ZNALECKÝ POSUDEK č. ZP-6607 o ceně obvyklé nemovitých věcí: - budovy č.p. 1482 stojící na pozemku parc.č. st. 2881, objekt bydlení - pozemku parc.č. st. 2881 o výměře 132 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 2886 o výměře 130 m2, zahrada, zemědělský půdní fond - garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku parc.č. 5526/19 vše zapsáno na LV č. 913 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, pro obec a k.ú. Plzeň o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 nemovitých věcí: - pozemku parc.č. 5526/4 o výměře 657 m2, ostatní plocha, manipulační plocha - pozemku parc.č. 5526/5 o výměře 19 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/18 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/19 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/20 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/21 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/22 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/23 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/24 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/25 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/26 o výměře 23 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/27 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/28 o výměře 19 m2, zastavěná plocha a nádvoří vše zapsáno na LV č. 38788 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, pro obec a k.ú. Plzeň
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Josef Lavička, soudní exekutor Exekutorský úřad Cheb 26.dubna 10 35002 Cheb
Účel znaleckého posudku:
Exekuční řízení sp.zn. 176 EX 00870/14
Podle stavu ke dni 30.06.2014 znalecký posudek vypracoval: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 21.07.2014
2
1.
ÚVOD 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
2.
Znalecký úkol Základní informace Prohlídka a zaměření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Vlastnické a evidenční údaje, práva a závady Popis metod ocenění
NÁLEZ 2.1 2.2 2.3 2.4
2.5 2.6
Předmět ocenění Poloha a charakteristika předmětu ocenění Podrobný popis a stav nemovitostí Aplikace metod ocenění 2.4.1 Výpočet zjištěné ceny (dle oceňovacího předpisu) 2.4.2 Stanovení obvyklé ceny (metoda porovnávací) Rekapitulace Silné a slabé stránky předmětu ocenění
3.
ZÁVĚR
4.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
5.
PŘÍLOHY
3
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: - budovy č.p. 1482 stojící na pozemku parc.č. st. 2881, objekt bydlení - pozemku parc.č. st. 2881 o výměře 132 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 2886 o výměře 130 m2, zahrada, zemědělský půdní fond - garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku parc.č. 5526/19 vše zapsáno na LV č. 913 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, pro obec a k.ú. Plzeň o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 nemovitých věcí: - pozemku parc.č. 5526/4 o výměře 657 m2, ostatní plocha, manipulační plocha - pozemku parc.č. 5526/5 o výměře 19 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/18 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/19 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/20 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/21 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/22 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/23 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/24 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/25 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/26 o výměře 23 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/27 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/28 o výměře 19 m2, zastavěná plocha a nádvoří vše zapsáno na LV č. 38788 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, pro obec a k.ú. Plzeň
1.2. Základní informace Bytový dům č.p. 1482, včetně souvisejících pozemků a garáž bez č.p./č.e. Adresa předmětu ocenění: ul. Slovanská, ul. Hluboká 326 00 Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň – město Obec: Plzeň Katastrální území: Plzeň Počet obyvatel: 167 472 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 270,00 Kč/m2 Název předmětu ocenění:
1.3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.06.2014 za přítomnosti matky povinné, která prohlídku umožnila.
1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 4
1. poskytnuté objednatelem posudku: - usnesení soudního exekutora č.j. 176 EX 00870/14-020 o ustanovení znalce
- výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, LV 913, katastrální území Plzeň, obec Plzeň - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, LV 38788, katastrální území Plzeň, obec Plzeň 2. zajištěné znalcem: - fotodokumentace pořízená při prohlídce nemovitosti - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti - kopie půdorysů přízemí, 1. NP, krov - Znalecký posudek č. 291-42/92 ze dne 28.05.1992 - informace o nabídkách prodeje obdobných nemovitostí
1.5. Vlastnické a evidenční údaje, práva a závady Vlastnické údaje viz výpis z KN, který je nedílnou součástí tohoto znaleckého posudku. Předmět ocenění je zatížen nařízením exekuce a zástavním právem exekutorským, viz výpis z KN. Toto právo při exekučním prodeji zaniká, proto není v posudku dále uvažováno. Znalcem nebyla zjištěna žádná jiná práva a vady, jako např. věcná břemena, předkupní práva, nájemní práva či jiná zatížení.
1.6. Popis metod ocenění Pro ocenění jsou v tomto případě použity dvě metody používané při oceňování nemovitostí, a to metoda stanovení zjištěné hodnoty pomocí stanovení věcné hodnoty a výnosového způsobu ocenění, resp. jejich kombinací a metoda porovnávací. Výpočet ceny zjištěné je proveden na základě platného cenového předpisu, tj. zákona č. 151/1997 Sb., a prováděcí vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění pozdějších právních předpisů, bez použití koeficientu prodejnosti. Metoda věcné hodnoty vyjadřuje reprodukční cenu věci, sníženou o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti přinášet jejímu vlastníkovi výnos (příjem). Tato hodnota se stanovuje u nemovitostí, které již výnosy vytvářejí nebo u takových nemovitostí, u nichž existuje předpoklad, že výnosy vytvářet budou. Výnosová hodnota tedy vychází z budoucích očekávaných ročních výnosů z nemovitosti, které je třeba dále převést na současnou hodnotu peněz, tzv. kapitalizovat. Cena zjištěná porovnávacím způsobem, tj. porovnáním trhu s obdobnými nemovitostmi nejlépe odráží situaci na trhu a bude proto použita jako další metoda. V daném případě, tedy při ocenění bytového domu, včetně pozemků a dále též při ocenění garáže je k dispozici dostatečné množství objektivních a aktuálních údajů o cenových úrovních obdobných nemovitostí, ze stejné lokality. Je proto možné stanovit cenu velmi přesně, právě na základě těchto cenových informací (tzn. metodou porovnání tržních cen).
5
Porovnávací hodnota – je cena založená na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi obdobnými, jejichž převody se znalostí ceny převodu byly v nedávné době realizovány a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání je vhodné použít minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, které byly uskutečněny v časovém horizontu max. dvanácti měsíců, popřípadě též ceny nabídkové přiměřeně redukované s ohledem na cenu stanovenou jako očekávanou ze strany prodávajícího.
6
2. NÁLEZ 2.1. Předmět ocenění 1. Budova č.p. 1482 stojící na pozemku parc.č. st. 2881, objekt bydlení, 2. Pozemky - pozemek parc.č. st. 2881 o výměře 132 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 2886 o výměře 130 m2, zahrada, zemědělský půdní fond 3. Garáž bez č.p./č.e. stojící na pozemku parc.č. 5526/19, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 na příslušejících pozemcích
2.2. Poloha a charakteristika předmětu ocenění Předmětem ocenění jsou nemovitosti vyjmenované v bodě 1.1. tohoto znaleckého posudku. Bytový dům se nachází ve východní části Plzně, v městské části Slovany (Plzeň 2), v ulici Slovanská, v řadové zástavbě bytových domů s občanskou vybaveností. Dům je umístěn při hlavní komunikaci, po které vedou z centra města tramvajové koleje (tramvaj č. 1). Příjezd je zajištěn po zpevněné veřejné komunikaci. Zastávka MHD tramvaje vzdálena cca 30 m. Garáž se nachází rovněž ve východní části Plzně, v městské části Slovany (Plzeň 2), v ulici Hluboká, v zástavbě rodinných domů s občanskou vybaveností. Od bytového domu je vzdálena cca 500 m. Plzeň je statutární město s veškerou infrastrukturou mimo letiště, ve městě je kompletní síť obchodů, služeb, škol, zdravotnictví, orgánů státní správy, pošta apod.
2.3. Podrobný popis a stav nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí na území obce Plzeň, v její východní části, v zastavěném území obce navazující na střed města. Předmětem ocenění je budova objektu bydlení a související pozemky. Oceňovaná stavba je pravidelného obdélníkového půdorysného tvaru se třemi nadzemními podlažími a půdou v sedlové střeše se vstupem (dvoukřídlá vrata s pevným proskleným dílem) na jižní straně z hl. ulice Slovanská. Parkování je možné na přilehlé komunikaci. Jedná se o řadový nekoncový bytový dům se dvěma bytovými jednotkami ve 2. a 3. NP, v 1. NP se nachází nebytový prostor (prodejna). Objekt má 1 podzemní podlaží. Dům pochází z roku 1934, stáří domu činí 80 let. Nemovitost je napojena na veškeré standardní inženýrské sítě (elektřina, plyn, vodovod a veřejná kanalizace). Vytápění objektu je řešeno jako ústřední plynovým kotlem, ohřev TÚV el. bojlerem v každé jednotce. Jedná se o objekt zděný (tl. 600 – 450 mm), stropy s rovným podhledem, krov dřevěný, krytina šindel asf. bobrovka, okna plastová s předokenními roletami do ulice, fasáda uliční i dvorní štuková se zateplením, schodiště. Podrobný popis konstrukcí a vybavení je zřejmý ze samotného ocenění. Objekt byl rekonstruován v roce 2008 (okna, dveře, střecha včetně bytových jednotek) a v roce 2010 bylo provedeno zateplení pláště domu a nová fasáda. Dispozici objektu v 1. PP tvoří sklepní prostory (celkem 6 prostor včetně kotelny a prádelny), v 1. NP jsou umístěny nebytové prostory, které byly využívány jako prodejna, v současné době nevyužívaná (2 prostory a technické zázemí, sociální zařízení) a ve 2. a 3. NP se nachází vždy jedna bytová jednotka o velikosti 3+kk. Byty se sestávají ze 3 pokojů a šatny, z kuchyňského koutu, z koupelny, 7
z WC, ze špajzu a z předsíně. Podlahy v obytných místnostech tvoří parkety a dřevěná podlaha, v ostatních prostorách keramická dlažba a koberec. Ke každému bytu náleží balkón do vnitrobloku. V prostoru zastřešení je půda s možností vybudování obytného podkroví. Dům je s ohledem na provedené rekonstrukce a pravidelnou údržbu ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. K objektu přísluší stavební pozemek a zahrada do vnitrobloku přístupná z 1. NP z prostoru chodby. Příslušenství domu tvoří dále oplocení, zpevněné plochy a trvalé porosty. Vše je zohledněno v ceně obvyklé Předmětem ocenění je dále garáž, která je součástí řadové zástavby s celkem 15 garážemi. Oceňovaná garáž je situována jako řadová nekoncová. Pozemek je uzavřený s nezpevněným povrchem, s vjezdovými dvoukřídlými uzamykatelnými vraty v kovovém rámu. Jedná se o přízemní nepodsklepený objekt se šikmou střechou z plechové krytiny, atiky oplechované. Základy jsou betonové, svislé konstrukce zděné (tl. 30 cm), vrata výklopná. Stropní konstrukce je spádována k přední vjezdové části. Bez oken. Podlaha předpokládána betonová hrubá. Z inženýrských sítí se v garáži nachází toliko elektřina. Garáž umožňuje parkování jednoho osobního automobilu. Oceňovaná garáž není v současné době užívaná. Prohlídkou provedenou pouze zvně bylo zjištěno, že stavba je v dobrém technickém stavu. Současně s garáží je oceňován i spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 na pozemku parc.č. 5526/4 o výměře 657 m2, ostatní plocha, manipulační plocha a na pozemcích parc.č. 5526/5 o výměře 19 m2, parc.č. 5526/18 o výměře 18 m2, parc.č. 5526/19 o výměře 18 m2, parc.č. 5526/20 o výměře 18 m2, parc.č. 5526/21 o výměře 18 m2, parc.č. 5526/22 o výměře 18 m2, parc.č. 5526/23 o výměře 18 m2, parc.č. 5526/24 o výměře 18 m2, parc.č. 5526/25 o výměře 18 m2, parc.č. 5526/26 o výměře 23 m2, parc.č. 5526/27 o výměře 18 m2 a parc.č. 5526/28 o výměře 19 m2, vše zastavěná plocha a nádvoří. Vše je zohledněno v ceně obvyklé.
2.4. Aplikace metod ocenění 2.4.1. Metoda stanovení zjištěné hodnoty (dle oceňovacího předpisu) Věcná hodnota Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytový dům č.p. 1482 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122
Index trhu s nemovitostmi Název znaku
č. 8
Pi
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
III
0,00
IV
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku I 0,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) III 0,05 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,082 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,082 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 8,25*12,15 1.PP 1.NP (8,25*13,60)-(2,40*2,25) 2.NP (8,25*13,60)-(2,40*2,25)+(6,60*0,5) 3.NP (8,25*13,60)-(2,40*2,25)+(6,60*0,5) půda (8,25*13,60)-(2,40*2,25) 9
= = = = =
[m2] 100,24 106,80 110,10 110,10 106,80
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 100,24 m2 106,80 m2 110,10 m2 110,10 m2 106,80 m2 534,04 m2
Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP půda Součet PVP = PZP =
Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 2,50 m 3,40 m 3,40 m 3,40 m 5,20 m
1 917,76 / 534,04 534,04 / 5
Součin 250,60 363,12 374,34 374,34 555,36 1 917,76 = 3,59 m = 106,81 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 100,24*2,50 1.PP 1.NP 106,80*3,40 2.NP 110,10*3,40 3.NP 110,10*3,40 půda 106,80*(0,61*5,20/2)
= = = = =
250,60 m3 363,12 m3 374,34 m3 374,34 m3 169,38 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.PP 1.NP 2.NP 3.NP půda Obestavěný prostor - celkem:
NP NP NP NP NP
Obestavěný prostor 250,60 m3 363,12 m3 374,34 m3 374,34 m3 169,38 m3 1 531,78 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické
Provedení smíšené s izolací zděné tl. 45 cm a více trámové polospalné dřevěný vázaný asfaltové šindele pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky běžné obklady 10
Hodnocení standardu S S S S S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100
10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
teraco standard
S S X N S S S S S S S P S S C S X
plastová parkety,PVC,koberce,dlažba ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí bojler běžný plynový sporák WC, umyvadla, sprchové kouty chybí mříže,rolety
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X N S S S S S S S P S S C S X
6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
11
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 8,32 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 0,97 1,80 3,80 0,00 5,60 0,00 100,49 1,0049
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
1 531,78 m3 * 4 095,24 Kč/m3
= * * * * * * = =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 150 = 53,3 % Koeficient opotřebení: (1- 53,3 % / 100)
*
Bytový dům – věcná hodnota
=
2 150,0,9390 0,9818 0,8850 1,0049 1,1000 2,1120 4 095,24 6 273 006,73 Kč
0,467 2 929 494,14 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Bytové domy netypové Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 4,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] Výnosy celkem
Nájemné [Kč/m2]
Výnos [Kč] 0,-
Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m2] nebytový prostor 50,00 byt 2.NP 74,00 byt 3.NP 74,00 Výnosy celkem
Nájemné [Kč/m2] 2 400,1 440,1 440,-
Výnos [Kč] 120 000,106 560,106 560,333 120,-
Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 1 210 476,68 Kč - výměra stavebního pozemku: 262,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 110,00 m2 12
333 120,- Kč
- cena skutečně zastavěné plochy: 508 215,40 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
-
25 410,77 Kč
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 333 120,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 4: Míra kapitalizace 4,50 %
= /
133 248,- Kč 174 461,23 Kč 4,50 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
3 876 916,20 Kč
Metoda kombinace věcné a výnosové hodnoty Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 2 929 494,14 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 3 634 609,00 Kč Rozdíl R = 705 114,86 Kč Ocenění dle přílohy 23 tab. 2, skupiny C): CV * 1,05 Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu
=
3 816 339,45 Kč
=
3 816 339,45 Kč
č. I I I I I I
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Pi 0,00
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice 2. Ztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 5. Geometrický tvar pozemku 6. Ostatní neuvedené 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá 13
poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba II 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V (MHD, příměstské linky měst) III 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,082 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,082 = 1,082 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 4 270,Typ
Název
Parcelní číslo 14
Výměra [m2]
Index
Koef.
1,082 Jedn. cena [Kč/m2]
Upr. cena [Kč/m2] 4 620,14 Cena [Kč]
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a 2881 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 2886 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
132,00
4 620,14
609 858,48
130,00
4 620,14
600 618,20 1 210 476,68
Pozemky - zjištěná cena
=
Výsledná zjištěná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 210 476,68 Kč
5 026 820,- Kč
slovy: Pětmilionůdvacetšesttisícosmsetdvacet Kč
2.4.2. Stanovení obvyklé ceny (metoda porovnávací) Tato metoda vychází z porovnání oceňované nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, resp. z vyhodnocení cen v nedávné době nabízených nemovitostí na trhu realit nebo z vyhodnocení v nedávné době realizovaných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem a lokalitou. Pro porovnání jsou použity u bytového domu celkem 4 nabídkové ceny realitních kanceláří obdobných nemovitostí, které jsou aktuálně nabízeny k prodeji. Vzhledem k tomu, že se jedná o ceny nabídkové, nikoli realizované, jsou tyto redukovány koeficientem 0,90 (jedná se o přání prodávajícího, cena je stanovena včetně provize realitní kanceláře a současný trh je charakterizován nižší poptávkou). Ceny byly dále upraveny následujícími koeficienty: velikost objektu, provedení a vybavení nemovitosti, celkový stav (stavebně technický stav, stáří, rekonstrukce), pozemek (výměra, využitelnost, venkovní úpravy). Pozemky a příslušenství nemovitosti jsou zahrnuty v obvyklé ceně a není třeba je oceňovat zvlášť.
1. Bytový dům č.p. 1482 Oceňovaný řadový bytový dům o zastavěné ploše 110 m2, zahrnuje 1 nebytovou jednotku a 2 jednotky bytové. Nebytová jednotka nacházející se v přízemí domu je vhodná k pronajmutí pro účely provozování obchodu, její podlahová plocha činí 50 m2. Oba byty ve 2. a 3. NP jsou dispozičně řešeny jako 3 + kk a jejich podlahová plocha činí 74 m2. V suterénu domu se nacházejí sklepní prostory. Podkroví tvoří půda. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění zajištěno plynovým kotlem (ústřední), ohřev vody bojlerem v každé jednotce. Dům, včetně vnitřních prostor jednotek byl rekonstruován v roce 2008 a 2010. K domu přísluší zahrada o výměře 130 m2. Popisy porovnávaných nemovitostí: Dům č. 1 Řadový činžovní dům v Radyňské ulici v Plzni v městské části Slovany. Obytná plocha domu činí 390 m2 na zastavěné ploše 158 m2. K domu náleží zahrada, celková výměra parcel činí 391 m2. Činžovní dům má 4. NP, kde ve 4. NP jsou samostatně přístupné půdní prostory. Dům prošel řadou rekonstrukcí týkajících se stavebních úprav fasády, střechy, bytů, rozvodů elektřiny, vody, plynu a odpadů. V 1. NP jsou situovány kancelářské místnosti s kuchyňským 15
koutem o výměře 23 m2 a 24,5 m2, dále obchodní prostor s výměrou 23 m2 s výlohou a samostatných vchodem do ulice. K nebytovým prostorám náleží 2 samostatné WC. Prodejna je propojená se skladem o ploše 15 m2. Ve 2.NP jsou situované dvě bytové jednotky s disp. 1+1 s výměrou 50 m2 a s disp. 2+1 s výměrou 60 m2. Ve 3. NP je situovaný byt o dips. 4+1 s výměrou 110 m2. V domě byly osazená plastová okna, na střeše nová krytina „Bramac“. Jedná se o podsklepenou budovu v suterénu se sklepními prostory. Dům č. 2 Čtyřpodlažní činžovní dům situovaný v žádané lokalitě Jižního Předměstí - Bendově ulici, nedaleko centra města Plzně. V 1.NP najdeme nebytové prostory a garáž, ve 2.NP, 3.NP a 4.NP je pak vždy jedna bytová jednotka - dispozice 3+1 s balkonem, výměra 90 m2. Ve dvou bytových jednotkách (v 1.NP a 2.NP) je ústřední topení s vlastním plynovým kotlem včetně kuchyňské linky, třetí bytová jednotka (ve 3.NP) je bez vytápění i kuchyňské linky, podlahy dřevěné (parkety) + dlažba. Půdní prostory, kam se dostaneme po schodišti, lze využít ke zbudování podkrovního bydlení (přípojka vody a kanalizace připravena). Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě: elektřina, voda, plyn a kanalizace. K domu náleží zahrada umístěná v klidném vnitrobloku s celkovou výměrou 153 m2. Výhodou je poloha nedaleko centra města, která zajišťuje výbornou dopravní dostupnost a veškerou občanskou vybavenost. Dům č. 3 Prodej činžovního domu nedaleko náměstí Republiky v Plzni. Výhodou této nemovitosti je lokalita a parkování na vlastním pozemku před domem. Nemovitost se sestává ze suterénu pronajaté prostory cca 50 m2, přízemí cca 40 m2- vstupní chodba, dvě kanceláře, WC, 1. patro cca 50 m2 - 2 kanceláře, kuchyňka, WC, sprcha, 2. patro cca 50 m2 -2 kanceláře, kuchyňka, WC, sprcha, 3. patro cca 50 m2 - bytová jednotka. 1. a 2. patro kanceláří je kompletně zařízeno. Nemovitost je po kompletní rekonstrukci (plastová okna, podlahy, omítky, elektrická instalace, topení). Měsíční výnos tohoto domu je cca 30 000,- Kč. Dům č. 4 Nabízíme Vám k prodeji zrekonstruovaný čtyřpodlažní nájemní dům v Plzni v ulici Na Pile. V domě se náchází šest bytových jednotek s nájemníky s nájemními smlouvami na 1 rok. Dům byl zrekonstruován v roce 2008 - nová střecha (sedlová a částečně rovná, vhodná na umístění solárních panelů s orientací na JZ a SV), nové rozvody, nové byty v podkroví, plastová okna. Bytové jednotky jsou vybaveny kuchyňskými linkami s elektrickým sporákem nebo dvouplotýnkovým vařičem, skříněmi a postelemi, vytápěné elektrickým kotlem. Dům je podsklepen. V přízemí se nachází dva byty 1+1 o výměře 40 m2 a 42 m2, v prvním patře jsou dva byty 1+1 a 2+1 o výměrách 44 m2 a 57 mě a v podkroví jsou dva byty 1+kk a 2+1 o výměrách 40 m2 a 56 m2. K domu patří zahrada 68 m2, parkoviště pro 5 vozů před domem.
Srovnatelné nemovitosti Název: Dům č. 1 Lokalita: Radyňská, Slovany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Provedení a vybavení K4 Celkový stav K5 Vliv pozemku
0,90 0,97 1,00 1,00 0,97 16
K6 Poloha
Obest. prostor 0,00 m3
1,02 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,86 6 737 220 Celková cena Jednotková cena 7 800 000 Kč 7 800 000 Kč/ks
Výměra pozemku 0 m2
Název: Dům č. 2 Lokalita: Bendova, Plzeň - Jižní Předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Provedení a vybavení K4 Celkový stav K5 Vliv pozemku K6 Poloha
Obest. prostor 0,00 m3
0,90 0,97 1,05 1,05 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,96 6 111 764 Celková cena Jednotková cena 6 350 000 Kč 6 350 000 Kč/ks
Výměra pozemku 153 m2
Název: Dům č. 3 Lokalita: sady 5. května, Plzeň - vnitřní město Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Provedení a vybavení K4 Celkový stav K5 Vliv pozemku K6 Poloha
Obest. prostor 0,00 m3
0,90 1,05 1,00 1,00 1,05 0,97 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,96 5 774 895 Celková cena Jednotková cena 6 000 000 Kč 6 000 000 Kč/ks
Výměra pozemku 118 m2
Název: Dům č. 4 Lokalita: Na pile, Plzeň - Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Provedení a vybavení K4 Celkový stav K5 Vliv pozemku K6 Poloha
0,90 0,98 0,95 1,00 1,00 1,05 Celkový koef. 17
Upravená j. cena
KC 0,88 Obest. prostor 0,00 m3
Výměra pozemku 223 m2
Celková cena 9 300 000 Kč
Kč/ks 8 182 094 Jednotková cena 9 300 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 5 774 895 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 6 701 493 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 182 094 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 6 701 493 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 6 701 493 Kč
2. Garáž bez č.p./č.e. Oceňovaná garáž je součástí řadové zástavby s celkem 15 garážemi. Oceňovaná garáž je situována jako řadová nekoncová. Pozemek je uzavřený s nezpevněným povrchem, s vjezdovými dvoukřídlými uzamykatelnými vraty v kovovém rámu. Jedná se o přízemní, zděný nepodsklepený objekt se šikmou střechou z plechové krytiny, atiky oplechované. V garáži se nachází toliko elektřina a umožňuje parkování jednoho osobního automobilu. Současně s garáží je oceňován i spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 na pozemcích ve funkčním celku. Pro porovnání jsou použity celkem 4 nabídkové ceny realitních kanceláří obdobných nemovitostí, které jsou aktuálně nabízeny k prodeji. Vzhledem k tomu, že se jedná o ceny nabídkové, nikoli realizované, jsou tyto redukovány koeficientem 0,95 (jedná se o přání prodávajícího, cena je stanovena včetně provize realitní kanceláře a současný trh je charakterizován nižší poptávkou). Ceny byly dále upraveny následujícími koeficienty: velikost objektu (počet garáží), poloha garáže v obci (okrajové části, dostupnost), provedení a vybavení garáže, celkový stav objektu (stavebně technický stav, stáří, rekonstrukce), pozemek (vlastnictví, využitelnost, venkovní úpravy, uzavřený pozemek). Pozemky a příslušenství nemovitosti jsou zahrnuty v obvyklé ceně a není třeba je oceňovat zvlášť. Popisy porovnávaných nemovitostí: Garáž č. 1 Pěkná zděná řadová garáž 19 m2, na vlastním pozemku se zavedenou elektřinou. Garáž je v bezvadném stavu, má nová bezpečnostní vrata. Garáž se nachází na Borech. Garáž č. 2 Zděná řadová garáž s výměrou 16m2 na pomezí lokality Lobzy a Slovany, ulice Na Cihlářce. Na dvoukřídlých vratech je namontován bezpečnostní zámek. Zavedena elektrika 220 V, k dispozici zásuvka. Garáž stojí na drážním pozemku s nájemném 630 Kč/ročně! Garáž č. 3 Jedná se o zděnou stavbu s betonovou podlahou a plechovými, manuálně otevíranými vjezdovými vraty, do vnitřního prostoru nejsou přivedeny žádné inženýrské sítě, podzemní vedení elektřiny se nachází ve vzdálenosti cca 70 m v příjezdové komunikaci. Garáž je 18
přístupná z Boettingerovy nebo Sukovy ulice. Přístupová cesta mezi garážemi není zpevněná a je ve vlastnictví Staturního města Plzně. Garáž č. 4 Prodej garáže na vlastním pozemku o výměře 23 m2 v Plzni v Zátiší. Do garáže je možno zavést elektřinu. Garáž je vidět z oken sousedních domů. Byla postavena roku 1975. Střecha je pokryta vlnitým eternitem. U garáže je k dispozici rampa.
Srovnatelné nemovitosti Název: Garáž č. 1 Lokalita: Plzeň, Bory Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikost objektu (počet garáží) K3 Poloha v obci K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
Obest. prostor 0,00 m3
0,95 1,15 1,05 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Kč/ks KC 1,15 149 126 Celková cena Jednotková cena 130 000 Kč 130 000 Kč/ks
Výměra pozemku 0 m2
Název: Garáž č. 2 Lokalita: Plzeň, Lobzy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikost objektu (počet garáží) K3 Poloha v obci K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
Obest. prostor 0,00 m3
0,95 1,15 1,05 1,00 1,00 1,10 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,26 170 348 Celková cena Jednotková cena 135 000 Kč 135 000 Kč/ks
Výměra pozemku 0 m2
Název: Garáž č. 3 Lokalita: Plzeň, Bory Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikost objektu (počet garáží) K3 Poloha v obci K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav
0,95 1,05 1,00 1,03 0,90 19
K6 Vliv pozemku
Obest. prostor 0,00 m3
1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,92 175 690 Celková cena Jednotková cena 190 000 Kč 190 000 Kč/ks
Výměra pozemku 0 m2
Název: Garáž č. 4 Lokalita: Plzeň, Zátiší Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikost objektu (počet garáží) K3 Poloha v obci K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
Obest. prostor 0,00 m3
0,95 1,10 1,05 1,00 1,02 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,12 132 065 Celková cena Jednotková cena 118 000 Kč 118 000 Kč/ks
Výměra pozemku 0 m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 132 065 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 156 807 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 175 690 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 156 807 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 156 807 Kč
2.5. Rekapitulace 1. Bytový dům č.p. 1482 Cena zjištěná po zaokrouhlení celkem: 5 026 820,- Kč slovy: Pětmilionůdvacetšesttisícosmsetdvacet korunčeských Cena obvyklá po zaokrouhlení celkem: 6 700 000,- Kč slovy: Šestmiliónůsedmsettisíckorunčeských
2. Garáž bez č.p./č.e. včetně spoluvlastnického podílu 1/12 na pozemcích Cena obvyklá po zaokrouhlení celkem: 157 000,- Kč slovy: Jednostopadesátsedmtisíckorunčeských
20
2.6. Silné a slabé stránky předmětu ocenění Na oceňované nemovitosti je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky předmětu ocenění: -
dobrá dopravní dostupnost výhodná poloha z hlediska komerčního využití velmi dobrý stavebně technický stav možnost komerčního využití příjezd po zpevněné veřejné komunikaci kompletní inženýrské sítě v místě možnost vybudování obytného podkroví zahrada
Slabé stránky předmětu ocenění: - umístění u hlavní komunikace s tramvajovými kolejemi - bez možnosti vlastního parkování - probíhající exekuční řízení
3. Závěr 1. Obvyklá cena nemovitosti - Bytový dům č.p. 1482 Na základě zjištěných informací, provedených propočtů se zvážením všech stránek předmětu ocenění, a s úvahou současného trhu s realitami stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti budovy č.p. 1482 stojící na pozemku parc.č. st. 2881, objekt bydlení, pozemku parc.č. st. 2881 o výměře 132 m2, zastavěná plocha a nádvoří a pozemku parc.č. 2886 o výměře 130 m2, zahrada, zemědělský půdní fond, vše zapsáno na LV č. 913 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, pro obec a k.ú. Plzeň, ve stavu ke dni 30.06.2014, ve výši:
6 700 000,- Kč (slovy: Šestmiliónůsedmsettisíckorunčeských)
2. Obvyklá cena nemovitosti – Garáž bez č.p./č.e. Na základě zjištěných informací, provedených propočtů se zvážením všech stránek předmětu ocenění, a s úvahou současného trhu s realitami stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku parc.č. 5526/19, zapsáno na LV č. 913 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, pro obec a k.ú. Plzeň a spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 nemovitých věcí: - pozemku parc.č. 5526/4 o výměře 657 m2, ostatní plocha, manipulační plocha - pozemku parc.č. 5526/5 o výměře 19 m2, zastavěná plocha a nádvoří 21
- pozemku parc.č. 5526/18 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/19 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/20 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/21 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/22 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/23 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/24 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/25 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/26 o výměře 23 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/27 o výměře 18 m2, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku parc.č. 5526/28 o výměře 19 m2, zastavěná plocha a nádvoří vše zapsáno na LV č. 38788 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, pro obec a k.ú. Plzeň, ve stavu ke dni 30.06.2014, ve výši:
155 000,- Kč (slovy: Jednostopadesátpěttisíckorunčeských)
V Praze 21.07.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město
22
4. Znalecká doložka Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-6607 do znaleckého deníku.
Za Znalecká společnost s.r.o. dle § 22 zákona o znalcích a tlumočnících JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M.
5. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální 2 pracoviště Plzeň-město, LV 913, ze dne 14.05.2014 Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální 5 pracoviště Plzeň-město, LV 38788, ze dne 14.05.2014 Kopie snímku katastrální mapy 1 Kopie snímku katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti 1
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
čelní pohled Slovanská
pohled vnitroblok
zahrada
vstup na zahradu
chodba
schodiště
33
nebytový prostor
nebytový prostor
Byt 2.NP
Byt 2.NP
Byt 2.NP
Byt 2.NP
34
Byt 3.NP
Byt 3.NP
Byt 3.NP
Byt 3.NP
půda
sklep, kotel
35
Uzamykatelný vjezd ke garáži
Příjezdová komunikace
garáž
36
37
