Overeenkomst uitgifte in erfpacht IbbA: Toelichting Vooraf: IbbA in het kort De grond wordt door IbbA uitgegeven in erfpacht; de koper verkrijgt een recht van gebruik op de grond ‘alsof hij eigenaar is’. Formeel blijft IbbA eigenaar. Tegenover dit recht van gebruik staat een vergoeding: de erfpachtcanon. In het project IbbA wordt de canon eeuwigdurend afgekocht. Deze afkoopsom houdt in dat de koper één keer een vooraf vastgesteld bedrag betaalt voor het recht van erfpacht. Dit bedrag is gelijk aan de koopsom van de grond (bij verkrijging eigendom). Op de grond wordt in opdracht van de koper een woning gebouwd. Het deel van de afkoopsom voor de grond en de realisatiekosten van de woning dat de kavelkoper niet zelf kan financieren (maximaal 40%) wordt door IbbA bijgedragen. De bijdrage van IbbA wordt aangeduid als ‘een aandeel in de waarde van de grond en de woning’. Bij inkomensstijging van de koper is de koper verplicht het ‘aandeel’ (geleidelijk) van IbbA te kopen. Zodra koper het ‘aandeel in de waarde van de grond en de woning’ van IbbA helemaal heeft gekocht, eindigt de erfpacht en wordt de koper volledig eigenaar van de grond en de woning. Overwegende dat In de overwegingen wordt de doelstelling van de samenwerking tussen de gemeente Almere en Woningstichting Lieven de Key naar voren gebracht; de bevordering van particulier woningbezit en het bevorderen van zelfbouw, voor de doelgroep met een inkomen tot modaal. De doelstelling heeft geresulteerd in de oprichting van de vennootschap onder firma Vof IbbA. De overwegingen bevatten een korte beschrijving van het principe van het project IbbA. Uitgifte van het recht van erfpacht In deze bepaling wordt de in erfpacht uit te geven kavel nader gespecificeerd, voor wat betreft het bouwnummer, de kadastrale aanduiding en de oppervlakte. Als bijlage bij de overeenkomst is een situatietekening gevoegd waarop de kavel eveneens is aangeduid. Partijen komen door ondertekening van de overeenkomst overeen dat IbbA deze betreffende kavel in erfpacht zal uitgeven en de koper de kavel in erfpacht zal aanvaarden. Artikel 1 Notariële akte / Bepalingen uitgifte Grond 1.1 Het recht van erfpacht wordt gevestigd door middel van een notariële akte. Na het tekenen van de ‘overeenkomst tot uitgifte in erfpacht IbbA’ wordt een bouwplan gemaakt, een vergunning aangevraagd en afspraken gemaakt met een aannemer. Pas als het bouwplan gereed en goedgekeurd is door IbbA en de financiering van de koper rond is, wordt de kavel in erfpacht aan de koper uitgegeven. De kosten die hiermee zijn gemoeid (honorarium notaris, kosten Kadaster) worden voldaan door IbbA. IbbA belast deze kosten aan koper door in de ‘afsluitkosten’ die de koper aan IbbA verschuldigd is. De kosten in verband met het passeren van de hypotheekakte worden voldaan door koper. Deze kosten maken deel uit van het totale Bedrag zoals bedoeld in artikel 3, en worden dus meegenomen in het vaststellen van de financiële bijdrage die IbbA volgens de regeling Ikbouwbetaalbaar aan koper ter beschikking stelt.
Toelichting IbbA 2012
pagina
1
In verband met de noodzakelijke afstemming tussen het moment van inschrijven van de hypotheekakte en de akte uitgifte erfpacht, wijst IbbA per project een projectnotaris aan, waar alle akten worden gepasseerd. Door alle akten bij dezelfde notaris te laten passeren, kan IbbA prijsafspraken maken en kunnen kosten worden bespaard. 1.2
De rente over de afkoopsom van de erfpachtcanon (gedefinieerd als: Koopsom) is 0%. Over de Koopsom is dus geen rente verschuldigd in de periode tussen het tekenen van de overeenkomst en de uitgifte van de grond in erfpacht bij de notaris.
1.3
Op de overeenkomst zijn Algemene Bepalingen van toepassing; deze geven nadere definities en voorwaarden in verband met de erfpacht en de terugbetaling van het bedrag dat IbbA aan de afkoopsom van de grond en de bouw van de woning heeft bijgedragen. De bepalingen zijn opgenomen als bijlage bij de overeenkomst (Annex E).
1.4
De grond wordt uitgegeven in eeuwigdurende erfpacht tegen eenmalige afkoop van de erfpachtcanon (Koopsom). Erfpachtcanon is de vergoeding die de erfpachter betaalt voor het gebruik van de in erfpacht uitgegeven grond. Meestal betreft dit een jaarlijkse vergoeding. In het project IbbA wordt de canon echter eenmalig afgekocht bij aanvang van de erfpacht. Erfpachters in het project IbbA zijn dus geen jaarlijkse canon aan IbbA verschuldigd. De eenmalige afkoopsom is gelijk aan de grondprijs van de kavel. Zodra de financiële bijdrage die IbbA heeft gedaan is terugbetaald (door alle Tranches af te nemen, zie artikel 4) eindigt de erfpacht en wordt de erfpachter 100% eigenaar. In verband met de reeds betaalde afkoopsom hoeft bij de omzetting van erfpacht naar eigendom geen aanvullende betaling voor het in eigendom verkrijgen van de grond te worden gedaan.
1.5
Het uitzetten van de grenzen dient om vast te stellen waar de grenzen van de kavels exact gelegen zijn. De woning moet ook binnen deze grenzen worden gebouwd. De kosten die gemoeid zijn met het aanwijzen van de perceelgrenzen worden door IbbA aan koper doorbelast in de ‘afsluitkosten’ die de koper aan IbbA verschuldigd is. De werkelijke oppervlakte van de kavel kan afwijken van de oppervlakte zoals vermeld op de situatietekening.
1.6
Tussen het moment van tekenen van deze overeenkomst en de werkelijke uitgifte van het perceel in erfpacht bij de notaris, verstrijken enkele maanden waarin de koper een ontwerp maakt voor de woning, een bouwvergunning en financiering aanvraagt etc. Door ondertekening van de overeenkomst bevestigen partijen dat ze medewerking zullen verlenen aan deze daadwerkelijke uitgifte in erfpacht (bij notariële akte).
1.7
Alle lasten en beperkingen (bijvoorbeeld rechten van buren, zaken die in de grond aanwezig zijn, beperkingen aan het gebruik van de kavel) die op de kavel rusten en waarmee IbbA bekend is, zijn vermeld in de overeenkomst en worden door ondertekening van de overeenkomst door de koper aanvaard.
1.8
IbbA verklaart dat op de kavel geen lasten of beperkingen rusten als bedoeld in de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (bijvoorbeeld rechten van opstal in verband met riolering of andere belemmeringen van overheidswege).
1.9
Zodra de kavel bij de notaris in erfpacht is uitgegeven kunnen partijen niet meer overgaan tot ontbinding van deze overeenkomst. Vanaf het moment van uitgifte is er koper erfpachter en IbbA erfverpachter.
1.10
De bodem is geschikt voor woningbouw. IbbA geeft echter geen garantie dat de grond niet inklinkt.
Toelichting IbbA 2012
pagina
2
1.11
Buiten de voorwaarden als genoemd in deze overeenkomst, zijn er geen aanvullende regels of voorwaarden van de gemeente en/of waterschap bekend, anders dan die van algemene strekking.
1.12
De zakelijke belastingen (bijvoorbeeld: WOZ) zijn vanaf de datum dat de kavel aan de koper in erfpacht is uitgegeven (notarieel transport), voor rekening van de koper. Reeds betaalde belastingen zullen worden verrekend.
1.13
De situatietekening is nog niet definitief. De hierop ingetekende omgeving of infrastructuur kan nog wijzigen. Ook is de exacte afmeting van de kavel nog niet bekend.
1.14
Bij de uitgifte van de kavel in erfpacht worden in de akte alle rechten en verplichtingen opgenomen die op de kavel van toepassing zijn, voorzover deze IbbA bekend zijn. Het gaat hier bijvoorbeeld om rechten of verplichtingen jegens buren, de gemeente of verplichtingen in verband met het gebruik van de kavel.
Artikel 2 2.1
Bouw van de woning/aannemingsovereenkomst en ontbindende voorwaarde De kavel mag alleen worden gebruikt voor de bouw van een woning en alles wat daarbij hoort, volgens het bouwplan dat door IbbA moet worden goedgekeurd. Koper is verplicht zich gedurende het hele traject van ontwikkeling en bouw van de woning te laten adviseren door een bouwbegeleider. Hiervoor wordt door de gemeente Almere een subsidie van € 2.000,- beschikbaar gesteld. De bouwbegeleider moet werken volgens de Gedragscode Bouwbegeleider die als bijlage bij de overeenkomst is gevoegd (Annex B). Bouwbegeleiders die hieraan voldoen, zijn door de gemeente Almere geselecteerd.
2.2
In de overeenkomst zijn verschillende termijnen opgenomen, waarbinnen de koper bepaalde stappen in het ontwikkeling- en bouwproces moet doorlopen. Binnen een jaar na ondertekening van de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht IbbA moet een aanneemovereenkomst zijn gesloten welke door IbbA is goedgekeurd. Goedkeuring van het bouwplan, het totale begrotingsplaatje en de aannemingsovereenkomst is een voorwaarde voor IbbA om een financiële bijdrage te leveren aan koper zoals beschreven in deze overeenkomst. In het project IbbA is het van belang dat de woningen tegelijkertijd worden gebouwd. Hiermee kunnen kostenvoordelen worden behaald en wordt bereikt dat de ‘wijk’ gelijktijdig wordt opgeleverd. Voldoet de koper niet aan de gestelde termijn voor het sluiten van een aanneemovereenkomst, dan zal de overeenkomst worden ontbonden. Alle al gemaakte kosten blijven dan voor rekening van koper, en daarbovenop is de koper aan IbbA een boete verschuldigd van € 5.000,-.
2.3
In dit artikel wordt een aantal definities gegeven van termen die in de rest van de overeenkomst voorkomen. In artikel 1.2 werd de Koopsom al gedefinieerd als de afkoopsom van de erfpachtcanon en tegelijkertijd de grondprijs van de kavel. - Aanneemsom: - Overige kosten:
Toelichting IbbA 2012
het aan de aannemer op grond van de aanneemovereenkomst verschuldigd bedrag, inclusief BTW - kosten van adviseurs (architect, bouwbegeleider, andere adviseurs) pagina
3
- Realisatiekosten: - Bedrag:
- bijkomende kosten (aansluitkosten nutsvoorzieningen, leges in verband met de omgevingsvergunning) - afsluitkosten (afsluitkosten IbbA, zie artikel 11.2) - financieringskosten (kosten, renten en provisies in verband met de hypotheek en notariskosten en kosten Kadaster in verband met het passeren van de hypotheekakte) de Aanneemsom en de Overige kosten tezamen de Realisatiekosten (= Aanneemsom + Overige kosten) en de Koopsom tezamen
Het Bedrag bestaat uit de totale kosten die gemoeid zijn bij het in erfpacht verkrijgen van de grond en de realisatie hierop van een woning. Deze totaalprijs wordt in de overeenkomst gemaximeerd op een bedrag van € 187.000,-. (Dit maximum kan in bepaalde gevallen worden verhoogd, zie hiervoor artikel 11.1.) Bij de uitgifte van de grond in erfpacht wordt in de notariële akte op basis van de begroting het Bedrag en het Aandeel (de bijdrage van IbbA in het Bedrag, zie 3.2) vastgesteld. Na oplevering vindt weer een vaststelling van het Bedrag en het Aandeel plaats en wordt hiervan weer een notariële akte opgemaakt. 2.4
Het recht van erfpacht kent een beperking voor wat betreft het gebruik van de in erfpacht uitgegeven kavel; op de kavel moet een woning worden gerealiseerd die koper zelf moet gaan bewonen.
Artikel 3 Koopsom / Realisatiekosten / betaling bij vestiging 3.1 Dit artikel vermeldt de Koopsom van de kavel. Dit is de eenmalige afkoopsom van de erfpachtcanon. Indien de koper in staat is de woning volledig zelf te financieren is er geen sprake van erfpacht en wordt de koper volledig eigenaar door de grondprijs = de Koopsom te betalen. Over de Koopsom is geen rente verschuldigd, nu de rente in artikel 1.2 waarnaar wordt verwezen op 0% is gesteld. Eventueel verschuldigde omzetbelasting in verband met de uitgifte in erfpacht is inbegrepen in de Koopsom. De notariskosten en kadastrale kosten in verband met de uitgifte van de grond in erfpacht danwel eigendom komen voor rekening van IbbA. Deze kosten zijn verdisconteerd in de aan IbbA te betalen afsluitkosten (zie artikel 11.2). 3.2
Voor de meeste kopers zal gelden dat zij niet in staat zijn het Bedrag (de totale kosten ter verkrijging van de kavel en de ontwikkeling en bouw van de woning) volledig te financieren. In dit artikel verklaart IbbA het gedeelte van het Bedrag dat koper niet zelf kan financieren te zullen bijdragen. Deze bijdrage wordt gedefinieerd als het Aandeel. Dit artikel stelt vast dat dit Aandeel zowel een gedeelte van de Koopsom betreft als een gedeelte van de Realisatiekosten.
3.3
In het project IbbA dient de koper te financieren wat hij op grond van zijn inkomen naar de voorwaarden en normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) maximaal kan financieren. Door
Toelichting IbbA 2012
pagina
4
de koppeling te maken met de normen van NHG wordt gegarandeerd dat een gezonde balans bestaat tussen het besteedbaar inkomen en de hypotheeklasten. De hypothecaire financiering mag door de koper worden aangevuld met eigen middelen. Dit artikel geeft een regeling voor het inzetten van de eigen financiering van koper en de bijdrage van IbbA. In de praktijk wordt eerst de gehele financiering van de koper aangewend voor het voldoen van de Koopsom, Overige kosten en de eerste termijnen van de aanneemsom. Zodra de eigen financiering van koper volledig is gebruikt, stelt IbbA haar bijdrage ter beschikking door de laatste termijnen van de aanneemsom rechtstreeks aan de aannemer te voldoen. 3.4
Dit artikel stelt nogmaals vast dat het Aandeel van IbbA uit twee componenten bestaat; een niet gevorderd gedeelte van de Koopsom en een beschikbaar gesteld gedeelte van de Realisatiekosten, ongeacht de feitelijke geldstromen bij de uitgifte van de kavel in erfpacht en ongeacht welke termijnen van de aanneemsom door IbbA feitelijk worden voldaan.
Artikel 4 Nadere bepalingen ten aanzien van het recht van erfpacht en de woning 4.1 Bij de uitgifte van de grond in erfpacht wordt het Bedrag, het Aandeel en het door koper zelf te financieren bedrag in de notariële akte vastgelegd. In eerste instantie wordt de ‘waarde in het economisch verkeer’ van het recht in erfpacht gelijkgesteld aan het Bedrag. Koper dient tenminste 60% van het Bedrag zelf (hypothecair) te financieren. Voor wat betreft deze financiering wordt aangesloten bij de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Koper dient zijn financieringscapaciteit op basis van deze normen maximaal te benutten. Dit betekent bijvoorbeeld dat koper geen financieringscapaciteit onbenut mag laten. Ook betekent dit dat koper zijn financieringscapaciteit niet negatief mag beïnvloeden, door bijvoorbeeld een krediet of andere persoonlijke verplichtingen aan te gaan. Indien koper niet in staat is minimaal 60% van het Bedrag te financieren, wordt de overeenkomst ontbonden. Na oplevering van de woning wordt wederom een notariële akte opgemaakt, waarin de procentuele verhouding tussen het door koper en IbbA gefinancierde gedeelte van het Bedrag definitief wordt vastgelegd. Tevens wordt hier aan de hand van een taxatie de waarde in het economisch verkeer vastgelegd. De uitgangspunten waar de taxatie aan zal moeten voldoen, zijn vastgelegd in artikel 4.7. De taxatie wordt uitgevoerd in opdracht en op kosten van IbbA. De kosten in verband met de notariële akte komen voor rekening van koper. Voorbeeld: Bij de uitgifte van de grond in erfpacht waren de totale verkrijgingskosten (het Bedrag) begroot op € 180.000,-. Koper heeft een hypothecaire financiering gesloten van € 122.400,- (68 %). Het Aandeel dat IbbA niet vordert/ter beschikking stelt bedraagt het restant, zijnde € 57.600,- (32 %). Na oplevering wordt de woning door IbbA getaxeerd, en blijkt de waarde in het economisch verkeer van de woning € 190.000,- te bedragen. Toelichting IbbA 2012
pagina
5
In de notariële akte die wordt opgemaakt na de oplevering wordt deze waarde vastgelegd evenals (de waarde van) het Aandeel van IbbA (32% = € 60.800,-) en (de waarde van) het ‘aandeel’ van de koper (68% = € 129.200,-). De koper dient te allen tijde minimaal 60% van de totale verkrijgingskosten te financieren. Indien na oplevering blijkt dat dit percentage geen 60% meer bedraagt, dient koper een aanvulling te doen uit eigen middelen. 4.2
Als erfpachter verkrijgt de koper het volledige genot van de woning en ondergrond, alsof hij eigenaar is. Feitelijk blijft IbbA eigenaar. Vanwege de door IbbA gedane bijdrage in de totale verkrijgingskosten (Bedrag) behoudt IbbA haar Aandeel. Deze overeenkomst en de Algemene Bepalingen bevatten een samenstel van afspraken onder welke voorwaarden en op welk moment koper dit Aandeel aan IbbA dient terug te betalen/van IbbA dient te verwerven. Het Aandeel wordt bij de uitgifte van de grond in erfpacht (voorlopig) vastgesteld en neergelegd in de notariële akte. Na oplevering vindt een taxatie plaats, waarna het Aandeel definitief wordt vastgesteld.
4.3
Dit artikel legt de verplichting van koper vast om het door IbbA niet gevorderde/geïnvesteerde Aandeel in de totale verkrijgingskosten (Bedrag) terug te betalen. Terugbetaling van het Aandeel vindt plaats in vijf gelijke delen, welke delen Tranches worden genoemd. Het Aandeel wordt bij de oplevering vastgesteld als een percentage van de totale waarde van de woning in het economisch verkeer.
In het eerste voorbeeld onder 4.1 betrof dit percentage 32%. Een Tranche bedraagt hier een vijfde deel van, in genoemd voorbeeld derhalve 6,4%. Het Aandeel wordt in dit voorbeeld in vijf Tranches, die elk 6,4% van de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigen, terugbetaald. De prijs van een Tranche wordt gerelateerd aan de waarde in het economisch verkeer op het moment van afname. Ter vaststelling van de waarde op het moment van aankoop van een Tranche wordt een taxatie verricht. Indien in genoemd voorbeeld 5 jaar na oplevering een Tranche wordt afgenomen, wordt allereerst een taxatie verricht. De waarde in het economisch verkeer wordt bijvoorbeeld vastgesteld op € 205.000,-. De prijs van de Tranche bedraagt in dit geval 6,4% van deze waarde, zijnde € 13.120,-. De verplichting tot afname van een Tranche ontstaat wanneer de koper de aankoop op grond van zijn inkomen (naar Normen van NHG) kan financieren. Wanneer dit het geval is wordt nader uitgewerkt in artikel 4.4. Ook voor wat betreft de aankoop van Tranches wordt voor wat betreft de financieringscapaciteit aangesloten bij de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. IbbA heeft afspraken gemaakt met de belastingdienst over de fiscale behandeling van de aankoop van Tranches. De aankoop van Tranches worden aangemerkt als een ‘nabetaling op de koopsom’ respectievelijk ‘een verdere verkrijging van het waardebelang bij de woning’ door de koper. Indien Toelichting IbbA 2012
pagina
6
koper deze kwalificatie bij de aangifte volgt, is over de afname van de Tranches geen overdrachtsbelasting verschuldigd. 4.4
Ieder jaar dient koper aan IbbA een verklaring van de bank overleggen, waaruit de financieringscapaciteit van koper blijkt. Deze verklaring dient te zijn onderbouwd met gegevens over het inkomen. Koper is verplicht een Tranche af te nemen wanneer hij hiertoe op basis van zijn inkomen (naar Normen van NHG) in staat is.
4.5
Koper dient op grond van deze overeenkomst een stijging van het inkomen derhalve altijd te benutten voor het aankopen van een Tranche. In dit artikel wordt nog eens benadrukt dat koper zijn financieringscapaciteit niet negatief mag beïnvloeden, bijvoorbeeld door het aangaan van kredieten of andere persoonlijke verplichtingen. Indien echter de koper in strijd met zijn verplichtingen op grond van deze overeenkomst de stijging van zijn inkomen (bewust) heeft benut voor het aangaan van andere verplichtingen (bijvoorbeeld kredieten) in plaats van het afnemen van een Tranche, kan IbbA van koper vorderen dat hij zijn verplichting tot het afnemen van een Tranche op grond van de overeenkomst alsnog nakomt.
4.6
IbbA zal op verzoek van koper altijd nagaan of afname van een Tranche in redelijkheid van de koper kan worden gevergd.
4.7
Dit artikel geeft een procedure voor het vaststellen van de koopsom van een Tranche. Zodra Ibba heeft vastgesteld dat het inkomen zich heeft ontwikkeld en te verwachten valt dat hierdoor de financieringscapaciteit van koper zodanig is dat een of meerdere Tranches kunnen worden afgenomen, laat IbbA een taxatie verrichten. Aan de hand van de op grond van de taxatie vastgestelde waarde in het economisch verkeer en het in artikel 4.3 vastgestelde percentage dat een Tranche vertegenwoordigt, kan de koopsom van de Tranche worden bepaald. IbbA doet op grond hiervan een voorstel aan de koper voor afname van de Tranche tegen de door IbbA vastgestelde prijs. Indien de koper zich niet kan vinden in de door IbbA vastgestelde waarde, heeft hij de mogelijkheid zelf een taxateur opdracht te verlenen en IbbA op grond van deze taxatie een tegenvoorstel te doen. Indien koper en IbbA geen overeenstemming bereiken, kunnen zij gezamenlijk een derde taxateur aanwijzen. De waarde die deze taxateur vaststelt is in dat geval bindend. Als partijen ook geen overeenstemming bereiken over de benoeming van de derde taxateur kunnen zij de rechtbank verzoeken een taxateur aan te wijzen.
4.8
De kosten van de (eerste) taxatie zijn voor rekening van IbbA. De kosten in verband met het opmaken en passeren van de notariële akte (notaris- en kadastrale kosten) zijn voor rekening van de koper. Als ook een hypotheekakte dient te passeren (indien de ophoging van de hypothecaire lening niet wordt gedekt door het bestaande hypotheekrecht) komen ook deze kosten voor rekening van koper.
4.9
Zodra de koopsom van een Tranche volgens de procedure als beschreven in artikel 4.7 is vastgesteld, nodigt IbbA de koper uit binnen drie maanden over te gaan tot afname van de Tranche tegen betaling van de koopsom. Van de afname wordt een notariële akte opgemaakt om de afname van de Tranche en de hierdoor opgetreden wijziging van het Aandeel van IbbA vast te leggen. In het voorbeeld van artikel 4.3 was de woning getaxeerd op een waarde van € 205.000, -. Het Aandeel van IbbA vertegenwoordigde 32%, en het aandeel van de koper 64%. Een Tranche bedroeg in dit voorbeeld 6,4%, zijnde € 13.120,-.
Toelichting IbbA 2012
pagina
7
Met de afname van de eerste Tranche, wordt een notariële akte opgemaakt. Daarin wordt vastgelegd dat de waarde in het economisch verkeer € 205.000,- bedraagt, dat het Aandeel van IbbA is gewijzigd van 32% naar 25,6% en het Aandeel van de koper door de afname van een Tranche is toegenomen van 68% naar 74,4%. 4.10
Zodra koper de vijfde Tranche afneemt heeft hij het Aandeel, dat IbbA ten tijde van de uitgifte in erfpacht in de woning heeft geïnvesteerd, terugbetaald. Afname van de vijfde Tranche heeft tot gevolg dat de erfpachtovereenkomst eindigt en IbbA de grond en daarop gelegen woning in eigendom overdraagt aan de koper. Koper hoeft hiervoor geen aanvullende betaling te doen. Het eigendom wordt verkregen door betaling van de koopsom van de vijfde Tranche. De notariële akte dient in dit geval voor de vastlegging van de afname van Tranche 5, het als gevolg hiervan eindigen van het recht van erfpacht en de levering van de grond in eigendom aan de koper. De overeenkomst tussen koper en IbbA is dan geëindigd. Koper is volledig eigenaar van de woning en ondergrond.
4.11
Als de koper, ondanks dat hij hiertoe op grond van zijn inkomen wel in staat is, weigert Tranches af te nemen, is hij aan IbbA een forse boete verschuldigd. Ook zullen alle kosten die IbbA maakt om alsnog nakoming van de verplichting te vorderen voor zijn rekening komen.
4.12
De in erfpacht uitgeven grond en daarop gerealiseerde woning is bedoeld voor bewoning door de koper en zijn gezin. Enkel voor dit doel is IbbA bereid een investering in de woning te doen (Aandeel). De woning mag daarom alleen voor dit doel worden gebruikt en niet worden verhuurd of op andere wijze aan derden in gebruik worden gegeven.
4.13
De koper heeft altijd de mogelijkheid vrijwillig een of meerdere Tranches af te nemen. Koper kan IbbA hiertoe een verzoek doen, waarna IbbA volgens de procedure zoals omschreven in artikel 4.7 een taxatie zal laten verrichten en koper een Voorstel voor afname van de Tranche tegen een op de taxatie gebaseerde koopsom zal doen. Naar aanleiding van het Voorstel kan koper alsnog afzien van afname van een Tranche. Koper dient dan echter wel de door IbbA gemaakte (taxatie)kosten te voldoen.
Artikel 5 Verdeling afhankelijk van toestemming Dit artikel ziet op de situatie dat twee kopers, niet zijnde echtgenoten, als contractspartij zijn opgenomen in de overeenkomst. Indien zij de samenleving willen beëindigen en het recht van erfpacht willen verdelen, hebben zij toestemming van IbbA nodig. Artikel 6 Afkoop van de erfpacht Het genoemde artikel uit het Burgerlijk Wetboek geeft twee situaties waarin de eigenaar van de grond (IbbA) de erfpachtovereenkomst uiteindelijk kan opzeggen; in geval van zeer ernstige tekortkoming van de erfpachter (koper) en indien de erfpachter (koper) de canon over twee achtereenvolgende jaren niet heeft betaald. In het project IbbA bestaat geen jaarlijkse canonverplichting, echter in dit artikel 6 wordt de verplichting tot afname van een Tranche hieraan gelijkgesteld. Indien de koper gedurende twee jaar na hiertoe te zijn aangemaand zijn verplichting tot afname van een Tranche niet nakomt (terwijl hij dit wel kan), heeft IbbA de mogelijkheid de erfpachtovereenkomst op te zeggen. Artikel 7 Geen periodieke canon / Uitsluiting herziening en indexering van de canon 7.1 In dit artikel wordt nogmaals bevestigd dat de koper geen periodieke vergoeding (canon) voor het recht van erfpacht verschuldigd is.
Toelichting IbbA 2012
pagina
8
7.2
In het project IbbA wordt de erfpachtcanon bij de aanvang van de erfpacht eenmalig afgekocht. Omdat het Aandeel van IbbA zowel een gedeelte van de (niet gevorderde) Koopsom als van de (beschikbaar gestelde) Realisatiekosten omvat, voorziet elke Tranchebetaling in een terugbetaling van deze beide elementen. Omdat de koopsom van een Tranche wordt vastgesteld aan de hand van de getaxeerde waarde van de woning op het moment van afname van de Tranche, kan gezegd worden dat de afkoopsom van de erfpachtcanon (Koopsom) wordt geïndexeerd met deze waardeontwikkeling van de woning. Anders dan deze (indirecte) indexering wordt de canon niet herzien of geïndexeerd.
Artikel 8 Administratievergoeding 8.1 De koper dient aan IbbA een jaarlijkse administratievergoeding te betalen. De vergoeding is verschuldigd vanaf het moment dat de grond in erfpacht aan de koper wordt uitgegeven tot de 31e oktober volgend op het moment dat koper de vijfde Tranche heeft afgenomen en de erfpachtovereenkomst is geëindigd. 8.2
De vergoeding bedraagt € 275,- inclusief B.T.W. per jaar. De administratievergoeding is niet aftrekbaar. In verband met de afspraken die IbbA heeft gemaakt met de belastingdienst dient de koper deze vergoeding niet als aftrekpost op te voeren in de aangifte voor de Inkomstenbelasting.
8.3
Voor wat betreft de administratievergoeding loopt het jaar van 1 november tot en met 31 oktober van het daarop volgende jaar.
8.4
De administratievergoeding wordt na vijf jaar aangepast aan de prijsontwikkeling volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek.
8.5
De administratievergoeding dient per 1 november vooruit te worden betaald voor het komende jaar. Het is ook mogelijk de vergoeding in 12 maandelijkse termijnen te betalen. De administratievergoeding wordt door IbbA via automatische incasso geïncasseerd. De koper moet hiervoor een machtiging verstrekken, uiterlijk ter gelegenheid van de uitgifte van de grond.
8.6
8.7
De administratievergoeding moet vooruit worden betaald, op de eerste dag van de maand (bij betaling in maandtermijnen) of de eerste dag van het jaar (bij betaling per jaar). Als er onvoldoende saldo is om de vergoeding te incasseren bestaat gedurende 7 dagen de mogelijkheid alsnog voor voldoende saldo te zorgen. Na deze 7 dagen is de koper in verzuim; dit betekent dat IbbA rente in rekening mag brengen en alle overige kosten die IbbA moet maken om betaling te verkrijgen op de koper verhaald kunnen worden.
8.8
Als de koper in verzuim is, zijn in ieder geval aanmaningskosten verschuldigd van € 12,50. Dit bedrag wordt na vijf jaar aangepast aan de prijsontwikkeling volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Daarnaast is de koper over de niet betaalde termijn(en) een rente van 1% per maand verschuldigd. Ook kunnen alle overige kosten die IbbA moet maken om betaling te verkrijgen op de koper verhaald worden.
Artikel 9 Overdracht aan een nieuwe Erfpachter 9.1 Dit artikel 9 is van toepassing indien de woning (=het recht van erfpacht) wordt verkocht (overdracht onder bijzondere titel) of op andere wijze overgaat op een andere persoon (overdracht onder algemene titel, bijvoorbeeld in het geval van overlijden). Zodra de koper alle Tranches heeft afgenomen wordt de koper volledig eigenaar en is dit artikel niet meer van toepassing. 9.2
Voordat de koper overgaat tot verkoop van het recht van erfpacht dient hij hiervoor toestemming te hebben van IbbA. IbbA zal in principe toestemming verlenen, als wordt voldaan aan de procedure zoals beschreven in dit artikel 9.
Toelichting IbbA 2012
pagina
9
9.3
Zodra koper het recht van erfpacht wil verkopen, dient hij de naam en adresgegevens van de aspirant-koper schriftelijk aan IbbA door te geven. In geval van verkrijging onder algemene titel stelt de verkrijger (in veel gevallen is dit de erfgenaam) IbbA zo spoedig mogelijk van deze verkrijging op de hoogte.
9.4
IbbA beoordeelt de inkomensgegevens van de aspirant-koper (verklaring omtrent het te financieren bedrag van de bank) om te beoordelen of deze verplicht is een gedeelte van het Aandeel van IbbA af te nemen.
9.5
De aspirant koper neemt het gedeelte van het Aandeel dat hij kan financieren (volgens de normen van NHG), op het moment van verkrijging van het recht van erfpacht af van IbbA. Het gedeelte van het Aandeel dat dan nog overblijft, wordt opnieuw verdeeld in vijf Tranches. De vijf Tranches moeten door de nieuwe koper van IbbA worden afgenomen, zodra zijn inkomen dit toelaat (te beoordelen met de jaarlijkse inkomenstoets zoals bedoeld in artikel 4). Ook de verkrijger onder algemene titel (erfgenaam) dient, afhankelijk van zijn inkomen, zo spoedig mogelijk na de verkrijging een gedeelte van het Aandeel van IbbA af te nemen. In het voorbeeld van artikel 4.9 was de woning getaxeerd op een waarde van € 205.000, -. Het Aandeel van IbbA vertegenwoordigde bij de uitgifte 32%, en het aandeel van de koper 64%. Een Tranche bedroeg in dit voorbeeld 6,4%, zijnde € 13.120,-. Koper heeft de eerste Tranche afgenomen. In de notariële akte die terzake deze afname is opgemaakt is vastgelegd dat de waarde in het economisch verkeer € 205.000,- bedraagt, dat het Aandeel van IbbA is gewijzigd van 32% naar 25,6% en het Aandeel van de koper door de afname van een Tranche is toegenomen van 68% naar 74,4%. Een aantal jaren later wenst koper zijn recht van erfpacht te verkopen. Het inkomen van de aspirant-koper is van belang om te bepalen of deze aspirant-koper bij deze aankoop een gedeelte van het Aandeel van IbbA dient af te nemen. De woning wordt conform de procedure in artikel 4.7 getaxeerd op een waarde van € 215.000,-. Er zijn dan twee situaties te onderscheiden: A Een aspirant koper kan op basis van zijn inkomen (conform normen NHG) de volledige koopsom van € 215.000 betalen zonder een beroep te doen op de IbbA regeling. De aspirant koper betaalt € 215.000 en wordt volledig eigenaar van huis en grond, de erfpacht vervalt. Dit bedrag bestaat uit een betaling van € 159.960,- aan de verkoper (74,4%) en een betaling van € 55.040,- aan IbbA (25,6%). B Een aspirant koper kan tenminste het aandeel van de koper van de koopsom ad 74,4% van € 215.000,- = €159.960,- betalen, maar niet de gehele koopsom. Voor het gedeelte dat hij niet kan voldoen, doet hij een beroep op de IbbA regeling. Stel: op basis van het inkomen van de aspirant-koper kan hij (conform normen NHG) 199.000,hypothecair financieren. De aspirant-koper betaalt € 199.000,- en krijgt de woning in erfpacht. Dit bedrag bestaat uit een betaling van €159.960,- aan de verkoper (74,4%) en een betaling van € 39.040,- aan IbbA (verschil tussen € 199.000,- en € 159.960,-).
Toelichting IbbA 2012
pagina
10
Het Aandeel van IbbA dat in het voorbeeld overblijft is 7,4% (€ 16.000,- van € 215.000,-). Dit Aandeel wordt opnieuw in vijf Tranches onderverdeeld. De nieuwe erfpachter is verplicht om, zodra hij de afname van een of meerdere Tranches kan financieren, hiertoe over te gaan (conform artikel 4 van de overeenkomst met IbbA). Na de overdracht van het recht van erfpacht en de Tranches is tussen IbbA en de nieuwe koper een nieuwe erfpachtovereenkomst van kracht. Afname van de laatste Tranche heeft tot gevolg dat de erfpachtovereenkomst eindigt en de aspirant koper volledig eigenaar wordt. Indien in deze situatie B geen medewerking wordt verleend aan de verstrekking van de inkomensgegevens van de aspirant-koper, zal IbbA geen toestemming verlenen voor de overdracht van het recht van erfpacht. In het geval van een verkrijging onder algemene titel leidt de weigering om gegevens te verstrekken ertoe dat de verkrijger een forse boete verschuldigd wordt, en in het uiterste geval IbbA kan overgaan tot opzegging van de erfpachtovereenkomst. 9.6
Bij de verkoop van het recht van erfpacht dienen alle verplichtingen uit de erfpachtovereenkomst op de aspirant-koper van toepassing te worden verklaard. Hiermee wordt bereikt dat tussen IbbA en deze nieuwe koper dezelfde afspraken gelden als tussen IbbA en de eerste koper. De akte moet vooraf door IbbA worden goedgekeurd.
9.7
Als de aspirant-koper verplicht is een gedeelte van het Aandeel af te nemen, wordt in de akte waarin de overdracht van het recht van erfpacht is neergelegd tegelijkertijd ook de afname van de Tranche(s) opgenomen.
9.8
Als IbbA de akte heeft goedgekeurd wordt het recht van erfpacht overgedragen en neemt de nieuwe koper direct tegen betaling aan IbbA een gedeelte van het Aandeel af.
9.9
De toestemming van IbbA voor de verkoop moet aan de notaris worden overlegd.
9.10
De notaris is bij voorbaat gemachtigd aan IbbA mededelingen te doen die hem relevant lijken gezien de verplichtingen die IbbA en koper over en weer zijn aangegaan.
9.11
In dit artikel wordt vastgelegd dat IbbA geen toestemming voor overdracht hoeft te verlenen als de woning gedwongen moet worden geveild door de bank (executieverkoop). De bank kan hier op grond van haar hypotheekrecht ook zonder toestemming van IbbA toe overgaan. IbbA maakt in geval van executieverkoop van het recht van erfpacht alleen aanspraak op het restant dat eventueel overblijft nadat de schuld aan de bank is voldaan.
Artikel 10 Verplichtingen van Erfpachter met betrekking tot de Opstallen 10.1 Het recht van erfpacht geeft de koper een recht op gebruik van de woning en ondergrond ‘alsof hij eigenaar is’. Dit betekent dat alle kosten van onderhoud en verzekering voor rekening van de koper komen. Ook dient de koper alle heffingen en belastingen die over de woning verschuldigd zijn, zelf te voldoen. 10.2
Het recht van gebruik van de woning en ondergrond ‘alsof koper eigenaar is’ brengt met zich mee dat de koper de verplichting heeft goed voor de woning te zorgen en deze te onderhouden, alsof het zijn eigendom is.
Artikel 11 Erfdienstbaarheden en andere bepalingen 11.1 Toepassing van de fiscale ‘eigen woning-regeling’ (aftrek hypotheekrente) vereist dat de koper zelf minimaal 60% van het Bedrag (zie artikel 2.3) financiert. De investering van IbbA betreft dus maximaal 40% van de totale verkrijgingskosten. Toelichting IbbA 2012
pagina
11
Deze totale verkrijgingskosten (Bedrag) worden in het project gemaximeerd. De totale begroting van de koper mag dit bedrag dus niet overstijgen. De bouwbegeleiding speelt een belangrijke rol bij het bewaken van het budget. 11.2
Koper dient aan IbbA ‘afsluitkosten’ te betalen. Deze kosten maken onderdeel uit van de ‘Overige kosten’ (zie artikel 2.3) en daarmee van de totale begroting. In deze afsluitkosten zijn kosten begrepen die door IbbA aan koper worden doorbelast, bijvoorbeeld taxatiekosten en notariskosten. De afsluitkosten worden bij de uitgifte van de grond in erfpacht betaald.
11.3
Het inschrijfgeld dat bij de inschrijving voor het project Ikbouwbetaalbaar op de rekening van de notaris is voldaan, wordt bij de uitgifte van de grond in erfpacht met de Koopsom verrekend.
11.4
Onderdeel van de overeenkomst is het ‘kavelpaspoort’. Dit paspoort geeft randvoorwaarden waar de te bouwen woning aan dient te voldoen. Dit betreft bijvoorbeeld de toegestane hoogte en diepte van de bebouwing. Het bouwplan moet binnen de in dit artikel gestelde termijn bij de gemeente worden ingediend. De gemeente toetst het bouwplan dan aan de randvoorwaarden zoals vermeld zijn in het kavelpaspoort. Pas als de gemeente het bouwplan positief heeft beoordeeld, kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd.
11.5
Binnen de in dit artikel gestelde termijn moet de omgevingsvergunning onherroepelijk verkregen zijn. De omgevingsvergunning wordt onherroepelijk als er geen mogelijkheden meer zijn voor belanghebbenden om tegen de vergunning in het geweer te komen.
11.6
Het gelijktijdig bouwen heeft praktische en financiële voordelen. IbbA stuurt hierop door de in de overeenkomst opgenomen termijnen strikt te hanteren en het behalen van kostenvoordelen te stimuleren. Het gelijktijdig uitvoeren van de hei- en funderingswerkzaamheden en het in bouwkundig opzicht afstemmen van de gevelaansluitingen is hiervan een voorbeeld. De koper is verplicht hieraan mee te werken. In Annex F bij de overeenkomst is vastgelegd hoe de gevels van de woningen op elkaar aangesloten dienen te worden. Om de situatie naar de toekomst vast te leggen, wordt een erfdienstbaarheid gevestigd (zie artikel 11.9). De verplichte bouwbegeleiding heeft een belangrijke rol bij de invulling van deze verplichtingen.
11.7
In bepaalde delen van de stad is geen individuele gaslevering mogelijk, en worden alle gebruikers aangesloten op het stadsverwarmingssysteem.
11.8
De grond is door de gemeente verkocht aan IbbA. De gemeente hanteert bij de verkoop van grond Algemene Verkoopvoorwaarden. De gemeente heeft IbbA verplicht bepaalde van deze voorwaarden bij de uitgifte van de grond in erfpacht door te leggen op de kopers. De gemeente kan de kopers hierdoor rechtstreeks aanspreken als de voorwaarden niet worden nagekomen. In dit artikel worden de opgelegde verplichtingen onder A t/m I verkort opgesomd. In de akte uitgifte erfpacht (die als Annex D bij de overeenkomst is gevoegd) is de volledige tekst opgenomen.
Toelichting IbbA 2012
pagina
12
Door ondertekening van de overeenkomst waar de akte met de volledige tekst onderdeel van uitmaakt, verklaart de koper deze voorwaarden te accepteren en tegenover de gemeente na te zullen komen. Het gaat om de volgende bepalingen: A. Gedoogplicht: door de gemeente worden openbare voorzieningen (bijvoorbeeld straatnaambordjes, verlichting) aangebracht. Koper heeft de verplichting de aanwezigheid van deze voorzieningen te accepteren. B. Bouwplan: het bouwplan van de te bouwen woning moet door de gemeente zijn goedgekeurd. De woning moet volgens het goedgekeurde bouwplan worden gebouwd. C. Kavelpaspoort: het bouwplan moet voldoen aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden die zijn neergelegd in het kavelpaspoort. Voordat het bouwplan is goedgekeurd, mag koper nog geen omgevingsvergunning aanvragen. Het kavelpaspoort is als Annex C onderdeel van deze overeenkomst. D. Bouwplicht: Tijdens de bouw is het niet toegestaan te verkopen, tenzij van de gemeente toestemming wordt verkregen. E. Afwerking, inrichting en ontgraving: de gemeente kan de koper verplichten tot het nemen van maatregelen op de bouwplaats, indien een gevaar bestaat voor verzakkingen of andere schade in de nabije omgeving. Zand dat op de bouwlocatie vrijkomt, moet op kosten van de koper worden afgevoerd naar een door de gemeente aan te wijzen locatie. In de tuinen moet een laag van minimaal 50 cm zwarte grond worden aangebracht. De grond wordt door de gemeente ter beschikking gesteld. De vervoerkosten komen voor rekening van de koper. F. Aansluitplicht: de woningen in het project moeten allemaal worden aangesloten en aangesloten blijven op de openbare nutsvoorzieningen (riolering, water, elektriciteit en stadsverwarming). De kosten van aansluiten komen voor rekening van koper. G. Parkeren: het kavelpaspoort vermeldt of parkeren op de openbare weg of op de eigen kavel moet gebeuren. Dit voorschrift moet worden gevolgd. H. Energievoorziening: dit artikel sluit aan op de aansluitverplichting zoals omschreven onder F. Het energiebedrijf heeft met betrekking tot deze aansluitplicht voorschriften gegeven aan de gemeente waaraan de aansluitingen moeten voldoen. De gemeente legt deze verplichtingen op haar beurt op aan de kopers. De bouwbegeleiders kunnen de koper adviseren over de (technische) eisen die aan de aansluiting worden gesteld. I. Niet-nakoming: in dit artikel worden forse boetes opgelegd aan de koper die door de gemeente opgelegde verplichtingen niet nakomt, of er niet voor zorgt dat de verplichtingen bij verkoop aan de volgende eigenaar worden opgelegd. De verplichtingen die hierboven zijn genoemd onder B tot en met I moeten worden opgelegd aan iedere volgende erfpachter of eigenaar van de woning. Deze verplichtingen worden in de akte tot uitgifte in erfpacht (Annex D) genoemd als ‘kettingbeding’. Dit betekent dat iedere volgende erfpachter of eigenaar hier ook aan gebonden is. 11.9
Er wordt een algemene erfdienstbaarheid gevestigd, op grond waarvan de kopers in het project in de gelegenheid worden gesteld het project te realiseren overeenkomstig de goedgekeurde bouwplannen en zonder teveel belemmeringen voortvloeiend uit het burenrecht.
Toelichting IbbA 2012
pagina
13
Zo dient men van elkaar te accepteren dat leidingen en kabels worden gelegd, dat in gevallen waar een koper ten opzichte van zijn buurman dieper of hoger bouwt, het diepere of hogere gedeelte (ook in de toekomst) gedeeltelijk over de erfgrens mag worden gebouwd. Ook moet bouwkundige inankering en inbalking worden toegestaan, en moet eventueel op het eigen erf gelegenheid worden gegeven voor onderhoud door de eigenaar van het naastgelegen erf. Welke verplichtingen over en weer precies gelden, is opgenomen in Annex F bij deze overeenkomst. De rechten en verplichtingen gelden over en weer, en dienen ter bevordering van een soepel verloop van de bouw en samenhangend resultaat van het project als geheel. Deze erfdienstbaarheid blijft op de kavels rusten, zodat de rechten en verplichtingen ook bij verkoop voor de nieuwe erfpachter of eigenaar blijven bestaan. Artikel 12 Voorrang op Algemene Bepalingen Dit artikel regelt dat bij tegenstrijdigheden tussen deze overeenkomst en de Algemene Bepalingen die zijn opgenomen in Annex E, de bepalingen in de overeenkomst altijd voor gaan. In dat geval blijft de betreffende bepaling uit de Algemene Bepalingen dus buiten toepassing. Artikel 13 Kettingbeding Bij de verkoop van het recht van erfpacht dienen alle verplichtingen uit de overeenkomst op de nieuwe koper van toepassing te worden verklaard en, indien de woning nog niet gereed is, alle rechten en verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst aan de nieuwe koper te worden overgedragen. Hiermee wordt bereikt dat tussen IbbA en deze nieuwe koper dezelfde afspraken gelden als tussen IbbA en de eerste koper. Een kettingbeding in de akte zorgt ervoor dat de overeenkomst op iedere nieuwe koper van toepassing is en verplicht de nieuwe koper het beding ook bij doorverkoop weer aan de volgende koper op te leggen en te laten aannemen. Artikel 14 Ondeelbaarheid/Hoofdelijkheid 14.1 De rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de overeenkomst komen toe aan de persoon of personen die op de eerste pagina van de overeenkomst staan opgenomen. Het is niet mogelijk (onderdelen van) deze rechten en verplichtingen te verdelen of aan iemand anders toe te delen; zij blijven in één hand en kunnen dus alleen als geheel worden verkocht. 14.2
Als twee of meer personen op de eerste pagina van de overeenkomst als ‘koper’ zijn opgenomen, worden zij geacht elkaar te kunnen vertegenwoordigen bij de uitvoering van deze overeenkomst (veronderstelde machtiging). IbbA heeft de mogelijkheid ieder van hen aan te spreken voor de nakoming van verplichtingen die voortvloeien uit de overeenkomst (hoofdelijkheid).
Artikel 15 Tekortkoming (wanprestatie) 15.1 Als een van de partijen de verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt, is deze partij ten opzichte van de andere partij aansprakelijk voor de schade die deze partij als gevolg hiervan leidt. 15.2
Als een partij de verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt, moet door de andere partij eerst een termijn van 8 dagen worden gesteld om de partij die niet nakomt de gelegenheid te geven alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Als na verloop van deze termijn de
Toelichting IbbA 2012
pagina
14
partij nog niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan heeft de andere partij de keuze om ofwel de overeenkomst te ontbinden ofwel nakoming te vorderen. In beide gevallen zijn forse boeten verschuldigd. 15.3
Een boete die op grond van dit artikel is opgelegd, wordt afgetrokken van het te betalen schadebedrag.
15.4
De genoemde boetes zijn inclusief de BTW (indien verschuldigd).
Artikel 16 Opzegging Het recht van erfpacht is gebaseerd op een overeenkomst tussen IbbA en de koper, die in principe opzegbaar is. Omdat echter het recht van erfpacht de koper het recht op gebruik van de woning en ondergrond geeft ‘alsof hij eigenaar is’, en daarmee het belang van de koper bij zekerheid omtrent het behoud van het recht van groot belang is, zijn de opzegmogelijkheden op grond van de wet beperkt. IbbA kan het recht van erfpacht alleen opzeggen als de koper ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. In het project IbbA zal dit het geval zijn als de koper, ondanks mogelijkheden en aanmaningen hiertoe, weigert een of meerdere Tranches af te nemen. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de koper zijn verhoogde financieringscapaciteit benut voor de financiering van een dakkapel in plaats van de aankoop van een Tranche. Opzegging door IbbA is dus alleen in extreme situaties mogelijk. Opzegging door de koper is niet mogelijk (verkoop van het recht van erfpacht is wel mogelijk, zie artikel 9). Artikel 17 Forumkeuze Dit artikel regelt welke rechter bevoegd is als tussen partijen een geschil ontstaat. Hier wordt aangesloten bij de wettelijke bepalingen. Artikel 18 Tekstuele aanpassingen De bij de overeenkomst gevoegde akte is een concept. Dit artikel geeft IbbA de mogelijkheid nog kleine aanpassingen door te voeren in de definitieve versie. IbbA kan dit alleen doen als deze aanpassingen geen groot nadeel voor de koper opleveren. Artikel 19 Ontbindende voorwaarde In dit artikel is een aantal ontbindende voorwaarden opgenomen. Als een van de voorwaarden als genoemd onder a t/m f wordt vervuld, wordt de overeenkomst ontbonden. a. als de koper binnen een jaar na ondertekening van de overeenkomst geen omgevingsvergunning heeft verkregen wordt de overeenkomst ontbonden. b. als de koper binnen een jaar na ondertekening van de overeenkomst geen door IbbA goedgekeurde aannemingsovereenkomst heeft gesloten voor de bouw van de woning, wordt de overeenkomst ontbonden. c. als de koper binnen een jaar na ondertekening van de overeenkomst geen financiering heeft verkregen ter hoogte van minimaal 60% van het Bedrag en met Nationale Hypotheek Garantie, kan hij de ontbinding van de overeenkomst inroepen. Een beroep op deze ontbindende voorwaarde moet door de koper schriftelijk aan IbbA worden gericht, waarbij hij stukken dient te overleggen waaruit de afwijzing van de hypotheekverstrekkers blijkt. d. als koper na 6 maanden nog niet heeft voldaan aan de verplichting een bouwplan te ontwikkelen, kan IbbA overgaan tot ontbinding van de overeenkomst. IbbA kan deze ontbinding na 8 maanden niet meer inroepen. Toelichting IbbA 2012
pagina
15
Artikel 20 Verkoopregulerend beding Dit verkoopregulerend beding heeft ongeveer hetzelfde effect als het eerder genoemde kettingbeding (zie artikel 13). De grond is door de gemeente verkocht aan IbbA. Bij deze verkoop heeft de gemeente IbbA verplicht de grond te gebruiken voor uitgifte aan kopers in het project IbbA en hierbij deze overeenkomst, als zijnde het ‘model IbbA’, te hanteren. Ook bij verkoop van het recht van erfpacht dient deze overeenkomst op de volgende koper van toepassing te zijn. Door vastlegging van deze afspraak als verkoopregulerend beding wordt dit bewerkstelligd. Artikel 21 Bouwplan en bouwbegeleiding In dit artikel wordt de koper verplicht zich gedurende het gehele ontwikkelingsproces van de woning te laten bijstaan door een bouwbegeleider, en binnen de in artikel 11.4 en 11.5 gestelde termijnen een bouwplan te ontwikkelen. Bouwbegeleiding wordt door de gemeente Almere onder bepaalde voorwaarden gesubsidieerd. De gemeente heeft een gedragscode voor bouwbegeleiders ontwikkeld. Bouwbegeleiders die zich conformeren aan de gedragscode worden door de gemeente aangemerkt als ‘gekwalificeerde bouwbegeleider’. Indien de koper opdracht verleent aan een gekwalificeerde bouwbegeleider, bestaat de mogelijkheid op subsidie. De gedragscode is als Annex B bij de overeenkomst gevoegd. Slotbepalingen 1. inschrijving in de openbare registers van de overeenkomst is in bepaalde gevallen aan te raden ter versterking van de positie van de koper. In dit project wordt niet standaard overgegaan tot inschrijving. 2. bij ontbinding van de overeenkomst in onderling overleg of na het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde (artikel 19) brengt IbbA geen kosten in rekening voor het opmaken van deze overeenkomst en de in de bijlage opgenomen akten. Bij ontbinding omdat een van beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt, is de niet-nakomende partij wel tot vergoeding van schade verplicht. 3. boeten die zijn opgelegd op grond van deze overeenkomst zijn altijd inclusief BTW (indien verschuldigd) en worden altijd afgetrokken van verschuldigde schadevergoeding met belasting, rente en kosten. 4. deze overeenkomst sluit voor wat betreft de termijnen aan bij hetgeen in de Algemene Termijnenwet is bepaald. De Algemene Termijnenwet regelt heel precies wanneer een gestelde termijn moet worden geacht te beginnen en eindigen, welk moment poststukken moeten worden geacht te zijn ontvangen etc. 5. het kiezen van woonplaats kan van belang zijn voor het bepalen welke rechter bevoegd is in een juridisch geschil. Met deze bepaling kiezen beide partijen woonplaats in Almere. 6. gehuwden die samen kopen machtigen elkaar over en weer tot het aangaan van een hypothecaire geldlening; gehuwden die alleen kopen hebben toestemming en medewerking van hun echtgenoot nodig bij het aangaan van de onderhavige overeenkomst en het verkrijgen van een hypothecaire geldlening, welke toestemming en medewerking moet blijken uit het mede-ondertekenen van deze overeenkomst.
Disclaimer Dit document is bedoeld als toelichting op de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht IbbA. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend. De contractstukken bepalen de rechtsverhouding tussen de koper en IbbA. Voor de beantwoording van vragen verzoeken wij u contact op te nemen met IbbA via de Kavelwinkel in het Stadhuis van de gemeente Almere op het telefoonnummer 036-5338383.
Toelichting IbbA 2012
pagina
16
