Gebruikskwaliteit nieuwbouw ontwikkelingen in de kwaliteit van nieuwe woningen

Gebruikskwaliteit nieuwbouw 1997 ontwikkelingen in de kwaliteit van nieuwe woningen

Gebruikskwaliteit nieuwbouw 1997 ontwikkelingen in de kwaliteit van nieuwe woningen

in opdracht van: DGVH, Ministerie van VROM

Jeroen Neele Anke Kilian-Polhuijs

januari 1999

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020-5221111 telefax 020-6276840 http://www.rigo.nl 98/76

INHOUD 1.

Inleiding ......................................................................................... 1 1.1 Gebruikskwaliteit.................................................................... 1 1.2 Opzet van het onderzoek ....................................................... 2 1.3 Opbouw rapportage ............................................................... 4 2. Woningkenmerken ........................................................................ 5 2.1 Woninggrootte........................................................................ 5 2.2 Situering primaire ruimten...................................................... 9 2.3 Plafondhoogte ........................................................................ 9 2.4 Flexibele indeling ................................................................. 10 3. Gebruikskwaliteit ......................................................................... 11 3.1 Woonkamer en keuken........................................................ 11 3.1.1 woonkamer................................................................ 11 3.1.2 keuken....................................................................... 14 3.1.3 woonkamer en keuken.............................................. 16 3.2 Slaapkamers ........................................................................ 17 3.3 Toilet .................................................................................... 20 3.4 Badkamer............................................................................. 22 3.5 Buitenruimten ....................................................................... 24 3.6 Bergruimte buiten................................................................. 25 4. Toegankelijkheid ......................................................................... 27 4.1 Gemeenschappelijke verkeersruimten ................................ 27 4.1.1 Galerij/corridor........................................................... 27 4.1.2 Lift ............................................................................. 28 4.1.3 Daglichttoetreding trappenhuizen.............................. 29 4.2 Interieur woningen................................................................ 29 4.2.1 Voordeur ................................................................... 29 4.2.2 Binnendeuren ............................................................ 30 4.2.3 Trap........................................................................... 30 5. Woningtypologie 1997................................................................. 33 5.1 Clusteranalyse ..................................................................... 33 5.2 Vier clusters ......................................................................... 34 5.3 Woninggrootte bepalende factor.......................................... 35 5.4 Kostenkenmerken ................................................................ 36 5.5 Locatie.................................................................................. 37 6. Samenvatting .............................................................................. 39 6.1 Woningkenmerken............................................................... 39 6.2 Gebruikskwaliteit.................................................................. 40 6.3 Toegankelijkheid .................................................................. 42 6.4 Vier woningtypen.................................................................. 43

.

GEBRUIKSKWALITEIT WONINGBOUW 1997

1. Inleiding Het Bouwbesluit stelt eisen waaraan nieuw te bouwen woningen dienen te voldoen. De eisen hebben betrekking op veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Voor het onderwerp van deze rapportage, het thema ‘gebruikskwaliteit’, is in het bijzonder het onderdeel bruikbaarheid uit het Bouwbesluit van belang. Daarin zijn onder ander minimale afmetingen van verschillende ruimten in een woning en woongebouw vastgelegd en zijn voorschriften neergelegd die de toegankelijkheid van woningen en woongebouwen dienen te waarborgen. Door verschillende marktpartijen zijn vragen gesteld over de gebruikskwaliteit van nieuwe woningen. Deze zou de afgelopen jaren minder zijn geworden en meer in de buurt komen te liggen van het wettelijk voorgeschreven minimum. In de Memorie van Toelichting bij het begrotingsjaar 1998 is aangegeven dat de ontwikkeling van de gebruikskwaliteit nader geanalyseerd zal worden. Dit onderzoek beoogt daaraan bij te dragen. Onderzoeksvraag In deze rapportage wordt ingegaan op de gebruikskwaliteit van nieuwbouwwoningen uit 1997. De kwaliteit is bezien in het licht van de eisen die het Bouwbesluit stelt aan de afmetingen en de toegankelijkheid van nieuwe woningen. Om een tijdsbeeld te kunnen geven zijn – waar mogelijk - cijfers uit 1997 afgezet tegen resultaten uit eerdere jaren.

1.1 Gebruikskwaliteit De kwaliteit van de woning wordt door verschillende factoren bepaald. 1 De volgende criteria kunnen worden onderscheiden : • • • • • •

bruikbaar en doelmatig toegankelijk veilig gezond en comfortabel duurzaam onderhoudsvriendelijk en hygiënisch

In de beoordeling van de gebruikskwaliteit van de woning beperken we ons in deze rapportage tot de eerste twee elementen: de bruikbaarheid en doelmatigheid en de toegankelijkheid.

1

Ontleend van VAC-Kwaliteitswijzer, Integrale visie op de gebruikskwaliteit van woning en woonomgeving”, Landelijk contact van de Vac’s, mei 1997.

1

2

GEBRUIKSKWALITEIT WONINGEBOUW 1997

bruikbaar en doelmatig De bruikbaarheid en doelmatigheid van de woning en woonomgeving worden in belangrijke mate bepaald door de afmetingen van verschillende ruimtes en de situering van deze ruimten ten opzichte van elkaar. toegankelijkheid Een woongebouw of een woning dient voor een ieder toegankelijk te zijn. Dat betekent dat niet alleen mensen die slecht ter been zijn, van een rolstoel gebruik maken of die slechtziend of blind zijn, maar ook bijvoorbeeld kinderen de woning, het woongebouw of de woonomgeving zonder hinder ‘gebruikt’ moet kunnen worden. Bouwbesluit: minimum kwaliteit In het Bouwbesluit worden zoals gezegd eisen gesteld aan de afmetingen van woningen en ruimten binnen woningen en woongebouwen. Deze eisen zorgen ervoor dat alle nieuwgebouwde woningen een minimum kwaliteit moeten hebben. De voorwaarden gelden uit het oogpunt van bruikbaarheid voor onder andere de volgende oppervlakten en ruimten: • • • • • • •

verblijfsgebieden en verblijfsruimten toilet en badruimte bergruimte buitenruimte meterruimte aanrecht en opstelplaats voor kooktoestel opstelplaats voor wasapparatuur, stooktoestel, warmwatertoestel

Uit het oogpunt van toegankelijkheid worden eisen gesteld aan de vrije doorgang van de toegang tot een woning of woongebouw gesteld. Ook de inrichting en afmetingen van gemeenschappelijke verkeersruimten in woongebouwen dienen aan bepaalde voorschriften te voldoen.

1.2 Opzet van het onderzoek Via dossieronderzoek dat RIGO in opdracht van het Ministerie van VROM verricht, zijn van nieuwbouwplannen kwaliteitaspecten geregistreerd. Het gaat daarbij onder andere om de woninggrootte, aantal kamers, verblijfsoppervlakte, afmetingen van woon- en slaapkamers en vrije doorgangsruimten van woning-entreedeuren en binnendeuren. De vragenlijst voor de registratie is opgesteld in overleg met de Bestuursdienst van het Ministerie van VROM. Niet alle aspecten die de gebruikskwaliteit van de woningen bepalen zijn geregistreerd. De gegevens die bij de plandossiers bij gemeenten beschikbaar zijn, leggen de nodige beperkingen op. Zo zijn ten tijde van de bouwaanvraag de gegevens over de inrichting van de woon-


omgeving moeilijk te achterhalen. Ook gegevens over de precieze detaillering van de trap zijn in bestek en tekeningen zelden te vinden. Dit betekent dat het onderzoek op deze gedetailleerde aspecten van de gebruikskwaliteit niet volledig kan zijn. Een belangrijk deel van de resultaten betreft de afmetingen van de verschillende ruimten in de woning. Tijdens de plananalyses is de netto oppervlakte plus de lengte of de breedte geregistreerd. In deze rapportage zijn deze gegevens gepresenteerd in zogenaamde scattergrammen (of puntenwolken), waarbij de lengte en breedte tegen elkaar zijn afgezet. Daarbij zijn de ruimten als rechthoek gepresenteerd. Daardoor wordt voorbij gegaan aan bijvoorbeeld schuine wanden, uitbouwen dergelijke. woningbouwplannen Bij de analyse is gebruik gemaakt van bestek en tekeningen en van financiële gegevens zoals die in de jaren 1992-1994 door gemeenten in het kader van de informatievoorziening Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) aan RIGO zijn verstrekt. Het gaat in die jaren om subsidiebeschikkingen. Daarnaast zijn uit die jaren ongesubsidieerde plannen geanalyseerd. Vanaf planjaar 1995 zijn de gegevens ontleend aan bestek en tekeningen aan de plandossiers die door gemeenten bij de bouwaanvraag worden verzameld (bouwvergunningen). Alle gegevens zijn ontleend aan KODAL (Kosten Documentatie en Analysesysteem), het informatiesysteem van het ministerie van VROM. aantal woningen Voor de beide perioden is een steekproef van het aantal plannen getrokken. Om een landelijk beeld te kunnen geven is het aantal woningen per plan vervolgens opgehoogd naar landelijke totalen. In de onderstaande tabel is voor de periode 1992-1994 alleen het totaal aantal woningen weergegeven. Er is, aangezien in die jaren de indeling naar kostenklassen nog niet bestond, geen onderscheid naar gemaakt naar de hoogte van de stichtingskosten. Van deze jaren zal 2 dan ook alleen een landelijk beeld worden gepresenteerd . tabel 1.1 aantallen woningen 1992-1997 1992-94

2

1995

1996

1997

Zie ook: “Aanpasbaar bouwen, de kwaliteit van nieuwe woningen 1992-1994 in relatie tot richtlijnen voor aanpasbaar bouwen”, RIGO Research en Advies, september 1996, 1996/48.

3

4


goedkoop

31.100

22.500

22.200

middelduur

17.000

31.700

25.500

50.300

48.000

53.800

98.400

102.100

101.500

duur totaal

207.000

In de presentatie van de uitkomsten wordt in een aantal gevallen onderscheid gemaakt naar de kostenklasse van de woningen. De klassen goedkoop, middelduur en duur zijn verdeeld naar de hoogte van de gezuiverde stichtingskosten van de woningen. In 1997 golden de volgende klassengrenzen: goedkoop middelduur duur

tot 171.000,171.000 – 241.000,vanaf 241.000,-

1.3 Opbouw rapportage In hoofdstuk 2 wordt in kort bestek een beeld gegeven van enkele kwaliteitsaspecten van de nieuwbouwwoningen uit de afgelopen jaren. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de gebruikskwaliteit van de verschillende ruimten in nieuwe woningen in Nederland: woonkamer, keuken, slaapkamers, badkamer en wc en berg- en buitenruimten. Hoofdstuk 4 betreft de toegankelijkheid van de woningen. Daarbij wordt ingegaan op de afmetingen van deuren, trappen en gemeenschappelijke verkeersruimten. De elementen die in de voorgaande twee hoofdstukken zijn behandeld, worden in hoofdstuk 5 met elkaar in verband gebracht. Welke typen woningen zijn er in Nederland te onderscheiden en op welke punten verschilt de gebruikskwaliteit van deze typen van elkaar. In het laatste hoofdstuk is een samenvatting van het onderzoek opgenomen.


2. Woningkenmerken Voorafgaand aan de resultaten van het onderzoek naar de gebruikskwaliteit van de nieuwbouwwoningen in de afgelopen jaren, worden in dit hoofdstuk enkele belangrijke kwaliteitskenmerken van deze wonin3 gen gepresenteerd .

2.1 Woninggrootte De eisen die het Bouwbesluit aan de grootte van een nieuwe woning stelt zijn het strikte minimum wil een woning bruikbaar zijn. Van de gebruiksoppervlakte van een nieuwbouwwoning dient volgens het Bouw2 besluit ten minste 55%, met een minimum van 24 m , in één of meer verblijfsgebieden gelegen te zijn. Dat betekent dat, met een verplichte 2 badruimte van minimaal 1,6 m , en een buitenruimte van minimaal 3 2 2 m , een eenkamerwoning van in totaal 30 m ruim aan het Bouwbesluit voldoet. Het Bouwbesluit onderscheidt verblijfsruimten en niet verblijfsruimten. Tot de eerste categorie worden woonkamer, keuken, slaapkamers, werkkamers en dergelijke gerekend. Badkamers, toilet, verkeersruimten, bergkasten behoren niet tot deze groep. figuur 2.1 gebruiks- en verblijfsoppervlak, principe balkon

gebruiksoppervlakte (GO) = L * B

l

woonkamer

b

V.O./ G.O. > = 55% V.O. > = 24 m2

keuken badkamer slaap-

hal

wc

kamer bergruimte

verblijfsgebied niet-verblijfsgebied

3

Gegevens over de kosten en kwaliteit van nieuwbouwwoningen uit de jaren 1992 tot en met 1997 zijn ook te vinden in “Basisgegevens nieuwbouw 1992-1997”, RIGO Research en Advies BV, september 1998 - 1998/50

5

6


2

De NEN 2580 bepaalt de grootte van de woningen in m gebruiksoppervlakte. Globaal is dat de vloeroppervlakte tussen de (dragende) scheidingsconstructies waarboven de hoogte van minimaal 1,50 meter is. Buitenruimten worden niet tot de gebruiksoppervlakte gerekend. 4

2

Om een tijdsbeeld te kunnen geven wordt hier de woninggrootte in m binnenwerkse kernoppervlakte (bko) gepresenteerd. De verschillen 5 tussen de gebruiksoppervlakte en het bko zijn klein . 2

De gemiddelde woninggrootte van nieuwbouwwoningen (in m binnenwerkse kernoppervlakte – bko) steeg in de goedkope sector in de 2 afgelopen drie jaar van 74 tot 80 m bko. In de middeldure klasse was 2 de woninggrootte stabiel rond de 90 m bko. De dure woningen werden in de afgelopen drie jaar gemiddeld wat kleiner. Dat wordt voornamelijk veroorzaakt door een stijging van het aandeel goedkopere, kleinere woningen (woningen met stichtingskosten van minder dan vier ton) binnen deze groep. tabel 2.1 woninggrootte 1992-1997 in m2 bko6 1992-94

1995

1996

1997

goedkoop

74

76

80

middelduur

89

89

90

119

109

108

99

96

97

duur totaal

89

Zoals gezegd dient de verblijfsoppervlakte, het totaal van de netto oppervlakten van alle verblijfruimten in een woning, volgens het Bouwbe2 sluit minimaal 24 m te bedragen. De verblijfsoppervlakte bedroeg in 1997, het enige jaar dat deze variabele is geregistreerd, gemiddeld 72 2 m. tabel 2.2 verblijfsoppervlakte 1997

V.O.

goedkoo p

middelduur

duur

totaal

60

67

79

72

Het Bouwbesluit stelt dat ten minste 55% van de gebruiksoppervlakte in één of meer verblijfsgebieden gelegen te zijn. Met andere woorden: 4

Deze oppervlakte is tijdens de plananalyses in alle jaren geregistreerd. De gebruiksoppervlakte is alleen van de woningen uit 1997 bekend.

5

Zo worden onder andere ruimten onder trappen lager dan 1,50 m wel tot het g.o. maar niet tot het bko gerekend. Voor dragende wanden is het juist andersom.


de verhouding tussen de verblijfsoppervlakte en de gebruiksoppervlakte dient meer zijn dan 55%. De verhouding vormt ook een indicatie voor de efficiency van het ontwerp. Een kleine factor geeft aan dat er verhoudingsgewijs veel ruimte in het ontwerp is gereserveerd voor verkeersruimten, sanitair en bergkasten. tabel 2.3 verhouding verblijfsoppervlakte en bko 1997 goedkoo p

middelduur

duur

totaal

verblijfsoppervlakte (vo)

60

67

79

72

bko

80

90

108

97

0.75

0.74

0.73

0.74

vo/bko

In de praktijk blijkt er weinig variatie in de efficiency van de woningen te zijn. Bij grote woningen, doorgaans de duurdere woningen, was de verhouding tussen de verblijfsoppervlakte en de gebruiksoppervlakte in 1997 wat lager dan bij de kleinere woningen. In de grotere woningen is het aandeel niet-verblijfsruimten groter dan bij de kleine woningen. Kleine woningen zijn over het algemeen wat efficiënter. De verschillen zijn echter zo klein dat er statistisch nauwelijks verband tussen het oppervlak en de efficiency kan worden aangetoond. aantal kamers Over het minimum aantal verblijfsruimten/kamers, of verblijfsruimten, doet het Bouwbesluit geen uitspraken. Echter wel over het maximaal aantal verblijfsruimten. Deze voorschriften zijn opgenomen om te voorkomen woning worden ingedeeld in een (te) groot aantal kleine ruimten. tabel 2.4 maximaal aantal verblijfsruimten volgens Bouwbesluit aantal verblijfsruimten / kamers V.O. < 30 m2

maximaal 1

V.O. >=30 en <37 m2

maximaal 2

V.O. > 37 m2

maximaal 3

bij elke 7 m2 extra V.O.

1 extra kamer

Zoals kan worden verwacht daalt de gemiddelde oppervlakte per kamer bij het toenemen van het aantal kamers. De invloed van de oppervlakten van de slaapkamers op het gemiddelde neemt dan immers toe. In onderstaande figuur is dit principe zichtbaar: bij de 2-

6

Aangezien in de plananalyse de dure sector in de jaren 1992-1994 ondervertegenwoordigd was, zijn voor deze jaren geen totaal-gemiddelde gegeven.

7


kamerwoningen varieert het gemiddelde oppervlak per kamer tussen 2 2 de 12 en 42 m , terwijl bij de 5 kamerwoningen het minimum (12 m ) 2 7 en het maximum (23 m ) veel dichter bij elkaar liggen . figuur 2.2 relatie verblijfsoppervlak en aantal kamers in 1997 45

40

35

30 V.O. per kamer (m2)

8

25

20

15

10

5

0 1

2

3

4

5

6

aantal kamers

Het gemiddeld aantal kamers steeg in de periode 1995-1997 van 3,3 tot 3,7. Deze stijging is onder andere een gevolg van het groter aandeel eengezinswoningen in de laatste jaren. Bovendien zorgde het relatief grote aandeel kleine meergezinswoningen (onder andere studentenflats) in 1995 in de goedkope klasse voor een gemiddeld laag aantal kamers in dat jaar. tabel 2.5 aantal kamers 1992-1997 1992-94

1995

1996

1997

goedkoop

2,8

3,1

3,4

middelduur

3,6

3,5

3,7

3,5

3,9

3,9

3,3

3,6

3,7

duur totaal

7

3,5

In paragraaf Woonkamer en keuken wordt verder ingegaan op de oppervlakten van de woonkamer en slaapkamers afzonderlijk.


2.2 Situering primaire ruimten Voor mensen die minder goed ter been zijn dienen de primaire ruimten (woon-/eetkamer, keuken, hoofdslaapkamer en toilet/badkamer) bij voorkeur op dezelfde bouwlaag te zijn gesitueerd. Een andere mogelijkheid is dat de verschillende ruimten met een traplift kunnen worden bereikt. tabel 2.6 aandeel woningen met primaire ruimten op dezelfde laag

primaire ruimten op 1 bouwlaag

1992-‘94

1995

1996

1997

48%

42%

35%

36%

Vanzelfsprekend zijn de primaire ruimten bij eengezinswoningen vaker op verschillende bouwlagen gesitueerd dan bij meergezinswoningen. Aangezien het aandeel eengezinswoningen in de totale productie in de afgelopen jaren is gestegen, daalde het aandeel woningen met primaire ruimten op dezelfde bouwlaag.

2.3 Plafondhoogte De bevolking van Nederland is de afgelopen decennia aanzienlijk langer geworden. Volgens het Bouwbesluit dient een verblijfsruimte over 2 een oppervlakte van minimaal 5 m een vrije hoogte van ten minste 2,40 meter te hebben. Alleen van de woningen uit 1997 is bij de plananalyses de hoogte van het plafond geregistreerd. Onderscheid is gemaakt tussen de verdieping waarop de woonkamer zich bevindt en de verdieping waarop de 8 slaapkamers zijn gesitueerd . tabel 2.7 plafondhoogte 1997, verdeling aantal woningen

8

goedkoo p

middelduur

duur

totaal

woonverdieping

<240 240-244 245-249 250-254 >= 255

31% 34% 34% 1%

43% 25% 30% 2%

33% 33% 21% 13%

35% 31% 27% 7%

slaapverdieping

<240 240-244 245-249 250-254 >= 255

1% 27% 37% 31% 4%

1% 38% 31% 29% 1%

33% 34% 20% 13%

0% 33% 34% 24% 9%

Bij woningen met een schuin plafond is de gemiddelde hoogte aangehouden. In KODAL is niet geregistreerd of aan de minimale hoogte van 2,40 meter over een oppervlak van 5 m2 per verblijfsgebied (eis Bouwbesluit) al dan niet is voldaan.

9

10


De gemiddeld plafondhoogte bedraagt 2,46 meter, zowel op de ‘woon’ als de ‘slaapverdieping’. Uit de vorige tabel blijkt dat in dure woningen verhoudingsgewijs meer woningen worden gebouwd met plafondhoogten van meer dan 2,55 meter dan in de goedkopere klassen. Dat geldt zowel voor de woon- als de slaapverdieping.

2.4 Flexibele indeling De mogelijkheid om in de woning meer dan één woonprogramma te realiseren heeft op de toekomstwaarde van de woning een gunstig effect. Bij wijziging van de functie van de woning, of van een deel van de woning, hoeven geen ingrijpende en daardoor kostbare verbouwingen worden gepleegd (zoals het verwijderen van dikkere wanden, standleidingen of installaties). Voorbeelden van extra woonprogramma’s zijn: • • •

werken aan huis; “kangeroe-woning”, waarbij de ouder(s) in een afgescheiden deel van de woning wonen; wonen voor ouderen.

Extra woonprogramma’s kunnen eenvoudiger worden gerealiseerd door onder andere een brede beukmaat toe te passen en natte cellen, leidingkoker(s) en trappen op strategische plaats(en) te situeren. tabel 2.8 aandeel woningen met een flexibele indeling

flexibele indeling

1992-‘94

1995

1996

1997

-

61%

65%

55%

In de afgelopen drie jaar werden gemiddeld ongeveer zes op de tien nieuwe woningen zodanig ingedeeld zodat meerdere woonprogramma’s mogelijk zijn. In 1996 werden er relatief veel ouderenwoningen gebouwd. Een flexibele indeling is vooral in eengezinswoningen gerealiseerd. In 1997 lag het aandeel eengezinswoningen waarbij meerdere woonprogramma’s mogelijk zijn op ruim 60%. Bij meergezinswoningen was dat ruim 30%. Eén van de redenen hiervoor is dat eengezinswoningen gemiddeld groter zijn dan meergezinswoningen. Een ruimere woningplattegrond biedt meer mogelijkheden om de woning voor verschillende functies te gebruiken dan een krappe plattegrond.


3. Gebruikskwaliteit De afmetingen van de verschillende ruimten in een woning vormen een belangrijk gegeven in de beoordeling van de gebruikskwaliteit van een woning door de bewoners. Een grote woonkamer wordt over het algemeen als positief ervaren en ook aan de afmetingen van de keuken wordt de laatste jaren meer belang gehecht. In dit hoofdstuk worden de gerealiseerde afmetingen van onder andere deze vertrekken in beeld gebracht. Ruimten die direct vanuit een hal of een gang bereikt kunnen worden, bieden de bewoners van een woning onderling en ook ten opzichte van bezoek meer privacy, dan ruimten die slechts via een andere ruimte te betreden zijn. Ook aan dit aspect van gebruikskwaliteit wordt in dit hoofdstuk ingegaan.

3.1 Woonkamer en keuken De woonkamer is in de Nederlandse nieuwbouwwoning nauwelijks meer los te zien van de keuken. Veel woningen hebben immers een open keuken. Eén van de voordelen is dat de ruimtelijkheid van de woning op die manier aanzienlijk wordt vergroot. Een open keuken kan echter in bepaalde gevallen, indien niet vervuilde lucht of vocht in onvoldoende mate rechtstreeks wordt afgevoerd, wel een nadelig effect op de kwaliteit van het milieu binnen de woning (i.v.m. CO en NOx dat bij het koken vrijkomt). Om die reden is in het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen de maatregel “bied voor ieder woningtype een plattegrond met gesloten keuken aan” opgenomen. In 1997 is in 92% van de woningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, een open keuken gerealiseerd. In beide voorgaande jaren was in 89% van de woningen de keuken en woonkamer niet geschei9 den . De verschillen tussen een- en meergezinswoningen en ook tussen woningen in de drie kostenklassen zijn te verwaarlozen. figuur 3.1 aandeel woningen met open keuken

open keuken

1992-‘94

1995

1996

1997

83%

89%

89%

92%

3.1.1 woonkamer De gemiddelde oppervlakte van de woonkamer bedroeg in 1997 32,4 m², bij een gemiddelde breedte van die kamer van 4,70 meter. Bij

9

Tijdens de plananalyses zijn eventuele alternatieven in de inrichting van de woning (bijvoorbeeld een gesloten keuken als meerwerk) niet meegenomen.

11


woningen in de goedkope klassen is in 1997 een gemiddelde opper2 vlakte van de woonkamer van ruim 28 m gerealiseerd, in de dure 2 klassen was dat 35,5 m . Volgens het Bouwbesluit dient “ten minste één in de woning gelegen verblijfsruimte een vloeroppervlakte te hebben van: •

ten minste 3,3 bij 3,3 meter, indien de gebruiksoppervlakte van de 2 woning kleiner is dan 50 m , of ten minste 3,6 bij 3,6 meter, indien de gebruiksoppervlakte van de 2 woning 50 m of meer is”.

•

In de onderstaande figuur zijn de lengte en breedte van de woonkamers uit de plannen uit 1997 tegen elkaar afgezet. De verschillende kostenklassen zijn in kleurgebruik onderscheiden. Als referentie is de bovenstaande eis uit het Bouwbesluit weergegeven, ervan uitgaande dat de woonkamer de grootste verblijfsruimte in de woning is. figuur 3.2 afmetingen woonkamer 1997 13 12 11 Bouwbesluit

10 9 8 lengte (m.)

7 gemiddelde lengte

6 5 4 gemiddelde breedte

12

3 2 1 0 0

1

2

3

4

5

goedkoop middelduur duur

6

7

8

9

10

11

12

13

breedte (m.)

In eerdere jaren is bij de plananalyse de woonkamer-oppervlakte niet geregistreerd. Wel is aan de hand van de plattegronden gekeken of in de woonkamer ruimte was voor een woonmat (van 3,00 bij 4,30 meter) en een eetmat (van 2,50 bij 2,50 meter). In 1997 was deze ruimte in bijna 4 van de 5 woonkamers aanwezig. In 1995 en 1996 was dat bij


70% van de woningen het geval. In die beide jaren lag het aandeel 2 kleine woningen (woningen met een bko van minder dan 50 m ) hoger dan in 1997. tabel 3.1 aandeel woningen waarbij in de woonkamer ruimte is voor een woonmat en een eetmat

ruimte woonmat (3,00*3,40 m.) en eetmat (2,50*2,50 m.)

1992-‘94

1995

1996

1997

77%

70%

70%

77%

toegankelijkheid Bij praktisch alle woningen uit 1997 is de woonkamer direct uit verkeersruimten toegankelijk. Incidenteel is ruimte alleen via de (open) keuken bereikbaar. figuur 3.3

woonkamer via de keuken bereikbaar

tabel 3.2 aandeel woningen uit 1997 waarbij de woonkamer rechtstreeks vanuit de hal/gang toegankelijk is goedkoop

middel –duur

duur

totaal

13

14


direct toegankelijk

98%

100%

97%

98%

3.1.2 keuken In het Bouwbesluit wordt de keuken als specifiek ruimte niet genoemd. Aan de afmetingen worden dan ook geen voorwaarden gesteld. Ten tijde van de onderhavige nieuwbouw luidde het voorschrift: “er moeten, opdat spijzen kunnen worden bereid, een aanrecht en een opstelplaats voor een kooktoestel aanwezig zijn”, waarbij het aanrecht ten minste 1,5 meter lang dient te zijn. Per 1-1-1998 is dit voorschrift ko10 men te vervallen . 2

De keuken was in 1997 gemiddeld ruim 9 m groot, variërend van ruim 2 2 7 m in de goedkope woningen tot gemiddeld 10 m in duurdere woningen. Woningen waarbij de keuken in een afgesloten ruimte was 2 gesitueerd, hadden gemiddeld een grotere keuken: bijna 12 m .

10

“In het Plan van aanpak duurzaam bouwen is reeds aangegeven dat de voorschriften, gegeven in het Bouwbesluit, met betrekking tot de aanwezigheid van een aanrecht van bepaalde afmetingen en met betrekking tot de inrichting van sanitaire ruimten (badruimte en toilet) zoveel mogelijk zullen vervallen. Daarmee wordt de situatie bevorderd dat de gebruiker van het gebouw zelf dergelijke voorzieningen aanschaft en (laat) installeren. Bij die aanschaf kan de gebruiker van het gebouw dan optimaal rekening houden met zijn eigen wensen. Daarmee wordt voorkomen dat kort na realisatie van een bouwwerk een aanrecht of het sanitair wordt vervangen door een andere aanrecht of ander sanitair dat beter aansluit op de wensen van de gebruiker”. Staatsblad 1998-531.


figuur 3.4 afmetingen keuken 1997 9

8

7 Bouwbesluit

lengte (m.)

6

5

4 gemiddelde lengte

gemiddelde breedte

3

2

1

0 0

1

2


3

4

5

6

7

8

9

breedte (m.)

Van de woningen uit eerdere jaren is geen oppervlakte van de keuken geregistreerd. Wel is bekeken of er voldoende ruimte is voor mensen in een rolstoel. Daarvoor is een vrije ruimte van minimaal 1,50 bij 1,50 meter vereist. Indien deze richtlijn gelijk wordt gesteld met een breedte van minimaal 2,10 meter (uitgaande van een keukenblok met een diepte van 0,60 meter) hebben in 1997 praktisch alle nieuwbouwwoningen (99%) de vereiste breedte. In 1995 en 1996 lag het aandeel ongeveer 10% lager. tabel 3.3 aandeel woningen waarbij in de keuken een vrije ruimte is van 1,50 bij 1,50 meter

vrije ruimte van 1,50*1,50 m.

1992-‘94

1995

1996

1997

85%

87%

89%

99%

toegankelijkheid Het feit dat bijna alle woningen een open keuken hebben, heeft ook invloed op de toegankelijkheid van deze ruimte. In 60% van de wonin-

15

16


gen kan de keuken alleen via de woonkamer worden bereikt. In de du11 re klassen is dit aandeel wat lager . tabel 3.4 aandeel woningen uit 1997 waarbij de keuken rechtstreeks vanuit de hal/gang toegankelijk is goedkoop direct toegankelijk

34%

middel –duur

duur

totaal

31%

47%

40%

3.1.3 woonkamer en keuken De totale oppervlakte aan woonkamer en keuken bij woningen met 2 open keukens bedroeg in 1997 41,5 m . Gemiddeld 22% was daarvan voor de keuken gereserveerd. De relatie van de oppervlakte van de woonkamer en de keuken tezamen met de verblijfsoppervlakte is, zoals uit onderstaande figuur naar voren komt, groot. Verhoudingsgewijs zijn in kleine en grote woningen de woonkamer en keuken ten opzichte van de gebruiksoppervlakte even groot.

11

Indien de toegang tot de woonkamer/keuken zich ongeveer op de grens tussen beide verblijfruimten bevond is zowel van de woonkamer als de keuken geregistreerd dat deze rechtstreeks toegankelijk waren.


figuur 3.5 relatie oppervlakte woonkamer en keuken met verblijfsoppervlakte in 1997 80 R2 = 0,7469 70

oppervlakte woonkamer+keuken (m2

60

50

40

30

20

10

0 0

20

40

60

80

100

120

V.O . (m2)

3.2 Slaapkamers De woningen waarvoor in 1997 een bouwvergunning is verstrekt hadden gemiddeld 3,75 kamers, oplopend van gemiddeld 3,5 in de goedkope klassen tot bijna 4 in de dure sectoren. Dat betekent dat woningen in 1997 gemiddeld 2,7 slaapkamers hadden. Verblijfsruimten moeten volgens het Bouwbesluit een oppervlakte 2 hebben van minstens 5 m en een breedte van 1,80 meter. hoofdslaapkamer Alle hoofdslaapkamers hebben, zo blijkt ook uit de volgende figuur, een oppervlak van minimaal 5 m2 en een breedte van 1,80 meter. De 12 2 gemiddelde hoofdslaapkamer was in 1997 14,7 m groot, bij een gemiddelde breedte van 3,20 meter.

12

In eerdere jaren is het netto oppervlak van de slaapkamers niet geregistreerd.

17


figuur 3.6 afmetingen hoofdslaapkamer 1997

rolstoel

7

6

5 gemiddelde lengte lengte (m.)

4

3 Bouwbesluit 2 gemiddelde breedte

18

1

0 0

1

2

3


4

5

6

7

breedte (m.)

Bij een afmeting van 3,00 bij 4,30 meter is het gebruik van een rolstoel in de hoofdslaapkamer mogelijk. In de jaren 1995 tot en met 1997 had deze ruimte in ongeveer 55% van de woningen de genoemde afmetingen. In eerdere jaren was de hoofdslaapkamer minder groot: nog geen 40% van de hoofdslaapkamers uit 1992 – 1994 had een oppervlak van 3,00 bij 4,30 meter. Van de woningen waarbij deze ruimte minder groot is, kon in 1997 ongeveer de helft op betrekkelijk eenvoudige wijze (door bijvoorbeeld een andere slaapkamer bij de hoofdslaapkamer te voegen) worden vergroot. Daarmee was bijna 80% van de woningen in 1997 op dit punt aanpasbaar gebouwd. tabel 3.5 aandeel woningen met een hoofdslaapkamer van minimaal 3,00 bij 4,30 meter (bij de bouw of uitbreidbaar) 1992-‘94

1995

1996

1997

minimaal 3,00*4,30 m.

37%

56%

57%

56%

uitbreidbaar tot 3,00*4,30 m.

30%

19%

27%

21%

kleiner dan 3,00*4,30 m. en is niet uitbreidbaar

32%

25%

16%

23%


overige slaapkamers Van de overige slaapkamers zijn alleen in het planjaar 1997 de oppervlakten geregistreerd. In de volgende tabel zijn van de slaapkamers de gemiddelde oppervlakten en breedtes weergegeven. tabel 3.6 gemiddelde oppervlakten slaapkamers in 1997 kamer 1

kamer 2

kamer 3

kamer 4

netto oppervlakte (m2)

14,7

10,1

8,4

9,0

breedte (m1)

3,2

2,6

2,4

2,5

toegankelijkheid slaapkamers De hoofdslaapkamer is gemiddeld in bijna negen van de tien woningen uit 1997 direct vanuit de gang of de hal bereikbaar. In de goedkope klassen is dit aandeel wat lager dan in de dure klassen. De reden hiervoor ligt in het grotere aantal ouderenwoningen dat in de eerstgenoemde sector wordt gebouwd. Bij veel van deze woningen kan men alleen vanuit de woonkamer in de hoofdslaapkamer komen. De overige slaapkamers zijn vrijwel allemaal direct toegankelijk. tabel 3.7 aandeel woningen uit 1997 waarbij de slaapkamer rechtstreeks vanuit de hal/gang toegankelijk is goedkoop

middel –duur

duur

totaal

hoofdslaapkamer

84%

85%

94%

90%

slaapkamer 2

97%

98%

100%

99%

slaapkamer 3

99%

98%

100%

100%

slaapkamer 4

100%

100%

100%

100%

19

20


figuur 3.7

ouderenwoning: directe relatie tussen woonkamer en hoofdslaapkamer en tussen hoofdslaapkamer en badkamer

3.3 Toilet In ongeveer één op de twintig woningen is het toilet geïntegreerd met de badkamer. Het gaat dan vooral om kleine 2-kamerwoningen of ouderenwoningen, waar de wc met het oog op het gebruik door mensen in een rolstoel in de badkamer is gesitueerd. In 80% van de woningen met een apart toilet is deze ruimte groter dan 1,20 bij 0,90 meter. Per 1 juli 1997 is dit voorschrift in het Bouwbesluit opgenomen. Aangezien aan een aanzienlijk deel van de geanalyseerde woningen voor die datum een bouwvergunning is verstrekt, ligt dit percentage niet op, maar iets onder de 100. Voor deze datum was de 2 minimale oppervlakte 1,0 m bij een breedte van ten minste 0,80 meter.


figuur 3.8 afmetingen toilet 1997 2,1

1,8

Bouwbesluit

lengte (m.)

1,5

gemiddelde lengte

1,2

0,9

gemiddelde breedte

0,6

0,3

0,0 0

0,3

0,6

0,9


1,2

1,5

1,8

2,1

breedte (m.)

In 1995 tot en met 1996 was het aandeel woningen waarbij het toilet minimaal 1,20 bij 0,90 meter was, groter dan in 1997: 84% resp. 91%. In de drie daaraan voorafgaande jaren had in bijna driekwart van de nieuwe woningen het toilet een oppervlakte van 1,20 bij 0,90 meter. tabel 3.8 aandeel woningen met een toiletruimte van minimaal 1,20 bij 0,90 meter 1992-‘94

1995

1996

1997

Bouwbesluit tot medio 1997: opp. min. 1,0 m2 en breedte min. 0,80 m.

-

-

-

98%

Bouwbesluit per medio 1997: vrije ruimte van 1,20*0,90 m.

73%

84%

91%

79%

toegankelijkheid toilet Het aparte toilet is in bijna alle gevallen direct vanuit de hal of gang bereikbaar.

21

22


tabel 3.9 aandeel woningen uit 1997 waarbij de toiletruimte rechtstreeks vanuit de hal/gang toegankelijk is goedkoop direct toegankelijk

92%

middel –duur

duur

totaal

97%

99%

97%

3.4 Badkamer Elke woning dient volgens het Bouwbesluit over een afsluitbare bad2 ruimte te beschikken. De oppervlakte dient minimaal 1,60 m en de breedte 0,80 meter te zijn. figuur 3.9

2-kamerwoning met klein sanitair, conform eis Bouwbesluit

2

De gemiddelde oppervlakte van de badkamer bedroeg in 1997 5,4 m , 2 2 variërend van 1,8 m in bovenstaand voorbeeld tot 10,6 m in een duur eengezinsplan. Een tweede badkamer, waarvan er één meestal alleen via de hoofdslaapkamer toegankelijk is, kwam in 1997 in het duurste segment van de markt regelmatig voor. Voor mensen in een rolstoel is een grotere ruimte nodig dan die welke volgens het Bouwbesluit vereist is. Een oppervlakte groter dan 1,70 bij 2,70 meter of 2,15 bij 2,15 meter is gewenst. Ongeveer 70% van de woningen uit 1997 heeft een badkamer met deze afmetingen. In eerdere jaren had een kleiner deel van de woningen een badkamer met deze afmetingen. Gemiddeld was dat in de jaren 1992 tot en met 1996 bijna 60%.


figuur 3.10 afmetingen badkamer 1997

Bouwbesluit

rolstoel

5,0

4,5

4,0

3,5

lengte (m.)

3,0 gemiddelde lengte

2,5

2,0

gemiddelde breedte

1,5

1,0

0,5


0,0 0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

breedte (m.)

Van de woningen waarbij de badkamer kleiner is dan 1,70*2,70 of 2,15*2,15 meter, kan een deel nog met betrekkelijk eenvoudige middelen (zonder dat daarvoor dure bouwkundige ingrepen nodig zijn, zoals het verplaatsen van bijvoorbeeld standleidingen), worden verruimd. Bij ruim 20% van de woningen uit 1997 is dit mogelijk. tabel 3.10 aandeel woningen waarbij de badkamer bepaalde afmetingen heeft 1992-‘94

1995

1996

1997

-

-

-

100%

minimaal 1,70*2,70 / 2,15*2,15 m.

60%

56%

60%

70%

uitbreidbaar tot deze maten

10%

25%

24%

21%

kleiner en niet uitbreidbaar

30%

19%

16%

9%

Bouwbesluit: minimaal 1,60 m2 en breedte min. 0,80 m.

23

24


toegankelijkheid badkamer De badkamer is in praktisch alle woningen direct toegankelijk. In enkele ouderenwoningen kan in een aantal gevallen de badkamer alleen via de hoofdslaapkamer worden bereikt (zie bijvoorbeeld figuur 3.7). tabel 3.11 aandeel woningen uit 1997 waarbij de badkamer rechtstreeks vanuit de hal/gang toegankelijk is goedkoop direct toegankelijk

91%

middel –duur

duur

totaal

97%

96%

95%

3.5 Buitenruimten Tezamen met het gestegen aandeel eengezinswoningen in de afgelopen jaren is ook het aandeel woningen met een tuin als buitenruimte toegenomen. In 1997 had 70% van de woningen een tuin als buitenruimte; in de jaren 1992-1994 was dat nog 60%. De overige woningen hadden een balkon of loggia. Volgens het Bouwbesluit dient elke woning over een niet besloten buitenruimte te beschikken. De oppervlakte dient ten minste 5% van de gebruiksoppervlakte van de woningen te zijn, met een minimum van 3 2 m . De minimale breedte is 1,30 meter. 2

Voor mensen in een rolstoel is een oppervlakte van minimaal 4 m en een vrije ruimte van 1,50 bij 1,50 meter nodig. In onderstaande tabel is het aandeel meergezinswoningen waarbij deze ruimte aanwezig is weergegeven. tabel 3.12 aandeel woningen waarbij de buitenruimte de genoemde afmetingen heeft 1992-‘94

1995

1996

1997

Bouwbesluit: oppervlakte min. 5% van gebruiksoppervlakte met een minimum van 3 m2 en breedte min. 1,3 m.

-

-

-

96%

meergezinswoningen: oppervlakte min. 4 m2 en een vrije ruimte van 1,50*1,50 m.

71%

74%

80%

84%

Indien de tuin als buitenruimte buiten beschouwing wordt gelaten, bedraagt de gemiddelde oppervlakte van de buitenruimte van woningen 2 uit 1997 8,4 m . De oppervlakte in de goedkope en middeldure wonin2 gen was vrijwel gelijk (6,6 m ). De dure woningen hadden een balkon, 2 loggia of dakterras van gemiddeld ruim 11 m .


tabel 3.13 gemiddelde oppervlakte balkon/dakterras 1997 goedkoop oppervlakte in m2

6,5

middel –duur

duur

totaal

6,7

11,2

8,4

toegankelijkheid In slechts een klein deel van de woningen kan men rechtstreeks vanuit de hal of gang in of op de buitenruimte komen. Vaak moet men door de woonkamer of de keuken. In de grotere woningen is het aandeel woningen met een rechtstreeks bereikbare buitenruimte wat groter dan in de kleinere woningen. tabel 3.14 aandeel woningen uit 1997 waarbij de buitenruimte rechtstreeks vanuit de hal/gang toegankelijk is goedkoop direct toegankelijk

13%

middel –duur

duur

totaal

15%

22%

18%

3.6 Bergruimte buiten Elke woning - aldus het Bouwbesluit – “moet, opdat voorwerpen beschermd tegen weer en wind kunnen worden opgeborgen, ten minste één, van buiten de woning toegankelijke, afsluitbare bergruimte behoren, waarvan de vloeroppervlakte ten minste 6,5% van de gebruiksoppervlakte van de woning is, met een minimum van 3,5 m2, van welke vloeroppervlakte de breedte ten minste 1,5 meter en de hoogte boven die oppervlakte ten minste 2,10 meter is.”

25

26


figuur 3.11 grote eengezinswoning met (te) kleine berging

Voor rolstoelgebruikers is een grotere oppervlakte nodig dan die welke 2 het Bouwbesluit voorschrijft, namelijk een oppervlakte van 6 m en een breedte van minimaal 2 meter. Bij bijna drie van de vier eengezinswoningen uit 1997 was deze ruimte aanwezig. In 1996 lag het aandeel iets lager en in 1995 met 86% hoger. tabel 3.15 aandeel eengezinswoningen waarbij de buitenberging de genoemde afmetingen heeft

Bouwbesluit: oppervlakte minimaal 6,5% van G.O. met een minimum van 3,5 m2 en een breedte van min. 1,5 m. oppervlakte min. 6 m2 en een breedte van min. 2 m.

1995

1996

1997

-

-

91%

86%

70%

73%


4. Toegankelijkheid Naast de afmetingen van de verschillende ruimten in een woning is de toegankelijkheid een belangrijk element in de gebruikskwaliteit van een woning. Immers, indien een grote badkamer niet door iemand in een rolstoel bereikt kan worden, is de kwaliteit van die ruimte minder dan wanneer dat wel mogelijk is. Afmetingen van verkeersruimten, vrije hoogten en breedten van deuren en afmetingen en vorm van de trap spelen hierin een belangrijke rol. In dit hoofdstuk wordt ten eerste ingegaan op de afmetingen van gemeenschappelijke verkeersruimten in meergezinscomplexen en vervolgens op de ruimte die er is om de woning te betreden en om in de woning te verkeren.

4.1 Gemeenschappelijke verkeersruimten 4.1.1 Galerij/corridor Volgens het Bouwbesluit dient een gemeenschappelijke verkeersruimte minimaal 1,10 meter breed te zijn. Daarnaast is er, “opdat rolstoelgebruikers kunnen keren, ten minste één vrije vloeroppervlakte met een breedte van ten minste 1,50 meter en een lengte van 1,5 meter”. Bijna alle meergezinswoningen (95%) hebben gemeenschappelijke verkeersruimten met een breedte van 1,10 meter of meer. In een enkel woongebouw met portiekontsluiting is de breedte kleiner. De vrije ruimte van 1,50 bij 1,50 meter is medio 1997 in het Bouwbesluit opgenomen. Dat niet alle woningen uit 1997 over een ruimte met deze afmetingen beschikt, heeft te maken met het feit dat een aanzienlijk deel van de nieuwbouwplannen uit dat jaar vóór 1 juli een bouwvergunning toegekend heeft gekregen. Opdat een valide zonder problemen een rolstoelgebruiker kan passeren is een breedte van gemeenschappelijke verkeersruimten van 1,20 gewenst. Bij ruim 80% van de meergezinswoningen had de galerij of corridor deze afmetingen. De verschillen tussen de kostenklassen waren in 1997 klein: bij woningen in de goedkope klassen is het aandeel woningen dat de genoemde afmetingen heeft vrijwel gelijk aan de middeldure en dure woningen. tabel 4.1 aandeel meergezinswoningen met een galerij/corridor met vrije breedte van minimaal 1,20 meter en een vrije ruimte van 1,50 bij 1,50 meter 1992-‘94

1995

1996

1997

27

28


Bouwbesluit: vrije breedte van 1,10 m.

-

-

-

95%

vrije ruimte van 1,50*1,50 m. (per medio 1997 in BB)

86%

75%

91%

86%

vrije breedte van 1,20 m.

83%

73%

60%

82%

4.1.2 Lift De aanwezigheid van een lift in woongebouwen is volgens het Bouwbesluit verplicht indien “de vloer van een in het woongebouw gelegen verblijfsgebied hoger gelegen is dan 12,50 meter boven het aansluitende terrein, gemeten ter plaatse van de toegang van het gebouw”. In toenemende mate wordt ook in woongebouwen, waarbij dit volgens het Bouwbesluit niet verplicht is, een lift gerealiseerd. Woongebouwen van vier, drie en zelfs twee bouwlagen worden vaak van een lift voorzien. De doelgroep van de woningen speelt hierin voor de opdrachtgever zeker een rol. Een aanzienlijk deel van de meergezinswoningen dat de afgelopen jaren is gerealiseerd, was voor ouderen bedoeld. Een lift is voor deze doelgroep een eerste vereiste. In 1997 was het percentage meergezinswoningen met een lift 94 (in de goedkope sectoren lag dat op 86% en de dure meergezinswoningen hadden allemaal de beschikking over een lift). In 1996 lag dat aandeel nog op 87% en in de vier jaren daarvoor op gemiddeld 80%. tabel 4.2 aandeel meergezinswoningen waarbij een lift is toegepast 1992-‘94

1995

1996

1997

lift aanwezig 13

80%

80%

87%

94%

vloer lift minimaal 1,10*2,10 m.

65%

93%

67%

81%

ruimte voor liftschacht (geen lift aanwezig)

41%

21%

16%

23%

Voor een optimale bruikbaarheid dient de liftvloer minimaal een vrije oppervlakte van 1,10 bij 2,10 meter te hebben. In het aandeel woningen (dat met een lift bereikbaar is) had in 1997 ruim 80% een lift met die maten. In de loop van de jaren blijkt de nodige variatie in dit percentage. Diezelfde variatie komt naar voren tussen de verschillende kostenklassen: in 1997 had 72% van de woningen in de goedkope klasse een lift met de gewenste vrije vloeroppervlakte. In de middeldure klasse was dat aandeel 90%.

13

De eis die het Bouwbesluit aan de vrije vloeroppervlakte van een lift (1,05 bij 1,35 meter) is tijdens de plananalyse niet geregistreerd.


Indien meergezinswoningen niet over een lift beschikken, is bij de analyse van de plannen gekeken of bij het woongebouw zonder grote bouwkundige ingrepen in de toekomst een lift is te plaatsen. Het blijkt dat waar nog geen lift aanwezig is, het aandeel woningen waar een lift bijgeplaatst kan worden de afgelopen jaren daalt. Het lijkt erop dat wáár een lift kan worden gebouwd, deze in de afgelopen jaren ook ís gebouwd. 4.1.3 Daglichttoetreding trappenhuizen In trappenhuizen van praktisch alle meergezinswoningen, ongeacht de kostenklasse, komt daglicht binnen. Doel van deze richtlijn is, behalve het terugdringen van het energieverbruik, verhoging van de sociale en fysieke veiligheid. tabel 4.3 aandeel meergezinswoningen waarbij daglicht in de trappenhuizen valt

daglicht in trappenhuizen

1995

1996

1997

90%

91%

88%

4.2 Interieur woningen 4.2.1 Voordeur In het Bouwbesluit is al een aantal jaren vastgelegd dat de buitendeuren van de woning een vrije breedte van ten minste 0,85 meter dienen 14 te hebben . Aangezien bij begin van dit onderzoek duidelijk was dat de eis van een vrije ruimte van 1,50 bij 1,50 meter ter plaatse van de toegang van een woning zou komen te vervallen (per 1-1-1999) is dit aspect niet meegenomen. Wel zijn de volgende twee variabelen geregistreerd: • •

14

vrije ruimte voor en achter de voordeur 1,10 meter ruimte naast de deurkruk 0,50 meter

Om die reden is de breedte van de voordeur tijdens de plananalyses van de afgelopen jaren niet meer geregistreerd. Hetzelfde geldt voor de hoogte van de voordeur.

29

30


De ruimte naast de deurkruk blijkt in minder woningen aanwezig te zijn dan de ruimte voor en achter de voordeur. In 1997 was in ongeveer 60% van de woningen voldoende ruimte naast de deurkruk. Het percentage woningen waarbij voor en achter de deur minimaal 1,10 meter vrije ruimte was, lag in 1997 op 96. De verschillen tussen goedkope en dure woningen zijn te verwaarlozen. In 1994 en 1995 was het aandeel woningen voor beide richtlijnen iets hoger. tabel 4.4 aandeel woningen waarbij de voordeur aan de richtlijnen voldoet 1995

1996

1997

ruimte naast deurkruk

65%

63%

59%

ruimte voor en achter deur

99%

99%

96%

4.2.2 Binnendeuren De binnendeur naar verblijfsruimten, bad-, toilet en bergruimten, dient sinds 1 juli 1997 volgens het Bouwbesluit een vrije breedte van minimaal 0,85 meter te hebben. tabel 4.5 aandeel woningen waarbij de binnendeuren ten minste de genoemde maten heeft 1995

1996

1997

1. vrije breedte min. 0,85 m.

66%

49%

67%

2. vrije hoogte min. 2,10 m.

84%

92%

96%

-

-

67%

combinatie van 1 en 2

In 1997 was een grotere vrije breedte aanwezig in 67% van de woningen. Woningen in de goedkopere klassen waren gemiddeld wat breder dan die in de dure klassen. Een vrije deurhoogte van minimaal 2,10 meter hadden in 1997 meer woningen: 96%. De verschillen tussen de kostenklassen waren hier klein. 4.2.3 Trap Zowel voor normaal gebruik als voor het plaatsen van een traplift verdient een rechte steektrap de voorkeur. Uit onderzoek blijkt dat deze trapvorm het veiligst is. Om een traplift aan te kunnen brengen dient de trap en de ruimte rond de trap aan een aantal voorwaarden te voldoen. Als de trap één of meer kwarten heeft dient de lengte van het rechte deel minimaal 2,30 meter te zijn. tabel 4.6 aandeel woningen naar de trapvorm (eengezins en maisonnettes) 1992-‘94

1995

1996

1997


recht

6%

8%

7%

15%

1 kwart

40%

40%

35%

33%

2 kwarten

54%

52%

54%

52%

De rechte steektrap blijkt maar weinig te worden toegepast, maar groeide in 1997 tot 15%. Deze vorm vraagt vooral in de lengterichting 15 van de trap veel ruimte . Daarom kiezen veel ontwerpers voor een trapvorm die in het ruimtegebruik compacter is: de trap met één of, nog compacter, twee kwarten. In 1997 had ruim de helft van de woningen een trap met twee kwarten. In de dure woningen is deze compacte trapvorm meer dan in de goedkopere klassen toegepast. In de goedkope kostenklasse is de toepassing van trappen met één en twee kwarten gelijkelijk verdeeld. Een traplengte van minimaal 2,30 meter is in 1997 bij één op de vier woningen gerealiseerd. tabel 4.7 aandeel woningen met traplengte van minimaal 2,30 meter

minimaal 2,30 m.

15

1992-‘94

1995

1996

1997

12%

34%

30%

26%

Bij een verdiepingshoogte van 2,70 meter beslaat een rechte steektrap al gauw een totale lengte van ca. 4,30 meter.

31

32



5. Woningtypologie 1997 In dit hoofdstuk worden verschillende elementen uit de vorige hoofdstukken met elkaar in verband gebracht. Het doel hiervan is antwoord te krijgen op de vragen: • •

•

is er een bepaalde typologie van nieuwbouwwoningen uit de onderzochte kwaliteitsaspecten af te leiden; welke invloed heeft de locatie en welke hebben de grond- en bouwkosten op de gerealiseerde kwaliteit van de nieuwbouwwoning? is de kwaliteit van een grote woning wezenlijk anders dan die van een kleine woning.

5.1 Clusteranalyse 16

In een clusteranalyse is aan de hand van enkele kwaliteitskenmerken gekeken welke woningtypes een vergelijkbare kwaliteit hebben. De volgende elementen zijn in de analyse betrokken (waarbij aan elk element dezelfde waarde is toegekend): • • • • • • • • • • •

verblijfsoppervlakte gebruiksoppervlakte efficiency oppervlakte woonkamer woningtype flexibiliteit primaire ruimten wel/niet op dezelfde bouwlaag dakvorm open/gesloten keuken toegankelijkheid type buitenruimte

In de analyse is de kwaliteit dus het uitgangspunt; kosten zijn buiten beschouwing gelaten. Hetzelfde geldt voor de locatiekenmerken. Dat betekent dat woningen in de verschillende clusters een vergelijkbare kwaliteit hebben: kwaliteit is het uitgangspunt.

16

Er is gebruik gemaakt van Ward’s methode voor clusteranalyse. Deze methode berekent de ‘afstand’ tussen alle cases (in dit geval woningen) op de clustervariabelen en clustert stapsgewijs de cases die resulteren in de geringste toename van de totale afstand binnen de clusters. De ‘squared euclidean distance’ is gebruikt als afstandsmaat. De categorische variabelen zijn gehercodeerd in dummy’s. Alle in de analyse opgenomen variabelen zijn voor analyse gestandaardiseerd tot scores in een range van 0 tot 1 waardoor de verschillende kwaliteitskenmerken een gelijk gewicht krijgen in de analyse. Het aantal clusters is bepaald op basis van het verloop in de toename van de som van de afstanden binnen clusters bij de opeenvolgende iteraties.

33

34


5.2 Vier clusters Er zijn vier duidelijk van elkaar verschillende clusters te onderscheiden. cluster 1: “de meergezins huurwoning”

cluster 2: “de middenklasse”

cluster 3: “de betere koop”

cluster 4: “de luxe koop”

Van de woningen uit de eerste cluster bestaat driekwart uit meergezinswoningen. 60% Wordt verhuurd, veelal door corporaties. Bijna één op de vijf woningen maakt van deze cluster deel uit. De gemiddelde 2 2 verblijfsoppervlakte is ruim 50 m , de gebruiksoppervlakte bijna 70 m . De meeste ouderenwoningen behoren tot deze groep. Het tweede cluster wordt gevormd door de middelgrote woningen: de 3-kamer meergezins- en de 4-kamer eengezinswoning. Het zijn voornamelijk eengezinswoningen (75%) en het merendeel wordt in de koopsector gerealiseerd. De gemiddelde gebruiksoppervlakte be2 2 draagt 91 m , bij een verblijfsoppervlakte van gemiddeld 66 m . Bijna de helft van alle woningen behoort tot deze ‘middengroep’. De laatste twee clusters worden gevormd door de grotere eengezinswoningen. Cluster 3 beslaat 16% van de productie en wordt gevormd door voornamelijk eengezins-koopwoningen met een gemiddelde ver2 2 blijfsoppervlakte van 81 m en een gebruiksoppervlakte van 108 m . De laatste cluster bevat met een gemiddeld verblijfsoppervlakte van 2 2 94 m en een gemiddelde gebruiksoppervlakte van 135 m de grootste woningen. In deze cluster bevinden zich geen huurwoningen en geen woningen waaraan het stempel ‘ouderenwoningen’ is meegegeven. 2 De woningen hebben een grote woonkamer, gemiddeld 43 m . De cluster bevat twintig procent van alle woningen.


tabel 5.1 kwaliteitskenmerken per cluster “m.g. huur”

“midden klasse”

“betere koop ”

“luxe koop ”

aandeel totale productie ‘97

17%

47%

16%

20%

aandeel eengezins

26%

75%

84%

93%

aandeel huurwoningen

60%

22%

6%

0%

aandeel ouderenwoningen

24%

8%

2%

0%

verblijfsoppervlakte (m2)

52

66

81

94

gebruiksoppervlakte (m2)

68

91

108

135

aantal kamers

3,1

3,7

4,0

4,3

gebruiksopp. per kamer (m2)

22

25

27

31

oppervlakte woonkamer (m2)

25

30

34

43

oppervlakte keuken (m2)

7

8

10

12

oppervl. hoofdslaapkamer (m2)

12

14

15

17

plafondhoogte woonverd. (m1)

2,45

2,46

2,46

2,49

plafondhoogte slaapverd. (m1)

2,44

2,47

2,47

2,49

efficiency (V.O. / G.O.)

75%

73%

75%

70%

woonkamer+keuken / V.O.

62%

58%

55%

58%

++

+

-

--

flexibele indeling

-

+

+

++

gesloten keuken

---

---

---

--

woonkamer

++

++

++

++

keuken

+/-

+/-

-

-

hoofdslaapkamer

+

++

++

++

wc

++

++

++

++

badkamer

++

++

++

++

primaire ruimten op één laag

directe toegankelijkheid:

5.3 Woninggrootte bepalende factor Het belangrijkste onderscheidende kwaliteitskenmerk is de woninggrootte. De overige kwaliteitsaspecten hebben een minder grote in-

35

36


vloed op de clusterindeling dan de oppervlaktekenmerken. Daarnaast zijn het woningtype en (in samenhang daarmee) de ‘primaire ruimten wel/niet op dezelfde bouwlaag’ en aan de woninggrootte gerelateerde 17 de flexibele indeling onderscheidende factoren. Dat betekent dat woningen uit de eerste cluster, (“de meergezins huurwoning”) met name in oppervlakte en woningtype verschillen van de woningen in de laatste cluster (“de luxe koop”). De verschillen in de overige kwaliteitskenmerken zijn gering.

5.4 Kostenkenmerken De “tweede cluster, de grootste in omvang, bestaat uit ongeveer evenveel goedkope, middeldure als dure woningen. Dat betekent dat woningen uit verschillende kostenklassen een vergelijkbare kwaliteit hebben. De gemiddelde stichtingskosten bedragen ƒ 230.000,- per woning. In de eerste cluster bevinden zich bijna alleen woningen uit de goedkope en middeldure sector. De stichtingskosten liggen gemiddeld op ƒ 194.000,-. De laatste twee clusters bestaan bijna alleen uit woningen uit de duurste klasse. De stichtingskosten zijn ƒ 290.000,- resp. ƒ 360.000,- gemiddeld per woning. tabel 5.2 kostenkenmerken woningen per cluster “m.g. huur”

“midden klasse”

“betere koop ”

17%

47%

16%

20%

goedkoop

+

+

---

---

middelduur

+

+

-

--

duur

-

+

++

+++

grondkosten

33.000

45.000

66.000

85.000

bouwkosten

161.000

186.000

225.000

274.000

stichtingskosten

194.000

231.000

291.000

359.000

760

820

920

-

aandeel totale productie ‘97

“luxe koop ”

kostenklasse

aanvangshuur per maand

De relatie tussen de woninggrootte en de stichtingskosten is in de volgende figuur per cluster weergegeven. De meeste “gemiddelde huurwoningen” behoren tot de goedkope kostenklasse: woningen met stichtingskosten van minder dan ƒ 171.000,-. De grootste spreiding naar kostenklassen is in de “middenklasse woningen”: in deze cluster 1717

Een ruimere woningplattegrond biedt meer mogelijkheden om de woning voor ver-


zijn zowel woningen (met vergelijkbare kwaliteit) uit de goedkope, middeldure als dure kostenklassen samengebracht. figuur 5.1

relatie woninggrootte en stichtingskosten per cluster

700.000

"meergezins huur" "middenklasse"

600.000

"betere koop" "luxe koop"

stichtingskoste

500.000

400.000

300.000 duur middelduur

200.000

goedkoop 100.000

0 0

30

60

90

120

150

180

210

woninggrootte in m2 bko

5.5 Locatie Voor wat betreft de bouwlocatie zijn de verschillen tussen de clusters klein. In de verdeling naar bestaand stedelijk gebied (bsg) en nieuwe uitleg worden de woningen in cluster 1 (“de meergezins huurwoningen) meer binnen bsg gebouwd dan de woningen in de andere drie clusters. Bij alle clusters wordt een vergelijkbaar deel in gemeenten met een VINEX taakstelling gebouwd. Ook de verhouding vinex-uitleg en overig vertoont geen grote verschillen. Alleen de “meergezins huurwoning” wordt minder op VINEX uitleglocaties gebouwd. Bij de andere clusters is verhouding ongeveer 50/50. tabel 5.3 locatiekenmerken woningen per cluster “m.g. huur” aandeel totale productie ‘97 bsg

“midden klasse”

“betere koop ”

17%

47%

16%

20%

+

-

-

--

schillende functies te gebruiken dan een krappe.

“luxe koop ”

37

38


vinex

+

+

+

+

vinex-uitleg

-

+/-

+/-

+/-


39

6. Samenvatting De kwaliteit van een woning wordt door veel aspecten bepaald. De 18 volgende criteria kunnen worden onderscheiden : • • • • • •

bruikbaar en doelmatig toegankelijk veilig gezond en comfortabel duurzaam onderhoudsvriendelijk en hygiënisch

In deze rapportage staan de eerste twee punten centraal: de bruikbaarheid en de toegankelijkheid van de woningen waarvoor in 1997 een bouwvergunning is verleend. Om een tijdsbeeld te geven zijn de resultaten, waar mogelijk, afgezet tegen cijfers uit eerdere jaren. Het Bouwbesluit stelt aan nieuwe woningen eisen die betrekking hebben op veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Voor het thema ‘gebruikskwaliteit’, is in het bijzonder het onderdeel bruikbaarheid van belang. De eisen die het Bouwbesluit hierin stelt vormen het strikte minimum wil een woning bruikbaar zijn.

6.1 Woningkenmerken In 1997 is voor circa 101.500 woningen een bouwvergunning verleend. Deze woningen hadden een (binnenwerks kern)oppervlakte van ge2 middeld 97 m . Daarmee was de gemiddelde woning wat groter dan in 1996 en wat kleiner dan in 1995. Het verschil in vergelijking met 1996 is een gevolg van een stijging in woninggrootte in de goedkope sector. In 1995 werden er in vergelijking met beide daaropvolgende jaren in de dure sector veel woningen van meer dan 4 ton gebouwd. In 1996 en 1997 verschoof de productie binnen de dure klasse meer richting woningen tussen de 3 en 4 ton. De efficiency – bepaald als de verhouding tussen de verblijfsoppervlakte en de gebruiksoppervlakte – van grote woningen is over het algemeen wat minder gunstig dan die van kleine woningen. Dat betekent dat bij grote woningen relatief meer ruimte in het ontwerp is gereserveerd voor verkeersruimten, sanitair en bergkasten. De verschillen tussen woningen in de drie kostenklassen zijn echter klein. Het aantal kamers per woning is de laatste drie jaar gestegen van 3,3 in 1995 tot 3,7 in 1997. Met een vrijwel constante woninggrootte betekent dat de kamers gemiddeld kleiner worden.

18

Ontleend van VAC-Kwaliteitswijzer, Integrale visie op de gebruikskwaliteit van woning en woonomgeving”, Landelijk contact van de Vac’s, mei 1997.

woninggrootte: gemiddeld 97 m2 bko in 1997

efficiency: kleine woningen gemiddeld iets efficiënter dan grote woningen. aantal kamers: méér, maar gemiddeld kleinere kamers per woi

40


plafondhoogte: gemiddeld 2,46 meter in 1997; geen verschil tussen woon- en slaapverdieping flexibele indeling: ruim de helft van de woningen geschikt voor meerdere woonprogramma’s

De hoogte van het plafond is alleen van de plannen uit 1997 bekend. 19 Het Bouwbesluit stelt een hoogte van 2,40 meter als minimum . Deze hoogte is in alle woningen op de woonverdieping gehaald. Gemiddeld bedroeg de plafondhoogte in 1997 2,46 meter, zowel op de ‘woonverdieping’ als op de ‘slaapverdieping’.

Een flexibele indeling maakt het mogelijk een woning op meerdere manieren te gebruiken, bijvoorbeeld als ouderenwoning of voor ‘werken aan huis’. Een flexibele indeling is in 1997 in 55% van de woningen gerealiseerd. Dat was wat minder dan in 1995 en ’96, toen het aandeel ouderenwoningen groter was.

6.2 Gebruikskwaliteit woonkamer /keuken: woonkamer en keuken gemiddeld 32 resp. 9 m2 groot.

De gemiddelde oppervlakte van de woonkamer bedroeg in 1997 2 32,4 m bij een gemiddelde breedte van 4,70 meter. De keuken was 2 gemiddeld ruim 9 m groot. Er is een directe relatie tussen de grootte van de woning en de grootte van de woonkamer en keuken: in kleine woningen zijn deze ruimten in vergelijking met de totale verblijfsoppervlakte even groot als in grote woningen. In de woonkamer was in bijna vier van de vijf woningen ruimte voor een woonmat (3,00 bij 4,30 meter) en een eetmat (2,50 bij 2,50 meter). In 1995 en 1996 was dat aandeel woningen lager als gevolg van een hoger aandeel kleine woningen (met een oppervlakte van minder 2 dan 50 m bko) in die jaren.

open keuken: groeiend aandeel woningen met open keuken, in 1997 in 92% van de woningen.

Een gesloten keuken is in de Nederlandse nieuwbouwwoning steeds meer uitzondering dan regel. In een aantal gevallen wordt een gesloten keuken als meerwerk aangeboden, maar in ruim negen van de tien woningen zijn keuken en woonkamer in één ruimte geïntegreerd. In het begin van de negentiger jaren lag dat aandeel nog op 83%.

2

hoofdslaapkamer: gemiddeld 15 m2, bij een breedte van 3,20 meter.

De hoofdslaapkamer was in 1997 gemiddeld bijna 15 m groot. De gemiddelde breedte bedroeg 3,20 meter. Bij een afmeting van 3,00 bij 4,30 meter is het gebruik van een rolstoel in de hoofdslaapkamer mogelijk. In de jaren 1995 tot en met 1997 had in ongeveer 60% van de woningen de hoofdslaapkamer ten minste deze afmetingen. Daarnaast is bijna 20% van de hoofdslaapkamers uit 1997 op betrekkelijk eenvoudige wijze tot de gewenste afmetingen uit te breiden.

19

Boven een oppervlakte van 5 m2 per verblijfsruimte. Tijdens de plananalyse is van de verdieping waarop de woonkamer zich bevindt en de verdieping waarop de slaapkamers gevestigd zijn de hoogte van het plafond geregistreerd.


Het toilet was in 1997 in één op de twintig woningen met de badkamer geïntegreerd. In de andere woningen was de oppervlakte van de apar2 te toiletruimte gemiddeld 1,22 m . Per medio 1997 zijn de wettelijk voorgeschreven afmetingen 1,20 bij 0,90 meter. Voor die datum dien2 de de ruimte minimaal 1,0 m groot te zijn, bij een breedte van ten minste 0,80 meter. Vrijwel alle woningen uit 1997 (98%) hebben een toiletruimte met de laatstgenoemde afmetingen. Bij vier op de vijf woningen is de wc ook minimaal 1,20 bij 0,90 meter. In de woningen uit 1997 had de badkamer een oppervlakte van ge2 2 middeld 5,4 m , variërend van 1,8 tot 10,6 m . In het duurste segment van de markt was een tweede badkamer geen uitzondering. Voor mensen in een rolstoel is een oppervlakte van 1,70 bij 2,70 m. of 2,15 bij 2,15 m. gewenst. In 70% van de woningen heeft de badkamer deze maten, ongeveer 10% meer dan in de voorgaande jaren. Daarnaast is bij 20% van de woningen de badkamer naar deze afmetingen uit te breiden, zonder dat daarvoor dure bouwkundige ingrepen (zoals het verplaatsen van installaties of standleidingen) nodig zijn. Het aandeel badkamers dat niet geschikt kan worden gemaakt komt daarmee op 9%. Begin jaren negentig was dat nog 30%. De tuin neemt, met het groeiend aandeel eengezinswoningen in de nieuwbouwstroom, een steeds grotere plaats in. In 1997 had 70% van de woningen een tuin. Het gemiddelde balkon/dakterras was in 1997 2 2 8,4 m groot, variërend van 6,6 m in de goedkope en middeldure 2 klassen tot 11,2 m in de dure klasse.

De oppervlakte van de bergruimte voor fietsen en tuinmeubilair was in 2 1997 gemiddeld 7,6 m . Het Bouwbesluit stelt het oppervlakte van deze ruimte afhankelijk van de gebruiksoppervlakte van de woning, met 2 een minimum van 3,5 m . Bereikbaar De verschillende ruimten binnen de woning zijn in de meeste gevallen rechtstreeks vanuit de hal of gang bereikbaar. In een aantal gevallen dient een andere ruimte daarvoor doorlopen te worden. Zo kan de badkamer in verschillende ouderenwoningen alleen via de hoofdslaapkamer worden bereikt of heeft de hoofdslaapkamer alleen een deur naar de woonkamer. Door het grote aandeel woningen met open keukens zijn de meeste keukens alleen via de woonkamer te bereiken. In een aantal gevallen is het juist andersom en is de woonkamer alleen via de keuken toegankelijk.

41

toilet: gemiddelde oppervlakte …

badkamer: gemiddelde oppervlakte 5,4 m2 grote variatie in afmetingen

buitenruimte: door groeiend aandeel eengezinswoningen stijging aandeel tuinen. balkon/dakterras gemiddeld 8,4 m2 groot. bergruimte buiten: gemiddeld 7,6 m2 groot.

42


tabel 6.1 aandeel woningen waarbij de ruimten vanauit hal/gang toegankelijk zijn woonkamer

98%

keuken

40%

hoofdslaapkamer

90%

overige slaapkamers

99% +

badkamer

95%

wc

97%

buitenruimte

18%

6.3 Toegankelijkheid Naast de afmetingen van de verschillende ruimten is de toegankelijkheid een belangrijk element in de gebruikskwaliteit van een woning. gemeenschappelijke verkeersruimten: galerijen en corridors in 1997 minimaal 1 10 meter

Gemeenschappelijke verkeersruimten dienen bepaalde afmetingen te hebben willen ze bruikbaar zijn. Zo stelt het Bouwbesluit dat deze ruimten een vrije breedte van 1,10 meter dienen te hebben. Verder dient er ten minste één ruimte van 1,50 bij 1,50 meter te zijn waar mensen in een rolstoel kunnen keren. Bij 95% van de meergezinswoningen uit 1997 hebben de gemeenschappelijke verkeersruimten deze afmetingen. In een aantal woongebouwen met portiekontsluiting was de breedte minder. Opdat een valide zonder problemen een rolstoelgebruiker kan passeren is een breedte van gemeenschappelijke verkeersruimten van 1,20 gewenst. Bij ruim 80% van de meergezinswoningen had de galerij of corridor deze afmetingen.

bijna alle meergezinswoningen met lift bereikbaar;

Bijna alle meergezinswoningen zijn tegenwoordig met een lift bereikbaar, ook als dat volgens het Bouwbesluit niet verplicht is. 94% Van de meergezinswoningen uit 1997 is met een lift bereikbaar. In 1992/’94 was dat nog 80%.

80% heeft afmetingen die voor mensen in rolstoel gewenst is.

Van alle liften zijn er ongeveer vier op de vijf geschikt voor mensen in een rolstoel. Daarvoor is een liftvloeroppervlakte van minimaal 1,10 bij 2,10 meter gewenst. Het Bouwbesluit schrijft 1,05 bij 1,35 meter voor.

lift:


Voor de directe toegang tot de woning zijn de afmetingen van de buitendeur en die van de ruimte voor, naast en achter de voordeur bepalend. Van deze variabelen zijn tijdens de plananalyse de laatste drie geregistreerd. Het blijkt dat in bijna alle woningen in de afgelopen drie jaar minimaal 1,10 meter voor en achter de voordeur aan vrije ruimte aanwezig is. Een vrije ruimte naast de deurkruk van ten minste 0,50 meter is – gemiddeld over de periode 1995 t/m 1997 – in ongeveer zes van de tien woningen aanwezig. Een vrije breedte van 0,85 meter bij de binnendeuren is in 1997 in 67% van de woningen gehaald. Een vrije hoogte van 2,10 meter of meer was er in 96% van de woningen; een stijging van 12% vergeleken met 1995.

43

buitendeur: 60% woningen heeft min. 1,10 m. vrije ruimte voor en achter de buitendeur; 96% woningen heeft min. 0,50 m. naast de buitendeur binnendeur: 67% woningen heeft binnendeuren met vrije breedte van min. 0,85 m. 96% woningen heeft binnendeuren met vrije hoogte van min. 2,10 m.

De rechte steektrap, volgens onderzoek de veiligste trapvorm, wordt maar weinig in nieuwe woningen toegepast. Er is echter wel een stijging in vergelijking met vorige jaren zichtbaar: van 6% in 1992/’94 tot 15% in 1997. Om een traplift aan te kunnen brengen is een lengte van de trap van 2,30 nodig. Deze maat is in een kwart van de woningen met een trap gerealiseerd.

6.4 Vier woningtypen In een clusteranalyse is aan de hand van een aantal belangrijke kwaliteitselementen als woninggrootte, aantal kamers, efficiency, flexibiliteit en woningtype een indeling gemaakt van de totale woningbouwproductie uit 1997 naar kwaliteitsklassen. In de vier onderscheiden klassen zijn woningen met vergelijkbare kwaliteit samengebracht. Kosten en locatiekenmerken speelden bij de verdeling geen rol. cluster 1: “de meergezins huurwoning” 17 % van de productie • • •

de kleinere woningen met een gemiddelde verblijfsoppervlakte van 2 2 ruim 50 m en een gebruiksoppervlakte van bijna 70 m ; driekwart is meergezins, 60% is huurwoning; relatief groot aandeel ouderenwoningen (24%).

trap: stijging toepassing rechte steektrap tot 15% in 1997; een kwart van de trappen heeft de goede lengte voor een traplift.

44


cluster 2: “de middenklasse” • • • •

47 % van de productie 2

de middelgrote woningen: gebruiksoppervlakte 91 m en verblijfs2 oppervlakte 66 m gemiddeld; voornamelijk eengezinswoningen (75%); merendeel wordt in de koopsector gerealiseerd; 2 de gemiddelde gebruiksoppervlakte bedraagt 91 m , bij een 2 verblijfsoppervlakte van gemiddeld 66 m

cluster 3: “de betere koop” • • •

16 % van de productie

veel koop (94%); voornamelijk eengezins (84%); een gemiddelde verblijfsoppervlakte 2 gebruiksoppervlakte van 108 m .

van

cluster 4: “de luxe koop” • • • •

81

m

2

en

een

20 % van de productie

alleen koopwoningen; voornamelijk eengezins (93%); 2 gemiddelde verblijfsoppervlakte van 94 m en een gemiddelde ge2 bruiksoppervlakte van 135 m ; 2 grote woonkamer, gemiddeld 43 m .

Kostenkenmerken per cluster In onderstaande tabel is de verdeling van de woningen in de verschillende clusters weergegeven. De grootste cluster, de “middenklasse” met bijna 50% van de totale productie, heeft ook de grootste spreiding in kostenklassen: zowel goedkope als dure woningen in deze cluster hebben een vergelijkbare kwaliteit. De woningen in de clusters 3 en 4 zijn bijna allemaal ‘dure’ woningen (woningen met stichtingskosten vanaf ƒ 241.000,-). tabel 6.2 kostenkenmerken woningen per cluster “m.g. huur”

“midden klasse”

“betere koop ”

“luxe koop ”

kostenklasse goedkoop

+

+

---

---

middelduur

+

+

-

--

duur

-

+

++

+++

grondkosten

33.000

45.000

66.000

85.000

bouwkosten

161.000

186.000

225.000

274.000

stichtingskosten

194.000

231.000

291.000

359.000


Locatiekenmerken per cluster De verschillen in locatie zijn klein. Alleen de eerste cluster, “de gemiddelde huurwoning” springt er uit. Woningen in deze cluster worden, meer dan in andere clusters het geval is, binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. In de andere drie clusters is het aandeel woningen dat in Vinex-gebieden wordt gebouwd groot. tabel 6.3 locatiekenmerken woningen per cluster “m.g. huur”

“midden klasse”

“betere koop ”

“luxe koop ”

bsg

+

-

-

--

vinex

+

+

+

+

vinex-uitleg

-

+/-

+/-

+/-

45

46


Gebruikskwaliteit nieuwbouw ontwikkelingen in de kwaliteit van nieuwe woningen

Recommend Documents