DE MEERWAARDE VAN KENNIS OVER ERFPACHT, NATUURSCHOONWET, WOZ EN FISCALITEITEN

DE MEERWAARDE VAN KENNIS OVER ERFPACHT, NATUURSCHOONWET, WOZ EN FISCALITEITEN 9 maart 2013

WAAROM DEZE WORKSHOP?

WAT WILLEN WE VANDAAG BEREIKEN?

WIE ZIJN WE?

MET WELKE PARTIJEN HEEFT U TE MAKEN?

PARTIJEN 1. Belastingdienst:

- overdrachtsbelasting;

- vennootschapsbelasting;

- inkomstenbelasting;

- schenk- en erfbelasting;

- onroerende zaaksbelastingen (zie verder).

2. Erfpachtgever – zie verder

NATUURSCHOONWET

NATUURSCHOONWET III Niet alleen landgoederen maar ook anderen, als recreatieondernemers, maken gebruik van de NSW. Hoe kan dit? Is dit concurrentievervalsend? Kan de staatssecretaris de evaluatie vervroegen? Wil zij bestaande gevallen herkeuren? En wil zij zorgen dat de NSW voortaan alleen nog aan echte doelen wordt gekoppeld?

De vereisten voor de rangschikking van een landgoed op grond van de Natuurschoonwet 1928 (NSW) zijn dat het voldoende omvang heeft, dat er een bepaald minimum aan bos, natuur of houtopstanden is en dat het landgoed gebruikt wordt op een manier die geen inbreuk maakt op het natuurschoon. Op zichzelf behoeft recreatief gebruik rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928 niet in de weg te staan. Bij de juiste randvoorwaarden kan zich op bijvoorbeeld een golfbaan aantrekkelijke natuur ontwikkelen, die bijdraagt aan de biodiversiteit. Rangschikking onder de NSW is dan ook mogelijk. Naar aanleiding van een aanscherping van de eisen van de NSW heeft vanaf 2007 een grootscheepse herrangschikking plaatsgevonden. Deze operatie is bijna afgerond.

NATUURSCHOONWET II • 

Vereisten NSW 1928

• 

Voordelen:

- overdrachtsbelasting;

- vennootschapsbelasting;

- inkomstenbelasting;

- schenk- en erfbelasting;

- onroerende zaaksbelasting en andere heffingen.

ERFPACHT

ERFPACHT I Belangrijke punten: 1.  Hoogte canon en wijze van berekenen; 2.  Tussentijdse herziening canon en wijze

van berekenen; 3.  Vergoeding investeringen (o.a. opstallen) bij einde; 4.  Duur en mogelijkheid tot verlengen.

ERFPACHT II Overige opmerkingen: 1.  Omzetting huur in erfpacht; 2.  NSW regime voor erfpachter en bloot eigenaar.

WOZ

WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands 15

Agenda

" " " " " " " " "

                 

Belang WOZ Ontvangst WOZ-‐beschikking TaxaEeverslag Waarderingsmethoden Grondwaarde Vrijstellingen (Pro forma) bezwaar en beroep Financiële invloed Vragen

WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands

1 6

Belang WOZ

" " " " " " "

             

OZB gebruikers en/of eigenaren Watersysteemheffing gebouwd Wegenheffing gebouwd VennootschapsbelasEng Rioolheffing BaatbelasEng Etc.

NB. Watersysteemheffing ongebouwd obv hectare


Ontvangst WOZ Beschikking

WOZ-‐waarde golfclub 18 © Deloi7e 2013 The Netherlands

Taxa6everslag Taxatieverslag niet-‐woning Waardepeildatum: 01-‐01-‐2011 Aanduiding object: [objectnr.] [Adres]

Golfclub Landweg 1 2345 AB Amsterdam

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie: Gemeente Sectie Perceelnr. Letter Amsterdam AE 1078 G

Indexnr. Oppervl. 50.000 m²

Objectgegevens: Bijzonderheden Soort object: Recreatie/sportcentrum Gerenoveerd i n 1997 Bouwjaar: 1950 Marktgegevens: Van het getaxeerde object zijn de volgende verkoopcijfers verzameld: Transportdatum Verkoopprijs 01-‐07-‐2006 € 0 Opbouw taxatie en gecorrigeerde vervangingswaarde Winkel-‐verkoopruimte 100 m² bouwjaar 1950 restwaarde 25 % technische veroudering Kantine 100 m² bouwjaar 1997 restwaarde 25 % technische veroudering Grond bij niet woning 5.000 m² Extra grond (restgrond) 45.000 m² (etc......) (...)

á € 1.500 levensduur 45 jaar factor 0,250 á € 1.500 levensduur 45 jaar resterende l evensd.29 jr. factor 0,645

€ 150.000

€ 37.500

€ 150.000

€ 96.750

(...) Totaal

€ 250.000 € 270.000 (...) (...) € 5.000.000

WOZ-‐waarde golfclub 19 © Deloi7e 2013 The Netherlands

Waarderingsmethoden

Waarde in het economisch verkeer "   Leegwaarde "   ‘Eigen grond’waarde "   Vergelijkingsmethode " HuurwaardekapitalisaEemethode "  " 

"

Huurwaarde per m2 KapitalisaEefactor

Discounted cash flow-‐methode " 

Contante waarde berekening van toekomsEge inkomsten en uitgaven


Waarderingsmethoden Gecorrigeerde vervangingswaarde versus waarde economisch verkeer "   Gecorrigeerde vervangingswaarde " " " "

       

Vervangingswaarde opstal Technische correcEe FuncEonele correcEe Grond

"   Bedrijfswaarde "   Benubngswaarde "   Bijzonderheden "  "  " 

Uitgideprijzen gemeente TaxaEewijzer ‘Sport’ Is niet boekwaarde


Vrijstellingen

Toepassing vrijstelling wel in objectagakening maar buiten waarde " " " "

       

Natuurschoonwetlandgoederen Natuurterreinen Openbare land-‐ en waterwegen Overige vrijstellingen


Vrijstellingen Natuurschoonwetlandgoederen "   Ten minste 5 hectare "   Aaneengesloten gebied "   Geen inbreuk op natuurschoon Voorts moet: "   Ten minste 30% oppervlakte bezet met houtopstanden en/of natuur "   Gebruik mag geen inbreuk maken op natuur "   CorrecEe waterparEjen (geen natuurterreinen)

=> Gebouwde eigendommen zijn niet vrijgesteld van de WOZ-‐waardebepaling.


Vrijstellingen Natuurterreinen

• 

Beheer door rechtspersoon die nagenoeg behoud van natuurschoon ten doel stelt


Vrijstellingen Openbare land-‐ en waterwegen en overige vrijstellingen

"  •  •  •  • 

Openbare land-‐ en waterwegen 30 jaar toegankelijk voor een ieder 10 jaar toegankelijk voor een ieder en onderhouden door overheid Bestemming openbare weg Inclusief kunstwerken

v  FacultaEeve vrijstellingen zijn bijvoorbeeld: spor7erreinen; ‘ straatmeubilair; parken, plantsoenen en waterparEjen.


(Pro forma) Bezwaar en beroep

•  •  •  •  •  •  •  •  •  • 

Termijnen Gang van zaken Horen Bewijslast Heroverweging gemeente (eigen controle veelal door zelfde ambtenaar) Bekende tegenwerpingen Kostenvergoeding Beroep veelal eerste onapankelijke beoordeling In beroep: geen advocaat, jurist, taxateur verplicht Tekstblokken om bezwaar te moEveren in Wegwijs


WOZ-‐waarde in Bezwaar

woz-‐waarde voor bezwaar

€ 8.100.000 woz-‐waarde na bezwaar

€ 4.440.000

gebouwen

€ 1.100.000 gebouwen

€ 800.000

(kantine/verkoopr/zaal/kleedk/kantoor/keuken/schuur) gebouwgebonden grond (1000 m2 * € 100) overige grond (300.000 m2 *€ 20) extra grond (300.000 m2 *€ 5) holes 18 a anlegkosten (18*€ 100.000)

(lagere restwaarde/ kortere l evensduur/ function)

€ 100.000 gebouwgebonden grond

€ 100.000

(1000 m2 * € 100) € 3.600.000 overige grond

€ 1.500.000

(300.000 m2 *€ 5) € 1.500.000 extra grond

€ 1.500.000

(300.000 m2*€ 5) € 1.800.000 holes 18 a anlegkosten

€ 540.000

(18*€ 100.000*0,3 tc)


Financiële invloed Lokale heffingen

FicEef voorbeeld WOZ-‐waarde voor bezwaar € 8.100.000 voor bezwaar (grondslag wsh/wh € 1.200.000) Nieuwe situaEe: WOZ-‐waarde na bezwaar € 4.440.000 na bezwaar (grondslag wsh/wh € 900.000)

Tarief OZB/wsh/ Te wh* betalen

0,1627% ozb g € 30.294 0,2037% ozb zr 0,0231% wsh gebouwd Tarief OZB/wsh/ Te 0,0282% wh betalen wegenheffing geb 0,1627% ozb g € 16.730 0,2037% ozb zr 0,0231% wsh Besparing lokale heffingen: € 1gebouwd 3.565 dit jaar Na correcEe gebouwen, grondwaarde en 0,0282% * Per gemeente/waterschap worden verschillende tarieven gehanteerd (zie verordening) aanlegkosten wegenheffing geb WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands 28

Financiële invloed VennootschapsbelasEng (ficEef voorbeeld / zr én g)

Oude situaEe: Boekwaar WOZ-‐ Bodemw WOZ Afschrijvin Afschrijving de waarde aar-‐de VpB-‐ g s-‐ gebouwen 50% WOZ gebouwe gebouwen poten6e Nieuwe situaEe: n tot € € € € 600.000 € 0 600.000 € 4.050.000 1.200.00 WOZ-‐ Bodemwa WOZ Afschrijvin Afschrijvin Boekwaar 8.100.000 0 de tarief: 25% waarde ar-‐ de VpB-‐ g gs-‐poten6e VpB Bij daadwerkelijke afschrijving van W 4,5 % is gebouwe besparing VpB: € 6.730 dit jaar gebouwen 50% OZ gebouwen n tot

€ 600.000 € € € 900.000 € 450.000 4.440.000 2.220.000

€ 150.000


VRAGEN?

WAT GEBEURT ER NA DEZE WORKSHOP?

DE MEERWAARDE VAN KENNIS OVER ERFPACHT, NATUURSCHOONWET, WOZ EN FISCALITEITEN

Recommend Documents