H F-XC A N GE
H F-XC A N GE
c u-tr a c k
N y bu to k lic
Znalecký posudek . 1246-2010 O cen RD .p. 355, pozemek parcelní íslo 1489, podíl 12/22 na LV 37, kú Fulnek, obec Fulnek
Objednatel posudku:
el posudku:
JUDr. Ji í Fi er Soudní exekutor s.armády 224 743 01 Bílovec Ur ení ceny RD .p. 355, pozemek parcelní íslo 1489, podíl 12/22 na LV 37, kú Fulnek, obec Fulnek exeku ní ízení 022 EX 1328/05-25.
Dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona .121/2000 Sb. a . 237/2004 Sb. a vyhlá ky Ministerstva financí eské republiky . 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlá ek . 452/2003 Sb., . 640/2004 Sb., . 76/2007 Sb., . 3/2008 Sb., jak vyplývá ze zm n provedených vyhlá kami .456/2008 Sb.a . 460/2009 Sb. podle stavu ke dni 4.6.2010 posudek vypracoval: Ing. Zden k Grosman Malá strana 689 742 13 Studénka tel.: 732225721, 556401297 e-mail:
[email protected] [email protected]
Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 3 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. Ve Studénce, 4.6.2010
.d o
o
.c
m
C
m
w
o
.d o
w
w
w
w
w
C
lic
k
to
bu
y
N
O W !
PD
O W !
PD
c u-tr a c k
.c
H F-XC A N GE
H F-XC A N GE
c u-tr a c k
N y bu to k lic
A. Nález 1. Znalecký úkol Ur ení ceny RD .p. 355, pozemek parcelní íslo 1489, podíl 12/22 na LV 37, kú Fulnek, obec Fulnek exeku ní ízení 022 EX 1328/05-25.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: RD .p. 355, pozemek parcelní íslo 1489, podíl 12/22 Mlýnská 355 742 45 Fulnek Region: Moravskoslezský Okres: Nový Ji ín Katastrální území: Fulnek 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 3.6.2010 za p ítomnosti JUDr. Fi era. 4. Podklady pro vypracování posudku: - oce ovací p edpisy, vyhlá ky a odborná literatura - informace a údaje sd lené vlastníkem nemovitostí - skute nosti a vým ry zji né na míst p i místním et ení - snímek katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví 37 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Dle p edlo ených doklad o vlastnictví k oce ovaným nemovitostem, zejména výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví 37, pro okres CZ0804 Nový Ji ín, obec 599352 Fulnek, katastrální území 635448 Fulnek, zapsaném na Katastrálním ú ad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovi Nový Ji ín, jsou vlastníkem oce ovaných nemovitostí podíl 1/22 podíl 1/22 podíl 12/22 podíl 1/22 podíl 2/22 podíl 1/22 podíl 1/22 podíl 1/22 podíl 1/22 podíl 1/22
.d o
m o
.c
Bandurová Jolana, Mlýnská 450, 742 45 Fulnek, Hakel Vendelín, Obránc míru 790/31, 736 01 Havi ov, Hakelová R ena, Mendlova 137, 742 45 Fulnek, Miklo Julius, Palackého 307, 742 45 Fulnek, Procházka Ji í, Palackého 311, 742 45 Fulnek, Procházka Josef, imá ková 731/11, 709 00 Ostrava 9, Procházka Karel, Palackého 297, 742 45 Fulnek, Surmajová Eva, Mlýnská 356, 742 45 Fulnek, Sýkorová Vlasta, Karla apka 249, 417 42 Krupka igová Marta, s.armády 662/43, 743 01 Bílovec
C
m
w
o
.d o
w
w
w
w
w
C
lic
k
to
bu
y
N
O W !
PD
O W !
PD
c u-tr a c k
.c
H F-XC A N GE
H F-XC A N GE
c u-tr a c k
N y bu to k lic
6. Celkový popis nemovitosti: Oce ovaný rodinný d m je v obytné ásti obce nedaleko základní koly, pod Fulneckým zámkem. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný d m .p. 355 b) Ocen ní porovnávacím zp sobem b1) Rodinný d m .p. 355 c) Pozemky c1) Pozemek parcelní íslo 1489 8. Popis objekt a pozemk : a) Hlavní stavby a1) Rodinný d m .p. 355 b) Ocen ní porovnávacím zp sobem b1) Rodinný d m .p. 355 Rodinný d m je zd ný, p ízemní se sedlovou st echou s krytinou z vlnitého plechu, zna po kozeným. Budova je ve zna zdevastovaném stavu, prohlídka byla provad na zvenku. c) Pozemky c1) Pozemek parcelní íslo 1489
B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt :
Administrativní cena (vyhlá ka 460/2009 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Rodinný d m .p. 355 - § 5 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podla í Podkroví: nemá podkroví St echa: se ikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podla í: s jedním nadzemním podla ím
.d o
o
.c
m
C
m
w
o
.d o
w
w
w
w
w
C
lic
k
to
bu
y
N
O W !
PD
O W !
PD
c u-tr a c k
.c
H F-XC A N GE
H F-XC A N GE
c u-tr a c k
N y bu to k lic
Kód CZ - CC:
111
Zastav né plochy a vý ky podla í:
Název podla í I NP:
Zastav ná plocha 144,70 m2
Konstruk ní vý ka 3,00 m
Obestav ný prostor: I NP: (144,7)*(3,00) dní prostor: 144,7*1,5*0,5
= =
434,10 m3 108,53 m3
Obestav ný prostor – celkem:
=
542,63 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. St echa: 5. Krytina: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Vnit ní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vn í obklady: 10. Vnit ní obklady: 11. Schody: 12. Dve e: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytáp ní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyn : 24. Vnit ní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
lké zalo ení bez izolace zd né z plných cihel tl. 45 cm ev né ev ný vázaný pozinkovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky
Hodnocení standardu P S P P P P S P C C C P P P S P P C P C C P C P P C
hladké plné dve e ev ná paletová prkna palubky b ná keramická dla ba lokální sv telná ocelové trubky
litinové umyvadla suchý
Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce):
= * *
ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
2 290,- K /m3 0,5619 1,0000
.d o
o
.c
m
C
m
w
o
.d o
w
w
w
w
w
C
lic
k
to
bu
y
N
O W !
PD
O W !
PD
c u-tr a c k
.c
H F-XC A N GE
H F-XC A N GE
c u-tr a c k
N y bu to k lic
Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu u ití):
* *
2,1730 0,7450
Základní cena upravená
=
2 083,10 K /m3
Plná cena:
542,63 m3 * 2 083,10 K /m3
=
1 130 352,55 K
Ur ení opot ebení odborným odhadem Stá í objektu: 100 rok Opot ebení: 90,703 %
-
1 025 263,67 K
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
105 088,88 K 12 / 22
Rodinný d m .p. 355 - zji
=
57 321,21 K
ná cena
b) Porovnávací hodnota b1) Rodinný d m .p. 355 - § 26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 20a):
Rodinný d m Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 100 rok 2 813,- K /m3
Zastav né plochy a vý ky podla í:
Název podla í I NP:
Zastav ná plocha 144,70 m2
Konstruk ní vý ka 3,00 m
Obestav ný prostor: I NP: (144,70)*(3,00) dní prostor: 144,70*1,50/2
= =
434,10 m3 108,53 m3
Obestav ný prostor – celkem:
=
542,63 m3
Podla nost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podla í: Zastav ná plocha v ech podla í:
ZP1 = 0,00 m2 ZP = 144,70 m2
Podla nost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku
.
Vi
.d o
o
.c
m
C
m
w
o
.d o
w
w
w
w
w
C
lic
k
to
bu
y
N
O W !
PD
O W !
PD
c u-tr a c k
.c
H F-XC A N GE
H F-XC A N GE
c u-tr a c k
N y bu to k lic
1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo smí ené nebo kamenné 3. Tlou ka obvod. st n - 45 cm 4. Podla nost - Hodnota 1 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ádné nebo pouze p ípojka elektr. energie 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. p íslu enství v RD - Bez základního p íslu enství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dal ího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlej í stavby tvo ící p íslu enství k RD - Sni ující hodnotu RD 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn sni ující cenu 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve patném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ivotnosti)
II I
-0,01 -0,08
II III I
0,00 0,02 -0,10
I I
-0,08 -0,10
I I I I
0,00 -0,05 -0,03 -0,01
I V
-0,10 0,40
Koeficient pro stá í 100 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,110 i=1
Index polohy: Název znaku
.
1. Význam obce - bez v ího významu 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop . m stský ú ad se stavebním ú adem nebo banka nebo policie nebo po ta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a ivotní prost edí - p eva ující objekty pro bydlení 5. Obchod, slu by, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a slu eb, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení 6. kolství a sport v okolí nemovitosti - základní kola a sportovní za ízení 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické pé e 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - V okolních domech íjí sociáln slab í ob ané. 10. Nezam stnanost v obci a okolí - vy í ne je pr r v kraji 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy sni ující cenu - Budova je ve zdevasrovaném stavu.
Pi
I II
0,00 0,02
II III II
-0,01 0,00 0,00
III II
0,04 0,00
III
0,00
I
-0,40
I III I
-0,04 0,00 -0,10
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,510 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn ni í ne nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - P íli mnoho vlastnik 3
.
Ti
I
-0,10
II I
0,00 -0,05
.d o
o
.c
m
C
m
w
o
.d o
w
w
w
w
w
C
lic
k
to
bu
y
N
O W !
PD
O W !
PD
c u-tr a c k
.c
H F-XC A N GE
H F-XC A N GE
c u-tr a c k
N y bu to k lic
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,110 * 0,510 * 0,850 = 0,048 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 813,- K /m3 * 0,048 = 135,02 K /m3 Cena zji ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 135,02 K /m3 * 542,63 m3 = 73 265,90 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = 73 265,90 K 73 265,90 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 12 / 22 Rodinný d m .p. 355 - zji
ná cena
=
39 963,22 K
= =
57 320,- K 39 960,- K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m .p. 355 b) Rodinný d m .p. 355 Cena objekt
iní celkem
97 280,- K
Srovnávací hodnota a1) Rodinný d m .p. 355 Popis oce ované stavby: Jednotka: 434 Jednotkové mno ství: I NP: (144,7)*(3,00) dní prostor: 144,7*1,5*0,5
= =
434,10 jedn. 108,53 jedn.
Jednotkové mno ství - celkem:
=
542,63 jedn.
zp =
144,70 m2
vý ka
=
3,00 m
Ocen ní: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo pou ito ukazatel THU firmy RTS Brno . Seznam porovnávaných objekt : JKSO:
Název objektu:
Minimální jednotková cena: Pr rná jednotková cena:
Katalogová Upravená Váha: cena: [K ] cena: [K ] 5 808,1 452,1,000 1 452,- K /jedn. 1 452,- K /jedn.
.d o
m o
.c
Podla í: I NP
C
m
w
o
.d o
w
w
w
w
w
C
lic
k
to
bu
y
N
O W !
PD
O W !
PD
c u-tr a c k
.c
H F-XC A N GE
H F-XC A N GE
c u-tr a c k
N y bu to k lic
Maximální jednotková cena:
1 452,- K /jedn.
Základní cena: 1 452,- K /jedn. 542,63 m3 á 1 452,- K /m3
=
787 898,76 K
cná hodnota nemovitosti:
=
787 898,76 K
Výpo et cenových koeficient : Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 200 000,- K Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 650 000,- K Cenové koeficienty: CA = 0,254 CB = 0,397 CC = 0,539 CD = 0,682 CE = 0,825 Koeficient k = 40,195 / 92 = 0,4369 Korekce ceny
*
0,4369
Cena stavby:
=
344 232,97 K
Ur ení opot ebení odborným odhadem Stá í objektu: 100 rok Opot ebení: 90,703 %
-
312 229,63 K
Rodinný d m .p. 355 - výsledná cena
=
32 003,34 K
=
32 000,- K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m .p. 355 Cena objekt
iní celkem
Administrativní cena (vyhlá ka 460/2009 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek parcelní íslo 1489 - § 27 - § 32 Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zd vodn ní této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz vý e).
32 000,- K
.d o
o
.c
m
C
m
w
o
.d o
w
w
w
w
w
C
lic
k
to
bu
y
N
O W !
PD
O W !
PD
c u-tr a c k
.c
H F-XC A N GE
H F-XC A N GE
c u-tr a c k
N y bu to k lic
vodní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,7450 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,5588 Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra Jedn. cena [m2] [K /m2] 176,00 71,77
Zastav ná plocha a nádvo í 1489 Sou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu u ití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem: Pozemek parcelní íslo 1489 - zji
* *
* ná cena
=
Cena [K ] 12 631,52 12 631,52 0,5588 2,1730 15 338,11 15 338,11 K 12 / 22 8 366,24 K
Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek parcelní íslo 1489 Cena pozemk
=
iní celkem
8 370,- K 8 370,- K
C. Rekapitulace
Obvyklá cena: 45 880,- K
slovy: ty icetp ttisícosmsetosmdesátt i K Ní e podepsaný tímto dosv uje, e osobn p ezkoumal vlastnické právo ke v em vý e uvedeným nemovitostem a prohla uje, e v sou asné dob , ani v blízké budoucnosti, nebude mít ú ast ani prosp ch z vlastnického práva k t mto nemovitostem. Ve vý e uvedené zpráv je uvedeno v echno o p edpokladech a omezujících podmínkách ovliv ujících analýzu, hodnoty a záv ry v ní obsa ené. ádna jiná osoba mimo mne nep ipravovala tuto analýzu, hodnoty a záv ry v této zpráv uvedené Ve Studénce, 4.6.2010 Ing. Zden k Grosman
.d o
o
.c
m
C
m
w
o
.d o
w
w
w
w
w
C
lic
k
to
bu
y
N
O W !
PD
O W !
PD
c u-tr a c k
.c
H F-XC A N GE
H F-XC A N GE
c u-tr a c k
N y bu to k lic
Malá Strana 689 742 13 Studénka
D. Znalecká dolo ka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrav ze dne 12.10.1999, Spr 2911/99 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví, odv tví stavby obytné, stavby pr myslové
Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 1246-2010 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 2010/1246.
E. Seznam p íloh: - snímek katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví 37
.d o
o
.c
m
C
m
w
o
.d o
w
w
w
w
w
C
lic
k
to
bu
y
N
O W !
PD
O W !
PD
c u-tr a c k
.c
