ZNALECKÝ POSUDEK

ZNALECKÝ POSUDEK 3 293-12-2009

Ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 644 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec Kněževes, k. ú. Kněževes u Rakovníka, objekt bývalého hotelu HANS čp. 60, včetně součástí, příslušenství a zastavěného pozemku

Objednatel CZ Future s. r. o. Hradec Králové, Pod Lesem 197/16, IČ 26 01 11 15

Zpracovatel Česká znalecká, a. s. Hradec Králové, Nezvalova 423, IČ 25 26 01 38

ČESKÁ ZNALECKÁ, a. s. z n a l e c k ý

ú s t a v

Obsah Informační dopis ........................................................................................................................ 3 A. B. C. D.

Úvodní list......................................................................................................................... 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky .................................................................... 5 Osvědčení.......................................................................................................................... 6 Znalecká doložka .............................................................................................................. 7

1.

Předmět ocenění ......................................................................................................... 8

2.

Podklady pro provedení ocenění .......................................................................... 9

3.

Metody ocenění ......................................................................................................... 10

4.

Ocenění nemovitostí dle cenového předpisu .................................................. 14

5.

Ocenění věcnou hodnotou ..................................................................................... 30

6.

Ocenění porovnávacím způsobem ..................................................................... 31

7.

Odhad obvyklé ceny nemovitostí ....................................................................... 34

8.

Závěr ............................................................................................................................ 35

9.

Seznam příloh ........................................................................................................... 36

Znalecký posudek č. 3 293-12-2009

strana 2


ú s t a v

Informační dopis V Hradci Králové dne 5. října 2009 Dokončili jsme znalecký posudek, jehož úkolem bylo stanovit obvyklou, tržní, hodnotu nemovitostí zapsaných na LV č. 644 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec Kněževes, k. ú. Kněževes u Rakovníka, a to objektu bydlení čp. 60, bývalý hotel HANS, situovaného na pozemkové parcele p. č. 39/1, včetně součástí, příslušenství a pozemkové parcely p. č. 39/1 o výměře 1.073 m2, zastavěná plocha a nádvoří. Znalecký posudek je vypracován pro účely provedení veřejné dražby dobrovolné dle § 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Znalecký posudek je vypracován v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění, vyhláškou č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, a zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Tento znalecký posudek byl zpracován ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři vyhotovení obdrží objednatel.

Ing. Zdeněk B l e h a místopředseda představenstva


strana 3


ú s t a v

A. Úvodní list Objednatel:

CZ Future s. r. o. Pod Lesem 197/16 500 02 Hradec Králové IČ 26 01 11 15

Předmět posudku:

stanovení obvyklé, tržní, hodnoty nemovitostí zapsaných na LV č. 644 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec Kněževes, k. ú. Kněževes u Rakovníka, a to objektu bydlení čp. 60, bývalý hotel HANS, situovaného na pozemkové parcele p. č. 39/1, včetně součástí, příslušenství a pozemkové parcely p. č. 39/1 o výměře 1.073 m2, zastavěná plocha a nádvoří ocenění je zpracováno pro účely provedení veřejné dražby dobrovolné dle § 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách

Zpracovatel:

Česká znalecká, a. s. Nezvalova 423 500 03 Hradec Králové IČ 25 26 01 38, DIČ CZ25260138 ! zapsaná v obchodním rejstříku u KS v Hradci Králové, oddíl B., vložka 2223 ! zapsaná v seznamu znaleckých ústavů Ministerstva spravedlnosti ČR, č. j. 58/98-OOD ! splacený základní kapitál Kč 2.000.000,00 zastoupená Ing. Zdeňkem Blehou místopředsedou představenstva

Tento znalecký posudek se vydává ve čtyřech vyhotoveních. V Hradci Králové dne 5. října 2009


strana 4


ú s t a v

B. Obecné předpoklady a omezující podmínky Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1.

Znalecký ústav vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů. Neodpovídá tudíž zejména za: a)

pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým a nemovitým věcem,

b)

pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek.

2.

Znalecký ústav vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné, a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

3.

Znalecký ústav zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání znaleckého posudku.

4.

Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době, k níž je posudek zpracován.

5.

Znalecký posudek byl podán v souladu s mezinárodními podmínkami pro udělování certifikátu kvality ISO 9001, jehož je znalecký ústav Česká znalecká, a. s. držitelem pod č. j. 77/2006.

6.

Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, USA).

7.

Znalecký posudek byl vypracován na základě objednávky objednatele znaleckého posudku ze dne 30. září 2009.


strana 5


ú s t a v

C. Osvědčení Znalecký ústav tímto osvědčuje, že 1.

V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách.

2.

Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty.

3.

Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že ke znaleckému posudku předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

4.

Zpracovaný znalecký posudek byl vyhotoven s vědomím následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku dle § 110a Trestního řádu.

5.

Znalecký posudek vyhotovili Dr. Ing. Vítězslav Hálek, MBA, Petr Metelka a Radim Krček.

Bylo nám ctí poskytnout naše služby v souvislosti s oceněním daných nemovitostí. V Hradci Králové dne 5. října 2009



strana 6


ú s t a v

D. Znalecká doložka Znalecký posudek podal znalecký ústav Česká znalecká, a. s., držitel ISO 9001 – č. j. 77/2006, jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR č. j. 58/98-OOD, č. j. 49/99-OOD, č. j. 57/2000-Zn podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

!

! ! ! !

oceňování podniku jako celku oceňování cenných papírů a obchodování s nimi oceňování derivátů kapitálového trhu oceňování hmotného majetku, aktiv a pasiv oceňování nehmotného majetku a majetkových práv oceňování pohledávek a závazků oceňování podílů v obchodních společnostech oceňování nepeněžních vkladů oceňování nemovitostí oceňování přístrojů, strojů, strojních zařízení a technologických celků včetně posuzování jejich technického stavu posuzování úvěrové způsobilosti fyzických a právnických osob, bonity podnikatelských subjektů hodnocení úvěrových rizik transferové ceny mezinárodní daňové plánování účetnictví a cash – flow

! ! !

! ! !

!

!

!

!

přezkoumání úvěrových transakcí přezkoumání vztahů mezi propojenými osobami přezkoumání smlouvy o převodu podniku nebo jeho části, smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části přezkoumání činnosti člena statutárního orgánu z hlediska ekonomických zájmů přezkoumání vztahů mezi majoritními a minoritními akcionáři, přezkoumání ovládací smlouvy, smlouvy o převodu zisku, smlouvy o fúzi oceňování jmění obchodní společnosti při fúzi, rozdělení a změně právní formy oceňování zastaveného obchodního podílu pro účely převodu na úhradu dluhu posouzení přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení oceňování vypořádacího podílu z čistého obchodního majetku

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3 695/2009 deníku znaleckého ústavu. V Hradci Králové dne 5. října 2009



strana 7


1.

ú s t a v

Předmět ocenění

Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 644 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec Kněževes, k. ú. Kněževes u Rakovníka, a to objekt bydlení čp. 60, bývalý hotel HANS, situovaný na pozemkové parcele p. č. 39/1, včetně součástí, příslušenství a pozemkové parcely p. č. 39/1 o výměře 1.073 m2, zastavěná plocha a nádvoří. Ocenění nemovitostí je provedeno dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a dále je odhadnuta hodnota obvyklá, tržní, na základě užití vhodných metod ke stanovení této hodnoty s ohledem na aktuální podmínky na trhu v daném místě a čase.

Specifikace předmětu ocenění LV č. 644, k. ú. Kněževes u Rakovníka !

objekt bývalého hotelu HANS čp. 60 na pozemkové parcele p. č. 39/1, včetně součástí a příslušenství

!

pozemková parcela p. č. 39/1, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1.073 m2


strana 8


2.

ú s t a v

Podklady pro provedení ocenění

Vlastník dle u Rakovníka

katastru

nemovitostí,

LV

č.

644,

k.

ú.

Kněževes

Vachtlová Květa Pod Nemocnicí 2342 269 01 Rakovník narozená 21. června 1954

Použitý oceňovací předpis Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.

Datum, ke kterému je provedeno ocenění ............................................ 1. října 2009 Datum provedeného místního šetření ....................... 4. prosince 2007 a 1. října 2009 Další dokumentace !

výpis z katastru nemovitostí, LV č. 644, k. ú. Kněževes u Rakovníka

!

snímek z katastrální mapy

!

podklady získané při provedení místního šetření

!

podklady získané od objednatele znaleckého posudku

Práva a omezení váznoucí na předmětu ocenění dle evidence z KN !

viz příloha č. 1 znaleckého posudku, LV č. 644, k. ú. Kněževes u Rakovníka; zástavní práva, zápis nemovitostí do konkurzní podstaty a exekuční příkaz – dražbou zanikající – bez vlivu na ocenění


strana 9


3.

ú s t a v

Metody ocenění

Metody ocenění a jejich výběr Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, stanovuje v § 2, že majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jako jiné způsoby oceňování stanovuje zákon následující metody: a)

nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,

b)

výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze za daných podmínek z předmětu ocenění skutečně získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (pomocí úrokové míry),

c)

porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci,

d)

oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,

e)

oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,

f)

oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,

g)

oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.


strana 10


ú s t a v

Pro potřeby stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) hodnoty majetku lze obecně využít následující metody: ! ! !

metoda nákladová (metoda zjištění věcné hodnoty), metoda výnosová, metoda porovnávací.

Nákladová metoda Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) pro ocenění majetku je založena na principu srovnání s náklady na pořízení určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. výchozí hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Při stanovení výchozí hodnoty lze vycházet z: ! ! !

ceny srovnatelného majetku, cenových indexů, pracnosti.

V následujícím kroku je třeba zohlednit míru opotřebení oceňovaného majetku, která se promítne do výsledné věcné hodnoty majetku. Matematicky lze uvedený přístup vyjádřit následujícím vztahem: n

V = ∑ Pi − O i i =1

kde

Pi ................. pořizovací cena oceňovaného majetku (k datu ocenění) Oi ................ snížení pořizovací hodnoty majetku v důsledku opotřebení n .................. počet oceňovaných předmětů

Výnosová metoda Výnosové metody pro ocenění majetku vycházejí z předpokladu, že hodnota majetku je určena očekávaným užitkem pro jeho majitele. Výnosové metody jsou založeny na časové hodnotě peněz a relativního rizika spojeného s využíváním oceňovaného majetku. Východiskem výnosových metod je stanovení dosažitelných zisků plynoucích z vlastnictví oceňovaného majetku (TČV). Dále je potřeba určit kapitalizační míru (R), kterou je možné odvodit ze vztahu


strana 11


ú s t a v

R = R 1 + (–R 2 ) + R 3 kde

R1 .................. bezriziková úroková míra (úroková míra bezrizikových vkladů) R2 .................. míra inflace R3 .................. specifické riziko

Hodnotu majetku je potom možné zjistit podle následujícího vztahu: V=

TČV R

Porovnávací metoda Ocenění pomocí porovnávací metody vychází z porovnání s obdobným majetkem, který byl na trhu v nedávné době převáděn. Matematicky lze uvedený oceňovací model popsat vztahem: V=

kde

1 n ∑ Pi k i n i =1

Pi ................... realizovaná cena podobného majetku ki ................... koeficient vyjadřující podobnost realizovaného a oceňovaného majetku n .................... počet porovnávaných případů

Z důvodu používání rozdílné terminologie v právních předpisech a častým používáním termínů cena a hodnota uvádíme rovněž základní definice nejčastěji používaných výrazů:

Tržní hodnota (v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA) "Finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího, a znají všechna relevantní fakta o předmětném majetku."

Cena pořizovací "Cena, za kterou byla věc pořízena za použití v době pořízení platných metodik a cen, bez odpočtu opotřebení." V účetnictví je cena pořizovací uváděna jako "Brutto".


strana 12


ú s t a v

Výnosová hodnota "Jistina, kterou je nutné při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z majetku, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry."

Časová hodnota (věcná nebo substanční hodnota) "Je reprodukční cenou věci, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrnému stavu věci stejného stáří a přiměřené intenzity využívání, případně snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci."

Nominální hodnota Hodnota uváděná v účetnictví jako "Brutto".

Zůstatková hodnota Hodnota uvedená v účetnictví jako zůstatková cena nebo hodnota "Netto".

Účetní hodnota Hodnota ekvivalentní zůstatkové hodnotě nebo hodnotě "Netto".


strana 13


4.

ú s t a v

Ocenění nemovitostí dle cenového předpisu

Ocenění nemovitostí je provedeno nákladovým způsobem dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

A.

Hlavní stavby

A1.

Objekt hotelu čp. 60 – § 3

Obecný popis a situování Jedná se o řadový, zčásti podsklepený, objekt bývalého hotelu HANS čp. 60 situovaný na pozemkové parcele p. č. 39/1, k. ú. Kněževes u Rakovníka. Objekt se nachází v levé dolní části Václavského náměstí v obci Kněževes, okres Rakovník. Přístup do objektu je po místní zpevněné komunikaci, parkování osobních automobilů je zajištěno na veřejném prostranství před oceňovaným objektem nebo ve dvorní části téhož objektu. Dle poskytnutých informací na místním šetření není objekt od roku 1999 užíván. Objekt má dvě nadzemní podlaží s půdním prostorem. Z veřejných inženýrských sítí je napojen pouze na rozvod elektrické energie. Voda je čerpána ze studny a kanalizace vede do domácí čistírny odpadních vod, která se nachází ve dvorní části oceňovaného objektu (veřejná kanalizace není v obci zavedena). Přípojka plynu do objektu není provedena, v obci je proveden rozvod plynovodu, tj. je možnost napojení. K objektu dále patří objekt bývalé stodoly, který je oceněn samostatně.

Dispoziční řešení 1. PP..................kuchyně, jímka na vodu 2x, chodba, úklidová místnost, výtah pro kuchyni (nosnost 100 Kg), schodiště 1. NP.................vstupní hala (recepce), šatna, WC muži, WC ženy, přípravna jídla, jídelna, bar, chodba, schodiště 2. NP.................pokoje pro hosty se sociálním zařízením 5x, apartmá, mandlovna, kancelář, úklidová místnost, hala, chodba, sociální zařízení V půdních prostorách se dále nachází skladové prostory a 2x místnost s bojlery na ohřev vody.

Technické řešení Objekt je postaven na betonových základech prokládaných kamenem. Hlavní nosná konstrukce je zděná. Stropní konstrukce v 1. PP jsou provedeny klenbové, v 1. NP a 2. NP jsou provedeny z větší části stropy s rovným podhledem. Zastřešení objektu je střechou sedlovou s krytinou z pálených tašek. Klempířské prvky provedeny z pozinkovaného plechu. Znalecký posudek č. 3 293-12-2009

strana 14


ú s t a v

Vnitřní úpravy povrchů jsou řešeny vápennými hladkými omítkami, na sociálních zařízeních a přípravnách jídel jsou běžné keramické obklady, v částech objektu je provedeno obložení stěn ze dřeva. Vnější fasáda je provedena vápenná hladká. Schodiště betonové. Dveře jsou dřevěné plné i prosklené, zčásti kovové. Okna jsou dřevěná dvojitá, vrata dřevěná. Povrchy podlah jsou provedeny z keramické dlažby, betonové mazaniny, textilních podlahových krytin a dřevěné. V objektu je nainstalován výtah pro kuchyni (není v provozu). Vytápění objektu je řešeno podlahovým vytápěním, ohřev vody je elektrickými bojlery. Objekt je napojen na veřejnou síť elektrické energie. Voda je do objektu čerpána ze studny, kanalizace je vedena přes ČOV. Plynovodní přípojka do objektu není zavedena. Bleskosvod je osazen.

Aktuální stavebně technický stav Informace o původním stáří objektu nám nebyla poskytnuta, na základě provedeného místního šetření odhadujeme toto stáří na cca 80 let. V letech 1991 – 1992 (1993) byla na objektu provedena celková rekonstrukce, resp. přestavba bývalého objektu bydlení na hotel. Objekt není od roku 1999 užíván, resp. není prováděna běžná údržba a opravy, což má za následek zhoršení stavebně technického stavu většiny konstrukčních prvků krátkodobé životnosti. V objektu je patrná vzlínající vlhkost částí vnitřních zdí, kovové prvky v 1. PP a 1. NP korodují, dle informací je v částech objektu popraskané vodovodní potrubí. Vzhledem k výše uvedenému je patrné, že ke zprovoznění objektu do pronajímatelného či obyvatelného stavu by bylo zapotřebí větších finančních investic. Celkový současný stavebně technický stav objektu lze hodnotit jako dobrý.

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

G. budovy hotelů zděná 121

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP

18,50*4,60

85,10 m2

1. NP

18,50*9,30

172,05 m2

2. NP

18,50*9,30

172,05 m2

Název podlaží

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

Součin

1. PP

85,10 m2

2,80 m

238,28 m3

1. NP

172,05 m2

3,40 m

584,97 m3


strana 15


Název podlaží

ú s t a v

Zastavěná plocha


Součin

2. NP

172,05 m2

3,20 m

550,56 m3

Součet

429,20 m2

Průměrná výška podlaží:

PVP = 1 373,81 / 429,20 = 3,20 m

Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PZP = 429,20 / 3 = 143,07 m2

1 373,81 m3

Obestavěný prostor 238,28 m3

Podzemní část

(18,50*4,60)*(2,80)

Nadzemní část

(18,50*9,30)*(6,60)+(18,50*9,30*3,80)*(1/2)

1 462,43 m3 1 700,71 m3

Obestavěný prostor c e l k e m

Hodnocení standardu

Obj. podíl [%]

Část [%]

Koeficient

Upravený obj. podíl

Výpočet koeficientu K 4

1. Základy včetně zemních prací

S

6,30

100,00

1,00

6,30

2. Svislé konstrukce

S

15,00

100,00

1,00

15,00

3. Stropy

S

8,20

100,00

1,00

8,20

4. Krov, střecha

S

6,10

100,00

1,00

6,10

5. Krytiny střech

S

2,70

100,00

1,00

2,70

6. Klempířské konstrukce

S

0,60

100,00

1,00

0,60

7. Úprava vnitřních povrchů

S

7,10

85,00

1,00

6,04

P

7,10

15,00

0,46

0,49

8. Úprava vnějších povrchů

S

3,20

100,00

1,00

3,20

9. Vnitřní obklady keramické

S

3,10

100,00

1,00

3,10

10. Schody

S

2,80

100,00

1,00

2,80

11. Dveře

S

3,80

100,00

1,00

3,80

13. Okna

S

5,90

100,00

1,00

5,90

14. Povrchy podlah

S

3,30

100,00

1,00

3,30

15. Vytápění

S

4,90

100,00

1,00

4,90

Konstrukce, vybavení


strana 16

z n a l e c k ý

ú s t a v



Obj. podíl [%]

Část [%]

Koeficient


ČESKÁ ZNALECKÁ, a. s.

16. Elektroinstalace

S

5,80

100,00

1,00

5,80

17. Bleskosvod

S

0,30

100,00

1,00

0,30

18. Vnitřní vodovod

S

3,30

100,00

1,00

3,30

19. Vnitřní kanalizace

S

3,20

100,00

1,00

3,20

20. Vnitřní plynovod

C

0,30

100,00

0,00

0,00

21. Ohřev vody

S

2,20

100,00

1,00

2,20

22. Vybavení kuchyní

S

1,80

100,00

1,00

1,80

23. Vnitřní hyg. vybavení

S

4,30

100,00

1,00

4,30

24. Výtahy

C

1,40

100,00

0,00

0,00

25. Ostatní

S

4,40

100,00

1,00

4,40

Součet upravených objemových podílů

97,73

Hodnota koeficientu vybavení K 4

0,9772

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, × = nehodnotí se)

OP [%]

Část [%]

K

UP [%]

PP [%]

Stáří

Živ.

Opotř. části

Opotř. z celku

Výpočet opotřebení analytickou metodou

1. Základy

S

6,30

100,0

1,00

6,30

6,45

82

175

46,86

3,0225

2. Svislé konstrukce

S

15,00

100,0

1,00

15,00

15,35

82

160

51,25

7,8669

3. Stropy

S

8,20

100,0

1,00

8,20

8,40

82

160

51,25

4,3050

4. Krov, střecha

S

6,10

100,0

1,00

6,10

6,24

82

120

68,33

4,2638

5. Krytiny střech

S

2,70

100,0

1,00

2,70

2,76

52

80

65,00

1,7940


S

0,60

100,0

1,00

0,60

0,61

17

60

28,33

0,1728

S

7,10

85,0

1,00

6,04

6,18

17

50

34,00

2,1012

P

7,10

15,0

0,46

0,49

0,50

17

25

68,00

0,3400


7.

Úprava vnitřních povrchů

8.

Úprava vnějších povrchů

S

3,20

100,0

1,00

3,20

3,27

17

45

37,78

1,2354

9.

Vnitřní obklady keramické

S

3,10

100,0

1,00

3,10

3,17

17

30

56,67

1,7964


strana 17


Část [%]

K

UP [%]

PP [%]

Stáří

Živ.

Opotř. části

Opotř. z celku

ú s t a v

OP [%]

z n a l e c k ý

10. Schody

S

2,80

100,0

1,00

2,80

2,87

17

140

12,14

0,3484

11. Dveře

S

3,80

100,0

1,00

3,80

3,89

17

60

28,33

1,1020

12. Vrata

X

0,00

100,0

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

13. Okna

S

5,90

100,0

1,00

5,90

6,04

17

60

28,33

1,7111

14. Povrchy podlah

S

3,30

100,0

1,00

3,30

3,38

17

47

36,17

1,2225

15. Vytápění

S

4,90

100,0

1,00

4,90

5,01

17

20

85,00

4,2585


S

5,80

100,0

1,00

5,80

5,93

17

25

68,00

4,0324

17. Bleskosvod

S

0,30

100,0

1,00

0,30

0,31

17

40

42,50

0,1318

18. Vnitřní vodovod

S

3,30

100,0

1,00

3,30

3,38

17

30

56,67

1,9154

19. Vnitřní kanalizace

S

3,20

100,0

1,00

3,20

3,27

17

45

37,78

1,2354

20. Vnitřní plynovod

C

0,30

100,0

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

21. Ohřev vody

S

2,20

100,0

1,00

2,20

2,25

17

30

56,67

1,2751

22. Vybavení kuchyní

S

1,80

100,0

1,00

1,80

1,84

17

22

77,27

1,4218

23. Vnitřní hyg. vybavení

S

4,30

100,0

1,00

4,30

4,40

17

45

37,78

1,6623

24. Výtahy

C

1,40

100,0

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

25. Ostatní

S

4,40

100,0

1,00

4,40

4,50

56,67

2,5502

26. Instalační pref. jádra

X

0,00

100,0

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000



97,73

17

30

Opotřebení

49,7649

(OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití): Základní cena upravená

2 710,00 Kč/m3 * 0,9390 * 0,9661 * 0,9563 * 0,9772 * 0,8500 * 2,0470 * 0,4960 1 982,68 Kč/m3

1 700,71 m3 * 1 982,68 Kč/m3

3 371 963,70 Kč

Plná cena:


strana 18


Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: Úprava ceny za opotřebení

49,7649 % - 1 678 054,36 Kč

Objekt hotelu čp. 60 – zjištěná cena

B.

Vedlejší stavby

B1.

Stodola – § 7

ú s t a v

1 693 909,34 Kč

Obecný popis a situování Jedná se o vedlejší stavbu stodoly, která se nachází ve dvorní části oceňovaného objektu čp. 60. Stavba se nachází na pozemkové parcele p. č. 39/1. Objekt je nepodsklepený, má dvě nadzemní podlaží a je napojen pouze na rozvod elektrické energie. Objekt byl dříve užíván jako hospodářská budova.

Technické řešení Objekt je postaven na betonových základech prokládaných kamenech. Hlavní nosná konstrukce je zděná. Stropní konstrukce je řešena s rovným pohledem a polospalným stropem. Zastřešení objektu je střechou sedlovou s krytinou z pálených tašek. Klempířské prvky provedeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní úpravy povrchů jsou řešeny vápennými hladkými omítkami, zčásti chybí. Vnější fasáda je provedena vápenná hladká, z části chybí. Schodiště venkovní dřevěné. Dveře jsou dřevěné plné i prosklené, vrata dřevěná. Okna jsou dřevěná jednoduchá. V pravé části objetu nejsou provedeny výplně otvorů (nedokončená rekonstrukce). Povrchy podlah jsou provedeny z keramické dlažby, betonové mazaniny a dřevěné. Bleskosvod není osazen.

Aktuální stavebně technický stav Informace o původním stáří objektu nám nebyla poskytnuta, na základě provedeného místního šetření odhadujeme toto stáří na cca 80 let. V letech 1991 - 1992 (1993) byla na objektu provedena částečná rekonstrukce. Celkový současný stavebně technický stav objektu lze hodnotit jako dobrý až mírně zhoršený.

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:


typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. NP nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

strana 19


ú s t a v

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP

8,10*29,45

238,55 m2

2. NP

8,10*29,45

238,55 m2

Název podlaží

Zastavěná plocha


1. NP

238,55 m2

3,00 m

2. NP

238,55 m2

2,70 m

Součet

477,10 m2

×

Obestavěný prostor Obestavěný prostor

1 640,00 m3

(8,10*29,45)*(5,15)+(8,10*29,45*3,45)*(1/2)

1 640,00 m3



Obj. podíl [%]

Část [%]

Koeficient



1. Základy

S

7,10

100,00

1,00

7,10

2. Obvodové stěny

S

31,80

100,00

1,00

31,80

3. Stropy

S

19,80

80,00

1,00

15,84

S

19,80

20,00

1,00

3,96

4. Krov

S

7,30

100,00

1,00

7,30

5. Krytina

S

8,10

100,00

1,00

8,10


S

1,70

100,00

1,00

1,70

7. Úprava povrchů

S

6,10

50,00

1,00

3,05

P

6,10

25,00

0,46

0,70

C

6,10

25,00

0,00

0,00

S

3,00

80,00

1,00

2,40

C

3,00

20,00

0,00

0,00

S

1,10

90,00

1,00

0,99

C

1,10

10,00

0,00

0,00


9. Dveře

10. Okna


strana 20


Obj. podíl [%]

Část [%]

Koeficient


ú s t a v


z n a l e c k ý

11. Podlahy

S

8,20

100,00

1,00

8,20


S

5,80

100,00

1,00

5,80



96,94


0,9694


OP [%]

Část [%]

K

UP [%]

PP [%]

Stáří

Živ.

Opotř. části

Opotř. z celku

Výpočet opotřebení analytickou metodou

1. Základy

S

7,10

100,0

1,00

7,10

7,32

82

150

54,67

4,0018

2. Obvodové stěny

S

31,80

100,0

1,00

31,80

32,80

82

110

74,55

24,4524

3. Stropy

S

19,80

80,0

1,00

15,84

16,34

82

110

74,55

12,1815

S

19,80

20,0

1,00

3,96

4,09

17

70

24,29

0,9935

4. Krov

S

7,30

100,0

1,00

7,30

7,53

82

100

82,00

6,1746

5. Krytina

S

8,10

100,0

1,00

8,10

8,36

52

70

74,29

6,2106


S

1,70

100,0

1,00

1,70

1,75

17

30

56,67

0,9917

7. Úprava povrchů

S

6,10

50,0

1,00

3,05

3,15

82

90

91,11

2,8700

P

6,10

25,0

0,46

0,70

0,72

17

40

42,50

0,3060

C

6,10

25,0

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

8. Schodiště

X

0,00

100,0

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

9. Dveře

S

3,00

80,0

1,00

2,40

2,48

73,33

1,8186

C

3,00

20,0

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

S

1,10

90,0

1,00

0,99

1,02

91,11

0,9293

C

1,10

10,0

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

S

8,20

70,0

1,00

5,74

5,92

82

90

91,11

5,3937

S

8,20

30,0

1,00

2,46

2,54

17

30

56,67

1,4394


10. Okna

11. Podlahy


22

82

30

90

strana 21


UP [%]

PP [%]

Stáří

Živ.

Opotř. části

Opotř. z celku

S

K


Část [%]


ú s t a v

OP [%]

z n a l e c k ý

5,80

100,0

1,00

5,80

5,98

17

50

34,00

2,0332


96,94

Opotřebení

69,7963

(OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití): Základní cena upravená Plná cena:

1 640,00 m3 * 1 070,28 Kč/m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: Úprava ceny za opotřebení

1 755 259,20 Kč 69,7963 % - 1 225 105,98 Kč

Stodola – zjištěná cena

B2.

1 250,00 Kč/m3 * 0,9694 * 0,8500 * 2,0950 * 0,4960 1 070,28 Kč/m3

530 153,22 Kč

Dřevěný přístřešek – stání pro auta – § 7

Obecný popis a situování Jedná se o dřevěný přístřešek, který byl v minulosti užíván jako zastřešené parkování vozidel návštěvníků hotelu. Podlaha je provedena z betonové zámkové dlažby. Vzhledem k dlouhodobě neprováděné údržbě předmětného objektu hodnotíme jeho stavebně technický stav jako mírně zhoršený.

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód CZ - CC:


typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. NP 1274

strana 22


ú s t a v

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP

84,63 m2

6,75*7,86+5,11*6,18

Název podlaží

Zastavěná plocha


1. NP

84,63 m2

2,27 m

Součet

84,63 m2

×

Obestavěný prostor 1. NP

192,12 m3

(6,75*7,86+5,11*6,18)*(2,27)

192,12 m3



Obj. podíl [%]

Část [%]

Koeficient



1. Základy

S

12,20

100,00

1,00

12,20

2. Obvodové stěny

S

31,00

100,00

1,00

31,00

4. Krov

S

33,50

100,00

1,00

33,50

5. Krytina

S

12,80

100,00

1,00

12,80


S

4,20

100,00

1,00

4,20

7. Úprava povrchů

S

6,30

100,00

1,00

6,30



100,00


1,0000


Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby):


750,00 Kč/m3 * 1,0000

strana 23


ú s t a v

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití): Základní cena upravená

* 0,8500 * 2,0950 * 0,4960 662,44 Kč/m3

192,12 m3 * 662,44 Kč/m3

127 267,97 Kč

Plná cena:

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): Předpokládaná další životnost (PDŽ): Předpokládaná celková životnost (PCŽ): Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 25 = 68,000 % Dřevěný přístřešek – stání pro auta – zjištěná cena

C.

Studny

C1.

Studna – § 9

17 roků 8 roků 25 roků - 86 542,22 Kč 40 725,75 Kč

Obecný popis a situování Jedná se kopanou studnu, hl. 6 m. Stavebně technický stav je dobrý.

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód CZ - CC:

Kopaná 6,00 m 1 ks 2222

Ocenění Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka: elektrické čerpadlo: Základní cena celkem

5,00 m * 1 950,00 Kč/m 1,00 m * 3 810,00 Kč/m 1 ks * 10 780,00 Kč/ks

+ 9 750,00 Kč + 3 810,00 Kč + 10 780,00 Kč 24 340,00 Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití): Plná cena

* 0,8500 * 2,2410 * 0,4960 22 996,57 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): Předpokládaná další životnost (PDŽ): Znalecký posudek č. 3 293-12-2009

17 roků 63 roků strana 24


ú s t a v

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 80 = 21,250 %

80 roků - 4 886,77 Kč

Studna – zjištěná cena

18 109,80 Kč

D.

Venkovní úpravy

D1.

Vodovodní přípojka – § 10

Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava: Kód CZ - CC: Délka:

1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm 2222 5,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 5,00 m * 340,00 Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití): Plná cena:

1 700,00 Kč * 0,8500 * 2,2410 * 0,4960 1 606,17 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): Předpokládaná další životnost (PDŽ): Předpokládaná celková životnost (PCŽ): Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 50 = 34,000 %

17 roků 33 roků 50 roků - 546,10 Kč

Vodovodní přípojka – zjištěná cena

1 060,07 Kč

D2.

Přípojka kanalizace k ČOV – § 10

Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava: Kód CZ - CC: Délka:

2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm 2223 10,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 10,00 m * 1 450,00 Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití): Znalecký posudek č. 3 293-12-2009

14 500,00 Kč * 0,8500 * 2,2430 * 0,4960 strana 25


ú s t a v

Plná cena:

13 711,91 Kč


17 roků 63 roků 80 roků - 2 913,78 Kč

Přípojka kanalizace k ČOV – zjištěná cena

10 798,13 Kč

D3.

Čistírna odpadních vod – § 10

Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava: Kód CZ - CC: Počet:

2.5.4.1. stavební část 2223 1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 66 940,00 Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): Předpokládaná další životnost (PDŽ): Předpokládaná celková životnost (PCŽ): Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 50 = 34,000 % Čistírna odpadních vod – zjištěná cena

D4.

66 940,00 Kč * 0,8500 * 2,2430 * 0,4960 63 301,73 Kč 17 roků 33 roků 50 roků - 21 522,59 Kč 41 779,14 Kč

Zpevněná plocha ze zámkové dlažby – § 10

Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava: Kód CZ - CC: Výměra:

8.3.29. Betonová dlažba zámková – šedá tl. do 60 mm 211 755,00 m2

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 755,00 m2 * 480,00 Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce): Znalecký posudek č. 3 293-12-2009

362 400,00 Kč 0,8500 strana 26


ú s t a v

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 – dle obce a účelu užití): Plná cena:

* 2,2210 * 0,4960 339 341,79 Kč


17 roků 23 roků 40 roků - 144 220,26 Kč

Zpevněná plocha ze zámkové dlažby – zjištěná cena

E.

Pozemky

E1.

Pozemek p. č. 39/1 – § 27 – § 32

195 121,53 Kč

Obecný popis Jedná se o pozemek p. č. 39/1, který je z části zastavěn oceňovanými objekty bývalého hotelu, z části je tento pozemek užíván jako nádvoří, popř. zpevněné plochy k parkování. Pozemek je napojen pouze na veřejný rozvod elektro. Voda je čerpána ze studny a kanalizace do místní ČOV. Možnost napojení na veřejný plynovod. Jednotková cena pozemku je dle přílohy č. 21 cenového předpisu dále poupravena na základě negativních a pozitivních kritérií, které mají vliv na cenu předmětného pozemku. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 Název

Parcelní číslo

Výměra [m 2 ]

Jedn. cena [Kč/m 2 ]

Cena [Kč]

39/1

1 073,00

35,00

37 555,00

Zastavěná plocha a nádvoří Součet

Úprava ceny – příloha č. 21: 1.3 pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností: Úprava ceny celkem

37 555,00

50 % 50 %

Mezisoučet 2.3 není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci: 2.11 pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu: Úprava ceny celkem Mezisoučet


+ 18 777,50 Kč 56 332,50 Kč

-7 % 5% -2 %

- 1 126,65 Kč 55 205,85 Kč

strana 27


ú s t a v

Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39 – dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příloha č. 38 – dle hlavní stavby):

* 0,4960 * 2,0470

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem

56 051,16 Kč

Pozemek p. č. 39/1 – zjištěná cena

56 051,16 Kč

Rekapitulace cen nemovitosti Nákladové ceny (bez koeficientu prodejnosti Kp) A. B. B1. B2. C. D. D1. D2. D3. D4. E.

Objekt hotelu čp. 60 Vedlejší stavby Stodola Dřevěný přístřešek – stání pro auta Studna Venkovní úpravy Vodovodní přípojka Přípojka kanalizace k ČOV Čistírna odpadních vod Zpevněná plocha ze zámkové dlažby Pozemek p. č. 39/1

3 415 139,80 Kč 1 068 857,30 Kč 82 108,37 Kč 36 511,69 Kč 2 137,24 Kč 21 770,42 Kč 84 232,14 Kč 393 390,18 Kč 113 006,37 Kč

Nákladová cena nemovitosti činí celkem

5 217 153,51 Kč

Nákladová cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

5 217 150,00 Kč

Výsledné ceny A. B. B1. B2. C. D. D1. D2. D3. D4. E.

Objekt hotelu čp. 60 Vedlejší stavby Stodola Dřevěný přístřešek – stání pro auta Studna Venkovní úpravy Vodovodní přípojka Přípojka kanalizace k ČOV Čistírna odpadních vod Zpevněná plocha ze zámkové dlažby Pozemek p. č. 39/1

1 693 909,34 Kč 530 153,22 Kč 40 725,75 Kč 18 109,80 Kč 1 060,07 Kč 10 798,13 Kč 41 779,14 Kč 195 121,53 Kč 56 051,16 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

2 587 708,14 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

2 587 710,00 Kč


strana 28


ú s t a v

Orientační cena nemovitostí zapsaných na LV č. 644 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec Kněževes, k. ú. Kněževes u Rakovníka, a to objektu bydlení čp. 60, bývalý hotel HANS, situovaného na pozemkové parcele p. č. 39/1, včetně součástí, příslušenství a pozemkové parcely p. č. 39/1 o výměře 1.073 m2, zastavěná plocha a nádvoří, zjištěná dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je k datu ocenění reprezentována částkou ve výši:

Kč 2.587.710,00 (slovy Dvamilionypětsetosmdesátsedmtisícsedmsetdeset korun českých).


strana 29


5.

ú s t a v

Ocenění věcnou hodnotou

Věcnou hodnotu oceňovaných nemovitostí stanovíme na základě předchozích výpočtů dle cenového předpisu bez započtení koeficientu prodejnosti Kp, a to vyjma pozemku, kde tuto hodnotu stanovíme na základě provedené analýzy uskutečňovaných či nabízených prodejů nemovitostí obdobného charakteru, rozsahu, užívání, velikosti i polohy v dané či obdobné lokalitě. Po provedené analýze jsme toho názoru, že jednotková cena oceňovaného pozemku st. p. č. 39/1 by odpovídala hodnotě 250 Kč/m2. Teoretická prodejní cena (věcná hodnota) pozemku je stanovena ve výši Kč 268.250,--, tj. výměra pozemku 1.073 m2 x 250 Kč/m2.

Rekapitulace věcné hodnoty nemovitostí Metody stanovení hodnoty Hlavní stavby

Zjištěné hodnoty (Kč) Objekt bydlení čp. 60

Vedlejší stavby

3 415 139,80 1 150 965,67

Venkovní úpravy a studna

538 041,67

Pozemek st. p. č. 39/1

268 250,00

Celkem

5 372 397,14

C e l k e m věcná hodnota zaokrouhleně

5 372 400,00

Věcná hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 644 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec Kněževes, k. ú. Kněževes u Rakovníka, a to objektu bydlení čp. 60, bývalý hotel HANS, situovaného na pozemkové parcele p. č. 39/1, včetně součástí, příslušenství a pozemkové parcely p. č. 39/1 o výměře 1.073 m2, zastavěná plocha a nádvoří, je po zaokrouhlení stanovena částkou ve výši:

Kč 5.372.400,00 (slovy Pětmilionůtřistasedmdesátdvatisícečtyřista korun českých).


strana 30


6.

ú s t a v

Ocenění porovnávacím způsobem

Při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitostí pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou především: ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

datum uskutečnění prodeje, příp. pouze nabízený dosud nerealizovaný prodej lokalizace a situování nemovitostí existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost, infrastruktura velikost, rozsah a rozmanitost majetku velikost přináležejících a využitelných pozemků technické stáří objektů stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů morální opotřebení, zastaralost technologie výstavby možnost další výstavby v dané lokalitě okruh potencionálních investorů majetkové vztahy, věcná břemena

Při analýze uskutečňovaných či nabízených prodejů nemovitostí obdobného charakteru, rozsahu, užívání, velikosti i polohy byly vyhodnoceny 3 porovnatelné nemovitosti, které jsou nabízeny v současné době na realitním trhu a je možné je porovnat s námi oceňovanými nemovitostmi na základě výše uvedených parametrů. Porovnání provádíme na základě korekce výchozí hodnoty, kterou je cena poptávaná za uvedené porovnávané nemovitosti. Tuto hodnotu zvyšujeme či snižujeme na základě faktických rozdílů oceňované nemovitosti a nemovitostí porovnávaných.


strana 31


Popis objektu

Nabídková, realizovaná cena (Kč) Konstrukční charakteristika stavby, staveb Počet PP Počet NP Podkroví Energetické přípojky Příslušenství Garáž Přináležející pozemky Stáří objektu, opotřebení Nabídka / poptávka / realizace ceny Korekce Upravená cena Lokalita, poloha situování objektu Korekce Upravená cena

Objekt čp. 60

×

zděná podsklepen z 1/2 2 × elektro, voda – studna, kanalizace – ČOV stodola zastřešené parkování zast. pozemek, 1.073 m2 50 %

×

×

Přístupové možnosti k objektu Korekce Upravená cena

dobré, z místní uliční komunikace

Infrastruktura, technická vybavenost lokality

v obci není provedena veřejná kanalizace, ostatní průměrné

Korekce Upravená ceny Velikost objektů Korekce Upravená cena Vybavenost objektů

×

standard, delší dobu neužíváno

Korekce Upravená cena


ú s t a v

Objekt Hořovičky

Penzion Lužná

Restaurace s bytem Hředle

1 050 000,00

4 400 000,00

3 150 000,00

zděná

zděná

zděná

× 2 × elektro, voda, kanalizace × ne

2 2 1 elektro, voda, kanalizace – jímka × ne

× 2 × elektro, voda, kanalizace, plyn × ne

pozemek, 2.000 m2

pozemek, 2.000 m2

pozemek, 494 m2

65 %

35 %

40 %

nabídka

nabídka

nabídka

0,95 997 500,00

0,95 4 180 000,00

0,95 2 992 500,00

obdobná

lepší

obdobná

1,05 1 047 375,00

0,9 3 762 000,00

1,05 3 142 125,00

dobré

dobré

dobré

1 1 047 375,00

1 3 762 000,00

1 3 142 125,00

standardní

obdobné

standardní

0,95 995 006,25

1 3 762 000,00

0,95 2 985 018,75

menší 1,1 1 094 506,88

větší 0,9 3 385 800,00

menší 1,2 3 582 022,50

podstandardní 1,2 1 313 408,25

standard, částečně v rekonstrukci 0,95 3 216 510,00

standardní 0,95 3 402 921,38

strana 32


Popis objektu

Stavebně technický stav

Objekt čp. 60

objekt není delší dobu užíván, poslední rekonstrukce v roce 1992

Korekce Upravená cena průměrná výměra zastavěné plochy a nádvoří

Přináležející pozemky a jejich využití Korekce Upravená cena Okruh možných investorů Korekce Upravená cena

průměrný

Majetkové vztahy, věcná břemena a omezení vlastnického práva Korekce Upravená cena

Zvláštní zhoršující nebo zlepšující podmínky

bez omezení

finanční investice do znovuzprovoznění objektu do pronajímatelného či obyvatelného stavu, objekt již delší dobu není užíván

Korekce Upravená cena

Indikovaná cena objektu

Zá vě r srovnáva cí metody

ú s t a v

Objekt Hořovičky

Penzion Lužná

Restaurace s bytem Hředle

horší, nutná rekonstrukce

v rekonstrukci

po rekonstrukci

2 2 626 816,50

0,95 3 055 684,50

0,9 3 062 629,24

větší

vetší

menší

0,95 2 495 475,68

0,95 2 902 900,28

1,1 3 368 892,16

průměrný 0,95 2 370 701,89

průměrný 0,95 2 757 755,26

průměrný 0,95 3 200 447,55

volná

volná

volná

1 2 370 701,89

1 2 757 755,26

1 3 200 447,55

nejsou

nejsou

nejsou

0,9 2 133 631,70

0,9 2 481 979,74

0,9 2 880 402,80

2 133 631,70

2 481 979,74

2 880 402,80

(K č)

Průměrná cena

2 498 671,41

Zaokrouhlení

2 499 000,00


strana 33


7.

ú s t a v

Odhad obvyklé ceny nemovitostí

Ke stanovení obvyklé, tržní, hodnoty nemovitostí zapsaných na LV č. 644 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec Kněževes, k. ú. Kněževes u Rakovníka, a to objektu bydlení čp. 60, bývalý hotel HANS, situovaného na pozemkové parcele p. č. 39/1, včetně součástí, příslušenství a pozemkové parcely p. č. 39/1 o výměře 1.073 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jsme použili obvykle používané metody ke stanovení hodnoty majetku – nemovitostí. Hodnoty těmito metodami zjištěné jsou pro rekapitulaci uvedeny v následujícím souhrnu:

Nemovitosti zapsané na LV č. 644, k. ú. Kněževes u Rakovníka Metody stanovení hodnoty

Zjištěné hodnoty (Kč)

Orientační cena dle cenového předpisu nákladovým způsobem

2 587 710,00

Věcná hodnota (nákladová cena)

5 372 400,00

Výnosová hodnota Hodnota stanovená cenovým porovnáním

nestanovena 2 499 000,00

Závěr Jedná se o objekty bývalého hotelu HANS čp. 60 (samotný hotel a stodola), které se nachází v zastavěné části obce Kněževes, k. ú. Kněževes u Rakovníka. Objekty nejsou již delší dobu užívány, resp. není na nich prováděna průběžná údržba a opravy. Ve spodní části oceňovaného objektu bývalého hotelu je patrná vyšší vzlínavost spodních vod (spodní voda je čerpána do jímek v 1. PP). Objekt je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, voda je čerpána ze studny a kanalizace je vedena do samostatného objektu čistírny odpadních vod, který se nachází ve dvorní části. Stavebně technický stav vnitřních prostor objektu je mírně zhoršený, nutná rekonstrukce. K objektu je dobrá komunikační dostupnost, parkování osobních automobilů je zajištěno před objektem a ve dvorní části bývalého hotelu. Po analýze výše uvedených obchodních případů, po zohlednění situování a využití dané nemovitosti, na základě zjištěných informací z realitních kanceláří a realitních serverů o obchodování obdobných nemovitostí a na základě vlastních praktických zkušeností s oceňováním nemovitostí a jejich reálnou obchodovatelností ve specifickém regionu se domníváme, že teoretická obvyklá hodnota oceňované nemovitosti by se mohla pohybovat kolem hodnoty zjištěné porovnáním.


strana 34


ú s t a v

8.

Závěr

A.

Cena nemovitostí zapsaných na LV č. 644 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec Kněževes, k. ú. Kněževes u Rakovníka, a to objektu bydlení čp. 60, bývalý hotel HANS, situovaného na pozemkové parcele p. č. 39/1, včetně součástí, příslušenství a pozemkové parcely p. č. 39/1 o výměře 1.073 m2, zastavěná plocha a nádvoří, zjištěná dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je k datu ocenění reprezentována částkou ve výši:

Kč 2.587.710,00 (slovy Dvamilionypětsetosmdesátsedmtisícsedmsetdeset korun českých).

B.

Obvyklá, tržní, hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 644 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, pro obec Kněževes, k. ú. Kněževes u Rakovníka, a to objektu bydlení čp. 60, bývalý hotel HANS, situovaného na pozemkové parcele p. č. 39/1, včetně součástí, příslušenství a pozemkové parcely p. č. 39/1 o výměře 1.073 m2, zastavěná plocha a nádvoří, je k datu ocenění odhadována zaokrouhleně ve výši:

Kč 2.500.000,00 (slovy Dvamilionypětsettisíc korun českých). V Hradci Králové dne 5. října 2009



strana 35


ú s t a v

9.

Seznam příloh

1.

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 644, k. ú. Kněževes u Rakovníka

2.

Snímek z katastrální mapy

3.

Orientační mapa

4.

Podklady pro porovnávací metodu

5.

Fotodokumentace oceňovaných nemovitostí

6.

CD příloha


strana 36

ZNALECKÝ POSUDEK

Recommend Documents