Over de boekhoudkundige, fiscale verwerking en de economisch-financiële voordelen van erfpacht

OBJECTIEVE VERKOOP & PROFILING

VENTE OBJECTIVE & PROFILING

Biens publics

Overheidsgoederen en verplicht te verkopen Private Goederen

et Biens privés en vente forcée

8460 OUDENBURG Plassendaele 11 Enkel dit «CIBnet-dossier met bijhorende Annexen» laatste versies op www.CIBnet.org hebben rechtskracht.

Over de boekhoudkundige, fiscale verwerking en de economisch-financiële voordelen van erfpacht.© © door Dr. Ir. Jacques THIEBAUT VAN ROYEN Zoals in vele andere landen, laat ook de Belgische wetgeving spijtig genoeg niet toe om heden enige tekst te produceren, waarin in absolute termen dé situatie van erfpacht wordt weergegeven. Wij kunnen dan ook niet anders dan de kennis van vandaag verwoorden en dan nog in de algemene zin, onder voorbehoud van veranderingen in tijd en ruimte. Vandaag is 2004. Erfpacht werd in 1814 door de Wetgever van het Koninkrijk der Nederlanden in het leven geroepen, ten einde te voldoen aan een economische behoefte. Economie 'avant la lettre' dus. In moderne termen kan men zeggen: ten einde te voldoen aan een exploitatiebehoefte middels vreemd vermogen. Het gevolg daarvan is, zo kan men reactief denken, dat erfpacht meer voordelen oplevert aan iemand die dit verwerft in het kader van zijn professionele activiteit, dan wel aan iemand die dit louter om private doeleinden verwerft. Maar niets is minder waar. Voor iemand die erfpacht louter om private doeleinden verwerft, is dit in een eerste oogopslag vergelijkbaar met het onderscheid tussen eigendom kopen en eigendom huren. Erfpacht is dan wel op langere termijn, waartegenover de erfpachtvergoeding (ook canon of cijns genoemd) enigszins lager ligt dan de huurprijs. Bovendien heeft de erfpachter veel meer rechten dan de huurder. Zo kan hij bijvoorbeeld zijn erfpachtrechten verkopen of verhuren aan een hogere prijs dan dat hij ze zelf verwerft. Zo kan hij bijvoorbeeld een hypotheek vestigen op de grond en bestaande gebouwen om een nieuw gebouw te financieren. Men moet de moeite doen om de tekst van de Wet zelf ter hand te nemen, en dus niet zomaar te gaan gissen in zijn eigen denken, of voor-gegiste lectuur gaan consumeren. Dan komt men zeer snel en zelfs als niet-professioneel, tot de bevindingen dat deze wet een rijk cadeau van onze grootouders is. Men vergist zich ernstig door te stellen dat erfpacht een verweesde vorm is van huur. Het is net andersom, de huurwetgevingen zoals wij die vandaag kennen, zijn afstammelingen van de Erfpachtwet. In België begint men dit vandaag druppelsgewijs te snappen. In Frankrijk heeft men dit reeds enkele jaren geleden in dank gerestaureerd [ I'Ordonnance n° 62-064 du 27 septembre 1962 relative au bail emphytéotique (J.O. n° 131 du 12.10.62, p.2225), modifiée par la loi n° 96-016 du 13 août 1996 (J.O. n°2381 du 26.8.96, p. 1862) ]. Omdat het bij erfpacht meestal gaat over een erf met bestaande constructies of over een erf bedoeld om daarop zelf constructies op te richten, en omdat de termijn vrij lang tot zeer lang is, bekomt men dus het voordeel van een grond zonder die te moeten koop-betalen, waaraan men het voordeel van een eigen bouw kan koppelen. Men wordt in de echte zin eigenaar van de vererfpachte goederen, maar dan wel beperkt in tijd. Vereenvoudig gesteld, kan men dit vergelijken met de aanschaf van een wagen middels de aankoop ervan met eigen geld, of met financiering, of de aanschaf ervan middels leasing of andere huurvorm … ieder zal wel zijn eigen beweegreden hebben, en er rijden meer huurwagens rond dan andere ! Beschouwt men de erfpacht in zijn brute termen van de Wet van 10 januari 1824, waarmee bedoeld wordt dat men daar zelf niets inventief gaat aan toevoegen of veranderen, dan is dit inderdaad niet aantrekkelijk. Maar handelt men in de geest van art.17 van die wet, waarbij uitdrukkelijk gesteld wordt dat enkel de minimum en maximumgrenzen van de duur imperatief of verplichtend zijn (27 tot 99 jaren), en waaruit duidelijk blijkt dat aan de burger voor de rest totaal vrij is, om zonder enig verbod de erfpacht als het ware tot het oneindige aan te passen en uit te breiden aan zijn eigen noden en geneugten, dan zal men zeer snel beseffen hoe dankbaar deze Wet is. Men spreekt van suppletoir of aanvullend recht. De snelle van geest behoeft niet veel uitleg om te snappen dat een natuurlijk persoon handelend met private beweegredenen, een burger zoals men dat pleegt te noemen, via erfpacht die toestanden kan kneden die echt maatwerk zijn voor zijn behoeften, en voor zijn burgerlijke belangen, en voor zijn fiscale belangen, en voor zijn successie, en voor … Het weze onderlijnd dat vele en ingewikkelde wetten zoals deze vandaag aan de lopende meter geproduceerd worden, net als gevolg hebben dat de burger zijn vrijheid verliest, en letterlijk langzaam maar zeker oneerbiedig opzij geschoven wordt. Ofte hoe men met imperatieve en soevereine wetten het recht krom heeft gemaakt … maar dat is een ander verhaal. Hierna focussen wij op de vennootschap, die nog veel meer en snel te begrijpen voordelen uit erfpacht kan halen. Te meer dat deze materie vandaag de dag er nog altijd relatief onontgonnen bij ligt. Juristen boekhouders, en zelfs de fiscus, hebben nog altijd niet de alles omsluitende lijnen van het erfpachtrecht gevonden, zodat er nog veel mogelijk is. De vraag is wel: zijn die lijnen er wel … of is de vrijheid van de burger dan toch sterker dan de zinsbegoocheling van het vakjes-denken ? Creativiteit … that's what we need !

Annexe C | GM01050 v1

1.

BOEKHOUDKUNDIG

Bij een niet-vennootschapsboekhouding, zoals dit het geval is voor een natuurlijk persoon, is dit een gewone uitgaven en inkomsten boeking, al dan niet met bedrijfsmatig karakter. Interessant is de post "Voorzieningen" op de belastingsbrief … kosten voor zekere en voorzienbare uitgaven, kunnen voor de berekening van het belastbare inkomen in reserve genomen worden ! Dit kan zowel door een natuurlijk persoon als door een vennootschap. Bij een vennootschapsboekhouding, is de boeking verschillend in functie van de hierna volgende hoofdhypothetische situaties, en dan nog wel de Erfpachtwet gelaten in haar brute termen. Hetgeen betekent voor een vlotte lezer, dat er mits enig maatwerk, er nog vele vele andere mogelijkheden bestaan, dan de praktisch zuiver academische voordelige toepassingen die hierna worden aangeraakt. A.1. De canon – bij een directe betaling of de eendadige behandeling Dit is het geval wanneer de canon betaald wordt middels beschikbare gelden. A.1.1. In geval van een éénmalige betaling a.

Bij de erfpachter

Balans, Activa, Vaste III.A. Terreinen en gebouwen, 22300 (MAR) Overige zakelijke rechten op onroerende goederen … zakelijk recht; op onroerend goed; duurzaam gebruik; vergoeding bij aanvang recht betaald. Minimaal Algemeen Rekeningstelsel, dit is de gecodeerde indeling van de boekhouding bij Wet vastgesteld. Boeking tegen aanschafwaarde = aankoopprijs (canon) PLUS bijkomende kosten, zoals niet-terugbetaalbare belastingen en vervoerkosten. Resultatenrekening, 63020 Afschrijvingen op materiële vaste activa. Boeking tegen afschrijfwaarde = dit is totaalbedrag van de activa-boeking = = ten 1° op grond van de duur van het recht van erfpacht ( … is de duur 99 jaar op papier van het contract met mogelijkheid tot beëindigen voor de erfpachter nà 27 jaar, maar kan de erfpachter aantonen dat deze duur als economische gebruiksduur bijv. 10 jaar is, dan kan hij op 10 jaar afschrijven, zelfs degressief); = ten 2° slaat ook op niet-afschrijfbare activadelen, zoals het terrein … die dus wel kunnen worden afgeschreven; = ten 3° de notariskosten en registratiekosten kan men over dito duur afschrijven of éénmalig volledig het jaar van aanschaffing. b.

Bij de erfverpachter

Balans, Activa, Vaste III.E., 26*** Overige materiële vaste activa … groepeert die activa die de onderneming niet rechtstreeks voor haar eigen productie of exploitatie aanwendt. = … alhoewel het pand in corpus niet aanwezig, is de waarde van het pand giraal wel aanwezig in diens boekhouding; Girale waarde van geld, is geld niet in materiële vorm en zonder de hoedanigheid van wettig betaalmiddel, maar meetellend … = … kan afschrijfbaar zijn, mogelijks aan de variabele gebruikswaarde, let wel de canon is ook een vorm van inkomen. A.1.2. In geval van periodieke betalingen a. a.1.

Bij de erfpachter

Voor een bebouwd erf

a.1.1. Voor een bebouwd erf met reconstitutie van kapitaal Reconstitutie is een (deel van een) periodieke vergoeding die het kapitaal geïnvesteerd in het gebouw dekt. Dit is hetzelfde mechanisme als voor 'leasing'. Balans, Activa, Vaste III.D., 24*** Leasing en soortgelijke rechten, gekoppeld aan Passiva VIII., 172** Schulden op meer dan één jaar – Leasingschulden en soortgelijke schulden, en IX.F., 42 of 47/48 Schulden op ten hoogste één jaar. Boekingen aan de gefinancierde kapitaalwaarde, en na vervallen periode (dus men verspringt 1 jaar op de balans). a.1.2. Voor een bebouwd erf zonder reconstitutie van kapitaal Dit is hetzelfde mechanisme als voor 'gewone huurovereenkomst'. Deze komt niet in de balans, zijnde rechten op lange termijn, om voor te komen in de zogeheten 0-klasse of de orderekeningen, 07100 aan crediteuren wegens huurgelden en vergoedingen (terreinwaarde inbegrepen). b.2.

Voor een onbebouwd erf

Annexe C | GM01050 v1

Dit is hetzelfde als a.1.2. b. b.1.

Bij de erfverpachter

Voor een bebouwd erf

b.1.1. Voor een bebouwd erf met reconstitutie van kapitaal Balans, Activa, Vlottende V.B. Vorderingen op meer dan één jaar, 291** Overige vorderingen. Boeking aan gefinancierde kapitaalwaarde van het gebouw, waarbij het verschil tussen de boekwaarde van het goed, terrein inbegrepen, en de kapitaalwaarde dient geboekt te worden in de resultaten 74*** Andere bedrijfsopbrengsten. b.1.2. Voor een bebouwd erf zonder reconstitutie van kapitaal Dit is hetzelfde mechanisme als voor 'gewone huurovereenkomst". Balans, Activa, Vlottende VII. Vorderingen op ten hoogste één jaar, 41*** Overige vorderingen. Boekingen … alhoewel canon die jaar na jaar terugkomt, wordt geboekt als op ten hoogste één jaar. b.2.

Voor een onbebouwd erf

Dit is hetzelfde als b.1.2. A.2. De canon – bij een indirecte betaling of de meerdadige behandeling Dit is het geval wanneer de canon betaald wordt middels aangelegde fondsen, onverminderd hetgeen is gezegd onder nr. A.1. A.2.1. Middels eigen vermogen Ook hier zijn veel scénario's realiseerbaar. Op de Balans, kan men bijvoorbeeld ten behoeve van de canon, het Kapitaal giraal verhogen (Passiva, Eigen vermogen, post 10 – voor giraal, zie hoger A.1.1.b.), middels diverse mogelijke de posten 'opgevraagd en nog niet-gestort kapitaal of nog niet-opgevraagd kapitaal', nadien te ondervangen met de post 'Kapitaal door incorporatie van winst van het boekjaar'. Niet te versmaden is de post 'Voorzieningen', die zich situeert op de Balans, Passiva, Eigen~Vreemd vermogen, 163/5** Overige kosten … kosten die zeker en vaststaand zijn. Dit vinden wij ook in de Resultatenrekening II.F. Bedrijfskosten, 635/7*** Voorzieningen voor kosten … waarbij de aldaar geboekte waarde zich situeert boven de post 67/77 zijnde Belastingen op het resultaat. Boeking aan mogelijks de gekapitaliseerde actueelwaarde aan de wettelijke rentevoet van 7%, of de registratievoet 4% … hoe kleiner het % = verdisconteringvoet, hoe groter het kapitaal. Bovendien is een voorziening jaar nà jaar bewerkbaar middels toevoegingen en terugnemingen. A.2.2. Middels vreemd vermogen Ook hier zijn veel scénario's realiseerbaar. Op de Balans, kan men bijvoorbeeld girale 'schulden op meer dan één jaar' toevoegen (Passiva, Vreemd vermogen; 17***), indien men ten behoeve van de canon (geactualiseerde waarde) een lening of een krediet aangaat. Gelden die men niet opneemt en in depot bij de bank laat. De resultatenrekening wordt dan in dezelfde zin behandeld. Komt daarbij dat de bank in principe een lening kan toestaan zonder hypothecaire of andere zekerheid zal vragen, aangezien het geld de bank niet verlaat, en er dus geen risico is. Blijft alzo het pand vrij van hypotheek, of anders gezegd is het pand beschikbaar om daar een andere hypotheek op te vestigen nodig voor een lening of een krediet met ander doel dan het verwerven van de rechten op dat pand. B.1. De constructies – tijdens de looptijd van het contract Hierna enkele, niet limitatieve bedenkingen.  Een belangrijk fiscaal voordeel van Erfpachtrecht, vindt zijn oorsprong is het aanvullend karakter van deze Wet. Fiscaal betekent dit dat de vrije wil van de partijen ook de wet tussen die partijen is, en die 'zelf gemaakte wet' dient de fiscus te respecteren, weliswaar in de mate dat het geschreven woord ook op eensluidende wijze in de praktijk toegepast wordt. Men kan dus alle mogelijke situaties in uitvoering brengen. Dit is fiscale techniek, of belastingsbewimpeling, zijnde het zoeken binnen de perken van het niet verbodene naar de meest gunstige fiscale situatie. (Zie ook onder nr. 2 art. 344 W.I.B.) Belangrijk daarbij is wel dat het contract, of de wijziging achteraf van een contract in schrift bestaat en dat daarbij voldaan wordt aan alle publiciteitsvereisten, vooraleer men enige daad van uitvoering stelt. Komt het geschrift er pas nadat men gestart is met de uitvoering, dan is dit geen bewimpeling meer maar belastingsontduiking.

Annexe C | GM01050 v1

 B.T.W. op gebouwen op andermans goed, is en blijft toepasselijk, want de B.T.W.-heffing gebeurt op het feit van de oprichting, en onafhankelijk van de bestemming achteraf, in of niet in functie van de eigendom van de grond. N.B. waarom een bestaand huis kopen onder het stelsel van de B.T.W. (21% B.T.W. i.p.v. 10% registratie) voor een niet B.T.W.-plichtige koper toch belangrijk kan zijn ? Omdat de lasten die gedragen worden voor fiscale plichten in dat geval altijd fiscaal aftrekbaar zijn, zelfs al is die aankoop niet de eerste of de gezinswoning. Men make zijn eigen rekening.  Eigendomsverkrijging van een gebouw door de werking van het recht van natrekking is niet onderworpen aan B.T.W., noch aan registratierechten.  Wanneer in het contract voorzien is dat de opgerichte constructies, zelfs de bestaande constructies, dienen gesloopt te worden, en de grond in genivelleerde aard of zelfs bouwrijp, dient te worden herstelt, dan kan men hiervoor een 'voorziening' aanleggen (zie hiervoor onder nr. A.2.1.).  Dezelfde contractuele vrijheid laat toe dat het recht van natrekking (artikels 546 tot 577 Burgerlijk Wetboek) ofwel uitdrukkelijk niet toepasselijk, ofwel uitdrukkelijk wel toepasselijk worden gemaakt. Op die manier kan men bijvoorbeeld voorzien dat bij de oprichting van een gebouw, dit gebouw naargelang de vordering der werken, door natrekking eigendom wordt van de erfverpachter, zelfs al wordt dit opgericht door een andere rechthouder dan door de erfpachter. En dat daar tegenover staat dat de oprichter van dit gebouw het gratis genotsrecht heeft gedurende een bepaalde of een onbepaalde tijd. Fiscale denkers behoeven geen verder commentaar. B.2. De constructies – op het einde van het contract Op dit punt, wanneer de opgerichte constructies naar de grondeigenaar keert, is er reeds een aanzienlijk stukje gerobberd. Dit zowel binnen de Commissie voor Boekhoudkundige Normen, als voor de fiscale Rechters, Hof van Cassatie inbegrepen. Conclusie is, dat men er op zijn Belgisch niet éénsluidend doorgeraakt (zie de inleiding in fine). En dat men in de hedendaagse tendens de wil der partijen inzake 'de conventionele nulwaarde' en of ook 'de historische kostprijs', vervangen wordt door de internationalisering in boekhoudwaarden, waarbij de werkelijke waarde, 'the fair value', de voorrang krijgt. Alhoewel de algemene rode draad blijft en wellicht zal blijven primeren, namelijk: over de fair value spreken is één, maar die fair value in cijfers omzetten is twee .. dus wanneer de partijen vooraf en in temporis non suspectus zoals men dat noemt (d.i. in en op niet verdachte omstandigheden en ogenblikken), een degelijk waarderingssysteem hebben uitgewerkt waarbij de noemer is dat de ene niet moet opdraaien voor de grillen van de andere, dan zal men altijd geneigd blijven om inderdaad die fair value te evalueren in respect met dit systeem. Men zal dus beter niet een 'bepaalde' waarde hanteren, maar een 'bepaalbare' waarde. Ofte dat men zich bezint vooraleer men begint … alle wegen leiden naar Rome … ook lijdenswegen … maar die moet men dan niet inslaan aan het begin ervan. a.

Bij de erfpachter

Tussen haakjes vermeld: indien door omstandigheden vreemd van de wil, lees zonder kennelijke opzet van de erfpachter of diens rechtsverkrijgende (vb.: diens huurder-bouwer), een opgerichte constructie voor zijn tijd naar de erfverpachter keert, dan zullen de boekhoudkundige en fiscale gevolgen daardoor veroorzaakt moeten worden aanvaard. b.

Bij de erfverpachter

Het vermelde waard is een arrest van het Hof van Cassatie van 4.11.1995, Pas. 1956, I, 208: een verworven actief mag worden afgeschreven ook al is dit gratis verkregen (of aan een lagere dan de markt of de venale waarde), omdat nergens in de wet voorzien is dat de verkrijging ervan onder bezwarende titel moet zijn gebeurd … het gaat hem ten slotte om hoedan-ook bestaande waarde en de vermindering van die waarde door dit te gebruiken of te verbruiken voor de toekomstige exploitatie. Vergelijk: de herwaardering van vaste activa, is ook een niet bezwarende titel-handeling.

2.

INKOMSTENBELASTINGEN

Alhoewel men dit niet zou verwachten, gebeurt de fiscale behandeling in het kader van de inkomstenbelastingen van erfpacht, enigszins anders of in een andere toonaard dan de boekhoudkundige. Memo: in principe primeert de boekhoudwetgeving boven de fiscale wetgeving. De anti-misbruikbepaling van art. 344 van het W.I.B. speelt hierbij een overkoepelende rol: «Aan de Administratie der directe belastingen kan niet worden tegengeworpen, de juridische kwalificatie door de partijen gegeven aan een akte alsook aan afzonderlijke akten die eenzelfde verrichting tot stand brengen, wanneer de administratie door vermoedens of door andere in artikel 340 vermelde bewijsmiddelen vaststelt dat die kwalificatie tot doel heeft de belasting te ontwijken, tenzij de belastingplichtige bewijst dat die kwalificatie aan rechtmatige financiële of economische behoeften beantwoordt.» (Zie voor belastingsbewimpeling nr. B.1.§1.) Daar waar de fiscale wet [art. 95 K.B. 30.01.2001] spreekt over "Overige zakelijke rechten op onroerende goederen", spreekt de fiscale wet [W.I.B. 1992] over "Andere gelijkaardige onroerende goederen". N.B. Vruchtgebruik wordt (nog) niet gezien als een ander gelijkaardig onroerend goed. Niets belet om Erfpacht te combineren met vruchtgebruik.

Annexe C | GM01050 v1

A.

Bij het vestigen van het erfpachtrecht

De vestiging heeft geen enkele rechtstreekse fiscale implicatie. Onverminderd hetgeen hieronder gezegd wordt. B.

Gedurende de loop van het erfpachtrecht

Niet onbelangrijk om weten is dat het K.I. kan vastgesteld worden op naam van de eigenaar, maar ook op naam van de erfpachter. En dat er zelf een afzonderlijk K.I. op de grond en op de onderscheiden constructies kan doorgevoerd worden, zelfs op de machinerie in voorkomend geval. a.

Bij de erfpachter

 Bedragen betaalt door een erfpachthouder, natuurlijk persoon die niet beroepsmatig handelt, mogen krachtens art. 14 W.I.B. van het totaal van zijn onroerende inkomsten worden afgetrokken, mits zij in het belastbare tijdperk zijn gedaan of gedragen. Eveneens aftrekbaar van deze zijn de interesten van schulden aangegaan om die goederen te verwerven. … ongeacht of dit een eerste of andere, voor bewoning of voor ander gebruik, eigendom betreft  Bedragen betaalt door een erfpachthouder, natuurlijk persoon die beroepsmatig handelt, zijn aftrekbaar tijdens het belastbare tijdperk waarin ze werkelijk zijn betaald, maar tot een maximum van het totaal belastbare onroerende inkomen !, en waarbij o indien het een periodieke vergoeding betreft, deze dient afgetrokken in de periode dat ze werkelijke is betaald; o indien het eenmalige vergoeding betreft, deze eenmalig dient afgetrokken gespreid over de ganse duur van de erfpacht, of over de economische gebruiksduur. Degressieve afschrijving is dus mogelijk. b.

Bij de erfverpachter

 Bedragen verkregen door een erfverpachter, natuurlijk persoon die niet beroepsmatig handelt, bij vestiging of overdracht van erfpacht én alle voordelen verkregen door de overdrager, zijn belastbare onroerende inkomsten voor deze laatste, zelfs al hebben ze betrekking op de gehele duur van het recht. Van die inkomsten mogen worden afgetrokken de kosten hiertoe gemaakt, en de intrestaftrek. N.B. Worden niet als onroerende inkomsten beschouwd maar als roerende inkomsten of leasingrechten, vergoedingen ontvangen voor het verlenen van een recht van gebruik van gebouwde onroerende goederen involge een niet-opzegbare overeenkomst, waarmede het de eigenaar mogelijk is om de in dit goed belegde kapitaal terug te krijgen, meer de rentelast en da andere kosten van de verrichting, indien van meet af aan voorzien is dat de eigendom van het gebouw op de gebruiker overgaat op het einde van die overeenkomst, of dat in die overeenkomst minstens een koopoptie voor deze gebruiker is ingeschreven.  Bedragen verkregen door een erfverpachter, natuurlijk persoon die beroepsmatig handelt, zijn beroepsinkomsten, waarvan mogen afgetrokken worden alle lasten die hiervoor uitgezet worden, en waarbij o indien het een periodieke vergoeding betreft, deze dient aangegeven in de periode dat ze vaststaand en zeker is, ongeacht de werkelijke inning; o indien het eenmalige vergoeding betreft, deze eenmalig dient aangegeven in de periode dat ze vaststaand en zeker is, ongeacht de werkelijke inning, weliswaar kan er wel rekening gehouden worden met een uitzonderlijke afschrijving of waardevermindering van de volle eigendom als gevolg van de bezwaring met dit zakelijk recht; C.

Bij het einde van het erfpachtrecht a.

Bij de erfpachter

 De erfverpachter natuurlijke persoon die niet beroepsmatig handelt, kan een minderwaarde niet aftrekken en is op een meerwaarde niet belastbaar. Let wel: in geval van speculatie laat art. 90, 1° W.I.B. toe om die meerwaarde buiten het normaal beheer van een privévermogen te brengen, waardoor deze belastbaar wordt als een divers inkomen in de personenbelasting.  De erfverpachter die beroepsmatig handelt, ondergaat de fiscale regeling van meer- of minwaarde. Meerwaarde kan wel worden gespreid in geval van wederbelegging. Let wel op voor de toepassing van art. 26 W.I.B. waardoor een abnormaal en goedgunstig verleend voordeel wordt getaxeerd in hoofde van de erfpachter.  b. Bij de erfverpachter  De erfverpachter natuurlijke persoon die niet beroepsmatig handelt, kan de betaalde vergoeding die voldoet aan de reële waarde van de tijdens de erfpacht opgerichte constructies (zonder grond en initieel aanwezige constructies) niet aftrekken of afschrijven. Bij kosteloze overname of overname aan een te lage vergoeding, ontstaat er een meerwaarde op privé-vermogen in hoofde van de erfverpachter. Maar die is niet belastbaar in de personenbelasting. Onverminderd toepassing van art. 90, 1° W.I.B., zie hier net boven onder nr. C.a.

Annexe C | GM01050 v1

 De erfverpachter natuurlijke persoon die beroepsmatig handelt, is de taxatie afhankelijk van wat de fiscus kan bewijzen. En alhoewel de fiscus over een gemakkelijke bewijslevering beschikt, kan men er altijd voorzorgen dat datgene dat er zou kunnen bewezen worden, er gewoon niet is. als het er niet is, dan kan het ook niet bewezen worden ! Let wel op: oneerlijkheid wordt altijd zwaar afgestraft inzake belastingen. De zwaarste taxatie gebeurt indien de personen die het erfpachtrecht ter beschikking stellen aan een vennootschap, bij afloop nog steeds bedrijfsleider zijn. In dat geval staat de weg voor de fiscus open om de verkoopwaarde van het gebouw dat zij verkrijgen op het einde van de erfpachtperiode te belasten als een voordeel van alle aard [art. 36 W.I.B.]. Tenzij de bedrijfsleider aantoont dat andere oorzaken aan de basis liggen van de toekenning van het voordeel. Kan de fiscus dit verband niet aantonen, kan de fiscus aanbrengen om het gratis of te goedkoop verkregen gebouw als divers inkomen te belasten door te stellen dat liet om een «abnormale» meerwaarde gaat [art. 90, 1° W.I.B.]. Voorwaarde is wel dat de fiscus kan aantonen dat het gaat om abnormale verrichtingen van beheer van een privé vermogen. Kan de fiscus ook dit niet aantonen, dan kan hij nog pogen om in plaats van de genieter die buiten schot blijft, de verstrekker, de vennootschap dus, te belasten. Dan zal de fiscus er echter moeten in slagen aan te tonen dat het gaat om een abnormaal of goedgunstig voordeel. Kan de fiscus ook dit niet aantonen, dan is er geen belasting verschuldigd.  De erfverpachter vennootschap die uit nature beroepsmatig handelt, dient de ontvangen, reële waarde als inkomen te beschouwen. Er is sprake van een meerwaarde indien het pand gratis of aan een waarde te laag ten opzichte van de reële waarde naar de erfverpachter keert. Om het hier eenvoudig te houden: die meerwaarde dient geboekt als een uitzonderlijk resultaat in de resultatenrekening, maar in functie van de boekwaarde op het moment van de overdracht, kan de waarde die op vaststaande en duurzame wijze de boekwaarde overstijgt, zijn plaats vinden in de herwaarderingsmeerwaarden, en in dat geval komt er geen resultatenrekening aan te pas. Effe dieper nog: herwaarderingsmeerwaarden kunnen als reserve of kapitaal worden verwerkt, die op hun beurt later middels andere minwaarden kunnen worden afgeboekt, mits enige beperkingen. P.S. het conventioneel uitsluiten van een vergoeding op grond van de techniek van natrekking is zeer belangrijk inzake inkomstenbelasting.

3.

BESLUIT

Dat men dit nu doet via boekhouding of zuiver inkomstenbelasting, of op welke niet niet-legale manier dan ook, waar het op neer komt is "wat de erfverpachting uiteindelijke net in de zak brengt" of "wat de erfpacht uiteindelijke uit de zak wegneemt". Het belangrijkste is dat de lezer van deze nota(*), begrijpt dat één ieder, privé persoon zowel als beroepsmatig handelende personen en vennootschappen, beseffen: ten 1° dat zelfs met het brute gebruik van de erfpachtwet, er fiscaal grote voordelen kunnen gerealiseerd worden (de privé persoon kan bijvoorbeeld afschrijvingen doorvoeren, ongeacht of dit zijn eerste of gezinswoning betreft); ten 2° dat behoudens die aanzienlijke fiscale voordelen en dus financiële winsten, men middels erfpacht ook zijn burgerlijke rechten, o.a. inzake erfopvolging op volstrekt legale manier kan regelen, anders dan de typeregelingen; ten 3° dat erfpacht totaal verschillend is van huur … de erfpachter bekomt meer dan de huurder … en de erfpachter betaald minder dan de huurder. Erfpacht het verhaal van onbekend is onbemind, of het verhaal van hoe een snelle geest tot ver in de toekomst enorme voordelen kan vastleggen aan een goedkope prijs op vandaag. (*) nota die wellicht meerdere keren dient doorgenomen te worden (en best samen gelezen wordt met het boek achteraan in de bronvermelding genoemd).

bronvermelding: Dr. Ir. Jacques R. THIEBAUT VAN ROYEN, Business Specialist – www.TVR.be, eigen werk en uit "Erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik", boek van Jan VERHOEYE en Stijn GOEMINNE, uitg. ced.samsom – www.KLUWER.be – ISBN 90-5928-343-0 – [email protected] – tel.0800 40 300

Annexe C | GM01050 v1