTi\TEN VAN HET ONDERZOEK ...................................................................................................... 34 Ver.~(~heiilenheidper(~t~ptio var1 ei-acht ......................................................................................... 34 Wel of f l i e t helt,?,~ r irin vurtgoctl op [email protected],qrolrci .... ................................................................. 35 Brzit i~n.st.qoctlo p cr.fbilc.htg~orlcJ ............................................................................................ 35


6

SBVIMRE 2001 -2003

').2.4 ').2.5 ().2.h

a 7 <).2.h'

').2.Y

9.2.10

Acauisitiebcl~ldten aanzicjn van i.vr.stpo~dor, rifj7cr(.ht<: r-oncl...........................................................35 Wanrclerinp.~wii:evastpoed op erfr,nchreroncl .................................................................................35 Wiizixiag~nin +vaarderinz.rbeleid...................................................................................................35 Voor- cn ïzi~deleiivan crf~nclzt......................................................................................................... 36 Waarrlrv~rsc.hi1tussen cigcndom en erfprrclz~.................................................................................. 36 Invlocil ertbacht op rendement ......................................................................................................... 36 Meetbaarl~eidvan de afwijking rendrnierzt ..................................................................................36

10

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ...................................................................................................37

l1

LITERATUU WLIJST ................................................................................................................................... 40

7

41 12 BIJLAGE 1 BASISDOCUMENTEN TEN BEHOEVE VAN INTERVIEWS ........................................ . 13 BWLAGE 2 REKENMODEL OP BASIS VAN AFGEKOCHTE ERFPACHTCANON ......................42 .

Waardepercept~esrond erfpacht

7

SBV/MRE 2001 -2003

4 Wat is erfpacht (algemeen juridisch kader) De regeling van erfpacht is te vinden in titel 7 van Boek 5 in het Burgerlijl< Wetboek. Erfpacht is een beperkt zakelijk recht, dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken (artikel 5185, lid 1 BW). In dit onderzoek wordt louter uitgegaan van de uitgifte van grond in erfpacht. Erfpacht kan alleen worden gevestigd door een eigenaar van een onroerende zaak op die onroerende zaak. Dit betekent dat een beperkt (zakelijk) gerechtigde geen erfpacht kan vestigen. De erfpacht ontstaat door vestiging en door verjaring. De duur van de erfpacht kunnen partijen zelf regelen in de akte van vestiging (artikel 5:86 BW). De erfpacht kan worden gevestigd voor een bepaald aantal jaren, voor eeuwig en voor onbepaalde tijd, met andere woorden tot wederopzegging. Indien in de akte van vestiging niets omtrent de duur is bepaald, betekent dit niet, dat de erfpacht eeuwigdurend is. De erfpacht zal, met inachtneming van de daaromtrent gegeven regels, opzegbaar zijn (Hof 's-Gravenhage, 2 mei 1962, NJ 1963, 163). Is de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd, verstreken en heeft de erfpachter de onroerende zaak niet op dat tijdstip ontruimd, dan wordt de erfpacht in principe verlengd (artikel 5:98 BW). Verlenging vindt echter niet plaats, indien de eigenaar uiterlijk 6 maanden na verstrijken van de erfpachtduur doet blijken, dat hij haar als geëindigd beschouwd. De verlengde erfpacht kan door de eigenaar en erfpachter worden opgezegd met inachtneming van het daaromtrent bepaalde.

3.1 Rechten van de erfpachter a) De erfpachter heeft hetzelfde genot van de onroerende zaal< als een eigenaar. In de akte van vestiging kan evenwel anders worden bepaald (artikel 5:89, lid 1 BW) b) De erfpachter heeft recht op de vruchten van de onroerende zaak die tijdens de duur van de erfpacht zijn afgescheiden of opeisbaar geworden en verder op andere voordelen van roerende aard, die de zaak oplevert (artikel 5:90, lid 1 BW). De erfpachter krijgt daarvan de eigendom. In de akte van vestiging kan evenwel ander worden bepaald. c) De voordelen van onroerende aard, zoals waardestijging van de opstal komen aan de erfpachter toe, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. In de akte van erfpacht kán worden geregeld dat de voordelen van de onroerende zaak aan de erfpachter toebehoren. De erfpachter krijgt dan slechts de economische eigendom, tenzij deze regeling een opstalrecht inhoudt. Als er geen opstalrecht mogelijl< is, bijvoorbeeld omdat dit in de akte is uitgesloten, kan de erfpachter niet bij voorbaat de eigendom van de onroerende zaak verkrijgen, omdat levering van toekomstige registergoederen niet mogelijlc is (artikel 3:97, lid 1 BW).

Waardepercepties r o n d erfpacht

8

SEVIMRE 2001 -2003

In dit onderzoek zijn de nakomende rechten van belang aangezien het onderzoek zich richt vanuit het gezichtspunt van de belegger (de erfpachter dus); d) Voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald, Itan de erfpachter op de onroerende zaak gebouwen, werken of beplantingen aanbrengen. De erfpachter heeft de vrije beschikking over die gebouwen, werken en beplantingen. De erfpachter is geen eigenaar van de gebouwen, werken en beplantingen. Dit betekent dat hij geen recht van opstal kan vestigen, omdat een recht van opstal inhoudt her recht om in, op of boven een onroerende zaalt van een ander te gebouwen, werlten en beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen (artikel 5:101, lid 1 BW). De erfpachter kan geen recht aan een ander verlenen dat hij zelf niet bezit. Is het om welke reden dan ook gewenst dat een derde een recht van opstal verkrijgt, dan dienen zowel de eigenaar (van de grond en de daarop aanwezige gebouwen, werken en beplantingen) als de erfpachter daaraan mee te werken, daar zij op basis van een erfpachtcontract de zakelijke gerechtigden zijn. e) Uit de aard van de erfpacht, het zijn van een beperkt recht, kan de erfpachter de erfpacht geheel of voor een deel overdragen of toedelen of met een hypotheelt of ander beperkt recht belasten en in appartementsrechten splitsen. Voor de splitsing in appartementsrechten heeft de erfpachter zondermeer toestemming nodig van de eigenaar. In de altte van vestiging kan de bevoegdheid tot gehele of gedeeltelijke overdracht o f toedeling van de erfpacht of van de, na splitsing ontstane, appartementsrechten worden onderworpen aan de toestemming van de eigenaar (artikel 5:91, leden 1, 2 en 3 BW). f) Het genot waarop de erfpachter recht heeft brengt niet mee dat de erfpachter oolt t o t persoonlijk gebruik gehouden is. Het genot kan ook bestaan in huur- o f pachtpenningen. De erfpachter is dan oolt bevoegd de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk te verhuren of te verpachten (artikel 5:94 lid 1 BW). In de akte van levering kan evenwel anders worden geregeld. Omdat hier niet spralte is van verhuur o f verpachting van de erfpacht, maar verhuur of verpachting van de onroerende zaak, is de huur of de pacht in principe niet aan de duur van de erfpacht gekoppeld, indien de erfpachter bevoegd was tot verhuur of verpachting. Bij het einde van de erfpacht is de eigenaar dan ook aan die huur of pacht gebonden. Daarbij moet echter wel de redelijkheid en billijltheid in acht worden genomen. Het zou niet redelijk en billijk zijn o m de eigenaar aan een huur of pacht te houden, waarbij (artikel 5:94, lid 2 BW): a. De tijdsduur van de huur langer is dan met het plaatselijk gebruilt overeenstemt en de eigenaar daarin niet heeft toegestemd; o f b. Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW is verhuurd voor een langere tijd dan 5 jaar; o f c. Verpachting is geschied voor een langere duur dan 1 2 jaar voor hoeven en 6 jaar voor los land; of d. De huur of de pacht is geschied op ongewone voor de eigenaar bezwarende voorwaarden. g) De erfpachter kan zijn recht tegenover een ieder handhaven door middel van goederenrechtelijke acties. Gaat het om acties ter veritrijging van een rechtelijke Waardepercepties rond erfpacht

9

SBV/MRE 2001 -2003

uitspraak, die zowel het recht van de eigenaar als dat van de erfpachter betreft, dan is ieder van hen daartoe bevoegd, mits hij zorgdraagt dat de ander tijdig in het geding wordt geroepen (artikel 5:95 BW).

3.2 Verplichtingen van de erfpachter a) De erfpachter mag zonder toestemming van de eigenaar niet een andere bestemming aan de onroerende zaal< geven of een handeling in strijd met de bestemming van de onroerende zaal< verrichten (artikel 5:89, lid 2 BW). Deze verplichting beperkt het hiervoor in onderdeel sub a bedoelde recht op genot van de onroerende zaak. De toestemming kan reeds in de akte van vestiging zijn verleend, maar ook indien daarom wordt verzocht. In dat laatste geval mal de gegeven toestemming haar kracht verliezen, indien daarvan niet terstond gebruik wordt gemaakt. Het toestemmingsvereiste is gesteld, omdat bestemmingsverandering of een gebruik in strijd met de bestemming nadelig voor de eigenaar kan zijn. Hierbij kan worden gedacht aan waardevermindering van de onroerende zaak. Bij erfverpachtende gemeenten zal handhaving van de bestemming ook een publiek belang kunnen dienen. Daarbij kan worden gedacht aan instandhouding van landschapsschoon of noodzakelijke spreiding van de wijze waarop grond in een bepaald gebied wordt geexploiteerd. b) De erfpachter is verplicht alle gewone en buitengewone lasten die op de onroerende zaak drukken, te voldoen. Voorbeelden in deze zijn onroerende-zaakbelasting, rioolrecht en waterschapslasten. De erfpachter is verplicht de gewone herstellingen te verrichten als groot onderhoud. d) De erfpachter kan in de akte van vestiging de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar een canon te betalen. De canon kan slechts bestaan uit een geldsom en dus niet (zoals in het oude BW.) uit voortbrengselen o f vruchten. De canon kan zijn een eenmalige betaling, een periodiek bedrag of een bedrag dat op regelmatig terugkerende tijdstippen moet worden voldaan (artikel 5:85, lid 2 BW). Canon is de tegenprestatie voor de vestiging van erfpacht. Deze tegenprestatie zal veelal bestaan uit de waarde van de onroerende zaak. Bevinden zich bij de vestiging op de onroerende zaak geen gebouwen en toebehoren dan zal de canon bestaan uit de grondwaarde. Deze grondwaarde zal veelal ofwel ineens worden betaald (afkoopsom) ofwel in jaarlijl<se bedragen. Bevinden zich op de onroerende zaak wel gebouwen, werken en beplantingen, dan zal de canon bestaan uit een vergoeding voor de grondwaarde en uit een vergoeding voor de gebouwen en dergelijke. Voor de vergoeding voor de grond zal als hiervoor worden gehandeld. Voor de vergoeding van de gebouwen en dergelijke zal op zichzelf op de zelfde wijze kunnen worden gehandeld als bij vergoeding van de grondwaarde. Veelal zal echter worden gekozen voor betaling van een bedrag ineens. Indirect kan de vergoeding ter zake van de vestiging van de erfpacht echter ook bestaan uit voortbrengselen of vruchten van de onroerende zaal< of uit een percentage van die voortbrengselen e n l o f vruchten. Artikel 5:90, lid 1 laat deze regeling uitdrukkelijk toe. C)


1O

SBV/MRE 2001 -2003

3.3 Einde van de erfpacht De rechter kan de erfpacht wijzigen of opheffen wegens onvoorziene omstandigheden die van uien aard zijn, dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfpacht niet kan worden gevergd (artikel 5:91, lid 1 BW). Onder het oude BW bestond deze rechterlijke bevoegdheid niet. Zowel de eigenaar als de erfpachter kan de rechter om wijziging of opheffing verzoeken. Zowel de eigenaar als de erfpachter komt de bevoegdheid toe de erfpacht op te zeggen (artikel 5:87, leden 1 en 2 BW). Zij behoeven dit niet te bedingen. In de akte van vestiging kan hen deze bevoegdheid worden ontnomen. De eigenaar kan de erfpacht slechts opzeggen (artikel 5.87, lid 2 BW), indien: a) De erfpachter in verzuim i s de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen ; of b) De erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van een andere verplichting. Van beide opzeggingsgronden kan in de akte van vestiging niet ten nadele van de erfpachter worden afgeweken. In principe heeft de erfpachter bij het einde van de erfpacht recht op vergoeding van de waarde van de op dat moment aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hemzelf of zijn rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding zon overgenomen (artikel 5199, lid 1 BW). In de akte van vestiging kan de erfpachter dit vergoedingsrecht worden ontnomen (artikel 5:99, lid 2 BW), indien

a) b) c) d)

De in erfpacht gegeven grond een andere bestemming had dan woningbouw; De erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd; De erfpacht is geeindigd door opzegging door de erfpachter, of Voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht waren aangebracht en de erfpachter ze bij het einde van de erfpacht mocht wegnemen. Overigens zijn er geen gevallen bekend waarin de vergoedingsrecht wordt ontnomen. Is de erfpacht geeindigd door opzegging door de eigenaar op grond van een van de in artikel 5:87, lid 2 BW vermelde gronden, dan dient de eigenaar de erfpachter de waarde van de erfpacht te vergoeden (artikel 5:87, lid 2 BW). Van dit vergoedingsrecht kan niet worden afgeweken (artikel 5:87, lid 3 BW). Daarnaast lijkt de erfpachter recht te hebben op vergoeding van de gebouwen, werken en beplantingen, overeenkomstig artikel 5:99 BW. Wat precies onder de waarde van de erfpacht verstaan dient te worden, is niet duidelijk. Duidelijk i s wel dat hierin niet begrepen is de waarde van de gebouwen en dergelijke, indien deze op grond van artikel 5:99 BW aan de erfpachter dient te worden vergoed. De vergoedingsregeling van artikel 5:99 BW geldt niet voor op 1 januari 1992 reeds bestaande erfpachten. Voor die erfpachten geldt slechts een vergoedingsrecht, indien dit recht in de erfpachtvoorwaarden is opgenomen'.

j

Inleiding Privaatrecht SBV-MRE opleiding jaargang 2001 --2003 Mr. H.l.M.Th. Breedveld c.s, 2001


11

SBVIMRE 2001 -2003

4 De markt voor grond uitgegeven in erfpacht Zoals reecis in de inleiding en in hoofdstulc 1 paragraaf i . l werd aangegeven is het uitgangspunt van dit onderzoek grond uitgegeven in erfpacht ten behoeve van het bouwen van opstallen welke door beleggers worden geëxploiteerd teneinde een rendement re behalen op geïnvesteerd vermogen.

4.1 Wat is de marlct De markt waarin erfpacht een rol speelt is vanuit de basis de grondmarkt. De grondmarkt kan verdeeld worden in deelmarkten. I<enmerlcend van de verdere onderverdeling is de mate waarin overdracht plaatsvindt van rechten en de tijdsduur waarvoor een transactie consequenties heeft. De markt en deelmarkten kunnen als volgt worden weergegeven2:

Uit bovenstaand schema blijkt dat de marlct voor grond uitgegeven in erfpacht onder te verdelen is in erfpachtcontracten die eeuwigdurend zijn respectievelijk erfpachtcontracten die voor bepaalde tijd zijn afgesloten. Erfpachtcontracten die voor bepaalde tijd zijn afgesloten worden onderverdeeld in (nieuwe) contracten op basis van eerste uitgifte en contracten die aflopen en die al dan niet op basis van de erfpachtvoorwaarden opnieuw herzien worden en opnieuw worden afgesloten. De grootste en meest transparante deelmarkt is de markt van koop en verkoop van volle eigendom. Transacties vinden frequent plaats, er is in principe sprake van vrije marlctwerking en concurrentie en de transacties worden ingeschreven in de openbare registers. In afwijking van de vrije marktwerking blijken gemeenten bij eerste uitgifte van bouwgrond de vraagprijs over het algemeen eenzijdig vast t e stellen en de markt hiermee te bei'nvloeden.

4.2 Marlctconformiteit en financiële rekenkunde De marktconformiteit op de grondmarkt kent twee invalshoeken. Enerzijds de financiële theorie, op basis waarvan de partijen op de markt zich zouden moeten gedragen. Anderzijds de constateringen van de feitelijke gedragingen van de marktpartijen. Het laatste geldt met name voor de houding van particuliere beleggers ten opzichte van beleggingcvastgoed op

Economische grondslagen van grondbeleid, Kruijt C.S., 1992


12

SBVIMRE 2001 -2003

erfpachtgrond. Daarover later meer in hoofdstuk 9. De gemeente Amsterdam gaat uit van de fictie dat de door haar uitgegeven gronden in erfpacht, waarvan de canon voor 50 jaar wordt afgekocht, gelijk is aan de waarde van grond in volle eigendom. Dit is een belangrijk uitgangspunt, dat ook in hoofdstuk 8.2 weer terugkomt. Indien de werkelijke markt overeenkomt met de markttheorie dan zou het handelen conform de financiële rekenkunde en het feitelijke handelen aan elkaar gelijk moeten zijn. Er zijn verschillende uitgangspunten en er is sprake van marktimperfectie. Bij de markt voor grond dat in erfpacht is uitgegeven (dus ook beleggingsvastgoed op erfpachtgrond) waarbij ook of voornamelijk de gemeente als verkopende partij betrokken zi-jn, blijkt er verschil tussen de theorie en het feitelijk handelen te zitten. Met andere woorden: de grondprijs op basis van de door de gemeente Amsterdam gehanteerde fictie is kennelijk in sommige gevallen onderhandelbaar. Conclusie: financiële theorie en feitelijk handelen zijn niet aan elkaar gelijk met betrekking tot de prijspolitiek van de gemeente Amsterdam. Afhankelijk van de positie van de kijker noem ik dit verschijnsel grondpolitiek of machtsmisbruik. Let wel, dit geldt louter voor de grondmarkt.

4.3 Motieven om grond in erfpacht uit t e geven Erfpacht is ontstaan in de Griekse oudheid als een gebruiksrecht en vergoedingssysteem c.q. eigendomserkenning door boeren die ruw land ontgonnen en gingen onderhouden. Feit i s dat erfpacht zich tot op heden heeft weten te handhaven. Echter in Rotterdam en Utrecht is die houding zich aan het wijzigen, in die zin dat de politiek aldaar beslist heeft om erfpacht als zodanig grotendeels af te schaffen. In hoofdzaak i s er een tweedeling in de aard van de motieven te maken. Het gaat om verschillende, al naar gelang van de tijdgeest van belang zijnde, bestuursrechtelijke, sociaal, maatschappelijke motieven of financiële motieven. Deze behandel ik hierna.

4.3.1 BestuursrechtelijI<e, sociaal-, maatschappelijke motieven Door grond te verkopen en de overdracht van de eigendom valt de aan de eigendom gekoppelde zeggenschap over het gebruik van de grond in principe weg. Dit effect kan, in beperkte mate, teniet gedaan worden door het in de koopakte opnemen van voorwaarden in de vorm van een kettingbeding, een erfdienstbaarheid of een kwalitatieve verbintenis. Kettingbedingen zijn van obligatoire, dus niet van goederenrechtelijke aard en moeten derhalve, met alle risico's van contractbreuk, steeds opnieuw bij de (ver)koop worden overgedragen. Een van de grote voordelen van de uitgifte in erfpacht is dat de in de akte van vestiging opgenomen algemene en bijzondere voorwaarden in het algemeen een kwalitatieve werking hebben. Dat wil zeggen dat zij niet alleen werken tussen eigenaar van de grond en de erfpachter, maar ook tegenover derden en bij het van rechtswege overgaan van het recht aan een derde. Voor gemeenten heeft erfpacht als voordeel dat erfpacht een instrument is om maatschappelijk gewenste ruimtelijke inrichtingsprojecten mogelijk te maken. In de algemene voorwaarden is in opzegging van de overeenkomst voorzien indien het in het algemeen belang geschiedt, dit


13

SBV/MRE 2001 -2003

maakt onteigening overbodig. Ook geeft het mogelijkheden voor planverevening, het gelijkelijk verdelen van kosten en baten over de belanghebbenden. Als gevolg van het niet hoeven investeren in de aankoop van grond kunnen ook minder draagkrachtige bedrijven of particulieren een goed bestaan opbouwen. Bij de lopende erfpachtcontracten is dit prijsverschil overigens niet meer waarneembaar. In een meer moderne vorm wordt momenteel door middel van actief beleid met betrekking tot uitgifteprijzen getracht om de vestiging van sociaal- maatschappelijk gewenste bedrijvigheid te beïnvloeden, de grondpolitiek. Erfpacht i s hier een sturingsinstrument.

4.3.2 Financiële motieven Door verl
3

De meest gestelde vragen over erfpacht in Amsterdam, Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam, 2002


14

SEV/MRE 2001 -2003

Prijsontwikkeling van grond Uitgebreid onderzoei< gebaseerd op actueie cijfers en specifiek op de grondmarkt gericht is niet voorhanden. Gijp constateert4 echter op basis van bewerkingen en interpretatie van grondprijsontwikkelingen, met als bron statistiek voor de bouwnijverheid, dat op de lange termijn een koppeling tussen inflatie en grondprijs bestaat. Ook onderzoek naar de ontwikkeling van vastgoedprijzen door Kruijts , Eicholtz, Opsteeg en Van Dalen leidt t o t de conclusie dat op de lange termijn de prijzen c.q. de waarde en de inflatie gelijke tred houden. Op de kortere termijn zijn er echter aanzienlijke verschillen waarneembaar tussen grondwaardestuging en inflatie. Vooral de laatste decennia ligt de stijging van de grondwaarde boven de inflatie. Dit is het gevolg van de systematiek waarop gemeenten grond uitgeven. De gemeente Amsterdam baseert haar grondprijs op basis van de commerciële waarde. Deze waarde is gebaseerd op de markthuur. Daarnaast is de commerciele waarde afhankelijk van het aanvangsrendement dat op een projectJlocatie van toepassing is. Let wel, dit is het aanvangsrendement dat door de gemeente wordt gehanteerd. Vervolgens trekt men van dit quotient de bouwkosten en de bijkomende kosten af, waardoor de grondwaarde resteerth. De laatste twee jaren zien we daar echter een stabilisatie in als gevolg van de verslechterende economie7. Dat wil zeggen dat de markthuur stabiliseert en op sommige plekken zelfs daalt en de aanvangsrendementen stabiliseren of zelfs licht stijgen. Dit betekent dat hierdoor ook de grondprijzen zich stabiliseren. Dit blijkt uit een vergelijk tussen de Grondnota's 2002 en 20038 van de Gemeente Amsterdam. De grondprijzen voor de belangrijkste kantorenlocaties in Amsterdam zijn onveranderd gebleven. Dit betekent dat de snelle grondwaardestijging van de jaren hiervoor gedempd wordt door de stabilisatie van nu. Voorzichtig concluderend kan gesteld worden dat de grondwaardeontwiI
4

5 6

8

De bepaling van de canon bij de herziening van het erfpachtrecht SBV, Gijp 1995 Economische Grondslagen van Grondbeleid, Kruijt, 1992 Grondprijzen voor Ikantoor & bedrijfslocaties van in erfpacht uit te geven grond, Gemeente Amsterdam, 2002 De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed 2003 Cijfers in perspectief, DTZ Zadelhoff, 2003 Nota Gemeentelijk Grondprijsbeleid 2002 en 2003, Gemeente Amsterdam, 2002, 2003


15

SBV/MRE 2001 -2003

6

Kwantitatieve uitgangspunten

In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten beschreven waarop ae vaststelling van de waarde van erfpachtrecht op grond zonder opstal wordt gebaseerd.

6.1 Verband tussen waarde eigendomsrecht en erfpachtrecht Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. (artikel 5:1 lid 1 bw). Het geeft het vrije genot van een zaak en men kan daarover op volstrekte wijze beschikken (artikel 5:l lid 2 bw). Het verschil tussen het kopen van het eigendomsrecht en het verkrijgen van een erfpachtrecht is dat men in het eerste geval het gebruikrecht verkrijgt t o t het oneindige en bij het laatste slechts tot het einde van het erfpachttijdvak (tenzij sprake is van eeuwigdurend erfpacht). Dit verschil komt in de waardering van het erfpachtrecht t o t uitdrukking. Volgens o.a. Ankumg wordt de kapitaalwaarde van het erfpachtrecht op een gegeven moment aangegeven door de waarde van de grond (in vrije eigendom) op datzelfde moment, minus de verwachte waarde van de grond (verdisconteerd tot hetzelfde moment) aan het eind van het erfpachttijdvak. Gevolgtrekking hieruit is onder andere, dat de waarde van het erfpachtrecht voor een bepaalde duur nooit meer kan bedragen dan de waarde van de grond in volle eigendom. Indien dat recht wordt verkocht tegen een afkoopsom, dan moet die afkoopsom lager of gelijk liggen dan de grondwaarde.

6.2 Betalingswijze erfpacht De erfverpachter (gemeenten in het algemeen) kan op verschillende manieren de waarde van het erfpachtrecht over een bepaalde periode incasseren: 1. afkoop van de erfpachtcanon voor een bepaalde periode; 2. afkoop erfpachtcanon eeuwigdurend; 3. een vaste canon per jaar; 4. een geïndexeerde canon en 5. een canon met een variabele indexering.

6.2.1 Afltoop Bij afkoop wordt de vergoeding voor het erfpachtrecht over een bepaalde periode vooruit voldaan. Voor alle perioden, in de praktijk 50 of 100 jaar, geldt het voorgaande beschreven berekeningswijze; alleen de sommatieperioden verschillen. Bij het afkopen van een erfpachtrecht, geeft de gemeente de mogelijkheid uit handen o m gedurende de looptijd de waardestijging, die van de verwachte ontwikkeling afwijkt, te incasseren. Met name in Amsterdam wordt de afkoopwaarde gebaseerd op de actuele waarde van de grond in volle eigendom. De erfpachter moet dus rekening houden met het feit dat de waarde van de grond aan het einde van de looptijd flink is gestegen, immers dan zal de erfpachter de dan geldende

Waardebepaling erfpachtrecht SBV, Anl

16

SEVIMRE 2001 -2003

grondwaarde (opnieuw) moeten betalen bij afkoop, of geconfronteerd worden met (nog) hogere erfpachtcanons.

6 . 2 . 2 Afkoop canon eeuwigdurend Ook bij eeuwigdurend afkoop van canon wordt de vergoeding voor het erfpachtrecht vooruit voldaan, zij het dat het hier cetirus paribus o m eeuwige afkoop gaat. Wijzigt de erfpachter de bestemming van de opstal, of is de erfpachter voornemens om de omvang van de opstal te vergroten, anders dan toegestaan is in de erfpachtvoorwaarden, dan zal de canon opnieuw vastgesteld worden aan de nieuwe situatie. In dit geval zal de erfpachter over het algemeen een nieuw erfpachtcontract worden aangeboden, waarbij het de vraag is o f dit onder gelijke voorwaarden zal geschieden. Maar vooral zal de erfpachter meer moeten betalen om gebruik te maken van zijn erfpachtrecht. Bij gewijzigde omstandigheden is eeuwigdurend dus niet eeuwigdurend.

6 . 2 . 3 Vaste canon Bij een vaste canon per jaar gelden dezelfde uitgangspunten als bij afkoop. Ook hier geldt dat de verdisconteerde waarde van alle canons t o t het einde van het tijdvak niet meer mag bedragen dan de waarde van grond in eigendom. De grondslag voor de vaststelling van de canon is derhalve de waarde van het erfpachtrecht. In de huidige praktijk in Amsterdam wordt de canon vastgesteld door de grondwaarde op basis van het volle eigendom met het zogenaamde canonpercentage te vermenigvuldigen. Momenteel zijn dit de volgende percentages: 5%, 6,26% en 6,50% voor respectievelijk canon die jaarlijks worden geïndexeerd, canon die 10 jaar vast is en canon die 25 jaar vast is. Het percentage is gebaseerd op de reële rendementen (dus gecorrigeerd na inflatie) op staatsleningen met een risicotoeslaglo. De waarde van het erfpachtrecht wordt in Amsterdam echter niet herleid uit de grondwaarde bij vrije eigendom, maar op basis van 50 jarige afkoopsommen, die de gemeente in de markt kan realiseren. De afltoopsom bestaat uit de contante waarde van alle nog resterende canonbetalingen. Hierbij hanteert de gemeente Amsterdam de volgende formule. De schaduwgrondwaarde is de grondwaarde bij uitgifte vermenigvuldigd met het canonpercentage en vermenigvuldigd met de afkoopfactor. De hoogte van de afl
' 0 De meest gestelde vragen over erfpacht in Amsterdam, Gemeentel~jkGrondbedrijf Amsterdam, 2002 geactualiseerd per 1 april 2003 geldend voor het 2. kwartaal van 2003


17

SBVIMRE 2001 -2003

Voorbeeld van het berekenen van een afkoopsom" Een erfpachter wil zijn canon afkopen voor de resterende 40 jaar van het tijdvak. Bij een afkooppercentage van 4,64% is de afkoopfactor de reciproke oftewel 18,673 Afkoopsom

-

canonpercentage x schaduwgrondwaarde x afkoopfactor

Stel schaduwgrondwaarde Canonpercentage Afkoopfactor

-

EUR 80.000 5,00% ==1 8.673

I A f k o o ~ s o m :EUR 80.000 x 5,00% x

18,673

=

I

EUR 74.692

6.2.4 Gelndexeerde canon Het doel van de indexering is o m de betaling van de erfpachtrechten niet gelijkmatig over de erfpachtperiode te spreiden, maar een afwijkende betalingswijze aan te houden. De erfverpachter (in de meeste gevallen de gemeente) wil hiermee een I<euzemogelijl
6.2.5 Variabele indexering Het is ook mogelijk bij aanvang van een erfpachtrecht niet uit te gaan van een vaste indexering, maar deze jaarlijks of vijfjaarlijks te herzien. Voor een variabele indexering kan worden gekozen als de gemeente de mogelijkheid wil behouden om op de actuele omstandigheden in te spelen. Dat betekent dat in de loop van het erfpachtrecht uitgegaan wordt van de feitelijke grondwaarde op tijdstip t in plaats van op t = O de vigerende verwachtingen over wat op t-t zou gebeuren. De verpachter, bijvoorbeeld de gemeente, kan dan een canon laren betalen die van de op t = O verwachte canon afwijkt. Als bijvoorbeeld het feitelijk verloop van grondprijzen sneller gaat dan op t - O werd verwacht, dan kan de verpachter, dus de eigenaar van het blote eigendom hiervan profiteren. Dit betekent dat de gemeente gebruik kan maken van een ge'indexeerde canon boven het vastgestelde vaste canonpercentage of vaste indexering, waarbij rekening wordt gehouden

1'



18

SBVIMRE 2001 -2003

met het verschil tussen het werkelijke inflatiepercentage en het van tevoren veronderstelde percentage. Daartoe dienen in de loop van de erfpachtperiode beslissingen over de hoogte van de canon (over de indexering dus) te worden genomen. Uitgangspunt blijft steeds dat bij aanvang van het recht de contante waarde van de canons (hetzij een gelijkblijvende hetzij een geïndexeerde) niet meer bedraagt dan de afkoopsom. Tevens wordt wederom verondersteld dat bij aanvang van het recht (t=O) een grondwaarde bekend is waarin de verwachtingen verdisconteerd zijn die de markt op dat moment heeft over de stijging (of daling) van de grondwaarde en de inflatieverwachting.

6.2.6 Overige beslissingen in de loop van t-iet tijdvak Er is een aantal situaties dat ertoe zal leiden dat het bestaande erfpachtcontract aangepast moet worden. Een dergelijke aanpassing gaat bijna altijd gepaard met een verhoging van de canon. Het gaat om: e canonherziening einde tijdvak de herziening bij een bestemmingsveranderingen het verzoek o m in de loop van een tijdvak de canons af te kopen.

6.3 De formule-variabelen Zowel vanuit de erfpachter gezien als de erfverpachter bezien is de waarde van een erfpachtrecht naast de looptijd afhankelijk van drie variabelen, namelijk de gehanteerde disconteringsvoet, de grondwaarde en de restwaarde. Op elk van deze variabelen ga ik hierna op in.

6.3.1 Disconteringsvoet Vraag bij de vaststelling van een canon of een afkoopsom is welke disconteringsvoet moet worden gehanteerd. Hiervoor zijn twee benaderingen denkbaar. In de eerste plaats kan aansluiting worden gezocht bij een veel gebruikte methode, namelijk door de werkelijke rentevoet op langlopende staatsobligaties te nemen en deze te verhogen met een risico-opslag. Het probleem hierbij is hoe groot de risico-opslag moet zijn. Het enige dat daarvan kan worden gezegd is dat grond tot op heden een betrekkelijke veilige investering is geweest. De toeslag zou vanuit deze optiek beperkt kunnen worden t o t 1 a 2%, hetgeen in Amsterdam gebruikelijk is, afhankelijk van de canonvorm.12 Of dit ook in gelijke mate voor de toekomst zal gelden is evenwel de vraag. Het kan zijn dat door ruimtelijk ingrijpen van de overheid door middel van ruimtelijke nota's, planologische kernbeslissingen en dergelijke en het daaruit voortvloeiende parkeer- en vestigingsplaatsbeleid op planologisch ongewenste locaties, het risico element toeneemt. De tweede benadering is het aanhouden van de disconteringsvoet die voor vergelijkbare beleggingen wordt gehanteerd. Wat een vergelijkbare belegging is valt moeilijk aan te geven, aangezien het hier gaat o m een markt die de gemeente maakt voor uitgifte van gronden in erfpacht. Wellicht een belegging in bebouwd onroerende zaken met een lange levensduur, zoals

l2

Erfpacht i n Amsterdam De meest gestelde vragen over erfpacht, juni 2002.


19

SBVIMRE 2001 -2003

commerciële huurwoningen of kantoorgebouwen. Het totale rendement op onroerende zaken is echter geen duidelijk marl
6.3.2 Grondwaarde De canon c.q. afkoopsom wordt op basis van de waarde van het eigendomsrecht op een desbetreffende perceel, bepaald. Bij de vaststelling van deze waarde doen zich enkele moeilijkheden voor. Bij de eerste uitgifte (onbebouwde grond) zou de taxatie van de grondwaarde op objectieve wijze moeten plaats vinden. Men I
6.3.3 Restwaarde De derde component van de methode ter bepaling van de waarde van het erfpachtrecht is de verwachte grondwaarde in volle eigendom op het einde van het tijdvak. In hoofdstuk 5 is de voorzichtige conclusie getrokken dat de grondwaarde jaarlijks met de inflatie stijgt.

6.3.4 Voorbeelden canonbepaling Aan de hand van een aantal vereenvoudigde voorbeelden zal ik de canonbepaling toelichten Verder zal ik de invloed van variërende voorwaarden inzake de betalingswijze op de aanvangscanon en het aanvang canonpercentage weergeven.


2O

SBV/MRE 2001 -2003

Uitgangspunt is dat de prijs van erfpacht gelijk is aan de afkoopsom van de toel
endementseis IRR

6,5%

Betaling canon Looptijd (n)

jaarlijks, einde jaar, m.u.v. afkoop 50 jaar 2% per jaar

De formule voor de berelteningen: n- l

Grondprijs

=

C

Canon(1 +iY

t o

(l+irr)t

Dit overzicht laat zien dat een geïndexeerde canon vanwege de lagere aanvangscanon voor de erfpachter aantrekkelijker lijkt dan een vaste canon. De erfpachter heeft in ieder geval met de hier getoonde opties de keuze en de mogelijkheid o m de canon aan te passen aan zijn persoonlijlte liquiditeitspositie, zonder zichzelf te kort te doen. Zoals reeds eerder genoemd, wordt in Amsterdam de erfpachter deze keuze tegenwoordig aangeboden. Dit hoofdstuk heeft duidelijk gemaakt welke soorten erfpachtcanon er bestaan. Bovendien heb ik aangegeven hoe deze verschillende soorten canons berekend worden. In de volgende hoofdstukken ga ik in op de waardebepaling van bebouwde grond en van beleggingsvastgoed op erfpachtgrond.


21

SBV/MRE 2001 -2003

7 Waardebepaling van bebouwde grond Tot nu toe ben ik telkens uitgegaan van de situatie waarbij de uitgegeven gronden niet of nog niet bebouwd zijn. In de praktijk wordt bij de waardering van beleggingsvastgoed dat gebouwd is op gronden die al dan niet zijn uitgegeven in erfpacht steeds vaker rekening gehouden met de waarde van de grond. De meeste Duitse beleggers die in Nederland actief zijn eisen bij de waardering dat de grondwaarde expliciet tot uitdrukking Itomt in de waardering. Uit mijn eigen taxatie ervaring blijkt dat ook Nederlandse beleggers eisen van hun taxateur dat hij de waarde van de grond bij de waardering van hun beleggingsvastgoed expliciet vermeldt in het taxatierapport.

Ik mal hier drie varianten beschrijven o m de waarde van bebouwde grond te bepalen.

7.1 Methode 1 grondquote Deze taxatiemethode is gebaseerd op de verdeling van de waarde van het totale object tussen grond en opstal. De waarde van de grond als percentage van het object heet de grondquote. Er zijn verschillende toepassingsmogelijI

22

SBV/MRE 2001 -2003

B= Gecorrigeerde herbouwwaarde van de opstal ten tijde van de taxatie;

V= marktwaarde van het object ten tijde van de taxatie; R= Restwaarde van het perceel aan het eind van de levensduur van de opstal, contant gemaakt op de waardepeildatum. R wordt berekend op de volgende manier: e

e

de waarde van het perceel alsof het onbebouwd is en op de waardepeildatum(=G) verminderd met 25% vanwege sloopkosten; verondersteld wordt dat deze waarde hetzelfde zal bedragen op het eind van de levensduur; het resulterende bedrag wordt contant gemaakt tegen een disconteringsvoet van 5% gedurende het aantal jaren tussen moment van taxatie en einde van de levensduur ( - j jaar).

Oftewel R= G"0,75/(1,05)J Een gemis bij deze varianten is dat zij een uitgangspunt kiezen (het verhoudingspercentage) dat, al is het plausibel, niet op een theorie is gebaseerd en aan de praktijk (marktcijfers) niet i s t e toetsen. Dit kan leiden tot een discussie.

7.2 Methode 2 waarde bebouwde grond gelijk aan waarde onbebouwde

grond Deze methode gaat ervan uit, dat de grond zowel tijdens als na afloop van de erfpachtperiode een waarde heeft alsof het onbebouwde grond betrof c.q. dat de grond te allen tijde de waarde behoudt die zij in onbebouwde staat zou hebben. Grond slijt niet en kan derhalve niet in waarde dalen, is de gehanteerde redenering waarmee ik het gedeeltelijk eens ben, omdat grond louter in waarde zal toenemen in verband met de schaarste. De vraag die aan de orde is bij deze methode, is in hoeverre de aard en bouwkundige toestand van de opstal een factor zal mogen zijn bij een vaststelling van de canon voor een volgende termijn. Wordt de waarde bepaald door de waarde van de grond indien deze in onbebouwde staat zou worden uitgegeven, of wordt deze waarde lager gesteld door de lagere opbrengst op grond van een daarop gevestigde inmiddels verouderde opstal? Volgens de theorie van residuele grondwaardebepaling van de grond wordt de waarde van de grond ontleend aan de opbrengst van deze grond'3. Indien veroudering van de opstal leidt tot lagere opbrengsten, dan komt dat in een waardedrukkende werking tot uitdrukking. Deze tweede methode is gebaseerd op de alternatieve gebruikswaarde bij nieuwbouw en wordt over het algemeen niet vaak gebruikt. Met een eventuele waardedrukkend effect van verouderde opstal moet wel rekening worden gehouden. De I<euzemogelijkheid is voor de gebruiker bij bebouwde grond kleiner dan bij onbebouwde grond. Maar hoe moet het waardedrukkende effect worden bepaald? En impliceert dit ook dat indien de erfpachter doelbewust de opstal heeft verwaarloosd, dit bij herziening van

l3

The Principles o f political economy and taxation, Ricardo, 181 7


23

SBV/MRE 2001 -2003

het erfpachtcontract ook in een lagere canonprijs tot uitdrukking moet worden gebracht? Of omgel<eerd: moet de erfpachter die zijn opstal goed heeft onderhouden, c.q. gerenoveerd gestraft worden met een hoger canon? Dit zijn vragen die bij de derde methode aan de orde komen.

7.3 Methode 3 residuele waardemethode De derde methode gaat ervan uit dat de residuele waardemethode theorie van grondprijzen evengoed van toepassing i s op oudbouw als op nieuwbouw. De theorie is in de economische wetenschap goed verankerd en onomstreden gegeven het feit dat o.a. de gemeente Amsterdam deze methode gebruikt. Ook wordt deze methode veel gebruikt bij taxatiebureau's, waaronder Diephuis Partners B.V.. Verder is de toepassing van deze methode op bouwgrond betrekkelijk eenvoudig en i s er praktische ervaring mee. Deze methode houdt in dat de waarde van de grond gelijk is aan de getaxeerde waarde van het totale object minus de gecorrigeerde nieuwbouwl

24

SBV/MRE 2001 -2003

Wat het tweede punt betreft geldt hetzelfde: de opstal moet worden getaxeerd alsof die in goede staat is onderhouden. Het derde punt betreft de methode om de waarde van een opstal te taxeren. De meest gebruikelijke methode is de herbouwwaarde t e schatten en vervolgens die af te waarderen. Men kiest een jaarlijlcse afwaarderingsfactor ' d ' en vermenigvuldigt de nieuwbouwwaarde of met (1 d*n) of met ( l -d)" waarbij ' n ' de levensduur van de opstal aangeeft. Bovenstaand is reeds beargumenteerd, dat bij de keuze van een depreciatiefactor met de feitelijke staat van onderhoud geen rekening wordt gehouden. Derhalve moet een forfaitaire depreciatiefactor worden gehanteerd, gebaseerd op de veronderstelling dat de opstal goed is onderhouden. De hoogte van deze factor moet met de aard van het object varieren al naar gelang het type onroerende zaken. In de praktijk kan de gemiddelde onderhoudstoestand vrij redelijk worden benaderd door uit te gaan van de herbouwwaarde minus een verouderingsaftrek, zoals hierboven is beschreven. Mijn mening is dat de residuele grondwaardemethode thans de meest gebruikte, en meest aanvaarde methode is om de waarde van bebouwde grond te bepalen. Met meest aanvaard bedoel ik dat uit mijn eigen (taxatie)praktijk blijkt dat bij taxaties ten behoeve van financieringen, financiële instellingen, zoals banken en hypotheekinstellingen, deze methode over het algemeen aanvaarden.

7.4 Erfpachtrecht op bebouwde grond Gewoonlijk wordt de waarde van het erfpachtrecht op onbebouwde grond aan de waarde van het eigendomsrecht op die grond ontleend (zie hoofdstuk 6.2.3). Hetzelfde geldt voor de waarde van het erfpachtrecht op bebouwde grond: uitgangpunt is de waarde van het eigendomsrecht op diezelfde grond. Door dit te zeggen is het waardebepalingsprobleem lang niet opgelost, want er is geen overeenstemming over de bepaling van de waarde van dat eigendomsrecht. Maar het probleem gaat niet weg, want in de praktijk moet dit recht worden getaxeerd, namelijk wanneer een erfpachtrecht wordt heruitgegeven. De eerste stap is het taxeren van de waarde van het eigendomsrecht op het perceel, alsof het onbebouwd was maar aan dezelfde beperkingen betreffende gebruik, bestemming, enzovoort onderhevig. De tweede stap houdt de beslissing in: wordt deze volle waarde in rekening gebracht of een mindere? De gemeente Den Haag vermindert het volle bedrag met forfaitair 45%. Hoewel dit arbitrair is werd deze praktijk door recente jurisprudentie ondersteund. Overeenkomstig haar waardering liet de gemeente Den Haag een overdrachtsbelasting betalen gelijk aan 55% van de volle waarde in eigendom. De belastingdienst nam hier geen genoegen mee, zich baserende op de wettelijke voorschrift, dat bij een waarde die hoger is dan de prijs, de overdrachtsbelasting verschuldigd is over die hogere waarde. En de hogere waarde is, stelde de belastingdienst, de waarde van onbebouwde grond. Tegen dit standpunt van de belastingdienst is in beroep gegaan en op 8 november 1995 gaf het Gerechtshof uitspraak. Dit luidt, dat de waarde van de grond in bebouwde staat ongeveer 60% van de waarde in onbebouwde staat bedraagt, vanwege het niet


2S

SBVIMRE 2001 -2003

optimaal kunnen benutten van de heruitgegeven grond doordat er een opstal op staat en doordat die opstal minder aan de eisen van de tijd voldoet en doordat het transformeren van bebouwde grond in een onbebouwde kavel kosten met zich meebrengt.14 Dit geeft duidelijkheid op één punt: de waarde van bebouwde grond is minder dan van onbebouwde grond. Conclusies over de waarde van een erfpachtrecht op bebouwde grond volgen hier niet direct uit. Want de uitspraal< van het Gerechtshof maakt geen onderscheid tussen de waarde van het eigendomsrecht en van het erfpachtrecht.

l4

Vastgoedmarkt 1995, 2211 1


8 Waardebepaling beleggingsvastgoed gebouwd op erfpachtgrond De hoofdvraag die ik aan het begin van deze scriptie stelde luidt als volgt: In hoeverre heeft erfpacht invloed op het rendement van beleggingsvastgoed dat gebouwd is op grond uitgegeven in erfpacht. Om op bovenstaande vraag antwoord te geven behandel il< twee verschijningsvormen van erfpacht. In hoofdstuk 8.1 de verschijningsvorm waarbij de erfpachtcanon periodiek gedurende de looptijd van het erfpachtcontract per jaar of halfjaar betaald wordt. In hoofdstuk 8.2 behandel il< de verschijningsvorm waarin de erfpachtcanon i s afgekocht voor 50 jaar. Het schatten van de waarde van een onroerende zaak begint met de bepaling welke waarde geschat moet wordenl5. Het rendement op beleggingsvastgoed definieer ik als volgt: het rendement=lRR (internal rate of return) is het rendement waarbij de netto contante waarde van de kasstromen uit hoofde van een investering gelijk is aan nul.16

8.1 Waardebepaling op basis van een jaarlijks te betalen erfpachtcanon De hierna genoemde methoden berekenen de beleggingswaarde waarbij expliciet rekening wordt gehouden met het feit dat de opstal gebouwd i s op grond dat uitgegeven is in erfpacht en waarbij periodiek een canon moet worden betaald.

8.1 . l Het model Ten Have Bij de vaststelling van de waarde van het erfpachtrecht kunnen verschillende methoden gebruikt worden waaronder de in hoofdstuk 6 genoemde methoden. Met name de comparatieve benadering is een veel gebruikte. Echter, vooral als er weinig vergelijkingsmogelijI
Waardebepaling vastgoed. Enkele actuele ontwil
1s

16


27

SBVIMRE 2001 -2003

De waarde van het erfpachtrecht en de waarde van het volle eigendom zullen na verloop van tijd gelijk moeten zijn, omdat de erfpachter anders een financieel nadeel zou hebben ten opzichte van de eigenaar met het volle eigendom. Praktisch is dit niet uitvoerbaar omdat juist de waarde van het zakelijk recht vergankelijk is, terwijl de grond in waarde vermeerderd. In de Engelse praktijk is het gebruikelijk dat de erfpachter de waarde intact houdt door jaarlijks een bedrag in een fonds te storten. Met name in de commerciële sector is dit gebruikelijk. De erfpachter zal gedurende de looptijd van het recht financieel in gelijke positie moeten komen als de volle eigenaar van de grond om zodoende dezelfde financiële positie te behouden als de eigenaar van het volle eigendom. Hierdoor valt te bereiken dat naarmate de tijd verstrijkt de erfpachter bij wijze van alternatief een fonds opbouwt. Verondersteld wordt dat op elk gewenst moment gedurende de looptijd van de erfpachtovereenkomst de gezamenlijke waarde van het zakelijk recht en het fonds tenminste gelijk is aan de waarde van het volle eigendom van de grond op dat moment. Bij verkoop van het recht wordt de waarde van het recht zodanig bepaald dat de nieuwe erfpachter zijn eigen positie opbouwt. Voor de waardebepaling wordt de volgende berekeningsmethodiek gebruikt: De contante waarde van de toekomstige opbrengsten De contante waarde van de toekomstige lasten De contante waarde van de lasten weqens fondsvorminq De waarde van het erfpachtrecht

-1 - -

Dit is een vrij ingewikkelde wijze van opbouwen van een vermogenspositie. In mijn ogen kan een belegger op een eenvoudigere wijze zijn financiële positie opbouwen. Er zijn in de financiële markten genoeg mogelijkheden voor het opbouwen van vermogen teneinde een bepaald eindvermogen te verkrijgen. Ik ken geen praktijkvoorbeelden in Nederland waar deze methode wordt toegepast. De geïnterviewde beleggers kenden geen van allen deze methode.

8.1.2 Het model Rust Een relatief eenvoudige en effectieve methode om de waarde van een lopend erfpachtcontract te berekenen is door Rust18 ontwikkeld. Bij de methode van Rust wordt gewaardeerd op basis van eigen grond. Het maakt niet uit of op basis van DCF of op basis van BARINAR wordt gewaardeerd. Vervolgens wordt de contante waarde van de toekomstige betalingen tot aan de herziening (t=x) alsmede de herziening op t-x-O alsmede de herziening op t=x+y, waarbij y voor de nieuwe termijn staat, bij elkaar opgeteld. Aldus wordt de waarde van het erfpachtcontract berekend. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de waarde getaxeerd op basis van eigen grond. De resultante is de waarde van de belegging op erfpacht. De koper zal bereid zijn de contante waarde van de toekomstige betalingen te betalen. Dit is het enige verschil met eigen grond. Gesteld wordt dat de toekomstige betalingen zich uitstrekken tot

18

Eenvoudige methodiek berekent waarde panden bij

Waardepercepties rond

erfpacht

erfpacht, Rust, Vastgoedmarkt juni 28

2001

SBVIMRE 2001 -2003

en met het volgende tijdvak van 50 jaar, ofwel de maximale periode van toekomstige betalingen is 99 jaar. Een aantal kanttekeningen zijn bij deze methode te plaatsen. 1. Bij eigen grond komen de voordelen van bestemmingsplanwijziging ten gunste van de eigenaar. In het geval van eeuwigdurende erfpacht zal dit snel tot andere, vaal< hogere, erfpachtcondities leiden. Bij de waardebepaling zal zeker rekening gehouden moeten worden met de ligging in een stedelijk vernieuwingsgebied of een op handen zijnde herontwikkeling/renovatie. De eeuwigdurendheid van het erfpachtcontract kan dan wel eens aanzienlijk korter uitvallen door economische en maatschappelijke omstandigheden, immers bij bestemmingswijziging of vergroten van de oppervlakte van de opstal, zal het erfpachtcontract worden geconverteerd (= opengebroken en opnieuw met nieuwe voorwaarden afgesloten) c.q. vindt een hernieuwde canonbepaling c.q. afkoop plaats. 2. In deze methode wordt uitgegaan van een afkoop van tenminste 50 jaar. Dit betekent dat wanneer er nog een periode van 45 jaar is afgekocht een extra periode van 50 jaar wordt afgekocht om de vergelijking met eigen grond overeind te houden. Dit betekent dat de afkoop voor de waardebepaling kan variëren van 50 tot 99 jaar. In mijn ogen is het een zuivere benadering om de oorspronkelijke investering gebaseerd op 50 jaar aan te houden. Als de resterende looptijd 30 jaar is, vraagt men nu bij de gemeente op wat de condities zijn om weer voor 50 jaar af te kopen. Vervolgens trekt men daar de waarde van het huidige contract voor de resterende periode van 30 jaar van af en dat leidt dan tot een negatieve bijstelling van de taxatiewaarde. Op deze wijze wordt geleidelijk geanticipeerd en in financiële zin gereserveerd op/voor de nieuwe afl
8.1.3 De Bar/Nar/DCF methode Bij de BARINAR methode (bruto aanvangsrendement1Netto aanvangsrendement) wordt de jaarlijkse canon afgetrokken van de markthuur. Deze methode maakt geen onderscheid tussen een geïndexeerde canon en een gelijkblijvende canon en is onbruikbaar bij afgekochte erfpacht. Bovendien wordt de erfpacht (negatief) gewaardeerd tegen de BAR of NAR. Immers, de waarde verkrijgt men door de jaarlijkse canon te delen door de BAR. Bij een hoge BAR of NAR vindt men dus een lagere waarde. NAR-taxateurs vinden een hoger bedrag dan BAR-taxateurs, dat zij van hun taxatie aftrekken. Bij de DCF-methode (Discounted Cashflow) wordt de jaarlijkse canon in de kasstroom meegenomen; bij de restwaarde op het einde van de beschouwingmethode wordt via de exityield toch dezelfde problematiek aangesneden als bij de BAR-NAR methode.


29

SBV/MRE 2001 -2003

In de volgende casus wordt de waarde van een belegging op erfpachtgrond berekend met behulp van de hiervoor beschreven methoden.

Conclusie Wat opvalt zijn de substantiële verschillen in uitkomsten. Aan de geïnterviewden is gevraagd welke methode zij gebruiken bij het waarderen van hun objecten op niet afgekochte erfpachtgrond. Uit de antwoorden blijkt dat beleggers allemaal een andere methode hanteren. Dit betekent dat er dus geen consensus bestaat over de te hanteren methode. In mijn ogen is de methoden van Rust de meest zuivere methode, omdat expliciet rekening wordt gehouden met de financiële positie van de erfpachter ten opzichte van de positie van de eigenaar van de grond, indien er geen erfpacht zou zijn.


30

SBVJMRE 2001 -2003

De redenen hiervoor zijn de volgende: 1. bij deze methode wordt uitgegaan van een eigen grond positie waarop een correctie in verband met erfpacht wordt aangebracht. 2. deze correctie is op elk moment gedurende de looptijd zuiver, namelijk de netto contante waarde van de nog resterende erfpachtverplichtingen. 3. in deze methode wordt rekening gehouden met de afkoop van de canonverplichting na einde looptijd van het eerste tijdvak. Afkoop heeft bij het merendeel van de ondervraagden de voorkeur. 4. het is op een relatief eenvoudige manier te berekenen. Mijn aanbeveling is derhalve o m samen met gezaghebbende organisaties als de ROZ-IPD en IVBN en de gespecialiseerde taxatiekantoren in Nederland een eenduidige methode af te sprel<en. In de tijd waarin steeds meer transparantie komt in de wijze van waarderen, denk aan de ROZ-IPD instructies, is het opmerl<elijlc dat over dit specifieke onderdeel veel methoden naast elkaar gebruikt worden met alle verschillende uitkomsten van dien.

8.2 Waardebepaling op basis van een afgekochte erfpachtcanon Noch uit de literatuur, noch uit de afgenomen interviews is een waarderingsmethode gebleken die expliciet rekening houdt met de invloed van een afgekocht erfpachtcontract op de waarde van beleggingsvastgoed. Uit de interviews blijkt dat geen enkele belegger rekening houdt met deze afkoop in haar waardering. Men veronderstelt, zeker gedurende de eerste 10 à 1 5 jaar, dat de afgekochte erfpachtcanon dezelfde waarde heeft als eigen grond. Overigens is de gemiddelde leeftijd van een beleggingsobject van de geïnterviewden niet ouder dan 15 jaar. Men ziet dan geen reden o m de waarde van het object in bijvoorbeeld jaar 15 te depreciëren. Ik ben het daar niet mee eens! Ik heb een rekenmodel ontwikkeld waaruit blijkt dat de afgekochte erfpachtcanon wel degelijl< van invloed is op de IRR (internal rate of return). Ik zal dit bewijzen aan de hand van een voorbeeld. Deze methode is gebaseerd op het uitgangspunt van de fictie die door de gemeente Amsterdam wordt gehanteerd. Hierbij gaat de gemeente ervan uit dat de waarde van grond in volle eigendom gelijk is aan de waarde van het erfpachtrecht waarvan de canons voor 50 jaar zijn afgekocht. Als de belegger geen rekening wenst te houden met de invloed van een afgekocht erfpachtrecht, betekent dit dat de belegger bij verkoop van een dergelijk beleggingsobject veronderstelt dat hij precies dezelfde prijs ontvangt voor het object, als zou het object op eigen grond staan. De ondervraagden stelden wel de voorwaarde dat de resterende looptijd van het afgekochte erfpachtcontract minimaal 30 jaar is. Echter in mijn voorbeeld blijkt dat er te allen tijde een afwijking is in rendement bij afgekochte erfpacht ten opzichte van eigen grond. In bijlage 3 heb i k een rel<enmodel toegevoegd waarin il< een beleggingsobject doorreken met als uitgangspunt dat het in het ene voorbeeld het object op eigen grond staat en in het andere voorbeeld het object op erfpachtgrond staat, waarbij de erfpachtcanon voor 50 jaar is afgekocht. Bovendien ga


31

SBV/MRE2001-2003

i k in het voorbeeld uit dat het o m nieuw uit te geven grond gaat en dat de beschouwingsperiode 15 jaar is. De beleggingswaarde in jaar 1 voor het object dat op eigen grondstaat is eenvoudig te benaderen door de netto contante waarde van de netto kasstromen te berekenen van jaar 1 tot en met 15, gegeven de uitgangspunten in dit voorbeeld. In jaar 15 wordt het object verkocht op basis van de in het voorbeeld genoemde exit-yield. Uit de interviews blijkt dat beleggers geen rekening houden met de afgekochte erfpachtcanon bij de waardering van het object. Dit betekent dus dat de opbrengst van het object net zo hoog is met een afgekocht erfpachtcontract (resterende looptijd dus nog 35 jaar). In jaar 15 waarin het object verkocht wordt, dient naar mijn mening een correctie plaats te vinden op de beleggingswaarde. Immers als een erfpachtcanon voor 50 jaar is afgekocht en deze gelijk gesteld wordt aan eigen grond, dient een correctie voor 15 jaar plaats te vinden. Oftewel de restlooptijd is 35 jaar; dus na 35 jaar vindt herziening plaats voor opnieuw 50 jaar. In de tweede herziening dient de contante waarde van 15 jaar uit de tweede herziening in jaar 15 als negatieve correctie van de beleggingswaarde te worden afgetrokken. Schematisch ziet deze bewerking er als volgt uit:

~ e r k o o ~ m o z ejaar n t 15

Toelichting 1. In de gele balk staat de afkoopsom voor de eerste 50 jaar. Deze afkoopsom is gelijk aan de grondwaarde in jaar 0. 2. In de donkerblauwe balk staat de waarde van het afgekochte erfpachtrecht voor de resterende 35 jaar in jaar 15. 3. In de oranje balk staat de nieuwe afkoopsom voor de jaren 51 tot en met 100. Dit is de grondwaarde in jaar 1 geïndexeerd met de in het voorbeeld genoemde grondwaardestijgingspercentage. 4. In de lichtblauwe balk tenslotte is het 15/50e deel van de afkoopwaarde van de 2e 50 jaar. 5. Het in punt 4 genoemde bedrag wordt naar jaar 15 contant gemaakt op basis van de in de uitgangpunten genoemde rekenrente. Dit betreft de correctiewaarde die in mindering wordt gebracht op de beleggingswaarde in jaar 1 5 .


32

SBV/MRE 2001 -2003

Conclusie De netto contante waarde in jaar 1 van het object op eigen grondis gelijk aan de netto contante waarde van het object op 50j a a r afgekochte erfpachtgrond. Met andere woorden: de opbrengst van het object op eigen g r o n d i s net zo groot als de opbrengst van het object op erfpachtgrond waarvan de canon voor 50 jaar is afgekocht. Echter, doordat mijns inziens bij het waarderen van het object in het 1 5 " jaar rekening moet worden gehouden met de erfpachtcorrectie, zou de eindwaarde in jaar 1 5 gecorrigeerd moeten worden op de hierboven beschreven wijze. Dit resulteert in een lagere IRR. Hiermee is het bewijs geleverd dat erfpacht op negatieve wijze het rendement (IRR) beïnvloedt. Dit effect wordt versterkt naarmate de nog resterende erfpachtlooptijd korter wordt. In onderstaande grafiek geeft in de tijd uitgezet de discrepantie aan van het rendement dat behaald wordt met het object op eigen gronden het object dat op afgekocht erfpachtgrond staat.

Resterende looptijd

Toelichting Bovenstaande grafiek geeft aan wat het gevolg is voor de IRR wanneer de expiratiedatum van het erfpachtcontract dichterbij komt. Bij een resterende looptijd van 50 jaar impliceert een zeer geringe afwijking van de IRR van het object op erfpachtgrond ten opzichte van het object op eigen grond. Naarmate de resterende looptijd korter wordt, wordt de discrepantie, cetirus paribus, groter. Deze grafiek is t o t stand gekomen door de resterende looptijd in mijn model in bijlage 3 telkens met een jaar te verkorten en telkens opnieuw de IRR door te rekenen, ervan uitgaande dat de beleggingswaarde voor erfpacht en eigendom gelijk blijven. Ik stel voor o m bij de berekening van de beleggingswaarde de hierboven beschreven correctie toe te passen, om zodoende een zuivere waarde te berekenen die rekening houdt met de financiële consequenties van een afkoop aan het eind van de erfpachtlooptijd.


33

SBVIMRE 2001 -2003

9 Interview beleggers De hiervoor beschreven gedachten heb ik getoetst bij twaalf beleggers. Hierbij richtte ik mij primair op de vraag op welke wijze de beleggers omgaan met vastgoed gebouwd op erfpacht, welke waarderingsmethode zij daarvoor gebruiken vooral of erfpacht in de perceptie van de belegger het rendement beïnvloedt.

9.1 Type beleggers Bij het kiezen van de te interviewen partijen heb ik onderscheid gemaakt in het type belegger. De volgende typen beleggers zijn geïnterviewd: 1. Beursgenoteerd vastgoedfonds 2. Institutionele belegger,

3. Institutionele belegger, pensioenfonds niet Nederlands

4. Grote particuliere belegger 5. Particuliere belegger met lange termijnvisie (S<> 1 O jaar) 6. Particuliere beleggerlhandelaar met korte termijn ( < 2 jaar)

Alle ondervraagden gaven toestemming om de antwoorden op de vragen te verwerken in dit rapport. De meerderheid gaf de voorkeur om dit geanonimiseerd te doen. Ik heb daarom de keuze gemaakt om alle interviews geanonimiseerd te verwerken. Ik maak alleen onderscheid in de hierboven genoemde typen beleggers. De uitkomsten heb il< derhalve niet in een bijlage opgenomen, omdat de kans bestaat dat de antwoorden alsnog te herleiden zijn naar een van de geïnterviewden.

9.2 Resultaten van het onderzoel<

9.2.1 Verscheidenheid perceptie van erfpacht Het eerste dat opvalt in het onderzoek is dat er een zeer grote verscheidenheid is aan de perceptie van erfpacht in het algemeen. Bij de algemene vragen over erfpacht worden zeer uiteenlopende antwoorden gegeven. Dit heeft te maken met de doelstellingen van de betreffende belegger. De handelaar/uitponder heeft een veel kortere beschouwingsperiode en zal derhalve veel minder rekening houden met de invloed van erfpacht op zijn rendement. Hier is de snelheid waarmee een pand t e splitsen is en vervolgens door te verkopen i s veel belangrijker. Bovendien houden, volgens de beleggers, de eindgebruikers van woningen (particuliere eigenaren) nauwelijks rekening met het fenomeen erfpacht waardoor de investeerder/ontwikkelaar/handelaar hier bij de inkoop ook nauwelijl<s rekening mee hoeft te houden.


34

SBVJMRE 2001 -2003

9.2.2 Wel of niet beleggen in vastgoed op erfpachtgrond Een aantal particuliere beleggers loopt met een grote boog om vastgoed heen dat op erfpachtgrond i s gebouwd. Wat opvalt is dat voor met name de instituten erfpacht geen reden is om niet te investeren in onroerend goed op erfpachtgrond. Reden hiervoor is vaak een strategische nl. de keuze om op een bepaalde plaats aanwezig te zijn. Of dat op erfpachtgrond is doet dan niet terzake. Daarnaast gaan de instituten ervan uit dat zij "rationeel" rekenen en derhalve in de aanl
9.2.3 Bezit vastgoed op erfpachtgrond Wat opvallend is, is dat beleggers wel bereid zijn om (met name in de steden) te investeren in woningen die op erfpachtgrond gebouwd zijn, maar commercieel vastgoed op erfpachtgrond links laten liggen. De beleggers die in de grote steden actief zijn, hebben desondanl<s toch over het algemeen een bescheiden aandeel vastgoed dat op erfpachtgrond staat.

9.2.4 Acquisitiebeleid ten aanzien van vastgoed op erfpachtgrond De particuliere beleggers en de beleggers/handelaren investeren over het algemeen niet in commercieel vastgoed op erfpachtgrond. Wat opvalt, is dat men wel bereid is om te investeren in woningen op erfpacht. Men acquireert hier dan ook sterk op. Voor de (grotere) particuliere beleggers en ook de instituten is vaak de strategische keuze om in bepaalde gebieden t e zitten van doorslaggevende betekenis om tot aankoop over te gaan van vastgoed op erfpachtgrond.

9.2.5 Waarderingswijze vastgoed op erfpachtgrond De antwoorden op de vraag hoe men vastgoed waardeert op erfpachtgrond is typerend voor de hele erfpachtproblematiek. Er zijn kennelijk zoveel wegen die al dan niet naar Rome leiden dat deze vraag de essentie weergeeft van mijn onderzoek. Op de vraag welke wegen er dan naar Rome leiden, dient er naar mijn mening eerst gevraagd te worden waar Rome überhaupt ligt. Met andere woorden: de wijze waarop vastgoed op erfpachtgrond dient te worden gewaardeerd is in de markt niet eensluidend en niet transparant. Bij een instituut waar de waarderingen door externe partijen worden verricht, komt het zelfs voor dat de taxaties door de ene partij met methode x wordt uitgevoerd en door de andere partij met behulp van methode y. In het voorgaande is aangetoond dat er nogal wat verschillen bestaan in het uiteindelijke resultaat van de verschillende methodieken. Over het algemeen kan gesteld worden dat naarmate de "professionaliteit" van de belegger groeit, de complexiteit van de gehanteerde methode ook toeneemt. Echter, geen van de beleggers was volledig overtuigd dat de manier van waarderen van vastgoed op erfpachtgrond die zij hanteren de ultieme manier is.

9.2.6 Wijzigingen in waarderingsbeleid Alle geïnterviewde partijen houden wel een consequente waarderingsmethodiek aan. De afgelopen vijf jaar zijn bij geen van allen veranderingen in dit waarderingsbeleid aangebracht.


35

SBVJMRE 2001-2003

9.2.7 Voor- en nadelen van erfpacht De instituten en de grotere particuliere belegger (niet de handelaren) zien als enige voordeel van erfpacht het grotere afschrijvingspotentieel. Aangezien het grondaandeel bij een belegging op erfpachtgrond nihil is, kan over de gehele waarde worden afgeschreven. Een belegger noemde als voordeel dat door de marktimperfectie er voordelen te behalen zouden zijn omdat iedereen een andere waarderingsmethode heeft. De nadelen zijn door elke belegger moeiteloos beschreven. Veel genoemde nadelen zijn de waardeontwikkeling in de tijd die niet ten goede komt aan de investeerder (risiconemer), bestemmingswijzigingen leiden over het algemeen tot nadelige financiële consequenties voor de hoogte van de erfpacht. En over het algemeen ervaart de belegger erfpacht als een instrument dat veel verplichtingen met zich meebrengt. Deze verplichtingen zijn in de perceptie van de belegger verankerd in de erfpachtvoorwaarden.

9.2.8 Waardeverschil tussen eigendom en erfpacht De particuliere beleggers en de handelaren zien geen verschil in waarde van hun belegging op erfpacht en eigendom. Dit geldt alleen in het geval de belegging woningen zijn die gekocht worden, gesplitst en vervolgens uitgepond worden. De grotere particuliere belegger die ook in commercieel vastgoed investeert, gaat uit van een rationele prijsstelling bij aanl
9.2.9 Invloed erfpacht op rendement Enkele particuliere beleggers zien inderdaad negatieve invloeden op rendement. Met name waarin de perceptie van de markt die de prijs bepaalt anders is dan de rationele investeerder. Het blijkt dat met name in de huizenmarkt erfpacht nauwelijks een negatieve invloed heeft op de waarde. Indien er ingekocht wordt op basis van eigendom en de canonherziening is aanstaande, dan zal dit een negatieve invloed hebben op het rendement. De instituten zijn van mening dat erfpacht geen invloed mag hebben op het rendement. Niemand kon echter aantonen of theorie en praktijk samengaan. De meeste vermoeden dat het wel degelijk invloed heeft op het rendement.

9.2.1 O

Meetbaarheid van de afwijking rendement

Als logisch vervolg op de vorige vraag is de conclusie dat men graag wil meten of er een verschil is, echter men ontbeert de juiste techniek om het te meten.


36

SBVIMRE 2001 -2003

1 0 Conclusies en aanbevelingen In de inleiding heb ik de volgende vragen gesteld:

Wat is de invloed van een afgekocht erfpachtcontract op het rendement van commercieel beleggingsvastgoed. 1. Hoe verloopt de waarde van een afgekocht erfpachtcontract volgens de literatuur; 2. Hoe wordt vastgoed op erfpachtgrond in de praktijk gewaardeerd vanuit het oogpunt van de belegger, wordt dit anders gewaardeerd dan vastgoed op grond in voile eigendom?; 3. Welke perceptie heeft een belegger van vastgoed op erfpachtgrond; 4. Welke waarde wordt gedurende de looptijd aan een dergelijk contract gegeven;

Op deze vragen kan ik de volgende antwoorden geven: De hoofdvraag: Uit de berekeningsmethode die ik in hoofdstuk 8.2 uitgebreid heb behandeld blijkt dat het (negatieve) effect op het rendement (IRR) groter wordt, naarmate de expiratiedatum van het erfpachtcontract dichterbij komt. Ofschoon de meeste beleggers geen onderscheid maken tussen erfpacht en eigen grond, indien de erfpachtcanon is afgekocht, hebben de meeste beleggers te kennen gegeven dat zij wel vermoeden dat er een afwijking zit in het rendement, maar dat niet kunnen bewijzen. Met mijn berekeningsmethodiek geef ik hen een handvat om deze vermoedens om te zetten in een concrete methode. De subvragen 1. In de hoofdstukken 6, 7 en 8 heb ik uitgebreid stil gestaan bij de verschillende methoden om erfpachtcanon te berekenen. Daarbij zijn ook de afkoopmethoden aan de orde gekomen. De ge'interviewden gaven de voorkeur om bij erfpacht de canon voor een zo lang mogelijke periode af te kopen, boven de mogelijkheid om periodiek een canon te betalen. Unaniem was men het erover eens dat erfpacht een systeem is dat niet meer van deze tijd is. Bovendien zag men meer nadelen dan voordelen voor het erfpachtsysteem. 2. De belegger maakt over het algemeen een onderscheid in erfpacht waarvan de canon is afgekocht en erfpacht waarbij periodiek een canon moet worden betaald. In het laatste het geval is, blijkt dat alle beleggers rekening houden met die canon, door deze in mindering te brengen op de netto huurstroom. Op deze wijze wordt de erfpacht verdisconteerd in de waarde van het beleggingsvastgoed. Indien de canon is afgekocht, wordt geen rekening gehouden met een eventueel verschil tussen grond in vol eigendom en grond uitgegeven in erfpacht. In het antwoord op mijn hoofdvraag, geef il< de belegger de mogelijkheid om wel rekening te houden met dit fenomeen. 3. Uit de interviews i s gebleken dat er een brede opvatting is over erfpacht. Dit heeft te maken met de beschouwingshorizon van de belegger. Particuliere beleggers/handelaren Waardepercepties rond erfpacht

37

SBV/MRE 2001 -2003

hebben een zeer korte tijdshorizon (vaak < 1 jaar per object), terwijl de grotere particulier en de instituten, alsmede de beursgenoteerde vastgoedfondsen een lange horizon hebben (> 10 jaar). Unaniem werd aangegeven dat het fenomeen erfpacht niet meer van deze tijd is. Voor de belegger met een langere tijdshorizon, is erfpacht geen reden om niet te investeren in vastgoed op erfpachtgrond. Strategische aspecten als locatie en het aanwezig zijn op bepaalde plekken spelen hier een doorslaggevende rol. Voor de kleine particulier en of de handelaar geldt dit alleen voor woningen. Commercieel vastgoed op erfpachtgrond laat deze groep over het algemeen links liggen. De voor en nadelen van erfpacht werden door de ondervraagden redelijk uitgebreid beschreven. Het enige voordeel dat werd genoemd was het grotere afschrijvingspotentieel. De nadelen varieerden van het beknotten van vrijheid in handelen tot het niet kunnen profiteren van prijsstijgingen van grond. 4. Zoals reeds bij het antwoord op vraag 2 is beschreven, blijkt dat bij afgekochte erfpacht geen rekening wordt gehouden met erfpacht. Men waardeert het vastgoed alsof het op grond in volle eigendom staat. In de situatie waarbij periodiek erfpacht wordt betaald, wordt de canonverplichting verdisconteerd in de cashflow, waardoor erfpacht verdisconteerd wordt in de waarde. Een aantal berekeningsmethodieken heb ik de revue laten passeren o m de invloed van erfpachtcanon op de waarde van beleggingsvastgoed te berekenen: BAR/ NAR/DCF De Bar/Nar/DCF methode heeft als grootste nadeel dat geen onderscheid gemaakt kan worden tussen een geïndexeerde canon en een gelijkblijvende canon en is onbruikbaar bij afgekochte erfpacht.

Het voordeel van deze methode is dat met name de BARINAR methode betrekkelijlc eenvoudig is te berekenen.

Methode Rust Het rationele model van Rust heeft als grootste nadeel dat er wordt gerekend met een afkoop voor de waarde bepaling. Deze kan variëren van 50 tot 99 jaar, terwijl er in mijn optiek een zuivere benadering is om de oorspronkelijke investering van 50 jaar aan te houden. Rust stelt dat het enige verschil tussen een erfpachter en de bezitter van een pand op eigen grond het feit is dat de erfpachter in de toekomst nog betalingen heeft die de eigengrondbezitter niet heeft. Dit is volgens mij niet helemaal juist, het gaat hier om een recht om een pand te gebruiken onder bepaalde voorwaarden , in dit geval de voorwaarden van een erfpachtrecht. Desondanl<s is dit een zeer bruikbare methode die relatief eenvoudig is. Methode Ten Have Dit model gaat er terecht vanuit dat de lasten voor lange termijn voor een erfpachtrecht nooit hoger mogen zijn dan die voor de eigenaar in dezelfde situatie. Daarnaast gaat dit model ervan uit dat de waarde van het erfpachtrecht gelijk is aan de contante waarde van alle verwachte uitgaven en alle opbrengsten gedurende de restperiode. Het voordeel van deze methode is dat Waardepercepties rond erfpacht

38

SBVIMRE 2001 -2003

het financiële nadeel dat een erfpachter ondervindt wordt gecompenseerd door jaarlijks een bedrag in een fonds te stoppen. Uiteindelijk wordt bereikt dat op ellt moment gedurende de looptijd van de erfpachtovereenltomst de gezamenlijke waarde van de erfpachtcanon en het fonds tenminste gelijlt is aan de waarde van het volle eigendom. Relatief ingewikkelde methode om te berekenen.

Rationeel rekenen De meerderheid van de ge'interviewde beleggers was van mening dat zij rationeel rekenen. Het grote probleem is dat de waardebepaling theoretisch gezien bij veel beleggers juist is, maar dat de "markt" een andere mening i s toegedaan op het moment dat het vastgoed moet worden verhandeld. Kennelijk spelen emotionele factoren of strategische factoren een grote rol bij de uiteindelijlte transactie. Aanbevelingen 1. Ik stel voor om de waarderingsproblematiek van vastgoed op erfpacht op een breder vlak ter discussie te stellen. Deelnemers aan deze discussie zijn naast de beleggers (instituten, IVBN), de ROZ ook de (grote) taxatiekantoren. Met name de instituten die verplicht extern hun vastgoed laten taxeren hebben belang bij een uniforme waardering van erfpacht. Immers gebleken is dat de verschillende methodieken door elkaar gebruikt worden. In hoofdstuk 8 heb ik weergegeven welke consequenties dat heeft voor de waarde. 2. Om op een eenduidige manier met de waardebepaling van beleggingsvastgoed op erfpacht met afgekochte erfpacht om te gaan stel ik voor om mijn berelteningsmethodielt te gebruiken zoals die is beschreven in hoofdstult 8.2. Hierbij wordt waardetechnisch rekening gehouden met de gevolgen van de expiratiedatum van een afgekocht erfpachtrecht. 3. In geval van waardebepaling van beleggingsvastgoed op erfpachtgrond met een jaarlijks te betalen erfpachtcanon stel ik voor om de methode van Rust te hanteren, zoals beschreven in hoofdstuk 8.1.2. Dit is een relatief eenvoudige berekeningswijze. De uitgangspunten sluiten goed aan op de wensen van de belegger, namelijk dat zij de voorkeur geven aan het afkopen van erfpacht.

Waardepercepties rond e r f p a c h t

39

SRVIMRE 2001 -2003

1 1 Literatuurlijst


4O

SBVIMRE 2001 -2003

1 2 Bijlage 1 Basisdocumenten ten behoeve van interviews Vragenlijst t.b.v. interviews, de lijst van vastgoedbeleggingsinstellingen en haar contactpersonen 5 Institutionele beleggers 5 Particuliere beleggers Gesprekpartners: (Financieel) directeur, controller, taxateur Geschatte tijdsduur: 1 uur

Doelgroep

:

I Algemene vragen 1)

1

Heeft u er bezwaar tegen indien de resultaten van dit interview en verdere onderzoeksresultaten in de openbaarheid worden gebracht?

Erfpacht algemeen 2)

3) 4)

5)

Zijn er in uw ogen beleggingstechnische verschillen tussen vastgoed op erfpachtgrond en eigen grond? Om welke reden zou u wel of niet beleggen in vastgoed op erfpachtgrond? Heeft u beleggingsvastgoed dat op erfpachtgrond is gebouwd? Wat i s uw beleid ten aanzien van acquisitie van vastgoed op erfpachtgrond?

I Erfpacht waardering 6) 7) 8) 9)

Op welke wijze waardeert u vastgoed op erfpachtgrond? Hebben op de wijze van waarderen de afgelopen 5 jaar wijzigingen plaatsgevonden? Ziet u voor of nadelen voor vastgoed op erfpachtgrond? Wat is uw perceptie van de eventuele discrepantie tussen waarde in grond in volle (bloot) eigendom en de waarde van het erfpachtrecht op de grond?

-l

Erfpacht en rendement

10) 11)

Bei'nvloedt het feit dat de opstal op erfpachtgrond is gebouwd het rendement op uw belegging? Op welke wijze meet u die discrepantie?


41

SBV/MRE 2001 -2003

1 3 Bijlage 2 Rekenmodel op basis van afgekochte erfpachtcanon Ultganspunten

1

500000

Hu~rcorrect~e laar 10

K K % einde periode

i/fpachtvartabrlen Grondwaarde laar O van Iste erfpachtperiod~ Grondwaardestilging Grondwaarde iii laar m d t dïkoappf3riode (rest)Looptijd erfpacht vanaf jaar O Restlooptild erfpacht na vrrkobpmomr !t Canonpercentaqe heden Canonpercentace jaar herrieninb Rekenrente vanaf laar henlening voor trfpachtcorrectie

35 ]aar contant gemaakt iiaar laar van verkoopmoment

laar Huurinkomsteii Fxploitatielasten Elndwaarde Saldo NCW Eigen Grond

Exploitahelasten Ifindiaa;de

1

1 2003 500 000 85 O00

2 2004 513 500 8 1 i25

3 2005 575 313 89 303

1 2006 538 445 91 536

5 2007 551 906 93 824

2008 565 704 96 i70

7 2009 579 R47 98 574

8 2010 594 343 101 038

9 2011 609 201 103 564-

10 2012 548 281 106 153

415 000 4.995.SO4

425 375

436 009

446 910

458 082

469 534

481 273

493 305

S05 637

442 178

1 . 1

85.000-

87 125

I

89.303-

91.536

I

93.824-

b

I

96.170-

I

98.574-

l i l

12 2014 576 038 111 52/

13 2015 190 439 114116

453 181 464511

476 123

11 2013 561 988

108 807

I

Toelichting op het rekenmodel: Onder de uitgangspunten zijn twee tijdreeksen afgebeeld. De bovenste tijdreeks stelt de beschouwingsperiode voor van het object op eigen grond. De onderste stelt het object voor dat op een 50 jaar afgekocht erfpachtgrond staat. Duidelijk is te zien dat bewust de Netto Contante Waarde is gelijk gesteld, omdat beleggers ervan uitgaan dat er geen verschil bestaat in waarderen van afgekocht erfpacht en volle eigendom. Het gevolg is dat deze gelijkstelling als gevolg van de depreciatie einde jaar 14 bij de erfpachtsituatie, leidt tot een lagere IRR voor het object op erfpachtgrond.


42

SBVIMRE 2001 -2003

15 2017620 330 120 103 6 625 681 488 (1>7 7 125 914 iA

2016 605 200 117 173

Waarderingspercepties rond erfpacht

Jaargang 200 1-2003 Student: Joep W.J.N. Esser Bedrijf: Diephuis Partners B.V. Begeleider bedrijf: Jan H. Diephuis Begeleider SBV: Prof. dr. Torn M. Berkhout MRE MRICS Universiteit Nyenrode Real Estate Center Versie: definitief

Voorwoord In het kader van de Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde dient gedurende de opleiding een Masterproof te worden geschreven als afstudeeronderdeel binnen de totale opleiding. Deze Masterproof moet betrekking hebben op een strategisch vraagstuk dat binnen de eigen onderneming enlof branche actueel is ten einde een sterke koppeling t e leggen tussen de studie en de eigen werkkring. De Masterproof behelst uitvoerig onderzoek dat dient uit te monden in een gedegen onderbouwd advies. Om mijn Masterproof zo goed mogelijk te laten aansluiten bij een vraagstuk dat "leeft" binnen de organisatie heb ik gekozen voor het onderwerp erfpacht. Dit onderwerp mag zich op dit moment in een warme belangstelling verheugen. Niet in de laatste plaats omdat de gemeente Rotterdam onlangs heeft besloten om dit fenomeen volledig af t e schaffen. Hoewel ik in het begin soms twijfelde aan het praktische gehalte van dit onderwerp, werd mij gedurende het schrijven steeds meer duidelijk dat dit onderwerp leeft onder beleggers. Ik vond het belangrijk om met dit stuk een brug te kunnen slaan tussen theorie en de praktijk. Deze masterproof is de afsluiting en kroon op twee leerzame maar vooral ook twee enorm leuke jaren. Het was soms bikkelen, ook voor het thuisfront. Ik wil daarom met name mijn vrouw Martine bedanken voor haar tomeloze steun en vertrouwen in mij. Voor het schrijven van deze masterproof heb ik vele mensen gesproken waarvan ik met name Gé Nibbering van FGH Expertise en Peter van Arnhem wil noemen en bedanken voor hun bijdragen. Daarnaast wil ik bij deze mijn begeleiders Prof. Dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS vanuit SBV, alsmede Jan H. Diephuis vanuit Diephuis Partners B.V. bedanken voor hun immer opbouwende inbreng. Joep W.J.M. Esser

Amsterdam 26 juli 2003


2

SBV/MRE 2001 -2003

Inleiding 1 .1 Probleemstelling Wat mij opvalt, is dat bij de bepaling van de waarde van onroerende zaken, nauwelijks rekening wordt gehouden met de invloed van het zakelijk recht erfpacht op de waarde van het vastgoed. Bij erfpachtcontracten waarbij periodiek canon wordt betaald wordt over het algemeen wel rekening gehouden met de invloed van erfpacht op de waardering. Bij erfpachtcontracten die zijn afgekocht wordt hier nauwelijks rekening mee gehouden. Een logische vraag derhalve:

Wat i s de invloed van een afgekocht erfpachtcontract op het rendement van commercieel beleggingsvastgoed. Daarnaast richt il< mij op de volgende subvragen: 1. hoe verloopt de waarde van een afgekocht erfpachtcontract volgens de literatuur; 2. hoe wordt vastgoed op erfpachtgrond in de praktijk gewaardeerd vanuit het oogpunt van de belegger, wordt dit anders gewaardeerd dan vastgoed op grond in volle eigendom; 3. welke perceptie heeft een belegger van vastgoed op erfpachtgrond; 4. welke waarde wordt gedurende de looptijd aan een dergelijk contract gegeven;

1 .Z Doelstelling vctn de scriptie In deze scriptie zal ik antwoord geven op bovenstaande vragen. Daarnaast wil ik deze scriptie als basis laten dienen voor een brede(re) discussie onder beleggers over de wijze van het waarderen van beleggingsvastgoed op erfpachtgrond en trachten daar meer uniformiteit in te brengen.

1.3 Verantwoording en opzet van het onderzoek Achtereenvolgens behandel ik het juridische kader van erfpacht en vervolgens een kwantitatieve benadering. Voorts ga ik in op de hierboven genoemde hoofdvraag en subvragen, aan de hand van interviews bij een aantal beleggers. Uitgangspunt is altijd de belegger die opstallen in eigendom heeft op gronden die zijn uitgegeven in erfpacht. Vanuit die positie is dit onderzoek bedoeld en dient als zodanig gelezen en geïnterpreteerd te worden. Om het onderzoek overzichtelijk te houden heeft het onderzoek zich ten aanzien van de perceptie naar erfpacht en de waarderingsmethodieken gericht op 6 soorten beleggers in direct

vastgoed. Dit behandel ik nader in hoofdstuk 9.1.


3

SBV/MRE2001-2003

2 Samenvatting Het fenomeen erfpacht mag zich de laatste jaren weer in een sterke belangstelling verheugen. Deze belangstelling is zowel positief als negatief. Positief in de zin dat een aantal gemeenten, waaronder Rotterdam, maar ook Utrecht het erfpachtsysteem gaat afschaffen. Negatief omdat de belegger en de woningbezitter met name de laatste paar jaar geconfronteerd worden met het expireren van erfpachttijdvakken. Dit betekent vaak dat erfpachters substantiële canonverhogingen tegemoet kunnen zien. Mijn onderzoel< is gericht op de vraag in hoeverre erfpacht van invloed is op het rendement van beleggingsvastgoed. Daarvoor heb il< een aantal berekeningsinethodieken onderzocht en een onderzoek gedaan middels interviews bij zowel particuliere als institutionele beleggers. Daarnaast heb ik een model ontwikkeld waarin ik aantoon dat erfpacht daadwerkelijk invloed heeft op rendement. De uitkomst van de interviews was dat beleggers eigen grond prefereren boven erfpacht, en dat er een grote verscheidenheid bestaat in perceptie van vastgoed op erfpachtgrond. De (korte termijn) particuliere belegger is sterk georiënteerd op de splitsingsmogelijkheden binnen de context van de erfpachtvoorwaarden, de instituten en de lange termijn beleggers kijken meer naar de mogelijke uitbreidings- en bestemmingmogelijkheden binnen de context van de erfpachtvoorwaarden. Een nog grotere verscheidenheid in perceptie van erfpacht blijkt uit het feit dat beleggers diverse methoden hanteren om de waarde van hun beleggingsvastgoed op erfpachtgrond te bepalen. Om goed de gevolgen voor het rendement op de investering t e kunnen berekenen ben ik een warm voorstander van een uniforme berekeningswijze. Een aantal gangbare methoden om beleggingsvastgoed op erfpachtgrond te waarderen, waarbij de canon periodiek wordt betaald heb ik doorgerekend. De conclusie is dat er enorme afwijkingen zijn in de uitkomsten van deze methoden bij gelijke invoer. Beleggers erkennen dat het waarderingstraject voor erfpacht niet uniform is. Een enkele belegger is zelf een nieuwe waarderingsmethode aan het ontwikkelen om deze vervolgens op een breed vlak uit te wisselen met andere beleggers. De meerderheid van de geïnterviewde beleggers vond dat zij rationeel rekenden. Het probleem i s echter dat de waardebepaling theoretisch gezien bij veel beleggers juist is, maar dat de "markt" een andere mening is toegedaan op het moment dat het vastgoed moet worden verhandeld. Kennelijk spelen emotionele factoren of strategische factoren een grote rol bij de uiteindelijke transactie. Mede aan de hand van de interviews heb ik een berekeningsmethodiek ontwikkeld voor de waardering van beleggingsvastgoed op erfpachtgrond, waarbij de erfpachtcanon is afgekocht. Uit de berekeningsmethodiel< blijkt dat er een discrepantie bestaat in rendement op vastgoed op eigen grond en vastgoed op erfpachtgrond waarbij de erfpachtcanon is afgekocht. Naarmate de expiratiedatum van een erfpachtcontract dichterbij komt, wordt het verschil in rendement ten


4

SEVIMRE Z001 -2003

opzichte van het rendement op vastgoed op eigen grond groter. Beleggers houden daar nauwelijks rekening mee. Ik pleit er derhalve voor om deze rekenmethodiek te gebruiken, om zodoende uniformiteit te creëren en waardetechnisch rekening t e houden met de gevolgen van de expiratiedatum van een afgekocht erfpachtrecht. Aanbevelingen 1. Ik stel voor om de waarderingsproblematiek van vastgoed op erfpacht op een breder vlak ter discussie te stellen. Deelnemers aan deze discussie zijn naast de beleggers (instituten, IVBN), de ROZ ook de (grote) taxatiekantoren. Met name de instituten die verplicht extern hun vastgoed laten taxeren hebben belang bij een uniforme waardering van erfpacht. Immers gebleken is dat de verschillende methodieken door elkaar gebruikt worden. In hoofdstuk 8 heb ik weergegeven welke consequenties dat heeft voor de waarde. 2. Om op een eenduidige manier met de waardebepaling van beleggingsvastgoed op erfpacht met afgekochte erfpacht om te gaan stel ik voor om mijn berekeningsmethodiek te gebruiken zoals die i s beschreven in hoofdstuk 8.2. Hierbij wordt waardetechnisch rekening gehouden met de gevolgen van de expiratiedatum van een afgekocht erfpachtrecht. 3 . In geval van waardebepaling van beleggingsvastgoed op erfpachtgrond met een jaarlijks te betalen erfpachtcanon stel ik voor om de methode van Rust t e hanteren, zoals beschreven in hoofdstuk 8.1.2. Dit is een relatief eenvoudige berekeningswijze. De uitgangspunten sluiten goed aan op de wensen van de belegger, namelijk dat zij de voorkeur geven aan het afkopen van erfpacht.


5

SBV/MRE 2001 -2003

1 INLEIDING .................................................................................................... ............................................... 3 .

................................................................................................................. .....................4 WAT IS ERFPACHT (ALGEMEEN JURIDISCH KADER) .................................................................... 8 SAMENVATTING

2 .

3

3.1 1.2

s

RECHTENVAN DF ERFPACHTER ..............................................................................................................8 VERPLICHTINC~~N VAN DE ERFPACHTER ..............................................................................................10 EINDEVAN DE b,RFPrlC'HT ............................................................................................................... 11

DE MARKT VOOR GROND UITGEGEVEN IN ERFPACHT ......................................................... 1%

4 .

WATIS DE MARK r ......................................................................................................................... 12 MARKTCONFORMITEIT EN FINANCIELI: RFKENKUNDE .......................................................................... 12 4.3 MOTIEVEN OM GROND IN ERFPACHT UIT TE GEVEN ............................................................................. 13 3.3. Bestuursrec~htelijke,sociaal.. maatschappelijke ìnotiev~a.......................................................... 13 4.3.2 Financiële mot~evriz.........................................................................................................................14 4. l -

4.7

5 .

6 .

................................................................................................... 15 KWANTITATIEVE UITGANGSPUNTEN ...............................................................................................16 PRIJSONTWIKKELING VAN GROND

VERBAND TUSSEN WAARDE EIGENDOMSRECHT EN ERFPACHTRECHT ................................................... 16 BETALINGSWIJZE ERFPACHT .................................................................................................................. 16 6.2.1 A-&oop.............................................................................................................................................. I 6 6.2.2 A f k o o ~canon reuwigdurend ............................................................................................................17 6.2.3 Vaste canon ....................................................................................................................................17 6.2.4 Geïndexeerde canon ....................................................................................................................... 18 6.2.5 Variabele inclr.rering .......................................................................................................................18 ó.2.6 Overige beslissingrn in de loop van het tijdvak ................................................................................ 19 DE FORMULE.VARIABEI.EN ............................................................................................................. 19 6.3 6.3.1 Disconterin,~.svo~~t ........................................................................................................................... 19 1>..3.2 Grondwaarrle.................................................................................................................................20 Restwaarde ......................................................................................................................................20 6.3.4 Voorbeelden c,nnonbe?aling ......................................................................................................... 20 6.1 6.2 -

7

WAARDEBEPALING VAN BEBOUWDE GROND 7.1 7.2 7. .3 .

7.4 -

8

................................................................................ 22

METHODE1 GRONDQUOTE ...................................................................................................................22 METHODE2 WAARDE BEBOUWDE GROND = WAARDE ONBEHOLIWDE GROND .....................................23 METHODE3 RESIDUELE WAARrlEMETHODE ......................................................................................... 24 ERFPACHTRECHT OP BEBOUWDE GROND ............................................................................................... 25

WAARDEBEPALING BELEGGINGSVASTGOED GEBOUWD OP ERFPACHTGROND

.............27

WAARDEBEPALING OP BASIS VAN EEN JAARLIJKS TE BETALEN ERFPACHTCANON .................................. 27 Het model Tcn Htrvr ........................................................................................................................27 8. Het model Rust ........................................................................................................................ 28 8 . DDPBar/Nar/DCF methode .............................. . ..............................................................................29 WAARDEBEPALINGOP BASIS VAN EEN AFGEKOCHTE 15RI;PACHTCANON ................................................. 31 8.2 -

& J

9 INTERVIEWS BELEGGERS .....................................................................................................................34 . TYPEBELEGGERS ........................................................................................................................ . . . 33 RESULTATEN VAN MET ONDERZOI~K............................................................................................... 34 Y. Ver.rc.heirlenht.id prrceutie vurl er$?acht ............................................................................. 34 Wel o f ilirt brlrrgcw in vcz.~tgoëdop (.r-fpnchtgronrl........................................................... 35 ').2.2 Brrit vastgocd op ~rfi?c~<,ht, ~ro1zc1 ...................................... ...................................................... 3.7

9.1 0.2 -

Waardepercepties r o n d e r f p a c h t

6

SBVIMRE 2001 -2003

9.2.4 9.2.5 9.2.ó a 7 Y.2.8

9.2.9 9.2.10

Acquisitiebeleid telt aanzien vun i~astyordop erf~ncht. ?rond...........................................................35 Waarderingswii:e vastgoed op (~rfiiclchtxrond ................................................................................ 35 Wijzigingen in waarderingsbc.lrid ................................................................................................. 35 Voor- en nadelen van erfjpaclzt........................................................................................................36 Waardeverschil tlrssen eigendonz en e-acht ..................................................................................36 Invloed erfpacht op rendemear .........................................................................................................36 Meetbaarheid i n n de afwijking r~tldenzent.................................................................................. 36

10

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ................................................................................................... 37

12

... BULAGE 2 REKENMODEL OP BASIS VAN AFGEKOCHTE ERFPACHTCANON ......................42

7

13

BIJLAGE 1 BASISDOCUMENTEN TEN BEHOEVE WAN INTERVIEWS ..................................... 41

Waardepercept~esrand erfpacht

7

SBV/MRE 2001 -2003

Wat is erfpacht (algemeen juridisch kader) De regeling van erfpacht is te vinden in titel 7 van Boek 5 in het Burgerlijk Wetboek. Erfpacht is een beperkt zakelijk recht, dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken (artikel 5:85, lid 1 BW). In dit onderzoek wordt louter uitgegaan van de uitgifte van grond in erfpacht. Erfpacht kan alleen worden gevestigd door een eigenaar van een onroerende zaal< u p die onroerende zaak. Dit betekent dat een beperlct (zakelijk) gerechtigde geen erfpacht kan vestigen. De erfpacht ontstaat door vestiging en door verjaring. De duur van de erfpacht kunnen partijen zelf regelen in de akte van vestiging (artikel 5:86 BW). De erfpacht kan worden gevestigd voor een bepaald aantal jaren, voor eeuwig en voor onbepaalde tijd, met andere woorden tot wederopzegging. Indien in de akte van vestiging niets omtrent de duur is bepaald, betekent dit niet, dat de erfpacht eeuwigdurend is. De erfpacht zal, met inachtneming van de daaromtrent gegeven regels, opzegbaar zijn (Hof %-Gravenhage, 2 mei 1962, NJ 1963, 163). Is de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd, verstreken en heeft de erfpachter de onroerende zaak niet op dat tijdstip ontruimd, dan wordt de erfpacht in principe verlengd (artikel 5:98 BW). Verlenging vindt echter niet plaats, indien de eigenaar uiterlijk 6 maanden na verstrijken van de erfpachtduur doet blijken, dat hij haar als geëindigd beschouwd. De verlengde erfpacht kan door de eigenaar en erfpachter worden opgezegd met inachtneming van het daaromtrent bepaalde.

3.1 Rechten van de erfpachter a) De erfpachter heeft hetzelfde genot van de onroerende zaak als een eigenaar. In de akte van vestiging kan evenwel anders worden bepaald (artikel 5:89, lid 1 BW) b) De erfpachter heeft recht op de vruchten van de onroerende zaal< die tijdens de duur van de erfpacht zijn afgescheiden of opeisbaar geworden en verder op andere voordelen van roerende aard, die de zaak oplevert (artikel §:go, lid 1 BW). De erfpachter krijgt daarvan de eigendom. In de akte van vestiging kan evenwel ander worden bepaald. c)

De voordelen van onroerende aard, zoals waardestijging van de opstal komen aan de erfpachter toe, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. In de akte van erfpacht kán worden geregeld dat de voordelen van de onroerende zaal< aan de erfpachter toebehoren. De erfpachter krijgt dan slechts de economische eigendom, tenzij deze regeling een opstalrecht inhoudt. Als er geen opstalrecht mogelijk is, bijvoorbeeld omdat dit in de akte is uitgesloten, kan de erfpachter niet bij voorbaat de eigendom van de onroerende zaak verkrijgen, omdat levering van toekomstige registergoederen niet mogelijk is (artikel 3:97, lid 1 BW).


8

SBV/MRE Z001 -2003

In dit onderzoek zijn de nakomende rechten van belang aangezien het onderzoek zich richt vanuit het gezichtspunt van de belegger (de erfpachter dus); d) Voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald, kan de erfpachter op de onroerende zaak gebouwen, werken of beplantingen aanbrengen. De erfpachter heeft de vrije beschikking over die gebouwen, werken en beplantingen. De erfpachter is geen eigenaar van de gebouwen, werken en beplantingen. Dit betekent dat hij geen recht van opstal kan vestigen, omdat een recht van opstal inhoudt het recht o m in, op of boven een onroerende zaal< van een ander te gebouwen, werken en beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen (artikel 5:101, lid 1 BW). De erfpachter Ican geen recht aan een ander verlenen dat hij zelf niet bezit. Is het om welke reden dan ook gewenst dat een derde een recht van opstal verkrijgt, dan dienen zowel de eigenaar (van de grond en de daarop aanwezige gebouwen, werken en beplantingen) als de erfpachter daaraan mee te werken, daar zij op basis van een erfpachtcontract de zakelijke gerechtigden zijn. e) Uit de aard van de erfpacht, het zijn van een beperkt recht, kan de erfpachter de erfpacht geheel of voor een deel overdragen of toedelen of met een hypotheek of ander beperkt recht belasten en in appartementsrechten splitsen. Voor de splitsing in appartementsrechten heeft de erfpachter zondermeer toestemming nodig van de eigenaar. In de akte van vestiging kan de bevoegdheid tot gehele of gedeeltelijke overdracht o f toedeling van de erfpacht of van de, na splitsing ontstane, appartementsrechten worden onderworpen aan de toestemming van de eigenaar (artikel 5:91, leden 1, 2 en 3 BW). f) Het genot waarop de erfpachter recht heeft brengt niet mee dat de erfpachter ook tot persoonlijk gebruik gehouden is. Het genot kan ook bestaan in huur- o f pachtpenningen. De erfpachter is dan ook bevoegd de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk te verhuren o f te verpachten (artikel 5:94 lid 1 BW). In de akte van levering kan evenwel anders worden geregeld. Omdat hier niet sprake is van verhuur of verpachting van de erfpacht, maar verhuur of verpachting van de onroerende zaak, is de huur of de pacht in principe niet aan de duur van de erfpacht gekoppeld, indien de erfpachter bevoegd was tot verhuur o f verpachting. Bij het einde van de erfpacht is de eigenaar dan ook aan die huur o f pacht gebonden. Daarbij moet echter wel de redelijkheid en billijkheid in acht worden genomen. Het zou niet redelijk en billijk zijn o m de eigenaar aan een huur of pacht te houden, waarbij (artikel 5:94, lid 2 BW): a. De tijdsduur van de huur langer is dan met het plaatselijk gebruik overeenstemt en de eigenaar daarin niet heeft toegestemd; of b. Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW is verhuurd voor een langere tijd dan 5 jaar; o f c. Verpachting is geschied voor een langere duur dan 12 jaar voor hoeven en 6 jaar voor los land; of d. De huur of de pacht is geschied op ongewone voor de eigenaar bezwarende voorwaarden. g) De erfpachter kan zijn recht tegenover een ieder handhaven door middel van goederenrechtelijke acties. Gaat het o m acties ter verkrijging van een rechtelijke Waardepercepties rond erfpacht

9

SBV/MRE 2001 -2003

uitspraak, die zowel het recht van de eigenaar als dat van de erfpachter betreft, dan is ieder van hen daartoe bevoegd, mits hij zorgdraagt dat de ander tijdig in het geding wordt geroepen (artikel 5:95 BW).

2 Verplichtingen van de erfpachter a) De erfpachter mag zonder toestemming van de eigenaar niet een andere bestemming aan de onroerende zaak geven of een handeling in strijd met de bestemming van de onroerende zaal< verrichten (artikel 5:89, lid 2 BW). Deze verplichting beperkt het hiervoor in onderdeel sub a bedoelde recht op genot van de onroerende zaak. De toestemming kan reeds in de akte van vestiging zijn verleend, maar ook indien daarom wordt verzocht. In dat laatste geval zal de gegeven toestemming haar kracht verliezen, indien daarvan niet terstond gebruik wordt gemaakt. Het toestemmingcvereiste is gesteld, omdat bestemmingsverandering of een gebruik in strijd met de bestemming nadelig voor de eigenaar kan zijn. Hierbij kan worden gedacht aan waardevermindering van de onroerende zaak. Bij erfverpachtende gemeenten zal handhaving van de bestemming ook een publiek belang kunnen dienen. Daarbij kan worden gedacht aan instandhouding van landschapsschoon of noodzakelijke spreiding van de wijze waarop grond in een bepaald gebied wordt geëxploiteerd. b) De erfpachter is verplicht alle gewone en buitengewone lasten die op de onroerende zaak drukken, te voldoen. Voorbeelden in deze zijn onroerende-zaakbelasting, rioolrecht en waterschapslasten. c) De erfpachter is verplicht de gewone herstellingen te verrichten als groot onderhoud. d) De erfpachter kan in de akte van vestiging de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar een canon te betalen. De canon kan slechts bestaan uit een geldsom en dus niet (zoals in het oude BW.) uit voortbrengselen of vruchten. De canon kan zijn een eenmalige betaling, een periodiek bedrag of een bedrag dat op regelmatig terugkerende tijdstippen moet worden voldaan (artikel 5:85, lid 2 BW). Canon is de tegenprestatie voor de vestiging van erfpacht. Deze tegenprestatie zal veelal bestaan uit de waarde van de onroerende zaal<. Bevinden zich bij de vestiging op de onroerende zaak geen gebouwen en toebehoren dan zal de canon bestaan uit de grondwaarde. Deze grondwaarde zal veelal ofwel ineens worden betaald (afkoopsom) ofwel in jaarlijkse bedragen. Bevinden zich op de onroerende zaal< wel gebouwen, werken en beplantingen, dan zal de canon bestaan uit een vergoeding voor de grondwaarde en uit een vergoeding voor de gebouwen en dergelijke. Voor de vergoeding voor de grond zal als hiervoor worden gehandeld. Voor de vergoeding van de gebouwen en dergelijke zal op zichzelf op de zelfde wijze kunnen worden gehandeld als bij vergoeding van de grondwaarde. Veelal zal echter worden gekozen voor betaling van een bedrag ineens. Indirect kan de vergoeding ter zalte van de vestiging van de erfpacht echter ook bestaan uit voortbrengselen of vruchten van de onroerende zaak of uit een percentage van die voortbrengselen e n l o f vruchten. Artikel 5:90, lid 1 laat deze regeling uitdrukkelijk toe.

Waardepercepties rond e r f p a c h t

1O

SBV/MRE 2001 -2003

3 . 3 Einde van de erfpacht De rechter kan de erfpacht wijzigen of opheffen wegens onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn, dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfpacht niet Ican worden gevergd (artilcel 5:91, lid 1 BW). Onder het oude BW bestond deze rechterlijke bevoegdheid niet. Zowel de eigenaar als de erfpachter kan de rechter o m wijziging of opheffing verzoeken. Zowel de eigenaar als de erfpachter Icomt de bevoegdheid toe de erfpacht op te zeggen (artikel 5:87, leden 1 en 2 BW). Zij behoeven dit niet te bedingen. In de akte van vestiging kan hen deze bevoegdheid worden ontnomen. De eigenaar kan de erfpacht slechts opzeggen (artikel 5:87, lid P BW), indien: a) De erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen ; of b) De erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nalcoming van een andere verplichting. Van beide opzeggingsgronden Ican in de akte van vestiging niet ten nadele van de erfpachter worden afgeweken. In principe heeft de erfpachter bij het einde van de erfpacht recht op vergoeding van de waarde van de op dat moment aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hemzelf of zijn rechtsvoorganger zijn aangebracht o f van de eigenaar tegen vergoeding zijn overgenomen (artikel 5:99, lid 1 BW). In de akte van vestiging Ican de erfpachter dit vergoedingsrecht worden ontnomen (artikel 5:99, lid 2 BW), indien: a) b) C) d)

De in erfpacht gegeven grond een andere bestemming had dan woningbouw; De erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd; De erfpacht is geëindigd door opzegging door de erfpachter, of Voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht waren aangebracht en de erfpachter ze bij het einde van de erfpacht mocht wegnemen. Overigens zijn er geen gevallen bekend waarin de vergoedingsrecht wordt ontnomen. Is de erfpacht geëindigd door opzegging door de eigenaar op grond van een van de in artilcel 5:87, lid 2 BW vermelde gronden, dan dient de eigenaar de erfpachter de waarde van de erfpacht te vergoeden (artikel 5:87, lid 2 BW). Van dit vergoedingsrecht kan niet worden afgeweken (artilcel 5:87, lid 3 BW). Daarnaast lijkt de erfpachter recht te hebben op vergoeding van de gebouwen, werken en beplantingen, overeenkomstig artikel 5:99 BW. Wat precies onder de waarde van de erfpacht verstaan dient te worden, i s niet duidelijk. Duidelijk is wel dat hierin niet begrepen is de waarde van de gebouwen en dergelijke, indien deze op grond van artikel 5:99 BW aan de erfpachter dient te worden vergoed. De vergoedingsregeling van artikel 5:99 BW geldt niet voor op 1 januari 1992 reeds bestaande erfpachten. Voor die erfpachten geldt slechts een vergoedingsrecht, indien dit recht in de erfpachtvoorwaarden is opgenomenl.

I

Inleiding Privaatrecht SBV-MRE opleiding jaargang 2001 -2003

Waardepercepties rond

erfpacht

11

Mr. H.l.M.Th.Breedveld c.s, 2001 SBV/MRE 2001 -2003

4 De markt voor grond uitgegeven in erfpacht Zoals reeds in de inleiding en in hoofdstuk 1 paragraaf 1 . l werd aangegeven is het uitgangspunt van dit onderzoek grond uitgegeven in erfpacht ten behoeve van het bouwen van opstallen welke door beleggers worden geëxploiteerd teneinde een rendement te behalen op geïnvesteerd vermogen.

4.1 Wat i s de markt De markt waarin erfpacht een rol speelt is vanuit de basis de grondmarkt. De grondmarkt kan verdeeld worden in deelmarkten. Kenmerkend van de verdere onderverdeling is de mate waarin overdracht plaatsvindt van rechten en de tijdsduur waarvoor een transactie consequenties heeft. De marltt en deelmarkten kunnen als volgt worden weergegeven':

Uit bovenstaand schema blijkt dat de markt voor grond uitgegeven in erfpacht onder t e verdelen is in erfpachtcontracten die eeuwigdurend zijn respectievelijk erfpachtcontracten die voor bepaalde tijd zijn afgesloten. Erfpachtcontracten die voor bepaalde tijd zijn afgesloten worden onderverdeeld in (nieuwe) contracten op basis van eerste uitgifte en contracten die aflopen en die al dan niet op basis van de erfpachtvoorwaarden opnieuw herzien worden en opnieuw worden afgesloten. De grootste en meest transparante deelmarkt is de markt van koop en verkoop van volle eigendom. Transacties vinden frequent plaats, er i s in principe sprake van vrije marktwerking en concurrentie en de transacties worden ingeschreven in de openbare registers. In afwijking van de vrije marktwerlting blijken gemeenten bij eerste uitgifte van bouwgrond de vraagprijs over het algemeen eenzijdig vast te stellen en de markt hiermee te beïnvloeden.

4.2 Marktconformiteit en financiële rekenkunde De marktconformiteit op de grondmarkt kent twee invalshoeken. Enerzijds de financiële theorie, op basis waarvan de partijen op de markt zich zouden moeten gedragen. Anderzijds de constateringen van de feitelijke gedragingen van de marktpartijen. Het laatste geldt met name voor de houding van particuliere beleggers ten opzichte van beleggingsvastgoed op

Economische grondslagen van grondbeleid, Kruijt C.S.,1992


12

SBVIMRE 2001 -2003

erfpachtgrond. Daarover later meer in hoofdstuk 9. De gemeente Amsterdam gaat uit van de fictie dat de door haar uitgegeven gronden in erfpacht, waarvan de canon voor 50 jaar wordt afgekocht, gelijk is aan de waarde van grond in volle eigendom. Dit is een belangrijk uitgangspunt, dat ook in hoofdstuk 8.2 weer terugkomt. Indien de werkelijke markt overeenkomt met de markttheorie dan zou het handelen conform de financiële rekenkunde en het feitelijke handelen aan elkaar gelijk moeten zijn. Er zijn verschillende uitgangspunten en er is sprake van marktimperfectie. Bij de markt voor grond dat in erfpacht is uitgegeven (dus ook beleggingsvastgoed op erfpachtgrond) waarbij ook of voornamelijk de gemeente als verkopende partij betrokken zijn, blijkt er verschil tussen de theorie en het feitelijk handelen te zitten. Met andere woorden: de grondprijs op basis van de door de gemeente Amsterdam gehanteerde fictie is kennelijk in sommige gevallen onderhandelbaar. Conclusie: financiële theorie en feitelijk handelen zijn niet aan elkaar gelijl< met betrekking tot de prijspolitiek van de gemeente Amsterdam. Afhankelijk van de positie van de kijker noem ik dit verschijnsel grondpolitiek of machtsmisbruil<. Let wel, dit geldt louter voor de grondmarkt.

4.3 Motieven om grond in erfpacht uit te geven Erfpacht is ontstaan in de Griekse oudheid als een gebruiksrecht en vergoedingssysteem c.q. eigendomserkenning door boeren die ruw land ontgonnen en gingen onderhouden. Feit i s dat erfpacht zich tot op heden heeft weten te handhaven. Echter in Rotterdam en Utrecht is die houding zich aan het wijzigen, in die zin dat de politiek aldaar beslist heeft om erfpacht als zodanig grotendeels af t e schaffen. In hoofdzaak is er een tweedeling in de aard van de motieven te maken. Het gaat om verschillende, al naar gelang van de tijdgeest van belang zijnde, bestuursrechtelijke, sociaal, maatschappelijke motieven of financiële motieven. Deze behandel ik hierna.

4.3.1 BestuursrechtelijI<e, sociaal-, maatschappelijlte motieven Door grond te verkopen en de overdracht van de eigendom valt de aan de eigendom gekoppelde zeggenschap over het gebruik van de grond in principe weg. Dit effect kan, in beperkte mate, teniet gedaan worden door het in de koopakte opnemen van voorwaarden in de vorm van een kettingbeding, een erfdienstbaarheid of een kwalitatieve verbintenis. Kettingbedingen zijn van obligatoire, dus niet van goederenrechtelijke aard en moeten derhalve, met alle risico's van contractbreuk, steeds opnieuw bij de (ver)koop worden overgedragen. Een van de grote voordelen van de uitgifte in erfpacht is dat de in de akte van vestiging opgenomen algemene en bijzondere voorwaarden in het algemeen een kwalitatieve werking hebben. Dat wil zeggen dat zij niet alleen werken tussen eigenaar van de grond en de erfpachter, maar ook tegenover derden en bij het van rechtswege overgaan van het recht aan een derde. Voor gemeenten heeft erfpacht als voordeel dat erfpacht een instrument is om maatschappelijk gewenste ruimtelijke inrichtingsprojecten mogelijk t e maken. In de algemene voorwaarden i s in opzegging van de overeenkomst voorzien indien het in het algemeen belang geschiedt, dit


13

SBV/MRE 2001 -2003

maakt onteigening overbodig. Ook geeft het mogelijkheden voor planverevening, het gelijkelijk verdelen van kosten en baten over de belanghebbenden. Als gevolg van het niet hoeven investeren in de aankoop van grond kunnen ook minder draagkrachtige bedrijven of particulieren een goed bestaan opbouwen. Bij de lopende erfpachtcontracten is dit prijsverschil overigens niet meer waarneembaar. In een meer moderne vorm wordt momenteel door middel van actief beleid met betrekking tot uitgifteprijzen getracht om de vestiging van sociaal- maatschappelijk gewenste bedrijvigheid te beïnvloeden, de grondpolitiek. Erfpacht is hier een sturingsinstrument.

4.3.2 Financiele motieven Door verkoop van grond ziet de verkoper af van onvoorziene (onverwachte) stijgingen van de grondwaarde. Alleen de verwachte grondstijging is voorzien in de prijs van grond. De verwachte (voorziene) waardeontwikkeling van de grond is meestal gebaseerd op de verwachte inflatie. Hierop kom ik in hoofdstuk 5 terug. Deze waardestijgingen kunnen veroorzaakt worden door toenemende schaarste van grond, door het toestaan van een hoogwaardigere bestemming of door investeringen in de kwaliteit van de omgeving, ook fiscale regelgeving kan van invloed zijn. Verder doet de eigenaar bij verkoop van grond afstand van toekomstige inkomsten voor het gebruik. Gemeenten gebruiken als argument voor de uitgifte van grond in erfpacht dat de waardestijging van grond de gemeenschap ten goede moet komen. Het is de gemeenschap die volgens deze theorie de waardestijging mogelijk maakt. Ook gebruiken gemeenten als argument voor uitgifte van grond in erfpacht het voorkomen dat speculanten bij veranderende bestemming van de grond met de winst gaan strijken. Ook deze waardestijging moet de gemeenschap ten goede komen, zo luidt de socialistische gedachte hierachter. De waardestijging van de grond kan door herziening van de canon worden geïncasseerd. Het wordt zo voor partijen moeilijker om winsten te maken door grondspeculatie. Door de aan het gebruik gekoppelde canon en de periodieke herzieningen ervan blijft de inkomstenstroom voorhanden. Met deze gelden kan een gemeente extra beleid financieren. Conclusie: Voor veel gemeentelijke bestuurders zijn deze inkomsten een belangrijk argument geworden voor handhaving van erfpacht. Wanneer de financiële motieven vanuit de positie van de erfpachter worden belteken, dan blijkt dat de meeste erfpachters financieel gezien de voorkeur geven aan eigendom, omdat toekomstige prijsstijgingen in zijn geheel toekomen aan de eigenaar van de grond en omdat de eigenaar ten opzichte van de erfpachter niet gebonden is aan een strikte regelgeving, anders dan wat gebruikelijk is binnen de publiekrechtelijke regels. Er zijn echter ook voordelen voor erfpachters. Vooral de zakelijke erfpachter (bedrijven) plukt de vruchten ervan. Erfpacht geeft de erfpachter de mogelijkheid de grond "Off Balance" te financieren en van een permanente fiscale aftrek van de gebruikslasten (canon) gebruik te maken. Vaak kan er uit diverse betalingsvarianten worden geltozen worden voor die variant die het beste op de bedrijfsvoering aansluit. Dit laatste behoort sinds de invoering van de jongste erfpachtvoorwaarden 2000 in Amsterdam tot de mogelijl
3



14

SBVJMRE 2001 -2003

5 Prijsontwikkeling van grond Uitgebreid onderzoel< gebaseerd op actuele cijfers en specifiek op de grondmarkt gericht is niet voorhanden. Gijp constateert4 echter op basis van bewerkingen en interpretatie van grondprijsontwikkelingen, met als bron statistiek voor de bouwnijverheid, dat op de lange termijn een koppeling tussen inflatie en grondprijs bestaat. Ook onderzoek naar de ontwil
De bepaling van de canon bij de herziening van het erfpachtrecht SBV, Gijp 1995 s Economische Grondslagen van Grondbeleid, Kruijt, 1992 b

8

Grondprijzen voor kantoor & bedrijfslocaties van in erfpacht uit te geven grond, Gemeente Amsterdam, 2002 De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed 2003 Cijfers in perspectief, DTZ Zadelhoff, 2003 Nota Gemeentelijk Grondprijsbeleid 2002 en 2003, Gemeente Amsterdam, 2002, 2003


15

SBV/MRE 2001 -2003

6

Kwantitatieve uitgangspunten

In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten beschreven waarop de vaststelling van de waarde van erfpachtrecht op grond zonder opstal wordt gebaseerd.

6.1 Verband tussen waarde eigendomsrecht en erfpachtrecht Eigendom i s het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. (artikel 5 : l lid 1 bw). Het geeft het vrije genot van een zaak en men kan daarover op volstrekte wijze beschikken (artikel 5:l lid 2 bw). Het verschil tussen het kopen van het eigendomsrecht en het verkrijgen van een erfpachtrecht is dat men in het eerste geval het gebruikrecht verkrijgt tot het oneindige en bij het laatste slechts tot het einde van het erfpachttijdvak (tenzij sprake is van eeuwigdurend erfpacht). Dit verschil komt in de waardering van het erfpachtrecht tot uitdrukking. Volgens o.a. Ankumg wordt de kapitaalwaarde van het erfpachtrecht op een gegeven moment aangegeven door de waarde van de grond (in vrije eigendom) op datzelfde moment, minus de verwachte waarde van de grond (verdisconteerd tot hetzelfde moment) aan het eind van het erfpachttijdvak. Gevolgtrekking hieruit is onder andere, dat de waarde van het erfpachtrecht voor een bepaalde duur nooit meer kan bedragen dan de waarde van de grond in volle eigendom. Indien dat recht wordt verkocht tegen een afkoopsom, dan moet die afkoopsom lager of gelijk liggen dan de grondwaarde.

6.2 Betalingswijze erfpacht De erfverpachter (gemeenten in het algemeen) kan op verschillende manieren de waarde van het erfpachtrecht over een bepaalde periode incasseren: 1. afkoop van de erfpachtcanon voor een bepaalde periode; 2. afkoop erfpachtcanon eeuwigdurend; 3. een vaste canon per jaar; 4. een geïndexeerde canon en 5. een canon met een variabele indexering.

6.2.1 Afkoop Bij afkoop wordt de vergoeding voor het erfpachtrecht over een bepaalde periode vooruit voldaan. Voor alle perioden, in de praktijk 50 of 100 jaar, geldt het voorgaande beschreven berekeningswijze; alleen de sommatieperioden verschillen. Bij het afkopen van een erfpachtrecht, geeft de gemeente de mogelijkheid uit handen om gedurende de looptijd de waardestijging, die van de verwachte ontwikkeling afwijkt, te incasseren. Met name in Amsterdam wordt de afkoopwaarde gebaseerd op de actuele waarde van de grond in volle eigendom. De erfpachter moet dus rekening houden met het feit dat de waarde van de grond aan het einde van de looptijd flink is gestegen, immers dan zal de erfpachter de dan geldende

9

Waardebepaling erfpachtrecht SBV, Ankum C.S., 1992


16

SBV/MRE 2001 -2003

grondwaarde (opnieuw) moeten betalen bij afkoop, of geconfronteerd worden met (nog) hogere erfpachtcanons.

6.2.2 Aflcoop canon eeuwigdurend Ook bij eeuwigdurend afkoop van canon wordt de vergoeding voor het erfpachtrecht vooruit voldaan, zij het dat het hier cetirus paribus om eeuwige afkoop gaat. Wijzigt de erfpachter de bestemming van de opstal, of is de erfpachter voornemens om de omvang van de opstal te vergroten, anders dan toegestaan is in de erfpachtvoorwaarden, dan zal de canon opnieuw vastgesteld worden aan de nieuwe situatie. In dit geval zal de erfpachter over het algemeen een nieuw erfpachtcontract worden aangeboden, waarbij het de vraag is of dit onder gelijke voorwaarden zal geschieden. Maar vooral zal de erfpachter meer moeten betalen om gebruik te maken van zijn erfpachtrecht. Bij gewijzigde omstandigheden is eeuwigdurend dus niet eeuwigdurend.

6.2.3 Vaste canon Bij een vaste canon per jaar gelden dezelfde uitgangspunten als bij afkoop. Ook hier geldt dat de verdisconteerde waarde van alle canons tot het einde van het tijdvak niet meer mag bedragen dan de waarde van grond in eigendom. De grondslag voor de vaststelling van de canon is derhalve de waarde van het erfpachtrecht. In de huidige praktijk in Amsterdam wordt de canon vastgesteld door de grondwaarde op basis van het volle eigendom met het zogenaamde canonpercentage t e vermenigvuldigen. Momenteel zijn dit de volgende percentages: 5%, 6,26% en 6,50% voor respectievelijk canon die jaarlijks worden geïndexeerd, canon die 10 jaar vast is en canon die 25 jaar vast is. Het percentage is gebaseerd op de reële rendementen (dus gecorrigeerd na inflatie) op staatsleningen met een risicotoeslagl0. De waarde van het erfpachtrecht wordt in Amsterdam echter niet herleid uit de grondwaarde bij vrije eigendom, maar op basis van 50 jarige afl
De meest gestelde vragen over erfpacht in Amsterdam, Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam, 2002 geactualiseerd per 1 april 2003 geldend voor het 2e kwartaal van 2003

'0


17

SBVJMRE 2001 -2003

Voorbeeld van het berekenen van een a f l < o o p s o m ~ ~ Een erfpachter wil zijn canon afkopen voor de resterende 40 jaar van het tijdvak. Bij een afkooppercentage van 4,64% is de afl
=

canonpercentage x schaduwgrondwaarde x afkoopfactor

Stel schaduwgrondwaarde Canonpercentage Afkoopfactor

EUR 80.000 = 5,00% = l 8.673 =

I Afkoopsom: EUR 80.000 x 5,00% x 18,673 = EUR 74.692 6.2.4 Cei'ndexeerde canon Het doel van de indexering is om de betaling van de erfpachtrechten niet gelijkmatig over de erfpachtperiode te spreiden, maar een afwijkende betalingswijze aan te houden. De erfverpachter (in de meeste gevallen de gemeente) wil hiermee een keuzemogelijkheid aan de erfpachter te geven o m de te betalen canon af te stemmen op zijn liquiditeitspositie. Een voorbeeld is gegeven in hoofdstul< 4.3.4. Voor de gemeente heeft dit betrekking op de wijze waarop zij de kapitaalwaarde van de canon wil incasseren. Per saldo zijn de vaste canonstelling en de ge'indexeerde gelijk(zie hoofdstuk 4.3.4). Gekapitaliseerd zijn deze beiden gelijk aan de waarde van het afgekochte erfpachtrecht. Reeds eerder werd gesteld dat in de waarde die een gebruiker aan de grond toekent al zijn verwachtingen over waardemutatie, bijvoorbeeld de te verwachten inflatie, zijn verwerkt. Uitdrukkelijk moet worden gesteld dat indexering niet hetzelfde is als het incasseren van inflatie. De verwachte inflatie is immers al in de marktwaarde opgenomen. Indexering heeft uitsluitend als doel de spreiding van de betalingen over de tijd te regelen. Dit betekent dat bij aanvang van een erfpachtrecht in een ge'indexeerde canon de eerste jaren de canon lager dient te zijn dan in het geval van een vaste canon.

6.2.5 Variabele indexering Het is ook mogelijk bij aanvang van een erfpachtrecht niet uit te gaan van een vaste indexering, maar deze jaarlijks o f vijfjaarlijks te herzien. Voor een variabele indexering Itan worden gekozen als de gemeente de mogelijkheid wil behouden o m op de actuele omstandigheden in te spelen. Dat betekent dat in de loop van het erfpachtrecht uitgegaan wordt van de feitelijke grondwaarde op tijdstip t in plaats van op t = O de vigerende verwachtingen over wat op t-t zou gebeuren. De verpachter, bijvoorbeeld de gemeente, kan dan een canon laten betalen die van de op t = O verwachte canon afwijkt. Als bijvoorbeeld het feitelijk verloop van grondprijzen sneller gaat dan op t = O werd verwacht, dan kan de verpachter, dus de eigenaar van het blote eigendom hiervan profiteren. Dit beteltent dat de gemeente gebruik kan maken van een geïndexeerde canon boven het vastgestelde vaste canonpercentage of vaste indexering, waarbij rekening wordt gehouden

'1



18

SBVIMRE 2001 -2003

met het verschil tussen het werkelijke inflatiepercentage en het van tevoren veronderstelde percentage. Daartoe dienen in de loop van de erfpachtperiode beslissingen over de hoogte van de canon (over de indexering dus) te worden genomen. Uitgangspunt blijft steeds dat bij aanvang van het recht de contante waarde van de canons (hetzij een gelijkblijvende hetzij een geïndexeerde) niet meer bedraagt dan de afkoopsom. Tevens wordt wederom verondersteld dat bij aanvang van het recht (t=O) een grondwaarde bekend is waarin de verwachtingen verdisconteerd zijn die de markt op dat moment heeft over de stijging (of daling) van de grondwaarde en de inflatieverwachting.

6.2.6 Overige beslissingen in de loop van het tijdvak Er is een aantal situaties dat ertoe zal leiden dat het bestaande erfpachtcontract aangepast moet worden. Een dergelijke aanpassing gaat bijna altijd gepaard met een verhoging van de canon. Het gaat om: o canonherziening einde tijdvak o de herziening bij een bestemmingsveranderingen het verzoek om in de loop van een tijdvak de canons af te kopen.

6.3 De formule-variabelen Zowel vanuit de erfpachter gezien als de erfverpachter bezien is de waarde van een erfpachtrecht naast de looptijd afhankelijk van drie variabelen, namelijl< de gehanteerde disconteringsvoet, de grondwaarde en de restwaarde. Op elk van deze variabelen ga ik hierna op in.

6.3.1 Disconteringsvoet Vraag bij de vaststelling van een canon of een afkoopsom is welke disconteringsvoet moet worden gehanteerd. Hiervoor zijn twee benaderingen denkbaar. In de eerste plaats kan aansluiting worden gezocht bij een veel gebruikte methode, namelijk door de werkelijke rentevoet op langlopende staatsobligaties te nemen en deze te verhogen met een risico-opslag. Het probleem hierbij is hoe groot de risico-opslag moet zijn. Het enige dat daarvan kan worden gezegd is dat grond tot op heden een betrekkelijke veilige investering is geweest. De toeslag zou vanuit deze optiek beperkt kunnen worden tot 1 i 2%, hetgeen in Amsterdam gebruikelijk is, afhankelijk van de canonvorm.l2 Of dit ook in gelijke mate voor de toekomst zal gelden is evenwel de vraag. Het kan zijn dat door ruimtelijk ingrijpen van de overheid door middel van ruimtelijke nota's, planologische kernbeslissingen en dergelijke en het daaruit voortvloeiende parkeer- en vestigingsplaatsbeleid op planologisch ongewenste locaties, het risico element toeneemt. De tweede benadering is het aanhouden van de disconteringsvoet die voor vergelijkbare beleggingen wordt gehanteerd. Wat een vergelijkbare belegging i s valt moeilijk aan te geven, aangezien het hier gaat om een markt die de gemeente maakt voor uitgifte van gronden in erfpacht. Wellicht een belegging in bebouwd onroerende zaken met een lange levensduur, zoals

12

Erfpacht in Amsterdam De meest gestelde vragen over erfpacht, juni 2002


19

SBV/MRE 2001 -2003

commerciële huurwoningen of I
6.3.2 Grondwaarde De canon c.q. afkoopsom wordt op basis van de waarde van het eigendomsrecht op een desbetreffende perceel, bepaald. Bij de vaststelling van deze waarde doen zich enkele moeilijkheden voor. Bij de eerste uitgifte (onbebouwde grond) zou de taxatie van de grondwaarde op objectieve wijze moeten plaats vinden. Men kijkt naar de transactieprijzen van vergelijkbare percelen of men schat de residuele waarde van het perceel. Ook bij een herziening vanwege een bestemmingsverandering, die sloop noodzakelijk maakt, is de grondwaarde vast t e stellen op basis van de residuele grondwaardemethode.

6.3.3 Restwaarde De derde component van de methode ter bepaling van de waarde van het erfpachtrecht i s de verwachte grondwaarde in volle eigendom op het einde van het tijdvak. In hoofdstuk 5 is de voorzichtige conclusie getrokken dat de grondwaarde jaarlijks met de inflatie stijgt.

6.3.4 Voorbeelden canonbepaling Aan de hand van een aantal vereenvoudigde voorbeelden zal ik de canonbepaling toelichten. Verder zal ik de invloed van variërende voorwaarden inzake de betalingswijze op de aanvangscanon en het aanvang canonpercentage weergeven.


20

SBVIMRE 2001 -2003

Uitgangspunt is dat de prijs van erfpacht gelijk is aan de afkoopsom van de toel
Netto rendement Risico o ~ s l a q Rendementseis IRR

5% l ,5% 6,5%

Grondprijs per m2 Betaling canon Looptijd (n) Inflatie (i)

EUR 100,jaarlijks, einde jaar, m.u.v. afkoop 50 jaar 2% per jaar

De formule voor de berekeningen: n-l

Grondprijs

Canon(1 +i)'

=

t=o

( l +irr)t

Dit overzicht laat zien dat een geïndexeerde canon vanwege de lagere aanvangscanon voor de erfpachter aantrekkelijker lijkt dan een vaste canon. De erfpachter heeft in ieder geval met de hier getoonde opties de keuze en de mogelijl
-

-


7 Waardebepaling van bebouwde grond Tot nu toe ben ik telkens uitgegaan van de situatie waarbij de uitgegeven gronden niet of nog niet bebouwd zijn. In de praktijk wordt bij de waardering van beleggingsvastgoed dat gebouwd is op gronden die al dan niet zijn uitgegeven in erfpacht steeds vaker rekening gehouden met de waarde van de grond. De meeste Duitse beleggers die in Nederland actief zijn eisen bij de waardering dat de grondwaarde expliciet t o t uitdrukking komt in de waardering. Uit mijn eigen taxatie ervaring blijkt dat ook Nederlandse beleggers eisen van hun taxateur dat hij de waarde van de grond bij de waardering van hun beleggingsvastgoed expliciet vermeldt in het taxatierapport. Ik zal hier drie varianten beschrijven o m de waarde van bebouwde grond te bepalen.

7.1 Methode 1 grondquote Deze taxatiemethode is gebaseerd op de verdeling van de waarde van het totale object tussen grond en opstal. De waarde van de grond als percentage van het object heet de grondquote. Er zijn verschillende toepassingsmogelijkheden. De eerste methode gaat uit van het verhoudingspercentage op het moment van het stichten van het gebouw. Deze methode veronderstelt dat deze verhouding gedurende de levensduur van het object gelijk blijft. Afgezien wordt van de eindjaren van die levensduur, waarin de opstal bijna waardeloos wordt. Deze methode impliceert dat de grondwaarde in gelijke mate met de waarde van de opstal verandert. De tweede benadering van deze methode is dat met forfaitaire bedragen voor het verhoudingspercentage wordt gewerkt, waarbij de hoogte afhangt van de staat van onderhoud van het object. De grond neemt een bepaald percentage van de totale waarde in, variërend van 1 5 % bij een gebouw in zeer goede staat t o t 30% of hoger bij zeer slechte. De redenering hiervoor is dat een object waarvan de opstal goed onderhouden is, een totale waarde heeft, die hoger is dan die bij een slecht onderhouden opstal. In dat geval is echter een groter deel van die totale waarde aan de opstal toe te schrijven. Een derde benadering gaat uit van het verhoudingspercentage dat zou gelden indien het object opnieuw zou worden gebouwd. Een verfijnde versie hiervan is te vinden bij de taxatie instructie die de gemeente Den Haag heeft opgesteld voor de taxatie van bebouwde grond ten behoeve van de heruitgifte bij erfpacht. Dit gaat als volgt: Grondwaarde R+(~/G+B)"(V-R) Waarbij: G= waarde van het perceel in onbebouwde staat op het tijdstip van de taxatie;


22

SBVIMRE 2001 -2003

B= Gecorrigeerde herbouwwaarde van de opstal ten tijde van de taxatie;

V= marktwaarde van het object ten tijde van de taxatie; R= Restwaarde van het perceel aan het eind van de levensduur van de opstal, contant gemaakt op de waardepeildatum. R wordt berekend op de volgende manier: e

e

B

de waarde van het perceel alsof het onbebouwd is en op de waardepeildatum(=G) verminderd met 25% vanwege sloopkosten; verondersteld wordt dat deze waarde hetzelfde zal bedragen op het eind van de levensduur; het resulterende bedrag wordt contant gemaakt tegen een disconteringsvoet van 5% gedurende het aantal jaren tussen moment van taxatie en einde van de levensduur ( = j jaar).

Oftewel R= Gk0,75/(1 ,05) Een gemis bij deze varianten i s dat zij een uitgangspunt kiezen (het verhoudingspercentage) dat, al is het plausibel, niet op een theorie is gebaseerd en aan de praktijk (marktcijfers) niet is te toetsen. Dit kan leiden tot een discussie.

7.2 Methode 2 waarde bebouwde grond gelijk aan waarde onbebouwde grond Deze methode gaat ervan uit, dat de grond zowel tijdens als na afloop van de erfpachtperiode een waarde heeft alsof het onbebouwde grond betrof c.q. dat de grond te allen tijde de waarde behoudt die zij in onbebouwde staat zou hebben. Grond slijt niet en kan derhalve niet in waarde dalen, is de gehanteerde redenering waarmee ik het gedeeltelijk eens ben, omdat grond louter in waarde zal toenemen in verband met de schaarste. De vraag die aan de orde is bij deze methode, is in hoeverre de aard en bouwkundige toestand van de opstal een factor zal mogen zijn bij een vaststelling van de canon voor een volgende termijn. Wordt de waarde bepaald door de waarde van de grond indien deze in onbebouwde staat zou worden uitgegeven, of wordt deze waarde lager gesteld door de lagere opbrengst op grond van een daarop gevestigde inmiddels verouderde opstal? Volgens de theorie van residuele grondwaardebepaling van de grond wordt de waarde van de grond ontleend aan de opbrengst van deze grond'3. Indien veroudering van de opstal leidt tot lagere opbrengsten, dan komt dat in een waardedrukkende werking tot uitdrukking. Deze tweede methode i s gebaseerd op de alternatieve gebruikswaarde bij nieuwbouw en wordt over het algemeen niet vaak gebruikt. Met een eventuele waardedrukkend effect van verouderde opstal moet wel rekening worden gehouden. De I<euzemogelijkheid i s voor de gebruiker bij bebouwde grond kleiner dan bij onbebouwde grond. Maar hoe moet het waardedrukkende effect worden bepaald? En impliceert dit ook dat indien de erfpachter doelbewust de opstal heeft verwaarloosd, dit bij herziening van

13

T h e Principles of political economy and t a x a t i o n , Ricardo, 181 7


23

SEVIMRE 2001 -2003

het erfpachtcontract ook in een lagere canonprijs t o t uitdrukking moet worden gebracht? Of omgekeerd: moet de erfpachter die zijn opstal goed heeft onderhouden, c.q. gerenoveerd gestraft worden met een hoger canon? Dit zijn vragen die bij de derde methode aan de orde komen.

7.3 Methode 3 residuele waardemethode De derde methode gaat ervan uit dat de residuele waardemethode theorie van grondprijzen evengoed van toepassing is op oudbouw als op nieuwbouw. De theorie is in de economische wetenschap goed verankerd en onomstreden gegeven het feit dat o.a. de gemeente Amsterdam deze methode gebruikt. Ook wordt deze methode veel gebruikt bij taxatiebureau's, waaronder Diephuis Partners B.V.. Verder is de toepassing van deze methode op bouwgrond betrekkelijk eenvoudig en is er praktische ervaring mee. Deze methode houdt in dat de waarde van de grond gelijk is aan de getaxeerde waarde van het totale object minus de gecorrigeerde nieuwbouwkosten van de opstal. Deze relatief eenvoudige methode geeft ook enkele moeilijkheden bij de toepassing: 1. de actuele waarde van het totale object op zich is niet moeilijk te taxeren, deze waarde is echter afhankelijk van het feitelijk gebruik dat ervan wordt gemaakt, alsmede van de staat van onderhoud. Hierdoor kan de financiële positie van de gemeente- als eigenaar van het blote eigendom- onder invloed staan van de bedrijfsvoering van de erfpachter; 2. de actuele waarde van de opstal wordt eveneens beïnvloed door de staat van onderhoud en; 3. de actuele waarde van de opstal moet worden berekend, hetgeen niet een marktgegeven is. Wat het eerste punt betreft, de gemeente geeft de grond uit aan gebruikers in de veronderstelling, dat deze daarvan het meest optimale van de grond maken. Het meest optimale wordt mede bepaald door de planologische, stedenbouwkundige en andere voorwaarden die de gemeente stelt o.a. in de erfpachtvoorwaarden. Het meest optimale impliceert dat de erfpachter de opstal in goede staat van onderhoud doet verkeren. Een slecht onderhouden opstal oefent dan o o k , voor de gemeente als grondeigenaar en verhuurder, geen invloed uit op de grondwaarde. Voor zover sprake is van ondoelmatige aanwending van de grond, bijvoorbeeld door bepalingen uit de Monumentenwet, zal deze wel invloed hebben op de vast te stellen grondwaarde. De gebruiksmogelijkheden van de grond voor de erfpachter zijn door de opgelegde bepalingen van overheidswege ingeperkt, terwijl hij geen mogelijkheden heeft daarin verandering in te brengen. Men zou kunnen concluderen dat voor de waardebepaling van het object bij herziening van de erfpacht rekening zal moeten worden gehouden met de aard en de opbrengstmogelijkheden van de opstal, met dien verstande dat daarbij wordt uitgegaan van de (fictieve) situatie dat de opstal normaal en goed is onderhouden.


24

SBV/MRE 2001 -2003

Wat het tweede punt betreft geldt hetzelfde: de opstal moet worden getaxeerd alsof die in goede staat is onderhouden. Het derde punt betreft de methode om de waarde van een opstal te taxeren. De meest gebruikelijke methode is de herbouwwaarde te schatten en vervolgens die af te waarderen. Men kiest een jaarlijkse afwaarderingsfactor ' d ' en vermenigvuldigt de nieuwbouwwaarde of met (1 d"n) of met ( l -d)" waarbij ' n ' de levensduur van de opstal aangeeft. Bovenstaand is reeds beargumenteerd, dat bij de keuze van een depreciatiefactor met de feitelijke staat van onderhoud geen rekening wordt gehouden. Derhalve moet een forfaitaire depreciatiefactor worden gehanteerd, gebaseerd op de veronderstelling dat de opstal goed is onderhouden. De hoogte van deze factor moet met de aard van het object variëren al naar gelang het type onroerende zaken. In de praktijk kan de gemiddelde onderhoudstoestand vrU redelijk worden benaderd door uit t e gaan van de herbouwwaarde minus een verouderingsaftrek, zoals hierboven is beschreven. Mijn mening is dat de residuele grondwaardemethode thans de meest gebruikte, en meest aanvaarde methode i s om de waarde van bebouwde grond te bepalen. Met meest aanvaard bedoel ik dat uit mijn eigen (taxatie)praktijk blijkt dat bij taxaties ten behoeve van financieringen, financiële instellingen, zoals banken en hypotheekinstellingen, deze methode over het algemeen aanvaarden.

7.4 Erfpachtrecht op bebouwde grond Gewoonlijk wordt de waarde van het erfpachtrecht op onbebouwde grond aan de waarde van het eigendomsrecht op die grond ontleend (zie hoofdstuk 6.2.3). Hetzelfde geldt voor de waarde van het erfpachtrecht op bebouwde grond: uitgangpunt is de waarde van het eigendomsrecht op diezelfde grond. Door dit te zeggen is het waardebepalingsprobleem lang niet opgelost, want er i s geen overeenstemming over de bepaling van de waarde van dat eigendomsrecht. Maar het probleem gaat niet weg, want in de praktijk moet dit recht worden getaxeerd, namelijk wanneer een erfpachtrecht wordt heruitgegeven. De eerste stap is het taxeren van de waarde van het eigendomsrecht op het perceel, alsof het onbebouwd was maar aan dezelfde beperkingen betreffende gebruik, bestemming, enzovoort onderhevig. De tweede stap houdt de beslissing in: wordt deze volle waarde in rekening gebracht of een mindere? De gemeente Den Haag vermindert het volle bedrag met forfaitair 45%. Hoewel dit arbitrair is werd deze praktijk door recente jurisprudentie ondersteund. Overeenkomstig haar waardering liet de gemeente Den Haag een overdrachtsbelasting betalen gelijk aan 55% van de volle waarde in eigendom. De belastingdienst nam hier geen genoegen mee, zich baserende op de wettelijke voorschrift, dat bij een waarde die hoger is dan de prijs, de overdrachtsbelasting verschuldigd is over die hogere waarde. En de hogere waarde is, stelde de belastingdienst, de waarde van onbebouwde grond. Tegen dit standpunt van de belastingdienst is in beroep gegaan en op 8 november 1995 gaf het Gerechtshof uitspraak. Dit luidt, dat de waarde van de grond in bebouwde staat ongeveer 60% van de waarde in onbebouwde staat bedraagt, vanwege het niet


25

SBV/MRE 2001 -2003

optimaal kunnen benutten van de heruitgegeven grond doordat er een opstal op staat en doordat die opstal minder aan de eisen van de tijd voldoet en doordat het transformeren van bebouwde grond in een onbebouwde kavel kosten met zich meebrengt.14 Dit geeft duidelijkheid op één punt: de waarde van bebouwde grond is minder dan van onbebouwde grond. Conclusies over de waarde van een erfpachtrecht op bebouwde grond volgen hier niet direct uit. Want de uitspraak van het Gerechtshof maakt geen onderscheid tussen de waarde van het eigendomsrecht en van het erfpachtrecht.

14

Vastgoedmarkt 1995, 2 2 1 1 1


26

SBV/MRE 2 0 0 1 - 2 0 0 3

8 Waardebepaling beleggingsvastgoed gebouwd op erfpachtgrond De hoofdvraag die ik aan het begin van deze scriptie stelde luidt als volgt: In hoeverre heeft erfpacht invloed op het rendement van beleggingsvastgoed dat gebouwd is op grond uitgegeven in erfpacht. Om op bovenstaande vraag antwoord te geven behandel ik twee verschijningsvormen van erfpacht. in hoofdstuk 8.1 de verschijningsvorm waarbij de erfpachtcanon periodiek gedurende de looptijd van het erfpachtcontract per jaar of halfjaar betaald wordt. In hoofdstuk 8.2 behandel ik de verschijningsvorm waarin de erfpachtcanon is afgekocht voor 50 jaar. Het schatten van de waarde van een onroerende zaak begint met de bepaling welke waarde geschat moet worden's. Het rendement op beleggingsvastgoed definieer il< als volgt: het rendement=lRR (internal rate of return) is het rendement waarbij de netto contante waarde van de kasstromen uit hoofde van een investering gelijk is aan nu1.16

8.1 Waardebepaling op basis van een jaarlijks te betalen erfpachtcanon De hierna genoemde methoden berekenen de beleggingswaarde waarbij expliciet rekening wordt gehouden met het feit dat de opstal gebouwd is op grond dat uitgegeven is in erfpacht en waarbij periodiek een canon moet worden betaald.

8.1 . l Het model Ten Have Bij de vaststelling van de waarde van het erfpachtrecht kunnen verschillende methoden gebruikt worden waaronder de in hoofdstuk 6 genoemde methoden. Met name de comparatieve benadering is een veel gebruikte. Echter, vooral als er weinig vergelijltingsmogelijl
bijvoorbeeld in het geval van commercieel vastgoed, of indien er meerdere erfpachtsystemen ter plaatse bestaan, zal een meer rationeel model hulp moeten bieden. Ten Have noemt in zijn boek Taxatieleer Onroerende Zaken een zogenoemd rationeel model:l7 Uitgangspunten voor een rationeel model: 1 . de lasten zullen op lange termijn voor een erfpachtrecht niet hoger mogen zijn dan die voor de eigenaar in dezelfde situatie; 2. de waarde van een erfpachtrecht is gelijk aan de contante waarde van alle verwachte uitgaven en alle opbrengsten gedurende de restperiode.

'5 lb

17

Waardebepaling vastgoed. Enkele actuele ontwikkelingen, Uittenbogaard en V o s , 1996 T h e fundamentals of corporate Finance, Brealy e.a.,2001 Taxatieleer onroerende zaken, Ten Have, 2002


27

SBV/MRE 2001 -2003

De waarde van het erfpachtrecht en de waarde van het volle eigendom zullen na verloop van tijd gelijk moeten zijn, omdat de erfpachter anders een financieel nadeel zou hebben ten opzichte van de eigenaar met het volle eigendom. Praktisch i s dit niet uitvoerbaar omdat juist de waarde van het zakelijk recht vergankelijk is, terwijl de grond in waarde vermeerderd. In de Engelse praktijk is het gebruikelijk dat de erfpachter de waarde intact houdt door jaarlijks een bedrag in een fonds te storten. Met name in de commerciële sector is dit gebruikelijk. De erfpachter zal gedurende de looptijd van het recht financieel in gelijke positie moeten komen als de volle eigenaar van de grond om zodoende dezelfde financiële positie te behouden als de eigenaar van het volle eigendom. Hierdoor valt te bereiken dat naarmate de tijd verstrijkt de erfpachter bij wijze van alternatief een fonds opbouwt. Verondersteld wordt dat op elk gewenst moment gedurende de looptijd van de erfpachtovereenl
-1-

Dit is een vrij ingewikkelde wijze van opbouwen van een vermogenspositie. In mijn ogen kan een belegger op een eenvoudigere wijze zijn financiële positie opbouwen. Er zijn in de financiële markten genoeg mogelijkheden voor het opbouwen van vermogen teneinde een bepaald eindvermogen te verkrijgen. Ik ken geen praktijkvoorbeelden in Nederland waar deze methode wordt toegepast. De geïnterviewde beleggers kenden geen van allen deze methode.

8.1 - 2 Het model Rust Een relatief eenvoudige en effectieve methode om de waarde van een lopend erfpachtcontract te berekenen is door Rust18 ontwikkeld. Bij de methode van Rust wordt gewaardeerd op basis van eigen grond. Het maakt niet uit of op basis van DCF of op basis van BARINAR wordt gewaardeerd. Vervolgens wordt de contante waarde van de toekomstige betalingen tot aan de herziening (t=x) alsmede de herziening op t=x-O alsmede de herziening op t=x+y, waarbij y voor de nieuwe termijn staat, bij elkaar opgeteld. Aldus wordt de waarde van het erfpachtcontract berekend. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de waarde getaxeerd op basis van eigen grond. De resultante is de waarde van de belegging op erfpacht. De koper zal bereid zijn de contante waarde van de toekomstige betalingen te betalen. Dit is het enige verschil met eigen grond. Gesteld wordt dat de toekomstige betalingen zich uitstrekken tot

18

Eenvoudige methodiek berekent waarde panden bij erfpacht, Rust, Vastgoedmarkt juni 2001


28

SBVIMRE 2001 -2003

en met het volgende tijdvak van 50 jaar, ofwel de maximale periode van toekomstige betalingen i s 99 jaar. Een aantal kanttekeningen zijn bij deze methode te plaatsen. 1. Bij eigen grond komen de voordelen van bestemmingsplanwijziging ten gunste van de eigenaar. In het geval van eeuwigdurende erfpacht zal dit snel t o t andere, vaak hogere, erfpachtcondities leiden. Bij de waardebepaling zal zeker rekening gehouden moeten worden met de ligging in een stedelijk vernieuwingsgebied of een op handen zijnde herontwikkeling/renovatie. De eeuwigdurendheid van het erfpachtcontract kan dan wel eens aanzienlijk korter uitvallen door economische en maatschappelijke omstandigheden, immers bij bestemmingswijziging of vergroten van de oppervlakte van de opstal, zal het erfpachtcontract worden geconverteerd (= opengebroken en opnieuw met nieuwe voorwaarden afgesloten) c.q. vindt een hernieuwde canonbepaling c.q. afkoop plaats. 2. In deze methode wordt uitgegaan van een afkoop van tenminste 50 jaar. Dit betekent dat wanneer er nog een periode van 45 jaar is afgekocht een extra periode van 50 jaar wordt afgekocht om de vergelijking met eigen grond overeind te houden. Dit betekent dat de afkoop voor de waardebepaling kan variëren van 50 tot 99 jaar. In mijn ogen is het een zuivere benadering o m de oorspronkelijke investering gebaseerd op 50 jaar aan te houden. Als de resterende looptijd 30 jaar is, vraagt men nu bij de gemeente op wat de condities zijn om weer voor 50 jaar af te kopen. Vervolgens trekt men daar de waarde van het huidige contract voor de resterende periode van 30 jaar van af en dat leidt dan t o t een negatieve bijstelling van de taxatiewaarde. Op deze wijze wordt geleidelijk geanticipeerd en in financiële zin gereserveerd op/voor de nieuwe afkoopcondities aan het eind van het contract. Deze methode sluit goed aan bij de wensen van de beleggers. De meeste beleggers geven de voorkeur aan het afkopen van de erfpachtcanon. In bovengenoemde methode wordt daar rekening mee gehouden door aan het einde van de erfpachtcontract rekening te houden met afkoop.

8.1.3 De Bar/Nar/DCF methode Bij de BARINAR methode (bruto aanvangsrendement/Netto aanvangsrendement) wordt de jaarlijkse canon afgetrokken van de markthuur. Deze methode maakt geen onderscheid tussen een geïndexeerde canon en een gelijkblijvende canon en is onbruikbaar bij afgekochte erfpacht. Bovendien wordt de erfpacht (negatief) gewaardeerd tegen de BAR of NAR. Immers, de waarde verkrijgt men door de jaarlijkse canon te delen door de BAR. Bij een hoge BAR of NAR vindt men dus een lagere waarde. NAR-taxateurs vinden een hoger bedrag dan BAR-taxateurs, dat zij van hun taxatie aftrekken. Bij de DCF-methode (Discounted Cashflow) wordt de jaarlijkse canon in de kasstroom

meegenomen; bij de restwaarde op het einde van de beschouwingmethode wordt via de exityield toch dezelfde problematiek aangesneden als bij de BAR-NAR methode.


29

SBVIMRE 2001 -2003

In de volgende casus wordt de waarde van een belegging op erfpachtgrond berekend met behulp van de hiervoor beschreven methoden.

Conclusie Wat opvalt zijn de substantiële verschillen in uitkomsten. Aan de geïnterviewden is gevraagd welke methode zij gebruiken bij het waarderen van hun objecten op niet afgekochte erfpachtgrond. Uit de antwoorden blijkt dat beleggers allemaal een andere methode hanteren. Dit betekent dat er dus geen consensus bestaat over de te hanteren methode. In mijn ogen is de methoden van Rust de meest zuivere methode, omdat expliciet rekening wordt gehouden met de financiële positie van de erfpachter ten opzichte van de positie van de eigenaar van de grond, indien er geen erfpacht zou zijn.


De redenen hiervoor zijn de volgende: 1. bij deze methode wordt uitgegaan van een eigen grond positie waarop een correctie in verband met erfpacht wordt aangebracht. 2. deze correctie is op elk moment gedurende de looptijd zuiver, namelijk de netto contante waarde van de nog resterende erfpachtverplichtingen. 3. in deze methode wordt rekening gehouden met de afkoop van de canonverplichting na einde looptijd van het eerste tijdvak. Afkoop heeft bij het merendeel van de ondervraagden de voorkeur. 4. het is op een relatief eenvoudige manier te berekenen. Mijn aanbeveling is derhalve om samen met gezaghebbende organisaties als de ROZ-IPD en IVBN en de gespecialiseerde taxatiekantoren in Nederland een eenduidige methode af te spreken. In de tijd waarin steeds meer transparantie komt in de wijze van waarderen, denk aan de ROZ-IPD instructies, is het opmerkelijk dat over dit specifieke onderdeel veel methoden naast elkaar gebruikt worden met alle verschillende uitkomsten van dien.

8.2 Waardebepaling op basis van een afgekochte erfpachtcanon Noch uit de literatuur, noch uit de afgenomen interviews is een waarderingsmethode gebleken die expliciet rekening houdt met de invloed van een afgekocht erfpachtcontract op de waarde van beleggingsvastgoed. Uit de interviews blijkt dat geen enkele belegger rekening houdt met deze afkoop in haar waardering. Men veronderstelt, zeker gedurende de eerste 10 a 15 jaar, dat de afgekochte erfpachtcanon dezelfde waarde heeft als eigen grond. Overigens is de gemiddelde leeftijd van een beleggingsobject van de geïnterviewden niet ouder dan 15 jaar. Men ziet dan geen reden om de waarde van het object in bijvoorbeeld jaar 15 te depreciëren. Ik ben het daar niet mee eens! Ik heb een rekenmodel ontwikkeld waaruit blijkt dat de afgekochte erfpachtcanon wel degelijk van invloed is op de IRR (internal rate of return). Ik zal dit bewijzen aan de hand van een voorbeeld. Deze methode is gebaseerd op het uitgangspunt van de fictie die door de gemeente Amsterdam wordt gehanteerd. Hierbij gaat de gemeente ervan uit dat de waarde van grond in volle eigendom gelijk i s aan de waarde van het erfpachtrecht waarvan de canons voor 50 jaar zijn afgekocht. Als de belegger geen rekening wenst te houden met de invloed van een afgekocht erfpachtrecht, betekent dit dat de belegger bij verkoop van een dergelijk beleggingsobject veronderstelt dat hij precies dezelfde prijs ontvangt voor het object, als zou het object op eigen grond staan. De ondervraagden stelden wel de voorwaarde dat de resterende looptijd van het afgekochte erfpachtcontract minimaal 30 jaar is. Echter in mijn voorbeeld blijkt dat er te allen tijde een afwijking is in rendement bij afgekochte erfpacht ten opzichte van eigen grond. In bijlage 3 heb ik een rekenmodel toegevoegd waarin ik een beleggingsobject doorreken met als uitgangspunt dat het in het ene voorbeeld het object op eigen grond staat en in het andere voorbeeld het object op erfpachtgrond staat, waarbij de erfpachtcanon voor 50 jaar is afgekocht. Bovendien ga


31

SEVIMRE 2001 -2003

ik in het voorbeeld uit dat het o m nieuw uit te geven grond gaat en dat de beschouwingsperiode 15 jaar is. De beleggingswaarde in jaar 1 voor het object dat op eigen grondstaat is eenvoudig te benaderen door de netto contante waarde van de netto kasstromen te berekenen van jaar 1 tot en met 15, gegeven de uitgangspunten in dit voorbeeld. In jaar 15 wordt het object verkocht op basis van de in het voorbeeld genoemde exit-yield. Uit de interviews blijkt dat beleggers geen rekening houden met de afgekochte erfpachtcanon bij de waardering van het object. Dit betekent dus da.t de opbrengst van het object net zo hoog is met een afgekocht erfpachtcontract (resterende looptijd dus nog 35 jaar). In jaar 15 waarin het object verkocht wordt, dient naar mijn mening een correctie plaats te vinden op de beleggingswaarde. Immers als een erfpachtcanon voor 50 jaar is afgekocht en deze gelijk gesteld wordt aan eigen grond, dient een correctie voor 15 jaar plaats te vinden. Oftewel de restlooptijd is 35 jaar; dus na 35 jaar vindt herziening plaats voor opnieuw 50 jaar. In de tweede herziening dient de contante waarde van 15 jaar uit de tweede herziening in jaar 15 als negatieve correctie van de beleggingswaarde te worden afgetrokken. Schematisch ziet deze bewerking er als volgt uit:

r

Contant maken naar jaar van verkoopmoment

Verkoopmoment jaar 15

Toelichting 1. In de gele balk staat de afkoopsom voor de eerste 50 jaar. Deze afkoopsom is gelijk aan de grondwaarde in jaar 0. 2. In de donkerblauwe balk staat de waarde van het afgekochte erfpachtrecht voor de resterende 35 jaar in jaar 1 5. 3. In de oranje balk staat de nieuwe afkoopsom voor de jaren 51 tot en met 100. Dit is de grondwaarde in jaar 1 geïndexeerd met de in het voorbeeld genoemde grondwaardestijgingspercentage. 4. In de lichtblauwe balk tenslotte is het 15/50e deel van de afkoopwaarde van de 2 e 50 jaar. 5. Het in punt 4 genoemde bedrag wordt naar jaar 15 contant gemaakt op basis van de in de uitgangpunten genoemde rekenrente. Dit betreft de correctiewaarde die in mindering wordt gebracht op de beleggingswaarde in jaar 15.


32

SBV/MRE2001-2003

Conclusie De netto contante waarde in jaar 1 van het object op eigen grondis gelijk aan de netto contante waarde van het object op 5Ojaar afgekochte erfpachtgrond Met andere woorden: de opbrengst van het object op eigen grondis net zo groot als de opbrengst van het object op erfpachtgrond waarvan de canon voor 50 jaar is afgekocht. Echter, doordat mijns inziens bij het waarderen van het object in het 1 S e jaar rekening moet worden gehouden met de erfpachtcorrectie, zou de eindwaarde in jaar 1 5 gecorrigeerd moeten worden op de hierboven beschreven wijze. Dit resulteert in een lagere IRR. Hiermee is het bewijs geleverd dat erfpacht op negatieve wijze het rendement (IRR) beïnvloedt. Dit effect wordt versterkt naarmate de nog resterende erfpachtlooptijd korter wordt. In onderstaande grafiek geeft in de tijd uitgezet de discrepantie aan van het rendement dat behaald wordt met het object op eigen gronden het object dat op afgekocht erfpachtgrondstaat.

8,00% 7,00% 6,OO0h 5,00% 4,00% 3,00%

-IRR

bij afgekochte

---IRR

bij eigen grond

p -

Resterende looptijd

Toelichting Bovenstaande grafiek geeft aan wat het gevolg is voor de IRR wanneer de expiratiedatum van het erfpachtcontract dichterbij komt. Bij een resterende looptijd van S0 jaar impliceert een zeer geringe afwijking van de IRR van het object op erfpachtgrond ten opzichte van het object op eigen grond. Naarmate de resterende looptijd korter wordt, wordt de discrepantie, cetiruc paribus, groter. Deze grafiek is tot stand gekomen door de resterende looptijd in mijn model in bijlage 3 telkens met een jaar te verkorten en telkens opnieuw de IRR door te rekenen, ervan uitgaande dat de beleggingswaarde voor erfpacht en eigendom gelijk blijven. Ik stel voor om bij de berekening van de beleggingswaarde de hierboven beschreven correctie toe te passen, om zodoende een zuivere waarde te berekenen die rekening houdt met de financiële consequenties van een afkoop aan het eind van de erfpachtlooptijd.


33

SBVIMRE2001-2003

9 Interview beleggers De hiervoor beschreven gedachten heb ik getoetst bij twaalf beleggers. Hierbij richtte ik mij primair op de vraag op welke wijze de beleggers omgaan met vastgoed gebouwd op erfpacht, welke waarderingsmethode zij daarvoor gebruiken vooral of erfpacht in de perceptie van de belegger het rendement beïnvloedt.

9.1 Type beleggers Bij het kiezen van de te interviewen partijen heb ik onderscheid gemaakt in het type belegger. De volgende typen beleggers zijn geïnterviewd: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Beursgenoteerd vastgoedfonds Institutionele belegger, Institutionele belegger, pensioenfonds niet Nederlands Grote particuliere belegger Particuliere belegger met lange termijnvisie ( 5 < > 1 0 jaar) Particuliere beleggerlhandelaar met korte termijn (<2 jaar)

Alle ondervraagden gaven toestemming om de antwoorden op de vragen te verwerken in dit rapport. De meerderheid gaf de voorkeur om dit geanonimiseerd te doen. Ik heb daarom de keuze gemaakt om alle interviews geanonimiseerd te verwerken. Ik maak alleen onderscheid in de hierboven genoemde typen beleggers. De uitkomsten heb ik derhalve niet in een bijlage opgenomen, omdat de kans bestaat dat de antwoorden alsnog te herleiden zijn naar een van de ge'interviewden.

9.2 Resultaten van het onderzoel< 9.2.1 Verscheidenheid perceptie van erfpacht Het eerste dat opvalt in het onderzoek is dat er een zeer grote verscheidenheid is aan de perceptie van erfpacht in het algemeen. Bij de algemene vragen over erfpacht worden zeer uiteenlopende antwoorden gegeven. Dit heeft te maken met de doelstellingen van de betreffende belegger. De handelaarluitponder heeft een veel kortere beschouwingsperiode en zal derhalve veel minder rekening houden met de invloed van erfpacht op zijn rendement. Hier i s de snelheid waarmee een pand te splitsen is en vervolgens door te verkopen is veel belangrijker. Bovendien houden, volgens de beleggers, de eindgebruikers van woningen (particuliere eigenaren) nauwelijks rekening met het fenomeen erfpacht waardoor de investeerder/ontwikl<elaar/handelaar hier bij de inkoop ook nauwelijks rekening mee hoeft te houden.


34

SBV/MRE 2001 -2003

9.2.2 Wel of niet beleggen in vastgoed op erfpachtgrond Een aantal particuliere beleggers loopt met een grote boog om vastgoed heen dat op erfpachtgrond is gebouwd. Wat opvalt is dat voor met name de instituten erfpacht geen reden i s om niet te investeren in onroerend goed op erfpachtgrond. Reden hiervoor is vaak een strategische nl. de keuze om op een bepaalde plaats aanwezig te zijn. Of dat op erfpachtgrond is doet dan niet terzake. Daarnaast gaan de instituten ervan uit dat zij "rationeel" rekenen en derhalve in de aanl
9.2.3 Bezit vastgoed op erfpachtgrond Wat opvallend is, is dat beleggers wel bereid zijn om (met name in de steden) te investeren in woningen die op erfpachtgrond gebouwd zijn, maar commercieel vastgoed op erfpachtgrond links laten liggen. De beleggers die in de grote steden actief zijn, hebben desondanks toch over het algemeen een bescheiden aandeel vastgoed dat op erfpachtgrond staat.

9.2.4 Acquisitiebeleid ten aanzien van vastgoed op erfpachtgrond De particuliere beleggers en de beleggers/handelaren investeren over het algemeen niet in commercieel vastgoed op erfpachtgrond. Wat opvalt, i s dat men wel bereid i s om te investeren in woningen op erfpacht. Men acquireert hier dan ook sterk op. Voor de (grotere) particuliere beleggers en ook de instituten is vaak de strategische keuze om in bepaalde gebieden te zitten van doorslaggevende betekenis om tot aankoop over te gaan van vastgoed op erfpachtgrond.

9.2.5 Waarderingswijze vastgoed op erfpachtgrond De antwoorden op de vraag hoe men vastgoed waardeert op erfpachtgrond is typerend voor de hele erfpachtprobIernatiel<. Er zijn kennelijk zoveel wegen die al dan niet naar Rome leiden dat deze vraag de essentie weergeeft van mijn onderzoel<. Op de vraag welke wegen er dan naar Rome leiden, dient er naar mijn mening eerst gevraagd te worden waar Rome überhaupt ligt. Met andere woorden: de wijze waarop vastgoed op erfpachtgrond dient te worden gewaardeerd is in de markt niet eensluidend en niet transparant. Bij een instituut waar de waarderingen door externe partijen worden verricht, komt het zelfs voor dat de taxaties door de ene partij met methode x wordt uitgevoerd en door de andere partij met behulp van methode y. In het voorgaande is aangetoond dat er nogal wat verschillen bestaan in het uiteindelijke resultaat van de verschillende methodieken. Over het algemeen kan gesteld worden dat naarmate de "professionaliteit" van de belegger groeit, de complexiteit van de gehanteerde methode ook toeneemt. Echter, geen van de beleggers was volledig overtuigd dat de manier van waarderen van vastgoed op erfpachtgrond die zij hanteren de ultieme manier is.

9.2.6 Wijzigingen in waarderingsbeleid Alle geïnterviewde partijen houden wel een consequente waarderingsmethodiek aan. De afgelopen vijf jaar zijn bij geen van allen veranderingen in dit waarderingsbeleid aangebracht.


35

SBV/MRE 2001 -2003

9.2.7 Voor- en nadelen van erfpacht De instituten en de grotere particuliere belegger (niet de handelaren) zien als enige voordeel van erfpacht het grotere afschrijvingspotentieel. Aangezien het grondaandeel bij een belegging op erfpachtgrond nihil is, kan over de gehele waarde worden afgeschreven. Een belegger noemde als voordeel dat door de marktimperfectie er voordelen te behalen zouden zijn omdat iedereen een andere waarderingsmethode heeft. De nadelen zijn door elke belegger moeiteloos beschreven. Veel genoemde nadelen zijn de waardeontwikkeling in de tijd die niet ten goede komt aan de investeerder (risiconemer), bestemmingswijrigingen leiden over het algemeen tot nadelige financiële consequenties voor de hoogte van de erfpacht. En over het algemeen ervaart de belegger erfpacht als een instrument dat veel verplichtingen met zich meebrengt. Deze verplichtingen zijn in de perceptie van de belegger verankerd in de erfpachtvoorwaarden.

9.2.8 Waardeverschil tussen eigendom en erfpacht De particuliere beleggers en de handelaren zien geen verschil in waarde van hun belegging op erfpacht en eigendom. Dit geldt alleen in het geval de belegging woningen zijn die gekocht worden, gesplitst en vervolgens uitgepond worden. De grotere particuliere belegger die ook in commercieel vastgoed investeert, gaat uit van een rationele prijsstelling bij aankoop en laat zich niet leiden door emoties. De instituten zijn verdeeld in hun mening.

9.2.9 Invloed erfpacht op rendement Enkele particuliere beleggers zien inderdaad negatieve invloeden op rendement. Met name waarin de perceptie van de markt die de prijs bepaalt anders is dan de rationele investeerder. Het blijkt dat met name in de huizenmarkt erfpacht nauwelijks een negatieve invloed heeft op de waarde. Indien er ingekocht wordt op basis van eigendom en de canonherziening is aanstaande, dan zal dit een negatieve invloed hebben op het rendement. De instituten zijn van mening dat erfpacht geen invloed mag hebben op het rendement. Niemand kon echter aantonen of theorie en praktijk samengaan. De meeste vermoeden dat het wel degelijk invloed heeft op het rendement.

9.2.1 O

Meetbaarheid van de afwijking rendement

Als logisch vervolg op de vorige vraag is de conclusie dat men graag wil meten of er een verschil is, echter men ontbeert de juiste techniek om het te meten.

Waardepercepties r o n d e r f p a c h t

36

SBV/MRE 2001 -2003

10 Conclusies en aanbevelingen In de inleiding heb ik de volgende vragen gesteld:

1

Wat is de invloed van een afgekocht erfpachtcontract op het rendement van commercieel beleggingsvastgoed. . p

1 . Hoe verloopt de waarde van een afgekocht erfpachtcontract volgens de literatuur; 2. Hoe wordt vastgoed op erfpachtgrond in de praktijk gewaardeerd vanuit het oogpunt van de belegger, wordt dit anders gewaardeerd dan vastgoed op grond in volle

eigendom?; 3. Welke perceptie heeft een belegger van vastgoed op erfpachtgrond; 4. Welke waarde wordt gedurende de looptijd aan een dergelijk contract gegeven; Op deze vragen kan ik de volgende antwoorden geven: De hoofdvraag: Uit de berekeningsmethode die ik in hoofdstuk 8.2 uitgebreid heb behandeld blijkt dat het (negatieve) effect op het rendement (IRR) groter wordt, naarmate de expiratiedatum van het erfpachtcontract dichterbij komt. Ofschoon de meeste beleggers geen onderscheid maken tussen erfpacht en eigen grond, indien de erfpachtcanon is afgekocht, hebben de meeste beleggers te kennen gegeven dat zij wel vermoeden dat er een afwijking zit in het rendement, maar dat niet kunnen bewijzen. Met mijn berekeningsmethodiek geef ik hen een handvat om deze vermoedens om te zetten in een concrete methode. De subvragen 1 . In de hoofdstukl<en 6, 7 en 8 heb ik uitgebreid stil gestaan bij de verschillende methoden om erfpachtcanon te berekenen. Daarbij zijn ook de afkoopmethoden aan de orde gekomen. De geïnterviewden gaven de voorkeur om bij erfpacht de canon voor een zo lang mogelijke periode af te kopen, boven de mogelijkheid om periodiek een canon te betalen. Unaniem was men het erover eens dat erfpacht een systeem is dat niet meer van deze tijd is. Bovendien zag men meer nadelen dan voordelen voor het erfpachtsysteem. 2. De belegger maakt over het algemeen een onderscheid in erfpacht waarvan de canon i s afgekocht en erfpacht waarbij periodiek een canon moet worden betaald. In het laatste het geval is, blijkt dat alle beleggers rekening houden met die canon, door deze in mindering te brengen op de netto huurstroom. Op deze wijze wordt de erfpacht verdisconteerd in de waarde van het beleggingsvastgoed. Indien de canon is afgekocht, wordt geen rekening gehouden met een eventueel verschil tussen grond in vol eigendom en grond uitgegeven in erfpacht. In het antwoord op mijn hoofdvraag, geef ik de belegger de mogelijkheid om wel rekening t e houden met dit fenomeen. 3. Uit de interviews is gebleken dat er een brede opvatting is over erfpacht. Dit heeft te maken met de beschouwingshorizon van de belegger. Particuliere beleggerslhandelaren Waardepercepties rond erfpacht

37

SBV/MRE 2001 -2003

hebben een zeer korte tijdshorizon (vaak < 1 jaar per object), terwijl de grotere particulier en de instituten, alsmede de beursgenoteerde vastgoedfondsen een lange horizon hebben (> 10 jaar). Unaniem werd aangegeven dat het fenomeen erfpacht niet meer van deze tijd is. Voor de belegger met een langere tijdshorizon, is erfpacht geen reden o m niet te investeren in vastgoed op erfpachtgrond. Strategische aspecten als locatie en het aanwezig zijn op bepaalde plekken spelen hier een doorslaggevende rol. Voor de kleine particulier en of de handelaar geldt dit alleen voor woningen. Commercieel vastgoed op erfpachtgrond laat deze groep over het algemeen links liggen. De voor en nadelen van erfpacht werden door de ondervraagden redelijk uitgebreid beschreven. Het enige voordeel dat werd genoemd was het grotere afschrijvingspotentieel. De nadelen varieerden van het beknotten van vrijheid in handelen t o t het niet kunnen profiteren van prijsstijgingen van grond. 4. Zoals reeds bij het antwoord op vraag 2 is beschreven, blijkt dat bij afgekochte erfpacht geen rekening wordt gehouden met erfpacht. Men waardeert het vastgoed alsof het op grond in volle eigendom staat. In de situatie waarbij periodiek erfpacht wordt betaald, wordt de canonverplichting verdisconteerd in de cashflow, waardoor erfpacht verdisconteerd wordt in de waarde. Een aantal berekeningsmethodieken heb ik de revue laten passeren o m de invloed van erfpachtcanon op de waarde van beleggingsvastgoed te berekenen: BAR/NAR/DCF De Bar/Nar/DCF methode heeft als grootste nadeel dat geen onderscheid gemaakt kan worden tussen een geïndexeerde canon en een gelijkblijvende canon en is onbruikbaar bij afgekochte erfpacht. Het voordeel van deze methode is dat met name de BARINAR methode betrekkelijk eenvoudig is te berekenen.

Methode Rust Het rationele model van Rust heeft als grootste nadeel dat er wordt gerekend met een afkoop voor de waarde bepaling. Deze kan variëren van 50 tot 99 jaar, terwijl er in mijn optiek een zuivere benadering is o m de oorspronkelijke investering van 50 jaar aan te houden. Rust stelt dat het enige verschil tussen een erfpachter en de bezitter van een pand op eigen grond het feit is dat de erfpachter in de toekomst nog betalingen heeft die de eigengrondbezitter niet heeft. Dit is volgens mij niet helemaal juist, het gaat hier om een recht o m een pand te gebruiken onder bepaalde voorwaarden , in dit geval de voorwaarden van een erfpachtrecht. Desondanks is dit een zeer bruikbare methode die relatief eenvoudig is. Methode Ten Have Dit model gaat er terecht vanuit dat de lasten voor lange termijn voor een erfpachtrecht nooit hoger mogen zijn dan die voor de eigenaar in dezelfde situatie. Daarnaast gaat dit model ervan uit dat de waarde van het erfpachtrecht gelijk is aan de contante waarde van alle verwachte uitgaven en alle opbrengsten gedurende de restperiode. Het voordeel van deze methode is dat Waardepercepties rond erfpacht

38

SBVIMRE 2001 -2003

het financiële nadeel dat een erfpachter ondervindt wordt gecompenseerd door jaarlijks een bedrag in een fonds te stoppen. Uiteindelijk wordt bereikt dat op elk moment gedurende de looptijd van de erfpachtovereenkomst de gezamenlijke waarde van de erfpachtcanon en het fonds tenminste gelijk is aan de waarde van het volle eigendom. Relatief ingewikkelde methode om te berekenen.

Rationeel rekenen De meerderheid van de geïnterviewde beleggers was van mening dat zij rationeel rekenen. Het grote probleem is dat de waardebepaling theoretisch gezien bij veel beleggers juist is, maar dat de "markt" een andere mening i s toegedaan op het moment dat het vastgoed moet worden verhandeld. Kennelijk spelen emotionele factoren of strategische factoren een grote rol bij de uiteindelijke transactie. Aanbevelingen 1 . Ik stel voor om de waarderingsproblematiek van vastgoed op erfpacht op een breder vlak ter discussie te stellen. Deelnemers aan deze discussie zijn naast de beleggers (instituten, IVBN), de ROZ ook de (grote) taxatiekantoren. Met name de instituten die verplicht extern hun vastgoed laten taxeren hebben belang bij een uniforme waardering van erfpacht. Immers gebleken i s dat de verschillende methodieken door elkaar gebruikt worden. in hoofdstuk 8 heb ik weergegeven welke consequenties dat heeft voor de waarde. 2. Om op een eenduidige manier met de waardebepaling van beleggingsvastgoed op erfpacht met afgekochte erfpacht om te gaan stel ik voor om mijn berel<eningsmethodieI< te gebruiken zoals die is beschreven in hoofdstuk 8.2. Hierbij wordt waardetechnisch rekening gehouden met de gevolgen van de expiratiedatum van een afgekocht erfpachtrecht. 3. In geval van waardebepaling van beleggingsvastgoed op erfpachtgrond met een jaarlijks te betalen erfpachtcanon stel ik voor om de methode van Rust te hanteren, zoals beschreven in hoofdstuk 8.1.2. Dit is een relatief eenvoudige berekeningswijze. De uitgangspunten sluiten goed aan op de wensen van de belegger, namelijk dat zij de voorkeur geven aan het afkopen van erfpacht.


39

SBV/MRE2001-2003

1 1 Literatuurlijst


4O

1 2 Bijlage 1 Basisdocumenten ten behoeve van interviews Vragenlijst t.b.v. interviews, de lijst van vastgoedbeleggingsinstellingen en haar contactpersonen 5 Institutionele beleggers 5 Particuliere beleggers Gesprekpartners: (Financieel) directeur, controller, taxateur Geschatte tijdsduur: 1 uur

Doelgroep

I Algemene vragen 1)

I

Heeft u er bezwaar tegen indien de resultaten van dit interview en verdere onderzoeksresultaten in de openbaarheid worden gebracht?

Erfpacht algemeen 2)

3) 4) 5)

Zijn er in uw ogen beleggingstechnische verschillen tussen vastgoed op erfpachtgrond en eigen grond? Om welke reden zou u wel o f niet beleggen in vastgoed op erfpachtgrond? Heeft u beleggingsvastgoed dat op erfpachtgrond is gebouwd? Wat is uw beleid ten aanzien van acquisitie van vastgoed op erfpachtgrond?

1

Erfpacht waardering 6) 7) 8)

9)

Op welke wijze waardeert u vastgoed op erfpachtgrond? Hebben op de wijze van waarderen de afgelopen 5 jaar wijzigingen plaatsgevonden? Ziet u voor o f nadelen voor vastgoed op erfpachtgrond? Wat is uw perceptie van de eventuele discrepantie tussen waarde in grond in volle (bloot) eigendom en de waarde van het erfpachtrecht op de grond?

I

I E r f ~ a c hent rendement 10) 11)

Beïnvloedt het feit dat de opstal op erfpachtgrond is gebouwd het rendement op uw belegging? Op welke wijze meet u die discrepantie?


41

SEVIMRE 2001 -2003

1 3 Bijlage Z Rekenmodel op basis van afgekochte erfpachtcanon

Huurcorrectie jaar 10

K.K. % einde periodr

Etfpachlva~dLielen Grondwaarde laar O van lste erfparhtperiade Grondwaardes$ging Grondwaarde in laar einde afkotlpperiodt3 (rest)Loopt~]d elfpacht vanaf jaar O Restlooptgd erfpacht na verkooprnorn~nt Canonpercentage heden Canonpercentage laar herlitriing Rekenrente vanaf laar heniening voor Erfpdchtcorre
Jaar tiuurinkomsten Exploitatielasten Eindwaaide Sdldo

NCW Eigen Grond

laar Huurinkonisten Exploitatielasten Eindwaarde Correctie erfpacht Saldo NCW Afgekochte erfpacht

35 jaar contant gemaakt naar laar van verkoopniornent

1 1

9.93% 4.995.504

1 2003 500 000 85 000

2 2004 517 500 87 125

4 3 2006 2005 525 313 538 M5 89 303- 91 536

5 2007 551 906 93824

6 L008 5b5 /01 96 170

7 2009 579 817 98574

8 2010 594 343 101 038

9 2011 609 201 103564

10 2012 548 281 106 153

11 2013 561 188 108801

12 13 2014 2015 576 038 590 439 111 527- 114316

415 000 4:99S.fiO4

425 375

436 009

446 910

458 082

469 534

481 273

493 305

505 b37

442 128

453 181 464 511

1 2003 500 000 85 000

2 2004 512 500 87 125

3 2005 525 313 R9 301

4 5 2007 2006 538 445 551 906 91 536- 93824

6 2008 565 704 96 170

7 2009 579 847 98 574

8 2010 594 341 101 038

9 2011 609 201 103 564

10 2012 548 281 106 153

11 2013 561 988 108 807

12 2014 576 038 111 527

14 13 2016 2015 590 439 605 200 114316- 117 173

415 O00 4.995.504

425 375

436 009

446910

458 O81

469 534

481 213

493 305

505 637

442 128

453 181

464511

476 123

476 123

488 027

15 2017, b20 330 110 103 6 625 687 7 125 914

15 2017 b20 330 120 1036 625 687 353 J 6712480

+

Toelichting op het rekenmodel: Onder de uitgangspunten zijn twee tijdreeksen afgebeeld. De bovenste tijdreeks stelt de beschouwingsperiode voor van het object op eigen grond. De onderste stelt het object voor dat op een 50 jaar afgekocht erfpachtgrond staat. Duidelijk is te zien dat bewust de Netto Contante Waarde is gelijk gesteld, omdat beleggers ervan uitgaan dat er geen verschil bestaat in waarderen van afgekocht erfpacht en volle eigendom. Het gevolg is dat deze gelijkstelling als gevolg van de depreciatie einde jaar 14 bij de erfpachtsituatie, leidt tot een lagere IRR voor het object op erfpachtgrond.


14 L016 605 200 117 173

42

SBV/MRE 2001 -2003

488 027

Waarderingspercepties rond erfpacht

Recommend Documents