memo VVD Aalten
Reactie Artikel PP in Gelderlander erfpacht 9-8-2013
Inleiding De fractie van de Progressieve Partij heeft in de Gelderlander van 9-8-2013 en via vragen aan het College van B&W van de gemeente Aalten haar visie om de problemen van de bouwsector op te lossen gepresenteerd. Dit wil zij doen middels het fenomeen erfpacht. De fractie van de VVD heeft in 2007-2008 deze mogelijkheden ook onderzocht en in een integraal voorstel gepresenteerd aan de raad. Op dat moment heeft de fractie van PP wellicht onvoldoende onderzocht wat het instrument erfpacht kan betekenen en de onder welke omstandigheden dit een goede oplossing is. Wij hebben dit instrument willen hanteren omdat in 2007 - 2008 er onvoldoende mogelijkheden waren voor jongeren en de groepen met een lager inkomen om een eigen woning te kopen. Hieraan waren voornamelijk debet de sterk gestegen grondprijzen. Let wel in die periode was er sprake van een sterke economische groei, een grote behoefte aan koopwoningen en GEEN sprake van een krimp in de Achterhoek! Instrument erfpacht Voor het gemak hanteren wij dezelfde uitleg als in onze notitie van 2008 Wat is erfpacht? Erfpacht is een zakelijk recht. Het is een vorm van pacht waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft (of de pacht opzegt). De erfpachthouder heeft daardoor in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Hij heeft ook het recht de grond die hij in erfpacht heeft te voorzien van een opstal en deze opstal (inclusief het erfpachtrecht) te verkopen. Het recht van erfpacht is in Nederland geregeld in boek 5, titel 7, van het Burgerlijk Wetboek. Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij erfpacht vaak de blote eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het overigens vaak voor dat de canon in een keer voor de gehele looptijd van de erfpacht wordt afgekocht. Later werd het recht ook gehanteerd door een aantal gemeentes. Deze wilden op deze wijze invloed kunnen uitoefenen op de ontwikkeling van hun gemeente. Door bouwkavels uit te geven in erfpacht en niet in eigendom profiteert de gemeente dan ook van de waardestijging. In de praktijk wordt de erfpacht als deze afloopt, omdat de termijn is verstreken, verlengd. De (bloot)eigenaar kan bij die verlenging dan een aanzienlijk hogere canon bedingen, waardoor de gemeente profiteert van de waardestijging. Wat zijn de uitgangspunten van het PP voorstel? De gemeente Aalten geeft gronden uit in erfpacht, de koper bouwt hierop een woning. Uitgangspunt van de PP is dat een kwalitatief goede woning voor rond een bedrag van €200/k mogelijk moet zijn. De grondkosten zijn in het voorbeeld €100/k. Men hanteert een rekenrente voor de canon van 3,49% eeuwigdurend. Dit is NIET reeel. Net als bij de rente worden canonpercentages periodiek aangepast vaak met een jaarlijkse indexering. Ook is net als bij hypotheken de canon voor een langere periode vast te zetten, tegen een extra vergoeding. Daarnaast is er ook
memo periodiek sprake van aanpassing van de grondwaardecomponent. Stijgt de waarde van de ondergrond zal ook deze component worden aangepast. Het is wellicht meer realistisch met een rente van 4 tot 4,15% voor de canon te rekenen, minimaal gelijk aan de hypotheekrente voor 10 jaar vast. Men gaat uit uit van een fiscaal voordeel eeuwigdurend van 52%. Dit is niet reeel. De potentiele belangstellenden (doorstarters) zitten gemiddeld in 42% schijf. Daarnaast mag je uitgaan van dat de aftrekbaarheid van de hypotheekrente een einde zal nemen, en dit ook voor de erfpachtcanon zal gelden. Voor het maximaal te lenen bedrag van eventuele kopers: de lasten uit hoofde van de erfpachtcanon worden meegenomen in de lastenberekening, dus het effect is hetzelfde als bij eigendom! Gezien het prijssegment richt men zich op inkomens die bovenmodaal zijn ( tweeverdieners met inkomen van €35/k p.p. ) Daarnaast is het voorstel alleen van toepassing op gronden waarvan de gemeente Aalten grondeigenaar is. Dit is voor zover bekend alleen van toepassing voor enkele kavels in het kernen van het buitengebied (Haart,Barlo en Lintelo) Wat zijn de veranderingen ten opzichte van ons voorstel? 1.
Krimpscenario Voor de Achterhoek wordt geen groei, maar een krimp van de bevolking verwacht. Iedere gemeente heeft de aantallen uit de bouwproductie sterk neerwaarts aangepast, omdat bij ongewijzigd beleid er sprake zal zijn van leegstand van zowel koop- als huurwoningen en er sprake zal zijn van een sterke prijsdaling bij koopwoningen. De effecten van het krimpscenario hebben grote gevolgen voor de bouwproductie.
2.
Leegstand Achterhoek / Aalten Er is sprake van een woningaanbod van 327 huizen in Aalten (bestaande bouw) met een aanbod van 82 woningen in de prijsklasse tot € 150.000 , Daarnaast zijn er ruim 80 eenheden nieuwbouwbeschikbaar. Is Aalten is sprake van een leegstand van circa 3,5%. Daarnaast verhuren verschillende verkopers van woningen hun woning vanuit de leegstandswet. Daarmee kan er worden gesteld kan een potentiele koper of huurder per direct aanbod beschikbaar heeft. Gesteld kan worden dat de secundaire markt ( bestaande bouw) lager geprijst is dan nieuwbouw. Of de oorzaak de te hoge grondkosten of te hoge bouwkosten zijn is niet nader onderzocht.
3.
Verkoopbaarheid Erfpacht is in de Achterhoek niet gebruikelijk, en zal het gezien het reguliere aanbod ook niet gaan worden. Dit heeft tot gevolg dat de verkoopbaarheid van woning met grond in erfpacht in de huidige situatie lastig is, en daardoor een forse prijsafslag aannemelijk is.
4.
Financierbaarheid Woningen met erfpacht worden volgens zeggen door de grotere hypotheekverstrekkers (AAB-ING en RABO) gefinancierd. De praktijk is echter veel weerbarstiger. Het is nog steeds lastig hiervoor een financiering aan te trekken. De Rabobank heeft zich hierin de afgelopen twee jaren het meest flexibel getoond. De andere partijen zijn nog steeds zeer terughoudend. In alle gevallen: men stelt harde voorwaarden aan het erfpachtcontract. Gevolgen zijn vaak ook extra opslagen in de rente vanwege de extra risico's. Ook de Vereniging Eigen Huis heeft bedenkingen tegen erfpacht, alhoewel gemeentelijke erfpacht op minder bezwaren stuit.
memo Risico's voor de gemeente De gemeente wordt "exploitant"op het gebied van gronden. Het belangrijkste risico dat men loopt is het renterisco. Men moet zorgen voor een afdekking van de rentecomponent en matching van looptijden van de onderliggende erfpachtcontracten. ook moet men rekening houden met extra kosten uit hoofde van de inning van de gelden en beheer van contracten. Een ander wat minder bekend risico is de toetsing op staatssteun. Een gemeente is gehouden op grond van de Europese regelgeving marktconform gronden uit te geven, althans niet door voor een lagere prijs te verkopen, omdat anders sprake is van staatssteun aan de betreffende ondernemers. Dit geldt natuurlijk ook ingeval van de uitgifte in erfpacht. Daarbij is niet alleen de onderliggende grondwaarde en het canonpercentage een aandachtspunt. Ook de overige erfpachtvoorwaarden bepalen mede de waarde van het erfpachtrecht. Als de gemeente om een project binnen te halen zeer gunstige erfpachtvoorwaarden hanteert, bijvoorbeeld wat betreft de vergoedingsregeling bij beëindiging van het erfpachtrecht, kan langs deze weg alsnog sprake zijn van (verkapte) staatssteun, om van een te lage canon of grondwaarde als basis voor de canonberekening maar te zwijgen. Het is dus zaak ook bij erfpacht als gemeente goed op je tellen te passen en in een onafhankelijke taxatie te laten toetsten of de gehanteerde grondwaarde en canon marktconform zijn en daarbij tevens te onderzoeken of de overige erfpachtvoorwaarden wellicht alsnog elementen bevatten die van invloed zijn op de waarde van het erfpachtrecht en alsnog als staatssteun zouden kunnen worden gekwalificeerd.
Conclusie De fractie van de PP komt onder het meest slechte economisch gesternte met dit voorstel en het lijkt vooral voor de buhne. Men laat in dit geval de oren veel te veel hangen naar de bouwers! Waarom deze constructie, er is immers voldoende aanbod in zowel koop- als huur, de bestaande bouw is aanzienlijk goedkoper dan de nieuwbouw, we hebben te maken met een krimpscenario en een behoorlijke bestaande leegstand. Daarnaast is de financierbaarheid in de praktijk gewoon lastig. Daarom lijkt het ons het meest verstandig met deze argumenten een zwaar inhoudelijke discussie aan te gaan. Men weet onvoldoende waar men het over heeft! Aalten, 15 augustus 2013
Fractie VVD AALTEN
memo
memo AMSTERDAM - Twee banken hebben een koper te verstaan gegeven dat hij geen hypotheek kan krijgen voor een woning die op erfpachtgrond van de gemeente staat. Waar banken eerder niet naar de erfpachtvoorwaarden van de gemeente keken, hebben deze banken het erfpachtcontract nauwkeurig bestudeerd. De twee banken hebben een huizenkoper in Zuidoost laten weten dat zij geen hypotheek willen nemen omdat de gemeente de voorwaarden van het erfpachtcontract mag veranderen. Dit huis dreigt daardoor onverkoopbaar te worden. ING schrijft in een aan de aspirant-koper gerichte mail (11 maart, 10.4 8 uur): 'De aanvraag voor de financiering is afgewezen omdat in de koopovereenkomst staat aangegeven dat de erfpacht per 01-02-2023 zal worden herzien. ING neemt het standpunt in dat naast de aanpassing van de canon ook de voorwaarden aangepast kunnen worden. Dit is voor ING reden de aanvraag af te wijzen." Een soortgelijke verklaring kwam van WestlandUtrecht Bank. De afwijzingen sluiten aan bij 'de voorwaarden en normen 2011' van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning, die NHG-garanties afgeeft. Daar staat bij bepaling 1.11.2 dat voor afgifte van de garantie de erfpachtovereenkomst, gesloten voor 1 januari 1992, in restduur niet korter mag zijn dan de helft van de looptijd van de lening, tenzij onvoorwaardelijk wordt verlengd. Deze opstelling van banken kan gevolgen hebben voor driekwart van de honderdduizend koopwoningen die op Amsterdamse grond staan. Eerder weigerden banken hypotheken voor huizen op 'particuliere erfpachtgrond'. Koen de Lange, voorzitter van de Stichting Erfpachtersbelang Amsterdam, stelt aanwijzingen te hebben dat andere banken het ING-voorbeeld zullen volgen, maar ING en de Nederlandse Vereniging van Banken ontkennen dat sprake is van 'beleid'. De woordvoerder van wethouder Maarten van Poelgeest kent het geval niet, maar zegt dat banken normale erfpachtcontracten accepteren. VVD-gemeenteraadslid Daniël van der Ree voorziet het einde van de gemeentelijke erfpachtregeling. "Ouderen in Zuid verkopen hun huis als zij de nieuwe canon niet kunnen betalen. Nu dreigt onverkoopbaarheid van huizen." Ook PvdA-collega Michiel Mulder vreest dat zo 'de bijl aan de wortels van het gemeentelijke erfpachtstelsel wordt gelegd'. "Na de economische crisis dreigt een woningcrisis." Een oud-directeur van de Fries- Groningse Hypotheekbank stelt dat banken in het begin van de jaren tachtig, toen de huizenprijzen instortten, ook geen woningen op erfpachtgrond financierden. "Banken en gemeenten hielden dit geheim, maar die huizen waren in het geheel niet meer te financieren." (TON DAMEN) Parool , 2-4-2011
