Nieuwe verhoudingen in het financieren van woningen Naar nieuwe verhoudingen in het Wonen OTB|Platform 31 Wooncongres 2015 Paul de Vries Senior Woningmarkteconoom Rabobank Kennis en Economisch onderzoek 3 november 2015
Agenda • Wie verstrekken hypotheken
• Wat is er aan het veranderen • Waarom wijzigen de verhoudingen
2
Marktaandelen
Er zijn 112 hypotheekaanbieders, een aantal grote en vele kleine Marktaandeel in %
Martkaandeel in %
35%
35%
30%
30%
25%
25%
20%
20%
15%
15%
10%
10%
5%
5%
0%
0% 06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
4
Er zijn 112 hypotheekaanbieders, een aantal grote en vele kleine ‘Oude’ aanbieders
‘Nieuwe’ aanbieders
Marktaandeel in %
Martkaandeel in %
70% 60% 50% 40% 30% 20%
10% 0% 06
07
SNS Bank
08
09
ABN AMRO
10
11
ING Bank
12
13
14
15
Rabobank
5
Sinds herstel koopwoningmarkt groeit het marktaandeel van de ‘nieuwkomers’
6
Ontwikkeling concentratie
7
Is er sprake van marktconcentratie? HHI, marktconcentratie
HHI, marktconcentratie
2500 2000
1500 1000
2500 2000
sterk geconcentreerd matig geconcentreerd
1500 1000
weinig geconcentreerd
500
500
0
0 06
07
HHI
08
09
10
11
12
13
14
15
HHI, geconsolideerd 8
De laagte van de rente is een factor van betekenis HHI, marktconcentratie
Hypotheekrente (%)
2500
6%
2000
5%
1500
sterk geconcentreerd
4%
matig geconcentreerd
3% 1000
2%
weinig geconcentreerd
500
1%
0
0% 06
07
HHI
08
09
10
11
HHI, geconsolideerd
12
13
14
15
rente nieuwe contracten 9
Om hoeveel geld gaat het?
De hypotheekschuld schommelt rond de 625 miljard euro € mrd
Duizenden
€ mrd
700
700
650
650
600
600
550
550
500
500
450
450 06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
- Dit is de bruto hypotheekschuld. - Netto schuld (gecorrigeerd voor oa spaarhypotheken) is circa 590 miljard 11
Omzet 2015 circa 60 miljard euro, waarvan 48 miljard voor aankoop
12
Waarom zijn verzekeraars actief
13
Hypotheekverstrekking en funding Bank
Woonconsument
14 van 18
Hypotheekverstrekking en funding Bank
Woonconsument
Verzekeraar
Pensioenfonds
15 van 18
Hypotheekverstrekking en funding Bank Spaargeld Financiering op basis van leverage
extern
Investeerder
Woonconsument
16 van 18
Hypotheekverstrekking en funding
Woonconsument
Financiering op basis van eigen vermogen
Premies
Verzekeraar extern
Investeerder
Pensioenfonds
Premies
17 van 18
Hypotheekverstrekking en funding Bank Spaargeld Financiering op basis van leverage
Woonconsument
extern
Investeerder Financiering op basis van eigen vermogen
Premies
Verzekeraar extern
Investeerder
Pensioenfonds
Premies
18 van 18
Hypotheekverstrekking en funding Bank Spaargeld Financiering op basis van leverage
Woonconsument
Vreemd vermogen
Investeerder Financiering op basis van eigen vermogen
Verzekeraar Eigen vermogen
Pensioenfonds
19 van 18
Kortom, banken, verzekeraars en pensioenfondsen opereren op eigen speelveld • Banken maken gebruik van geleend geld waarmee zij het rendement op
het eigen vermogen vergroten, verzekeraars en pensioenfondsen maken gebruik van 100% eigen vermogen • Banken hebben te maken met “Basel”, verzekeraars met “Solvency”; De
Nederlandsche Bank is voor alle sectoren de toezichthouder
20
Verzekeraars en pensioenfondsen zoeken risicoarme investeringen • Verzekeraars en pensioenfondsen zoeken risicoarm rendement.
Normaal zijn dat bijvoorbeeld staatsobligaties. Maar die renderen niet meer. Second best zijn hypotheken. • Doordat verzekeraars en pensioenfondsen met eigen vermogen werken, hebben zij geen fundingskosten. Ook zijn de verplichtingen anders, vooral verder weg in de tijd. Dit vertaalt dit zich in een ‘extra’ marge ten opzichte van banken. • Deze marge is afhankelijk van de LTV-klasse, maar gemiddelde 1%-punt. • Er is kritiek geweest vanuit De Nederlandsche Bank op de wijze waarop verzekeraars de hypotheekportefeuilles waarderen.
21
Toekomst
22
Conclusie voor de korte en langere termijn - Huidige discussies richten zich op de wijze waarop de hypotheken op de -
balans worden verantwoord. Op korte termijn > concurrentie bij lagere LTVs. Op langere termijn > obligatiemarkten gaan renderen, verzekeraars ed verlaten hypotheekmarkt. De kans is groot dat verzekeraars dus in- en uitstappen. Dit heeft gevolgen voor woonconsumenten die bijvoorbeeld een extra hypotheek willen. Als de hypotheekverstrekker even ‘uit de markt is’, valt er geen hypotheek op te hogen.
23
Bedankt voor uw aandacht •
Vragen? • Paul de Vries, woningmarkteconoom,
[email protected] • https://economie.rabobank.com/
24
24
