ZNALECKÝ POSUDEK č. ZP-7543 o ceně obvyklé nemovitých věcí: - spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ budovy č.p. 159 stojící na pozemku parc.č. st. 51/2, rodinný dům, - spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemku parc.č. st. 51/2 o výměře 128 m2, zastavěná plocha a nádvoří, - spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemku parc.č. 51/1 o výměře 507 m2, zahrada, zemědělský půdní fond, - spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemku parc.č. 541/15 o výměře 516 m2, zahrada, zemědělský půdní fond vše zapsáno na LV č. 8 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, pro obec Plzeň a k.ú. Červený Hrádek u Plzně
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Dalimil Mika, LL.M., soudní exekutor Exekutorský úřad Klatovy Za Beránkem 836 339 01 Klatovy
Účel znaleckého posudku:
Exekuční řízení sp.zn. 120 EX 12606/12
Podle stavu ke dni 19.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze 26.11.2014
1.
ÚVOD 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
2.
Znalecký úkol Základní informace Prohlídka a zaměření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Vlastnické a evidenční údaje, práva a závady Popis metod ocenění
NÁLEZ 2.1 2.2 2.3 2.4
2.5 2.6
Předmět ocenění Poloha a charakteristika předmětu ocenění Podrobný popis a stav nemovitostí Aplikace metod ocenění 2.4.1 Výpočet zjištěné ceny (dle oceňovacího předpisu) 2.4.2 Stanovení obvyklé ceny (metoda porovnávací) Rekapitulace Silné a slabé stránky předmětu ocenění
3.
ZÁVĚR
4.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
5.
PŘÍLOHY
2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: - spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ budovy č.p. 159 stojící na pozemku parc.č. st. 51/2, rodinný dům, - spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemku parc.č. st. 51/2 o výměře 128 m2, zastavěná plocha a nádvoří, - spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemku parc.č. 51/1 o výměře 507 m2, zahrada, zemědělský půdní fond, - spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemku parc.č. 541/15 o výměře 516 m2, zahrada, zemědělský půdní fond vše zapsáno na LV č. 8 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, pro obec Plzeň a k.ú. Červený Hrádek u Plzně
1.2. Základní informace Spoluvlastnický podíl ¼ na rodinném domě č.p. 159 a pozemcích Adresa předmětu ocenění: Pod Školou 159/11 312 00 Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň – město Obec: Plzeň Katastrální území: Červený Hrádek u Plzně Počet obyvatel: 167 472 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 380,00 Kč/m2 Název předmětu ocenění:
1.3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.11.2014 bez přítomnosti povinného. Prohlídku umožnila matka povinného, která je spoluvlastníkem oceňovaných nemovitých věcí.
1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. poskytnuté objednatelem posudku: - usnesení soudního exekutora č.j. 120 EX 12606/12-43 o ustanovení znalce
- výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, LV 8, katastrální území červený Hrádek u Plzně, obec Plzeň - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí 2. zajištěné znalcem: - fotodokumentace pořízená při prohlídce nemovitosti - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti - informace o nabídkách prodeje obdobných nemovitostí 3
1.5. Vlastnické a evidenční údaje, práva a závady Vlastnické údaje viz výpis z KN, který je nedílnou součástí tohoto znaleckého posudku. Předmět ocenění je zatížen nařízením exekuce a zástavním právem exekutorským, viz výpis z KN. Toto právo při exekučním prodeji zaniká, proto není v posudku dále uvažováno. Znalcem nebyla zjištěna žádná jiná práva a vady, jako např. věcná břemena, předkupní práva, nájemní práva či jiná zatížení.
1.6. Popis metod ocenění Pro ocenění jsou v tomto případě použity dvě metody používané při oceňování nemovitostí, a to metoda stanovení zjištěné hodnoty a metoda porovnávací. Výpočet ceny zjištěné je proveden na základě platného cenového předpisu, tj. zákona č. 151/1997 Sb., a prováděcí vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění pozdějších právních předpisů, bez použití koeficientu prodejnosti. Metoda věcné hodnoty vyjadřuje reprodukční cenu věci, sníženou o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena zjištěná porovnávacím způsobem, tj. porovnáním trhu s obdobnými nemovitostmi nejlépe odráží situaci na trhu a bude proto použita jako další metoda. V daném případě, tedy při ocenění rekreační chaty, včetně pozemků jsou k dispozici objektivní a aktuální údaje o cenových úrovních obdobných nemovitostí, ze stejné lokality. Je proto možné stanovit cenu právě na základě těchto cenových informací (tzn. metodou porovnání tržních cen). Porovnávací hodnota – je cena založená na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi obdobnými, jejichž převody se znalostí ceny převodu byly v nedávné době realizovány a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání je vhodné použít minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, které byly uskutečněny v časovém horizontu max. dvanácti měsíců, popřípadě též ceny nabídkové přiměřeně redukované s ohledem na cenu stanovenou jako očekávanou ze strany prodávajícího.
4
2. NÁLEZ 2.1. Předmět ocenění 1. spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ budovy č.p. 159 stojící na pozemku parc.č. st. 51/2, rodinný dům 2. spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ pozemku parc.č. st. 51/2 o výměře 128 m2, zastavěná plocha a nádvoří 3. spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ pozemku parc.č. 51/1 o výměře 507 m2, zahrada, zemědělský půdní fond, 4. spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ pozemku parc.č. 541/15 o výměře 516 m2, zahrada, zemědělský půdní fond
2.2. Poloha a charakteristika předmětu ocenění Předmětem ocenění jsou nemovitosti vyjmenované v bodě 1.1. tohoto znaleckého posudku. Rodinný dům se nachází na území města Plzeň, v samostatné části Červený Hrádek spadající do čtvrtého plzeňského městského obvodu. Červený Hrádek se nachází ve východní části města Plzně. Rodinný dům se nachází v zastavěné části obce, v ulici Pod Školou. Okolní území je zastavěné převážně rodinnými domy a zahrady a smíšenou zástavbou. Zastávka autobusu vzdálena do 500 m. Plzeň je statutární město s veškerou infrastrukturou mimo letiště, ve městě je kompletní síť obchodů, služeb, škol, zdravotnictví, orgánů státní správy, pošta apod.
2.3. Podrobný popis a stav nemovitostí Předmětem ocenění je rodinný dům a související pozemky. Oceňovaná stavba je pravidelného obdélníkového půdorysného tvaru se třemi nadzemními podlažími a půdou v sedlové střeše se vstupem po schodišti z verandy na severní straně. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s obytným prostorem ve 2. a 3. NP, v 1. NP se nachází technické podlaží, kde je umístěna garáž, dílna, kotelna a sklepní prostory. Dům pochází cca z roku 1970, stáří domu činí 45 let. Nemovitost je napojena na veškeré standardní inženýrské sítě (elektřina, plyn, vodovod a veřejná kanalizace). Vytápění objektu je řešeno jako ústřední plynovým kotlem, ohřev TÚV el. bojlerem. Jedná se o objekt zděný, stropy s rovným podhledem, krov dřevěný, krytina eternitové šablony, okna dvojitá dřevěná, fasáda brizolit, schodiště. Podrobný popis konstrukcí a vybavení je zřejmý ze samotného ocenění. Objekt nebyl rekonstruován a je v původním stavu. V přízemí domu se nachází technické podlaží, kde je umístěna garáž, dílna, kotelna a sklepní prostory. Hlavní vstup vede přímo z verandy do obytné části ve druhém nadzemním podlaží, která je tvořena obývacím pokojem, ložnicí, jídelnou s kuchyňským koutem se spíží, koupelnou a WC. Z chodby vede schodiště do technického přízemí a do obytné části ve třetím nadzemním podlaží, která je tvořena třemi obytnými místnostmi a jídelnou s kuchyňským koutem se spíží. Po schodišti je přístupná půda. Podlahy v obytných místnostech keramická dlažba, koberec, případně PVC. Prostor nad verandou tvoří balkón přístupný z chodby ve 3. NP. V prostoru zastřešení je půda bez možnosti vybudování obytného podkroví. Dům je 5
s ohledem na jeho původní stav a základní údržbu v dobrém stavebně technickém stavu, s podstandardním vybavením. K objektu přísluší stavební pozemek a zahrada přístupná z 1. NP. Příslušenství domu tvoří dále studna, oplocení, zpevněné plochy a trvalé porosty, skleník a zahradní sklady. Vše je zohledněno v ceně obvyklé.
2.4. Aplikace metod ocenění 2.4.1. Metoda stanovení zjištěné hodnoty (dle oceňovacího předpisu) Věcná hodnota Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - naaříuení exekuce 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1
Index polohy 6
č. II
Pi -0,03
I
0,00
I II I
0,00 -0,04 1,00
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,937 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,871 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název (10*11,20)+(1,6*8,20) 1.NP 2.NP 10*11,20 3.NP 10*11,20 10*11,20 půda
= = = =
[m2] 125,12 112,00 112,00 112,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 125,12 m2 0,00 m 112,00 m2 0,00 m 2 112,00 m 0,00 m 112,00 m2 0,00 m
Název 1.NP 2.NP 3.NP půda Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP 125,12*3,4 2.NP 112*3,4
= = 7
[m3] 425,41 m3 380,80 m3
3.NP půda
112*3,4 112*(3,5*0,9/2)
= =
380,80 m3 176,40 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP 2.NP 3.NP půda Obestavěný prostor - celkem:
NP NP NP NP
Obestavěný prostor 425,41 m3 380,80 m3 380,80 m3 176,40 m3 1 363,41 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný eternit pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky sokl - keramické obklady běžné keramické obklady teraco dřevěné dřevěná špaletová koberec,dlažba dlažba plynový kotel světelná, třífázová bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn litinové potrubí chybí dřez, pouze umývatko,sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Hodnocení standardu S S S S S S S S S P S P P P P S S S S S S S P S S C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo
Obj. podíl [%] S S
7,10 22,30 8
Část [%] 100 100
Koef. 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 22,30
3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S P S P P P P S S S S S S S P S S C
8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00
8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 1,06 2,40 1,52 2,39 1,01 0,51 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,23 5,10 0,40 0,00 88,52 0,8852
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * =
Plná cena: 1 363,41 m3 * 4 088,50 Kč/m3 Koeficient pp Cena stavby CS
= * =
5 574 301,79 Kč 0,871 4 855 216,86 Kč
* =
0,577 2 801 460,13 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 104 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 104 = 42,3 % Koeficient opotřebení: (1- 42,3 % / 100)
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Rodinný dům - zjištěná cena
= 9
1 975,0,8852 1,1000 2,1260 4 088,50
1/4 700 365,03 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 151,00 m2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 1 151,00) / 1 151,00 = 0,974 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice 2. Ztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 5. Geometrický tvar pozemku 6. Ostatní neuvedené
č. I I I I I I
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Pi -0,03
I
0,00
I II I
0,00 -0,04 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - naaříuení exekuce 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 10
Pi 1,03 0,02 -0,10 0,00
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
-0,01
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,937 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,937 = 0,871 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 318,12 0,871 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,974 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 51/2
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 51/1 § 4 odst. 1 zahrada 541/15 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 128,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 019,08
507,00 516,00
2 019,08 2 019,08 =
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky - zjištěná cena
=
Výsledná zjištěná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliondvěstěosmdesátjednatisíctřistašedesát Kč
11
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 2 019,08
Cena [Kč] 258 442,24 1 023 673,56 1 041 845,28 2 323 961,08 2 323 961,08 Kč
1/4 580 990,27 Kč
1 281 360,- Kč
2.4.2. Stanovení obvyklé ceny (metoda porovnávací) Tato metoda vychází z porovnání oceňované nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, resp. z vyhodnocení cen v nedávné době nabízených nemovitostí na trhu realit nebo z vyhodnocení v nedávné době realizovaných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. V daném případě se jedná o nemovitost, která není s ohledem na výše uvedený popis běžně na trhu obchodovatelná, tedy není předmětem nabídky a poptávky na trhu, neboť koupě takové nemovitosti je limitována spoluvlastnickými podíly dalších dvou vlastníků nemovitostí. Pro porovnání jsou použity celkem 4 nabídkové ceny realitních kanceláří obdobných nemovitostí, které jsou aktuálně nabízeny k prodeji. Vzhledem k tomu, že se jedná o ceny nabídkové, nikoli realizované, jsou tyto redukovány koeficientem 0,90 (jedná se o přání prodávajícího, cena je stanovena včetně provize realitní kanceláře a současný trh je charakterizován nižší poptávkou). Ceny byly dále upraveny následujícími koeficienty: velikost objektu, provedení a vybavení nemovitosti, celkový stav (stavebně technický stav, stáří, rekonstrukce), pozemek (výměra, využitelnost, venkovní úpravy) a dále koeficientem 0,9 s ohledem na skutečnost, že se jedná o spoluvlastnický podíl, složitě obchodovatelný. Pozemky a příslušenství nemovitosti jsou zahrnuty v obvyklé ceně a není třeba je oceňovat zvlášť. Popisy porovnávaných nemovitostí: RD č. 1 Nabízíme k prodeji dvougenerační rodinný dům o vnitřní dispozici 3+1 a 2+1 v Plzni v Červeném Hrádku v ulici K Bukovci. Dům je patrový, kompletně podsklepený s garáží. Do domu zaveden jak obecní vodovod, tak možnost využití vody z vlastní studny na pozemku. Dům je napojen na obecní hloubkovou kanalizaci. Plyn je zaveden do domu a vytápění je tak zde řešeno plynovým kotlem v kombinaci s vytápěním kotlem na tuhá paliva. Vnitřní dispozici tvoří v přízemní části vstupní hala s bytovou jednotkou 2+1 s původní kuchyňskou linkou a dvěma samostatnými pokoji. Koupelna s vanou, umyvadlem a WC je po rekonstrukci. Po dřevěném schodišti vstoupíme do bytu v prvním patře o velikosti 3+1 s koupelnou s rohovou vanou se sprchovou zástěnou a umyvadlem se skříňkou. Tato druhá koupelna je po rekonstrukci. Toaleta je zde samostatně umístěná a v původním stavu. V tomto bytě je nová kuchyňská linka s vestavným sporákem a tři další pokoje, z toho jeden s balkonem. Nabízený dům se nachází na velmi pěkném místě na okraji obce a je vhodný pro trvalé bydlení i k podnikání. MHD v dosahu (3 minuty chůze od domu). Pozemek 204 m2. RD č. 2 RD 3+1+G 110 m2, stojící na pozemku o ploše 750 m2. Tato nemovitost se nachází ve velmi žádané lokalitě Plzeň – Červený Hrádek. Předností je poloha domu mimo satelitní výstavbu v původní klidné zástavbě rodinných domů. Dispozice: I. NP. Ze zádveří vstoupíte do předsíně. Odtud vedou samostatné vstupy do prostorné kuchyně, pokoje, nebo na sociální zařízení. Garáž byla přistavená k domu. II. NP. Zde nalezneme 2 pokoje s možností využití dalších prostor například pro vybudování šatny. I. PP. Sklepení s technickým zázemím nabízí mnoho místa k využití jako dílna, k uskladnění potravin nebo zde můžete vybudovat například vinný sklep s vinotékou. K rekonstrukci. Zahrada s pravidelnými rozměry je nyní využitá jako malý sad.
12
RD č. 3 Prodej domu se zahradou a garáží v žádané lokalitě Plzeň Skvrňany. Částečně zrekonstruovaný rodinný dům o dispozici 5+KK a zastavěné ploše 74m2 je členěn do tří podlaží. Vytápění domu a ohřev teplé vody zajištuje plynový kotel umístěný v suterénu domu. Nová střecha, nová plastová okna, z části nové podlahové krytiny, kuchyňská linka, atd. Na zahradě 197m2 stojí zděná garáž 17m2. RD č. 4 RD se zahradou ve velmi pěkném, klidném prostředí v žádané lokalitě v Plzni - Radčicích. Dům byl postaven v roce 1983 na pozemku 982m2, rekonstrukce včetně zateplení proběhla v roce 2005. Dům je prostorný, světlý, s dostatkem manipulačních a skladových prostor, a s velmi pěkně udržovanou zahradou. Na pozemku stojí zděný zahradní domek - garáž a dílna. Nemovitost přímo vybízí k různorodým dílčím úpravám dle životního stylu nového majitele. V domě je zavedena elektřina, plyn, napojeno na kanalizaci, voda z vlastní studny - velmi dobra, ale je i možno připojit se na obecní vodovodní řad. Dispozice domu: přízemí technické prostory: garáž (4x11m2), dílna, prádelna, kotelna, spíž, - obytné prostory: vchodová chodba s vestavěnými skříněmi, prostorná hala s krbem, koupelna se sprchou a WC, 1.patro: prostorný obývací pokoj s kuchyní a vchodem na terasu, 3 pěkné místnosti, koupelna s oknem, vanou, 2 umyvadla, WC, podkroví: 2 prostorné ložnice ( 25 a 28m2 ) koupelna s oknem, vanou, umyvadlem a WC. Dům je vytápěn plynovým kotlem. Okna dřevěná, původní, renovovaná, střešní okna nová. Na podlahách koberce a dlažba. Srovnatelné nemovitosti Název: RD č. 1 Lokalita: Červený Hrádek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Provedení a vybavení K4 Celkový stav K5 Vliv pozemku K6 Obchodovatelnost
Obest. prostor 0,00 m3
0,90 1,00 0,95 1,00 1,20 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,92 2 216 160 Celková cena Jednotková cena 2 400 000 Kč 2 400 000 Kč/ks
Výměra pozemku 0 m2
Název: RD č. 2 Lokalita: Červený Hrádek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Provedení a vybavení K4 Celkový stav K5 Vliv pozemku K6 Obchodovatelnost
0,90 1,05 1,10 1,05 1,05 0,90 Celkový koef. 13
Upravená j. cena
KC 1,03 Obest. prostor 0,00 m3
Výměra pozemku 0 m2
Celková cena 2 750 000 Kč
Název: RD č. 3 Lokalita: Plzeň, Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Provedení a vybavení K4 Celkový stav K5 Vliv pozemku K6 Obchodovatelnost
Obest. prostor 0,00 m3
0,90 1,00 0,90 0,95 1,35 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,93 2 561 742 Celková cena Jednotková cena 2 740 000 Kč 2 740 000 Kč/ks
Výměra pozemku 0 m2
Název: RD č. 4 Lokalita: Plzeň Radčice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Provedení a vybavení K4 Celkový stav K5 Vliv pozemku K6 Obchodovatelnost
Obest. prostor 0,00 m3
Kč/ks 2 836 471 Jednotková cena 2 750 000 Kč/ks
0,90 1,00 0,90 0,90 1,05 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Kč/ks KC 0,69 2 728 064 Celková cena Jednotková cena 3 960 000 Kč 3 960 000 Kč/ks
Výměra pozemku 0 m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 216 160 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 585 609 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 836 471 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 2 585 609 Kč/ks Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl * 1,00 / 4,00 = 646 402,25 Výsledná porovnávací hodnota 646 402 Kč
14
2.5. Rekapitulace Cena zjištěná po zaokrouhlení celkem: 1 281 360,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstěosmdesátjednatisíctřistašedesátkorunčeských Cena obvyklá po zaokrouhlení celkem: 646 400,- Kč slovy: Šestsetčtyřicetšesttisícčtyřistakorunčeských
2.6. Silné a slabé stránky předmětu ocenění Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky předmětu ocenění: -
dobrá dopravní dostupnost výhodná poloha z hlediska stávajícího využití příjezd po zpevněné veřejné komunikaci kompletní inženýrské sítě v místě studna parkování v garáži velká zahrada
Slabé stránky předmětu ocenění: - původní stav, předpoklad investic - probíhající exekuční řízení - spoluvlastnictví
3. Závěr Na základě zjištěných informací, provedených propočtů se zvážením všech stránek předmětu ocenění, a s úvahou současného trhu s realitami stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ budovy č.p. 159 stojící na pozemku parc.č. st. 51/2, rodinný dům, spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemku parc.č. st. 51/2 o výměře 128 m2, zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemku parc.č. 51/1 o výměře 507 m2, zahrada, zemědělský půdní fond, spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemku parc.č. 541/15 o výměře 516 m2, zahrada, zemědělský půdní fond, vše zapsáno na LV č. 8 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, pro obec Plzeň a k.ú. Červený Hrádek u Plzně, ve stavu ke dni 19.11.2014, ve výši:
650 000,- Kč (slovy: šestsetpadesáttisíckorunčeských)
15
V Praze 26.11.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město
4. Znalecká doložka Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7543 do znaleckého deníku.
5. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální 8 pracoviště Plzeň-město, LV 8, ze dne 01.10.2014 Kopie snímku katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1
16
25
26
27
28
