RIS123116_01-SEP-2005 rv 242 RIS 123116_050901
INITIATIEF VOORSTEL INZAKE AFSCHAFFING VAN HET SYSTEEM VAN EEUWIGDURENDE ERFPACHT
Inleiding In 2003 is er veel geklaagd over de gevolgen van het aflopen van tijdelijke erfpachtcontracten in Den Haag. Bewoners van de Vruchtenbuurt protesteerden tegen de enorme stijging van de erfpachtcanon na het aflopen van het tijdelijke erfpachtrecht en men eiste dat de gemeente de forse stijging zou verminderen. Naar aanleiding van deze discussie heeft de D66 fractie zich opnieuw georiënteerd op het erfpachtstelsel in relatie tot de sterk verbeterde publiekrechtelijke middelen die een gemeente ten dienste staan om haar taken op het gebied van de ruimtelijke ordening goed te kunnen vervullen. In dit initiatief wordt niet ingegaan op de wijze waarop de grondwaarde bij het aflopen van het erfpachtcontract wordt berekend. Wij achten het raadzaam om eerst eventuele gerechtelijke uitspraken hierover af te wachten. Bovendien moeten ook de financiële gevolgen van een mogelijke wijziging van de berekeningswijze worden geanalyseerd, alvorens een andere berekeningswijze te kunnen voorstellen. Het onderhavige initiatiefvoorstel heeft daarom ook te verwaarlozen financiële effecten.
Geschiedenis Het erfpachtsysteem van tijdelijke uitgiften werd in 1911 in Den Haag ingevoerd door mr. Treub en Jurriaan Kok. De gemeente koopt grond en geeft deze vervolgens uit in erfpacht. De pacht bestaat uit een canon, die een bepaald vast percentage is van de grondwaarde. Het percentage is gelijk aan de rentevergoeding. De erfpachtrechten hebben een looptijd van 75 jaar. De impliciete veronderstelling was, dat de woningen na 75 jaar zouden worden afgebroken en de gemeente, als eigenaar van de grond, makkelijk kon bepalen welke herontwikkelingen zouden plaatsvinden. De gemeente zou namelijk niet alleen als publiekrechtelijk orgaan, maar ook als private partij kunnen opereren. Dat de huizen echter veel langer meegaan dan 75 jaar veroorzaakt nu problemen.
2 In de jaren twintig en dertig poogden de liberalen het erfpachtstelsel weer af te schaffen, maar men stuitte op weerstand van de socialisten, vooral de wethouders Drees en Machiel Vrijenhoek. Deze zagen erfpacht als een wapen tegen grondspeculanten. Er moesten echter compromissen gesloten worden. Dat had tot gevolg dat in delen van Den Haag erfpacht bleef bestaan en in andere delen grond in eigendom werd gegeven. Daardoor is de situatie ontstaan dat de ene wijk op eigen grond staat (Benoordenhout, grote delen van Bezuidenhout, grote delen van Scheveningen) en de andere wijk op erfpachtgrond (Vogelwijk, Marlot, Rustenburg-Oostbroek, Mariahoeve e.d.) Hoewel de Vruchtenbuurt grotendeels op erfpachtgrond staat, komen er straten voor waar het ene deel van de huizen op erfpachtgrond staat en het andere deel op eigen grond. Toen de eerste rechten afliepen, moest de gemeenteraad een beslissing nemen over de voortzetting van het erfpachtbeleid. Besloten werd het erfpachtstelsel in stand te houden. Het werd zelfs uitgebreid, omdat gronden die in eigendom kwamen van de gemeente in erfpacht werden uitgegeven. Dit is het geval in de Schilderswijk, maar bijvoorbeeld ook in de VINEXwijken van Den Haag. De erfpacht werd echter eeuwigdurend. De erfpachtcanon is altijd gebaseerd op de marktwaarde van de grond bij uitgifte, waarbij rekening wordt gehouden met de waardedrukkende werking van bestaande opstallen. De waarde die geldt, wordt daarbij altijd gemaximeerd tot 55% van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel. Het percentage van 55 is uiteraard enigszins arbitrair en in feite het gevolg van een politiek compromis. Overigens geldt deze regel niet voor woningen, waarbij zich een relatief sterke waardedaling heeft voorgedaan ten opzichte van de stichtingskosten, bijvoorbeeld bij gestapelde woningbouw, incourant bedrijfsonroerendgoed enz. Hier is de waarde van de grond lager dan 55% van een vergelijkbare onbebouwde kavel.
Het systeem van eeuwigdurende erfpacht Momenteel worden alle tijdelijke erfpachtcontracten omgezet in eeuwigdurende erfpacht. Dit geldt ook voor de gronden, die de gemeente heeft gekocht in herstructureringsgebieden en in de nieuwe gebieden van Den Haag. Het systeem van eeuwigdurende erfpacht is zeer vergelijkbaar met de uitgifte van gronden in eigendom. Bij het systeem van eeuwigdurende erfpacht, zoals dat in Den Haag wordt toegepast, komt een eventuele waardestijging van de grond na heruitgifte niet meer ten gunste van de gemeente. Dat geldt dus ook als de canonverplichtingen niet worden afgekocht. De canon fluctueert alleen met de relevante rentevoet. Het enige verschil met eigendom is, dat de gemeente het juridisch eigendom van de grond eeuwigdurend behoudt.
3
Afschaffing c.q. wijzigen van het systeem van eeuwigdurende erfpacht Hoewel een belangrijk kenmerk van dit systeem is, dat een eventuele waardestijging van de grond na heruitgifte niet meer ten gunste komt van de gemeente, acht D66 het gewenst om het Haagse erfpachtsysteem ingrijpend te wijzigen en waar mogelijk zelfs af te schaffen. Dit heeft te maken met een aantal kenmerken van het systeem als zodanig. Deze kenmerken worden hieronder weergegeven: Artikel 12 van de algemene bepalingen voor de uitgifte in erfpacht. In artikel 12 lid 1 van de algemene bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van 1986 staat: “Herziening van de grondwaarde en als gevolg daarvan de canon geschiedt uitsluitend naar aanleiding van een door de erfpachter voorgenomen en door burgemeester en wethouders krachtens artt. 16, 17 en 20 goedgekeurde wijziging van het gebruik van de grond en/of de opstallen die een economische meerwaarde van de grond oplevert.” Dit betekent dat, als een eigenaar investeert in of bij zijn woning, waardoor de grond een economische meerwaarde krijgt, opnieuw een erfpachtcontract moet worden gesloten. Ook het splitsen van erfpachtrechten kan een economische meerwaarde voor de grond opleveren. De eigenaar dient in feite drie keer te betalen: de investeringskosten zelf, de als gevolg daarvan hogere OZB en ten slotte de hogere erfpacht, wat ook gepaard gaat met hogere andere kosten, zoals die voor de notaris. Voor erfpachters, die de canonverplichtingen hebben afgekocht, geldt een gelijksoortige regeling, vastgelegd in artikel 12 lid 3: “Indien de canon en de beheerskosten zijn afgekocht wordt de suppletie op de afkoopsom berekend als het verschil van de grondwaarde en die met het oog op gewijzigd gebruik en die met het oog op het gebruik dat volgens de akte van vestiging is toegestaan.” Dus zelfs als de canonbetalingen zijn afgekocht, kan er toch nog een situatie ontstaan, dat de gemeente opnieuw een afkoopsom verlangt, dan wel opnieuw overgaat tot het verlangen van canonbetalingen, als de erfpachter de afkoopsom niet wil of kan betalen. Daar komt nog het volgende bij. In artikel 12 lid 4 staat: “Indien de berekening van art 12.2. en 12.3 resulteert in een lagere canon of afkoopsom dan wordt de geldende canon of afkoopsom niet herzien en blijft de erfpachter de geldende canon verschuldigd.” Niet alleen profiteert de gemeente dubbel bij een stijging van de waarde van de grond, de gemeente hoeft niet te betalen bij waardedaling van de grond. Zo ontstaat een loterij zonder nieten voor de gemeente. Eigendom vs. erfpacht in Den Haag Ruim de helft van de grond, waarop woningen staan in Den Haag, is eigen grond en minder dan de helft erfpacht. Er ontstaat hier dus een bepaalde rechtsongelijkheid binnen de gemeente.
4 Deze rechtsongelijkheid heeft ten eerste te maken met de mogelijkheid, dat zelfs bij afkoop van de canonbetalingen het in de toekomst altijd mogelijk is dat opnieuw een canon of een suppletie op de afkoopsom moet worden betaald. Daarnaast blijft de gemeente als private partij grip houden op de grond, hetgeen terughoudendheid bij financiers teweeg kan brengen en ook de woning minder courant kan maken.
Publiekrechtelijk vs. privaatrechtelijk Als gevolg van het erfpachtsysteem opereert de gemeente niet alleen als publiekrechtelijk orgaan, maar ook als private partij. Als publiekrechtelijk orgaan kan de gemeente de huiseigenaar OZB en andere heffingen opleggen en als private partij een erfpachtcanon. Vaak wordt gezegd, dat het juridisch eigendom van de grond de gemeente noodzakelijk is, omdat dit de gemeente de mogelijkheid geeft een grotere greep te houden op ruimtelijke ontwikkelingen in Den Haag. Dit is, naar de opvatting van D66, een achterhaald argument. De gemeente heeft als publiekrechtelijk orgaan in het kader van de ruimtelijke ordeningspolitiek voldoende instrumenten om greep te houden op de ontwikkelingen. Niet alleen via bestemmingsplannen, de Wet Ruimtelijke Ordening, maar bijvoorbeeld ook via de Wet voorkeursrecht gemeenten. Het valt niet in te zien, waarom de gemeente ook nog als private partij in een beperkt deel van de woongebieden in Den Haag extra grip op de grond zou moeten houden. De vermenging van de gemeente als private partij en publieke partij acht D66 ongewenst. Afschaffen c.q. wijzigen van het erfpachtsysteem Om bovengenoemde redenen, acht D66 het gewenst om het erfpachtsysteem af te schaffen c.q. te wijzigen. Indien de erfpachtcanon is afgekocht of in de toekomst wordt afgekocht, dient de erfpacht te worden beëindigd. Dat zou kunnen door het juridisch eigendom aan de erfpachter over te dragen of voor een symbolisch bedrag van 1 euro aan de erfpachter te verkopen. Indien de erfpachter er voor kiest canon te betalen, wordt de erfpacht gehandhaafd, maar zal de canon altijd alleen blijven fluctueren met de relevante rentevoet. Artikel 12, lid 1, 3 en 4 van de algemene bepalingen dient namelijk te worden geschrapt. Voor deze erfpachters wordt het systeem dus ten voordele gewijzigd. Uiteindelijk zal in de (verre) toekomst in woongebieden het systeem van eeuwigdurende erfpacht vrijwel verdwenen zijn.
Verschuldigde overdrachtsbelasting bij het overdragen van het juridisch eigendom van de grond In dit initiatiefvoorstel wordt tevens bekeken of het overdragen van het juridisch eigendom, dan wel het verkopen van het juridisch eigendom tegen een symbolisch bedrag fiscale gevolgen heeft. Daarbij moet worden aangetekend, dat wij niet de fiscus zelf hebben benaderd om het oordeel hierover te vernemen. De kans, dat de fiscus op voorhand deze vraag zou
5 beantwoorden, is namelijk gering. Wij hebben echter gerenommeerde fiscalisten geraadpleegd. De adviezen geven ons aanleiding tot de volgende beoordeling. Bij het beoordelen van de vraag naar de fiscale consequenties van de overdracht van het juridisch eigendom van de grond moet een onderscheid worden gemaakt tussen de situatie waarin het economisch eigendom van de grond al in handen is van de erfpachter en de situatie waarin de erfpachter nog canon betaald. Wanneer de gemeente het juridisch eigendom van de grond overdraagt aan de erfpachter vormt dit voor de overdrachtsbelasting een feit dat wordt belast met 6% overdrachtsbelasting over de waarde van de grond in het economische verkeer, minus de waarde van de canon. Vóór 31 maart 1995 18.00 uur was de verkrijging van het economisch eigendom van een onroerende zaak geen belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Over de grond die voor die datum in economisch eigendom is gekomen van erfpachters is dus in het geheel geen overdrachtsbelasting betaald. Over de grond die na die datum in economisch eigendom is gekomen van de erfpachter is al wel overdrachtsbelasting betaald over de waarde van de grond in het economische verkeer bij de overdracht Dit betekent, dat er twee situaties moeten worden onderscheiden: Wanneer het juridisch eigendom wordt overgedragen of voor een symbolisch bedrag wordt verkocht aan een erfpachter, die al in het economische bezit van de grond was vóór 31 maart 1995 18.00 uur, moet alsnog 6% overdrachtsbelasting worden betaald over de volledige waarde van de grond in het economische verkeer. Indien een erfpachter na bovengenoemd tijdstip het economisch eigendom van de grond heeft verkregen, heeft deze erfpachter al overdrachtsbelasting betaald over de economische waarde van de grond op het moment van afkoop van de canonverplichtingen. Uit de adviezen leiden wij af, dat als deze erfpachter het juridisch eigendom van de grond verkrijgt, over het verschil van de waarde in het economische verkeer bij afkoop van de canonverplichtingen en de waarde op het moment dat het juridisch eigendom wordt verkregen, alsnog 6% overdrachtbelasting dient te worden betaald. De (voorlopige) conclusie is daarom, dat het juridisch eigendom van de grond zonder extra fiscale heffing kan worden verkregen, indien het economische en juridisch eigendom tegelijkertijd worden verworven. Dit is het geval op het moment dat de canonverplichtingen worden afgekocht, omdat op dat moment al overdrachtsbelasting wordt geheven over het verkrijgen van het economisch eigendom van de grond. Dit is ook het geval wanneer bij de aankoop van een woning op erfpacht de canonverplichtingen door de nieuwe eigenaar worden afgekocht, aangezien bij aan- en verkoop van een pand altijd overdrachtsbelasting wordt geheven. Tenslotte is het mogelijk om op het moment van aankoop van een woning op eeuwigdurend afgekochte erfpacht zonder extra overdrachtsbelasting het economisch eigendom om te zetten in volledig eigendom. Hierbij willen wij de volgende kanttekeningen maken. De bovenstaande conclusies zijn gebaseerd op adviezen, die een inschatting geven van de wijze waarop de fiscus zou kunnen reageren op het overdragen van het juridisch eigendom. In de tweede plaats is het ons bekend, dat de gemeente Delft het erfpachtstelsel zodanig heeft gewijzigd, dat onder meer voor omzetting van eeuwigdurend afgekochte erfpacht naar
6 eigendom een grondprijs geldt van 1 euro. Hoewel de gemeente Delft een andere berekeningsmethodiek hanteert voor de bepaling van de grondwaarde, is het opvallend, dat bij navraag, voor zover bekend, de fiscus hier geen overdrachtsbelasting heeft opgelegd. Het is daarom in het geheel niet zeker of de fiscus, indien de gemeente Den Haag het juridisch eigendom verkoopt voor een symbolisch bedrag, alsnog tot een extra heffing van overdrachtsbelasting zal overgaan. Desondanks achten wij het gewenst om de fiscale risico’s die zouden kunnen optreden, in kaart te brengen.
Financiële paragraaf Aangezien in dit voorstel geen wijziging van de bestaande afkoopregeling wordt voorgesteld en evenmin de berekeningswijze van de waarde van de grond wordt gewijzigd, zijn de financiële gevolgen verwaarloosbaar. Zij zullen alleen optreden, indien artikel 12 van de algemene voorwaarden wordt toegepast, maar dit zal voor de gemeente een verwaarloosbaar financieel effect voor de toekomst tot gevolg hebben.
Conclusies 1. D66 steunt vooralsnog het beleid van het college om bij het aflopen van een tijdelijk erfpachtcontract volgens de bestaande regeling de erfpachter de keus te geven tussen het betalen van een hogere canon of het betalen van een afkoopsom. 2. -Indien een erfpachter kiest voor het afkopen van toekomstige canonverplichtingen, dient de grond in economisch én juridisch eigendom te worden overgedragen. De grond wordt in dat geval niet in ( eeuwigdurende ) erfpacht uitgegeven. -Het overdragen van het juridisch eigendom van de grond wordt ook toegepast wanneer een erfpachter, die in het verleden de afkoopsom heeft betaald dat wenst en bereid is de eventuele verschuldigde overdrachtsbelasting hiervoor te betalen -Wanneer de grond door verkoop van eigenaar wisselt, wordt het economisch én juridisch eigendom van de grond overgedragen. Door grond in eigendom te geven, wordt een ongewenste vermenging van de gemeente als publiekrechtelijke organisatie en als private partij, die gronden in erfpacht uitgeeft, voorkomen. 3. Indien een erfpachter kiest voor het betalen van de canon, blijft de grond in erfpacht, totdat voor de betreffende kavel een afkoopsom is betaald. 4
Als de erfpachter zodanig investeert in zijn woning dat economische meerwaarde aan de grond wordt toegevoegd, wordt de canon niet verhoogd. Artikel 12 lid 1, 3 en 4 in de algemene bepalingen voor de uitgifte van erfpacht moet worden geschrapt.
7
Ontwerp- besluit: De gemeenteraad van de gemeente Den Haag, gezien het initiatiefvoorstel van het raadslid Van Lente, Besluit: 1. nieuw uit te geven gronden niet langer in erfpacht uit te geven, maar in economisch én juridisch eigendom over te dragen;
2. het beleid van het college te handhaven om bij het aflopen van een tijdelijk erfpachtcontract volgens de bestaande regeling de erfpachter de keus te geven tussen het betalen -tegen de bestaande condities- van een canon of het betalen van een afkoopsom; 3. -
-
-
dat indien een erfpachter kiest voor het afkopen van toekomstige canonverplichtingen, de grond in economisch én juridisch eigendom dient te worden overgedragen. De grond wordt in dat geval niet in (eeuwigdurende) erfpacht uitgegeven; dat het overdragen van het juridisch eigendom van de grond ook wordt toegepast wanneer een erfpachter, die in het verleden de afkoopsom heeft betaald dat wenst en bereid is de verschuldigde overdrachtsbelasting hiervoor te betalen; dat wanneer grond door verkoop van eigenaar wisselt, het economisch én juridisch eigendom van de grond wordt overgedragen;
4. dat indien een erfpachter kiest voor het betalen van een canon, de grond in erfpacht blijft, totdat voor de betreffende kavel een afkoopsom is betaald; 5. dat artikel 12 lid 1,3 en 4 in de algemene bepalingen voor de uitgifte van erfpacht wordt geschrapt; 6. dat bovengenoemde wijzigingen van het erfpachtbeleid alleen wordt toegepast op gronden onder woningen.
Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van……….
De griffier
Gemeenteraadsfractie D66 Robert van Lente
De voorzitter
