Hoe in de toekomst om te gaan met sociaal ondernemers als huurder van gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed? 1. Context In het Coalitieakkoord “Utrecht maken we samen” hecht de gemeente Utrecht veel waarde aan samenwerking met sociaal ondernemers. In de afgelopen periode zijn er diverse initiatieven ontstaan en is de aandacht voor het sociaal ondernemen zichtbaar geworden in Utrecht. Er is een divers aanbod van sociaal ondernemers die een eigen verantwoordelijkheid nemen voor maatschappelijke activiteiten, waarbij zij minder afhankelijk willen zijn van de overheid. Dit in een periode dat de gemeente zich meer terug trekt als aanbiedende partij van diensten en meer overlaat aan initiatieven vanuit de samenleving. Deze sociaal (startende) ondernemers willen graag gebruik maken van het gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed zoals buurtcentra of ander maatschappelijk vastgoed wat in eigendom is van de gemeente. Daarom willen wij drempels wegnemen en zoeken naar nieuwe samenwerkingsvormen die de samenwerking tussen gemeente en sociaal ondernemers versterkt.
2. Aanleiding In toenemende mate zien we dat organisaties bewegen als sociaal ondernemer; hun activiteiten kunnen passen binnen een gemeentelijk programma doelstelling en of gericht zijn op een maatschappelijk belang dat niet direct (b.v. met subsidies) vanuit de gemeente ondersteund wordt. Daarbij willen ze regelmatig gebruik maken van gemeentelijk vastgoed. Liefst ook nog tegen een aantrekkelijk verhuur tarief. Deze beweging past in de maatschappelijke ontwikkelingen en de samenwerking met de stad die we als gemeente nastreven.
3. Kernvraag en afbakening Op welke wijze kunnen we tegemoet komen aan de wensen van de sociaal ondernemers; passend binnen wettelijke kaders en met eventuele aanpassing van beleidskaders zonder de kaders helemaal los te laten. Het verhuren aan dit type organisaties kan namelijk strijdig zijn met het gemeentelijk (vastgoed)beleid en/of de Wet Markt en Overheid. 3.1 Notitie gaat niet over deeltijd-verhuur: Deze notitie is gemaakt voor de ruimtes die in zijn geheel en exclusief worden verhuurd of in gebruik gegeven aan een organisatie middels een bruikleenovereenkomst. Voor de ruimtes die verhuurd worden per tijdsperiode en door meerdere gebruikt kunnen worden geldt deze notitie niet. Voor deze deeltijd –verhuur zijn onlangs de Algemene Gebruikersvoorwaarden vastgesteld. Het gebruik en de tariefstelling van deze ruimte door sociaal ondernemers past binnen Algemene Gebruikersvoorwaarden.
4. Wie of wat is een sociaal ondernemer De sociaal ondernemer wordt gezien als een ondernemer die zich lokaal gebonden voelt en de sociale vraag ontdekt, kansen zoekt en primair gericht is op een sociaal doel, waarbij de creatie van een sociale waarde centraal staat. De sociale waarde wordt zichtbaar door het gesprek aan te gaan
met de sociaal ondernemer over; Waarom is het initiatief belangrijk, Wat wordt er bereikt en Hoe is de aanpak. Attitude gaat hierbij boven type rechtsvorm. Bij de sociale onderneming zien we een sterke ondernemersvisie bij het oppakken van maatschappelijke problemen, door intrinsieke overtuiging en/of betrokkenheid bij het onderwerp/gebied. De sociale onderneming maakt “winst”, maar de winst is niet tot doel verheven maar nodig om terug te investeren in de organisatie. De financiële winst zien we als vliegwiel om meer maatschappelijk winst te maken, door nieuwe maatschappelijk vraagstukken op te pakken. Dit zorgt ervoor dat zowel de financiële als maatschappelijk winst ook voor lange termijn wordt benut. De financiële en maatschappelijke doelstelling dient ook zichtbaar vastgelegd te zijn in bijvoorbeeld ondernemingsplan, begroting of statuten. De gehanteerde tarieven op diensten dienen onderscheidend te zijn binnen het vakgebied. Ter illustratie enkele voorbeelden van sociaalondernemer; The Colour Kitchen helpt jongeren met hun loopbaan door te helpen aan werk of ze te helpen met het behalen van hun diploma; Bewoners initiatief dat werkt aan ontmoeting, verbinding, activiteiten voor zorg, welzijn, cultuur en ondersteuning van bewonersgroepen; zelfbeheer wat geen relatie heeft met een programma (of andere vormen van
-
zelfbeheer die geen subsidie ontvangen), bijv. De Voedselbank
Kinderopvang organisatie die lokaal in Utrecht gebonden is, die een netwerk en maatschappelijk partner is binnen buurt en/of wijk. Daarmee onderscheidend is van andere kinderopvangorganisaties.
5.Dilemma’s: Het algemene dilemma is of we de markt zijn werk laten doen of dat er vanuit de gemeente een vorm van ondersteuning gewenst is. De belemmeringen die we moeten oplossen liggen op het vlak van:
het gebruik van gemeentelijk vastgoed,
de huurvoorwaarden
al dan niet verkopen van vastgoed.
5.1 gebruik van gemeentelijk vastgoed In de kadernota staat dat de UVO vastgoed in bezit heeft ter ondersteuning van het gemeentelijk beleid. Wanneer de gemeente alleen huisvesting faciliteert voor de gemeentelijke doelstellingen vallen sociaal ondernemers daar niet onder. Deze worden dan mogelijk belemmerd in hun groei en/of uitvoeren van hun aanbod van activiteiten. Dit kan de nieuwe beweging naar meer initiatieven vanuit sociaal ondernemers stagneren.
5.2 Huurvoorwaarden Zoals eerder vermeld willen de sociaal ondernemers graag gebruik maken van gemeentelijk vastgoed, waarbij gunstige voorwaarden worden gevraagd. De gunstige voorwaarden gelden zowel voor de huurtermijn als voor de huurprijs.
5.2.1. Huurtermijn Sociaal ondernemers zoals Kinderopvang, zelfbeheer initiatieven, Bibliotheek en zorgorganisaties sturen op flexibiliteit in hun aanbod, en anticiperen op nieuwe vragen en maatschappelijke ontwikkelingen. Deze sociaal ondernemers zijn er bij gebaat dat hun bedrijfsvoering flexibel is en hebben de wens om zo min mogelijk langdurige (huur)contracten aan te gaan. Risico voor de gemeente bij meer kort lopende huurcontracten is dat het kan leiden tot meer (kortdurende)leegstand en verhoging van beheerkosten. De bandbreedte van dit risico is vooraf niet in te schatten. Dit risico wordt conform de kadernota vertaald in een hogere risicopercentage voor leegstand bij de huurberekening. Door te monitoren op kortdurende huurcontracten met het risico op leegstand doen we kennis op, om vervolgens deze kennis te benutten om risico’s te verkleinen.
5.2.2 Huurprijs In dit voorstel wordt uitgegaan van permanente verhuur van het gemeentelijk vastgoed voor vast gebruik. Hiervoor worden reguliere huurcontracten gebruikt op basis van het ROZ-model. Conform de kadernota rekent de gemeente voor dergelijke partijen een marktconforme huur. De gemeente ziet geen reden om hiervan af te wijken.
5.3 Al dan niet verkopen Conform het verkoop proces wordt al het vastgoed verkocht dat geen gemeentelijk beleid (meer) dient. Vastgoed dat uitsluitend wordt gebruikt door een sociaal ondernemer wordt onder het huidige beleid daarom verkocht.
6. Huidige kaders 6.1 Wettelijk kader De Wet Markt en Overheid stelt dat beschikbaar stellen van gebouwen aan sociaal ondernemers niet zijnde een non-profit organisatie het risico heeft dat concurrentieverstoring kan ontstaan met andere ondernemingen die binnen de gemeentegrenzen actief zijn op het gebied van verhuur van gebouwen, wanneer hiervoor geen kostendekkende huur gevraagd wordt. De wet schrijft voor dat het verhuren onder de integrale kostenprijs verboden is tenzij de Gemeente Raad besluit dat deze activiteiten het algemeen belang dienen.
6.2 Gemeentelijke regelgeving Op dit moment hanteren we twee nota’s voor de inzet van ons gemeentelijk vastgoed die van belang zijn in het kader van sociaal ondernemen.
6.2.1. Kadernota Vastgoed In de Kader Nota Vastgoed is benoemd dat het beschikbaar stellen van gemeentelijk vastgoed bedoeld is voor activiteiten/diensten die vallen onder de beleidsdoelen van de gemeente Utrecht zoals het faciliteren van buurthuizen en scholen. Daarnaast is opgenomen dat de gemeente (strategisch) vastgoed in bezit heeft ten behoeve van b.v. ruimtelijke ontwikkeling of cultureel erfgoed. Tot slot is er een portefeuille overige. In deze laatste portefeuille zit het vastgoed bezit wat historisch gegroeid is en/of niet meer passend is voor een beleidsdoel. Het beleid van de Gemeente Utrecht is om dit vastgoed af te stoten. De Kadernota Vastgoed zegt: A. Het gemeentelijk vastgoed is geen doel maar een middel om doelstellingen van de gemeente te bereiken. B. Vastgoed wat bijdraagt aan de gemeentelijke doelstellingen wordt gezien als de kernvoorraad. C. Vastgoed wat niet bijdraagt aan de gemeentelijke doelstellingen wordt in principe als overbodig vastgoed gezien en verkocht. D. Als het vastgoed ingezet wordt voor een beleidsdoel dan brengen we een kostendekkende huur in rekening en anders brengen we een marktconforme huur in rekening.
6.2.2 Nota uitgifteproces gemeentelijk vastgoed De hoofdregel bij uitgifte van vastgoed is dat wanneer het vastgoed geen beleidsdoel meer ondersteunt het wordt verkocht. Als op dat moment voorzien kan worden dat er in de nabije toekomst weer wel een gemeentelijk beleidsdoel gebruik kan maken van dit vastgoed zal het niet worden uitgegeven maar tijdelijk worden verhuurd. Indien het vastgoed deels geen gemeentelijk beleidsdoel meer dient, kan worden onderzocht of het in zijn geheel vrijgemaakt kan worden. Activiteiten die plaats vinden in het deel dat nog wel nodig is proberen we te verplaatsen. Indien wordt afgeweken van de hoofdregel dan zal er een collegebesluit worden gevraagd.
6.2.3 Huidige uitgangspunten, uitgifteproces gemeentelijk vastgoed De nota uitgifteproces gemeentelijk vastgoed zegt: A. Alvorens het pand wordt uitgegeven wordt het belang van de huurder voor de stad bezien. Indien het een partij betreft die van belang geacht wordt voor de stad wordt er een situatieschets voorgelegd aan de wethouder (vastgoed). Daarin wordt belang voor de stad, status van het huurcontract en eventueel effect van de uitgifte (verkopen) meegenomen. Indien op basis van de situatieschets tot uitgifte wordt overgegaan en er wordt afgeweken van de hoofdregels zal er een collegebesluit worden gevraagd.
B. Bedrijf onroerend goed wordt altijd uitgegeven aan de markt. Woningen worden aangeboden aan de zittende huurder. Indien wordt afgeweken van de hoofdregel zoals hierboven beschreven dan zal er een collegebesluit worden gevraagd.
7. Voorstel tot wijziging van de lokale regelgeving om verhuur aan sociaal ondernemers beter te kunnen faciliteren 7.1.
Aanpassing Nota uitgifteproces gemeentelijk Vastgoed
A. Het voorstel is om bij panden die worden gebruikt door niet commerciële organisaties naast de wethouder Vastgoed ook de betrokken beleidsafdeling of de vakwethouder(s) te informeren en om advies te vragen bij mogelijke Uitgifte. Dit gebeurt om de beleidsoverwegingen en het Algemeen belang goed in beeld te brengen, voorafgaand aan een eventueel collegevoorstel. B. Wanneer Vastgoed geen beleidsdoelen ondersteunt maar wel wordt gebruikt door de in deze nota genoemde sociale ondernemers wordt dit vastgoed niet verkocht of worden er voorwaarden gesteld om de toekomst van de sociaal ondernemers niet te belemmeren.
7.2.
Aanpassing Kadernota Vastgoed
Wanneer een pand uit de portefeuille maatschappelijk vastgoed is verhuurd aan een sociaal ondernemer dan moet worden voldaan aan de volgende randvoorwaarden: A. Het gebruik van het pand moet in overeenstemming met de bestemming zijn bijv. sport, onderwijs, maatschappelijke doeleinden. Als er sprake is van onderhuur vraagt de huurder toestemming aan de gemeente om de ruimte in onderhuur te geven. B. De gemeente berekent aan de sociaal ondernemer een marktconforme huur door. C. Wanneer de sociaal ondernemer vanuit wederkerigheid zelf werkzaamheden uitvoert op het betreffende pand kan de ondernemer in aanmerking komen voor een korting op het huurtarief. De inspanning moet vooraf zijn afgesproken en minimaal voor een overeen te komen periode gelden. D. De looptijd voor huurcontracten wordt op maat gemaakt voor de sociaal ondernemer.
7.3
Wet Markt & Overheid
Wanneer de sociaal ondernemer vanuit wederkerigheid zelf werkzaamheden uitvoert op het betreffende pand of op één van de buurtcentra dan kan de ondernemer in aanmerking komen voor een korting op het huurtarief. In geval van zelfwerkzaamheid heeft de UVO minder kosten en komt de sociaal ondernemer in aanmerking voor korting. Als de ondernemer activiteiten ontwikkeld voor speciale doelgroepen dan is dit geen vastgoed aangelegenheid en geeft UVO geen korting. Bovenstaande past in de huidige kaders van de wet markt en overheid.
8. Conclusie en samenvatting Op basis van bovenstaande uitgangspunten streven we naar een situatie die ruimte geeft aan nieuwe initiatieven voor sociaal ondernemers waardoor de samenwerking tussen sociaal ondernemers en de gemeente wordt versterkt. De gemeente in de rol van faciliterende overheid en de sociaal ondernemer in de rol van aanbieder van activiteiten in samenwerking met bewoners van de stad. Met de genoemde voorstellen voor wijziging en aanvulling wordt getoetst of een sociaal ondernemer gebruik mag maken van gemeentelijk vastgoed en onder welke voorwaarden. Voor verhuur aan sociaal ondernemers worden onderstaande criteria getoetst tijdens het verhuurproces. A. Sociale doelstelling moet zijn vastgelegd in bedrijfsplan of statuten. B. Wanneer de sociale onderneming “winst” maakt, moet zijn vastgelegd dat de winst niet het primaire doel is, maar nodig om de organisatie in stand te houden. C. De activiteiten van de onderneming moeten bijdragen aan het Algemeen Belang en de doelstellingen van de gemeente. D. Wanneer een sociaal ondernemer een tegenprestatie levert in de vorm van wederkerigheid kan de sociaal ondernemer in een buurtcentrum en/of speeltuin korting krijgen op het verhuurtarief (tarievenbeleid buurtcentra). De korting kan niet gestapeld worden op een andere vorm van korting en de tegenprestatie moet meetbaar en controleerbaar zijn. E. We bevorderen de ontwikkeling van sociaal ondernemerschap door flexibiliteit in bedrijfsvoering mogelijk te maken voor sociaal ondernemers en organisaties met een maatschappelijk belang voor de stad, door meer flexibiliteit toe te staan in looptijden van huurcontracten.
