Erfpacht als gemeentelijk instrument om de kredietcrisis te bestrijden Deze notitie is een uitwerking van het idee dat voor het eerst is geopperd in de werkfabriek die in februari 2009 in Ulft (DRU-fabriek) werd gehouden. Het idee staat opgenomen in de publicatie Aanvalsplan. Achterhoek, autheniek anders onder nummer 35. Grondprijs verlagen “Investeringen worden nu door de grondprijs soms onbetaalbaar. Door erfpachtconstructie over een lange termijn van 50 of 100 jaar toe te passen, worden investeringen wel rendabel.”
Erfpacht algemeen De gemeente kan grond in erfpacht uitgeven. Erfpacht is een juridische constructie waarbij de gemeente eigenaar blijft, terwijl anderen - de erfpachters - deze grond langdurig mogen gebruiken. Erfpacht is een zakelijk recht. Het is een vorm van pacht waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft (of de pacht opzegt). De erfpachthouder heeft daardoor in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Hij heeft ook het recht de grond die hij in erfpacht heeft te voorzien van een opstal en deze opstal (inclusief het erfpachtrecht) te verkopen. Het recht van erfpacht is in Nederland geregeld in boek 5, titel 7, van het Burgerlijk wetboek. Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij erfpacht vaak de blote eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het overigens vaak voor dat de canon in een keer voor de gehele looptijd van de erfpacht wordt afgekocht. Erfpacht wordt vaak verleend voor een bepaalde tijd; 49 en 99 jaar komen het meeste voor. Oorspronkelijk komt het recht van erfpacht voor in de landbouw. Gemeenten geven vaak erfpachten uit: De voordelen voor de gemeenten om erfpachten uit te geven zijn: •
De gemeente blijft eigenaar
• • •
De gemeente krijgt een regelmatig terugkerend geldbedrag van de erfpachter. Dit noemt men een ‘canon’ en de opbrengsten zijn voor de gemeente De erfpachter mag de grond geen andere bestemming geven zonder toestemming van de gemeente In de akte van vestiging kan de gemeente verschillende voorwaarden opstellen die de erfpachter bekort op eventuele niet gepaste bestemmingen Art. 5:91 BW
De nadelen voor de gemeenten om erfpachten uit te geven zijn: •
•
•
Zolang er erfpacht gevestigd is op een stuk grond mag de gemeente gedurende deze tijd niets doen met de grond. De erfpachter heeft dus volledig genot van de zaak Art. 5:89 BW Alles wat de erfpachter bouwt (in overeenstemming met de eigenaar) op de desbetreffende grond en die opbrengsten geven of hieruit voortvloeien mag de erfpachter zelf gebruiken of houden Art. 5:90 BW Als de erfpacht eindigt en de erfpachter heeft op het stuk grond gebouwen, werken of beplantingen gebouwd, dan is de gemeente verplicht de erfpachter een vergoeding te geven. De erfpachter heeft hier recht op volgens Art. 5:99 BW. De erfpachter moet met de gemeente een vergoeding overeenkomen. Echter, als de gemeente en de erfpachter het niet eens worden, dan komt er ook geen vergoeding. Het voorstel van de erfpachter moet redelijk zijn. Bij beëindiging van de erfpacht moet alles weer met de grond gelijk gemaakt worden. Het in dezelfde staat achterlaten zoals het verkregen was van de gemeente.
Erfpachten zijn ideaal voor gemeenten in de gebieden waar zij zeker weten dat deze gebieden geen andere bestemmingen hebben. Als gemeente moet je ernstig oppassen om geen fouten te maken. Tegelijk is het natuurlijk een leuk extra inkomen voor de gemeente. Als zij in de akte van vestiging het goed regelen dan kan een erfpacht alleen maar mooi voor ze zijn. Ook kan een stuk grond opeens veel meer waard worden wanneer een erfpachter geld investeert in de grond. De gemeente zal altijd eigenaar blijven van de grond. Het is belangrijk dat de gemeente duidelijkheid geeft aan de erfpachter over de rechten, verboden en plichten om latere onenigheid te voorkomen. De gemeente kan een aantal voorwaarden bedingen in de vestigingsakte. Erfpacht is een sterk recht waarbij de gemeente en de erfpachter beide wat aan kunnen hebben.
Erfpacht als element in de stichtingskosten van woningen Wie een huis wil bouwen in een gemeentelijk project, is aangewezen op een perceel grond, dat men kan kopen van de gemeente. In de prijs van die grond zitten de ontwikkelingskosten versleuteld (bouwrijp maken, infrastructuur aanleggen, woonrijp maken, bijdrage mobiliteitsfonds etc.). Daardoor is het aandeel van de grond een behoorlijk deel van de stichtingskosten van een woning. De prijzen variëren al gauw van € 200 tot € 400 per m². Een beetje kavel is wel 200-300 m². Laten we eens uitgaan van 200 m² in een niet te dure uitbreidingswijk met grondprijzen van € 300
per m². Het aandeel van de grond in de bouw van de woning is al € 60.000. Maar wie meer wil, zit al gauw aan een kostenpost van een ton of meer aan grondkosten. Op Vijverberg Zuid variëren de kavelprijzen van 239.000 (595 m²) tot 746.000 (1940 m²) . En dan heb je nog geen baksteen gekocht. Geen wonder dat de bouw stagneert.
Als je nu die last van de kavelprijs uit de totale stichtingskosten kunt nemen, geeft dat een impuls aan de bouwsector. Immers, een huis van zo’n 220.000 euro komt binnen bereik voor 160.000 euro. Maar wie betaalt die grond dan? De gemeente kan die niet voor zijn rekening nemen. Maar via een erfpachtconstructie kan de kostenpost wel uitgesmeerd worden over een heel lange periode. De gemeente haalt de kosten die al in de grond zijn geïnvesteerd (bouwrijp maken etc.) terug over een lange periode. De gemeente kan zich dat permitteren. Als de grond al in eigendom van de gemeente is, betekent dit plan dat de gemaakte kosten (bouwrijp maken etc.) niet direct, maar over een reeks van jaren wordt terugverdiend. Als de gemeente er grond voor moet kopen (bijvoorbeeld terugkopen van een projectontwikkelaar), kan in ons plan de kostenpost gefinancierd vanuit een lening bij de Bank Nederlandse Gemeenten. Die hanteert een lager tarief dan een commerciële bank. Dat lagere tarief kan de gemeente Doetinchem aan de bouwer doorgeven, al dan niet in de vorm van oplopende annuïteiten.
Erfpacht drukt de stichtingskosten In de constructie die ons voor ogen staat, wordt een proefproject gestart met een beperkt aantal kavels. Op die manier kan de gemeente de verkoop stimuleren van nog niet verkochte nieuwbouwpanden. Een rekenvoorbeeld. Het fictieve bouwplan Herman Kaiserlaan 5 ha uitgeefbaar Grondprijs € 300 p. m² Beoogde opbrengst is dus: 50.000 x € 300 = € 15.000.000 De grond is al in het bezit van de gemeente of wordt gekocht van de huidige eigenaar. In het laatste geval leent gD van BNG à 4,34% (huidige tarief BNG, annuïtair, 10 jaar vast) en stopt dat in de grondexploitatie. De veronderstelling is dat de lening elke 10 jaar vernieuwd kan worden tegen dezelfde condities. *) Wij pleiten voor een model met een oplopende canon. Om de bouw van nieuwe woningen nú te stimuleren, hanteert gD bij de start een lager percentage aan erfpachtcanon dan verderop in het traject. In dit voorbeeld wordt uitgegaan van een startpercentage van 1%, dat elk jaar met 0,1% oploopt tot 10,8% na 99 jaar. Een erfpachtovereenkomst beloopt meestal 49 of 99 jaar. In deze berekening is uitgegaan van de langste periode. Een woonhuis kan immers best 100 jaar worden. De rijkere koper uit ons voorbeeld betaalt in zijn eerste jaar een erfpachtcanon voor zijn kavel van 600 m ² € 1800. Maandelijks €150,-, ofwel netto (na belastingaftrek): €72 Daarnaast de hypotheeklasten van € 340,- voor de stenen en het glas. Samen zijn de woonlasten nu € 412,- p.m. in het eerste jaar, tegenover € 482,- als de grond was meegefinancierd door de bank. Voor de goedkopere woning op 200 m² wordt de
erfpachtcanon € 600, ofwel € 50 per maand in het eerste jaar. Dat resulteert in een nettobedrag van € 29,- per maand. Erfpacht én hypotheek zijn voor deze persoon 29+ 168 =€ 197,- Vergelijk een volledig gefinancierde bouw: die zou een maandlast opleveren van € 247,-. In het tweede jaar van de erfpachtovereenkomst stijgt de erfpachtlast naar bij voorbeeld 1,1%, in het derde jaar tot 1.2% en zo ieder jaar 0,1% meer. Na 30 jaar is het percentage zo opgelopen tot 3,9 %. Na 99 jaar 10,8%. Gemiddeld betaalt de koper over 99 jaar zo’n 4,7% per jaar. Is dat niet onvoordelig voor die koper en diens erfgenamen of opvolgers in zijn huis? Nee. Want het oplopende rentepercentage is een percentage van een vast bedrag, nl. de waarde van de grond anno 2009. Aangezien de inflatie waarschijnlijk wel doorgaat is het bedrag dat met 10,8% van de grondwaarde anno 2009 correspondeert in 2108 waarschijnlijk nog maar een schijntje. Als na 99 jaar de erfpachtovereenkomst afloopt, moet de bezitter van de woning de grond weer schoon opleveren aan de gemeente. Die kan dan tzt weer een nieuw plan maken met de grond. Hier volgt een tabel met de oplopende erfpachtcanon voor resp. het dure huis (op 600 m ²) en het goedkope huis (op 200 m ²) Het gaat om bruto jaarbedragen.
jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 20 30 40 50 60 70 80 90 99
600 m²/€ 1800 1980 2160 2340 2520 2880 3420 7020 12.420
19.440
200 m²/€ % 600 1 660 1,1 720 1,2 780 1,3 840 1,4 1,5 960 1,6 1,7 1,8 1140 1,9 2,9 2340 3,9 4,9 5,9 4080 6,9 7,9 8,9 9,9 6480 10,8
En de gemeente? De grond was oorspronkelijk al eigendom van de gemeente, óf de gemeente heeft de grond tegen marktprijs gekocht. In het eerste geval duikt de erfpachtexploitatie onder in de hele grondexploitatie. Die kan tegen een stootje. Als de grond gekocht moet worden, wordt die betaald bij voorbeeld met een lening van de BNG. Die wordt afgelost in bij voorbeeld 99 jaar. Dat kan maar gedeeltelijk met de opbrengst van de erfpachtcanon. Het percentage dat de bewoners immers opbrengen is de eerste 30 jaar nog onder het percentage dat gD betaalt aan de BNG. Hier zit dus
de bijdrage van gD in aan het oplossen van het probleem van de stagnerende bouwmarkt. Hieronder staat een tabel van rentelasten die de gemeente heeft aan BNG, verminderd met de opbrengsten van de erfpacht over 5 ha.uitgeefbaar. Let op! Er is dus even van uitgegaan, dat het hele plan van 5 ha gerealiseerd wordt op grond die nu nog van een projectontwikkelaar of particulier is. In werkelijkheid kan een deel van te realiseren woningen ook op gemeentegrond plaatsvinden.
jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 20 21 30 31 32 33 34 35 40 41 50 51 60 61 70 71 80 90 99
Rente aan BNG Opbrengst erfpacht % erfpacht 652.500 150.000 1 652.500 165.000 1,1 652.500 180.000 1,2 652.500 195.000 1,3 652.500 210.000 1,4 652.500 225.000 1,5 652.500 240.000 1,6 652.500 255.000 1,7 652.500 270.000 1,8 652.500 285.000 1,9
Verschil gD -502.500 -487.500 -472.500 -457.500 -442.500 -427.500 -412.500 -382.500 -367.500 -352.500
652.500
435.000
2,9
-217.500
652.500 652.500 652.500 652.500 652.500 652.500 652.500 652.500 652.500 652.500 652.500 652.500 652.500 652.500 652.500 652.500 652.500
585.000 600.000 615.000 630.000 645.000 660.000 735.000
3,9 4 4,1 4,2 4,3 4,4 4,9
-67.500 -52.500 -37.500 -22.500 -7.500 +7.500 +82.500
1.185.000
7,9
+532500
1.620.000
10,8
+967.500
De constructie met de oplopende rente betekent voor gD dus de komende 10 jaar een aflopende structurele last op de begroting van € 500.000 tot €400.000. Dat kan o.i. gedekt worden uit de reserve grondexploitatie. De toekomst daarna is ongewis. Als de gemeente de grond daarna alsnog verkoopt aan de huiseigenaren, kan het geleden verlies verrekend worden en de BNG-lening met de opbrengst worden afgelost. Als de gemeente de volle 99 jaren “uitzit”, zit er zelfs op het eind van de rit wellicht winst in voor de gemeente.
Als niet alle grond eerst door gD gekocht hoeft te worden, maar bij voorbeeld maar de helft, halveren de bedragen in de laatste kolom ook. Conclusie: kopers worden hier geconfronteerd met een oplopende erfpacht. In het begin zijn ze duidelijk goedkoper uit. Na enige jaren (naar schatting 9 jaar) is het omslagpunt: de koper betaalt dan netto hetzelfde in de erfpachtconstructie als in een volledige hypotheekconstructie. Daarna betalen ze in deze constructie bij voorbeeld tien jaar iets meer dan ze gedaan zouden hebben met een lening van de bank. De situatie kan bij voorbeeld in jaar 20 opnieuw worden bekeken. De grond verkopen aan de huiseigenaren? De erfpacht af laten kopen? Dit is een begaanbare weg, om kopers te helpen, hun kosten op een andere manier te verdelen over hun leven (stijging salarissen), de bouw vlot te trekken en de gemeenschap het voordeel te geven van een langzamerhand stijgende grondprijs. Waarom geen vast percentage aan erfpachtcanon, gelijk aan of ongeveer gelijk aan de rente die gD aan BNG betaalt? De koper zou dan duurder uit zijn. Zie bijlage 1.
Juridische, fiscale, administratieve en bancaire aspecten Er zijn in de markt al allerlei verkoopstimulerende constructies bedacht, met name door wooncorporaties. Koopgarant (kopen met korting en terugverkoop, waarbij de winst wordt gedeeld), Sociale Koop (aankoopsom minimaal 50% van de waarde, rest wordt later erbij gekocht, naarmate inkomen stijgt), Koop Goedkoop, een constructie die erg veel lijkt op de hier beschreven gedachtegang: woning en grond splitsen, woning kopen, grond huren, oplopende huurlasten. Voor alle constructies moet instemming verkregen worden van de belastingdienst en moeten de verhoudingen juridisch goed worden vastgelegd bij de notaris. Het is van belang ook de in dit stuk beschreven constructie vooraf juridisch en fiscaal te toetsen, bij voorbeeld i.v.m. de aftrekbaarheid van de erfpacht. Het verschil tussen Koop Goedkoop en de onderhavige constructie is de veel hogere mate van vrijheid. Particulier opdrachtgeverschap is bij voorbeeld goed mogelijk als de gemeente de erfpacht int. Wel moet de gemeente een grondboekhouding bijhouden. Soms beschouwen banken bij hypotheekverstrekking de erfpachtverplichting als een “overige verplichting”, soms ook niet. Wellicht is het mogelijk om daar afspraken over te maken met een of meer banken. De “overige verplichting” is erg laag in het begin. Banken zouden het ook als een maatschappelijke opdracht kunnen beschouwen om met erfpacht de stichtingskosten van een woning haalbaarder te maken voor grotere groepen burgers.
Status van dit voorbeeld Bovenstaande is een rekenvoorbeeld, en geen concreet voorstel. De getallen berusten op aannamen en kunnen veranderd worden, indien andere uitkomsten gewenst zijn. Zo kan de looptijd worden veranderd naar bij voorbeeld 50 jaar; de oplopende rente kan ook met 0,2 % per jaar stijgen of juist met minder dan 0,1%. Essentie is dat het voorbeeld het principe verduidelijkt en aantoont dat het haalbaar is, de bouw stimuleert, de kopers tegemoet komt door spreiding van lasten en de gemeente tijdelijk met een niet al te hoge structurele last opzadelt. Het effect wordt verkregen door de grote getallen en het uitsmeren over een grote reeks van jaren. Je bouwt met deze constructie wel op korte termijn 250 woningen op kavels van 200 m² of 84 op riante kavels van 600 m². Hetgeen een welkome bijdrage kan zijn in een stagnerende bouwmarkt.
Voorstel Wij pleiten voor een snel initiatief om 250 starterswoningen te bouwen met een erfpachtconstructie. Dat levert 375 tot 500 manjaren werk in de bouw op, nog afgezien van voorbereiders, toeleveranciers, afwerkers, inrichters, hoveniers etc. De bouw van goedkope koopwoningen sluit aan bij recente bevindingen in het Woningmarktonderzoek (Companen, mei 2009), waaruit blijkt dat voor de categorie goedkope koopwoningen in nieuwbouw nauwelijks of geen aanbod is, terwijl de behoefte eraan juist groot is. De fractie van GroenLinks
Bijlage 1 Waarom geen vestzak-broekzak erfpacht-rente BNG? Bij een vast percentage dat (ongeveer) gelijk is aan de rente die gD betaalt aan BNG is de huizenbezitter duur uit. T.o.v. koop van de grond. Immers de potentiële koper betaalt jaarlijks een erfpachtcanon van 4% van de waarde. Bij voorbeeld. Iemand wil bouwen op een kavel van 600 m² Die kavel kost zo jaarlijks € 7.200 aan erfpacht. Oftewel: maandelijks ongeveer € 600,- Hij hoeft vervolgens alleen maar een hypotheek op de woning te nemen, groot ongeveer 250.000. In de normale verhoudingen zou de koper zónder erfpacht dus een hypotheek van €430.000 moeten afsluiten, mét erfpacht een hypotheek voor €250.000. De hypotheeklasten en de erfpacht zijn beide aftrekbaar voor de belastingen. De erfpacht bedraagt €600,-, na aftrek belastingvoordeel €312 tot €348 (inkomensafhankelijk). De hypotheek op het huis is netto bv €340,-. (bron: Funda) Samen dus € 652,-, tot €688,- De hoogste inkomens zijn hier het beste af, omdat ze een hogere hypotheekrenteaftrek hebben. Als de koper alles had moeten financieren, zou hij een totaalhypotheek hebben gehad van €482,- per maand (volgens Funda). De
gemeente subsidieert hier de bouwgrond met het verschil in betaalde BNG-rente en erfpachtcanon, zijnde 0,32% van de grondwaarde anno nu. Conclusie: de koper is duurder uit, de gemeente subsidieert hogere inkomens met een grondsubsidie. Het enige voordeel is dat door de grotere welwillendheid van de banken bouwprojecten wellicht eerder van de grond komen. Voor iemand die een kavel verkiest van 200 m², (voor bij voorbeeld een starterswoning) is de berekening als volgt. De kavel kost € 60.000. Aan erfpacht is hij kwijt: € 2.400 per jaar. De hypotheek die voor hem of haar nodig is, beloopt bij voorbeeld € 120.000. Het zijn de pure bouwkosten, exclusief de grond. (totaal 180.000). De maandlasten voor deze persoon bedragen: erfpacht € 200,- dwz netto € 116,-; de hypotheek over het lagere stichtingsbedrag is €168 netto, samen €284,-. Indien deze persoon grond en huis via de bank had moeten financieren, was hij netto € 247,- kwijt geweest. Conclusie: ook deze goedkopere woning wordt alleen maar duurder door de erfpachtconstructie. *) Wanneer de gemeente een erfpachtcanon van 4% rekent, is de grond binnen een bepaalde periode terugverdiend. In dit voorbeeld is dat na 25 jaar. gD kan kiezen om dan de erfpacht nog een poosje voort te zetten (omdat de grond inmiddels meer is waard geworden) of om de grond aan de erfpachter te verkopen. In beide gevallen lijdt gD geen verlies en is de koper geholpen met de aanschaf van een goede woning. Dit voorbeeld kan natuurlijk gevarieerd worden met een ander percentage erfpachtcanon. Bij voorbeeld 3 % (waarbij de gemeente in feite de grond nog meer subsidieert en de vergelijking met hypothecaire financiering gunstiger wordt), 4,25%, 4,5%. (de erfpachtcanon wordt lager en het duurt langer voor de gemeente uit de kosten is.) Als de BNG een hoger of een lager percentage hanteert (voor een lange rentevaste periode) verandert de berekening natuurlijk mee.
Bijlage 2 Tarieven BNG Vaste geldleningen openbare lichamen (contante storting) lang geld gelijk 5 jaar gelijk 3.49 - 100 jc 10 jaar gelijk 4.31 - 100 jc 15 jaar gelijk 4.88 - 100 jc 20 jaar gelijk 5.20 - 100 jc 25 jaar gelijk 5.41 - 100 jc
20 jaar gelijk 4.80 - 100 jc 25 jaar gelijk 4.85 - 100 jc 30 jaar gelijk 4.88 - 100 jc 40 jaar gelijk 4.91 - 100 jc
lang geld annuïtair 10 jaar annuïtair 4.34 - 100 jc 15 jaar annuïtair 4.94 - 100 jc 20 jaar annuïtair 5.27 - 100 jc 25 jaar annuïtair 5.48 - 100 jc 25 jaar annuïtair 4.89 - 100 jc 30 jaar annuïtair 4.91 - 100 jc 40 jaar annuïtair 4.93 - 100 jc lang geld fixe 5 jaar fixe 3.91 - 100 jc 10 jaar fixe 4.95 - 100 jc
