RIS021798_991111
rv 189 Dienst Onderwijs, Cultuur en Welzijn nr. 806177 Den Haag, 24 juni 1998 Aan de gemeenteraad
Uitgifte in erfpacht, restauratie, verbouwing en nieuwbouw van de panden Prinsegracht 10, 12 en 14 ('t Paard). In ons voorstel aan uw Raad van 25 november 1997 (Rv 298) informeerden wij u reeds over de lopende onderhandelingen met de Stichting Cultureel Centrum 't Paard (hierna te noemen 't Paard). In aansluiting hierop volgt in dit voorstel de nadere uitwerking. Hierbij is tevens rekening gehouden met de door uw raad bij de vaststelling van de gemeentebegroting 1998 in het onrendabel investeringsplan voorziene gemeentelijke bijdrage van f 2,0 mln die, gespreid over 1998 en 1999, nodig is voor de niet geheel door de Stichting "'t Paard" te bekostigen onrendabele top van de bouwplannen aan de Prinsegracht. De gemeente is eigenaar van de panden Prinsegracht 10, 12 en 14, welke thans verhuurd zijn aan 't Paard voor ca f 420.000,00 per jaar. De gebouwen met bijbehorende gronden zijn op de bij dit voorstel behorende tekening (GZ8245) met grijze kleur aangegeven en ligt ter inzage in de leeskamer van het stadhuis. 't Paard is in de ruim 25 jaar van zijn bestaan uitgegroeid tot dé instelling in Den Haag die zich richt op de presentatie van popcultuur in de ruimste zin des woords. Daartoe beschikt het thans over voornoemde drie panden, met daarin onder meer een grote zaal met een capaciteit van ca 600 personen en een kleine zaal, waarin voornamelijk films worden getoond, met een capaciteit van ca 80 personen. In de panden bevinden zich voorts een café (capaciteit 100 bezoekers), enkele kleine ruimten waarin diverse activiteiten plaatshebben (kleine tentoonstellingen, repetities) en kantoorruimte. De grond heeft in het bestemmingsplan een culturele bestemming. De panden rijksmonumenten - verkeren in een slechte staat en zijn dringend aan restauratie toe. Boven-dien behoeft het gebouw ingrijpende akoestische aanpassingen aangezien de concerten geluidsoverlast veroorzaken. De panden zijn bovendien inefficiënt in het gebruik, klimatologisch slecht uitgerust en moeilijk bereikbaar voor expeditie. Er zijn geen voorzieningen voor invaliden. De inrichting ziet er versleten uit. De ambiance oogt al met al armoedig en onaantrekkelijk voor het publiek en de artiesten. 't Paard heeft zich de laatste jaren ontwikkeld tot een succesvol poppodium, waarin bekende natio-nale en internationale popbands in een wijde schakering aan genres optreden. In de grote zaal vinden jaarlijks ongeveer 150 optredens plaats. In deze programmering wordt uitdrukkelijk aandacht gegeven aan artistieke ontwikkelingen van de popmuziek, met name muziek die men bij voorbeeld doorgaans niet kan beluisteren op de commerciële radio- en televisiestations. Daarnaast zijn er ook concerten met niet-westerse muziek en sinds kort jazz/fusionconcerten. Ook biedt de programmering ruimte voor de betere amateurbands, waardoor 't Paard ook een "kweekvijver"functie vervult. Het jaarlijks aantal bezoekers aan alle evenementen van 't Paard varieert tussen 110.000 en 120.000. De pop-muziek in haar vele verschijningsvormen geniet in Nederland een grote populariteit met als gevolg dat er zich een schaalvergroting heeft voorgedaan: de zalen zijn groter geworden om het toegenomen publiek plaats te kunnen bieden. Hierdoor is het bovendien mogelijk om recettes te genereren, waarmee de gestegen gages van de bekendere popbands kunnen worden betaald. De populariteit van de popmuziek in onze stad stamt uit de zestiger jaren, toen Den Haag als de "popstad van Nederland" gold. Niettemin heeft 't Paard na deze periode in deze ontwikkeling niet kunnen meegaan, omdat uitbreiding van de zaalcapaciteit van de grote zaal niet op een eenvoudige manier kan worden gerealiseerd. Hierdoor dreigt 't Paard nu zijn status als één van de zes zogenaamde A-podia voor popcultuur in ons land op vrij korte termijn te verliezen. Ook de regionale functie die 't Paard thans vervult is hiermee in het geding. De vijf andere A-podia in het land kunnen 1.000 of meer bezoekers herbergen. De popcultuur die ooit als onderdeel van het welzijnswerk van start ging, kan men heden ten dage als een zelfstandige cultuuruiting beschouwen. In het Meerjarenbeleidsplan Kunst en Cultuur "Een Kostbaar Goed" is het belang van het functioneren van 't Paard als volwaardig poppodium door uw raad vastgesteld. Bovengenoemde situatie heeft ertoe geleid dat het bestuur van 't Paard heeft besloten een onderzoek in te stellen naar een mogelijk alternatieve huisvesting, liefst in het centrum van de stad, waarin wel voorzieningen en capaciteit om als A-podium te kunnen functioneren aanwezig zijn. Dit onderzoek van het architectenbureau OMA heeft geresulteerd in de conclusie dat de huidige locatie op middellange termijn de enige is, die beschikbaar is waarin het noodzakelijke programma van eisen raadsvoorstellen 1998
1
kan worden gerealiseerd. Haalbaarheidsonderzoek Berenschot Vervolgens heeft 't Paard een algeheel haalbaarheidsonderzoek doen uitvoeren door het adviesbureau Berenschot. Dit onderzoek is in nauw overleg met ambtelijke instanties van de gemeente tot stand gekomen. Het geeft bijzondere aandacht aan de markt waarop 't Paard opereert, de globaal te verwachten stichtingskosten en de mogelijkheden van exploitatie. Uitgangspunt vormde het huidige bespelingsconcept. Het Berenschot-rapport, dat dateert van februari 1996, is inmiddels geactualiseerd, met bedrijfsmatig/inhoudelijke ondersteuning door de bankinstelling die zich inmiddels bereid heeft verklaard om voor de niet uit eigen middelen en directe (sponsor)bijdragen te dekken investeringsuitgaven een langlopende financiering te verstrekken. Het rapport ligt in de leeskamer van het stadhuis ter inzage. De resultaten van het onderzoek luiden in het kort als volgt: 1. Het rapport kenschetst de markt als moeilijk te doorgronden, omdat belangrijke productie/distributiepartijen geen actief investeringsbelang hebben. Daarom is voorzichtigheid geboden bij het doortrekken van marktontwikkelingen en het vergroten van de capaciteit. De prognoses om met meer product meer publiek te kunnen aanspreken berusten onder andere op vergelijkend onderzoek met andere poppodia met in kwaliteit en omvang vergelijkbare accommodaties. In het rapport zijn twee exploitatiemodellen opgenomen met respectievelijk zalen met een 2. capaciteit van 1.000 en 300 bezoekers en met 2.000 en 500 bezoekers, telkens mét en zonder filmzaal. Deze modellen zijn in kaart gebracht op basis van drie scenario's variërend van pessimistisch naar optimistisch. Het tekort blijkt het kleinst te zijn bij het model van twee zalen met een capaciteit van 1.000 en 300 bezoekers, zonder filmzaal. Geadviseerd wordt tot dit model, op basis van het zogenaamde middenscenario, als zijnde het meest realistisch. Uitgaande van: 3. * twee zalen met een capaciteit van 1.000 en 400 bezoekers (100 meer dan oorspronkelijk gepland), waardoor de inkomsten zullen toenemen; * weglating van de filmzaal, waardoor de kosten zullen dalen; * verlaging van het btw-tarief voor de podiumkunsten, waartoe het rijk inmiddels heeft besloten, van 17,5% tot 6%; * het zogenaamde middenscenario; * gelijkblijvende subsidie; * een totale investering van ca f 9,5 mln; * beperkte grondkosten; * een sponsorbijdrage van f 1,5 mln; * vervallen van de huur van het gebouw; luidt de conclusie van Berenschot, dat het voor 't Paard mogelijk is te komen tot een kostendekkende tot licht positieve exploitatie. Hierbij is uitgegaan van een groei van het jaarlijks bezoekersaantal van ca 120.000 naar ca 160.000. De aldus te genereren inkomsten heeft Berenschot conservatief geraamd. De toegangsprijzen zijn inmiddels reeds boven het door Berenschot begrote niveau gestegen. 't Paard heeft de begroting die zal gelden vanaf de heropening van het gebouw gebaseerd op de eerdergenoemde conservatieve ramingen van Berenschot. Deze begroting ligt ter inzage in de leeskamer. Jazzcentrum In de eerste ontwerpen voor de verbouwing van de drie panden bleek, dat de nieuwbouw te ruim zou worden voor 't Paard alleen. Het grootste deel van het pand Prinsegracht 14 zal zodoende voor een andere functie kunnen worden gebruikt. De heer Boris Bayer heeft aangegeven een Jazzcentrum te willen vestigen in de binnenstad van Den Haag, in het bijzonder in dit pand. In dit Jazzcentrum zullen regelmatig jazzconcerten van uiteenlopende stijl worden gegeven en zal een restaurant worden geëxploiteerd. Deze functie kan worden gezien als een uitstekende inhoudelijke aanvulling op het aanbod van 't Paard. Tussen de toekomstige gebruikers van het Jazzcentrum en vertegenwoordigers van 't Paard heeft overleg plaatsgehad om de mogelijkheden van samenwerking te bezien. Uitgifte/eigendomsoverdracht panden - nadere uitwerking rv 298/1997 Gelet op de reeds in 1997 bekende noodzaak om voor het door de Stichting Cultureel Centrum 't Paard te investeren bedrag ten behoeve van de (ver)nieuwbouw en renovatie een externe (hypo-thecaire) lening zonder gemeentegarantie aan te gaan, is het vestigen van een zakelijk recht op de panden noodzakelijk. Uitgifte in erfpacht is daartoe het geëigende middel. De uitgifte van grond en panden zal geschieden onder de Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente 's2
raadsvoorstellen 1998
Gravenhage 1986 (herz. 1993), waarbij de jaarlijks verschuldigde canon door betaling van de grondprijs geheel wordt afgekocht. De uitgifte zal geschieden tegen waarde van f 569.628,00. In het eindresultaat vermeld in de eindrapportage Rv 33 van 1998 "overdracht bezit Bedrijfshuisvesting" is met deze boekwaarde reeds rekening gehouden. De ingangsdatum van het recht van erfpacht is bepaald op 1 september 1998. Tussen 't Paard, de heer Boris Bayer en de gemeente is een samen-werkingsovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst, die vooruitloopt op de te sluiten overeenkomst voor de erfpachtsuitgifte aan 't Paard, is onder andere vastgelegd een afname- en verbouwingsplicht van 't Paard (voor de panden nrs.10 en 12) respectievelijk van de heer Boris Bayer (voor pand nr. 14). Het deel van het pand Prinsegracht 14 dat bestemd is voor het Jazzcentrum zal door 't Paard worden doorgeleverd aan de heer Boris Bayer; dit is als voorwaarde opgenomen in de hiervoor genoemde samenwerkingsovereenkomst met 't Paard. De door de heer Boris Bayer aan 't Paard te betalen koop-som bedraagt f 165.000,00. Het perceel wordt verticaal gesplitst, aangezien aan de achterzijde van het pand 14 uitbreiding van de grote zaal van 't Paard is voorzien. De kosten voor splitsing worden over beide partijen verdeeld. Voor beide gegadigden is als voorwaarde opgenomen dat de panden gerestaureerd en verbouwd worden. Zowel 't Paard als de heer Boris Bayer is op de hoogte van de bouwkundige staat van de desbetreffende panden en van de schatting van de herstelkosten. Voor de heer Boris Bayer is als verplichting opgenomen het pand voor een periode van minstens 10 jaar te verhuren aan de instantie die het Jazzcentrum gaat exploiteren. De netto-investering van 't Paard voor het verwerven van de eigendomsrechten van de panden Prinsegracht 10 en 12 (na splitsing) bedraagt derhalve f 404.628,00. De aankoop zal 't Paard in 1998 en 1999 geheel uit de lopende begroting financieren, hetgeen mogelijk is omdat direct na eigendomsoverdracht de huurlast van ca f 420.000,00 vervalt. Plan voor restauratie, verbouwing en uitbreiding Na het afronden van het haalbaarheidsonderzoek van Berenschot is veel aandacht besteed aan de verbouwings- en uitbreidingsmogelijkheden van de panden. Hierbij speelden de cultuurhistorische waarden van de drie rijksmonumenten een cruciale rol. Op basis van een nadere bouwhistorische opname is vastgesteld dat vooral het voorhuis van Prinsegracht nr. 10 en het gehele pand nr. 14 van hoge cultuurhistorische waarde zijn. Als gevolg van deze situatie zijn tal van modellen onderwerp van studie geweest, waarbij getracht is de monumentale waarden van de panden zoveel als mogelijk te respecteren. Als resultaat van de studies is - mede in overleg met de Rijksdienst voor de Monumentenzorg - uiteindelijk gekozen voor de oplossing die wij u thans voorleggen. In dit voorstel ligt het accent op het behoud van de delen van het complex die in hoge mate van cultuurhistorisch belang zijn. Het voorlopige ontwerp laat zich in hoofdlijnen als volgt omschrijven. Het voorhuis van pand Prinsegracht 10 blijft behouden. Latere toevoegingen, die de structuur van het pand hebben aange-tast, zullen worden verwijderd. Voor het hier te vestigen dagcafé van 't Paard zal de hoofdverdieping met behoud van de hoofdstructuur worden aangepast. Het in de loop van de tijd reeds veelvuldige verbouwde en vernieuwde pand nr. 12 zal achter de voorgevel vooral op het niveau van het onder-huis en de hoofdverdieping ingrijpend verbouwd worden om onder meer ruimte te scheppen voor de entree van 't Paard. Het in cultuurhistorisch opzicht meest waardevolle pand nr. 14 zal, met behoud van structuur en interieur, op ondergeschikte onderdelen worden aangepast voor het Jazzcentrum. Achter de te handhaven delen van het complex wordt een moderne uitbreiding gerealiseerd, die onder meer plaats zal bieden aan de nieuwe zalen voor 't Paard. Tussen de nieuwbouw en de oudbouw komt, in aansluiting op het entreegebied, in nr. 12 een zo open mogelijke overgangszone, waarin vooral het horizontale en verticale transport in de vorm van trappen, hellingbanen en liften zal worden afgewikkeld. De eerste berekening op basis van het schetsontwerp gaf reeds aan, dat de complexe, in omvang beperkte locatie en de beperkingen die samenhangen met het behoud en de restauratie van de cultuurhistorische waarden kostenverhogend werken. Hierdoor is de in een eerder stadium door Berenschot gemaakte raming van f 9,5 mln inmiddels achterhaald. Het onlangs vol-tooide voorlopig ontwerp dat wij u thans als basis voor het hierna bestekklaar te maken plan voorleggen zal blijkens extern gemaakte berekeningen een totale investering van circa f 12,5 mln (exclusief verrekenbare btw) vergen voor bouwkosten, bijkomende kosten, projectbegeleiding en inrichting en inventaris. Deze berekening is geverifieerd door DSO/Calculatie & Advies. Hieruit blijkt, dat het plan binnen de gestelde financiële kaders kan worden gerealiseerd. Exploitatieopzet/actualisering 1998 Uitgaande van de exploitatieopzet zoals geadviseerd door Berenschot, zal het mogelijk zijn te komen tot een dekkende exploitatie, mits de gemeente: 1. de panden tegen de boekwaarde in erfpacht uitgeeft en raadsvoorstellen 1998
3
2.
een eenmalige bijdrage verleent in de stichtingskosten.
In de inmiddels door 't Paard opgestelde geactualiseerde exploitatieopzet zijn deze twee uitgangspunten nog steeds voorwaarde om tot een sluitende exploitatie te kunnen komen. Voor de overdracht tegen boekwaarde wordt thans uitgegaan van een aankoopprijs van f 0,4 mln, die in de exploi-tatierekening 1998/1999 volledig wordt afgedekt, zodat daaruit geen extra exploitatielasten meer voortvloeien voor de exploitatie na het gereedkomen van het (ver)nieuwbouw plan. Voor de gemeen-telijke bijdrage wordt nu uitgegaan van f 2,0 mln. De geactualiseerde exploitatieopzet is ten opzichte van de rapportage van Berenschot slechts op een klein aantal onderdelen aangepast. Met name de (in vergelijking met de jaarrekeningen 1996 en 1997 conservatief) geraamde inkomsten uit opbrengsten van bezoekers en horeca-exploitatie, zijn (voorzichtigheidshalve) niet gecorrigeerd voor hogere realisatiecijfers uit 1996 en 1997. De bedoeling van de actualisering van de exploitatie-opzet was uitsluitend om, op basis van de huidige inzichten, een helder en reëel beeld te verkrijgen van de financieringsruimte voor nieuwe investeringen. Aan de inkomstenkant is de raming van Berenschot verhoogd van f 4.464.530,00 naar f 4.759.830,00; in totaal derhalve f 295.300,00 meer inkomsten per jaar. Deze vermeerdering (ten opzichte van Berenschot) vloeit voort uit: een aanpassing van het gemeentelijk subsidie naar het feitelijke bedrag 1998 f 39.300,00 raming van het btw voordeel per 1-1-1999 f 156.000,00 raming baten van invoering lidmaatschap f 100.000,00 (invoering per 1 september 1998, f 2,50 per jaar) Totaal hogere inkomsten f 295.300,00 Aan de uitgavenkant zijn de ramingen geactualiseerd voor meerkosten van de indirecte exploitatie ten opzichte van Berenschot, omdat in het voorlopig ontwerp een groter aantal m 2 gebouwoppervlakte is opgenomen en omdat de totale investeringskosten hoger uitvallen (f 12,5 mln ten opzichte van f 9,5 mln). De meerkosten van de indirecte exploitatie bedragen (afgerond) f 89.500,00. Voorts zijn ten opzichte van Berenschot jaarlasten voor afschrijving/vervanging van inrichting en inventaris geschoond voor een rentecomponent, omdat de bij het nieuwbouwplan mee te nemen nieuwe inrich-ting en inventaris niet uit externe financiering zal worden betaald maar uit direct (tijdens de bouw) in te zetten sponsorbijdragen. Het uitzuiveren van de rentelast, leidt tot een lagere exploitatielast van (afgerond) f 23.000,00 per jaar. De recapitulatie van de herziene exploitatieopzet geeft de volgende financieringsruimte aan: Herziene inkomstenraming f 4.759.900,00 Raming directe exploitatiekosten (ongewijzigd) f 2.977.300,00 Herziene raming indirecte exploitatielasten f 1.004.200,00 Herziene raming afschrijving inrichting/inventaris f 71.700,00 Herziene financieringsruimte f 706.700,00 Investerings- en financieringsopzet Kosten van (ver)bouw en inrichting/inventaris a. De noodzakelijke kosten van (ver)nieuwbouw, renovatie en inrichting/inventaris op basis van het thans beschikbare voorlopig ontwerp bedragen f 12,474 mln en bestaan uit de volgende onderdelen (ramingen afgerond op f 1.000,00 en exclusief btw): 1.
Bouwkosten (ver)nieuwbouw 2.848 m 2 (incl. vloerbedekking) renovatie 1.400 m 2 installaties (incl. vaste inventaris) 2. Directievoering/bijkomende kosten (incl.voorbereidingskosten v.o.) (inclusief voorbereidingskosten v.o.) 3. Projectbegeleiding bouwplan Losse inventaris 4. 5. Financieringsrente tijdens de bouw Onvoorzien 6. Totale investering (excl.btw)
f f f f
5.866.000,00 1.500.000,00 2.350.000,00 1.505.000,00
f 150.000,00 f 450.000,00 f 318.000,00 f 335.000,00 f 12.474.000,00
De stichtingskosten zijn verder gespecificeerd in de door het architectenbureau De Weger geactualiseerde kostenraming van het voorlopig ontwerp van 18 mei 1998. (ter inzage in de leeskamer).
4
raadsvoorstellen 1998
Eigen dekkingsmiddelen b. Voor de dekking van deze investeringsuitgave heeft 't Paard op basis van thans beschikbare defini-tieve gegevens een bedrag beschikbaar van f 2,2 mln, dat uit de volgende onderdelen bestaat: 1. Uit de lopende subsidiebegroting 1997/ f 300.000,00 1998 gedekte voorbereidingskosten 2. Sponsorbijdrage brouwerij/frisdrank f 800.000,00 Bijdrage particuliere fondsen f 750.000,00 3. 4. Incidenteel subsidie Min. OC&W f 150.000,00 Gemeentelijk Monumentensubsidie f 200.000,00 5. Totaal eigen middelen f 2.200.000,00 Voor de sponsorbijdragen en subsidies heeft 't Paard schriftelijke toezeggingen verkregen, die definitief zijn in die zin dat de uitbetaling afhankelijk is gesteld van het definitief doorgaan van de bouwplannen en het definitief worden van de gemeentelijke bijdrage van f 2 mln die in de investe ringsplanning van de gemeentebegroting 1998/1999 is opgenomen. De gemeentelijke monumentensubsidie, is voorzien in de middelen van het Stadsvernieuwingsfonds, taakveld Monumentenzorg. Hypothecaire lening c. Op basis van een investeringsbehoefte van f 12,474 mln, eigen bijdragen van f 2,2 mln en een gemeentelijk subsidie van f 2,0 mln heeft 't Paard een externe, langlopende financiering nodig van f 8,274 mln. Deze langlopende financiering zal, zonder dat sprake is van gemeentelijke garantstelling, door 't Paard zelf moeten worden geregeld. Inmiddels beschikt 't Paard over een definitieve offerte van een particuliere bank om voor dit bedrag een hypothecaire lening te verstrekken, op basis van annuïteiten, 25 jaar looptijd en 10 jaar vaste rente à 6,8%. Als zekerheid verlangt de bank zowel een eerste recht van hypotheek op de door het 't Paard te verwerven opstalrechten van de panden Prinsegracht 10 en 12 als een aanvullende borgstelling door de brouwerij, die ook een sponsorbedrag inbrengt. De borgstelling vanwege de brouwerij is inmiddels ook schriftelijk aan het 't Paard bevestigd. De jaarlast van dit financieringsarrangement bedraagt afgerond 7 ton per jaar en kan binnen de geactualiseerde exploitatieopzet van 't Paard worden gedekt. Stedenbouwkundige en verkeerskundige aspecten Door de nieuwbouw van de grote zaal van 't Paard wordt het bebouwde volume sterk vergroot: de 16 meter hoge vierkanten nieuwbouw is zowel vanaf het binnenterrein tussen Lange Beestenmarkt en Boekhorststraat als ook vanuit de Lange Beestenmarkt zichtbaar. Op advies van DSO/Ruimtelijke Ordening wordt extra aandacht geschonken aan een verbeterde visuele inpassing. Zowel het laden en lossen als de toestroom van bezoekers genereert een verkeersstroom naar 't Paard. Voor het laad- en losverkeer wordt een inpandig platform gerealiseerd met de ingang aan de Lange Beestenmarkt. Voor een optimale bereikbaarheid wordt in de Lange Beestenmarkt tweerichtingsverkeer ingesteld vanaf de Prinsegracht tot aan de laad- en losvoorziening. Voor de toestroom van bezoekers ligt - aldus de praktijk - de nadruk op openbaar vervoer en de fiets. In de directe nabijheid worden bij de herinrichting van de Prinsegracht in het kader van de Kern Gezond ca 45 fietsbeugels geplaatst; door opheffing van drie parkeerplaatsen in de Lange Beestenmarkt kunnen nog 30 beugels geplaatst worden. De capaciteit van de Biesieklette in de Varkensmarkt wordt na afronding van de werkzaamheden aan het Souterrain uitgebreid naar 150 plaatsen; overleg over de openingstijden moet uitwijzen of de Biesieklette ook voor 't Paard capaciteit kan bieden. In de nabijheid van 't Paard is er zo, met twee fietsen per beugel, een stallingscapaciteit van ca 300 plaatsen. Dit aantal zal slechts op topdagen niet voldoende blijken. Bezoekers die met de auto komen, kunnen, net als in de huidige situatie, gebruik maken van de openbare parkeerplaatsen op straat en in garages in de directe omgeving, zoals de te openen parkeergarage van het Souterrain. Juridisch planologische aspecten Op het gebied is van toepassing het bestemmingsplan Centrum-Zuid en het voorbereidingsbesluit Het Oude Centrum. Tevens is het gebied aangewezen als beschermd stadsgezicht. Onderhavige percelen zijn voorts opgenomen in het register van beschermde monumenten (rijksmonumenten). De bestemming van de grond is gedetailleerde gemengde bebouwing en voor een klein gedeelte erf en parkeerterrein, behorende bij de aangrenzende woningen. De grond is mede bestemd voor behoud of herstel van de cultuurhistorische waarden van het stadsgezicht. Binnen de gedetailleerde bestemming van het bestemmingsplan zijn welzijnsvoorzieningen toegestaan. De voorgestelde functies passen binnen deze bestemming. Het beginselplan is echter in strijd met het bestemmingsplan voor wat betreft overschrijding van de bouwstroken en de bestemmingsgrenzen en voor wat betreft de overschrijding raadsvoorstellen 1998
5
van de toegestane afmetingen van bijgebouwen op het binnenterrein behorende bij de gedetailleerde bestemming. Op het binnenterrein is, na vrijstelling, bebouwing toegestaan met een goothoogte van 13 meter en een maximale hoogte van 16 meter. De nieuwbouw op het binnenterrein heeft een (goot)hoogte van 16 meter. Realisering van het plan voor de verbouw van 't Paard is alleen mogelijk met toepassing van de vrijstelling ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, juncto artikel 50, lid 5 en artikel 51, lid 3 van de Woningwet. Voor de verbouwing van de drie rijksmonumenten zijn vergunningen op grond van de Monumentenwet 1988 (zowel artikel 11 als artikel 37) noodzakelijk. Advies Welstandscommissie Op 27 mei 1998 is het plan behandeld in de Welstandscommissie. De commissie stemt in met de gekozen uitgangspunten, maar vraagt om een verbeterde uitwerking van de entrees. Daarnaast wordt gepleit voor een bescheiden omvang van de uitbouw aan de Lange Beestenmarkt. De archtitect besteedt hier aandacht aan bij het maken van het definitieve ontwerp. Inspraak Het voorlopig ontwerp is op 13 oktober 1997 in een informatie bijeenkomst gepresenteerd aan de buurt. De schriftelijke reactie van een aantal buurtbewoners is bijgevoegd, evenals de ambtelijke beantwoording. De officiële inspraakprocedure volgt nog. In het kader van de bijzondere bouwplanprocedure dient het bouwplan ter inzage worden gelegd. Activiteiten tijdens de sluiting van 't Paard Tijdens de bouwwerkzaamheden zullen de activiteiten van 't Paard tijdelijk worden gehuisvest in diverse locaties. Hiertoe is nog een onderzoek gaande. De exploitatie zal gedurende de sluitingsperiode plaatsvinden binnen de huidige budgettaire kaders, waarbij gerekend mag worden op tenminste één popconcert per maand. De omvang van dit minimumaanbod zal nader worden vastgelegd in de subsidievoorwaarden over de jaren 1999 en 2000. Gemeentelijke bijdrage Gelet op het bovenstaande achten wij het mogelijk en gewenst om voor de omvang van de noodzakelijke gemeentelijke bijdrage voor het realiseren van de (ver)nieuwbouwplannen van 't Paard uit te blijven gaan van de in de gemeentebegroting 1998 opgenomen investeringsbijdrage van f 2,0 mln. Omdat ervan uitgegaan wordt dat het gebouw waarin de stichting 't Paard is gehuisvest zal worden verkocht aan de stichting, kan de gemeentelijke bijdrage niet in de vorm van een investeringskrediet beschikbaar worden gesteld, maar moet deze bijdrage ineens in de gemeentebegroting worden opgenomen. De in de gemeentebegroting vanaf 1999 opgenomen kapitaallasten vallen hier-door vrij ten gunste van het onrendabel investeringsplan. Ten behoeve van de verbouwing van 't Paard zal nu incidenteel in 1998 f 0,6 mln worden vrijgemaakt in de begroting 1998 via een toevoeging van dit bedrag aan de begrotingspost 540.2 "accommodaties voor kunstbeoefening". In het eerste concernbericht 1998 is deze toevoeging verwerkt. In de begroting 1999 zal er nog voor de resterende f 1,4 mln incidentele dekking moeten worden aangegeven. De totale vrijval in het onrendabel investeringsplan 1998/1999 die daartegenover staat bedraagt in totaal eveneens f 2 mln. Deze fasering van het beschikbaar komen van de benodigde bijdrage van f 2 mln, is gerelateerd aan het verloop van het vervolgtraject. Om op basis van het thans goedgekeurde voorlopig ontwerp te kunnen komen tot een voor het indienen van de definitieve bouwaanvraag noodzakelijke uitwerking naar definitief ontwerp en bestek, is een tijdsbestek nodig van drie tot vijf maanden en een uitgave van f 0,6 mln. Pas na het gereedkomen van het definitief ontwerp en bestek, kan de fase van aanbesteding en bouw aanvangen en zijn de (resterende) bijdragen en subsidies van particulieren, rijk en gemeente alsmede de te verkrijgen hypothecaire financiering nodig om het bouwplan te kunnen uitvoeren. In het door het 't Paard opgestelde cash-flow overzicht voor het bouwplan is met een fasering van de gemeentelijke bijdrage op de voorgaande wijze rekening gehouden (zie de geactualiseerde exploitatieopzet per 1 januari 1999). Om die reden leggen wij u nu een voorstel voor om als voorbereidingsbudget een bedrag van f 0,6 mln als een eenmalige bijdrage ter beschikking te stellen aan de stichting 't Paard, onder nader door ons College te stellen voorwaarden. Aldus zal de stichting in staat zijn om de voorliggende plannen uit te werken tot een definitief ontwerp en bestek, op basis waarvan de aanvrage voor een bouwvergunning kan worden ingediend. Wij streven ernaar om u vóór 31 december 1998 het definitieve voorstel, op basis van het alsdan door de stichting uitgewerkte definitieve plan, voor te leggen.
6
raadsvoorstellen 1998
Gezien het vorenstaande stellen wij u voor, overeenkomstig de eenstemmige adviezen van de commissies voor Ruimtelijke Ordening, Stadsvernieuwing en Volkshuisvesting en voor Cultuur het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders, Besluit: I.
vast te stellen dat te Den Haag gevestigde Stichting Cultureel Centrum 't Paard een belangrijk landelijk podium is voor de popmuziek en daartoe dient te beschikken over een geschikte accommodatie;
II.
aan de Stichting Cultureel Centrum 't Paard in erfpacht uit te geven de panden Prinsegracht 10, 12 en 14 met bijbehorende gronden, welke met grijze kleur zijn aangegeven op de bij dit besluit behorende tekening GZ8245, en deze uitgifte te doen geschieden: a. in eeuwigdurende erfpacht, welke zal ingaan op 1 september 1998; b. tegen een jaarlijkse aanvangscanon van f 33.038,00 welke wordt afgekocht door betaling van de grondprijs van f 569.628,00 zijnde de boekwaarde; c. onder de Algemene Bepalingen voor de uitgifte van gronden der gemeente 's-Gravenhage 1986, herziening 1993 en onder de bij deze uitgifte behorende bijzondere voorwaarden; en voorts onder door burgemeester en wethouder nader overeen te komen voorwaarden;
III.
in te stemmen met het plan tot verbouwing en nieuwbouw van de panden Prinsegracht 10, 12 en 14;
IV.
aan de Stichting Cultureel Centrum 't Paard als eenmalige bijdrage een voorbereidingsbudget beschikbaar te stellen van f 0,6 mln, voor het uitwerken tot een definitief ontwerp en bestek van het voorlopige ontwerp voor de plannen tot verbouwing en nieuwbouw van de huisvesting aan de Prinsegracht onder nader door burgemeester en wethouders te stellen voorwaarden;
V.
het College op te dragen om vóór 31 december 1998 een aanvullend besluit aan de gemeenteraad voor te leggen tot goedkeuring van de onder IV. van dit besluit aangekondigde definitieve uitwerking van de bouwplannen voor de huisvesting van 't Paard.
Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van ¹) De voorzitter,
De secretaris,
De bij dit voorstel behorende bijlagen liggen voor de raadsleden in de leeskamer map nr. 19) ter inzage. Burgemeester en wethouders van Den Haag. De secretaris, J.A.M. KROESE-DUIJSTERS.
De burgemeester, W.J. DEETMAN.
¹) 2 juli 1998
raadsvoorstellen 1998
7
