OVEREENKOMST TOT VESTIGING ERFPACHT De gemeente Apeldoorn, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de mevr. M.L. Niewold, teammanager Vastgoed in de Eenheid Vastgoed & Grond van de gemeente, welke daarbij handelt onder voorbehoud van bekrachtiging door het college van burgemeester en wethouders, de gemeente Apeldoorn hierna te noemen “de gemeente”; en *, statutair gevestigd te * en kantoorhoudende aldaar aan de ….. straat, (postadres: postbus ……….), ingeschreven in het handelsregister bij de kamer van koophandel onder dossier nummer …….., te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur/ bestuurder, de heer / mevrouw …… * hierna te noemen “de erfpachter” In aanmerking nemende: - Dat de gemeente eigenaar is van een perceel grond, gelegen aan de oostkant van de wijk Zuidbroek (gelegen tussen de Laan van Zodiak en Rijksweg A50) te Apeldoorn, kadastraal bekend als gemeente Apeldoorn AF, sectie AF, nummers 1153, 1155, 1156, 1170, 4480 en 5590,, ter grootte van ongeveer 46353 ca., een en ander zoals schetsmatig is weergegeven op de bij deze overeenkomst behorende tekening met nummer G-15-142-E, d.d. 04-06-2015; - Dat de gemeente streeft naar energieneutraliteit in de bebouwde omgeving en dat de realisatie van een zonnepark naar haar mening aan deze doelstelling een bijdrage kan leveren; - Dat als uitgangspunt voor de ontwikkeling en exploitatie van de grond als zonneveld de voorwaarden gelden als vermeld in het Programma van eisen Zonnepark Zuidbroek d.d. * (PvE); - Dat het vigerende bestemmingsplan ter plaatse de functie van zonneveld toestaat maar dat er wel een WABO aanvraag moet worden gedaan ten behoeve van de bouwwerken (zonnepanelen); - Dat de gemeente een advertentie heeft geplaatst met daarin het programma van eisen met de mogelijkheid voor partijen om tot een bepaalde datum hun belangstelling kenbaar te maken; - Dat partijen mee konden doen aan een loting, te verrichten door een notaris, indien zij konden voldoen aan het PvE; - Dat na loting erfpachter in de gelegenheid is gesteld om overeenstemming te bereiken met de gemeente over de inhoud van een overeenkomst tot vestiging erfpacht; - Dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de nadere uitwerking van het voorstel van de erfpachter inzake de betrokkenheid van bewoners en de bijdrage van de locatie aan de duurzaamheids- en energieambities van de gemeente. De schriftelijke overeenstemming is tevens als bijlage aan deze overeenkomst gehecht; - Dat de gemeente en erfpachter binnen de gestelde termijn overeenstemming hebben bereikt over deze overeenkomst onder de navolgende condities en randvoorwaarden. Verklaren overeen te komen als volgt: De gemeente verleent hierbij aan de erfpachter, die van de gemeente aanvaardt het recht van erfpacht op een perceel grond, gelegen aan de oostkant van de wijk Zuidbroek te Apeldoorn, kadastraal bekend als (een gedeelte van) het perceel gemeente Apeldoorn AF, sectie AF nummers 1153, 1155, 1156, 1170, 4480 en 5590 geheel/ gedeeltelijk, ter grootte
model januari 2016
1
van ongeveer 46353 centiare, zoals dit door de Eenheid Informatievoorziening schetsmatig is aangegeven op de bij dit contract behorende situatietekening G-15-142 E d.d. 04-062015- een en ander aan partijen genoegzaam bekend -; En voorts wordt het recht van erfpacht aangegaan onder de volgende bepalingen en bedingen: I VERLENING RECHT VAN ERFPACHT ARTIKEL 1 DUUR VAN DE OVEREENKOMST Het erfpachtrecht wordt verleend voor een periode van 25 jaren, zulks te rekenen met ingang van …. en mitsdien eindigende op …... ARTIKEL 2 CANON en CANONAANPASSINGEN 1. De canon bedraagt € 13.906 per jaar, exclusief de daarover verschuldigde belasting (zegge: dertienduizendnegenhonderdenzes euro per jaar), te voldoen jaarlijks bij vooruitbetaling per 1 januari. 2. Indien de canon niet tijdig wordt voldaan, wordt het verschuldigde zonder dat daartoe in verzuimstelling nodig is, terzake van schadevergoeding verhoogd, welke verhoging wordt vastgesteld op één ten honderd voor elke na vorenbedoelde verschijndagen ingegane maand verzuim. 3. De canon zal voor het eerst op één januari 2017 en daarna jaarlijks op één januari worden aangepast overeenkomstig de wijziging welke de consumentenprijsindex (CPI consumentenprijzen), door het Centraal Bureau voor de Statistiek vastgesteld op de meest recente tijdsbasis, mocht vertonen ten opzichte van het overeenkomstige cijfer van een jaar daarvoor. Hiertoe zal de tot de datum van aanpassing geldende canon worden vermenigvuldigd met een factor welke wordt verkregen door het bovengemiddelde prijsindex van de periode van twaalf maanden (twaalf maands gemiddelde) eindigende twee maanden vóór de datum van aanpassing van de canon, te delen door prijsindexcijfer van de overeenkomstige periode van twaalf maanden (twaalf maands gemiddelde) daarvoor, en deze factor af te ronden op drie decimalen. ARTIKEL 3 AANDUIDING EN TOESTAND BODEMSITUATIE 1. De onroerende zaak wordt uitgegeven in de staat zoals vastgelegd in het onderzoeksrapport van het bureau …. van …. *, dossier nummer ……dat voor rekening van erfpachter in overleg met de Omgevingsdienst Veluwe IJssel is opgesteld. 2. Het risico voor de staat van de bodem van de onroerende zaak terzake van eventuele vervuilingen veroorzaakt door de erfpachter berust volledig bij de erfpachter. 3. De erfpachter vrijwaart de gemeente voor iedere vordering van derden, de hogere overheden daaronder mede begrepen, wegens een eventuele verontreiniging van de bodem van de onroerende zaak terzake van vervuilingen veroorzaakt door de erfpachter. De gemeente aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid jegens de erfpachter of diens rechtverkrijgenden voor – en geeft geen enkele garantie voor het niet aanwezig zijn van – enige verontreiniging op of in de bodem van het erfpachtterrein. 4. Erfpachter en diens rechtverkrijgenden zullen de gemeente nimmer in rechte kunnen aanspreken voor kosten verband houdende met de eventuele verontreiniging van bodem van de onroerende zaak terzake van vervuilingen veroorzaakt door de erfpachter. 6. Zodra door de erfpachter tijdens het verrichten van grondwerkzaamheden of anderszins de aanwezigheid van milieuverontreinigende stoffen wordt geconstateerd of wordt
model januari 2016
2
vermoed, is de erfpachter verplicht per omgaande de Omgevingsdienst Veluwe IJssel hiervan in kennis te stellen ARTIKEL 4 ONDER- EN OVERMAAT Aan verschillen tussen de werkelijke en de door de gemeente opgegeven grootte van het in erfpacht uitgegeven terrein kan geen van partijen enig recht ontlenen. ARTIKEL 5 BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN De gemeente vrijwaart alleen voor haar bevoegdheid tot uitgifte in erfpacht en voor overdracht vrij van hypotheek en met alle daaraan verbonden heersende en lijdende erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en verplichtingen zoals bedoeld in artikel 6:251 en 252 BW, alsmede overige rechten en lasten. ARTIKEL 6 KOSTEN De aan de erfpachtsuitgifte verbonden kosten, rechten en verschuldigde omzet- en/of overdrachtsbelasting komen voor rekening van de erfpachter. ARTIKEL 6.1 FISCAAL De vestiging van het beperkte recht van erfpacht wordt fiscaal aangemerkt als een dienst, gelijkgesteld met verhuur. Reden daartoe is dat de contante waarde van de canon lager is dan de waarde in het economisch verkeer van de grond. Partijen zullen daarom opteren voor een btw-belaste verhuur. Daartoe komen zij overeen dat zij gebruik van de mogelijkheid om op grond van het besluit van de staatssecretaris van Financiën van 19 september 2013, nr. BLKB2013/1686M, af te zien van het indienen van een gezamenlijk optieverzoek voor een met omzetbelasting belaste verhuur. “Huurder” verklaart door ondertekening van de huurovereenkomst mede ten behoeve van de rechtsopvolger(s) van verhuurder, dat hij het gehuurde blijvend gebruikt of blijvend laat gebruiken voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van omzetbelasting op de voet van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 bestaat. Partijen opteren derhalve voor een met BTW belaste verhuur onder verwijzing naar artikel 11, lid 1, onderdeel b, sub 5 van de Wet op de omzetbelasting 1968 juncto artikel 6a van de Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting 1968. ARTIKEL 6.2 BOEKJAAR Het boekjaar van de “huurder” loopt van [INVULLEN] tot en met [INVULLEN]. ARTIKEL 7 GEBRUIK Erfpachter mag de onroerende zaak uitsluitend gebruiken voor de exploitatie van een zonneveld conform de aanvraag voor een omgevingsvergunning met kenmerk * d.d. * ARTIKEL 8 VERBOD TOT SPLITSING, ONDERERFPACHT, VERHURING/VERPACHTING 1. Het is de erfpachter, behoudens schriftelijke toestemming van de gemeente, niet toegestaan zijn recht van erfpacht of het in erfpacht uitgegeven terrein te splitsen door overdracht of toedeling van een gedeelte daarvan. 2. Het is de erfpachter niet toegestaan, behoudens schriftelijke toestemming door de gemeente, zijn recht van erfpacht dan wel het in erfpacht uitgegeven terrein in
model januari 2016
3
ondererfpacht uit te geven, te verhuren/verpachten of de exploitatie aan derden af te staan. Aan haar toestemming kan de gemeente voorwaarden verbinden. ARTIKEL 9 EINDE VAN DE ERFPACHT 1. De erfpacht eindigt a. door het verstrijken van de duur van de erfpacht; b. doordat de rechter op grond van het bepaalde in artikel 5:97 Burgerlijk Wetboek de erfpacht opheft; c. doordat de erfpachter de erfpacht opzegt; d. doordat de partijen zulks in onderling overleg overeenkomen en vervolgens afstand van de erfpacht is gedaan; en e. op een andere in de wet aangegeven wijze van tenietgaan, zoals opzegging door de gemeente op de voet van het bepaalde in artikel 5: 87 (verzuim erfpachter) van het burgerlijk wetboek. 2. De gemeente kan de erfpacht slechts opzeggen indien: a. de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen; of b. de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van een van zijn andere verplichtingen uit hoofde van de erfpacht. c. De erfpachter niet binnen 3 maanden nadat de overeenkomst door het college van B&W is bekrachtigd en de omgevingsvergunning onherroepelijk is, is gestart met de realisatie van het Zonnepark. 3. Van in ernstige mate tekortschieten is in ieder geval sprake, indien de erfpachter in een van zijn in lid 2 bedoelde andere verplichtingen gedurende ten minste zes maanden tekortschiet. 4. De opzegging geschiedt bij exploit en tenminste drie maanden voor het tijdstip waartegen wordt opgezegd. 5. De gemeente zal de opzegging op straffe van nietigheid binnen acht dagen betekenen aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. 6. De erfpachter kan de erfpacht slechts opzeggen, indien de onroerende zaak niet geschikt is voor het door partijen in art. 7 beoogde gebruik en de gemeente ter zake van haar verplichting dienaangaande in verzuim is. 7. De opzegging geschiedt bij exploit en tenminste drie maanden voor het tijdstip waartegen wordt opgezegd. 8. De gemeente zal de opzegging binnen acht dagen betekenen aan degenen die als hypotheekhouder op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. 9. Is de erfpacht bezwaard met hypotheek, dan is beëindiging in onderling overleg slechts mogelijk met medewerking van degenen die in de openbare registers als hypotheekhouder staan ingeschreven. 10. Hebben partijen het voornemen de erfpacht alsdan te beëindigen, dan zal de gemeente bedoelde hypotheekhouder(s) schriftelijk van dit voornemen in kennis stellen. 11. Zodra de erfpacht geëindigd is, zal de gemeente dit (doen) inschrijven in register Hypotheken 4 van de openbare registers. ARTIKEL 10 AFLEVERING, ONTRUIMING EN RECHTEN VAN DERDEN BIJ HET EINDE VAN DE ERFPACHT 1. De erfpachter is verplicht bij het einde van de erfpacht de onroerende zaak af te leveren en wel: a. het geheel ontruimd; b. de bodem ten minste in de milieutechnische staat waarin deze laatstelijk door de gemeente is gebracht dan wel door erfpachter van de gemeente werd ontvangen; en
model januari 2016
4
2. De in lid 1 bedoelde staat van de bodem moet blijken uit een bij de aflevering van de onroerende zaak door de erfpachter over te leggen deskundigenrapport. 3. Voor zover de erfpachter ter zake van het bepaalde in lid 1 en 2 in verzuim is, zal de gemeente de uitvoering van een en ander zelf ter hand nemen voor rekening van de erfpachter. 4. Voorts staat de erfpachter er voor in, dat bij het einde van de erfpacht geen persoonlijke of beperkte rechten van derden op de erfpacht rusten of tegen de gemeente geldend gemaakt (kunnen) worden. Lijdt de gemeente door aanspraken van derden dientengevolge niettemin schade, dan zal de erfpachter die schade voor zijn rekening nemen. 5. Ter zake van het bepaalde in lid 4 wordt een uitzondering gemaakt voor rechten die voortvloeien uit door de erfpachter met toestemming van de gemeente gesloten overeenkomsten van huur en verhuur. De erfpachter zal ervoor zorgdragen, dat de gemeente bij het einde van de erfpacht de beschikking krijgt voor uit hoofde van de in de vorige zin bedoelde overeenkomsten gestorte waarborgsommen en/of gestelde bankgaranties. 6. De erfpachter is tenslotte verplicht zorg te dragen voor doorhaling op zijn kosten van al die beperkte rechten die bij het einde van de erfpacht nog op de erfpacht gevestigd zijn. ARTIKEL 11 VERGOEDING BIJ HET EINDE VAN DE ERFPACHT Indien de erfpacht eindigt op grond van het bepaalde in artikel 9 en erfpachter niet heeft voldaan aan de verplichting om de onroerende zaak geheel ontruimd af te leveren zoals bedoeld in artikel 10 lid 1a, heeft erfpachter geen recht op vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen. ARTIKEL 12 TERMIJNEN/VERZUIM ZONDER INGEBREKESTELLING 1. Degenen, die een termijn, in dit contract gesteld voor de nakoming ener verplichting, laten voorbijgaan, zullen door het enkel verloop van die termijn in gebreke zijn, zonder dat daartoe een ingebrekestelling wordt vereist. 2. In bijzondere gevallen kunnen burgemeester en wethouders verlenging van de bepaalde termijn voor inlevering van stukken of afwijking van de bij dit contract behorende formulieren toestaan. 3. Iedere tekortkoming in de nakoming van een uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichting verplicht de schuldenaar van de verplichting tot vergoeding van alle schade die bij de wederpartij wordt veroorzaakt door de tekortkoming en doet de toestand van verzuim intreden zonder dat ingebrekestelling nodig is; voorzoveel nodig wordt alsdan het bepaalde in artikel 6:74 lid 2 BW terzijde gesteld. ARTIKEL 13 NOTARIELE AKTE De notariële erfpachtakte zal, binnen twee maanden na het besluit van het college van burgemeester en wethouders tot erfpachtuitgifte worden verleden ten overstaan van notaris …. te ……. De gemeente zal erfpachter schriftelijk informeren omtrent de betreffende goedkeuring door het college van burgemeester en wethouders. ARTIKEL 14 BIJLAGEN De volgende bijlagen maken onlosmakelijk onderdeel uit van deze overeenkomst: - De tekening met kenmerk G-15-142-E d.d. 04-06-2015 - Het PvE met kenmerk * d.d. *
model januari 2016
5
-
Schriftelijke overeenstemming over de nadere uitwerking inzake de betrokkenheid van bewoners en de bijdrage van de locatie aan de duurzaamheids- en energieambities van de gemeente Apeldoorn
Aldus in drievoud opgemaakt en getekend te Apeldoorn, d.d. Erpachter
d.d. Gemeente, Teammanager Vastgoed
Mevr. M. L. Niewold
model januari 2016
6
