Rekenmodellen erfpacht Vereniging Agrarische Bedrijfsadviseurs 20 oktober 2015 te Erichem Ryan Nijzink Aan deze presentatie kunnen geen rechten ontleend worden. De gebruikte rekenvoorbeelden zijn indicatief en onder voorbehoud van eventuele fouten.
Even voorstellen
ir. Ryan Nijzink MRICS Opleiding: • MAS, AOC Twente • HAS, Larenstein (Dier & Veehouderij / rentmeestersopleiding) • Wageningen Universiteit (Agrarische bedrijfseconomie) Werkervaring als rentmeester/taxateur: • LTO Vastgoed te Dronten • Arcadis (ook Fagoed) • a.s.r. vastgoedvermogensbeheer
2005-2006 2006-2015 2015-heden
Contactgegevens:
[email protected] / 06-30483365 / 030-2573446
a.s.r. landelijk vastgoed
•
Belegger en vermogensbeheerder voor a.s.r. • grond is lange termijnbelegging voor verzekerings-/pensioenverplichtingen • grondfinancieringen (pacht en erfpacht) voor agrarische ondernemers • veilige verpachter met eigen rentmeesters
•
Grootste private grondeigenaar van Nederland circa 34.000 ha landbouwgronden en landgoederen circa € 1,1 miljard belegd vermogen 2.000 – 2.500 ha grondtransacties per jaar
• • •
Meer dan 125 jaar ervaring Geen concurrent van banken maar partner in financiering Informatie: www.asrlandelijkvastgoed.nl
Samenstelling grondportefeuille a.s.r.
Agrarische erfpacht
6%
Niet agrarische erfpacht
30% 52%
Bos en natuur
Reguliere pacht
10% 2%
Geliberaliseerde pacht
Rayons / rentmeesters
Vormen van grondfinanciering
•
Eigendom met hypotheek groot vermogensbeslag relatief duur geeft zekerheid
•
Erfpacht
zakelijk recht tussen eigendom en pacht canon: percentage van de grondwaarde met en zonder terugkooprecht (= uitgesteld eigendom) of verlenging terugkoopprijs: geïndexeerde koopsom of percentage vrije grondprijs
Beoordeling financieringsaanvraag •
Object
•
type object, omvang, ligging, gebruik, onderhoud e.d. bodem en milieu, ligging en ontsluiting bestemming, ruimtelijke plannen en verwachtingen marktanalyse en vooruitzichten
Transactie en contractvoorwaarden soort transactie, canon, herziening, contractvoorwaarden en –duur bijzondere voorwaarden
•
Contractpartij
•
kwaliteit ondernemer, ondernemingsplan, kredietwaardigheid investering en rendementseis waardering, rendementseis, IRR-prognose grondgebonden exploitatie?
Risicobeoordeling financiële en niet- financiële risico’s
Erfpacht
• • • • •
Burgerlijk Wetboek regelt erfpacht (Boek 5 titel 7) Slechts 16 artikelen (85 t/m 100) Regelend recht Erfpachttermijn is vrij (< 25 jaar => pachtrecht) Voor zover in de akte niet anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als de eigenaar (art. 89.1)
Splitsing vol eigendom: - grondeigenaar (a.s.r.): - erfpachter (boer):
bloot eigendom recht van erfpacht
Verschil erfpacht en pacht
Erfpacht
Pacht
Boek 5 BW art. 85 t/m 100
Boek 7 BW art. 311 t/m 399
Notariële akte
Vormvrij
Zakelijk recht
Persoonlijk recht
Verkoopbaar
Onverkoopbaar (wel indeplaatsstelling)
Vererfbaar
Niet vererfbaar
Te verhypothekeren
Niet te verhypothekeren
Regelend recht
Dwingend recht
Zakelijke lasten voor erfpachter
Zakelijke lasten deels voor pachter
Agrarisch en niet-agrarisch
Alleen agrarisch
Duur erfpachtcontract
•
Het Burgerlijk wetboek (BW) kent geen minimale of maximale erfpachttermijn
•
Echter: Art. 7:399d BW: “De bepalingen betreffende pacht vinden overeenkomstige toepassing op overeenkomsten, waardoor of krachtens welke tegen een vergoeding ineens of in termijnen zakelijke genotsrechten voor 25 jaar of korter, dan wel voor onbepaalde tijd op hoeven of los land worden gevestigd. In geval van zakelijke genotsrechten voor onbepaalde tijd blijft de overeenkomstige toepassing van bepalingen van deze wet beperkt tot 25 jaar na de vestiging.”
•
Daarom dient een erfpachtcontract minimaal 25 jaar en één dag te duren om niet onder het pachtrecht te vallen
Areaal cultuurgrond Nederland naar gebruikstitels
1.200
58% 1.000
Eigendom
800 Erfpacht 600
27%
Pacht totaal
400 13%
Overige gebruikstitels a)
200 2% 0 2008
2009
Bron: CBS-landbouwtelling, bewerking LEI
2010
2011
2012
2013
a)
Vooral zwarte en grijze pacht
Erfpacht: twee stelsels
1. Klassieke erfpacht • erfpachtrecht activeren • eindigend of altijddurend • afschrijven op waarde (eindigend) erfpachtrecht 2. Erfpachtfinanciering • sinds 1996 (Fagoed-arrest) Arrest Hoge Raad van 10 april 1996 nr. 30637, gepubliceerd in BNB 1996/274
• • • •
geldlening/hoofdsom activeren grond als activum op de balans houden terugkoop tegen geïndexeerde hoofdsom (‘aflossing’) canon (rente) en indexatie op hoofdsom fiscaal aftrekbaar
Marktwaarde erfpachtrecht
Vrije waarde en erfpachtakte bepalen marktwaarde erfpachtrecht.
Aandachtspunten: • Wat is op enig moment de marktwaarde van vrije grond? • Is erfpachtrecht altijddurend of eindig? • Wordt canon geïndexeerd en zo ja, wanneer en op basis waarvan? • Kan een eindig contract verlengd worden en zo ja onder welke voorwaarden? • Welke “bijzondere” voorwaarden staan in het erfpachtcontract? • Is contract met laagste canonpercentage ook het goedkoopste contract?
De verschillende erfpachtproducten van a.s.r.
Agrarische Erfpachtfinanciering
Agrarische Grondfinanciering
Loopbaanerfpacht
Hoogte financiering (Hoofdsom)
Max. 70% vrije waarde
Max. 70% vrije waarde
Max. 70% vrije waarde
Canon
2,6% van de hoofdsom
2,25% van de hoofdsom
2,0% van de hoofdsom
Indexering
Inflatie (CPI*)
Inflatie (CPI)
Inflatie (CPI)
Looptijd
26 jaar
30 jaar
30 jaar
Terugkooprecht grond
Tussen 10 en 15 jaar en bij einde Geïndexeerde hoofdsom (+10% bij tussentijdse koop)
Bij einde
Geen kooprecht
85% vrije waarde
Bij einde aanbieding: • koop 100% vrij waarde of • heruitgifte in erfpacht
Koopsom
Overig
Geïndexeerde geldlening
* = CPI is afkorting voor Consumenten Prijs Index (Centraal Bureau voor de Statistiek)
Kenmerken van de agrarische erfpachtfinanciering
• • •
•
•
Geeft investeringsruimte door het vrij maken van “dood” kapitaal Biedt langdurige gebruikszekerheid Aantrekkelijke financieringsvorm: vast canonpercentage voor lange tijd lagere jaarlasten dan bij hypotheek (liquiditeitsvoordeel) fiscale voordelen Kooprecht grond of heruitgifte in erfpacht terugkoop tegen geïndexeerde hoofdsom maar maximaal de vrije waarde en minimaal de oorspronkelijke hoofdsom Erfpachter profiteert mee van eventuele grondwaardestijging
Agrarische erfpachtfinanciering indicatieve weergave € 50.000 70% 2,6% Tussentijds in jaar 12 (ergens tussen 10 en 15 jaar) of bij afloop na 26 jaar 2,0% per jaar (aanname) 25% (aanname) 2,0% of 3,0% per jaar (aannames)
Vrije waarde nu: Financiering: Canon Terugkoop: CPI: Belastingaftrek: Grondwaardestijging:
vrije waarde + 3%
vrije waarde +2%
vrije waarde + 0%
€ 104.689
€ 100.000 € 90.000 € 82.030 € 80.000 € 69.212
€ 70.000
€ 62.169
€ 57.421
€ 60.000 € 50.000 € 40.000
€ 50.000
€ 50.000
€ 43.518 (+10%)
Oorspronkelijke hoofdsom
€ 35.000
€ 30.000 € 20.000 € 10.000 € 1.131
€ 910
€ 1.493
€1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Waardestijging voor erfpachter
€ 110.000
Agrarische erfpachtfinanciering (26 jaar) indicatieve weergave Zie parameters vorige sheet Rekenrente: 4,0% (aanname) Erfpachtfinanciering als geïndexeerde geldlening, looptijd 26 jaar
0 1 2 3 4 5
21 22 23 24 25 26
Afsluitkosten variabel
Hoofdsom stand verschil
Canon bruto
Terukoop (hoofdsom)
netto
Netto lasten nominaal CW
€ € € € €
35.000 35.700 36.414 37.142 37.885
€ € € € €
700 714 728 743 758
€ € € € €
910 928 947 966 985
€ € € € €
683 696 710 724 739
€ € € € €
508 518 528 539 549
€ € € € €
508 498 488 479 470
€ € € € € €
52.008 53.048 54.109 55.191 56.295 57.421
€ € € € € €
1.040 1.061 1.082 1.104 1.126 1.148
€ € € € € €
1.352 1.379 1.407 1.435 1.464 1.493
€ € € € € €
1.014 1.034 1.055 1.076 1.098 1.120
€ € € € € € €
754 769 785 800 816 833 57.421
€ € € € € € €
344 338 331 325 318 312 20.711
74.509 €
31.173
€
57.421
Totaal na belasting:
€
Agrarische grondfinanciering (economische benadering) indicatieve weergave € 50.000 70% 2,25% na 30 jaar tegen 85% van de vrije waarde 2,0% per jaar (aanname) 25% (aanname) 2,0% per jaar (aanname) Fiscale verwerking vooraf voorleggen aan Belastingdienst
Vrije waarde nu: Financiering: Canon: Terugkoop: CPI: Belastingaftrek: Grondwaardestijging: Let op:
Canon (geindexeerd)
Vrije waarde
Hoofdsom
€ 100.000 € 90.568 € 90.000 € 80.000
€ 76.983
€ 70.000 € 60.000
€ 50.000 € 50.000 € 40.000
€ 35.000
€ 30.000 € 20.000 € 10.000 € 788
€ 1.398
€1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31
Agrarische grondfinanciering (economische benadering) indicatieve weergave Zie parameters vorige sheet Rekenrente: 4,0% (aanname) Let op: Fiscale verwerking voorleggen aan Belastingdienst
Agrarische grondfinanciering (economische benadering => geldlening), looptijd 30 jaar Afsluit-
Canon
kosten 0
bruto
Geldlening netto
bruto
verschil
Vrije
Terugkoop
waarde
85%
Netto lasten nominaal
CW
variabel
1
€
788 €
591 €
35.000 €
1.399 €
50.000
€
241 €
241
2
€
803 €
602 €
36.399 €
1.399 €
51.000
€
253 €
243
3
€
819 €
614 €
37.799 €
1.399 €
52.020
€
265 €
245
4
€
836 €
627 €
39.198 €
1.399 €
53.060
€
277 €
246
5
€
852 €
639 €
40.598 €
1.399 €
54.122
€
289 €
247
26
€
1.292 €
969 €
69.986 €
1.399 €
82.030
€
619 €
232
27
€
1.318 €
988 €
71.385 €
1.399 €
83.671
€
639 €
230
28
€
1.344 €
1.008 €
72.785 €
1.399 €
85.344
€
658 €
228
29
€
1.371 €
1.028 €
74.184 €
1.399 €
87.051
€
678 €
226
30
€
1.398 €
1.049 €
75.583 €
1.399 €
88.792
€
699 €
224
76.983 €
76.983 €
23.735
Totaal na belasting: €
90.448 €
31.004
31
€
76.983
€
90.568 €
Agrarische grondfinanciering (juridische benadering) indicatieve weergave Zie parameters vorige sheets Afschrijving 15/30e deel van het erfpachtrecht Rekenrente : 4,0% (aanname)
Agrarische grondfinanciering (juridische benadering => 15/30e afschrijven op erfpachtrecht) , looptijd 30 jaar Afschrijving AfsluitCanon erfpachtrecht Vrije Terugkoop Netto lasten kosten 0
bruto
netto
bruto (50%)
netto
waarde
85%
nominaal
CW
variabel
1
€
788 €
591 €
250 €
188 €
50.000
€
528 €
528
2
€
803 €
602 €
250 €
188 €
51.000
€
540 €
519
3
€
819 €
614 €
250 €
188 €
52.020
€
552 €
510
4
€
836 €
627 €
250 €
188 €
53.060
€
564 €
502
5
€
852 €
639 €
250 €
188 €
54.122
€
577 €
493
26
€
1.292 €
969 €
250 €
188 €
82.030
€
906 €
340
27
€
1.318 €
988 €
250 €
188 €
83.671
€
926 €
334
28
€
1.344 €
1.008 €
250 €
188 €
85.344
€
946 €
328
29
€
1.371 €
1.028 €
250 €
188 €
87.051
€
966 €
322
30
€
1.398 €
1.049 €
250 €
188 €
88.792
€
986 €
316
76.983 €
76.983 €
23.735
Totaal na belasting €
99.068 €
36.172
31
€
7.500
€
90.568 €
Loopbaanerfpacht (klassiek) indicatieve weergave € 50.000 70% 2,0% na 30 jaar tegen 100% van de vrije waarde (geen recht) 2,0% (aanname) 25% (aanname) indicatief rekenvoorbeeld 2,0% (aanname)
Vrije waarde nu: Financiering: Canon: Terugkoop: CPI: Belastingaftrek: Grondwaardestijging:
canon (geindexeerd)
vrije waarde
terugkoopsom (virtueel)
erfpachtrecht
€ 100.000 € 90.568
€ 90.000 € 80.000 € 70.000 € 60.000 € 50.000 € 50.000 € 40.000
€ 35.000
€ 30.000 € 20.000
€ 15.000
€ 10.000 €-
canon: € 1.243 € 700 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31
Loopbaanerfpacht (klassiek) indicatieve weergave Zie parameters vorige sheet. Rekenrente: 4,0% (aanname) Loopbaanerfpacht, looptijd 30 jaar Afsluit-
Canon
kosten 0
bruto
Afschr. erfpachtrecht netto
bruto (100%)
netto
Vrije
Terugkoop
waarde
100%
Netto lasten nominaal
CW
variabel
1
€
700 €
525 €
500 €
375 €
50.000
€
400 €
400
2
€
714 €
536 €
500 €
375 €
51.000
€
411 €
395
3
€
728 €
546 €
500 €
375 €
52.020
€
421 €
389
4
€
743 €
557 €
500 €
375 €
53.060
€
432 €
384
5
€
758 €
568 €
500 €
375 €
54.122
€
443 €
379
26
€
1.148 €
861 €
500 €
375 €
82.030
€
736 €
276
27
€
1.171 €
879 €
500 €
375 €
83.671
€
754 €
272
28
€
1.195 €
896 €
500 €
375 €
85.344
€
771 €
267
29
€
1.219 €
914 €
500 €
375 €
87.051
€
789 €
263
30
€
1.243 €
932 €
500 €
375 €
88.792
€
807 €
259
90.568 €
90.568 €
27.924
Totaal na belasting: €
108.116 €
37.729
31
€
15.000
€
90.568 €
Lineaire hypotheek (30 jr) indicatieve weergave Hypotheekrente: Belastingaftrek: Rekenrente:
4,5% (aanname) 25% (aanname) 4,0% (aanname)
Lineaire hypotheek, looptijd 30 jaar Afsluit-
Hoofdsom
kosten 0
stand
Rente
aflossing
bruto
Netto lasten netto
nominaal
CW
variabel
1
€
35.000
€
1.167
€
1.575
€
1.181
€
2.348
€
2.348
2
€
33.833
€
1.167
€
1.523
€
1.142
€
2.309
€
2.220
3
€
32.667
€
1.167
€
1.470
€
1.103
€
2.269
€
2.098
4
€
31.500
€
1.167
€
1.418
€
1.063
€
2.230
€
1.982
5
€
30.333
€
1.167
€
1.365
€
1.024
€
2.190
€
1.872
26
€
5.833
€
1.167
€
262
€
197
€
1.364
€
511
27
€
4.667
€
1.167
€
210
€
158
€
1.324
€
478
28
€
3.500
€
1.167
€
157
€
118
€
1.285
€
446
29
€
2.333
€
1.167
€
105
€
79
€
1.245
€
415
30
€
1.167
€
1.167
€
52
€
39
€
1.206
€
387
31
€
-0 53.309 €
33.991
Totaal na belasting:
€
Annuïtaire hypotheek (30 jaar) indicatieve weergave Hypotheekrente: Belastingaftrek: Rekenrente:
4,5% (aanname) 25% (aanname) 4,0% (aanname)
Annuïtaire hypotheek, looptijd 30 jaar AfsluitHoofdsom kosten stand annuïteit 0 variabel 1 € 35.000 € 2.149 2 € 34.426 € 2.149 3 € 33.827 € 2.149 4 € 33.200 € 2.149 5 € 32.546 € 2.149
26 27 28 29 30 31
€ € € € € €
9.433 7.709 5.907 4.024 2.056 -0
€ € € € €
2.149 2.149 2.149 2.149 2.149
Rente bruto
Aflossing
Netto lasten nominaal CW
netto
€ € € € €
1.575 1.549 1.522 1.494 1.465
€ € € € €
1.181 1.162 1.142 1.121 1.098
€ € € € €
574 600 626 655 684
€ € € € €
1.755 1.761 1.768 1.775 1.783
€ € € € €
1.755 1.694 1.635 1.578 1.524
€ € € € € €
424 347 266 181 93 -0
€ € € € € €
318 260 199 136 69 -0
€ € € € € €
1.724 1.802 1.883 1.968 2.056 0
€ € € € €
2.043 2.062 2.082 2.103 2.126
€ € € € €
766 744 722 701 682
57.096 €
33.598
Totaal na belasting: €
Aflossingsvrije hypotheek (30 jaar) indicatieve weergave Hypotheekrente: Belastingaftrek: Rekenrente :
4,5% (aanname) 25% (aanname) 4,0% (aanname)
Aflossingsvrije hypotheek, looptijd 30 jaar Afsluit-
Hoofdsom
kosten 0
stand
Rente
aflossing
rente
Netto lasten netto
nominaal
CW
variabel
1
€
35.000
€
1.575
€
1.181
€
1.181
€
1.181
2
€
35.000
€
1.575
€
1.181
€
1.181
€
1.136
3
€
35.000
€
1.575
€
1.181
€
1.181
€
1.092
4
€
35.000
€
1.575
€
1.181
€
1.181
€
1.050
5
€
35.000
€
1.575
€
1.181
€
1.181
€
1.010
26
€
35.000
€
1.575
€
1.181
€
1.181
€
443
27
€
35.000
€
1.575
€
1.181
€
1.181
€
426
28
€
35.000
€
1.575
€
1.181
€
1.181
€
410
29
€
35.000
€
1.575
€
1.181
€
1.181
€
394
30
€
35.000
€
1.575
€
1.181
€
1.181
€
379
€
35.000
€
10.791
70.438 €
32.034
31
€
35.000 Totaal na belasting:
€
Bruto jaarlasten (nominaal) indicatieve weergave Vrije waarde nu: € 50.000 CPI: 2,0% (aanname) Financiering: 70% Canon: 2,0% en 2,25% en 2,6% Hypotheekrente: 4,5% (aanname) Let op: Exclusief terugkoop bloot eigendom bij erfpacht en aflossing bij aflossingsvrije hypotheek € 3.000 € 2.742
Agrarische erfpachtfinanciering
€ 2.500 € 2.149
Agrarische grondfinanciering (economische benadering)
€ 2.000 € 1.575
Loopbaanerfpacht
€ 1.500
Lineaire hypotheek € 1.000
€ 910 € 788 € 700
Annuitaire hypotheek
€ 500
Aflossingsvrije hypotheek €1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Contante waarde netto jaarlasten indicatieve weergave Vrije waarde nu: € 50.000 CPI: 2,0% (aanname) Financiering: 70% Canon: 2,0% en 2,25% en 2,6% Hypotheekrente: 4,5% (aanname) Rekenrente: 4,0% (aanname) Belastingtarief: 25% (aanname) Let op: Exclusief terugkoop bloot eigendom bij erfpacht en aflossing bij aflossingsvrije hypotheek € 2.500
€ 2.348
€ 2.000 € 1.755
€ 1.500
Agrarische erfpachtfinanciering
Agrarische grondfinanciering (economische benadering) Loopbaanerfpacht
€ 1.181
Lineaire hypotheek
€ 1.000
€ 500
€ 508 € 400
Annuitaire hypotheek
€ 241
Aflossingsvrije hypotheek €1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Overzicht vergelijking financieringsvormen (30 jaar) indicatieve weergave
Totale netto lasten over 30 jaar: nominaal én netto contant bij een financiering van € 35.000 Voor gebruikte parameters zie eerdere sheets nominaal
NCW
Agrarische erfpachtfinanciering
€
82.743
€ 30.815
Agrarische grondfinanciering (juridische benadering)
€
99.068
€ 36.172
Agrarische grondfinanciering (economische benadering)
€
90.448
€ 31.004
Loopbaanerfpacht
€
108.116
€ 37.729
Lineaire hypotheek
€
53.309
€ 33.991
Annuïtaire hypotheek
€
57.096
€ 33.598
Aflossingsvrije hypotheek
€
70.438
€ 32.034
Dank voor uw aandacht! Vragen?
