Joop Wikkerink, fractievoorzitter Progressieve Partij Hozenstraat 8, 7126 BK Bredevoort Telefoon: 0543-451842 E-mail:
[email protected] Website: www.progressieve-partij.nl
Erfpacht als gemeentelijk instrument. Een notitie opgesteld door de fractie van de Progressieve Partij. Erfpacht algemeen De gemeente kan grond in erfpacht uitgeven. Erfpacht is een juridische constructie waarbij de gemeente eigenaar blijft, terwijl anderen - de erfpachters - deze grond langdurig mogen gebruiken. Erfpacht is een zakelijk recht. Het is een vorm van pacht waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft (of de pacht opzegt). De erfpachthouder heeft daardoor in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Hij heeft ook het recht de grond die hij in erfpacht heeft te voorzien van een opstal en deze opstal (inclusief het erfpachtrecht) te verkopen. Het recht van erfpacht is in Nederland geregeld in boek 5, titel 7, van het Burgerlijk wetboek. Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij erfpacht vaak de blote eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het overigens vaak voor dat de canon in een keer voor de gehele looptijd van de erfpacht wordt afgekocht. Erfpacht wordt vaak verleend voor een bepaalde tijd; 49 en 99 jaar komen het meeste voor. Oorspronkelijk komt het recht van erfpacht voor in de landbouw. Gemeenten geven vaak erfpachten uit: De voordelen voor de gemeenten om erfpachten uit te geven zijn: • • • •
De gemeente blijft eigenaar De gemeente krijgt een regelmatig terugkerend geldbedrag van de erfpachter. Dit noemt men een ‘canon’ en de opbrengsten zijn voor de gemeente De erfpachter mag de grond geen andere bestemming geven zonder toestemming van de gemeente In de akte van vestiging kan de gemeente verschillende voorwaarden opstellen die de erfpachter bekort op eventuele niet gepaste bestemmingen Art. 5:91 BW
De nadelen voor de gemeenten om erfpachten uit te geven zijn: •
Zolang er erfpacht gevestigd is op een stuk grond mag de gemeente gedurende deze tijd niets doen met de grond. De erfpachter heeft dus volledig genot van de zaak Art. 5:89 BW
•
•
Alles wat de erfpachter bouwt (in overeenstemming met de eigenaar) op de desbetreffende grond en die opbrengsten geven of hieruit voortvloeien mag de erfpachter zelf gebruiken of houden Art. 5:90 BW Als de erfpacht eindigt en de erfpachter heeft op het stuk grond gebouwen, werken of beplantingen gebouwd, dan is de gemeente verplicht de erfpachter een vergoeding te geven. De erfpachter heeft hier recht op volgens Art. 5:99 BW. De erfpachter moet met de gemeente een vergoeding overeenkomen. Echter, als de gemeente en de erfpachter het niet eens worden, dan komt er ook geen vergoeding. Het voorstel van de erfpachter moet redelijk zijn. Bij beëindiging van de erfpacht moet alles weer met de grond gelijk gemaakt worden. Het in dezelfde staat achterlaten zoals het verkregen was van de gemeente.
Erfpachten zijn ideaal voor gemeenten in de gebieden waar zij zeker weten dat deze gebieden geen andere bestemmingen hebben. Als gemeente moet je ernstig oppassen om geen fouten te maken. Tegelijk is het natuurlijk een leuk extra inkomen voor de gemeente. Als zij in de akte van vestiging het goed regelen dan kan een erfpacht alleen maar mooi voor ze zijn. Ook kan een stuk grond opeens veel meer waard worden wanneer een erfpachter geld investeert in de grond. De gemeente zal altijd eigenaar blijven van de grond. Het is belangrijk dat de gemeente duidelijkheid geeft aan de erfpachter over de rechten, verboden en plichten om latere onenigheid te voorkomen. De gemeente kan een aantal voorwaarden bedingen in de vestigingsakte. Erfpacht is een sterk recht waarbij de gemeente en de erfpachter beide wat aan kunnen hebben. Erfpacht als element in de stichtingskosten van woningen Wie een huis wil bouwen in een gemeentelijk project, is aangewezen op een perceel grond, dat men kan kopen van de gemeente. In de prijs van die grond zitten de ontwikkelingskosten versleuteld (bouwrijp maken, infrastructuur aanleggen, woonrijp maken, bijdrage mobiliteitsfonds etc.). Daardoor is het aandeel van de grond een behoorlijk deel van de stichtingskosten van een woning. Een beetje kavel is wel 200300 m². Laten we eens uitgaan van 200 m² met grondprijzen van € 180,- per m². Het aandeel van de grond in de bouw van de woning is al € 36.000,- . Maar wie meer wil, zit al gauw aan een kostenpost van € 60.000,- of meer aan grondkosten. En dan heb je nog geen baksteen gekocht. Geen wonder dat de bouw stagneert.
Als je nu die last van de kavelprijs uit de totale stichtingskosten kunt nemen, geeft dat een impuls aan de bouwsector. Immers, een huis van zo’n 160.000 euro komt binnen bereik voor 100.000 euro. Maar wie betaalt die grond dan? De gemeente kan die niet voor zijn rekening nemen. Maar via een erfpachtconstructie kan de kostenpost wel uitgesmeerd worden over een heel lange periode. De gemeente haalt de kosten die al in de grond zijn geïnvesteerd (bouwrijp maken etc.) terug over een lange periode. Als de grond al in eigendom van de gemeente is, betekent dit plan dat de gemaakte kosten (bouwrijp
maken etc.) niet direct, maar over een reeks van jaren wordt terugverdiend. Als de gemeente er grond voor moet kopen (bijvoorbeeld terugkopen van een projectontwikkelaar), kan de kostenpost gefinancierd vanuit een lening bij de Bank Nederlandse Gemeenten. Die hanteert een lager tarief dan een commerciële bank. Dat lagere tarief kan de gemeente aan de bouwer doorgeven, al dan niet in de vorm van oplopende annuïteiten. Erfpacht drukt de stichtingskosten In de constructie die ons voor ogen staat, wordt een proefproject gestart met een beperkt aantal kavels. Op die manier kan de gemeente de verkoop stimuleren van nog niet verkochte nieuwbouwpanden. Juridische, fiscale, administratieve en bancaire aspecten Er zijn in de markt al allerlei verkoopstimulerende constructies bedacht, met name door wooncorporaties. Koopgarant (kopen met korting en terugverkoop, waarbij de winst wordt gedeeld), Sociale Koop (aankoopsom minimaal 50% van de waarde, rest wordt later erbij gekocht, naarmate inkomen stijgt), Koop Goedkoop, een constructie die erg veel lijkt op de hier beschreven gedachtegang: woning en grond splitsen, woning kopen, grond huren, oplopende huurlasten. Voor alle constructies moet instemming verkregen worden van de belastingdienst en moeten de verhoudingen juridisch goed worden vastgelegd bij de notaris. Het is van belang ook de in dit stuk beschreven constructie vooraf juridisch en fiscaal te toetsen, bij voorbeeld i.v.m. de aftrekbaarheid van de erfpacht. Het verschil tussen Koop Goedkoop en de onderhavige constructie is de veel hogere mate van vrijheid. Particulier opdrachtgeverschap is bij voorbeeld goed mogelijk als de gemeente de erfpacht int. Wel moet de gemeente een grondboekhouding bijhouden. Soms beschouwen banken bij hypotheekverstrekking de erfpachtverplichting als een “overige verplichting”, soms ook niet. Wellicht is het mogelijk om daar afspraken over te maken met een of meer banken. De “overige verplichting” is erg laag in het begin. Banken zouden het ook als een maatschappelijke opdracht kunnen beschouwen om met erfpacht de stichtingskosten van een woning haalbaarder te maken voor grotere groepen burgers. Als je op internet erfpacht opzoekt is het vaak te verdelen in particuliere erfpacht en gemeentelijke erfpacht. Banken hebben veel meer problemen bij particuliere erfpacht dan bij gemeentelijke. Daar wordt doorgaans snel een hypotheek verstrekt.
Hieronder het verhaal van een makelaar uit Lelystad die we om commentaar vroegen als reactie op het artikel uit het Financieel Dagblad van 14 september 2013, ons toegestuurd door Martin Veldhuizen. Geachte heer Wikkerink, Leuk dat u mijn commentaar vond op de standpunten van de gemeenteraad van Dronten m.b.t. erfpacht. Ik heb het rapport gelezen waarop men zich heeft gebaseerd; duidelijk geschreven
door niet deskundigen. Inderdaad wordt de mening over erfpacht vrijwel altijd gevoed door onwetendheid en vooroordelen. Dit terwijl erfpacht een perfect instrument is om de woningmarkt te stimuleren. Vooral in het starterssegment (de "motor" van de woningmarkt) zijn mooie resultaten te behalen. Het is erg lastig om een algemeen verhaal op te hangen over erfpacht: het is vrijwel altijd maatwerk. Algemeen geldt, dat met erfpacht een lastenverlichting is te bereiken van 10 - 30%, waardoor woningen beter te financieren zijn. De Nederlandse Vereniging van Banken heeft vorig jaar een richtlijn opgesteld waar erfpachtcontracten aan moeten voldoen. Hierdoor financieren de meeste banken inmiddels woningen op erfpachtgrond als het contract aan die voorwaarden voldoet. Uitgevers van gronden in erfpacht (gemeenten, provincies, beleggers, etc.) kunnen verder erfpachtcontracten heel consumentvriendelijk maken en toch binnen de voorwaarden van de NVB blijven. Zo kan in de voorwaarden worden opgenomen of en zo ja, hoe erfpachters de gronden weer kunnen terugkopen. Hierdoor zitten kopers niet aan jarenlange contracten vast en kan bij doorverkoop van de woning ook worden aangeboden op erfpacht of eigen grond naar keuze. Hierdoor ontstaat een grote flexibiliteit. Voor beleggers in erfpachtgronden ontstaat een risicoloze, inflatievolgende belegging (indien de canon geïndexeerd is, wat de voorkeur geniet boven periodieke hertaxatie). Nogmaals; lastig om in een paar woorden alle voordelen uit te leggen maar ik ben graag bereid om mondeling dieper op de materie in te gaan. Het is dan ook mogelijk om de mogelijkheden te projecteren op een bepaalde situatie. Met vriendelijke groet, Henk Wouters RMT Wouters en Partners ERA Makelaars Agorabaan 15 8224 JS Lelystad KvK 39031284
Erfpacht voor veel eigenaren omlaag
Maarten van Poelgeest © anp Tienduizenden huiseigenaren zullen de gemeente voortaan minder hoeven te betalen voor het pachten van de grond onder hun woning. Een enkeling zal meer moeten betalen. Dat heeft wethouder Maarten van Poelgeest (GroenLinks) de gemeenteraad geschreven. Hij wil duidelijker maken hoe erfpacht wordt berekend en die ook niet meer elke vijftig jaar vaststellen, maar als de woning wordt verkocht. Zo krijgen huiseigenaren niet meer te maken met enorme verhogingen van de erfpacht. Critici vonden Van Poelgeest plannen in mei te vaag en vonden ook dat huiseigenaren de grond onder hun woning moeten kunnen kopen. Grond verkopen is een brug te ver voor Van Poelgeest, want hij wil dat alle Amsterdammers blijven profiteren van de waardestijging van grond. Maar hij doet wel concessies. Reële rente In het oog springt dus vooral de verlaging van het jaarlijks te betalen bedrag. Zodra de nieuwe voorwaarden ingaan, zal dat worden berekend op basis van de reële rente - een percentage waarop de inflatie in mindering is gebracht.
Advies De wethouder volgt hiermee het advies op van emeritus hoogleraar Jean Frijns van de VU en hoogleraar Marc Francke van de UvA en breekt - wat opmerkelijk is - met het uitgangspunt dat nieuwe erfpachtvoorwaarden de gemeente geen geld mogen kosten of opleveren. Van Poelgeest: 'Dat is bij deze benadering niet het geval. Dat is goed nieuws voor de erfpachter en minder goed nieuws voor de gemeente. Het zij zo.' Referendum Binnenkort zal duidelijk worden of de Stichting Erfpachters Belangen Amsterdam de vereiste 27.000 handtekeningen voor een referendum heeft ingezameld. Als dat niet het geval is, zullen de nieuwe voorwaarden mogelijk volgende zomer gelden.
Bovenstaand artikel komt uit Het Parool van 12-11-2013
Het gaat ook in op het artikel uit het FD dat pachters aan het eind van de looptijd geconfronteerd worden met forse verhogingen. Onze wethouder financiën reageerde er destijds zo op via een mail aan ons; Heren, Uit dit artikel blijkt ook nog eens dat linkse bestuurders er geen moeite mee hebben om dan later de huiseigenaren op te zadelen met een enorme verhoging van de canon, wanneer ze geld te kort komen. En dat moment komt er altijd aan! Groet, Johan Wethouder Maarten van Poelgeest is zo’n “linkse” bestuurder (Groen Links)
Ik heb de vraag ook op LinkedIn gesteld in de groep raadsleden. Gerrit Migchelbrink • Er barst hier een discussie los in de raad over de voor- en nadelen van bouwkavels uitgeven in erfpacht. Ik wil hier graag meer over weten omdat het voor onze gemeente nieuw is. Nico Vogelzang • Het hangt er van af wat de reden is dat men voor verkoop dan wel verpachten van de grond heeft. Erfpacht is simpel gezegd: de gemeente houdt de grond gedurende de looptijd van het erfpachtcontract in eigendom en brengt een vergoeding daarvoor in rekening (de canon). Die canon is bij mijn weten aftrek voor de IB. De erfpachter kan op de grond gewoon een woning of bedrijf neerzetten zij het, dat de gemeente na afloop van het contract een vergoeding dient te betalen voor de opstal die er op staat. Je kunt het natuurlijk altijd anders afspreken. De looptijd is meestal 50 of 100 jaar maar ook dat is arbitrair. Erfpacht is een zakelijk recht d,w,z,
je kunt het verkopen. Dus als de erfpachter het huis verkoopt zal de koper het erfpachtcontract over moeten nemen want de grond blijft bij de gemeente in eigendom. De insteek van de gemeente: als de verkoop van grond stagneert/verlies oplevert van het geïnvesteerde kapitaal en je kunt de grond wel in erfpacht uitgeven ( de erfpachter moet dus alleen in de opstal investeren omdat de grond door de gemeente "verhuurt" wordt) genereert dat in elk geval inkomsten, werkgelegenheid en omzet voor het MKB. •
Guus Schweigmann • Je kunt als gemeente d.m.v. uitgifte van grond in erfpacht de woningmarkt uit het slop helpen. Immers de starter / woningkoper hoeft zijn hypotheekbudget niet aan te wenden voor aanschaf grond. Nadeel kan zijn dat de gemeente de erfpacht door geldnood als melkkoetje gaat gebruiken. Goed langdurig erfpachtcontract met alleen indexatie
