Een adaptief alternatief als reële optie

Een adaptief alternatief als reële optie Waardering van adaptief kantoorvastgoed op basis van reële optietheorie

P2 onderzoeksvoorstel

juni 2015 Marco d’Hulst

P2 Onderzoeksvoorstel - Marco d’Hulst

Bron omslagfoto: firstrotterdam.nl (2015) 2

De waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed

P2 rapport Adaptive Re-Use Adaptiviteit in kantoorvastgoed

Naam: Marco S. d’Hulst Studienr: 1367455 Adres: E-mailadres: [email protected] Datum: juni 2015

Instelling: Technische Universiteit Delft Faculteit: Bouwkunde Afdeling: Real Estate & Housing Afstudeerlab: Design & construction management Thema: Adaptive Re-use Eerste mentor: Drs. Ir. Philip W. Koppels E-mailadres: [email protected] Tweede mentor: Ir. Rob P. Geraedts E-mailadres: [email protected] Gecommitteerde: Ir. Cecile M. Calis E-mailadres: [email protected]

3


4


VOORWOORD Dit werk dient als P2 rapport en beschrijft het voorstel voor mijn afstudeeronderzoek voor afsluiting van de master opleiding Real Estate & Housing aan de Technische Universiteit Delft. Het eerste semester van 2015 heeft geleid tot het samenstellen ervan, waarmee we in het traject zitten om klaargestoomd te worden voor het afstuderen. Dit onderzoek moet een samensmelting zijn van twee thema’s die mij al sinds het einde van de bachelor opleiding, maar zeker gedurende de master Real Estate & Housing, steeds meer intrigeerden: adaptiviteit in commercieel vastgoed en de financiële haalbaarheid en economische waardering van vastgoedprojecten. Ik tracht met de opzet van dit onderzoek iets neer te zetten dat vernieuwend is, en waarvan ik de hoop heb dat het iets waardevols toevoegt op het gebied van kennis en expertise binnen deze thema’s. Het is een kruising waar als integraal geheel nog weinig onderzoek naar gedaan is, en wat de potentie heeft nieuw licht te schijnen op de manier waarop er vanuit een investeerdersperspectief naar adaptief kantoorvastgoed gekeken wordt. Dit betekent een relatief hoog exploratief gehalte, en een extra grote uitdaging voor mij zelf. Een woord van dank gaat uit naar mijn beide mentoren, Philip Koppels en Rob Geraedts voor de kritische en constructieve opmerkingen en discussies tijdens de begeleidingen. Tevens wil ik de drie docenten van het Operations Research track binnen Qualitative Reseach Methods 2 bedanken, Rein de Graaf, Ruud Binnekamp en Peter Barendse. Door de tijd en energie die zij gestoken hebben in mijn begeleiding voor het vak, en de aanzet die zij hebben gegeven tot het maken van een Monte Carlo model om mijn onderzoeksprobleem heen, is het onderzoeksvoorstel tot stand gekomen dat nu voor u ligt.

VOORWOORD

Marco d’Hulst Delft, juni 2015

5


INHOUD VOORWOORD ................................................................................................................................ 5 DEEL A. ONDERZOEKSOPZET ................................................................................................................... 9 1. PERSOONLIJK ............................................................................................................................... 10 Motivatie ....................................................................................................................................... 10 Visie ............................................................................................................................................... 11 Profiel ............................................................................................................................................ 11 Maatschappelijke relevantie ......................................................................................................... 11 Wetenschappelijke relevantie ....................................................................................................... 12 Leerdoelen ..................................................................................................................................... 12 2. ONDERZOEK ................................................................................................................................. 13 Probleemanalyse ........................................................................................................................... 13 Probleemstelling............................................................................................................................ 13 Hoofdvraag .................................................................................................................................... 15 Onderzoeksvragen......................................................................................................................... 15 Doelstelling .................................................................................................................................... 16 Doelgroep ...................................................................................................................................... 17 Resultaat ........................................................................................................................................ 17 Onderzoeksmethode ..................................................................................................................... 18 Werkwijze ...................................................................................................................................... 19 Literatuur ....................................................................................................................................... 21 3. ORGANISATIE ............................................................................................................................... 23 Wetenschappelijke domeinen....................................................................................................... 23 Begeleiding .................................................................................................................................... 23 Planning ......................................................................................................................................... 23 Afstudeerbedrijf ............................................................................................................................ 23 INHOUD

Voorlopige inhoudsopgave eindrapport ....................................................................................... 24

6

De waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed THEORETISCH KADER ............................................................................................................................ 27 4. ADAPTIVITEIT ............................................................................................................................... 28 Leegstand in Nederland ................................................................................................................ 28 Definitie ......................................................................................................................................... 28 Indicatoren .................................................................................................................................... 29 Oplossing ....................................................................................................................................... 30 5. OPTIETHEORIE ............................................................................................................................. 31 Opties en opties op financiële assets ............................................................................................ 31 Volatiliteit ...................................................................................................................................... 35 Verschil tussen financiële en reële opties ..................................................................................... 35 Verschillende reële optietheorieën............................................................................................... 36 Risico in vastgoedinvesteringen .................................................................................................... 38 6. HET WAARDERINGSMODEL ......................................................................................................... 39 7. REFERENTIES ................................................................................................................................ 44 8. BIJLAGEN ...................................................................................................................................... 47 Bijlage 1 (referentie P. 17) – First Rotterdam case study project informatie Bijlage 2 (referentie P. 20) – Afstudeerplanning Bijlage 3a (referentie P. 24) – Indicatoren door Geraedts (2013) Bijlage 3b (referentie P. 24) – Indicatoren door Manewa (2012) Bijlage 4a (referentie P. 34) – Deel 1 – Indicatoren adaptief vermogen Bijlage 4b (referentie P. 34) – Deel 2 – Monte Carlo DCF model

INHOUD

Bijlage 5 (referentie P. 37) – Correlatie analyse modelvariabelen onderling

7


8


DEEL A. ONDERZOEKSOPZET

9


PERSOONLIJK Dit eerste hoofdstuk vormt een persoonlijke inleiding tot het onderzoek. Hierin zullen achtereenvolgens mijn motivatie en mijn visie op het probleem uiteengezet worden, waarna een profielbeschrijving volgt van het onderzoeksthema in toekomstig perspectief. Er zal worden afgesloten met een opsomming van leerdoelen.

Motivatie De interesse voor adaptief bouwen komt in mijn geval voort uit het bachelor eindproject. Het betrof een herontwerp voor de Europoint torens aan het Marconiplein in Rotterdam. Hierbij werd mijn interesse voor de leegstandsproblematiek op de kantorenmarkt aangewakkerd. Voornamelijk de manier waarop maatschappelijk verantwoordelijke partijen zoals de gemeente hiermee omgesprongen zijn: zij lieten tienduizenden vierkante meters kantoorruimte achter om naar De Rotterdam, het multifunctionele kolos van Rem Koolhaas aan de Maas, te verhuizen onder het mom van ‘dát is wel een duurzaam en energie zuinig gebouw’. De kantoorruimte die ze achter laten blijft echter leeg. De Europoint torens moesten her bestemd worden waarbij adaptiviteit het speerpunt was om ervoor te zorgen dat er zich in de toekomst niet eenzelfde scenario voor zou doen. De locatie is er een met potentie, zeker gelet op de toekomstplannen van de gemeente Rotterdam voor de Merwe-Vierhavens en de rest van het gebied rondom het Marconiplein. Verder heb ik samen met twee vrienden voor het vak Ready to Startup bij YesDelft gewerkt aan een oplossing voor leegstandbeheer. Ons product heette de Pop-up Village, en is een soort tijdelijke popup community in een leegstaand kantoorgebouw (zie afbeelding 1 en 2). Ons product, de service, bestaat uit het voorzien in modulaire woonunits welke in enkele dagen tijd worden opgebouwd uit door de huurder uit een catalogus gekozen elementen. Hierbij is de huurder binnen bepaalde grenzen vrij in de keuze wat betreft grootte en samenstelling van zijn/haar tijdelijke woning. Zodra de vastgoedeigenaar een meer rendabele optie tot de beschikking heeft kunnen wij relatief snel weer plaats maken. Hierbij wordt er gebruik gemaakt van korte huurcontracten en een demontabel systeem. De units worden naar een volgende locatie vervoerd, of naar tijdelijke opslag.

PERSOONLIJK

Afbeelding 1 - doorsnede impressie (eigen illustratie, 2014)

10

Afbeelding 2 - impressie op de verdieping (eigen illustratie, 2014)


Visie In mijn persoonlijke optiek zou een maatschappelijk verantwoordelijke partij als het stadsbestuur van Rotterdam veel beter na moeten denken over de gevolgen van hun verhuizing, en de bestemming van hetgeen achtergelaten wordt. Duurzaamheid zit niet alleen in toekomstige handelingen en gebruik, maar in omgang met de hele cyclus. Ze zijn immers verantwoordelijk voor ontwikkelingen in de gehele gemeente, dus ook voor het Marconi-gebied. Anderzijds is niet alleen de gemeente verantwoordelijk, maar alle participanten in de maatschappij. Zo dus ook investeerders en eigenaren van (commercieel) vastgoed. Naast de maatschappelijke belangen die er spelen bij (structureel) leegstaand vastgoed heeft de eigenaar/investeerder natuurlijk persoonlijk belang bij een goed functioneren ervan. Voor investeerders evenals voor een groot deel van gebouweigenaren is het financieel belang het primaire doel van eigenaarschap. Zonder duidelijk inzicht in kosten, potentiële baten en bijbehorend risicoprofiel zal dan ook niemand van de hiervoor genoemde groep financiële middelen beschikbaar stellen. Tijdens Ready to Startup hebben we bij het schrijven van ons business plan hier dan ook de harde realiteit van ondervonden. In elk gesprek met potentiële investeerders werd duidelijk dat er pas een bruikbaar business plan ligt wanneer hardgemaakt kan worden hoe de vereiste investeringen terugverdiend gaan worden, hoe lang dit gaat duren en wat eventuele valkuilen en bijbehorende risico’s daarop zijn. Dit zelfde geldt natuurlijk voor investeringen in vastgoed.

Profiel Vastgoed is statisch, zowel in vorm als functie. Het wordt niet voor niets ‘vast-‘ of ‘onroerend’ goed genoemd. Aan de vastheid van de vorm zal in de nabije toekomst niet veel veranderen. Echter, de hardheid waarmee de functie ingebakken zit in deze vorm zal moeten verminderen om tegemoet te komen aan de snel veranderende vraag vanuit de markt. Het adaptief maken van kantoorvastgoed ten behoeve van het vergroten van ‘de functie-vrijheid’ is een manier om die hardheid te verminderen en betere aansluiting te bewerkstelligen tussen de vraag en het aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt. Dit onderzoek wordt dan ook opgezet met de intentie tegemoet te komen aan deze aansluiting. Getracht wordt dit te doen door het ontwikkelen van een methode waarmee het rendement van adaptief vermogen in een gebouw ten opzichte van een ‘statisch’ gebouw voor investeerders inzichtelijk gemaakt kunnen worden. Uiteindelijk zal het namelijk in alle gevallen de investeerder zelf zijn die bepaald of er geïnvesteerd zal gaan worden. Zoals in mijn visie uiteengezet zal er voor een positief besluit om te investeren inzichtelijk gemaakt moeten worden waarom er geïnvesteerd moet worden.

Met dit onderzoek wordt getracht een bijdrage te leveren aan een oplossing voor het leegstandsprobleem op de Nederlandse kantorenmarkt. Zoals reeds in mijn visie uiteengezet is, kan de relevantie van dit probleem vanuit een maatschappelijk perspectief bijvoorbeeld gezocht worden bij de omgang van de gemeente Rotterdam met de Europoint torens aan het Marconiplein op de kop van het Merwe- Vierhavengebied. Duurzaamheid is een speerpunt vanuit de samenleving, waarop de gemeente ingespeeld heeft door een duurzaam en energie-efficient gebouw neer te laten zetten aan de Maas. Dit gebouw draagt bij aan het imago van de stad Rotterdam, en moest een prettige werkomgeving vormen voor de organen van de gemeente. Echter, de vierkante meters

PERSOONLIJK

Maatschappelijke relevantie

11

P2 Onderzoeksvoorstel - Marco d’Hulst kantoorruimte die achtergelaten worden blijven onbestemd. Een (grotendeels) leegstaand kantoorgebouw blijft achter, waardoor de activiteit in- en interactie met de buurt aanzienlijk terugloopt. Het omliggende gebied wordt minder aantrekkelijk, wat directe gevolgen kent voor de hele buurt. Investeerders met leegstaand vastgoed in hun portfolio raken dit niet of nauwelijks kwijt,

Wetenschappelijke relevantie Wanneer er vanuit de samenleving een groeiende vraag naar een bepaald goed op komt, speelt het bedrijfsleven hier maar al te graag op in. Om hier zo efficiënt mogelijk mee om te gaan is kennis vereist. Veel, veelal grotere marktspelers hebben een eigen R&D afdeling, en verrichten daar doelgericht onderzoek met de belangen van het betreffende bedrijf voorop. Vaak is het gevolg hiervan dat er vanuit de ‘onafhankelijke’ wetenschap zelf een drang ontstaat om onderzoek te verrichten dat bijdraagt aan de kennisleemte op dit ‘nieuwe’ gebied. Zo komt ook dit onderzoek tot stand. Zoals reeds deels uiteengezet is de leegstandsproblematiek op de Nederlandse Kantorenmarkt in het afgelopen decennium significant gegroeid (zie verder de probleemanalyse op p. 11). Dat betekent dat de noodzaak voor oplossingen ook groeit. Het thema van duurzame vastgoedontwikkeling en duurzaam gebruik is uiterst actueel en groeit sterk aan populariteit. Adaptiviteit als mogelijke oplossing is een van de voorbeelden waar reeds uitgebreid onderzoek naar verricht is. Zo is er door en Remøy, de Jong, and Schenk (2011) onderzoek verricht naar adaptiviteit in kantoorvastgoed en de motivatie voor verschillende typen eigenaren om al dan niet te kiezen voor dergelijke maatregelen. Verder is er door onder andere Geraedts (1999) en Manewa (2012) onderzoek verricht naar de kosten en baten van flexibiliteit, en heeft Geraedts (2013) een literatuurstudie gedaan naar maatregelen van adaptiviteit. Echter, om dergelijk onderzoek concreet toepasbaar te maken voor de praktijk dient er een vertaalslag gemaakt te worden. De praktijk is vaak terughoudend met het toepassen van overwegend theoretisch onderzoek, omdat dit veelal weinig tot geen onderbouwing kent vanuit praktische ervaringen. Met dit voorgenomen onderzoek zal getracht worden deze missing link tussen de wetenschap en de praktijk invulling te geven. Dit zal plaats vinden door de ontwikkeling van een model op basis van een selectie van de reeds beschikbare wetenschappelijke kennis omtrent adaptiviteit, en veelvuldige toetsing van de mate van toepasbaarheid en relevantie van het model en de inputvariabelen in de praktijk.

Leerdoelen ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

PERSOONLIJK

▪

12

Grip krijgen op de manier waarop vastgoed gewaardeerd wordt Begrijpen hoe risico van invloed is op de waardering van vastgoed Kennis vergaren over reële optietheorie Inzicht krijgen hoe reële optietheorie toepassing kan hebben in het waarderen van vastgoed, en wat de voordelen hiervan zijn ten opzichte van conventionele waarderingsmethoden De effectiviteit van adaptiviteitsmaatregelen bepalen Methode ontwikkelen om de toegevoegde economische waarde van een verlaagd risico (onder invloed van adaptief vermogen) voor investeerders te bepalen Opdoen van praktijk ervaring binnen een afstudeerbedrijf


ONDERZOEK Dit hoofdstuk omvat een analyse en een beschrijving van het probleem, en zal de hoofdvraag en verdeling in onderzoeksvragen weergeven. Verder wordt het beoogde resultaat beschreven, evenals voor wie dit relevant is en hoe dit bewerkstelligd gaat worden

Probleemanalyse Het aantal vierkante meters kantoorruimte dat in Nederland leeg staat is significant gestegen in de afgelopen 10 jaar. Op dit moment staat er zo’n 7,9 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Dit vertegenwoordigd ongeveer 16% van de totale voorraad; van iedere zes verdiepingen staat er dus ongeveer één helemaal leeg (DTZ-Zadelhoff, 2015). Daarbij komt nog eens dat de verborgen leegstand niet opgenomen is in deze getallen. In 2013 had de Nederlandse kantorenmarkt te kampen met een verborgen leegstand van zo’n 12,4% als gevolg van inefficiënt ruimtegebruik (Priemus, 2014). Leegstaande kantoorgebouwen staan gelijk aan weinig levendigheid en interactie, welke op termijn zorgen voor verloedering van de directe omgeving, weinig tot geen sociale controle en teruglopende inkomsten voor de gebouweigenaren/investeerders. De vraag naar kantoorruimte wordt steeds dynamischer, en de voorraad blijft erg statisch (Lokhorst, Remøy, & Koppels, 2013). Zeker in een onzekere kantorenmarkt zijn investeerders niet of nauwelijks bereid extra te investeren in kantoorgebouwen die beter mee kunnen bewegen met de fluctuerende vraag, terwijl juist dit een gedeeltelijke oplossing zou kunnen zijn voor een dergelijk probleem in de toekomst (Arge, 2005; Pinder, Schmidt-III, & Saker, 2013; Remøy et al., 2011).

Probleemstelling Een van de grootste problemen in de afgelopen jaren is dat investeerders nauwelijks bereid gevonden konden/kunnen worden om te investeren in adaptieve gebouwen; gebouwen die zich beter aan kunnen passen aan de dynamische vraag. Het heersende sentiment is dat ‘adaptiviteit’ en ‘duur’ begrippen zijn die hand in hand gaan (Arge, 2005; Manewa, 2012). Verder zijn eventuele voordelen die behaald kunnen worden door toepassing van dergelijke maatregelen doorgaans pas merkbaar voor 2e of 3e generatie huurders/gebruikers met wensen anders dan de primaire huurder/gebruiker. Waarom zou een initiatiefnemer nu extra kosten maken terwijl de baten hiervan hoogst waarschijnlijk niet voor zijn rekening komen? Om überhaupt te kunnen genieten van de eventuele baten wordt er verondersteld dat kennis omtrent ingepaste maatregelen ten behoeve van adaptiviteit niet verloren gaat in het traject van gebruik door- en overgang tussen verschillende eigenaren/gebruikers. Een interessante notie op het gebied van adaptiviteit in woningbouw wordt gemaakt door mijn afstudeermentor en collega’s in hun artikel Timeless Flexible Building (Geraedts, Cuperus, & Shing, 2011, p. 1)

ONDERZOEK

“In the final analysis the conclusion is drawn that among other things, house manuals should be compulsory and that a house that is easy to understand and “read” would only require a short manual. Such a manual would guarantee a natural hand over of IFD responsibilities to the next generations.”

13

P2 Onderzoeksvoorstel - Marco d’Hulst Daar waar een handleiding zou helpen bij het ‘begrijpen’ en daarmee bij het optimaal kunnen gebruiken van een woning, zou dit wellicht eveneens van toepassing kunnen zijn op kantoorgebouwen. Net als het waarborgen van kennis omtrent maatregelen ten behoeve van adaptiviteit is er binnen dit thema nog een essentieel maar relatief onverkend terrein, namelijk het terrein van de bereidheid om adaptief te bouwen. Veelal zijn het partijen die (deels) (laten) ontwikkelen om te voorzien in hun eigen gebruiksnut de partijen die hierdoor bereid zijn adaptief te bouwen. Echter, voor iemand die vanuit een investeerdersperspectief een belegging zoekt, zal hierbij uiteraard op zoek gaan naar een product waarvan het te verwachten rendement opweegt tegen de investering en bijbehorend risico (Pinder et al., 2013). Het te verwachten rendement van een doorsnee kantoorobject kan relatief eenvoudig bepaald worden met gebruikelijke waarderingsmethoden als de Bruto Aanvangsrendement- (BAR) of de Discounted Cash Flow (DCF) methode. Deze methodes bieden echter weinig tot geen mogelijkheid om de toegevoegde economische waarde van adaptiviteit te modelleren, terwijl de extra investeringskosten wel als inputvariabelen in de modellen opgenomen worden (De Neufville, 2002). Het doel van het al dan niet ontwikkelen van kantoorvastgoed dat adaptief is ligt in het kunnen voorzien in een aanbod dat blijvend aansluit bij een steeds sneller veranderende vraag vanuit de gebruikersmarkt. Er moet echter in ogenschouw gehouden worden dat de manier waarop deze vraag veranderd, gekenmerkt wordt door (toekomstige) onzekerheid. Het is niet exact te voorzien hoe, en hoe snel deze vraag precies zal veranderen. Ondanks dat bijvoorbeeld trendanalyses bij kunnen dragen aan de accuraatheid van scenariovoorspelling, zal anticiperen op één of enkele scenario’s altijd een gok blijven. Het is hierdoor dan ook efficiënter deze benaderingsmethoden te gebruiken om een bandbreedte aan toekomstige mogelijkheden te definiëren, en adaptiviteit zodanig vorm te geven dat het voorziet in aanpassingsmogelijkheden binnen die bandbreedte. Meer over adaptiviteit is te lezen in Deel B van dit rapport. Dit brengt een volgend probleem aan het licht. Zoals reeds eerder genoemd kan het rendement van een enkele investering relatief eenvoudig bepaald worden met conventionele waarderingsmethoden. Deze methoden zijn ook nog wel geschikt om het rendement van één of enkele alternatieve investeringsopties te berekenen en deze af te zetten tegen de eerste optie. Hiervoor is het dan wel essentieel dat er concrete uitspraken over scenario’s gedaan worden voor iedere investeringsoptie. Tevens moet aan elk scenario een kans dat dit scenario zich voltrekt worden toegekend. Het wordt een ander verhaal wanneer toekomstige onzekerheid zo groot is dat hierover slecht concrete uitspraken gedaan kunnen worden. De vraag is hier dus hoe de waardering van een investering geschiedt die zodanig flexibel is, dat deze in een breed scala aan scenario’s kan blijven voorzien in een voorraad die aansluit.

ONDERZOEK

Wellicht kan het probleem met kansen verduidelijkt worden aan de hand van een verwijzing naar Poker.

14

Eenieder die wel eens gepokerd heeft kan zich wellicht voorstellen dat kansberekening een grote rol speelt. Iemand die maar genoeg gespeeld heeft kan na verloop van tijd bij steeds meer handen en in steeds meer situaties grofweg zijn of haar winkansen inschatten. Zo weet een doorgewinterd pokeraar bijvoorbeeld dat wanneer hij in het bezit is van ‘pocket’ tienen (twee tienen), de tegenstander op twee ‘over cards’ zet (vanwege gedrag en inzet de tegenstander inschat op kaarten

De waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed beide hoger dan een tien), en tegen een lage flop aan loopt (de eerste drie kaarten die opengedraaid worden waarbij deze allen laag zijn), de win-kans op dat moment om en nabij de 75% ligt. Dit percentage is bijzonder handig om kennis van te hebben. Hoe meer handen gespeeld worden, hoe minder uitschieters een rol zullen spelen (bijvoorbeeld dat een dergelijke hand vier of vijf keer achter elkaar verloren wordt) en hoe dichter het aantal keer dat een soortgelijke hand gewonnen wordt de 75% nadert. Een fanatiek pokeraar speelt honderdduizenden handen, waardoor deze ‘gok’ op korte termijn een relatieve zekerheid wordt op langere termijn. Een investering in vastgoed is echter niet iets dat een investeerder honderdduizenden keren herhaalt. Hierdoor zal de consequentie van het voorkomen van een uitschieter veel groter zijn, en is deze statistische redenatie een veel minder bruikbare methode voor dergelijke ‘low frequency investments’. Investeerders in vastgoed zijn hierdoor veel meer risico avers ingesteld. Een methode die vanuit de literatuur aangehaald wordt als zeer geschikt voor de waardering van flexibiliteit in reële (niet-financiële) investeringsbeslissingen (in het algemeen) is de reële optietheorie. (Blommaert & van den Broek, 2010; Collan, Fullér, & Mezei, 2009; De Neufville, 2002; Mathews, 2009; Mathews, Datar, & Johnson, 2007; Vimpari, Kajander, & Junnila, 2014). Deze flexibiliteit in investeringen leidt direct tot een verlaging van dit risico waar investeerders in vastgoed zo (relatief) avers tegenover staan. Het eerste reële optiemodel dat gepubliceerd werd vindt zijn oorsprong aan het eind van de jaren ’70 uit de vorige eeuw. De theorie is gebaseerd op de theorie rond financiële opties, maar verschilt op een aantal punten sterk (Vlek, van Oosterhout, Rust, van den Berg, & Chaulet, 2009). In het laatste decennium zijn meer modellen ontwikkeld op basis van deze theorie, die zich uitstekend lenen voor een toepassing in de waardering van investeringen onderhevig aan onzekerheid en flexibiliteit. Meer over optietheorie is te lezen in Deel B van dit rapport.

Hoofdvraag Er doen zich twee kernthema’s voor in deze probleemstelling. Enerzijds gaat het hier over adaptiviteit in kantoorvastgoed als gedeeltelijke oplossing voor de leegstandsproblematiek op de Nederlandse kantorenmarkt. Anderzijds betreft het hier de waardering van een investering in een dergelijke adaptieve oplossing. De hoofdvraag waaraan de twee in de probleemstelling genoemde thema’s aan ten grondslag liggen in dit onderzoek luidt als volgt: Hoe kan de flexibiliteit van een investering in een adaptief kantoorgebouw gewaardeerd worden op basis van reële optietheorie, en wat is de invloed van het adaptief vermogen op de optiewaarde?

Ter uitwerking van het onderzoek zal een verdeling plaats vinden waarin verschillende onderzoeksvragen centraal zullen staan. De hoofdvraag kan ontleed worden in enkele deelaspecten, waaronder adaptiviteit in kantoorvastgoed, de waardering van (flexibiliteit in) een investering in kantoorvastgoed en de invloed van adaptiviteit op deze waardering. De hoofdvraag benoemt verder slechts één van de twee zijden van de aanleiding voor dit probleem, namelijk het kantoorvastgoed. De andere zijde, de steeds sneller veranderende vraag vanuit de markt, zal ook aan bod komen.

ONDERZOEK

Onderzoeksvragen

15

P2 Onderzoeksvoorstel - Marco d’Hulst De lijst met onderzoeksvragen en deelvragen is als volgt: 1. Hoe kan het probleem op de Nederlandse kantorenmarkt het beste beschreven worden? ▪ Wat zijn drivers achter de vraagkant van de markt? ▪ Hoe reageren vraag en aanbod op elkaar in de Nederlandse kantorenmarkt? ▪ Wat is het verschil tussen kwalitatieve en kwantitatieve leegstand, en waarom is dit verschil relevant? 2. Wat betekent adaptiviteit in kantoorvastgoed en hoe draagt dit bij aan een oplossing voor de leegstandsproblematiek? ▪ Wat wordt bedoeld met adaptiviteit in kantoorvastgoed? ▪ Welke vormen van adaptiviteit kunnen er geïdentificeerd worden? ▪ Welke indicatoren spelen een rol bij de meetbaarheid ervan? ▪ Welke indicatoren zijn relevant voor het meten van de toegevoegde waarde van adaptiviteit vanuit een investeerdersperspectief (vanuit optietheorie)? 3. Hoe wordt kantoorvastgoed gewaardeerd? ▪ Wat is residuele waarde en waarom speelt deze zo’n grote rol in de huidige conventionele waarderingsmethoden? ▪ Wat zijn waarde bepalende indicatoren in de waardering van vastgoed, en welke invloed hebben deze indicatoren op de waarde van een investering? 4. Hoe wordt (/kan worden) omgegaan met toekomstige onzekerheid in de waardering van kantoorvastgoed? ▪ Hoe wordt het risicoprofiel vastgesteld in de waardering van vastgoed? ▪ Welke factoren spelen een rol bij de bepaling van het risico? ▪ Hoe kunnen deze factoren (positief) beïnvloedt worden? ▪ In hoeverre kan adaptiviteit een risico verlagende invloed hebben? ▪ Wat voor rol speelt transparantie bij het vaststellen van een risicoprofiel 5. Wat zijn reële opties en hoe kan deze methode toepassing vinden in de waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed? ▪ Wat is optietheorie? ▪ De grondlegging in financiële opties en de relatie met reële opties ▪ Wat zijn de verschillen en voordelen van reële optietheorie ten opzichte van conventionele waarderingsmethoden? ▪ Hoe kan waardering op basis van deze theorie toepassing hebben binnen de waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed?

ONDERZOEK

Doelstelling

16

De doelstelling van dit onderzoek zal uiteindelijk moeten zijn het inzichtelijk maken van de financieel-economische waarde van flexibiliteit in een investering in kantoorvastgoed ten behoeve van het vergroten van de bereidheid van investeerders om te investeren. In dit onderzoek wordt investeringsflexibiliteit concreet vertaald als het adaptief vermogen van kantoorvastgoed. De steeds sneller veranderende vraag vanuit de gebruiker van kantoorruimte zorgt ervoor dat de functionele levenscyclus van deze vastgoedobjecten aanzienlijk terugloopt in lengte, terwijl de technische

De waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed levensduur vaak nog lang niet ten einde is. Adaptiviteit in kantoorvastgoed kan er voor zorgen dat de functionele levenscyclus verlengt wordt door middel van kleine, gemakkelijk te realiseren aanpassingen. Hierbij zal het gat tussen de technische en de functionele levenscyclus van een verkleind worden, wat uiteindelijk zorgt voor een efficiënter product.

Doelgroep Aan de keuze voor een specifieke doelgroep ligt een redenatie ten grondslag vanuit de reeds in de probleemstelling genoemde optietheorie. Vlek et al. (2009) vertalen een financiële (call) optie in de meest basale vorm als een optie die de optienemer het recht verschaft een onderliggend aandeel met waarde (S) te kopen tegen een bepaalde uitoefenprijs (X). De intrinsieke optiewaarde (W) van een call optie volgt dan uit: Wcall = max (0; S – X) Dit recht kan de optienemer verwerven door bij aanvang de ‘optiepremie’ te betalen. Indien de optienemer besluit om de optie uit te oefenen, dient de optieschrijver de achterliggende waarde te leveren tegen de uitoefenprijs. (Vlek et al., 2009) Vanuit dit perspectief kan onderbouwd worden dat één en dezelfde stakeholder enerzijds de optiepremie betaald om anderzijds het recht dat de optie verschaft uit te mogen oefenen. Omdat het hier een recht betreft, en geen plicht, biedt dit een mate van flexibiliteit en weerspiegelt de intrinsieke optiewaarde de waarde die deze flexibiliteit behelst. Deze optiewaarde is dus de waarde die de optie heeft voor de optienemer. Ondanks dat er wat nuanceringen aangebracht dienen te worden met betrekking tot het verschil tussen financiële en reële opties (zie hiervoor verder Deel B in dit rapport), kan deze zelfde logica wel gehanteerd worden wanneer het om een redenatie vanuit de reële optietheorie gaat. De waardering van een investering in adaptief kantoorvastgoed weerspiegelt de waarde die de investering heeft enkel en alleen voor de investeerder. De omgekeerde situatie behelst dan ook dezelfde waarheid. Het is de investeerder die primair nut moet kunnen ontlenen aan de maatregelen ten behoeve van adaptiviteit, aangezien deze degene is die hiervoor de ‘premie’ betaald in de vorm van een (grotere) investering.

Resultaat Het beoogde resultaat zal idealiter de vorm hebben van een model voor de bepaling van de invloed van adaptiviteitsmaatregelen op de economische waarde van kantoorvastgoed. In een kosten-baten

ONDERZOEK

Dit onderzoek zal zich dus specifiek op de investeerder richten, waarbij dit zowel private als institutionele beleggers kunnen zijn, beleggingsfondsen of individuen die op eigen initiatief besluiten te willen investeren in vastgoed. Deze laatste wordt in dat geval meer gezien als een eigenaar/investeerder, welke investeert met een puur financieel motief. De eigenaar/gebruiker zal in dit onderzoek niet tot de primaire doelgroep behoren, omdat deze niet alleen direct financieel nut ontleent aan toepassing van maatregelen ten behoeve van adaptiviteit, maar tevens gebruiksnut. Gebruiksnut is in het geval van een eigenaar/gebruiker ook primair nut. In alle andere genoemde gevallen zal meer gebruiksnut voor een huurder wellicht leiden tot bereidheid om een hogere huurprijs te betalen, i.e. secundair nut. Dit sluit echter niet uit dat deze methode niet ook toegepast kan worden door de groep van eigenaar/gebruikers. Het beoogde resultaat van dit onderzoek blijft in eerste instantie wel een model met een onderbouwende functie in de kosten-baten afweging van vastgoedinvesteerders met een financieel motief.

17

P2 Onderzoeksvoorstel - Marco d’Hulst afweging zal deze voor ogen hebbende methode gebruikt kunnen worden om inzicht te verkrijgen in de (meer)waarde van investering in een kantoorgebouw met een hoger adaptief vermogen. Het model zal vrijwel zeker gebaseerd worden op een conventioneel DCF model. Dit zal worden aangepast en uitgebreid, zodat met behulp van de Monte Carlo methode meervoudige simulaties uitgevoerd kunnen worden en zo de statische beperkingen van een DCF model geëlimineerd worden. Parallel aan dit model zal adaptiviteit geoperationaliseerd worden. Met deze concrete vertaling van adaptiviteit zal een secundair model ontwikkeld worden waarin de mate van adaptiviteit verwerkt wordt, om vervolgens gelinkt te kunnen worden aan het Monte Carlo/DCF model. Eenmaal gelinkt, kan onderzocht worden in welke mate het adaptief vermogen van invloed kan zijn op verschillende, nader te bepalen variabelen die tezamen de onzekerheidsmarges in het model weergeven. Vooruitlopend op het onderzoek is in deel B van dit rapport een eerste opzet van een dergelijk model uitgewerkt.

Onderzoeksmethode Literatuuronderzoek heeft tot nu toe een solide basis gevormd. In combinatie met exploratief onderzoek zal er gezocht moeten worden naar een/de beste manier om een waardeoordeel te kunnen vellen over maatregelen ten behoeve van adaptiviteit in kantoorvastgoed. Het onderzoek zal uit twee belangrijke onderdelen bestaan, welke naast elkaar in het proces plaats zullen vinden. Enerzijds zal er een wiskundig model ontwikkeld worden, anderzijds betreft het de definitie van input parameters voor dit model, en de identificatie van onderlinge verbanden tussen deze variabelen.

ONDERZOEK

Meer diepgang met betrekking tot het model, en een eerste aanzet hiertoe zijn te vinden in Deel B van dit rapport. Om input data te verkrijgen zal het begrip ‘adaptief’ geoperationaliseerd moeten worden, zodat dit kwantitatief meetbaar wordt. Literatuuronderzoek en expert interviews zullen hiervoor de onderbouwing vormen. Zo hebben Manewa (2012) en Geraedts (2013) beide uitgebreid onderzoek gedaan naar indicatoren van adaptiviteit en op basis hiervan overzichten opgesteld. Verder moet er onderzocht worden welke indicatoren in welke mate relevant zijn voor de meting van ‘waarde’ vanuit het doelgroep-perspectief. Onder andere Geraedts (2013) heeft hiertoe een aanzet gegeven. Tevens wordt er in de afstudeerwerken van Stoop (2015), Carlebur (2015) en Schepers (2014) een onderbouwde selectie van indicatoren gemaakt, welke kunnen helpen bij het maken van keuzes hierin. Idealiter zal dit onderzoek plaats vinden in samenwerking met een partij die over diepgaande kennis beschikt op het gebied van de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt, en expertise over de waardering van het aanbod. Op die manier kan het voor ogen hebbende model vaak getoetst en gereviewed worden door praktijkbeoefenaars, en kan de meest recente en meest relevante informatie dienen ter ondersteuning van het leggen van relaties tussen adaptiviteitsindicatoren en hun invloed op het risico van een investering en eventueel andere waarderingsvariabelen.

18

Het streven is om, wanneer het model in een ver stadium gevorderd is, het toe te passen op ten minste één testcase. Het zal in dat geval om een nieuwbouwproject gaan dat (deels) ontworpen is als potentieel multi-tenant kantoorgebouw met het oog op het toelaten van verandering. Een case die hierbij op het eerste oog aansluit is het project First Rotterdam, recht tegenover Rotterdam Centraal station. Het betreft een nieuwbouwproject van de Architekten Cie, waar vanaf volgend jaar in elk geval Robeco en Nauta Dutilh zich zullen vestigen. Ondanks dat hier meerdere functies (o.a. een restaurant en enkele winkels) in gehuisvest zullen worden, ligt de focus hierbij op zakelijk publiek.

De waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed Denk hierbij aan een bankfiliaal, coffee corner, shops in luxe artikelen en een art-gallery. Deze functies vinden hoofdzakelijk huisvesting in de plint (FirstRotterdam.nl, 2015) (zie bijlage). Nader onderzoek zal uit moeten wijzen of dit werkelijk een geschikte case is.

Werkwijze De werkwijze per onderzoeksvraag met bijbehorende thema’s wordt kort beschreven, waarin het doel van behandeling en de manier waarop centraal staan. 1. Hoe kan het probleem op de Nederlandse kantorenmarkt het beste beschreven worden? Normaliter is het verkrijgen van inzicht een middel om een bepaald doel te bereiken. Het algemene doel is reeds aangehaald bij de doelstelling van dit onderzoek. Beantwoording van de deelvragen is het middel waarmee dit doel bereikt wordt. Het is dus legitiem om te stellen dat het doel van deze deelvraag is het verkrijgen van inzicht in de aanleiding van het probleem is. Zowel de voorraad als de veranderende vraag worden binnen deze onderzoeksvraag behandeld, de samenkomst van deze twee vormt de kern van het probleem. Door identificatie van de exacte hotspot kan een gerichte aanpak gerealiseerd worden. Een belangrijk onderscheid zal hier gemaakt moeten worden tussen de kwalitatieve en kwantitatieve variant van de leegstandsproblematiek. Dit zal vrijwel geheel gebeuren op basis van statistische data- en literatuuronderzoek. 2. Wat betekent adaptiviteit in kantoorvastgoed en hoe draagt dit bij aan een oplossing voor de leegstandsproblematiek? Evenals de vorige onderzoeksvraag heeft deze ten doel meer inzicht te verschaffen en daarmee grip te krijgen op het begrip ‘adaptiviteit’. Onder deze noemer wordt onderzocht wat wel-, en wat niet tot adaptiviteit hoort, welke verschillende vormen onderscheiden kunnen worden, welke relevant zijn voor dit onderzoek en hoe adaptiviteit in deze context een oplossing kan zijn voor het geconstateerde probleem. Verder moet adaptiviteit in kantoorvastgoed meetbaar gemaakt kan worden. Hoofdzakelijk zal dit gebeuren door middel van literatuuronderzoek. Indien dit niet genoeg fundering biedt, zal een aanvulling geschieden met behulp van expert-interviews om beter onderbouwd keuzes te kunnen maken in de manier waarop adaptiviteit geoperationaliseerd wordt. 3. Hoe wordt kantoorvastgoed gewaardeerd? Nadat bepaald is wat ten grondslag ligt aan het probleem, wat adaptiviteit is, hoe dit een oplossing kan bieden en hoe dit te operationaliseren, zal er gewerkt worden richting een waardeoordeel. Hiervoor moet het begrip ‘waarde’ inhoud krijgen, waarbij onderzocht zal worden wat residuele waarde is, en waarom dit zo’n grote rol speelt in huidige, conventionele waarderingsmethoden. Tevens zal bepaald moeten worden hoe de waarde van een vastgoedobject tot stand komt, en welke factoren van invloed zijn op een investering in kantoorvastgoed. Het doel van beantwoording van deze vraag is om een sluitend geheel te vormen tussen de aanleiding van het probleem (de voorraad en de vraag), de voorgenomen oplossing (adaptiviteit) en een haalbaarheidsanalyse (geschiktheid van de huidige waarderingsmethoden).

Als essentieel aspect in de haalbaarheid van de waardering van adaptiviteit moet het risico beschreven worden. Adaptiviteit als (gedeeltelijke) oplossing wordt namelijk verondersteld een

ONDERZOEK

4. Hoe wordt (/kan worden) omgegaan met toekomstige onzekerheid in de waardering van kantoorvastgoed?

19

P2 Onderzoeksvoorstel - Marco d’Hulst effect te hebben op het risico in een vastgoedinvestering. Hierin is van belang hoe het risicoprofiel vastgesteld wordt bij de waardering van vastgoed, welke factoren daarbij een rol spelen, hoe deze factoren beïnvloed kunnen worden en in hoeverre adaptiviteit dan daadwerkelijk een invloed kan hebben op (het verlagen van) dit risico. Om de methode breed toepasbaar te kunnen maken is transparantie in het vaststellen hiervan uiterst belangrijk. De rol van transparantie hierin wordt daarom aangehaald. Het doel van het stellen van deze vragen is om een beeld te kunnen vormen bij de gedachte dat adaptiviteit in de huidige methoden ondergewaardeerd blijft. 5. Wat zijn reële opties en hoe kan deze methode toepassing vinden in de waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed? Tot slot zal de basis van optie theorie uitgelegd worden, evenals de toepassing binnen de financiële-, en de daarvan afgeleide toepassing in de reële wereld. Ook zal hier een vergelijking plaats vinden met de huidige meer gangbare DCF- en BAR methoden, om vervolgens de toepassing te onderzoeken in de waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed. Hiervoor zal een onderbouwing plaats vinden vanuit het risico van een investering en de daarbij horende dragende partij. De beantwoording van deze vragen moet gaandeweg leiden tot goed onderbouwde motivering voor de keuzes en relaties die het beoogde te ontwikkelen model tot stand brengen. Voor dit model is reeds een eerste opzet gemaakt, zie hiervoor Deel B van dit rapport. Omdat de juistheid van de variabelen in relatie tot de commerciële vastgoedmarkt in het begin van dit onderzoek verder los staat van een correcte werking van het model, leent een dergelijk model zich er uitstekend voor in een vroeg stadium te starten met de ontwikkeling ervan. Op die manier kan er uitgebreid en vaak getest worden of het model in alle situaties de beoogde uitwerking heeft, en of er wellicht bijgesteld of zelfs van richting veranderd moet worden. Naar mate er meer relaties tussen variabelen en de invloed van adaptief vermogen hierop bekend worden, kunnen deze ingebouwd worden en zal het model steeds realistischer vormen aan gaan nemen.

ONDERZOEK

Om in een later stadium te testen of het model ook daadwerkelijk een in potentie correcte weergave van de werkelijkheid weerspiegelt kan data van een casestudy gebruikt worden om een realistische toets uit te voeren. In samenwerking met praktijkbeoefenaars (een afstudeerbedrijf) zal dan beoordeeld kunnen worden in hoeverre het model goed functioneert. Zoals reeds genoemd zou het nieuwbouwproject First Rotterdam hierin een goede eerste case kunnen vormen.

20


Literatuur Onderstaande tabel geeft een niet-definitief overzicht van de te raadplegen literatuur.

Journal article

Auteur

Titel

Jaar

Arge, K. Bullen, P.A. Collan, M., Fullér, R. & Mezei, J. Cox, J., Ross, S. & Rubinstein, M. De Neufville, R., Scholtes, S. & Wang, T. Geltner, D. & Mei, J. Geraedts, R.P. Lokhorst, J., Remøy, H. & Koppels, P. Mathews, S. Mathews, S., Datar, V. & Johnson, B. Mathews, S. & Salmon, J.

Adaptable office buildings: theory and practice Adaptive reuse and sustainability of commercial buildings A fuzzy pay-off method for real option valuation

2005 2007 2009

Option Pricing: A simplified approach

1979

Real options by spreadsheet: parking garage case example

2006

The present value model with time-varying discount rates Upgrading the flexibility of buildings Verborgen leegstand: mismatch tussen vraag en aanbod

1995 2000 2013

Valuing risky projects with real options A practical method for valuing real options: The Boeing approach Business engineering: a practical approach to valuing highrisk, high-return projects using real options Technological Adaptability, an Approach Toward a Flexible and Sustainable Architecture Stakeholder perspectives on developing more adaptable buildings Adaptable office buildings

2009 2007

Characteristics of vacant offices: A delphi-approach

2007

Adaptable industrial building system: Construction industry perspective Valuing flexibility in a retrofit investment

2011

Real options: een reële optie?

2010

Kantoor moet lange termijn plek worden Architecting/designing engineering systems using real options Timeless flexible building: matching demand and supply in flexible housing

2013 2002 2011

Nakib, F. Pinder, J., Schmidt III, R., & Saker, J. Remøy, H., de Jong, P. & Schenk, W. Remøy, H., Koppels, P. van Oel, C. & de Jonge, H. Sadafi, N., Zain, M.F.M. & Jamil, M. Vimpari, J., Kajander, J-K. & Junnila, S. Blommaert, T. & van den Interview Broek, S. Van Putten, T. De Neufville, R Conference Geraedts, R.P., Cuperus, proceedings Y.J. & Shing, K.

2007 2010 2013 2011

2014

ONDERZOEK

Type

21


Crone, J. & Cüsters, J.

Book

Report

Thesis

Geltner, D., Miller, N.G., Clayton, J. & Eichholtz, P. de Smit, B. & Top, J. Vlek, P. J., van Oosterhout, T., Rust, W., van den Berg, S., & Chaulet, T. Xu, Q. Geraedts, R.P. Hermans, M., Geraedts, R.P., van Rijn, E. & Remøy, H.T. Carlebur, O. (P4 MSc) Kat, R. (MSRE) Manewa, R.M.A.S. (PhD) Nederhorst, M. (MSRE)

ONDERZOEK

Roodhof, J.A. (MSc)

22

Leren door demonstreren – de oogst van zeven jaar IFD bouwen Commercial real estate analysis and investments

2007

Speeltuin van de Wiskunde Investeren in vastgoed, grond en gebieden

2003 2009

Risk analysis on real estate investment decision-making Adaptief vermogen: brononderzoek – literatuurinventarisatie Gebouwen met toekomstwaarde! Het bepalen van de toekomstwaarde van gebouwen vanuit het perspectief van adaptief vermogen, financieel rendement en duurzaamheid Adaptief onderwijsvastgoed: Beoordelingsmethode voor schoolgebouwen De (krediet)waardigheid van vastgoed Economic considerations for adaptability in buildings De meerwaarde van reële opties bij investeringsbeslissingen in de vastgoedbranche A Real Options Theory: Quantifying and valuing the possibility of a lease renewal

2002 2013 2014

2007

2015 2010 2012 2009 2012


ORGANISATIE Wetenschappelijke domeinen Dit onderzoek zal worden uitgevoerd onder de vleugel van het afstudeer lab van Design & Construction management. Binnen het onderzoek zal er een sterke interactie zijn tussen de domeinen van Adaptive Re-use (adaptiviteit) en bouweconomie.

Begeleiding Eerste mentor: Bouweconomie, thema waardering kantoorvastgoed, reële optietheorie: Drs. P. W. Koppels Tweede mentor: Design & Construction management, thema adaptiviteit: Ir. R. P. Geraedts

Planning Figuur 1 is een weergave van de planning zoals deze er nu uit ziet (ter illustratie). In de bijlage is hiervan een groter exemplaar te vinden.

Figuur 1 - MSc 4 planning schema

Zoals reeds genoemd bij de onderzoeksmethodiek (p. 9) zal er ten behoeve van de ontwikkeling van het model en de te leggen relaties tussen adaptief vermogen en de invloed op investeringsrisico sterke behoefte zijn aan (markt)expertise en kennis over de waardering van commercieel vastgoed. Een bedrijf met uitgebreide expertise op het gebied van taxatie van kantoorvastgoed, en specifiek op het gebied van waardering van adaptiviteit kan van grote, misschien zelfs essentiële toegevoegde waarde zijn. Op het moment van schrijven van dit rapport heb ik contact met DTZ Zadelhoff. Op een eerste beschrijving van mijn onderzoek naar het adres van DTZ is positief gereageerd. Naar aanleiding hiervan heb ik een positief telefoongesprek gehad met Robert Kat, associate director Valuation Advisory Services. Over twee weken hebben we een afspraak ingepland, er is een goede op samenwerking ten behoeve van dit onderzoek. Ondanks deze goede hoop liggen er nog geen concrete afspraken. Mocht dit onverhoopt niet tot de gewenste samenwerking leiden, dan leent dit onderzoeksvoorstel zich goed om op zoek te gaan naar een andere partij.

ORGANISATIE

Afstudeerbedrijf

23


Voorlopige inhoudsopgave eindrapport Op de volgende pagina is een eerste opzet te vinden voor de inhoudsopgave voor de eindrapportage van dit onderzoek. Het betreft een eerste opzet die ongetwijfeld bijgeschaafd en aangepast zal worden, maar het alvast opstellen hiervan zal bijdragen als leidraad voor het onderzoek.

Colofon Voorwoord

ORGANISATIE

SUMMARY

24

1

INLEIDING 1.1 Relevantie en afbakening 1.2 Onderzoeksvragen 1.3 Methode

2

COMMERCIEEL VASTGOED 2.1 Drivers van de vraag 2.2 Commerciële vastgoedmarkt in Nederland 2.3 Kwalitatieve en kwantitatieve leegstand 2.4 Investeren in kantoorvastgoed 2.4.1 Conventionele waarderingsmethoden 2.4.2 Waarde bepalende variabelen 2.4.3 Risico 2.5 Beantwoording deelvragen en tussenconclusie

3

ADAPTIVITEIT 2.1 Definitie 2.2 Verschillende vormen 2.3 Meetbaarheid 2.4 Relevantie 2.4.1 Stakeholders 2.5 Invloed op de waardering 2.5.1 Variabelen 2.6 Beantwoording deelvragen en tussenconclusie

4

WAARDERINGSMETHODEN 4.1 Conventionele waarderingsmethoden 4.1.1 BAR & NAR 4.1.2 DCF 4.2 Beperkingen

De waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed 5

REËLE OPTIETHEORIE 5.1 Optietheorie 5.2 Opties op financiële assets 5.3 Relatie met reële optietheorie 5.4 Toegevoegde waarde tov conventionele waarderingsmethoden 5.5 Toepassing reële optie benadering 5.6 Beantwoording deelvragen en tussenconclusie

6

HET MODEL 6.1 Adaptief vermogen 6.2 Variabelen 6.3 Dataverzameling 6.4 Invloed op risico en rendement

7

ANALYSE 7.1 Toepassingsgebied 7.2 Expert opinies 7.3 Toetsing praktijk case

8

CONCLUSIE 8.1 Beantwoording hoofdvraag 8.2 Eindconclusie

9

AANBEVELINGEN

REFERENTIES

ORGANISATIE

BIJLAGEN

25


26


THEORETISCH KADER

27


ADAPTIVITEIT Adaptiviteit wordt in dit onderzoek verondersteld een (gedeeltelijke) oplossing te zijn voor het kwalitatieve leegstandsprobleem op de Nederlandse kantorenmarkt. In navolging van deze veronderstelling worden in dit hoofdstuk deze beide thema’s nader onderzocht.

Leegstand in Nederland Om het onderzoekskader zo specifiek mogelijk te definiëren moeten enkele belangrijke verschillen opgemerkt en toegelicht worden. Er moet allereerst een onderscheid gemaakt worden tussen kwantitatieve en kwalitatieve leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt. Zoals Lokhorst et al. (2013) aanstippen, wordt de Nederlandse kantorenmarkt steeds meer een vervangingsmarkt. Hier is de kwalitatieve behoefte (volledige vervanging) dus belangrijker dan de kwantitatieve behoefte (enkel uitbreiden of inkrimpen). Naast het verschil tussen kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan kantoorruimte dient er onderscheid gemaakt te worden tussen geregistreerde- en verborgen leegstand. De genoemde cijfers (p. 11) van DTZ-Zadelhoff (2015) weerspiegelen enkel de geregistreerde leegstand. Dit zijn de leegstaande vierkante meters kantoorruimte die op het moment van meten niet verhuurd zijn. Naast de geregistreerde leegstand bestaat er ook nog een aanzienlijk percentage aan niet-geregistreerde, maar wel niet gebruikte vierkante meters kantoorruimte. Priemus (2014) haalt een artikel van van der Boon (2013) aan waarin hij aangeeft dat de wel verhuurde, maar niet gebruikte (en dus verborgen voor de markt) vierkante meters kantoorruimte op zo’n 12,4% neer komt van de totale hoeveelheid verhuurde kantoorruimte in Nederland als gevolg van inefficiënt ruimtegebruik. Volgens Lokhorst et al. (2013) is de verwachting dat deze verborgen leegstand bij beëindiging van de huidige huurcontracten zal leiden tot een relatieve toename in de hoeveelheid geregistreerde leegstaande vierkante meters. Dit is een effect dat optreed naast het effect van “nieuwbouw minus de onttrekking van de voorraad door transformatie en sloop” (Lokhorst et al., 2013, p. 1). Verder kan er nog onderscheid gemaakt worden tussen ‘normale’ en structurele leegstand. Remøy, Koppels, Van Oel, and De Jonge (2007) stippen dit verschil aan, en melden dat normale leegstand, denk hierbij aan aanvangsleegstand bij oplevering, en frictieleegstand (leegstand door transitie van huurders), in feite ingecalculeerd is (moet zijn), en dat de focus in het bijzonder op structurele leegstand moet liggen. Structurele leegstand wordt gedefinieerd als vierkante meters kantoorruimte die ten minste drie achtereenvolgende jaren niet verhuurd zijn, zonder direct uitzicht op nieuw verhuur (Remøy et al., 2007).

Definitie

ADAPTIVITEIT

Voor een juiste benadering, en om ervoor te zorgen dat er consensus bestaat over het doel van dit onderzoekswerk, is het belangrijk een heldere definitie van adaptiviteit, of adaptief vermogen te geven.

28

Habraken (1972) bekritiseerde de op grote schaal gerealiseerde naoorlogse woningen omdat deze van weinig kwaliteit waren, en omdat het slechts in hele kleine mate mogelijk was hierin aanpassingen te verrichten om de woning ‘eigen’ te maken. Hij vond dan ook dat de draagstructuur van gebouwen gescheiden moest zijn van de inbouw. Op die manier is de inhoud altijd los te halen en te veranderen in geval van veranderende gebruikerswensen. Deze ‘drager-inbouw’ filosofie is met name in de jaren ’70 in Nederland korte tijd populair geweest (Prins, Heintz, & Vercouteren, 2001).

De waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed Een andere befaamde benadering is die van de ‘Shearing layers’ van Brand (1994). Een gebouw bestaat hierin uit zes verschillende lagen (vrije vertaling): de locatie (site), de draagstructuur (structure), de huid/façade (skin), voorzieningen (services), de plattegrond (space plan) en het meubilair (stuff). Elk van deze lagen kan in de layers benadering afzonderlijk gewijzigd worden, zonder afbreuk te (hoeven) doen aan een andere laag. Veel benaderingen vanuit het perspectief van flexibiliteit en adaptiviteit zijn dan ook gebaseerd, of vinden in elk geval aansluiting bij deze benadering van Brand (1994). (Remøy et al., 2011) Geraedts (2013) heeft, zoals reeds eerder genoemd (p. 16), een inventarisatie gemaakt van definities en indicatoren die de mate van adaptiviteit in (kantoor)vastgoed bepalen. Om dit te structureren is tevens gebruik gemaakt van de lagenbenadering van Brand (1994). Voor dit onderzoek is het naast een gedegen structuur tevens belangrijk om het uiteindelijke doel en de daarbij horende doelgroep in ogenschouw te houden: de investeerder. Bij een onderbouwing van de definitie van adaptiviteit, en het selecteren van indicatoren ter operationalisering van dit begrip dient dus het belang van de investeerder voorop te staan. Zoals nu voor ogen, zal adaptiviteit/adaptief vermogen van een kantoorobject concreet vertaald worden als de mate waarin een gebouw de mogelijkheid biedt om huurders in te laten krimpen/uit te breiden, zonder dat hier structurele wijzigingen in het gebouw plaats hoeven te vinden. Het gaat hier om relatief kleine ingrepen, dus absoluut niet in de mate waarin ingrepen gerealiseerd worden bij conventionele transformatie. Het gebouw moet in geval van inkrimping van een (/enkele) huidige huurder(s) zo goed mogelijk de toevoeging van een nieuwe huurder kunnen accommoderen. In het tegenovergestelde geval moet het gebouw zo goed mogelijk plaats bieden aan een huurder die uit zou willen breiden. Deze alinea bevat relatief veel subjectieve begrippen (‘structurele wijzigingen’, ‘relatief kleine ingrepen’, ‘zo goed mogelijk’). Op basis van literatuur (Geraedts, 2013; Manewa, 2012), experts en praktijkbeoefenaars zal gefundeerde keuzes gemaakt moeten worden om hiertoe concreet te kunnen worden.

Indicatoren

ADAPTIVITEIT

Om adaptiviteit in (kantoor)vastgoed een gezicht te geven heeft Geraedts (2013) een inventarisatie gemaakt van de in literatuur geïdentificeerde indicatoren die van invloed zijn op adaptief vermogen. Deze indicatoren zullen gebruikt worden om de hierboven omschreven definitie te concretiseren. Er zal een selectie gemaakt worden van indicatoren die relevant zijn voor het meten van het ‘adaptief vermogen’ van kantoorgebouwen, en aansluiting vinden bij de belangen van de voor ogen hebbende doelgroep: de investeerder. In de bijlage is een overzicht gegeven van de door Manewa (2012) en Geraedts (2013) in literatuur geïdentificeerde indicatoren ter bepaling van het adaptief vermogen van vastgoed.

29


Oplossing Tom van Putten is als partner en lid van het dagelijks bestuur van DTZ-Zadelhoff een toonaangevend praktijkbeoefenaar, en noemt “een kantoor geen doorgangshuis, maar een waardevolle plek voor de lange termijn” (van Putten, 2013, p. 1). Hij zegt verder dat bedrijven die zich vestigen in een nieuw pand willen dat dit zo energiezuinig en duurzaam mogelijk is. Een voorbeeld dat gegeven wordt in het interview is het volgende (van Putten, 2013, p. 1): We hebben ‘Het Groene Werken’ ontwikkeld, wat we zien als onze visie op huisvesting, het Nieuwe Werken, duurzaamheid en mobiliteit. We gaan ervan uit dat gebouwen toekomstbestendig moeten zijn, zodat ze lang aantrekkelijk blijven. Niet alleen voor de eerste gebruikers, maar ook voor opvolgende gebruikers. Duurzaamheid gaat niet alleen over het gebouw, maar ook over de onderlinge samenwerking tussen huurder en verhuurder. Die samenwerking is ook nodig om de ‘split incentive’ op te heffen. Daarmee wordt een kantoor geen doorgangshuis, maar een waardevolle plek die voor lange termijn geschikt is. Adaptiviteit maakt een essentieel onderdeel uit van de genoemde toekomstbestendigheid. De enige mogelijkheid die er is om een gebouw toekomstbestendig te maken, is om een gebouw zo te ontwikkelen dat het zich aan kan passen aan de veranderende wensen van de gebruiker.

ADAPTIVITEIT

In het rapport ‘Gebouwen met toekomstwaarde!’ (Hermans, Geraedts, Van Rijn, & Remøy, 2014), een rapport dat tot stand gekomen is door een samenwerking tussen ondernemersorganisaties VNONCW en MKB-Nederland, de Rijksoverheid en een aantal brancheorganisaties, wordt gesproken over de belangstelling voor flexibel bouwen die de afgelopen jaren aanzienlijk is toegenomen. Er wordt inmiddels vanuit een bredere context naar verwezen als ‘adaptief bouwen’. Het doel van het rapport is het bieden van een handreiking ter beoordeling van de toekomstwaarde van gebouwen vanuit het perspectief van adaptief vermogen, financieel rendement en duurzaamheid. (Hermans et al., 2014)

30


OPTIETHEORIE Zoals reeds in dit rapport uiteengezet is het thema van reële optietheorie gebaseerd op de optietheorie uit de financiële wereld. Om goed te kunnen begrijpen wat zowel de (financiële) optietheorie als de reële variant inhouden is het in beginsel belangrijk een uitleg te verschaffen over opties in hun meest basale vorm. In Deel A is hier reeds een eerste aanzet toe gemaakt (p. 13). Dit hoofdstuk zal verder uitweiden over de theorie achter opties.

Opties en opties op financiële assets Allereerst volgt hier een korte lijst met definities van de in financiële optietheorie gebezigde terminologie, en bijbehorende betekenis binnen de reële optietheorie.

Op de financiële markt zijn er in beginsel twee hoofdvarianten in opties te onderscheiden, de zogeheten Call optie en de Put optie. Vlek et al. (2009) beschrijft dat deze optie de optienemer het recht (het is dus in geen geval een plicht) geeft een achterliggende waarde (S) tegen een vooraf afgesproken prijs (uitoefenprijs X) te kopen (call optie) of te verkopen (put optie) gedurende (bij een Amerikaanse optie) of aan het eind van een bepaalde periode (Europese optie). Om dit recht te verwerven, betaald de optienemer een bepaalde prijs: de optiepremie. Bij financiële opties staat tegenover dit recht van de optienemer de plicht van de optieschrijver om de achterliggende waarde te leveren (in geval van een call optie) of te kopen (in geval van een put optie). (Vlek et al., 2009)

OPTIETHEORIE

tabel 1 - Terminologie en bijbehorende definities van financiële- en reële opties (Vlek et al., 2009)

31

P2 Onderzoeksvoorstel - Marco d’Hulst Op de Nederlandse markt voor het verhandelen van financiële opties worden opties op aandelen verhandeld als Amerikaanse opties, en opties op indexen (als de AEX, AMX, Dow Jones, S&P500, etc) als Europese opties (de Smit & Top, 2003). Een optienemer zal het recht dat de optie hem verschaft uitoefenen op het moment dat de intrinsieke waarde van een optie (W) groter is dan 0. De volgende vergelijkingen weerspiegelen de intrinsieke waarde (W) van een call- en put optie gegeven een uitoefenprijs (X) en een achterliggende waarde (S) (Vlek et al., 2009, p. 148): Wcall = max (0; S – X) Wput = max (0; X – S) Nu de intrinsieke optiewaarde aan de hand van bovenstaande vergelijkingen bepaald kan worden, kan tevens verklaard worden dat de optiewaarde 0 bedraagt in het geval dat de uitoefenprijs (X) en de achterliggende waarde (S) gelijk zijn. De functie maximaliseert hetgeen tussen de haakjes, en geeft altijd als uitkomst de grootste waarde. In het geval dat de uitoefenprijs groter is dan de optiewaarde bij een call, of andersom bij een put, zal de uitkomst van de vergelijking dus 0 zijn. Dit komt omdat de optie altijd de waarde van het recht van uitoefenen weergeeft. De intrinsieke waarde kan dus geen negatief getal behelzen. Belangrijk is het hierbij te beseffen dat de intrinsieke waarde niet hetzelfde is als de pay-off. Een optienemer in het bezit van een optie heeft immers reeds een optiepremie betaald. Indien de intrinsieke waarde van de optie aan het eind van de optieperiode (bij een Europese optie) kleiner is dan de optiepremie, dan zal de optienemer nog steeds een verlies nemen. Figuur 2figuur 2 laat dit in grafiekvorm zien. Logischerwijs moet in deze berekening niet de tijdwaarde van geld verwaarloost worden. Hoe langer de optieperiode, hoe significanter de invloed hiervan omdat de optiepremie bij aanvang betaald wordt, en een eventuele uitoefenprijs pas op een later moment.

OPTIETHEORIE

figuur 2 - Intrinsieke waarde en pay off van een call optie (links) en een put optie (eigen illustratie, gebaseerd op Vlek et al. 2009)

32

Twee benaderingen door Vlek et al. (2009) genoemd om de optiewaarde te berekenen zijn de wiskundige benadering en de binomiale benadering. De Black & Scholes benadering is de meest bekende wiskundige benadering, waarbij wordt gerekend met partiële differentiaal vergelijkingen. Dit is een vergelijking waarin de relatie wordt beschreven tussen een functie en één (differentiaal vergelijking) of meerdere (partiële differentiaal vergelijking) afgeleiden van die functie. De methode

De waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed kent voordelen en nadelen, maar is enkel geschikt voor bepaling van de prijs van een Europese optie, en kan daarin slechts met een statische waarde voor de volatiliteit van achterliggend aandeel omgaan (het begrip volatiliteit zal in de volgende paragraaf uitgelegd worden). Het voordeel hiervan is dat er niet met tijdvakken gerekend hoeft te worden, zoals bijvoorbeeld wel het geval is in de binomiale verdeling. Hoe kleiner de tijdvakken, hoe nauwkeuriger de waarde van de optie op een tijdstip (t) bepaald kan worden. Bij de binomiale methode blijft dit echter vrijwel altijd een benadering, de wiskundige benadering kan hier wel een exacte uitspraak over doen. Een heldere uitleg over de Black & Scholes (& Merton) benadering met partiële differentiaalvergelijkingen is te vinden in het werk van de Smit and Top (2003). Dit zal als leidraad dienen voor een beter begrip van deze methode gedurende het onderzoek. De binomiale benadering van Cox, Ross, and Rubinstein (1979) spreekt wellicht meer tot de verbeelding voor niet-wiskundigen, en wordt ook wel de binomiale boom genoemd. Het komt neer op het uitwerken van een boomdiagram, waarbij iedere vertakking een moment in de tijd is, en iedere tak een mogelijk scenario vormt. Vlek et al. (2009) stellen dat de kern van de berekening van de optiewaarde gevormd wordt door de risico-neutrale benadering. Wanneer we de waarde van een optie willen berekenen, moet de risicovolle kasstroom (het potentieel uitoefenen van het recht dat de optie biedt ligt in immers verder weg dan het moment van betalen van de optie premie) eerst risico neutraal maken. Dit wordt gedaan door af te waarderen met de risicovrije rentevoet. Aangezien de kans dat een land met een hoge credit-rating, bijvoorbeeld Duitsland met een AAA rating op het moment van schrijven (Staatslening.info, 2015), failliet gaat vrijwel nihil is, wordt er dus verondersteld dat het vrijwel risicovrij is om dat land een lening te verschaffen (in de vorm van het kopen van staatsobligaties). De rente die er op die lening geldt, kan in dat geval gezien worden als de risicovrije rentevoet waartegen de risicovolle kasstroom afgewaardeerd kan worden. In een risico neutrale wereld wordt de volgende vergelijking gegeven voor het bepalen van de huidige prijs van de achterliggende waarde (S0), een opwaartse factor (u), neerwaartse factor (d) en de risico neutraal gemaakte waarschijnlijkheid (p) (Vlek et al., 2009):

S0 = p ∙ S0u + (1 – p) ∙ S0d

figuur 3 - Binomiale bepaling optiewaarde met een looptijd van 1 jaar (Vlek et al. 2009)

OPTIETHEORIE

We beschouwen nu een voorbeeld met een looptijd van 1 jaar, en twee mogelijke scenario’s. Omdat de tijdswaarde nu wel een rol speelt introduceren we de risicovrije rentevoet (rf) (zie figuur 3)

33

P2 Onderzoeksvoorstel - Marco d’Hulst Dit betekent dat er in de vergelijking afgewaardeerd moet worden tegen de risicovrije rentevoet:

S0 =

𝑝 ∙ S0 𝑢 + (1 – 𝑝) ∙ S0 𝑑 (1 + 𝑟𝑓)

Om in figuur 3 de waarde van de optie te kunnen bepalen, moet de waarschijnlijkheid (p) in deze vergelijking bepaald worden. Door de huidige prijs van de achterliggende waarde (S0) uit de vergelijking te halen wordt de vergelijking voor p verkregen:

p =

(1 + 𝑟𝑓) − 𝑑 𝑢−𝑑

Het is nu mogelijk om de waarde van de optie te berekenen. Het voorbeeld van Vlek et al. (2009) laat de berekening van een call optie zien, met achterliggende waarde S = 100 en uitoefenprijs X = 95. Dat betekent dus dat de optie uitgeoefend zal worden wanneer de intrinsieke waarde W > 5. Verder is de looptijd 1 jaar, en de risicovrije rentevoet 5%. De upside factor u = 1,2, de downside factor d = 0,8. Allereerst berekenen we de risico neutrale waarschijnlijkheid (p):

p =

(1 + 0,05) − 0,8 1,2 − 0,8

= 0,625

Vervolgens wordt de prijsontwikkeling voor beide scenario’s uitgerekend. Met andere woorden, de toekomstige prijs van de achterliggende waarde (future value) in zowel het upside- (S0u) als het downside (S0d) scenario:

S0 𝑢 = 𝑢 ∙ S0 =1,2 ∙ 100 = 120 S0 𝑑 = 𝑑 ∙ S0 =0,8 ∙ 100 = 80 Nu moet de intrinsieke waarde (W) van de call optie in beide scenario’s (Cu & Cd) berekend worden:

CU = max (0; S0 𝑢 – X) = max (0; 120 - 95) = 25 Cd = max (0; S0 𝑑 – X) = max (0; 80 - 95) = 0 Nu de intrinsieke waarde van de optie in beide scenario’s berekend is, kan op basis van de risicovrije waarschijnlijkheid (p) de verwachtingswaarde berekend worden. Hierbij moet echter niet vergeten worden af te waarderen tegen de risicovrije rentevoet, de intrinsieke waarden van beide scenario’s zijn namelijk nog uitgedrukt in toekomstige waarde (future value) (Vlek et al., 2009):

OPTIETHEORIE

C0 =

34

𝑝 ∙ CU + (1 − 𝑝) ∙ Cd 0,625 ∙ 25 + 0,375 ∙ 0 = ≈ 15 1 + 𝑟𝑓 1 + 0,05

Vlek et al. (2009) gaan verder door te stellen dat de waarde van een call optie met 2-jarige looptijd nu op eenzelfde wijze berekend kan worden, namelijk door eerst de risico neutrale waarschijnlijkheid te berekenen, vervolgens de prijsontwikkeling, waarna de uitoefenprijs (X) hiervan afgetrokken kan worden in alle scenario’s. Op die manier wordt de intrinsieke optie waarde (W) voor alle scenario’s berekend, welke samen met de risico neutrale waarschijnlijkheid (p) en de risicovrije rentevoet (rf) in te vullen zijn in de laatst genoemde vergelijking. Op pagina 152 van Vlek et al. (2009) vind een verfijning plaats in het geval van een Amerikaanse optie.


Volatiliteit De volatiliteit geeft de mate weer waarin de achterliggende waarde van een optie beweegt. Deze heeft dan ook een groot aandeel in de bepaling van de hoogte van de optiepremie. Belangrijk is te beseffen dat een hogere volatiliteit van een achterliggend aandeel automatisch betekent dat de kans groter is dat er iets gebeurt in het voordeel van de optienemer, en dus in het nadeel van de optieschrijver (een optiecontract op de financiële markt verdeelt enkel de waarde over de twee partijen, er wordt geen waarde toegevoegd of afgenomen. Hierbij wordt eventuele transactiekosten buiten beschouwing gelaten. Zie de volgende paragraaf). De optienemer heeft namelijk de keus gebruik te maken van een onzekere maar hogere winst, en betaald daarvoor een vaste, zekere, maar lage(re) optiepremie. Hoe volatieler de waarde van achterliggend aandeel, hoe hoger de optiepremie zal zijn die de optieschrijver zal vragen. De volatiliteit van de achterliggende waarde van een optie wordt gegeven door de bèta. Aandelen met een bèta van 1 zijn net zo bewegelijk als het marktgemiddelde. Indien een aandeel een bèta heeft die groter is dan 1, dan geeft dit aan dat het aandeel volatieler is dan het gemiddelde van de markt. Een belangrijke benchmark voor vergelijking van de bèta van een aandeel is de VIX. De VIX gaat uit van de te verwachten volatiliteit van de Standard & Poor’s 500 index (de 500 grootste bedrijven uit de Verenigde Staten, gemeten op beurswaarde). In theorie kan echter iedere benchmark gekozen worden, de relevantie van een benchmark wordt veelal bepaald door aandelen, indexen of fondsen te beschouwen in vergelijkbare markten en/of met vergelijkbare investeringsdoelen. Een ander belangrijk begrip in de optietheorie is de vega. De vega is een getal dat de relatie weergeeft tussen de optieprijs en volatiliteit van de achterliggende waarde. Met andere woorden: een vega van 0,5 houdt in dat bij een stijging van de volatiliteit van achterliggende waarde met 1% de premie voor het kopen van die optie met 50 cent stijgt.

Verschil tussen financiële en reële opties

-

-

Financiële optie verdeelt slechts waarde, het is een ‘zero-sum game’ (wanneer eventuele transactiekosten buiten beschouwing worden gelaten). Reële opties hebben betrekking op waarde toevoegende investeringen. Buiten dat de optiepremie (o.a.) gebaseerd is op de volatiliteit van achterliggend aandeel staan deze twee los van elkaar, de optienemer heeft dus geen invloed op de waarde van dit achterliggende aandeel. Echter, het achterliggende asset bij een reële investering wordt wel degelijk beïnvloedt door de optie zelf. De optiewaarde van een reëel asset wordt vertegenwoordigd door flexibiliteit. Dezelfde flexibiliteit geeft managers beïnvloedingsmogelijkheid over de investering.

OPTIETHEORIE

Reële optietheorie is gebaseerd op de theorie rondom financiële opties. In de vorige paragraaf zijn Black & Scholes, gezien als de grondleggers van reële optietheorie, en de door hun neergelegde benadering vanuit de partiële differentiaalvergelijking kort genoemd. Ook werd er een eerste aanzet gegeven tot de uitleg met betrekking tot de theorie achter financiële opties op basis van de ietwat beter behapbare binomiale benadering. Voordat de volgende paragraaf een benadering van reële optietheorie beschrijft, is het van belang een aantal significante verschillen op te merken tussen de theorie achter financiële opties en de verwante reële optietheorie (Vlek et al., 2009):

35

P2 Onderzoeksvoorstel - Marco d’Hulst -

-

-

Een financiële optie is altijd een contract tussen twee partijen: de optienemer en de optieschrijver. Reële opties kunnen beter beschouwd worden als interne contracten of sturingsmiddelen voor een project. Voor het verkrijgen van flexibiliteit in een project (de reële optie) kan het bijvoorbeeld zijn dat hiervoor contracten of afspraken met andere partijen gesloten moeten worden, of juist verbroken. De waarde van de reële optie kan hier zelfs als basis dienen voor contractonderhandelingen over de prijs die betaald moet worden voor het verkrijgen van de beoogde mate van flexibiliteit. Een belangrijk verschil is dat financiële opties direct uitgeoefend kunnen worden voor (Amerikaanse), of aan het eind van (Europese) de optieperiode. Bij reële opties is er vaak een onderhandelingsperiode van toepassing, en zit er tijd tussen het besluit om een optie uit te oefenen (het moment dat besloten wordt te investeren), en het moment dat de achterliggende waarde geïncasseerd kan worden (bijvoorbeeld binnenkomende cashflows uit huuropbrengsten). Financiële opties zijn liquide en verhandelbaar, reële opties zijn meer mogelijkheden voor management of projectleiding om in te toekomst over te beslissen. Deze zijn veelal niet verhandelbaar. Dit is een essentieel verschil met reële optie binnen het vastgoed dat ook door Kat (2010) opgemerkt wordt. Binnen de vastgoedwereld is er geen dagelijks handelsplatform aanwezig waarop vermogenstitels op vastgoed uitgewisseld (kunnen) worden. De optiepremie die een optienemer van een reële optie in het vastgoed ‘betaald’ is veelal niet enkel uit te drukken in het betalen van een bepaalde prijs, maar is daarnaast afhankelijk van vele andere factoren. Zo is alleen een stakeholder eventueel belang bij de toegevoegde waarde van een reële optie, en kan niet iedereen zonder meer stakeholder worden omdat dit ‘recht’ niet vrij verhandelbaar is.

Verschillende reële optietheorieën De theorieën die van toepassing zijn op financiële opties kunnen in principe ook toegepast worden op reële investeringsbeslissingen, verondersteld dat de hiervoor genoemde verschillen in ogenschouw gehouden worden. De Black & Scholes methode die gebaseerd is op partiële differentiaalvergelijkingen zou toegepast kunnen worden op een investering met een fixed date to maturity (een vaste uitoefenperiode). Echter, afhankelijk van het type optie dat gewaardeerd moet worden, is het in de investeringswereld op reële assets vaak interessant om te onderzoeken wat het optimale moment is om een optie uit te oefenen. De optiebenadering is dan meer te vergelijken met een Amerikaanse optie, waarop de Black & Scholes methode niet toepasbaar is.

OPTIETHEORIE

De tweede financiële optietheorie die reeds wat uitgebreider besproken is, is de methode van Cox et al. (1979), berustend op het binomiale model. Ondanks het feit dat deze waardering geen continue modellering biedt, en relatief veel werk vraagt wanneer de tijdsvakken kleiner worden, is deze methode wel geschikt voor het modelleren van investeringsmogelijkheden zonder vaste uitoefenperiode. Daarnaast spreekt deze methode sneller tot de verbeelding van niet-wiskundigen, en is daardoor breder inzetbaar.

36

Een theorie die meer recent ontwikkeld is, is de Datar-Mathews methode (Mathews et al., 2007). Deze methode berust op hetzelfde basisprincipe als de binomiale benadering van Cox et al. (1979), waarbij gerekend wordt met de verwachtingswaarde van een aantal mogelijkheden binnen een bepaald bereik. Bij deze methode gebeurt dit echter met behulp van Monte Carlo simulatie, en is het dus niet langer vereist om afzonderlijk de up- en downside van verschillende scenario’s te bepalen

De waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed en hiervan de verwachtingswaarde te calculeren. Daarnaast werkt deze methode uitstekend samen met de conventionele DCF methode. Een belangrijke wijziging ten opzichte van de ‘statische’ conventionele methode is dat de integratie van Monte Carlo simulaties in het conventionele DCF model het mogelijk maakt een minimum, maximum en een best guess waarde voor verschillende inputvariabelen in het DCF model op te geven. In Excel kan vervolgens het aantal simulaties opgegeven worden, en zal Crystal Ball de modellering voor haar rekening nemen waarbij gevarieerd wordt binnen de vooraf opgegeven bereiken, met een voorkeur in de buurt van de best guess waarde. De Datar-Mathews vergelijking die vervolgens opgesteld kan worden is de volgende (Mathews et al., 2007): 𝑟𝑒ë𝑙𝑒 𝑜𝑝𝑡𝑖𝑒𝑤𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒 = 𝑔𝑒𝑚𝑖𝑑𝑑𝑒𝑙𝑑 [max(0; 𝑖𝑛𝑘𝑜𝑚𝑠𝑡𝑒𝑛 − 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔)] De vergelijking stelt dat alle negatieve uitkomsten geëlimineerd worden omdat het hier de optie, i.e. het recht betreft om uit te oefenen, en niet de plicht. Vervolgens wordt het gemiddelde tussen de grootste positieve waarde en 0 gemaximaliseerd, en weerspiegelt dat de reële optiewaarde. Figuur 4 en 5 geven een voorbeeld weer van Mathews (2009), waarbij in figuur 4 een verdeling van zowel de contante waarde van de inkomsten als van de investeringskosten weergegeven is voor het minimum, maximum en best guess scenario. Figuur 5 geeft de verdeling van de netto contante waarde van de investering weer, en in de onderste grafiek de eliminatie van alle negatieve uitkomsten, en de bijbehorende (gemiddelde) reële optiewaarde van de investering.

figuur 5 - Netto contante waardeverdeling (boven) en (gemiddelde) reële optie waarde (Mathews, 2009)

OPTIETHEORIE

figuur 4 - Contante waarde verdeling winst (boven) en kosten (Mathews, 2009)

37


Risico in vastgoedinvesteringen Het risico op een investering is een van de meest bepalende aspecten in de waardebepaling ervan. Risico is niet iets dat slechts in een financiële markt voor komt, maar is te vinden in alle aspecten van het dagelijks leven. Het is om deze reden niet mogelijk om een eenduidige definitie te geven. Kat (2010) stelt dat (binnen de ALM, [Asset Liability Modeling] gedachte) vastgoedobjecten voor een vastgoed beleggingsportfolio geselecteerd moeten worden op basis van rendement en risico. Hierbij dient eventueel rekening gehouden te worden met het effect dat het object heeft op het risico rendementsprofiel van de gehele portfolio. Voor de berekening van deze profielen is data met betrekking tot rendement, volatiliteit en correlaties tussen verschillende objecten essentieel. Een belangrijke notie hierin wordt gemaakt door Xu (2002), die stelt dat de keuze voor objecten in een portfolio over het algemeen gebaseerd is op concurrerende prijszetting op het moment van investeren. Hierbij wordt er nauwelijks aandacht besteed aan het risicoprofiel van de beleggingen, omdat hiervoor de voorzieningen en de data ontbreken. Voor vastgoed om beschouwd te worden als volwaardige ‘asset class’ (een type belegging, zoals aandelen of obligaties) dient er ten minste een databank te zijn die toelaat een selectie van vastgoed te maken op basis van transparante informatie over risico en rendement van verschillende objecten over een lange periode (Kat, 2010). Er wordt aangehaald dat er eerder een aanzet gemaakt is tot het opstellen van een dergelijke databank, maar dat hier destijds (1989) te weinig beschikbare data voor was. Ook wordt er genoemd dat Xu (2002), ondanks dat er een periode van ruim 20 jaar overheen gegaan is, een model heeft ontwikkeld voor objectselectie dat grotendeels op basis van expertmeningen gebaseerd is door de afwezigheid van substantiële data. Het onderzoek van Kat (2010) wordt zo’n 8 jaar later gepubliceerd, en streeft ernaar opnieuw een kwantitatief model te ontwikkelen met beschikbare data en ingebouwd risicoprofiel voor individuele vastgoedobjecten. Kat (2010) haalt de credit crisis aan als een van de aanleidingen voor zijn onderzoek, waarbij hij niet zozeer doelt op de specifieke oorzaken die geleid hebben tot de crisis, maar meer op de onderliggende reden: het inadequaat inschatten “van risico ten opzichte van het rendement ingegeven door de noodzaak de excessieve liquiditeit te laten renderen. Het gevolg: lagere en duurdere financiering en een verhoogde aandacht voor risico” (Kat, 2010, p. 6).

OPTIETHEORIE

Het inschatten van het risico van individuele vastgoedobjecten is dan ook het onderwerp van zijn onderzoek, waarbij een verwijzing gemaakt wordt naar het regelgeving kader waarbinnen banken hun dienstverlening moeten aanbieden (Basel II en toekomstig Basel III). Het doel van deze regelgeving is het (terug)brengen van stabiliteit in de financiële sector, waarbij transparantie betreffende het inschatten van risico’s bij rendementen centraal staat. Gedegen risicomanagement heeft als voordeel dat een investering minder risico met zich mee brengt. In de financiële wereld wordt dit dus gewaarborgd door de toepassing van dergelijke regelgeving. Kat (2010) stelt dat wanneer een dergelijk kader ook van toepassing wordt op vastgoed, er lagere financieringslasten gehanteerd zouden kunnen worden voor beleggingen in vastgoed. Belangrijk hiervoor is dus dat het risicoprofiel van vastgoed inzichtelijk en transparant is voordat een financierende instelling en de regelgever akkoord kunnen gaan met de gunstigere voorwaarden.

38


HET WAARDERINGSMODEL Vooruitlopend op het onderzoek is reeds gewerkt aan een eerste opzet van een model. De werking van dit model berust op het uitvoeren van simulaties en op gemaakte aannames betreffende de invloed van adaptiviteit op verschillende variabelen binnen dit DCF model. Hieruit volgt een procentueel rendement en een netto contante waarde van een verdeling van uitkomsten. Ter illustratie is zijn in de bijlage afbeeldingen van het Excel-Crystal Ball model bijgevoegd. Het feit dat het DCF model hier genoemd wordt kan voor verwarring zorgen, daar reeds eerder beargumenteerd is dat de huidige waarderingsmethoden (waaronder de Discounted Cash Flow methode) niet toereikend zijn om flexibiliteit in een investeringscase te waarderen. Tevens is eerder uiteengezet dat een conventioneel DCF model zich heel goed leent voor toepassing in de waardering op basis van reële optietheorie volgens de methode van Datar-Mathews (Mathews et al., 2007). Voor de concrete toepassing zal het conventionele model in elk geval uitgebreid moeten worden. Dit behoeft nadere uitleg. Het DCF model kan uitstekend gebruikt worden als basis, daar het een goed inzicht verschaft in verschillende (voor de stakeholder relevante) kasstromen. De wijze waarop het binnen conventionele waardering toegepast wordt is echter overwegend enkelvoudig. Hierdoor kan er per waardering slechts een enkele situatie gemodelleerd worden, met bijvoorbeeld één enkele (samengestelde) waarde voor risico. Een variabele in het model die onder andere het risico weerspiegelt is de Required Internal Rate of Return (Required IRR, vereiste interne rentevoet). Door met behulp van Crystal Ball in Excel een meervoudig simulatiemodel te maken van een standaard DCF model, kan er in plaats van één enkele statische waarde per variabele (denk aan huuropbrengst/m², onderhoudskosten/m², jaarlijkse huurstijging, inflatie, IRR, etc.) een nader te bepalen bereik gedefinieerd worden waarbinnen het model zijn waarden kan kiezen. Dit wordt gedaan door een minimum- en een maximum waarde op te geven waarbinnen gevarieerd mag worden, en daarbij een derde waarde, de zogeheten ‘best guess’ waarde tussen het minimum en het maximum aan te geven. In tabel 2 zijn de in het voorlopige model gedefinieerde variabelen en bijbehorend bereik en ‘best guess’ waarden te vinden.

Variabelen Inflatie Huur / m2 VVO (VVO / BVO = 0,8) Huur stijging Onderhoud / m2 Jaarlijkse kostenstijging Frequentie aanpassing (eens per x jaar) Jaarlijkse daling bezettingsgraad

Minimum 2,0% € 141,23 2,8% € 110,00 3,2% 2,0 1,8%

Best guess 2,2% € 220,00 3,0% € 150,00 3,5% 4,0 2,0%

Maximum 2,5% € 285,00 4,2% € 180,00 4,0% 6,0 2,5%

Deze variabelen zijn allemaal relevant in de bepaling van het rendement en de netto contante waarde van deze fictieve investering. Als ondergrond voor een tweede onderdeel van dit model wordt een selectie van 17 indicatoren gebruikt die het adaptief vermogen van een kantoorgebouw bepalen, zie tabel 3 (Geraedts, 2015). De volledige lijst van indicatoren waar deze selectie uit gedestilleerd is, is te vinden in de bijlage.

HET WAARDERINGSMODEL

tabel 2 - Spread in de waarden per variabele

39


tabel 3 - 17 indicatoren van adaptiviteit in kantoorvastgoed (Geraedts, 2015)

1. Site 2.1 Measurements

2. Structure

3. Skin

4. Facilities

5. Space plan/ finishing

1 (2)

Surplus of site space

2 (5)

surplus of building space / floor space

3(11) 2.2 Access

4 (17)

surplus of free floor height Access to building: location of stairs, elevators, core building

2.3 Construction

5 (21)

Surplus of load bearing capacity of floors

6 (29)

Extendible building / unit vertical

7 (30)

Extendible building / unit horizontal

3.2 Façade 4.1 Measure & Control

8 (42)

Dismountable façade

9 (53)

Customizability and controllability of facilities

4.2 Dimensions

10 (56)

Surplus of facility shafts and ducts

11(57)

surplus capacity of facility

12 (65)

Disconnection of facilities' components

5.1 Functional

13 (70)

Distinction between support - infill (fit-out)

5.2 Access

14 (73)

Access to building: horizontal routing, corridors, gallery

5.3 Technical

15 (77)

Removable, relocatable units in building

16 (78)

Removable, relocatable interior walls in building Disconnecting/detailed connection interior walls; horizontal/vertical

17 (79)


Aan ieder van de 17 indicatoren kan een waarde toegekend worden middels een drop-down lijst in Excel (zie afbeelding 3 ter illustratie). De toe te wijzen waarden zijn gebaseerd op de bevindingen uit de literatuur van Geraedts (2013). De keuze voor een bepaalde waarde is van invloed op een van de variabelen (tabel 2) waarvan de waarden door Crystal Ball gekozen wordt tijdens de simulaties.

40

Op dit moment zijn de relaties tussen de indicatorwaarden en de invloed die deze hebben op de DCF-modelvariabelen willekeurig gekozen, en enkel gefundeerd door mijn bouwkundige kennis. Het doel van het onderzoek het onderzoek waar dit voorstel aan ten grondslag ligt is het ontwikkelen van een model waarin deze relaties onderbouwd zijn op basis van (markt) data en expert opinies. afbeelding 3 - selecteren indicatorwaarde uit drop-down menu

De waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed Voor dit model wordt betreffende de relatie tussen deze indicatorwaarden en de modelvariabelen verondersteld dat: -

-

-

-

-

Hoe hoger de adaptiviteitswaarde in een gebouw, hoe makkelijker een gebouw up-to-date gehouden kan worden. Minder veroudering betekent een positieve invloed op (i.e. een vermindering van) de jaarlijkse daling in de bezettingsgraad. Indicatoren 6, 7, 14 en 16 niet of nauwelijks invloed hebben op de initiële investering vanwege hun aard of vanwege het feit dat dit bij andere punten verwerkt is. De rest van de indicatoren zorgen voor een stijging van de initiële investering naar mate deze een hogere adaptiviteitswaarde representeren. Factoren 2, 3, 8, 10, 12 en 17 hebben een (voor de investeerder) positieve invloed op huurprijs. Een voorbeeld: overcapaciteit aan vrije vloerhoogte zorgt voor een ruimtelijkere beleving, en heeft een positief effect op de eenvoud waarmee aanpassingen gedaan kunnen worden in geval van toekomstige verandering. Hierdoor is de huurder bereid meer huur te betalen. Overcapaciteit in de klimaatinstallaties zorgt voor lagere aanpassingskosten van de voorzieningen indien de huurder uit wil breiden. Voor deze flexibiliteit is de huurder bereid meer te betalen, zeker wanneer de huurder zelf verantwoordelijk is voor de ‘infill’, aangezien deze dan eenvoudiger gewijzigd kan worden tegen lagere kosten. Invloed op aanpassingskosten volgt uit de vorige veronderstelling. Extra ruimte voor schachten, een demontabele gevel, systeemwanden en plafond dat de aanpasbaarheid vergemakkelijkt zorgen voor bereidheid tot het betalen van een hogere huurprijs, omdat aanpassingskosten lager liggen.

Tevens biedt deze methode de kans een gevoeligheidsanalyse uit te voeren. Hiermee kan worden geanalyseerd in hoeverre verschillende variabelen invloed uitoefenen in relatie tot elkaar op het te behalen rendement en de netto contante waarde van de investering. In deze testsimulaties behorend bij de 25 jarige investeringen is bijvoorbeeld te zien dat de huurprijs/m² VVO een bijzonder dominante rol heeft bij de bepaling van de IRR en de netto contante waarde in verhouding tot de andere variabelen (zie tabel 4 en 5).


De eerste simulaties die uitgevoerd zijn met dit model, bestaan uit 10000 runs. Crystal Ball kiest dus 10000 keer willekeurig voor de genoemde variabelen een andere waarde, met een voorkeur rondom de best guess waarde. Om de werking van het model te testen zijn twee maal twee simulaties uitgevoerd: zowel een 15- als een 25 jarige investering waarbij eventuele aanpassingskosten in de eerste simulatie wel-, en in de tweede simulatie niet voor de investeerder zijn (en dus niet meegenomen zijn in het DCF model). Dit zijn situaties waarvan op basis van huidige kennis een goede inschatting kan worden gemaakt met betrekking tot de te verwachten resultaten. Het gaat er dus niet om of de gekozen variabelen een correcte weergave van de werkelijkheid vormen, evenmin gaat het erom of de resultaten een realistisch beeld weergeven. De focus ligt op het feit of de resultaten, en met name de relatie tussen de resultaten bij de vier simulaties grofweg overeen komen met de verwachting. Ter illustratie geven figuur 6 en 7 de cumulatieve kans op een IRR van 5% bij een investering met een looptijd van 25 jaar in een situatie waarin de kosten voor aanpassing van de infill respectievelijk wel- en niet voor de investeerder zijn. Logischerwijs geeft figuur 7 (95%) daarin een positiever beeld dan figuur 6 (84%). Een vergelijkbaar beeld wordt geschetst door de cumulatieve kans op een bepaalde IRR in de situatie waarin geïnvesteerd wordt met een looptijd van 15 jaar.

41


figuur 6 - Cumulatieve frequentie van de IRR van een investering met een looptijd van 25 jaar


tabel 4 - Gevoeligheidsanalyse 25 jarige investeringscase, aanpassingskosten wel voor de investeerder

42

figuur 7 - Cumulatieve frequentie van de IRR van een investering met een looptijd van 25 jaar, waarbij de kosten voor aanpassing niet voor rekening van de investeerder zijn tabel 5 - Gevoeligheidsanalyse 25 jarige investeringscase, aanpassingskosten niet voor de investeerder

De methode leent zich ook uitstekend voor het analyseren van de eventuele aanwezigheid van verbanden tussen de verschillende variabelen. Dat is namelijk iets dat niet uit de gevoeligheidsanalyse volgt. Mocht er in een stadium van het onderzoek conclusies verbonden worden aan de data van de gevoeligheidsanalyse, dan is het belangrijk om uit te sluiten dat een variabele, ondanks dat de invloed van deze variabele op de IRR en de NCW nihil is (bijvoorbeeld de Frequentie van aanpassingen, zie tabel 4 en 5) geen correlerend verband onderhoudt met een andere variabele die wellicht wel van significante invloed is op de IRR en NCW. In dat geval zou nader onderzoek naar de relatie tussen de betreffende variabelen noodzakelijk zijn. In het testmodel is een correlatie analyse uitgevoerd voor alle variabelen onderling, waaruit blijkt dat hier geenszins sprake van is (zie bijlage).


43


REFERENTIES Arge, K. (2005). Adaptable office buildings: theory and practice. Facilities, 23(3/4), 119-127. Blommaert, T., & van den Broek, S. (2010) Real options: een reële optie?/Interviewer: A. Lasance. Brand, S. (1994). How buildings learn: What happens after they're built: Penguin. Carlebur, O. F. D. (2015). Adaptief onderwijsvastgoed - Beoordelingsmethode voor schoolgebouwen. Delft University of Technology. Collan, M., Fullér, R., & Mezei, J. (2009). A fuzzy pay-off method for real option valuation. Journal of Applied Mathematics and Decision Sciences, 2009, 14. Cox, J. C., Ross, S. A., & Rubinstein, M. (1979). Option pricing: A simplified approach. Journal of financial Economics, 7(3), 229-263. De Neufville, R. (2002, 29-30 May 2002). Architecting/designing engineering systems using real options. Paper presented at the Monograph, Engineering Systems Division Internal Symposium, Massachusetts Institute of Technology, Cambridge, MA. de Smit, B., & Top, J. (2003). Speeltuin van de wiskunde: Veen Magazines. DTZ-Zadelhoff. (2015). Nederland Compleet - Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt januari 2015. Amsterdam. FirstRotterdam.nl. (2015). Retrieved 15 juni 2015, from http://www.firstrotterdam.nl/nl/home */offices */shops */services Geraedts, R. (1999). De kosten en baten van flexibiliteit. Bouwkunde, afdeling bouwmanagement. Delft University of Technology. Geraedts, R. (2013). Adaptief vermogen: Brononderzoek-literatuurinventarisatie. Eindrapportage fase 1: Centre for Process Innovation in Building & Construction/TU Delft (CPI). Geraedts, R. (2015). Flex 2.0 Light. Real Estate & Housing, Design & Construction Management. Delft University of Technology. Geraedts, R., Cuperus, Y., & Shing, K. (2011). Timeless flexible building: matching demand and supply in flexible housing. Paper presented at the Proceedings of the joint conference of CIB W104 and W110, Boston, USA, 15-17 November 2011. Habraken, N. J. (1972). Supports: an alternative to mass housing. LONDON: ARCHITECTURAL PRESS(1972), 97 PP.(General). Hermans, M., Geraedts, R., Van Rijn, E., & Remøy, H. (2014). Gebouwen met toekomstwaarde! Het bepalen van de toekomstwaarde van gebouwen vanuit het perspectief van adaptief vermogen, financieel rendement en duurzaamheid: Eindrapport: Brinkgroep; CPI. Kat, R. (2010). De (krediet)waardigheid van vastgoed. Amsterdam School of Real Estate. Lokhorst, J., Remøy, H., & Koppels, P. (2013). Verborgen leegstand: mismatch tussen vraag en aanbod. Real Estate Research Quarterly, 12 (3), 2013.

REFERENTIES

Manewa, R. (2012). Economic considerations for adaptability in buildings. © RMAS Manewa.

44

Mathews, S. (2009). Valuing risky projects with real options. Research-Technology Management, 52(5), 32-41.

De waardering van adaptiviteit in kantoorvastgoed Mathews, S., Datar, V., & Johnson, B. (2007). A practical method for valuing real options: The Boeing approach. Journal of Applied Corporate Finance, 19(2), 95-104. Pinder, J., Schmidt-III, R., & Saker, J. (2013). Stakeholder perspectives on developing more adaptable buildings. Construction Management and Economics, 31(5), 440-459. Priemus, H. (2014). Squatters in the city: new occupation of vacant offices. International Journal of Housing Policy(ahead-of-print), 1-9. Prins, M., Heintz, J., & Vercouteren, I. J. (2001). Ontwerpen en management. Proc. Vormgeven aan verandering, De toekomst van bouw-en vastgoedmanagement, TU Delft. Remøy, H., de Jong, P., & Schenk, W. (2011). Adaptable office buildings. Property Management, 29(5), 443-453. Remøy, H., Koppels, P., Van Oel, C., & De Jonge, H. (2007). Characteristics of vacant offices: A Delphiapproach. ENHR, Rotterdam. Schepers, I. (2014). De waarde van flexgoed - Een onderzoek naar de financiële implicaties van flexibiliteit in kantoren. Eindhoven University of Technology. Staatslening.info. (2015). Rentetarieven staatsobligaties. Retrieved 15 juni 2015, from http://www.staatslening.info/ Stoop, J. (2015). Office up to date - Het ontwikkelen van een instrument om het adaptief vermogen van kantoren te bepalen. Delft University of Technology. van der Boon, V. (2013, 2 juni 2013). Leegstand kantoren tweemaal zo groot. Het Financieel Dagblad, 2 juni 2013. van Putten, T. (2013, 11 september 2013) Kantoor moet lange termijn plek worden/Interviewer: W. Simons. 11 september 2013. Platform Duurzame Huisvesting. Vimpari, J., Kajander, J.-K., & Junnila, S. (2014). Valuing flexibility in a retrofit investment. Journal of Corporate Real Estate, 16(1), 3-21. Vlek, P. J., van Oosterhout, T., Rust, W., van den Berg, S., & Chaulet, T. (2009). Investeren in vastgoed, grond en gebieden. Vlaardingen, Nederland: Management Producties.

REFERENTIES

Xu, Q. (2002). Risk analysis on real estate investment decision-making. Nieuwegein: ARKO Publishers.

45


46


BIJLAGEN

Bijlage 1 (referentie P. 17) – First Rotterdam case study project informatie Bijlage 2 (referentie P. 20) – Afstudeerplanning Bijlage 3a (referentie P. 24) – Indicatoren door Geraedts (2013) Bijlage 3b (referentie P. 24) – Indicatoren door Manewa (2012) Bijlage 4a (referentie P. 34) – Deel 1 – Indicatoren adaptief vermogen Bijlage 4b (referentie P. 34) – Deel 2 – Monte Carlo DCF model

BIJLAGEN

Bijlage 5 (referentie P. 37) – Correlatie analyse modelvariabelen onderling

47


Bijlage 1 (referentie P. 17) – First Rotterdam case study project informatie Bron: Firstrotterdam.nl

1 | firstrotterdam.nl

the best impression is the first impression

Algemeen Recht tegenover het nieuwe Rotterdam CS, op de meest prominente locatie van het Rotterdam Central District, markeert FIRST Rotterdam de entree naar de binnenstad. Het bepaalt de stad voor de 320.000 reizigers die elke dag het nieuwe Rotterdam CS gaan bezoeken. De hoogwaardige internationale architectuur van FIRST Rotterdam, in combinatie met de BREEAM Excellent Ranking, past perfect in het prestigieuze Rotterdam Central District: de portal naar Europa. Gerenommeerde bedrijven in de omliggende omgeving zijn bijv. Unilever, Coolblue, RBS, De Persgroep en Nationale Nederlanden. Huurders ROBECO en NautaDutilh hebben inmiddels voor huisvesting in FIRST gekozen. In FIRST Tower is naast de kantoorruimte van Nauta Dutilh en Robeco nog circa 10.000 m² beschikbaar. Het gebouw biedt vloeren van circa 1.000 m² v.v.o. Deze zijn allemaal flexibel indeelbaar per stramien van 1,80 meter. De zeer transparante ruimtes hebben glazen puien van vloer tot plafond. Het gebouw kent een zeer hoog kwaliteitsniveau door toepassing van veel natuursteen en in hout uitgevoerde details.

Locatie Kantoorgebouw FIRST TOWER is gelegen op een unieke locatie in het centrum van Rotterdam. Het Centraal Station van Rotterdam en omliggend gebied, Rotterdam Central District, zijn de afgelopen jaren grootschalig vernieuwd. De perfecte situering maakt dat diverse grootstedelijke voorzieningen zoals horeca, winkels, theaters, een concertgebouw en hotels zoals het Manhatten Hotel en het Hilton Hotel te vinden zijn op loopafstand.

Bereikbaarheid Per auto Het Rotterdam Central District is goed bereikbaar vanaf de verschillende snelwegen (A20, A13). Hierdoor is de gemiddelde reistijd naar Den Haag circa 30 minuten en Amsterdam circa 60 minuten.

Per openbaar vervoer De locatie is uitstekend bereikbaar middels het openbaar vervoer (HSL, trein, randstadrail, metro, tram en bus). Rotterdam Centraal Station ligt direct tegenover FIRST.


Love at first sight

Oppervlakte Alle genoemde vierkante meters in deze brochure zijn v.v.o. inclusief omslag algemene ruimten. Een totaal van ca. 10.000 m² is voor verhuur beschikbaar, verdeeld over de 10de t/m 20 ste verdieping. De kantoorruimte is beschikbaar in units vanaf ca. 1.000 m².

Opleveringsniveau Duurzaamheid is een belangrijk punt bij de ontwikkeling van First. Door het gebruik van duurzame materialen in combinatie met energie besparende maatregelen zal First een energiezuinig gebouw worden. Uitgangspunt is Breeam Excellent. Breaam is het keurmerk voor duurzaamheid van nieuwe en bestaande gebouwen. Het object zal worden opgeleverd inclusief: - representatieve gezamenlijke entree voor FIRST Tower; - ruime liftgroepen bestaande uit drie liften, waarvan er één tevens dienst doet als goederenlift; - riante luxe eigen sanitaire voorzieningen per verdieping; - gebouw beheersysteem (GBS); - klimaatinstallatie (WKO) voorzien van koeling en stadsverwarming; - mechanisch gebalanceerde ventilatie; - klimaatplafonds met energiezuinige verlichting met aanwezigheid detectie, indeelbaar per stramien van 1.80 meter; - verhoogde computervloeren. Voor een meer uitvoerige beschrijving van het opleveringsniveau verwijzen wij graag naar de technische omschrijving.


Huurprijs Huurprijs kantoorruimte vanaf € 235,- per m² per jaar, excl. BTW.

Parkeren Er is parkeergelegenheid beschikbaar in de bijbehorende parkeergarage op basis van een parkeernorm van 1 parkeerplaats per 125 m² v.v.o. kantoorruimte. Huurprijs parkeerplaats onder het gebouw: € 2.500,- per plaats per jaar, excl. BTW. Huurprijs bovengrondse parkeergarage: € 1.650,- per plaats per jaar, excl. BTW. In de directe omgeving zijn verschillende publieke garages te vinden. De naastgelegen Kruispleingarage heeft een capaciteit van 760 plaatsen. Ook de Schouwburgpleingarage biedt plaats aan zo’n 750 auto’s.

BTW Over de huurprijs zal BTW in rekening worden gebracht. Indien BTW niet in rekening kan worden gebracht, geldt een nader te bepalen opslag op bovengenoemde huurprijzen.

Servicekosten € 25,- per m² per jaar, excl. BTW als voorschot voor leveringen en diensten met jaarlijkse nacalculatie.

Huurbetaling Per kwartaal vooruit.

Indexering Jaarlijks, op basis van het Consumenten Prijsindexcijfer (CPI), reeks Alle Huishoudens (2006=100); voor het eerst 1 jaar na de huuringangsdatum.

Huurperiode 10 jaar met aansluitende perioden van telkens 5 jaar.

Beschikbaar Per medio 2015.


imagine arriving at first class offices

Huurovereenkomst Standaard R.O.Z. huurovereenkomst, model 2003.

Bankgarantie Een bankgarantie ter grootte van 3 maanden huur vermeerderd met servicekosten en BTW dient gesteld en afgegeven te worden door een erkende Nederlandse bankinstelling.

Rechten Aan deze projectinformatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Over DTZ Zadelhoff DTZ Zadelhoff is al ruim 40 jaar de naam in commercieel vastgoed. Uitblinker in advies. Perfectionist in uitvoering. DTZ Zadelhoff maakt deel uit van het netwerk van DTZ en UGL Services. Deze combinatie telt 27.000 vaste medewerkers en is wereldwijd actief met 225 vestigingen in 45 landen. In Nederland is DTZ Zadelhoff vertegenwoordigd met eigen kantoren in 12 grote steden. De professionals van DTZ Zadelhoff gaan voor het beste resultaat. Grondig voorwerk is daarbij een voorwaarde. DTZ Zadelhoff beschikt over een in-huis researchteam en ruim 200 makelaars en adviseurs die continu marktbewegingen volgen en inzichtelijk maken. Onze vastgoedspecialisten kennen hun markten als geen ander. Dat leidt tot duidelijke adviezen en tot oplossingen. Opdrachtgevers kunnen erop vertrouwen dat DTZ Zadelhoff geen enkele kans onbenut laat. DTZ Zadelhoff investeert in lange termijn relaties. We hechten veel waarde aan kwaliteit en continuïteit. DTZ Zadelhoff weet altijd wat er speelt in uw omgeving en wat het beste bij uw situatie past. Als u hoge eisen stelt, is de keuze helder. Duidelijk. DTZ Zadelhoff

DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen en waarin de combinatie DTZ en UGL Services een minderheidsbelang heeft. UGL Services is een divisie van UGL Limited dat als UGL is geregistreerd aan de Australian Stock Exchange. Voor meer informatie zie www.dtz.nl en www.dtz-ugl.com.

Meer informatie DTZ Zadelhoff v.o.f. K.P. van der Mandelelaan 110 3062 MB Rotterdam tel. 010 4 333 555 [email protected] www.dtz.nl


first and foremost First!

Locatiekaart

Haag

m

a sterd

/ Am

HOFIN PLE

ERLAAN

HENEGOUW

P P

EL

HOT

TCER CON OUW GEB ELEN O DE D

KRUISPLEIN


TAN

HAT

MAN

P

EL

ING

WEENA

G

UR

ENB

MP

PO

LS COO

EG

NA

WEE

DE

Den

NAWEE EN TOR

IEKA

ENW STAT

r Spoo

E ATIV CREUBE C

L TRA CEN OST P

L

AA NTR

E

C DAM

TER

ROT

SCH

arijs l/P

usse

r Br

Spoo


Bijlage 2 (referentie P. 20) – Afstudeerplanning

Activiteit Opstellen eerste model Zoeken afstudeerbedrijf Rapport opstellen Rapport inleveren Presentatie voorbereiding Presentatie Verwerken commentaar peilingen Model ontwikkelen Model testen Waardensimulaties runnen Identificatie & voorselectie relevante indicatoren Data onderzoek voor onderbouwing relevante indicatoren Definitie onzekerheidsvariabelen Voorbereiding expert‐interview tbv indicatoren & variabelen Analyse invloed indicatoren op bouwkosten Uitvoeren en verwerken input expert‐interviews Toepassing/toetsing op case

jaar mei 24 15/6 22/6 29/6

25

juni 8/6

maand 23

27

1/6

26

20

22

11/5 18/5 25/5

21

weeknr

P2

P2

augustus

2015 september

oktober 44

45

november 47

48

49

december

50

51

P4

belangrijk meetmoment

46

52

1

2

38

43

14/9 21/9 28/9 5/10 12/10 19/10 26/10 2/11 9/11 16/11 23/11 30/11 7/12 14/12 21/12 28/12 4/1

42

37

41

7/9

40

36

39

17/8 31/8

P3 P3

3/8

20/7

onverhoopte uitloop

4

januari

3

P4

6

8/2

7

P5

P5

9

15/2 22/2

8

februari

1/2

2016

5

11/1 18/1 25/1

P4 P4

belangrijk meetmoment (datum ntb)

28 t/m 35

juli 6/7

ingecalculeerde uitloop/vakantie

P2 P2

datum

Gepland


Bijlage 3a (referentie P. 24) – Indicatoren door Geraedts (2013)

Flex 2.0 LAAG

Algemene Voorwaar-‐ den

1. Locatie

INDICATOREN ADAPTIEF VERMOGEN Formulering en Beoordeling van Ruimtelijke/Functionele & Bouw-‐ en installatietechnische kwaliteit Sub-‐ Nr. Flexibiliteit Performance Indicator layer a Bestemmingsplan: afwijkingen/wijzigingen In hoeverre is het binnen het vigerende bestemmingsplan mogelijk om hier van af te wijken, of het bestemmingsplan aan te passen?

LAGEN (naar Brand, 1995 op basis van levensduurverschillen Algemene Voorwaarden 1. Locatie; eeuwig 2. Structuur; tussen 50 -‐ 100 jaar 3. Huid; tussen 20 -‐ 50 jaar 4. Installaties; tussen 5 -‐ 20 jaar 5. Ruimten; tussen 1 -‐ 5 jaar Meetwaarden

LABELS | BEOORDELINGSASPECTEN -‐ Indicatoren Eigenaar | Herbestemmingsdynamiek | Gebouw -‐ Indicatoren Gebruiker | Gebruiksdynamiek | Unit -‐ Vastgoedcategorie p.m.

Opmerking

RG Versie 2.04 09-‐03-‐2015

Beoordelingsspecten | Labels

Bronnen

Meetwaarden bestemmingsplan afwijkingen 1. Er zijn geen mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan, of om dit aan te passen. 2. Er zijn beperkte mogelijkheden om, na grote inspanningen en tijdverlies, af te wijken van het bestemmingsplan, of om dit aan te passen. 3. Er zijn voldoende mogelijkheden, echter alleen na grote inspanningen en tijdverlies, af te wijken van het bestemmingsplan, of om dit aan te passen. 4. Ja, het is betrekkelijk eenvoudig om binnen bepaalde randvoorwaarden om af te wijken van het bestemmingsplan, of om dit aan te passen.

Opmerking Beoordeling van De herverkavelbaarheid, transformeerbaarheid of Herbestemming | Transformatie hergebruiksmogelijkheden van een gebouw worden groter naarmate het makkelijker is om het vigerende bestemmingsplan aan te passen en er meerdere of andere functies in het gebouw mogelijk zijn.

Bron Waarden: Geraedts 2013 Remoy, Van Rijn 2013 Bewerking van Schneider, Till, 2007

b Bestemmingsplan: uitbreidingen In hoeverre laat het vigerende bestemmingsplan uitbreiding aan het gebouw toe?

Meetwaarden bestemmingsplan; uitbreidingen 1. Uitbreiding gebouw niet toegestaan; alleen mogelijk na veel inspanningen en tijdverlies. 2. Uitbreiding gebouw zeer beperkt toegestaan 3. 4. Uitbreiding aan alle zijden toegestaan.

Opmerking Beoordeling van Naarmate het vigerende bestemmingsplan gebouwuitbreidingen aan Herbestemming | Transformatie meer zijden toestaat, neemt de uitbreidbaarheid van een gebouw toe.

Bron Geraedts, Hermans, van Rijn, 2013

c Bouwbesluit In hoeverre beperkt het vigerende Bouwbesluit en de daarin opgenomen normen een functieverandering van het gebouw?

Meetwaarden Bouwbesluit 1. Er zijn zeer grote belemmeringen t.a.v. licht, geluid, isolatie en gezondheidsnormen bij functieverandering. 2. -‐ 3. -‐ 4. Er zijn geen belemmeringen t.a.v. licht, geluid, isolatie en gezondheidsnormen bij functieverandering.

Opmerking Beoordeling van Voor verschillende sectoren (functies kantoren, wonen, zorg) gelden Herbestemming | Transformatie verschillende normen m.b.t. licht, geluid, isolatie, gezondheid). Inspelen op de 'zwaarste' categorie verhoogt de mogelijke functieverandering/transformeerbaarheid van het gebouw.

Bron Waarden: Geraedts 2013 Remoy 2013

d Algemene technische conditie gebouw Meetwaarden technische conditie Hoe is de algemene technische conditie van 1. In zeer goede technische conditie. het gebouw? 2. Beperkt achterstallig onderhoud. 3. Behoorlijk veel achterstallig onderhoud. 4. Sterk verouderd (m.n. Installatietechnisch) en veel achterstallig onderhoud.

Opmerking Beoordeling van Naarmate de technische conditie van een gebouw slechter is, wordt Herbestemming | Transformatie het leegstandsrisico groter en nemen de mogelijkheden om het gebouw te transformeren naar andere functies toe. Ook het eventueel verplaatsen van het gebouw wordt moeilijker.

Bron Waarden Geraedts 2013 Remoy 2013

e Laatste renovatie gebouw Meetwaarden laatste renovatie Wanneer heeft de laatste renovatie van het 1. minder dan 3 jaar geleden gebouw plaatsgevonden? 2. tussen 3 en 6 jaar 3. tussen 6 en 10 jaar geleden 4. langer dan 10 jaar geleden

Opmerking Naarmate de laatste renovatie van het gebouw langer is geleden, wordt het leegstandsrisico groter en nemen de mogelijkheden om het gebouw te transformeren naar andere functies toe.

Beoordeling van Herbestemming | Transformatie


f Leeftijd gebouw Hoe oud is het gebouw?

Meetwaarden leeftijd 1. Jonger dan 2 jaar 2. Tussen 2 en 4 jaar 3. Tussen 4 -‐ 6 jaar 4. Ouder dan 6 jaar

Opmerking Beoordeling van Naarmate het gebouw ouder is, neemt de herbestemmingskwaliteit Herbestemming | Transformatie naar andere functies toe.


g Type (voormalige) gebruiker Wat voor soort gebruiker is het laatst gehuisvest in het gebouw?

Meetwaarden voormalige gebruiker 1. Fabrieksfuncties 2. Ziekenhuis/zorgfuncties 3. Kantoorfuncties 4. Woonfuncties

Opmerking Beoordeling van Afhankelijk van het (voormalig) type gebruiker van een gebouw, Herbestemming | Transformatie neemt de herbestemmingskwaliteit naar andere (woon)functies toe, en hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. het wijzigen van de inrichting en kwaliteit van het gebouw.

Bron Geraedts, Remoy 2013

1 Multifunctionele locatie Kan de locatie meerdere gebouwfuncties ondersteunen, zoals wonen, zorg, kantoren, winkels?

Meetwaarden multifunctionele locatie 1. Eén functie (geschikt voor kantoren, wonen óf zorg). 2. Twee functies. 3. Drie functies. 4. > Drie functies (zowel geschikt voor wonen, kantoren, zorg en commercie).

Opmerking Beoordeling van Naarmate de locatie rond het gebouw meerdere functies ondersteunt Herbestemmingsdynamiek (gebouw): (b.v. door extra entrees, parkeren, buitenruimtes of andere Herverkavelbaar, Herindeelbaar, noodzakelijke voorzieningen), neemt de herindeelbaarheid en/of Voorzieningen, Uitbreidbaar transformeerbaarheid van het gebouw toe, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen en hoe makkelijker een gebouw uitbreidbaar is.

Bron Waarden Geraedts 2013 Hermans, van Rijn, 2013 SBR 82, 1981

2 Overmaat aan locatieruimte Is de locatieruimte (opp.) overgedimensioneerd en is het gebouw daarop centraal gelegen?

Meetwaarden overmaat locatie 1. Nee, de locatie is niet overgedimensioneerd 2. 10-‐20% 3. 20-‐50% 4. De locatie is meer dan 50% overgedimensioneerd

Opmerking Naarmate een gebouw meer gecentreerd gelegen is op een grotere locatie, neemt de uitbreidbaarheid van het gebouw toe.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Uitbreidbaar


3 Uitbreidbare locatie Kan de locatie uitgebreid worden, b.v. voor meer parkeer-‐ of bebouwd oppervlak, groenvoorzieningen?

Meetwaarden uitbreidbare locatie 1. De voorzieningen op de locatie kunnen niet uirgebreid worden 2. Uitbreiding van voorzieningen is mogelijk tot 10% van de locatie 3. Uitbreiding van voorzieningen is mogelijk tot 50% van de locatie 4. Uitbreiding van voorzieningen is mogelijk > 50% van de locatie

Opmerking Naarmate een locatie uitgebreid kan worden voor nieuwe of grotere bestaande functies, neemt de herbestemmingsmogelijkheid en uitbreidbaarheid van het gebouw toe. Naarmate er meer uitbreidingsmogelijkheden zijn voor individuele voorzieningen op locatie (parkeren, groen, etc.), hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen en voorzieningswensen op unitniveau.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Transformeerbaar, Uitbreidbaar Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Kwaliteit, Voorzieningen

Bron Geraedts, Hermans, van Rijn, Remoy 2013 Waarden: Geraedts 2015

4 Afstootbaar (deel van) locatie Kan (een deel van) de locatie afgestoten (verhuurd en/of bebouwd) worden?

Meetwaarden afstootbaar deel locatie 1. Nee er kan geen deel van de locatie worden afgestoten 2. 10-‐30% 3. 30-‐50% 4. > 50% van de locatie kan worden afgestoten

Opmerking Beoordeling van Naarmate een groter deel van de locatie (zelfstandig) afgestoten kan Herbestemmingsdynamiek (gebouw): worden, neemt de afstootbaarheid van de locatie toe. Afstootbaar

Bron Geraedts, Hermans, van Rijn, Remoy 2013

5 Overmaat aan gebouwruimte / oppervlak Is het gebouw of zijn de gebruikersunits overgedimensioneerd m.b.t. vereiste ruimte c.q. beschikbaar vloeroppervlak?

Meetwaarden overmaat gebouwruimte 1. Nee 2. 10-‐30% overgedimensioneerd 3. 30-‐50% overgedimensioneerd 4. > 50% overgedimensioneerd

Opmerking Beoordeling van Naarmate de ruimte/het vloeroppervlak van een gebouw of de units Herbestemmingsdynamiek (gebouw): overgedimensioneerd is (b.v. d.m.v. een zoneringssysteem met Transformeerbaar, Herverkavelbaar, margeruimtes), neemt de herverkavelbaarheid, herindeelbaarheid en Herindeelbaar, Korrelgrootte, herbestemmingsmogelijkheid t.b.v. toekomstige functiewijzigingen Voorzieningen, Kwaliteit, Afstootbaar toe, is de korrelgrootte van een gebouw makkelijker te wijzigen, kan Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): beter tegemoet gekomen worden aan veranderende eisen m.b.t. Herindeelbaar, Kwaliteit, Uitbreidbaar, faciliteiten, voorzieningen, de inrichting en kwaliteit van het gebouw Afstootbaar of de units, des te makkelijker zijn delen van een gebouw afstootbaar, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden, en hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit.

Bron Waarden Geraedts 2013 Hermans, van Rijn, 2013

2. Structuur

6 Beschikbaar vloeroppervlak gebouw Meetwaarden vloeroppervlak Hoe groot is het beschikbaar vloeroppervlak 1. < 2.000 m2 van het gebouw? 2. 2.000 -‐ 5.000 m2 3. 5.000 -‐ 10.000 m2 4. > 10.000 m2

Opmerking Beoordeling van Bron Naarmate er meer vloeroppervlak beschikbaar is, neemt de Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Remoy 2013 herverkavelbaarheid, herindeelbaarheid en/of transformeerbaarheid Herverkavelbaar, Herindeelbaar, Kwaliteit, naar andere functies van het gebouw toe, hoe beter tegemoet Afstootbaar gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. het wijzigen van de inrichting en kwaliteit van het gebouw, en des te makkelijker zijn delen van een gebouw afstootbaar.

7 Grootte verdieping Meetwaarden verdiepingsgrootte Hoe groot is het gemiddelde vloeroppervlak 1. < 400 m2 per verdieping? 2. 400 -‐ 600 m2 3 600 -‐ 1000 m2 4. > 1000 m2

Opmerking Hoe groter het gemiddelde vloeroppervlak per verdieping, des te meer verschillende gebruikers kunnen worden gehuisvest, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. het wijzigen van de inrichting en kwaliteit van het gebouw, des te makkelijker zijn delen (verdiepingen) van een gebouw afstootbaar, hoe groter de herindeelbaarheid van de units, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, en hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Korrelgrootte, Kwaliteit, Afstootbaar Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Herindeelbaar, Verplaatsbaar, Uitbreidbaar

Bron Waarden: Geraedts 2013, Remoy 2013.

8 Aantal bouwlagen Hoeveel bouwlagen heeft het gebouw?

Opmerking Naarmate het aantal bouwlagen van het gebouw toeneemt, neemt ook de herbestemmingskwaliteit naar andere functies toe, des te groter de afstootbaarheid van een deel van het gebouw. Naarmate aantal verdiepingen afneemt, wordt de verplaatsbaarheid van (delen van) het gebouw groter. Wanneer dit beoordelingscriterium gehanteerd wordt, draaien de meetwaarden om: 1. > Vijf lagen t/m 4. Eén laag.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Transformeerbaar, Herverkavelbaar, Herindeelbaar, Afstootbaar, Verplaatsbaar

Bron Waarden Geraedts 2013 Remoy, 2013

Meetwaarden aantal bouwlagen 1. Eén laag. 2. Twee -‐ drie lagen. 3. Vier -‐ vijf lagen. 4. > Vijf lagen.

2.1 Afmetingen

9 Grondoppervlak gebouw Wat zijn de afmetingen van het grondoppervlak van (afzonderlijk te vervoeren delen van) het gebouw?

Meetwaarden grondoppervlak gebouw Opmerking 1. De afmetingen van het grondoppervlak van de kleinste delen van Naarmate het grondoppervlak van (afzonderlijk te vervoeren delen het gebouw zijn > 5.00 m. (breedte) en/of > 30.00 m. (lengte). van) het gebouw kleiner is, neemt de verplaatsbaarheid van een 2 -‐ gebouw toe. 3. De afmetingen van het grondoppervlak van (de grootste delen van) het gebouw zijn maximaal 5.00 x 30.00 m. 4. De afmetingen van het grondoppervlak van het gebouw zijn maximaal 5.00 x 30.00 m.


10 Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen Meetwaarden verticale uitwisselbaarheid In hoeverre is er sprake van identieke 1. Geen of < 20% identieke verdiepingen verdiepingen, zodat ze op gelijke wijze (voor 2. 20 -‐ 50% identieke verdiepingen gelijksoortige functies) zijn in te delen en in te 3. 50 -‐ 90% identieke verdiepingen richten? 4. Alle verdiepingen zijn identiek.

Opmerking Beoordeling van Hoe groter de verticale uitwisselbaarheid van de verdiepingen, hoe Herbestemmingsdynamiek (gebouw): groter de verkavelbaarheid en herindeelbaarheid van een gebouw, en Herverkavelbaar, Herindeelbaar, des te makkelijker zijn delen (verdiepingen) van een gebouw Afstootbaar afstootbaar.

Bron Waarden: Geraedts 2013 Bewerking van SBR 1982

11 Vrije verdiepingshoogte Hoe groot bedraagt de netto vrije verdiepingshoogte?

Opmerking Hoe groter de vrije verdiepingshoogte, hoe beter de verkavelbaarheid, herindeelbaarheid c.q. transformeerbaarheid en herbestemmingsmogelijkheid van het gebouw, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende kwalitatieve gebruikerseisen.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Transformeerbaar, Herverkavelbaar, Herindeelbaar, Voorzieningen, Kwaliteit Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Herindeelbaar B.v. voor de toepassing van verhoogde vloeren en/of verlaagde plafonds. Opmerking Beoordeling van Hoe meer gebruik is gemaakt van de toepassing van een maatraster Herbestemmingsdynamiek (gebouw): volgens de normen van modulaire coördinatie, des te makkelijker is Herverkavelbaar, Herindeelbaar een gebouw (her)verkavelbaar en herindeelbaar, en des te Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): makkelijker is een unit herindeelbaar. Herindeelbaar

Bron Waarden Geraedts 2013 Geraedts en Van der Voordt, 2007 Remøy 2010 DGBC 2012 REN 1992 Bron Waarden: Geraedts 2013. Geraedts, 2006

Opmerking Hoe kleiner de horizontale stramienmaten, hoe groter de mogelijke verkavelbaarheid en herindeelbaarheid van een gebouw, hoe makkelijker de korrelgrootte van een gebouw gewijzigd kan worden, hoe groter de herindeelbaarheid van de unit, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden (aansluiting van binnenwanden op gevel), en Opmerking Hoe kleiner de horizontale stramienmaten, hoe groter de mogelijke verkavelbaarheid en herindeelbaarheid van een gebouw, hoe makkelijker de korrelgrootte van een gebouw is te wijzigen, en hoe groter de herindeelbaarheid van de unit.

Bron Waarden Geraedts 2013 REN 1992 Remoy 2013

Meetwaarden vrije verdiepingshoogte 1. < 2.60 m 2. 2.60 -‐ 3.00 m 3. 3.00 -‐ 3.40 m 4. > 3.40 m

12 Maatsysteem: modulaire coördinatie Meetwaarden toepassing modulaire coördinatie Is er voor de plaats-‐ en maatafspraken van 1. Niet toegepast. bouwcomponenten gebruik gemaakt van de 2. <50% toegepast. normen voor Modulaire Coördinatie (10-‐20-‐ 3. >50% toegepast. 30 raster en veelvouden daarvan; NEN 6000), 4. > 90% toegepast. voor toepassing van projectongebonden, demontabele en verplaatsbare bouwcomponenten? 13 Maatsysteem: gevel Wat zijn de afmetingen van het gevelraster (o.m. i.v.m. de aansluitmogelijkheden van binnenwanden)?

14 Horizontale stramienmaten Wat zijn de afmetingen van de horizontale stramienmaten?

15 Horizontale zone-‐indeling In hoeverre is er gebruik gemaakt van een horizontaal zoneringssysteem, met gebruikmaking van tussenliggende marge-‐ ruimten (oppervlakstroken)? 16 Vorm van de plattegrond Hoe is de vorm van de plattegrond van het gebouw (verhouding lengte/breedte, recht, rond, strak, versprongen)? Hoe is de vorm van de plattegrond van de units i.v.m. de (her)indelings-‐mogelijkheden (verhouding lengte/breedte, recht, rond, 17 Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen In hoeverre is er sprake van een centrale en/of decentrale gebouwontsluiting (positie van entree(s) en kern/trap/lift)?

18 Aanwezigheid trappen en of liften Zijn er voldoende trappen en/of liften aanwezig in het gebouw?

2.2 Toegang

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Verplaatsbaar

Meetwaarden maatsysteem gevel 1. > 3.60 m. 2. Tussen 2.40 -‐ 3.60 m. en incidenteel tussen 1.20 -‐ 2.40 m. te gebruiken 3. Tussen 1.20 -‐ 2.40 m. 4. < 1.20 m. Meetwaarden stramienmaten 1. > 3.60 m. 2. Tussen 2.40 -‐ 3.60 m. en incidenteel tussen 1.20 -‐ 2.40 m. te gebruiken 3. Tussen 1.20 -‐ 2.40 m. 4. < 1.20 m. Meetwaarden horizontale zonering 1. Geen zoneringssysteem of wel een zoneringssysteem, zonder marges. 2. Ja, met 10-‐30% marges. 3. Ja, met 30-‐50% marges. 4. Ja, met > 50% marges. Meetwaarden vorm plattegrond 1. Rond of gelijkzijdig. 2. -‐ 3. -‐ 4. Ondiep en langwerpig, en/of versprongen. Meetwaarden gebouwontsluiting 1. Decentrale gescheiden entree en kern 2. Decentrale gecombineerde entree en kern 3. Gebouw verdeeld in vleugels voorzien van een centrale gecombineerde entree en kern 4. Gebouw met één centrale hoofdentree, verdeeld in vleugels, elk voorzien van een centrale gecombineerde entree en kern. Meetwaarden aantal trappen/liften 1. Er is maar één decentraal trappen-‐ en/of lifthuis aanwezig in het gebouw. 2. Er is een centraal trappen-‐ en/of lifthuis. 3. Gebouw verdeeld in vleugels voorzien van een centraal trappen-‐ en/of lifthuis . 4. Gebouw met één centraal trappen-‐ en/of lifthuis, verdeeld in vleugels, elk voorzien van een centraal trappen-‐ en/of lifthuis.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Herverkavelbaar, Herindeelbaar, Korrelgrootte Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Herindeelbaar, Uitbreidbaar, Afstootbaar Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Herverkavelbaar, Herindeelbaar, Korrelgrootte Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Herindeelbaar Opmerking Beoordeling van Naarmate de horizontale zonering met gebruikmaking van marge-‐ Herbestemmingsdynamiek (gebouw): zones (opvangen overmaat) van de plattegronden groter is, wordt de Herverkavelbaar, Herindeelbaar, herindeelbaarheid van een gebouw groter, hoe makkelijker de Korrelgrootte korrelgrootte van een gebouw gewijzigd kan worden, neemt de Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): herindeelbaarheid van de unit toe, hoe meer mogelijkheden Herindeelbaar, Uitbreidbaar, Afstootbaar aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te Opmerking Beoordeling van Naarmate de gebouwvorm/unitvorm meer gelijkzijdig en regelmatig Herbestemmingsdynamiek (gebouw): is, is een gebouw makkelijker (her)verkavelbaar en herindeelbaar, is Herverkavelbaar, Herindeelbaar, de korrelgrootte makkelijker te wijzigen, hoe beter tegemoet Korrelgrootte, Kwaliteit, Uitbreidbaar gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. de inrichting en Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): kwaliteit van het gebouw, hoe makkelijker een gebouw (horizontaal) Herindeelbaar, Relatie uitbreidbaar Opmerking is, neemt de herindeelbaarheid van de unit toe, en Beoordeling van Naarmate de gekozen gebouwontsluiting zich meer leent voor een Herbestemmingsdynamiek (gebouw): onafhankelijk gebruik door de verschillende gebruikersgroepen, is het Herverkavelbaar, Herindeelbaar, gebouw beter verkavelbaar en herindeelbaar, is het gebouw beter Uitbreidbaar, Afstootbaar (horizontaal) uitbreidbaar, en zijn delen van het gebouw beter afstootbaar.

Bron Waarden Geraedts 2013 REN 1992 Remoy 2013 Bron Geraedts 2013

Bron Geraedts en Van der Voordt, 2007; Remøy 2010; Wilkinson, 2009 Naar SBR 1982 Bron Geraedts, Hermans, van Rijn, Remoy 2013

Opmerking Beoordeling van Naarmate er meer trappen/liften in een gebouw aanwezig zijn, Herbestemmingsdynamiek (gebouw): neemt de herbestemmingskwaliteit naar andere functies toe, des te Transformeerbaar, Herverkavelbaar, groter de afstootbaarheid van een deel van het gebouw, en hoe meer Herindeelbaar mogelijkheden om te voldoen aan de individuele kwalitatieve Beoordeling van Gebruiksdynamiek unit gebruikerswensen en voorzieningswensen op unitniveau. Kwaliteit, Voorzieningen


19 Verticale uitbreiding: ontsluiting Meetwaarden verticale uitbreiding: liften/trappen Kunnen verticale gebouwontsluitingen (liften 1. Lift/trapschacht kan niet verticaal doorgevoerd worden zonder en/of trappen) eenvoudig verlengd worden? ingrijpende en kostbare maatregelen. 2. Lift/trapschacht kan moeilijk verlengd worden. 3. Lift/trapschacht kan eenvoudig verlengd worden zonder ingrijpende en kostbare maatregelen. 4. Lift/trapschacht is lang genoeg; een verlenging is niet nodig.

Opmerking Beoordeling van Naarmate een gebouw makkelijker/goedkoper verticaal d.m.v. Herbestemmingsdynamiek (gebouw): bestaande lift/trapschachten uitgebreid kan worden met nieuwe Transformeerbaar, Herverkavelbaar, bouwlagen voor nieuwe of grotere bestaande functies, neemt de Herindeelbaar herbestemmingsmogelijkheid en neemt de verticale uitbreidbaarheid Uitbreidbaar van het gebouw toe. Het verdichten/intensiveren van het gebruik op de ‘site’ kan renovatie/transformatie mogelijk maken door hogere inkomsten in verhouding tot de kosten voor aanpassing. Het kunnen 'optoppen' van een bestaand gebouw verhoogd de haalbaarheid van transformatie naar andere functies.

Bron Remoy 2013

20 Uitbreiden / hergebruik van trappen en liften In hoeverre bestaat de mogelijkheid om nieuwe trappen en/of liften toe te voegen en bestaande te hergebruiken?

Meetwaarden uitbreiden/hergebruik van trappen en liften 1. Er zijn geen nieuwe trappen/liften toe te voegen zonder ingrijpende en kostbare maatregelen. Bestaande kunnen niet of nauwelijks hergebruikt worden. 2. Incidenteel is een nieuwe trap/lift toe te voegen en bestaande te hergebruiken. 3. In beperkte mate zijn nieuwe trappen/liften toe te voegen en bestaande te hergebruiken. 4. Nieuwe trappen/liften zijn betrekkelijk eenvoudig toe te voegen zonder ingrijpende en kostbare maatregelen en bestaande kunnen volledig hergebruikt worden.

Opmerking Naarmate er meer trappen/liften toegevoegd kunnen worden aan een bestaand gebouw, neemt de transformeerbaarheid / herbestemmingsmogelijkheid en herindeelbaarheid van een gebouw toe, en neemt de uitbreidbaarheid van een gebouw toe.


21 Draagvermogen van de vloeren Hoe groot is het nuttig draagvermogen van de vloeren in kN/m2?

Meetwaarden draagvermogen vloeren 1. < 3 kN/m2 2. 3 -‐ 3,5 kN/m2 3. 3,5 -‐ 4 kN/m2 4. > 4 kN/m2 en meerdere gebieden van 8 kN/m2 of meer.

Opmerking Beoordeling van Bron Hoe hoger het draagvermogen van de vloeren, hoe beter de Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Geraedts 2013 verkavelbaarheid c.q. transformeerbaarheid en Transformeerbaar, Herverkavelbaar, Naar REN 1992 herbestemmingsmogelijkheid van het gebouw, hoe beter tegemoet Herindeelbaar, Kwaliteit, Uitbreidbaarheid gekomen worden aan eisen m.b.t. het wijzigen van de kwaliteit van Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): het gebouw, hoe beter de verticale uitbreidbaarheid van het gebouw, Herindeelbaar, Verplaatbaar hoe groter de herindeelbaarheid van de unit, en hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen.

22 Dragende vloeren Op welke wijze zijn de dragende vloeren samengesteld?

Meetwaarden dragende vloeren 1. Volledig monoliet vloeren 2. Monoliet vloeren met demontabele zones. 3. Gesegmenteerde vloeren met demontabele afwerklaag. 4. (Prefab) demontabele vloeren.

Opmerking Naarmate de dragende vloeren meer samengesteld zijn uit prefab en demontabele delen, neemt de verkavelbaarheid, herindeelbaarheid en transformatiemogelijkheid van het gebouw naar andere functies toe, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe beter tegemoet gekomen worden aan eisen m.b.t. het wijzigen van de kwaliteit van het gebouw, en hoe groter de herindeelbaarheid van de unit.

23 Zelfdragende gevel In welke mate is de gevel constructief zelfdragend?

Meetwaarden zelfdragende gevel 1. De gevel maakt volledig onderdeel uit van de hoofddraagconstructie van het gebouw. 2. Een groot deel (>50%) van de gevel maakt onderdeel uit van de hoofddraagconstructie. 3. Een klein deel van de gevel (<25%) maakt onderdeel uit van de hoofddraagconstructie. 4. De gevel is zelfdragend en maakt geen onderdeel uit van de hoofddraagconstructie.

Opmerking Beoordeling van Naarmate de gevelcomponenten van het gebouw minder deel Herbestemmingsdynamiek (gebouw): uitmaken van de hoofddraagconstructie van het gebouw, hoe groter Herverkavelbaar, Herindeelbaar, de herverkavelbaarheid, herindeelbaarheid c.q. Uitbreidbaar transformeerbaarheid of hergebruiksmogelijkheden van een gebouw, en neemt de (horizontale) uitbreidbaarheid van het gebouw toe.

Bron Waarden Geraedts 2013 Remoy 2013 DGBC 2013

24 Vorm van de kolommen Welke vorm hebben de kolommen (i.v.m. de aansluiting van al dan niet gestandaardiseerde binnenwandelementen)?

Meetwaarden vorm kolommen 1. Rond en/of anders vormig met in verticale richting verbredingen. 2. Achthoekig. 3. Rechthoekig. 4. Vierkant.

Opmerking Beoordeling van Hoe minder afwijkend van de vierkante kolom, hoe beter een gebouw Herbestemmingsdynamiek (gebouw): herverkavelbaar en herindeelbaar is, en hoe beter een unit Herverkavelbaar, Herindeelbaar herindeelbaar is. Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Herindeelbaar


Opmerking Hoe minder onderdelen van de draagconstructie 'in de weg staan', hoe beter de verkavelbaarheid, herindeelbaarheid c.q. transformeerbaarheid en herbestemmingsmogelijkheid van het gebouw, hoe groter de herindeelbaarheid van de units, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, en hoe makkelijker de uitbreidbaar van de unit.

Bron Waarden: Geraedts 2013 Naar DGBC 2013 REN 1992 SBR 1982

25 Positionering obstakels/kolommen Meetwaarden obstakels draagstructuur 1. Herindeelbaarheid gebouw/units wordt volledig bepaald door Op welke wijze werken onderdelen van de moeilijk of niet te verwijderen dragende obstakels. draagstructuur belemmerend voor de 2. < 50% wordt belemmerd door obstakels. verkavelbaarheid van het gebouw, of 3. < 10% wordt belemmerd door obstakels. belemmerend voor de herindeelbaarheid van 4. Totale ruimte voor herindeelbaarheid wordt niet belemmerd door de units?? moeilijk of niet te verwijderen obstakels.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek: Transformeerbaar, Herverkavelbaar, Herindeelbaar Uitbreidbaar

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Herverkavelbaar, Herindeelbaar, Voorzieningen, Kwaiteit Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Herindeelbaar

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Transformeerbaar, Herverkavelbaar, Herindeelbaar Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Herindeelbaar, Verplaatsbaar, Uitbreidbaar

Bron Waarden Geraedts, Van Rijn 2014 Remoy 2013

26 Aanwezigheid fontanelconstructies Meetwaarden fontanelconstructie Zijn er in dragende constructieve wanden 1. Niet aanwezig in dragende wanden en/of vloeren. en/of vloeren fontanelconstructies 2. Ja, alleen in wanden. (wapeningloze en met demontabele 3. Ja, zowel in vloeren als in wanden. hsb/systeem-‐elementen gevulde sparingen) 4. Geen dragende wanden aanwezig. toegepast? 27 Positionering leidingzones en schachten Meetwaarden leidingzones/schachten Zijn de leidingzones en verticale 1. Alleen op centraal niveau. leidingschachten op centraal en/of lokaal 2. Op centraal niveau en incidenteel op unitniveau. unitniveau gepositioneerd? 3. Op centraal niveau en beperkt op unitniveau. 4. Zowel op centraal als volledig op unitniveau.

Opmerking Hoe meer fontanelconstructies in dragende wanden en/of vloeren, des te groter de verkavelbaarheid en herindeelbaarheid van een gebouw, en hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Herverkavelbaar, Herindeelbaar, Voorzieningen

Opmerking Hoe meer leidingzones en schachten op unitniveau voorkomen, des te groter de verkavelbaarheid, herindeelbaarheid en transformeerbaarheid van een gebouw, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe groter de (horizontale) uitbreidbaarheid van het gebouw, en des te groter de afstootbaarheid van gebouwdelen.

Beoordeling van Bron Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Waarden Geraedts Transformeerbaar, Herverkavelbaar, 2013 Herindeelbaar, Voorzieningen, Uitbreidbaar, Flexis 1996 Afstootbaar Remoy 2013

28 Brandwerendheid hoofddraagconstructie Hoe groot is de brandwerendheid van de hoofddraagconstructie?

Opmerking Beoordeling van Naarmate de brandwerendheid van de hoofddraagconstructie Herbestemmingsdynamiek (gebouw): toeneemt, neemt ook de herbestemmingsmogelijkheid van een Transformeerbaar, Herverkavelbaar, gebouw toe, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan Herindeelbaar, Voorzieningen, Kwaliteit veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe beter Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): tegemoet gekomen worden aan eisen m.b.t. het wijzigen van de Herindeelbaar kwaliteit van het gebouw, en hoe groter de herindeelbaarheid van de units. Voor maximale transformatiemogelijkheid: 120 minuten brandwerend Opmerking Beoordeling van Naarmate een gebouw/unit uitgebreid kan worden voor nieuwe of Herbestemmingsdynamiek (gebouw): grotere bestaande functies, neemt de herbestemmingsmogelijkheid Transformeerbaar, Uitbreidbaar en uitbreidbaarheid van het gebouw toe, neemt de mogelijkheid om Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen op Kwaliteit, Uitbreidbaar unitniveau toe, en hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden.

Meetwaarden brandwerendheid 1. 30 minuten 2. 60 minuten 3. 90 minuten 4. 120 minuten

29 Uitbreidbaar gebouw/unit, horizontaal Meetwaarden horizontale uitbreiding gebouw/unit Kan het gebouw/unit horizontaal uitgebreid 1. Horizontale uitbreiding van het gebouw/unit is niet mogelijk. worden, b.v. voor nieuwe aanbouwen? 2. Horizontale uitbreiding van het gebouw/unit is zeer beperkt mogelijk (b.v. maar aan één zijde). 3. Horizontale uitbreiding van het gebouw/unit is beperkt mogelijk (b.v. aan meer zijden) 4. Horizontale uitbreiding van het gebouw/unit is eenvoudig te realiseren (aan alle zijden, b.v. door toepassing zone-‐ margesystemen).

2.3 Constructie

30 Uitbreidbaar gebouw/unit, verticaal Kan het gebouw/unit verticaal uitgebreid worden, b.v. voor nieuwe verdiepingen (optoppen) of een kelder?

3.1 Entree

3. Huid

Meetwaarden verticaal uitbreidbaar gebouw/unit Opmerking 1. Individuele verticale uitbreiding van een gebouw/unit is Naarmate een gebouw/unit makkelijker verticaal uitgebreid kan (constructief) niet mogelijk. worden met nieuwe bouwlagen voor nieuwe of grotere bestaande 2. Verticale uitbreiding van het gebouw d.m.v. een kelder óf functies, neemt de herbestemmingsmogelijkheid en verticale topverdieping is mogelijk, en slechts zeer zeer beperkt voor enkele uitbreidbaarheid van het gebouw toe, neemt de mogelijkheid om te units in het gebouw. voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen op 3. Verticale uitbreiding van het gebouw d.m.v. een kelder én unitniveau toe, en hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het topverdieping is mogelijk, en van de meerdere units bij een algemene oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden (inclusief extra herverkaveling (toepassing van een beperkt aantal intern stijgpunt). fontanelconstructies/zones in dragende vloeren). 4. Verticale uitbreiding van het gebouw met kelder en meerdere verdiepingen is mogelijk, en individuele verticale unit-‐uitbreiding is eenvoudig te realiseren, zonder dat andere units daar hinder van ondervinden (toepassing zone-‐margesystemen en fontanelconstructies/zones in dragende vloeren).

Bron Geraedts 2006

Bron DGBC 2012 Remoy 2013


Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Transformeerbaar, Uitbreidbaar Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Kwaliteit, Uitbreidbaar


31 Afstootbaar deel van gebouw/unit -‐ Meetwaarden afstootbaar deel gebouw horizontaal horizontaal 1. Nee, er kan geen deel van het gebouw/unit afgestoten worden Kan een deel van het gebouw/unit afgestoten 2. 10-‐30% kan afgestoten worden (verhuurd aan derden en/of gesloopt?) 3. 30-‐50% kan afgestoten worden worden (b.v. een hele vleugel of een of meer 4. >50% kan afgestoten worden, zonder dat andere gebouwdelen of verdiepingen)? units daarvan hinder ondervinden.

Opmerking Naarmate een groter horizontaal deel van het gebouw zelfstandig afgestoten kan worden (een vleugel of bouwblok), neemt de afstootbaarheid van (een deel van) het gebouw toe, neemt de mogelijkheid om te voldoen aan de (uitbreiding van de) individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau toe, en hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Afstootbaar Beoordeling van Gebruikdynamiek (unit): Kwaliteit, Afstootbaar

Bron Geraedts, Hermans, van Rijn, Remoy 2013 Waarden Geraedts 2015

32 Afstootbaar deel van gebouw -‐ verticaal Kan een deel van het gebouw afgestoten (verhuurd en/of gesloopt?) worden (b.v. een hele vleugel of een of meer verdiepingen)?

Meetwaarden afstootbaar deel gebouw verticaal 1. Nee, er kan geen deel van het gebouw/unit afgestoten worden 2. 10-‐30% kan afgestoten worden 3. 30-‐50% kan afgestoten worden 4. >50% kan afgestoten worden, zonder dat andere gebouwdelen of units daarvan hinder ondervinden.

Opmerking Naarmate een groter deel van het gebouw verticaal zelfstandig afgestoten kan worden (een verdieping), neemt de afstootbaarheid van (een deel van) het gebouw toe.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Afstootbaar

Bron Geraedts, Hermans, van Rijn, Remoy 2013

33 Verticale uitbreiding: constructie / fundering In hoeverre laat de fundering en hoofddraagconstructie het toe dat een of meer verdiepingen boven op het gebouw worden geplaatst?

Meetwaarden verticale uitbreiding: capaciteit constructie 1. Uitbreidingen niet mogelijk; de draagcapaciteit/kwaliteit van de fundering en hoofdconstructie laat dit niet toe zonder ingrijpende en kostbare maatregelen. 2. Uitbreiding d.m.v. een kelder of één topverdieping mogelijk. 3. Uitbreiding d.m.v. een kelder én een topverdieping mogelijk. 4. Uitbreiding met kelder en meerdere verdiepingen is mogelijk; de draagcapaciteit c.q. kwaliteit van de fundering en hoofdconstructie laat dit toe zonder ingrijpende en kostbare maatregelen.

Opmerking Beoordeling van Naarmate een gebouw makkelijker verticaal uitgebreid kan worden Herbestemmingsdynamiek (gebouw): met nieuwe bouwlagen voor nieuwe of grotere bestaande functies, Transformeerbaar, Herverkavelbaar, neemt de herbestemmingsmogelijkheid en verticale uitbreidbaarheid Herindeelbaar, Uitbreidbaar van het gebouw toe.

Bron Waarden: Geraedts 2013 Hermans, van Rijn, Remoy 2013

34 Horizontale uitbreiding: constructie In hoeverre kan het gebouw horizontaal uitgebreid worden, zonder de hoofddraagconstructie aan te passen?

Meetwaarden horizontale uitbreiding constructie 1. Horizontale uitbreiding is constructief niet mogelijk zonder zeer ingrijpende en kostbare maatregelen. 2. Horizontale uitbreiding is beperkt mogelijk zonder zeer ingrijpende en kostbare maatregelen. 3. Horizontale uitbreiding is beperkt mogelijk zonder zeer ingrijpende en kostbare maatregelen. 4. Horizontale uitbreiding is eenvoudig te realiseren zonder zeer ingrijpende en kostbare maatregelen.

Opmerking Beoordeling van Hoe minder afhankelijk van de hoofddraagconstructie, hoe Herbestemmingsdynamiek (gebouw): makkelijker een gebouw horizontaal is uit te breiden. Uitbreidbaar De maximaal te realiseren uitkraging is afhankelijk van de sterkte van de hoofddraagconstructie en aansluitingen op de vloer. Als de bestaande vloeren al uitkragen t.o.v. de hoofddraagconstructie, is de aansluiting van nieuwe uitkragingen lastig.


35 Onderbreken draagstructuur In hoeverre kan de draagstructuur worden onderbroken?

Meetwaarden onderbreken draagstructuur 1. Dragende gevels, doorlopende voorgespannen vloeren. 2. -‐ 3. -‐ 4. Kolommenstructuur, vloeren onderbroken op kolomstructuur.

Opmerking Naarmate de draagstructuur uit meer onafhankelijke modulen bestaat, wordt de afstootbaarheid van en deel van het gebouw groter. Het afstoten van een ‘doorlopend’ gebouwdeel is lastiger dan het afstoten van een vleugel.

Bron Remoy 2013

36 Aansluitdetaillering met fundering en grondgebonden installaties Welke aansluitdetaillering is toegepast voor de overgang van het gebouw met de fundering en de grondgebonden installaties?

Meetwaarden aansluitdetaillering fundering 1. Geen demontabele aansluitdetailleringen. toegepast. 2. Voor de aansluiting tussen het gebouw met de grondgebondeninstallatiedelen is een demontabele detaillering toegepast. 3. Voor de aansluiting tussen gebouw en fundering is een is een demontabele detaillering toegepast. 4. Voor zowel de aansluiting tussen het gebouw met de fundering als met de grondgebonden installatiedelen is een demontabele detaillering toegepast.

Opmerking Beoordeling van Naarmate er meer demontabele aansluitdetailleringen zijn toegepast Herbestemmingsdynamiek (gebouw): tussen het gebouw met de fundering en met de grondgebonden Verplaatsbaar installatiedelen, neemt de verplaatsbaarheid van het gebouw toe.

37 Bouwtechniek voor de hoofddraagconstructie Welke bouwtechniek is toegepast voor de hoofddraagconstructie?

Meetwaarden bouwtechniek hoofddraagconstructie Opmerking Beoordeling van 1. De hoofddraagconstructie/vloeren is volledig samengesteld uit Naarmate de hoofddraagconstructie en vloeren meer zijn Herbestemmingsdynamiek (gebouw): zwaar monoliet gewapend beton. samengesteld uit lichte en demontabele elementen, neemt de Verplaatsbaar 2. De hoofddraagconstructie/vloeren is grotendeels samengesteld uit verplaatsbaarheid van een gebouw toe. zwaar monoliet gewapend beton en voor een klein deel uit lichter Opmerking: in categorie 4 valt ook de opbouw van het gebouw uit prefab beton. demontabele 2D-‐ of 3D-‐elementen die over de weg getransporteerd 3. De hoofddraagconstructie/vloeren is voor een klein deel kunnen worden. samengesteld uit zwaar monoliet gewapend beton en voor een groter deel uit lichter prefab beton. 4. De hoofddraagconstructie/ vloeren zijn samengesteld uit lichte prefab en volledig demontabele delen.


38 Isolatie tussen verdiepingen en units Hoe is de thermische en akoestische isolatiekwaliteit van de verdiepingen in het gebouw?

Meetwaarden isolatie tussen vloeren en units 1. Voldoet niet (meer) aan huidige eisen voor kantoren. 2. Voldoet aan huidige eisen voor kantoren. 3. Voldoet aan de huidige eisen voor wonen/zorg. 4. Voldoet aan de huidige eisen voor wonen/zorg, incl. 10% extra boven de huidige norm.

Opmerking Hoe hoger de thermische en akoestische isolatiekwaliteit van de geve, hoe beter het gebouw transformeerbaar is naar andere functies. Toekomstige verhoging van eisen kunnen niet worden voorzien, maar er kan wel op geanticipeerd worden door boven de vigerende eisen te gaan zitten. Door toenemende eisen aan energieneutrale gebouwen komen prestatienormen voor verschillende sectoren dichter bij elkaar te liggen.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Transformeerbaar, Herverkavelbaar, Herindeelbaar


39 Zichtbaarheid hoofdentree Hoe is de zichtbaarheid c.q. duidelijke herkenbaarheid van de entree van het gebouw?

Meetwaarden zichtbaarheid hoofdentree 1. Gebouwentree moeilijk te herkennen; 'verstopt' op een niet logische plaats. 2. Gebouwentree betrekkelijk moeilijk te herkennen. 3. -‐ 4. Gebouwentree duidelijk (op afstand) te herkennen; entree op een logische plaats in het gebouw gesitueerd.

Opmerking Naarmate de zichtbaarheid c.q. herkenbaarheid van een gebouw entree beter is, neemt de herbestemmingskwaliteit naar andere functies toe, kan beter tegemoet gekomen worden aan eisen m.b.t. het wijzigen van de kwaliteit van het gebouw, neemt de mogelijkheid om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau toe, en hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele voorzieningswensen op unitniveau.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Transformeerbaar, Kwaliteit Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Kwaliteit, Voorzieningen

Bron Waarden: Geraedts 2013 Remoy 2013 Naar REN 1992

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Afstootbaar

Bron Geraedts 2013

3.1 Entree 3.2 Gevel 3.3 Dak

40 Sociale veiligheid hoofdentree Hoe is de veiligheid in de directe omgeving van de entree van het gebouw?

Meetwaarden veiligheid hoofdentree Opmerking 1. De directe omgeving heeft een slechte reputatie (sociaal milieu, Naarmate de sociale veiligheid van de directe omgeving van de slecht imago, vandalisme, graffiti, slecht onderhouden, verwaarloosd, gebouwentree beter is, neemt de herbestemmings-‐kwaliteit naar slecht verlicht). andere functies toe, neemt de mogelijkheid om te voldoen aan de 2. -‐ individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau toe, en hoe 3. -‐ meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele 4. De directe omgeving heeft een uitstekende reputatie (goed imago, voorzieningswensen op unitniveau. goed onderhouden, goed verlicht).

41 Mogelijkheid balkons aan gevel In hoeverre kunnen balkons of andere buitenruimten aangebracht worden aan de gevel?

Meetwaarden balkons aan gevel 1. Niet mogelijk zonder zeer ingrijpende bouwkundige verbouwingen of vanwege monumentenstatus. 2. Beperkt mogelijk met ingrijpende verbouwingen. 3. Beperkt mogelijk met eenvoudige bouwkundige verbouwingen. 4. Goed mogelijk.

Opmerking Beoordeling van Naarmate op meer eenvoudige wijze balkons of andere Herbestemmingsdynamiek (gebouw): buitenruimten aan de gevel kunnen worden aangebracht, hoe groter Herverkavelbaar, Herindeelbaar, de herverkavelbaarheid, herindeelbaarheid c.q. Voorzieningen, Kwaliteit, Uitbreidbaar transformeerbaarheid of hergebruiksmogelijkheden van een gebouw, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe beter tegemoet gekomen worden aan eisen m.b.t. het wijzigen van de kwaliteit van het gebouw, neemt de (horizontale) uitbreidbaarheid van het gebouw toe.

Bron Remoy 2013

42 Demontabele gevel Meetwaarden demontabele gevel In hoeverre kunnen bij transformatie 1. Gevelcomponenten zijn niet of nauwelijks te demonteren en gevelcomponenten worden gedemonteerd? dienen volledig gesloopt en verwijderd te worden (<20%). 2. Een klein deel van de gevelcomponenten is te demonteren (tussen 20 en 50%). 3. Een groot deel van de gevelcomponenten kan gedemonteerd worden (tussen 50 en 90%). 4. Alle gevelcomponenten zijn nagenoeg volledig demonteerbaar > 90%).

Opmerking Beoordeling van Naarmate meer gevelcomponenten demonteerbaar zijn, hoe groter Herbestemmingsdynamiek (gebouw): de herverkavelbaarheid, herindeelbaarheid c.q. Herverkavelbaar, Herindeelbaar, transformeerbaarheid of hergebruiksmogelijkheden van een gebouw, Voorzieningen, Kwaliteit, Uitbreidbaar hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen en de inrichting en kwaliteit van het gebouw, en neemt de uitbreidbaarheid van het gebouw toe.


43 Hergebruik ramen Meetwaarden hergebruik ramen In hoeverre kunnen bij transformatie de 1. Niet mogelijk zonder zeer ingrijpende verbouwingen of vanwege bestaande ramen in de gevel van het gebouw monumentenstatus. behouden blijven en gebruikt worden? 2. Beperkt mogelijk met ingrijpende verbouwingen. 3. Beperkt mogelijk met eenvoudige verbouwingen. 4. Goed mogelijk zonder ingrijpende verbouwingen.

Opmerking Beoordeling van Naarmate de ramen van een gebouw meer behouden en hergebruikt Herbestemmingsdynamiek (gebouw): kunnen worden bij transformatie, hoe beter tegemoet gekomen Kwaliteit worden aan eisen m.b.t. het wijzigen van de kwaliteit van het gebouw.

Bron Remoy 2013

44 Te openen ramen In hoeverre zijn de ramen per stramien/kleinst mogelijke beuk te openen?

Meetwaarden openen ramen 1. Geen of < 10% 2. 10 -‐ 30% 3. 30 -‐ 80% 4. 80 -‐ 100%

Opmerking Beoordeling van Bron Naarmate meer ramen per gevelstramien te openen zijn, hoe beter Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Remoy, 2013 tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. het Kwaliteit wijzigen van de inrichting en kwaliteit van het gebouw (relatief Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): goedkope, aanpassingen en transformaties zijn dan mogelijk), neemt Kwaliteit, Voorzieningen de mogelijkheid om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen (individuele bedienbaarheid) op unitniveau toe, en hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele voorzieningswensen op unitniveau.

45 Plaatsing onderkant ramen Hoe hoog zit de onderkant van de ramen (borstwering) in de gevel?

Meetwaarden onderkant ramen 1. > 1.20 m boven vloer 2. 0.90-‐1.20 m boven vloer 3. 0.60-‐0.90 m boven vloer 4. < 0.60 m boven vloer

Opmerking Beoordeling van Bron Naarmate de onderkant (borstwering) van de ramen dichter bij de Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Remoy, 2013 vloer zit, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan Transformeerbaar, Kwaliteit veranderende eisen m.b.t. het wijzigen van de inrichting en kwaliteit Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): van het gebouw, neemt de mogelijkheid om te voldoen aan de Kwaliteit, Voorzieningen individuele kwalitatieve gebruikerswensen en voorzieningswensen op unitniveau toe. Voor de kwaliteit van b.v. woonzorgfuncties zijn lage borstweringen van belang voor het uitzicht vanuit stoel/bed.

46 Plaats en vorm daglichtopeningen Op welke wijze zijn de gevel/daglichtopeningen gepositioneerd en vormgegeven?

Meetwaarden plaats/vorm daglichtopeningen 1. Grote dichte vlakken in de gevel. 2. -‐ 3. Grote open vlakken in de gevel, maar met verschillende hoogten/oppervlakken. 4. Grote horizontaal doorlopende open gevelvlakken met volgens stramien aansluitmogelijkheden binnenwanden.

Opmerking Beoordeling van Naarmate er meer en regelmatige grote open vlakken in de gevel Herbestemmingsdynamiek (gebouw): (volgens het stramien) voorkomen, hoe beter tegemoet gekomen kan Kwaliteit worden aan veranderende eisen m.b.t. het wijzigen van de inrichting Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): en kwaliteit van het gebouw, neemt de mogelijkheid om te voldoen Kwaliteit, Voorzieningen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensenen voorzieningswensen op unitniveau toe.

47 Daglichttoetreding In hoeverre worden de ruimtes in het gebouw voorzien van daglicht?

Meetwaarden daglicht 1. Daglichtequivalent < 1/20 2. Daglichtequivalent 1/20-‐1/10 3. Daglichtequivalent 1/10-‐1/5 4. Daglichtequivalent > 1/5

48 Isolatie van de gevel Hoe is de thermische en akoestische isolatiekwaliteit van de gevel?

Meetwaarden gevelisolatie 1. Voldoet niet (meer) aan huidige eisen voor kantoren. 2. Voldoet aan huidige eisen voor kantoren. 3. Voldoet aan de huidige eisen voor wonen/zorg. 4. Voldoet aan de huidige eisen voor wonen/zorg, incl. 10% extra boven de huidige norm.

Opmerking Naarmate er meer daglicht in de ruimtes van het gebouw komt, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. het wijzigen van de inrichting en kwaliteit van het gebouw, en hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele voorzieningswensen op unitniveau. Verblijffuncties hebben hogere eisen aan daglichttoetreding dan Opmerking Hoe hoger de thermische en akoestische isolatiekwaliteit van de geve, hoe beter het gebouw transformeerbaar is naar andere functies, en hoe beter voldaan kan worden aan de individuele gebruikerswensen op unitniveau toe. Toekomstige verhoging van eisen kunnen niet worden voorzien, maar er kan wel op geanticipeerd worden door boven de vigerende eisen te gaan zitten. Door toenemende eisen aan energieneutrale gebouwen komen prestatienormen voor verschillende sectoren dichter bij elkaar te liggen.

4.1 Meet & regeltechniek

Bron Waarden: Geraedts 2013 Bewerking SBR 1982

Beoordeling van Bron Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Remoy, 2013 Kwaliteit Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Kwaliteit, Voorzieningen Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Transformeerbaar, Herverkavelbaar, Herindeelbaar Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Kwaliteit


Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Uitbreidbaar, Verplaatsbaar


49 Aansluitdetaillering (kop)gevelcomponenten Meetwaarden gevel aansluitdetaillering Welke detaillering is toegepast bij de 1. Indringende verbindingen. (kop)gevel-‐componenten? 2. Specie-‐ en/of kitvoegen. 3. Specifiek projectgebonden koppelstukken. 4. Projectongebonden demontabele koppelstukken.

Opmerking Naarmate de (kop)gevelelementen makkelijker ontkoppelbaar zijn, neemt de uitbreidbaarheid van een gebouw toe, en neemt de verplaatsbaarheid van een gebouw toe.

50 Buitenruimte op dak Kan er op het dak van het gebouw een buitenruimte gemaakt worden t.b.v. de gebruikers?

Meetwaarden buitenruimte op dak 1. Buitenruimten op het dak zijn niet realiseerbaar. 2. Buitenruimten op het dak zijn beperkt realiseerbaar met ingrijpende/kostbare bouwkundige ingrepen. 3. Buitenruimten op het dak zijn beperkt realiseerbaar zonder ingrijpende/kostbare bouwkundige ingrepen. 4. Buitenruimten eenvoudig realiseerbaar zonder ingrijpende/kostbare bouwkundige ingrepen.

Opmerking Beoordeling van Naarmate er meer mogelijkheden zijn om op eenvoudige wijze Herbestemmingsdynamiek (gebouw): buitenruimte voor de gebruikers op het dak te creëren, hoe beter Transformeerbaar, Kwaliteit, Uitbreidbaar tegemoet gekomen worden aan eisen m.b.t. het wijzigen van de kwaliteit van het gebouw, en neemt de herbestemmingsmogelijkheid en verticale uitbreidbaarheid van het gebouw toe.

Bron Waarden Geraedts 2013 Hermans, van Rijn, Remoy 2013

51 Eigen identiteit op gevel/dak In hoeverre kunnen individuele gebruikers hun identiteit op (een deel van) de gebouwgevel/dak aanbrengen?

Meetwaarden eigen identiteit op gevel/dak 1. Er zijn geen mogelijkheden voor een eigen identiteit op gebouwniveau. 2. Zeer beperkte mogelijkheden voor incidentele gebouwgebruikers. 3. Beperkte mogelijkheden voor meerdere gebouwgebruikers. 4. Iedere gebruiker kan zijn eigen identiteit op de gebouwgevel/dak aanbrengen.

Opmerking Beoordeling van Naarmate er meer mogelijkheden zijn voor het aanbrengen van een Herbestemmingsdynamiek (gebouw): eigen identiteit op de gevel en/of het dak van het gebouw, neemt de Kwaliteit, Voorzieningen mogelijkheid om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau toe, en hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele voorzieningswensen op unitniveau.

Bron Geraedts 2013

Opmerking Beoordeling van Hoe meer mogelijkheden voor meet-‐ en regeltechniek (b.v. een Herbestemmingsdynamiek (gebouw): thermostaat) op unitniveau, des te groter de verkavelbaarheid en Herverkavelbaar, Herindeelbaar, herindeelbaarheid van een gebouw, hoe makkelijker de korrelgrootte Korrelgrootte, Voorzieningen, Kwaliteit, van een gebouw gewijzigd kan worden, hoe beter tegemoet gekomen Uitbreidbaar, Afstootbaar kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): voorzieningen, hoe beter tegemoet gekomen worden aan eisen Herindelbaar, Verplaatsbaar, Kwaliteit, m.b.t. het wijzigen van de kwaliteit van het gebouw, hoe groter de Voorzieningen, Uitbreidbaar, Afstootbaar (horizontale) uitbreidbaarheid van het gebouw, des te beter een deel van het gebouw afstootbaar is, hoe groter de herindeelbaarheid van de unit, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau, hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele voorzieningswensen op unitniveau, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden, en hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit.

Bron Waarden Geraedts 2013 Flexis 1996

52 Meet-‐ en regeltechniek Meetwaarden meet/regeltechniek Vindt de meet-‐ en regeltechniek 1. Alleen op centraal niveau. (verbruiksmeting en bediening) van (W + E) 2. Op centraal niveau en incidenteel op unitniveau. installaties zowel op gebouwniveau (centraal) 3. Op centraal niveau en beperkt op unitniveau. als unitniveau (lokaal) plaats? 4. Zowel op centraal als in grote mate op unitniveau.

4. Installaties

Beoordeling van Bron Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Remoy 2013 Transformeerbaar Naar REN 1992 Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Kwaliteit, Voorzieningen

4.1 Meet & regeltechniek

53 Instel-‐ en regelbaarheid van installaties Meetwaarden instelbaarheid installaties In hoeverre kunnen de (W, E, ICT) installaties 1. Slecht/niet instel/regelbaar (monofunctioneel of gefixeerd makkelijk reageren op wijzigende functionele gebruik). eisen? 2. Beperkt instelbaar (slechts na ingrijpende maatregelen). 3. Deels instelbaar (na eenvoudige maatregelen). 4. Goed en eenvoudig instelbaar; het meten/regelen bij verschillend gebruik is direct mogelijk.

Opmerking Beoordeling van Naarmate de instelbaarheid/regelbaarheid van de Herbestemmingsdynamiek (gebouw): installatiecomponenten groter is, neemt de herindeelbaarheid van Herverkavelbaar, Herindeelbaar, het gebouw en unit toe, hoe makkelijker de korrelgrootte van een Korrelgrootte, Voorzieningen, Kwaliteit, gebouw gewijzigd kan worden, hoe beter tegemoet gekomen kan Uitbreidbaar, Afstootbaar worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): hoe beter tegemoet gekomen worden aan eisen m.b.t. het wijzigen Herindelbaar, Verplaatsbaar, Kwaliteit, van de kwaliteit van het gebouw, hoe groter de (horizontale) Voorzieningen, Uitbreidbaar, Afstootbaar uitbreidbaarheid van het gebouw, des te groter de afstootbaarheid van een deel van het gebouw, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, neemt de mogelijkheid om te voldoen aan de individuele gebruikerswensen en voorzieningswensen op unitniveau toe, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden, en hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit.

Bron Waarden: Geraedts 2013 Bewerking ISSO/SBR, Flexis, 1996

54 Bediening zonwering Kan de zonweringsinstallatie op individueel unitniveau bediend worden?

Meetwaarden bediening zonwering 1. Alleen op centraal gebouwniveau. 2. Op gebouwdeel-‐, vleugel-‐ of verdiepingsniveau. 3. Op het niveau van de unit. 4. Op het niveau van de kleinste gevelstramien binnen de units.

Opmerking Beoordeling van Hoe kleinschalige het niveau is waarop de zonwering bediend kan Herbestemmingsdynamiek (gebouw): worden, hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele Kwaliteit kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau.

Bron Geraedts 2013

55 Aanpasbaarheid van liften In hoeverre kunnen liften binnen de bestaande liftkern worden vervangen voor andere maten en hoeveelheden?

Meetwaarden liften 1. Liftkern is vast, met ruimte voor een eenpersoonslift. 2. Liftkern is vast, met ruimte voor twee of meer persoon-‐liften, met een dragende wand in de lift-‐kern (belemmert uitbreidingen, aanpassingen). 3. Grootte van de liftkern heeft minimaal ruimte voor één brancard-‐ lift of twee persoon-‐liften, en heeft een dragende wand in de lift-‐ kern. 4. Grootte van de liftkern heeft minimaal ruimte voor één brancard-‐ lift of twee persoon-‐liften, en heeft geen dragende wand in de lift-‐ kern (geen belemmering voor aanpassingen).

Opmerking Beoordeling van Naarmate de liftkern meer mogelijkheden heeft voor aanpassing naar Herbestemmingsdynamiek (gebouw): andere functies (b.v. bij transformatie), des te beter tegemoet Voorzieningen gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): voorzieningen. Herindeelbaar, Verplaatsbaar Bij het transformeren van een kantoorgebouw naar woon/zorg is het van belang dat een brancardlift ingepast kan worden. Dit kan door twee kleine persoon-‐liften bij elkaar te voegen.


56 Overdimensionering leidingkanalen / schachten Zijn de distributiekanalen (W, E, ICT) installaties overgedimensioneerd?

Meetwaarden kanalen overdimensionering 1. Niet overgedimensioneerd. 2. 10-‐30% overgedimensioneerd. 3. 30-‐50% overgedimensioneerd. 4. > 50% overgedimensioneerd.

Opmerking Beoordeling van Naarmate de leidingkanalen/schachten van de (W, E, ICT) installaties Herbestemmingsdynamiek (gebouw): meer zijn overgedimensioneerd, neemt de uitbreidbaarheid van het Uitbreidbaar gebouw toe.

Bron Waarden: Geraedts 2013 Bewerking van ISSO/SBR, Flexis 1996

Opmerking Naarmate de capaciteit van de installaties meer is overgedimensioneerd, neemt de uitbreidbaarheid t.b.v. toekomstige functiewijzigingen toe, en neemt de mogelijkheid om te voldoen aan de (uitbreiding van de) individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau toe. Opmerking Naarmate de capaciteit van de openbare voorzieningen meer is overgedimensioneerd, neemt de uitbreidbaarheid t.b.v. toekomstige functiewijzigingen toe.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Uitbreidbaar Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Kwaliteit, Uitbreidbaar


Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Uitbreidbaar


Opmerking Naarmate het aantal aansluitpunten van de (E + ICT) installaties meer is overgedimensioneerd, neemt de herindeelbaarheid t.b.v. toekomstige functiewijzigingen en uitbreidingen toe, hoe makkelijker de korrelgrootte van een gebouw gewijzigd kan worden, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe beter tegemoet gekomen worden aan eisen m.b.t. het wijzigen van de kwaliteit van het gebouw, neemt de uitbreidbaarheid t.b.v. toekomstige functiewijzigingen van het gebouw toe, neemt de herindeelbaarheid t.b.v. toekomstige functiewijzigingen toe, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen en voorzieningswensen op unitnivea, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden, en hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Herverkavelbaar, Herindeelbaar, Korrelgrootte, Voorzieningen, Kwaliteit, Uitbreidbaar Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Herindeelbaar, Verplaatsbaar, Kwaliteit, Voorzieningen, Uitbreidbaar, Afstootbaar

Bron Waarden: Geraedts 2013 Bewerking van ISSO/SBR, Flexis 1996 Naar DGBC 2013

57 Overdimensionering capaciteit installaties Meetwaarden capaciteit overdimensionering Is de capaciteit (voedende voorzieningen) van 1. Niet overgedimensioneerd. de (E, W, ICT) installaties 2. 10-‐30% overgedimensioneerd. overgedimensioneerd? 3. 30-‐50% overgedimensioneerd. 4. > 50% overgedimensioneerd.

Distributie

4.2 Dimensionering

58 Overdimensionering capaciteit openbare Meetwaarden overdimensionering capaciteit openbare voorzieningen voorzieningen Is de capaciteit (voedende voorzieningen) van 1. Nee de openbare (toeleverende) voorzieningen 2. 10-‐30% overgedimensioneerd (b.v. stadsverwarming) 3. 30-‐50% overgedimensioneerd overgedimensioneerd? 4. > 50% overgedimensioneerd 59 Aantal aansluitpunten E en ICT-‐ installaties Meetwaarden aantal aansluitpunten Hoe is de dimensionering van de 1. Aansluitpunten via goot in 1 richting in vloer, plafond of wand. aansluitpunten voor de E, en ICT installaties? 2. Aansluitpunten via goot in 2 richtingen in vloer of plafond of wand. 3. Aansluitpunten via goot in 2 richtingen in vloer en plafond en wand. 4. Onbeperkte aansluitmogelijkheden via vloer (holle vloer of computervloer).

60 Verdeling / modulariteit installatievoorzieningen Hoe is de verdeling/modulariteit van installatievoorzieningen (temperatuur, ventilatie, verlichting, aansluitingen elektra, ICT) conform het aanwezig gevelstramien?

Meetwaarden modulariteit installatievoorzieningen 1. Geen enkele installatievoorziening is apart in kleinere eenheden (van het gevelstramien) in te delen. 2. 1 van de 4 installatievoorzieningen is apart in te delen in kleinere eenheden. 3. 2-‐3 van de 4 installatievoorzieningen apart in te delen. 4. Alle installatievoorzieningen zijn apart in te delen in kleinere eenheden (van het gevelstramien).

Opmerking Beoordeling van Naar mate de verdeling of modulariteit bij een groter aantal Herbestemmingsdynamiek (gebouw): verschillende installaties conform het aanwezige gevelstramien Herverkavelbaar, Herindeelbaar, groter is, of hoe meer installaties in kleinere onderdelen zijn in te Korrelgrootte, Voorzieningen, Uitbreidbaar, delen, hoe groter de herindeelbaarheid en/of transformeerbaarheid Afstootbaar naar andere functies van de unit, hoe makkelijker de korrelgrootte Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): van een gebouw gewijzigd kan worden, hoe beter tegemoet gekomen Herindeelbaar, Kwaliteit, Afstootbaar kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe groter de (horizontale) uitbreidbaarheid van het gebouw, des te groter de afstootbaarheid van een deel van het gebouw, hoe groter de herindeelbaarheid van de unit, hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau, en hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit.

Bron Waarden: Geraedts 2013 Bewerking REN 1992

61 Mate van universeel zijn van installatiecomponenten In hoeverre is er gebruik gemaakt van projectongebonden installatiecomponenten?

Meetwaarden universeel zijn van installatiecomponenten 1. Weinig/geen projectongebonden componenten (< 10%). 2. Beperkt projectongebonden (<25%). 3. Deels projectongebonden componenten (<75%). 4. Veel projectongebonden componenten (>75%).

Opmerking Naar mate de universeelheid of projectongebondenheid van de installatiecomponenten groter is, hoe groter de herindeelbaarheid en/of transformeerbaarheid naar andere functies van het gebouw, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe groter de herindeelbaarheid van de unit, en hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen.


62 Zelfstandigheid gebruikunit In hoeverre is de unit zelfstandig m.b.t. het aantal genoemde voorzieningen (pantry, meterkasten, installatie, sanitair, kitchenette)?

Meetwaarden zelfstandigheid 1. Geen voorziening aanwezig 2. Een tot twee voorzieningen aanwezig 3. Drie tot vier voorzieningen aanwezig 4. Vier of meer voorzieningen aanwezig.

Opmerking Beoordeling van Hoe meer voorzieningen per unit in een gebouw aanwezig zijn, hoe Herbestemmingsdynamiek (gebouw): meer zelfstandig de unit kan functioneren t.o.v. andere units, hoe Korrelgrootte, Voorzieningen, Kwaliteit beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): faciliteiten en voorzieningen, hoe beter tegemoet gekomen kan Kwaliteit, Voorzieningen, Uitbreidbaar, worden aan veranderende eisen m.b.t. het wijzigen van de inrichting Afstootbaar en kwaliteit van het gebouw, hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen en voorzieningswensen op unitniveau, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden, en hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit.

Bron Waarden: Geraedts 2013 Flexis 1996

63 Distributiestelsel W+E installaties Is hoeverre is er sprake van een specifiek distributienet voor warm water, warme/koude lucht, gas?

Meetwaarden distributiestelsel W + E 1. Specifiek distributienet voor alle genoemde bronnen (warm water, warme/koude lucht, gas). 2. Er is een specifiek distributienet voor meerdere van de genoemde bronnen. 3. Er is een specifiek distributienet voor 2 van de genoemde bronnen. 4. Geen specifiek distributienet voor een van de genoemde bronnen.

Opmerking Hoe minder specifieke distributienetten (elektra, gas, ww, koude en warme lucht, aan/afvoer), des te beter een gebouw verkavelbaar en herindeelbaar is, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe beter tegemoet gekomen worden aan eisen m.b.t. het wijzigen van de kwaliteit van het gebouw, des te beter een deel van het gebouw afstootbaar is, hoe groter de herindeelbaarheid van de unit, en hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen.


64 Locatie van de voedende voorzieningen (verwarming, koeling) Waar bevinden zich de voedende/centrale voorzieningen voor warmte en/of koeling?

Meetwaarden locatie voedende voorzieningen 1. Op één centrale locatie in het gebouw gepositioneerd. 2. Op meerdere plaatsen in het gebouw gepositioneerd. 3. Zowel centraal als lokaal in het gebouw gepositioneerd. 4. Buiten het gebouw op wijk/stadniveau gepositioneerd (b.v. stadsverwarming).

Opmerking Beoordeling van Hoe decentraler de voedende voorzieningen gelokaliseerd zijn, des te Herbestemmingsdynamiek (gebouw): groter de verkavelbaarheid en herindeelbaarheid van een gebouw, Herverkavelbaar, Herindeelbaar, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen Voorzieningen, Uitbreidbaar, Afstootbaar m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe groter de (horizontale) uitbreidbaarheid van het gebouw, en des te groter de afstootbaarheid van een deel van het gebouw.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Herverkavelbaar, Herindeelbaar, Voorzieningen Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Herindeelbaar, Verplaatsbaar

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Herverkavelbaar, Herindeelbaar, Voorzieningen, Kwaliteit, Afstootbaar Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Herindelbaar, Verplaatsbaar


Opmerking Naar mate de ontkoppelbaarheid van de installatiecomponenten groter is, hoe groter de herindeelbaarheid en/of transformeerbaarheid naar andere functies van het gebouw, hoe makkelijker de korrelgrootte van een gebouw gewijzigd kan worden, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe beter tegemoet gekomen worden aan eisen m.b.t. het wijzigen van de kwaliteit van het gebouw, hoe groter de (horizontale) uitbreidbaarheid van het gebouw, des te groter de afstootbaarheid van een deel van het gebouw, hoe groter de verplaatsbaarheid van het gebouw, hoe beter een unit herindeelbaar is, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen en voorzieningswensen op unitniveau, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden, en hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Herverkavelbaar, Herindeelbaar, Korrelgrootte, Voorzieningen, Kwaliteit, Uitbreidbaar, Afstootbaar, Verplaatsbaar Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Herindeelbaar, Verplaatbaar, Kwaliteit, Voorzieningen, Uitbreidbaar, Afstootbaar


66 Bereikbaarheid installatiecomponenten Meetwaarden bereikbaarheid installatiecomponenten Hoe is de bereikbaarheid van de verschillende 1. Slecht bereikbaar (componenten op dragerniveau; ingestort). installatiecomponenten? 2. Beperkt bereikbaar (deels op drager-‐ en inbouwniveau). 3. Goed bereikbaar (componenten op inbouwniveau). 4. Zeer goed bereikbaar (op inbouwniveau en volledig demonteerbaar, stekkerbaar).

Opmerking Naar mate de bereikbaarheid van de installatiecomponenten groter is, neemt de herindeelbaarheid van het gebouw toe, hoe makkelijker de korrelgrootte van een gebouw gewijzigd kan worden, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe beter uitbreidbaar een gebouw is, des te groter de afstootbaarheid van een deel van het gebouw, neemt de verplaatsbaarheid van het gebouw toe, hoe beter een unit herindeelbaar is, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen en voorzieningswensen op unitniveau, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden, en hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit.

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Herverkavelbaar, Herindeelbaar, Korrelgrootte, Voorzieningen, Uitbreidbaar, Afstootbaar, Verplaatsbaar Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Herindeelbaar, Verplaatsbaar, Kwaliteit, Voorzieningen, Uitbreidbaar, Afstootbaar


67 Zelfstandigheid gebruikunit In hoeverre is de unit zelfstandig m.b.t. het aantal genoemde voorzieningen (pantry, meterkasten, installatie, sanitair, kitchenette)?

Meetwaarden zelfstandigheid 1. Geen voorziening aanwezig 2. Een tot twee voorzieningen aanwezig 3. Drie tot vier voorzieningen aanwezig 4. Vier of meer voorzieningen aanwezig.

Opmerking Beoordeling van Hoe meer voorzieningen per unit in een gebouw aanwezig zijn, hoe Herbestemmingsdynamiek (gebouw): makkeolijker de korrelgrootte in een gebouw gewijzigd kan worden, Korrelgrootte, Voorzieningen, Kwaliteit hoe meer zelfstandig de unit kan functioneren t.o.v. andere unit, hoe Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. Kwaliteit, Voorzieningen, Uitbreidbaar, faciliteiten en voorzieningen, hoe beter tegemoet gekomen kan Afstootbaar worden aan veranderende eisen m.b.t. het wijzigen van de inrichting en kwaliteit van het gebouw, hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen en voorzieningswensen op unitniveau, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden, en hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit.

Bron Waarden: Geraedts 2013 Flexis 1996

68 Multifunctioneel gebouw Kan het gebouw meerdere functies huisvesten, zoals wonen, zorg, kantoren, winkels?

Meetwaarden multifunctioneel gebouw 1. Eén functie (geschikt voor kantoren, wonen óf zorg). 2. Twee functies. 3. Drie functies. 4. > Drie functies (zowel geschikt voor wonen, kantoren, zorg en commercie).

Opmerking Beoordeling van Naarmate het gebouw meerdere functies kan huisvesten, neemt de E1: Herverkavelbaar/herindeelbaar herindeelbaarheid en/of transformeerbaarheid van het gebouw E4: Kwaliteit toe.neemt de herindeelbaarheid en/of transformeerbaarheid van het E6: Afstootbaar gebouw toe, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. de inrichting en kwaliteit van het gebouw, en des te makkelijker zijn delen (verdiepingen) van een gebouw afstootbaar.

Bron Waarden: Geraedts 2013 Bewerking van Schneider, Till, 2007

69 Multifunctionele units Kunnen de gebruikersunits voor meer dan een functie gebruikt worden, zoals verschillende woon/zorgfuncties, winkels of verschillende kantoorfuncties?

Meetwaarden multifunctionele units 1. Eén functie (geschikt voor kantoren, wonen óf zorg) 2. Twee tot drie functies 3. Drie tot vier functies (zowel geschikt voor wonen, kantoren, zorg en commercie) 4. > Vier functies.

Opmerking Beoordeling van Naarmate de gebruikersunits meerdere functies kunnen huisvesten, E1: Herverkavelbaar/herindeelbaar neemt de herindeelbaarheid en/of transformeerbaarheid van het E4: Kwaliteit gebouw toe.neemt de herindeelbaarheid en/of transformeerbaarheid -‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐ van het gebouw toe, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan G1: Herindeelbaar veranderende eisen m.b.t. het wijzigen van de inrichting en kwaliteit G4: Kwaliteit van het gebouw, neemt de herindeelbaarheid naar andere functies G5: Voorzieningen van de unit toe, en neemt de mogelijkheid om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen en voorzieningswensen op unitniveau toe.

Bron Waarden: Geraedts 2013 Bewerking van Schneider, Till, 2007

70 Onderscheid Drager-‐Inbouw In welke mate is in het gebouwontwerp onderscheid gemaakt tussen drager (gebouwcomponenten met een lange levensduur) en inbouw (gebouwcomponenten met een korte levensduur, die eenvoudig kunnen worden vervangen zonder de drager aan te tasten)? Als meetwaarde hiervoor is het % toegepaste projectonafhankelijke inbouwsystemen gehanteerd: hoe groot is het percentage inbouwcomponenten dat projectonafhankelijk geproduceerd is (en derhalve goed uitwissel-‐ en/of demonteerbaar)?

Meetwaarden in % projectonafhankelijke inbouwsystemen 1. < 10% 2. 10 -‐ 50% 3. 50 -‐ 90% 4. > 90%

Opmerking Beoordeling van Hoe meer gebouw-‐componenten tot de inbouw behoren, des te Herbestemmingsdynamiek (gebouw): makkelijker is een gebouw (her)verkavelbaar en herindeelbaar, des te Herverkavelbaar, Herindeelbaar, makkelijker is de korrelgrootte van een gebouw te wijzigen, hoe beter Korrelgrootte, Voorzieningen, Kwaliteit, tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. Afstootbaar, Verplaatsbaar faciliteiten en voorzieningen, hoe beter tegemoet gekomen kan Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): worden aan veranderende eisen m.b.t. de inrichting en kwaliteit van Herindeelbaar, Verplaatsbaar, Relatie, het gebouw, des te makkelijker zijn delen van een gebouw Uitbreidbaar, Afstootbaar afstootbaar, des te makkelijker is een gebouw makkelijker verplaatsbaar, hoe makkelijker gebruikersunits opnieuw zijn in te delen, hoe makkelijker gebruikersunits zijn te verplaatsen, hoe makkelijker de interne relaties met andere gebruikers gewijzigd kunnen worden, hoe makkelijker gebruikersunits zijn uit te breidenen hoe makkelijker delen van gebruikersunits zijn af te stoten.

Bron Waarden: Geraedts 2013; Bewerking van: Beadle 2008 (Kendall, S. in (Beadle 2008) Flexis 1996 Habraken 1961

71 Uitwisselbaarheid (in)bouwcomponenten In hoeverre is het mogelijk om wanden, deuren, plafonds, etc. elders in het gebouw toe te passen?

Meetwaarden uitwisselbaarheid componenten 1. Geen mogelijkheden tot het verplaatsen/uitwisselen van inbouwcomponenten, zoals wanden, vloeren, plafonds. 2. < 50% verplaatsbaar/uitwisselbaar. 3. 50 -‐ 80% verplaatsbaar/uitwisselbaar. 4. Alle wanden, (verlaagde) plafonds en (verhoogde) vloeren zijn eenvoudig verplaatsbaar en uitwisselbaar.

Opmerking Beoordeling van Naar mate de onderlinge uitwisselbaarheid van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): (in)bouwcomponenten groter is, hoe beter een gebouw Herverkavelbaar, Herindeelbaar, herindeelbaar is, hoe makkelijker de korrelgrootte van een gebouw Korrelgrootte, Voorzieningen gewijzigd kan worden, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan Beoordeling vanGebruiksdynamiek (unit): veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe beter Herindeelbaar, Verplaatsbaar, Relatie, een unit herindeelbaar is, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om Kwaliteit, Uitbreidbaar, Afstootbaar de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, neemt de veranderbaarheid van de interne relatie met andere gebruikers toe, neemt de mogelijkheid om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau toe, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden, en hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit.

Bron Waarden Geraedts 2013 Naar REN 1992

72 Grootte gebruiksunit Hoe groot is de kleinste verhuurbare functionele unit (korrelgrootte)?

Meetwaarden unitgrootte 1. > 150 m2 2. 150 m2 (werkruimten en gezinswoonunits) 3 50 m2 (kantoor-‐ en single woonunits) 4. 35 m2 (zorgunits)

Opmerking Beoordeling van Hoe kleiner de kleinste verhuurbare functionele unit (korrelgrootte), Herbestemmingsdynamiek (gebouw): des te meer verschillende gebruiker/functies kunnen worden Korrelgrootte, Kwaliteit gehuisvest, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): veranderende eisen m.b.t. het wijzigen van de inrichting en kwaliteit Herindeelbaar, Verplaatsbaar, Kwaliteit, van het gebouw, hoe groter de herindeelbaarheid van de units, hoe Afstootbaar meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, hoe groter de mogelijkheid om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau, hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit. Hierbij wordt verondersteld dat gebruikers meerdere 'korrels' kunnen gebruiken voor hun unit.

Bron Waarden: Geraedts 2013, Remoy 2013 Hermans, van Rijn, 2013

4.3 Distributie

65 Ontkoppelbaarheid installatiecomponenten Meetwaarden ontkoppelbaarheid installatiecomponenten Hoe is de ontkoppelbaarheid van de 1. Niet ontkoppelbaar, demonteerbaar; natte verbindingen. installatie-‐componenten? 2. Slecht ontkoppelbaar, demonteerbaar. 3. Deels ontkoppelbaar, demonteerbaar. 4. Goed ontkoppelbaar (volledig demonteerbaar, stekkerbaar).

5.2 Ontsluiting

5.1 Functioneel

5. Ruimten

73 Horizontale routing, corridors, ontsluiting Meetwaarden horizontale routing Op welke wijze vindt de horizontale 1. Ontsluiting via een enkele interne corridor gebouw/unit-‐ontsluiting plaats binnen de 2. Ontsluiting via een dubbele interne corridor plattegronden? 3. Alle ontsluitingen direct via een centrale kern en een daarom heen (enkelcorridor, dubbelcorridor, etc., in relatie liggende corridor. tot gebouwdiepte) 4. Alle ontsluitingen direct via een centrale kern.

Opmerking Naarmate de gekozen horizontale ontsluiting zich alleen beperkt vanuit een centrale kern, is het gebouw beter verkavelbaar, herindeelbaar en derhalve herbestembaar naar andere functies, neemt de herindeelbaarheid van de unit toe, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, en neemt de veranderbaarheid van de interne relatie met andere gebruikers toe.

74 Unitontsluiting In hoeverre is er sprake van een centrale en/of decentrale ontsluiting (positie van entree) van de units?

Opmerking Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Bron Naarmate de unitontsluiting op meerdere zijden en op meerdere Herindeelbaar, Verplaatsbaar, Relatie, Geraedts, Hermans, posities mogelijk is, neemt de herindeelbaarheid van de unit toe, hoe Kwaliteit, Voorzieningen van Rijn, Remoy 2013 meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, neemt de veranderbaarheid van de interne relatie met andere gebruikers toe, hoe groter de mogelijkheid om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau toe, en hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele voorzieningswensen op unitniveau.

Meetwaarden unitontsluiting 1. Unit is slechts aan één zijde voor een beperkt deel te ontsluiten. 2. Unit is aan een zijde op meerdere posities te ontsluiten. 3. Unit is aan twee zijden te ontsluiten. 4. Unit is aan meer dan twee zijden op meerdere posities te ontsluiten.

Beoordeling van Bron Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Geraedts, Hermans, Herverkavelbaar, Herindeelbaar van Rijn, Remoy 2013 Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Herindeelbaar, Verplaatsbaar, Relatie

5.2 Ontsluiting 5.3 Technisch

75 Eigen unitentree/ontvangstruimte In hoeverre zijn er mogelijkheden voor een eigen entree en/of ontvangstruimte op gebruikersunitniveau?

Meetwaarden eigen unitentree / ontvangstruimte 1. Er zijn op unitniveau geen mogelijkheden voor een eigen entree of ontvangstruimte. 2. <10% van de units heeft de mogelijkheid voor een eigen entree en/of ontvangstruimte. 3. 50% van de units heeft de mogelijkheid voor een eigen entree en/of ontvangstruimte. 4. Iedere gebruikersunit heeft de mogelijkheid voor een eigen entree en ontvangstruimte.

Opmerking Naarmate er meer mogelijkheden zijn voor een individuele entree en/of ontvangstruimte op unitniveau, neemt de mogelijkheid om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau toe, hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele voorzieningswensen op unitniveau, hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit, en hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden (voorwaardelijk: ligging op begane grond).

Beoordeling van Gebruiksdynamiek (gebouw): Kwaliteit, Voorzieningen, Uitbreidbaar, Afstootbaar

Bron Geraedts 2013

76 Verplaatsing gebouw/unit-‐ontsluiting Meetwaarden verplaatsing gebouwontsluiting In hoeverre is het mogelijk om de horizontale 1. Het is niet mogelijk om de gebouw/unit-‐ontsluiting te verplaatsen gebouwontsluiting te verplaatsen of een en/of toe te voegen. nieuwe toe te voegen? 2. De ontsluiting kan in beperkte mate in één richting verplaatst worden. 3. De ontsluiting kan in beperkte mate in meer richtingen verplaatst worden. 4. De gebouw/unit-‐ontsluiting kan op eenvoudige wijze in meerdere richtingen verplaatst worden of er kunnen meerdere nieuwe toegevoegd worden.

Opmerking Beoordeling van Bron Naarmate de horizontale gebouwontsluiting makkelijker verplaatst Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Geraedts 2013 kan worden, neemt de herverkavelbaarheid, herindeelbaarheid en/of Herverkavelbaar, Herindeelbaar, transformeerbaarheid naar andere functies van het gebouw toe, hoe Voorzieningen, Uitbreidbaar, Afstootbaar beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): faciliteiten en voorzieningen, hoe makkelijker een gebouw Herindeelbaar, Verplaatsbaar, Relatie, (horizontaal) uitbreidbaar is, des te makkelijker zijn delen van een Kwaliteit, Voorzieningen, Uitbreidbaar, gebouw afstootbaar, neemt de herindeelbaarheid van de unit toe, Afstootbaar hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, neemt de veranderbaarheid van de interne relatie met andere gebruikers toe, hoe groter de mogelijkheid om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen en voorzieningswensen op unitniveau toe, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden, en hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit.

77 Verplaatsbaarheid units In hoeverre is zijn de units in het gebouw verplaatsbaar naar een andere locatie in het gebouw?

Meetwaarden verplaatsbaarheid units 1. Units niet verplaatsbaar. 2. Alleen (in zijn geheel) verplaatsbaar met zeer ingrijpende (kosten)consequenties. 3. Redelijk verplaatsbaar; opgebouwd uit demontabele 3D-‐ modules/componenten. 4. Goed verplaatsbaar; opgebouwd uit demontabele 2D-‐ of 3D-‐ elementen die over de weg getransporteerd kunnen worden.

Opmerking Beoordeling van Gebruiksdynamiek Naarmate de units uit meer demontabele en herbruikbare elementen (gebouw): bestaan, zijn de units eenvoudiger verplaatsbaar naar een andere Verplaatsbaar, Relatie locatie in het gebouw of elders, en zijn de units eenvoudiger verplaatsbaar naar een andere locatie in het gebouw waardoor de interne relatie met andere gebruikers verandert.


78 Verplaatsbare binnenwanden In hoeverre zijn binnenwanden eenvoudig verplaatsbaar?

Meetwaarden verplaatsbare binnenwanden 1. Binnenwanden zijn niet zonder ingrijpende/kostbare bouwkundige ingrepen verplaatsbaar. 2. Binnenwanden zijn niet verplaatsbaar, wel afbreekbaar. 3. Binnenwanden zijn verplaatsbaar door ze af te breken en opnieuw op te bouwen. 4. Binnenwanden eenvoudig zonder ingrijpende/kostbare bouwkundige ingrepen verplaatsbaar (b.v. systeemwanden).

Opmerking Naar mate binnenwanden eenvoudiger te verplaatsen zijn, neemt de verkavelbaarheid van het gebouw toe, is de korrelgrootte van een gebouw makkelijker te wijzigen, hoe beter tegemoet gekomen worden aan eisen m.b.t. het wijzigen van de kwaliteit van het gebouw, neemt de verplaatsbaarheid van het gebouw toe, neemt de herindeelbaarheid van de unit toe, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, neemt de mogelijkheid om de relatie met de andere gebruikers te wijzigen toe, neemt de mogelijkheid om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau toe, neemt de uitbreidbaarheid van de unit toe, en neemt de afstootbaarheid van (een deel van) de unit toe.

Bron Waarden: Geraedts, Van Rijn 2013 Naar DGBC 2012 Geraedts 2006

79 Aansluitdetaillering binnenwanden -‐ horizontaal/verticaal Welke detaillering is toegepast tussen de aansluiting van binnenwanden op wanden / kolommen / gevel / vloeren / plafonds?

Meetwaarden horizontale aansluitdetaillering 1. Indringende verbindingen. 2. Natte verbindingen (zoals specie-‐ en/of kitvoegen). 3. Specifiek projectgebonden koppelstukken. 4. Projectongebonden demontabele koppelstukken.

Opmerking Beoordeling van Hoe makkelijker de aansluitdetaillering ontkoppelbaar is, hoe beter Herbestemmingsdynamiek (gebouw): een gebouw herindeelbaar is, hoe makkelijker de korrelgrootte van Herverkavelbaar, Herindeelbaar, een gebouw gewijzigd kan worden, hoe beter tegemoet gekomen kan Korrelgrootte, Voorzieningen, Kwaliteit, worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, Afstootbaar, Verplaatsbaar hoe beter tegemoet gekomen worden aan eisen m.b.t. het wijzigen Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): van de kwaliteit van het gebouw, des te groter de afstootbaarheid Herindeelbaar, Verplaatbaar, Uitbreidbaar, van een deel van het gebouw, hoe beter een gebouw verplaatsbaar Afstootbaar is, hoe beter een unit herindeelbaar is, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om de locatie van de units in het gebouw te wijzigen, hoe meer mogelijkheden aanwezig zijn om het oppervlak van de units in het gebouw uit te breiden, en hoe groter de afstootbaarheid van (een deel van) de unit.

Bron Waarden: Geraedts, Van Rijn 2014 Bewerking van SBR 1982

80 Mogelijkheid verlaagd plafond In hoeverre kan een verlaagd plafond geplaatst en aangepast worden aan de wensen van de gebruiker? Meetwaarden in beschikbare vrije verdiepingshoogte.

Meetwaarden plafonds 1. Verlaagd plafond (-‐0.20 m of gelijk aan een traptree) leidt tot vrije hoogte < 2.60 m. 2. Verlaagd plafond (-‐0.20 m) leidt tot vrije hoogte 2.60-‐2.70 m. 3. Verlaagd plafond (-‐0.20 m) leidt tot vrije hoogte 2.70-‐2,80 m. 4. Verlaagd plafond (-‐0.20) leidt tot vrije hoogte > 2.80 m.

Opmerking Beoordeling van Naarmate de vrije verdiepingshoogte na toepassing van verlaagde Herbestemmingsdynamiek (gebouw): plafonds hoger is, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan Voorzieningen, Kwaliteit veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. het wijzigen van de inrichting en kwaliteit van het gebouw, en neemt de mogelijkheid om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen en voorzieningswensen op unitniveau toe.

Bron Geraedts, Remoy, 2013

81 Mogelijkheid verhoogde vloer In hoeverre kan een verhoogde vloer geplaatst worden? (beschikbare verdiepingshoogte, aansluiting niveauverschillen en entree)

Meetwaarden verhoogde vloeren 1. Verhoogde vloer (+0.20 m of gelijk aan een traptree) leidt tot vrije hoogte < 2.60 m. 2. Verhoogde vloer (+0.20 m of gelijk aan een traptree) leidt tot vrije hoogte 2.60-‐2.70 m. 3. Verhoogde vloer (+0.20 m. of gelijk aan een traptree) leidt tot vrije hoogte 2.70-‐2.80 m. 4. Verhoogde vloer (+0.20 m of gelijk aan een traptree) leidt tot vrije hoogte > 2.80 m.

Opmerking Naarmate de vrije verdiepingshoogte na toepassing van verhoogde vloeren hoger is, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. faciliteiten en voorzieningen, hoe beter tegemoet gekomen kan worden aan veranderende eisen m.b.t. het wijzigen van de inrichting en kwaliteit van het gebouw, neemt de mogelijkheid om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau toe, hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele voorzieningswensen op unitniveau. Mogelijkheid tot verhoogde vloer belangrijk om bijv. een computervloer aan te leggen, sanitaire voorzieningen in te bouwen, vloer te na-‐isoleren etc.

82 Individuele inbouw/afwerking In hoeverre is het voor de individuele gebruiker mogelijk om een eigen inbouw(systeem) en/of afwerking/inrichting in de unit toe te passen?

Meetwaarden individuele inbouw/afbouw 1. Geen enkele mogelijkheid voor individuele inbouw of afwerking. 2. Alleen mogelijkheid voor eigen afwerking óf inrichting. 3. Mogelijkheid voor eigen afwerking én inrichting. 4. Volop mogelijkheid voor eigen inbouw, afwerking én inrichting.

83 Drempelvrije toegang Is de entree van het gebouw c.q. de gebruikersunits makkelijk toegankelijk voor minder validen?

Meetwaarden drempelvrije entree 1. Nee, geen drempelvrije entrees aanwezig. 2. Eén drempelvrije entree aanwezig. 3. Meerdere drempelvrije entrees aanwezig. 4. Alle (meerdere) gebouwentrees zijn drempelvrij.

Opmerking Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Naarmate er meer mogelijkheden zijn om de gebruikersunit te Kwaliteit, Voorzieningen voorzien van eigen inbouw, afwerking en inrichting, hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele kwalitatieve gebruikerswensen op unitniveau, en hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele voorzieningswensen op unitniveau. Opmerking Beoordeling van Naarmate er meer drempelvrije entrees van een gebouw aanwezig Herbestemmingsdynamiek (gebouw): zijn, neemt de herbestemmingskwaliteit naar andere functies toe, en Transformeerbaar, Herverkavelbaar, hoe meer mogelijkheden om te voldoen aan de individuele Herindeelbaar kwalitatieve gebruikerswensen en voorzieningswensen op unitniveau. Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Kwaliteit, Voorzieningen

Beoordeling van Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Herverkavelbaar, Herindeelbaar, Korrelgrootte, Kwaliteit, Verplaatsbaar

Beoordeling van Bron Herbestemmingsdynamiek (gebouw): Geraedts, Remoy, 2013 Voorzieninge, Kwaliteit Beoordeling van Gebruiksdynamiek (unit): Kwaliteit, Voorzieningen

Bron Geraedts 2013



Bijlage 3b (referentie P. 24) – Indicatoren door Manewa (2012)

x

x x

x

1

Building orientation

x

x

x

x

1 3

Building width

x

x

x

3

Space/Area/Volume for system zone Building height

x

1

x

1

Building size Floor plan

x

x

2

x

HVAC system & distribution

x

x

x

x

5

x

x

x

3

Floor systems/Raised floors

x

x

x

3

ICT service

x

x

2

Plug & play elements/ Interchangeable components

1

x x

x

x

3

Ceiling zone/Soffit quality Organisation of space

x

x

2

x

x

x

x

4

x x

x x

x

x

x x

x x

4 6

Fire sprinkling changes/ Fire safety design Plan depth Structural design/Slabs

Acoustic/Noise insulations

x

x

x

x x x

6

x

1

x

x

x

3

External façade/Cladding design Physical access/System access flexibility/Proximity

x x

x

2 1

Interior walls (movable) Electricity supply

x

1

Central corridors

Internal layout/Layout predictability

x

Intra-system interaction

x

2

x

1

x

x

2

Inter-system interaction

x x x

99

1 1 1

Flow Core design Partial/Phased demolition

Chapter Five: Responding to change – Design for adaptation

Separation of functions/ Decoupling

Design parameters for adaptability in buildings

x

x

x

3

Availability/Elevator/Vertical circulation Location/Site condition

Economic considerations for adaptability in buildings

x

x

x

x

3

x

x x x

1

7

Structural load

Table 5-4: Design parameters for adaptability in buildings

Authors

Gann and Barlow (1996)

Ratcliffe and Stubbs (1996)

Keymer (2000)

Heath (2001)

Larssen and Bjorberg (2004)

Arge (2005)

Richter and Laubach (2005)

Verweij and Poelman (2006)

3DReid (2006)

Gijsbers (2009)

Rawlinson and Harrison (2009)

Floor to ceiling height/ Storey height Technical span


Bijlage 4a (referentie P. 34) – Deel 1 – Indicatoren adaptief vermogen

Layer 1. Site

sub‐layer 2.1 Measurements 2.2 Access 2.3 Construction

3.2 Façade 4.1 Measure & Control

2. Structure

3. Skin

4.2 Dimensions

5.1 Functional 5.2 Acces 5.3 Technical

4. Facilities

5. Space plan/finishing

# (original #) 1 (2) 2 (5) 3(11) 4 (17) 5 (21) 6 (29) 7 (30) 8 (42) 9 (53) 10 (56) 11(57) 12 (65) 13 (70) 14 (73) 15 (77) 16 (78) 17 (79)

Adaptability performance indicator Surplus of site space surplus of building space / floor space surplus of free floor height Access to building: location of stairs, elevators, core building Surplus of load bearing capacity of floors Extendible building / unit vertical Extendible building / unit horizontal Dismountable façade Customisability and controllability of facilities Surplus of facility shafts and ducts surplus capacity of facility Disconnection of facilities' components Distinction between support ‐ infill (fit‐out) Access to building: horizontal routing, corridors, gallery Removable, relocatable units in building Removable, relocatable interior walls in building Disconnecting/detailed connection interior walls; horizontal/vertical

Weighting 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

43

Weight adjusted score Score/ Level Indicator value 2 > 30% 2 2 > 30% 2 3801 ‐ 4000 4 4 One main entrance, wing‐structure each with central en 3 3 2 50 ‐ 100% 2 2 Virtually no structural limitations for vertical building ex 2 No structural elements in the façade and it is dismounta 3 3 1 Yes 1 3 Controllable per zone (multiple zones per floor) 3 50 ‐ 100% in both central and well distributed placed 2 in the building 2 50 ‐ 100% 2 Yes, multiple partitions per floor 3 > 50% 3 multiple possibilities 2 Multiple per floor 3 Many possibilities, wall system 2 4 Both ceiling and wall system 2 3 3 2 3 2 4

Adaptable performance coefficient

15% 15%

3%

4%

3%

2% 10% 3%

6%

3%

23%

2%

6%

204%

41%

30% 10% 45% 6%

‐77%

‐9% ‐6%

‐6% ‐8% ‐3% ‐9%

‐6% ‐9% ‐3% ‐9%

influence on Increase yearly occupancy rate additional rental cost for cost for correction investment income maintenance adjustment 30% 20% 20% 5% 20% ‐2% 8% 6% ‐4% 6% ‐3% 10%

23%

9%

10% 23%

10%

94%


Bijlage 4b (referentie P. 34) – Deel 2 – Monte Carlo DCF model

adaptive Investering

€ 54.720.000 m²

Bouwkosten BAR

€/m² standaard €/m² adjust. For adapt. Perf. 15000 € 1.200,00 € 3.648,00 € 54.720.000,00 7,50% * voor Amsterdam

Inflatie Verhouding BVO / VVO Huur / m2 VVO Huur Huur stijging

2,50% 80% € 350,55 € 4.206.600,00 4,20%

Onderhoud / m2 Onderhoud kostenstijging Frequency onderhoud Basissom aanpassing Act. aanpassing Frequency aanpassing

155,1 € 2.326.500,00 3,20% 3 € 1.500.000,00 € 345.000,00 6

Jaarlijkse daling bezettingsgraad Vereist rendement

Jaar

2,00%

2,20%

2,50%

141,23

220

285

4,20%

2,80%

3,00%

4,20%

110

180

110

150

180

3,20%

3,20%

4,00%

3,20%

3,50%

4,00%

2

6

6

2

4

6

0,12%

1,80%

2,00%

1,80%

2,00%

2,50%

8%

5%

8%

Bezetting 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

100% 100% 100% 100% 99% 99% 99% 99% 99% 99% 99% 99% 98% 98% 98% 98% 98% 98% 98% 98% 97% 97% 97% 97% 97%

2,00%

2,50%

141,23

285

2,80%

4,20%

110

Gebruikte waarden voor de drie scenario's in de enkelvoudige simulaties Best guess values Maximum values Minimum values

Investment € 54.720.000 € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € 345.000 € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € 345.000 € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € 345.000 € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € 345.000 € ‐

2,50% 285 * huur gecorrigeerd voor adaptable performance

2,50% * waarde gecorrigeerd voor adaptable performance 9%

Huur € ‐54.720.000 € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐400.094 € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐463.987 € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐538.082 € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐624.010 € ‐

€ 4.487.467,70 € 4.787.074,65 € 5.106.670,14 € 5.447.586,67 € 5.811.245,52 € 6.199.162,60 € 6.612.954,81 € 7.054.346,71 € 7.525.177,71 € 8.027.409,71 € 8.563.135,24 € 9.134.586,15 € 9.744.142,91 € 10.394.344,42 € 11.087.898,65 € 11.827.693,78 € 12.616.810,28 € 13.458.533,62 € 14.356.367,96 € 15.314.050,65 € 16.335.567,74 € 17.425.170,57 € 18.587.393,31 € 19.827.071,85 € 21.149.363,80

Situatie waarin kosten aanpassing niet voor eigenaar zijn looptijd NPV IRR ad

15 jaar 25 jaar € ‐5.828.911 € 23.864.415 6,46% 11,40%

Onderhoud

Cashflow onderhoudscyclus € ‐54.720.000 € 4.487.468 € 4.787.075 € 2.543.652 € 5.447.587 € 5.811.246 € 2.975.486 € 6.612.955 € 7.054.347 € 4.414.542 € 8.027.410 € 8.563.135 € 5.243.728 € 9.744.143 € 10.394.344 € 7.312.642 € 11.827.694 € 12.616.810 € 8.761.391 € 14.356.368 € 15.314.051 € 11.753.686 € 17.425.171 € 18.587.393 € 14.155.373 € 21.149.364

€ ‐ € ‐ € ‐2.563.018,52 € ‐ € ‐ € ‐2.823.582,18 € ‐ € ‐ € ‐3.110.635,47 € ‐ € ‐ € ‐3.426.871,41 € ‐ € ‐ € ‐3.775.256,78 € ‐ € ‐ € ‐4.159.059,98 € ‐ € ‐ € ‐4.581.881,69 € ‐ € ‐ € ‐5.047.688,65 € ‐

looptijd NPV IRR ad aanpassingscyclus

0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0

PV 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 0

‐54720000 4155062,684 4104144,932 2019232,662 4004138,831 3955036,056 1875061,025 3858595,617 3811244,027 2208370,194 3718243,902 3672581,925 2082356,575 3582901,124 3538869,326 2305249,691 3452391,069 3409932,085 2192529,689 3326543,652 3285602,114 2334937,29 3205194,71 3165717,176 2232292,901 3088185,792

15 jaar 25 jaar € 39.563.839,23 € 186.673.232 7% 11% Cashflow PV € ‐54.720.000 ‐54720000 € 4.487.468 4487467,699 € 4.787.075 4787074,648 € 2.543.652 2543651,616 € 5.447.587 5447586,674 € 5.811.246 5811245,521 € 3.375.580 3375580,424 € 6.612.955 6612954,812 € 7.054.347 7054346,709 € 4.414.542 4414542,236 € 8.027.410 8027409,707 € 8.563.135 8563135,236 € 5.707.715 5707714,745 € 9.744.143 9744142,906 € 10.394.344 10394344,42 € 7.312.642 7312641,871 € 11.827.694 11827693,78 € 12.616.810 12616810,28 € 9.299.474 9299473,645 € 14.356.368 14356367,96 € 15.314.051 15314050,65 € 11.753.686 11753686,05 € 17.425.171 17425170,57 € 18.587.393 18587393,31 € 14.779.383 14779383,2 € 21.149.364 21149363,8


Bijlage 5 (referentie P. 37) – Correlatie analyse van de modelvariabelen onderling


2

Een adaptief alternatief als reële optie

Recommend Documents